kiri

Kristen Michal Riigikogu majanduskomisjon [email protected] Meie 21.10.2022 nr 2-14/2022/6494-1 Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse muutmine lähtuvalt õiguskantsleri 10.06.2022 ettepanekust Austatud Kristen Michal Õiguskantsler tegi 10.06.2022 Riigikogule ettepaneku, milles leidis, et kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 17 on Eesti Vabariigi põhiseadusega vastuolus osas, milles see ei sisalda õiguslikku alust ega menetluskorda võrdleva hindamisaruande tellimisega seotud kulutuste hüvitamiseks. Õiguskantsleri ettekande põhituum oli selles, et kuna tema hinnangul on võrdleva hindamisaruande tellimine isikule riigiga vaidlemiseks kohustuslik KAHOS § 26 lg 7 järgi, siis tuleks osa kulusid inimesele katta. Õiguskantsleri hinnangul on üheks lahenduseks see, kui KAHOS § 17 asjaajamiskulude hulka arvata sõnaselgelt ka eksperdihinnangu tellimise kulu. Riigikogu nõustus 19.10.2022 õiguskantsleri ettepanekuga ja Riigikogu majanduskomisjon sai ülesandeks asjakohase KAHOS muutmise eelnõu algatamiseks. Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium (edaspidi MKM), kes rakendab koostöös Maa- ameti ja Transpordiametiga KAHOSt muu hulgas nii raudteede- kui teede rajamisel väga sageli, selgitab esmalt, et kinnisasjade avalikes huvides omandamise menetlus on haldusmenetlus koos kõigi haldusmenetluslike garantiidega, sh haldusorgani selgitamis-, uurimis- ja ärakuulamiskohustusega. Haldusorganid võtavad arvesse isiku vabas vormis esitatud ettepanekuid ja kriitikat kinnisasja omandamise menetluse käigus haldusorgani tehtud pakkumise osas ja seadusega ettenähtud piirides arvestavad nendega. Võrdleva hindamisaruande tellimine riigiga vaidlemiseks ei ole isiku kohustus, vaid abistab isikut siis, kui ta soovib, et riik maksaks talle konkreetse summa kinnisasja eest. Seejuures ei taga ka võrdleva hindamisaruande tellimine isikule soovitud hinda, sest ka sel juhul tuleb isikule maksta üksnes summa, mis on KAHOS järgi võimalik. Arvestades Riigikogu 19.10.2022 otsust toetada õiguskantslerit ja võimaldada isikule täiendav soodustus ka võrdleva hindamisaruande tellimiseks, esitab MKM omapoolse nägemuse, kuidas oleks võimalik Riigikogu soovi täita ja isikule säärane soodustus võimaldada. MKM hinnangul oleks võimaluseks KAHOS § 17 muutmine ning sätestamine, et ei hüvitata üksnes asjaajamiskulusid, vaid piirmäära ulatuses ka võrdleva hindamisaruande (KAHOS § 26 Suur-Ameerika 1 / 10122 Tallinn / 625 6342 / [email protected] / www.mkm.ee Registrikood 70003158 lg 7) tellimise kulu. Ka õiguskantsler nägi oma 10.10.2022 kirjas põhiseaduskomisjonile ette, et üks võimalus tema probleemi lahendada oleks asjaajamikulude regulatsiooni kaudu. Pakume välja, et KAHOS § 17 võiks muuta ja sõnastada järgmiselt (muudatused rõhutatult): § 17 Täiendav hüvitis asjaajamise- ja võrdleva hindamisaruande tellimisega kaasnevate kulude eest (1) Kinnisasja omanikule makstakse menetluses osalemisega kaasnevate asjaajamise ja võrdleva hindamisaruande tellimisega kulude eest ühekordset täiendavat hüvitist, mis vastab Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva aasta keskmisele brutotunnipalgale 16 tunni eest. (2) Asjaajamisele või võrdleva hindamisaruande tellimisele tehtud dokumentaalselt tõendatud põhjendatud kulud, mis ületavad käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud määra, hüvitatakse kinnisasja omanikule kuludokumentide alusel, kuid mitte rohkem kui 0,5- kordse Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva kalendriaasta keskmise brutokuupalga määras. Kinnisasja omanikul kaasneb kinnisasja omandamise menetluse raames paratamatult asjajaamist ja vajadust olla nt oma töökohustustest eemal või kasutada transporditeenust ametnikega ja hindajatega kohtumiseks. Kuigi isiku aktiivne osalus on vajalik ka paljudes teistes haldusmenetlustes, on seadusandja otsustanud 2018. a KAHOSt kehtestades isikule hüvitada sellised kulud, nähes ette igakordse hüvitise 16 tunni eelmise aasta keskmise brutotunnipalga ulatuses. Erandjuhtudel (KAHOS § 17 lg 2) on isikule ette nähtud kuni 48h eest hüvitist. Erinevalt kinnisasja omandamise menetluses osalemise ajast ja kulust (nt esitatud aeg pakkumisega tutvumisele, haldusorganiga kohtumisele), ei ole KAHOS § 26 lg 7 järgse võrdleva hindamisaruande tellimine isikule vältimatu. Isikule, kelle omand KAHOS alusel võõrandatakse, tundub sageli ükskõik mis suurusega hüvitis subjektiivselt väike, mistõttu esitavad isikud tihti argumente, et hüvitis võiks suurem olla. Kui inimesel on sisukaid ettepanekuid, miks nt haldusorgani või 7. taseme hindaja pakutu on vale, võib ta seda teha ka vabas vormis haldusorganile ja KAHOSega lubatud juhtudel haldusorgan korrigeerib ise hinda. Kui isik soovib teha konkreetset uut hinnapakkumist ise, võib teda aidata kinnisvara hindaja hindamisaruanne, kuid hindaja kaasamine pole vältimatu. Oluline on aga veel kord rõhutada, et ka hindamisaruande alusel ei saa isikule maksta rohkem kui KAHOS, kus on saavutatud era- ja avalike huvide tasakaal, võimaldab. Arvestades Riigikogu 19.10.2022 otsust nõustuda õiguskantsleriga ja võimaldada isikule lisasoodustus, et ta saaks asjaajamiskulude raames hüvitise ka võrdleva hindamisaruande tellimisega kaasneva kulu eest, võib muuta KAHOS § 17 lg 2 nii, et kui isik näitab dokumentaalselt tõendatud põhjendatud kulud asjaajamisele või võrdlevale hindamisaruandele, siis kuuluvad need kokku kuni 0,5-kordse eelmise aasta keskmise brutokuupalga osas hüvitamisele. Kehtiva KAHOS regulatsiooni järel on isikul õigus saada hüvitist igal juhul 16h ja põhjendatud juhul maksimaalselt 48h eelmise aasta keskmise brutotunnipalga ulatuses (ca 143 eurot ja 431 eurot). Kui näha isikule ette asjaajamiskuludega koos ka soodustus hindamisaruande tellimise eest, siis sellise soodustuse kehtestamisel tuleks arvestada, et hindamisaruande tellimine ei ole inimesele vältimatu, sest ta saab vaielda haldusorganiga ka vabas vormis argumentidega. Hüvitise kehtestamisel tuleb arvestada ühtlasi seda, et hinnatavad kinnisasjad ning sellest tulenevalt nende hindamise kulu, on väga erinevad. Hindamiskulude hüvitamisega sekkub riik omakorda hindamisturgu: riigi kehtestatav hüvitis paratamatult mõjutab inimestele hindamisteenuse eest 2 (3) tehtavaid pakkumisi ning motiveerib hindajaid ka väga lihtsate kinnisasjade hindamiste korral tegema pakkumisi, mis on hüvitise maksimummääras. Vähetähtis ei ole seegi, et võrdleva hindamisaruande tellimine pikendab omandamise menetlusi ega taga seda, et vaidlus ei jõua kohtusse, mistõttu tekivad riigile ja kohalikule omavalitsusele, aga ka isikule kulud omandamismenetluste pikenemisest. Oluline on ka mainida, et KAHOS hüvitiste süsteem on kujundatud nii, et isik ei saa üksnes põhiseadusega nõutud miinimumi ehk asja turuväärtust, vaid oluliselt rohkem, sh otsese varalise kahju ja saamata jääva tulu, lisaks veel 20% motivatsioonitasu ja 10% hüvitist eluruumi kaotuse korral. Teisisõnu põhiseaduspärane hüvitis on inimesele tagatud. Täiendava hüvitise lisamisega tõusevad kulud nii riigile kui kohalikele omavalitsustele. Eelnevatel argumentidel pakub MKM välja, et asjaajamiskulude ja hindamisaruande tellimise täiendav soodustus võiks inimesele olla kokku maksimaalselt täiendav 0.5 kordne eelmise kalendriaasta keskmine brutokuupalk ehk oktoober 2022. a seisuga kokku 774 eurot. Arvestades, et keskmine brutokuupalk on 2022. a tõusnud, siis aastal 2023. a oleks hüvitis suurem. Hindamisaruande tellimise kulud inimesele varieeruvad ning riik sekkub vaieldamatult hüvitise kehtestamisega hindamisturgu. Rahandusministeeriumi kogutud andmete järgi jääb hindamisteenus vahemikku alates 600 eurost. Arvestades, et isik saab haldusorganiga vaielda ka hindamisaruandeta ning talle hüvitatakse KAHOS menetluses nagunii põhiseadusega nõutust suurem summa, siis tagab eelnev hüvitis inimesele igal juhul adekvaatse hüvitise asjaajamise kulude ja võrdleva hindamisaruande eest. Oluline on rõhutada veel kord, et kinnisasja omandamise menetlus on tavapärane haldusmenetlus koos haldusmenetluslike garantiidega ning inimesel ei ole tarvis selles menetluses ühelgi juhul kasutada õigusnõustajate abi, mistõttu igasugune õigusabikulude hüvitamine peaks KAHOS § 17 regulatsioonist välja jääma. Nagu ütles 19.10.2022 istungil õigesti õiguskantsler: „Ja ütlen veel, et mõned meile pöördujatest, kes põhiseaduslikkuse järelevalve menetluse alustamist taotlesid, nägid selles paragrahvis puudust ka selles, et ei hüvitata õigusabikulusid, ehk nende pilgu kohaselt oleks tulnud hüvitada sellele, kes jääb oma maast, metsast, majast ilma, nii selle kinnisasja õiglane hind kui asjaajamiskulud, õigusabikulud ja kinnisvara hindamise kulud. Meie asusime seisukohale, et õigusabikulusid hüvitama ei pea, sest haldusorganid, olgu need siis riik mõne ministeeriumi isikus või linn või vald, peavad oma inimestega suutma suhelda nii, et inimene saab aru, ilma et ta peaks palgalise nõuandja võtma.“. MKM koostöös Maa-ameti ja Transpordiametiga on tänaseks KAHOS alusel läbi viinud sadu kinnisasjade omandamise menetlusi ja võib kinnitada, et haldusorganid järgivad neis haldusmenetluse põhimõtteid äärmiselt täpselt ning hiljem on need kontrollitavad halduskohtumenetluses, mistõttu on haldusorganite ja halduskohtute kaudu inimesele tagatud igakülgne õiguskaitse. Lugupidamisega (allkirjastatud digitaalselt) Riina Sikkut majandus- ja taristuminister Ave Henberg 625 6360 [email protected] 3 (3)