Ostutellimus

1 EKSPERTHINNANG Hinnatav kinnisvara: 7,5 ha suurune loodusliku rohumaa osa hoonestamata maatulundusmaa kinnistust (reg osa nr 1315202) Aadress: Kaalikapõllu, Suru küla, Kuusalu vald, Harju maakond Eksperthinnang nr: 2011-8670-01/AT Väärtuse kuupäev: 03.11.2020 Hindamisaruande 19.11.2020 kuupäev: Tellija: Riigi Kaitseinvesteeringute Keskus  2 Sisukord Kokkuvõte 3 1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja eeldused 4 1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk 4 1.2. Hindamise eeldused 5 1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus 5 2. Hinnatava vara kirjeldus 6 2.1. Asukoht 6 2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon 7 2.3. Maakasutus 8 3. Turuülevaade 11 3.1. Majandus ja kinnisvaraturg 11 3.2. Eesti põllumajandusmaa turg 14 3.3. Kuusalu valla haritava maa turg 21 3.4. Turustatavuse analüüs 22 4. Turuväärtuse hindamine 24 4.1. Parim kasutus 24 4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted 24 4.3. Turuväärtuse hindamine võrdlusmeetodil 25 4.4. Kaasneva kahju ja saamata jääva tulu hindamine 28 Lisa 1. Fotod 29 Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte 30 Lisa 3. Kitsenduste kaart 31 Lisa 4. Mullastiku kaardi legend 32 Lisa 5. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele 34 OÜ Kinnisvaraekspert 7,5 ha suurune loodusliku rohumaa osa hoonestamata maatulundusmaa kinnistust (reg osa nr 1315202) Pärnu mnt 82, 10151 Tallinn Kaalikapõllu, Suru küla, Kuusalu vald, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr. 2011-8670-01/AT  3 Kokkuvõte HINNATAVATE VARADE KOONDANDMED Hinnatav vara 7,5 ha suurune osa hoonestamata maatulundusmaa kinnistust (reg osa nr 1315202) Aadress Kaalikapõllu, Suru küla, Kuusalu vald, Harju maakond Omanik Eesti Vabariik Katastritunnus 35206:002:0900 Maaüksuse pindala 35,61 ha sh hinnatava osa pindala 7,5 ha (haritav maa) Omandivorm Kinnisasi Vastavalt Kuusalu valla üldplaneeringule (Kuusalu vallavolikogu Üldplaneering 19.12.2001 otsus nr 68) on tegemist detailplaneeringu kohustusega alaga. Detailplaneering Hindajale teadaolevalt puudub HINDAMISARUANDE KOONDANDMED Hinnangu eesmärk Kinnisasja hariliku väärtuse hindamine Ülevaatuse kuupäev 03.11.2020 Väärtuse kuupäev 03.11.2020 Hindamisaruande kuupäev 19.11.2020 Tellija Riigi Kaitseinvesteeringute Keskus Tellimusleping Ostutellimus nr 2-13/20/3902-1, 19. oktoober 2020 Eeldatakse, et hinnatavast 7,5 ha suurusest maaüksuse osast on Hindamise eeldused moodustatud kinnistu, mida on võimalik eraldi võõrandada Hüvitusväärtus 15 000 € Hindamistulemuse täpsus ±20% Likviidsus Eeldatav müügiperiood on üle ühe aasta Käibemaks Hinnatud harilik väärtus ei sisalda käibemaksu KOMMENTAARID Kaasnevaid kahjusid ja saamata jäävat tulu hindaja arvates ei esine, kuna võõrandatakse kinnisasi tervikuna (see hindamine käsitleb küll vaid osa kinnisasjast) ja hüvitusväärtusena käsitletakse kinniasja kui terviku väärtust. Hindaja arvates katab hüvitusväärtus kogu maaomanikule tekitatav varalise kahju. Sellest tulenevalt kaasnevat kahju ja saamata jäävat tulu ei hinnata. HINDAMISTULEMUS Aadressil Kaalikapõllu, Suru küla, Kuusalu vald, Harju maakond asuva kinnistu (reg osa nr 1315202) 7,5 ha suuruse loodusliku rohumaa osa hüvitusväärtus on väärtuse kuupäeval 15 000 (viisteist tuhat) €. Koostaja: / Allkirjastatud digitaalselt / Aivar Tomson, MRICS Kinnisvaraekspert OÜ hindamisosakonna juhataja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Kutseline hindaja, vara hindaja (kutsetunnistus nr. 151718) Litsentseeritud maa hindaja (maa hindamise tegevuslitsents 111 MA-mh) OÜ Kinnisvaraekspert 7,5 ha suurune loodusliku rohumaa osa hoonestamata maatulundusmaa kinnistust (reg osa nr 1315202) Pärnu mnt 82, 10151 Tallinn Kaalikapõllu, Suru küla, Kuusalu vald, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr. 2011-8670-01/AT  4 1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja eeldused 1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk Hinnatavaks varaks on hoonestamata maatulundusmaa 7,5 ha suurune loodusliku rohumaa osa kinnistust aadressil Kaalikapõllu, Suru küla, Kuusalu vald, Harju maakond (reg osa nr 1315202). Töö eesmärgiks on hüvitusväärtuse hindamine, et sellele tuginedes pidada läbirääkimisi maaomanikuga. Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) §11 lõike 1 kohaselt peab kinnisasja omandaja kinnisasja omandamise korral maksma kinnisasja omanikule tasu. Vastavalt sama seaduse §11 lõikele 2 koosneb tasu kinnisasja väärtusest ja hüvitisest kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva varalise kahju ja saamata jääva tulu eest. KAHOS-e §12 lõike 3 kohaselt viiakse kinnisasja omandamisel läbi hindamine hüvitamise eesmärgil, kusjuures kahju hüvitamisena käsitletakse tegevust, mille eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud. Hinnatakse turuväärtust, mis on käsitletav hüvitusväärtusena. Hindaja arvates iseloomustab just turuväärtus parimal viisil kahju, mida maaomanik kannab. Kaasnevaid kahjusid ja saamata jäävat tulu vastavalt hindajale esitatud lähteülesandele ei ole vaja hinnata. Vastavalt KAHOS-e §-le 12 on hinnatavaks väärtuseks üldjuhul turuväärtus, mis on eesti keeles defineeritud EVS 875-s: Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõikidele nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ja ilma sunduseta. (EVS 875-1:2015, p. 3.1.11) Ka hüvitusväärtus on defineeritud EVS 875-s: Hüvitusväärtus on üldmõiste, mis on seotud kahjude hüvitamisega kinnisvara omandiõiguse ja muude varaliste õiguste kitsendamisel, sundvõõrandamisel ja muudel sarnastel eesmärkidel (EVS 875-12:2015, p. 3.2.1.) Hüvitusväärtuse hindamisel on analüüsitud selle kõiki võimalikke komponente: kinnisasja väärtust, kaasnevaid kahjusid ja saamata jäävat tulu. Hinnangu andmisel on lähtutud Eesti varahindamise standarditest EVS 875 ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS 875-1:2015, p. 3.2.4) Käesolev hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eelpool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik, või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil. (EVS 875-4:2015, p. 7.4.6) OÜ Kinnisvaraekspert 7,5 ha suurune loodusliku rohumaa osa hoonestamata maatulundusmaa kinnistust (reg osa nr 1315202) Pärnu mnt 82, 10151 Tallinn Kaalikapõllu, Suru küla, Kuusalu vald, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr. 2011-8670-01/AT  5 1.2. Hindamise eeldused Hindaisel eeldatakse, et hinnatavast 7,5 ha suurusest maaüksuse osast on moodustatud kinnistu, mida on võimalik eraldi võõrandada. Hinnang kehtib eeldusel, et hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi. Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus. Hindaja ei ole teinud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ega saa seega esitada mingit kindlat seisukohta, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust märgatavalt mõjutada. (EVS 875-13:2015, p. 9.2.5) 1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus Hindamist puudutavad algandmed on saadud: • e-kinnistusraamatust; • Maa-ameti avalikust teenusest, tehinguandmete päringukeskkonnast ja tehingute andmebaasist; • kinnisvaraportaalist kv.ee; • Kuusalu valla koduleheküljelt. Eksperthinnangu on koostanud OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639). Hindaja Aivar Tomson tegi 03.11.2020 hinnatava vara ülevaatuse. Ülevaatus tehti ilma juuresolijateta. Ülevaatus tehti valdavale osale hinnatavast maast. Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei ole vastuolusid ning need on hindamise eesmärki ja täpsust silmas pidades piisava usaldusväärsusega. OÜ Kinnisvaraekspert 7,5 ha suurune loodusliku rohumaa osa hoonestamata maatulundusmaa kinnistust (reg osa nr 1315202) Pärnu mnt 82, 10151 Tallinn Kaalikapõllu, Suru küla, Kuusalu vald, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr. 2011-8670-01/AT  6 2. Hinnatava vara kirjeldus 2.1. Asukoht Aadress Lähiaadress Kaalikapõllu Asustusüksus Suru küla Omavalitsus Kuusalu vald Maakond Harju maakond Makroasukoht Kirjeldus Hinnatav maaüksus asub Kuusalu vallas Suru külas Kaugus keskusest Tallinn (Viru väljak) ca 62 km ja Rakvere linn ca 52 km kaugusel Allikas: Maa-ameti avalik teenus; hinnatav vara on piiritletud kollase joonega Mikroasukoht Kirjeldus Ümbruskonnas põhiliselt mets, asustus puudub Juurdepääs Juurdepääs puudub, avalik kruuskattega tee ca 30 meetri kaugusel Kommunikatsioonid Puuduvad OÜ Kinnisvaraekspert 7,5 ha suurune loodusliku rohumaa osa hoonestamata maatulundusmaa kinnistust (reg osa nr 1315202) Pärnu mnt 82, 10151 Tallinn Kaalikapõllu, Suru küla, Kuusalu vald, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr. 2011-8670-01/AT  7 Allikas: Maa-ameti avalik teenus; hinnatav vara on piiritletud kollase joonega 2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon Omandisuhted Kinnistu registriosa nr. 1315202 Omandivorm Kinnisasi Andres Aasumets (isikukood 36812040299) 1/6 kaasomandist Avo Aasumets (isikukood 36405180244) 1/6 kaasomandist Omanik Nigul Aasumets (isikukood 33803290411) 1/3 kaasomandist Veiko Vellmann (isikukood 37903120286) 1/3 kaasomandist Registriosa kolmandas jaos vastavad kehtivad kanded puuduvad. Kasutusvaldust on alljärgnevalt käsitletud eraldi. Maa-ameti avaliku teenuste kitsenduste kaardil on katastriüksuse kui terviku (katastritunnus 35206:002:0900) kohta kitsendustena esitatud: • riigikaitselise ehitise piiranguvöönd 356 105 m2 ulatuses; Piirangud ja kitsendused • ranna või kalda piianguvöönd kokku 274 003 m2 ulatuses; • veekogu kallasrada 8 378 m2 ulatuses; • hoiuala 10 809 m2 ulatuses; • veekogu avalik kasutus 12 676 m2 ulatuses. Maaüksuse kitsendustel puudub mõju vara väärtusele (lisas 3 on esitatud kitsenduste kaart). Hüpoteegid Puuduvad OÜ Kinnisvaraekspert 7,5 ha suurune loodusliku rohumaa osa hoonestamata maatulundusmaa kinnistust (reg osa nr 1315202) Pärnu mnt 82, 10151 Tallinn Kaalikapõllu, Suru küla, Kuusalu vald, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr. 2011-8670-01/AT  8 2.3. Maakasutus Maakasutuse peamised näitajad Allikas: tellija poolt esitatud skeem; hinnatav osa on piiritletud punase joonega Aadress Kaalikapõllu, Suru küla, Kuusalu vald, Harju maakond Katastritunnus 35206:002:0900 Pindala 35,61 ha, sh hinnatava osa pindala 7,5 ha Maakasutuse Maatulundusmaa 100% sihtotstarve Maaüksuse kui terviku pindala vastavalt maakatastri andmetele: looduslik rohumaa 7,35 ha (20,64%), metsamaa 26,06 ha (73,18%) ja muu maa 2,20 ha (6,18%). Hinnatavaks osaks on vastavalt tellija poolt esitatud lähteülesandele looduslik rohumaa pindalaga 7,5 ha (100%). Kuna looduslikul rohumaal on tihti üksikuid puid ja nii on see ka hinnatava kinnisasja osa puhul ning ka seetõttu, et Kõlvik hinnatava kinnisasja osa alternatiivseks kasutuseks on metsamaa, ei ole kinnisasja hinnatava osa piir looduses ja kaardil kuigi täpselt tunnetatav. Sellest tulenevalt on hinnatava osa pindala umbkaudne. Maa väärtus ei sõltu konkreetsest kasutusest. PRIA toetuskõlbulikkus võiks seda pisut tõsta, kuid see eeldaks vähemalt niitmist, mida viimastel aastatel tehtud ei ole. Kirjeldus Ebakorrapärase kujuga, liigendatud, valdavalt tasane reljeef Hoonestus Puudub OÜ Kinnisvaraekspert 7,5 ha suurune loodusliku rohumaa osa hoonestamata maatulundusmaa kinnistust (reg osa nr 1315202) Pärnu mnt 82, 10151 Tallinn Kaalikapõllu, Suru küla, Kuusalu vald, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr. 2011-8670-01/AT  9 Vastavalt Kuusalu valla üldplaneeringule (Kuusalu vallavolikogu 19.12.2001 otsus nr 68) on tegemist detailplaneeringu kohustusega alaga. Täpsem maakasutus määratakse detailplaneeringuga, metsa reservmaa juhtfunktsioon ei ole üldplaneeringuga lõplikult lahendatud Üldplaneering Allikas: Kuusalu valla kodulehekülg Vastavalt koostamisel olevale Kuusalu valla üldplaneeringule on tegemist detailplaneeringu kohustusega alast väljaspoole jääva alaga. Arendustegevust ei ole ette nähtud Allikas: Kuusalu valla kodulehekülg Detailplaneering Puudub PRIA põllumassiivide Ei ole registreeritud PRIA põllumassiivide registris register Maaüksuse hinnataval osal on valdavalt gleistunud leetjad mullad (KIg), lammi- Mullastik glei- ja lammi-turvastunud mullad (AG; AG1) ning leostunud gleimullad (Go) OÜ Kinnisvaraekspert 7,5 ha suurune loodusliku rohumaa osa hoonestamata maatulundusmaa kinnistust (reg osa nr 1315202) Pärnu mnt 82, 10151 Tallinn Kaalikapõllu, Suru küla, Kuusalu vald, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr. 2011-8670-01/AT  10 Allikas: Maa-ameti avalik teenus OÜ Kinnisvaraekspert 7,5 ha suurune loodusliku rohumaa osa hoonestamata maatulundusmaa kinnistust (reg osa nr 1315202) Pärnu mnt 82, 10151 Tallinn Kaalikapõllu, Suru küla, Kuusalu vald, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr. 2011-8670-01/AT  11 3. Turuülevaade 3.1. Majandus ja kinnisvaraturg Ülevaade majanduslikust taustsüsteemist Statistikaameti andmetel suurenes Eesti sisemajanduse koguprodukt (SKP) 2019. aastal 2018. aastaga võrreldes 4,3%. 2019. aastal oli SKP jooksevhindades 28 miljardit €. 2019. aastal oli Eesti majanduskasv endiselt kiire. Peamine kasvu eestvedaja oli info ja side tegevusala, järgnesid hulgi- ja jaekaubandus ning kutse-, teadus- ja tehnikaalane tegevus. Aasta keskel sai majanduskasv toetust ka töötlevast tööstusest ja aasta teises pooles läks hästi varem tagasihoidlikku tulemust näidanud põllumajandussektoril. Ainsana oli SKP oluline negatiivne mõju energeetika-sektoril. Statistikaameti andmetel langes SKP 2020. aasta II kvartalis võrreldes 2019. aasta sama kvartaliga 6,9%, kusjuures koroonaviirusel on negatiivne mõju olnud eelkõige kaubandusele, töötlevale tööstusele, transpordile ning majutusele ja toitlustusele. Rahandusministeeriumi suvise majandusprognoosi (7. septembril 2020) kohaselt langeb 2020. aastal majandus 5,5%. 2021. aastal tõuseb prognoosi kohaselt majandus taas 4,5%, 2022. aastal 3,5%, 2023. aastal 3,0% ning 2024. aastal 2,3%. SKP kasv Eestis 2020.-2024. aasta andmete puhul on tegemist Rahandusministeeriumi suvise majandusprognoosiga (7. septembril 2020). Allikad: Statistikaamet, Rahandusministeerium OÜ Kinnisvaraekspert 7,5 ha suurune loodusliku rohumaa osa hoonestamata maatulundusmaa kinnistust (reg osa nr 1315202) Pärnu mnt 82, 10151 Tallinn Kaalikapõllu, Suru küla, Kuusalu vald, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr. 2011-8670-01/AT  12 Statistikaameti andmetel tõusis tarbijahinnaindeks 2019. aastal 2018. aasta keskmisega võrreldes 2,3%. Tarbijahinnaindeksi muutust mõjutasid 2019. aastal kõige rohkem toit ja mittealkohoolsed joogid. Suurima osa sellesse andsid kallinenud köögivili (17%) ning jahu ja jahutooted (4,9%). Kallimad olid ka bensiin (0,5%) ja diislikütus (1,5%), odavamad aga alkohoolsed joogid (3%). Tarbijahinnaindeks langes 2020. aasta oktoobris 0,5% võrreldes 2020. aasta THI septembriga ning võrreldes 2019. aasta oktoobriga 1,5%. 2020. aasta oktoobris olid kaubad 0,9% ja teenused 2,4% odavamad kui 2019. aasta oktoobris. Kaupade ja teenuste administratiivselt reguleeritavad hinnad langesid 2020. aasta oktoobris võrreldes 2019. aasta oktoobriga 6,0% ja vabalt kujunevad hinnad 0,3%. Rahandusministeeriumi suvise majandusprognoosi (7. septembril 2020) kohaselt on tarbijahinnaindeksi muutus 2020. aastal -0,2%, 2021. aastal 1,4%, 2022. aastal 2,2% ja 2023. aastal 2,1% ja 2024. aastal 1,9%. Tarbijahinnaindeks Eestis 2020.-2024. aasta andmete puhul on tegemist Rahandusministeeriumi suvise majandusprognoosiga (7. septembril 2020). Allikad: Statistikaamet, Rahandusministeerium Statistikaameti andmetel oli töötuse määr 2019. aastal 4,4%, tööhõive määr 68,4% ja tööjõus osalemise määr 71,6%. Töötuse määr oli 2020. aasta II kvartalis 7,1%, tööhõive määr 65,4% ja tööjõus osalemise määr 70,4%. Tööturg saab koroonaviirusega seonduvas kriisis paratamatult tugeva tagasilöögi ning ettevõtted seisavad raske valiku ees, kas vähendada ajutiselt Tööturg töökoormust või töötajad kohe koondada. 2020. aasta märtsis algas kiire töötuse kasv. 2020. aasta 8. novembri seisuga oli töötuse määr 7,8%. Rahandusministeeriumi suvise majandusprognoosi (7. septembril 2020) kohaselt tõuseb 2020. aastal töötuse määr 7,5% tasemele, 2021. aastal 8,0% tasemele ning 2022. aastast hakkab taas langema ning on tasemel 7,3%. Kinnisvaraturg Eesti kinnisvaraturg on selgelt Tallinna ja Harjumaa keskne – sinna on Üldinfo koondunud ca 2/3 kogu kinnisvaraturu mahust. OÜ Kinnisvaraekspert 7,5 ha suurune loodusliku rohumaa osa hoonestamata maatulundusmaa kinnistust (reg osa nr 1315202) Pärnu mnt 82, 10151 Tallinn Kaalikapõllu, Suru küla, Kuusalu vald, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr. 2011-8670-01/AT  13 Kinnisvaraturu dünaamika Eestis Allikas: Statistikaamet, Maa-amet 2019. aastal tehti kokku 48 951 müügitehingut koguväärtusega 3,3 miljardit €. Tehingute arv oli väga sarnane 2018. aastaga, mil toimus 48 931 müügitehingut. Tehingute koguväärtuses toimus samuti väike kasv. Seonduvalt koroonakriisiga oli tehingute hulk 2020. aasta kevadkuudel oluliselt väiksem. 2020. aasta aprillis toimus 34% vähem tehinguid võrreldes 2019. aasta aprilliga ning 2020. aasta mais vähenes tehingute arv 26% võrreldes 2019. aasta maiga. Korteriomanditega toimus 2020. aasta aprillis 45% vähem tehinguid, kui aasta varem samal ajal. 2020. aasta mais toimus korteriomanditega 37% vähem tehinguid kui 2019. aasta mais ning 2020. aasta juunis Kinnisvaraturu toimus korteriomanditega 22% vähem tehinguid, kui aasta varem samal ajal. 2020. aktiivsus ja aasta juulis toimus 15% vähem tehinguid korteriomanditega kui 2019. aasta juulis. maht Müügitehingute koguarv oli 2020. aasta juunis, juulis ja augustis sarnasel tasemel nagu 2019. aastal samal ajal ning kuna korteriomanditega toimunud tehinguid oli vähem, siis muus osas oli turg suvekuudel pigem aktiivsem aastataguse ajaga võrreldes. 2020. septembris ja oktoobris tõusis kinnisvaratehingute koguarv olulisel määral ja mh ületas märkimisväärselt ka 2019. aasta septembri ja oktoobri näitajaid. Hinnakorrektsiooni 2020. aasta aprillis-oktoobris ei toimunud, kuid ostjate poolt on surve hindade alandamisele. Korterite keskmine hind on pigem tõusnud, kuid see tuleneb eelkõige uute korterite osakaalu kasvust ning tegemist ei ole hinnatõusuga, st samas kvaliteedis korterite hinnad on püsinud enam-vähem muutumatutena. OÜ Kinnisvaraekspert 7,5 ha suurune loodusliku rohumaa osa hoonestamata maatulundusmaa kinnistust (reg osa nr 1315202) Pärnu mnt 82, 10151 Tallinn Kaalikapõllu, Suru küla, Kuusalu vald, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr. 2011-8670-01/AT  14 Kinnisvaratehingute arv Eestis Laenuturg Eluaseme- Eluasemelaenuturul on laenujääk jätkuvalt kasvanud, kuid kasv on aeglustunud. laenud ja Eluasemelaenude kuu keskmine intressimäär oli 2019. aastal 2,4-2,6%, sarnane pikaajalised intressimäär on olnud ka 2020. aastal (jaanuar kuni september). Ettevõtete pikaajaliste laenud laenude kuu keskmine intressimäär oli 2019. aastal vahemikus 2,6-3,8%, 2020. aastal ettevõtetele (jaanuar kuni september) oli kuu keskmine intressimäär 2,6-3,1%. 3.2. Eesti põllumajandusmaa turg1 Haritav maa ja loodusliku rohumaa Hoonestamata maatulundusmaa turu võib tinglikult jaotada kolmeks: • haritav maa koos loodusliku rohumaaga, millel on üksnes põllumajanduslik potentsiaal; • metsamaa, millel on üksnes metsamajanduslik potentsiaal; • ehituslikku potentsiaali omav maatulundusmaa, mille puhul Üldist konkreetne kõlvik ja põllu- ja metsamajanduslik potentsiaal ei ole määrava tähtsusega. Kuna kasutusvaldusega koormatud maaüksuste hindamisel lähtutakse üksnes maaüksuse põllumajanduslikust potentsiaalist, eeldatakse hindamisel, et ehituslik potentsiaal puudub. Seda ka siis, kui see tegelikkuses olemas on. Sellest tulenevalt ei käsitle turuülevaade ehituslikust potentsiaalist tulenevat väärtust. 1 Turuülevaates on lähtutud Maa-ameti poolt koostatud haritava maa 2019. aasta turuülevaatest. Ülevaadetes kajastuvad katastriüksused, mille pindala on vähemalt 2 ha ja mille haritava maa osakaal on vähemalt 90%. Tekstis esitatud arvnäitajad pärinevad Maa-ameti turuülevaatest. Kvalitatiivne analüüs põhineb samuti Maa-ameti turuülevaadetel, kuid sellele on lisatud hindaja seisukohti. Graafikud on koostatud Maa-ameti turuülevaate ja päringukeskkonnast saadud andmete põhjal. OÜ Kinnisvaraekspert 7,5 ha suurune loodusliku rohumaa osa hoonestamata maatulundusmaa kinnistust (reg osa nr 1315202) Pärnu mnt 82, 10151 Tallinn Kaalikapõllu, Suru küla, Kuusalu vald, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr. 2011-8670-01/AT  15 Seisuga 31.12.2019 oli Eestis maakatastrisse kantud 1 046 228 ha Haritava maa ja loodusliku haritavat maad ning 240 641 ha looduslikku rohumaad. 2019. aastal rohumaa pindala Eestis, turu müüdi ca 21 195 ha haritavat maad ning 3 857 ha looduslikku maht rohumaad. Omanikku vahetas ca 2% Eesti haritavast maast ja looduslikust rohumaast. Kõige rohkem haritavat maad (üle 100 000 ha) oli 2019. aastal Lääne- Viru, Pärnu ja Tartu maakonnas. Väikseim haritava maa pindala (14 300 ha) on Hiiu maakonnas, mis on ootuspärane, kuna maakond on Haritava maa pindala maakonniti pindalalt väikseim. Kõige rohkem (ca 2 700 ha) haritavat maad müüdi 2019. aastal Pärnu ja Harju maakonnas. Kõige vähem haritavat maad müüdi Hiiu maakonnas (ca 300 ha). Kõige enam (ca 30 000 ha) oli looduslikku rohumaad 2019. aastal Harju ja Pärnu ning kõige vähem (ca 5 500 ha) Hiiu maakonnas. Looduslikku rohumaad müüdi 2019. aastal kõige enam (ca 500 ha) Harju ja Pärnu Loodusliku rohumaa pindala maakonnas ning kõige vähem (ca 100 ha) Hiiu maakonnas. Teistest maakonniti maakondadest kõige enam (2,1% loodusliku rohumaa pindalast) müüdi looduslikku rohumaad Põlva ja kõige vähem (ca 1,0% loodusliku rohumaa pindalast) Ida-Viru maakonnas. Tehingud haritava maa ja loodusliku rohumaaga Haritava maaga tehti 2019. aastal 1 276 tehingut. Tehingute arv oli võrreldes 2018. aastaga 18% suurem. Kui võrrelda 2020. aasta I poolaastat 2019. aasta I poolaastaga, siis on toimunud ca 6%-line vähenemine, mis võib olla seotud koroonakriisiga, kuid võrreldes Tehingute arv ja koguväärtus näiteks elamispindadega on vähenemine tagasihoidlik. Haritava maa tehingute koguväärtus oli 2019. aastal 58,3 miljonit € ja see on suurenenud eelkõige kiirest hinnakasvust tulenevalt (2018. aastal oli vastav näitaja 36,0 miljonit €). Haritava maa müügitehingute arv maakonniti 250 200 150 100 50 0 2015 2016 2017 2018 2019 Allikas: Kinnisvaraekspert, Maa-ameti päringukeskkond OÜ Kinnisvaraekspert 7,5 ha suurune loodusliku rohumaa osa hoonestamata maatulundusmaa kinnistust (reg osa nr 1315202) Pärnu mnt 82, 10151 Tallinn Kaalikapõllu, Suru küla, Kuusalu vald, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr. 2011-8670-01/AT  16 Müüdud haritava maa üksuste keskmine pindala on viimastel aastatel Keskmine pindala olnud maakonniti suhteliselt sarnane. 2018. aastal oli maatüki keskmine pindala 9,4 ha, 2019. aastal aga 10,4 ha. Müüdud haritava maa üksuste keskmine pindala, ha Allikas: Kinnisvaraekspert, Maa-ameti päringukeskkond 2015.-2019. aasta tehingute osakaal kuude lõikes oli vahemikus 6,2% – 10,4%. Kevadel on tavapäraselt aasta algusega võrreldes enam tehinguid: märtsis (10,4%), aprillis (9,6%) ja mais (9,4%). Suvel tehingute arv pigem Sesoonsus langeb. Madalaim tase on augustis ja septembris (vastavalt 6,2 ja 6,5%). Seejärel tehingute arv kasvab ning ulatub oktoobris 8,6%-ni ja detsembris 10,1%-ni. OÜ Kinnisvaraekspert 7,5 ha suurune loodusliku rohumaa osa hoonestamata maatulundusmaa kinnistust (reg osa nr 1315202) Pärnu mnt 82, 10151 Tallinn Kaalikapõllu, Suru küla, Kuusalu vald, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr. 2011-8670-01/AT  17 Haritava maa ostjateks on valdavalt juriidilised isikud, kes 2019. aastal moodustasid 77,9%. Välismaalaste osakaal haritava maa ostjatest moodustas 2019. aastal 0,2%, kuid tuleb arvestada, et juriidiliste isikute omanike ringis võib olla välismaalasi, kes selles statistikas ei kajastu. Üha enam on põllumajandusliku maa ostjate hulgas neid, kes seda ise ei kasuta. See tekitab kohati põhjendatud pingeid põlluharijate hulgas, kuid Ostjad ja müüjad samas tihendab konkurentsi ning muudab turu efektiivsemaks ka sellistes piirkondades, kus varasemalt võis olla tegemist monopoolses seisundis olevate ostjatega. Ühtlasi on see elavdanud haritava maa renditurgu, kuhu riigi kõrval on maaomanikena sisenenud erainvestorid. Teatava ohuna võib näha seda, et tekivad investoritest suuromanikud, kes võivad oma suurt turuosa kasutada maaharijate suhtes kurjasti ära. Tehingud haritava maaga ei ole koondunud mõnda üksikusse piirkonda. Kõige rohkem tehinguid oli 2019. aastal Harju (185) maakonnas, järgnesid Tartu (155) ja Pärnu (125) maakond. Kõige vähem oli 2019. aastal Tehingute jagunemine tehinguid Hiiu (29) maakonnas, mis on ka kõige väiksema pindalaga maakonniti maakond Eestis. Kõige kõrgem tehingute koguväärtus (14,0 miljonit €) oli 2019. aastal Harju maakonnas. Tehingute koguväärtuse poolest järgnes Tartu (9,7 miljonit €) ja Pärnu (6,1 miljonit €) maakond Väikseim tehingute koguväärtus oli 2019. aastal Hiiu maakonnas, kus see oli 0,6 miljonit €. Haritava maa ja loodusliku rohumaa tehingute osakaal 2019. aastal Katastrisse Katastrisse Müüdud Müüdud Müüdud Müüdud kantud kantud looduslik haritava haritava loodusliku haritava loodusliku u maa maa rohumaa maa rohumaa rohumaa pindala osakaal pindala pindala pindala osakaal tuh ha tuh ha % tuh ha tuh ha % Harju maakond 81,2 2,7 3,3 30,4 0,5 1,6 Hiiu maakond 14,3 0,3 2,1 5,5 0,1 1,8 Ida-Viru maakond 35,9 0,5 1,4 10,4 0,1 1,0 Jõgeva maakond 71,2 1,4 2,0 12,0 0,2 1,7 Järva maakond 87,6 1,3 1,5 8,8 0,1 1,1 Lääne maakond 32,2 1,3 4,0 13,1 0,2 1,5 Lääne-Viru maakond 117,6 2,0 1,7 22,0 0,3 1,4 Põlva maakond 56,9 0,8 1,4 9,5 0,2 2,1 Pärnu maakond 106,3 2,7 2,5 30,2 0,5 1,7 Rapla maakond 74,6 1,7 2,3 10,9 0,2 1,8 Saare maakond 56,0 0,8 1,4 19,2 0,3 1,6 Tartu maakond 108,8 2,2 2,0 19,7 0,3 1,5 Valga maakond 45,8 1,2 2,6 13,5 0,2 1,5 Viljandi maakond 93,7 1,4 1,5 16,1 0,3 1,9 Võru maakond 67,1 0,9 1,3 19,4 0,3 1,5 Eesti kokku 1049,2 21,2 2,0 240,7 3,8 1,6 Allikas: Maa-amet, haritava maa turuülevaade 2019 OÜ Kinnisvaraekspert 7,5 ha suurune loodusliku rohumaa osa hoonestamata maatulundusmaa kinnistust (reg osa nr 1315202) Pärnu mnt 82, 10151 Tallinn Kaalikapõllu, Suru küla, Kuusalu vald, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr. 2011-8670-01/AT  18 Mediaanhinnad2 Mediaanhinnad on viimastel aastatel pidevalt kasvanud. Kõrgeim haritava maa hektari mediaanhind 2019. aastal oli Põlva maakonnas küündides 3 977 €/ha, järgnes Jõgeva maakond 3 881 €/ha. Alla 3000 €/ha mediaanhinnad olid vaid Hiiu, Lääne, Saare ja Võru maakonnas. Madalaim mediaanhind oli Hiiu maakonnas (2 503 €/ha). Eestis tervikuna oli haritava maa mediaanhind 2019. aasta I kvartalis 3 Haritava maa 155 €/ha, II kvartalis 3 466 €/ha, III kvartalis 3 497 €/ha, IV kvartalis 3 588 €/ha ning mediaanhinnad 2020. aasta I kvartalis 3 500 €/ha, II ja III (seisuga 10.09.2020) kvartalis 3 600 €/ha. Seega võib väita, et hinnakasv on peatunud. Kui võrreldes 2019. aasta I kvartaliga on hinnad tänaseks kasvanud ca 14%, siis võrreldes 2019. aasta II kvartaliga on hinnakasv ca 4%. Sellele järgneva aja jooksul on mediaanhinnad olnud ca 3 500- 3 600 €/ha, mis viitavad sisuliselt samale hinnatasemele. Haritava maa mediaanhinnad, €/ha Allikas: Kinnisvaraekspert, Maa-ameti päringukeskkond Haritava maa ja loodusliku rohumaa hinnaerinevus on tingitud suuresti erinevustest Haritava maa ja mullaviljakuses ja maa sobilikkusest põllukultuuride kasvatamiseks. Looduslikud loodusliku rohumaa rohumaad on enamjaolt madalama viljakusega ja neid saab tavaliselt kasutada vaid hinnaerinevus rohumana. Samas pindalatoetuste süsteem on ajapikku hinnaerinevusi pigem vähendanud ja looduslik rohumaa on haritavast maast vaid umbes 30% odavam. 2 Maa-ameti hinnastatistika kajastab müügitehinguid, mille hulgast on välja jäetud vabaturu tingimustele mittevastavad tehingud. Lisaks on välja jäetud tehingud, mis asukohast tulenevalt omavad arendusperspektiivi ning ei vasta hinnatasemelt haritava maa kasutusele. OÜ Kinnisvaraekspert 7,5 ha suurune loodusliku rohumaa osa hoonestamata maatulundusmaa kinnistust (reg osa nr 1315202) Pärnu mnt 82, 10151 Tallinn Kaalikapõllu, Suru küla, Kuusalu vald, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr. 2011-8670-01/AT  19 Metsamaa puhul on peale üldise turusituatsiooni toormepuidu turul olulisteks väärtust mõjutavateks teguriteks: • tagavara ja juurdekasv; • liigiline koosseis; • lubatud raiete maht; • metsa väljaveovõimalused ning kaugus kokkuostupunktidest Metsamaa hinnad võivad sellest tulenevalt olla väga erinevad. Kui kvaliteetse Metsamaa hinnad raieküpse metsaga metsamaa hind võib olla haritavast maast oluliselt kallim, siis noorendike, raiesmike ja madala kvaliteediga puistute puhul võib hinnatase olla haritava maaga võrreldes oluliselt odavam. Keskmine hinnatase on haritava maa ja metsamaa puhul siiski suhteliselt samas suurusjärgus. Metsamaa (ilma kasvava metsata) hinnad jäävad enamjaolt oluliselt allapoole haritava maa väärtust ja on tavaliselt madalamad ka loodusliku rohumaa väärtusest, sest ka viimaste hind on oluliselt mõjutatud PRIA toetustest. Eesti keskmine metsata metsamaa (maatükk, millel on tehtud ulatuslik lageraie) oli 2019. aasta lõpu seisuga 1 200 €/ha suurusjärgus. Haritava maa hinnad on viimastel aastatel kiirelt kasvanud ning selle põhjuseks on Ajaline dünaamika suuresti EL-i pindalatoetuste süsteemi rakendamine. Haritava maa väärtust mõjutavad tegurid Maa-amet on analüüsinud haritava maa hinda mõjutavaid tegureid, mis hõlmasid Üldist viljakust, pindala, kaugust teedest ja kitsendusi põhjustavad vööndid. Põllumaa, mille pindala on kuni 10 ha, on keskmiselt 8% madalama mediaanhinnaga, kui seda on põllumaa, mille pindala jääb vahemikku 10- 20 ha. Pindala Võrreldes maatükke suurusega kuni 5 ha ja maatükke, mis on suuremad kui 20 ha, on hinnaerinevus ligi 13%. Kõige kõrgema keskmise boniteediga mullad on Kesk- ja Lõuna-Eesti maakondades, eelkõige Järva (49), Jõgeva (46), Lääne-Viru (46), Viljandi (42) ja Tartu (41) maakonnas. Nendes maakondades on suhteliselt kõrged ka mediaanhinnad. Enamus tehinguid on tehtud maadega, mille mulla boniteet on vahemikus 34- 50 ehk siis keskmise või keskmisest kõrgema viljakusega maadega. Boniteediga kuni 34 ehk keskmisest madalama viljakusega maad moodustasid aastatel 2015- 2019 kõikidest haritava maa vabaturu tehingutest ligi 16%. Keskmise Viljakus viljakusega maatükkidega on tehtud kõige rohkem tehinguid, koguni 70% tehingutest. Parema mullastikuga maad, mille keskmine boniteet oli üle 50 hindepunkti, moodustavad kõikidest tehingutest ligi 14%. Põllumaa, mille keskmine boniteet on alla 34, on keskmiselt ligi kolmandiku võrra väiksema mediaanhinnaga kui viljakamad põllumaad, mille hindepunkt on üle 50. Maa-ameti analüüs näitab, et haritava maa boniteedi kasv 1 hindepuntki võrra mõjutab hektari hinda keskmiselt 33,3 € võrra. OÜ Kinnisvaraekspert 7,5 ha suurune loodusliku rohumaa osa hoonestamata maatulundusmaa kinnistust (reg osa nr 1315202) Pärnu mnt 82, 10151 Tallinn Kaalikapõllu, Suru küla, Kuusalu vald, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr. 2011-8670-01/AT  20 Maa-amet on analüüsinud ka, kuidas mõjutab haritava maa väärtust maatüki kaugust teedest, mis üldistatuna võib kirjeldada maatüki ligipääsetavust. Vahemaad on mõõdetud maatüki keskpunktist lähima teeni sirgjoonena. Avalike teede puhul jäi valdav osa tehinguid kuni 500 meetri raadiusesse, kuid kui arvesse võtta kõik teed, siis jääb valdav osa maatükke teedele lähemale kui 50 meetrit ning väike osa Kaugus teedest analüüsiobjektidest oli lähimast teest kaugemal kui 50 meetrit. Kui avalike teede puhul oli maatükkide mediaankaugus teedest 6 meetrit, siis kõikide teede puhul on selleks ligi 3 meetrit. Seos on aga sama, mida kaugemal paikneb maatükk lähimast teest, seda madalam on maatüki väärtus. Maatükkide puhul, mis asuvad teest kuni 5 meetri kaugusel on keskmiselt 14% kõrgema ühikuhinnaga kui need maatükid, mis paiknevad lähimast teest kaugemal kui 50 meetrit. Kitsenduste analüüsi käigus täheldati, et kaitseala piiranguvöönditel, ranna või kalda piiranguvöönditel ja maaparandushoiualadel on teatud ulatuses negatiivne mõju maatüki ühikuhinnale. Näiteks ranna või kalda piiranguvööndisse jäävate maatükkide keskmine hind oli 27% madalam kui neil, mis ei kattunud konkreetse piiranguvööndiga. Antud hinnaerinevuse põhjustajaks ei pruugi olla aga piiranguvöönd vaid asjaolu, et tehinguobjektid paiknevad veekogude ääres, kus hooajaliste üleujutuste mõjul on mullastik liigniiske ja kehvema kvaliteediga. Teatud määral toetab seda ka täpsem mullastiku analüüs, kus selgus, et paljud Kitsendused tehinguobjektid sisaldasid madalsoomuldi ja muid kehvema kvaliteediga muldi. Peale kalda piiranguvööndi, oli samuti maaparandushoiualas paiknevate maatükkide keskmine hind väljaspool vööndit paiknevatest maatükkidest 9% madalam. Kaitsealaste piiranguvööndite puhul oli hinnaerisus väiksem, kui vööndisse jäävate maatükkide keskmine ühikuhind oli ainult 4% madalam kui neil maatükkidel, mis olid vööndist väljas. Tähelepanu tuleb pöörata asjaolule, et analüüs põhineb tervel Eestil ning eri kitsenduste mõju võib olla piirkonniti erinev – sellest järeldades tuleks kitsendusvööndite mõju analüüsile lähenedes eristada turupiirkondi ning analüüsida ka vööndite mõju osakaaluna maatükist. Maa-ameti varasemad analüüsid on näidanud, et mida suurem osa maatükist on PRIA põllumassiivide registris, seda kõrgemaks kujuneb maatüki mediaanhind. Samuti on varasemalt analüüsitud, kuidas mõjutab haritava maa väärtust kaugus Muud tegurid eri asustuspunktidest ning selgunud on, et enamus tehinguid on tehtud pigem alevite ja alevike läheduses, peamiselt 10 km raadiuses ning alevitele või alevikele lähemal paiknevad maatükid on müüdud kallimalt kui kaugemad maatükid. Haritava maa renditurg Haritava maa renditurg on viimastel aastatel kiirelt arenenud ja muutunud efektiivsemaks. Siiski puudub tänaseni avalik andmebaas rendiandmete kohta ning renditasemed võivad muus osas sarnaste näitajatega maade puhul erineda olulisel määral. 2018.-2019. aastal olid Maa-ameti andmetel riigimaade (haritava maa osakaal vähemalt 70%) mediaanrendid maakonniti vahemikus 61 (Hiiu) kuni 173 Üldist (Tartu) €/ha aastas. Võrreldes mediaanrente mediaanhindadega, on tootlused vahemikus 1,8% (Harju) kuni 6,1% (Saare). Kuna erainvestorid on üha aktiivsemalt põllumaid omandamas, siis võib eeldada, et rendid pigem tõusevad. Samas on rendid oluliselt mõjutatud EL-i pindalatoetuste tasemest: nende suurenedes võib oodata ka rentide jätkuvat kasvu, kuid oluline vähenemine võib rente pigem alandada. OÜ Kinnisvaraekspert 7,5 ha suurune loodusliku rohumaa osa hoonestamata maatulundusmaa kinnistust (reg osa nr 1315202) Pärnu mnt 82, 10151 Tallinn Kaalikapõllu, Suru küla, Kuusalu vald, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr. 2011-8670-01/AT  21 3.3. Kuusalu valla haritava maa turg Kuusalu vald asub Ida-Harjumaal ning paikneb Tallinn - Narva maantee ääres. Kuusalu vallal on merepiiri 123,5 km (sh ka 4 saart - Pedassaar, Mohni, Hara ja Haldi) ja maismaapiiri 129,4 km (naabervallad - Vihula, Üldist Kadrina, Tapa, Anija ja Jõelähtme ning Loksa linn). Valla pindala on peale ühinemist Loksa vallaga 708 km², mis moodustab 1,6% Eesti ning 16,3% Harjumaa pinnast. Kuusalu vallas elas 01.09.2018 seisuga 6545 inimest. Kuna loodusliku rohumaa tehinguid on väga vähe, sis on ülevaade esitatayd haritava maa tehingute kohta. Loodusliku rohumaa hinnad on haritava maa hindadest oluliselt madalamad, hinnaerinevust on käsitletud Eesti põllumajandusmaaturu kontekstis punktis 3.2. Haritava maa Kuusalu valla haritava maa hinnatasemed on läbi teinud kiire hinnakasvu, mis on omane kogu müügitehingud Eestile. Kui 2018. aastal küündis Kuusalu valla haritava maa mediaanhind 1 729 €/ha tasemele, siis 2019. aastal tõusis see tasemeni 3 150 €/ha. 2020. (seisuga 18.11) aastal on mediaanhind tõusnud 3 786 €/ha tasemele. Hinnatõus oli omane kogu Eestile. Alates 2019. aasta suvest on hinnad püsinud enam-vähem samal tasemel. Pindala(ha) Tehingu summa (eur) Pinnaühiku hind(eur /ha) Arv Keskmine Kokku Min Maks Min Maks Mediaan Keskm 2017 8 6,2 127 061 5 111 27 060 1 582 3 589 2 509 2 506 2018 7 6,4 97 450 3 700 31 000 521 6 229 1 729 2 452 2019 17 3,2 168 748 5 500 14 508 1 532 4 081 3 150 3 159 2020 10 3,6 125 786 5 500 37 000 2 448 5 222 3 786 3 690 Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas Haritava maa tehingute arv ja mediaanhinnad (€/ha) Kuusalu vallas 4 000 18 3 500 16 14 3 000 12 2 500 10 2 000 8 1 500 6 1 000 4 500 2 0 0 2017 2018 2019 2020 (seisuga 18.11) Arv, parem skaala Mediaan, vasak skaala OÜ Kinnisvaraekspert 7,5 ha suurune loodusliku rohumaa osa hoonestamata maatulundusmaa kinnistust (reg osa nr 1315202) Pärnu mnt 82, 10151 Tallinn Kaalikapõllu, Suru küla, Kuusalu vald, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr. 2011-8670-01/AT  22 Allikas: Kinnisvaraekspert, Maa-ameti päringukeskkond Harju ja Lääne-Viru maakona müügitehingud hoonestamata maatulunudmaaga 2018-2020 (seisuga 12.11) aastal3 Vald Küla Kuupäev Hind, € Maaüksuse Hind, Loodusliku pindala, ha €/ha rohumaa osakaal, % Lääne-Harju vald Tõmmiku küla 19.10.2018 22 000 10,95 2 009,13 91% Lääne-Harju vald Maeru küla 21.11.2018 9 759 3,66 2 666,39 97% Väike-Maarja vald Koonu küla 12.11.2018 26 000 10,91 2 383,13 90% Vinni vald Laekvere 14.11.2018 31 000 10,91 2 841,43 90% alevik Lääne-Harju vald Ohtu küla 16.08.2019 15 500 11,08 1 398,92 88% Saue vald Aila küla 30.07.2019 8 500 3,84 2 213,54 82% Väike-Maarja vald Lahu küla 27.09.2019 5 300 2,83 1 872,79 97% Rae vald Salu küla 18.02.2020 22 320 10,90 2 047,71 86% Lääne-Harju vald Lemmaru küla 07.02.2020 12 000 5,44 2 205,88 78% Haljala vald Annikvere 02.04.2020 15 000 8,48 1 768,87 84% küla Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas Kuusalu valla ja Lääne-Viru maakonna loodusliku rohumaa müügipakkumised Aadress Maaüksuse Hind, € Hind, €/ha Kommentaarid pindala, ha Altpõllu, Vinni vald 5,32 14 500 2 726 Valdavalt looduslik rohumaa Valdavalt looduslik rohumaa (53%), väheväärtuslik metsamaa üksikute Aseriaru, Viru-Nigula vald 11,56 26 000 2 249 kõrgemate puudega (40%) ja muu maa (7%) Allikas: kv.ee 3.4. Turustatavuse analüüs Vara lõppkasutaja Vara lõppkasutajaks on põllu- ja metsamajandusettevõtted. 3 Tehinguinfo pärineb Maa-ameti tehingute andmebaasist. Tehingute vähesuse tõttu on analüüsitud nii Harju kui Lääne-Viru maakonda. Valimisse on võetud tehingud, mille puhul loodusliku rohumaa osakaal on üle 70% ning maaüksuse pindala on vähemalt 2 ha. Valimist on välja jäetud tehingud, mille puhul on tegemist ehitusliku potentsiaaliga või hindajale teadaolevalt ei ole tegemist vabaturutehinguga. Välja on jäetud ka tehingud, mille tehinguhind on alla 1000 €/ha või üle 3000 €/ha, sest need ei ole loodusliku rohumaa vabaturu müügitehinguid iseloomustavad hinnad. Välja jäeti ka komplekstehingud, mille puhul sama müüja ja ostja vahel toimus samaaegselt tehing suurerma hulga maaüksustega. Esitatud tehingute tausta ei ole siiski detailsemalt kontrollitud ja tehingute hulgas võib olla selliseid, mida ei saa käsitleda vabaturutehingutena. Tehinguhinnad ei sisalda käibemaksu. Kohandamisel kasutatavad tehingud on esitatud paksus kirjas. OÜ Kinnisvaraekspert 7,5 ha suurune loodusliku rohumaa osa hoonestamata maatulundusmaa kinnistust (reg osa nr 1315202) Pärnu mnt 82, 10151 Tallinn Kaalikapõllu, Suru küla, Kuusalu vald, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr. 2011-8670-01/AT  23 Lõppkasutajaid iseloomustavad Vara lõppkasutajad on väiksema ja keskmise suurusega antud piirkonnas tunnused tegutsevad põllu- ja metsamajandusettevõtted. Kuna valdavalt on tegemist metsamaaga ja vähemal määral loodusliku rohumaaga, mida ilmselt oleks võimalik samuti metsastada, ning piirkonnas tervikuna on valdavaks metsamaa, siis see võiks huvi pakkuda vast isegi enam metsamajandusega tegelevatele ettevõtetele. Vastavus turusegmendi nõuetele Hinnatava vara näol on tegemist metsarikkas piirkonnas paikneva loodusliku rohumaaga. Kuna piirkonnas asutust peaaegu ei ole ning tegemist on valdavalt metsaga, siis atraktiivsus loodusliku rohumaana on pigem piiratud. Lõppkasutajate hulk, kes Vara lõppkasutajate hulk on põhiliselt piiratud põllu- ja soovivad ja saavad hinnatavat metsamajandusettevõtetega, kes selles piirkonnas tegutsevad. vara soetada Konkureeriv pakkumine Konkureeriv avalik pakkumine on piiratud, kinnisvaraportaalis kv on väga vähe sarnaseid pakkumisi (vt 2 eelnevalt esitatud pakkumist). Taolisi maid müüakse tavaliselt otsepakkumiste teel ja seetõttu on konkureerivat pakkumist keerukas hinnata. Müügiperiood (likviidsus) Vähelikviidne vara. Eeldatav müügiperiood üle 1 aasta. Alternatiivsed kasutused Alternatiivseks kasutuseks on metsastamine ja kasutus metsamaana. OÜ Kinnisvaraekspert 7,5 ha suurune loodusliku rohumaa osa hoonestamata maatulundusmaa kinnistust (reg osa nr 1315202) Pärnu mnt 82, 10151 Tallinn Kaalikapõllu, Suru küla, Kuusalu vald, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr. 2011-8670-01/AT  24 4. Turuväärtuse hindamine 4.1. Parim kasutus Vara parim kasutus – vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult teostatav ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. (EVS 875-1:2015, p. 7.1.2) Maa-ameti avaliku teenuse kohaselt on maaüksuse hinnatava osa sihtotstarbeks maatulundusmaa, mis koosneb loodusliku rohumaa kõlvikust. Hinnatava vara ümbruses on valdavalt metsamaa. Oleme analüüsinud lisaks kinnisasja hinnatava osa praegusele kasutusele ka võimalikku kasutust elu- või suvituskohana. Vaatamata sellele, et tegemist on ajaloolise nö talusüdamega ja kinnistu piirile viib heas seisukorras kruuskattega tee, leiame, et seesugune kasutus on ebatõenäoline. Probleemiks on asjaolu, et olemasolev alajaam on ca 1,5 km kaugusel. See ei välista loomulikult elamumaa kasutust, kuid turu kontekstis sellise maa eest ei olda valmis maksma enam, kui on väärtus maatulundusmaana, st võib väita, et selle järgi nõudlus potentsiaalse elamumaa kontekstis puudub. Arendusperspektiivi ei näe ette ka üldplaneering. Kuna olemasolev kasutus on õiguslikult lubatud ja füüsiliselt võimalik, samuti vajalikult põhjendatud ja finantsmajanduslikult teostatav ning selle tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse, siis olemasolevat kasutust loodusliku rohumaana võib pidada parimaks kasutuseks. 4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted Turuväärtuse hindamiseks kasutatakse võrdlusmeetodit, kuna võrdlusmeetod on soosituim turuväärtuse hindamisel ja turul on piisavalt palju tehinguid, mille kohta on usaldusväärne info. Seesuguseid maid ka renditakse, aga renditehingud on vähem levinud ja avalik info nende kohta puudub. Võrdlusmeetodi ehk turupõhise käsitluse korral võrreldakse hinnatavat vara sarnaste müüdud varade hindadega, kasutades selleks erinevaid võtteid. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Võrdlusmeetodil leitakse hinnatava objekti väärtus sarnaste objektidega toimunud tehingute analüüsimisel. Piisavalt aktiivse turu olemasolul võib seda meetodit pidada turuväärtuse hindamiseks sobivaimaks ja täpseimaks. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui kõik hindamisel aluseks olevad võrdlustehingud on tehtud vaba turu tingimustes. (EVS 875-1:2015, p. 9.4.2) Hindamisel kasutatakse võrdluskõlbulike kinnistutega tehtud tehinguid. Võrreldavate tehingute ja varade erisuste arvesse võtmiseks kasutatakse võrdluselementide kohandamist. OÜ Kinnisvaraekspert 7,5 ha suurune loodusliku rohumaa osa hoonestamata maatulundusmaa kinnistust (reg osa nr 1315202) Pärnu mnt 82, 10151 Tallinn Kaalikapõllu, Suru küla, Kuusalu vald, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr. 2011-8670-01/AT  25 4.3. Turuväärtuse hindamine võrdlusmeetodil Võrdlustehingute valik ja kohandamise põhimõtted Võrdlustehinguteks on võetud punktist 3.4. hinnatava varaga võimalikult sarnaste (eelkõige sarnane mikroasukoht, pindala ja kõlvik) varadega toimunud tehingud. Analüüsitud on 2018. – 2020. aastal toimunud loodusliku rohumaa müügitehinguid Harju ja Lääne-Viru maakonnas. Tehingu Tehingu- Pindala, Käibemaksu Asukoht Kuupäev -summa, summa, ha sisaldumine hinnas € €/ha Võrdlustehingute valik Aila küla 30.07.2019 8 500 2 213,54 3,84 Ei Lahu küla 27.09.2019 5 300 1 872,79 2,83 Ei Annikvere küla 02.04.2020 15 000 1 768,87 8,48 Ei Võrdlusühiku valik Võrdlusühikuks on valitud tehinguhind taandatuna kinnistu pindalale (€/ha) Tehingute toimumise ajast juuli 2019- aprill 2020 kuni hinnangu väärtuse kuupäevani Tehingute ei saa välja tuua olulist muutust turusituatsioonis, mida saaks pidada püsivaks ajaldamine suundumuseks. Seetõttu pole tehinguhindu ajaldatud. Võrdluselementideks on valitud tulenevalt hinnatava vara iseärasustest järgmised enim vara väärtust mõjutavad tegurid: • Makroasukoht o Kuna hinnad on üle Eesti pigem ühtlustumas, siis makroasukoha mõju on vähenemas. Makroasukoha puhul võib siiski mõju avaldada mh perspektiiv, mis on seotud sihtotstarbe muutmise võimalusega. Suuremate linnade lähipiirkondades makstakse maatulundusmaa eest tihti kõrgemaid hindu ka siis, kui lähitulevikus areundsperspektiiv puudub. • Mikroasukoht ja juurdepääs o Analüüsitakse paiknemist eelkõige suuremate teede suhtes ja juurdepääsu. Enamjaolt suuri erinevusi ei esine ja kohandused on Võrdluselementide sellest tulenevalt pigem väikesed. valik ja kohandamise • Maatüki suurus põhimõtted o Kui enamjaolt mõjutab kinnisvara hindu mastaabiefekt, siis haritava maa puhul see ei kehti. Kuna ostuhuvilisteks on valdavalt suurtootjad, siis tihtipeale eelistatakse suuri maatükke ja mastaabist tulenevat allahindlust ei esine või on mõju isegi vastupidine, st suuremate maatükkide puhul on ühikuhind kõrgem. Mõju suurus ei ületa tavaliselt 5-10% piiri. • Kõlvikuline koosseis o Kui haritava maa ja metsamaa keskmised hinnad on tavaliselt samas suurusjärgus, siis looduslik rohumaa ja muu maa on haritava maaga võrreldes tavaliselt odavamad. Alates 01.01.2019 hakkas Maa-amet uuendama kõlvikute koosseisu, kuid enne seda toimunud tehingutel on kõlvikuline koosseis tehingu kuupäeva seisuga. OÜ Kinnisvaraekspert 7,5 ha suurune loodusliku rohumaa osa hoonestamata maatulundusmaa kinnistust (reg osa nr 1315202) Pärnu mnt 82, 10151 Tallinn Kaalikapõllu, Suru küla, Kuusalu vald, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr. 2011-8670-01/AT  26 • Mullastik o Mullaviljakus sõltub mullastikust ja niiskusrežiimist. 2001. aasta maa maksustamisväärtused on leitud silmas pidades mullaviljakust, kuid erinevused maksustamisväärtuses ei kajastu üksüheselt turuväärtuses ja seda on olulisel määral mõjutanud just pindalapõhine toetuste süsteem. On siiski tavapärane, et kõrgema viljakusega maa eest makstakse kõrgemat hinda. Tuleb silmas pidada, et teatud muldade (näiteks madalsoomullad) puhul on kasutus oluliselt piiratum, mis Võrdluselementide omakorda väljendub ka hindades. valik ja • PRIA põllumassiivide register kohandamise o PRIA põllumassiivide registris registreerimine tagab pindalatoetuse põhimõtted saamise ja see mõjutab positiivselt maatüki väärtust. Kuna enamik maaüksustest on PRIA registris registreeritud, siis praktikas puudub tavaliselt vajadus kohanduste tegemiseks. • Kuju ja reljeef o Kuju ja reljeef on olulised väärtust mõjutavad tegurid, kuid mõjutavad väärtust eelkõige siiski vaid olukorras, kui tegemist on oluliste kõrvalekalletega. Tavaliselt on maatükid suhteliselt kompaktsed ja reljeefilt tasased ning vajadus kohanduste järgi puudub. Hinnatav vara Võrreldav vara 1 Võrreldav vara 2 Võrreldav vara 3 Harju maakond Harju maakond Lääne-Viru maakond Lääne-Viru maakond Kuusalu vald Saue vald Väike-Maarja vald Haljala vald Suru küla Aila küla Lahu küla Annikvere küla Kaalikapõllu Tehinguhind, € 8500 5300 15000 Tehinguhind, €/ha 2213,54 1872,79 1768,87 Tehingu aeg 30.07.2019 27.09.2019 02.04.2020 Kohandus 0% 0% 0% Ajaldatud 2213,54 1872,79 1768,87 tehinguhind, €/ha Hinnatav maaüksus Hinnatav maaüksus Hinnatav maaüksus Hinnatav maaüksus asub Väike-Maarja asub Haljala vallas asub Kuusalu vallas asub Saue vallas vallas Lahu külas. Annikvere külas. Makroasukoht Suru külas. Rakvere linn Aila külas. Tallinn ca Rakvere linn ca 52 Rakvere linn ca 25 ca 52 km, Tapa ca 34 28 km ja Keila ca 7 km ja Väike-Maarja km, Haljala ca 9 km kaugusel km kaugusel ca 25 km kaugusel kaugusel Kommentaar Parem Sarnane Sarnane Kohandus -20% 0% 0% OÜ Kinnisvaraekspert 7,5 ha suurune loodusliku rohumaa osa hoonestamata maatulundusmaa kinnistust (reg osa nr 1315202) Pärnu mnt 82, 10151 Tallinn Kaalikapõllu, Suru küla, Kuusalu vald, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr. 2011-8670-01/AT  27 Ümbruses haritav Ümbruses looduslik Ümbruses looduslik maa, looduslik rohumaa ja Ümbruses haritav maa, rohumaa ja rohumaa ja metsamaa. metsamaa. Juurdepääs metsamaa. metsamaa. Juurdepääs puudub, Mikroasukoht ja puudub, avalik Juurdepääs puudub, Juurdepääs puudub, kaugus avalikult juurdepääs kruuskattega tee ca 30 avalik tee ca 2,2 km, kruuskattega eratee asfaltkattega teelt ca m kruuskattega eratee ca 50 meetri 200 m ja ca 300 m kaugusel, avalik tee kruuskattega erateelt ca 1,5 km kaugusel ca 100 m Kommentaar Halvem Halvem Halvem Kohandus 10% 10% 5% Maatüki suurus, ha 7,5 3,84 2,83 8,48 Kommentaar Sarnane suurusjärk Sarnane suurusjärk Sarnane suurusjärk Kohandus 0% 0% 0% Looduslik rohumaa Looduslik rohumaa Looduslik rohumaa Looduslik rohumaa Kõlvikuline koosseis 82%, metsamaa 8%, 97%, metsamaa 2%, 84%, metsamaa 6%, 100% ja muu maa 10% muu maa 2% muu maa 10% Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane Kohandus 0% 0% 0% Mullastik, Valdavalt KIg, AG;AG1 Valdavalt M’’ja M’’’ niiskusrežiim ja Valdavalt Ag mullad Valdavalt M’ muld ja Go mullad viljakus Kommentaar Sarnane Halvem Halvem Kohandus 0% 10% 10% Ei ole registreeritud Ei ole registreeritud Ei ole registreeritud Ei ole registreeritud PRIA põllumassiiv PRIA põllumassiivide PRIA põllumassiivide PRIA põllumassiivide PRIA põllumassiivide registris registris registris registris Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane Kohandus 0% 0% 0% Pisut väljavenitatud, Väljavenitatud, Pisut väljavenitatud, kraavitatud ja seeläbi Ebakorrapärase kujuga, kraavidega ca 40 m Kinnistu kuju ja kuid siiski suures osas ca 30 m liigendatud, tasane laiusteks ribadeks reljeef kompaktne, tasane laiusteks ribadeks reljeef jaotatud, tasane reljeef jaotatud, tasane reljeef reljeef Kommentaar Sarnane Parem Sarnane Kohandus 0% -10% 0% Summaarne kohandus -10% 10% 15% Summaarne -221,35 187,28 265,33 kohandus, €/ha Kohandatud 1992,19 2060,07 2034,20 tehinguhind, €/ha Kohanduste absoluutväärtuste 30% 30% 15% summa Kaalud 0,3 0,3 0,4 OÜ Kinnisvaraekspert 7,5 ha suurune loodusliku rohumaa osa hoonestamata maatulundusmaa kinnistust (reg osa nr 1315202) Pärnu mnt 82, 10151 Tallinn Kaalikapõllu, Suru küla, Kuusalu vald, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr. 2011-8670-01/AT  28 Kaalutud keskmine 2029,36 tehinguhind, €/ha Turuväärtus, € 15 220 Ümardatud 15 000 turuväärtus, € Kaalude andmisel on vähem kohandatud tehingutele antud suurem kaal ja rohkem kohandatud tehingutele väiksem kaal. Hinnatava vara turuväärtus, mida ühtlasi saab käsitleda hüvitusväärtusena, on väärtuse kuupäeva seisuga 15 000 €. Leitud väärtus ei sisalda käibemaksu. 4.4. Kaasneva kahju ja saamata jääva tulu hindamine Kaasneva kahju ja saamata jääva tulu hindamine on vajalik, kui kinnisasja (turu)väärtuse vähenemine ei iseloomusta kogu varalist kahju, mida kahju kandev isik saab. (EVS 875-12:2016, p. 7.1.1) Saamata jääva tuluna käsitletakse eelkõige tegutseva ettevõtte tegevuse peatamise kaudu tekkivat kahju, aga ka ilma majandustegevust silmas pidamata saamata jäävat tulu, mis tuleneb kinnisasja tulupotentsiaalist seonduvalt kasvava metsa, maaomanikule kuuluvate maavaradega jms. (EVS 875- 12:2016, p. 7.4.1) Püsiv kahju on alati seotud juhtumitega, kui tegemist on äralõikega ja mingi osa kinnisasjast jääb omanikule alles, sest püsiv kahju eeldab, et omandiõigus kinnisasja mingile osale säilib. (EVS 875-12:2016, p. 7.3.1) Ühekordne kahju võib esineda nii kinnisasja kui terviku kui ka äralõigete võõrandamise puhul, peale selle võib ühekordne kahju esineda ka kolmandate isikute suhtes (üürnike kolimine jms). (EVS 875-12:2016, p. 7.2.1) Kaasnevaid kahjusid ja saamata jäävat tulu hindaja arvates ei esine, kuna võõrandatakse kinnisasi tervikuna (see hindamine käsitleb küll vaid osa kinnisasjast) ja hüvitusväärtusena käsitletakse kinniasja kui terviku väärtust. Hindaja arvates katab hüvitusväärtus kogu maaomanikule tekitatav varalise kahju. Sellest tulenevalt kaasnevat kahju ja saamata jäävat tulu ei hinnata. OÜ Kinnisvaraekspert 7,5 ha suurune loodusliku rohumaa osa hoonestamata maatulundusmaa kinnistust (reg osa nr 1315202) Pärnu mnt 82, 10151 Tallinn Kaalikapõllu, Suru küla, Kuusalu vald, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr. 2011-8670-01/AT  29 Lisa 1. Fotod OÜ Kinnisvaraekspert 7,5 ha suurune loodusliku rohumaa osa hoonestamata maatulundusmaa kinnistust (reg osa nr 1315202) Pärnu mnt 82, 10151 Tallinn Kaalikapõllu, Suru küla, Kuusalu vald, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr. 2011-8670-01/AT  30 Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte OÜ Kinnisvaraekspert 7,5 ha suurune loodusliku rohumaa osa hoonestamata maatulundusmaa kinnistust (reg osa nr 1315202) Pärnu mnt 82, 10151 Tallinn Kaalikapõllu, Suru küla, Kuusalu vald, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr. 2011-8670-01/AT  31 Lisa 3. Kitsenduste kaart OÜ Kinnisvaraekspert 7,5 ha suurune loodusliku rohumaa osa hoonestamata maatulundusmaa kinnistust (reg osa nr 1315202) Pärnu mnt 82, 10151 Tallinn Kaalikapõllu, Suru küla, Kuusalu vald, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr. 2011-8670-01/AT  32 Lisa 4. Mullastiku kaardi legend OÜ Kinnisvaraekspert 7,5 ha suurune loodusliku rohumaa osa hoonestamata maatulundusmaa kinnistust (reg osa nr 1315202) Pärnu mnt 82, 10151 Tallinn Kaalikapõllu, Suru küla, Kuusalu vald, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr. 2011-8670-01/AT  33 OÜ Kinnisvaraekspert 7,5 ha suurune loodusliku rohumaa osa hoonestamata maatulundusmaa kinnistust (reg osa nr 1315202) Pärnu mnt 82, 10151 Tallinn Kaalikapõllu, Suru küla, Kuusalu vald, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr. 2011-8670-01/AT  34 Lisa 5. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti kinnisvara hindamise standardite seeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud. Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale kliendiga kokkulepitud isikute, va. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes ning hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega. Koostaja: / Allkirjastatud digitaalselt / Aivar Tomson, MRICS Kinnisvaraekspert OÜ hindamisosakonna juhataja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Kutseline hindaja, vara hindaja (kutsetunnistus nr. 151718) Litsentseeritud maa hindaja (maa hindamise tegevuslitsents 111 MA-mh) OÜ Kinnisvaraekspert 7,5 ha suurune loodusliku rohumaa osa hoonestamata maatulundusmaa kinnistust (reg osa nr 1315202) Pärnu mnt 82, 10151 Tallinn Kaalikapõllu, Suru küla, Kuusalu vald, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr. 2011-8670-01/AT  35 Estonia Tallinn Pärnu mnt 82 Tallinn, 10151 +372 626 4266 Pärnu Kuninga 36 Pärnu, 80010 +372 442 0700 Latvia Riga Gertrúdes iela 66 Riga, LV-1009 +371 2985 0021 Lithuania Vilnius A. Jakšto g. 9 +372 510 3367 +370 5210 0252 OÜ Kinnisvaraekspert 7,5 ha suurune loodusliku rohumaa osa hoonestamata maatulundusmaa kinnistust (reg osa nr 1315202) Pärnu mnt 82, 10151 Tallinn Kaalikapõllu, Suru küla, Kuusalu vald, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr. 2011-8670-01/AT