Avalikes huvides omandatavate kinnisasjade väärtuse määramise metoodikast

Keskkonnaministeerium Teie 27.04.2020 nr 1-17/20/1880 [email protected] Meie 14.05.2020 nr 12-1/20/1433 Avalikes huvides omandatavate kinnisasjade väärtuse määramise metoodikast Austatud härra Münt Keskkonnaministeerium pöördus oma 27.04.2020 kirjaga nr 1-17/20/1880 Kaitseministeeriumi poole soovides teada, millist metoodikat kasutatakse avalikes huvides omandatavate kinnisasjade väärtuse hindamiseks ning kas ja mil määral kasutab Kaitseministeerium avalikes huvides kinnisasja omandamisel kinnisasja väärtuse leidmisel looduskaitseseaduse § 20 alusel Vabariigi Valitsuse 08.07.2004 määrusega nr 242 „Kaitstavat loodusobjekti sisaldava kinnisasja riigi poolt omandamise ja ettepanekute menetlemise kord ning kriteeriumid, mille alusel loetakse ala kaitsekord kinnisasja sihtotstarbelist kasutamist oluliselt piiravaks, ning kinnisasja väärtuse määramise kord ja alused“ kehtestatud metoodikat. Samuti soovib Keskkonnaministeerium teada, milliseid probleeme on kinnisasjade väärtuse hindamisel tekkinud ja kas Kaitseministeerium näeb vajadust avalikes huvides kinnisasjade hindamiseks eraldi metoodika väljatöötamist. Kaitseministeerium omandab avalikes huvides kinnisasju riigikaitseliseks tegevuseks ning valdavalt on tegemist harjutusväljadel või laiendatud ohualas paiknevate kinnisasjadega. Oma iseloomult on tegemist erinevate kasutus- ja sihtotstarbeliste kinnisasjadega ning vastavalt objektile on valitud hindamismetoodika. Metsaga kaetud metsamaa väärtuse leidmisel kasutatakse Kaitseministeeriumi valitsemisalas alates 2005. aastast 02.05.2005 kaitseministri käskkirjaga nr 139 kinnitatud metoodikat „Maaüksuste ja nendel paiknevate metsade hariliku väärtuse hindamismetoodika Kaitseministeeriumi valitsemisala“ (lisatud). Metoodika kasutab osaliselt looduskaitseseaduse § 20 alusel kehtestatud metoodikat, kuid on siiski mitmes olulises valdkonnas erinev. Kaitseministeerium toetab metsaga kaetud kinnistute hindamisel riigiülese metoodika koostamist, kui see on sarnane Kaitseministeeriumi kasutatava metoodikaga, mis on ennast praktikas hästi õigustanud. Muude objektide puhul on kinnisasja väärtuse leidmisel vastav teenus sisse ostetud ning väärtuse leidmise metoodika valiku on vastavalt vara iseloomule teinud kutsetunnistusega hindaja lähtuvalt vara hindamise standarditest EVS-875. Sakala 1 / 15094 Tallinn / 717 0022 / [email protected] / www.kaitseministeerium.ee Registrikood 70004502 Olulise probleemkohana on praktikas ülesse kerkinud väljaspool aktiivse turu piirkondi paiknevate elamute eest õiglase hüvituse määramine. Tihti ei võimalda vara hindamise standardites EVS-875 toodud metoodikad õiglaselt omanikule hüvitada avalikes huvides kinnisasja omandamisel tehtavat kahju. Seetõttu näeb Kaitseministeerium vajadust välja töötada kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse alusel omandatava kinnisasja väärtuse leidmisel eraldi metoodika või lisahüvituse määramise alus. Käesoleva kirja lisana on esitatud maaüksuste ja nendel paiknevate metsade hariliku väärtuse hindamise metoodika Kaitseministeeriumi valitsemisalas. Lugupidamisega (allkirjastatud digitaalselt) Meelis Oidsalu Kaitseplaneerimise asekantsler Lisa: Maaüksuste ja nendel paiknevate metsade hariliku väärtuse hindamise metoodika Kaitseministeeriumi valitsemisalas Teadmiseks: Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium, Siseministeerium Sten-Patrick Kreek 7170028 [email protected] 2 (2)  KINNITATUD Kaitseministri 02.05.2005 käskkirjaga nr 139 „Maaüksuste ja nendel paiknevate metsade hariliku väärtuse hindamismetoodika Kaitseministeeriumi valitsemisalas“ muudetud: 01.04.2008 käskkirjaga nr 154 09.06.2015 käskkirjaga nr 223 01.07.2019 käskkirjaga nr 191 Maaüksuste ja nendel paiknevate metsade hariliku väärtuse hindamismetoodika Kaitseministeeriumi valitsemisalas 1. Maatüki väärtuse määramise alused Maatüki väärtus, välja arvatud metsaga maatüki väärtus, määratakse tehingute võrdlemise meetodil, leides hinnatava objekti väärtuse hinnatava objektiga sarnaste objektidega sooritatud tehingute hindade põhjal. Tehinguhindadena käsitatakse ainult neid ostu-müügitehingute hindu, mis peegeldavad hindamise hetkele vastavat turusituatsiooni antud piirkonnas (vallas). 2. Metsaga maatüki väärtuse määramise alused (1) Metsaga maatüki väärtus määratakse maatüki ja sellel kasvava metsa väärtuste summana. (2) Maatüki väärtuseks loetakse metsakõlviku eraldiste kaupa metsa kasvukohatüübile vastavalt Vabariigi Valitsuse 8. juuli 2004.a määruse nr 242 „Kaitstavat loodusobjekti sisaldava kinnisasja riigi poolt omandamise ja ettepanekute menetlemise kord ning kriteeriumid, mille alusel loetakse ala kaitsekord kinnisasja sihtotstarbelist kasutamist oluliselt piiravaks, ning kinnisasja väärtuse määramise kord ja alused“ lisale 7 määratavate hindade ja ülejäänud kõlvikute maa maksustamishinna summa. (3) Kasvava metsa väärtuse määramisel kasutatakse lähteinformatsioonina: 1) sortimentidele vastava ühikuhinna määramisel Riigimetsa Majandamise Keskuse poolt kinnisasja asukoha regioonis hindamisele eelnenud kalendriaasta jooksul teostatud vastava metsamaterjali (sortimentide) müügi tehingute keskmist hinda või juhul, kui nimetatud keskmine hind on madalam metsamaterjali õiglasest väärtusest, viimase poole aasta kolme kõrgeimate metsamaterjali müügi tehingute hindadega kuu keskmist hinda. Keskmine hind (eurot/m³) leitakse jagades regiooni kõigi antud perioodil teostatud samaliigiliste sortimentide müügitehingute väärtuste summa nende tehingute käigus müüdud sortimentide summaarse mahuga; 2) likviidse metsamaterjali koguse määramisel metsa inventeerimise andmeid metsaeraldiste lõikes puistuelemenditi: pindala, boniteediklass, h100, OHOR, enamuspuuliik, takseerimisaasta, kokkuveokaugus, rinne, puuliik, vanus, kõrgus, diameeter ning üks kahest – tagavara või puude arv hektaril; 3) metsa ülestöötamise kulude määramiseks metsa inventeerimisel, paikvaatlusega või kaardimaterjali alusel määratud lähima võimaliku esmase vahelaoplatsi asukoha andmeid; 4) metsade küpsusvanuseid enamuspuuliikide kaupa. küpsusvanused tulenevad metsaseadusest; 5) intressimäära; 6) maamaksu eurot/a. (4) Kui metsa või metsaosa kohta, mille väärtust määratakse, puuduvad inventeerimise andmed, teostatakse enne metsaga maatüki väärtuse määramist metsa inventeerimine ülepinnalise takseerimisega. (5) Kui arvestusliku sortimenteerimise tulemusena leitud likviidsete sortimentide maht on 0, lähtutakse metsamaa väärtuse määramisel üksnes maatüki väärtusest. (6) Metsa väärtuse leidmiseks kasutatakse lisas 1 toodud arvutamise skeemi. Lisas 1 toodud arvutamise punktid kasutavad teisi lisasid.  Muudetud kaitseministri 01.07.2019 käskkirjaga nr 191 Maaüksuste ja nendel paiknevate metsade hariliku väärtuse hindamismetoodika Lisa 1 Metsa väärtuse arvutamise algoritmid 1. Kasvatatakse metsa andmed käesolevasse aastasse. Selleks kasutatakse lisas 2 toodud algoritmi, mis kasvatab metsa andmeid ühe aasta kaupa ning mida tuleb kasutada seni, kuni saavutatud on käesolev aasta. 2. Kontrollitakse, kas mets on küps. Selleks võrreldakse enamuspuuliigi vanust küpsusnormatiivides toodud vanusega. Kui mets on küps, teostatakse lageraie. Selleks antakse muutujale Rok väärtuseks 1 (Rok = 1) ning suundutakse punkti 5 juurde. Vastasel korral suundutakse punkti 3 juurde. 3. Kontrollitakse, kas mets vajab harvendusraiet. Selleks kasutatakse lisas 3 toodud algoritme. Kui mets ei vaja harvendusraiet, siis suundutakse punkti 4 juurde. Vastasel korral on lisas 3 arvutatud abisuurus Rok, mida kasutatakse raiemahtude hindamisel ning suundutakse punkti 5 juurde. 4. Kasvatatakse metsade andmeid 1 aasta võrra. Selleks kasutatakse lisas 2 toodud algoritmi. Peale kasvatamist suundutakse uuesti punkti 2 juurde. 5. Leitakse raiest saadavad sortimendid vastavalt lisale 4 „Arvestuslik sortimenteerimine“, kasutades lisas 5 toodud R. Ozolinši tüvemoodustaja mudelit. Leitakse raietulud korrutades sortimentide kogused sortimentide ühikuhindadega. Suundutakse järgmise punkti juurde. 6. Arvutatakse raiekulud. Selleks kasutatakse Vabariigi Valitsuse 8. juuli 2004.a määruse nr 242 „Kaitstavat loodusobjekti sisaldava kinnisasja riigi poolt omandamise ja ettepanekute menetlemise kord ning kriteeriumid, mille alusel loetakse ala kaitsekord kinnisasja sihtotstarbelist kasutamist oluliselt piiravaks, ning kinnisasja väärtuse määramise kord ja alused“ lisa 6. Suundutakse järgmise punkti juurde. 7. Leitakse metsa tulud lahutades raietuludest raiekulud. Saadud summa korrutatakse muutujaga Rok. Suundutakse järgmise punkti juurde. 8. Leitakse tuludele nüüdisväärtus. Selleks korrutatakse raiest saadavad tulud läbi diskonteerimisteguriga. Diskonteerimistegur leitakse järgmise valemiga: kus DK – diskonteerimistegur; INTR – intressimäär, %; AEG – aeg käesolevast aastast kuni teoreetilise raieaastani, aastates. Intress vastab pankade poolt pakutava kinnisvaralaenu miinimumtasemele, milleks on 6 kuu EURIBOR + panga marginaal 2%. Suurema intressimäära kasutamine mõjutab nooremate metsade väärtust vähenemise suunas. Raieküpsuse saavutanud metsade väärtust intressimäära suurus ei mõjuta. 9. Kui oli tegemist harvendusraiega, siis jätkatakse arvutusi, suundudes punkti 2 juurde. Vastasel korral suundutakse punkti 10 juurde. 10. Metsa väärtuse leidmiseks liidetakse kõikidest raietest saadud tulude nüüdisväärtused (mis on arvutatud käesoleva lisa punktide alusel). Saadud tulemusest lahutatakse maha maamaksu nüüdisväärtus kuni lageraieni. Selleks leitakse diskonteerimistegurite summa ning see korrutatakse maamaksuga. Diskonteerimistegurite summa leidmise valem: Punkti 10 täitmisega lõpeb eraldisel kasvava metsa väärtuse arvutamine.  Muudetud kaitseministri 01.07.2019 käskkirjaga nr 191 Maaüksuste ja nendel paiknevate metsade hariliku väärtuse hindamismetoodika Lisa 5 Vabariigi Valitsuse 8. juuli 2004. a määruse nr 242 „Kaitstavat loodusobjekti sisaldava kinnisasja riigi poolt omandamise ja ettepanekute menetlemise kord ning kriteeriumid, mille alusel loetakse ala kaitsekord kinnisasja sihtotstarbelist kasutamist oluliselt piiravaks, ning kinnisasja väärtuse määramise kord ja alused” lisa 5 (Vabariigi Valitsuse 9. oktoobri 2008. a määruse nr 150 sõnastuses) [RT I, 03.09.2013, 2 – jõust. 06.09.2013] R. OZOLINŠI TÜVEMOODUSTAJA MUDEL JA SELLE KASUTAMINE 1. Arvutamiseks on vaja lähtetunnuseid: puuliik, sortimendi algus (kaugus juurekaelast) – alg (m), sortimendi lõpp (kaugus juurekaelast) – lop (m), puu kõrgus – h (m), puu diameeter – d (cm). 2. Mudelis kasutatakse tabelis 5.1 toodud parameetreid. Tabelis 5.1 on toodud 9 erinevat puuliiki, kuid on ka teisi puuliike. Puuduva puuliigi puhul kasutatakse tabelit 5.2, kust selgub, millise puuliigi valemit kasutada. Tabel 5.1. R. Ozolinši tüvemoodustaja valemi parameetrid pl a0 a1 a2 a3 a4 a5 a6 h0 d0 p q MA 118,981 –277,578 1140,525 –3037,487 4419,682 –3361,78 997,657 26 30 0,007 –0,007 KU 113,939 –203,061 827,209 –2161,251 2732,076 –1699,667 390,755 33 36 0,0087 –0,0097 KS 120,567 –312,074 1388,288 –3725,819 5197,005 –3788,858 1120,891 20 28 0,021 0 LM 120,224 –310,985 1450,125 –4238,703 6644,011 –5408,312 1743,64 14 12 0,0264 –0,0017 HB 110,428 –143,288 530,481 –1643,304 2606,605 –2212,94 752,018 18 20 0,0074 0,0002 LV 118,56 –263,482 988,135 –2376,874 3045,214 –2137,684 626,131 16 16 0,0168 –0,0103 TA 120,958 –354,769 2022,206 –6736,346 11231,25 –9254,632 2971,333 14 20 0,0263 0,0005 SA 117,999 –282,941 1411,064 –4542,395 7964,66 –7175,007 2506,62 21 20 –0,002 0 PN 110,428 –143,287 530,477 –1643,287 2606,569 –2212,906 752,006 16 12 0,0061 0 Tabel 5.2. Puuliikide asendatavus Puuliik R. Ozolinši valemis Samade parameetritega puuliigid MA MA, SD, LH, TO KU KU, NU, TS KS KS LM LM HB HB, PP, TL LV LV, RE, PA, PI, TM, KD TA TA, VA, JA, KP SA SA PN PN 3. Arvutamise käik 3.1. Kui puu on väike – diameeter alla 8 cm või kõrgus alla 5 m – siis arvutatakse vaid terve puu maht mpu ja likviidsete sortimentide kogus on 0. Puu maht arvutatakse järgmise valemiga: mpu = 0,000019+0,00001142×(D+2)^2,61614×H^0,76489  2 3.2. Sortimendi mahu arvutamiseks on alljärgnevalt toodud 33 valemit, mis järjestikku kasutades annavad sortimendi mahu – m (m3). Kuna eespool olevate valemitega arvutatakse muutujad, mida kasutatakse järgmistes valemites, on valemite kasutamise järjekord oluline: abi1 = 1,3/h abi2 = (((((a6×abi1+a5)×abi1+a4)×abi1+a3)×abi1+a2)×abi1+a1)×abi1+a0 abi3 = p×(h – h0)+q×(d–d0) abi4 = 1– 0,01×abi3 c1 = abi4×a0 c2 = abi4×a1/h c3 = (abi4×a2+abi3×a0)/(h^2) c4 = (abi4×a3+abi3×a1)/(h^3) c5 = (abi4×a4+abi3×a2)/(h^4) c6 = (abi4×a5+abi3×a3)/(h^5) c7 = (abi4×a6+abi3×a4)/(h^6) c8 = abi3×a5/(h^7) c9 = abi3×a6/(h^8) d1 = c1×c1 d2 = c1×c2 d3 = (c2×c2+2×c1×c3)/3 d4 = (c1×c4+c2×c3)/2 d5 = (c3×c3+2×c2×c4+2×c1×c5)/5 d6 = (c1×c6+c2×c5+c3×c4)/3 d7 = (c4×c4+2×c3×c5+2×c2×c6+2×c1×c7)/7 d8 = (c1×c8+c2×c7+c3×c6+c4×c5)/4 d9 = (c5×c5+2×c4×c6+2×c3×c7+2×c2×c8+2×c1×c9)/9 d10 = (c2×c9+c3×c8+c4×c7+c5×c6)/5 d11 = (c6×c6+2×c5×c7+2×c4×c8+2×c3×c9)/11 d12 = (c4×c9+c5×c8+c6×c7)/6 d13 = (c7×c7+2×c6×c8+2×c5×c9)/13 d14 = (c6×c9+c7×c8)/7 d15 = (c8×c8+2×c7×c9)/15 d16 = c8×c9/8 d17 = (c9×c9)/17 abi5 = ((((((((((((((((d17×alg+d16)×alg+d15)×alg+d14)×alg+d13)×alg++d12)×alg+d11)×alg+d10)× alg+d9)×alg+d8)×alg+d7)×alg+d6)×alg+d5)×alg+d4)×alg+d3)×alg+d2)×alg+d1)×alg abi6 = ((((((((((((((((d17×lop+d16)×lop+d15)×lop+d14)×lop+d13)×lop+d12)×lop+d11)×lop+d10)× lop+d9)×lop+d8)×lop+d7)×lop+d6)×lop+d5)×lop+d4)×lop+d3)×lop+d2)×lop+d1)×lop v = (abi6 – abi5)×d×d×π/(((1+(abi1×abi1– 0,01)×abi3)×abi2)^2)/40000, kus v – sortimendi maht, m3 abi1, abi2, abi3, abi4, abi5, abi6, c1, c2, c3, c4, c5, c6, c7, c8, c9, d1, d2, d3, d4, d5, d6, d7, d8, d9, d10, d11, d12, d13, d14, d15, d16, d17 – abimuutujad a0, a1, a2, a3, a4, a5, a6, p, q, h0, d0 – tabelis 5.1 olevad valemi parameetrid H – puu kõrgus, m D – puu diameeter, cm Alg – sortimendi algus (kaugus juurekaelast), m Lop – sortimendi lõpp (kaugus juurekaelast), m π – 3,14159...  Muudetud kaitseministri 01.07.2019 käskkirjaga nr 191 Maaüksuste ja nendel paiknevate metsade hariliku väärtuse hindamismetoodika Lisa 6 Vabariigi Valitsuse 8. juuli 2004. a määrus nr 242 „Kaitstavat loodusobjekti sisaldava kinnisasja riigi poolt omandamise ja ettepanekute menetlemise kord ning kriteeriumid, mille alusel loetakse ala kaitsekord kinnisasja sihtotstarbelist kasutamist oluliselt piiravaks, ning kinnisasja väärtuse määramise kord ja alused“ Lisa 6 (muudetud sõnastuses) LIKVIIDSE METSAMATERJALI ÜLESTÖÖTAMISE KULUDE ARVUTAMINE 1. Raiekulu arvutamise valem Likviidset metsamaterjali andvate metsaraiete raiekulu arvutatakse järgmise valemiga: RK = (a1 + 1/(0,1 + v) + a2 × KV) × (1 + HRk + TRk), kus RK – raiekulu eurot/m3; v – keskmine raiutav tüvemaht m3 (= 0,5, kui keskmine tüvemaht on väiksem kui 0,5 3 m ); KVK – keskmine kokkuveokaugus m; raiekulu arvutusvalemi kulukonstandid: a1 – minimaalne ülestöötamiskulu = 7,67 eurot/m3; a2 – 1 m3 materjali keskmine veokulu meetri kohta = 0,0038 eurot/m; HRk – harvendusraie kulukonstant = 0,15; TRk – talvise raie kulukonstant = 0,1. 2. Kogu likviidse metsamaterjali ülestöötamise kulu arvutamine Kogu likviidse metsamaterjali ülestöötamise kulu leitakse raiekulu (eurot/m3) ja lisas 2 kirjeldatud viisil sooritatud arvestusliku sortimenteerimise tulemusena leitud likviidsete sortimentide mahtude summeerimisel saadud kogumahu korrutisena. 3. Kulude arvutamiseks vajalike muutujate leidmine Keskmine raiutav tüvemaht (v) määratakse lisade 2–4 parameetritele ja valemitele tuginedes. Kulukonstant TRk määratakse lisa 7 põhjal kasvukohatüübi alusel. Lähima võimaliku esmase vahelaoplatsi asukoha andmed määratakse metsa inventeerimisel, paikvaatlusega või kaardimaterjali alusel ja näidatakse punktina inventeerimisandmetes sisalduval digitaalsel metsakaardil. Kokkuveokaugus (KVK) määratakse meetrites kinnistu tsentroidist lähima võimaliku esmase laoplatsi asukoha punktini.  Muudetud kaitseministri 01.07.2019 käskkirjaga nr 191 Maaüksuste ja nendel paiknevate metsade hariliku väärtuse hindamismetoodika Lisa 7 Vabariigi Valitsuse 8. juuli 2004. a määrus nr 242 „Kaitstavat loodusobjekti sisaldava kinnisasja riigi poolt omandamise ja ettepanekute menetlemise kord ning kriteeriumid, mille alusel loetakse ala kaitsekord kinnisasja sihtotstarbelist kasutamist oluliselt piiravaks, ning kinnisasja väärtuse määramise kord ja alused“ Lisa 7 (muudetud sõnastuses) METSAKÕLVIKU ERALDISTE KAUPA MÄÄRATAVAD METSA KASVUKOHATÜÜBILE VASTAVAD MAA HINNAD Kasvukohatüüp KKT eurot/ha TRk Leesikaloo LL 100 0,1 Kastikuloo KL 400 0,1 Lubikaloo LU 100 0,1 Sambliku SM 200 0,1 Kanarbiku KN 200 0 Sinika SN 200 0,1 Pohla PH 600 0 Jänesekapsa- JP 850 0 pohla Mustika MS 600 0 Jänesekapsa- JM 850 0 mustika Karusambla- KM 600 0 mustika Karusambla KR 500 0,1 Jänesekapsa JK 850 0 Sinilille SL 700 0 Naadi ND 850 0,1 Sõnajala SJ 600 0,1 Angervaksa AN 600 0,1 Tarna- TA 500 0,1 angervaksa Osja OS 200 0,1 Tarna TR 200 0,1 Lodu LD 600 0,1 Mustika- MO 500 0,1 kõdusoo Jänesekapsa- JO 600 0,1 kõdusoo Madalsoo MD 200 0,1 Siirdesoo SS 200 0,1 Raba RB 100 0,1 Mineraalne MP 500 0 puistang Turbane TP 500 0,1 puistang