Käskkiri

ASUTUSESISESEKS KASUTAMISEKS Märge tehtud: 14.09.2022 Kehtib kuni: 14.09.2097 Alus: AvTS § 35 lg 1 p 17 Teabevaldaja: Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium KÄSKKIRI 05.10.2022 nr 205 Ülemiste tee 5 kinnisasja osa avalikes huvides riigile omandamine 1. ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK Riigihalduse ministri 13.02.2018 käskkirjaga nr 1.1-4/41 kehtestati Harju maakonnaplaneering „Rail Baltic raudtee trassi koridori asukoha määramine“. Planeeringuga määrati Rail Baltic Ülemiste reisiterminali põhimõtteline asukoht Tallinnas Lasnamäe linnaosas Ülemiste piirkonnas. Tallinna Linnavalitsuse 12.02.2014 korraldusega nr 199-k algatati Ülemiste ühisterminali detailplaneeringu koostamine. Detailplaneeringu koostamise eesmärk on maaüksuste jagamise ja sihtotstarvete muutmise teel moodustada vajalikud äri- ja transpordimaa sihtotstarbega krundid ning määrata ehitusõigus Ülemiste ühisterminali ja seonduva taristu ehitamiseks. Planeeringus antakse heakorrastuse, haljastuse, juurdepääsuteede, parkimise ja tehnovõrkudega varustamise põhimõtteline lahendus. Enne detailplaneeringu vastuvõtmist korraldati 2019. a arhitektuurne ideekonkurss linnaruumilise lahenduse ja planeeritava ala ruumilise lahenduse leidmiseks, mille võitsid 2019. a ühisosalejad Zaha Hadid Architects ja osaühing Esplan, tööga „Light Stream“. Võidutöö on olnud aluseks detailplaneeringu põhilahenduse koostamiseks. Detailplaneering võeti vastu Tallinna Linnavalitsuse 13.04.2022 korraldusega nr 355. Harju maakonnas Tallinnas Lasnamäe linnaosas asuva kinnistu registriosa nr 7219201 koosseisu kuulunud Ülemiste tee 5 katastriüksus (katastritunnus 78403:315:2100, pindala 9728 m2, sihtotstarve ärimaa 100%) jäi koostatava Ülemiste ühisterminali detailplaneeringu järgselt osaliselt terminalihoonet teenindava väljaku ja jalgrattatee krundi alale. Kinnisasja omanikuna on 24.10.2003 sisse kantud AS Pro Kapital Eesti (registrikood 10672309). Kinnistu registriosa nr 7219201 III jakku kandena nr 1 on sisse kantud isiklik kasutusõigus Tallinna Linnatranspordi Aktsiaseltsi (registrikood 10312960) kasuks trammitee ja sellega seonduvate rajatiste kasutamiseks. Kandena nr 2 on sisse kantud isiklik kasutusõigus tehnovõrgu või rajatise seadmiseks Telia Eesti AS-i (registrikood 10234957) kasuks. Maa-amet teavitas AS-i Pro Kapital Eesti 28.06.2021 kirjaga nr 7-21/21/11246 Ülemiste tee 5 kinnisasja osa avalikes huvides omandamise menetlusest. Omandatavaks osaks 28.06.2021 kirja järgi on Ülemiste tee 5 kinnisasja 2849 m2 suurune äralõige, mis koosneb Ülemiste ühisterminali detailplaneeringu kohaselt kavandatavat terminalihoonet teenindava väljaku ja jalgrattatee krundi (pos 5) koosseisu jäävast ajutisest krundist pos 5a suurusega 2843 m2 ja sellest krundist kirdenurka jäävast 6 m2 suurusest alast, millest ei ole otstarbekas moodustada iseseisvat kinnisasja. Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 10 lõike 1 alusel, kui omandatakse vaid kinnisasja osa ja kinnisasi seetõttu tükeldatakse või kaotab väärtust selliselt, et selle ühte või mitut osa ei saa enam otstarbekalt kasutada, on kinnisasja omanikul õigus nõuda kogu kinnisasja või selle osa omandamist.  2 Maa-amet esitas 11.01.2022 kirjaga nr 7-21/21/11246-9 Kinnisvaraekspert OÜ 27.12.2021 koostatud eksperthinnangu nr 2111-9166-01/I alusel pakkumuse Ülemiste tee 5 kinnisasja 2849 m2 suuruse osa omandamiseks riigile KAHOS § 11 lõike 2 järgse tasuga 179 450 eurot. Tasule lisandus kokkuleppe saavutamise korral motivatsioonitasu 35 814 eurot, mis on 20% riigile avalikes huvides omandatava 2843 m2 suuruse osa tasust, ning täiendav hüvitis asjaajamise eest 142 eurot pakkumuse tegemise hetkel. Eksperthinnangu kohaselt ei ole äralõige iseseisvalt kasutatav, kaasnevat kahju ja saamata jäävat tulu ei tuvastatud ning seega on hüvitusväärtuseks kinnisasja kui terviku turuväärtuse vähenemine äralõike teostamise tulemusena. Hindamise metoodilise aluse valikul tugines hindaja asjaolule, et Ülemiste tee 5 kinnisasi asub Tallinna Linnavolikogu 10.12.1998 otsusega nr 174 kehtestatud Peterburi tee, Tartu mnt ja Ülemiste tee vahelise ala detailplaneeringu alal, millega on antud nimetatud kinnisasjale ehitusõigus kuni 11-korruselise ärihoone rajamiseks ehitusaluse pinnaga kuni 40% kinnistu pinnast ja hoone suletud brutopinnaga 18 500 m2 rajamiseks. Viidatud kuni 11-korruseline hoone asus detailplaneeringu järgi äralõike alal. Hindaja arvestas ka sellega, et kinnisasja omanik taotles pärast 2019. a Ülemiste ühisterminali võidutöö väljaselgitamist 23.10.2020 Tallinna Linnaplaneerimise Ametilt projekteerimistingimusi detailplaneeringu lahenduse muutmiseks. Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 06.09.2021 väljastatud projekteerimistingimustega nr 2111801/07204 nihutati 1998. a detailplaneeringuga määratud Ülemiste tee 5 kinnisasja hoonestusala Ülemiste ühisterminali väljaku maavajadusega kattuvas osas kinnisasja omanikule allesjäävale kinnisasja läänepoolsele osale. Projekteerimistingimused võtsid arvesse kavandatavat äralõiget. AS Pro Kapital Eesti teatas 10.02.2022 kirjas, et ta ei nõustu esitatud pakkumusega. Peamiste vastuväidetena tõi kinnisasja omanik välja, et hindaja seisukoht, et äralõike tegemisel ei kaota kinnisasi 1998. a detailplaneeringu kohast ehitusõigust, on ekslik ning äralõiget oleks pidanud hindama iseseisvalt kasutatavana. Kinnisasja omanik oli seisukohal, et kinnisasja arvestuslik ehitusõigus on vastavalt 1998. a kehtestatud detailplaneeringule 42 801 SBP m2 (arvutatud kinnisasjal lubatud suurima korruste arvu (11) ning ehitusaluse pinna (kuni 40% ehk 3891 m 2) korrutisena) ning Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 06.09.2021 väljastatud projekteerimistingimustega nr 2111801/07204, millega on täpsustatud Ülemiste tee 5 kinnisasja hoonestamise tingimusi, ei saanud suurendada ega vähendada kehtiva detailplaneeringuga lubatud ehitusmahtu. Samuti tõi kinnisasja omanik välja, et kaotab äralõike tõttu osaliselt võimaluse lahendada ka pärast projekteerimistingimuste saamist Ülemiste tee 5 kinnisasjal parkimine maapealsena ning omanikule tekib lisakulu, mis tuleks hüvitada KAHOS § 13 lõike 2 punkti 2 alusel maapealse parkimise ehitusvõimaluse kaotamise tõttu. Maa-amet vastas esitatud vastuväidetele 17.03.2022 kirjaga nr 7-21/21/11246-15 ning korraldas 23.03.2022 veebikohtumise kinnisasja omanikuga ja hindajaga, et arutada Ülemiste tee 5 kinnisasja osa hindamisaruandega seonduvaid küsimusi. Maa-amet selgitas, et kinnisasja omaniku arusaam 42 801 SBP m2 suurusest ehitusõigusest on ekslik. Ka 1998. a kehtestatud detailplaneeringu kohaselt oli Ülemiste tee 5 krundile kavandatava ärihoone maapealne suletud brutopind kuni 18 500 m², kavandatav hoone oli suuremas osas 4-korruseline ja vaid 1/3 hoonealusest pinnast oli näidatud 11-korruselisena. Hindaja arvestas hindamisel, et äralõikel ehitusõigus puudub, kuna Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 06.09.2021 väljastatud projekteerimistingimuste nr 2111801/07204 kohaselt ei jää hoonestatav ala enam äralõike koosseisu. Parkimise osas märkis Maa-amet, et hindaja 10.03.2022 selgitusel iseloomustab leitud hindamistulemus kinnisasja väärtuse vähenemist, mis on tingitud maapealsest parkimisala likvideerimisest.AS Pro Kapital Eesti jäi läbirääkimistel seisukohale, et kinnisasja osa omandamisega kaasneb kahju maapealse parkimisala ehitusvõimaluse kaotamise eest ning maa- aluse korruse ehitamise vajadus allesjääval kinnisasja osal tekkis üksnes seetõttu, et Ülemiste tee 5 kinnisasja pindala väheneb seoses kinnisasja osade avalikes huvides omandamisega ning maapealseks parkimiseks ei ole allesjääval kinnisasja osal enam ruumi. Kui maa-alust korrust ei rajataks, jääks büroohoone parkimiskohtade arv alla normi ja oleks väiksem, kui tegelik turuootus ning kehtiva detailplaneeringuga nõutud parkimiskohtade arv. Samuti tõendas ettevõtja otsese varalise kahju tekkimist, esitades ehitusmaksumuse hinnangud maapealse parkla ja hoonesisese parkimiskorruse ehitamise kohta. Maa-amet kaasas kaasneva kahju analüüsimisse ka pakkumuse aluseks olnud eksperthinnangu koostajad Kinnisvaraekspert OÜ hindajad Inga Vatteri ja Aivar Tomsoni. Hindajad analüüsisid esitatud vastuväiteid ja tõendeid ning asusid seisukohale, et maapealse parkimisala  3 ehitusvõimaluse kadumisega tekib kinnisasja omanikule kaasnev kahju kui ta peab parkimiskohad rajama planeeritava hoone maa-alusele parkimiskorrusele. Parkimiskohtade kavandamine üksnes plaanitava hoone sisse on põhjendatud, võttes arvesse piirkonna büroohoonete parkimisvajadust tervikuna ning asjaolu, et kinnisasjast tehtava äralõike tõttu ei ole enam võimalik parkimist korraldada maapealsena, sest kinnisasja üldpind väheneb ning ruumi täiendavaks maapealseks parklaks ei ole äralõike tõttu. Sellest tulenevalt täiendasid 7. taseme hindajad eksperthinnangut ning tuvastasid täiendavalt omandamisega kaasneva kahju maapealse parkimisala ehitusõiguse kadumise eest. Maa-amet esitas 26.08.2022 kirjaga nr 7-21/21/11246-39 Kinnisvaraekspert OÜ 25.08.2022 korrigeeritud eksperthinnangu alusel pakkumuse Ülemiste tee 5 kinnisasja osa omandamiseks riigile KAHOS § 11 lõike 6 alusel ümardatud kinnisasja tasuga 2 248 340 eurot, mis koosneb äralõike turuväärtusest 179 450 eurot ja otseset kaasnevast kahjust 2 068 886 eurot, mis tekib maapealse parkla ehitusvõimaluse kadumisega. Kinnisasja tasule lisandub omandamise kokkuleppe saavutamise korral motivatsioonitasu 80 850 eurot, mis vastab Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva aasta 50-kordsele keskmisele brutokuupalgale pakkumuse tegemise hetkel, ning menetlusega kaasneva asjaajamise eest hüvitis 149 eurot. Kinnisasja omanik nõustus esitatud pakkumusega 06.09.2022. Menetluse käigus korraldas Maa-amet Ülemiste tee 5 katastriüksuse jagamise vastavalt Ülemiste ühisterminali detailplaneeringu lahendusele. Riigile omandatav osa koosneb jagamisel moodustatud Ülemiste tee T5 (katastritunnus 78401:101:6952, pindala 2831 m²) ja Ülemiste tee T7 (katastritunnus 78401:101:6954, pindala 7 m2) katastriüksustest, pindalaga kokku 2838 m2. Kinnisvaraekspert OÜ 05.08.2022 kinnitusel ei mõjuta mõõdistamisel täpsustunud andmed pinnaandmete erinevuse väiksuse tõttu äralõike hüvitusväärtust. Ülemiste tee 5 kinnisasja 2838 m2 suuruse osa omandamisel riigile jääb Tallinna Linnatranspordi Aktsiaselts kasuks seatud isiklik kasutusõigus kehtima nii kinnisasja omanikule allesjäävas kinnistusregistriosas kui ka Ülemiste tee T5 ja Ülemiste tee T7 katastriüksustele avatavas kinnistusregistriosas. Telia Eesti AS kasuks seatud isiklik kasutusõiguse ala jääb üksnes kinnisasja omanikule allesjäävale osale, mistõttu nimetatud isikliku kasutusõiguse kannet vastavalt Telia Eesti AS 17.08.2022 nõusolekule Ülemiste tee T5 ja Ülemiste tee T7 katastriüksustele avatavasse kinnistusregistriossa üle ei kanta. Ülemiste tee 5 kinnisasja osalise omandamise kokkuleppe saavutamise eest makstav täpsustunud motivatsioonitasu on 80 850 eurot, mis vastab 50-kordsele Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva aasta keskmisele brutokuupalgale. Kinnisasja omanikule makstav hüvitis menetluses osalemisega kaasneva asjaajamise eest on 149 eurot ning vastab Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva aasta keskmisele brutotunnipalgale 16 tunni eest. Keskmine brutokuupalk on 1617 eurot ja brutotunnipalk on 9,34 eurot, mis on arvutatud Statistikaameti poolt avaldatud tehingule eelneva aasta (juuli 2021 – juuni 2022) keskmiste brutokuupalkade ja brutotunnipalkade aritmeetilise keskmisena. Ülemiste tee 5 kinnisasja 2838 m2 suuruse osa omandamiseks vajalikud rahalised vahendid summas 2 329 339 (kaks miljonit kolmsada kakskümmend üheksa tuhat kolmsada kolmkümmend üheksa) eurot ning müügilepingu sõlmimisega seotud kulud tasub MKM Rail Balticu maade ostmiseks ettenähtud eraldiste arvelt. 2. OTSUS Tulenevalt eeltoodust ja lähtudes KAHOS § 3 lõike 1 punktist 1, § 4 lõike 1 punktist 7, § 10 lõikest 1, § 27 lõikest 1 ning riigivaraseaduse § 7 lõikest 1: 2.1 Omandada riigile AS Pro Kapital Eesti (registrikood 10672309) omandis olevad, Harju maakonnas Tallinnas Lasnamäe linnaosas asuva Ülemiste tee 5 kinnistu (registriosa nr 7219201) koosseisu kuuluvad Ülemiste tee T5 katastriüksus tunnusega 78401:101:6952, sihtotstarbega transpordimaa 100%, pindalaga 2831 m2 ja Ülemiste tee T7 katastriüksus tunnusega 78401:101:6954, sihtotstarbega transpordimaa 100%, pindalaga 7 m2, kokku hinnaga 2 329 339 eurot, mis koosneb kinnisasja tasust 2 248 340 eurot, motivatsioonitasust 80 850 eurot ja asjaajamise hüvitisest 149 eurot.  4 2.2 Maa-ametil sõlmida omandamise leping kahe kuu jooksul käesoleva otsuse teatavaks tegemisest kinnisasja omanikule. 2.3 Maa-ametil korraldada kannete tegemine riigi kinnisvararegistris riigivara võõrandamise ning Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi valitsemisele vara arvele võtmise kohta. 3. VAIDLUSTAMISVIIDE Käskkirja peale võib esitada kaebuse Tallinna Halduskohtule halduskohtumenetluse seadustiku §- s 46 sätestatud tähtaja jooksul. (allkirjastatud digitaalselt). (allkirjastatud digitaalselt) Riina Sikkut majandus- ja taristuminister