Selgitustaotlus

Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium Suur-Ameerika 1 10122 Tallinn [email protected] 01.11.2022 Selgitustaotlus Käesolevaga palume selgitust EhS § 44 (ehitusloa andmisest keeldumise alused) koostoimes AÕS § 156 lg 1-ga. 1. S E L G I T U S TA O T L U S 1.1. Palume meile selgitada, kas juhul, kui: (a) hoonestatavale kinnisasjale puudub juurdepääs avalikult teelt, (b) kuid juurdepääs on ette nähtud kehtiva detailplaneeringu (DP) kohaselt üle naaberkinnisasja (servituudiga), (c) juurdepääs on reaalselt: (i) välja ehitatud, (ii) pikaajalises ja intensiivses kasutuses (juurdepääsuna parkimisalale) ning (d) alternatiivne juurdepääs on (teiste naaberkinnisasjade täishoonestuse tõttu) sisuliselt võimatu, on haldusorganil õigus keelduda ehitusloa (EL) andmisest kinnisasjale ehitatavale hoonele üksnes sel põhjendusel, et juurdepääsuservituuti naaberkinnisasjale pole kinnistusraamatusse seatud või tuleks haldusorganil EL väljastada ka ilma sellise servituudita? 2. MEIE KÄSITLUS 1.2. AÕS § 156 lg 1 annab omanikule õiguse nõuda juurdepääsu üle teise kinnisasja avalikult kasutatavale teele. See on nn seadusejärgne kitsendus ja selline õigus kehtib ka ilma servituudi seadmiseta. Seega, seadusest tulenev õigus juurdepääsule on igal kinnistuomanikul olemas (vähemalt ooteõigusena). Järelikult, servituudi puudumine ei tähenda juurdepääsuõiguse puudumist. Kuna juurdepääsuõigus kehtib, oleks veelkordne juurdepääsuõiguse saavutamine servituudi nõudmise kaudu eesmärgipäratu. Seega ei tohiks servituudi puudumine takistada EL-i välja andmist. 1.3. Ka vastavalt kohtupraktikale ei lahendata EL-iga eraõiguslikke küsimusi seoses ehitamisega ning eraõiguslikud kokkulepped (või nende puudumine) ei saa olla aluseks EL-i andmisest keeldumisele. 1.3.1. Näiteks Riigikohtu otsus nr 3-3-1-51-08 (EhS varasema redaktsiooni alusel): „9. […]Ehitusseaduse kohaselt võib ehitusluba taotleda ka isik, kellel ei ole kinnisasjal ehitamist võimaldavat asjaõigust, seejuures ei anna ehitusluba aga õigust ehitada ehitusloale  märgitud maaüksuse või ehitise omaniku loata (EhS § 12 lg 1). Ehitusluba on seotud kinnisasjaga, määrates kindlaks nõuded kinnistul ehitiste püstitamiseks. Kinnisasjale konkreetse ehitise püstitamiseks kehtestatud nõuded ei saa sõltuda ehitusloa taotluse esitaja isikust või püstitatavate ehitiste omanikust.“ „12. […] Sellisel juhul tuli isikul hankida ehitamist võimaldav asjaõigus pärast ehitusloa saamist.“ 1.3.2. Riigikohtu 18.12.2014 otsus nr 3-3-1-57-14, p 11: EL ei reguleeri kaasomanike vahelisi eraõiguslikke suhteid. 1.4. Seega tuleks asuda seisukohale, et EL annab õiguse ehitada ehitist, mis vastab ehitusloa andmise aluseks olevale ehitusprojektile (EhS § 38 lg 1). Järelikult hindab pädev asutus EL- menetluses eelkõige ehitusprojekti vastavust üldistele ehitisele ja ehitamisele esitatavatele nõuetele. 1.5. Ehitusloa menetlusse võib vajadusel kaasata kinnisasja (kaas)omaniku või naaberkinnistu omaniku (EhS § 42 lg 6), kuid tema nõusolek ei ole ehitusloa väljastamise eeltingimus (EhS § 44). 1.6. Pädeval isikul tuleb vaid kaaluda, kas ehitise või ehitamisega kaasneb kinnisasja omanikule või kinnisasjaga piirnevate kinnisasjade omanikele või muudele selle mõjualas olevatele isikutele püsiv negatiivne mõju, mis on üleliia koormav ja mida ei ole võimalik piisavalt vähendada ega leevendada (EhS § 44 p 4). Kui selline mõju (juurdepääsu servituudiala) on aga juba kehtivas DP-s ette nähtud, siis ei saa seda ilmselgelt üleliia koormavaks lugeda, kuna DP menetluses on krundinaabrite vastavate õigustega juba arvestatud ning neid kaalutud ja servituudikohustus on seatud kogu planeeritava maa- ala terviklikku lahenduse eesmärgist lähtuvalt. 1.7. Kui juurdepääs on reaalsuses juba välja ehitatud ning pikaajalises ja intensiivses kasutuses (juurdepääsuna parkimisalale), siis ei saa EL-i pidada juurdepääsu maa omaniku suhtes üleliia koormavaks. 1.8. Eelnevat arvestades ei peaks meie arvates pädev haldusorgan vaidlusaluse ehitusloa menetluses lahendama kaasomanike vahelisi eraõiguslikke küsimusi (nt kontrollima, kas ehitamiseks oli vajalik kõigi kaasomanike nõusolek ja kas see nõusolek oli konkreetsel juhul olemas). 1.9. Kui haldusorgan peaks teie arvates kaaluma juurdepääsuõiguse olemasolu, soovime selgitada järgmist: juurdepääsu puhul on oluline, mitte õiguse alus (seadus, detailplaneering, leping, servituut), vaid õiguse olemasolu. Õiguse alus on erinev õiguse olemasolust ja õiguse kehtivus üldiselt ei sõltu õiguse alusest. Õiguse aluseid on palju, alates lepingulistest õigustest, lepinguvälistest õigustest, seadusest tulenevatest õigustest, ooteõigustest, (piiratud ja absoluutsetest) asjaõigustest, haldusaktist, jne. Kui haldusorgan peakski kaaluma juurdepääsuõiguse olemasolu, siis meie arvates tuleb arvesse võtta ka juurdepääsuta kinnisasja omaniku juurdepääsuõigust, mis tuleb AÕS §-ist 156 ja juurdepääsuõigust, mis tuleb muust õiguslikust alusest kui servituudist (nt lepingust, haldusaktist). AÕS § 156 ette nähtud nõudeõiguseid arvestades ei peaks taotluses esitatud asjaoludel EL-ist keeldumine olema lubatud ainuüksi servituudi puudumise tõttu. Soovime teiepoolset kinnitust antud nägemusele ja lühikest selgitust ülaltoodud küsimusele. Lugupidamisega ja ette tänades, Carry Plaks vandeadvokaat Saatja: Carry Plaks <[email protected]> Saadetud: 01.11.2022 16:46 Adressaat: MKM info <[email protected]> Koopia: Kaido Loor <[email protected]> Teema: Selgitustaotlus seoses EhS § 44 Lugupeetud Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium, Esitan selgitustaotluse Ehitusseadustiku § 44 osas (lisatud). Vastust paluksin käesolevale e-mailile. Lugupidamisega, Carry Plaks LL.M. Senior Associate Vandeadvokaat / Attorney-at-Law Mobile Email Skype Web Office (&#43;372) 511 4390 carryplaks Tõnismägi 3A, Tallinn 5. korrus/floor