dokumendiregister.ee
OtsingAsutusedMCP
Otsing›Transpordiamet
Sissetulev kiriAvalik

Kiri

Transpordiamet · 16. juuli 2026
Viit
9.2-5/26-044/12497-1
Registreeritud
16. juuli 2026
Dokumendi liik
Sissetulev kiri
Adressaat
Hiiumaa Vallavalitsus
Saabumis/saatmisviis
e-post
Funktsioon
9.2 Taristu haldamine
Sari
9.2-5 Riigi kinnisasja võõrandamine ja riigile omandamine
Toimik
9.2-5/26-044
Vastutaja
Ene Kõiv (Users, Teehoiuteenistus, Maade osakond)
Lahendamise tähtaeg
12. jaanuar 2027

Failid

  • 📎0105-26-SA Hiiu maakond Hiiumaa vald Kalana küla Ülevaataja..asice12812 KB
  • 📎261_Eesti Vabariigi omandis oleva Ülevaataja katastriüksuse otsustuskorras tasuta võõrandamise taotlemine.asice475 KB
  • 📎FW PARI Ristna failid lõppversioon.msg525 KB
  • 📎FW Ülevaataja Kalana küla Hiiumaa vald riigivara otsustuskorras ja tasuta võõrandmine.msg14612 KB
  • 📎Katastriüksuse sihtotstarbe muutmine (Ülevaataja katastriüksus, .asice196 KB
  • 📎Lisa 3 Bilansi oiend Ulevaataja.asice19 KB
  • 📎Lisa 3 Ülevaataja katastriüksuse asendiplaan (1).pdf

Sisu (failidest)

Saatja: Ene Kõiv </O=MAJANDUS-TEEDE-SIDEMINISTEERIUM/OU=EXCHANGE ADMINISTRATIVE GROUP (FYDIBOHF23SPDLT)/CN=RECIPIENTS/CN=USERF5AF5384> Saaja: Tarmo Vilu, Andry Rütkinen, Katrin Andre, Kermo Vinnikov, Andres Unn Teema: FW: PARI Ristna failid lõppversioon Tere Tänase seisuga on plaanid korrektsed. Tänan. Lugupidamisega Ene Kõiv maakasutuse juhtivekspert maade osakond +372 58542077 [email protected] Transpordiamet From: Tarmo Vilu - RIL &lt;[email protected]&gt; Sent: Thursday, August 28, 2025 3:23 AM To: Ene Kõiv &lt;[email protected]&gt; Cc: Andry Rütkinen - RIL &lt;[email protected]&gt;; Katrin Andre &lt;[email protected]&gt; Subject: PARI Ristna failid lõppversioon Tere! Saadan viimased versioonid. Kuud! Tarmo Vilu navigatsioonisüsteemide peaspetsialist +372 5243822 <https://www.riigilaevastik.ee/> ________________________________ Saatja: Ene Kõiv &lt;[email protected]&gt; Saadetud: esmaspäev, 25. august 2025 09:07 Adressaat: Tarmo Vilu &lt;[email protected]&gt; Teema: FW: Parandatud failide väljatrükid + PARI aadressid 23.08.25 Tähelepanu! Tegemist on välisvõrgust saabunud kirjaga. Tundmatu saatja korral palume linke ja faile mitte avada. Tere Muu võime praegu nii jätta, sest on hetkes õige info. Reaalservituudi plaanile kui lisada üks registriosa, siis peame lisama ka teise. Valitseval kinnisasja (Ristna tugijaam) registriosa ei ole sama. Tänases seisus: Ülevaataja reg nr 795833 Ristna tugijaam regi nr 24765150. Kas teeme paranduse (lisades õigesse lahtrisse reg nr kü juurde) või kustutame üldse reg numbri. PARId on korras. Miks need Narva-Jõesuud lisatud on? Parimat Ene Kõiv From: Tarmo Vilu &lt;[email protected]&gt; Sent: Saturday, August 23, 2025 6:06 PM To: Katrin Andre &lt;[email protected]&gt;; Ene Kõiv &lt;[email protected]&gt; Cc: Tarmo Vilu &lt;[email protected]&gt; Subject: Parandatud failide väljatrükid + PARI aadressid 23.08.25 Tere! Saadan väljatrüki failid 23.08 kuupäeva seisuga. PARI failide vaatamiseks lisasin Ene isikukoodi. Ristna, (sisestatud 21.08.25) 1. Ülevaataja IKÕ POS2 https://pari.kataster.ee/magic-link/31915447-9b2e-4830-8e5f-76bd9ab07828 2. Ülevaataja IKÕ POS1 https://pari.kataster.ee/magic-link/6e2b9c9e-dd4a-44ff-81e4-7a97fc1ca874 3. Ülevaataja REAALSERVITUUT https://pari.kataster.ee/magic-link/82ea7ee7-de39-4d85-abe7-aa337c740d82 4. Ristna tuletorn IKÕ https://pari.kataster.ee/magic-link/daabe34f-add8-42d3-a318-12b219fd6cce Narva-Jõesuu, (sisestatud 18.11.24) 5. Tuletorni tn 1 IKÕ https://pari.kataster.ee/magic-link/cb514748-d3ae-4935-9b33-5f32b544c5a8 6. Tuletorni tn 1a IKÕ https://pari.kataster.ee/magic-link/3a074326-6305-4018-9977-9e78bee07484 7. Tuletorni tn 1 REAALSERVITUUT https://pari.kataster.ee/magic-link/bde8ddad-4537-46a9-929e-61b2e28d9137 Kena suve lõppu! Tarmo HIIUMAA VALLAVALITSUS KORRALDUS Kärdla 6. mai 2026 nr 218 Katastriüksuse sihtotstarbe muutmine (Ülevaataja katastriüksus, Kalana küla) Maakatastriseaduse § 18 lg 1 p 3 ja § 18¹ lg 12 p 1 ning Transpordiameti 20.04.2026 kirja nr 1.5-6/26/2234-3 alusel ja arvestades seletuskirjas toodut 1. Määrata Hiiu maakonnas, Hiiumaa vallas, Kalana külas asuva Ülevaataja katastriüksuse (kinnistu registriosa nr 26384550, katastritunnus 20501:001:2088, sihtotstarve ärimaa 50% ja elamumaa 50%, pindala 6901 m²) sihtotstarbeks ühiskondlike ehitiste maa 100%. 2. Korraldus jõustub teatavakstegemisest. 3. Korralduse peale on õigus esitada vaie Hiiumaa Vallavalitsusele haldusmenetluse seaduses sätestatud korras 30 päeva jooksul arvates päevast, millal isik korraldusest teada sai või oleks pidanud teada saama või kaebus Tallinna Halduskohtule halduskohtumenetluse seadustikus sätestatud korras 30 päeva jooksul korralduse teatavaks tegemisest alates. (Allkirjastatud digitaalselt) (Allkirjastatud digitaalselt) Hergo Tasuja vallavanem Valmond Mikli vallasekretär Seletuskiri Hiiumaa Vallavalitsuse korralduse „Katastriüksuse sihtotstarbe muutmine (Ülevaataja katastriüksus, Kalana küla)“ juurde Hiiumaa Vallavalitsuse korraldusega määratakse Hiiu maakonnas, Hiiumaa vallas, Kalana külas asuva Ülevaataja katastriüksuse (katastritunnus 20501:001:2088, sihtotstarve ärimaa 50% ja elamumaa 50%) sihtotstarbeks ühiskondlike ehitiste maa 100%. Ülevaataja kinnistu on riigi omandis. Kinnistu volitatud valitseja Transpordiamet saatis 20.04.2026 kirja nr 1.5-6/26/2234-3, milles soovivad muuta Ülevaataja (kinnistu registriosa nr 26384550) katastriüksuse sihtotstarbeks ühiskondlike ehitiste maa (võttes arvesse, et kinnistule ja hoonetesse planeeritakse avalikkusele suunatud tegevusi). Ülevaataja katastriüksusel on Hiiumaa Vallavolikogu 16. aprill 2026 otsusega nr 30, tunnistatud osaliselt kehtetuks Kõrgessaare Vallavolikogu 18.10.2013 otsusega nr 134 kehtestatud Ristna tuletorni lähiümbruse maa-ala detailplaneering (DAGOpen OÜ töö nr 12-36). Kõrgessaare valla üldplaneeringu teemaplaneeringu „Maakasutusreeglite ja ehitustingimuste määramine“ (edaspidi üldplaneering) järgselt asub Ülevaataja kinnistu detailplaneeringu kohustusega alal, kus juhtfunktsiooniks on määratud sotsiaalmaa. Kinnisasjal asuvad hooned: Ristna tuletorni kütteladu (EHR kood 121303565), Ristna tuletorni kelder (EHR kood 121303590), elamu (EHR kood 121270402), Ristna tuletorni tehnilise varustuse ladu (EHR kood 121303586), Ristna tuletorni tehnohoone (EHR kood 121303562), Ristna tuletorni ehitusmaterjalide ladu (EHR kood 121303584), Ristna tuletorni saun (EHR kood 121303585) ja rajatised: biopuhasti (EHR kood 221372688), teed (EHR kood 221430989), puurkaev (EHR kood 221486442). MaaKatS § 181 lg 12 p 1 sätestab, et ühiskondlike ehitiste maa on kasumi saamise eesmärgita ehitise ja ehitiste kompleksi alune maa ning ehitisi teenindav maa, sealhulgas riigi või kohaliku omavalitsuse ametiasutuste, büroo- ja administratiivhoonete maa, välisriikide diplomaatiliste ja konsulaaresinduste hoonete maa, äriotstarbeta meelelahutus-, haridus-, teadus-, tervishoiu-, hoolekande-, sakraal-, puhke- ja spordiehitiste maa, muuseumi-, arhiivi- ja raamatukoguehitiste maa ning loomaaia ja botaanikaaia maa; Tulenevalt eeltoodust määratakse Ülevaataja katastriüksuse sihtotstarbeks ühiskondlike ehitiste 100%. Evely Kaibald Hiiumaa Vallavalitsuse maaspetsialist Hiiumaa Vallvolikogu 19.06.2025 otsuse nr 261 Lisa Ülevaataja katastriüksuse asendiplaan Katastritunnus 20501:001:2088 Pindala 6901 m22 Lähiaadress Ülevaataja Asustusüksus Kalana Omavalitsus Hiiumaa vald Eksperthinnang nr 0105-26-SA Aadress: Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja Vara: Kinnisasi (elamu ja abihooned) registriosa numbriga 26384550 Väärtuse kuupäev: 02.07.2026 Hindamisaruande kuupäev: 15.07.2026 Harilik väärtus: 106 000 eurot Hindaja: Marju Lõbus Kutseline hindaja Kinnisvara nooremhindaja, tase 5 kutsetunnistus nr 179841 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Läbivaataja: Toomas Vaks Kutseline hindaja Kinnisvara hindaja, tase 7 kutsetunnistus nr 189529 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Eksperthinnang nr 0105-26-SA Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja Sisukord KOKKUVÕTE ............................................................................................................................................................. 3 1. Hinnatav vara, hindamise eesmärk, alused, eeldused ja piiravad tingimused ................................................. 5 1.1. Hinnatav vara ja hindamise eesmärk ............................................................................................................ 5 1.2. Hindamise alused ning hindamisaruande avaldamine ................................................................................. 5 1.3. Hinnangu kehtivuse eeldused ja klauslid piiratud vastutuse kohta .............................................................. 5 2. Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus ........................................................................................ 6 2.1. Hindamise lähteandmed ja hinnatava vara dokumentatsioon ..................................................................... 6 2.2. Hindaja poolt tuvastatud vastuolud lähteandmete (sh dokumentatsiooni) ja hinnatava vara tegeliku olukorra vahel……. ..................................................................................................................................................................... 6 2.3. Hinnatava vara ülevaatus ..................................................................................................................................... 6 3. Hinnatava vara kirjeldus ................................................................................................................................. 7 3.1. Õigussuhted .................................................................................................................................................. 7 3.2. Asukoht ......................................................................................................................................................... 8 3.3. Vara majandamisega kaudsemalt seotud keskkonnajuhtimise aspektid ................................................... 11 3.4. Maakasutus ................................................................................................................................................. 13 3.5. Ehitised........................................................................................................................................................ 17 3.5.1. Elamu...................................................................................................................................................... 17 3.5.2. Ristna tuletorni tehnohoone .................................................................................................................. 18 3.5.3. Ristna tuletorni tehnilise varustuse ladu................................................................................................ 19 3.5.4. Ristna tuletorni kütteladu ...................................................................................................................... 20 3.6. Ristna tuletorni ehitusmaterjalide ladu ...................................................................................................... 20 3.7. Ristna tuletorni saun ................................................................................................................................... 21 3.8. Terrass ......................................................................................................................................................... 22 3.9. Tehnosüsteemid.......................................................................................................................................... 22 3.10. Hinnang hinnatava vara kestlikkuse väärtusele .......................................................................................... 22 4. Turuülevaade ................................................................................................................................................ 22 4.1. Majandusülevaade ...................................................................................................................................... 22 4.2. Hiiumaa elamu- ja suvilaturu ülevaade, 2025. a kokkuvõte ja 2026. a jaanuar-aprill ............................... 24 4.2.1. Müügitehingud ........................................................................................................................................... 29 4.2.2. Turustatavuse analüüs ................................................................................................................................ 31 4.2.3. Pakkumine .................................................................................................................................................. 33 5. Hindamine .................................................................................................................................................... 34 5.1. Parim kasutus .............................................................................................................................................. 34 5.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted ................................................................................................ 35 5.3. Hariliku väärtuse hinnang ........................................................................................................................... 35 6. Hindamistulemus .......................................................................................................................................... 42 Lisa 1. Fotod ........................................................................................................................................................... 43 Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte ........................................................................................................................... 60 Lisa 3. Ehitisregistri väljavõtted .............................................................................................................................. 61 Lisa 4. Dokumendid ................................................................................................................................................ 76 Lisa 5. ESG tegurite kirjeldus .................................................................................................................................. 79 Vastavuskinnitus standardi nõuetele: .................................................................................................................... 83 2 Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected] Eksperthinnang nr 0105-26-SA Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja KOKKUVÕTE HINNATAVA VARA KOONDANDMED Hinnatav vara Kinnisasi (elamu ja abihooned) registriosa numbriga 26384550 Aadress Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja Omanik Eesti Vabariik Katastritunnus 20501:001:2088 Kinnistu liik Kinnisasi Kinnisasja pindala 6901 m² Kinnisasja hoonestus Elamu, Ristna tuletorni tehnilise varustuse ladu, Ristna tuletorni saun, Ristna tuletorni ehitusmaterjalide ladu, Ristna tuletorni tehnohoone, Ristna tuletorni kütteladu Elamu ehitisregistri kood 121270402 Elamu suletud netopind Elamu suletud netopinna kohta ehitisregistris info puudub. Ehitisregistri andmetel on /eluruumide pind elamu ehitisealune pind 237,5 m² ning hinnangu tellija esindaja Tõnis Paljasma info kohaselt võiks elamu suletud netopind olla umbes 180 m². Elamu seisukord Ehitisregistri andmetel on elamu ehitatud 1959. aastal (oletuslik), kultuurimälestiste registri andmetel 1894. aastal. Elamu ja selle ruumid vajabvad rekonstrueerimist, samad katusekate ja osa avatäiteid on suhteliselt heas seisukorras. Hindamistulemust * Ehitisregistri andmetel asub kinnistul kelder, kuid tegelikkuses on hoone hävinenud ja mõjutada võivad säilinud on üksnes keldri ase. vastuolud andmetes * Elamu andmed ehitisregistris on puudulikud või ebatäpsed, sh puudub info elamu suletud netopinna kohta, mistõttu on hindamisel kasutatud oletuslikku elamu suletud netopinna suurust. Ehitisregistris elamu andmete täiendamine ja tegelikkusega vastavusse viimine ei ole seotud niivõrd suurte kulutustega, et see avaldaks mõju vara harilikule väärtusele. Samas elamu suletud netopinna osas oletusliku suuruse kasutamine võib vähesel märal mõjutada hindamistulemuse täpsust. Planeeringud Kehtiva üldplaneeringu kohaselt on hinnatava kinnistu maakasutuse juhtfunktsiooniks määratletud transpordimaa ja sotsiaalmaa. Hiiumaa valla uue, koostamisel oleva üldplaneeringu kohaselt paikneb hinnatav kinnistu segahoonestusalal, kus on lubatud praktiliselt kõik maakasutused, kuid ei ole lubatud püstitada olulisi negatiivseid häiringuid (ülenormatiivseid) põhjustavaid ehitisi. Kinnistule jääb 18.10.2013. a kehtestatud detailplaneering alale (Ristna tuletorni lähiümbruse maa-ala detailplaneering), mille eesmärgiks oli jagada olemasolevad maaüksused uuteks kruntideks, määrata neile uued sihtotstarbed ja ehitusõigused olemasolevate hoonete rekonstrueerimiseks ja uute hoonete püsitamiseks. Detailplaneeringuga hinnatavale kinnistule uute hoonete ehitamist ja olemasolevate hoonete suuruste/mahtude muutust ei ole planeeritud, maakasutuse sihtotstarbeks oli planeeritud elamumaa 50% ja ärimaa 50%. Detailplaneering tunnistati hinnatava kinnistu osas 16.04.2026. aastal osaliselt kehtetuks. Kehtetuks tunnistamise põhjuseks polnud KOV-i seisukohtade muutumine kehtestatud detailplaneeringu osas, vaid asjaolu, et KOV taotleb riigilt hinnatava kinnistu tasuta üleandmist, kuid kehtiva riigivara võõrandamise korra kohaselt ei saa riik KOV-le tasuta üle anda vara, mille maakasutuse sihtotstarve kasvõi osaliselt on ärimaa. Sel põhjusel tunnistas Hiiumaa Vallavolikogu detailplaneeringu hinnatava kinnistu maakasutuse juhtfunktsiooni osas kehtetuks ja määras kinnistu uueks maakasutuse sihtotstarbeks ühiskondlike ehitiste maa 100%. HINDAMISARUANDE KOONDANDMED Hinnangu eesmärk Tellija nõustamine Seos Kinnitame, et Domus Kinnisvara ei ole seotud hinnatava vara tehingu ega omandisuhtega Ülevaatuse kuupäev 02.07.2026 Väärtuse kuupäev 02.07.2026 Hindamisaruande kuupäev 15.07.2026 Hindamisaruandes nr 0105-26-SA, hindamisaruande kuupäevaga 13.07.2026 ja väärtuse kuupäevaga 02.07.2026 on hinnatud vara turuväärtust. Hindamisaruannet on vastavalt tellija soovile parandatud selliselt, et turuväärtuse asmel on hinnatud harilikku väärtust, sh lisatud on väärtuse mõiste ja selle seos turuväärtusega. 3 Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected] Eksperthinnang nr 0105-26-SA Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja Tellija Hiiumaa Vallavalitsus. Tellija esindajaks on Hiiumaa Vallavalitsuse vallavara spetsialist Tõnis Paljasma Tellimusleping Tellimus e-posti teel 26.06.2026 Hindamise eeldused Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad. Hinnang likviidsusele Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib hinnatud turuväärtuse juures prognoosida kuni 12 kuud, mis on hinnatava vara turusegmendi jaoks tavapärane. Hindamistulemuste Tulenevalt hinnatava vara omapärast ja sellega otseselt sobivate võrdlustehingute täpsus puudumisest, samuti elamu suletud netopinna oletuslikust suurusest, on hindamistulemus madalama täpsusklassiga (±20%). Tegelik tehinguhind võib märgitud protsendi piires erineda. Käibemaks Turuväärtus sisaldab käibemaksu, kui müüjal on seadusest tulenevalt kohustus lisada vara võõrandamisel käibemaks. Hindamistulemusele ei lisandu käibemaksu. KOMMENTAARID Hindaja hinnangul ei esine täiendavate kommentaaride vajadust. HINDAMISTULEMUS Tuginedes hindajale teadaolevatele lähteandmetele, kinnisvaraturu hetkesituatsioonile ja võrdlusandmetele, on Domus Kinnisvara hinnangul aadressil Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja asuva kinnisasja registriosa numbriga 26384550 harilik väärtus väärtuse kuupäeval: 106 000 (ükssada kuus tuhat) eurot Hindaja Läbivaataja /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ Marju Lõbus Toomas Vaks Kutseline hindaja Kutseline hindaja Kinnisvara nooremhindaja, tase 5 Kinnisvara hindaja, tase 7 kutsetunnistus nr 179841 kutsetunnistus nr 189529 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige 4 Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected] Eksperthinnang nr 0105-26-SA Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja 1. Hinnatav vara, hindamise eesmärk, alused, eeldused ja piiravad tingimused 1.1. Hinnatav vara ja hindamise eesmärk Aadress Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja Registriosa nr 26384550 Kinnistu nimi - Vara liik Kinnisasi (elamu ja abihooned) Hindamise eesmärk Tellija nõustamine Väärtuse liik Harilik väärtus Hindamise praktikas mõistetakse hariliku väärtuse mõiste all turuväärtust. Kui hinnatakse vara harilikku väärtust, tuleb hindamisel lähtuda turuväärtuse hindamise nõuetest. 1.2. Hindamise alused ning hindamisaruande avaldamine Hindamisel on lähtutud Eesti varahindamise standarditest EVS 875, kehtivast seadusandlusest ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. Turuväärtus (market value)on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta (EVS 875-1). Harilik väärtus Eseme harilik väärtus on selle kohalik keskmine müügihind (turuhind). Eseme väärtuseks loetakse selle harilik väärtus, kui seaduse või tehinguga ei ole ette nähtud teisiti (EVS 875-3:2015). Ülevaatuse kuupäev(date of inspection) – kuupäev, millal tehti hinnatava vara ülevaatus (EVS 875-1). Väärtuse kuupäev(date of valuation) – kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud (EVS 875-1). Hindamisaruande kuupäev(date of valuation report) – kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud (EVS 875-1). Seda hindamisaruannet ega mingit selle osa, samuti mitte mingeid viiteid sellele aruandele ei tohi ilma hindaja kirjaliku nõusolekuta avalikustada üheski dokumendis, kirjas ega avalduses, samuti mitte kirjastada. Juhul, kui seda hindamisaruannet soovitakse avaldada, tuleb see avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga enne kirjalikult kokku leppida (EVS 875-4). Käesolev hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eelpool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik, või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil (EVS 875-4). 1.3. Hinnangu kehtivuse eeldused ja klauslid piiratud vastutuse kohta Hindaja on tegutsenud hinnangut andes sõltumatult ning kõik hindamisaruandes sisalduvad andmed ontõesed ning esitatud kolmandate isikute huvidest sõltumatult. Hinnang kehtib järgmistel eeldustel: • Hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi. • Hinnataval varal ei esine varjatud puudusi, mille tuvastamine väljuks hindaja pädevusest. • Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks hindamisaruande koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus. Hindaja ei ole teostanud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ning seega ei saa esitada mingit kindlat seisukohta küsimuses, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust oluliselt mõjutada (EVS 875-4). 5 Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected] Eksperthinnang nr 0105-26-SA Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja Hindaja ei ole teinud ehitise uuringuid ega inspekteerinud hinnatava vara neid osasid, mis on kaetud, varjatud või ligipääsmatud. Hindamise teostamisel on lähtutud eeldusest, et need hoone osad on heas seisundis. Hindaja ei saa avaldada mingit arvamust hoone nende osade kohta, mida ei ole inspekteerinud, ning antud hindamisaruanne ei kinnita hoone struktuuri ja kattematerjalide laitmatust (EVS 875-4). Samuti ei ole hindaja teostanud tehnosüsteemide ehitus- tehnilisi uuringuid. 2. Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus 2.1. Hindamise lähteandmed ja hinnatava vara dokumentatsioon Hindamist puudutavad algandmed on saadud järgmistest allikatest: Allikas Kuupäev Hiiumaa Vallavalitsuse vallavara spetsialisti Tõnis Paljasma ja haldusjuht Vello Kallas suuline info 02.07.2026 Kohapealne ülevaatus 02.07.2026 Maa- ja Ruumiameti geoportaal, https://geoportaal.maaamet.ee 05.07.2026 Ehitisregister, https://www.ehr.ee 05.07.2026 Domus Kinnisvara ja Maa- ja Ruumiameti tehingute andmebaas seisuga 15.06.2026 Kinnistusraamatu registriosa väljavõte, https://kinnistusraamat.rik.ee 06.07.2026 Hiiumaa valla kodulehekülg https://vald.hiiumaa.ee/ (planeeringute info) 05.07.2026 Regio kaardirakendus, https://kaart.delfi.ee/ 05.07.2026 Keskkonnaportaal, https://register.keskkonnaportaal.ee/register 05.07.2026 Eesti Geoloogiateenistuse geoportaal, https://gis.egt.ee/portal (Eesti pinnase radooniriski 05.07.2026 kaart) Reaalservituudi seadmise leping nr 1894; 19.09.2023, Tallinna notar Liina Vaidla 07.07.2026 Ristna tuletorni lähiümbruse maa-ala detailplaneering, kehtestatud 18.10.2013 05.07.2026 Kohtumäärus tsiviilasjas nr 2-20-11494; 31.03.2023 07.07.2026 Hiiumaa Vallavolikogu 16.04.2026 istungi videoülekanne https://hiiuleht.ee/vaata-otse- 05.07.2026 hiiumaa-vallavolikogu-istung-16-aprillil/ (alates kell 1:41:57) Kinnisvaraportaalid, https://kinnisvara24.delfi.ee, https://www.kv.ee 05.07.2026 Allhange Ei kasutatud 2.2. Hindaja poolt tuvastatud vastuolud lähteandmete (sh dokumentatsiooni) ja hinnatava vara tegeliku olukorra vahel HINDAMISTULEMUST MÕJUTADA VÕIVAD VASTUOLUD ANDMETES * Ehitisregistri andmetel asub kinnistul kelder, kuid tegelikkuses on hoone hävinenud ja säilinud on üksnes keldri ase. * Elamu andmed ehitisregistris on puudulikud või ebatäpsed, sh puudub info elamu suletud netopinna kohta, mistõttu on hindamisel kasutatud oletuslikku elamu suletud netopinna suurust. Ehitisregistris elamu andmete täiendamine ja tegelikkusega vastavusse viimine ei ole seotud niivõrd suurte kulutustega, et see avaldaks mõju vara turuväärtusele. Samas elamu suletud netopinna osas oletusliku suuruse kasutamine võib vähesel märal mõjutada hindamistulemuse täpsust. 2.3. Hinnatava vara ülevaatus Ülevaatuse kuupäev 02.07.2026 Ülevaatuse teostanud hindaja Kutseline hindaja Marju Lõbus Ülevaatuse juures viibinud isik Hiiumaa Vallavalitsuse vallavara spetsialisti Tõnis Paljasma ja haldusjuht Vello Kallas Ülevaatuse ulatus Teostati kogu ulatuses hoonete väline ja valdavas osas siseruumide ülevaatus, üksnes Ristna tuletorni tehnilise varustuse lao osa ruumide ülevaatust polnud võimalik teostada, kuna uksi ei saanud lahti. Kinnistu maatüki ülevaatus teaostati kogu ulatuses. Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne ülevaatus, erivahendeid ei kasutatud, hindaja ei ole ehitiste kaetud ja varjatud osi inspekteerinud, eksperdi poolt ehitiste ehitustehnilist ekspertiisi ei teostatud. 6 Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected] Eksperthinnang nr 0105-26-SA Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja 3. Hinnatava vara kirjeldus 3.1. Õigussuhted Registriosa number 26384550 Omandivorm Kinnisasi Omanik Eesti Vabariik Avaldused Puuduvad Vara kasuks seatud Puuduvad piiratud asjaõiguse kanded registriosa I jaos Vara koormatiste ja * Reaalservituut kinnistu nr 956633 igakordse omaniku kasuks. Tähtajatu ja tasuta kitsenduste kanded reaalservituut kruusakattega juurdepääsutee rajamiseks ja kasutamiseks nii jalgsi kui registriosa III jaos sõidukiga, hooldamiseks ja sihipäraseks kasutamiseks vastavalt 19.09.2023.a. sõlmitud lepingu punktidele kolm (3), neli üks (4.1) kuni neli üheksa (4.9) ning lepingu lisaks olevale plaanile. Kaaskoormatud kinnistu nr 24765150. Vastavalt servituudi seadmise lepingule on servituut ala suurus on 405 m² ning valitseva kinnistu igakordne omanik kohustub kandma juurdepääsutee rajamise ja korrashoiuga seotud kulud. * Märge alusel: Kinnistu on koormatud kinnistusraamatu registriossa nr 926333 kantud kinnistu (Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ristna) igakordse omaniku kasuks tähtajatu, ööpäevaringse juurdepääsuõigusega vastavalt tsiviilasjas nr 2 20 11494 tehtud Pärnu Maakohtu 31.05.2023 kohtumäärusele lisatud asendiplaanile. Juurdepääsuteed võib kasutada jalgsi või mootorsõidukiga. Kinnistusraamatu registriossa nr 926333 kantud kinnistu (Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ristna) igakordne omanik on kohustatud maksma juurdepääsu kasutamise eest tasu 10 eurot aastas ja kandma juurdepääsutee korrashoiukulud. Vastavalt kohtumäärusele määratakse juurdepääsuõigus Ristna kinnistu igakordse omaniku, tema pereliikmete, külaliste ja muude teenuseid osutavate isikute kasuks. Nimetatud juurdepääsuservituut ja kohtumäärusega seatud juurdepääsuõigus ei avalda mõju hinnatava vara harilikule väärtusele. Servituudiala ja juurdepääsuõigusega tee on kattuvad ja kulgeb piki hinnatava kinnistu välispiiri, mistõttu sellega ei kaasne takistusi ja piiranguid hinnatava vara kasutusel, samuti ei ole servituudi seadmise lepinguga ega kohtumäärusega hinnatava vara omanikule pandud materiaalseid kohustusi. Eksperthinnangu lisas nr 4 on toodud väljavõte servituudi seadmise lepingust ja selle lisaks olev plaanimaterjal ning kohtumäärusele lisatud juurdepääsuõigusega teede skeem. Kohtumäärust ei ole lisatud, kuna selle juurdepääsuõigust reguleerivad kõik asjaolud on toodud hinnatava vara registriosa III jaos. Vara hüpoteegi kanded Puuduvad. registriosa IV jaos Eksperthinnangu lisas nr 2 on toodud kinnistusregistriosa väljavõte. Maa-ja Ruumiameti Kitsenduste mõjuala Seotud kitsendusi põhjustava objekti Ulatus, m² kitsenduste kaardi järgsed nähtus nähtus kitsendused, kitsenduste Elektrimaakaabelliin Elektripaigaldise kaitsevöönd 4.16 kaart Elektrimaakaabelliin Elektripaigaldise kaitsevöönd 4.16 Puurkaev Hooldusala 222.19 Elektrimaakaabelliin Elektripaigaldise kaitsevöönd 3.42 Elektrimaakaabelliin Elektripaigaldise kaitsevöönd 2.53 Navigatsioonimärk Navigatsioonimärk kaitsevöönd 3489.96 Maantee Avalikult kasutatava tee kaitsevöönd 345.52 Kinnismälestis Muinsuskaitseala või kinnismälestise ala 259.24 Kinnismälestis Muinsuskaitseala või kinnismälestise ala 56.29 7 Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected] Eksperthinnang nr 0105-26-SA Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja Tiheasustusala Planeeringu ala 6901.13 Kinnismälestis 0.00 Kinnismälestis 0.00 Kinnismälestis 0.00 Kinnismälestis 0.00 III kategooria kaitsealused 6901.13 liigid ja kivistised Kitsendused, arvestades nende olemuse, paiknemise ja ulatusega, ei takista hinnatava vara sihipärast kasutust ega mõjuta seega selle harilikku väärtust. Samas hoonete Kultuurimälestiste registris ehitismälesstistena registreerimine seab olulisi nõudeid ja eritingimisi nende rekonstrueerimisel ehk kaasnevad võivad tavapärasele ehituskulule veel täiendavad kulud ning see võib vara harilikku väärtust negatiivselt mõjutada. elektripaigaldise kaitsevöönd tee kaitsevöönd kultuurimälestis veehaare veehaarde piirangud navigatsioonimärgi kaitsevöönd Allikas: Maa- ja Ruumiameti geoportaal (kitsenduste kaardirakendus), https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/kitsendused; 05.07.2026 Üürilepingud Puuduvad Muud olulised väärtust Hindajale teadaolevatel andmetel ei lasu hinnataval varal muid seadustest ja lepingutest mõjutavad õiguslikud tulenevaid kinnistusraamatusse mittekantud õigusi ja kohustusi, mis võiksid mõjutada tegurid ja piirangud selle väärtust. Selliste asjaolude ilmnemine võib muuta käesolevas eksperthinnangus hinnatud vara harilikku väärtust. 3.2. Asukoht Makroasukoht Paiknemine Hinnatav kinnistu asub Hiiumaal Kõpu poolsaare läänetipus nn Ristna põhjaneemel. Kaugus Kalana sadamast umbes 3,7 km, Kõrgessaare alevikust umbes 31 km, Kärdla linnast umbes 47 km, Käina alevikust sõltuvalt valitud teekonnast (kruuskattega või asfaltkattega tee) umbes 49-67 km, liivarannaga mereni umbes 300 m. 8 Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected] Eksperthinnang nr 0105-26-SA Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja Asukoha skeem Allikas: Regio kaardirakendus, https://kaart.delfi.ee/; 05.07.2026 Mikroasukoht Iseloomustus Kinnistu asub suure riigimetsamassiivi sees. Ühel naaberkinnistul Ristna tuletorn, teisel elamu, kolmandal abihoone. Ristna tuletorn on külastajatele avatud ja see on väga atraktiivne ja aktiivselt külatatav turismiobjekt. Piirkond on suvitajate ja meresurfi harrastajate poolt väga kõrgelt hinnatud ning nende tarbeks on umbes 300 m kaugusele mereranda riigimaale paigaldatud mitmed suveperioodil kasutatavad lihtsad puidust väikeehitised (ehitisregistri andmet tormisoojakud, töökoda, ladu, rannakohvik, varjualune). Lähim muu hoonestus jääb umbes ühe kilomeetri raadiusesse. 9 Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected] Eksperthinnang nr 0105-26-SA Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja Asukoha skeem: Allikas: Maa- ja Ruumiameti geoportaal (maainfo kaardirakendus); https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/maainfo, 05.07.2026 Konkureerivad Otseselt Hiiumaal Kõpu poolsaare rannikualad, kaudselt ka Hiiumaa teised turupiirkonnad rannikupiirkonnad, samuti suurematest keskustest kaugemale jäävad Saare- ja Muhumaa rannikupiirkonnad. Juurdepääs Kinnistuni juurdepääs füüsiliselt olemas ja õiguslikult tagatud. Kinnistuni viivad heas seisukorras asfalt- ja mustkattega riigimaanteed, vahetu juurdepääs Ristna majaka tee kõrvalmaanteelt nr 12140 Teede skeem Eratee Kõrvalmaantee Kohalik tee Metsatee Allikas: Maa- ja Ruumiameti geoportaal (transpordiameti teeregister), https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/teeregister, 05.07.2026 Kergliiklusteed ja avalikud Riigimetsas kulgevad metsateed, mererand riigiomandis puhkealad Parkimine Hinnataval kinnistul ning naabruses riigimaal avalikus parklas Kaugused Lasteaed Kool Kauplus Ühistransport 31 km, 48,5 km, 49 km 36,5 km, 48 km, 49 km 10,5 km, 31,3 km 3,1 km Koondhinnang asukohale Kõpu poolsaare rannikupiirkonnad ja eriti Kalana piirkond on Hiiumaal suvituspiirkonnana väga kõrgelt hinnatud. Samas püsielupaigana piirkond hinnatud ei ole, kuna jääb keskustest kaugele ning sotsiaalne taristu on siin napp või puudub 10 Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected] Eksperthinnang nr 0105-26-SA Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja üldse. Piirkond on looduslikult väga kaunis ning mereala veespordi harrastajate (eriti surfisportlaste) seas kõrgelt hinnatud, kuna siia piirkonda koonduvad Läänemere suurimad ja võimsamad lained. 3.3. Vara majandamisega kaudsemalt seotud keskkonnajuhtimise aspektid Müratase Maa- ja Ruumiameti mürakaardi kaardirakenduse andmetel jääb hinnatav vara väljapoole mõõdetud müratasemeid, kuid hindajale teadaolevalt on piirkonna müratase madal, kuna puuduvad müraaliikad. Allikas: Maa- ja Ruumiameti mürakaart (2022 strateegilised mürakaardid, ööpäevane maanteeliikluse müra, tänavaliikluse müra, raudtee müra, tööstuse müra, lennuliikluse müra), https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/myrakaart 05.07.2026 Liiklussagedus Maa- ja Ruumiameti teeregistri kaardirakenduse andmetel jääb hinnatav vara tee äärde, mille aasta keskmine ööpäevane liiklussagedus on 227 sõidukit, mis hindaja hinnangul on madal ning sellest tulenev negatiivne mõju vara harilikule väärtusele puudub. Allikas: Transpordiameti Teeregistri kaart (liiklussageduse teemakaart), https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/teeregister 05.07.2026 Maardlad Maa- ja Ruumiameti maardlate kaardirakenduse andmetel ei paikne hinnatav vara teadaolevalt maardlate (s.h. prognoosvarude) maa-alal ega ka altkaevandatud maa-alal. 11 Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected] Eksperthinnang nr 0105-26-SA Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja Allikas: Maa- ja Ruumiameti maardlate kaart, https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/maardlad 05.07.2026 Ohtlikud Maa- ja Ruumiameti ohtlike käitiste kaardirakenduse andmetel ei jää hinnatav vara ohtliku käitise käitised ohualasse. Allikas: Maa- ja Ruumiameti ohtlike käitiste kaart, https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/paasteamet_ohtvesi 05.07.2026 Jääkreostus Keskkonnaportaali kaardirakenduse andmetel ei ole hinnatava vara suhtes teada võimalikku jääkreostust. Samas on kinnistul paiknevas küttelaos ja tehnohoones tugev masuudi hais. Allikas: EELIS (Eesti looduse infosüsteem), Keskkonnaagentuur jääkreostuse kaart, https://register.keskkonnaportaal.ee 05.07.2026 Radoonirisk Eesti pinnase radooniriski kaardirakenduse andmetel paikneb hinnatav kinnistu alal, kus võib esineda keskmine või madal radoonirisk. Hinnatava vara piirkonnas ei saa täheldada, et turuosaliste ostuotsuseid või vara hinda radoonirisk kuidagi mõjutaks, mistõttu ei oma hinnatava vara paiknemine radooniriskiga alal selle harilikule väärtusele negatiivset mõju. Hindamisel kasutatud võrdlustehingute varad asuvad samaväärse radooniriski alal. 12 Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected] Eksperthinnang nr 0105-26-SA Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja Rn-risk on kõrge või väga kõrge Rn-risk on täiendav uuringuvajadus Rn-risk on keskmine või madal Allikas: Eesti Geoloogiateenistuse radooniriski kaart (Rn-risk omavalitsuse tasemel), https://gis.egt.ee/portal/apps/experiencebuilder/experience/ ?id=f4363bc3bae34fe19e04458dc875375e 05.07.2026 Üleujutusrisk Maa- ja Ruumiameti üleujutusalade kaardirakenduse andmetel ei paikne hinnatav vara üleujutusriskiga maa-alal. Allikas: Maa- ja Ruumiameti üleujutusalade kaart (Üleujutusalade riskipiirkonnad), https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/yleujutusalad 05.07.2026 Soojussaared Maa- ja Ruumiameti soojussaarte kaardirakenduse andmetel ei paikne hinnatav vara soojussaarte mõjualas. Allikas: Maa- ja Ruumiameti soojussaarte kaart (2024. juuni), https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/soojussaared 05.07.2026 3.4. Maakasutus Katastritunnus 20501:001:2088 13 Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected] Eksperthinnang nr 0105-26-SA Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja Ortofoto Allikas: Maa- ja Ruumiameti geoportaal (maainfo kaardirakendus), https://xgis.maaamet.ee/xgis2/page/app/maainfo, 05.07.2026 Sihtotstarve Ühiskondlike ehitiste maa 100% Üldplaneering Üldplaneeringu1 kohaselt on hinnatava kinnistu maakasutuse juhtfunktsiooniks määratletud transpordimaa ja sotsiaalmaa. 1 Kõrgessaare valla (haldusjaotus enne 2017. a haldusreformi) teemaplaneering maakasutusreeglite ja ehitustingimuste määramine, kehtestatud 12.11.2010. Peale haldusreformi kehtivad Hiiumaa valla territooriumil kuni uue üldplaneeringu kehtestamiseni kõik endiste (ühinenud) valdade üldplaneeringud. 14 Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected] Eksperthinnang nr 0105-26-SA Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja Allikas: Allikas: Väljavõte Kõrgessaare valla teemaplaneeringu maakasutusreeglite ja ehitustingimuste määramine maakasutuse kaardist, 2010; https://vald.hiiumaa.ee/sites/default/files/documents/2025- 09/Ko%CC%83rgessaare%20valla%20u%CC%88ldplaneeringu%20koondkaart.pdf; 05.07.2026 Hiiumaa valla uue, koostamisel oleva üldplaneeringu kohaselt paikneb hinnatav kinnistu segahoonestusalal (ÜS). Üldplaneeringu seletuskirja kohaselt on segahoonestusala funktsionaalselt mitmekesine piirkond, kus on põimunud erinevat tüüpi funktsioonid. Juhtotstarbe määramise eesmärk on tagada mitmekesised võimalused maa-ala arendamiseks, lubades erinevaid hoonete kasutamise otstarbeid. Edasisel planeerimisel või projekteerimistingimuste andmisel tuleb siiski täpsemalt hinnata konkreetseid arendussoove ja nende mõjusid konkreetses keskkonnas. Segahoonestuse maa-alale ei ole lubatud püstitada olulisi negatiivseid häiringuid (ülenormatiivseid) põhjustavaid ehitisi. Alal tuleb tagada elamumaa nõuetele vastavad võimalike häiringute normtasemed. Kuna segahoonestuse maa-ala juhtotstarve võimaldab erinevate juhtotstarvete kooskasutust, siis tuleb segahoonestusega maa-alale kavandatava krundi iseloomust lähtuvalt järgida vastava juhtotstarbe täiendavaid tingimusi. Segahoonestusalal lubatud hoonete kasutusotstarbed: 15 Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected] Eksperthinnang nr 0105-26-SA Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja Koostamisel oleva uue üldplaneeringu maakasutuse kaart: Allikas: Hiiumaa valla koostamisel oleva uus üldplaneering, Kõpu piirkonna põhijoonis https://vald.hiiumaa.ee/sites/default/files/documents/2025- 08/20056%C3%9CP3_5_8_Hiiumaa_K6pu.pdf; 05.07.2026 Detailplaneering Kehtestatud 18.10.2013 (Ristna tuletorni lähiümbruse maa-ala detailplaneering). Detailplaneeringu eesmärgiks oli jagada olemasolevad maaüksused uuteks kruntideks, määrata neile uued sihtotstarbed ja ehitusõigused olemasolevate hoonete rekonstrueerimiseks ja uute hoonete püsitamiseks. Detailplaneeringuga hinnatavale kinnistule uute hoonete ehitamist ja olemasolevate hoonete suuruste/mahtude muutust ei ole kavandatud, maakasutuse sihtotstarbeks oli planeeritud elamumaa 50% ja ärimaa 50%. Detailplaneering tunnistati 16.04.2026, hinnatava kinnistu osas osaliselt (maakasutuse sihtotstarbe osas) kehtetuks. Kehtetuks tunnistamise põhjuseks pole KOV-i seisukohtade muutumine kehtestatud detailplaneeringu osas, vaid asjaolu, et KOV taotleb riigilt hinnatava kinnistu tasuta üleandmist, kuid kehtiva riigivara võõrandamise korra kohaselt ei saa riik KOV-le tasuta üle anda vara, mille maakasutuse sihtotstarve kasvõi osaliselt on ärimaa. Nii tunnistas Hiiumaa vallavolikogu detailplaneeringu kehtetuks ja määras hinnatava kinnistu maakasutuse sihtotstarbeks ühiskondlike ehitiste maa.2 Miljööväärtuslik Puudub planeering Kinnistu pindala 6901 m² Kinnistu kuju, reljeef Hulknurkse kujuga, kompaktne, valdavalt tasase reljeefiga, kuid lääne- ja idaserval kaldega kinnistu piiri suunas Parkimine Kinnistul ja kinnistuga piirneval avalikus parklas Hooned Elamu, Ristna tuletorni tehnilise varustuse ladu, Ristna tuletorni saun, Ristna tuletorni ehitusmaterjalide ladu, Ristna tuletorni tehnohoone, Ristna tuletorni kütteladu Haljastus, teed ja platsid Muru, põõsastik ja võsa, puudesalu, vana viljapuuaed Piirded Metallvõrkpiire, vähesel määral puitpiire 2 Hiiumaa Vallavolikogu 16.04.2026 istungi videoülekanne https://hiiuleht.ee/vaata-otse-hiiumaa-vallavolikogu-istung-16-aprillil/ (alates kell 1:41:57) 16 Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected] Eksperthinnang nr 0105-26-SA Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja 3.5. Ehitised 3.5.1. Elamu Ehitusaeg Ehitisregistri andmetel 1959 (oletuslik), kultuurimälestiste registri andmetel 1894 Ehitisregistri kood 121270402 Kultuurimälestise registri nr 23380 (ehitismälestis) Dokumendid Nr Kuupäev Nimetus Seisund 1811525/10594 15.12.2018 Andmete esitamise teatis (sisu Lubatud/ kohta ehr-s info puudub) Teavitatud 2011522/558405 14.03.2020 Registri paranduskanne (aadressi- Registrisse andmete süsteemi (ADS) hoone kantud ja/või hooneosa ADS-OIDi kandmine ehitisregistrisse (EHR).) 2111522/103407 30.03.2021 Registri paranduskanne (esmase Registrisse kasutuselevõtu aasta lisamine kantud vastavalt Maa-ameti kaardi- materjalidele ja ehitisregistri arhiividokumentidele) 2511522/9174551 24.11.2025 Registri paranduskanne (MKMEHR- Registrisse 21896: Mälestiste andmestiku EHRi kantud migreerimine) Elamu ehitus- ja kasutusloa kohta ehitisregistri info puudub, kuid elamu seisundiks ehitisregistris on märgitud „olemas“ 3 Energiamärgis Puudub Peamine kasutamise Ehitisregistri andmetel: üksikelamu, mis vastab hoone viimasele kasutusele. Viimased otstarve 12 aastat on elamu seisnud tühjana. Ehitise nimetus Ehitisregistri andmetel: elamu Korruselisus Ehitisregistris info puudub, visuaalsel vaatlusel on hoonel 1 maapealne korrus Ehitisealune pindala 237,5 m² Suletud netopind Ehitisregistris info puudub. Hinnangu tellia esindaja Tõnis Paljasma hinnangul võiks hindamisel arvestada hoone suletud netpinnaga umbes 180 m² Pinnaandmete vastavus Elamu ehitisealuse pinna suurus pärineb ehitisregistrist ja seda võib pidada usaldusväärseks. Suletud netopind on oletuslik. Ruumiplaneering Elamu on ristkülikukujulise põhiplaaniga ja sellesse on kaks sissepääsu. 2 koda, 2 koridori, 2 kööki, 7 tuba, WC-duširuum. Valdav osa ruumidest paikneb koridorsüsteemis. Elamu ruumiplaneering on selline, mis võimaldaks seal ka kahe eraldi eluruumi pidamist Elamu põhikonstruktsioonid ja muud andmed Elamu konstruktsioonide materjalide ja tehnosüsteemide andmed ehitisregistris puuduvad, need on siinkohal esitatud visuaalse vaatluse ja Hiiumaa Vallavalitsuse vallavara spetsialisti Tõnis Paljasma ja haldusjuhi Vello Kallas info põhjal Vundament Madalvundament Kandekonstruktsioonid Palk Välisseinad Palk Siseseinad Palk Vahelaed Puitkandjatel Katus/katusekate Puitkonstruktsioonil viilkatus/katusekatteks sileplekk Välisviimistlus Värvkattega laudis Uksed Välisuks puidust, siseuksed puidust tahveluksed ja klaasruutudega puidust tahveluksed 3 Enne 22.07.1995 aastat oli seadusega reguleerimata kasutusloa mõiste, seega enne seda õiguslikul alusel püstitatud ehitise kasutamiseks ei pea olema kasutusluba. Kui enne 01.07.2015.a oli ehitis vabastatud kasutusloa kohustusest ning ehitise kasutamist on alustatud, siis on lubatud ehitise kasutamine kasutusteatise või kasutusloata (EhSRS § 21 lg 3). Enne 01.07.2015. a asjaõigusseaduse rakendamise seaduse tähenduses õiguslikul alusel ehitatud ehitist võib kasutada vastavalt ehitisele ettenähtud kasutamise otstarbele (EhSRS § 23 lg 2). Kasutusotstarbe muutumisel tuleb taotleda kasutusluba (kui kasutusluba on EhS Lisa 2 alusel kohustuslik). 17 Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected] Eksperthinnang nr 0105-26-SA Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja Aknad Ühekordse klaasiga puidust raamidel ja 3-kordse klaasiga puidust raamidel (kahekordse pakettklaas+1-kordne klaas) Elamu siseviimistlus Eluruumide viimistlus Põrandad PVC-kate, viimistluskatteta puitkiudplaat, laminaatkate, värvkattega laudis Seinad Värvkattega kipsplaat, tapeet, värvkattega laudis, krohv, palk Laed Värvkattega kipsplaat, krohv Kohtkindel sisseseade Puudub, sh sanitaartehnika Materjalide seisukord Siseviimistlus vajab uuendamist/amortiseerunud katted asendamist Sanitaarruumide viimistlus Põrandad Keraamilised plaadid Seinad Keraamilised plaadid Laed Värvkkate Materjalide seisukord Katted tugevlt määrdunud Tehnosüsteemid Küttesüsteem: ahi, kamin, soemüüriga pliit, elektriradiaatorid. Küttekolded ei ole töökorras Elekter: võrk Veevarustus: kinnistul asuvast puurkaevust Kanalisatsioon: Kinnistul on biopuhasti, kuid elamu ei ole sellega ühendatud Elamu ehitustehniline ja Visuaalsel vaatlusel vajab elamu rekonstrueerimist, samas on selle katusekate teadmata ruumide siseviimistluse ajal asendatud ja selle seisukord tundub suhteliselt hea. Elamu seinapalkide seisukorda seisukord hinnata pole võimalik, kuna kattelaudis on peal, viimane vajab asendamist. Umbes pooled elamu akendest on teadmata ajal asendatud ja need on suhteliselt heas seisukorras, teine osa akendest vajab asendamist. Ilmselt vajavad elamu välispiirded soojustamist. Visuaalselt on tuvastatav, et umbes pooltes elamu ruumides on teadmata ajal teostatud remonditöid ja siseviimistlust kaasaajastatud, sh seinu ja lagesid kipsplaadiga kaetud. Teine osa ruumidest on vanemate viimistluskattetega ja halvas seisukorras. Kokkuvõttes vajavad siiski kõikide ruumide siseviimistlused kas uuendamist või viimistluskatted asendamist. Hoonesse on vajalik ehitada küttesüsteem, muu tehnosüsteemide taristu vajab asendamist. 3.5.2. Ristna tuletorni tehnohoone Ehitusaeg Ehitisregistri ja kultuurimälestiste registri andmetel 1960 Ehitisregistri kood 121303562 Kultuurimälestise registri nr 23387 (ehitismälestis) Dokumendid Nr Kuupäev Nimetus Seisund 2511522/9174648 24.11.2025 Registri paranduskanne (MKMEHR- Registrisse 21896: Mälestiste andmestiku EHRi kantud migreerimine 1911525/12542 06.09.2019 Andmete esitamise teatis (hoone Lubatud/ andmete esitamine) Teavitatud Hoone ehitus- ja kasutusloa kohta ehitisregistri info puudub, kuid hoone seisundiks ehitisregistris on märgitud „olemas“ Energiamärgis Puudub, ei ole kohustuslik Ehitise nimetus Ehitisregistri andmetel: Ristna tuletorni tehnohoone Peamine kasutamise Ehitisregistri andmetel: Muu erihoone (12749). otstarve Vastab tegelikule kasutusele (hoone ühes ruumis asuvad naabruses asuvat tuletorni teenindavad tehnilised seadmed) Korruselisus 2 Ehitisealune pindala 221 m² Suletud netopind 182,6 m² Pinnaandmete vastavus Hoone pinnaandmed pärinevad ehitisregistrist ja hindaja hindab need usaldusväärseks 18 Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected] Eksperthinnang nr 0105-26-SA Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja Konstruktsioonid, Madalvundament, seinad looduslik kivi ja tellis, vahelaed monteeritav raudbetoon, välisviimistlus välisviimistluseks krohv, kelpkatuse katteks plekk, välis- ja siseuksed puidust, aknad kahekordse klaasiga puidust lahusraamidel. Ruumiplaneering Hoone on ruudukujulise põhiplaaniga ja sellesse on üks sissepääs. Hoones asuvad koridor, suur saal, tehniliste seadmete ruum, generaatoriruum, puhkeruum, 2 endist katlaruumi, endine käimla eesruumiga (praegu vaadeldav panipaigana), sanitaarruum. Ruumid paiknevad valdavalt koridorsüsteemis. Hoonel on osaline teine korrus, kus asub üks väike ruum, ruumis asuvad 3 suurt mahutit. Siseviimistlus Põrandad: betoon, lakitud laudis, värvkattega laudis Seinad: krohv, värvkattega kipsplaat, värvkattega seineks Laed: krohv, värvkattega kipsplaat. Sanitaarruumis põrandal keraamilised plaadid, seinad ja lagi värvitud. Tehnosüsteemid Küttesüsteem: Hoone ühes ruumis õhk-õhk soojuspump, teises ruumis elektriradiaator, muudes ruumides küttesüsteem puudub. Elekter: võrk Veevarustus: kinnistul asuvast puurkaevust Kanalisatsioon: Kinnistul on biopuhasti, kuid hoone ei ole sellega ühendatud Hoone ehitustehniline ja Visuaalsel vaatlusel on hoone kiviseinad tugevad, kuid välisviimistlus vajab uuendamist. ruumide siseviimistluse Hoone avatäited ja katusekate on kehvemas seisukorras ja vajavad perspektiivselt seisukord asendamist. Tehniliste seadmete ja puhkeruumi seisukord on suhteliselt hea, muude ruumide viimistlus vajab uuendamist. Hoones on tugev masuudi hais. 3.5.3. Ristna tuletorni tehnilise varustuse ladu Ehitusaeg Ehitisregistri ja kultuurimälestiste registri andmetel 1912 Ehitisregistri kood 121303586 Kultuurimälestise registri nr 23381 (ehitismälestis) Dokumendid Nr Kuupäev Nimetus Seisund 2511522/9174652 24.11.2025 Registri paranduskanne (MKMEHR- Registrisse 21896: Mälestiste andmestiku EHRi kantud migreerimine) 1911525/12558 06.09.2019 Andmete esitamise teatis (hoone Lubatud/ andmete esitamine) Teavitatud Hoone ehitus- ja kasutusloa kohta ehitisregistri info puudub, kuid hoone seisundiks ehitisregistris on märgitud „olemas“ Energiamärgis Puudub, ei ole kohustuslik Ehitise nimetus Ehitisregistri andmetel: Ristna tuletorni tehnilise varustuse ladu Peamine kasutamise Ehitisregistri andmetel: elamu, kooli vms abihoone (12744). otstarve Hindamise hetkel ei ole hoone kasutuses, võimalik kasutada hoidlana Korruselisus 1 Ehitisealune pindala 41 m² Suletud netopind 33 m² Pinnaandmete vastavus Hoone pinnaandmed pärinevad ehitisregistrist ja hindaja hindab need usaldusväärseks Konstruktsioonid, Madalvundament, seinad palk, vahelaed puit, välisviimistluseks värvkattega laudis, välisviimistlus viilkatuse katteks plekk, uksed puidust (ühel uksel ka klaasruudud), hoone ainus aken puitraamil ühekordse klaasiga Ruumiplaneering Hoone on ristkülikukujulise põhiplaaniga ja selles asuvad omaette sissepääsudega 6 hoiuruumi. Siseviimistlus Põrandad: värvkattega laudis, betoon Seinad: palk, krohv Laed: laudis Tehnosüsteemid Küttesüsteem: Hoone ühes ruumis ahi, mille seisukord pole teada. Teistes ruumides küttesüsteemid puuduvad. Elekter: võrk. Veevarustus ja kanalisatsioon puuduvad. 19 Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected] Eksperthinnang nr 0105-26-SA Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja Hoone ehitustehniline ja Visuaalsel vaatlusel vajab hoone rekonstrueerimist. Hindajal puudus ligipääs hoones ruumide siseviimistluse asuvatesse 4 ruumi, kuid need olid vaadeldavad ustesse tehtud avadest. Kõigi ruumide seisukord seisukord on kohane hoiuruumidena kasutamiseks. 3.5.4. Ristna tuletorni kütteladu Ehitusaeg Ehitisregistri ja kultuurimälestiste registri andmetel 1874 Ehitisregistri kood 121303565 Kultuurimälestise registri nr 23382 (ehitismälestis) Dokumendid Nr Kuupäev Nimetus Seisund 2511522/9174649 24.11.2025 Registri paranduskanne (MKMEHR- Registrisse 21896: Mälestiste andmestiku EHRi kantud migreerimine) 1911525/12543 06.09.2019 Andmete esitamise teatis (hoone Lubatud/ andmete esitamine) Teavitatud Hoone ehitus- ja kasutusloa kohta ehitisregistri info puudub, kuid hoone seisundiks ehitisregistris on märgitud „olemas“ Energiamärgis Puudub, ei ole kohustuslik Ehitise nimetus Ehitisregistri andmetel: Ristna tuletorni kütteladu Peamine kasutamise Ehitisregistri andmetel: Muu erihoone (12749). Hindamise hetkel ei ole hoone aktiivses otstarve kasutuses, võimalik kasutada hoidlana Korruselisus 1 Ehitisealune pindala 70 m² Suletud netopind 36 m² Pinnaandmete vastavus Hoone pinnaandmed pärinevad ehitisregistrist ja hindaja hindab need usaldusväärseks Konstruktsioonid, Madalvundament, seinad looduslik kivi (ehitisregistris tellis), vahelae kandetalad metall, välisviimistlus välisviimistluseks lihtkrohv, viilkatuse katteks plekk ja ruberoid, välisuks metallist, siseuks puidust tahveluks, aknad puitraamidel ühekordse klaasiga Ruumiplaneering Hoone on ristkülikukujulise põhiplaaniga ja sellesse on üks sissepääs. Hoones asuvad koda, panipaik, vaheruum, suurem ruum, WC Siseviimistlus Põrandada: betoon Seinad: krohv Laed. krohv Tehnosüsteemid Küttesüsteem puudub. Elekter. võrk Veevarustus: Kinnistul asuvast puurkaevust. Kanalisatsioon: kinnistul asuvasse biopuhastisse. Hoone ehitustehniline ja Visuaalsel vaatlusel on hoone kiviseinad tugevad, kuid katusekarniisid on lagunenud ja ruumide siseviimistluse välisviimistlus vajab uuendamist, aknad ja katusekate asendamist. Hoones asuva WC seisukord siseviimistluse seisukord on suhteliselt hea, muude ruumide siseviimistlus vajab uuendamist. 3.6. Ristna tuletorni ehitusmaterjalide ladu Ehitusaeg Ehitisregistri ja kultuurimälestiste registri andmetel 1912 Ehitisregistri kood 121303584 Kultuurimälestise registri nr 23383 (ehitismälestis) Dokumendid Nr Kuupäev Nimetus Seisund 2511522/9174650 24.11.2025 Registri paranduskanne (MKMEHR- Registrisse 21896: Mälestiste andmestiku EHRi kantud migreerimine) 1911525/12555 06.09.2019 Andmete esitamise teatis (hoone Lubatud/ andmete esitamine) Teavitatud Hoone ehitus- ja kasutusloa kohta ehitisregistri info puudub, kuid hoone seisundiks ehitisregistris on märgitud „olemas“ Energiamärgis Puudub, ei ole kohustuslik 20 Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected] Eksperthinnang nr 0105-26-SA Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja Ehitise nimetus Ehitisregistri andmetel: Ristna tuletorni ehitusmaterjalide ladu Peamine kasutamise Ehitisregistri andmetel: Muu erihoone (12749). otstarve Tegelikkuses on hoonet viimati kasutatud teenindushoonena. Korruselisus 1 Ehitisealune pindala 71 m² Suletud netopind 40 m² Pinnaandmete vastavus Hoone pinnaandmed pärinevad ehitisregistrist ja hindaja hindab need usaldusväärseks Konstruktsioonid, Madalvundament, seinad looduslik kivi, välisviimistluseks looduslik kivi ja eeskoja osas välisviimistlus krohv, vahelaed monteeritav raudbetoon, kelpkatuse katteks plekk, eeskoja osas ruberoid, välisuks puidust, aknad puitraamidel ühekordse klaasiga Ruumiplaneering Hoone on ristkülikukujulise põhiplaaniga ja sellesse on üks sissepääs. Hoones asuvad eeskoda, vaheruum, müügisaal, köök, WC Siseviimistlus Põrandad: betoon, PVC-kate Seinad: krohv Laed: krohv, peitsitud laudis WC-s põrandal keraamilised plaadid, seintel keraamilised plaadid ja värvkate, lagi värvitud Tehnosüsteemid Küttesüsteem: ahi, mille seisukord on teadmata. Elekter: võrk. Veevarustus: kinnistul asuvast puurkaevust. Kanalisatsioon: kinnistul asuvasse biopuhastisse. Hoone ehitustehniline ja Visuaalsel vaatlusel on hoone seinakonstruktsioonid ja välisviimistlus heas seisukorras. ruumide siseviimistluse Katusekate ja avatäited vajavad perspektiivselt asendamist. Hoonesse on 3 aastat tagasi seisukord ehitatud WC ja see on heas seisukorras. Muude ruumide siseviimistlus vajab uuendamist, krohvipindadel esineb hallitust. 3.7. Ristna tuletorni saun Ehitusaeg Ehitisregistri ja kultuurimälestiste registri andmetel 1874 Ehitisregistri kood 121303585 Kultuurimälestise registri nr 23384 (ehitismälestis) Dokumendid Nr Kuupäev Nimetus Seisund 2511522/9174651 24.11.2025 Registri paranduskanne (MKMEHR- Registrisse 21896: Mälestiste andmestiku EHRi kantud migreerimine) 1911525/12557 06.09.2019 Andmete esitamise teatis (hoone Lubatud/ andmete esitamine) Teavitatud Hoone ehitus- ja kasutusloa kohta ehitisregistri info puudub, kuid hoone seisundiks ehitisregistris on märgitud „olemas“ Energiamärgis Puudub, ei ole kohustuslik Ehitise nimetus Ehitisregistri andmetel: Ristna tuletorni saun. Peamine kasutamise Ehitisregistri andmetel: elamu, kooli vms abihoone (12744). otstarve Tegelikkuses ei ole hoone aastaid olnud sihipärases kasutuses. Korruselisus 1 Ehitisealune pindala 40 m² Suletud netopind 29 m² Pinnaandmete vastavus Hoone pinnaandmed pärinevad ehitisregistrist ja hindaja hindab need usaldusväärseks Konstruktsioonid, Madalvundament, seinad palk, vahelaed puit, välisviimistluseks värvkattega laudis, välisviimistlus viilkatuse katteks plekk, uksed puidust, aknad puitraamidel ühekordse klaasiga Ruumiplaneering Hoone on põhiosas ristkülikukujulise põhiplaaniga, eenduva osa moodustab eeskoda. Hoones asuvad koda, sauna eesruum, pesuruum, leiliruum Siseviimistlus Ruumid laudisega viimistletud Tehnosüsteemid Küttesüsteem: puudub. Elekter: võrk. Veevarustus: kinnistul asuvast puurkaevust. Kanalisatsioon: kinnistul asuvasse biopuhastisse. 21 Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected] Eksperthinnang nr 0105-26-SA Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja Hoone ehitustehniline ja Visuaalsel vaatlusel vajab saun rekonstrueerimist, samas on selle katusekate teadmata ruumide siseviimistluse ajal asendatud ja selle seisukord tundub hea. Sauna seinapalkide seisukorda hinnata pole seisukord võimalik, kuna kattelaudis on peal, viimane vajab asendamist, ka avatäited vajavad asendamist. Ruumid vajavad remonti. 3.8. Terrass Puitkonstruktsioonil terrass puidust käsipuug, ehitisealune pind umbes 30 m², kõrgus alla 1 m. Heas seisukorras. 3.9. Tehnosüsteemid Veevarustus Kinnistul puurkaev, ehitisregistri kood 221486442, rajatud 1994. aastal. Puurkaevu ehitisregistris registreerimiseks on 05.06.2025 esitatud andmete esitamise teatis nr 2511525/36733 Kanalisatsioon Kinnistul asub biopuhasti, ehitisregistri kood 221372688, rajatud 2023. aastal. Ehitusteatis nr 2111201/27470; 28.07.2021 Kasutusteatis nr 2311371/05148; 24.04.2023 Gaas Puudub Elektrivarustus Võrk Küttesüsteem Osa hoonetes kohtküte (täpsemad kirjeldused iga hoone juures) Ventilatsioon Hoonetes loomulik ventilatsioon Jahutus Jahutusseadmed puuduvad, kuid tehnohoones on ühes ruumis õhk-õhk soojuspump, mida kasuatatkse ka jahutusseadmena Muud tehnosüsteemid Tehnohoones asuvad diiselgeneraatorid ja Ristna tuletorni tööd reguleerivad ja kontrollivad seadmed Tehnosüsteemide Hoontes asuvad tahkeküttel küttekollded ei ole töökorras. seisukord Hoonete elektripaigaldiste ja torusüsteemide seisukord on osaliselt töökorras, kuid valdavalt vajab asendamist. Puurkaev ja biopuhasti on töökorras. 3.10. Hinnang hinnatava vara kestlikkuse väärtusele Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna, majanduse ja sotsiaalpoliitiline kestlikkus (EVS 875-10). Hinnang kinnistu kestlikkuse väärtusele Kestlikkuse väärtus Hindaja hinnangul on hinnatava vara osas järgitud kinnisvara kestliku arengu tagamise põhimõtteid ning hindaja hinnangul on vara kestlikkuse väärtus positiivne. Kinnistul asuv elamu vajab suuremahulist rekonstrueerimist, sh asendada/välja ehitada tuleb tehnosüsteemid. Samas on elamu katusekate ja osa avatäiteid asendatud ja need on suhteliselt heas seisukorras. Kivikonstruktsioonil abihoonete seinakonstruktsioonid on tugevad, puitkonstruktsioonil sauna ja ehitusmaterjalide lao remondivajadus on suurem. Kinnistul on olemas elektriliitumine, lokaalne veevarustus puurkaevust ja kaasaja nõetele vastav kanalisatsioonisüsteem. Kinnistu vajab heakorrastamist. Kinnistule on juurdepääs avaliku kasutusega teelt. Piirkond on looduslikult väga kaunis, lähedal on liivarannaga meri. Elukondlikus vaates võib häiringut põhjustada vahetus naabruses paiknev tuletorn, mis on populaarne turismiobjekt ja külastajatele avatud. 4. Turuülevaade 4.1. Majandusülevaade4 PROGNOOS. Püsiva majanduskasvu saavutamiseks on vaja kindlust investeerimisel 1 4 Seisuga 16.06.2026 22 Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected] Eksperthinnang nr 0105-26-SA Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja Eesti Panga värske majandusprognoosi kohaselt ulatub majanduskasv tänavu 2,4 protsendini. Kasv tugineb valdavalt eraisikute ja valitsemissektori suurematele kulutustele. Kui olukord Lähis-Idas lähiajal leeveneb, võib majanduskasv jääda sama kiireks ka 2027.–2028. aastal. Keskpank näeb riski riigivõla kiires kasvus, mis võib muutuda koormaks majandusarengule. Selle vastu aitaks erakondadeülene kokkulepe, mis seab piirid riigi võlakoormusele. Tugev eelarvestiimul annab sel aastal majanduskasvule hoogu. Sisenõudlust paisutab nn maksuküüru kaotamine, mille tõttu on üksikisiku tulumaksukoormus väiksem. Maksuküüru kaotamise tõttu kasvab keskmine netokuupalk tänavu reaalselt ehk hinnatõusu arvestades kõige kiiremini viimase 19 aasta jooksul. Valdavalt eraisikute ja valitsemissektori kulutuste suurenemise najal jõuab selle aasta majanduskasv 2,4%ni. Samas on sõda Lähis-Idas pidurdanud majanduse elavnemist, sest on kaasa toonud suurema ebakindluse ja tarneprobleemid, aga ka kõrgemad hinnad ja laenuintressid. Sõjal on olnud sarnane mõju ka välisturgudel, mis piirab Eesti ekspordivõimalusi. Eeldusel, et olukord Lähis-Idas peagi leeveneb, püsib majanduskasv 2,5% lähedal ka järgmisel kahel aastal. Majanduse ja sissetulekute kestev kasv eeldab tootlikkuse suurenemist. Avaliku sektori suurenevad kulutused elavdavad majandust lühiajaliselt, kuid jõukuse püsiv kasv saab tugineda üksnes tootlikkuse paranemisele. See eeldab, et ettevõtted investeerivad, uuendavad oma tegevust ja liiguvad suurema lisandväärtusega tootmise poole. Kuigi rahastamisvõimalused on praegu pigem soodsad, pärsivad investeeringuid ebakindlus ja määramatus. Ebakindlust tuleviku suhtes suurendab asjaolu, et varem või hiljem peab Eesti hakkama vähendama püsivaks kujunenud riigieelarve puudujääki. Ettevõtjatel on aga riskantne investeerida, kui nad äriplaani tehes ei tea, millal ja milliseid maksutõuse või kärpeid plaanib riik teha. Eelarvepuudujäägi vähendamine on vajalik, et pidurdada riigivõla kasvu ja et laenukohustused ei muutuks koormaks majandusarengule. Iga-aastase intressikulu suurenemine ahendab muude riiklike kulutuste rahastamisvõimalusi ja vähendab võimalusi leevendada tulevaste kriiside mõju ettevõtetele ja inimestele. Väike võla- ja intressikoormus on osa Eesti majandusjulgeolekust. Korras riigirahandusel on laiem mõju kogu majanduse rahastamisele, ettevõtete investeerimisvõimele ning seeläbi ka tuleviku majanduskasvule. Kui 2019. aastal oli riigivõlg umbes 2,5 miljardit eurot, siis 2025. aastaks oli see kasvanud 10 miljardi euroni. Rahandusministeeriumi hinnangul võib riigivõlg 2030. aastaks ületada 20 miljardi euro piiri ja jätkata kiiret kasvu ka peale seda. Riigi rahanduse jätkusuutlikul rajal hoidmiseks ja majanduse stabiilsema väljavaate kindlustamiseks on kasulik sõlmida erakondadeülene laiapõhjaline kokkulepe, millega seatakse jõukohane võlaankur ning peetakse sellest kinni sõltumata valitsuskoalitsiooni koosseisust. Hinnatõus sõltub suurel määral energiaturul toimuvast. Mais kiirenes tarbijahindade inflatsioon 3,7%ni, milles kajastus ka veebruari lõpus Lähis-Idas alanud sõjaga kaasnenud energiahindade kallinemine. Ilma maksutõusudeta oleks hinnatõus viimastel kuudel püsinud umbes 2% juures ehk olnud üsnagi mõõdukas. Erinevalt 2022. aasta energiakriisist on seekord kallinenud väiksem hulk energiakandjaid, valdavalt mootorikütused. Samal ajal on gaasi- ja elektrihinnad reageerinud vaoshoitumalt, mistõttu on energiahindade mõju üldisele hinnatõusule jäänud väiksemaks. Edasise hinnakasvuga seotud määramatus püsib aga endiselt suur ja sõltub kriisi lahenemisest Lähis-Idas ning geopoliitilisest olukorrast laiemalt. Eesti Panga prognoosi alusstsenaariumi järgi on hinnatõus sel aastal 3,4% ja püsib kahel järgmisel aastal 2,5% lähedal. Eesti Panga majandusprognoosi põhinäitajad seisuga 16.06.2026. a.: 2024 2025 2026* 2027* 2028* SKP jooksevhinnas (mld eurodes) 39,83 41,61 44,14 46,58 48,87 SKP muutus püsihinnas % -0,1 0,5 2,4 2,5 2,4 hinnataseme muutus (THI) % 3,5 4,8 3,4 2,6 2,3 tööpuuduse määr % 7,6 7,5 6,5 6,4 6,3 keskmise palga muutus % 8,1 5,6 5,9 4,8 4,6 keskmine brutokuupalk eurodes 1981 2092 2216 2322 2428 eelarve puudujääk, % SKPst -1,1 -2 -4,2 -4,9 -4,2 *Prognoos Allikad: statistikaamet, Eesti Pank 23 Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected] Eksperthinnang nr 0105-26-SA Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja 4.2. Hiiumaa elamu- ja suvilaturu ülevaade, 2025. a kokkuvõte ja 2026. a jaanuar-aprill5 Eestis tehti 2025 aastal hoonestatud elamumaadega kokku 5326 müügitehingut, mis on 5% rohkem kui 2024 aastal. Turgu veavad Harjumaa ja Tartumaa tehingud, järgnevad Pärnu maakond, Lääne-Viru maakond, Viljandi maakond jne. Hiiu maakonna osakaal Eesti hoonestatud elamumaade müügitehingutest on pool protsenti. Tabel 1. Hoonestatud elamumaade müügitehingute ülevaade kogu Eesti ja Hiiu maakonna vaates Vara liik ja periood Piirkond Tehingute osakaal Eesti Eesti Elamud ja suvilad Hiiu maakond vs Hiiu maakond 2023. a. tehingute arv 4873 26 0,53% 2024. a. tehingute arv 5078 26 0,50% 2025. a. tehingute arv 5326 25 0,46% Allikas: Maa- ja Ruumiameti tehingute andmebaas, seisuga 31.12.2025 Hiiu maakonnas toimus 2025. aastal kokku 331 kinnisvara müügitehingut koguväärtuses 14 225 359 eurot. 2024. aastal oli müügitehingute arv 348 ja koguväärtus 15 018 371 eurot. Seega nimetatud kaks aastat on Hiiumaa kinnisvaraturul olnud üsna tasavägised ehk kahe aasta võrdluses vähenesid tehingute arv ja tehingute koguväärtus ligi 5%. Viimase kolme aasta näitajad ei ole muidugi absoluutselt võrreldavad kõigi aegade rekordaastaga 2022, mil toimus 621 müügitehingut koguväärtusega 28 827 140 ning need jäävad aga alla ka 2020. ja 2021. aasta tulemustele ehk kokkuvõttes võib öelda, et Hiiumaa kinnisvaraturul valitseb juba viimased kolm aastat madalseis. Ühelt poolt on see tingitud muutustest majanduskeskkonnas, kus inimeste kindlustunde vähenemine, maksutõusudest ja inflatsioonist tulenevad kõrged hinnad ning ostujõu vähenemine sundisid potentsiaalseid ostjaid rohkem ja pikaajalisemalt kaaluma oma võimalusi ja ostuotsuseid edasi lükkama. Teisalt on suurem osa jätkuval vähesel tehingute arvul müügipakkumiste nappusel. Ostuhuvilisi siiski jätkuks, kuid pakkumisi on äärmiselt vähe. Tabel 2: Müügitehingute arv ja koguväärtused Hiiu maakonnas aastatel 2020-2025: Aasta Müügitehingute arv Koguväärtus (eur) 2020 720 19 989 622 2021 547 20 266 360 2022 621 28 827 140 2023 364 16 376 490 2024 348 15 018 371 2025 331 14 225 359 Allikas: Maa- ja Ruumiamet, tehingute andmebaas, seisuga 31.12.2025 Tabel 3. Müügitehingute arv ja koguväärtused sektorite kaupa Hiiu maakonnas aastatel 2023, 2024 ja 2025: 2023 2024 2025 Objekti liik Arv Koguväärtus (eur) Arv Koguväärtus (eur) Arv Koguväärtus (eur) Kinnisasja tehingud 311 14 511 994 285 12 530 485 277 11 628 309 Hoonestamata maa tehingud 243 9 242 521 225 7 084 393 207 6 014 379 … metsamaa tehingud 88 3 795 463 60 2 519 552 38 1 540 697 … haritava maa tehingud 17 326 656 10 176 271 22 487 847 … muu hoonestamata maa 147 3 985 835 tehingud 138 5 120 402 155 4 388 570 Hoonestatud maa tehingud 68 5 269 473 60 5 446 092 70 5 613 930 … eluhoonetega hoonestatud maa 29 3 019 400 tehingud* 32 2 069 912 33 2 837 883 … mitteeluhoonetega 41 2 594 530 hoonestatud maa tehingud 36 3 199 561 27 2 608 209 Korteriomandi tehingud 53 1 864 496 63 2 487 886 53 2 522 650 5 Seoses Maa- ja Ruumiameti tehingute statistika päringueskkonna uuendamisega ei kuvata hetkel seal tehinguid, mis on tehtud peale 30.04.2026 24 Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected] Eksperthinnang nr 0105-26-SA Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja 2023 2024 2025 Objekti liik Arv Koguväärtus (eur) Arv Koguväärtus (eur) Arv Koguväärtus (eur) … korteriomandina võõrandatud 53 2 522 650 eluruumid 53 1 864 496 62 *** … korteriomandina võõrandatud mitteeluruumid 0 0 1 *** 0 0 Hoonestusõiguse tehingud 0 0 0 0 1 *** • Sisaldab elamumaa sihtotstarbe kõrval tehinguid ka eluhoonetega, kus maakasutuse sihtotstarbeks maatulundusmaa Allikas: Maa- ja Ruumiamet, tehingute andmebaas, seisuga 31.12.2025 Hoonestatud elamumaade (elamud, suvemajad) turg Hiiumaal on väga väikesemahuline. Maa- ja Ruumiameti tehingute statistika andmetel toimus viimase kuue aasta arvestuses maakonnas nendega keskmiselt 33 tehingut aastas. Statistika kohaselt on sel perioodil tehingute keskmised ja mediaanhinnad olnud kohati vägagi hüplikud - tõusude ja langustega. See aga ei tähenda ka tegelikkuses aastate lõikes kord hindade tõusu ja siis jälle langust. Anomaaliad statistika ja tegeliku olukorra vahel on tingitud Hiiumaa elamu- ja suvilaturu väiksusest ja kaootilisusest: hinnastatistikat kokkuvõttes mõjutab oluliselt see, mis hinnatasemega varasid mingil perioodil rohkem ostetud on. Kui kuni 2020. aastani võis Hiiumaa kinnisvaraturgu pidada hinnatasemelt suhteliselt stabiilseks siis sealt edasi hakkasid hinnad jõudsalt tõusma ja jätkus see kuni 2022. aasta 1. poolaasta lõpuni ja sealt edasi on hindade osas olnud stabiliseerumine, mis 2024. aasta lõpust taas tõusule pööras. 2024 ja 2025 aasta võrdluses on samaväärse tehingute arvu puhul aastane mediaanhinna tõus olnud 25% ja keskmise hinna tõus 22% ning tehingute koguväärtus on suurenenud ligi 18%. Tegelikkuses muidugi üleüldine hinnatõus nii suur ei ole olnud ehk nagu eespool öeldud, mõjutab statistkate müüdud varade struktuur. Hinnad on kindlasti tõusnud kõrgelthinnatud suvituspiirkondades asuvate suvemajade ja suuremates keskutes asuvate uute ja uuemate/kvaliteetselt rekonstrueeritud elamute osas ja seda sõltuvalt konkreetsetest vara näitajatest 5-10%. Ehk kokkuvõttes võib öelda, et vastuolud statistika ja tegeliku olukorra vahel on tingitud Hiiumaa elamu- ja suvilaturu väiksusest ja kaootilisusest ning kindlasti mõjutab statistikat ka viimaste aastate väga väike tehingute arv. Hiiumaal on läbi aegade hinnatõusu veduriks olnud eelkõige Kärdla linnas, Käina alevikus ja nende lähinaabruses asuvad elamud ning kaunitel rannikualadel paiknevad suvemajad. Ilmne on, et Hiiumaal just suvilate puhul on väga oluliselt hinda mõjutavaks teguriks mere lähedus ja mereranna seisukord. Keskmisest turutasemest oluliselt kõrgema hinnaga suvemajad asuvad Kõpu poolsaare liivarannaga rannikualadel ja eriti paistab kõrgete hindade osas silma Kalana piirkond, samuti Kassari ja Tahkuna poolsaare rannikualad. Ja otse loomulikult on oluliselt kõrgema hinnaga uued/uuemad või kvaliteetselt renoveeritud elamud ja seda ka sisemaa piirkondades ning tõmbekeskustest eemal. 2022. aastast alguse saanud tehingute arvu langus ei ole olnud tingitud mitte nõudluse vähesusest, vaid tehingute arvule seadis piiranguid väga väike pakkumiste hulk, samuti pakutavate varade osas mitmekesisuse puudumine. Valdavalt on olnud pakkumises vanad renoveerimist vajavad elamud ja teise äärmusena kallid suvilad/elamud rannikupiirkondades või elamud suuremates asumites. Esimeste ostmist pärsib ostjate puudulik rahaline võimekus hoonete renoveerimiseks ning kvaliteetset tööd tegevate ehitajate nappus ja teiste puhul on ostjate hinnangul varad üle hinnatud. Jätkuvalt soovitakse osta aga nö keskmise hinnaklassi elamuid, kuhu saaks kohe elama asuda ja siis tasapisi parendustega tegeleda. Selliste varade müügipakkumisi on aga väga vähe. Hiiumaa elamute turgu ei ole mõtet analüüsida kvartalite ega poolaastate lõikes, kuna see looks kinnisvaraturu toimimisest väga moonutatud pildi. Kuna tehingute arv on niivõrd väike, siis isegi võrdlus aastate lõikes ei anna turust päris adekvaatset ülevaadet. Kui ühel perioodil müüakse rohkem kallimaid elamuid/suvemaj ja teisel odavamaid ehk sõltuvalt sellest, mida turul pakkuda on, siis ongi statistilised turumoonutused kerged tekkima. Alljärgnevalt on toodud Maa- ja Ruumiameti tehingute statistika, kuid just eespool nimetatut silmas pidades tuleb sellesse suhtuda kriitiliselt. Samuti tuleb arvesse võtta, et müüdud on ka elamuid ja suvemaju, kus maakasutuse sihtotstarbeks on maatulundusmaa ja need siin statistikas ei kajastu (kajastuvad tabelis nr 2). 25 Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected] Eksperthinnang nr 0105-26-SA Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja Tabel 4: Hoonestatud elamumaa tehingud hindadega Hiiu maakonnas aastatel 2020-2025 Tehingu summa (eur) Aasta Arv Kokku eur Min Max Mediaan Keskmine 2020 44 2 418 180 2 000 235 000 40 000 54 959 2021 44 3 291 100 700 312 500 61 000 74 798 2022 32 2 695 018 11 000 330 000 61 784 84 219 2023 26 1 937 517 5 000 368 686 37 956 74 520 2024 26 2 457 883 5 000 246 521 79 000 94 534 2025 25 2 890 500 4 200 333 000 99 000 115 620 Allikas: Maa-ja Ruumiamet tehingute andmebaas, seisuga 31.12.2025 Hiiu maakonna hoonestatud elamumaade tehingute arv, mediaan- ja keskmine hind 2020-2025 50 140000 45 120000 40 100000 Tehingute arv, tk 35 Hind, €/m2 30 80000 25 20 60000 15 40000 10 20000 5 44 44 32 26 26 25 0 0 2020 2021 2022 2023 2024 2025 Tehingute arv Hiiu maakonna keskmine hind Hiiu maakonna mediaanhind 45000 Joonis 1: Hiiu maakonna, sh Kärdla linn, hoonestatud elamumaade tehingute arv, mediaan- ja keskmine hind aastatel 2020-2025 Allikas: Maa- ja Ruumiamet tehingute andmebaas, seisuga 31.12.2025 Üldiselt tehakse kolmandik kuni viiendik Hiiumaa hoonestatud elamumaa tehingutest Kärdla linnas, vaid 2024. aastal toimus Kärdla linna asuvate elamutega vaid kolm tehingut. Need numbrid oleksid kindlasti oluliselt suuremad, kuna nõudlus Kärdlas asuvate elamute järele on väga suur, kuid paraku on pakkumiste hulk väga piiratud. On olnud perioode, mil Kärdlas elamute müügipakkumised puudusid järjestiku mitmete kuude kaupa. Viimase aasta jooksul on keskmiselt pakkumises olnud 2-4 elamut kuus, kuid valdavalt ikka need ühed ja samad ehk uusi pakkumisi lisandub väga visalt. Aastate lõikes on Kärdlas elamutega tehingute keskmised ja mediaanhinnad kohati väga kõikuvad, kuid see ongi iseloomulik väga väikese tehingute arvuga turule – nii võib üks keskmisest turutasemest kallim või väga odav tehing statistikat oluliselt mõjutada ja jätta mulje väga ebastabiilsest ja kaootilisest turust. Tegelikkuses toimib Kärdlas elamute turg samade seaduspärasustega kui kogu Hiiumaa kinnisvaraturg – nõudlus on suur, pakkumisi vähe, pakutavate varade osas mitmekesisus puudub, tehinguid toimub vähe, kuna sageli pakutavate varade olemus/seisukord ei ole turule atraktiivne ning pakkumishinnad on väga kõrgeks kerkinud ja püsivad sellustena ehk müüjad hinda langetama ei ole valmis. Kuna elamutega tehingute arv Kärdlas on väga väike, siis on statistlised moonutused suured ehk kasvõi üks keskmisest oluliselt erineva hinnatasemega tehing võib statistikat oluliselt mõjutada, kuid see ei peegelda siiski tegelikku olukorda. Siiski saab tehtud tehinguid analüüsides öelda, et elamute hinnad Kärdlas on iimase aasta jooksul tõusnud. Kui suur on olnud tõus, on keeruline öelda, kuna omavahel võrreldavate varadega tehinguid on toimunud väga vähe. Tabel 5: Hoonestatud elamumaa tehingud Kärdla linnas aastatel 2020-2025 Tehingu summa (eur) Aasta Arv Kokku Min Max Mediaan Keskmine 2020 9 385 180 6 000 70 000 40 000 42 798 2021 9 732 900 40 000 150 000 72 000 81 433 26 Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected] Eksperthinnang nr 0105-26-SA Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja Tehingu summa (eur) Aasta Arv Kokku Min Max Mediaan Keskmine 2022 6 440 000 28 000 190 000 47 500 73 333 2023 8 604 920 8 000 252 000 35 660 75 615 2024 3 *** *** *** *** *** 2025 8 866 200 4 200 224 000 97 500 108 275 Allikas: Maa- ja Ruumiamet tehingute andmebaas, seisuga 31.12.2025 *** Tehingute hindasid puudutavad andmed kuvatakse vaid juhul, kui on toimunud vähemalt 5 tehingut. Kärdla linna hoonestatud elamumaade tehingute arv, mediaan- ja keskmine hind 2020-2025 10 90000 9 80000 8 70000 7 Tehingute arv, tk 60000 Hind, €/m2 6 50000 5 40000 4 3 30000 2 20000 1 9 9 6 8 3 8 10000 0 0 2020 2021 2022 2023 2024 2025 Kärdla tehingute arv Kärdla keskmine hind Kärdla mediaanhind Joonis 2: Kärdla linna hoonestatud elamumaade tehingute arv, mediaan- ja keskmine hind aastatel 2020-2025 Allikas: Maa- ja Ruumiamet tehingute andmebaas, seisuga 31.12.2025 *** Tehingute hindasid puudutavad andmed kuvatakse vaid juhul, kui on toimunud vähemalt 5 tehingut. Tehingute hindu puudutavasse statistikasse tuleb suhtuda mööndustega. Hiiumaa kinnisvaraturg on väga väikesemahuline ja seetõttu on hinnadünaamika väga hüplik. Näiteks, kui mingil perioodil ostetakse rohkem paremas seisukorras või enamhinnatumates asukohtades asuvaid ja seega ka kõrgemate hindadega elamuid ja suvemaju, võib see luua eksliku pildi hindade tõusust. Kui järgneval perioodil ostetakse aga valdavalt odavaid maju, siis ei tähenda see kogu kinnisvaraturu kontekstis hinnalangust. Kahjuks kajastuvad statistikas ka mittevabaturu tehingud, mis omakorda loovad statistikast moonutatud pildi. Elamute hinnad on kõige kõrgemad Kärdla linnas ja Käina alevikus ja nende lähiümbruse piirkondades. Tegemist on Hiiumaa suurimate keskustega, kus on suurim tööhõive ja olemas vajalik sotsiaalne taristu ja seetõttu soovitakse sinna elamuid osta. Samas on pakkumisi seal pidevalt vähe ning mitmete kuude kaupa võivad pakkumised üldse puududa. Maapiirkondades soovitakse elamuid osta suurematesse külakeskustesse ja nende lähiümbrusesse. Elamute ostjateks on peamiselt kohalikud korteris elavad noored perekonnad, vähem saarele tagasi pöörduvad endised hiidlased või saarele elama asuvad mandrieestlased. Kuna Hiiumaal on nõudlus elamute järele väga suur, siis hinnatumates asukohtades asuvate elamute defitsiit on tinginud elamute hinnatõusu ka vähemhinnatud piirkondades. Suvemaju soovitakse Hiiumaal osta looduskaunitesse ja privaatsetes asukohtades võimalikult liivarannaga mere lähedale. Kõige kõrgemalt on hinnatud Kõpu ja Tahkuna poolsaarte ning Kassari piirkonnad. Neis piirkondades on väga kaunis loodus ja rannad. Kõpu ja Tahkuna meelitavad oma suurte põlismetsade ja liivarandadega ning Kassari kaunite randade, omapärase looduse ja rohkete suveüritustega. Suvemajade hinnad rannikupiirkondades võivad olla kuni kaks korda kõrgemad võrreldes Hiiumaa muude piirkondadega. Suvemajade peamisteks ostjateks on mandrieestlased, välismaalaste osakaal ostjaskonnas on muutunud marginaalseks. Eelistatakse uusi kaasaegse arhitektuuriga hooneid, kuid hästi lähevad kaubaks ka vanad renoveerimist võimaldavad majad ning 10-20 aastat tagasi ehitatud palkmajad. Oluliseks hinda mõjutavaks teguriks on kaugus merest ja ranna seisukord. 27 Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected] Eksperthinnang nr 0105-26-SA Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja 2025. aastast on üksikelamute ehitusaktiivsus taas kasvutrendis, ka kasutuslube väljastati viimase viie aasta vaates kõige rohkem. Kuna elamute järele Hiiumaal on väga suur nõudlus, pakkumisi aga väga vähe, pakutavate varade osas mitmekesisus puudub ning pakkumishinnad on kõrged, siis otsustataksegi ise majaehitus ette võtta. Tabel 6. Hiiu maakonnas väljastatud ühepereelamute ehitus- ja kasutuslubade arv aastatel 2021-2025. 2021 2022 2023 2024 2025 Ehitusluba 28 28 22 20 33 Ehitamist alustatud 12 5 11 15 13 Kasutusluba 10 6 13 7 15 Allikas: Eesti Statistikaameti andmed, https://andmed.stat.ee/et/stat/majandus__ehitus__ehitus-ja kasutusload/ EH045/table/tableViewLayout2, seisuga 31.12.2025. 2026. aasta esimese nelja kuuga tehti Hiiu maakonnas hoonestatud elamumaadega 6 tehingut: Pindala(m2) Tehingu summa (eur) Arv Keskmine Kokku Min Max Mediaan Keskmine 6 11 394,80 461 000 27 000 167 000 60 000 76 833 Tegelikkuses on aprillikuus müüdud veel kaks elamu ja abihoonetega hoonestatud kinnistut, millede maakasutuse sihtotstarve oli maatulundusmaa. Ühel kinnistu müügihind oli 109 000 eurot ja teisel 219 500 eurot. Pakkumine: Elamute ja suvemade pakkumisi on Hiiumaal stabiilselt vähe. Kinnisvaraportaali kv.ee statistika kohaselt on viimase aasta vaates ühes kuus terve maakonna peale kokku olnud pakkumises 24-31 elamut ja suvemaja. Allikas: Kinnisvaraportaal kv.ee, https://www.kv.ee/hinnastatistika, seisuga 30.04.2026 Prognoos: 2023. aasta alguses tabas kinnisvaraturgu vaikelu, mis oli tingitud muutustest majanduskeskkonnas. Peamiselt tarbijate kindlustunde vähenemine, 2023. a ka laenu hinda mõjutava euribori kasv, mis 2024-2025. aastal on küll oluliselt alanenud, samas 2024. a maksutõusud ja 2025. aastal kehtima hakanud uued maksud, mitmed maksusoodustuste kadumine ning inflatsioonist tulenevad kõrged hinnad sundisid potentsiaalseid ostjaid rohkem ja pikaajalisemalt kaaluma oma valikuid, see aga viis müügitehingute arvu languseni. Majandusprognoosid näitavad, et Eesti majandus on langusperioodist väljunud ja kasvab lähiaastatel mõõdukas, kuid positiivses tempos, mis on ajalooliselt avaldanud otsest positiivset mõju ka kinnisvaraturule. Eesti Panga prognoosi kohaselt on Eesti majandus taastumas. 2026. aastal toetavad majanduse elavnemist eelkõige välisturgude kosumine ja 28 Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected] Eksperthinnang nr 0105-26-SA Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja riigipoolsed sammud. Tulumaksumuudatused jätavad inimestele rohkem raha kätte ja riigi kulutuste kasv suunab Eesti majandusse täiendavat raha. Eesti majanduse väljavaadet parandavad ka alanenud intressimäärad, hea ligipääs pangalaenule ja aeglustuv hinnatõus. 2026. aastal kasvab Eesti majandus prognoosi kohaselt 3,6% ja eelarvestiimuli taandudes aeglustub majanduskasv 2028. aastaks 2,5% ni. Majanduse väljavaadet varjutavad siiski endiselt keeruline geopoliitiline olukord ja ebakindlus tuleviku suhtes, sealhulgas teadmatus, millised lahendused leitakse taastamaks riigi rahanduse kestlikkus. Hiiumaa elamu- ja suvilaturul prognoosiks siiski tehingute arvu osas madalseisu jätkumist. Majanduskeskkonnast enamgi takistab Hiiumaa elamute ja suvilate turu kasvu väga vähene pakkumine ja kõrged pakkumishinnad. Käesoleva aastal jääb tehingute arv ilmselt jätkuvalt väikseks, kuna pole näha pakkumiste suurenemist. Ehitushindade osas võib järgneva poolaasta jooksul prognoosida tõusu. 4.2.1. Müügitehingud Kooskõlas hinnatava vara parima kasutuse analüüsi tulemustega on alljärgnevalt on välja toodud tehingud erineval määral rekonstrueerimist vajavate elamutega. Kuna Hiiu maakonnas on tehinguid toimunud väga vähe, on välja toodud vastavad tehingud ka Saare maakonnas, kuna nimetatud kahe maakonna kinnisvara hinnatase on väga hästi võrreldav. Kuna rannikupiirkondades on tehinguid tehtud üksikuid, on kaasatud tehingud ka merest kaugematest piirkondadest. Tehingute periood on 2025-2026. Elamu/suvila Tehingu Tehingu Kinnistu snp/eluruumide Asukoht aeg hind, € pindala, m2 pind, m2 Lisainfo Hiiumaa vald Aprill 2026 109 900 22051 138,5/138,5 1997. a ehitatud elamu seinad puitsõrestikul Emmaste- saepurubetoonist vahetäitega, katusekate eterniit, Kurisu küla puitraamidel aknad. Elamu seisukord hea/rahuldav, aknad ja karusekate algupärased, fassaadi viimistlus vajab parendamist. Ruumide viimistlus on hea/rahuldav/kaasajastamist vajav, siseviimistluses on palju kasutatud algupärast lakitud laudist. Elamus heas korras saun ja duširuum, viimasel on ehituslikud vead. Elamus on käimla. Elamut kütavad ahi, soemüüriga pliit, elektriradiaatorid, on loomulik ventilatsioon. Vesi naaberkinnistu puurkaevust, servituuti seatud pole. Kanalisatsioon lokaalne: sette- ja imbkaevu süsteem, eraldi mahuti käimlale. Juurdepääs avaliku kasutusega teedelt. Osavalla keskusesse Emmaste külla 10 km, Käina alevikku 20 km, Kärdla linna 40 km, mereni 6 km. Kuigi kinnistu paikneb merest oluliselt kaugemal, on siiski valitud võrdlusesse, kuna kinnistu asub Hiiumaal ning elamu ja olemus ja suurus on muude võrdlustehingutega võrreldes sobivaim. Saare Aprill 2026 90 000 19876 188,8/76,9 1901. a ehitatud rehielamu ühes otsas on eluruumid maakond ja teises otsas eluruumideks kohandamata endine Muhu vald rehealune, mis on kasutuses hoiuruumina. Elamu Lehtmetsa seinad palk, vana rookatuse peale on paigaldatud küla eterniitplaatidest katusekate. Elamu vajab rekonstrueerimist, eluruumide viimistlus amortiseerunud ja vajab uuendamist Elamus puuduvad sanitaarruumid. Ahiküte, kuid küttekolded on amortiseerunud. Kinnistul puurkaev, elamus veevarustus puudub, kinnistul kanalisatsioonisüsteem puudub. Kinnistul veel rekonstrueerimist vajavad abihooned: kaks palkaita, looduslikust kivist seintega õueköök ja maakelder. Juurdepääs avaliku kasutusega teelt. Vallakeskusesse Liiva külla 6 km, Kuressaarde 71 km, mereni linnulennult 1 km, mööda teid 2 km. Privaatne asukoht küla väikese tiheasutusala serval. On valitud võrdlusesse, kuigi elamu eluruumide pind oluliselt väiksem. Selliste suuremate elamutega, mis oleksid võrdlusesse sobivad ka oma asukohat ja seisukorralt, pole eriti tehinguid tehtud. Saare Märts 110 000 1476 202,4/202,4 Ehitisregistri andmetel oletuslikult 1946. aastal maakond 2026 ehitatud elamu seinad palk, välisviimistluseks 29 Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected] Eksperthinnang nr 0105-26-SA Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja Elamu/suvila Tehingu Tehingu Kinnistu snp/eluruumide Asukoht aeg hind, € pindala, m2 pind, m2 Lisainfo Saaremaa värvkttega laudis, katusekate plekk. Elamu vajab vald rekonstrueerimist. Hoone on ehitisregistris Salme alevik registreeritud elamuna, kuid selle osa ruumides on tegutsenud kohvik-kauplus. Elamu osa ruume rahuldavas korras, kuid valdavalt on siseviimistlus amortiseerunud ja vajab uuendamist/asendamist. Elamus ahjuküte, küttekolded amortiseerunud, on õhk-õhk soojuspump. Hoones tualett, puudub pesemisvõimalus. Vesi ja kanalisatsioon võrk. Kinnistul rahuldava seisukorras puitkonstruktsioonil suurem kuur. Asub osavalla keskuses vahetult alevikku läbiva maantee ääres, naabruses korterelamud ja ärihooned. Kuressaarde 19 km, mereni 300 m. Kinnistu maakasutuse sihtotstarve elamumaa 85%, ärimaa 15%. On valitud võrdlusesse Hiiumaa vald Oktoober 105 000 19977 60/60 1946. a ehitatud elamu seinad palk katusekate Õngu küla 2025 eterniit. Elamu ja selle ruumid rahuldavas seisukorras. Elamut kütab soemüüriga pliit ja õhk-õhk soojuspump. Elamus puudub pesuruum ja on käimla. Vesi kinnistul asuvast puurkaevust, kanalisatsioon septi+imbsüsteem ja elamuga ühendatud. Kinnistul veel rahuldavas korras suveköök-ait, endisest laudast tehtud töökoda-panipaik, saun-kuur-suvetuba, kelder. Juurdepääs avaliku kasutusega teelt. Emmaste külla 19 km, Käinasse 37,5 km, Kärdlasse 36 km, mereni 1 km. Juurdepääs avaliku kasutusega teelt. Ei ole valitud võrdlusesse elamu liialt väikese pinna tõttu Saare September 60 000 21069 66,6/66,6 1968. a ehitatud puitkonstruktsioonil elamu vajab maakond 2025 rekonstrueerimist. Seinad puit, katusekate eterniit. Saaremaa Ruumide siseviimistlus valdavalt amortiseerunud ja vald vajab uuendamist, mõni ruum rahuldavas korras. Kaavi küla Elamus kuivkäimla. Elamut kütavad vana ahi, kamin ja soemüüriga pliit. Kinnistul salvkaev, veevarustus elamus ja saunamajas, kinnistul kanalisatsiooni- süsteem puudub. Kinnistul veel heas/rahuldavas korras väikeplokkidest saunahoone ja puitkonstruktsioonil heas korras abihoone-kuur. Osavalla keskusesse Iide külla 8 km, Kuressaarde 40 km, mereni 2 km. Juurdepääs avaliku kasutusega teelt. Ei ole valitud võrdlusesse elamu liialt väikese pinna tõttu Muhu vald Aprill 2025 132 000 23713 72,4/72,4 1920.a ehitatud elamul seinad palk, katusekate Kuivastu küla eterniit. Elamut on parendatud, seisukord rahuldav. Ruumide viimistluse seisukord rahuldav. Elamus sanitaarruumid puuduvad, hoovil käimla. Elamut kütavad ahi, soemüüriga pliit, õhk-õhk soojuspump. Kinnistul puurkaev, elamus veevarustus olemas, kinnistul kanalistasioonisüsteem puudub, pesuvesi immutatakse pinnasesse. Kinnistul veel paekivist seintega rahuldavas korras väike saunamaja ja maakelder. Juurdepääs osaliselt mööda erateed, seatud teeservituut. Vallakeskusesse Liiva külla 9,5 km, Kuressaarde 75 km, kinnistu piirneb merega, hoonete kaugus merest 600 m Ei ole valitud võrdlusesse elamu liialt väikese suuruse tõttu Saaremaa Veebruar 75 500 65530 pole teada 1946. a ehitatud elamu seinad palk, katusekate vald 2025 (ehr-s andmed eterniit. Tegemist on endise rehielamuga, mille Kõiguste küla puuduvad, aga otsaküljel asuv laudaosa on lammutatud. Elamu vajab 30 Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected] Eksperthinnang nr 0105-26-SA Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja Elamu/suvila Tehingu Tehingu Kinnistu snp/eluruumide Asukoht aeg hind, € pindala, m2 pind, m2 Lisainfo umbes remonti, ruumide siseviimistlus amortiseerunud ja 80-100 m²) vajab uuendamist. Elamu sanitaarruumid puuduvad, käimla hoovil. Ahiküte, soemüüriga pliit. Kinnistul salvkaev, veeühendus elamusse toodud, pesuvesi immutatakse pinnasesse ehk kanalisatsiooni-süsteem puudub. Kinnistul veel remonti vajava väike saun ja ilmselt lammutamist vajav ait. Suurest kinnistust on 46 474 ㎡ haritav maa. Juurdepääs läbi naaberkinnistu, puudub teeservituut. Mereni 1 km, Kõiguste sadamasse 2.5 km, osavalla keskusesse Laimjala külla 5,5 km, Valjala alevikku 16 km, Kuressaarde 37 km. Ei ole valitud võrdlusesse elamu pinnaandmete puudumise ja liialt suure kinnistu pindala tõttu. Hiiumaa vald Jaanuar 180 000 35372 Ehr andmetel Algselt 1924. a ehitatud elamu on 2023. aastal Rannaküla 2025 147/147 rekonstrueeritud, osa seinu ehitatud uuesti kuid väikeplokkidest. Vähesel määral ehitustööd katusekorrusel lõpetamata (osaliselt fassaadilaudis paigaldamata ja valmis ehitatud olemasolev laudis vajab teistkordselt värvimist, vaja vaid 1 ehitada katuse tuulekastid ja paigaldada tuba.´ehk vihmaveerennid). Ruumid on valmis ehitatud valmis ruume põhikorrusel, kuid katusekorrusel on valmis vaid 1 100 m² tuba (võimalik veel ehitada kuni 3 tuba). Elamus lokaalküte õhk-vesi soojuspumbaga, lisaks tahkeküttel kamin. Vesi ja kanalisatsioon lokaalsed. Kinnistul veel puitkonstruktsioonil renoveerimist vajavad kaks suurt kuur-aita ja vana hiiu saun. Kinnistu piirneb merega. Juurdepääs avaliku kasutusega teelt. Emmaste külla 3,5 km, Käina alevikku 22 km, Kärdlasse 41 km. Ei sobi võrdluseks elamu seisukorralt ja küttesüsteemilt Allikas: Maa- ja Ruumiameti tehingute andmebaas ja Domus Kinnisvara tehinguinfo 4.2.2. Turustatavuse analüüs6 Hinnatava vara lõppkasutajad ja Vara potentsiaalseks ostjaks on keskmisest jõukam mandrieestlane, kes ostaks neid iseloomustavad tunnused vara eesmärgiga kujundada see omatarbeks suvekoduks. Kuna vara asub kohas, mis naabruses asuva tuletorni ja kauni liivarannaga mere tõttu on turistide ja suvitajate jaoks väga atraktiivne, siis võib vara ostjaks olla ka isik, kel on äriplaan nimetatud potentsiaali ära kasutamiseks. Selles hinnaklassis varasid ostetakse tavaliselt kaasatud kapitali toel, selle eelduseks on stabiilne sissetulek tasemel, mis võimaldab kvalifitseeruda krediidiandja laenukliendiks. Vara omavahenditest soetamise eelduseks on piisaval hulgal likviidsete varade, kogutud hoiuste või muudest allikatest (nt muu kinnisvara, kasvava metsa müük vms) pärinevate maksevahendite olemasolu. Kas hinnatav vara rahuldab Hinnatav vara on tulenevalt oma asukohast, naabrusest ja hoonestuse turusegmendi nõudeid koosseisult eriline ning sellest tulenevad vara negatiivsed kui positiivsed tegurid. Positiivsed tegurid: - Looduslikult väga kaunis asukoht, 300 m kaugusel liivarannaga meri, 3,5 km kaugusel asub heakorrastatud Kalana sadam, seetõttu suvilaturul kõrgelt hinnaatud asukoht. 6Turustatavuse analüüs on EVS 875 Vara hindamise standardi nr 10 „Andmete kogumine ja analüüs, vara ülevaatus“ järgi kohustuslik turuanalüüsi osa. Standardi järgi on turustatavuse analüüs protsess, mille käigus uuritakse, kuidas konkreetne vara neeldub, st kui pika aja jooksul vara müüakse või renditakse oodatavates turutingimustes. See põhineb hinnatava vara turusegmendi turu-uuringul. Turustatavuse analüüs lisab turuanalüüsi kasutajale turu dimensiooni, uurides seega nõudluse ja konkureeriva pakkumise vahekorda hinnatava vara turusegmendis objektiivsemalt. 31 Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected] Eksperthinnang nr 0105-26-SA Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja - Juurdepääs avaliku kasutusega mustkattega teedelt. - Kinnistul on olemas tehnosüsteemid: võrguelektriga liitumine, puurkaev, reoveepuhasti. - Kinnistul mitmed kivikonstruktsioonil abihooned, mille seinakonstruktsioonid on tugevad. - kinnistu vahetus naabruses asuv riigi omandis olev Ristna tuletorn kui väga atraktiivne turismiobjekt pakub võimalust selle külalitevoogu potensiaalselt ka hinnatava kinnistu omanikul äritegevuse huvides ära kasutada Negatiivsed tegurid: - Piirkond ei ole püsielupaigana hinnatud, kuna asub kaugel keskustest ja sotsiaalne taristu on napp või puudub üldse, kuid suvilaturul on piirkond kõrgelt hinnatud - Suvekodu vaates on oluliseks häiringuks kohe vahetus naabruses paiknev Ristna tuletorn, mis on atraktiivne turismiobjekt ehk suveperioodil on selle külastatavus suur, lisaks avaneb tuletornist vaade ka kogu hinnatavale kinnistule ehk oluliselt on häiritud privaatsus. - Elamu ja abihooned vajavad rekonstrueerimist. Elamu tehnosüsteemid vajavad uuendamist/välja ehitamist. - Abihoonete arv on suur, kuid tulenavalt nende olemusest ja ruumiplaneeringust võib osale neist olla keeruline kasulikku funktsionaalsust leida, selles osas võib takistuseks olla ka tehnohoones ja küttelaos olev tugev masuudi hais. - Kinnistu on heakorrastamata – kulusse kavanud ja võsastunud - Kinnistu kasutusele võtmine vastavalt selle parimale kasutusele (elukondlik või elu- ja ärikondlik kooskasutus) eeldab kehtivat üldplaneeringut muutva detailplaneeringu kehtestamist, see on seotud kuludega. Hindaja hinnangul detailplaneeringu kehtestamise kui sisulise otsusega ei tohiks probleeme olla, kuna selline detailplaneering on juba varem kehtestatud ning kehtetuks on see tunnistatud mitte planeeringu sisust tulenevatel asjaoludel, vaid korralduslikel põhjustel (vt käesoleva hinnangu p 5.1). Samas on koostamisel Hiiumaa valla uus üldplaneering, mille kohaselt asub hinnatav kinnistu segahoonestuslal, kus on erinevalt praegusest olukorrast lubatud väga laia kasutusspektriga tegevused, mistõttu uue üldplaneeringu kehtestamisel võib hinnatava kinnistu osas detailplaneeringu kehtestamise vajadus ära langeda (seda ei saa hindaja muidugi lõplikult kinnitada). Puudub täpne teave elamu suletud netopinna kohta. Samas vajab elamu rekonstrueerimist, mille käigus ilmselt muudetakse ka selle ruumiplaneeringut ning peale vastavate tööde lõpetamist saab kasutusloa taotlemise menetluse käigus täpsustada ka elamu pinnaandmed. Seega suletud netopinna täpse suuruse puudumine pole käsitletav otsese negatiivse tegurina. Kui suur osa lõppkasutajatest Raske öelda, kuid hinnanguliselt keskmiset väiksem hulk, sest ostjad kaluleerivad soovib hinnatavat vara enda võimekust hoonete rekonstrueerimise osas. Kui suur osa lõppkasutajatest on Raske konkreetselt öelda, kuid krediidiasutuse toel on vara võimeline soetama ja võimelised hinnatavat vara hooned rekonstrueerima väiksem hulk potensiaalsetest lõppkasutajatest soetama Konkureeriv pakkumine turul Vt p 4.2.3 Arendusprojektid Kalana külas on mitmeid suvilakruntide arendusi. Müügiperiood Kuni 6 kuud Müügihinnad Hiiumaa suvemajade turg on kogu aeg olnud väga väikesemahuline ja väga likviidne, eriti on nõutud mereäärsed ja merelähedased suvemajad, nende hinnatase on ka kõrgem. Viimase aasta jooksul on suvemajade hinnatase püsinud stabiilsena ning ka järgneva poolaasta jooksul nende nõudluse, pakkumise ja hinnataseme osas olulisi muudatusi ei prognoosiks. 32 Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected] Eksperthinnang nr 0105-26-SA Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja 4.2.3. Pakkumine Hindamise hetke seisuga on kinnisvaraportaalides kv.ee ja Kinnisvara24.ee Hiiumaal väljapool Kärdla linna ja Käina alevikku müügipakkumistes 25 elamut ja suvemaja hinnavahemikus 39 000 – 2 950 000 eurot. Hinnatava varaga otseselt võrreldavad müügipakkumised puuduvad, kaudselt võrreldavad müügipakkumised on järgmised: Võrdlus hinnatava varaga: Asukoht püsielupaiga vaates parem, suvekodu vaates halvem, mereni 1 km, kuid mererand märg ja madal ega ole ligipääsetav, samas piki kinnistu piiri kulgeb jõgi. Elamu väiksem (snp 129,6 m², sh eluruumide pind 114,2 m²). Elamu seisukord pisut parem, ruumide seisukord samaväärne, olemas WC-duširuum, elamu kivikonstruktsioonil, ahiküte, vesi ja kanalisatsioon lokaalsed. Kinnistu pisut suurem (10200 m²). Abihooneid (kuur, kelder, kuur-töökoda-garaaž, aiamaja) puitkonstruktsioonil, seisukord kehvem. Juurdepääs erateedelt, servituutide olemasolu teadmata. Võrdlus hinnatava varaga: Asukoht püsielupaiga vaates parem, suvekodu vaates halvem, mereni 1 km, kuid mererand märg ja madal ega ole ligipääsetav. Elamu väiksem (snp 96,9 m²). Elamu ehitatud 1930. a ja selle seisukord pisut parem, ruumide seisukord samaväärne, puuduvad sanitaarruumid, tehnosüsteemide kohta info puudub. Kinnistu suurem (13461 m²). Abihooneid (saun, laut-küün, ait-kuur) puitkonstruktsioonil ja nende seisukord kehvem. Juurdepääs avaliku kasutusega teedelt. Võrdlus hinnatava varaga: Asukoht püsielupaiga vaates parem, suvekodu vaates samaväärne, sh mikroasukoht parem, mereni 1 km. Elamu väiksem (snp 84,3 m²). Elamu ja selle ruumide seisukord parem, olemas WC-duširuum, elamu puitkonstruktsioonil, ahiküte, vesi ja kanalisatsioon lokaalsed. Kinnistu suurem (23988 m²). Üks puitkonstruktsioonil abihoone, mille seisukord rahuldav, seal asuva saunaruumi seisukord hea. Juurdepääs erateedelt, servituutide olemasolu teadmata. Võrdlus hinnatava varaga: Asukoht püsielupaiga vaates samaväärne, suvekodu vaates kehvem, kuid mikroasukoht parem, mereni 350 m. Elamu suurem (snp 266,8 m²). Elamu ja selle ruumide seisukord samaväärne, elamu palk- ja kivikonstruktsioonil, olemas mitmed sanitaarruumi, ahi- ja elektriküte, vesi ja kanalisatsioon lokaalsed (puurkaev, 33 Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected] Eksperthinnang nr 0105-26-SA Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja kogumismahutid). Kinnistu suurem (47696 m²). Kinnistul suured kivikonstruktsioonil rekonstrueerimist vajavad laut- ja garaaž. Juurdepääs erateedelt, servituutide olemasolu teadmata. Hinnatav vara ei ole müügipakkumises. Ülaltoodud varade puhul on tegemist pakkumishindadega, mitte müügihindadega. On olemas võimalus, et pakkumishinnad avaliku müügi käigus oluliselt langevad või enampakkumise tingimustes tõusevad. Seepärast leiame, et hinnatud hariliku väärtuse ning pakkumishindade otsene võrdlemine ei suurenda hinnatud tulemuse täpsust. 5. Hindamine 5.1. Parim kasutus Vara parim kasutus Hindamisstandard defineerib vara parimat kasutust kui vara kõige tõenäolisemat kasutust, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekasja mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse (EVS 875-1). Õiguslik lubatavus Üldplaneeringu kohaselt on hinnatava kinnistu maakasutuse juhtfunktsiooniks määratletud transpordimaa ja sotsiaalmaana. Kinnistule 18.10.2013. a kehtestatud detailplaneeringu kohaselt oli kinnistu maakasutuse juhtfunktsiooniks planeeritud võrdsetes osades elamumaa ja ärimaa. Detailplaneering tunnistati kehtetuks 16.04.2026. Kehtetuks tunnistamise põhjuseks polnud KOV-i seisukohtade muutumine kehtestatud detailplaneeringu osas, vaid asjaolu, et KOV taotleb riigilt hinnatava kinnistu tasuta üleandmist, kuid kehtiva riigivara võõrandamise korra kohaselt ei saa riik KOV-le tasuta üle anda vara, mille maakasutuse sihtotstarve kasvõi osaliselt on ärimaa. Nii tunnistas Hiiumaa vallavolikogu detailplaneeringu kehtetuks ja määras hinnatava kinnistu maakasutuse sihtotstarbeks ühiskondlike ehitiste maa.7 Hiiumaa valla uue, koostamisel oleva üldplaneeringu kohaselt paikneb hinnatav kinnistu segahoonestusalal (ÜS), kus on lubatud erinevat tüüpi maa ja hoonete kasutused. Seega enne uue üldplaneeringu kehtestamist tuleks kinnistu maakasutuse sihtotstarbe muutmiseks kehtestada uus planeering. Samas võib KOV detailplaneeringu koostamise nõude esitada ka peale uue üldplaneeringu kehtestamist. Seejuures on huvitatud isikul õigustatud ootus, et kehtetuks tunnistatud detailplaneeringuga samasisulise uue detailplaneeringu (maakasutse elamu- ja ärimaaks määramine) kehtestamine on võimalik. Kinnistul asuva hoonestuse koosseisus on ehitisregistris elamuna registreeritud hoone ning ka selle tegelik kasutus on olnud elamu (majakavahi elukoht), mis veelkord on aluseks kinnistu maakasutuse sihtotstarbe vähemalt elamumaaks muutmisel. Füüsiline võimalikkus Kinnistule on olemas juurdepääs mööda heas korras avaliku kasutusega teid. Kinnistul on olemas elektriliitumine, lokaalne veevarustus ja kanalisatsioon. Kinnistu asub looduskaunis kohas merele väga lähedal, piirkond on suvekodude ostjate/rajajate seas kõrgelt hinnatud. Kinnistul asuvad elamu ja abihooned vajavad rekonstrueerimist, kuid hindaja hinnangul on nende seisukord selline, et rekonstrueerimine on füüsiliselt võimalik. Osa abihooneid on ka hindamise hetkel sihipärases kasutuses. Samas võib mõnele abihoonele tulenevalt tema olemusest olla ka keeruline kasuliku funktsiooni leidmine. Vajalikult põhjendatud Kõpu poolsaare liivarannaga rannikupiirkonnad on suvekodude ostjate/ehitajate ja seas väga kõrgelt hinnatud, samuti soovitakse piirkonnas asuvaid suvemaju suveperioodil lühiajaliselt kasutada ehk üürinõudlus on olemas. Finantsmajanduslik Hinnatava kinnistu vahetus naabruses paikneb Ristna tuletorn, mis on atraktiivne otstarbekus turismiobjekt ehk suveperioodil on selle külastatavus suur, lisaks avaneb tuletornist vaade ka kogu hinnatavale kinnistule, mistõttu võib oluliselt olla häiritud privaatsus. Samas on võimalus tuletorni külalitevoogu potensiaalselt ka hinnatava kinnistu omanikul äritegevuseks ära kasutada, nt pakkudes lisateenuseid (nt toitlustus, kaubandus). Asukoht 7 https://hiiuleht.ee/vaata-otse-hiiumaa-vallavolikogu-istung-16-aprillil/, alates kell 1:41:57 34 Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected] Eksperthinnang nr 0105-26-SA Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja püsielupaigana ei ole hinnatud, kuna keskused jäävad kaugele ning sotsiaalne taristu on napp või puudub üldse. Kompleksi tervikuna turistide ja suvitajate teenindamisele suunatud äriobjektina (puhkekompleksina) kasutusele võtmine ei ole hindaja hinnangul finantsmajanduslikult otstarbekas, kuna hoonete korrastamiseks on investeeringute vajadus suur ning tehtud kulutuste tasateenimine ei ole lühikest turismihooaega (keskmiselt 3-4 kuud aastas) arvestades mõistliku ajaperioodi jooksul võimalik. Järeldus Kõike eelnevat arvesse võttes on hindaja seisukohal, et hinnatava vara parimaks kasutuseks on hoonete rekonstrueerimine ja kompleksi kasutusele võtmine suvekoduna, kus soovi korral oleks kaasnevalt võimalik ka äritegevus (nt tuletorni külastajatele lisateenuste (kaubandus, toitlustus) pakkumine). Samuti saaks osa abihooneid või ruume elamus kohandada suvisteks majutuspindadeks. Selline kasutus on eelnevalt vajalikult põhjendatud ja sellisena omandab vara kõrgeima väärtuse. Hinnatava kinnistu kasutusele võtmiseks kooskõlas vara parima kasutusega on vajalik üldplaneeringut muutva detailplaneeringu kehtestamine. Kuna seda on KOV hinnatava vara osas korra juba teinud ja sellekohane detailplaneering on kehtetuks tunnistatud mitte planeeringust endast tulenevaatel põhjustel, siis on hindaja hinnangul samaväärse detailplaneeringu uuesti kehtestamine väga realistlik. 5.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted Olenevalt hinnatava vara olemusest saab kasutada hindamisel nii eraldi, kui ka kombineeritult kolme põhimeetodit: võrdlusmeetod, tulumeetod ning kulumeetod. Kasutatava meetodi valik sõltub hinnatavast varast ning kasutada olevast turuinformatsioonist. Võrdlusmeetod Võrdlusmeetod (salescomparisonapproach) põhineb analüüsil, mille aluseks on hinnatava vara võrdlus sarnaste müüdud varadega. Võrdluse käigus korrigeeritakse müüdud varade hindu, pidades silmas tehingust ja varast tulenevaid erisusi, ning leitakse hinnatava vara väärtus. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: võimalik ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui võrdlemisel aluseks olevad tehingud on tehtud vaba turu tingimustes ja võrdluse käigus toimuv erisuste arvessevõtmine tugineb turuinformatsioonile (EVS 875-11). Tulumeetod Tulupõhine käsitlus (incomeapproach) ehk tulumeetod põhineb vara võimel genereerida tulevikus tulu. Väärtusena käsitletakse oodatava tulu nüüdisväärtust. Rakendades kinnisvara hindamisel tulumeetodit, on aluseks põhimõte, et ostja ei ole nõus vara eest maksma rohkem, kui on vara oodatavate rahavoogude nüüdisväärtus kogu vara kasutusea või hoidmisperioodi jooksul (EVS 875-9). Kulumeetod Kulupõhine käsitlus (cost approach) ehk kulumeetod lähtub põhimõttest, et potentsiaalne ostja ei ole valmis vara eest maksma rohkem, kui tuleks kulutada sarnase kasulikkusega vara ostmiseks või loomiseks, arvestades ka kaasnevaid riske ja ebamugavust. Sageli on hinnatav vara võrreldes alternatiivse varaga vähem atraktiivne tulenevalt vanusest, kulumisest jms. Seega kohandatakse tulemus kulumi arvessevõtmise kaudu (EVS 875-8). 5.3. Hariliku väärtuse hinnang Kuna hinnatavale varale analoogsed varad on enamasti müügi-, mitte üürikäibes ning sarnaseid varasid ostetakse omakasutuse mitte välja üürimise eesmärgil, on hindamismeetodiks valitud võrdlusmeetod. Võrdlusmeetodi eelised seisnevad selles, et ta põhineb vaba turu tingimustes faktiliselt teostatud müügitehingute andmete analüüsil, piirkonna tegelikel hindadel, võtab arvesse tegelikku nõudlust ja pakkumist ning on lihtsalt mõistetav ja põhjendatav. Harilik väärtus hinnatakse hinnatava vara ja hiljuti müüdud sarnaste varade võrdlemise alusel. Seejuures kasutatakse maa- ameti tehingute andmebaasi ja Domus Kinnisvara tehinguinfot. 35 Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected] Eksperthinnang nr 0105-26-SA Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja Võrdlustehingute valikul lähtutakse sellest, et analüüsitav vara oleks eri võrdluselementide osas hinnatava varaga võimalikult sarnane ja et müügitehing oleks teostatud vaba turu tingimustes väärtuse kuupäeva suhtes võimalikult hiljuti ja sarnases turusituatsioonis. Võrdlustehingutena kasutatakse järgmisi tehingud (vt p 4.2.1): Elamu/suvila Tehingu Tehingu Kinnistu snp/eluruumide Asukoht aeg hind, € pindala, m2 pind, m2 Lisainfo Hiiumaa vald Aprill 2026 109 900 22051 138,5/138,5 1997. a ehitatud elamu seinad puitsõrestikul Emmaste- saepurubetoonist vahetäitega, katusekate eterniit, Kurisu küla puitraamidel aknad. Elamu seisukord hea/rahuldav, aknad ja karusekate algupärased, fassaadi viimistlus vajab parendamist. Ruumide viimistlus on hea/rahuldav/kaasajastamist vajav, siseviimistluses on palju kasutatud algupärast lakitud laudist. Elamus heas korras saun ja duširuum, viimasel on ehituslikud vead. Elamus on käimla. Elamut kütavad ahi, soemüüriga pliit, elektriradiaatorid, on loomulik ventilatsioon. Vesi naaberkinnistu puurkaevust, servituuti seatud pole. Kanalisatsioon lokaalne: sette- ja imbkaevu süsteem, eraldi mahuti käimlale. Juurdepääs avaliku kasutusega teedelt. Osavalla keskusesse Emmaste külla 10 km, Käina alevikku 20 km, Kärdla linna 40 km, mereni 6 km. Saare Aprill 2026 90 000 19876 188,8/76,9 1901. a ehitatud rehielamu ühes otsas on eluruumid maakond ja teises otsas eluruumideks kohandamata endine Muhu vald rehealune, mis on kasutuses hoiuruumina. Elamu Lehtmetsa seinad palk, vana rookatuse peale on paigaldatud küla eterniitplaatidest katusekate. Elamu vajab rekonstrueerimist, eluruumide viimistlus amortiseerunud ja vajab uuendamist Elamus puuduvad sanitaarruumid. Ahiküte, kuid küttekolded on amortiseerunud. Kinnistul puurkaev, elamus veevarustus puudub, kinnistul kanalisatsioonisüsteem puudub. Kinnistul veel rekonstrueerimist vajavad abihooned: kaks palkaita, looduslikust kivist seintega õueköök ja maakelder. Juurdepääs avaliku kasutusega teelt. Vallakeskusesse Liiva külla 6 km, Kuressaarde 71 km, mereni linnulennult 1 km, mööda teid 2 km. Privaatne asukoht küla väikese tiheasutusala serval. Saare Märts 110 000 1476 202,4/202,4 Ehitisregistri andmetel oletuslikult 1946. aastal maakond 2026 ehitatud elamu seinad palk, välisviimistluseks Saaremaa värvkttega laudis, katusekate plekk. Elamu vajab vald rekonstrueerimist. Hoone on ehitisregistris Salme alevik registreeritud elamuna, kuid selle osa ruumides on tegutsenud kohvik-kauplus. Elamu osa ruume rahuldavas korras, kuid valdavalt on siseviimistlus amortiseerunud ja vajab uuendamist/asendamist. Elamus ahjuküte, küttekolded amortiseerunud, on õhk-õhk soojuspump. Hoones tualett, puudub pesemisvõimalus. Vesi ja kanalisatsioon võrk. Kinnistul rahuldava seisukorras puitkonstruktsioonil suurem kuur. Asub osavalla keskuses vahetult alevikku läbiva maantee ääres, naabruses korterelamud ja ärihooned. Kuressaarde 19 km, mereni 300 m. Kinnistu maakasutuse sihtotstarve elamumaa 85%, ärimaa 15%. Valitud võrdlustehingute võrdlemiseks hinnatava varaga korrigeerime võrdlustehinguid iseloomustavaid parameetreid. Korrigeerimise eesmärgiks on anda hinnang, kui palju muudab hinnatava vara mingi parameetri erinevus võrdlustehingu turuväärtust. 36 Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected] Eksperthinnang nr 0105-26-SA Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja Võrdlustehingute ja võrdlusühiku valik ja kohandamise põhimõtted Võrdlustehingute valik Hindamisel võrdlusmeetodil kasutame hinnatava varaga võimalikult sarnases turupiirkonnas asuvate ja oma parameetritelt võimalikult sarnaste varadega tehtud tehinguid. Selgitused • Kõik võrdlustehingud on müüdud tavapärase müügiprotsessi käigus. võrdlustehingute osas • Välja toodud hinnad on tarbijate jaoks lõpphinnad. Elukondliku vara turul on tehingute osapoolteks peamiselt eraisikud, mistõttu kasutatakse võrdlusvarade tehinguhindadena lõpphindu. Asjaolu, kas müüja oli kohustatud tehingu summalt käibemaksu tasuma või mitte, lõpptarbija jaoks müügihinda ei mõjuta. Võrdlusühiku valik8 Võrdlusühikuks valime tervikhinna, kuna antud vara liigi puhul iseloomustab see turu toimemehhanisme kõige paremini. Kohandamise samm Üldjuhul rakendatakse kohandusi täpsusega 5%, kuid kui turg seda toetab ja on võimalik rahalise arvutustega põhjendada, on võimalik rakendada ka kohandusi täpsusega, mis on väiksemad kui 5%. Võrdluselementide9 valik ja • Ajaldamine on võrdlustehingu hinna kohandamine, võttes arvesse hinnatõusu või kohandamise10 põhimõtted hinnalangust, mis on toimunud võrreldava varaga tehingu toimumise ja väärtuse kuupäeva vahelisel ajal (EVS 875-11). Kohandamine: Ajalist kohandust ei rakendata, kuna vaadeldava ajaperioodi jooksul on Hiiumaal sarnases piirkonnas asuvate sarnaste varade hinnad püsinud stabiilsetena. Võrdluselementideks on lisaks tehingu ajale valitud järgmised enim vara hinda mõjutavad tegurid: • Asukoht: Elukondlike varade hinda Hiiumaal mõjutab kaugus suurematest keskustest, veekogust, piirkonna atraktiivsus ja maine, samuti paiknemine piirkonna siseselt, lähiümbruse hoonestus, haljastus, müratase jne. Kohandamine: Hinnatava vara asukoht ei ole püsielaupaigana hinnatud, kuid suvilaturu vaates on selle suureks väärtusteguriks liivarannaga mere lähedus ja kaunis looduslik keskkond. Samus oluliseks häiringuks on kohe vahetus naabruses asuv Ristna tuletorn, mis on atraktiivne turismiobjekt ehk suveperioodil on selle külastatavus suur. Lisaks pidevale huviliste voole suveperioodil, avaneb tuletornist vaade ka kogu hinnatavale kinnistule ehk oluliselt on häiritud privaatsus. Samas pakub tuletorni kui aktiivse külastusobjekti naabrus hinnatava kinnistu osas võimalust kasutada seda enda huvides hooajaliseks äritegevuseks (nt mitmesuguste toodete-teenuste müük), kuid seda ei saa siiski pidada kasulikkuseks kogu turu vaates. Võrdlustehingu nr 1 vara asub merest oluliselt kaugemal, kuid privaatses asukohas, samas Hiiumaa elukondlike varade turul keskmisest vähemhinnatud piirkonnas, mistõttu kohandatakse seda kui asukohalt oluliselt halvemat. Võrdlustehingu nr 2 vara asub samuti hinnatava varaga võrreldes merest mõnevõrra kaugemal ja privaatses asukohas, samas on koht nii elamu- kui suvilaturul kõrgelt hinnatud, mistõttu eelnimetatud asjaolude koosmõjus võib selle asukoha hinnata paremaks. Võrdlustehingu nr 3 asukoht on hinnatava vara asukohaga paljuski sarnane – see asub merest sama kaugel ning asukohast tulenevalt on sel elukondliku kasutuse osas häiringuid, kuid potentsiaali nii elu- kui ärikondlikuks kasutuseks ning mõlemad on ka õiguslikult lubatavad. Kõigi asjaolude ja potentsiaali osas võib selle asukoha hinnata siiki paremaks (paikneb osavalla keskuses ja maakonnakeskusele lähemal, äritegevuseks potentsiaal aastaringselt). Kõigile varadele on juurdepääsud avaliku kasutusega heas seisukorras teedelt ja selles osas kohandamise vajadus puudub. • Elamu olemus seisukord: Hoone seisukord tugineb hinnangule selle põhikonstruktsioonide, välisviimistluse, katusekatte ja avatäidete ehitustehnilise ning esteetilise seisukorra ning mõistliku remondivajaduse kohta. Hoone seisukord on üks peamisi vara hinda mõjutavaid tegureid – parem seisukord mõjutab vara hinda positiivselt läbi parema kasutuskvaliteedi ning halvem seisukord negatiivselt läbi võimaliku remondivajaduse. Paremas seisukorras hooned on kõrgemalt hinnatud. Kohandamine: Kõigi varade elamud on vanad/vanemad hooned, mis vajavad rekonstrueerimist/parendusi. Hinnatava vara elamuga võrreldes on võrdlustehingu elamu 8Võrdlusühikon ühik, mille abil kohandamise võtteid kasutades leitakse vara väärtus võrdlusmeetodil. Tavaliselt on võrdlusühikuks ühik, mida kasutatakse turul kauplemisel, pidades silmas konkreetse toote, turusegmendi ja -piirkonna eripärasid (EVS 875-11) 9Võrdluselementon vara või tehingut iseloomustav näitaja, mida kasutatakse kohandamisel ja mille valikul lähtutakse selle olulisusest vara väärtuse kujunemisel (EVS 875-11) 10Kohandamine on protseduur, mida kasutatakse võrreldava vara hinna teisendamiseks lähtuvalt erisustest võrreldes hinnatava varaga. Kohandamisel võetakse arvesse võrreldava vara erisused, kasutades selleks kvantitatiivseid ja kvalitatiivseid võtteid. Kohandus on võrdluselemendi teisendus, mis lähtub konkreetse elemendi erinevusest hinnatava vara ja võrreldava vara vahel (EVS 875-11). 37 Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected] Eksperthinnang nr 0105-26-SA Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja Võrdlustehingute ja võrdlusühiku valik ja kohandamise põhimõtted remondivajadus väiksem ning võrdlustehingu nr 2 elamul suurem, mistõttu rakendatakse vastavaid kohandusi. Kohandamise vajadus puudub võrdlustehingu nr 3 elamu osas, kuna selle seisukord on hinnatava vara elamuga suhteliselt samaväärne. • Elamu ruumide seisukord: Hinnang siseviimistlusele sõltub kasutatud materjalide kvaliteedist, tehnilisest ja esteetilisest sobivusest, viimistlustööde teostamise tasemest ning kasutusest tingitud kulumi astmest ja remondivajadusest, samuti valmidusastmest. Paremas seisukorras ja kvaliteetsema siseviimistlusega elamud on kõrgemalt hinnatud. Kohandamine: Hinnatava vara elamu ruumidega võrreldes on võrdlustehingu nr 1 elamu ruumide remondivajaddus väiksem ja võrdlustehingu nr 2 elamu eluruumidel suurem. Hinnatava vara elamuga sarnaselt on võrdlustehingu nr 3 elamu osades ruumides aastaid tagasi tehtud parendusi, teised ruumid on aga halvemas seisukorras ehk kokkuvõttes selle osas kohandamise vajadus puudub. • Sanitaarruumid elamus: Kõrgemalt on hinnatud elamud, kus on olemas kaasaegsed sanitaarruumid: Kohandamine: Hinnatava vara elamus on põhjalikku puhastamist vajav sanitaarruum, kus puudub sanitaartehnika ning teadmata on selle tehniline seisukord, samuti ei ole see ühendatud kinnistul asuva reoveepuhastiga. Võrdlustehingu nr 1 elamus on saunaruumid ja käimla ning võrdlustehingu nr 3 elamus on üksnes WC. Kuigi varade osas on erisusi, puudub hindaja hinnangul asjaolusid nende koosmõjus hinnates kohandamise vajadus. Kohandatakse aga võrdlustehingut nr 2 kui halvemat, kuna selle elamus sanitaarrruumid puuduvad. • Elamu suletud netopind: Üldjuhul suurema pinnaga elamud on kõrgemas hinnaklassis. Samas ebaotstarbekalt suure pinnaga elamu mõju kogu vara hinnale võib ka negatiivseks osutuda, kuna optimaalsest oluliselt suurema pinnaga majaga kaasnevad ka kõrgemad ülalpidamiskulud. Kohandamine: Võrdlustehingu nr 2 osas on kohandamise aluseks eluruumide pind ning elamu otsaküljel asuva eluruumideks ümber ehitamata endise rehealuse/laudaosaga arvestatakse kõrvalhoonete kohandamisel. Kohandatakse võrdlustehinguid nr 1 ja 2 kui elamu pinnalt hinnatava vara elamust väiksemaid ning kohandamise vajadus puudub võrdlustehingu nr 3 osas. • Elamu konstruktsioonid: Hoone konstruktsioonide materjal mõjutab selle hinda. Üldjuhul kivikonstruktsiooniga elamud on puitkonstruktsiooniga hoonetest kõrgemalt hinnatud. Kohandamine: Hinnatava vara elamu ning võrdlustehingute 2 ja 3 elamud on palkkonstruktsiooniga ning nende osas kohandamise vajadus puudub. Võrdlustehingu nr 1 elamu konstruktsioonide materjal on mõnevõrra erinev, kuid mitte sedavõrd, mis tingiks kohandamise vajaduse. • Tehnosüsteemid: Kaasaegsete ja töökorras tehnosüsteemide olemasolu tõstab vara hinda, kuna kaasaegsed kommunikatsioonid/tehnolahendused vähendavad hoonete halduskulu ja tagavad kasutusmugavuse. Olulisteks vara hinda mõjutavaks teguriteks on kinnistul ja elamus elektri- ja veevarustuse, kanalisatsioonisüsteemi olemasolu ning elamu küttesüsteemi liik. Küttesüsteem, ventilatsioon: Elamute hinda mõjutab küttesüsteemi liik tulenevalt selle efektiivsusest, ökonoomsusest ja kasutusmugavusest. Üldjuhul on lokaalküte kohtküttest enamhinnatud. Õhk-vesi soojuspumbaga lokaalküttesüsteem on tahkeküttel katlaga lokaalküttest ja kohtküttest kõrgemalt hinnatud, kuna on mugavam kasutada. Kõige kõrgemalt on hinnatud maasoojuspumbal põhinev küttesüsteem. Kõige madalamalt on hinnatud elektri otseküttel elamud, kuna elektriga kütmine on kallis. Soojustagastusega sundventilatsiooniga hooned on loomuliku ventilatsiooniga hoonetest enamhinnatud, kuna tagatud on hoones tervislik ja stabiilne sisekliima ja küttekulude kokkuhoid. Kohandamine: Hinnatava vara ja võrdlustehingute nr 2 ja 3 elamute kohtkütteseadmed on amortiseerunud, mistõttu siinkohal kohandamise vajadus puudub. Kohandatakse võrdlustehingut nr 1 kui paremat, mille kohtkütteseadmed on heas seisukorras. • Vesi, kanalisatsioon: Enamhinnatud on kinnistud, kus on olemas veevarustus ja kanalisatsioonisüsteem ja need on elamuga/suvemajaga ühendatud. Vara hinda ei mõjuta, kas süsteemid on võrgupõhised või lokaalsed, juhul kui lokaalsed süsteemid on kaasaegsed ja nõuetele vastavad. Kohandamine: Kohandatakse võrdlustehingut nr 1 kui halvemat, kuna selle kinnistul puudub kaev ning veevarustus toimud naaberkinnistu puurkaevust, kuid selle õiguslikuks tagamiseks servituuti seatud pole. Ka võrdlustehingut nr 2 kohandatakse kui halvemat, kuna selle 38 Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected] Eksperthinnang nr 0105-26-SA Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja Võrdlustehingute ja võrdlusühiku valik ja kohandamise põhimõtted kinnistul puudub kanalisatsioonisüsteem. Kohandamise vajadus puudub võrdlustehingu nr 3 osas, mille kinnistul on võrgupõhine veevarustus ja kanalisatsioon. • Kinnistu pindala: Suuremad kinnistud on kõrgemalt hinnatud, kuna võimaldavad suuremat privaatsust, täiendavat ehitusõigust või sõltuvalt kinnistu asukohast, geomeetriast ja hoonestuse paigutusest ka võimalust kinnistu jagamiseks. Samas suurema kinnistuga kaasnevad ka suuremad korrashoiukulud, mistõttu kinnistu pindala suurenedes suureneb vara tervikhind proportsionaalselt kasulikkusele. Kohandamine: Kohandatakse kõiki võrdlustehinguid kui hinnatavast varast kinnistu pinnalt sedavõrd erinevaid. • Kõrvalhooned, rajatised, lisapinnad elamus: Kõrvalhoonete/rajatiste/elamus eluruumidena mitte käsitletavte lisapindade koosseis ja seisukord mõjutab kinnisvara hinda. Kui need on kapitaalsed, heas seisukorras ja oma funktsionaalsuselt vajalikud, tõstavad need vara hinda, kui aga halvas seisukorras või oma olemuselt ebavajalikud, siis võivad need läbi remondi- või lammutuskulude mõjutada vara hinda negatiivselt. Kohandamine: Hinnatava varaga koosseisu on mitmed kõrvalhooned, valdav osa neist kivikonstruktsiooniga, mille seinad on tugevad. Siiski võib osale neist tulenevalt nende olemusest ja ruumiplaneeringust olla keeruline kasulikku funktsionaalsust leida. Samuti on tehnohoone ja endises küttelaos hoones tugev masuudi hais, mille eemaldamine võin olla keeruline või võimatu. Vahetult elamu kõrval asuv puitkonstruktsioonil tehnilise varustuse ladu on abihooneks aga väga kohane, kuid vajab olulises mahus rekonstrueerimist, samuti on suur remondivajadus saunahoonel. Ehitusmaterjalide ladu on sobilik aga näiteks tuletorni külastajatele teenuste pakkumiseks. Tulenevalt eeltoodust ja arvestades võrdlustehingute koosseisus olevate abihoonete koosseisu, funktsonaalsuse ja seisukorraga puudub kohandamise vajadus võrdlustehingute nr 1 ja 2 osas ning võrdlustehingut nr 3 kohandatakse kui halvemat. • Muu tegur 1: Kõrgemalt on hinnatud need varad, mille soovitud viisil kasutusele võtmiseks ei pea koostama detailplaneeringut, kuna see on seotud otsese raha- ja ajakuluga. Kohandamine: Hinnatava kinnistu kasutusele võtmiseks kooskõlas vara parima kasutusega on vajalik üldplaneeringut muutva detailplaneeringu kehtestamine. Võrdlustehingute varadel see kohustus puudub, mistõttu kohandatakse neid kui paremaid. Kohanduse suuruse määramisel on hindaja lähtunud sellest, et tegelikkuses on hinnatava vara osas samasisuline detailplaneering juba koostatud, detailplaneeringuga ei määratud täiendavat ehitusõigust (hoonete rohkuse tõttu pole seda ilmselt vaja ka uue detailplaneeringuga), mistõttu on KOV-l käesoleval juhul võimalus detailplaneeringu menetlus läbi viia lihtsustatud korras. Muu tegur 2 – Üldjuhul muinsuskaitse all olevad rekonstrueerimist vajavad hooned on turul madalamalt hinnatud, kuna nende rekonstueerimise kulu võib tulenevalt muinsuskaitse eritingimustest kujuneda kallimkas ja rekonstrueerimistööd keerukamaks. Kohandamine: Hinnatava vara kõik hooned on kultuurimälestiste registris registreeritud ehitismälestistena, võrdlustehingute varad seda pole, mistõttu kohandatakse neid kui paremaid. Muid parameetreid ei ole võrdluselementidena vaadeldud, kuna nende osas on hinnatav vara võrdlusvaradega samaväärne või ei ole need turuväärtuse kujunemisel piisavalt olulised. 39 Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected] Eksperthinnang nr 0105-26-SA Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja Võrdlustabel: VÕRDLUSTEHINGUD HINNATAV VARA 1 2 3 Hindamisel lähtuti Tehinguhind, € 109 900 90 000 110 000 tehingu tervikhinnast Tehingu aeg Aprill 2026 Aprill 2026 Märts 2026 hinnad on püsinud hinnad on püsinud hinnad on püsinud Võrdlus Juuli 2026 stabiilsena stabiilsena stabiilsena Ajaldamine 0% 0% 0% Ajaldatud tervikhind, € 109 900 90 000 110 000 Saare maakond Hiiu maakond Hiiu maakond Muhu vald Hiiumaa vald Hiiumaa vald Lehtmetsa küla Kalana küla Saare maakond Emmaste-Kurisu küla vallakeskusesse Liiva Ülevaataja Saaremaa vald Sarapuu külla 6 km, Kuressaarde kaugus Kõrgessaare Salme alevik Asukoht osavalla keskusesse 71 km, mereni alevikust 31 km, Kärdla osavalla keskus, Emmaste külla 10 km, Käina linnulennult 1 km, linnast 47 km, Käina Kuressaarde 19 km, alevikku 20 km, Kärdla linna mööda teid 2 km; alevikust sõltuvalt valitud mereni 330 m 40 km, mereni 6 km; privaatne asukoht küla teekonnast privaatne asukoht väikese tiheasutusala (kruuskattega või serval asfaltkattega tee) 49-67 km, liivarannaga mereni umbes 300 m; kohe kaugus merest halvem, kuna merest halvem, kuna merest kõrvalkinnistul asub samaväärne, privaatsus oluliselt kaugemal; parem, kaugemal, parem, kuna Ristna tuletorn, mis on samaväärne, asukoht kuna privaatsem asukoht, privaatsem asukoht, suure külastatavusega püsielupaigana ja Võrdlus elukondlikus vaates elukondlikus vaates turismiobjekt; ärikondlikus vaates madalamalt hinnatud kõrgelt hinnatud püsielupaiga vaates parem, suvekoduna asukoht, kohandatakse kui asukoht kokkuvõttes madalalt hinnatud halvem, kokkuvõttes oluliselt halvemat parem piirkond, asukoht parem suvituspiirkonnan väga Kohandus kõrgelt hinnatud 20% -10% -10% 1997. a ehitatud elamu, 1901. a ehitatud Hoone olemus ja 1894. a ehitatud elamu, 1946. a ehitatud elamu, seisukord rehielamu, vajab seisukord vajab rekonstrueerimist, vajab rekonstrueerimist hea/rahuldav rekonstrueerimist kuid katusekatte ja Võrdlus umbes poolte akende parem halvem samaväärne seisukord suhteliselt hea Kohandus -10% 10% 0% umbes pool ruumidest hea/rahuldav/kaasajastamist vajab kapitaalremonti; vajav, suur osakaal osaliselt rahuldav, teine pool ruumidest on pruunikaks lakitud laudisel, Ruumide seisukord vajavad remonti valdavalt vajavad mingil ajal duširuum visuaalselt hea, rekonstrueerimist kaasaegsemate kuid seal on ehituslikud materjalidega vead remonditud, kuid Võrdlus parem halvem samaväärne viimistluskatted vajavad Kohandus uuendamist/asendamist -10% 10% 0% Sanitaarruumid olemas olema saun ja käimla puuduvad olemas WC elamus rahuldavas/puhastamist vajavas korras WC- erinev, kuid kõigi erinev, kuid kõigi asjaolude duširuum, mille tehniline asjaolude koosmõjus Võrdlus koosmõjus kohandamise halvem seisukord teadamata, kohandamise vajadus vajadus puudub seal puudub puudub Kohandus sanitaartehnika 0% 5% 0% Elamu suletud 138,5/138,5 188,8/76,9 202,4/202,4 netopind, m² 40 Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected] Eksperthinnang nr 0105-26-SA Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja VÕRDLUSTEHINGUD HINNATAV VARA 1 2 3 Võrdlus täpselt teadmata, kyid väiksem väiksem samaväärne hinnanguliselt umbes Kohandus 180 m² 10% 20% 0% seinad puitsõrestikul Elamu saepurubetoon täitega, palk palk konstruktsioonid katusekate eterniit palk erinev, kuid kohandamise Võrdlus samaväärne samaväärne vajadus puudub Kohandus 0% 0% 0% ahi, soemüüriga pliit ahjud, kamin, ahi, soemüüriga pliit, ahiküte, küttekolded Küttesüsteem, (küttekolded töökorras) soemüüriga pliit küttekolded amortiseerunud õhk- ventilatsioon elektriradiaatorid, loomulik (küttekolded ei ole amortiseerunud õhk soojuspump ventilatsioon töökorras), parem, kuna küttekolded Võrdlus elektriradiaatorid, samaväärne samaväärne töökorras loomulik ventilatsioon Kohandus -5% 0% 0% vesi naaberkinnistu puurkaevust (servituut kinnistul puurkaev, Vesi ja puudub); kanalisatsioon vesi ja kanalisatsioon puudub kanalisatsioon lokaalne: sette- ja imbkaevu võrk kinnistul puurkaev ja kanalisatsioonisüsteem süsteem, eraldi mahuti biopuhasti käimlale Võrdlus halvem halvem samaväärne Kohandus 5% 5% 0% Kinnistu pindala, m² 22051 19876 1476 Võrdlus 6901 suurem suurem väiksem Kohandus -5% -5% 5% rekonstrueerimist vajavad abihooned: kaks Kõrvalhooned, palkaita, looduslikust suur rahuldavas korras tehnohoone, tehnilise heas korras suur abihoone, rajatised, lisapinad kivist seintega õueköök puitkonstruktsioonil varustuse ladu, elamus kaks keldriruumi elamus ja maakelder, elamu kuur kütteladu, otsaküljel endine ehitusmaterjalide ladu, rehealune-laudaosa saun, terrass Võrdlus samaväärne samaväärne halvem Kohandus 0% 0% 10% kinnistu maakasutuse sihtotstarbeks on maakasutuse maakasutuse ühiskondlike ehitiste maakasutuse sihtotstarve Muu tegur sihtotstarve elamumaa sihtotstrve elamumaa maa, sihtotstarbe maatulundusmaa 100% 100% 85% ja ärimaa 15% muutmiseks on vajalik üldplaneeringut muutva Võrdlus detailplaneeringu parem parem parem Kohandus kehtestamine -5% -5% -5% Muu tegur hooned on puudub puudub puudub kultuurimälestiste Võrdlus registris registreeritud parem parem parem Kohandus ehitismälestistena -5% -5% -5% Summaarne kohandus -5% 25% -5% Kohandatud tervikhind, € 104 405 112 500 104 500 Kohanduste absoluutväärtuste summa 75% 75% 35% Osakaal lõpphinnas 100% 20% 20% 60% 41 Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected] Eksperthinnang nr 0105-26-SA Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja VÕRDLUSTEHINGUD HINNATAV VARA 1 2 3 Kaalutud kohandatud tehinguhind, € 20 881 22 500 62 700 Kaalutud keskmine kohandatud tehinguhind: 106 081 eurot Turuväärtuse hindamisel kasutame kaalutud keskmist, kuna varasid on kohandatud erineval määral ning kaalumisel saab arvesse võtta kohandamisel tekkinud erinevusi. Võrreldes aritmeetilise keskmisega annab see usaldusväärsema tulemuse. Kaalude andmisel lähtutakse sellest, et suurem kaal antakse vähem kohandatud tehingutele ja väiksem kaal rohkem kohandatud tehingutele. Selle üle otsustatakse kohanduste absoluutväärtuste summa põhjal. Kaalutud keskmine kohandatud tehinguhind: 20 881 + 22 500 + 62 700 = 106 081 eurot ehk ümardatult 106 000 eurot. Seega saame hinnatava vara turuväärtuseks väärtuse kuupäeva seisuga võrdlusmeetodil 106 000 eurot (589 €/m² elamu suletud netopinna arvestuses). Võttes arvesse eelnevat ning sarnase turupiirkonna sarnaste varade turu hetkeolukorda, on hindaja seisukohal, et saadud tulemus peegeldab õiglaselt hinnatava vara harilikku väärtust. 6. Hindamistulemus Võttes arvesse eelnevat ning tuginedes hindajale teadaolevatele lähteandmetele, kinnisvaraturu hetkesituatsioonile ja võrdlusandmetele, on Domus Kinnisvara hinnangul aadressidell Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja asuva kinnisasja registriosa numbriga 26384550 harilik väärtus väärtuse kuupäeval 106 000 (ükssada kuus tuhat) eurot. Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib hinnatud hariliku väärtuse juures prognoosida kuni 12 kuud, mis on hinnatava vara turusegmendi jaoks tavapärane. Tulenevalt hinnatava vara omapärast ja sellega otseselt sobivate võrdlustehingute puudumisest, samuti elamu suletud netopinna oletuslikust suurusest, on hindamistulemus madalama täpsusklassiga (±20%). Tegelik tehinguhind võib märgitud protsendi piires erineda. Harilik väärtus sisaldab käibemaksu, kui müüjal on seadusest tulenevalt kohustus lisada vara võõrandamisel käibemaks. Hindamistulemusele ei lisandu käibemaksu. Kuna tavaliselt võrreldavate müügitehingute hind sisaldab ka müügitegevusega seotud kulutusi, siis sisaldab ka hinnatud harilik väärtus vajalikke müügikulutusi vara müügiks, mis erinevate varade puhul võivad olla erinevad (näiteks vahendustasu müügil). 42 Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected] Eksperthinnang nr 0105-26-SA Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja Lisa 1. Fotod Elamu välisvaated: 43 Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected] Eksperthinnang nr 0105-26-SA Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja Ruumid elamus: 44 Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected] Eksperthinnang nr 0105-26-SA Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja 45 Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected] Eksperthinnang nr 0105-26-SA Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja 46 Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected] Eksperthinnang nr 0105-26-SA Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja 47 Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected] Eksperthinnang nr 0105-26-SA Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja Ristna tuletorni ehitusmaterjalide lao välisvaated: 48 Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected] Eksperthinnang nr 0105-26-SA Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja Ristna tuletorni ehitusmaterjalide lao sisevaated: 49 Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected] Eksperthinnang nr 0105-26-SA Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja Ristna tuletorni küttelao välisvaated: 50 Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected] Eksperthinnang nr 0105-26-SA Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja Ristna tuletorni küttelao sisevaated: 51 Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected] Eksperthinnang nr 0105-26-SA Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja Ristna tuletorni tehnilise varustuse lao välisvaated: Ristna tuletorni tehnilise varustuse lao sisevaated (kõigisse ruumidesse puudus ligipääs): 52 Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected] Eksperthinnang nr 0105-26-SA Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja Ristna tuletorni sauna välisvaated: Ristna tuletorni sauna sisevaated: 53 Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected] Eksperthinnang nr 0105-26-SA Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja Ristna tuletorni tehnohoone välisvaated: 54 Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected] Eksperthinnang nr 0105-26-SA Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja Ristna tuletorni tehnohoone sisevaated: 55 Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected] Eksperthinnang nr 0105-26-SA Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja 56 Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected] Eksperthinnang nr 0105-26-SA Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja 57 Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected] Eksperthinnang nr 0105-26-SA Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja Terrass: Vaated kinnistule: 58 Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected] Eksperthinnang nr 0105-26-SA Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja 59 Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected] Eksperthinnang nr 0105-26-SA Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte Registriosa number 26384550 Kinnistusosakond Tartu Maakohtu kinnistusosakond I jagu - KINNISTU KOOSSEIS Kande Katastritunnus Sihtotstarve ja asukoht Pindala Info Kande Nr. kehtivus 1 20501:001:2088 Ühiskondlike ehitiste maa 100%, Hiiu 6901 m² Maakatastri andmed üle kehtiv maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, võetud 09.05.2026. Ülevaataja. II jagu - OMANIK Kande Omanik Kande alus Kande Nr. kehtivus 1 Eesti Vabariik 26.06.2025 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 29.09.2025. kehtiv III jagu - KOORMATISED JA KITSENDUSED Kande Kinnistut koormavad piiratud asjaõigused (v.a. hüpoteegid) Märked piiratud asjaõiguste Kande Nr. ja märked; käsutusõiguse kitsendused kohta, kande alus, kannete kehtivus muudatused ja kustutamised 1 Reaalservituut kinnistu nr 956633 igakordse omaniku kasuks. Sisse kantud registriossa 795833 kehtiv Tähtajatu ja tasuta reaalservituut kruusakattega 02.10.2023; siia üle kantud. juurdepääsutee rajamiseks ja kasutamiseks nii jalgsi kui 26.06.2025 kinnistamisavalduse sõidukiga, hooldamiseks ja sihipäraseks kasutamiseks alusel sisse kantud 29.09.2025. vastavalt 19.09.2023.a. sõlmitud lepingu punktidele kolm (3), neli üks (4.1) kuni neli üheksa (4.9) ning lepingu lisaks olevale plaanile. Kaaskoormatud kinnistu nr 24765150. 2 Märge alusel: Kinnistu on koormatud kinnistusraamatu Sisse kantud registriossa 795833 kehtiv registriossa nr 926333 kantud kinnistu (Hiiu maakond, 09.07.2024; siia üle kantud. Hiiumaa vald, Kalana küla, Ristna) igakordse omaniku kasuks 26.06.2025 kinnistamisavalduse tähtajatu, ööpäevaringse juurdepääsuõigusega vastavalt alusel sisse kantud 29.09.2025. tsiviilasjas nr 2 20 11494 tehtud Pärnu Maakohtu 31.05.2023 kohtumäärusele lisatud asendiplaanile. Juurdepääsuteed võib kasutada jalgsi või mootorsõidukiga. Kinnistusraamatu registriossa nr 926333 kantud kinnistu (Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ristna) igakordne omanik on kohustatud maksma juurdepääsu kasutamise eest tasu 10 eurot aastas ja kandma juurdepääsutee korrashoiukulud. IV jagu - HÜPOTEEGID Kande Hüpoteegid Hüpoteegi summa Märked hüpoteekide kohta, kande alus, kannete Kande Nr. muudatused ja kustutamised kehtivus Asutus: Domus Kinnisvara Vahendus OÜ Nimi: Marju Lõbus Kuupäev: 06.07.2026 14:58:47 60 Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected] Eksperthinnang nr 0105-26-SA Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja Lisa 3. Ehitisregistri väljavõtted 61 Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected] Eksperthinnang nr 0105-26-SA Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja 62 Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected] Eksperthinnang nr 0105-26-SA Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja 63 Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected] Eksperthinnang nr 0105-26-SA Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja 64 Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected] Eksperthinnang nr 0105-26-SA Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja 65 Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected] Eksperthinnang nr 0105-26-SA Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja 66 Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected] Eksperthinnang nr 0105-26-SA Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja 67 Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected] Eksperthinnang nr 0105-26-SA Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja 68 Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected] Eksperthinnang nr 0105-26-SA Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja 69 Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected] Eksperthinnang nr 0105-26-SA Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja 70 Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected] Eksperthinnang nr 0105-26-SA Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja 71 Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected] Eksperthinnang nr 0105-26-SA Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja 72 Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected] Eksperthinnang nr 0105-26-SA Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja 73 Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected] Eksperthinnang nr 0105-26-SA Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja 74 Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected] Eksperthinnang nr 0105-26-SA Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja 75 Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected] Eksperthinnang nr 0105-26-SA Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja Lisa 4. Dokumendid 76 Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected] Eksperthinnang nr 0105-26-SA Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja 77 Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected] Eksperthinnang nr 0105-26-SA Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja Pärnu maakohtu kohtumäärusele tsiviilasjas nr 2-20-11494 lisatud juurdepääsutee skeem ligipääsuks Ristna kinnistule: 78 Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected] Eksperthinnang nr 0105-26-SA Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja Lisa 5. ESG tegurite kirjeldus Tegur Iseloomustus Kvantitatiivne või Mõju väärtusele ja Viide hinnangus kvalitatiivne leevendus- olevale detailsemale hinnang meetmed infole 1. Rohemärgis Rohemärgis BREEAM Ei Mõju vara Peatükk 3 LEED väärtusele pole täheldatav 2. Energiamärgis jm energia kasutuse ja tootmisega seonduv Energiamärgis A, B, C, D, E, F, G, H Puudub Mõju vara Peatükk 3 väärtusele pole täheldatav Energiatõhususarv (ETA) või - - - - kaalutud energiaerikasutus (KEK) köetava pinna kohta, kWh/(m²·a) Vastavus liginullenergia hoone Jah/ei Ei Mõju vara Peatükk 3 nõuetele väärtusele pole täheldatav Hoone energiaklassi vastavus Jah/ei Energiamärgis Mõju vara Peatükk 3 uutele/peatselt jõustuvatele puudub, kuid ilmselt väärtusele on miinimumnõuetele ei vasta negatiivne miinimumnõuetele Tarnitud energia (kWh aastas) - kokku Info puudub - - - sh keskküte ja - jahutus; asumisel tõhusa kaugkütte- süsteemi piirkonnas esitatakse tarnija - sh võrguelekter; sh taastuvenergia paketiga võrguelekter - sh kütused; sh taastuvad kütused Soojusallika liigid (1) Soojusallika liigid Ahi, kamin, Mõju vara Peatükk 3 on: elektriotseküte. väärtusele on 1) katel; Küttekolded pole negatiivne 1.1) kaugküte; töökorras 1.2) tõhus kaugküte; 2) soojuspump; 2.1) soojaveeboiler; 3) päikesekollektor; 4) ahi, kamin või pliit; 4.1) koostootmisseade; 5) elektriotseküte; 5.1) heitvee soojustagasti; 6) muu soojusallikas. 79 Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected] Eksperthinnang nr 0105-26-SA Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja Tegur Iseloomustus Kvantitatiivne või Mõju väärtusele ja Viide hinnangus kvalitatiivne leevendus- olevale detailsemale hinnang meetmed infole Lokaalse taastuvenergia tootmine - tuuleenergia Ei Mõju vara Peatükk 3 liigiti (jah/ei) väärtusele pole - hüdroenergia täheldatav (jah/ei) - päikeseenergia (jah/ei) - biomassienergia (jah/ei) - biokütus (jah/ei) - soojuspumbaeneria (maasoojus, õhk-õhk, õhk-vesi) (jah/ei) 3. Müra Tööstusmüra tase aasta Müra mõõdetud Mõju vara Peatükk 3 keskmisena (dB) pole, hindajale väärtusele teadaolevalt positiivne tööstusmüra puudub Liiklusmüra tase aasta keskmisena Müra mõõdetud Mõju vara Peatükk 3 (dB) pole, kuid hindajale väärtusele teadaolevalt madal positiivne 4. Reostus, reostusoht, jääkreostus Reostus ja reostuseoht, erinevad Jah/ei Ekspertiisid - Peatükk 3 seda tõendavad materjalid, sh puuduvad keskkonnaekspertiisid Jääkreostus, erinevad seda Jah/ei Ei Mõju vara Peatükk 3 tõendavad materjalid, sh väärtusele keskkonnaekspertiisid positiivne Ohtlikud käitised Jah/ei Ei - Mõju vara Peatükk 3 väärtusele positiivne 5. Füüsilised kliimariskid ja kohanemisvajadus Veega seonduvad riskid - hoone kahjustus puuduvad Mõju vara Peatükk 3 tugevate sademete väärtusele tõttu; positiivne - äkiliselt suurenenud vee läbivool jõgedes ja järvedes; - merevee taseme tõus; - madal mereäärne ala; ohustatud tugevate merepoolsete tuulte puhul: - kas vara asub või ei asu üleujutusala riskipiirkonnas - esinemistõenäosus üks kord 10 / 50 / 100 aasta jooksul — jah/ ei - üleujutusalade kaardi väljavõte Probleemid veevarustusega Jah/ei Andmed puuduvad - - (põhjavee taseme kriitiline langus 80 Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected] Eksperthinnang nr 0105-26-SA Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja Tegur Iseloomustus Kvantitatiivne või Mõju väärtusele ja Viide hinnangus kvalitatiivne leevendus- olevale detailsemale hinnang meetmed infole lokaalses veehaarde piirkonnas, veestress, jms) Veeriski maandavate Jah/ei Andmed puuduvad - - investeeringute ja meetmete vajadus ja asjakohasus Soojussaare olemasolu Jah/ei Ei Mõju vara Peatükk 3 väärtusele positiivne Sundventilatsiooni ja Hindaja ei ole - - jahutussüsteemi adekvaatsus või teostanud vajadus neid tehnosüsteeme ehitustehnilisi välja/ümber ehitada (ajendiks uuringuid. kohanemine tõusva keskmise õhutemperatuuriga ja selle kõikuvuse kasvava amplituudi ning esinemise sagedusega) Hoone tormikindlus Hindaja ei ole - - teostanud ehitustehnilisi uuringuid 6. Keskkonnaalased tegurid Radoonioht Jah/ei Jah Negatiivne mõju Peatükk 3 (keskmine/madal) vara väärtusele ei ole täheldatav Looduskaitseala koosseisu Jah/ei Kinnistul kasvavad III mõju vara Peatükk 3 kuulumine ja muud maakasutuse kategooria väärtusele ei ole piirangud kaitsealused liigid täheldatav Maardlad Jah/ei Ei Mõju vara Peatükk 3 väärtusele positiivne Muud looduslikud ohud ja Jah/ ei, täpsem Pole teada - Peatükk 3 ohuallikad kirjeldus 7. Heaolu ja keskkonnasäästu lisanäitajad Vee päritolu ühisveevärk Puurkaev oma Mõju vara Peatükk 3 puurkaev kinnistul väärtusele salvkaev positiivne muu (ennekõike pinnaveekogud) Reovee käitlemine ühiskanalisatsioon Biopuhasti oma Mõju vara Peatükk 3 kinnistul asuv kinnistul väärtusele omapuhasti või positiivne tööstusreoveepuhasti kogumismahuti Nn targa maja kontseptsiooni Jah/ei Ei Mõju vara - olemasolu väärtusele pole täheldatav Elektriautode laadimiskohtade Jah/ei Kinnistul negatiivne mõju - olemasolu ja kaugus lähematest laadimiskohad vara väärtusele ei laadismispunktidest puuduvad, lähim ole täheldatav laadimiskoht 46 km kaugusel 81 Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected] Eksperthinnang nr 0105-26-SA Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja Tegur Iseloomustus Kvantitatiivne või Mõju väärtusele ja Viide hinnangus kvalitatiivne leevendus- olevale detailsemale hinnang meetmed infole Jalg- ja tõukerataste parkla Jah/ei Ei negatiivne mõju - olemasolu vara väärtusele ei ole täheldatav Insolatsioon - Jah mõju vara - väärtusele positiivne Jäätmete liigiti kogumise võimalus Jah/ei Jah mõju vara - väärtusele positiivne Hoone ligipääsetavus Jah/ei Kaldteed ja lift negatiivne mõju - puuduvad vara väärtusele pole täheldatav Ühistranspordi lähedus, Ülevaatlik kirjeldus Ainult bussiliiklus, negatiivne mõju Peatükk 3 valikuvõimalus ja kasutusmugavus peatus 3 km vara väärtusele kaugusel pole täheldatav 8. Seisukord ja juhtimine Hoone vastavus nõuetele Kirjeldada lühidalt Ehitisregistris on negatiivne mõju Peatükk 3 puudusi ja elamu kohta käivad vara väärtusele ei vastuolusid lubade, andmed puudulikud ole täheldatav planeeringute jms osas Hoone vee- ja energiakasutuse Olemas elektri mõju vara - monitoorimise võimalused kaugloendur väärtusele kasutajate kaupa positiivne Hoone kaasaegsus ning Ei ole kaasaegne, On negatiivne mõju Peatükk 3 kapitalikulude vajadus vajab vara väärtusele rekonstrueerimist Puudujäägid/ hoone tehniliste Kommenteerida kui Energiamärgis On negatiivne mõju Peatükk 3 parameetrite mittevastavus uute/ märgist ei ole või ei puudub, kuid ilmselt vara väärtusele peatselt jõustuvate vasta piirmäärale ei vasta miinimumnõuetega nt. energiatõhususe energiaklassi mittevastavus miinimummäärale alumisele piirmäärale Hinnang kinnisvara juhtimise Omanik ise juhib - - kohta (korterelamutes ühistu olemasolu ja selle tõhusus, ettevõtete puhul juhtimisstandardite olemasolu jms) Hinnang omanikult saadud Esitada ilmnenud Omanikult esindajalt - - andmete kvaliteedi kohta vastuolud nende saadud andmed on olemasolul ja anda usaldusväärsed, üldine hinnang elamu suletud andmete kvaliteedile netopind on hinnanguline 9. Taksonoomia Kliimariskide analüüsi sisaldavate Jah/ ei Andmed puuduvad - - dokumentide olemasolu ja ülevaade kliimariskide kohanemiseks tehtud tegevustest 82 Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected] Eksperthinnang nr 0105-26-SA Hiiu maakond, Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja Vastavuskinnitus standardi nõuetele: • Selle hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu korraldanud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. • See hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti kinnisvara hindamise standardisarja EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. • Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud. • Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud infot ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a juhud, kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. • Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana. • Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes. • Hindaja hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. • Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. • Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega. Hindaja Läbivaataja /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ Marju Lõbus Toomas Vaks Kutseline hindaja Kutseline hindaja Kinnisvara nooremhindaja, tase 5 Kinnisvara hindaja, tase 7 kutsetunnistus nr 179841 kutsetunnistus nr 189529 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige 83 Domus Kinnisvara Marju Lõbus Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Kauba 5, Kuressaare linn Tel +372 518 8954 [email protected] HIIUMAA VALLAVOLIKOGU OTSUS Kärdla 19. juuni 2025 nr 261 Eesti Vabariigi omandis oleva Ülevaataja katastriüksuse otsustuskorras tasuta võõrandamise taotlemine Asjaõigusseaduse § 641, riigivaraseaduse § 10 lg 7, § 29 lg 1 p-de 1 ja 2, §33 lg 1 p 1, § 63 lg 2, Hiiumaa Vallavolikogu 21.06.20218 määruse nr 25 „Hiiumaa valla vara valitsemise kord“ § 2 lg 3, § 4 lg 1 ning Hiiumaa Vallavolikogu 17.11.2022 määruse nr 25 „Kõrgessaare arengustrateegia 2030+“ alusel ning võttes arvesse seletuskirjas toodud kaalutusi 1. Taotleda Eesti Vabariigilt Hiiumaa vallale katastriüksuse Ülevaataja (katastritunnus 20501:001:2088, pindala 6901 m2, sihtotstarve elamumaa 50% ja ärimaa 50% ) otsustuskorras tasuta võõrandamist. Katastriüksus on Eesti Vabariigi omandis ning Kliimaministeeriumi valitsemisel, volitatud asutuseks on Transpordiamet. 2. Hiiumaa Vallavalitsusel: 2.1 esitada vastav dokumentatsioon Transpordiametile; 2.2 tasuda katastriüksuse omandamisega seotud kulud (notari tasu ja riigilõiv). 3. Otsus jõustub teatavakstegemisest. 4. Otsuse peale on õigus esitada vaie Hiiumaa Vallavolikogule haldusmenetluse seaduses sätestatud korras 30 päeva jooksul arvates päevast, millal isik otsusest teada sai või oleks pidanud teada saama või kaebus Tallinna Halduskohtule halduskohtumenetluse seadustikus sätestatud korras 30 päeva jooksul otsuse teatavaks tegemisest alates. (Allkirjastatud digitaalselt) Tõnis Paljasma Hiiumaa Vallavolikogu aseesimees Hiiumaa Vallvolikogu 19.06.2025 otsuse nr 261 Lisa Ülevaataja katastriüksuse asendiplaan Katastritunnus 20501:001:2088 Pindala 6901 m22 Lähiaadress Ülevaataja Asustusüksus Kalana Omavalitsus Hiiumaa vald Seletuskiri Hiiumaa Vallavolikogu otsuse „Eesti Vabariigi omandis oleva Ülevaataja katastriüksuse otsustuskorras tasuta võõrandamise taotlemine“ juurde Hiiumaa Vallavolikogu otsuse kohaselt taotletakse Eesti Vabariigi omandis Kliimaministeeriumi valitsemisel olevat Kalana külas paiknevat katastriüksust Ülevaataja (20501:001:2088) otsustuskorras tasuta võõrandamist Hiiumaa vallale. Hiiumaa vallas Kalana külas paiknev Ülevaataja katastriüksuse sihtostarve on 50% elamumaa ja 50% ärimaa, pindala 6901 m2. Katastriüksuse naaberkinnistud on nii eraomandi kui Riigimetsa Majandamise Keskuse hallatavad metsamaad. Katastriüksusele juurdepääs on 12140 Ristna majaka riigiteelt. Ülevaataja katastriüksus on hoonestatud. Ehitisregistri andmetel paiknevad katastriüksusel elamu (121270402), biopuhasti (221372688), saun (121303585), tehnilise varustuse ladu (121303586), kelder (121303590), tehnohoone (121303562), kütteladu (121303565), ehitusmaterjalide ladu (121303584) . Kõik Ülevaataja katastriüksusel paiknevad hooned on kinnismälestised. Maa- ja Ruumiameti ning VEKA registri andmetel paikneb Ülevaataja katastriüksusel puurkaev (PRK0013778). Asjaõigusseaduse § 641 kohaselt kinnisomandi üleandmiseks ja kinnisasja koormamiseks asjaõigusega, samuti kinnisasja koormava asjaõiguse üleandmiseks, koormamiseks või selle sisu muutmiseks on nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti. Riigivara munitsipaalomandisse taotlemisel lähtutakse riigivaraseaduse § 29 lg 1 p-des 1 ja 2 ning § 33 lg 1 p-s 1 sätestatust. Riigivaraseaduse (edaspidi RVS) alusel on lubatud riigivara võõrandada tasuta või alla hariliku väärtuse, kui see on vajalik kohaliku omavalitsuse üksusele tema seadusest tulenevate ülesannete täitmiseks, sealhulgas kogukonna ühistegevuseks. RVS § 10 lg 7 kohaselt on riigivara valitseja kohustatud korraldama talle mittevajaliku riigivara üleandmise teisele riigivara valitsejale, kellele see riigivara on vajalik, või korraldama selle võõrandamise või hävitamise või esitama ettepaneku selliste toimingute tegemiseks. Veeteede Amet ja Kõrgessaare Vallavalitsus on sõlminud 24. oktoobril 2005. aastal riigivara tasuta kasutamise lepingu nr 3-3-51/10, millega anti riigi omandis olev Ristna tuletorn kohalikule omavalitsusele tähtajatult tasuta kasutusse vastavalt lepingu tingimustele. Lepinguga on antud kohustus kasutata Ristna tuletorni kohaliku omavalitsuse funktsioonide täitmiseks turismi ja kultuurielu edendamiseks. Lisaks on tuletornide teenindamiseks antud kasutusse Ristna tuletorni juurde kuuluvad kütteladu ja ehitusmaterjalide ladu, kuhu on välja ehitatud tualetid, kohvik ja köök. Hooned paiknevad Ülevaataja katastriüksusel. Hiiumaa Vallavolikogu 17.11.2022 otsusega nr 25 vastu võetud määruse „Kõrgessaare arengustrateegia 2030+“ kohaselt on külastuskeskkonna punti 3 meede 4, et toetatakse pärandkultuurile tuginevat külastuskeskkonda. Meetme alla kuulub tuletornide arendustegevusena Hiiumaa Tuletornide muusemi-külastuskeskuse loomine Ristna tuletorni kompleksi juurde. Ülevaataja katastriüksuse lähialal kehtib Põhja-Ristnanina detailplaneering, mille koostamise eesmärk lähtus Kõrgessaare valla huvist püüdlusest leida piirkonnale sobilik kasutus. Detailplaneeringuga on Põhja-Ristnanina piirkond jagatud kruntideks: väikeelamute; kämpingute; majutushoonete/telkimise; supelranna, rannateenindus, veespordi. Ülevaataja katastriüksuse alal kehtib Ristna tuletorni lähiümbruse maa-ala detailplaneering, mille eesmärgiks on jagada olemasolevad maaüksused uuteks kruntideks ning määrata uued sihtotstarbed olemasolevate kasutusviiside kui ka uute kasutusviiside põhjal. Detailplaneeringuga on määratud Ülevaataja katastriüksusele ärimaa ja elamumaa sihtostarve. Hiiumaa Vallavolikogu 21.06.2018 määruse nr 25 „Hiiumaa valla vara valitsemise kord“ (edaspidi kord) § 2 lg 3 alusel nähakse käesoleva eelnõuga ette, et omandatava vara valitsejaks määratakse Hiiumaa Vallavalitsus. RVS § 63 lg 2 sätestab, et riigivara otsustuskorras võõrandamisel katab võõrandamise kulud riigivara omandaja. Korra § 4 lg 1 p 1 kohaselt on otsuse eelnõu esitatud Hiiumaa Vallavolikogule vastava otsuse vastuvõtmiseks. Mõju eelarvele Võõrandamisega seotud kulude kandmine (notari tasu, riigilõiv). Hooned ei ole avarii olukorras ning kohest vajadust hoonetesse investeerimiseks ei ole. Samuti ei ole jooksvaid püsikulusid, kui hooneid ei kasutata. Ülevaataja kinnistul paikevatele hoonetele on plaanis leida rentnik/operaator, kes katab kommunaalkulud ja kinnistu hooldamise kulud. Kohustused Ülevaataja katastriüksusel asuvas masinhoones asuvad Riigilaevastiku seadmed kõrval kinnistul oleva tugimasti teenindamiseks. Transpordiamet on Riigilaevastikule teatanud Ülevaataja katastriüksuse võimalikust võõrandamisest Hiiumaa vallale. Sellest tulenevalt tegi Riigilaevastik 05.06.2025 ettepaneku seada Ülevaataja katastriüksuse masinahoones Riigilaevastiku tugimasti teenindavate seadmete tarbeks tasuta isiklik kasutusõigus Riigilaevastiku kasuks kümne (10) aastase tähtajaga. Kokkulepet saab arvesse võtta, kui Riigilaevastik hoolitseb isikliku kasutusõiguse perioodil hoone seiskorra eest ning teostab avariiremondid (katuse ilmastiku kindlus, aknad ja uksed suletud ning veekindlad). Tegevusplaan Ülevaataja katastriüksise võõrandamise peamine idee on, et arendada kogu Ristna tuletorni kompleks tervikliku külastuskeskusena, mis eelkõige väärtustab Eiffeli pärandit Hiiumaal, soodustaks äride teket piirkonnas ja täidaks ka kogukonnakeskuse rolli. Ülevaataja katastriüksus ja seal paiknevad hooned on võimalik anda kasutusse MTÜ-le või korraldada konkurss, millega kaasneb investeerimiskohustus. Koostöös RMK-ga on võimalik tuletorni kompleksi ümber olevat maa-ala arendada ja luua avalik rand vastavalt kehtivale detailplaneeringule. Maiken Lukas maa- ja ehitusvaldkonna juhtivspetsialist Saatja: Ene Kõiv </O=MAJANDUS-TEEDE-SIDEMINISTEERIUM/OU=EXCHANGE ADMINISTRATIVE GROUP (FYDIBOHF23SPDLT)/CN=RECIPIENTS/CN=USERF5AF5384> Saaja: Margit Vähk Teema: FW: Ülevaataja, Kalana küla, Hiiumaa vald, riigivara otsustuskorras ja tasuta võõrandmine Tere Palun pane see pakk Deltasse. Mulle täitmiseks Seosed: 1.4-11/26/9444-1 ja 1.5-7/12511-1 Teadmiseks: Sülvi Kermo Vinnikov Andres Unn Urve Õis From: Sülvi Seppel-Hüvonen <[email protected]> Sent: Thursday, July 16, 2026 10:17 AM To: Ene Kõiv <[email protected]> Subject: FW: Ülevaataja, Kalana küla, Hiiumaa vald, riigivara otsustuskorras ja tasuta võõrandmine Tere Kahjuks ma ei tea, kui palju sind on eelnevalt kaasatud aga nüüdseks on vald saanud ka hindamisakti ja saame ehk võõrandamise lõpule viia. Palun võta töösse! Kui mingeid dokumente puudu jne, siis palun suhtle otse Andresega. Tervitades Sülvi Seppel-Hüvonen From: Andres Unn <[email protected] <mailto:[email protected]> > Sent: Thursday, July 16, 2026 10:08 AM To: Sülvi Seppel-Hüvonen <[email protected] <mailto:[email protected]> > Cc: Kermo Vinnikov <[email protected] <mailto:[email protected]> > Subject: Ülevaataja, Kalana küla, Hiiumaa vald, riigivara otsustuskorras ja tasuta võõrandmine Tere Sülvi Oleme jõudnud peale aastate pikkust protsessi sinnani, et saame alustada Hiiumaal asuva Ülevaataja hoonestatud kinnistu tasuta võõrandamise protsessiga Hiiumaa Vallale, palume siin maade osakonna abi. Lisan kirjale juurde materjalid, mis oleme kokku kogunud, eks neid tuleb tõenäoliselt veel juurde. Deltast on leitav viimane meie Taotlus KLIM-ile: Viit 1.4-11/26/9444-1 Deltast pöördumine RIL poole: Reg.kpv 28.07.2025 Viit 1.5-7/12511-1 Taotlus (Kalana külas asuva Ülevaataja kinnistu võõrandamisega Hiiumaa Vallavalitsusele) Tehnohoone kasutamise kokkuleppe tingimuste küsimine. Heade soovidega Andres Unn Tugiteenuste teenistus Haldusosakonna haldur (avatud tuletornid) Mob: +372 5847 0611 [email protected] <mailto:[email protected]> www.transpordiamet.ee <http://www.transpordiamet.ee/> Transpordiamet Teelise 4 / 10916 Tallinn Priit Sauk Teie 01.06.2026 nr 1.4-11/26/9444-1 Transpordiamet [email protected] Meie 11.06.2026 nr 5-9/26/2163-2 Riigivara otsustuskorras tasuta võõrandamise nõusolek (Hiiumaa vald, Kalana küla, Ülevaataja) Austatud Priit Sauk Kliimaministeerium annab Transpordiametile nõusoleku Hiiu maakonnas Hiiumaa vallas Kalana külas asuva Ülevaataja kinnisasja (kinnistu registriosa 795833, katastritunnus 20501:001:2088, sihtotstarve ühiskondlike ehitiste maa 100%; pindala 6901 m², riigi kinnisvararegistri objekti kood KV4203) tasuta võõrandamiseks Hiiumaa vallale kogukonna ühistegevusteks ja külastuskeskuse rajamiseks Teie kirjas toodud ettepanekutel. Palume turuväärtuse hindamise tellimisel ja võõrandamise otsuses arvestada ka Kliimaministeeriumi poolt 04.12.2025 kirjaga nr 5-9/25/3819-2 tehtud ettepanekuid: hinnata kinnisasja edasist kasutamist, sealhulgas kavandatava äritegevuse ulatust (mis on valla otsuses kirjas), hinnata sellest tulenevalt riigiabi olemasolu. Samuti kontrollida Hiiumaa valla vähese tähtsusega abi jääki ja registreerida Hiiumaa vallale võõrandatava vara harilik väärtus vähese tähtsusega abina registris https://fin.ee/riigihanked-riigiabi-osalused/riigiabi. Palume hoonestatud kinnisasja turuväärtuse hindamise eksperthinnangu ja kõik võõrandamisega seotud dokumendid lisada riigi kinnisvararegistrisse Ülevaataja kinnistu võõrandamise menetluse juurde. Lugupidamisega (allkirjastatud digitaalselt) Marten Kokk kantsler Kaja Roosipuu, 5982 4998 [email protected] Suur-Ameerika 1 / Tallinn 10122 / 626 2802/ [email protected] / www.kliimaministeerium.ee/ Registrikood 70001231
Allikas: Transpordiamet dokumendiregister →
dokumendiregister.eeAsutusedEesti avalike dokumendiregistrite otsing · nimistu.ee andmetel
277 KB
  • 📎Riigivara otsustuskorras tasuta voorandamise nousolek (Hiiumaa vald, Kalana kula, Ulevaataja).asice94 KB