Teade

1 EKSPERTHINNANG Hinnatav vara: Hoonestamata maaüksus (reg osa nr 5178931) Aadress: Saaremõisa, Rabasaare küla, Tapa vald, Lääne-Viru maakond Eksperthinnang nr: 2020-8488-02/AT Väärtuse kuupäev: 08.05.2020 Hindamisaruande 16.07.2020 kuupäev: Tellija: Riigi Kaitseinvesteeringute Keskus  2 Sisukord Kokkuvõte 3 1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja eeldused 4 1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk 4 1.2. Hindamise eeldused 5 1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus 5 2. Hinnatava vara kirjeldus 6 2.1. Asukoht 6 2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon 7 2.3. Maakasutus 8 3. Turuülevaade 10 3.1. Majandus ja kinnisvaraturg 10 3.2. Lääne-Viru maakonna ja Tapa valla maaturg 12 3.3. Turustatavuse analüüs 18 4. Turuväärtuse hindamine 20 4.1. Parim kasutus 20 4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted 20 4.3. Kestlikkus 21 4.4. Turuväärtuse hindamine võrdlusmeetodil 21 4.5. Kaasneva kahju ja saamata jääva tulu hindamine 24 Lisa 1. Fotod 26 Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte 27 Lisa 3. Kitsenduste kaart 28 Lisa 4. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele 29 OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maaüksus (reg osa nr 5054131) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Saaremõisa, Rabasaare küla, Tapa vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 2020-8488-02/AT  3 Kokkuvõte HINNATAVA VARA KOONDANDMED Hinnatav vara Hoonestamata maaüksus (reg osa nr 5178931) Aadress Saaremõisa, Rabasaare küla, Tapa vald, Lääne-Viru maakond Omanik Rastuk Grupp OÜ (reg kood 11135239) Katastritunnus 40002:001:0231 Omandivorm Kinnisasi Hoonestus Puudub Maaüksuse pindala, m2 1 192 Tapa valla üldplaneering võeti vastu Tapa Vallavolikogu 26.01.2017 otsusega nr 200, kuid seda pole kehtestatud. Seega puudub üldplaneering, mis käsitleks mh Üldplaneering Rabasaare keskust. Menetluses oleva üldplaneeringu kohaselt on Rabasaare küla näol tegemist perspektiivse riigikaitsemaaga hajaasustusalal. Detailplaneering Hindajale teadaolevalt puudub HINDAMISARUANDE KOONDANDMED Hinnangu eesmärk Kinnistu kui terviku hüvitusväärtuse hindamine Ülevaatuse kuupäev 08.05.2020 Väärtuse kuupäev 08.05.2020 Hindamisaruande kuupäev 16.07.2020 Tellija Riigi Kaitseinvesteeringute Keskus Tellimusleping Riigi Kaitseinvesteeringute Keskuse tellimiskiri 05.05.2020 nr 10-2/20/1445-1 Hindamise eeldused Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad Kinnistu hüvitusväärtus 3 300 € Hinnang likviidsusele Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib prognoosida hinnatud turuväärtuse juures üle 1 aasta Hindamistulemuse täpsus ±20-30% Käibemaks Hinnatud hüvitusväärtus ei sisalda käibemaksu KOMMENTAARID Hindaja on seisukohal, et kinnistu võõrandamisega ei kaasne saamata jäävat tulu ja ei teki kaasnevaid kahjusid, mida tuleks lisaks vara väärtusele hüvitada. HINDAMISTULEMUS Rabasaare külas Tapa vallas Lääne-Viru maakonnas paikneva Saaremõisa kinnistu (reg osa nr 5178931) hüvitusväärtus on väärtuse kuupäeva seisuga 3 300 (kolm tuhat kolmsada) €. Koostaja: / Allkirjastatud digitaalselt / Aivar Tomson, MRICS OÜ Kinnisvaraekspert hindamisosakonna juhataja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Kutseline hindaja, vara hindaja (kutsetunnistus nr. 151718) Litsentseeritud maa hindaja (maa hindamise tegevuslitsents 111 MA-mh) OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maaüksus (reg osa nr 5054131) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Saaremõisa, Rabasaare küla, Tapa vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 2020-8488-02/AT  4 1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja eeldused 1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk Hinnatavateks varadeks on Lääne-Viru maakonnas Tapa vallas Rabasaare külas asuv hoonestatud Saaremõisa kinnistu (reg osa nr 5178931). Töö koostatakse kasutamiseks Riigi Kaitseinvesteeringute Keskusele. Hindamise eesmärgiks on hinnata hoonestamata maaüksuse hüvitusväärtus, et Riigi Kaitseinvesteeringute Keskus saaks hinnangule tuginedes pidada läbirääkimisi maaomanikuga. Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) §11 lõike 1 kohaselt peab kinnisasja omandaja kinnisasja omandamise korral maksma kinnisasja omanikule tasu. Vastavalt sama seaduse §11 lõikele 2 koosneb tasu kinnisasja väärtusest ja hüvitisest kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva varalise kahju ja saamata jääva tulu eest. KAHOS-e §12 lõike 3 kohaselt viiakse kinnisasja omandamisel läbi hindamine hüvitamise eesmärgil, kusjuures kahju hüvitamisena käsitletakse tegevust, mille eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud. Hinnatakse turuväärtust, mis on käsitletav hüvitusväärtusena. Hindaja arvates iseloomustab just turuväärtus parimal viisil kahju, mida maaomanik kannab. Kaasnevaid kahjusid ja saamata jäävat tulu hindaja arvates ei esine ning sellest tulenevalt neid ei hinnata. Vastavalt KAHOS-e §-le 12 on hinnatavaks väärtuseks üldjuhul turuväärtus, mis on eesti keeles defineeritud EVS 875-s: Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõikidele nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ja ilma sunduseta. (EVS 875-1:2015, p. 3.1.11) Ka hüvitusväärtus on defineeritud EVS 875-s: Hüvitusväärtus on üldmõiste, mis on seotud kahjude hüvitamisega kinnisvara omandiõiguse ja muude varaliste õiguste kitsendamisel, sundvõõrandamisel ja muudel sarnastel eesmärkidel (EVS 875-12:2015, p. 3.2.1) Hinnangu andmisel on lähtutud Eesti varahindamise standarditest EVS 875 ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. Hindamine tehakse väärtuse kuupäeva seisuga. Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS 875-1:2015, p. 3.2.4) Tellija ja hindaja on kokku leppinud, et tellijal on õigus hindamisaruannet avaldada riiklikes registrites ilma selleks eraldi luba küsimata. See hindamisaruanne on esitatud tellijale ainult eelpool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik, või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil. (EVS 875-4:2015, p. 7.4.6) OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maaüksus (reg osa nr 5054131) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Saaremõisa, Rabasaare küla, Tapa vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 2020-8488-02/AT  5 1.2. Hindamise eeldused Hinnang kehtib eeldusel, et hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi. Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus. Hindaja ei ole teinud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ega saa seega esitada mingit kindlat seisukohta, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust märgatavalt mõjutada. (EVS 875-13:2015, p. 9.2.5) 1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus Hindamist puudutavad algandmed on saadud: • e-kinnistusraamatust; • Maa-ameti avalikust teenusest ning Maa-ameti tehinguregistrist; • Tapa valla kodulehelt; • kinnisvaraportaalist kv.ee. Eksperthinnagu on koostanud OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639). Aivar Tomson tegi hinnatava vara ülevaatuse 08.05.2020. Ülevaatus tehti juuresolijateta. . Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei ole vastuolusid ning need on hindamise eesmärki ja täpsust silmas pidades piisava usaldusväärsusega. OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maaüksus (reg osa nr 5054131) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Saaremõisa, Rabasaare küla, Tapa vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 2020-8488-02/AT  6 2. Hinnatava vara kirjeldus 2.1. Asukoht Aadress Maakond Lääne-Viru maakond Omavalitsus Tapa vald Asustusüksus Rabasaare küla Lähiaadress Saaremõisa Makroasukoht Hinnatav vara paikneb Põhja-Eestis Lääne-Viru maakonna läänepoolses Kirjeldus osas. Lähimast asulast Lehtsest paikneb loodesuunas Kaugus keskusest Tallinn (Viru ring) ca 80 km, Tapa linn ca 12 km, Lehtse ca 4 km Allikas: Maa-ameti avalik teenus; hinnatav vara on tähistatud noolega ja piiritletud oranži joonega (nähtav punktina) Mikroasukoht Hinnatava vara läheduses on mets ja raba. Rabasaare keskuse näol on tegemist eelmise sajandi 30-ndatel aastatel turbatööstuse tarbeks ehitatud asulaga. Nii looduslikest tingimustest lähtuvalt kui ka kasutust silmas pidades Kirjeldus on tegemist eraldi paikneva tänaseks peaaegu ilma kasutuseta keskusega. Kuni viimase ajani on kasutust leidnud vaid töökojahoone ja üks elamu (sealgi vaid üks korter kahest), muud hooned on valdavalt kasutuseta ja kasutuskõlbmatud. Juurdepääs Avalikult kruuskattega teelt, kõvakattega teeni 2,8 km Kommunikatsioonid Keskuses olemas, kuid kaasaja mõistes nõuetele mittevastavad, va elekter OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maaüksus (reg osa nr 5054131) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Saaremõisa, Rabasaare küla, Tapa vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 2020-8488-02/AT  7 Allikas: Maa-ameti avalik teenus; hinnatav vara on tähistatud noolega ja piiritletud oranži joonega 2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon Omandisuhted Aadress Saaremõisa, Rabasaare küla, Tapa vald, Lääne-Viru maakond Kinnistu reg osa nr 5178931 Omandivorm Kinnisasi Omanik Rastuk Grupp OÜ (reg kood 11135239) Kinnistusraamatu kolmandas jaos kehtivad kanded puuduvad Maa-ameti avaliku teenuste kitsenduste kaardil on hinnatava vara kohta kitsendustena märgitud: - riigikaitselise ehitise piiranguvöönd terve kinnistu ulatuses, - Kesk-Eesti üldgeoloogilise kaardistamise uuringu ala terve kinnistu Piirangud ja kitsendused ulatuses, - nitraaditundlik ala terve kinnistu ulatuses, - veehaarde sanitaarkaitseala 869 m2 ulatuses. Kuna veehaarde sanitaarkaitseala ulatub valdavale osale kinnistust, siis võib ehitamine olla seeläbi raskendatud (lisas 3 on esitatud kitsenduste kaart). Ühtlasi avaldab see mõju väärtusele. Hüpoteegid Puuduvad OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maaüksus (reg osa nr 5054131) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Saaremõisa, Rabasaare küla, Tapa vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 2020-8488-02/AT  8 Teadaolevalt puuduvad. Omanikku on informeeritud hindamise tegemisest ning ta Rendilepingud ei ole esitanud andmed rendi- jms lepingute olemasolu kohta 2.3. Maakasutus Maakasutuse peamised näitajad Allikas: Maa-ameti avalik teenus; hinnatav vara (maaüksus) on piiritletud oranži joonega Aadress Saaremõisa, Rabasaare küla, Tapa vald, Lääne-Viru maakond Katastritunnus 40002:001:0231 Pindala, m2 1 192 Maakasutuse Ärimaa 100% sihtotstarve Hoonestus Puudub Kõlvikuline koosseis Muu maa 1192 m2 Põhiplaanilt trapetsile sarnane, kuid tegemist on siiski hulknurkse kujuga; pisut Kirjeldus väljavenitatud, kompaktne, maapind tasane. Maatükil on suures ulatuses amortiseerunud vundament OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maaüksus (reg osa nr 5054131) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Saaremõisa, Rabasaare küla, Tapa vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 2020-8488-02/AT  9 Praegustes piirides Tapa vald on tekkinud mitmete ühinemiste tulemusena. 2005. aastal ühinesid Tapa linn, Lehtse vald ja Saksi vald (va Kiku, Salda ja Pariisi küla) Tapa vallaks ning Tamsalu linn ja Tamsalu vald Tamsalu vallaks. Teine ühinemine leidis aset 2017. aastal, mil ühinesid Tapa vald ja Tamsalu vald. Tapa valla haldusterritooriumil kehtib Tapa Üldplaneering linna generaalplaan, mis on Tapa Linnavolikogu 09.11.1995 otsusega nr 71 kehtestatud üldplaneeringuna. Tapa valla üldplaneering võeti vastu Tapa Vallavolikogu 26.01.2017 otsusega nr 200, kuid seda pole kehtestatud. Seega puudub üldplaneering, mis käsitleks mh Rabasaare keskust. Menetluses oleva üldplaneeringu kohaselt on Rabasaare küla näol tegemist perspektiivse riigikaitsemaaga hajaasustusalal. Detailplaneering Hindajale teadaolevalt puudub OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maaüksus (reg osa nr 5054131) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Saaremõisa, Rabasaare küla, Tapa vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 2020-8488-02/AT  10 3. Turuülevaade 3.1. Majandus ja kinnisvaraturg Ülevaade majanduslikust taustsüsteemist Statistikaameti andmetel suurenes Eesti sisemajanduse koguprodukt (SKP) 2019. aastal 2018. aastaga võrreldes 4,3%. 2019. aastal oli SKP jooksevhindades 28 miljardit €. 2019. aastal oli Eesti majanduskasv endiselt kiire. Peamine kasvu eestvedaja oli info ja side tegevusala, järgnesid hulgi- ja jaekaubandus ning kutse-, teadus- ja tehnikaalane tegevus. Aasta keskel sai majanduskasv toetust ka töötlevast tööstusest ja aasta teises pooles läks hästi varem tagasihoidlikku tulemust näidanud põllumajandussektoril. Ainsana oli oluline negatiivne mõju energeetika-sektoril. Rahandusministeeriumi kevadise majandusprognoosi (avalikustatud 30. SKP märtsil 2020, andmed seisuga 18. märts 2020) kohaselt on majanduslangus 2020. aastal -3,0% ning 2021. aastal prognoositakse taas kasvu 2,7%. Tulenevalt koroonaviiruse leviku tõttu kehtestatud eriolukorrast ja selle mõjust majandusele oli riik ette valmistamas majanduslangust leevendavate meetmete paketti. Rahandusministeeriumi majandusprognoosis riigi leevendusmeetmeid ei arvestatud. Lisaeelarve aluseks olev Rahandusministeeriumi täpsustatud majandusprognoos nägi 2020. aastal ette majanduslangust kuni kaheksa protsenti, kui valitsus lisameetmeid ei oleks kehtestanud. Sarnases suurusjärgus on ka kommertspankade prognoosid. Prognoosi usalduspiirid on laiad, kuna olukord muutub kiiresti. SKP kasv Eestis 15 10 5 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 -5 -10 -15 -20 2020.-2021. aasta andmete puhul on tegemist Rahandusministeeriumi kevadise prognoosiga (avalikustatud 30. märtsil 2020, andmed seisuga 18. märts 2020) Allikad: Statistikaamet, Rahandusministeerium OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maaüksus (reg osa nr 5054131) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Saaremõisa, Rabasaare küla, Tapa vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 2020-8488-02/AT  11 Statistikaameti andmetel tõusis tarbijahinnaindeks 2019. aastal 2018. aasta keskmisega võrreldes 2,3%. Tarbijahinnaindeksi muutust mõjutasid 2019. aastal kõige rohkem toit ja mittealkohoolsed joogid. Suurima osa sellesse andsid kallinenud köögivili (17%) ning jahu ja jahutooted (4,9%). Kallimad olid ka bensiin (0,5%) ja diislikütus (1,5%), odavamad aga alkohoolsed joogid (3%). Tarbijahinnaindeksi muutus 2020. aasta aprillis oli võrreldes 2020. aasta märtsiga - THI 0,4% ja võrreldes 2019. aasta aprilliga -0,8%. 2020. aasta aprillis olid kaubad 0,2% kallimad ja teenused 1,8% odavamad kui 2019. aasta aprillis. Kaupade ja teenuste administratiivselt reguleeritavad hinnad langesid 2020. aasta aprillis võrreldes 2019. aasta aprilliga 7,3% ja vabalt kujunevad hinnad tõusid 0,9%. Rahandusministeeriumi kevadise majandusprognoosi (avalikustatud 30. märtsil 2020, andmed seisuga 18. märts 2020) kohaselt on tarbijahinnaindeksi muutus 2020. aastal 0,8% ning 2021. aastal 2,3%. Tarbijahinnaindeks Eestis 12 10 8 6 4 2 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 -2 2020.-2021. aasta andmete puhul on tegemist Rahandusministeeriumi kevadise prognoosiga (avalikustatud 30. märtsil 2020, andmed seisuga 18. märts 2020) Allikad: Statistikaamet, Rahandusministeerium Statistikaameti andmetel oli töötuse määr 2019. aastal 4,4%, tööhõive määr 68,4% ja tööjõus osalemise määr 71,6%. Töötuse määr oli 2019. aasta IV kvartalis 4,1%, tööhõive määr 69,2% ja tööjõus osalemise määr 72,1%. Tööturg saab koroonaviirusega seonduvas kriisis paratamatult tugeva tagasilöögi ning Tööturg ettevõtted seisavad raske valiku ees, kas vähendada ajutiselt töökoormust või töötajad kohe koondada. 2020. aasta märtsis algas kiire töötuse kasv, mis lähikuudel ilmselt hoogustub veelgi. 2020. aasta 3. mai seisuga oli töötuse määr 7,5% ning töötuse määra tõus on jätkuv. Kinnisvaraturg Eesti kinnisvaraturg on selgelt Tallinna ja Harjumaa keskne – sinna on Üldinfo koondunud ca 2/3 kogu kinnisvaraturu mahust. OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maaüksus (reg osa nr 5054131) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Saaremõisa, Rabasaare küla, Tapa vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 2020-8488-02/AT  12 Kinnisvaraturu dünaamika Eestis Allikas: Statistikaamet, Maa-amet 2019. aastal tehti kokku 48 951 müügitehingut koguväärtusega 3,3 miljardit €. Tehingute arv oli väga sarnane 2018. aastaga, mil toimus 48 931 müügitehingut. Kinnisvaraturu Tehingute koguväärtuses toimus samuti väike kasv. Seonduvat koroonakriisiga on aktiivsus ja tehingute hulk kiirelt langenud. 2020. aasta aprillis oli ca 50% vähem tehinguid maht võrreldes 2020. aasta märtsiga. Hinnakorrektsiooni aprillis ei toimunud, kuid ostjate poolt on surve hindade alandamisele. Kui madal tehinguaktiivsus jätkub ka lähikuudel, kandub kriisi mõju ka hindadesse. Laenuturg Eluaseme- Eluasemelaenuturul on laenujääk jätkuvalt kasvanud, kuid kasv on aeglustunud. laenud ja Eluasemelaenude kuu keskmine intressimäär oli 2019. aastal 2,4-2,6%, sarnane pikaajalised intressimäär olid ka 2020. aasta alguses (jaanuar kuni märts). Ettevõtete pikaajaliste laenud laenude kuu keskmine intressimäär oli 2019. aastal vahemikus 2,6-3,8%, 2020. aasta ettevõtetele alguses (jaanuar kuni märts) oli kuu keskmine intressimäär 2,6-3,0%. 3.2. Lääne-Viru maakonna ja Tapa valla maaturg Lääne-Viru maakond ja Tapa vald Lääne-Viru maakond asub Põhja-Eestis. Piirneb Harju, Järva, Jõgeva ja Ida-Viru Lääne-Viru maakond maakonnaga. Rahvaarv on 59 325, pindala 3 696 km², asustustihedus 16,1 elanikku/km². Maakonna keskuseks on Rakvere linn. Omavalitsusüksusi on kaheksa: üks linn ja seitse valda. Maakonna keskus on Rakvere linn. OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maaüksus (reg osa nr 5054131) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Saaremõisa, Rabasaare küla, Tapa vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 2020-8488-02/AT  13 Praegustes piirides Tapa vald on tekkinud mitmete ühinemiste tulemusena. 2005. aastal ühinesid Tapa linn, Lehtse vald ja Saksi vald (va Kiku, Salda ja Pariisi küla) Tapa vallaks ning Tamsalu linn ja Tamsalu vald Tamsalu vallaks. Teine ühinemine leidis aset 2017. aastal, mil ühinesid Tapa vald ja Tamsalu vald. Tapa valla Tapa vald keskuseks on Tapa linn. Tapa vald on Lääne-Virumaa läänepoolseim vald, mis piirneb Anija (Harju maakond), Kuusalu (Harju maakond), Kadrina, Rakvere, Väike-Maarja ja Järva vallaga. Valla pindala on 480 km² ja elanike arv 7443 (2017). Hinnatava vara näol on tegemist ärimaaga, mille esinemissagedus on pigem harv ja millega toimub vaid üksikuid tehinguid. Seda eriti väljaspool linnu. Hoonestamiseks mõeldud sihtotstarvetest toimub tavaliselt enim tehinguid elamumaaga (maapiirkondades ka maatulundusmaaga, millel on ehituslik perspektiiv). Kuna Tapa vallas on toimunud vaid üksikuid ärimaa tehinguid ning Tapa vald Lääne- sarnane on olukord ka Lääne Viru maakonnas tervikuna, on turuülevaates Virumaa kontekstis analüüsitud Lääne-Viru maakonna kui terviku tootmismaa tehinguid. Ärimaaga on terves Lääne-Viru maakonnas toimunud 2015. aastal 5 tehingut, 2016.- 2018. aastal 6 tehingut igal aastal, 2019. aastal 3 tehingut ja 2020. aastal 30. mai seisuga vaid 1 tehing. Mediaanhinnad on olnud vahemikus 1- 21 €/m2 ja kahe viimase aasta osas statistikat esitatud ei ole, kuna tegemist on sedavõrd väikese tehingute hulgaga. Lääne-Viru maakonna hoonestamata tootmismaa turg Hoonestamata tootmismaa tehingute arv on suhteliselt tagasihoidlik ületades vaid üksikutel aastatel 20 tehingu piiri. Keskmised hinnad on oluliselt mõjutatud juhuslikkusest, mediaanhinnad ilmestavad hinnataset mõnevõrra paremini, kuid ka Hoonestamata nende puhul ei saa viimase viieaastase perioodi puhul välja tuua selget ajalist tootmismaa dünaamikat. Võib siiski väita, et hinnavahemik on piires ca 0,4-1,4 €/m2. Tegemist müügitehingud on antud hinnangu kontekstis pigem suuremate maaüksustega (keskmised suurused aastate lõikes ca 5 000- 18 000 m2. Samas tuleb silmas pidada, et tegemist on terve maakonna tehingutega, sh Rakvere linnaga, mis viitab asjaolule, et logistiliselt on eeldatavalt tegemist pigem paremate asukohtadega. Pindala, m2 Tehingu summa, € Pinnaühiku hind, €/m2 Arv Keskm Kokku Min Maks Min Maks Mediaan Keskm 2015 10 18 185 72 831 210 16 000 0,2 4,3 0,4 1,1 2016 14 7 552 147 613 7 40 000 0,0 19,5 0,9 2,3 2017 19 5 084 208 123 30 43 200 0,1 51,8 1,0 7,2 2018 21 11 865 4 913 161 1 1 486 979 0,0 139,5 0,9 28,5 2019 28 7 635 216 716 300 30 000 0,1 6,2 1,4 1,6 20201 8 16 074 149 620 1 000 60 000 0,3 5,5 1,0 1,6 Allikas: Maa-ameti päringukeskkond 1 Seisuga 30.05.2020 OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maaüksus (reg osa nr 5054131) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Saaremõisa, Rabasaare küla, Tapa vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 2020-8488-02/AT  14 Allikas: Maa-ameti päringukeskkond Lääne-Viru maakonna hoonestamata elamumaa turg Hoonestamata elamumaa tehingute arv on tootmismaaga võrreldes suur ületades 2018. aastal ka 100 tehingu piiri. Viimase 5-6 aasta jooksul on hinnad pigem tõusnud, kuid 2019- 2020 on mediaanhinnad langenud. Keskmine hind näitab ka 2019. aastal tõusu, kuid 2020. aasta näitaja pisut madalam, ent siiski kõrgem Hoonestamata varasemast perioodist (2015- 2018). Tuleb silmas pidada, et mh hõlmab analüüs elamumaa ka Rakvere linna ja mereäärseid alasid, mis mõjutavad oluliselt nii keskmisi kui müügitehingud mediaanhindu. Maaüksuste keskmine pindala on siiski suhteliselt suur (aastate lõikes enamjaolt 4000- 5000 m2 suurusjärgus), mis viitab sellele, et märkimisväärne osa maatükkidest paikneb väljaspool linnasid. Ilmselt kõige paremini iseloomustab hinnataset mediaanhind, mis viimastel aastatel on olnud ca 2-3 €/m2, mis viitab krundi kui terviku hinnale 10 000- 15 000 € suurusjärgus. Pindala, m2 Tehingu summa, € Pinnaühiku hind, €/m2 Arv Keskm Kokku Min Maks Min Maks Mediaan Keskm 2015 89 4 169 832 522 78 57 000 0,1 28,0 1,9 3,7 2016 76 4 785 934 043 100 83 430 0,1 30,0 2,7 5,5 2017 92 4 039 946 281 45 64 000 0,1 88,5 2,6 5,9 2018 116 3 924 1 301 950 100 130 000 0,0 36,9 3,4 5,4 2019 73 5 859 1 291 590 63 150 000 0,1 105,4 2,5 10,8 2020 33 5 410 464 087 500 142 800 0,1 112,4 1,9 8,0 Allikas: Maa-ameti päringukeskkond OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maaüksus (reg osa nr 5054131) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Saaremõisa, Rabasaare küla, Tapa vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 2020-8488-02/AT  15 Allikas: Maa-ameti päringukeskkond Tapa valla hoonestamata elamumaa turg Hoonestamata elamumaa tehingute arv on suhteliselt tagasihoidlik olles 10- 20 tehingu piires aastas. Keskmised hinnad on oluliselt mõjutatud juhuslikkusest, Hoonestamata mediaanhinnad ilmestavad hinnataset mõnevõrra paremini, kuid ka nende puhul ei elamumaa saa viimase 5- 6 aasta puhul välja tuua selget ajalist dünaamikat. Kui vaadelda müügitehingud ruutmeetri põhiseid hindu koos maaüksuste keskmiste suurustega, on tervikhinnad suurusjärgus 5 000 € või isegi alla selle. Pindala, m2 Tehingu summa, € Pinnaühiku hind, €/m2 Arv Keskm Kokku Min Maks Min Maks Mediaan Keskm 2015 11 4 761 44 150 600 8 500 0,5 2,6 0,9 1,1 2016 14 4 543 51 620 500 16 000 0,1 4,1 1,1 1,3 2017 13 3 467 64 831 500 16 000 0,1 17,9 1,3 3,8 2018 17 4 151 53 670 1 100 8 000 0,1 5,2 1,0 1,6 2019 10 2 203 61 294 500 26 073 0,4 5,4 1,3 2,3 2020 6 1 828 25 218 500 8 600 1,3 4,6 2,0 2,6 Allikas: Maa-ameti päringukeskkond OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maaüksus (reg osa nr 5054131) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Saaremõisa, Rabasaare küla, Tapa vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 2020-8488-02/AT  16 Allikas: Maa-ameti päringukeskkond Tapa valla pakkumised Odavaimad pakkumised on hoonestamata ehitusliku potentsiaaliga maa Hoonestatud ja osas 3 000- 5 000 € ning enam-vähem samalt hinnatasemelt algavad ka hoonestamata maa hoonestatud maa pakkumised. Alljärgnevalt on esitatud mõned näited Tapa pakkumised valla odavama hinnakassi varadest. Pakkumishind, Asukoht Pakkumishind, € Pindala, m2 Kommentaar €/m2 Laut-kuur, eluhoone on hävinud, elektrivarustus Väike-Liivaku, Patika 4 900 4 800 1,0 pole säilinud, kuid läheduses on olemas Renoveerimist vajav Pargi 2, Lehtse 17 000 1 892 9,0 eramu koos kõrvalhoonetega Äärelinn, krunt koos 20 m2 Kirsipuu 12, Tapa linn 4 900 1 100 4,5 aiamajaga Hoonestamata, juurdepääs avalikult teelt, Tuuleveski, Kursi 5 200 22 600 0,23 kommunikatsioonid puuduvad Maakivist laut ja pumbajaam+ kaks Risti, Aavere 15 000 19 700 0,8 lagunenud hoonet, elektri võimalus Hoonestamata ärimaa, juurdepääs kõvakattega riigimaanteedelt nr 17737 Külaristi, Uudeküla 3 000 4 811 0,6 ja 15128, kommunikatsioonid puuduvad OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maaüksus (reg osa nr 5054131) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Saaremõisa, Rabasaare küla, Tapa vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 2020-8488-02/AT  17 Krundil asub remonti vajav kõrvalhoone (89,2 Lehtse, Pikk 19 11 000 1 920 5,7 m²), elamu on lammutatud, elektriliitumine olemas Allikas: kv.ee Lääne-Viru maakonna hoonestamata tootmis- ja ärimaa tehingud 2018-2020 (seisuga 25.05.2020)2 Vald Küla/ alevik Sihtotstarve Kuupäev Hind, € Käibe- Pindala, Hind, maks m2 €/m2 Vinni Roela alevik T 05.04.2018 1 000 F 4 821 0,2 Kadrina Kadrina alevik Ä 17.04.2018 1 400 F 1 400 1,0 Tapa Kaeva küla T 31.08.2018 2 740 F 4 979 0,6 Tapa Kaeva küla T 31.08.2018 2 750 F 4 999 0,6 Tapa Kaeva küla T 31.08.2018 2 750 F 5 001 0,6 Tapa Kaeva küla T 31.08.2018 1 330 F 2 418 0,6 Tapa Kaeva küla T 31.08.2018 1 360 F 2 471 0,6 Rakvere Ussimäe küla Ä 25.09.2018 5 100 F 10 700 0,5 Kadrina Kadrina alevik T 29.01.2019 13 000 F 3 059 4,3 Vinni Piira küla T 29.01.2019 3 700 F 7 454 0,5 Rakvere Ubja küla T 12.02.2019 5 000 F 9 897 0,5 Haljala Tatruse küla T 29.04.2019 4 260 F 30 900 0,1 Vinni Kadila küla T 21.05.2019 4 000 F 2 011 2,0 V-Maarja Mõisamaa küla T 21.05.2019 1 000 F 5 644 0,2 V-Maarja Varangu küla T 01.07.2019 2 500 F 10 013 0,2 Vinni Laekvere alevik T 26.07.2019 8 000 F 10 530 0,8 V-Maarja Ebavere küla T 15.10.2019 8 202 F 7 386 1,1 Vinni Vinni alevik T 05.05.2020 1 000 F 1 800 0,6 Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas Lääne-Viru maakonna hoonestamata elamumaa tehingud 2018-2020 (seisuga 25.05.2020)3 Vald Küla/ alevik Kuupäev Hind, € Käibe- Pindala, Hind, maks m2 €/m2 V-Maarja Eipri küla 25.01.2018 2 000 F 6 743 0,3 Kadrina Kadrina alevik 31.01.2018 7 000 F 1 529 4,6 Rakvere Uhtna alevik 08.02.2018 5 000 F 3 201 1,6 Rakvere Karivärava küla 23.03.2018 1 000 F 8 231 0,1 Kadrina Kadrina alevik 02.04.2018 6 000 F 2 504 2,4 Väike- V-Maarja alevik 30.04.2018 3 800 F 1 846 2,1 Maarja Vinni Piira küla 02.05.2018 5 000 T 1 524 3,3 Kadrina Kadrina alevik 14.05.2018 5 000 F 1 217 4,1 Kadrina Kadapiku küla 24.05.2018 6 000 F 1 115 5,4 Tapa Lehtse alevik 04.06.2018 1 980 F 3 058 0,7 Tapa Assamalla küla 14.06.2018 1 250 F 1 300 1,0 Tapa Jootme küla 28.06.2018 2 000 F 8 957 0,2 Kadrina Kadrina alevik 08.08.2018 4 000 F 1 346 3,0 Tapa Porkuni küla 23.08.2018 2 400 F 2 027 1,2 Tapa Porkuni küla 23.08.2018 2 300 F 3 922 0,6 Tapa Porkuni küla 23.08.2018 2 400 F 1 996 1,2 Tapa Porkuni küla 23.08.2018 2 900 F 5 969 0,5 Tapa Lehtse alevik 11.10.2018 1 300 F 1 422 0,9 2 Tehinguinfo valim sisaldab suuruselt ja asukohalt hinnatava varaga suhteliselt sarnaseid üksusi. Välja on jäetud üksused, mille puhul on kahtlust arvata, et tegemist pole vabaturutehingutega. Samas võib valimis olla tehinguid, mis ei ole vabaturutehingud, kuna tehingute tausta ei ole kontrollitud. Enampakkumised on esitatud paksus kirjas. 3 Tehinguinfo sisaldab suuruselt ja asukohalt hinnatava varaga suhteliselt sarnaseid üksusi. Välja on jäetud üksused, mille puhul on kahtlust arvata, et tegemist pole vabaturutehingutega. Samas võib valimis olla tehinguid, mis ei ole vabaturutehingud, kuna tehingute tausta ei ole kontrollitud. Kohandamisel kasutatud tehing on esitatud rasvases kirjas. OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maaüksus (reg osa nr 5054131) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Saaremõisa, Rabasaare küla, Tapa vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 2020-8488-02/AT  18 Rakvere Taaravainu küla 26.10.2018 7 000 F 1 579 4,4 Kadrina Kiku küla 04.12.2018 4 000 F 5 166 0,8 Rakvere Päide küla 09.01.2019 5 000 F 6 629 0,8 Vinni Moora küla 24.01.2019 4 000 F 8 134 0,5 V-Maarja V-Maarja alevik 11.03.2019 6 666 F 28 661 0,2 Vinni Saara küla 15.04.2019 2 000 F 3 085 0,7 Rakvere Kõrgemäe küla 16.04.2019 6 400 F 2 535 2,5 Vinni Tudu alevik 27.05.2019 15 000 F 1 536 9,8 Kadrina Kolu küla 05.06.2019 2 500 F 7 946 0,3 Rakvere Karivärava küla 11.06.2019 4 000 F 20 000 0,2 Rakvere Paatna küla 20.06.2019 6 000 F 15 552 0,4 Vinni Vetiku küla 01.08.2019 3 600 F 1 514 2,4 Rakvere Aluvere küla 06.08.2019 5 000 F 4 094 1,2 Haljala Haljala alevik 29.08.2019 2 500 F 1 461 1,7 Haljala Haljala alevik 11.09.2019 1 000 F 1 938 0,5 Kadrina Hulja alevik 08.10.2019 2 890 F 7 040 0,4 Haljala Karepa küla 11.10.2019 2 500 F 4 447 0,6 Rakvere Ubja küla 29.10.2019 1 000 F 1 215 0,8 Rakvere Ubja küla 29.10.2019 1 100 F 3 196 0,3 Haljala Karepa küla 05.11.2019 3 000 F 7 044 0,4 Kadrina Viitna küla 18.12.2019 10 000 F 4 713 2,1 Viru-Nigula Mahu küla 07.01.2020 13 000 F 10 661 1,2 Rakvere Karivärava küla 07.01.2020 10 000 F 10 523 1,0 Rakvere Päide küla 17.01.2020 8 000 F 6 110 1,3 Viru-Nigula Mahu küla 21.01.2020 9 000 F 10 702 0,8 Rakvere Taaravainu küla 22.01.2020 12 298 F 6 149 2,0 Vinni Karkuse küla 28.01.2020 15 000 F 10 195 1,5 Rakvere Roodevälja küla 05.02.2020 2 500 T 1 695 1,5 Vinni Venevere küla 05.02.2020 1 000 F 6 130 0,2 Vinni Männikvälja küla 17.02.2020 6 000 F 7 484 0,8 Rakvere Karivärava küla 21.02.2020 10 500 F 10 127 1,0 Rakvere Taaravainu küla 26.02.2020 10 815 F 5 407 2,0 Vinni Piira küla 03.03.2020 1 278 F 3 142 0,4 Vinni Piira küla 03.03.2020 1 278 F 3 349 0,4 Rakvere Näpi alevik 03.04.2020 18 900 F 6 012 3,1 Tapa Türje küla 30.04.2020 8 600 F 5 789 1,5 Viru-Nigula Mahu küla 12.05.2020 10 500 F 10 829 1,0 Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas 3.3. Turustatavuse analüüs Vara lõppkasutaja Kuigi tegemist on ärimaaga, siis tavapärane äriline kasutus (kaubandus, kontor, teenindus) on peaaegu välistatud, sest tegemist on sedavõrd kõrvalise asukohaga. Kui silmas pidada võimalikku sihtotstarbe muutmist elamumaaks, siis see pigem avardaks kasutusvõimalusi, kuid see eeldaks kogu küla või vähemalt suure osa sellest korrastamist ning kuna tegemist on erinevate omanikega, siis see ei ole kuigi realistlik. Vastavus turusegmendi Sobilikkus äri tarvis on asukohta silmas pidades küsitav. nõuetele OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maaüksus (reg osa nr 5054131) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Saaremõisa, Rabasaare küla, Tapa vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 2020-8488-02/AT  19 Konkureeriv pakkumine Konkureeriv avalik pakkumine on piiratud. Kinnisvaraportaalis kv.ee on vaid üksikuid hoonestatud ja hoonestamata äri- ja tootmismaa pakkumisi väljaspool linnasid. Oluliselt aktiivsem on pakkumine hoonestamata ja hoonestatud elamumaa osas. Kui silmas pidada odavamaid hoonestamata, siis hinnad algavad tasemest 3 000- 5 000 €. Enamik pakkumisel olevatest varadest on võrreldes hinnatavaga paremas asukohas (olemasolev infrastruktuur). Müügiperiood (likviidsus) Tegemist on madala likviidsusega varaga. Eeldatav müügiperiood on üle 1 aasta. Alternatiivsed kasutused Hinnatava vara ümbruses on valdavalt metsamaa. Kuna hinnatav vara näol on tegemist hoonestamata ja võsastunud maaüksusega, siis hoomatavas tulevikus on eeldatavasti tegemist sarnase kasutusega. Arvestades kinnistu väikest pindala ja kasvava metsa madalat kvaliteeti, ei oma see siiski metsamajanduslikku potentsiaali. OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maaüksus (reg osa nr 5054131) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Saaremõisa, Rabasaare küla, Tapa vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 2020-8488-02/AT  20 4. Turuväärtuse hindamine 4.1. Parim kasutus Vara parim kasutus – vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult teostatav ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. (EVS 875-1:2015, p. 7.1.2) Tegemist on hoonestamata ärimaaga. Hindajale teadaolevalt ei anna kehtiv üldplaneering otseselt suuniseid perspektiivse kasutuse osas. Detailplaneering hindajale teadaolevalt puudub. Kuna olemasolev hoonestus puudub ja maaüksusel paikneb üksnes amortiseerunud vundament, siis hoonestusega arvestama ei pea. Vundamendi lammutus ei ole eeldatavalt keerukas ja kulukas. Ehitamise võib keerukamaks muuta veehaardega seonduv kitsendus (vt lisa 3). Üksnes väike osa kinnistust jääb väljaspoole veehaarde sanitaarkaitseala. Kitsendust põhjustava objekti näol on tegemist kaevuga, informatsioon kaevu seisukorra ja perspektiivikuse kohta tulevikus puudub. Vara parimaks kasutuseks on elamumaa, mille väärtus ületab metsamaa (kasvav mets+ metsamaa) väärtust. Kuna tegemist on kõrvalise asukohaga ja eeldatavalt puuduvad takistused olemasoleva ärimaa sihtotstarbe muutmiseks elamumaaks, ei ole eeldatavalt erisust ka nende väärtustes. 4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted Hindamisel kasutatakse võrdlusmeetodit (inglise keeles Sales Comparison Method). Tegemist on soosituima metoodikaga turuväärtuse hindamisel. Kuigi võrreldavate tehingute hulk on piiratud, on muude hindamismeetodite rakendamine hindamise eesmärki ja turul olevat nõudlust silmas pidades välistatud. Võrdlusmeetodi ehk turupõhise käsitluse korral võrreldakse hinnatavat vara sarnaste müüdud varade hindadega, kasutades selleks erinevaid võtteid. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Võrdlusmeetodil leitakse hinnatava objekti väärtus sarnaste objektidega toimunud tehingute analüüsimisel. Piisavalt aktiivse turu olemasolul võib seda meetodit pidada turuväärtuse hindamiseks sobivaimaks ja täpseimaks. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui kõik hindamisel aluseks olevad võrdlustehingud on tehtud vaba turu tingimustes. (EVS 875-1:2015, p. 9.4.2) Võrreldavate tehingute ja varade erisuste arvesse võtmiseks kasutatakse võrdluselementide kohandamist. Tegemist on hoonestamata maaga ja sellest tulenevalt lähtutakse hindamisel hoonestamata maa tehingutest. Kuna äriline kasutus on pigem ebatõenäoline, siis võrdlustehingutena kasutatakse ka elamumaa tehinguid. Kohandamisel vundamendi väärtusega ei arvestata, kuid see võetakse eraldi arvesse silmas pidades kokkuhoidu, mida tellija saab vundamendi rajamisel seeläbi, et kasutatakse olemasolevaid vundamendiplokke. Nende kasutamine võimaldab tellijal kokku hoida puidust paviljoni vundamendi ehitamise kulu ja metsa raadamise arvelt. OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maaüksus (reg osa nr 5054131) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Saaremõisa, Rabasaare küla, Tapa vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 2020-8488-02/AT  21 4.3. Kestlikkus Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. (EVS 875-10:2019, p. 9.1.1) Kinnisvara kestlikkuse all mõistetakse sihipärast kinnisvaraarendust, mis tagab kinnisvara kasutamise kvaliteedi parandamise kooskõlas kestliku arengu põhimõtetega. Kestlikkuse kontekstis arendatud kinnisvara eesmärkide oluline tunnus on suund püsivuse ja jätkumise kindlustamisele, kasutades ressursse säästlikult ning vähendades tegevuskulusid. (EVS 875-10:2019, p. 9.1.2) Hinnatava vara näol on tegemist hoonestamata maaga. Kestlikkuse tagamine eeldab sihipärast kinnisvaraarendust, mis tagab kinnisvara kasutamise kvaliteedi parandamise kooskõlas kestliku arengu põhimõtetega. Sel moel on võimalik saavutada vara kestlikkuse positiivne väärtus. 4.4. Turuväärtuse hindamine võrdlusmeetodil Võrdlustehingute ja võrdluselementide valik ning kohandamise põhimõtted Punktis 3.3 esitatud tehingutest on võrdlustehinguteks valitud hinnatava varaga võimalikult sarnaste varadega toimunud müügitehingud, mille kohta hindajal on olemas piisavalt detailne informatsioon. Kõigi kohandamisel kasutatavate kinnistute puhul on kontrollitud müügitehingute tausta. Kuna hinnatava vara puhul on tegemist olukorraga, mille puhul puudub selge arusaam kasutuse osas tulevikus, on võrreldavate tehingutena kasutatud elamumaa tehinguid. Asukohalt ja ka tervikuna on sarnaseim esimene tehing, mille puhul on tegemist Kadrina vallas Kiku külas paikneva maaüksusega. Teine ja kolmas võrdlustehing on vastavalt Rakvere vallast Kõrgemäe külast ja Kadrina vallast Kadrina alevikust. Nende puhul on põhiline Võrdlustehingute erinevus seotud eelkõige asukohaga. valik Asukoht Kuupäev Tehingu- Hoonestus Maatüki Käibemaksu summa, € pindala, sisaldumine m2 hinnas Kiku küla, 04.12.2018 4 000 Puudub 5 166 Ei Kadrina vald Kõrgemäe küla, Rakvere 16.04.2019 6 400 Puudub 2 535 Ei vald Kadrina alevik, 14.05.2018 5 000 Puudub 1 217 Ei Kadrina vald Võrdlusühiku valik Võrdlusühikuks on valitud kinnistu kui tervik Võrdlustehingud on toimunud ajavahemikus mai 2018 kuni aprill 2019. Silmas Tehingute pidades üldist hinnatõusu maaturul on 2018. aasta mais toimunud tehingut ajaldamine ajaldatud 5% võrra. Koroonakriis on mõjutanud turu aktiivsust, kuid hindasid see seni mõjutanud ei ole. OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maaüksus (reg osa nr 5054131) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Saaremõisa, Rabasaare küla, Tapa vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 2020-8488-02/AT  22 Võrdluselementideks on valitud tulenevalt hinnatava kinnisvara iseärasustest järgmised enim vara väärtust mõjutavad tegurid: • Makroasukoht o Makroasukohana on käsitletud eelkõige kaugusi suurematest keskustest. Kuna üks võrreldavatest varadest paikneb suhteliselt läheda Rakvere linnale, on tehtud kohandus -20%, mida võib pidada küll suureks, kuid tegemist on märkimisväärselt suure linna lähedusega, mis ongi oluline. • Mikroasukoht ja juurdepääs o Analüüsitakse paiknemist eelkõige kohalike asulate, suuremate teede suhtes ja juurdepääsu. Enamjaolt suuri erinevusi ei esine ja kohandused on sellest tulenevalt pigem väikesed. Antud hindamise kontekstis tuleb siiski arvestada hinnatavate varade erandlikku asukohta (muust asustusest kaugel), millest tulenevalt küündivad kohandused -30%-ni. • Maatüki suurus o Kui tegemist on hoonestamiseks sobiliku maaga, toimib tavaliselt mastaabiefekt. Siiski ei ole pindala mõju üksühene, vaid oluliselt väiksem, sest tavapäraselt on lisanduva pinna ühikuhinna odavamad. • Kõlvikuline koosseis o Erinevused on seotud eelkõige elamumaaga, mille puhul mets on selgelt eelistatud. Muude sihtotstarvete puhul on mõju pigem marginaalne. Võrdluselementide valik ja • Sihtotstarve ja planeering kohandamise o Kui tegemist on hoonestamise perspektiiviga, on asjakohased põhimõtted maaregistris registreeritud sihtotstarbed eelistatud. Tuleb siiski silmas pidada, et ehitamise alustamiseks on vajalik ehitusloa olemasolu ja selle saamine eeldab tihtipeale detailplaneeringut. Seda eelkõige tiheasustusaladel, aga mõnikord ka väljaspool tiheasustusalasid. Oluline on ka üldplaneeringus kavandatud kasutus ja seda eelkõige väljaspool tiheasustusega alasid. • Kommunikatsioonid o Kommunikatsioonide olemasolu mõjutab väärtust positiivselt. Hõredama asustusega piirkondades on oluline eelkõige ampripõhise liitumise võimalus (ja juurdepääs, mida antud hindamise kontekstis on käsitletud eraldi), kuna muud kommunikatsioonide seonduvad küsimused tuleb tavapäraselt nagunii ise lahendada. • Kuju ja reljeef o Eelistatud on kompaktsed maatükid. Väljavenitatud ja ebakorrapärane kuju alandavad väärtust. Reljeef on enamjaolt ebaoluline tegur, selle mõju on Eesti oludes täheldatav eelkõige vaid ekstreemsetes olukordades. • Hoonestus o Olemasolev hoonestus mõjutab üldjuhul väärtust positiivselt. Samas lammutamisele kuuluvad hooned võivad väärtust ka vähendada. Hindamisel eeldatakse hoonestuse puudumist. Keerukust lisab asjaolu, et veehaarde sanitaarkaitsealast tulenevalt saab ehitamiseks kasutada ilmselt väikest ala, ilmselt loogilisem oleks maaüksuse liitmine naabermaaüksusega. OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maaüksus (reg osa nr 5054131) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Saaremõisa, Rabasaare küla, Tapa vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 2020-8488-02/AT  23 Alljärgnevates tabelites on toodud võrdlustehingute detailsemad andmed ning tehtud ühtlasi ka võrdlustehingute kohandamine. Hinnatav vara Võrreldav vara nr 1 Võrreldav vara nr 2 Võrreldav vara nr 3 Tapa vald Kadrina vald Rakvere vald Kadrina vald Rabasaare küla Kiku küla Kõrgemäe küla Kadrina alevik Mõisasaare Tehinguhind, € 4 000 6 400 5 000 Tehinguhind, €/m2 0,77 2,52 4,11 Tehingu aeg 04.12.2018 16.04.2019 14.05.2018 Kohandus 0% 0% 5% Ajaldatud 4 000 6 400 5 250 tehinguhind, € Põhja-Eestis Lääne- Põhja-Eestis Lääne- Viru maakonna Põhja-Eestis Lääne- Viru maakonna läänepoolses osas. Põhja-Eestis Lääne- Viru maakonna läänepoolses osas. Lähimast asulast Viru maakonna läänepoolses osas. Tallinn ca 90 km, Makroasukoht Lehtsest paikneb läänepoolses osas. Tallinn ca 90 km, Tapa linn ca 11 km, loodesuunas. Tallinn Tallinn ca 100 km, Rakvere linn ca 16 Rakvere linn ca 19 ca 80 km, Rakvere ca Rakvere linn ca 5 km km, Tapa linn ca 16 km, Kadrina alevik 43 km, Tapa linn ca 12 km, Kadrina alevikus ca 3 km km, Lehtse ca 4 km Kommentaar Sarnane Parem Sarnane Kohandus 0% -20% 0% Hajaasustus, Hajaasustus, läheduses muid Tiheasustus, Ümbruskonnas ümbruskonnas elamuid, põllud ja ümbruskonnas Mikroasukoht ja valdavalt mets ja raba. hoonestus, põllud ja mets, raudtee vahetu erinev hoonestus, juurdepääs Juurdepääs avalikult mets, riigimaantee nr lähedus, juurdepääs juurdepääs avalikult kruuskattega teelt 5 vahetus läheduses avalikult tänavalt kruuskattega teelt Kommentaar Parem Parem Parem Kohandus -10% -10% -30% Maatüki suurus, m2 1 192 5 166 2 535 1 217 Kommentaar Suurem Suurem Sarnane Kohandus -30% -15% 0% Muu maa, võsastunud, Valdavalt looduslik Muu maa, Kõlvikuline koosseis Haritav maa korrastamata rohumaa korrastamata Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane Kohandus 0% 0% 0% Sihtotstarve ja Ärimaa Elamumaa Elamumaa Elamumaa planeering Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane Kohandus 0% 0% 0% Ampripõhise liitumise Ampripõhise liitumise Ampripõhise liitumise võimalus, muud võimalus, muud võimalus, muud Kommunikatsioonid Olemas kommunikatsioonid kommunikatsioonid kommunikatsioonid amortiseerunud tuleb välja ehitada tuleb välja ehitada OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maaüksus (reg osa nr 5054131) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Saaremõisa, Rabasaare küla, Tapa vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 2020-8488-02/AT  24 Kommentaar Sarnane Sarnane Parem Kohandus 0% 0% -10% Trapetsilaadne, pisut Trapetsit meenutav Trapetsilaadne kuju, Trapetsilaadne kuju, Kuju ja reljeef väljavenitatud, kuju, hulknurkne, kompaktne kompaktne kompaktne kompaktne Kommentaar Sarnane Parem Parem Kohandus 0% -5% -5% Hoonestus puudub, Hoonestus puudub ja Hoonestus puudub, Hoonestus puudub, ehitamine veehaarde kuna tegemist on Hoonestus olulised kitsendused olulised kitsendused sanitaarkaitsetsooni kaitsealaga, võib olla puuduvad puuduvad tõttu keerukas ehituslikke piiranguid Kommentaar Sarnane Parem Parem Kohandus 0% -10% -10% Summaarne kohandus -40% -60% -55% Summaarne -1600 -3840 -2888 kohandus, € Kohandatud 2 400 2 560 2 363 tehinguhind, € Kohanduste absoluutväärtuste 40% 60% 60% summa Kaalud 0,50 0,25 0,25 Turuväärtus, € 2 431 1 200 640 591 Ümardatud 2 400 turuväärtus, € Kohandatud tehinguhindadel on antud kaalud vastavalt kohanduste suurusele: vähem kohandatud tehingutele on antud suurem kaal ja enam kohandatud tehingutele väiksem kaal. Kohandamisel eeldati, et maatükil ei paikne vundamenti, mis seal tegelikult on. Vastavalt tellija poolt esitatud informatsioonile on neil huvi ka maatükil paiknevate vundamendiplokkide vastu, mis muidu nendes oludes oleks pigem väärtusetud. See võimaldab kokku hoida puidust paviljoni ehituskulusid ja kaasnevaid kulusid (metsa raadamine) ca 900 € ulatuses ning seeläbi on põhjendatud samas ulatuses tõsta ka hüvitusväärtust. 2 431 €+ 900 €= 3 331 €≈ 3 300 € Seega on Saaremõisa kinnistu hüvitusväärtus ümardatult 3 300 € ja see hõlmab nii maa turuväärtust kui vundamendiplokkidega seonduvat väärtust. 4.5. Kaasneva kahju ja saamata jääva tulu hindamine Kaasneva kahju ja saamata jääva tulu hindamine on vajalik, kui kinnisasja (turu)väärtuse vähenemine ei iseloomusta kogu varalist kahju, mida kahju kandev isik saab. (EVS 875-12:2016, p. 7.1.1) Saamata jääva tuluna käsitletakse eelkõige tegutseva ettevõtte tegevuse peatamise kaudu tekkivat kahju, aga ka ilma majandustegevust silmas pidamata saamata jäävat tulu, mis tuleneb kinnisasja OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maaüksus (reg osa nr 5054131) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Saaremõisa, Rabasaare küla, Tapa vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 2020-8488-02/AT  25 tulupotentsiaalist seonduvalt kasvava metsa, maaomanikule kuuluvate maavaradega jms. (EVS 875- 12:2016, p. 7.4.1) Hinnataval varal puudub väärtuse kuupäeva seisuga tulupotentsiaal, mis ei kajastuks hinnatud väärtuses. Seetõttu on hindaja seisukohal, et vara võõrandamisega ei kaasne saamata jäävat tulu. Püsiv kahju on alati seotud juhtumitega, kui tegemist on äralõikega ja mingi osa kinnisasjast jääb omanikule alles, püsiv kahju eeldab, et omandiõigus kinnisasja mingile osale säilib. (EVS 875-12:2016, p. 7.3.1) Ühekordne kahju võib esineda nii kinnisasja kui terviku kui ka äralõigete võõrandamise puhul, peale selle võib ühekordne kahju esineda ka kolmandate isikute suhtes (üürnike kolimine jms). (EVS 875-12:2016, p. 7.2.1) Kaasneva kahjuga ei ole antud juhul arvestatud, kuna hinnatavat kinnistut väärtuse kuupäeva seisuga ei kasutata ning igaüht neist käsitletakse tervikuna. Seetõttu on hindaja seisukohal, et vara võõrandamisega ei kaasne kahjusid, mida lisaks vara väärtusele tuleks hüvitada. OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maaüksus (reg osa nr 5054131) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Saaremõisa, Rabasaare küla, Tapa vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 2020-8488-02/AT  26 Lisa 1. Fotod OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maaüksus (reg osa nr 5054131) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Saaremõisa, Rabasaare küla, Tapa vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 2020-8488-02/AT  27 Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maaüksus (reg osa nr 5054131) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Saaremõisa, Rabasaare küla, Tapa vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 2020-8488-02/AT  28 Lisa 3. Kitsenduste kaart OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maaüksus (reg osa nr 5054131) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Saaremõisa, Rabasaare küla, Tapa vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 2020-8488-02/AT  29 Lisa 4. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti kinnisvara hindamise standardite seeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud. Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale kliendiga kokkulepitud isikute, va. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes ning hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega. Koostaja: / Allkirjastatud digitaalselt / Aivar Tomson, MRICS OÜ Kinnisvaraekspert hindamisosakonna juhataja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Kutseline hindaja, vara hindaja (kutsetunnistus nr. 151718) Litsentseeritud maa hindaja (maa hindamise tegevuslitsents 111 MA-mh) OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maaüksus (reg osa nr 5054131) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Saaremõisa, Rabasaare küla, Tapa vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 2020-8488-02/AT  30 Estonia Tallinn Pärnu mnt 82-31 Tallinn, 10131 +372 626 4250 Pärnu Kuninga 36 Pärnu, 80010 +372 442 0700 Latvia Riga Gertrúdes iela 66 Riga, LV-1009 +371 2985 0021 Lithuania Vilnius A. Jakšto g. 9 +372 510 3367 OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maaüksus (reg osa nr 5054131) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Saaremõisa, Rabasaare küla, Tapa vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 2020-8488-02/AT Registriosa: Registriosa number 5178931 Kinnistusosakond Tartu Maakohtu kinnistusosakond Õigsuse märge Elektrooniline registriosa omab õiguslikku tähendust: 10.05.2011 Digitoimik Kinnistustoimiku kõik dokumendid on digitaalsed alates 10.05.2011 I jagu - KINNISTU KOOSSEIS Katastripidaja märkeid vaata maakatastrist Kande Katastritunnus Sihtotstarve ja asukoht Pindala Info Kande Nr. kehtivus 1 40002:001:0231 Ärimaa 100%, Lääne-Viru maakond, 1192 m2 Registriosa avamisel 5.04.2011 kehtiv Tapa vald, Rabasaare küla, kinnistamisavalduse alusel sisse kantud Saaremõisa. 10.05.2011. Kohtunikuabi Ilona Kirm II jagu - OMANIK Kande Omanik Kande alus Kande Nr. kehtivus 1 Rastuk Grupp OÜ (registrikood 11135239) 5.04.2011 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 10.05.2011. kehtiv Kohtunikuabi Ilona Kirm III jagu - KOORMATISED JA KITSENDUSED Kande Kinnistut koormavad piiratud asjaõigused (v.a. Märked piiratud asjaõiguste kohta, kannete Kande Nr. hüpoteegid) ja märked; käsutusõiguse muudatused ja kustutamised kehtivus kitsendused IV jagu - HÜPOTEEGID Kande Hüpoteegid Hüpoteegi Märked hüpoteekide kohta, kannete Kande Nr. summa muudatused ja kustutamised kehtivus Asutus: Riigi Kaitseinvesteeringute Keskus - TASUTA Nimi: Evelin Palju Kuupäev: 16.07.2020 15:56:49 Kinnistusraamatu kehtivate andmetega tutvumiseks kasutage e-kinnistusraamatut. Keskmine brutokuupalk - Eesti Statistika Page 1 of 2   Otsi statistikat  Majandus  Palk ja tööjõukulu  Valmistabelid Keskmine brutokuupalk 27. mai 2020 2019. aasta I kvartal 2020 Märts 2020 1 407 eurot 1 404 eurot 1 451 eurot Keskmine brutokuupalk, 2009–2019 Eurot 1 750 1 400 1 050 700 350 0 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Keskmine brutokuupalk, 2009–2019 (eurot) 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 784 792 839 887 949 1 005 1 065 1 146 1 221 1 310 1 407 Andmed XLS failina Alusandmed statistika andmebaasis: PA001 Keskmine brutokuupalk, I kvartal 2008 – I kvartal 2020 (eurot) 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 I kvartal 788 776 758 792 847 900 966 1 010 1 091 1 153 1 242 1 341 1 404 II kvartal 850 813 822 857 900 976 1 023 1 082 1 163 1 242 1 321 1 419 .. III kvartal 800 752 759 809 855 930 977 1 045 1 119 1 201 1 291 1 397 .. IV kvartal 838 783 814 865 916 986 1 039 1 105 1 182 1 271 1 384 1 472 .. https://www.stat.ee/stat-keskmine-brutokuupalk 16.07.2020 Keskmine brutokuupalk - Eesti Statistika Page 2 of 2 Andmed XLS failina Alusandmed statistika andmebaasis: PA001 Keskmine brutokuupalk, jaanuar 2008 – märts 2020 (eurot) 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Jaanuar 758 780 744 749 839 876 944 992 1 067 1 121 1 220 1 309 1 390 Veebruar 810 760 751 785 817 882 948 984 1 058 1 117 1 213 1 317 1 373 Märts 797 791 779 843 886 940 1 003 1 053 1 148 1 228 1 295 1 396 1 451 Aprill 816 788 789 801 874 957 996 1 054 1 141 1 220 1 312 1 411 .. Mai 829 775 791 860 878 954 1 002 1 058 1 129 1 201 1 298 1 400 .. Juuni 905 875 888 913 948 1 014 1 065 1 135 1 220 1 311 1 354 1 445 .. Juuli 806 767 755 785 861 944 984 1 051 1 126 1 201 1 296 1 435 .. August 793 720 736 817 842 904 956 1 023 1 101 1 180 1 286 1 365 .. September 801 770 785 826 864 942 990 1 063 1 129 1 224 1 292 1 389 .. Oktoober 819 781 787 813 907 962 1 024 1 066 1 140 1 231 1 327 1 422 .. November 842 760 807 868 887 968 1 021 1 093 1 158 1 251 1 369 1 446 .. Detsember 855 809 849 918 957 1 028 1 068 1 160 1 248 1 330 1 455 1 551 .. Andmed XLS failina Alusandmed statistika andmebaasis: PA006 https://www.stat.ee/stat-keskmine-brutokuupalk 16.07.2020 Keskmine brutotunnipalk - Eesti Statistika Page 1 of 2   Otsi statistikat  Majandus  Palk ja tööjõukulu  Valmistabelid Keskmine brutotunnipalk 3. märts 2020 2019. aasta IV kvartal 2019 8,13 eurot 8,40 eurot Keskmine brutotunnipalk, 2009–2019 Eurot 10 8 6 4 2 0 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Keskmine brutotunnipalk, 2009–2019 (eurot) 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 4,80 4,78 5,04 5,34 5,73 6,14 6,51 6,90 7,40 7,56 8,13 Andmed XLS failina Alusandmed statistika andmebaasis: PA001 Keskmine brutotunnipalk, I kvartal 2007 – IV kvartal 2019 (eurot) 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 I kvartal 3,96 4,78 4,89 4,76 4,87 5,16 5,63 6,02 6,37 6,86 7,13 7,38 7,90 II kvartal 4,25 5,00 4,93 4,85 5,08 5,28 5,71 6,21 6,61 6,91 7,50 7,50 8,22 III kvartal 4,27 4,87 4,59 4,60 4,82 5,21 5,58 5,89 6,28 6,62 7,22 7,51 8,01 IV kvartal 4,63 5,09 4,75 4,83 5,19 5,53 5,99 6,35 6,67 7,08 7,67 7,85 8,40 https://www.stat.ee/stat-keskmine-brutotunnipalk 16.07.2020 Keskmine brutotunnipalk - Eesti Statistika Page 2 of 2 Andmed XLS failina Alusandmed statistika andmebaasis: PA001 https://www.stat.ee/stat-keskmine-brutotunnipalk 16.07.2020