Käskkiri

KÄSKKIRI 20.12.2022 nr 248 Hüvitis üürnikule lepingu lõppemise korral, Suur- Sõjamäe tn 8b, Lukukeskus OÜ 1. ASJAOLUD JA PÕHJENDUSED Riigihalduse ministri 13.02.2018 käskkirjaga nr 1.1-4/41 kehtestati Harju maakonnaplaneering „Rail Baltic raudtee trassi koridori asukoha määramine“. Maakonnaplaneeringuga on määratud Ülemiste reisiterminali, mis on Rail Baltic raudtee reisijateveo lõppjaam, põhimõtteline asukoht Tallinnas Lasnamäe linnaosas Ülemiste piirkonnas. Tallinna Linnavalitsuse 12.02.2014 korraldusega nr 199-k algatati Ülemiste ühisterminali detailplaneeringu (edaspidi detailplaneering) koostamine. Detailplaneeringu koostamise eesmärk on maaüksuste jagamise ja sihtotstarvete muutmise teel moodustada vajalikud äri- ja transpordimaa sihtotstarbega krundid ning määrata ehitusõigus Ülemiste ühisterminali ehitamiseks. Lisaks antakse planeeringus heakorrastuse, haljastuse, juurdepääsuteede, parkimise ja tehnovõrkudega varustamise põhimõtteline lahendus. Detailplaneering võeti vastu Tallinna Linnavalitsuse 13.04.2022 korraldusega nr 355. Harju maakonnas Tallinnas Lasnamäe linnaosas asuv Suur-Sõjamäe tn 8b kinnistu (registriosa nr 23476301, katastritunnus 78403:315:0142, pindala 566 m2, sihtotstarve ärimaa 100%) jääb tervikuna koostatava Ülemiste ühisterminali detailplaneeringuga kavandatud terminalihoonet teenindava väljaku ja kergliiklustee krundi alale. Kinnisasja omanikuna on 27.01.2013 sisse kantud Galigo OÜ (registrikood 12054455). Maa-amet teavitas Galigo OÜ-d 19.07.2021 kirjaga nr 7-21/21/12052 kinnisasja omandamise menetluse läbiviimisest kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (edaspidi KAHOS) § 4 lõike 1 punkti 7 alusel avaliku raudtee teenindusrajatiste koosseisus oleva Ülemiste ühisterminali ja seonduva ala rajamiseks ning palus esitada teave kolmandate isikute õiguste kohta. Galigo OÜ andis teada, et Suur-Sõjamäe tn 8b kinnisasi on koormatud üürilepingutega ning edastas info sõlmitud üürilepingute kohta jaanuaris 2022. a. Edastatud üürilepingutest selgus, et Galigo OÜ on andnud 24.05.2013 sõlmitud tähtajalise üürilepingu alusel OÜ-le Lukuabi (registrikood 10750831) kasutada Suur-Sõjamäe tn 8b asuvas hoones ruumid I ja II korrusel kokku pindalaga 96 m2 lao, kauplemiskoha ja büroo otstarbel kuni 31.12.2025. KAHOS § 6 lõike 1 kohaselt on kinnisasja omandamise menetluse menetlusosalised omandatava kinnisasja omanik ning ka kinnisasjaga seotud rentnik ja üürnik. Maa-amet teavitas OÜ Lukuabi  2 03.02.2022 kirjaga nr 7-21/22/2134 üürilepinguga koormatud Suur-Sõjamäe tn 8b kinnisasja avalikes huvides omandamise menetlusest ning 7. taseme vara hindajalt hindamise tellimisest, et selgitada välja, kas esineb otseselt kaasnevat varalist kahju üürilepingu ennetähtaegse lõpetamise tõttu. Maa-amet selgitas, et KAHOS § 20 lõigete 1 ja 2 kohaselt, kui üürileping erakorraliselt üles öeldakse, on üürnikul õigus nõuda selgelt tuvastatud ja tõendatud varalise kahju hüvitamist. Otseselt kaasnev varaline kahju ja saamata jääv tulu hüvitatakse ühekordselt kuni lepingu lõppemiseni, kuid mitte rohkem kui ühe aasta ulatuses. OÜ Lukuabi ja Lukukeskus OÜ (registrikood 12087688) esindaja teavitas 16.02.2022 e-kirjaga, et 31.07.2015 üürilepingu lisa kohaselt asendus üürilepingus üürnik OÜ Lukuabi ettevõttega Lukukeskus OÜ. Menetluse käigus avaldas Lukukeskus OÜ üürilepingu erakorralise ülesütlemisega kaasneva varalise kahju nõude, mis koosnes kolimiskuludest, uuel rendipinnal ruumide planeerimise ja konstruktsioonide ehituskuludest, kaupluse ja kontorimööbli valmistamise ja paigaldamise kuludest, uue üüripinna nõuetele vastava logo kujundamise, valmistamise ja paigaldamise kulust, eeldatavast kasumi vähenemisest seoses uuele pinnale kolimisega, üürihinna muutusest uuele üüripinnale kolimise tõttu ning üürilepingust tuleneva leppetrahvi nõude lepingu ennetähtaegse lõpetamise eest kinnisvara omaniku poolt. Täiendavalt esitas Lukukeskus OÜ ühe kahjuna palgakulu hüvitamise nõude tingituna kolimisaegsest seisakust. Maa-amet selgitas, et palgakulu hüvitamine ei ole põhjendatud, kuivõrd eeldatavalt tegelevad töötajad uuel üüripinnal ka kolimisega seonduvaga ning ettevõte tegutseb kevadest uuel aadressil Priisle tee 18/9, Tallinn. Kinnisvaraekspert OÜ on koostanud 05.08.2022 eksperthinnangu nr 2204-9352-03/AT, mis põhineb võrdlusmeetodil. Lisaks üüri tõusule analüüsis hindaja Lukukeskus OÜ poolt esitatud nõudeid, mis on seotud kolimise, ruumide kohandamisega ettevõtluseks ning saamata jääva tulu ja püsikulude, mis on põhjustatud majandustegevuse katkemisest. Lukukeskus OÜ kinnitusel vabastas ettevõte Suur-Sõjamäe tn 8b üüripinna 15.04.2022. Lähtudes Lukukeskus OÜ esitatud tõenditest, sh uue üüripinna üürilepingust, menetluse läbiviija selgitustest ja Kinnisvaraekspert OÜ 05.08.2022 koostatud eksperthinnangust nr 2204-9352- 03/AT võeti üürilepingu ennetähtaegse lõpetamisega kaasneva varalise kahju hindamisel arvesse kolimiskulu, üürihinna tõusu ühe aasta ulatuses ja ruumide kohandamise kulu. 10.08.2022 kirjaga nr 7-21/21/2134-11 teavitas Maa-amet Kinnisvaraekspert OÜ 05.08.2022 koostatud eksperthinnangule nr 2204-9352-03/AT tuginedes Lukukeskus OÜ-d tähtajalise üürilepingu erakorralise ülesütlemise tõttu tuvastatud otsese varalise kahju hüvitamisest KAHOS § 11 lõike 6 alusel ümardatult 11 004 eurot. Hüvitatav kahju koosneb kolimiskulust summas 170,18 eurot, üüri tõusust ühe aasta ulatuses 698,28 eurot arvestades seni kasutusel olnud üüripinna suurusega ja uue üüripinna ruumide ettevõtluse kohandamise kulust ühe aasta ulatuses 10 135,79 eurot arvestades selle kulu kasulikku eluiga. Lukukeskus OÜ nõustus määratud hüvitisega 15.08.2022. Üürilepingu ülesütlemise tõttu hüvitamiseks vajalikud rahalised vahendid summas 11 004 (üksteist tuhat neli) eurot tasub Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium Rail Balticu maade ostmiseks ettenähtud eraldiste arvelt. KAHOS § 21 kohaselt otsustab üürnikule otseselt kaasneva varalise kahju hüvitise maksmise isik, kelle pädevuses on kinnisasja omandamise otsustamine. Suur-Sõjamäe tn 8b kinnisasja omandamise otsustab KAHOS § 3 lõike 1 kohaselt majandus- ja taristuminister, kuna kinnisasja  3 väärtus on suurem kui 50-kordne Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva aasta keskmine brutokuupalk. 2. OTSUS Tulenevalt eeltoodust ja lähtudes KAHOS § 20 ja § 21: 2.1. Hüvitada Lukukeskus OÜ-le (registrikood 12087688) üürilepingu erakorralise ülesütlemise tõttu tuvastatud otseselt kaasnev varaline kahju summas 11 004 eurot. 2.2.Majandus ja Kommunikatsiooniministeeriumi eelarveosakonnal korraldada hüvitise tasumine Lukukeskus OÜ arvelduskontole Swedbank EE462200221052073673. 3. VAIDLUSTAMISVIIDE Käskkirja peale võib esitada kaebuse Tallinna Halduskohtule halduskohtumenetluse seadustiku §- s 46 sätestatud tähtaja jooksul. (allkirjastatud digitaalselt) Riina Sikkut majandus- ja taristuminister