Käskkiri

KÄSKKIRI 20.12.2022 nr 247 Hüvitis üürnikule lepingu lõppemise korral, Suur- Sõjamäe tn 8b 1. ASJAOLUD JA PÕHJENDUSED Riigihalduse ministri 13.02.2018 käskkirjaga nr 1.1-4/41 kehtestati Harju maakonnaplaneering „Rail Baltic raudtee trassi koridori asukoha määramine“. Maakonnaplaneeringuga on määratud Ülemiste reisiterminali, mis on Rail Baltic raudtee reisijateveo lõppjaam, põhimõtteline asukoht Tallinnas Lasnamäe linnaosas Ülemiste piirkonnas. Tallinna Linnavalitsuse 12.02.2014 korraldusega nr 199-k algatati Ülemiste ühisterminali detailplaneeringu (edaspidi detailplaneering) koostamine. Detailplaneeringu koostamise eesmärk on maaüksuste jagamise ja sihtotstarvete muutmise teel moodustada vajalikud äri- ja transpordimaa sihtotstarbega krundid ning määrata ehitusõigus Ülemiste ühisterminali ehitamiseks. Lisaks antakse planeeringus heakorrastuse, haljastuse, juurdepääsuteede, parkimise ja tehnovõrkudega varustamise põhimõtteline lahendus. Detailplaneering võeti vastu Tallinna Linnavalitsuse 13.04.2022 korraldusega nr 355. Harju maakonnas Tallinnas Lasnamäe linnaosas asuv Suur-Sõjamäe tn 8b kinnistu (registriosa nr 23476301, katastritunnus 78403:315:0142, pindala 566 m2, sihtotstarve ärimaa 100%) jääb tervikuna koostatava detailplaneeringuga kavandatud terminalihoonet teenindava väljaku ja kergliiklustee krundi alale. Kinnisasja omanikuna on 27.01.2013 sisse kantud Galigo OÜ (registrikood 12054455). Maa-amet teavitas Galigo OÜ-d 19.07.2021 kirjaga nr 7-21/21/12052 kinnisasja omandamise menetluse läbiviimisest kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (edaspidi KAHOS) § 4 lõike 1 punkti 7 alusel avaliku raudtee teenindusrajatiste koosseisus oleva Ülemiste ühisterminali ja funktsionaalselt seotud väliala rajamiseks rajamiseks ning palus esitada teave kolmandate isikute õiguste kohta. Galigo OÜ andis teada, et Suur-Sõjamäe tn 8b kinnisasi on koormatud üürilepingutega ning edastas info sõlmitud üürilepingute kohta jaanuaris 2022. Edastatud üürilepingu kohaselt on Galigo OÜ andnud 23.09.2013 sõlmitud tähtajatu üürilepingu alusel Passion Dance OÜ-le (registrikood 14799892) kasutada Suur-Sõjamäe tn 8b asuvas hoones ruumid 12-15 ja 21 pindalaga 68,7 m2 tantsustuudio otstarbel. Kuna Suur-Sõjamäe tn 8b kinnisasi läheb tervikuna omandamisele ning seal ei saa jätkuda senine tegevus, on tarvis lõpetada ka kinnistuga seotud üürilepingud. KAHOS § 6 lõike 1 kohaselt on kinnisasja omandamisel menetlusosalised omandatava kinnisasja omanik ning ka kinnisasjaga seotud rentnik ja üürnik. Maa-amet teavitas Passion Dance OÜ-d 03.02.2022 kirjaga nr 7- 21/22/2133 üürilepinguga koormatud Suur-Sõjamäe tn 8b kinnisasja avalikes huvides omandamise menetlusest ning 7. taseme vara hindajalt hindamise tellimisest, et selgitada välja,  2 kas esineb otseselt kaasnevat varalist kahju üürilepingu ennetähtaegse lõpetamise tõttu. Maa-amet selgitas, et KAHOS § 20 lõigete 1 ja 2 näevad ette, et kui üürileping tuleb kinnisasja omandamise tõttu lõpetada, on üürnikul õigus saada hüvitist selgelt tuvastatud ja tõendatud varalise kahju eest. Otseselt kaasnev varaline kahju ja saamata jääv tulu hüvitatakse ühekordselt kuni lepingu lõppemiseni, kuid mitte rohkem kui ühe aasta ulatuses. Passion Dance OÜ kahjude väljaselgitamiseks tellis Maa-amet Kinnisvaraekspert OÜ-lt eksperthinnangu (29.07.2022 koostatud eksperthinnang nr 2204-9352-02/AT). Lisaks üüri tõusule analüüsis hindaja Passion Dance OÜ poolt esitatud nõudeid, mis on seotud kolimise ja ruumide kohandamisega tantsustuudioks, samuti saamata jäävat tulu ja püsikulusid ilma majandustegevuseta. 03.08.2022 kirjaga nr 7-21/21/2133-6 teavitas Maa-amet Kinnisvaraekspert OÜ 29.07.2022 koostatud eksperthinnangule nr 2204-9352-02/AT tuginedes Passion Dance OÜ-d tähtajatu üürilepingu ülesütlemise tõttu tuvastatud otsese varalise kahju hüvitamisest summas 4170 eurot. Hüvitatav kahju koosneb uue pinna ja olemasoleva pinna kolme kuu üürikulu vahest, kuna tegemist oli tähtajatu üürilepinguga, mida olnuks võimalik kolmekuulise etteteatamisega lõpetada. Kolimise tõttu majandustegevuse katkemisega seonduvat saamata jäävat tulu ei esine. Passion Dance OÜ nõustus määratud hüvitisega 06.09.2022. Üürilepingu ülesütlemise tõttu hüvitamiseks vajalikud rahalised vahendid summas 4170 (neli tuhat ükssada seitsekümmend) eurot tasub Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium Rail Balticu maade ostmiseks ettenähtud eraldiste arvelt. KAHOS § 21 kohaselt otsustab üürnikule otseselt kaasneva varalise kahju hüvitise maksmise isik, kelle pädevuses on kinnisasja omandamise otsustamine. Suur-Sõjamäe tn 8b kinnisasja omandamise otsustab KAHOS § 3 lõike 1 kohaselt majandus- ja taristuminister, kuna kinnisasja väärtus on suurem kui 50-kordne Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva aasta keskmine brutokuupalk. 2. OTSUS Tulenevalt eeltoodust ja lähtudes KAHOS §-dest 20 ja 21: 2.1.Hüvitada Passion Dance OÜ-le (registrikood 14799892) üürilepingu ülesütlemise tõttu tuvastatud otsene varaline kahju summas 4170 eurot. 2.2.Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi eelarve osakonnal korraldada hüvitise tasumine Passion Dance OÜ arvelduskontole EE307700771004015715. 3. VAIDLUSTAMISVIIDE Käskkirja peale võib esitada kaebuse Tallinna Halduskohtule halduskohtumenetluse seadustiku §-s 46 sätestatud tähtaja jooksul. (allkirjastatud digitaalselt) Riina Sikkut majandus- ja taristuminister