Käskkiri

KÄSKKIRI 20.12.2022 nr 249 Hüvitis üürnikule lepingu lõppemise korral, Suur- Sõjamäe tn 8b, Drews OÜ 1. ASJAOLUD JA PÕHJENDUSED Riigihalduse ministri 13.02.2018 käskkirjaga nr 1.1-4/41 kehtestati Harju maakonnaplaneering „Rail Baltic raudtee trassi koridori asukoha määramine“. Planeeringuga on määratud Ülemiste reisiterminali, mis on Rail Baltic raudtee reisijateveo lõppjaam, põhimõtteline asukoht Tallinnas Lasnamäe linnaosas Ülemiste piirkonnas. Terminali täpse asukoha määramiseks algatati Tallinna Linnavalitsuse 12.02.2014 korraldusega nr 199-k Ülemiste ühisterminali detailplaneeringu koostamine. Nimetatud detailplaneering on vastu võetud Tallinna Linnavalitsuse 13.04.2022 korraldusega nr 355. Harju maakonnas Tallinnas Lasnamäe linnaosas asuv Suur-Sõjamäe tn 8b kinnistu (registriosa nr 23476301, katastritunnus 78403:315:0142, pindala 566 m2, sihtotstarve ärimaa 100%) ja Suur- Sõjamäe tn 8c kinnistu (registriosa nr 2878101, katastritunnus 78403:315:0210, pindala 303 m2, sihtotstarve elamumaa 100%) jäävad tervikuna koostatava Ülemiste ühisterminali detailplaneeringuga kavandatud terminalihoone krundi, terminalihoonet teenindava väljaku ja kergliiklustee krundi alale. Suur-Sõjamäe tn 8b kinnisasja omanikuna on kinnistusraamatusse 27.01.2013 sisse kantud Galigo OÜ (registrikood 12054455). Maa-amet teavitas Galigo OÜ-d 19.07.2021 kirjaga nr 7- 21/21/12052 kinnisasja omandamise menetluse läbiviimisest kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (edaspidi KAHOS) § 4 lõike 1 punkti 7 alusel avaliku raudtee teenindusrajatiste koosseisus oleva Ülemiste ühisterminali ja funktsionaalselt seotud väliala rajamiseks ning palus esitada teave kolmandate isikute õiguste kohta. Galigo OÜ andis teada, et Suur-Sõjamäe tn 8b kinnisasi on koormatud üürilepingutega ning edastas info sõlmitud üürilepingute kohta jaanuaris 2022. Edastatud üürilepingu kohaselt on Galigo OÜ andnud 31.03.2013 sõlmitud üürilepingu alusel DREWS OÜ-le (registrikood 11389886) kasutada Suur- Sõjamäe tn 8b asuvas hoones ruumid I korrusel ja lisaks sama hoone kõrval samal territooriumil asuva garaaži, kokku pindalaga 117,5 m2 rehvitöökoja ja rehvide müügiesinduse otstarbel kuni 31.03.2028. KAHOS § 6 lõike 1 kohaselt on menetlusosalised omandatava kinnisasja omanik ning ka kinnisasjaga seotud rentnik ja üürnik, seega teavitas Maa-amet DREWS OÜ-d 03.02.2022 kirjaga nr 7-21/22/2132 üürilepinguga koormatud Suur-Sõjamäe tn 8b kinnisasja avalikes huvides omandamise menetlusest ning 7. taseme vara hindajalt hindamise tellimisest, et selgitada välja, kas esineb otseselt kaasnevat varalist kahju üürilepingu ennetähtaegse lõpetamise tõttu. Maa-amet selgitas, et lepingu ennetähtaegse lõpetamise korral omandamise tõttu on üürnikul õigus saada hüvitist selgelt tuvastatud ja tõendatud varalise kahju eest. Otseselt kaasnev varaline kahju ja saamata jääv tulu hüvitatakse ühekordselt kuni lepingu lõppemiseni, kuid mitte rohkem kui ühe aasta ulatuses.  2 Menetluse käigus teavitas DREWS OÜ Maa-ametit, et DREWS OÜ kasutuses on veel Suur- Sõjamäe tn 8b kinnisasjaga piirneval, eraomandis oleval Suur-Sõjamäe tn 8c kinnisasjal asuvad garaažiboksid. Kuivõrd Suur-Sõjamäe tn 8c tuleb samuti riigile Ülemiste ühisterminali detailplaneeringu elluviimiseks tervikuna omandada, siis käsitles Maa-amet edasises menetluses DREWS OÜ üürilepingute lõpetamisega kaasnevat kahju väljaselgitamist mõlemal kinnisasjal ühiselt. Üürilepingute erakorralise lõpetamisega kaasnevate kulude ja varalise kahjudena avaldas DREWS OÜ järgmised asjaolud: kolimiskulud, uue üüripinna ruumide kohandamine ettevõtluseks, saamata jääv tulu ja püsikulud ilma majandustegevuseta 1,5 kuu eest, eeldatav kasumi vähenemine ja üürihinna muutus. Maa-amet selgitas DREWS OÜ-le, et kahjuna ei ole võimalik käsitleda kasumi prognoositavat vähenemist, sest hüvitamisele kuulub ainult otsene ja tõendatud kahju. Saamata jääva tulu ja püsikulude osas märkis Maa-amet, et ei ole usutav, et uuel üüripinnal ümberehituse ajal ei tegutse ettevõte enam vanal üüripinnal. Lähtudes DREWS OÜ esitatud tõenditest, sh uue üüripinna üürilepingust, menetluse läbiviija selgitustest ja Kinnisvaraekspert OÜ 17.08.2022 koostatud eksperthinnangust nr 2204-9352- 01/AT tegi Maa-amet 18.08.2022 kirjaga nr 7-21/22/2132-15 pakkumuse DREWS OÜ-le üürilepingute ülesütlemise tõttu tuvastatud otsese varalise kahju hüvitamiseks KAHOS § 11 lõike 6 alusel ümardatult summas 31 466 eurot. Hüvitatav kahju koosnes kolimiskulust summas 4226,57 eurot, üüri tõusust ühe aasta ulatuses 14 234,64 eurot, ruumide kohandamise kulust 11 422,24 eurot ja täiendavast kulust kahe kuu (juuli kuni august 2022 kui DREWS OÜ kasutas paralleelselt kahte üüripinda) üürimaksete eest Suur-Sõjamäe tn 8b üüripinnal summas 1562,72 eurot, kuivõrd uue üüripinna ruumide kohandamise vajaduse tõttu ettevõttele sobivaks ei olnud võimalik uuel üüripinnal veel teenuseid osutada ning DREWS OÜ pidi tasuma sel perioodil samaaegselt üüri nii Suur-Sõjamäe tn 8b pinna kui uue üüripinna eest. 05.09.2022 kirjaga nr 7-21/21/2132-20 tegi Maa-amet Kinnisvaraekspert OÜ 05.09.2022 korrigeeritud eksperthinnangu nr 2204-9352-01/AT alusel täpsustatud pakkumise DREWS OÜ`le üürilepingute ülesütlemise tõttu tuvastatud otsese varalise kahju hüvitamiseks KAHOS § 11 lõike 6 alusel ümardatult summas 35 530 eurot. Hüvitatav kahju koosneb kolimiskulust summas 4226,57 eurot, üüri tõusust ühe aasta ulatuses 18 318,62 eurot, ruumide kohandamise kulust summas 11 422,24 eurot ning täiendavast kulust kahe kuu üürimaksete eest Suur-Sõjamäe tn 8b üüripinnal summas 1562,72 eurot. DREWS OÜ nõustus määratud hüvitisega 15.09.2022. DREWS OÜ kinnitusel vabastas ettevõte Suur-Sõjamäe tn 8b 31.08.2022. KAHOS § 21 kohaselt otsustab üürnikule otseselt kaasneva varalise kahju hüvitise maksmise isik, kelle pädevuses on kinnisasja omandamise otsustamine. Suur-Sõjamäe tn 8b kinnisasja omandamise otsustab KAHOS § 3 lõike 1 kohaselt majandus- ja taristuminister, kuna kinnisasja väärtus on suurem kui 50-kordne Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva aasta keskmine brutokuupalk. Seetõttu otsustab majandus- ja taristuminister üürnikule otseselt kaasneva varalise kahju hüvitise maksmise Suur-Sõjamäe tn 8b kinnisasjal kehtinud üürilepingu ülesütlemise eest. Vastavalt hindaja 07.10.2022 antud kinnitusele moodustab üürilepingute ülesütlemise tõttu tuvastatud otsese varalise kahju hüvitis Suur-Sõjamäe tn 8b kinnisasjal kehtinud üürilepingu osas ümardatult 25 567 eurot. Suur-Sõjamäe tn 8b üürilepingu ülesütlemise tõttu hüvitamiseks vajalikud rahalised vahendid summas 25 567 (kakskümmend viis tuhat viissada kuuskümmend seitse) eurot tasub Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium Rail Balticu maade ostmiseks ettenähtud eraldiste arvelt. 2. OTSUS Tulenevalt eeltoodust ja lähtudes KAHOS § 20 ja § 21:  3 2.1 Hüvitada DREWS OÜ-le (registrikood 11389886) Suur-Sõjamäe tn 8b kinnisasjal üürilepingute ülesütlemise tõttu tuvastatud otseselt kaasnev varaline kahju summas 25 567 eurot. 2.2 Majandus ja Kommunikatsiooniministeeriumi eelarveosakonnal korraldada hüvitise tasumine DREWS OÜ arvelduskontole Swedbank AS EE842200221043697330. 3. VAIDLUSTAMISVIIDE Käskkirja peale võib esitada kaebuse Tallinna Halduskohtule halduskohtumenetluse seadustiku §- s 46 sätestatud tähtaja jooksul. (allkirjastatud digitaalselt) Riina Sikkut majandus- ja taristuminister