Hindamisaruanne 2009-8612-01/AT (Tööstuse 54a ja Lume tn 10 kattuv ala)

EKSPERTHINNANG Hinnatav kinnisvara: Kahe kinnisasja kattuv ala Aadress: Tööstuse tn 54a, Põhja-Tallinn, Tallinn, Harju maakond Eksperthinnang nr: 2009-8612-01/AT Väärtuse kuupäev: 22.09.2020 Hindamisaruande 30.09.2020 kuupäev: Tellija: Kaitseinvesteeringute Keskus  2 Sisukord Kokkuvõte 3 1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja eeldused 5 1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk 5 1.2. Hindamise eeldused 6 1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus 6 2. Hinnatava vara kirjeldus 7 2.1. Asukoht 7 2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon 8 2.3. Maakasutus 9 3. Turuülevaade 11 3.1. Majandus ja kinnisvaraturg 11 3.2. Tallinna maaturg suure ehitustihedusega piirkondades 14 3.3. Turustatavuse analüüs 16 4. Turuväärtuse hindamine 18 4.1. Parim kasutus 18 4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted 18 4.3. Kestlikkus 19 4.4. Turuväärtuse hindamine võrdlusmeetodil 19 Lisa 1. Fotod 24 Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte 25 Lisa 3. Kitsendused 27 Lisa 4. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele 31 OÜ Kinnisvaraekspert Kahe kinnisasja kattuv ala Pärnu mnt 82, 10151 Tallinn Tööstuse tn 54a, Põhja-Tallinn, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr. 2009-8612-01/AT  3 Kokkuvõte HINNATAVA VARA KOONDANDMED Hinnatav vara 536 m2 suurune kahe kinnisasja kattuv ala1 Aadress Tööstuse 54a, Põhja-Tallinn, Tallinn, Harju maakond Omanik Eesti Vabariik Katastritunnus 78408:801:0780 Omandivorm Osa kinnisasjast Pindala, m2 Kinnisasi tervikuna 101 303 m2, kattuv osa 536 m2 Üldplaneering Hinnatav vara jääb koostamisel oleva Põhja-Tallinna üldplaneeringu alale. Hinnatava maa puhul on tegemist riigikaitse alaga, vahetus läheduses paikneb segahoonestusala, mh puudutab see ka naabruses paiknevat garaažidega hoonestatud ala. Vastavalt Paljassaare ja Russalka vahelise ranna-ala üldplaneeringule (kehtestatud 2004) on tegemist riigikaitselise sadama maaga Detailplaneering Vastavalt Tallinna Linnavalitsuse 17.02.2016 korraldusega nr 231-k kehtestatud Tallinnas Miinisadama ja lähiala detailplaneeringule (nr DP032190) on 536 m2 kattuv ala määratud Tööstuse 54a kinnistu koosseisu. Tegemist on riigikaitsemaaga. Planeeringujärge ehitustihedus on 0,3, kinnistu suurust arvesse võttes on maapealse ehitusõiguse ulatus ca 30 400 SBPm2 HINDAMISARUANDE KOONDANDMED Hinnangu eesmärk Turuväärtuse hindamine tehingu tegemiseks Ülevaatuse kuupäev 22.09.2020 Väärtuse kuupäev 22.09.2020 Hindamisaruande kuupäev 30.09.2020 Tellija Kaitseinvesteeringute Keskus Tellimusleping Tellimiskiri Hindamise eeldused Hindamisel eeldame, et hinnatav 536 m2 suurune kattuv ala kuulub Tööstuse 54a, Tallinn (reg nr 18550001) kinnisasja koosseisu. Kattuva osa hindamisel on kohaldatud Lume tn 10 kinnisasjale omast ehitustihedust ja planeeringujärgset kasutust segahoonestusalana, millele vastavad eelkõige äri- ja elamumaa sihtotstarbed. Samuti eeldame, et 536 m2 suurusel kattuval alal puuduvad väärtust oluliselt mõjutavad kitsendused 536 m2 suuruse kattuva osa 57 000 € hüvitusväärtus Hinnang likviidsusele Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib prognoosida hinnatud turuväärtuse (Tööstuse tn 54a kinnisasi) juures üle 1 aasta. 536 m2 suurune kattuv osa ei ole turul vabalt kaubeldav Hindamistulemuse täpsus Selle turusegmendi jaoks tavapärane (±20%) Käibemaks Hinnatud turuväärtus ei sisalda käibemaksu KOMMENTAARID HINDAMISTULEMUS Aadressil Tööstuse 54a, Põhja-Tallinn, Tallinn, Harju maakond asuva kinnisasja (reg nr 18550001) 536 m2 suuruse kattuva ala hüvitusväärtus aadressil Lume tn 10 Põhja-Tallinn, Tallinn, Harju maakond asuva kinnisasjaga (reg nr 474201) on väärtuse kuupäeval 57 000 (viiskümmend seitse tuhat) €. 1 Tegemist on kahe osaliselt kattuvuses oleva kinnisasjaga: Tööstuse 54a (reg nr 18550001) ja Lume tn 10 (reg nr 474201). Kuna Tallinna Linnavalitsuse 17.02.2016 korraldusega nr 231-k kehtestatud Miinisadama ja lähiala detailplaneering (nr DP032190) käsitleb 536 m2 suurust kattuvat osa tulevikus Tööstuse 54a (reg nr 18550001) osana, on see võetud hindamise lähtekohaks. OÜ Kinnisvaraekspert Kahe kinnisasja kattuv ala Pärnu mnt 82, 10151 Tallinn Tööstuse tn 54a, Põhja-Tallinn, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr. 2009-8612-01/AT  4 Koostaja: / allkirjastatud digitaalselt / Aivar Tomson, MRICS Kinnisvaraekspert OÜ hindamisosakonna juhataja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Kutseline hindaja, vara hindaja (kutsetunnistus nr. 151718) Litsentseeritud maa hindaja (maa hindamise tegevuslitsents 111 MA-mh) OÜ Kinnisvaraekspert Kahe kinnisasja kattuv ala Pärnu mnt 82, 10151 Tallinn Tööstuse tn 54a, Põhja-Tallinn, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr. 2009-8612-01/AT  5 1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja eeldused 1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk Hinnatavaks varaks on 536 m2 suurune kinnisasjade Tööstuse 54a (reg nr 18550001) ja Lume tn 10 (reg nr 474201) kattuv ala. Töö koostatakse kasutamiseks Kaitseinvesteeringute Keskusele. Hindamise eesmärk on leida 536 m2 suuruse kattuva ala hüvitusväärtus, et sellele tuginedes pidada läbirääkimisi maaomanikuga. Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) §11 lõike 1 kohaselt peab kinnisasja omandaja kinnisasja omandamise korral maksma kinnisasja omanikule tasu. Vastavalt sama seaduse §11 lõikele 2 koosneb tasu kinnisasja väärtusest ja hüvitisest kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva varalise kahju ja saamata jääva tulu eest. KAHOS-e §12 lõike 3 kohaselt viiakse kinnisasja omandamisel läbi hindamine hüvitamise eesmärgil, kusjuures kahju hüvitamisena käsitletakse tegevust, mille eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud. Hinnatakse turuväärtust, mis on käsitletav hüvitusväärtusena. Hindaja arvates iseloomustab just turuväärtus parimal viisil kahju, mida maaomanik kannab. Kaasnevaid kahjusid ja saamata jäävat tulu vastavalt hindajale esitatud lähteülesandele ei ole vaja hinnata. Vastavalt KAHOS-e §-le 12 on hinnatavaks väärtuseks üldjuhul turuväärtus, mis on eesti keeles defineeritud EVS 875-s: Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõikidele nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ja ilma sunduseta. (EVS 875-1:2015, p. 3.1.11) Ka hüvitusväärtus on defineeritud EVS 875-s: Hüvitusväärtus on üldmõiste, mis on seotud kahjude hüvitamisega kinnisvara omandiõiguse ja muude varaliste õiguste kitsendamisel, sundvõõrandamisel ja muudel sarnastel eesmärkidel (EVS 875-12:2015, p. 3.2.1.) Hüvitusväärtuse hindamisel on analüüsitud selle kõiki võimalikke komponente: kinnisasja väärtust, kaasnevaid kahjusid ja saamata jäävat tulu. Kinnisasja väärtuse leidmine tugineb parima kasutuse analüüsile (vt 4.1.) Kaasnevaid kahjusid ja saamata jäävat tulu hindaja arvates ei esine. Hinnangu andmisel on lähtutud Eesti varahindamise standarditest EVS 875 ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS 875-1:2015, p. 3.2.4) Vastavalt hindamise lähteülesandele on hindamisaruanne avaliku teabe seaduse alusel avalik ning tellijal on õigus seda avaldada riiklikes registrites ilma selleks eraldi luba küsimata. OÜ Kinnisvaraekspert Kahe kinnisasja kattuv ala Pärnu mnt 82, 10151 Tallinn Tööstuse tn 54a, Põhja-Tallinn, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr. 2009-8612-01/AT  6 See hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eelpool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil. (EVS 875-4:2015, p. 7.4.6) 1.2. Hindamise eeldused Hindamisel eeldame, et hinnatav 536 m2 suurune kattuv ala kuulub Tööstuse 54a, Tallinn (reg nr 18550001) kinnisasja koosseisu. Kuigi lähteülesandes kirjeldati 536 m2 suurust kattuvat ala Lume tn 10 koosseisus olevaks, tuleks seda ala vastavalt kehtivale detailplaneeringule vaadelda siiski Tööstuse tn 54a koosseisus. Kattuva ala hindamisel on kohaldatud Lume tn 10 kinnisasjale omast ehitustihedust, kuna hindaja arvates vastab see kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse §-s 12 lõikes 3 esitatud põhimõttele, mille kohaselt viiakse kinnisasja omandamisel läbi hindamine hüvitamise eesmärgil, kusjuures kahju hüvitamisena käsitletakse tegevust, mille eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud. Lähtutud on Lume tn 10 kinnisasja planeeringujärgsest kasutusest segahoonestusalana, millele vastavad eelkõige äri- ja elamumaa sihtotstarbed. Samuti eeldame, et 536 m2 suurusel kattuval alal puuduvad väärtust oluliselt mõjutavad kitsendused. Hinnang kehtib eeldusel, et hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi. Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus. Hindaja ei ole teinud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ning seega ei saa esitada mingit kindlat seisukohta, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust oluliselt mõjutada. (EVS 875-13:2016, p. 9.2.5) 1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus Hindamist puudutavad algandmed on saadud: • e-kinnistusraamatust; • Maa-ameti avalikust teenusest ning Maa-ameti tehinguregistrist; • kinnisvaraportaalist kv.ee. Eksperthinnagu on koostanud OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639). Hindaja Aivar Tomson tegi hinnatava vara ülevaatuse 22.09.2020. Ülevaatus tehti ilma juuresolijateta. Ülevaatus hõlmas kattuva ala merepoolset osa. Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei ole vastuolusid ning need on hindamise eesmärki ja täpsust silmas pidades piisava usaldusväärsusega. Hindaja ei ole teostanud ehitise uuringuid ega inspekteerinud hinnatava vara neid osasid, mis on kaetud, varjatud või ligipääsmatud. Hindamise teostamisel lähtusime eeldusest, et need hoone osad on heas seisundis. Hindaja ei saa avaldada mingit arvamust hoone nende osade kohta, mida ei ole inspekteeritud ning käesolev hindamisaruanne ei kinnita hoone struktuuri ja kattematerjalide laitmatust. (EVS 875-4:2015, p. 7.4.7.4) OÜ Kinnisvaraekspert Kahe kinnisasja kattuv ala Pärnu mnt 82, 10151 Tallinn Tööstuse tn 54a, Põhja-Tallinn, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr. 2009-8612-01/AT  7 2. Hinnatava vara kirjeldus 2.1. Asukoht Aadress Maakond Harju maakond Omavalitsus Tallinn Asustusüksus Põhja-Tallinna linnaosa Lähiaadress Tööstuse tn 54a Makroasukoht Hinnatav kinnisasi on tuntud Miinisadamana. Paikneb Hundipea sadama ja Kirjeldus Noblessneri sadama vahelisel alal Kaugus keskusest Tallinna kesklinn (Viru väljak) ca 4 km kaugusel Allikas: Maa-ameti avalik teenus; kattuv ala on viidatud oranži noolega Mikroasukoht Kattuv ala paikneb Miinisadama loodeosas, lõunast piirneb nõukogudeaegse Kirjeldus garaažikompleksiga OÜ Kinnisvaraekspert Kahe kinnisasja kattuv ala Pärnu mnt 82, 10151 Tallinn Tööstuse tn 54a, Põhja-Tallinn, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr. 2009-8612-01/AT  8 Juurdepääs kattuvale alale puudub, kuna lõunast piirneb garaažihoonega ja põhjast Miinisadama maa-alaga. Lume tn 10 kinnistule pääseb mööda avalikku Juurdepääs teed, Tööstuse tn 54a kinnistule pääseb avalikult Tööstuse tänavalt mööda Miinisadama tänavat, mille näol on tegemist riigi omandisse kuuluva riigikaitsemaaga Kommunikatsioonid Olemasolevate ehitiste jaoks vajalikud kommunikatsioonid olemas Allikas: Maa-ameti avalik teenus; kattuv ala on viidatud oranži noolega 2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon Tööstuse tn 54a Kinnistu registriosa nr. 18550001 Omandivorm Kinnisasi Omanik Eesti Vabariik Registriosa kolmandas jaos kehtivad kanded, mis sisaldavad 5 isiklikku Piirangud ja kitsendused kasutusõigust Elektrilevi OÜ kasuks ja 1 isiklik kasutusõigus AS Tallinna vesi kasuks OÜ Kinnisvaraekspert Kahe kinnisasja kattuv ala Pärnu mnt 82, 10151 Tallinn Tööstuse tn 54a, Põhja-Tallinn, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr. 2009-8612-01/AT  9 Maa-ameti avaliku teenuste kitsenduste kaardil on hinnatava vara kohta kitsendustena esitatud andmed 100 erineva kitsenduse kohta. Vastavad andmed on detailsemal kujul esitatud lisas 3. Täpsemad andmed selle kohta, kuivõrd kitsendused on seotud kattuva alaga, puuduvad. Hindamisel eeldatakse, et kattuval alal väärtust oluliselt mõjutavad kitsendused puuduvad. Hüpoteegid Puuduvad 2.3. Maakasutus Maakasutuse peamised näitajad Allikas: Maa-ameti avalik teenus, Kaitseinvesteeringute Keskus; kattuv ala on tähistatud violetse viirutusega Katastritunnus 78408:801:0780 Sihtotstarve Riigikaitsemaa 100% Pindala Tööstuse tn 54a kinnisasi tervikuna 101 303 m2, kattuv ala 536 m2 Tööstuse tn 54a kinnisasja osas tervikuna hulknurkne, liigendatud, kohati Kirjeldus reljeefne; kattuv osa on kitsa väljavenitatud kujuga, liigendatud, suuresti puittaimetikuga kaetud ja reljeefne OÜ Kinnisvaraekspert Kahe kinnisasja kattuv ala Pärnu mnt 82, 10151 Tallinn Tööstuse tn 54a, Põhja-Tallinn, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr. 2009-8612-01/AT  10 Hinnatav vara jääb koostamisel oleva Põhja-Tallinna üldplaneeringu alale. Hinnatava maa puhul on tegemist riigikaitse alaga, vahetus läheduses paikneb segahoonestusala, mh puudutab see ka naabruses paiknevat garaažidega hoonestatud ala (Lume tn 10). Vastavalt Paljassaare ja Russalka vahelise ranna- ala üldplaneeringule (kehtestatud 2004) on tegemist riigikaitselise sadama maaga. Üldplaneering Allikas: Tallinna planeeringute register; hinnatava vara asukoht on näidatud punase noolega Vastavalt Tallinna Linnavalitsuse 17.02.2016 korraldusega nr 231-k kehtestatud Tallinnas Miinisadama ja lähiala detailplaneeringule (nr DP032190) on 536 m2 kattuv ala määratud Tööstuse 54a kinnistu koosseisu. Tegemist on riigikaitsemaaga. Planeeringujärge ehitustihedus on 0,3, kinnistu suurust arvesse võttes on maapealse ehitusõiguse ulatus ca 30 400 SBPm2. Detailplaneering Allikas: Tallinna planeeringute register, kattuv ala viidatud punase noolega Hoonestus Tööstuse tn 54a on hoonestatud, kattuv ala on hoonestamata Tööstuse tn 54a on hulknurkne, liigendatud ja paljude väljaulatuvate osadega, Kirjeldus reljeefilt vahelduv. Kattuv ala on väljavenitatud kujuga, võsastunud ja reljeefne OÜ Kinnisvaraekspert Kahe kinnisasja kattuv ala Pärnu mnt 82, 10151 Tallinn Tööstuse tn 54a, Põhja-Tallinn, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr. 2009-8612-01/AT  11 3. Turuülevaade 3.1. Majandus ja kinnisvaraturg Ülevaade majanduslikust taustsüsteemist Statistikaameti andmetel suurenes Eesti sisemajanduse koguprodukt (SKP) 2019. aastal 2018. aastaga võrreldes 4,3%. 2019. aastal oli SKP jooksevhindades 28 miljardit €. 2019. aastal oli Eesti majanduskasv endiselt kiire. Peamine kasvu eestvedaja oli info ja side tegevusala, järgnesid hulgi- ja jaekaubandus ning kutse-, teadus- ja tehnikaalane tegevus. Aasta keskel sai majanduskasv toetust ka töötlevast tööstusest ja aasta teises pooles läks hästi varem tagasihoidlikku tulemust näidanud põllumajandussektoril. Ainsana oli SKP oluline negatiivne mõju energeetika-sektoril. Statistikaameti andmetel langes SKP 2020. aasta II kvartalis võrreldes 2019. aasta sama kvartaliga 6,9%, kusjuures koroonaviirusel on negatiivne mõju olnud eelkõige kaubandusele, töötlevale tööstusele, transpordile ning majutusele ja toitlustusele. Rahandusministeeriumi suvise majandusprognoosi (7. septembril 2020) kohaselt langeb 2020. aastal majandus 5,5%. 2021. aastal tõuseb prognoosi kohaselt majandus taas 4,5%, 2022. aastal 3,5%, 2023. aastal 3,0% ning 2024. aastal 2,3%. SKP kasv Eestis 2020.-2024. aasta andmete puhul on tegemist Rahandusministeeriumi suvise majandusprognoosiga (7. septembril 2020). Allikad: Statistikaamet, Rahandusministeerium OÜ Kinnisvaraekspert Kahe kinnisasja kattuv ala Pärnu mnt 82, 10151 Tallinn Tööstuse tn 54a, Põhja-Tallinn, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr. 2009-8612-01/AT  12 Statistikaameti andmetel tõusis tarbijahinnaindeks 2019. aastal 2018. aasta keskmisega võrreldes 2,3%. Tarbijahinnaindeksi muutust mõjutasid 2019. aastal kõige rohkem toit ja mittealkohoolsed joogid. Suurima osa sellesse andsid kallinenud köögivili (17%) ning jahu ja jahutooted (4,9%). Kallimad olid ka bensiin (0,5%) ja diislikütus (1,5%), odavamad aga alkohoolsed joogid (3%). Tarbijahinnaindeks tõusis 2020. aasta augustis 0,6% võrreldes 2020. aasta juuliga THI ja langes võrreldes 2019. aasta augustiga 0,9%. 2020. aasta augustis olid kaubad 0,3% ja teenused 2,0% odavamad kui 2019. aasta augustis. Kaupade ja teenuste administratiivselt reguleeritavad hinnad langesid 2020. aasta augustis võrreldes 2019. aasta augustiga 5,4% ja vabalt kujunevad hinnad tõusid 0,2%. Rahandusministeeriumi suvise majandusprognoosi (7. septembril 2020) kohaselt on tarbijahinnaindeksi muutus 2020. aastal -0,2%, 2021. aastal 1,4%, 2022. aastal 2,2% ja 2023. aastal 2,1% ja 2024. aastal 1,9%. Tarbijahinnaindeks Eestis 2020.-2024. aasta andmete puhul on tegemist Rahandusministeeriumi suvise majandusprognoosiga (7. septembril 2020). Allikad: Statistikaamet, Rahandusministeerium Statistikaameti andmetel oli töötuse määr 2019. aastal 4,4%, tööhõive määr 68,4% ja tööjõus osalemise määr 71,6%. Töötuse määr oli 2020. aasta I kvartalis 5,0%, tööhõive määr 68,1% ja tööjõus osalemise määr 71,7%. Tööturg saab koroonaviirusega seonduvas kriisis paratamatult tugeva tagasilöögi ning ettevõtted seisavad raske valiku ees, kas vähendada ajutiselt Tööturg töökoormust või töötajad kohe koondada. 2020. aasta märtsis algas kiire töötuse kasv. 2020. aasta 6. septembri seisuga oli töötuse määr 7,6%. Rahandusministeeriumi suvise majandusprognoosi (7. septembril 2020) kohaselt tõuseb 2020. aastal töötuse määr 7,5% tasemele, 2021. aastal 8,0% tasemele ning 2022. aastast hakkab taas langema ning on tasemel 7,3%. Kinnisvaraturg Eesti kinnisvaraturg on selgelt Tallinna ja Harjumaa keskne – sinna on Üldinfo koondunud ca 2/3 kogu kinnisvaraturu mahust. OÜ Kinnisvaraekspert Kahe kinnisasja kattuv ala Pärnu mnt 82, 10151 Tallinn Tööstuse tn 54a, Põhja-Tallinn, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr. 2009-8612-01/AT  13 Kinnisvaraturu dünaamika Eestis Allikas: Statistikaamet, Maa-amet 2019. aastal tehti kokku 48 951 müügitehingut koguväärtusega 3,3 miljardit €. Tehingute arv oli väga sarnane 2018. aastaga, mil toimus 48 931 müügitehingut. Tehingute koguväärtuses toimus samuti väike kasv. Seonduvalt koroonakriisiga on 2020. aasta märtsist alates tehingute hulk kuude arvestuses võrreldes aastataguse ajaga oluliselt langenud. 2020. aasta aprillis toimus 34% vähem tehinguid võrreldes 2019. aasta aprilliga ning 2020. aasta mais vähenes tehingute arv 26% võrreldes 2019. Kinnisvaraturu aasta maiga. Korteriomanditega toimus 2020. aasta aprillis 45% vähem tehinguid, kui aasta varem samal ajal. 2020. aasta mais toimus korteriomanditega 37% vähem aktiivsus ja tehinguid kui 2019. aasta mais ning 2020. aasta juunis toimus korteriomanditega 22% maht vähem tehinguid, kui aasta varem samal ajal. 2020. aasta juulis toimus 15% vähem tehinguid korteriomanditega kui 2019. aasta juulis. Kogu müügitehingute arv on 2020. aasta juunis, juulis ja augustis olnud sarnasel tasemel nagu 2019. aastal samal ajal ning kuna korteriomanditega toimunud tehinguid on vähem, siis muus osas oli turg juunis ja juulis pigem aktiivsem aastataguse ajaga võrreldes. Hinnakorrektsiooni aprillis-augustis ei toimunud, kuid ostjate poolt on surve hindade alandamisele. Kui madal tehinguaktiivsus jätkub ka lähikuudel, võib kriisi mõju kanduda ka hindadesse. OÜ Kinnisvaraekspert Kahe kinnisasja kattuv ala Pärnu mnt 82, 10151 Tallinn Tööstuse tn 54a, Põhja-Tallinn, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr. 2009-8612-01/AT  14 Kinnisvaratehingute arv Eestis Laenuturg Eluaseme- Eluasemelaenuturul on laenujääk jätkuvalt kasvanud, kuid kasv on aeglustunud. laenud ja Eluasemelaenude kuu keskmine intressimäär oli 2019. aastal 2,4-2,6%, sarnane pikaajalised intressimäär on olnud ka 2020. aastal (jaanuar kuni juuli). Ettevõtete pikaajaliste laenud laenude kuu keskmine intressimäär oli 2019. aastal vahemikus 2,6-3,8%, 2020. aastal ettevõtetele (jaanuar kuni juuli) oli kuu keskmine intressimäär 2,6-3,0%. 3.2. Tallinna maaturg suure ehitustihedusega piirkondades Põhilised väärtust mõjutavad tegurid Atraktiivses asukohas paiknevate hoonestamata kinnistute väärtus sõltub ennekõike kinnistu suurusest ja (detailplaneeringuga) lubatud ehitusõiguse mahust. Hinnatasemetes pole eriti vahet, kas tegemist on äri- või elamumaaga. Ainult krundi ühikuväärtusele tuginevad investeerimisotsused ei ole adekvaatsed, kuna kinnistu ehituslik perspektiiv on sellest tavaliselt olulisem. Eriti oluline on ehitusõiguse ulatust Üldinfo analüüsida aladel, kus erinevate kinnistute puhul võivad lubatud mahud erineda kordades. See puudutab kesklinna piirkonda ja ka muid suhteliselt heterogeenseid alasid. Lisaks ehitusõiguse ulatusele ja ehitustihedusele mõjutavad maa väärtust selle asukoht, kommunikatsioonidega varustatus ja sihtotstarve. Turuolukorda iseloomustavad mõõdukas aktiivsus ja suur varieeruvus hinnatasemetes. Kõrgeima ühikuhinnaga on väiksemad projektid (ehitusõiguse suurus ca 1 000 SBPm²), mille hinnatase on vahemikus ca 500 kuni 600 €/SBPm². Suuremad projektid, mille Maa väärtus ehitusõiguse suurus on ca 5 000 SBPm² või enam hinnatase on 300 kuni 400 €/SBPm². kesklinnas Suuremad projektid on riskantsemad ja seeläbi on ühikuhinnad tavaliselt madalamad. Tehingud kinnistutega, mille ehitusõigus on suurem kui 10 000 SBPm², on harvad ja nende hinnatase on oluliselt madalam väikeste projektide omast. OÜ Kinnisvaraekspert Kahe kinnisasja kattuv ala Pärnu mnt 82, 10151 Tallinn Tööstuse tn 54a, Põhja-Tallinn, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr. 2009-8612-01/AT  15 Maa väärtus väljaspool kesklinna varieerub suures ulatuses. Põhja-Tallinnas on piirkondi, kus hinnatasemed on suhteliselt sarnased kesklinnale (Kalamaja), kuid seda eelkõige väikeste ehitusmahtude puhul. Viimastel aastatel on hinnad olnud stabiilsed. Maa väärtus Hinnadünaamikat on keerukas jälgida, sest tegemist on suhteliselt üksikute tehingutega kesklinnaga ja suure hinnavariatsiooni tõttu on keskmisi hindu raske esitada ja võrrelda. Kõrgeimad piirnevatel hinnad jäävad keskmise suurusega projektide puhul tasemele 300 kuni 400 €/SBPm², aladel ja suurte projektide puhul on hinnad valdavalt odavamad ja jäävad äärelinnas pigem äärelinnas vahemikku 100 kuni 200 €/SBPm². Madalama ehitustiheduse puhul (alla 1,0) mõjutab hindu väikeelamumaa hinnatase, mis küündib kohati üle 100 €/m². Nii mõnigi kord võib väikeelamumaa olla maa m2 põhiselt kallim, kuid enam-vähem eranditult on sellisel juhul tegemist madala ehitustihedusega. Põhja-Tallinna ja Kesklinna linnosa Kadrioru ja Sadama asumite 2018.- 2020. aasta (seisuga 14.09) hoonestamata maa müügitehingud Asum Aadress Kuupäev Tehingu- Pindala, Ehitus- Hind, Sihtotstarve summa*, m² õigus €/SBPm² € (maa- pealne), SBPm² Kalamaja Kalaranna tn 06.03.2018 4 350 000 4 489 7 400 588 Elamumaa 60% ja ärimaa 40% Kalamaja Kalasadama 18.03.2020 4 609 669 10 413 16 500 279 Ärimaa 100% tn Kalamaja Kalasadama 08.05.2018 717 000 2 704 1 500 366 Muu maa ja ja Võrgu tn elamumaa, koosneb kahest üksusest Pelguranna Pelguranna 13.06.2019 400 000 1 137 3 710 227 Ärimaa 100% tn Kalamaja Kalaranna tn 06.02.2020 400 000 3 541 Muu maa 100% Paljassaa-re Paljassaare 04.06.2020 380 000 12 092 Tootmismaa tee 100% Kopli Liinivahe tn // 27.03.2018 308 100 2 407 Elamumaa Sepa tn 90% ja ärimaa 10% Kopli Kopliranna tn 19.11.2018 301 500 2 793 2 100 290 Ärimaa 100% Paljassaa-re Paljassaare 06.05.2020 276 000 5 016 2 800 99 Ärimaa 100% tee Karjamaa Riigimaa 135 05.02.2019 264 903 2 326 Elamumaa 100% Kopli Neeme tn 03.04.2020 251 000 8 033 Muu maa 100% Kopli Liinivahe tn 27.03.2018 200 400 1 670 Elamumaa 90% ja ärimaa 10% Kadriorg Kiikri tn 27.11.2017 4 250 000 8 078 16 000 266 Elamumaa 95%, ärimaa 5% Kopli Kopliranna tn 21.05.2018 149 500 1 625 320 976 Elamumaa 100% OÜ Kinnisvaraekspert Kahe kinnisasja kattuv ala Pärnu mnt 82, 10151 Tallinn Tööstuse tn 54a, Põhja-Tallinn, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr. 2009-8612-01/AT  16 Kopli Liinivahe tn 27.03.2018 128 640 1 072 Elamumaa 90% ja ärimaa 10% Karjamaa Paljassaare 20.02.2020 111 006 508 Tootmismaa tee 100% Sitsi Kopli tn 15.08.2018 73 000 549 Elamumaa 100% Kopli Liinivahe tn 27.03.2018 60 770 633 Elamumaa 90% ja ärimaa 10% Sadama Tuukri tn 10.10.2019 605 000 605 1 735 349 Elamumaa 60%, ärimaa 40% Sadama Tuukri tn 28.12.2017 335 000 394 1 540 218 Elamumaa 100% Sadama Pikksilma tn 17.06.2020 2 000 000 2 273 5 200 385 Ärimaa 100% *Tehingusummad on ilma käibemaksuta Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas Põhja-Tallinna linnaosa hoonestamata maa pakkumised (seisuga 24.09.2020) Pindala, SBPm2 Hind, Hind Aadress Hind, € Kommentaar m2 (maapealne) €/m2 €/SBPm2 Korterelamumaa. Õle 12/2 , 1 839 748 400 000 218 535 Detailplaneering tehtud, Pelgulinna ehitusluba olemas Detailplaneering algatatud. Planeeringus kavandatakse 8- ja Paljassaare põik 3 6 345 - 750 000 118 - 9- korruselise hooneosaga äri- ja kortermaja Allikas: kv.ee Pakkumishinnad erinevad suurtes piirides. Üldjuhul ületavad pakkumishinnad reaalseid tehinguhindasid ca 10 -20% võrra, kohati võivad erinevused olla veelgi suuremad. 3.3. Turustatavuse analüüs Potentsiaalsed ostjad Võimalike ostuhuvilistena näeme Tööstuse tn 54a osas tervikuna eelkõige suuri arendusfirmasid, kes on võimelised tegema suuri investeeringuid. Vastavus turusegmendi nõuetele Silmas pidades hinnatava vara suurust (Tööstuse tn 54a tervikuna) on likviidsus pigem madal. Tegemist on kinnisvaraturu kontekstis ebatavaliste (suuruse) maaüksusega. Lõppkasutajate hulk, kes Suurust arvestades on võimalike huviliste arv piiratud. Sellise soovivad ja saavad hinnatavat suurusega tehinguid tehakse aastas vaid ükskuid, sõltuvalt vara soetada turuolukorrast kuni 5. See on seotud nii piiratud pakkumise kui nõudlusega. Konkureeriv pakkumine Avalik pakkumine sarnaste objektide osas sisuliselt puudub. Mõnikord harva võib avalik sektor korraldada enampakkumisi, kuid valdavalt tehakse seesuguseid pakkumisi suunatult. OÜ Kinnisvaraekspert Kahe kinnisasja kattuv ala Pärnu mnt 82, 10151 Tallinn Tööstuse tn 54a, Põhja-Tallinn, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr. 2009-8612-01/AT  17 Müügiperiood (likviidsus) Hinnatava vara likviidsus on pigem madal, müügiperiood tavapäraselt üle 1 aasta. Alternatiivsed kasutused Alternatiivne kasutus on õiguslikku lubatavust silmas pidades vähetõenäoline, kuid asukohast tulenevalt oleks piirkond atraktiivne segahoonestusala, mis võiks sarnaneda kõrval paikneva Noblessneri sadamaga. Hinnangus on parima kasutusena käsitletud kasutust segahoonestusalana. Hinnatõusu perspektiiv Asukohast tulenevalt võib hinnatava vara väärtus ajas tõusta. OÜ Kinnisvaraekspert Kahe kinnisasja kattuv ala Pärnu mnt 82, 10151 Tallinn Tööstuse tn 54a, Põhja-Tallinn, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr. 2009-8612-01/AT  18 4. Turuväärtuse hindamine 4.1. Parim kasutus Vara parim kasutus – vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult teostatav ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. (EVS 875-1:2015, p. 7.1.2) Katastriandmete põhjal on tegemist riigikaitsemaaga. Sarnast kasutust näevad ette ka planeeringud. Hinnatav maa jääb koostamisel oleva Põhja-Tallinna üldplaneeringu alale. Vastavalt planeeringule on tegemist riigikaitse alaga. Vahetus läheduses paikneb segahoonestusala, mh puudutab see ka naabruses paiknevat garaažidega hoonestatud ala. Vastavalt Paljassaare ja Russalka vahelise ranna-ala üldplaneeringule (kehtestatud 2004) on tegemist riigikaitselise sadama maaga. Tallinna Linnavalitsuse 17.02.2016 korraldusega nr 231-k kehtestatud Tallinnas Miinisadama ja lähiala detailplaneeringu (nr DP032190) kohaselt on 536 m2 kattuv ala määratud Tööstuse 54a kinnistu koosseisu. Tegemist on riigikaitsemaaga. Riigikaitsemaa kasutust silmas pidades ei ole võimalik hüvitusväärtuse alusena kasutatavat turuväärtust hinnata. Hindamisel käsitleme kattuvat ala kui potentsiaalselt segahoonestusala, mida võib hindamise eesmärki silmas pidades lugeda parimaks kasutuseks. Seega käsitleme parima kasutusena elamu- ja ärimaa kasutust. Tegemist on alternatiivse kasutusega eirates õiguslikku lubatavust. Sellisest kasutusest lähtumine on mh põhjendatud seetõttu, et vastavalt koostamisel olevale Põhja-Tallinna üldplaneeringule on lähialal, mh ka Lume tn 10 krundil, ette nähtud segahoonestusala kasutus. 4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted Kattuva ala hindamisel on kohaldatud Lume tn 10 kinnisasjale omast ehitustihedust, kuna hindaja arvates vastab see kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse §-s 12 lõikes 3 esitatud põhimõttele, mille kohaselt viiakse kinnisasja omandamisel läbi hindamine hüvitamise eesmärgil, kusjuures kahju hüvitamisena käsitletakse tegevust, mille eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud. Hinnatava vara turuväärtuse hindamiseks kasutatakse võrdlusmeetodit. Võrdlusmeetodi ehk turupõhise käsitluse korral võrreldakse hinnatavat vara sarnaste müüdud varade hindadega, kasutades selleks erinevaid võtteid. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Võrdlusmeetodil leitakse hinnatava objekti väärtus sarnaste objektidega toimunud tehingute analüüsimisel. Piisavalt aktiivse turu olemasolul võib seda meetodit pidada turuväärtuse hindamiseks sobivaimaks ja täpseimaks. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui kõik hindamisel aluseks olevad võrdlustehingud on tehtud vaba turu tingimustes. (EVS 875-1:2015, p. 9.4.2). Hindamisel lähtutakse võrdluskõlbulike kinnistutega tehtud tehingutest. Võrreldavate tehingute ja varade erisuste arvesse võtmiseks kasutatakse võrdluselementide kohandamist. OÜ Kinnisvaraekspert Kahe kinnisasja kattuv ala Pärnu mnt 82, 10151 Tallinn Tööstuse tn 54a, Põhja-Tallinn, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr. 2009-8612-01/AT  19 4.3. Kestlikkus Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. (EVS 875-10:2019, p. 9.1.1) Kinnisvara kestlikkuse all mõistetakse sihipärast kinnisvaraarendust, mis tagab kinnisvara kasutamise kvaliteedi parandamise kooskõlas kestliku arengu põhimõtetega. Kestlikkuse kontekstis arendatud kinnisvara eesmärkide oluline tunnus on suund püsivuse ja jätkumise kindlustamisele, kasutades ressursse säästlikult ning vähendades tegevuskulusid. (EVS 875-10:2019, p. 9.1.2) Kinnisvaraarenduse puhul tuleb järgida kõiki esitatavaid nõudeid, mis tagaksid kestlikkuse. Väärtuse kuupäeva seisuga kattuval alal midagi arendatud ei ole, kuid vara kestlikkuse positiivne väärtus on sihipärase arenduse korral saavutatav. 4.4. Turuväärtuse hindamine võrdlusmeetodil Võrdlustehingute ja võrdluselementide valik ning kohandamise põhimõtted Punktist 3.2 on võrdlustehinguteks valitud hinnatava maaüksusega võimalikult sarnaste varadega toimunud tehingud. Võrreldavate varade valikul on arvestatud eelkõige maaüksuste asukohta, maaüksuse suurust, ehituslikku potentsiaali ning tehingute toimumise aega. Kõik võrdlustehingud on siiski ehitusõiguse ulatuselt hinnatavaga võrreldes palju väiksemad. Alternatiivselt olnuks võimalik kasutada äärelinna tehinguid, kuid nende erinevus asukohalt tulenevalt tähendaks suhteliselt veelgi suuremaid kohandusi ja Võrdlus- seetõttu seda tehtud ei ole. Erinevusi esineb peaaegu kõigi võrdluselementide osas, kuid tehingute kohandamise kaudu on kõiki erisusi arvesse võetud. valik Tehingusumma Maapealne Tehingu- Käibemaksu Asum Kuupäev ilma käibe- ehitusõigus, summa, sisaldumine maksuta, € SBPm2 €/SBPm2 hinnas Kalamaja 1. 06.03.2018 4 350 000 7 400 588 Ei asum 2. Sadama asum 17.06.2020 2 000 000 5 200 385 Jah 3. Kadrioru asum 27.11.2017 4 250 000 16 000 266 Jah Võrdlusühiku Võrdlusühikuks on valitud tehingu hind, €/SBPm2 valik Võrdlustehingud on toimunud ajavahemikus november 2017 kuni juuni 2020. 2017. aasta novembri tehingut on hinnatõusu silmas pidades ajaldatud 15% ja 2018. aasta märtsi tehingut 10%. Hinnakasv ületas pikka aega inflatsiooni, mis oli ka kohati märkimisväärselt kõrge. Viimasel ajal on hinnakasv siiski pidurdunud. Tegemist on pigem koroonakriisi eelse Tehingute ajaga. Koroonakriisi mõju on seni piirdunud turuaktiivsuse langusega kevadperioodil. Mõju ajaldamine oli suurim korteriturule, mille puhul mh toimus märkimisväärne langus üüritasemetes. Hinnamuutust see seni kaasa ei ole toonud. Muude sektorite puhul oli mõju turu aktiivsusele lühiajaline ning hinnalangust pole samuti toimunud. 2020. aasta juuni tehinguhinda ajaldatud ei ole. OÜ Kinnisvaraekspert Kahe kinnisasja kattuv ala Pärnu mnt 82, 10151 Tallinn Tööstuse tn 54a, Põhja-Tallinn, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr. 2009-8612-01/AT  20 Hinnatava maana on käsitletud 536 m2 suurust Tööstuse tn 54a ja Lume tn 10 kattuvat ala. Kattuva ala hindamisel on kohaldatud Lume tn 10 kinnisasjale omast ehitustihedust 0,432 (hoonete alune pind on mõõdetud Maa-ameti Geoportaalist), kuna hindaja arvates vastab Hinnatava see kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse §-s 12 lõikes 3 esitatud põhimõttele, maa andmed mille kohaselt viiakse kinnisasja omandamisel läbi hindamine hüvitamise eesmärgil, kusjuures kahju hüvitamisena käsitletakse tegevust, mille eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud. Võrdluselementideks on valitud tulenevalt hinnatava vara iseärasustest järgmised enim vara väärtust mõjutavad tegurid: • Asukoht o Parema asukoha eest ollakse nõus enam maksma. Eelkõige mõjutab kaugus Tallinna kesklinnast, aga samas ka piirkonna maine ja kinnisvara üldine hinnatase. • Ehitusõiguse ulatus o Suurem ehitusõigus kätkeb endas suuremat riski ja tavaliselt kehtib mastaabiefekt. Ärimaa puhul on mh küsimus sünergias, mis iseenesest nõuab teatavat mastaapi. Samas on see suuresti seotud ka ümbrusega, mis väljub konkreetse kinnistu piiridest. • Kommunikatsioonid, sh juurdepääsuteed o Kommunikatsioonide ja juurdepääsuteede puudumine võib langetada hinnatava objekti väärtust kuni 20% sõltuvalt sellest kui kulukaks nende rajamine kujuneb. Hinnangus on kõikide varade puhul vahetus naabruses tsentraalsed kommunikatsioonitrassid. Uue hoone rajamisel on kommunikatsioonide olemasolu korral vajadus nende rekonstrueerimiseks, uute liitumispunktide Võrdluselementide rajamiseks ja liitumislepingute sõlmimiseks. valik ja kohandamise • FAR (ehitusõigus / kinnistu pindala) põhimõtted o Madalam hoonestustihedus on enam hinnatud, sest see loob avarust, võimaldab hoonestamata maad kasutada muudel eesmärkidel, avab vaateid jms. Madalama hoonestustiheduse eest ollakse nõus maksma kuni 30% kõrgemat hinda ehitusõiguse ühiku kohta. Enamjaolt on tegemist siiski oluliselt väiksemate erinevustega. • Kinnistu kuju o Kuju, mis raskendab krundi hoonestamist ja kasutamist avaldavad kinnistu väärtusele negatiivset mõju sõltuvalt sellest kui suurt osa krundist ei saa efektiivselt kasutada. • Sihtotstarve o Vastavas asukohas on elamu- ja ärimaa suhteliselt sarnase väärtusega. • Detailplaneering o Detailplaneeringu puudumine võib avaldada kinnistu väärtusele negatiivset mõju juhul kui detailplaneeringu olemasolu on kohustuslik. See mõju võib ulatuda tavaliselt kuni 20% kinnistu väärtusest. Küsimus on siiski seotud ehitamise võimalikkuse ja ka sellega, kui palju võib kuluda aega, et ehitamist alustada. 2 Planeeringujärgne ehitustihedus Tööstuse tn 54a puhul on 0,3. Kuna see on madalam Lume tn 10 tegelikust ehitustihedusest, mis on 0,43, on lähtutud Lume tn 10 ehitustihedusest. OÜ Kinnisvaraekspert Kahe kinnisasja kattuv ala Pärnu mnt 82, 10151 Tallinn Tööstuse tn 54a, Põhja-Tallinn, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr. 2009-8612-01/AT  21 Alljärgnevates tabelites on toodud võrdlustehingute detailsemad andmed ning teostatud ühtlasi ka võrdlustehingute kohandamine. Hinnatav vara Võrreldav vara nr. 1 Võrreldav vara nr. 2 Võrreldav vara nr. 3 Harju maakond Harju maakond Harju maakond Harju maakond Tallinn Tallinn Tallinn Tallinn Põhja-Tallinn Põhja-Tallinn Kesklinn Kesklinn Tööstuse 54a Kalamaja asum Sadama asum Kadrioru asum Tehinguhind ilma 4 350 000 2 000 000 4 250 000 käibemaksuta, € Tehinguhind, 587,84 384,62 265,63 €/SBPm2 Tehingu aeg 06.03.2018 17.06.2020 27.11.2017 Kohandus 10% 0% 15% Ajaldatud tehinguhind, 646,62 384,62 305,47 €/SBPm2 Paikneb Põhja- Paikneb Põhja- Paikneb Kesklinnas Paikneb Kesklinna Tallinnas Noblessneri Tallinna linnaosas Kadrioru asumis mere linnaosas Sadama sadama ja Hundipea Kalamaja asumis. ääres (Tallinna laht). asumis. Kaugus Asukoht sadama vahel. Kaugus kesklinnast Kaugus kesklinnast kesklinnast (Viru Kaugus kesklinnast (Viru väljakust) ca 1,3 (Viru väljakust) ca 2,1 väljakust) ca 2,1 km, (Viru väljak) ca 4,0 km, merest pisut km, merest pisut merest pisut eemal km, sadamaala eemal eemal Kommentaar Atraktiivsem asukoht Atraktiivsem asukoht Atraktiivsem asukoht Kohandus -15% -15% -15% Ehitusõiguse 30 400 7 400 5 200 16 000 ulatus, SBPm2 Väiksemate Väiksemate Väiksemate Kommentaar ehitusmahtude ehitusmahtude ehitusmahtude ühikuhind on madalam ühikuhind on madalam ühikuhind on madalam Kohandus -35% -40% -20% Kommunikatsioonid olemas. Juurdepääs Kommunikatsioonid Kommunikatsioonid Kommunikatsioonid Kommu- avalikult asfaltkattega läheduses olemas. läheduses olemas. läheduses olemas. nikatsioonid, sh. teelt samale Juurdepääs avalikult Juurdepääs avalikult Juurdepääs avalikult juurdepääsuteed omanikule kuuluva asfaltkattega teelt asfaltkattega teelt asfaltkattega teelt tee kaudu Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane Kohandus 0% 0% 0% OÜ Kinnisvaraekspert Kahe kinnisasja kattuv ala Pärnu mnt 82, 10151 Tallinn Tööstuse tn 54a, Põhja-Tallinn, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr. 2009-8612-01/AT  22 FAR (ehitusõigus / kinnistu 0,43 7 400 / 4 489 = 1,6 5 200 / 2 273 =2,3 16 000/ 8 078 = 2,0 planeeritud pindala) Kommentaar Tihedam Tihedam Tihedam Kohandus 5% 10% 15% Hulknurkne, Kompaktne hulknurkne Kompaktne hulknurkne Kompaktne hulknurkne Kinnistu kuju liigendatud, kohati kuju, tasane reljeef kuju, tasane reljeef kuju, tasane reljeef reljeefne Kommentaar Parem Parem Parem Kohandus -5% -5% -5% Perspektiivne Sihtotstarve Äri- ja elamumaa Ärimaa Äri- ja elamumaa segahoonestusala Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane Kohandus 0% 0% 0% Detailplaneering Kehtestatud Kehtestatud Kehtestatud Kehtestatud Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane Kohandus 0% 0% 0% Summaarne -50% -50% -25% kohandus Summaarne -323,31 -192,31 -76,37 kohandus, €/SBPm2 Kohandatud tehinguhind, 323,31 192,31 229,10 €/SBPm2 Kohanduste absoluutväärtuste 70% 70% 70% summa Kaalud 0,33 0,33 0,33 Kaalutud keskmine 248,24 107,77 64,10 76,37 tehinguhind, €/SBPm² Kinnistu 7 546 497 turuväärtus, € Kinnistu ümardatud 7 500 000 turuväärtus, € Kattuva ala 57 214 turuväärtus, € Kattuva ala ümardatud 57 000 turuväärtus, € Tehinguhinnad erinevad ka pärast kohandamist olulisel määral. Tuleb arvestada, et maaturul on hinnaerinevused suured ja nende põhjused ei ole alati üheselt tuvastatavad. See viitab maaturu ebaefektiivsusele ning sellest tulenevalt on hinnangu täpsus suhteliselt madal. OÜ Kinnisvaraekspert Kahe kinnisasja kattuv ala Pärnu mnt 82, 10151 Tallinn Tööstuse tn 54a, Põhja-Tallinn, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr. 2009-8612-01/AT  23 Kohanduste absoluutväärtuste summa on kõigi võrreldavate tehingute puhul sama ja sellest tulenevalt on neile antud võrdsed kaalud. Seega on kattuva ala hüvitusväärtus 57 000 €. OÜ Kinnisvaraekspert Kahe kinnisasja kattuv ala Pärnu mnt 82, 10151 Tallinn Tööstuse tn 54a, Põhja-Tallinn, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr. 2009-8612-01/AT  24 Lisa 1. Fotod OÜ Kinnisvaraekspert Kahe kinnisasja kattuv ala Pärnu mnt 82, 10151 Tallinn Tööstuse tn 54a, Põhja-Tallinn, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr. 2009-8612-01/AT  25 Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte OÜ Kinnisvaraekspert Kahe kinnisasja kattuv ala Pärnu mnt 82, 10151 Tallinn Tööstuse tn 54a, Põhja-Tallinn, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr. 2009-8612-01/AT  26 OÜ Kinnisvaraekspert Kahe kinnisasja kattuv ala Pärnu mnt 82, 10151 Tallinn Tööstuse tn 54a, Põhja-Tallinn, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr. 2009-8612-01/AT  27 Lisa 3. Kitsendused Nr Vööndi liik Pindala, m2 1 Ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni vöönd 346 2 Ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni vöönd 15 3 Ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni vöönd 8 4 Surveseadme kaitsevöönd 18 5 Surveseadme kaitsevöönd 19 6 Surveseadme kaitsevöönd 118 7 Surveseadme kaitsevöönd 25 8 Surveseadme kaitsevöönd 275 9 Surveseadme kaitsevöönd 23 10 Surveseadme kaitsevöönd 84 11 Surveseadme kaitsevöönd 129 12 Surveseadme kaitsevöönd 65 13 Muinsuskaitseala või kinnismälestise kv 8 14 Muinsuskaitseala või kinnismälestise kv 8 15 Elektripaigaldise kaitsevöönd 13 16 Elektripaigaldise kaitsevöönd 21 OÜ Kinnisvaraekspert Kahe kinnisasja kattuv ala Pärnu mnt 82, 10151 Tallinn Tööstuse tn 54a, Põhja-Tallinn, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr. 2009-8612-01/AT  28 17 Elektripaigaldise kaitsevöönd 14 18 Elektripaigaldise kaitsevöönd 24 19 Elektripaigaldise kaitsevöönd 5 20 Elektripaigaldise kaitsevöönd 26 21 Elektripaigaldise kaitsevöönd 6 22 Elektripaigaldise kaitsevöönd 8 23 Elektripaigaldise kaitsevöönd 32 24 Elektripaigaldise kaitsevöönd 23 25 Elektripaigaldise kaitsevöönd 8 26 Elektripaigaldise kaitsevöönd 25 27 Elektripaigaldise kaitsevöönd 4 28 Elektripaigaldise kaitsevöönd 25 29 Elektripaigaldise kaitsevöönd 11 30 Elektripaigaldise kaitsevöönd 11 31 Elektripaigaldise kaitsevöönd 14 32 Elektripaigaldise kaitsevöönd 5 33 Elektripaigaldise kaitsevöönd 6 34 Elektripaigaldise kaitsevöönd 14 35 Elektripaigaldise kaitsevöönd 5 36 Elektripaigaldise kaitsevöönd 8 37 Elektripaigaldise kaitsevöönd 4 38 Elektripaigaldise kaitsevöönd 203 39 Elektripaigaldise kaitsevöönd 441 40 Elektripaigaldise kaitsevöönd 198 41 Elektripaigaldise kaitsevöönd 11 42 Elektripaigaldise kaitsevöönd 11 43 Elektripaigaldise kaitsevöönd 1 44 Elektripaigaldise kaitsevöönd 11 45 Riigikaitselise ehitise piiranguvöönd 11 46 Raudtee kaitsevöönd 4910 47 Ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni vöönd 19 48 Surveseadme kaitsevöönd 81 49 Surveseadme kaitsevöönd 72 50 Muinsuskaitseala või kinnismälestise kv 58442 51 Muinsuskaitseala või kinnismälestise kv 58442 52 Elektripaigaldise kaitsevöönd 78 53 Elektripaigaldise kaitsevöönd 16 54 Elektripaigaldise kaitsevöönd 25 55 Elektripaigaldise kaitsevöönd 13 56 Elektripaigaldise kaitsevöönd 19 OÜ Kinnisvaraekspert Kahe kinnisasja kattuv ala Pärnu mnt 82, 10151 Tallinn Tööstuse tn 54a, Põhja-Tallinn, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr. 2009-8612-01/AT  29 57 Elektripaigaldise kaitsevöönd 9 58 Elektripaigaldise kaitsevöönd 19 59 Elektripaigaldise kaitsevöönd 17 60 Elektripaigaldise kaitsevöönd 6 61 Elektripaigaldise kaitsevöönd 9 62 Elektripaigaldise kaitsevöönd 13 63 Elektripaigaldise kaitsevöönd 108 64 Elektripaigaldise kaitsevöönd 8 65 Elektripaigaldise kaitsevöönd 22 66 Elektripaigaldise kaitsevöönd 5 67 Elektripaigaldise kaitsevöönd 9 68 Elektripaigaldise kaitsevöönd 5 69 Elektripaigaldise kaitsevöönd 8 70 Elektripaigaldise kaitsevöönd 12 71 Elektripaigaldise kaitsevöönd 23 72 Elektripaigaldise kaitsevöönd 7 73 Elektripaigaldise kaitsevöönd 11 74 Elektripaigaldise kaitsevöönd 17 75 Elektripaigaldise kaitsevöönd 25 76 Elektripaigaldise kaitsevöönd 11 77 Elektripaigaldise kaitsevöönd 12 78 Elektripaigaldise kaitsevöönd 2 79 Elektripaigaldise kaitsevöönd 22 80 Elektripaigaldise kaitsevöönd 25 81 Elektripaigaldise kaitsevöönd 5 82 Elektripaigaldise kaitsevöönd 15 83 Elektripaigaldise kaitsevöönd 67 84 Elektripaigaldise kaitsevöönd 12 85 Elektripaigaldise kaitsevöönd 31 86 Elektripaigaldise kaitsevöönd 7 87 Elektripaigaldise kaitsevöönd 10 88 Elektripaigaldise kaitsevöönd 13 89 Elektripaigaldise kaitsevöönd 11 90 Elektripaigaldise kaitsevöönd 21 91 Elektripaigaldise kaitsevöönd 8 92 Elektripaigaldise kaitsevöönd 21 93 Elektripaigaldise kaitsevöönd 65 94 Elektripaigaldise kaitsevöönd 121 95 Elektripaigaldise kaitsevöönd 39 96 Elektripaigaldise kaitsevöönd 10 OÜ Kinnisvaraekspert Kahe kinnisasja kattuv ala Pärnu mnt 82, 10151 Tallinn Tööstuse tn 54a, Põhja-Tallinn, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr. 2009-8612-01/AT  30 97 Elektripaigaldise kaitsevöönd 8 98 Elektripaigaldise kaitsevöönd 15 99 Elektripaigaldise kaitsevöönd 37 100 Elektripaigaldise kaitsevöönd 8 OÜ Kinnisvaraekspert Kahe kinnisasja kattuv ala Pärnu mnt 82, 10151 Tallinn Tööstuse tn 54a, Põhja-Tallinn, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr. 2009-8612-01/AT  31 Lisa 4. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti kinnisvara hindamise standardite seeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud. Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale kliendiga kokkulepitud isikute, va. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes ning hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega. Koostaja: / allkirjastatud digitaalselt / Aivar Tomson, MRICS Kinnisvaraekspert OÜ hindamisosakonna juhataja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Kutseline hindaja, vara hindaja (kutsetunnistus nr. 151718) Litsentseeritud maa hindaja (maa hindamise tegevuslitsents 111 MA-mh) OÜ Kinnisvaraekspert Kahe kinnisasja kattuv ala Pärnu mnt 82, 10151 Tallinn Tööstuse tn 54a, Põhja-Tallinn, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr. 2009-8612-01/AT  32 Estonia Tallinn Pärnu mnt 82 Tallinn, 10151 +372 626 4250 Pärnu Kuninga 36 Pärnu, 80010 +372 442 0700 Latvia Riga Gertrúdes iela 66 Riga, LV-1009 +371 2985 0021 Lithuania Vilnius A. Jakšto g. 9 +372 510 3367 OÜ Kinnisvaraekspert Kahe kinnisasja kattuv ala Pärnu mnt 82, 10151 Tallinn Tööstuse tn 54a, Põhja-Tallinn, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr. 2009-8612-01/AT Töö üleandmis e- vastuvõtmis e akt Akt on koostatud selle kohta, et Kinnisvaraekspert OÜ on te inud vastavalt Riigi Kaitseinvesteeringute Keskuse 22.09 .2020 tellimiskirjale nr 10-2/20/3447-1 eksperthinnangu nr 2009-8612-01/AT Harju maakonnas Ta llinnas Põhja-Tallinna linnaosas aadressil Tööstuse tn 54a ( reg nr 18550001 ) paikneva 536 m 2 suuruse Lume tn 10-ga ( reg nr 474201) kattuva ala kohta. Akti allkirjastamisega kinnitab Töövõtja, et ta on eelnimetatud Tööd koos juurdekuuluva dokumentatsiooniga Tellijale üle andnud. Akti allkirjastamisega kinnitab Tellija, et ta on eelnimetatud Tööd koos juurdekuuluva dokumentatsiooniga Töövõtjalt vastu võtnud. Akti järgselt kuulub tehtud töö eest tasumisele 1000 eurot + käibemaks selle kehtivas määras , so kokku 1200 eurot . Andis üle: (allkirjastatud digitaalselt) Aivar Tomson Kinnisvaraekspert OÜ Võttis vastu: (allkirjastatud digitaalselt) Alvar Pern Riigi Kaitseinvesteeringute Keskus