Kiri

EV Majandus - ja kommunikatsiooniministeerium Suur-Ameerika 1 Tallinn Eesti 15 .0 9 .202 2 .a K-0 10 Ehitusseadustiku ( E HS ) muutmise eelnõu kohta MTÜ EKKL selgitused ja ettepanekud Käesolevaga esitame E HS eelnõu kohta arvestamiseks järgmised meie selgitused ja ettepanekud : I. Ehitise korrashoiu mõiste teema selgitused ja ettepanek ud . Rõhutame, et ehitiste korrashoiu teema on senini küllaltki nõrgalt avatud Eesti õigusloomes, pigem avamata jäetud. Varasemalt kasutuses olnud ehitusseaduses (2002) on kasutatud ehitise ja maaüksuse (kinnisasja) korrashoiu mõistet kahes kohas, samas puudus täpsem selgitus: § 29 (1) 4) annab omanikule korrashoiukohustuse § 30 (5) 3) alusel peab omanikujärelevalve kontrollima ehitise ja maaüksuse korrashoidu Samas seaduses peab ehitusettevõtja hoidma korras ehitusplatsi. Ehitusseadus (2002) ei olnud eesmärgistatud ehitise korrashoiule – ei olnud korrashoidu loetletud ei seaduse eesmärkides (§ 1) ega ka mõistetes (§ 2). Seega ehitusseadustik (2015) on esimene õigusakt, milles antakse üldse ehitise korrashoiu sisuline mõiste (§ 6). Kinnisvara, sh ka ehitiste korrashoidu on propageeritud 20 aasta jooksul vaid hea tava tasandil viidates vastavale standardile (EVS 807) ning sellega seotud standarditele (eelkõige EVS 910 ja EVS 914). MTÜ EKKL ettepanek ud : 1. MTÜ EKKL esmane ettepanek on EHS § 6 täiendada EVS 807:2016 põhiselt ehitise korrashoiu põhimõistete ja tegevuste põhistruktuuri kirjelduse esitamisega. 2. Juhul kui ettepanek 1 ei ole ikkagi MKM nägemusel põhjendatud ja vastuvõetav, siis alternatiivina s ellises olukorras on vajalik kõnealuse ehitusseadustiku sätte (§ 16 (4)) alusel kiiresti saavutada MKM ja EKKL vahel kokkuleppe määruse eelnõu ettevalmistamiseks ja vastuvõtmiseks , mis võrdväärselt teiste ehitamise väärtusahela tegevustega sisustaks ehitise korrashoiu sobiva detailsusega, eelkõige näiteks ehitise korrashoiu mõisted ning tegevuste põhistruktuur ja selle kirjeldused . Lisaettepanek: Kaaluda § 6 sõna „toimivuse“ järele loetelusse sõna „ohutuse“ lisamist. II. Ehitise hooldusjuhendi teema selgitused ja ettepanekud . § 17 Hooldusjuhend tehtud parenduste ja täienduste valguses tekib ehitiste korrashoiu korraldamisel eeldatavasti uus korrashoiu korraldamisega seotud hea tava ning selle kinnituseks palume hinnangut, kas mõttekäik on vastavuses Ehitusseadustikus esitatud loogikaga. §4 Ehitamine ei loetle korrashoidu ehitamise (osa)tegevusena, mistõttu on ka loogiline, et §15 Ehituse dokumenteerimine (3) 5) toodud ehitamist iseloomustavate dokumentide hulka ei hakka enam kuuluma hooldusjuhendid. Kuna hooldusjuhendi koostamise kohustus seotakse nüüd ehitusloa olemasoluga (§17 (3)) ja §52 Kasutusloa taotlus (2) 6) näeb aga ette, et kasutusloa taotlemise eelduseks on hooldusjuhendi olemasolu ning sel juhul §17 (2) on tõlgendatav kui valikuvõimalus tellijale. Hooldusjuhendi koostab (mitte imperatiivselt peab koostama), vaid üks loetletud isikutest – kas ehitise projekteerinud, ehitanud või muu selleks pädev isik. Sel juhul ei ole hooldusjuhendi koostamine nendele isikutele mitte seadusest tulenev kohustus, pigem aga omaniku/tellija võimalus valida, kes neist hakkab hooldusjuhendit koostama enne kasutusloa taotlemist. Seega hooldusjuhendiga seotud sätete täpsustus toob kaasa eelkõige kohustuse teadlikule/targale omanikule/tellijale , kes peab tegema valiku, kellele jääb hooldusjuhendi koostamine ja vastavad sätted tuleb sõnaselgelt ette näha sõlmitavates lepingutes. Antud juhul on tegemist olulise muutusega eelkõige tellija jaoks ning mingis mõttes ka ootamatusega, kui kasutusloa taotlemisel selgub, et keegi ei ole koostanud hooldusjuhendit ning ehitise kasutusse võtmine hakkab viibima. Kui kõnealune seadustiku muudatus võtab kindlamad piirjooned, kuid enne seadustiku muudatuste lõplikku kinnitamist on vaja alustada aktiivset teavitustööd just omanike/tellijate hulgas, et teavitada neid muutuvast korraldusest. Samas tuleb mõelda ka sellele, kuidas hakkab toimuma üleminek „vanalt“ ehitusdokumentide põhimõttelt „uuele“. Oluline on, et ei tekiks vaidlusi olukordades, kus on sõlmitud ehitustöövõtu lepingud praegu kehtiva korra alusel ja ehitaja peab arvestama ehitusdokumentide koosseisu kuuluvate hooldusjuhendite koostamisega. Seadustiku muudatus loob aga uue olukorra ning ehitajad võivad hakata taotlema töövõtulepingu muudatusi, et neid vabastataks kohustusest, mis seadustikust tulenevalt ei ole enam automaatselt nende kohustus, lepingus aga puudub vastav viide hooldusjuhendite koostamisele. Samas on siiski ka probleem, mida uus dokumentide koostamise korraldus võib endaga kaasa tuua. Jutt on garantiist ja garantiiajal läbiviidavatest tegevustest. Garantii on määratletud VÕS-s ning tegemist on töövõtja kohustusega tagada lepingukohane töö. Samas garantii kehtimise eelduseks on see, et kasutaja kasutaks ehitatut eesmärgipäraselt ja garantiiajal oleks ehitatut hooldatud ettenähtud moel. Järelikult selleks peab keegi objekti valmides tellijale edastama juhendi ehitatu hooldamiseks/korrashoidmiseks ning üldjuhul (ka FIDIC lepingute üldistes tingimustes) on selleks töövõtja/ehitaja. Kas garantiiajal ehitise hooldamiseks koostatavad/koostatud dokumendid on ehitusdokumendid? Mõistuspäraselt tuleb küsida – kes üldse saab koostada garantiijuhendi? Ilmselt vaid ehitaja, sest tema käest liiguvad läbi kõik paigaldatavad materjalid, seadmed ja konstruktsioonid ning ka nendega seotud kõik dokumendid. Garantiijuhtumi tekkimisel võib ehitaja väita, et igasuguse muu ka pädeva isiku poolt koostatud/komplekteeritud hooldusjuhend, mida on järgitud garantiiajal, pole olnud pädev (ei vasta konkreetsele ehitise osale ning ei arvesta selle eripäradega) ja seega pole ka vaidlusalust ehitise osa hoitud korras ettenähtud moel. Kui garantiiaja juhendid loetakse võrdväärseks hooldusjuhendiga ja ehitaja need komplekteerib, siis tellijal on olemas vajalik dokumentatsioon kasutusloa taotlemiseks. Garantiiaeg on kestusega mõni aasta (tulenevalt lepingust), üldjuhul peaks tavapärane hooldusjuhend olema koostatud ehitise vastava osa kogu elueaks või kasutusajaks. Seega ei pea garantiijuhend sisaldama paljusid neid tegevusi, mida tuleb teha korrashoiu tagamiseks pikema aja jooksul. Kuigi garantiiteemasid käsitleb VÕS, peab ehitusseadustik avalikes aga ka ehitiste omanike huvides tagama ikkagi selle, et ehitise valmides oleks tagatud hooldusjuhendite olemasolu omanikule/tellijale/kasutajale selleks, et alustada pädevat objekti korrashoidu, mis samas ei läheks vastuollu garantiiaja nõuetega. MTÜ EKKL ettepanekud: Kaaluda ehitise hooldusjuhendi jätmist ehitusdokumentide hulka, s.t. jätta alles kehtiva ehitusseadustiku § 15 (3) 5) ja selles sõna hooldusjuhend ning sõnastada: muud ehitamist iseloomustavad dokumendid, sealhulgas seadmete seadistus- ja katseprotokollid, hooldusjuhendid. Juhul kui eksisteerib lisaks loogikale, et hooldusjuhend on korrashoiu dokument ( kuigi see koostatakse projekteerimise ja ehitamise käigus ja tulemusel ) , mingi täiendav oluline sisuline põhjus ja ülekaalukas avalik huvi, millest tulenevalt on edaspidi välistatud hooldusjuhendite käsitlemine ehitusdokumentidena, siis sooviksime, et meid teavitatakse taolistest põhjustest ja ülekaalukast avalikust huvist. Kui ehitise hooldusjuhendit siiski ei jäeta ehitusdokumentide hulka, siis peab eelnõu § 17 (3) täiendama järgmiselt: Kui ehitamiseks, välja arvatud lammutamiseks, on nõutav ehitusluba, siis tuleb ehitise projekteerinud ja ehitanud isikutel koostoimes koostada ehitise hooldusjuhend. Kommentaar. § 17 (2) kohaselt muu pädeva isiku poolt hooldusjuhendi koostamine on aktuaalne kõigil muudel juhtudel, välja arvatud § 17 (3) n.n . ehitusloakohustusega (uus)ehitise puhul , kui ehitise omanik seda soovib, näiteks ehitise püstitamise või muutmise korral juhtudel, kui ehitusluba ei ole nõutav või tegemist on pikalt kasutuses olnud ehitisega, millele ei ole koostatud hooldusjuhendit. § 17 (3) juhul ei ole korralduslikult, tehniliselt ega majanduslikult kuidagi põhjendatud ja asjakohane hooldusjuhendi koostamise nõudmine muu pädeva isiku poolt, kellel puudub ehitusprotsessi ja selle tulemuse kohta selleks vajalik informatsioon. III. Ehitise korrashoiu professionaalsuse (kvalifikatsiooni) teema selgitused ja ettepanekud Täienduseks MTÜ EKKL poolt 01.09.2021 MKM-le saadetud kirja K-008 p.1 esitatule. EL kultuuriministrite 2018.a. Davos’es toimunud nõupidamise lõppdokumentides ( Davose deklaratsioon) rõhutatakse, et kvaliteetne ehitatud keskkond loob pikaajalist majanduslikku lisandväärtust ühiskonnas. Selline pikaajalisuse põhimõte on tagatud aga ainult sel juhul, kui ehitatut säilitatakse teadlikult/asjatundlikult. Koos ühiskonna ja tehnoloogia arenguga on toimunud oluline muutus ühiskondlikes, avalikuks kasutamiseks mõeldud hoonetes. Suurenenud on nendesse ehitistesse paigaldatud tehnosüsteemide hulk(arv) kuid ka nende võimsus. Samas just tehnosüsteemide korrektsest ja tasakaalustatud funktsioneerimisest sõltub sisekliima ehitatud keskkonnas ning kõigi ruumide kasutajate tervis ja ohutus. Ehitusseadustiku §11 (2) 9) rõhutab ehitisele esitatud nõuete puhul „…ehitise toimivuse ja koostöövõime ning ühildavuse “ olulisust. Kõik hooned peavad olema projekteeritud, ehitatud ja ekspluateeritud nii, et vastaksid neile kehtestatud normatiivsetele ehitus-, keskkonnakaitse-, hügieeni- ja tervishoiu-, soojushoiu-, tuleohutus- ja muudele dokumentidele, õigusnormide reeglitele ja soovitustele. Kuna nii ehitised kui ka nendesse paigaldatud tehnosüsteemid on muutunud järjest kallimateks, nende korrashoid ka vastavalt vastutusrikkamaks, siis igal ebaprofessionaalsel korrashoiutegevusel on tagajärjeks suured kahjud nii süsteemile kui ka selle süsteemiga mõjutatud keskkonnale. Vaid asjatundlik korrashoid suudab tagada pikaajalise kvaliteedi hoonetes ja selle ruumides. Asjatundliku korrashoiu ning ohutu keskkonna eelduseks on pädevate, so kutsetunnistustega spetsialistide kasutamine hoonete korrashoiul. Eelnevast tulenevalt peaks a asta 2027 1.jaanuarist (alternatiivina 01.01.2025) kõikides: avaliku kasutusega suurõnnetuste ohuga suuri inimhulki teenindavad kõrge tehnosüsteemide maksumuse, nende suure hulga ja koostoime kriitilisusega neto pinnaga enam kui 1000 m 2 ühiskondlikes (so mitteelu-)hoonetes kasutatama ainult asjatundlikku korrashoiu teenust, seega kutsetunnistusega korrashoiu spetsialiste. Lähtudes Statistikaameti poolt kasutusel olevast liigitusest, oleksid avaliku kasutusega alljärgnevate kasutusotstarvetega mitteeluhooned: kaubandus- ja toitlustushooned büroohooned kultuuri-, spordi- ja meelelahutushooned haridus- ja teadushooned tervishoiu- ja hoolekandeasutuste hooned Viimase paarikümne aasta jooksul on igal aastal antud käiku ca 1000 kuni 1500 mitteeluhoonet, millest enamus (keskmiselt 80% või rohkem) on väikesed (suletud netopinna järgi) ning mis on klassifitseeritud kui „muud“ ja üldjuhul ei vaja garanteeritult asjatundlikku korrashoidu. Statistiliselt identifitseeritud kasutusega vaid ca 50-60 on sellised igal aastal käiku antavad avaliku kasutusega uued mitteeluhooned, mis on suured ning eeldatavalt vastaksid eelloetletud kriteeriumidele. Statistika andmebaas ei too välja oluliselt rekonstrueeritud mitteeluhooneid, mis rekonstrueerimise käigus muudaks oma kasutus-staatust. Pigem võib eeldada, et enamik selliseid olulisi rekonstrueerimisi sisalduvad eeltoodud uusehitiste arvnäitajates. Tänasel päeval ei ole korrashoiuga seotud kutsed Eestis tundmatud. 20 aasta jooksul on väljastatud peaaegu 2500 kinnisvara halduri ja hooldaja kutsetunnistust, mis kehtivad kuni 5 aastat ja seejärel peavad valdkonnas töötavad spetsialistid uuendama oma kutsetunnistusi. Hetkel on kehtivaid kinnisvarahalduri kutsetunnistusi 461 ning kinnisvarahooldaja kutsetunnistusi 380. Lisaks on väljastatud pea 4000 puhastusteenindaja tähtajatut kutsetunnistust. Ka praegu oleks võimalik suurt osa kinnisvaraturule tulevatest mitteeluhoonetest katta professionaalsete spetsialistidega. Ka tänasel päeval vajavad kõik kõnealused mitteeluhooned igal juhul korrashoiuteenust, kõiki neid hooneid teenindavad erinevad korrashoiuettevõtjad. Antud juhul on jutt sellest, et kõigil korrashoidu tagavatel isikutel peaks alates 2027.a.-st (alternatiivina 2025) olema vastav kutsekvalifikatsioon. Kuna sätte jõustumiseni on aega 5 (3) aastat, siis turul tegutsevatel ettevõtjatel ning valdkonnas tegutsevatel isikutel, aga ka kõnealuste mitteeluhoonete omanikel on piisavalt aega ettevalmistamiseks kas vajalike kutsete taotlemiseks, aga ka sobivate hanketingimuste ettevalmistamiseks. Siinkohal paluks MKM n.ö. laiemat pilti nähes hinnata ja otsustada, kas nõude jõustamine on võimalik 2027 või oleks mõistlik ja põhjendatud seda teha 2025. MTÜ EKKL toetab 2025, milleks on kutsetega isikute baas olemas juba täna. Meetme/sätte eesmärk on kaitsta nii omaniku vara (kaitsta kinnisvarasse tehtud investeeringut pikaajaliselt, tagada kinnisvaraobjekti väärtuse säilimine) kui luua suuremad tagatised kasutajatele (üürnikud, rentnikud, kliendid kolmandate isikutena), et nendele luuakse kvaliteetne (eelkõige ohutu ja usaldusväärne) kinnisvarakeskkond. MTÜ EKKL ettepanekud: 1. Lisada EHS eelnõu § 24 (2) loetelusse: ehitiste korrashoid 2. Lisada EHS rakendamise seaduse eelnõu § 16 (1) 5) 2027a (alternatiiv 2025) 1.jaanuarini ehitise korrashoiu alal 3. Lisada EHS eelnõu § 16 (4) lõppu : , sealhulgas kvalifikatsiooninõuded ja nendega seonduvate ehitiste liigitus . Kommentaar p.3 kohta . Eespool äratoodud ettepanekute alusel alates 01.01.2027 ( alternatiiv 01.01.2025) kehtima hakkavate kvalifikatsiooni nõuete ja nendega seonduvate ehitiste liigituse täpsem sisustamine tuleb eelnõu § 16 (4) täiendamisega määrata taoliselt , e t kvalifikatsiooni nõuete ja nendega seonduvate ehitiste liigitus kuulub lahendamisele § 16 (4) alusel antava määrusega . Üldine l isaettepanek : Ettepanek eelnõu § 97 (6) ümber sõnastada ning jätta kinnistu omanikule hoolduskohustus vaid tema kinnistu piires . Kõik muud kõnniteed oleks riigi , linna või valla hooldada , sältuvalt sellest , kes on kõnnitee omanik . Meie nägemusel on õiguslikult küsitav panna kinnistuomanikule kohustust teise kinnistuomaniku kinnistu hooldamiseks , selle eest isegi tasu saamata . Lugupidamisega / allkirjastatud digitaalselt / Jüri Kröönström tegevjuht MTÜ Eesti Kinnisvara Korrashoiu Liit Saatja: "EKKL" <[email protected]> Saaja: "MKM info" <[email protected]>, "Liisi Pajuste" <[email protected]>, "Ivo Jaanisoo" <[email protected]> Teema: MTÜ EKKL selgitused ja ettepanekud ehitusseadustiku muutmise eelnõu kohta Kuupäev: 2022-09-16 11:55 Tere Käesolevaga esitame MTÜ EKKL selgitused ja ettepanekud ehitusseadustiku (EHS) muutmise eelnõu kohta. Lugupidamisega Jüri Kröönström tegevjuht MTÜ EKKL 51340409