Tellimiskiri

1 EKSPERTARVAMUS Hinnatav vara: Hoonestatud kinnisasjad (reg osa nr 2638801, 2639101 ja 2638701) Aadress: Filtri tee 3a, 3b ja 3d, Kesklinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Ekspertarvamus nr: 2101-8722-01/AT Väärtuse kuupäev: 22.12.2020 Hindamisaruande 22.01.2021 kuupäev: Tellija: Riigi Kaitseinvesteeringute Keskus  2 Sisukord Kokkuvõte 3 1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja eeldused 4 1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk 4 1.2. Hindamise eeldused 5 1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus 5 2. Hinnatava vara kirjeldus 6 2.1. Asukoht 6 2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon 7 2.3. Maakasutus 8 2.4. Hoonete kirjeldus 9 3. Turuülevaade 10 3.1. Majandus ja kinnisvaraturg 10 3.2. Tallinna arenduspotentsiaaliga maa turg 13 3.3. Valik võrreldavate piirkondade hoonestamata elamu- ja ärimaa tehinguid 2018 – 2020 14 3.4. Valik sarnases asukohas paiknevate kinnistute müügipakkumisi 15 3.5. Turustatavuse analüüs 15 4. Turuväärtuse hindamine 16 4.1. Parim kasutus 16 4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted 16 4.3. Kestlikkus 16 4.4. Kinnisasja turuväärtuse hindamine 17 Lisa 1. Fotod 21 Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte 22 Lisa 3. Kitsenduste kaart 28 Lisa 4. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele 31 Kinnisvaraekspert OÜ Hoonestatud kinnisasjad (reg osa nr 2638801, 2639101 ja 2638701) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Filtri tee 3a, 3b ja 3d, Kesklinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Ekspertarvamus nr: 2101-8722-01/AT  3 Kokkuvõte HINNATAVA VARA KOONDANDMED Hinnatav vara Hoonestatud kinnisasjad Reg osa nr 2638801 2639101 2638701 Aadress Kesklinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Lähiaadress Filtri tee 3a Filtri tee 3b Filtri tee 3d Omanik Aktsiaselts Kravond (reg kood 10099666, Tallinn) Katastritunnus 78401:116:0800 78401:116:0790 78401:116:0840 Omandivorm Kinnisasi Kinnistu pindala, m2 764 1561 1573 Vastavalt Tallinna Linnavolikogu otsusega kehtestatud Tallinna üldplaneeringule Üldplaneering on tegemist ühiskondlike ja puhkeehitiste alaga Detailplaneering Puudub HINDAMISARUANDE KOONDANDMED1 Arvamuse eesmärk Hoonestatud kinnisasja hariliku väärtuse hindamine Ülevaatuse kuupäev 22.12.2020 Väärtuse kuupäev 22.12.2020 Hindamisaruande kuupäev 22.01.2021 Tellija Riigi Kaitseinvesteeringute Keskus Tellimusleping Tellimiskiri 16.12.2020 nr 10-2/20/4971-1 Hindamise eeldused Hindamisel eeldatakse, et hinnatavatel kinnisasjadel puudub riigikaitselise maa kaitsevöönd Turuväärtus 1 900 000 € Hinnang likviidsusele Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib prognoosida hinnatud turuväärtuse juures kuni 1 aasta Hindamistulemuse täpsus ±20% Käibemaks Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu KOMMENTAARID Hindamisel ei ole analüüsitud kaasnevaid kahjusid ja saamata jäävat tulu. Kaasnevad kahjud ja saamata jäävat tulu on hindaja arvates seotud kolimisega ja see seisneb sisseseade ja seadmete demonteerimises, transportimises, uuesti paigaldamises ja seadistamises. Lisaks tuleb arvestada ajafaktoriga ja ebamugavustega, mis on seotud kolimisega. HINDAMISTULEMUS Aadressidel Filtri tee 3a, 3b ja 3d Kesklinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond paiknevate hoonestatud kinnisasjade (reg osa nr 2638801, 2639101 ja 2638701) turuväärtus on väärtuse kuupäeval 1 900 000 (üks miljon üheksasada tuhat) €. Koostaja: / Allkirjastatud digitaalselt / Aivar Tomson, MRICS Kinnisvaraekspert OÜ hindamisosakonna juhataj Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Kutseline hindaja, vara hindaja (kutsetunnistus nr 151718) Litsentseeritud maa hindaja (maa hindamise tegevuslitsents 111 MA-mh) 1 Ekspertarvamuse on koostanud Kinnisvaraeksperdi kaubamärgi all tegutsev OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639). Kinnisvaraekspert OÜ Hoonestatud kinnisasjad (reg osa nr 2638801, 2639101 ja 2638701) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Filtri tee 3a, 3b ja 3d, Kesklinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Ekspertarvamus nr: 2101-8722-01/AT  4 1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja eeldused 1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk Hinnatavaks varaks on aadressidel Filtri tee 3a, 3b ja 3d, Kesklinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond paiknevad hoonestatud kinnisasjad (reg osa nr 2638801, 2639101 ja 2638701). Hindamisel käsitletakse kolme kinnisasja ühtse tervikuna. Töö koostatakse kasutamiseks Riigi Kaitseinvesteeringute Keskusele. Töö eesmärgiks on vastavalt lähteülesandele vara turuväärtuse hindamine. Kuna tegemist on võimaliku hüvitamisega kinnisasjade omanikule, siis käsitletakse siinkohal lühidalt ka hüvitamisega seonduvat. Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) §11 lõike 1 kohaselt peab kinnisasja omandaja kinnisasja omandamise korral maksma kinnisasja omanikule tasu. Vastavalt sama seaduse §11 lõikele 2 koosneb tasu kinnisasja väärtusest ja hüvitisest kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva varalise kahju ja saamata jääva tulu eest. KAHOS-e §12 lõike 3 kohaselt viiakse kinnisasja omandamisel läbi hindamine hüvitamise eesmärgil, kusjuures kahju hüvitamisena käsitletakse tegevust, mille eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud. Hinnatakse turuväärtust, mis on käsitletav ka hüvitusväärtusena. Hindaja arvates iseloomustab just turuväärtus parimal viisil kahju, mida maaomanik kannab. Hindamisel ei ole analüüsitud kaasnevaid kahjusid ja saamata jäävat tulu. Kaasnevad kahjud ja saamata jäävat tulu on hindaja arvates seotud kolimisega ja see seisneb sisseseade ja seadmete demonteerimises, transportimises, uuesti paigaldamises ja seadistamises. Lisaks tuleb arvestada ajafaktoriga ja ebamugavustega, mis on seotud kolimisega. Vastavalt KAHOS-e §-le 12 on hinnatavaks väärtuseks üldjuhul turuväärtus, mis on eesti keeles defineeritud EVS 875-s: Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõikidele nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ja ilma sunduseta. (EVS 875-1:2015, p. 3.1.11) Ka hüvitusväärtus on defineeritud EVS 875-s: Hüvitusväärtus on üldmõiste, mis on seotud kahjude hüvitamisega kinnisvara omandiõiguse ja muude varaliste õiguste kitsendamisel, sundvõõrandamisel ja muudel sarnastel eesmärkidel (EVS 875-12:2015, p. 3.2.1) Hinnangu andmisel on lähtutud Eesti varahindamise standarditest EVS 875 ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS 875-1:2015, p.3.2.4) See hindamisaruanne on esitatud tellijale ainult eelpool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik, või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil. (EVS 875-4:2015, p. 7.4.6) Kinnisvaraekspert OÜ Hoonestatud kinnisasjad (reg osa nr 2638801, 2639101 ja 2638701) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Filtri tee 3a, 3b ja 3d, Kesklinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Ekspertarvamus nr: 2101-8722-01/AT  5 1.2. Hindamise eeldused Hindamisel eeldatakse, et hinnatavatel kinnisasjadel puudub riigikaitselise maa kaitsevöönd. Selline eeldus on püstitatud silmas pidades asjaolu, et võimalik võõrandamine leiab aset KAHOS-e alusel. KAHOS-e §12 lõike 3 kohaselt viiakse kinnisasja omandamisel läbi hindamine hüvitamise eesmärgil, kusjuures kahju hüvitamisena käsitletakse tegevust, mille eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud. Arvamus kehtib eeldusel, et hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki arvamuse kehtivuse tingimusi. Hindaja ei vastuta nende valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks ekspertarvamuse koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus. Hindaja ei ole teinud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ega saa seega esitada mingit kindlat seisukohta, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust märgatavalt mõjutada. (EVS 875-13:2015, p. 9.2.5) 1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus Hindamist puudutavad algandmed on saadud: • e-kinnistusraamatust (18.01.2021); • Maa-ameti avalikust teenusest (18.01.2021) ning Maa-ameti tehinguregistrist (11.01.2021); • Tallinna kodulehelt (18.01.2021); • kinnisvaraportaalist kv.ee (18.01.2021). Eksperthinnagu on koostanud Kinnisvaraeksperdi kaubamärgi all tegutsev OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639). Hindaja Aivar Tomson tegi hinnatava vara ülevaatuse 22.12.2020. Ülevaatus tehti kinnisasjade omaniku esindaja hr Margus Vöörmani juuresolekul ja hõlmas hooneid väljastpoolt ning valikuliselt ruume ka seestpoolt. Hindaja ei ole teostanud ehitise uuringuid ega inspekteerinud vara neid osasid, mis on kaetud, varjatud või ligipääsmatud. Hindamise teostamisel lähtusime eeldusest, et need hoone osad on heas seisundis. Hindaja ei saa avaldada mingit arvamust hoone nende osade kohta, mida ei ole inspekteeritud ning käesolev hindamisaruanne ei kinnita hoone struktuuri ja kattematerjalide laitmatust. (EVS 875-4:2015, p. 7.4.7.4) Arvamuse koostamisel kasutatud algandmetes ei ole vastuolusid ning need on hindamise eesmärki ja täpsust silmas pidades piisava usaldusväärsusega. Kinnisvaraekspert OÜ Hoonestatud kinnisasjad (reg osa nr 2638801, 2639101 ja 2638701) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Filtri tee 3a, 3b ja 3d, Kesklinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Ekspertarvamus nr: 2101-8722-01/AT  6 2. Hinnatava vara kirjeldus 2.1. Asukoht Aadress Maakond Harju maakond Omavalitsus Tallinn Asustusüksus Kesklinna linnaosa Lähiaadress Filtri tee 3a Filtri tee 3b Filtri tee 3d Makroasukoht Kirjeldus Paikneb Tallinna Kesklinna linnaosas Kaugus keskusest Kaugus Viru ringist 2,2 km Allikas: Maa-ameti avalik teenus; hinnatav vara on piiritletud oranži joonega ja tähistatud noolega Mikroasukoht Kirjeldus Juhkentali tn ja Filtri tee ristmiku naabruses Filtri tee äärses sisekvartalis Kõvakattega avalikult Juhkentali tänavalt. Vahetu juurdepääs läbi Juurdepääs naaberkinnistute Kommunikatsioonid Olemas Kinnisvaraekspert OÜ Hoonestatud kinnisasjad (reg osa nr 2638801, 2639101 ja 2638701) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Filtri tee 3a, 3b ja 3d, Kesklinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Ekspertarvamus nr: 2101-8722-01/AT  7 Allikas: Maa-ameti avalik teenus; hinnatav vara on piiritletud oranži joonega ja tähistatud noolega 2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon Omandisuhted Kinnistu registriosa nr 2638801 2639101 2638701 Omandivorm Kinnisasi Omanik Aktsiaselts Kravond (reg kood 10099666, Tallinn) 2638801 2639101 2638701 Kinnistusraamatu kolmandas jaos on kanne isikliku kasutusõiguse kohta OÜ Maa-ameti avalikus Jaotusvõrk kasuks (vt Maa-ameti avalikus teenuses on 2 lisa 2). Maa-ameti teenuses on 2 riigikaitselise ehitise avalikus teenuses on 2 riigikaitselise ehitise piiranguvööndit, riigikaitselise ehitise piiranguvööndit, surveseadme piiranguvööndit, surveseadme kaitsevöönd, sideehitise surveseadme kaitsevöönd ning kaitsevöönd ning kaitsevöönd, ühisveevärgi ja elektripaigaldise ühisveevärgi ja kanalisatsiooni kaitsevöönd kanalisatsiooni kaitsevöönd kaitsevöönd, sideehitise kaitsevöönd ning elektripaigaldise kaitsevöönd Kinnisvaraekspert OÜ Hoonestatud kinnisasjad (reg osa nr 2638801, 2639101 ja 2638701) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Filtri tee 3a, 3b ja 3d, Kesklinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Ekspertarvamus nr: 2101-8722-01/AT  8 Tegemist on linnalises asustuses tüüpiliste piirangutega, va riigikaitselise ehitise piiranguvööndid. Kuna viimaste näol on tegemist piirangutega, mis tulenevad naabruses paiknevast riigikaitsemaa sihtotstarbega maaüksusest ning võimalik hüvitamine tuleneb just seesugusest kasutusest, siis seda kitsendust on hindamisel ignoreeritud. Hüpoteegid Andmed on esitatud lisas 2 Üürilepingud Teadaolevalt puuduvad 2.3. Maakasutus Maakasutuse peamised näitajad Allikas: Maa-ameti avalik teenus; hinnatav vara on piiritletud oranži joonega Filtri tee 3a Filtri tee 3b Filtri tee 3d Katastritunnus 78401:116:0800 78401:116:0790 78401:116:0840 Pindala, m2 764 1561 1573 Maakasutuse sihtotstarve Ärimaa 100% Ärimaa 100% Ärimaa 100% Trapetsilaadne kuju, hulknurkne, pisut Hulknurkne, Hulknurkne, Kirjeldus2 väljavenitatud kompaktne kompaktne põhiliselt hoonealune maa Kommunikatsioonid Tsentraalsed kommunikatsioonid olemas 2 Kolm maaüksust üheskoos moodustavad liigendatud ja väljavenitatud kujuga hulknurga. Kinnisvaraekspert OÜ Hoonestatud kinnisasjad (reg osa nr 2638801, 2639101 ja 2638701) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Filtri tee 3a, 3b ja 3d, Kesklinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Ekspertarvamus nr: 2101-8722-01/AT  9 Vastavalt Tallinna Linnavolikogu otsusega kehtestatud Tallinna Üldplaneering üldplaneeringule on tegemist ühiskondlike ja puhkeehitiste alaga. Detailplaneering Puudub 2.4. Hoonete kirjeldus3 Filtri tee 3a4 Filtri tee 3b5 Filtri tee 3d6 Katastritunnus 78401:116:0800 78401:116:0790 78401:116:0840 Kasutus Ladu, kontor Tootmine Ladu Esmase kasutuselevõtu 2002 Andmed puuduvad Andmed puuduvad aasta Ehitisregistrikood 101043114 101017589 Andmed puuduvad Ehitusalune pind, m2 330 420 720 Maapealsete korruste arv 2 1 1 Hoone suletud netopind, 495,7 502,1 Andmed puuduvad m2 Vundamendi liik Vaivundament Andmed puuduvad Andmed puuduvad Kande- ja jäigastavate Monteeritav Andmed puuduvad Metall, tellis konstruktsioonide materjal raudbetoon Välisseina välisviimistluse Krohv Krohv Plekk materjal Katuse ja katuselagede Andmed puuduvad Andmed puuduvad Metall kandva osa materjal Katusekatte materjal Plekk Eterniit Plekk Seisukord Keskmine Keskmine Keskmine 3 Hoonete kirjeldus on esitatud üldistatud kujul, kuna töös on eeldatud hoonete lammutamist ja seeläbi nende detailsed andmed ei ole olulised ning ei mõjuta hindamistulemust. 4 Kõik andmed, va hinnang seisukorrale, põhinevad ehitisregistril. 5 Kõik andmed, va hinnang seisukorrale, põhinevad ehitisregistril. Samal maaüksusel paikneva umbes 64 m2 suuruse ehitusaluse pinnaga hoone kohta ei ole andmeid esitatud. 6 Ehitusalune pind on mõõdetud hindaja poolt Maa-ameti geoportaalist, ülejäänud andmed põhinevad visuaalsel vaatlusel ja omaniku esindaja ütlustel. Kinnisvaraekspert OÜ Hoonestatud kinnisasjad (reg osa nr 2638801, 2639101 ja 2638701) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Filtri tee 3a, 3b ja 3d, Kesklinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Ekspertarvamus nr: 2101-8722-01/AT  10 3. Turuülevaade 3.1. Majandus ja kinnisvaraturg Ülevaade majanduslikust taustsüsteemist Statistikaameti andmetel suurenes Eesti sisemajanduse koguprodukt (SKP) 2019. aastal 2018. aastaga võrreldes 4,3%. 2019. aastal oli SKP jooksevhindades 28 miljardit €. SKP langes 2020. aasta III kvartalis võrreldes 2019. aasta sama kvartaliga 1,9%, kusjuures koroonaviirusel oli negatiivne mõju eelkõige veondusele, laondusele ja töötlevale tööstusele, märkimisväärse negatiivse panuse andsid ka kinnisvaraalane tegevus ning majutus ja toitlustus. Eesti Panga majandusprognoosi (avalikustatud 16.12.2020) kohaselt kahaneb majanduse maht 2020. aastal 2,5%. Seda mõjutab 2020. aasta lõpu SKP koroonaviirusesse nakatumiste laine, kuid oodatav vaktsiini kasutuselevõtt toob kaasa majanduse elavnemise alates 2021. aasta teisest kvartalist ning majanduskasvuks kujuneb 2,9%. Prognoos eeldab, et tänu vaktsiini kasutuselevõtule ei järgne 2021. aasta sügisel uut viiruse lainet või see jääb tagasihoidlikuks. Nii kujuneb 2022. aasta majanduskasv üsna kiireks, ulatudes 4,2%ni. 2023. aastaks on majandus tagasi oma pikaajalisel arengurajal, mistõttu kujuneb majanduskasv sarnaseks majanduse potentsiaalse kasvutempoga, olles 2,6% juures. SKP kasv Eestis 2020.-2023. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 16.12.2020). Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank Statistikaameti andmetel langes tarbijahinnaindeks 2020. aastal 2019. aasta keskmisega võrreldes 0,4%. Tarbijahinnaindeksi muutust mõjutas 2020. aastal kõige rohkem mootorikütus, kuna diislikütus oli 17% ja bensiin 6,5% odavam. Enam THI mõjutasid indeksi muutust veel kodudesse jõudnud elektri odavnemine 10,5 ja toidu kallinemine 2,2%. Suurima panuse sellesse andsid 17% kallinenud värske puuvili ja 5,4% kallinenud liha ja lihatooted. Kinnisvaraekspert OÜ Hoonestatud kinnisasjad (reg osa nr 2638801, 2639101 ja 2638701) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Filtri tee 3a, 3b ja 3d, Kesklinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Ekspertarvamus nr: 2101-8722-01/AT  11 Tarbijahinnaindeks langes 2020. aasta detsembris võrreldes 2019. aasta detsembriga 0,8% ning jäi novembriga võrreldes samale tasemele. Võrreldes 2019. aasta detsembriga olid kaubad 1,6% odavamad ja teenused 0,6% kallimad. Eesti Panga majandusprognoosi (avalikustatud 16.12.2020) kohaselt on tarbijahinnaindeksi muutus 2020. aastal -0,4%, 2021. aastal 1,4%, 2022. aastal 1,9% ja 2023. aastal 1,8%. Tarbijahinnaindeks Eestis 2020.-2023. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 16.12.2020). Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank Töötuse määr oli 2020. aasta III kvartalis 7,7%, tööhõive määr 66,3% ja tööjõus osalemise määr 71,8%. Tööturg saab koroonaviirusega seonduvas kriisis paratamatult tugeva tagasilöögi ning ettevõtted seisavad raske valiku ees, kas vähendada ajutiselt töökoormust või töötajad kohe koondada. 2020. Tööturg aasta märtsis algas kiire töötuse kasv. Registreeritud töötus ulatus 12.01.2021 seisuga 8,6%-ni. Eesti Panga majandus-prognoosi (avalikustatud 16.12.2020) kohaselt jääb 2020. aastal töötuse määr 7,3% tasemele, 2021. aastal tõuseb 9,9% tasemele, 2022. aastast hakkab töötuse määr taas langema ning on tasemel 8,0% ja 2023. aastal 6,8%. Kinnisvaraturg Eesti kinnisvaraturg on selgelt Tallinna ja Harjumaa keskne – sinna on Üldinfo koondunud ca 2/3 kogu kinnisvaraturu mahust. Kinnisvaraekspert OÜ Hoonestatud kinnisasjad (reg osa nr 2638801, 2639101 ja 2638701) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Filtri tee 3a, 3b ja 3d, Kesklinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Ekspertarvamus nr: 2101-8722-01/AT  12 Kinnisvaraturu dünaamika Eestis Allikas: Statistikaamet, Maa-amet 2020. aastal tehti kokku 50 100 müügitehingut koguväärtusega 3,7 miljardit €. Tehingute arv kasvas pisut võrreldes 2019. aastaga, mil toimus 48 950 müügitehingut, koguväärtusega 3,6 miljardit €. Seonduvalt koroonakriisiga oli tehingute hulk 2020. aasta kevadkuudel oluliselt väiksem. 2020. aasta aprillis toimus 34% vähem tehinguid võrreldes 2019. aasta aprilliga ning 2020. aasta mais vähenes tehingute arv 26% võrreldes 2019. aasta maiga. Korteriomanditega toimus 2020. aasta aprillis 45% Kinnisvaraturu vähem tehinguid, kui aasta varem samal ajal. 2020. aasta mais toimus korteriomanditega 37% vähem tehinguid kui 2019. aasta mais ning 2020. aasta juunis aktiivsus ja toimus korteriomanditega 22% vähem tehinguid, kui aasta varem samal ajal. 2020. maht aasta juulis toimus 15% vähem tehinguid korteriomanditega kui 2019. aasta juulis. Müügitehingute koguarv oli 2020. aastal pisut suurem kui 2019. aastal ning kuna korteriomanditega toimunud tehinguid oli vähem, siis muus osas oli turg pigem aktiivsem aastataguse ajaga võrreldes. Hinnakorrektsiooni 2020. aastal ei toimunud. Korterite keskmine hind on pigem tõusnud, kuid see tuleneb eelkõige uute korterite osakaalu kasvust ning tegemist ei ole hinnatõusuga, st samas kvaliteedis korterite hinnad on püsinud enam-vähem muutumatutena. Kinnisvaraekspert OÜ Hoonestatud kinnisasjad (reg osa nr 2638801, 2639101 ja 2638701) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Filtri tee 3a, 3b ja 3d, Kesklinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Ekspertarvamus nr: 2101-8722-01/AT  13 Kinnisvaratehingute arv Eestis Laenuturg Eluaseme- Eluasemelaenuturul on laenujääk jätkuvalt kasvanud, kuid kasv on aeglustunud. laenud ja Eluasemelaenude kuu keskmine intressimäär oli 2019. aastal 2,4-2,6%, sarnane pikaajalised intressimäär oli ka 2020. aastal (jaanuar kuni november). Ettevõtete pikaajaliste laenud laenude kuu keskmine intressimäär oli 2019. aastal vahemikus 2,6-3,8%, 2020. aastal ettevõtetele (jaanuar kuni november) oli kuu keskmine intressimäär 2,6-3,3%. 3.2. Tallinna arenduspotentsiaaliga maa turg Atraktiivses asukohas paiknevate hoonestamata kinnistute väärtus sõltub ennekõike kinnistu suurusest ja (detailplaneeringuga) lubatud ehitusõiguse mahust. Hinnatasemetes pole eriti vahet, kas tegemist on äri- või elamumaaga. Ainult krundi ühikuväärtusele tuginevad investeerimisotsused ei ole adekvaatsed, kuna kinnistu ehituslik perspektiiv on sellest tavaliselt olulisem. Eriti oluline on ehitusõiguse ulatust Üldinfo analüüsida aladel, kus erinevate kinnistute puhul võivad lubatud mahud erineda kordades. See puudutab kesklinna piirkonda ja ka muid suhteliselt heterogeenseid alasid. Lisaks ehitusõiguse ulatusele ja ehitustihedusele mõjutavad maa väärtust selle asukoht, kommunikatsioonidega varustatus ja sihtotstarve. Turuolukorda iseloomustavad mõõdukas aktiivsus ja suur varieeruvus hinnatasemetes. Kõrgeima ühikuhinnaga on väiksemad projektid (ehitusõiguse suurus ca 1 000 SBPm²), mille hinnatase on vahemikus ca 500 kuni 600 €/SBPm². Suuremad projektid, mille Maa väärtus ehitusõiguse suurus on ca 5 000 SBPm² või enam hinnatase on 300 kuni 400 €/SBPm². kesklinnas Suuremad projektid on riskantsemad ja seeläbi on ühikuhinnad tavaliselt madalamad. Tehingud kinnistutega, mille ehitusõigus on suurem kui 10 000 SBPm², on harvad ja nende hinnatase on oluliselt madalam väikeste projektide omast. Kinnisvaraekspert OÜ Hoonestatud kinnisasjad (reg osa nr 2638801, 2639101 ja 2638701) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Filtri tee 3a, 3b ja 3d, Kesklinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Ekspertarvamus nr: 2101-8722-01/AT  14 Maa väärtus väljaspool kesklinna varieerub suures ulatuses. Põhja-Tallinnas on piirkondi, kus hinnatasemed on suhteliselt sarnased kesklinnale (Kalamaja), kuid seda eelkõige väikeste ehitusmahtude puhul. Viimastel aastatel on hinnad olnud stabiilsed. Hinnadünaamikat on keerukas jälgida, sest tegemist on suhteliselt üksikute tehingutega Maa väärtus ja suure hinnavariatsiooni tõttu on keskmisi hindu raske esitada ja võrrelda. Kõrgeimad kesklinna hinnad jäävad keskmise suurusega projektide puhul tasemele 300 kuni 400 €/SBPm², äärealadel ja suurte projektide puhul on hinnad valdavalt odavamad ja jäävad äärelinnas pigem äärelinnas vahemikku 100 kuni 200 €/SBPm². Madalama ehitustiheduse puhul (alla 1,0) mõjutab hindu väikeelamumaa hinnatase, mis küündib kohati üle 100 €/m². Nii mõnigi kord võib väikeelamumaa olla maa m2 põhiselt kallim, kuid enam-vähem eranditult on sellisel juhul tegemist madala ehitustihedusega. 3.3. Valik sarnases asukohas paiknevaid hoonestamata elamu- ja ärimaa tehinguid 2018 – 20207 Käibemak- su Pindala, Maapealne, Hind8, Linnaosa Sihtotstarve Tänav Kuupäev Hind, € sisaldumine m2 SBPm2 €/SBPm2 tehinguhin- nas Kesklinn E100% Pärnu mnt 08.10.2018 408 000 Jah 1 427 2 000 170 P-Tallinn E100% Suur-Patarei tn 08.05.2018 273 648 Ei 1 032 1 320 207 Kristiine Ä100% Endla tn 25.01.2019 234 100 Ei 710 1 080 217 Lasnamäe E90%, Ä10% Katusepapi tn 11.01.2019 324 000 Jah 1 015 1 050 257 Kesklinn E100% Jakobi tn 29.08.2019 530 000 Ei 1 070 1 504 352 Kristiine E100% Mõtuse tn 18.04.2019 715 000 Ei 2 655 2 655 269 Kesklinn Ä100% Tartu mnt 05.11.2019 1 900 000 Ei 2 670 8 000 238 Kesklinn Ä100% Pikksilma tn 17.06.2020 2 400 000 Jah 2 273 5 200 385 Kesklinn E100% Magasini tn 31.07.2020 516 000 Jah 2218 1 932 223 Kesklinn E50%, Ä50% Lastekodu tn 11.09.2020 900 000 Jah 1170 2 500 300 Kesklinn E100% Pärnu mnt 15.02.2018 1 032 000 Jah 964 1 928 446 7 Kohandamisel kasutatud on esitatud paksus kirjas, enampakkumised on esitatud kaldkirjas. 8 Ilma käibemaksuta Kinnisvaraekspert OÜ Hoonestatud kinnisasjad (reg osa nr 2638801, 2639101 ja 2638701) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Filtri tee 3a, 3b ja 3d, Kesklinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Ekspertarvamus nr: 2101-8722-01/AT  15 3.4. Valik sarnases asukohas paiknevate kinnistute müügipakkumisi Pakkumis- Kinnistu Pakkumis- Pakkumis- hind, Aadress suurus, hind, Kommentaar hind, €/m² €/ maapealne m2 € SBPm2 F.R. Faehlmanni tn 617 1 200 000 1 945 1114 Ä50%, E50%, 1 077 SBPm2 20, Kesklinn Juhkentali 14, 1 627 1 700 000 1 045 414 Kortermaja, 4 105 SBPm2 Kesklinn Kehtestatud detailplaneering Tondi tn 10, - 6 korrust 2 031 1 190 000 586 203 Kesklinn - maapealne 5 860 SBPm2 - kommunikatsioonid krundi piiril Villardi tn 27, 650 475 000 731 633 750 SBPm2 Kesklinn Allikas: kv.ee 3.5. Turustatavuse analüüs Hinnatav vara asub Tallinnas Kesklinna linnaosas Juhkentali asumis. Tegemist on kiirelt areneva piirkonnaga, kuhu tänaseks on koondunud hulganisti ärilist tegevust. See puudutab nii ärihoonete kui ka elamute ehitust. Samuti jääb piirkonda suur Kaitsevägedele kuuluv maa-ala. Hinnatava vara näol on tegemist kolme kõrvuti paikneva kinnistuga, mille eeldatav ehitusõiguse ulatus on 8 186 SBPm2). Kõik kinnistud on hoonestatud. Kehtestatud detailplaneering puudub. Võimalik alternatiivne kasutus on elamumaa, sest tegemist on olemasolevatest tänavatest pisut eemale jääva mikroasukohaga, mis ei ole atraktiivne ärilises mõttes, kuid on seda elamuehituseks. Võimalik ostuhuviline selles kontekstis võiks olla arendusfirma, kes hakkab suuremat krunti või piirkonda tervikuna arendama. Vara likviidsust hindame keskmiseks, võimalikuks müügiperioodiks hindame kuni 1 aasta. Asukohast tulenevalt näeme, et hinnatava vara väärtus võib ajas pigem tõusta. Kinnisvaraekspert OÜ Hoonestatud kinnisasjad (reg osa nr 2638801, 2639101 ja 2638701) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Filtri tee 3a, 3b ja 3d, Kesklinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Ekspertarvamus nr: 2101-8722-01/AT  16 4. Turuväärtuse hindamine 4.1. Parim kasutus Vara parim kasutus – vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult teostatav ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. (EVS 875-1:2015, p. 7.1.2) Kuna tegemist on võõrandamisega vastavalt KAHOS-ele, siis lähtutakse kõige tõenäolisemast sihtotstarbest, mis võinuks maaüksusel olla, kui seesugust võõrandamist ei toimuks. See omakorda eeldab, et ei kavandataks kasutust riigikaitsemaana. KAHOS-e §12 lõike 3 kohaselt viiakse kinnisasja omandamisel läbi hindamine hüvitamise eesmärgil, kusjuures kahju hüvitamisena käsitletakse tegevust, mille eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud. Selles kontekstis on vara parima kasutusena käsitletav kasutus elamumaana. See ei vasta hetkekasutusele, milleks on kasutus ärimaana. Hinnatava vara näol on tegemist kolme kõrvuti paikneva ärimaa kinnistuga. Arvestades ehitustihedust, hoonete kasutust ja seisukorda, on otstarbekas need lammutada. Elamumaa kasutus on õiguslikult lubatav ja füüsiliselt võimalik. Kuna seesugune kasutus on ka vajalikult põhjendatud ja finantsmajanduslikult teostatav ning selle tulemusena vara omandab kõrgeima väärtuse, siis seda käsitletaksegi parima kasutusena. 4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted Turuväärtuse hindamiseks kasutatakse võrdlusmeetodit (inglise keeles Sales Comparison Method). Võrdlusmeetodi ehk turupõhise käsitluse korral võrreldakse hinnatavat vara sarnaste müüdud varade hindadega, kasutades selleks erinevaid võtteid. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Hindamisel võrdlusmeetodiga antakse hinnang vara väärtusele sarnaste varadega toimunud tehingute analüüsimisel. Piisavalt aktiivse turu olemasolul võib seda meetodit pidada turuväärtuse hindamiseks sobivaimaks ja täpseimaks. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui kõik hindamisel aluseks olevad võrdlustehingud on tehtud vaba turu tingimustes. (EVS 875-1:2015, p. 9.4.2) Hindamisel kasutatakse võrdluskõlbulikke maatehinguid. Erisuste arvesse võtmiseks kasutatakse võrdluselementide kohandamist. 4.3. Kestlikkus Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. (EVS 875-10:2019, p. 9.1.1) Kinnisvara kestlikkuse all mõistetakse sihipärast kinnisvaraarendust, mis tagab kinnisvara kasutamise kvaliteedi parandamise kooskõlas kestliku arengu põhimõtetega. Kestlikkuse kontekstis arendatud Kinnisvaraekspert OÜ Hoonestatud kinnisasjad (reg osa nr 2638801, 2639101 ja 2638701) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Filtri tee 3a, 3b ja 3d, Kesklinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Ekspertarvamus nr: 2101-8722-01/AT  17 kinnisvara eesmärkide oluline tunnus on suund püsivuse ja jätkumise kindlustamisele, kasutades ressursse säästlikult ning vähendades tegevuskulusid. (EVS 875-10:2019, p. 9.1.2) Hinnatavate varade näol on tegemist hoonestatud maaga. Samas võib eeldada olemasolevate hoonete lammutamist ja seetõttu on kestlikkuse põhimõtte järgimine seotud eelkõige säästliku kasutusega tulevikus. 4.4. Kinnisasja turuväärtuse hindamine Võrdlustehingute valik ja kohandamise põhimõtted Tavapäraselt lähtutakse maa hindamisel kavandatavast ehitusmahust (ehitustihedusest). Kuna antud juhul detailplaneering puudub, saab lähtuda lähipiirkonnas kavandatavatest ehitusmahtudest. Filtri tee ja Masina tn vahelise kvartali detailplaneering näeb ette naabruses paikneva Filtri tee 5 kasutust riigikaitsemaana ja ehitustihedust 0,35. Tegemist on menetluses oleva Üldised detailplaneeringuga. Samuti paikneb hinnatava vara vahetus läheduses Juhkentali põhimõtted tn 48 detailplaneering, mis näeb ette elamumaa kasutust ja ehitustihedust 2,1. Kuna tegemist on naabruses paikneva kinnistuga ning hüvitamise põhimõtteid silmas pidades tuleks kahju kannatav isik asetada olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud, on hindaja arvates põhjendatud lähtuda kasutusest ja ehitustihedusest, mida kavandatakse Juhkentali tn 48 kinnistule. Võrdlustehinguteks on valitud punktist 3.3. tehingud, mis on kõige sarnasemad hinnatavale varale. Vaadeldud on Tallinna tehinguid perioodist 2018- 2020. Võrdlustehingute Hind, Ehitusõiguse Asukoht Kuupäev Hind, € valik 9 €/SBPm 2 ulatus, SBPm2 Pikksilma tn, Kesklinn 17.06.2020 2 000 000 385 5 200 Jakobi tn, Kesklinn 29.08.2019 530 000 352 1 070 Pärnu mnt, Kesklinn 15.02.2018 1 032 000 446 1 928 Võrdlusühikuks on valitud tehinguhind taandatuna ehitusõiguse pindalale Võrdlusühiku valik (€/SBPm2) Võrreldavad tehingud pärinevad ajast veebruar 2018- juuni 2020. 2018. aasta Tehingu aeg veebruaris toimunud tehingut on hinnakasvust lähtuvalt ajaldatud 10% ja 2019. aasta augustis toimunud tehingut 5%. 9 Kõik summad ilma käibemaksuta Kinnisvaraekspert OÜ Hoonestatud kinnisasjad (reg osa nr 2638801, 2639101 ja 2638701) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Filtri tee 3a, 3b ja 3d, Kesklinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Ekspertarvamus nr: 2101-8722-01/AT  18 • Asukoht o Võrreldavad tehingud üritatakse leida makroasukohalt võimalikult sarnased ja seetõttu on kohandused tavapäraselt väikesed. Kuna antud juhul on erisused siiski märkimisväärsed, siis see kajastub ka kohanduste suuruses, mis ulatuvad 20%-ni. • Ehitusõiguse ulatus, SBPm2 o Suurema ehitusõiguse puhul on ühikuhinnad tavaliselt madalamad. Tulenevalt erinevuse suurusest võivad kohandused olla väga suured, kuid see puudutab siiski pigem kümnetesse tuhandetesse ruutmeetritesse ulatuvaid ehitusõigusi. Oluline on silmas pidada mh mastaabiefekti ka ehituskulude kontekstis, st suurema hoone ehitusmaksumus on SBPm2 põhiselt tavaliselt madalam, mis tähendab seda, et võimekus maa eest maksta on suhteliselt kõrgem. Samas toimib loomulikult maa puhul ka mastaabiefekt selle tavapärases suunas ehk siis suurema koguse puhul on tegemist nö hulgiallahindlusega. • Kommunikatsioonid, sh juurdepääsuteed o Kommunikatsioonide puudumine võib vähendada vara väärtust, sõltuvalt sellest kui kulukaks nende rajamine kujuneb. Mida kõrgem on maa hind, seda tagasihoidlikum on proportsionaalselt kommunikatsioonide osa. Samas võib madala maa hinna korral olla kommunikatsioonide lähedus ja hind määrava tähtsusega. Juurdepääsuteed on olulised eelkõige õigusi silmas pidades. • Ehitustihedus o Suurem ehitustihedus võib tähendada arenduskulude kokkuhoidu, kuid tavapäraselt annab teatava eelise siiski just madalam ehitustihedus. Erisused ei ole siiski suured ja sellest tulenevalt on ka kohandused pigem väikesed. • Kinnistu kuju o Krundi kuju on oluline eelkõige silmas pidades hoone paiknemist krundil. Kõrval jättes erandlikud olukorrad on mõju pigem siiski 10% piires, sest enamjaolt on krundid suhteliselt korrapärase kujuga ja kompaktsed. • Sihtotstarve o Erinev sihtotstarve ei tähenda tavaliselt olulist hinnaerinevust. Mõni konkreetne asukoht on sobilikum äriliselt, mõni jälle elamute tarvis. Seetõttu tuleb sihtotstarvet analüüsida koos mikroasukohaga ning jälgida, et erisused saaksid kajastatud adekvaatselt. • Detailplaneering o Detailplaneeringu puudumine võib mõjutada väärtust 10% ja teatud puhkudel enamgi. Kuna turg on pidevas muutumises, siis turu kontekstis vananenud planeeringu olemasolu ei pruugi olla eeliseks. Keerukamates piirkondades võib detailplaneeringu koostamine kesta aastaid ja sellisel juhul on ka mõju hinnale suur. • Hoonestus o Hoonestuse mõju on vaadeldud läbi võimaliku lammutamise vajaduse. See on üheselt seotud lammutuskuludega. Mõju hinna kontekstis on siiski kõrgema maa väärtuse puhul pigem väikene jäädes tavaliselt 5% suurusjärku. Kinnisvaraekspert OÜ Hoonestatud kinnisasjad (reg osa nr 2638801, 2639101 ja 2638701) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Filtri tee 3a, 3b ja 3d, Kesklinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Ekspertarvamus nr: 2101-8722-01/AT  19 Hinnatav vara Võrreldav vara nr 1 Võrreldav vara nr 2 Võrreldav vara nr 3 Tallinn Tallinn Tallinn Tallinn Kesklinn Kesklinn Kesklinn Kesklinn Filtri 3a, 3b, 3d Pikksilma tn Jakobi tn Pärnu mnt Tehinguhind ilma 2 000 000 530 000 860 000 käibemaksuta, € Tehinguhind, 384,62 352,39 446,06 €/SBPm2 Tehingu aeg 17.06.2020 29.08.2019 15.02.2018 Kohandus 0% 5% 10% Ajaldatud tehinguhind, 384,62 370,01 490,66 €/SBPm2 Paikneb Kesklinnas Juhkentali tn ja Filtri Paikneb Kesklinna tee ristmiku linnaosas Pikksilma Paikneb Kesklinnas Paikneb Kesklinnas naabruses Filtri tee tn ääres (Reidi tee Jakobi tn ääres, Pärnu mnt läheduses Asukoht äärses läheduses), kaugus kaugus kesklinnast sisekvartalis, kaugus sisekvartalis, kesklinnast (Viru (Viru väljakust) ca 1,7 kesklinnast (Viru kaugus kesklinnast väljakust) ca 2,1 km, km väljakust) ca 1,3 km (Viru väljak) ca 2,2 merest pisut eemal km Oluliselt parem, Kommentaar Parem Parem enam hinnatud piirkond Kohandus -15% -5% -20% Ehitusõiguse ulatus, 8 186 5 200 1 504 1 928 SBPm2 Väiksemate Väiksemate Kommentaar Sarnane suurusjärk ehitusmahtude ehitusmahtude ühikuhind on kõrgem ühikuhind on kõrgem Kohandus 0% -10% -10% Kommunikatsioonid Kommunikatsioonid Kommunikatsioonid Kommunikatsioonid läheduses, Kommunikatsioonid, läheduses olemas, läheduses olemas, läheduses olemas, juurdepääs sh. juurdepääsuteed juurdepääs avalikult juurdepääs avalikult juurdepääs läbi naaberkinnistute asfaltkattega teelt asfaltkattega teelt naaberkinnistute kaudu Kommentaar Pisut parem Pisut parem Sarnane Kohandus -5% -5% 0% FAR (ehitusõigus / 2,1 2,3 1,4 2,0 kinnistu pindala) Kommentaar Sarnane Hõredam Sarnane Kohandus 0% -5% 0% Kompaktne Hulknurkne, Kompaktne Hulknurkne, Kinnistu kuju hulknurkne kuju, liigendatud hulknurkne kuju liigendatud tasane reljeef Kommentaar Parem Parem Sarnane Kohandus -5% -5% 0% Perspektiivne E90- Sihtotstarve Ä100% E100% E100% 100% Kinnisvaraekspert OÜ Hoonestatud kinnisasjad (reg osa nr 2638801, 2639101 ja 2638701) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Filtri tee 3a, 3b ja 3d, Kesklinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Ekspertarvamus nr: 2101-8722-01/AT  20 Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane Kohandus 0% 0% 0% Detailplaneering Puudub Kehtestatud Kehtestatud Kehtestatud Kommentaar Parem Parem Parem Kohandus -10% -10% -10% Olemasolev Hoonestus Hoonestus puudub Hoonestus puudub Hoonestus puudub hoonestus Kommentaar Parem Parem Parem Kohandus -5% -5% -5% Summaarne -40% -45% -45% kohandus Summaarne -153,85 -166,51 -220,80 kohandus, €/SBPm2 Kohandatud tehinguhind, 230,77 203,51 269,87 €/SBPm2 Kohanduste absoluutväärtuste 35% 45% 50% summa Kaalud 0,45 0,30 0,25 Kaalutud keskmine tehinguhind, 232,36 103,85 61,05 67,47 €/SBPm² Turuväärtus, € 1 902 137 Ümardatud 1 900 000 turuväärtus, € Hinnatava vara turuväärtus on väärtuse kuupäeval: 8 186 SBPm2 x 251,02 €/SBPm2 = 1 902 137 €  1 900 000 € Kinnisvaraekspert OÜ Hoonestatud kinnisasjad (reg osa nr 2638801, 2639101 ja 2638701) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Filtri tee 3a, 3b ja 3d, Kesklinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Ekspertarvamus nr: 2101-8722-01/AT  21 Lisa 1. Fotod Kinnisvaraekspert OÜ Hoonestatud kinnisasjad (reg osa nr 2638801, 2639101 ja 2638701) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Filtri tee 3a, 3b ja 3d, Kesklinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Ekspertarvamus nr: 2101-8722-01/AT  22 Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte Filtri tee 3a Kinnisvaraekspert OÜ Hoonestatud kinnisasjad (reg osa nr 2638801, 2639101 ja 2638701) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Filtri tee 3a, 3b ja 3d, Kesklinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Ekspertarvamus nr: 2101-8722-01/AT  23 Kinnisvaraekspert OÜ Hoonestatud kinnisasjad (reg osa nr 2638801, 2639101 ja 2638701) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Filtri tee 3a, 3b ja 3d, Kesklinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Ekspertarvamus nr: 2101-8722-01/AT  24 Filtri tee 3b Kinnisvaraekspert OÜ Hoonestatud kinnisasjad (reg osa nr 2638801, 2639101 ja 2638701) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Filtri tee 3a, 3b ja 3d, Kesklinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Ekspertarvamus nr: 2101-8722-01/AT  25 Kinnisvaraekspert OÜ Hoonestatud kinnisasjad (reg osa nr 2638801, 2639101 ja 2638701) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Filtri tee 3a, 3b ja 3d, Kesklinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Ekspertarvamus nr: 2101-8722-01/AT  26 Filtri tee 3d Kinnisvaraekspert OÜ Hoonestatud kinnisasjad (reg osa nr 2638801, 2639101 ja 2638701) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Filtri tee 3a, 3b ja 3d, Kesklinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Ekspertarvamus nr: 2101-8722-01/AT  27 Kinnisvaraekspert OÜ Hoonestatud kinnisasjad (reg osa nr 2638801, 2639101 ja 2638701) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Filtri tee 3a, 3b ja 3d, Kesklinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Ekspertarvamus nr: 2101-8722-01/AT  28 Lisa 3. Kitsenduste kaart Filtri tee 3a Kinnisvaraekspert OÜ Hoonestatud kinnisasjad (reg osa nr 2638801, 2639101 ja 2638701) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Filtri tee 3a, 3b ja 3d, Kesklinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Ekspertarvamus nr: 2101-8722-01/AT  29 Filtri tee 3b Kinnisvaraekspert OÜ Hoonestatud kinnisasjad (reg osa nr 2638801, 2639101 ja 2638701) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Filtri tee 3a, 3b ja 3d, Kesklinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Ekspertarvamus nr: 2101-8722-01/AT  30 Filtri tee 3d Kinnisvaraekspert OÜ Hoonestatud kinnisasjad (reg osa nr 2638801, 2639101 ja 2638701) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Filtri tee 3a, 3b ja 3d, Kesklinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Ekspertarvamus nr: 2101-8722-01/AT  31 Lisa 4. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti kinnisvara hindamise standardite seeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud. Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale kliendiga kokkulepitud isikute, va. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes ning hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega. Koostaja: / Allkirjastatud digitaalselt / Aivar Tomson, MRICS Kinnisvaraekspert OÜ hindamisosakonna juhataj Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Kutseline hindaja, vara hindaja (kutsetunnistus nr 151718) Litsentseeritud maa hindaja (maa hindamise tegevuslitsents 111 MA-mh) Kinnisvaraekspert OÜ Hoonestatud kinnisasjad (reg osa nr 2638801, 2639101 ja 2638701) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Filtri tee 3a, 3b ja 3d, Kesklinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Ekspertarvamus nr: 2101-8722-01/AT  32 Tallinn Pärnu mnt 82-31 Tallinn, 10131 +372 626 4250 Pärnu Pikk tn 12 Pärnu, 80010 +372 442 0700 Kinnisvaraekspert OÜ Hoonestatud kinnisasjad (reg osa nr 2638801, 2639101 ja 2638701) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Filtri tee 3a, 3b ja 3d, Kesklinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Ekspertarvamus nr: 2101-8722-01/AT