Kinnisasja osaline avalikes huvides riigile omandamine

KORRALDUS 6. oktoober 2022 nr 1-17/22/2149 Kinnisasja osaline avalikes huvides riigile omandamine (Pilapõllu ja Loonepõllu) 1. ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK Riigihalduse ministri 14.02.2018 käskkirjaga nr 1.1-4/43 kehtestati Rapla maakonnaplaneering „Rail Baltic raudtee trassi koridori asukoha määramine“. Raudteetaristu ja teenindusrajatiste asukoht ja raudtee maavajadus on täpsustatud raudtee põhiprojektiga. Raudteetaristu arendamist koordineerib Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium (MKM), kes sõlmis 06.09.2016 Keskkonnaministeeriumi ja Maa-ametiga koostöökokkuleppe, mille kohaselt viib Rail Baltica projektis maade omandamise menetlusi läbi Maa-amet. Rapla maakonnas Kohila vallas Loone külas paiknevad kinnistu registriosa nr 8985950 koosseisu kuuluvad Loonepõllu katastriüksus katastritunnusega 31701:001:1585 ja Pilapõllu katastriüksus katastritunnusega 31701:001:1587 jäid raudtee põhiprojekti kohaselt osaliselt Rail Baltic raudtee ja teenindusrajatiste alale. Kinnistu omanikuna on kinnistusraamatusse 31.08.2017 sisse kantud Osaühing Kehra Agro (registrikood 10661441). Kinnistusraamatu registriosa nr 8985950 IV jakku kandena nr 1 on 31.08.2017 sisse kantud ning 17.06.2022 muudetud hüpoteek summas 1 500 000,00 eurot Swedbank AS (registrikood 10060701) kasuks. Kaaskoormatud koos teiste kinnistutega. Kandena nr 2 on 12.04.2021 sisse kantud ning 17.06.2022 muudetud hüpoteek summas 900 000,00 eurot Swedbank AS (registrikood 10060701) kasuks. Kaaskoormatud koos teiste kinnistutega Maa-amet teavitas kinnisasja omanikku 21.03.2022 kirjaga nr 7-21/22/4819 kinnisasja avalikes huvides omandamise menetlusest ning esitas sama kirjaga Maa-ameti kinnisvara hindamise osakonna poolt 10.03.2022 koostatud hindamisaruande alusel pakkumuse kinnistu registriosa nr 8985950 ca 1,24 ha suuruse osa omandamiseks riigile hinnaga 7062 eurot, mis sisaldas nii tasu kui ka täiendavaid hüvitisi pakkumuse tegemise hetkel. Kinnisasja omanik ei nõustunud esitatud pakkumusega ning esitas vastuväited, milles leidis, et kasutatud hindamismetoodikaga ei ole jõutud õiglase hüvitiseni. Tulenevalt kinnisasja omaniku vastuväidetest esitas Maa-amet 03.08.2022 kirjaga nr 7-21/22/4819-4 Kaanon kinnisvarabüroo OÜ poolt 14.07.2022 koostatud eksperthinnangu nr 2207-108/KK alusel täiendava pakkumuse kinnistu registriosa nr 8985950 ca 1,24 ha suuruse osa omandamiseks riigile summas 7598 eurot, mis sisaldab tasu kinnisasja eest 6190 eurot, motivatsioonitasu 1262 eurot ja asjaajamisega kaasnevat hüvitist 146 eurot. Kinnisasja tasu koosnes Pilapõllu katastriüksusest tehtava ca 0,36 ha suuruse äralõike turuväärtusest 1790 eurot ning Loonepõllu katastriüksusest tehtava ca 0,88 ha suuruse äralõike väärtusest 3910 eurot ja kaasnevast kahjust summas 490 eurot, mis on tingitud juurdepääsuta jääva haritava maa osa väärtuse langusest. Kinnisasja omanik nõustus esitatud pakkumusega. Maa-amet korraldas Loonepõllu ja Pilapõllu katastriüksuste jagamise ning jagamise tulemusena moodustatud riigile omandatavad Tallinna-Rapla raudtee 1062 katastriüksus (katastritunnus 31701:001:1913, pindala 8757 m2, sihtotstarve maatulundusmaa 100%) ja Tallinna-Rapla raudtee 1060 katastriüksus (katastritunnus 31701:001:1915, pindala 3570 m2, sihtotstarve maatulundusmaa 100%) registreeriti 09.09.2022 ja 12.09.2022 maakatastris. Tulenevalt katastriüksuse jagamisel täpsustunud omandatava osa pindalast korrigeeris eksperthinnangu koostaja omandatava äralõike hüvitusväärtust. Kinnistu registriosa nr 8985950 ca 1,23 ha suuruse äralõike hüvitusväärtus on 6160 eurot, mis koosneb kinnisasja tasust Tallinna- Rapla raudtee 1062 katastriüksuse eest 4380 eurot ja kinnisasja tasust Tallinna-Rapla raudtee 1060 katastriüksuse eest 1780 eurot. Hüpoteegipidaja Swedbank AS andis 27.09.2022 kirjaliku nõusoleku kinnistu registriosa nr 8985950 jagamiseks selliselt, et riigile omandatavatest Tallinna-Rapla raudtee 1062 ja Tallinna-Rapla raudtee 1060 katastriüksustest moodustatavale kinnistule hüpoteeke üle ei kanta. Kinnistu registriosa nr 8985950 osalise omandamise kokkuleppe saavutamise eest makstav täpsustunud motivatsioonitasu on 1294 eurot, mis on Statistikaameti poolt avaldatud eelneva aasta 0,8-kordne keskmine brutokuupalk käesoleval hetkel. Menetluses osalemisega kaasneva asjaajamise eest makstav täpsustatud täiendav hüvitis on 149 eurot, mis vastab Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva aasta keskmisele brutotunnipalgale 16 tunni eest. Keskmine brutokuupalk on 1617 eurot ning keskmine brutotunnipalk 9,34 eurot, mis on arvutatud Statistikaameti poolt avaldatud tehingule eelneva aasta (juuli 2021 - juuni 2022) keskmiste brutokuupalkade ja brutotunnipalkade aritmeetilise keskmisena. Kinnistu registriosa nr 8985950 osa omandamiseks vajalikud rahalised vahendid summas 7603 (seitse tuhat kuussada kolm) eurot ning ostu-müügitehinguga kaasnevad kulud tasub MKM Rail Baltic raudteetrassi rajamiseks ettenähtud eraldiste arvelt. Müügilepingus kajastatakse katastriüksuste väärtused järgmiselt: Tallinna-Rapla raudtee 1062 katastriüksuse väärtus 5823 eurot ja Tallinna-Rapla raudtee 1060 katastriüksuse väärtus 1780 eurot. 2. ÕIGUSLIKUD PÕHJENDUSED Kinnisasja omandamise menetlus viiakse läbi kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (edaspidi KAHOS) alusel. KAHOS § 3 lõike 3 kohaselt otsustab menetluse läbiviija kinnisasja omandamise kokkuleppemenetluse teel, kui kinnisasja väärtus on väiksem kui 50-kordne Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva aasta keskmine brutokuupalk. KAHOS § 6 lõike 3 kohaselt võib Maa-amet olla menetluse läbiviija riigi huvi korral. KAHOS § 4 lõike 1 punkti 7 alusel on kinnisasja lubatud omandada riigitee, kohaliku tee, avaliku raudtee taristu ja teenindusrajatise ning avaliku väljaku ehitamiseks. KAHOS § 27 lõike 6 kohaselt määrab kinnisasja omandamise otsustaja kinnisasja omandamise lepingu sõlmimiseks tähtaja. Tähtaeg võib olla kuni kaks kuud kinnisasja omandamise otsuse kättesaamisest arvates. Põhjendatud juhul võib kinnisasja omandamise otsustaja nimetatud tähtaega pikendada. Riigivaraseaduse (edaspidi RVS) § 7 lõike 1 kohaselt loetakse riigi omandatav vara selle riigivara valitseja valitsemisele kuuluvaks, kellele see vara seaduse või tehingu alusel tuleb üle anda või kes on õigustatud või kohustatud selle vastu võtma. 3. OTSUS Tulenevalt eeltoodust ja lähtudes KAHOS § 3 lõikest 3, § 4 lõike 1 punktist 7, § 6 lõikest 3, § 27 lõigetest 1 ja 6 ning RVS § 7 lõikest 1: 3.1. Omandada riigile Rail Baltic raudtee ja teenindusrajatiste alale jäävad Osaühing Kehra Agro (registrikood 10661441) omandis olevad Rapla maakonnas Kohila vallas Loone külas paiknevad, kinnistu registriosa nr 8985950 koosseisu kuuluvad alljärgnevad katastriüksused hinnaga 7603 eurot, mis koosneb kinnisasjade tasust 6160 eurot, motivatsioonitasust 1294 eurot ja asjaajamisega seotud hüvitisest 149 eurot: 3.1.1. Tallinna-Rapla raudtee 1062 katastritunnusega 31701:001:1913, pindalaga 8757 m2, sihtotstarbega maatulundusmaa 100%; 3.1.2. Tallinna-Rapla raudtee 1060 katastritunnusega 31701:001:1915, pindalaga 3570 m2, sihtotstarbega maatulundusmaa 100%. 2  3.2. Maakorralduse osakonnal sõlmida punktis 3.1.1. ja 3.1.2. nimetatud katastriüksuste riigile omandamise leping kahe kuu jooksul käesoleva otsuse teatavaks tegemisest kinnistu omanikule. 3.3. Maakorralduse osakonnal korraldada vara arvele võtmine riigi kinnisvararegistris Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi valitsemisele. 4. VAIDLUSTAMISVIIDE Korraldust on võimalik vaidlustada 30 päeva jooksul haldusakti teatavaks tegemisest, esitades kaebuse Tallinna Halduskohtusse halduskohtumenetluse seadustikus sätestatud korras või vaide Maa-ametile haldusmenetluse seaduses sätestatud korras. (allkirjastatud digitaalselt) Artu Ellmann peadirektori asetäitja peadirektori ülesannetes Saata: Maa-ameti maakorralduse osakond, Osaühing Kehra Agro, Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium 3