Otsus

< OTSUS Vaidlustusasja number 182-23/270064 Otsuse kuupäev 29.12.2023 Vaidlustuskomisjoni liige Taivo Kivistik Vaidlustus 4D Capital Management OÜ vaidlustus Eesti Energia AS-i riigihankes „Tallinna kontori üüripinna rentimine“ (viitenumber 270064) riigihanke alusdokumentidele Menetlusosalised Vaidlustaja, 4D Capital Management OÜ, esindaja Tuulikki Laesson Hankija, Eesti Energia AS, esindaja Marelle Esko Vaidlustuse läbivaatamine Kirjalik menetlus RESOLUTSIOON RHS § 197 lg 1 p 4 ja RHS § 198 lg 3 alusel 1. Jätta 4D Capital Management OÜ vaidlustus rahuldamata. 2. Jätta 4D Capital Management OÜ menetluskulud tema enda kanda. EDASIKAEBAMISE KORD Halduskohtumenetluse seadustiku § 270 lg 1 alusel on vaidlustuskomisjoni otsuse peale halduskohtule kaebuse esitamise tähtaeg 10 päeva arvates vaidlustuskomisjoni otsuse avalikult teatavaks tegemisest. ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK 1. 06.11.2023 alustas Eesti Energia AS konkurentsipõhise läbirääkimistega menetlusega riigihanget „Tallinna kontori üüripinna rentimine“ (viitenumber 270064) (edaspidi Riigihange). Hankija tegi kättesaadavaks riigihanke alusdokumendid (edaspidi koos nimetatult RHAD), sh Eesti Energia üüripinna hanke põhitingimused (edaspidi Põhitingimused) ja selle lisa 1 Büroopinna üldised nõuded ja tehnilised tingimused (edaspidi TK), Lepingu projekt (edaspidi Leping). 2. 29.11.2023 laekus Riigihangete vaidlustuskomisjonile (edaspidi vaidlustuskomisjon) 4D Capital Management OÜ (edaspidi ka Vaidlustaja) vaidlustus riigihanke alusdokumentidele. 3. Kooskõlas riigihangete seaduse (edaspidi RHS) § 195 lg-ga 2 ja § 196 lg-dega 1 ja 3 teatas vaidlustuskomisjon 06.12.2023 kirjaga nr 12.2-10/182 menetlusosalistele, et vaatab vaidlustuse läbi esitatud dokumentide alusel kirjalikus menetluses, tegi teatavaks otsuse avalikult teatavaks tegemise aja ning andis täiendavate seisukohtade ja dokumentide esitamiseks aega kuni 11.12.2023 ja neile vastamiseks 14.12.2023. Nii vaidlustuskomisjoni poolt määratud esimeseks kui ka teiseks tähtpäevaks esitasid täiendavad seisukohad Vaidlustaja ja Hankija ning menetluskulude taotluse Vaidlustaja. MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED 4. Vaidlustaja, 4D Capital Management OÜ, vaidlustuses ning 11.12.2023 ja 14.12.2023 esitatud täiendavates seisukohtades põhjendatakse taotlusi alljärgnevalt. 4.1. Üüripinna asukoht 4.1.1. Põhitingimuste p-i 1.4 kohaselt peab hoone asuma Tallinna kaardil näidatud piirkonnas (Lisa 2). Põhitingimuste lisa 2 Üüripinna asukoha kaart kohaselt ei hõlma rohelisega märgistatud ala Vaidlustajale kuuluvat kinnistut. Nõue on vastuolus RHS § 3 p-ga 1 ja RHS § 88 lg-ga 7. 4.1.2. Põhitingimuste p-is 1.3 on välja toodud, et oluline on hoone asukoha hea nähtavus ja ligipääs, paiknemine magistraali, suurema tee ääres või väljakujunenud äripiirkonnas. Vaidlustajale kuuluv kinnistu ja ehitatav hoone vastab neile kriteeriumidele. Olukorras, kus Hankija on sobivaks piirkonnaks pidanud Ülemiste kvartali piirkonda, on põhjendatud hõlmata n.ö samas kauguses sobiva piirkonnana ka teisel pool raudteed asuv piirkond. 4.2. Parkimiskohad 4.2.1. Parkimiskohtade arv (Põhitingimuste p 1.11 koosmõjus TK p-ga 5.1, 5.2 ja 5.4) 4.2.1.1. Põhitingimuste p-i 1.11 järgi peab hoones ja/või hoone vahetus ümbruses olema tagatud vähemalt 262 parkimiskohta, sealhulgas 72 elektriautode laadimiseks mõeldud parkimiskohta. TK p-i 5.1 kohaselt peab hoone juurde olema projekteeritud ja välja ehitatud vähemalt 262 parkimiskohta TK p-is 5.2 toodud tingimustel ehk 37 parkimiskohta avalikul alal ja TK p-i 5.4 järgi 225 parkimiskohta parkimismajas. Need tingimused on vastuolus Tallinna Linnavolikogu 17.09.2020 otsusega nr 84 „Tallinna parkimiskohtade arvu normid“ (edaspidi Parkimiskohtade arvu normid). Hankija on välja toonud, et tema minimaalne üüripinna vajadus on 7400 m2 ning hinnanguliselt soovib Hankija luua kuni 600 töökohta kontoris töötajatele. 4.2.1.2. Parkimiskohtade arvu normide p-i 1 kohaselt lähtutakse sellest mootorsõidukite parklate ja parkimiskohtade planeerimisel ja projekteerimisel uute ehitiste püstitamise ja olemasolevate hoonete laiendamise korral. Parkimiskohtade arvu norm esitatakse ärihoone puhul projekteeritava hoone suletud brutopinna (sb) kohta. Hankija soovitud minimaalse üüripinna suurus on 7400 m2. Vaidlustaja selgitab, et tavapärases ärihoones on brutopinna/üüritava pinna suhe 0,8 (optimaalselt projekteeritud hoones), mistõttu on Hankija poolt üüritava üüripinna suuruse suletud brutopinna suurus 9250 m2 (7400 / 0,8). 4.2.1.3. Parkimiskohtade arvu normide lisa nr 4 kohaselt jääb Hankijale sobiv maa-ala kesklinna piirkonda ja vahevööndisse. Kesklinna piirkonnas tuleb parkimiskohtade arvu normide kohaselt tagada selline arv parkimiskohti, mis vastab hoone jagatise tulemusele võrrandis hoone suletud brutopind / 100. Kesklinna piirkonnas on Hankija poolt soovitava üüripinna suletud brutopinna suurust (9250 m2) arvestades nõutav 93 parkimiskohta ehk ligi 3 korda vähem kui on Hankija nõudnud. Vahevööndi piirkonnas tuleb tagada selline arv parkimiskohti, mis vastab hoone jagatise tulemusele võrrandis hoone suletud brutopind / 60. Seega Hankija poolt soovitava üüripinna suletud brutopinna suurust (9250 m2) arvestades on nõutav 154 parkimiskohta ehk ligi 2 korda vähem kui on Hankija nõudnud. 4.2.1.4. Tallinna linn ei luba ka uutes büroohoonetes kavandada parkimiskohtade arvu Tallinna linna poolt kehtestatud normides ettenähtud arvust suuremana (Vaidlustaja kogemus kinnistule parkimiskohtade kavandamisel). 4.2.1.5. Tegemist on põhjendamatult konkurentsi piirava tingimusega. Nimetatud tingimused ei ole riigihanke eesmärgi suhtes proportsionaalsed, asjakohased ega põhjendatud ning tekitab võimalikele pakkujatele, sh Vaidlustajale põhjendamatuid takistusi hankel osalemiseks. 4.2.2. Parkimiskohtade asukoht (TK p 5.2) 4.2.2.1. TK p-i 5.2 kohaselt peab hoone ees, kõrval või vahetus läheduses (u 10-20 m kaugusel sissepääsust) asuma külalistele mõeldud avalik parkimisala 37 parkimiskohaga. Selline nõue 2 (15) ei ole kooskõlas kaasaegse ja tänapäevase ruumilahendusega. 4.2.2.2. Vastavalt Eesti Standardikeskuse standardile EVS 843:2016 on ühe parkimiskoha laiuseks 2,7 m. Olukorras, kus Hankija soovib kokku 37 parkimiskohta, oleks selliste parkimiskohtade laius kõrvuti paiknemisel 99,9 meetrit, millele lisandub parkimiskohti eraldavate joonte laius. On mõeldamatu, et nii suur hulk parkimiskohti oleks võimalik paigutada kuni 20 meetri kaugusele hoone sissepääsust. Antud tingimus ei ole riigihanke eesmärgi suhtes proportsionaalne, asjakohane ega põhjendatud ning tekitab võimalikele pakkujatele, sh Vaidlustajale põhjendamatut takistust hankel osalemiseks. 4.2.2.3. TK p-is 5.2 on nõue, et hoone ees, kõrval või vahetus läheduses (u 10-20 m kaugusel sissepääsust) külalistele mõeldud avalik parkimisala 37 parkimiskohta peavad asuma katuse all. Puudub objektiivne vajadus, miks peaksid avalikul parkimisalal asuvad parkimiskohad asuma katuse all. Ka juhul, kui tõlgendada antud tingimust nii, et katuse all peavad asuma üksnes 10 elektriauto laadimiskohad, siis ka sellisel juhul on tegemist ebamõistliku ja põhjendamatu tingimusega, sest elektriautode laadimiskohad ei vaja eesmärgipäraseks kasutamiseks katusealust. 4.2.3. Eraldiseisev liitumispunkt (TK p 5.3) 4.2.3.1. TK p-i 5.3 kohaselt peab alalisvoolu laadijate jaoks olema loodud eraldi Elektrilevi liitumispunkt kokku võimsusega 500A. Tegemist on tingimusega, mida pakkujal on võimatu täita, sest Elektrilevi ei luba üldreeglina ühele kinnistule mitme liitumispunkti rajamist. Pakkujal ei ole võimalik teha elektriautode laadimise jaoks eraldi liitumispunkti. 4.2.3.2. Vaidlust ei ole selles, et võimalik on liitumispunkti kaudu saadavat elektrivõimsust suurendada Hankija poolt soovitavas ulatuses (500A), kuid eraldi liitumispunkti loomist ei ole võimalik pakkujal tagada. Erandlikel asjaoludel ei saa välistada, et Elektrilevi võib nõustuda mitme liitumispunkti loomisega, kuid praegusel juhul ei nähtu Vaidlustajale põhjust, miks peaks alalisvoolu laadijate jaoks olema loodud eraldi liitumispunkt. 4.2.4. Elektrifitseeritud parkimisala laiendamine kuni 80% ulatuses parkimiskohtadest (TK p 5.7 koosmõjus TK p-idega 5.6 ning 5.8, 5.9 ja 5.10) 4.2.4.1. TK p-i 5.7 kohaselt peab parkimisala olema võimalus lepingu 10 aastase perioodi jooksul loogiliselt laiendada tava parkimiskohtade arvelt nii, et 80% parkimiskohtadest on perspektiivselt elektrifitseeritud. TK p-is 5.6 on ette nähtud üürileandja kohustus piisava kaabelduse, tugevvoolu ja nõrkvoolu tagamiseks ning kohustus ehitada välja laadijate jaoks eraldi elektrikilp võimsusega u 1050A. 80% parkimiskohtade arvust on kokku 152 parkimiskohta (80% parkimismajas ettenähtud 163 tava parkimiskohast ning 27 külalistele mõeldud avalikust tava parkimiskohast), kusjuures perspektiivsete elektrifitseeritud parkimiskohtade arv on veelgi suurem olukorras, kui Hankija kasutab Lepingu p-is 1.4. ettenähtud õigust suurendada parkimiskohti 20% võrra. Sellises arvus parkimiskohtade elektrifitseerimiseks on vajalik täiendavat elektrivõimsust ca 2000A ulatuses. 4.2.4.2. See, kas sedavõrd suures ulatuses elektrivõimsust on üldse võimalik Elektrilevilt saada, ei sõltu pakkujast. Lepingus ei ole võimaliku elektrivõimsuse suurendamise osas ühtegi tingimust ette nähtud. 4.2.4.3. Ühe lisaampri maksumus on 156 eurot, mille tulemusena oleks lisanduvaks ampritasu suuruseks 312 000 eurot (156 x 2000). TK p-i 5.6 alusel on võimalik asuda seisukohale, et antud kulu on samuti üürileandja ehk pakkuja kanda. Selliste tingimuste seadmine on selgelt ebamõistlik ja ebaproportsionaalne. 4.2.4.4. TK p-des 5.8, 5.9 ja 5.10 on välja toodud täiendavad nõuded elektritaristule, kuid arusaamatuks jääb, kas need peavad olema täidetud p-is 5.7 toodud parkimisala elektrifitseerimise rakendumise korral või on p-ides 5.8-5.10 sätestatud nõuete näol tegemist iseseisvate tingimustega (kelle kanda jäävad p-is 5.7 toodud elektrifitseerimise suurendamisega kaasnevad kulud). 4.2.5. Parkimiskohtade tähistamine (TK p-id 5.13.1 ja 5.13.2) 3 (15) 4.2.5.1. TK p-ides 5.13.1 ja 5.13.2 toodud nõuded parkimiskohtade tähistamisele välistavad parkimiskohtade ristkasutuse, mis on ebamõistlik ega ole kooskõlas kaasaegsete ruumilahendustega. 4.2.5.2. Olukorras, kus Enefit Volt laadimiskohti tohib kasutada üksnes Eesti Energia külaline, piiratakse põhjendamatult laadimiskohtade kasutust. Samuti on põhjendamatu nõue, mille kohaselt oleks parkimismajas eraldatud konkreetsed kohad üksnes Eesti Energiale ehk välistatud oleks parkimiskohtade ristkasutus. Vaidlust ei ole selles, et põhjendatud on nõue, et teatud arv parkimiskohti on Eesti Energia töötajatele tagatud, kuid nõue, et tegemist oleks konkreetsete (märgistatud kohtadega) on põhjendamatu. 4.3. Lepingu tingimused (Lepingu preambula; p 1.4 koosmõjus p-iga 1.1, Lepingu lisa nr 4 koosmõjus Lepingu p-ga 6.1, Lepingu p-id 6.3, 7.4, 10.2, 11.1 ja 11.2) 4.3.1. Lepingu preambula kohaselt on kinnistu hoonestamata ning sellele rajatakse hoone. Samal ajal on Põhitingimuste p-is 1.16 selgitanud, et hoone näol eelistab Hankija küll uusi arendusprojekte, kuid tegemist võib olla ka olemasoleva hoonega. Seega on Lepingu preambula vastuolus Põhitingimustega. 4.3.2. Lepingu p-is 1.4 on üürnikule antud õigus vähendada või suurendada Lepingu eseme mahtu (sh ka parkimiskohti) 20% ulatuses p-is 1.1 sätestatud mahust. Lepingu p 1.1 ei käsitle parkimiskohtade arvu, mistõttu peaks tegema viite ka p-ile 1.2.3. Olukorras, kus üürnikul on õigus vähendada või suurendada enda kasutuses olevate ruumide mahtu, peab proportsionaalselt koosmõjus vastavalt suurenema või vähenema ka parkimiskohtade arv. 4.3.3. Lepingus puuduvad tingimused seoses üürniku vastutuskindlustusega. Leping, milles ei ole sätestatud Hankija ehk üürniku vastutuskindlustuse sõlmimise kohustust ega ole üürnikule seatud ka tagatise maksmise kohustust, ei ole põhjendatud ning kallutab Lepingu õiguste ja kohustuste osakaalu ebaproportsionaalselt Hankija kasuks. 4.3.4. Lepingu p-i 6.1 kohaselt tasutakse kõrvalkulud vastavalt Lepingu lisas nr 4 toodule. Lepingu lisa nr 4 järgi on jahutussüsteemi tarbimise teenuse eest tasumise kõrvalkulu jäänud üürnikule määramata. 4.3.5. Lepingu p-i 6.3 kohaselt on pandud üürileandjale kohustus kooskõlastada teenuse osutaja eelnevalt üürnikuga. Sellise kohustuse panek üürileandjale ehk pakkujale on selgelt ebamõistlik ega ole kooskõlas äripindade üürilepingute praktikaga. 4.3.6. Lepingu p-i 7.4 kohaselt on üürileandjal (pakkujal) kohustus väljastada arve 45 päeva enne üüri ja kõrvalkulude tasumise tähtpäeva. Tingimus selgelt ebamõistlik ja ebaproportsionaalne. Üüri ja kõrvalkulude maksetähtaeg peab olema 30 päeva ja 45päevane maksetähtaeg põhjustaks üürileandjale selgelt rahavooga seonduvaid probleeme. 4.3.7. Lepingu p-i 10.2 kohaselt on üürnik kohustatud taluma töid ja muid mõjutusi, sh Lepingu eseme suhtes tehtavaid töid ja muid mõjutusi, mis on vajalikud hoone või ruumide säilitamiseks või puuduste kõrvaldamiseks või üürileandjal lasuva korrashoiukohustuse täitmiseks. Plaanilistest töödest kohustub üürileandja teavitama üürnikku ette vähemalt 30 päeva. Nõue on ebamõistlik ja põhjendamatu: - 30 päevane etteteatamistähtaeg on liiga pikk; - põhjendatud oleks eristada Lepingu esemega seotud ruumides tehtavaid töid ehk üürniku kasutuses olevates ruumides tehtavaid töid ülejäänud hoones toimuvatest töödest. Üürniku ruumides kavandatavate plaaniliste tööde puhul on põhjendatud pikem tähtaeg, nt 14 päeva. Põhjendatud ei ole määrata üürniku ruumidest väljapool olevates ruumides kavandatavate tööde osas etteteatamistähtaega üürnikule pikemana kui 7 päeva. 4.3.8. Lepingu p-i 11.1 kohaselt on üürnikul õigus teha ruumide suhtes parendusi ja muudatusi üürileandja eelneval kirjalikul nõusolekul. Üürileandjal on kohustus anda nõusolek parenduste tegemiseks ning nõusoleku andmisest keelduda on üürileandjal õigus üksnes juhul, kui parendused tekitavad üürileandjale ebamõistlikke lisakulusid või (hankelepingus ekslikult kasutatud sõna „võib“) kahjustab teiste üürnike õigust enda poolt üüritavat pinda kasutada. 4 (15) Lepingu p-i 11.2 kohaselt ei ole üürnik kohustatud tehtud parendusi ja muudatusi lepingu lõppemisel kõrvaldama. Juhul, kui üürnik ei eemalda lepingu lõppemisel ruumidele tehtud parendusi, on üürnikul õigus nõuda üürileandjalt tehtud parenduste väärtuse hüvitamist. Sellises sõnastuses Lepingu p-id 11.1 ja 11.2 on ebamõistlikud, sest seavad üürileandja ebavõrdsesse olukorda võrreldes üürnikuga, need ei ole riigihanke eesmärgi suhtes proportsionaalsed, asjakohased ega põhjendatud. 4.4. Vaidlustaja 11.12.2023 esitatud täiendavad seisukohad. 4.4.1. RHAD-i muudatused Hankija muutis RHAD-i üksnes näiliselt ja Vaidlustaja õiguste efektiivseks ja tõhusaks kaitseks on vajalik hinnata vaidlustusega vaidlustatud tingimuste õiguspärasust. Hankija on välja toonud, et parkimiskohti puudutav temaatika on hankes muudetud läbiräägitavaks. Samal ajal on Hankija täiendanud RHAD-i Lisateave pakkujale p-i 4.1, mis Vaidlustaja hinnangul jätab jätkuvalt Hankijale võimaluse lükata tagasi need pakkumused, mis ei arvesta Hankija poolt soovitud parkimiskohtade arvu. 4.4.2. Vaidlustajal on õigustatud huvi vaidlustuse esitamiseks Põhjendamatu on Hankija väide, et Vaidlustajal puudub vaidlustuse esitamiseks õigustatud huvi, kuna Vaidlustaja ise ei vasta RHAD-i tingimustele. Vastavalt RHS § 192 lg-le 1 hindab seda, kas vaidlustus vastab RHS 8. peatükis vastavatele nõuetele või mitte, vaidlustuskomisjon. Vaidlustaja esitab tõendi selle kohta, et Vaidlustajal on õigustatud huvi olemas. 4.4.3. Üüripinna asukoht (Põhitingimuste 1.4) 4.4.3.1. Vaidlustaja jääb oma seisukohtade juurde, et Hankija asukohavalik piirab põhjendamatult konkurentsi, ei kohtle kõiki pakkujaid võrdselt ning selline piirang ei ole riigihanke eesmärgi suhtes proportsionaalne ja põhjendatud. 4.4.3.2. Vaidlustaja kinnistu vastab kõigile Hankija väidetavatele põhimõtetele, millest lähtuvalt on asukohavalik kindlaks määratud. 4.4.3.3. Hankija kehtestatud asukohale ning muudele tingimustele vastavaid asukohti/arendusi/taotlejaid on Vaidlustaja hinnangul kolm: 1) Ülemiste linnak; 2) Kaamose Avala kvartal; 3) Merko arendus Uus-Veerenni ärimaja. Juhul, kui võtta arvesse üksnes ehitusloa saanud projekte, on selliste projektide arv väiksem. Olukorras, kus Riigihankes saavad osaleda üldse kokku vaid 2-3 pakkujat, ei ole hankelepingu mahtu (10+ aastane üürileping) ja eeldatavat maksumust arvestades Hankija poolt seatud kitsendavad tingimused kooskõlas riigihanke aluspõhimõtetega. 4.4.4. Nõuded seoses parkimiskohtadega 4.4.4.1. Põhitingimuste p 11.1 koosmõjus TK p-dega 5.1, 5.2 ja 5.4 Hankija väidab, et Parkimiskohtade arvu normide alusel on vahevööndis normide järgi nõutav parkimiskohtade arv minimaalselt nõutav arv. Hankija tõlgendab Parkimiskohtade arvu norme teisiti kui Tallinna Linnaplaneerimise Amet, kelle seisukoht on, et parkimiskohti tuleb kavandada vastavalt Parkimiskohtade arvu normidele ning rohkem parkimiskohti ei lubatud kavandada. Hankija eksib. 4.4.4.2. Hankija väidab, et pakkujatel ei ole õigust asuda Hankija asemel määratlema, milline on parim lahendus Hankija vajadustele. Samas on Hankija muutnud hindamiskriteeriume nii, et Hankija jagab väärtuspunkte sõltuvalt pakutud parkimisvõimalustest, nähes ette, et parkimiskohtade eest, mis luuakse hoonesse või hoone välisseinast kuni 100 m kaugusele, saab punkte vastavalt valemile „Pakutav kohtade arv/262*10“. Seega hindamiskriteeriumides on Hankija pidanud võimalikuks ka parkimiskohti kuni 100 m kaugusele, samas kui TK p-is 5.2 soovib Hankija endiselt külaliskohti 10-20 m kaugusele hoone sissepääsust. Seega on RHAD vastuoluline. 4.4.5. Eraldiseisev liitumispunkt (TK p 5.3) 5 (15) Hankija väidab, et Elektrilevi praktika kohaselt on liitumispunkt elektriautode laadimistaristu ehituse jaoks erand ja seda saab tellida olemasoleva liitumisega krundile. Hankija ei ole viidanud ühelegi õiguslikule alusele või normdokumendile. Elektrilevi veebilehe andmetel saab samaaegselt tarbimiskohal kehtida ainult üks võrguleping (https://www.elektrilevi.ee/vorguleping?network- contract=contract_signing&tabgroup_3=low-voltage&vorgupaketid=apartment (11.12.2023)). Lisaks pöördus Vaidlustaja Elektrilevi poole (helistades infotelefonil) ja Elektrilevi kinnitas, et reeglina saab kinnistul olla ainult üks liitumispunkt. Erandit, mida soovib Hankija. (elektriautode laadimistaristuga seonduvalt) kuskil fikseeritud ei ole. 4.4.6. Elektrifitseeritud parkimisala laiendamine (TK p 5.7 koosmõjus TK p-dega 5.6, 5.8, 5.9 ja 5.10). Hankija väitel ei ole võimalik TK p-te 5.7-5.10 tõlgendada koosmõjus p-ga 5.6 selliselt, et p-des 5.7-5.10 kavandatud tegevustega seotud kulud jäävad pakkuja kanda. Vaidlustaja on jätkuvalt seisukohal, et tingimusi on võimalik tõlgendada selliselt, et kui p-te 5.7-5.10 tõlgendada koosmõjus p-iga 5.6, on tulemuseks olukord, kus elektrifitseerimise kulud jäävad üürileandja kanda. 4.4.7. Parkimiskohtade tähistamine (TK p-d 5.13.1 ja 5.13.2) Hankija selgitab, et 37 parkimiskohta, mis on mõeldud külalistele, on mõeldud ristkasutuseks külaliste poolt ning märgitus peab tagama selle, et kõik need kohad on tagatud Hankija külalistele. Muuhulgas selles ongi poolte vahel vaidlus. Külaliskohtade märgistamine Hankija logodega takistab samade kohtade ristkasutust mõne muu samas hoones tegutseva ettevõtte kliendi külalise poolt. Parkimiskohtade märgistamine ei ole vajalik. Samamoodi on välistatud ka külaliste elektriautode parkimiskohtade ristkasutus. 4.4.8. Lepingus toodud tingimused 4.4.8.1. Hankija loob mulje, nagu oleksid kõik muud RHAD-s toodud tingimused peale hindamiskriteeriumide ja miinimumnõuete, sh Lepingus toodud tingimused, läbiräägitavad. Hankija ei asu läbi rääkima juba RHAD-i osaks olevaid tingimusi. 4.4.8.2. Hankija on Lepingu p 1.4 muutnud ning näinud ette, et üürnikul on õigus vähendada või suurendada lepingu eseme mahtu 20% ulatuses p-is 1.1 sätestatud mahust ja/või vähendada lepingu eseme mahtu 20% ulatuses p-is 1.2.3. sätestatud mahust. Samas on jätkuvalt Lepingu p-is 1.4 oluline vastuolu üürileandja õigustega seoses – üüripinna ja parkimiskohtade arvu muutmine peab olema omavahel otseselt seotud ehk olukorras, kus üürnik soovib vähendada lepingu eseme mahtu 20% ulatuses, peab samas mahus vähenema ka üürniku kasutuses olev parkimiskohtade arv. 4.4.8.3. Vastutuskindlustusega seoses jääb Vaidlustaja oma seisukohtadele. 4.4.8.4. Teenuse osutaja isiku kooskõlastamine ei ole samastatav kõrvalkulude teenuse hinnaga. Arusaamatuks jääb Hankija seisukoht nagu välistaks Lepingu p 6.3 seda, et kõrvalkuludega püütakse kompenseerida madalat üürihinda. 4.4.8.5. Seoses 30-päevase maksetähtajaga viitab Vaidlustaja Euroopa Komisjoni menetluses olevale eelnõule „EUROOPA PARLAMENDI JA NÕUKOGU MÄÄRUS äritehingutes esinevate hilinenud maksete tõkestamise kohta“, mis sätestab, et ettevõtjate vaheliste tehingute, sealhulgas ka suurettevõtete ja teiste ettevõtete vaheliste tehingute puhul piiratakse maksetähtaegu 30 päevaga. Olukorras, kus vastav määrus jõustub pärast Lepingu sõlmimist, ei ole võimalik edukal pakkujal üürisuhtes kohaldada Euroopa Liidu määruses sätestatud õigust 30-päevaseks maksetähtajaks. 4.4.8.6. Lepingu p-is 10.2 sätestatud plaaniliste tööde puhul näib Hankija olevat silmas pidanud töid, mis tekitavad müra ja vibratsiooni. Juhul, kui see on Hankija eesmärk, siis tuleb Lepingu p 10.2 ka selliselt sõnastada. 4.4.8.7. Lepingu p-i 11.1 on pooled sisustanud erinevalt. Hankija hinnangul on võimalik üürileandjal keelduda parenduse tegemiseks nõusoleku andmisest, kui see tekitaks üürileandjale lepingu tingimuste kohaselt ebamõistlikke kulutusi ja seda ka olukorras, kus 6 (15) parenduste teostamise ajahetkel selliseid ebamõistlikke kulutusi ei tekiks, vaid kulud tekiksid alles pärast hankelepingu lõppemist (ehk üüriperioodi lõppedes). Vaidlustaja ei nõustu, et Lepingu p-te 11.1 ja 11.2 on koosmõjus võimalik nii tõlgendada. 4.5. Vaidlustaja 14.12.2023 täiendavad seisukohad. 4.5.1. Väär on Hankija arusaam nagu tuleneks Tallinna linnas kehtivatest Parkimiskohtade arvu normidest vahevööndis asuvate kinnistutele tingimus, et alati võib kavandada ka rohkem kohti kui normid ette näevad. 4.5.2. Hankija rõhub asjaolule, et hankelepingu tingimused ei pea vastama Vaidlustaja soovidele ja võimalustele ning asjaolu, et Vaidlustaja ei ole võimeline pakkuma hanketingimustele vastavat hankelepingu eset (hoonet/büroopinda) ei tähenda, et Riigihanke tingimused oleks ebaproportsionaalsed, asjakohatud või põhjendamatud. Eristada tuleb Hankija vajaduspõhiseid ja asjakohaseid nõudeid sellist Hankija nõuetest, mis on vastuolus Hankija poolt soovitud büroopinna asukohas (Tallinna linnas) kehtivate õigusaktide, Tallinna linna arengudokumentide ja valitsevate üldtunnustatud suundumustega kliimavaldkonnas. Põhjendatud ei ole, et üks Eesti suurimaid riigiettevõtteid lähtub endale sobilike büroopindade kaardistamisel ja hankimisel parkimisnõuetest, mis ei lähe kokku ei Tallinna linnas kehtivate õigusnormide ega väljakujunenud liikuvusstrateegiatega ega ka rohepöördest ja kliimapoliitikast tulenevate põhimõtetega seonduvalt ülenormatiivsete parkimiskohtade arvu sooviga. 5. Hankija, Eesti Energia AS, vaidleb vaidlustusele vastu (Hankija vastus esitati 05.12.2023 kirjaga ning täiendavad selgitused 11.12.2023 ja 14.12.2023 kirjadega) ning palub jätta selle rahuldamata alljärgnevatel põhjustel. 5.1. Hankija taotlused vaidlustuse läbi vaatamata jätmiseks 5.1.1. Vaidlustus tuleb jätta läbi vaatamata RHS § 192 lg 3 p-i 6 alusel, kuna Vaidlustaja ei ole põhjendanud õigustatud huvi ning ei ole tõendanud, et tal on reaalne võimalus Riigihankes osaleda. 5.1.1.1. Vaidlustuse esitamise vajalikuks eelduseks on vaidlustuse esitanud isiku õigustatud huvi (RHS § 185 lg 1). Hankija kehtestatud kvalifitseerimise tingimuste kohaselt peab pakkuja kogu majandustegevuse netokäive viimasel kahel Riigihanke algamise ajaks lõppenud majandusaastal olema olnud vähemalt 3 miljonit eurot igal aastal ning pakkuja peab olema perioodil 2018–2023 täitnud sarnaseid (kinnisvara arenduse/ehitustööde) lepinguid kogumahus suletud netopinnaga vähemalt 10 000 m2, mille hulgas oli vähemalt 1 objekt suletud netopinnaga 3 600 m2 või rohkem. Äriregistris avaldatud Vaidlustaja kahe viimase aasta majandusaasta aruannete kohaselt on olnud tema 2021 ja 2022 majandusaasta majandustegevuse netokäive 0 eurot. Kui majandustegevuse netokäive on 0 eurot, siis ei saa olla täidetud ka nõue lepingute kohta. 5.1.1.2. Vaidlustaja ei saavuta vaidlustusega oma eesmärki, kui ta ise ilmselgelt hanke kvalifitseerimise tingimusele ei vasta. Hankes on lubatud tugineda ka teise isiku vahenditele, kuid Vaidlustaja seda ei väida. 5.1.2. Alternatiivselt tuleb vaidlustus tuleb jätta läbi vaatamata RHS § 192 lg 3 p-i 7 alusel, kuna Vaidlustaja ei saa pakkuda Põhitingimustega kooskõlas olevat Riigihanke eset. 5.1.2.1. Vaidlustaja soovib pakkuda Hankija soovitust erinevat lahendust. Hankijal on õigus määrata enda vajadustest lähtuv Lepingu ese. Vaidlustaja ei saa ette kirjutada, millise esemega Lepingu peab Hankija sõlmima. 5.1.2.2. Hankijal on objektiivne põhjus büroohoone asukoha valikuks Põhitingimuste p-is 1.4 sätestatud asukohas. Hankija on põhjalikult ja objektiivselt kaalunud asukoha valikut, võttes arvesse muuhulgas: - ligipääsetavust ja transporditaristut; - töötajate vajadusi ja heaolu; - strateegilist asukohta ja nähtavust; 7 (15) - ettevõtja vajadusi ja eesmärke. Nõuded ei ole mõeldud konkurentsi piiramiseks, vaid tagavad, et hankelepingu ese vastaks täpselt Hankija seatud kriteeriumidele. 5.1.2.3. Hankija seatud nõuded on vajalikud ja pole konkurentsi piiravad, vaid tagavad optimaalse lahenduse vastavalt Hankija eesmärkidele ja vajadustele. Seatud piirangud ja kriteeriumid on riigihanke eesmärgi suhtes proportsionaalsed, asjakohased ja põhjendatud ja Hankija on kehtestanud büroopinna otsingul võimalikult laia, Hankijale sobiva ala, mis tagab piisava konkurentsi. 5.1.2.4. Isikute võrdne kohtlemine Riigihankel ei tähenda, et Hankija peaks määratlema hanke eseme ning koostama TK, et pakkumuse saaks esitada võimalikult suur hulk pakkujaid. Kuna hankelepingu eseme määratlemine on Hankija vabadus, ei ole pakkujatel õigust asuda Hankija asemel määratlema, milline on parim lahendus Hankija vajadustele ega vaidlustada hanke alusdokumentides esitatud lahenduse otstarbekust (RKHKo 3-20-718, p 22). 5.1.2.5. Kui Vaidlustaja ei saa pakkuda Põhitingimustega kooskõlas olevat Riigihanke eset, ei vasta pakkumus Riigihanke tingimustele. Sellest tulenevalt puudub Vaidlustajal õigustatud huvi vaidlustada muid RHAD-i tingimusi ning ülejäänud vaidlustus tuleb jätta RHS § 192 lg 3 p 7 alusel läbi vaatamata. 5.2. Nõuded seoses parkimiskohtadega 5.2.1. Põhitingimuste p 1.11 koosmõjus TK p-dega 5.1, 5.2 ja 5.4 5.2.1.1. Hankija võttis enne vaidlustuse kättesaamist vastu otsused muuta kõnealuseid punkte muuhulgas järgnevalt: 1) muuta parkimiskohti puudutava temaatika läbiräägitavaks; 2) hindamiskriteeriumidesse lisatakse tingimus „Parkimisvõimalused“ osakaaluga 10%; 3) täiendatakse vastavustingimust „Lepingu täitmise kirjeldus“, kus pakkuja kirjeldab milliselt on võimalik lahendada Hankija soovitav parkimisvajadus; 4) eemaldatakse tingimus, et parkimiskohtade arvu saab üürilepingu kehtivuse ajal suurendada 20% ulatuses üürilepingu tingimustel ilma üürileandjapoolsete rahaliste sanktsioonideta. 5.2.1.2. Vaidlustaja väitel on vaidlustatud nõuded vastuolus Parkimiskohtade arvu normidega. Parkimiskohtade arvu norme ei rakendata enne otsuse jõustumist vastuvõetud või kehtestatud detailplaneeringutele (v.a juhul, kui detailplaneeringus on viide vajadusele rakendada neid norme ehitusprojekti staadiumis) ega väljastatud projekteerimistingimuste alusel koostatavatele ehitusprojektidele. 5.2.1.3. Parkimiskohtade arvu normide lisa 2 sätestab, et kesklinna piirkonnas on maksimaalne parkimiskohtade arv tuletatav tehtega sb/100, mille kaudu saab arvutada parkimiskohtade maksimaalse arvu, kuid vahevööndis on parkimiskohtade arvu normide lisale 2 tuginedes parkimiskohtade arv sätestatud tehtega sb/60. Tehte alusel saadav tuletis on minimaalselt nõutav parkimiskohtade arv (mitte maksimaalne arv nagu on väitnud Vaidlustaja). Seega ei vasta tõele Vaidlustaja väide, et vahevööndi piirkonnas on parkimiskohtade arvu normide kohaselt nõutav parkimiskohtade arv ligi kaks korda väiksem kui Hankija on nõudnud. Tuginedes Parkimiskohtade arvu normide lisale 4 jääb Hankija poolt Põhitingimuste alusel nõutav asukoht suures osas ka vahevööndisse. Eelnevale tuginedes on pakkujate ring, kes suudavad (k.a juhul kui Hankija ei oleks nõustunud tingimusi muutma) RHAD tingimustele vastavat pakkumust esitada piisav konkurentsi efektiivseks ärakasutamiseks ega tekita objektiivselt põhjendamatuid takistusi konkurentsile. 5.2.1.4. Vaidlustaja väitel nõuab Hankija ebaproportsionaalselt suurt parkimiskohtade arvu põhjendamata, milles ebaproportsionaalselt suur parkimiskohtade arvu maht seisneb. Parkimiskohtade arvu maht on kujundatud Hankija vajadusi ja olemasolevat praktikat analüüsides, mille tulemusel on Riigihanke tingimustes sätestatud parkimiskohtade arvud objektiivsetel kaalutlustel määratud. Parkimiskohta vajavad ka rohelised elektriautod. Eesti Energia AS koos oma tütarühingutega on kontsernina üks Eesti suurimaid ettevõtjaid, kus töötab üle 5000 töötaja. Parkimiskohtasid vajavad nii töötajad, kliendid kui ka Hankija tütarettevõtjatest (nii Eestist kui Hankija koduturgudelt) saabuvad külalised, samuti ka 8 (15) üldiseks kasutuseks mõeldud autod, millega liigutakse üle Eesti asuvate punktide, sh kontorite ja tööobjektide, vahel. Hankija praeguses büroohoones on Hankija kasutuses 327 parkimiskohta (sealhulgas 41 parkimiskohta külalistele ettevõtja vahetus läheduses). Samuti üürib Hankija kontsern büroohoonet aadressil Veskiposti 2, selle hoone ümbruses on Hankija kasutuses 237 parkimiskohta (sealhulgas 20 parkimiskohta külalistele). Parkimiskohtade suhe suletud brutopinda on 1 parkimiskoht 28 ruutmeetri kohta. Eelnevale tuginedes on RHAD-is nõutud parkimiskohtade arv objektiivselt põhjendatud ning tuletatud lähtudes Hankija tegelikest vajadustest ja huvidest. 5.2.1.5. Hankija vajab RHAD-is nimetatud parkimiskohtade arvu. Vaielda ei saa selle üle, et tingimustele vastavat pakkumust on võimalus esitada mitmetel pakkujatel, seega on tingimus RHS § 88 lg-ga 7 kooskõlas. RHAD ei ole RHS § 88 lg-ga 7 vastuolus üksnes seetõttu, et Vaidlustajal puudub võimekus tingimust täita. 5.2.1.6. Vaidlustaja väitel ei luba Tallinna linn uutes büroohoonetes kavandada parkimiskohtade arvu Tallinna linna poolt kehtestatud normides ettenähtud arvust suuremana (näide Vaidlustaja kinnistuga seoses). Vaidlustaja pidas esitatud tõendeid oma ärisaladuseks, mistõttu ei ole võimalik hinnata väidete põhjendatust. 5.2.1.7. Hankija ei nõustu Vaidlustaja väitega, et TK p-is 5.2 ette nähtud nõue, et hoone ees, kõrval või vahetus läheduses asub külalistele mõeldud parkimisala 37 parkimiskohaga ning nõue, et need peaksid asuma katuse all, ei ole riigihanke eesmärgi suhtes proportsionaalne, asjakohane ega põhjendatud. Lepingu eseme määratlemine on Hankija vabadus ja Vaidlustajal ei ole õigust asuda Hankija asemel määratlema, milline on parim lahendus Hankija vajadustele ega vaidlustada RHAD-i otstarbekust. 5.2.2. Eraldiseisev liitumispunkt (TK p 5.3) Tõele ei vasta Vaidlustaja väide, et Elektrilevi OÜ (edaspidi Elektrilevi) ei luba üldreeglina ühele kinnistule mitme liitumispunkti rajamist. Elektrilevi praktika kohaselt on liitumispunkt elektriautode laadimistaristu ehituse jaoks erand ja selle saab tellida olemasoleva liitumisega krundile. Eraldi liitumispunkt tagab, et büroohoone ei hakkaks tarvitama laadimistaristu võimsust ja vastupidi. Olukorras, kus sama liitumispunkti juurde luuakse eraldi peakaitse 500A, võib juhtuda, et kui laadimisvõimus saab täis, lööb see büroohoone peakaitsme välja. Nõue luua eraldi kaitse sätestati koostöös Elektrilevi liitumisspetsialistiga, võttes arvesse varustuskindlust ja turvalisust ning Elektrilevi praktikas seda ka võimaldatakse. 5.2.3. Elektrifitseeritud parkimisala laiendamine kuni 80% ulatuses parkimiskohtadest (TK p 5.7 koosmõjus TK p-dega 5.6, 5.8, 5.9 ja 5.10) 5.2.3.1. TK p-des 5.8–5.10 on määratletud täiendavad nõuded elektritaristule, kuid need ei ole seotud TK p-is 5.7 mainitud parkimiskohtade täiendava elektrifitseerimise võimalusega parkimisalal. Elektrifitseeritud parkimiskohtade suurendamine toimub eraldi projekti ja kokkulepete alusel, milles lepitakse kokku muuhulgas selle maksumuses. See välistab ebamõistliku finantskoormuse üürileandja jaoks. TK p 5.7 ei viita elektrivõimsuse suurendamise kohustusele pakkuja poolt ning ei sätesta, et pakkuja seda ilmtingimata teeb. See sätestab üksnes pakkujate kohustuse olla valmis elektrifitseeritud parkimiskohtade arvu suurendamiseks tavaparkimiskohtade arvelt 10-aastase lepingu perioodi jooksul. 5.2.3.2. Hankijal on keeruline mõista Vaidlustaja tõlgendust, kuidas TK p-i 5.6 alusel võiks järeldada, et kõigi sellele punktile järgnevate tehniliste tingimuste tagamine, sh kulude kandmine, on pakkuja ehk üürileandja kohustus. Vaidlustaja tõlgendus ei vasta tegelikkusele. 5.2.4. Parkimiskohtade tähistamine (TK p-id 5.13.1 ja 5.13.2) Külalistele on mõeldud kokku 37 parkimiskohta avalikul alal hoone vahetus läheduses. Hankija ei nõustu Vaidlustaja väitega, et see välistab parkimiskohtade ristkasutuse. Külalistele mõeldud parkimiskohad on mõeldud ristkasutuseks külaliste poolt ning märgistuse all on peetud silmas bränditähist või viidet sellele, et tegu on külalistele eraldatud ning neile mõeldud kohtadega. Selline märgistamine on vajalik, tagamaks külalistele ja koostööpartneritele kohtumiste korraks hoonesse saabudes operatiivne ligipääs ja parkimiskoha olemasolu. Paljud külalised saabuvad tütarettevõtetest üle Eesti (ja ka Hankija koduturgudelt), seega on auto kasutamine ja piisavate parkimiskohtade olemasolu on tingitud objektiivsest vajadusest. Lisaks ei välista Hankija võimalust luua büroohoones ka 9 (15) klienditeeninduspunkt, mis põhjendab täiendavalt objektiivselt külalistele mõeldud ja vastavalt tähistatud parkimiskohtade tagamise vajadust. Hankijale jääb arusaamatuks, millistele andmetele või õiguslikule alusele tuginedes annab Vaidlustaja hinnangu Hankija töökorraldusele. 5.3. Lepingu tingimused ei ole vastuolus õigusaktidega 5.3.1. Vastavalt RHAD Lisateave pakkujale p-le 7.4 ei räägita läbi hindamiskriteeriumide ega läbiräägitavate tingimuste miinimumnõuete üle. Nimetatud miinimumnõuded on toodud Põhitingimustes. Kõik muud tingimused, sealhulgas üürilepingu tingimused, on läbi räägitavad. Isegi, kui Lepingu tingimused ei oleks läbiräägitavad, ei ole need vastuolus õigusaktidega. 5.3.2. Vaidlustaja etteheited Hankija tegevusele taanduvad Lepingu tingimuste otstarbekusele, mitte õigusvastasusele. Asjaolu, et Vaidlustajale Lepingu punktide sisu ei sobi või et ta ei ole sellise praktikaga varasemalt kokku puutunud, ei tähenda, et need punktid oleks vastuolus õigusaktidega. 5.3.3. Vastuolu RHAD-is ei ole. Vaidlustaja on märkinud, et Lepingu preambulis on välja toodud, et kinnistu on hoonestamata ning sellele rajatakse hoone. Samal ajal on Hankija Põhitingimuste p-is 1.16 selgitanud, et hoone näol eelistab Hankija küll uusi arendusprojekte, kuid tegemist võib olla ka olemasoleva hoonega. Hankija on seisukohal, et pakkuda võib nii nõuetele vastavat olemasolevat hoonet kui ka hoone vastavalt Hankija esitatud tingimustele rajada. Vastavalt lõppvalikule tehakse Lepingus ka vastavad muudatused. 5.3.4. Vaidlustaja on seisukohal, et Lepingu p 1.4 ei ole riigihanke eesmärgi suhtes põhjendatud. Kui Hankija soovib vähendada või suurendada üüritud ruumide mahtu, siis on tal õigus vastavalt vajadusele muuta ka parkimiskohtade arvu. Alati ei tähenda ruumide mahu muutmine parkimiskohtade muutmise vajadust. 5.3.5. Üürniku vastutuskindlustus Asjaolu, et äriruumide üürilepingute puhul on Vaidlustaja väitel tavaline kindlad tingimused lepingus sätestada, ei kohusta Hankijat seda tegema. Vaidlustaja ei saa proportsionaalsuse põhimõtte alusel nõuda neid tingimusi, mis oleksid temale meelepärased. 5.3.6. Vaidlustaja väitel ei peaks üürnik Lepingu lisa nr 4 järgi näiteks maksma kaugjahutuse korral vastavalt tarbimisele, sest tabelisse ei ole lisatud, et kõrvalkulude eest vastavalt tarbimisele tasub üürnik. Vaidlustaja tõlgendab Lepingut. Kui jahutus ei ole kõrvalkulude hinna sees, saab pakkuja selle esialgses pakkumuses arvestada üürihinnale juurde. Alternatiivselt võib pakkuja teha ka vormis 4 ettepaneku liigutada need kulud Hankijale. 5.3.7. Vaidlustaja on seisukohal, et Lepingu p-iga 6.3 üürileandjale pandud kohustus kooskõlastada üürnikuga eelnevalt teenuse osutaja, on ebamõistlik ega ole kooskõlas äripindade üürilepingute praktikaga. See punkt on Lepingus sätestatud eesmärgiga välistada olukorrad, kus pakkuja esitab üürihinnale madala pakkumuse, osutub seeläbi Riigihankes edukaks pakkujaks ning hanke maksumus kasvab Hankijale esitatavate suurte kõrvalkulude arvel. 5.3.8. Vaidlustaja hinnangul peab üüri ja kõrvalkulude maksetähtaeg olema 30 päeva ja Lepingu p-is 7.4 sätestatud tingimus, mille kohaselt on üürileandjal (pakkujal) kohustus väljastada arve 45 päeva enne üüri ja kõrvalkulude tasumise tähtpäeva, on ebamõistlik ja ebaproportsionaalne. Hankijal ei õnnestunud leida sätet, et maksetähtaeg peab olema 30 päeva, ühestki siseriiklikust ega Euroopa Liidu tasandil kehtivast õigusaktist. 45 päeva on Hankija ettevõtjas (kui ka kontsernis) tavapärane tingimus, mida rakendatakse hangetes alates maksumusega 250 000 eurot. Vaidlusalune punkt on läbi räägitav, kui lühem maksetähtaeg toob soodsama hinna või on mõnel muul viisil Hankijale soodne. Pakkujatel on võimalik teha oma ettepanekud pakkumuse koosseisus vormil 4. Isegi kui punkt ei oleks läbi räägitav, ei saa pakkuja proportsionaalsuse põhimõtte alusel nõuda teenuse osutamiseks neid tingimusi, mis oleksid temale meelepärased. 5.3.9. Vaidlustaja hinnangul on Lepingu p 10.2 õigusvastane, kuna: 10 (15)  1) 30 päevane etteteatamistähtaeg on liiga pikk; 2) põhjendatud oleks eristada lepingu esemega seotud ruumides tehtavaid töid ehk üürniku kasutuses olevates ruumides tehtavaid töid ülejäänud hoones toimuvatest töödest. Vaidlustaja hinnangul oleks põhjendatud pikim etteteatamistähtaeg nt 14-päevane. Hankija selgitab, et büroohoones teostatavate tööde puhul tuleb vahet teha erakorralistel ja plaanilistel töödel. Plaaniliste tööde all on Hankija silmas pidanud töid, mis ei ole tingitud edasilükkamatust vajadusest või erakorralisest asjaolust, mille teostamist on võimalik ette planeerida ning selleks üürnikku vastavalt teavitada. Hankija on seisukohal, et tegemist ei ole ebamõistliku ega põhjendamatu punktiga. Üüripinna puhul on tegemist kontoriga, kus sajad inimesed teevad kontsentreerumist nõudvat tööd. Töötervishoiu ja tööohutuse seadus (TTOS) sätestab, et füüsikalised ohutegurid töökeskkonnas on muuhulgas müra ja vibratsiooni (TTOS § 6 lg 1 p 1). TTOS sätestab täiendavalt, et töökeskkonna müra ja vibratsioon peavad olema sellise tasemega, et nende kahjulik toime töötajale oleks välditud või viidud võimalikult madalale tasemele. Kontsentreerumist, mõtlemist, otsustamist ja suhtlemist vajava töö puhul ei tohi müra segada tööülesande täitmist (TTOS § 6 lg 5). Seega on Hankija seadusest tulenev kohustus välistada mürast ja vibratsioonist tekkiv kahjustav mõju büroohoones töötavatele töötajatele. Paljud plaanilised tööd toovad endaga kaasa müra ja vibratsiooni, mistõttu on 30 päevane etteteatamise tähtaeg igati mõistlik, põhjendatud ja vajalik, et võimalusel töötajate töö aegsasti ümber korraldada. 5.3.10. Lepingu p-i 11.1 kohaselt on üürnikul õigus teha ruumide suhtes parendusi ja muudatusi üürileandja eelneval kirjalikul nõusolekul. Üürileandjal on kohustus anda nõusolek parenduste tegemiseks ning nõusoleku andmisest keelduda on üürileandjal õigus üksnes juhul, kui parendused tekitavad üürileandjale ebamõistlikke lisakulusid või kahjustab teiste üürnike õigust enda poolt üüritavat pinda kasutada. Vaidlustaja on argumenteerides jätnud tähelepanuta teise poole: Nõusoleku andmisest võib keelduda üksnes, kui parendused tekitavad Üürileandjale ebamõistlikke lisakulusid. 5.4. Hankija esitas 11.12.2023 täiendavad seisukohad. 5.4.1. Vaidlustaja väidab, et „Tallinna linn ei luba ka uutes büroohoonetes kavandada parkimiskohtade arvu Tallinna linna poolt kehtestatud normides ettenähtud arvust suuremana“. Tallinna Linnaplaneerimise Amet esitas Vaidlustaja ehitusprojektile märkused, millega ei nõustunud parkimisnormidest suurema parkimiskohtade arvuga. Hankija juhib tähelepanu, et lisa nr 4 p-is 3 on küsitud põhjendust, miks on parkimiskohtasid projekteeritud üle normi, kuid Vaidlustusest ega ka esitatud tõenditest ei nähtu, et Vaidlustaja oleks oma seisukohta põhjendanud. 5.4.2. Vaidlustaja esitas transkriptsiooni 27.04.2022 toimunud arutelust, kuid sellest nähtub, et Vaidlustaja ei ole parkimiskohtade vajadust suutnud põhjendada. Küll aga tõendab see, et põhjendatud vajaduse korral on parkimiskohtade suurem arv võimalik poolte kokkuleppel. Vaidlustaja on vaidlustuses väitnud, et nende hoonele seatud piirang tuleneb Parkimiskohtade arvu normidest, kuid tegelikult tuleb piirang konkreetsele hoonele detailplaneeringust, kus on parkimiskohtade arv varasemalt määratud. 5.5. Hankija esitas 14.12.2023 täiendavad seisukohad. 5.5.1. Vaidlustaja seisukohad tulenevalt Hankija poolt muudetud RHAD-ist. 5.5.1.1. Vaidlustuskomisjon palus Vaidlustajal võtta seisukoht, kas Vaidlustaja hinnangul on Hankija RHAD-i muutmisega mõne vaidlustatud õigusrikkumise kõrvaldanud. Vaidlustaja hinnangul ei ole Hankija seda teinud. Hankija selle seisukohaga ei nõustu, kuivõrd RHAD ei olnud ka enne õigusvastane. 5.5.1.2. Hankija ei ole RHAD-i muutnud üksnes näiliselt. Tehtud muudatused võimaldavad pakkujatel esitada pakkumusi, isegi juhul, kui nad ei suuda pakkuda kõiki soovitud parkimiskohti, ja on loonud hindamiskriteeriumi, mis julgustab pakkuja loovust ja nutikust leidmaks lahendusi Hankija parkimisvajadustega võimalikult lähedal. See muudatus annab pakkujatele võimaluse välja tuua oma innovatiivseid ideid ja lahendusi, edendades seeläbi konkurentsi ning tagades, et Riigihanke tulemus vastab kõige paremini Hankija vajadustele. 5.5.1.3. Vaidlustaja väidab, et Hankija ei ole sisustanud mõistet „asjassepuutuvad 11 (15) õigusnormid“. Isegi kui Hankija ei ole loetlenud õigusakte, mis kohalduvad, ei tähenda see, et Hankija saab omal äranägemisel sisustada üldist õigusnormi, mis kehtib kõigile ja seeläbi otsustada pakkumuse vastavuse üle. Õigusnorm on riigi poolt kehtestatud ja üldkohustuslik. Seda ei saa osapooled sisustada ega otsustada kas allutada end täitmiseks või mitte. 5.5.2. Vaidlustus tuleb jätta läbi vaatamata RHS § 192 lg 3 p-i 6 alusel 5.5.2.1. Vaidlustaja on endiselt seisukohal, et Hankija asukohavalik piirab põhjendamatult konkurentsi ning väidab, et ei kohtle kõiki pakkujaid võrdselt ega ole riigihanke eesmärgi suhtes proportsionaalne ega põhjendatud. Hankija ei nõustu jätkuvalt Vaidlustaja seisukohaga. Hankija on enda jaoks sobivad alad kaardistanud ega tee selles osas mööndusi. Kuna asukoha valiku kriteerium on kooskõlas riigihangete korraldamise põhimõtetega ning Hankija tagab konkurentsi efektiivse kasutamise ega piira põhjendamatult isikute ringi. 5.5.2.2. Vaidlustaja väidab, et Hankija kehtestatud tingimustele vastab üksnes kolm arendust. Hankijale jääb arusaamatuks, kust on Vaidlustaja sellised andmed saanud. 14.12.2023 seisuga on Riigihanke juurde registreerunud 13 ettevõtjat ning esitatud on 5 taotlust. Võttes täiendavalt arvesse Hankija tellitud turuülevaadet, millest selgub, et isikuid, kes saavad Riigihankes osaleda, on kordades rohkem kui Vaidlustaja on väitnud, on Vaidlustaja väide on spekulatsioon, mis ei vasta reaalsele turuolukorrale. 5.5.2.3. Asjakohane ei ole Vaidlustaja väide, et arendajale, kes läheb pakkumist teostama ilma ehitusluba saamata, toob selline olukord kaasa äärmiselt suured riskid, mistõttu ei saa seda pidada tõenäoliseks. Tegu on järjekordse Vaidlustaja spekulatsiooniga – Vaidlustaja ei saa teada ja veel vähem vaidlustuses esitada teiste arendajate võimalusi ja plaane. RHAD-is ei ole nõutud, et pakkujal peab taotluse esitamisel või lepingu sõlmimisel olema ehitusluba 5.5.3. Nõuded seoses parkimiskohtadega (Põhitingimuste p 11.1 koosmõjus TK p-ga 5.1; 5.2 ja 5.4) Tõele ei vasta Vaidlustaja käsitlus justkui keeldus Tallinna Linnaplaneerimise Amet lubamast Vaidlustajal parkimismaja suuremaks ehitada, tuginedes Parkimiskohtade arvu normile. Tallinna Linnaplaneerimise Ameti detailplaneeringute teenistuse juht ütleb sõnaselgelt, et ehitusprojekt peab vastama ehitusseadustikule ja detailplaneeringule. 5.5.4. Eraldiseisev liitumispunkt (TK p 5.3) 5.5.4.1. Hankijal on raske hinnata Vaidlustaja väidet, et Elektrilevi kinnitas, et kinnistul saab olla ainult üks liitumispunkt, kuivõrd Vaidlustaja ei ole esitanud selle kõne ega selle sisu kohta tõendit ega selgitanud kõnes esitatud probleemipüstitust/küsimust. Elektrilevi ei väljasta kolmandatele isikutele kliendikõnede salvestisi tulenevalt elektrituruseaduse § 69 lg-st 1. Kui Vaidlustaja soovib kõne salvestusega oma väiteid tõendada, peab ta vastava salvestuse ise Elektrilevilt välja küsima. 5.5.4.2. Hankija pöördus Elektrilevi poole ning sai kirjaliku vastuse, milles Elektrilevi elektrivõrgu liitumise valdkonnajuht selgitab, et Elektrilevi võrguettevõtjana võimaldab kinnistule, kus juba on olemasolev liitumispunkt täiendavat ühte liitumispunkti laadimistaristu jaoks kui maa sihtotstarve on ärimaa. 5.5.5. Elektrifitseeritud parkimisala laiendamine (TK p 5.7 koosmõjus TK p-dega 5.6,5.8, 5.9 ja 5.10). Vaidlustaja viitab Tallinna linna liikuvuse valdkonna arengukavale 2035 (edaspidi arengukava) ning leiab, et külaliskohtade märgistamine Hankija logodega takistab samade kohtade ristkasutust mõne muu samas hoones tegutseva ettevõtte kliendi külalise poolt. Hankija jääb oma vastuses esitatud seisukohale kindlaks ning ei nõustu, et külalistele eraldatavate kuni 37 parkimiskoha nõue oleks arengukavaga vastuolus. Arengukava avab ka parkimiskohtade ristkasutuse mõiste, milleks on parkimiskoormuse ühtlasem jaotamine kinnistute ja/või hoonete piires ühiselt, näiteks kui ühel ja samal kinnistul või üksteise vahetus läheduses paiknevad õhtusel ajal külastatav kultuuriasutus ja päevasel ajal külastatav haridusasutus (arengukava p 6). Arengukava käsitluse kohaselt korraldatakse parkimine piirkonna eri funktsioonidest lähtuvalt (optimaalse parkimiskohtade arvuga) terviklikult, loomata iga funktsiooni kohta eraldi suuri parkimisalasid. Põhitingimuste p 1.3 sätestab, et hoone peab muuhulgas asuma väljakujunenud äripiirkonnas, seega on välistatud, et Hankija 12 (15) büroohoone vahetus läheduses paiknevad kuni 37 külaliskohta, mille vajadus on objektiivselt põhjendatud, oleks arengukavaga vastuolus. 5.5.6. Parkimiskohtade tähistamine (TK p-d 5.13.1 ja 5.13.2) Viide, justkui peaks üüripinna vähenemisel või suurenemisel vastavalt vähenema või suurenema ka parkimiskohtade arv, on Vaidlustaja subjektiivne arvamus, mis ei tugine ühelegi õigusaktile ega ole vastavuses Hankija praktikaga. 5.5.7. Lepingu tingimused 5.5.7.1. Vaidlustaja etteheited Hankija tegevusele taanduvad pigem Lepingu tingimuste otstarbekusele, mitte nende õigusvastasusele. Potentsiaalsetel pakkujatel on võimalik esitada päringuid, küsimusi ja/või ettepanekuid riigihanke teabevahetuse kaudu ning Hankija on igakülgselt läbirääkimisteks avatud. 5.5.7.2. Vaidlustaja väidab justkui Euroopa parlamendi ja nõukogu määrus äritehingutes esinevate hilinenud maksete tõkestamise eelnõu on alus, miks on Hankija seatud maksetähtpäevad ebamõistlikud. Hankijalt ei saa nõuda igas eelnõus plaanitava muudatuse arvesse võtmist enne selle jõustumist. VAIDLUSTUSKOMISJONI PÕHJENDUSED 6. Põhitingimuste p 1.4 on sõnastatud järgmiselt: hoone peab asuma Tallinna kaardil näidatud piirkonnas (Lisa 2). Piirkond on märgistatud kaardil rohelise joonega/ alana ja ringi sisse jääv ala on lubatud. Kuna Põhitingimuste lisa 2 Üüripinna asukoha kaardi kohaselt ei hõlma rohelisega märgistatud ala Vaidlustajale kuuluvat kinnistut, on Vaidlustaja seisukohal, et Põhitingimuste p 1.4 on vastuolus RHS § 3 p-dega 1 ja 2 ning RHS § 88 lg-ga 7. 7. Vaidlustaja menetlusdokumentidest nähtub, et Vaidlustaja soovib muuta üht Riigihanke eseme kõige olulisemat põhitingimust (üüripinna asukoht), kuna vastasel korral ei saa Vaidlustaja, kelle kinnistu asub aadressil ***1, Riigihankes pakkumust esitada. 8. Kõigepealt märgib vaidlustuskomisjon, et vastavalt pikaajalisele ning väljakujunenud kohtupraktikale on hankijal õigus iseseisvalt otsustada, millist toodet, teenust või ehitustööd peab ta vajalikuks tellida ning pakkumuse esitamisest huvitatud isikul ei ole subjektiivset õigust nõuda, et hankija telliks teistsugust toodet, teenust või ehitustööd (nt Tallinna Ringkonnakohtu 30.06.2015 otsus asjas nr 3-15-809, p 12, Tallinna Halduskohtu 13.04.2017 otsus asjas nr 3-17-491, p 14). Samadest kaalutlustest on oma praktikas lähtunud ka vaidlustuskomisjon leides, et hankija ei pea määratlema hankelepingu eset viisil, et pakkumuse saaks esitada võimalikult suur hulk pakkujaid. Hankija ei ole kohustatud arvestama kõikide hankes osalemisest huvitatud isikute võimaluste ja huvidega ning sel viisil ise täiendavat konkurentsi looma või oma vajadustes mööndusi tegema. 9. Vaidlustuskomisjon leiab, et Hankija on näinud hoone asukohana välja võrdlemisi suure ala Tallinna kesklinnas ja selle lähedases tsoonis, mis on valdavalt piiratud suurte magistraalteedega – Paldiski mnt, Mustamäe tee, Tammsaare tee, Järvevana tee, Tartu mnt, Liivalaia. Erandina jäävad nende teede ringist välja endise hipodroomi ala, eeldatavasti seoses kavandatava uusarendusega, ning Ülemiste linnak kui tuntud majanduskeskkond. Vaidlustusmenetluses esitatud menetlusdokumentides on Hankija põhjendanud kaalutlusi, millest lähtudes ta nimelt selle ala välja valis, milleks on kokkuvõtlikult: 1) ligipääsetavus ja transporditaristu; 2) töötajate vajadused tööle jõudmisel; 3) transpordiühendus Hankija teiste büroohoonetega; 4) strateegiline asukoht ja nähtavus. 10. On õige Vaidlustaja väide, et tema kinnistu asub võrdlemisi lähedal Ülemiste linnakule, mis kuulub üüripinna asukoha piirkonda, kuid nagu nähtub Hankija 14.12.2023 menetlusdokumendile lisatud kaardist turu uuringu tulemuste kohta (edaspidi Kaart) paikneb 1 Vaidlustaja kinnistu aadress on vaidlustuskomisjonile teada, kuid kuna Vaidlustaja ei soovi avaldada kolmandatele isikutele oma kinnistu asukohta, ei too vaidlustuskomisjon seda oma otsuses välja. 13 (15) ka teisi Hankija vajadustele sobivad kinnistuid väga lähedal Hankija poolt määratud ala piirile, kuid siiski väljaspool seda. On ilmne, et objektiivselt on igal alal mingi piir ning seda ei saa lõputult laiendada vastavalt turuosaliste soovidele, kelle kinnisvara asub väljaspool seda piiri. 11. Hankija ja Vaidlustaja on esitanud väga erinevaid andmeid isikute hulga kohta, kes saaksid Põhitingimuste lisa 2 Üüripinna asukoha kaardil märgitud piirkonnas arendusi pakkuda. Kaardilt nähtub, et Hankija hinnangul on piirkonnas 12 tema vajadustele vastavat hoonet või arendust, Vaidlustaja väitel on selliseid hooneid või arendusi üksnes kolm. Isegi juhul, kui osaleda saavad vaid kolm pakkujat, nagu väidab Vaidlustaja, oleks Riigihankes konkurents siiski tagatud (vt Tartu Ringkonnakohtu 20.03.2012 otsus nr 3-11-1300 p 14). 12. Eeltoodust lähtudes leiab vaidlustuskomisjon, et Põhitingimuste p 1.4 ning Põhitingimuste lisa 2 Üüripinna asukoha kaart ei ole vastuolus RHS § 3 p-dega 1 ja 2 ning RHS § 88 lg-ga 7, kuna ei esine ebaproportsionaalseid piiranguid konkurentsile. Ka Riigikohus on leidnud, et ]---] Senikaua kuni tingimusele on objektiivne põhjendus olemas ja see ei ole diskrimineeriv, ei ole tingimus RHS § 88 lg-ga 7 vastuolus [---] (Riigikohtu 05.11.2020 otsus nr 3-20-718 p 17). 13. Riigihanke vaidlustusmenetlus lähtub isiku subjektiivsete õiguste kaitse põhimõttest. RHS § 185 lg 1 sätestab, et pakkuja, taotleja või riigihankes osalemisest huvitatud ettevõtja võib vaidlustada hankija tegevuse, kui ta leiab, et RHS-i rikkumine hankija poolt rikub tema õigusi või kahjustab tema huvisid, esitades vaidlustuskomisjonile sellekohase vaidlustuse. Seega riigihanke alusdokumentide peale vaidlustuse esitamiseks peab iga konkreetse taotluse osas olema täidetud kaks tingimust: riigihanke alusdokumendid peavad olema õigusvastased ja rikkuma samaaegselt ka vaidlustaja õigusi. Vaidlustuskomisjon ei pea kontrollima riigihanke alusdokumentide seaduslikkust, kui ta jõuab järeldusele, et need ei puuduta vaidlustaja õigusi. 14. Kohtupraktikas on korduvalt leidnud kinnitust, et isikute hankemenetluses osalemise ainus seaduslik eesmärk on majanduslik huvi sõlmida hankeleping. Seega tulenevalt RHS § 185 lg-st 1 on riigihanke vaidlustusmenetluses kaitstav õigushüve õiguspärane hankelepingu sõlmimise võimalus. Vaidlustuse rahuldamine peab aitama kaasa vaidlustaja õiguste kaitsele või rikutud õiguste taastamisele, mis tähendab seda, et vaidlustajal peab olema võimalus sõlmida hankijaga hankeleping. Seega käesoleval juhul saaks RHAD rikkuda Vaidlustaja õigusi üksnes juhul, kui vaidlustuse rahuldamisel oleks Vaidlustajal võimalik jõuda hankelepingu sõlmimiseni Hankijaga. Käesoleval juhul see nii ei ole. 15. Vaidlustaja on korduvalt rõhutanud, et tema eesmärk Põhitingimuste p-i 1.4 vaidlustamisel on laiendada piirkonda, kuhu Hankija on lubanud üüripinda pakkuda, et sellesse piirkonda kuuluks ka Vaidlustajale kuuluv kinnistu, et Vaidlustajal oleks võimalik Riigihankes osaleda. See, et kinnistu Põhitingimuste p 1.4 ning Põhitingimuste lisa 2 Üüripinna asukoha kaardi järgi sellesse piirkonda ei kuulu, on objektiivne fakt. Vaidlustaja ei ole väitnud, et tal oleks huvi ja võimalus Riigihankes osalemise ja pakkumuse esitamise vastu ka juhul, kui Põhitingimuste p 1.4 ei ole õigusvastane. Kuna vaidlustuskomisjon jätab rahuldamata Põhitingimuste p-i 1.4 kohta esitatud vaidlustuse, ei ole Vaidlustajal võimalik Riigihankes pakkumust esitada, järelikult ei saa ka RHAD-i teised vaidlustatud punktid tema õigusi rikkuda või huvisid kahjustada. Vaidlustuskomisjon ei pea antud juhul asja lahendamiseks vajalikuks asuda hindama ülejäänud vaidlustatud RHAD-i punktide õiguspärasust, kuna Vaidlustajal ei tekiks RHAD-ile vastava pakkumuse esitamise ja Hankijaga hankelepingu sõlmimise võimalust isegi juhul, kui kõik ülejäänud vaidlustatud RHAD-i punktid oleksid õigusvastased (mida vaidlustuskomisjon ei väida õigusvastasuse kontrollimata jätmise põhjusel). Vaidlustusmenetluse kulud 16. Lähtudes sellest, et vaidlustus jääb RHS § 197 lg 1 p-i 4 alusel rahuldamata, kuulub vaidlustusmenetluse kulude osas kohaldamisele RHS § 198 lg 3. 16.1. Hankija ei ole esitanud taotlust oma esindaja kulude väljamõistmiseks. 14 (15) 16.2. Vaidlustaja kulud vaidlustusmenetluses jäävad Vaidlustaja kanda. Taivo Kivistik (allkirjastatud digitaalselt) 15 (15)