Arvamus ehitusseadustikus plaanitavate muudatuste kohta

Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium [email protected] Meie: 22.0 8 .2022 Arvamus ehitusseadustiku s plaanitavate muudatuste kohta Eesti Ehitusettevõtjate Liit (edaspidi EEEL ) tänab Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumit 27.07.2022 saadetud ehitusseadustiku muutmise 07.07.2022 tööversiooni (edaspidi Eelnõu ) eest ja selle kohta ettepanekute esitamise võimaluse eest. 09.09.2021 esitas EEEL seisukoha ehitusseadustiku muutmise ja sellega seonduvalt teiste seaduse muutmise eelnõu väljatöötamise kavatsuse kohta omapoolsed ettepanekud (edaspidi Kiri 2021 ) . Meil on hea meel tõdeda, et mitmeid EEEL ettepanekuid on Eelnõu viimases tööversiooni s kas täielikult või osaliselt arvestatud. Järgnevalt esitame oma arvamuse Eelnõu viimase tööversiooni kohta. Arvamuse esimeses osas käsitleme teatud küsimusi teemade kaupa (ümberehitamine, omaniku järelevalve, kvalifikatsiooninõuded jm ) ning seejärel esitame arvamuse muudes küsi mustes paragrahvide kaupa. Lisaks esitame ettepanekud ka teiste ehitusseadustiku (edaspidi EhS ) sätete kohta, mille rakendamisel on praktikas probleeme. Enamuse neist olelme ka varasemalt esitanud. Ümberehitamisega seonduv . Eelnõu § 4 lg 3 esimene lause sätestab : „ E hitise ümberehitamine ehk rekonstrueerimine on /...../ “. Teeme ettepaneku kasutada läbivalt vaid ühte mõistet ning ühte ja sama ehituslikku tegevust mitte nimetada erinevate sõnadega – kasutada läbivalt üksnes „ümberehitamine“ või üksnes „rekonstrueerimine“. See puudutab edaspidi ka „olulise rekonstrueerimise“ mõistet. Eelnõu § 4 lg 3 punkt 2 sätestab: „Ehitise ümberehitamine on eelkõige ehitamine, mille käigus muudetakse või asendatakse ehitise kande- ja jäigastavaid konstruktsioone“. Kehtiva sõnastuse järgi „/..../ muudetakse ja asendatakse hoone kande- ja jäigastavaid konstruktsioone“. Sõna „ja“ asendamisel „või“-ga võib tekkida vastuolu erinevate sätete vahel, sest ehitise kande- ja jäigastavate konstruktsioonide asendamine võib seisneda ka ehitise üksiku osa asendamises samaväärse vastu ja seda tegevust ei käsitleta § 4 lg 3 teise lause järgi ümberehitamisena. Näiteks mädanenud palgi või palkide väljavahetamine vahelaes ei ole selline tegevus, mida võiks käsitleda ümberehitamisena. Eelnõu § 4 lg 3 teine lause sätestab : „Ümberehitamisena ei käsitleta olemasoleva ehitise üksikute osade vahetamist samaväärsete vastu, kui sellega ei kaasne järgnevates punktides nimetatud tegevusi“. Tegemist on kahekordse eitusega („ ei käsitleta, kui ei kaasne /..../ “). Regulatsioon tuleks normitehniliselt sõnastada nii, et see on hõlpsalt loetav ja üheselt mõistetav. Näiteks: „ei käsitleta /..../, välja arvatud juhul kui kaasnevad /..../“ Eelnõu § 4 lg 3 1 sätestatakse „olulise rekonstrueerimise“ mõiste. Seaduse rakendamise seisukohalt on tegemist halduskoormust suurendava ja haldusmenetluse kulusid suurendava sättega, kuna olulise rekonstrueerimise mõiste on seotud ehitus maksumuse kindlaksmääramisega. Ehitusmaksumuse kindlaksmääramine eeldab näiteks erinevate ehituspakkumuste võtmist ja paneb ehitise omanikule täiendava tõendamiskoormuse. Kui ehitusmaksumuse peab välja selgitama loa andja, siis suurendab see ilmselgelt menetluse läbiviimise tähtaega aja võrra, mis kulub ehitusmaksumusele väljaselgitamisele. Haldusmenetlus peab olema võimalikult lihtne ja kiire, vältides üleliigseid kulutusi ja ebameeldivusi isikutele (HMS § 5 lg 2). Eelnõu § 4 lg 3 defineerib „ümberehitamise“ („rekonstrueerimise“) ning § 4 lg 3 1 „olulise rekonstrueerimise“. „Ümberehitamise“ mõiste hõlmab ehitisi, st hooneid ja rajatisi , kuid „oluli s e rekonstrueerimi se “ mõisted vaid hooneid , mis tähendab, et mõistete käsitlusala ei kattu . Samuti jääb „olulise rekonstrueerimise“ mõistest (ekslik) arusaam, justkui tuleks teatud ehituslik ke tegevus i teostada samaaegselt (§ 4 lg 3 1 on sõnastatud „/..../ hoone piirdekonstruktsioonide muutmisega ning kande- ja jäigastavate konstruktsioonide muutmise ja asendamisega või välispiirete /..../“, kuid eeldatavalt peaks olema „/..../ ehitise piirde konstruktsioonide muutmise või kande- ja jäigastavate konstruktsioonide muutmise ja asendamisega või välispiirete /..../“. Problemaatiline on tehnosüsteemide ümberehitamisega seonduv, sest Eelnõu teksti kohaselt jääks tehnosüsteemide (ehitise eriosade) ehitamist puudutav edaspidi ehitusseadustiku reguleerimisalast välja , nn ehituslik uks vabategevus eks , kuid eeldame, et tegemist on veaga ning see ei ole taotlustlik. Nimelt loetakse Eelnõu § 4 lg 3 p 3 kohaselt tehnosüsteemi „ümberehitamiseks“ vaid olukorda, kui tehnosüsteemi paigaldamisel, muutmisel või lammutamisel muutub oluliselt ehitise välisilme . V õrreldes kehtiva regulatsiooniga ei ole ümberehitamise defineerimisel enam määrav asjaolu, kas selle tegevusega muudetakse ka ehitise toimivust või muid omadusi. See tähendab, et tulevikus saaks tehnosüsteemide ümber ehitamisega kaasnev ehitusloa või ehitusteatise vajalikkus kõne alla tulla vaid juhul, kui tehnosüsteemidega seotud ehitustööd mõjutavad ehitise välisilmet , kuid suurem osa muid tehno süsteemide ümber ehitamisi jääks edaspidi EhS regulatsioonist välja (n t ei oleks „ümberehitamise“ mõistega enam hõlmatud kogu hoone ulatuses küttesüsteemi terv iklik asendamine vm ehitustöö). Suure tõenäosusega ei mahutuks ükski tehnosüsteemide ümberehitamine ka „olulise rekonstrueerimise“ mõiste alla, sest sõltumata tööde keerukusest ja mahukusest on ebausutav, et tehnosüsteemide muutmise või tervikliku asendamisega seotud kulud ületaksid 1/4 rekonstrueeritava hoonega samaväärse hoone keskmisest ehitus maksumusest. Kirjeldatud regulatsioon tõstatab küsimuse, kas riik on teadlikult kavandanud vähendada sekkumist tehnosüsteemide ehitamise/ ümberehitamise üle ning soosib olukorda, kus tehnosüsteeme (nt kütte- ja jahutus süsteemid, ventilatsiooni süsteemid, veevarustuse- ja kanalisatsiooni süsteemid) ehitatakse (või ehitatakse ümber ) ilma ehitusloata või ehitusteatist esitamata ja ilma kutse kvalifikatsiooni omamata. Leiame, et tehnosüsteemide ümberehitamist käsitlev regulatsioon vajab täiendavat arutelu koostöös erinevate huvigruppide ga (EEEL, Eesti Ehitusinseneride Liit, Eesti Kütte- ja Ventilatsiooniinseneride Ühendus jt) . Eelnõu § 4 lg 3 p 6 soovitakse lisada mõiste „olemuslikult sarnane“, kuid seda ei ole seaduses avatud. Lisaks muudab täiendus sättest arusaamise võimatuks, kuna pole võimalik aru saada, mille kohta „olemuslikult sarnane“ käib. Kehtiva EhS järgi tuleb lihtsalt tuvastada, kas ehitis on osaliselt või täielikult hävinenud. Kui on mõeldud seda, et ümberehitamise tulemusel saavutatakse olemuslikult sarnane ehitis, siis tuleb sõnastust muuta. Seaduse muutmine ei tohiks viia ebaselguseni või probleemideni praktikas, seega tuleb EhS-s see mõiste defineerida või vähemalt lisada näidisloetelu. Omanikujärelevalvega s e onduv. Eelnõu § 20 lg 1 kohaselt, kui tegemist on ehitusteatise esitamise või ehitusloa kohustusega ehitisega, võib selle üle majandustegevuse korras omanikujärelevalvet teha üksnes kvalifikatsiooninõuetele vastav isik. Peame endiselt põhjendatuks Kirjas 2021 esitatud seisukohta , mille kohaselt peaks kutsekvalifikatsiooni nõue kohalduma üksnes juhul, kui tegemist on ehitusloa kohustusliku ehitamise üle omanikujärelevalve tegemisega , kuid kutsekvalifikatsiooni nõue ei peaks laienema ehitusteatise alusel ehitamise omaniku järelevalve tegemisele , kuna ehitusteatise alusel ehitamine peaks olema lihtsam ja eeldatavalt on tegemist ohutuma ehitustegevusega . On põhjendamatu, et ehitamisele ja projekteerimisele kohaldatakse kutse kvalifikatsiooni nõuet üksnes ehitusloa korral (vt Eelnõu § 24 lg 2 p 1-2 ) , kuid omaniku järelevalvele olulisemalt madalama ohuga ja madalamate riskidega ehitus tegevuse (ehk ehitus teatise alusel ehitamise) korral. K utse kvalifi katsiooni nõue omaniku järelevalve tegevusaladel peaks olema samuti piiritletud ehitusloa kohustusliku ehita misega. Juba praegu on omanikujärelevalve kvalifikatsiooniga isikuid väh e ja nad on koormatud, samuti on omanikujärelevalve korraldamine seotud märkimisväärsete kulutustega. Sellest tulenevalt tuleks : Eelnõu § 20 lg 1 teine lause sõnastada „ Ehitusloakohustusliku ehitamise üle võib omanikujärelevalvet teha kvalifikatsiooninõuetele vastav isik“ ; Eelnõu § 24 lg 2 p 3 sõnastada „ ehitusloakohustusliku ehitamise omaniku järelevalve tegemine“ ; Eelnõu § 25 lg 1 p 3 sõnastada „ ehitusloakohustusliku ehitamise omaniku järelevalve tegemine“ . Seoses eelmises punktis sätestetuga tuleb EhS-ga kooskõlla viia ka määrus nr 80 „Omanikujärelevalve tegemise kord“, mille reguleerimisalas on hetkel ka rida muid tegevusi lisaks ehitusloakohustuslikele tegevustele (määruse § 1 lg 2) . Määrust ei peaks kohaldama juhtumitele, millele omanikujärelevalve kohustus tulevikus ei peaks laiene ma , nt ehitus teatise aluse l ehitamisele. Kirjas 2021 juhtis EEEL tähelepanu ka asjaolule, et õigusaktide (ehitusseadustik ning määrus „Omanikujärelevalve tegemise kord“) tasandil on ära reguleeritud küll omanikujärelevalve tegija õigused, kuid omanikujärelevalve tegija vastutus on reguleerimata ning EEEL tegi ettepaneku vastav regulatsioon seaduses sätestada. Eelnõus vastavat regulatsiooni sätestatud ei ole . Koos Eelnõuga esitatud ettepanekute koondtabeli kohaselt ei reguleeri ehitusseadustik eraõiguslikke küsimusi ning avalikust vaatest on küsimus lahendatud ehitusjärelevalvega . Leiame, et riik peab omaniku järelevalvet puudutavas küsimuses võtma selge seisukoha, milline on omaniku järelevalve funktsiooni eesmärk ja sisuline tähendus. Kui riik peab omaniku järelevalve tegemist eraõiguslikuks küsimuseks, tuleb põhjendatult küsida, miks riik sellisel juhul sekkub eraõiguslik e s s e suhetesse detailse regulatsiooni tasandil? (määrus nr 80 „Omanikujärelevalve tegemise kord“) . Eraõiguslikke küsimusi ei oleks vaja üldse ehitusseadustiku ega selle rakendusaktidega reguleeri da , vaid sel juhul tulekski kohaldada üksnes võlaõigusseaduse regulatsioon i . Kui riigi vaatest on aga tegemist funktsiooniga, mis täidab mingit olulist avalikkusele suunatud eesmärki , peab olema sätestatud ka asjakohane vastutust käsitlev regulatsioon . Leiame, et Eelnõu käsitlus on ebaselge küsimuses, kas omanikujärelevalve teg emine on vajalik üksnes erahuvides (ja riik ei peaks sellesse küsimusse sisuliselt sekkuma) või avalikes huvides (riigi sekkumine on põhjendatud, kuid sellisel juhul tuleb küsida , kuidas omanikujärelevalve funktsioon suhestub ehitusjärelevalvega). Füüsilise isiku tegevustega seonduv . Eelnõu § 19 lg 2 sätestab: „Kui füüsilisest isikust omanik ehitab või koostab ehitusprojekti ise või teeb omanikujärelevalvet ise või teeb muid käesoleva seadustikuga reguleeritud töid, peab ta järgima asjatundlikkuse põhimõtet ja tagama töö nõuetele vastavuse, sealhulgas asjakohaselt juhul ehitamist dokumen teerima“. Iseendale ehitamine. Peame endiselt põhjendatuks Kirjas 2021 EEEL esitatud seisukohta, mille kohaselt võiks i lma kutsekvalifikatsioonita olla lubatud üksnes füüsilisel isikul iseendale ehitada , mitte aga projekteerida ega omaniku järelevalvet teha, kui tegemist on ehitus loa kohustusliku ehitustegevusega . EEEL on seni toetanud iseendale ehitamise võimaldamist kompromisslahendusena, ennekõike arvestades, et iseendale ehitamine on Eestis ajalooliselt kujunenud teatud tavaks, kuid selle kompromissettepaneku eelduseks on , et ehituse kvaliteet ja ohutus tagatakse kutsekvalifikatsioonide kaudu nii ehitamisele eelnevas (projekteerimise) etapis kui ka ehitusaegses (omanikujärelevalve ) etapis. Sellest tulenevalt tuleks: Eelnõu § 19 lg 2 sõnastada : „Kui füüsilisest isikust omanik ehitab ehitusloa kohustuslikku ehitist ise, ei pea tema kvalifikatsioon olema tõendatud § 24 sätestatud kutsega, kuid omanik peab ehitamisel järgima asjatundlikkuse põhi mõtet ja tagama töö nõuetele vastavuse, sealhulgas asjakohasel juhul ehitamist doku menteerima“ (projekteerimise ja omanikujärelevalve osa on välja jäetud, vt selle osas käesoleva dokumendi järgnevaid punkte). Eelnõu § 24 lg 2 p 1 sõnastada „ehitusloakohustuslik ehitamine, välja arvatud, kui füüsiline isik ehitab iseendale “. Ise p rojekteerimine ilma kutsekvalifikatsioonita . Koos Eelnõuga esitatud ettepanekute koondtabelis on MKM asunud seisukohale, et ehitusprojekt, mis esitatakse kohalikule omavalitsusele, on koostatud eelkõige ee l projekti mahus. Meile teadaolevalt ei ole selle projekti koostamine kutseta isiku poolt kaasa toonud ohu tõusu ning Eelnõu § 19 lg 2 sätestab, et füüsiline isik võib koostada ehitusprojekti ka ise . EEEL hinnangul ei ole asjassepuutuv, kas ehitusprojekt esitatakse kohalikule omavalitsusele eelprojekti mahus. Ehitushanke korraldamise aluseks on üldjuhul põhiprojekt ning ehitustöööde tegemise aluse ks tööprojekt , mida on rõhutatud ka Eesti standardis EVS 915 , mis käsitleb soovitusi ja head tava projekteerimis- ja ehitustööde hangete korraldamiseks . Seega on oluline ka küsimus , millises kvaliteedis ja mahus ehitusprojekt antakse ehitusettevõt tele üle ehitustööde tegemiseks. Ehitusettevõttel on keeruline teha ehitustöid puuduliku ehitusprojekti alusel ; m ittekvaliteet ne ehitusprojekt või ebapiisava d projektlahendus ed toovad kaasa asjatuid vaidlusi. Samuti jäi Eelnõu arutelude käigus pigem kõlama kohalike omavalitsuste esindajate seisukoht, et kutse kvalifikatsioonita isikud ei ole reeglina suutelised ise ehitusprojekti nõuete kohaselt koostama. EEEL jagab seisukohta, et kutsekvalifikatsioonita isik ei ole suuteline koostama nõuetekohast ehitusprojekti põhiprojekti ega tööprojekti mahus . Ise o manikujärelevalve tegemine ilma kutsekvalifikatsioonita . EEEL jääb Kirjas 2021 esitatud seisukohale, et ehitise kvaliteedi ning ohutuse tagamiseks peaks olema lubatud ehitusloa kohustusliku ehitamise üle omanikujärelevalvet teha üksnes kutse kvalifikatsiooniga isikul , sõltumata sellest, kas füüsiline isik ehitab iseendale või on tegemist muu isiku (nt ettevõtja) poolt ehitusloakohustusliku ehitamisega (ehitusteatise korral ei ole põhjendatud kutsekvalifikatsiooni nõuet sätesta d a, vt selgitused käesoleva dokumendi punkt 3) . J uhul, kui füüsilisest isiku s t omanik ei taga ehitusloakohustusliku ehitamise korral kutsekvalifikatsiooniga omanikujärelevalve olemasolu, võib üksikelamute korral erandina kaaluda alternatiivi, et ehitise nõuetele vastavus tuleb kasutusloa taotlemisel tõendada ehitise auditiga (st üksikelamu ehitamisel saab füüsilisest isikust omanik valida kutsekvalifikatsiooniga omaniku järelevalve või ehituse auditi vahel) . Kvalifikatsiooninõuded (Eelnõu § 24) . EhS § 24 lg 1 sätestab üldreegli, et üldjuhul tõendatakse pädeva isiku kvalifikatsioon kutseseaduse kohase kutsega või muu õigusakti kohase pädevustunnistusega. Tegemist on käesoleval aastal jõustunud muudatusega, mille kohaselt ei kehtestata ehitusala tegevusalade kvalifikatsiooninõudeid enam ministri määrusega ( ega ka muu õigusaktiga peale kutseseaduse ) . Eelnõu § 24 lg 2 sätestab kvalifikatsiooni eeldused liiklusohutuse auditi tegevusalal (kursus, korduvkoolitus) ehk tegemist on kõrvale kaldega nn üldreeglist, kuivõrd pädeva isiku kvalifikatsiooninõuded sellel tegevusalal ei põhine kutseseaduse kohasel kutsel , vaid need sätestatakse seadusega . EEEL leiab, et õige ei ole ehituse tegevusalade kvalifikatsiooninõuete üldist loogikat eranditega killustada, vaid vajadusel kaaluda asjakohase kutsestandardi väljatöötamist ning ka liiklusohutuse auditiga seotud kutse te andmist kutseseaduse regulatsiooni alusel EhS § 24 lg 1 sätestatud üldreegli järgi . Eelnõu § 24 lg 1 ( täiendav säte) kohaselt: „Kutsega pädeva isiku kvalifikatsiooni tõendamisel lähtutakse väljastatud kutsest“. T egemist on ebatäpse sõnastusega , sest olukorras, kus isik taotleb kutset esmakordselt või soovib kutset taastõendada ning seda taotlust alles hakatakse hindama, ei saa lähtuda väljastatud kutsest, vaid lähtuda saab kutseseadusest, kutsestandardist ja kutse andmise korrast. Saame oletada, et kavandatud sätte eesmärgiks on anda üld regulatsioon kutse kvalifikatsiooniga isiku pädevusulatus e kohta sarnaselt nagu seda reguleeris ettevõtlus- ja tehnoloogaministri määruse nr 61 varasem redaktsioon . K uni 30.06.2021 kehtis viidatud määruse § 1 lg 1 sõnastuses, et ehituse tegevusaladel määratakse isiku kvalifikatsiooni ulatus kindlaks kutse andmise aluseks olnud kutsestandardi alusel . Leiame, et ka sätte sõnastuse täpsustamisel ei oleks taoline regulatsioon seaduse tasandil vajalik, kuivõrd kutsepädevuse piiride ja ulatuse kohta peaks selgitusi andma üksnes kutse andjad. Erinevalt määruse nr 61 varasemast regulatsioonist on EEEL on senises praktikas lähtunud seisukohast, et juhul, kui muudetakse (laiendatakse) kutse andmise korras ja/või kutsestandardis sätestatud pädevuspiire (nt teatud kutsega võib ehitada kõrgemaid ehitisi kui seni) , kuid samal ajal ei muutu kutse andmise eeldused (haridus, kogemus jm) rangemaks, ei ole alust piirata kutsega isiku pädevust tegutseda ka laiemates pädevuspiirides. Seega ei pruugi alati õige olla tõlgendus, et lähtuda tuleb ilmtingimata kutse andmise aluseks olnud kutsestandardist , mistõttu ei ole põhjust pädevusulatusi seadusega piirata . Eelnõu § 24 lõige 6 sätestab: „Käesoleva paragrahvi nõuded kohalduvad ehitusloa kohustuslikule ehitamisele uues või olemasolevas ehitises, kui tehakse § 4 lg 3 nimetatud tegevusi“. T egemist on ebatäpse ja ühtlasi mittevajaliku regulatsiooniga . Esmalt reguleerib § 24 tervikuna märksa laiemaid olukordi kui üksnes ehitamine (nt ka projekteerimine, energiaauditid, korstnapühkimine jne) . Samas on ka kitsamalt ehitamise osas EhS § 24 lg 2 p 1 juba niigi sätestatud, et pädeva isiku kvalifikatsioon peab olema tõendatud ehitusloakohustusliku ehitamise korral. Lisaks tuleneb Eelnõu § 24 lg 6 sõnastusest, et nõuded kohalduksid ainult ümberehitamisel – kas nii ongi mõeldud, et muudel juhtudel § 24 nõuded ei kohaldu? Samuti viitame, et EhS § 4 lg 3 järgi loetakse ümberehitamiseks ka olukord, kus ehitis viiakse kooskõlla kasutusotstarbele vastavate nõuetega – kas ka sellisel juhul on kvalifikatsiooninõue põhjendatud ja vajalik? V t kvalifikatsiooninõuete (§ 24) küsimuses ka käesoleva kirja punkte 2 ja 3. Eelnõu § 1. Teeme ettepaneku kehtivat EhS § 1 mitte täiendada lausega: „ Kvaliteedipõhimõtteid rakendatakse terviklikult ja kvaliteedikriteeriume kaalutakse läbi paistvalt ja tasakaalustatult“. Oleme varasemalt juhtinud tähelepanu sellele, et abstraktse kvaliteedi mõiste seadusesse sissetoomine ei tee seadust selgemaks ega lihtsusta ühtegi menetlust, sest seaduse rakendaja lähtub subjektiivsest hinnangust, kas üks või teine lahendus on „kvaliteetne“ või mitte. Kvaliteedipõhimõtteid ei ole vajalik ega mõistlik seadusega ette kirjutada, kuna ehitise kvaliteet määratakse kindlaks ehituslepingus. Kuna EhS-ga piiratakse omandipõhiõigust, siis peavad piirangud olema proportsionaalsed, st need ei tohi ülemääraselt asja kasutamist piirata. Õigusaktis tuleb seega sätestada minimaalsed nõuded, millele ehitis ja ehitamine peab vastama. Ehitisele esitatavad põhinõuded tulenevad Euroopa Parlamendi ja nõukogu määruse (EL) nr 305/2011 (edaspidi määrus nr 305/2011) lisast 1. Selle järgi peavad e hitised tervikuna ja eraldi osadena sobima kavandatud kasutusotstarbeks, võttes eelkõige arvesse ehitiste olelusringi kestel neis viibivate inimeste tervist ja ohutust. Ka o manik peab tagama ehitise, ehitamise ja ehitise kasutamise vastavuse õigusaktidest tulenevatele nõuetele (EhS § 19 lg 1). Igal juhul eeldab § 1 täiendamine muudatusega kaasneva mõju hindamist. Eelnõu § 3 lg 2. Ettepanek on kehtivat EhS hoone mõiste osas mitte muuta. Hoone defineerimine läbi eesmärgi ei ole seaduse rakendamise seisukohalt selge ja üheselt mõistetav lahendus, kuna paneb seaduse rakendajale ülesande iga kord tuvastada, mis on ehitise eesmärk ja suurendab seeläbi võimalust, et valitakse isikut enam koormavam menetlus. Kaalutlusõiguse teostamine suurendab halduskoormust. Hoone mõiste peab olema selge ja üheselt arusaadav, sest seda kasutatakse ka teistes kaalutlusõigust nõudvates sätetes (nt EhS § 4 lg 3 punktid 1 ja 2, §-d 26 ja 27, § 61 2 ). Eelnõu § 11 lg 2 p 4 . Ettepanek on täiendada sätet sõnaga „ehitisele“, st e hitisele esitatavad nõuded hõlmavad asjakohasel juhul „ kasutamise ohutust ja juurdepääsu, sealhulgas ehitisele ligipääsetavust“. Seda, mis on juurdepääs ja ligipääsetavus, o n vaja täiendavalt selgitada. Näiteks võib olla vajalik tagada juurdepääs puuetega inimestele, mida peab silmas ka määrus nr 305/2011. Välistada tuleks selline tõlgendus, mis peaks silmas kinnistule juurdepääsu, sest see lahendatakse asjaõigusseaduse § 156 alusel. Kahjuks on praktikas hakatud kasutusloa menetluses kinnistule juurdepääsu küsimust lahendama. Eelnõu § 11 lg 2 p 9 . Ettepanek on EhS § 11 lg 2 p 9 seadusest välja võtta. Selle sätte järgi ehitisele esitatavad nõuded hõlmavad asjakohasel juhul ehitise toimivust ja koostoimimisvõimet ning ühilduvus t . EhS muudatuste arutelude käigus ei osanud keegi selgitada, mis on selle sätte eesmärk ja sisu. Ka praktikas on tekkinud küsimus, milliseid nõudeid selles punktis silmas peetakse. EhS § 11 lg 3 järgi e hitisele esitatavate nõuete sisustamisel järgitakse määruse nr 305/2011 lisas 1 sätestatud olulisi nõudeid. Määruses nr 305/2011 ei ole sellist nõuet toodud. Eelnõu § 14 lg 3 1 . EhS § 14 soovitakse täiendada lõikega 3 1 , mille kohaselt pädev isik esitab informatsiooni ekspertiisi teostamise kohta koos ekspertiisi läbi viimise kuupäeva ning ekspertiisi aluseks olnud ehitusprojekti osa numbri või kirjeldusega ehitusregistrisse 10 päeva jooksul peale ekspertiisi akti koostamist. Ettepanek on selguse huvides täpsustada sätet lisades sõna „informatsiooni“ järele sõna „ehitusprojekt“. Eelnõu § 15 lg 4 . EEEL tegi Kirjas 2021 muuhulgas ettepaneku EhS § 15 lg 4 kohta, et välja jätta lause osa „ kohaliku omavalitsuse üksusele või muule õigusaktiga määratud pädevale asutusele“. MKM on jätnud ettepaneku arvestamata põhjendusega, et „paberil esitamise edastamine peab säilima ning seaduse sõnastus on piisavalt abstraktne, mis võimaldab seda määrusega täpsustada.“ Ettepaneku eesmärk on muuta seaduse rakendamine selgemaks ja võimaldada ehitusdokumente ehitisregistrile esitada mõne menetluse väliselt. Kuna ehitusdokumendid tuleb igal juhul esitada ehitisregistrile, siis ei ole ehitusdokumentide esitamine kohalikule omavalitsusele enam vajalik. Kohalik omavalitsus saaks uurimispõhimõtet rakendades ehitise nõuetele vastavuse kontrollimiseks tutvuda vaid ehitisregistris olevate asjakohaste ehitusdokumentidega, mitte nõuda kõigi ehitusdokumentide formaalset esitamist. Ehitusdokumentide esitamisel kohalikule omavalitsusele kaasnevad paratamatult ehitus dokumentidega seotud märkused kasutusloa menetluses, kuigi kohalikul omavalitsusel puudub pädevus ehitusdokumentide kontrollimiseks (see kohustus on õigusaktiga, st määrusega „Omanikujärelevalve tegemise kord“ pandud omanikujärelevalve tegijale). Kasutusloa menetluses kontrollitakse ehitise nõuetele vastavust (EhS § 54 lg 1), mitte ehitusdokumentide nõuetele vastavust. Kokkuvõttes aitaks seadusemuudatus muuta kasutusloa menetluse kiiremaks ja efektiivsemaks. Eelnõu § 17 lg 3 . EhS soovitakse täiendada hooldusjuhendi koostamise kohustusega juhul, kui ehitamiseks, välja arvatud lammutamiseks, on nõutav ehitusluba. Muudatus eeldab, et hinnatakse selle mõju omanikule, mh millised kulud sellega seoses omanikule kaasnevad. Samuti on vaja hinnata, kas ikka iga ehitusloakohustusliku tegevuse puhul on hooldusjuhendi koostamine vajalik. Praegu ei ole hooldusjuhendi koostamine kohustuslik ning hooldusjuhendi koostamise vajadus reguleeritakse ehituslepinguga. Isegi kui hooldusjuhendi kohustuslikkuse nõue sätestada, juhime tähelepanu, et Eelnõu ega ka rakendusseaduse eelnõu ei sisalda regulatsiooni selle kohta, alates millisest tähtajast hooldusjuhendi nõue kohalduks. Nõude kehtestamisel tuleks arvestada, et hooldusjuhend oleks kohustuslik vaid nendele ehitistele, millele antakse ehitusluba pärast EhS muudatuste jõustumist ning hooldusjuhend ei ole ks vaikimisi kohustuslik pooleli olevatele ehitistele, millele on ehitusluba antud varem. Eelnõu § 17 lg 4 . Ettepanek on näha EhS ette hooldusjuhendi esitamine ainult ehitisregistrile. Kui hooldusjuhend on vaja esitada muule registrile, siis tuleb seda selguse huvides täpsustada. Eelnõus ja kehtivas seaduses nähakse ette, et hooldusjuhend tuleb esitada ka pädevale asutusele. Kui hooldusjuhend esitatakse ehitisregistrile või muule registrile, siis puudub vajadus seda päevale isikule esitada, kuna pädev isik saab uurimiskohustust rakendades hooldusjuhendiga vajadusel ehitisregistris tutvuda. Ettepaneku eesmärk on vältida kasutusloa menetluses ebavajalike dokumentide esitamist, sest sellega kaasneb praktikas paratamatult esitatud dokumentide kontroll vaatamata sellele, et seadus seda ette ei näe. Seetõttu muutub kasutusloa menetlus isikutele koormavaks ja pikendab ilmselgelt ka menetluse aega (võimalikud märkused hooldus juhendi sisu kohta jms). H aldusmenetlus tuleb läbi viia eesmärgipäraselt ja efektiivselt, samuti võimalikult lihtsalt ja kiirelt, vältides üleliigseid kulutusi ja eba meeldivusi isikutele (HMS § 5 lg 2) . Eelnõu § 18 . Ettepanek on esitada ehitise audit sarnaselt energiamärgisele ja ehitus dokumentidele ehitisregistrile. Registrile esitajaks on auditi tegija. Sel juhul ei peaks taotleja ise selle dokumendi esitamisele aega kulutama ja menetlus muutuks taotlejale lihtsamaks (HMS § 5 lg 2). Eelnõu § 26 lg 21 . Ettepanek on mitte lisada EhS-i § 26 lõiget 2 1 , kuna sel juhul ei ole isikule enam ettenähtav, millistel juhtudel tuleb taotleda ehitamiseks projekteerimistingimusi. Eeltoodud muudatus on läbi mõtlemata. Esiteks, kuidas ja millisel hetkel saab isik teada, et vaatamata sellele, et seadus projekteerimistingimusi ei nõua , tuleb need ikkagi taotleda ? Projekteerimistingimuste taotlemise nõue saaks selle sätte alusel tekkida vaid ehitusloa taotlemise käigus. Selleks ajaks on juba ehitusprojekt koostatud. Seega juhul, kui omanik taotleb ehitusluba olukorras, kus projekteerimistingimuste taotlemise kohustust seadusest ei tulene, võib projekteerimistingimuste koostamise nõue kaasa tuua täiendavad ja ootamatud kulutused. EhS-is on analoogsed sätted ka lubade ja teatiste juures, kuid nende sätete rakendamine on alati kaasa toonud probleeme. Näiteks nõutakse praktikas tihti eratee ning teavitamiskohustuslike piirdeaedade puhul kasutuslubasid. Algselt ei olnud EhS eel nõus ette nähtud võimalust kaaluda lubade ja teatiste nõudmist ka neil juhtudel, mida EhS lisades ei sisaldu. Need sätted lisati EhS eelnõusse riigikogu menetluse käigus ilma asja kohaseid mõjusid hindamata. Seadusemuudatus s uurendab kindlasti omavoli võimalust. Eelnõu § 26 lg 3 p 3 . Ettepanek on EhS § 26 lg 3 punkti 3 mitte muuta, sest tavaolukorras projekteerimistingimuste andmise aluseks on asjakohane vastavus üldplaneeringule, mitte igasugusele planeeringule. Kui see jääb täpsustamata, siis ei ole selge, millistele planeeringutele peavad projekteerimistingimused vastama. P rojekteerimistingimused on oma olemuselt analoogse d detailplaneeringuga, sest nendes nähakse ette ehitusõigus . P rojekteerimistingimused nagu ka detail planeering peavad vastama üldplaneeringule, sest sellega viiakse ellu üldplaneeringut (vt PlanS § 124 lg 2 ja 74 lg 5). PlanS § 74 lg 5 sätestab selgelt, et üldplaneering on kohaliku omavalitsuse eriplaneeringu ja detailplaneeringu koostamise ja detailplaneeringu koostamise kohustuse puudumisel projekteerimistingimuste andmise alus. Eelnõu § 27 lg 3 . EhS § 27 lõiget 3 soovitakse täpsustada sõnadega „mis on detailplaneeringu ülesanne “ . Täpsustus muudab seadusest arusaamise keeruliseks . Täpsustada on võimalik detailplaneeringut ikkagi vaid detailplaneeringu ülesannete osas . Selle välistamisel ei olegi võimalik detailplaneeringut täpsustada , sest detailplaneeringus lahendatakse seaduses sätestatud detailplaneeringu ülesandeid . Eeltoodust tulenevalt on ettepanek EhS § 27 lg 3 jätta muutmata . Eelnõu § 27 lg 4 p 1 . Ettepanek on võimaldada EhS § 27 lg 4 punktis 1 ka krundile üldplaneeringus nähtud otstarbe määramist läbi detailplaneeringu täpsustamise , kuna üldplaneering kui õigusakt on määranud kindlaks maakasutuse otstarbe . Üldplaneering on detailplaneeringu koostamise alus ( PlanS § 74 lg 5). Eelnõu § 27 lg 4 p 8 . Ettepanek on jätta E h S § 27 lg 4 p 8 alles . Eelnõu s on EhS § 27 lg 4 p 8 ära kustutatud , kuigi sellist ettepanekut pole otseselt keegi teinud . On viidatud vaid probleemile , kuidas määratleda ehituslikku kompleksi . Krundijaotuse , eriti krundi piiride muutmine on praktikas omandiõiguse teostamiseks väga vajalik . Seda on ka praktikas siiani palju kasutatud , näiteks otstarbekama ruumipaigutuse jaoks . Samuti võib see osutuda vajalikuks, kui soovitakse detailplaneeringuga kinnistut jagada ilma, et taotletakse ehitusõigust. PlanS § 126 lg 6 sätestab, et k ui detailplaneeringus on krunt määratud, on see katastriüksuse moodustamise alus. Seega krundijaotuse täpsustamine , sh krundi piiride täpsustamise võimalus peab alles jääma eeldusel, et ehitusõigus ei muutu. Eelnõu § 29 lg 2 p 6 . Ettepanek tulenevalt HMS § 14 lg 3 p-st 5 asendada "vajalikud" sõnadega "õigusaktist tulenevad". Muudatus võimaldab muuta menetluse selgemaks ja efektiivsemaks ning tagada õigusselgust. Samuti võimaldab taotlejal ette näha, milliseid andmeid on vaja esitada. Ka Riigikohus on 20.06.2013 otsuses nr 3-3-1-34-13 selgitanud, et proportsionaalsuse põhimõttest tulenevalt saab taotluse läbi vaatamata jätmise aluseks olla vaid puudus, mis takistab taotluse sisulist lahendamist. Ühtlasi peab puuduse näol olema tegemist taotluses esitamata andmete või sellele lisamata dokumentidega, mille esitamine või lisamine on haldus menetlust reguleerivate normide kohaselt nõutav. Eelnõu § 32 lg 1 p 2 . Ettepanek sätet mitte muuta, sest projekteerimistingimuste taotlus peab vastama üldplaneeringule. Vt ka § 26 lg 3 p 3 põhjendust. Eelnõu § 35 lg 4 . Selle sätte rakendamine on praktikas kaasa toonud palju probleeme. Isikutele peab olema ettenähtav, millal on vaja esitada teatis või taotleda luba. Jääme endiselt ettepaneku juurde see säte kehtetuks tunnistada. Eelnõu § 36 lg 4 . Muudatuse kohaselt tuleb ehitusteatisega alati esitada ehitusprojekt. Teavitamise eesmärk on siiski olnud lihtsustada ehitamist nende ehitiste puhul, millest ei tulene otsest ohtu ja mille suhtes puudub oluline avalik huvi. Ehitusprojekti koostamine on aga alati seotud kuludega ning kõigi teavitamiskohustuslike ehitiste puhul ei pruugi ehitusprojekti nõudmine olla proportsionaalne. Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium on oma kommentaarides märkinud, et „l isaks ei pea teatistega esitama ehitusprojekti määruse nõuetele vastavat ehitusprojekti“. Praegu ei näe määruse „Nõuded ehitusprojektile“ § 1 nõuetele vastava ehitusprojekti koostamisest erandit juhul, kui koos ehitusteatisega tuleb esitada ehitusprojekt. Lisaks tuleb silmas pidada, et ehitusteatis on ehitamise õiguslik alus (vt EhS eelnõu SE555 seletuskiri, lk 67, 72) ja ehitusteatise esitamine peab olema nähtav ehitisregistrist kõigile isikutele, sest ehitusteatise esitamisega täidab omanik seadusest tuleneva kohustuse. Alternatiivina ehitusprojektil võib vajadusel kaaluda lihtsat loetelu andmetest, mis tuleb koos ehitusteatisega esitada (nt asendiplaan vm plaanilised lahendused, arhitektuurilised vaated, iseloomulikud lõiked jm). Eelnõu § 36 lg 5 . Ettepanek tunnistada kehtetuks § 36 lg 5 p 3. Ehitusteatise menetluses ei tohiks olla võimalik esitada nõudeid, mis puudutavad ehitise arhitektuuri, ehituslikke või kujunduslikke nõudeid, sest ehitusteatisega koos esitatav ehitusprojekt saab arvesse võtta vaid õigusaktiga (nt üldplaneeringuga) kehtestatud nõudeid. Selleks peab kohalik omavalitsus välja selgitama, millised piirkonnad tema territooriumil on sellised, kus on avalikust huvist lähtuvalt vajalik ette näha ühtseid nõudeid (nt miljööväärtuslikud alad). Õiguskantsler on hinnanud Tallinna linna praktikat ehitusteatise esitamisel täiendava kontrolli läbiviimist ning oma 27.10.2020 kirjas nr 7-5/201626/2005775 Tallinna Linnaplaneerimise Ametile toonitanud, et kohaliku omavalitsuse roll ehitusteatise menetluses nõuete esitamise vajaduse hindamisel piirdub eelkõige avalik-õiguslike nõuete järgimise tagamisega (p 8). Veel on selles kirjas märgitud, et Tallinna ehitusteatise menetlemise põhimõtetest võib järeldada, et ehitusteatiste puhul kontrollitakse EhS § 36 lg-s 5 nimetatud asjaolusid valdavalt alati. Samas on EhS § 36 lg 5 sissejuhatava lauseosa kohaselt sellist kontrolli vaja teha üksnes vajaduse korral. Vajadus peab olema põhjendatud, seda saab hinnata eelkõige konkreetse juhtumi asjaolusid arvestades. On kaheldav, kas seda on võimalik täielikult asendada abstraktse ohuprognoosil põhineva hinnanguga. See ei ole siiski ka välistatud (p 1 6). Kui asendada nõuete esitamise vajaduse hinnang (EhS § 36 lg 5) abstraktse hinnanguga, siis suunatakse menetlusse paratamatult palju selliseid juhtumeid, mis tege likult ei ole põhjendatud ning sel juhul on rakenduv menetlus eba proport sionaalne. Isegi kui hiljem selgub, et nõudeid ei olnud vaja esitada, on kulunud põhjen damatult aega, mille jooksul ei tohtinud ehitada. See tekitab ka linnale põhjen damatut menetluskoormust, mis omakorda põhjustab pikemaid menetlustähtaegu (p 14). Ettepanek lisada lõike algusesse sõna „Põhjendatud“ ja sõnastada esimene lause järgmiselt: „Põhjendatud vajaduse korral kontrollib pädev asutus, kas seoses ehitusteatises märgitud ehitise või ehitamisega tuleb: [---] Teavitamismenetluses täiendava kontrolli läbiviimine peaks olema erandlik. Praktikas aga, näiteks Tallinna linnas, rakendatakse seda automaatselt alati, st kaalumist ei toimu. Seega kujuneb teavitamismenetlus enamasti sama pikas kui kasutusloa menetlus. See aga tähendab, et puudub võimalus alustada ehitamist 11. päeval, vaid ehitamise algus võib viibida kuid, kuigi ehitusteatis on juba iseenesest ehitamise õiguslik alus (vt EhS eelnõu SE555 seletuskiri, lk 67, 72). Kui seadusest tuleneb otsesõnu põhjendamise kohustus, siis sunnib see kohalikku omavalitsust enese kontrolliks ning loob olukorra, kus iga täiendava kontrolli eseme suhtes tuleb täien dava kontrolli läbiviimist põhjendada. Kasutusteatise puhul on samad probleemid . Eelnõu § 38 lg 3 . Vt ka § 26 lg 2 1 ja § 35 lg 4 kommentaare. Ka siin puudub selgus, millisel hetkel saab kohalik omavalitsus ehitusluba nõuda, kui E hS selle nõudmise õigust ei tulene. Eelnõu § 40 lg 2 p 7 . E hS § 40 lg 2 p 7 sätestab, et ehitusloa taotluses märgitakse energiamärgis, kui see on nõutav. Palume see säte üle vaadata koosmõjus EhS § 66 lõike 5 kolmanda lausega, mis sätestab, et „ Projekteeritava ehitise kohta antud energiamärgise andmed kantakse ehitisregistrisse hiljemalt ehitise kasutamise teatise või kasutusloa taotluse esitamisel “ . Eeltoodust tulenevalt tekib küsimus, kas ehitusloa taotlemise ajal peavad ehitisregistris energiamärgise andmed olema või piisab vaid ehitusprojektis olevast infost. Määruse „Nõuded ehitusprojektile“ § 23 lg 1 sätestab, et kui püstitatakse või rekonstrueeritakse oluliselt hoonet, millele on kehtestatud energiatõhususe nõuded, esitatakse ehitusprojekti energiatõhususe osas energiaarvutuse lähteandmed ja energiaarvutuse tulemused. EhS § 66 lg 5 teise lause järgi kannab energiamärgise andja energiamärgise andmed elektrooniliselt ehitisregistrisse. Seega energiamärgise andmeid on võimalik ehitusloa taotlemise käigus kontrollida ehitisregistrist või ehitusprojektist ja puudub vajadus ehitusloa taotluses seda eraldi märkida. Mida vähem peab taotlema esitama erinevaid andmeid, seda lihtsam on taotluse täitmine tema jaoks (HMS § 5 lg 2). E elnõu § 43 lg 4 . EhS § 43 lg 4 sätestab, et ehitise lammutamise teatises esitatakse maaüksuse katastritunnus, aadress ja ehitisregistri kood ning teave, et ehitis on täielikult lammutatud. Taotluse esitamist võiks lihtsustada ja nõuda kas aadressi või katastritunnust. Infosüsteemid võiksid olla selliselt loodud, et erinevates riiklikes registrites olevad andmed tuleksid automaatselt üle. E elnõu § 45 lg 1 . EhS § 45 lg 1 sätestab, et ehitusluba kehtib viis aastat. Kui ehitamisega on alustatud, siis kehtib ehitusluba kuni seitse aastat ehitusloa kehtima hakkamisest. Põhjendatud juhul võib ehitusloa kehtivuseks sätestada pikema tähtaja või muuta ehitusloa kehtivust. Ettepanek on selguse huvides jätta seadusest välja „kuni“. Sama sätte teine lause lubab ette näha ka pikema tähtaja ja seetõttu looks muudatus rohkem õigusselgust. Ehitusloa tähtaja seaduses sätestamine on juba niigi oluliselt omandiõigust kitsendav tingimus. E elnõu § 47 lg 1 . EhS § 47 lg 1 järgi tuleb §-s 47 sätestatud juhul ehitise kasutamisest või selle kasutusotstarbe muutmisest pädevat asutust eelnevalt teavitada. Arutelude käigus on tehtud ettepanek, et kasutusteatise esitamine tuleks ka ehitisregistris kohe nähtavaks teha. Praegu kasutusteatise esitamine (nagu ka ehitusteatise esitamine) ehitisregistrist ei nähtu. Jääme selle ettepaneku juurde. Teavitamisel tekib õiguslik alus ehitist kasutada. Teavitamisel on õiguslik tähendus (vt ka EhS § 61 lg 2). Seega peab k asutusteatise esitamine olema registrist kõigi jaoks nähtav, sest teatise esitamisega täidab omanik oma seadusest tuleneva kohustuse. Eelnõu § 47 lg 5 . EhS § 47 lg 5 sätestab, et pädeval asutusel on põhjendatud juhul õigus nõuda kasutusteatise esitamist ehitise kohta, mis ei sisaldu EhS lisas 2. Kasutusteatise esitamist võib nõuda, kaaludes ehitise ohtlikkust, mõju avalikule ruumile ja isikute õigustele ning võrreldes seda EhS lisas 2 sisalduvate sarnaste näitajatega. Selle säte rakendamine on praktikas keeruline ja isiku jaoks äärmiselt koormav, sest see, millise ehitise puhul kohalik omavalitsus kasutusteatise esitamist nõuab, st lisaks EhS nõutule, ei ole ettenähtav. EhS on tänaseks kehtinud üle seitsme aasta ja peaks olema võimalik need ehitised, mille puhul on kas teavitamine või loa taotlemine kohustuslik, lisas 1 ja 2 loetleda. Vt ka eelnevaid kommentaare (sh § 26 lg 2 1 ). Eelnõu § 47 lg 8 . Siin on ilmselt tekkinud viga, st „ehitusteatise“ asemel peaks olema sõna „kasutusteatis“. Eelnõu § 48 lg 3 p 7 . EhS § 48 lõiget 3 soovitakse täiendada punktiga 7, mis sätestab, et „[kasutusteatises märgitakse] õigusaktis sätestatud juhul auditi aruanne ja ehitusdokumendid. Kui ehitusdokumendid puuduvad määral, mis takistab pädeval asutusel hinnata ehitise nõuetele vastavust, võib pädev asutus nõuda ehitusdokumentide asendamist ehitise auditiga.“ Ettepanek on jätta plaanitav muudatus eelnõust välja, kuna auditi aruande ja ehitusdokumendid peaks nende koostaja ise esitama ehitisregistrile (vt ka EhS § 18 kommentaari) ja kasutusloa andja saab vajadusel uurimispõhimõtet raken dades ehitisregistrile esitatud menetluse läbiviimise seisukohalt vajalike dokumentidega tutvuda. Lisaks reguleerib lõige 3 taotluses märgitavaid andmeid, mitte dokumentide esitamist. Praegu sätestab võimaluse nõuda ehitusauditit puudulike ehitusdokumentide korral määrus „Ehitise auditi tegemise kord“ ja selle põhimõtte muutmine ei ole vajalik, kuna EhS § 18 lõike 5 antav määrus reguleerib ka erakorralise auditi juhtumeid. Ehitise nõuetele vastavust hinnatakse eelkõige ehitusprojekti alusel. EhS § 13 lg 2 sätestab, et e hitusprojekti kohaselt peab olema võimalik ehitada, ehitise ja ehitamise nõuetele vastavust kontrollida ning asjakohasel juhul ka ehitist kasutada ja korras hoida. Seega ei ole põhjust kasutusloa taotlemisel alati nõuda ehitise auditit ja ehitusdokumente, see oleks taotlejale koormav. Lisaks juhime tähelepanu, et ehitise auditi eesmärk ei peaks olema ehitusdokument ide asendamine (nt puuduoleva ehitus päeviku, kaetud tööde akt i , ehituskoosolekute protokoll i vm koostamine ), vaid ehitise nõuetele vastavus e tuvastamine, mis on sätestatud ka majandus- ja taristuministri määruses nr 61 „Ehitise auditi tegemise kord“ (§ 2 lg 1), mille kohaselt kontrollitakse auditi käigus ehitist kui tervikut või ehitise osa või ehitamise nõuetele vastavust, mitte aga ei asendata auditiga puuduvaid ehitusdokumente. Ehitisregistrile esitatud ehitusdokumentide põhjal saab kohalik omavalitsus uurimis põhimõtet rakendades ise välja selgitada kontrolliks vajalikud andmed. Praegu toimub nii kasutusloa kui ka kasutusteatise menetluses formaalne ehitusdokumentide olemasolu ja sisu kontroll, kuigi ükski õigusakt sellist kohustust kohalikule omavalitsusele ei pane (see on omanikujärelevalve tegija kohustus tulenevalt määrusest „Omanikujärelevalve tegemise kord“). See ei ole ka mõistlik ja põhjendatud, sest kohalik omavalitsus ei ole pädev isik EhS mõistes, kes on pädev ehitise nõuetekohasust sisuliselt hindama. Eelnõu § 48 lg 4 1 . Ettepanek on kavandatavast EhS § 48 lõikest 4 1 ehitusdokumendid välja jätta, sest kasutusloa esitamisel ei peaks olema kohustust esitada ehitusdokumente. Ehitusdokumendid tuleb esitada ehitisregistrile (EhS § 15 lg 4) ja dubleerivalt kohalikule omavalitsusele neid esitada pole mõistlik ega vajalik, kuna koormab põhjendamatult menetlust (HMS § 5 lg 2). E elnõu § 52 lg 2 p 6 . Ettepanek jätta välja EhS § 52 lg 2 p 6, mille kohaselt [kasutusloa taotluses märgitakse] õigusaktis sätestatud juhul ehitise hooldusjuhend. Hooldusjuhend esitatakse olemasolul ehitisregistrile. Puudub vajadus seda kasutusloa taotlemisel esitada, sest see eeldaks, et kohalik omavalitsus hakkab seda kontrollima, milleks tal pädevust pole. Kasutusloa menetluses kontrollitakse eelkõige ehitise vastavust ehitisele esitatud nõuetele ja ehitusloale. Seega ei ole hooldusjuhend kasutusloa andmisel asjakohane. Eelnõu § 52 lg 2 p 10 . Ettepanek jätta punkt 10 täielikult välja, kuna muudab kasutusloa andmise menetluse aeganõudvaks ja taotlejale koormavaks, kuna selle asemel, et keskenduda ehitise nõuetele vastavuse hindamisele ehitusprojekti alusel, nõuab ja kontrollib kasutusloa andja ehitusdokumentide olemasolu ja vormistamist, mis ei ole ehitise nõuetele vastavuse hindamise seisukohalt vajalik. Vt ka § 48 lg 3 p 7 kommentaare. E elnõu § 60 lg 1 p 14 . Ettepanek täpsustada EhS § 60 lg 1 punkti 14, mis sätestab, et ehitisregistri üldandmed on muu hulgas „vajaduse korral muud ehitise või ehitamisega seonduvad andmed.“ Ettepanek sõnastada säte tulenevalt HMS § § 60 lg 1 p -st 14 „muud õigusaktis ettenähtud ehitise või ehitamisega seonduvad andmed.“ Täpsustus võimaldab muuta menetluse lihtsamaks, selgemaks ja kiiremaks ning vältida olukorda, kus isikutelt nõutakse ja sisestatakse ehitisregistrisse suvalisi andmeid. Näiteks võrguettevõtjatega sõlmitavaid lepinguid, fotosid, sh fotosid prügikonteineritest jpms. Ka Riigikohus on 20.06.2013 otsuses nr 3-3-1-34-13 selgitanud, et proportsionaalsuse põhimõttest tulenevalt saab taotluse läbi vaatamata jätmise aluseks olla vaid puudus, mis takistab taotluse sisulist lahendamist. Ühtlasi peab puuduse näol olema tegemist taotluses esitamata andmete või sellele lisamata dokumentidega, mille esitamine või lisamine on haldus menetlust reguleerivate normide kohaselt nõutav. Eelnõu § 69 3 lg 2 . E hS § 69 3 lõikes 2 soovitakse asendada esimeses lauses sõnad „hoone tehnosüsteem“ sõnaga „selle“. Ettepanek mitte muuta sõnastust, sest muudatuse korral muutub ebaselgeks, millele tuleb teha ülevaatus, kas hoonele või tehnosüsteemile. Eelnõu § 71 lg 3 . EhS § 71 lõiget 3 soovitakse muuta selliselt, et asulasisese tee kaitsevööndi laius on äärmise sõiduraja välimisest servast 10 meetrit. Muudatuses ei ole arvestatud, et olemas on ka teisi asustusüksusi peale asulate. Eesti territooriumi haldusjaotuse seaduse § 6 lg 2 järgi on a sustusüksused asulad, milleks on linnad, külad, alevikud ja alevid. E elnõu § 80 lg 1 . EEEL juhtis Kirjas 2021 tähelepanu paigaldiste osa ebaselgusele ning teeb ettepaneku põhjalikult analüüsida paigaldiste teemat , arvestades, et iga paigaldis seadme ohutuse seaduses ei ole rajatis EhS tähenduses. Samuti ei ole üheselt selge, millisel juhul on põhjendatud paigaldise puhul ehitisest eraldi teavitamis- või l oa menetluse läbiviimine arvestades, et tehnosüsteemi käsitletakse ehitise (olulise) osana ja tehnosüsteemiga seonduvat reguleeritakse ehitise kohta koostatavad ehitusprojektis. Paigaldise kohta koostatakse seadme ohutuse seaduse kohaselt samuti ehitusprojekt, kuid seadme ohutuse seaduse, mitte EhS alusel. Seadme kui toote ohutust tõendatakse toote nõuetele vastavuse seadusega ning ka seetõttu puudub vajadus seadme kui toote puhul eraldi menetluse läbiviimiseks (HMS § 5 lg 2). EhS § 4 lg 5 sätestab, et t ehnosüsteem on ehitise toimimiseks, kasutamiseks või ohutuse tagamiseks vajalike seadmete, paigaldiste või kommunikatsioonide kogum koos vajalike konstruktsioonielementidega. Nagu öeldud, käsitleb tehnosüsteemi osa ehitise ehitusprojekt. TsÜS § 55 lg 1 sätestab, et e hitise olulised osad on asjad, millest see on ehitatud või mis on sellega püsivalt ühendatud ja mida ei saa eraldada ehitist või eraldatavat asja oluliselt kahjustamata. Sama paragrahvi lg 2 järgi ehitisega mööduvaks otstarbeks ühendatud asi ei ole ehitise osa. Näiteks lift on reguleeritud nii seadme ohutuse seadusega kui ka EhS-ga . EhS lisas ei ole selle suhtes teavitamis- ega loakohustust. Mis on ka õige, sest nõuded liftile ja lifti nõuetekohasuse tõendamisele tulenevad muudest seadustest. Samas jääb ebaselgeks, miks just lift on üksi välja toodud. Praktikas on väga suurt halduskoormust tekitanud lokaalsed jahutus seadmed ja soojuspumbad. Neid käsitletakse ehitise osana ning nende paigaldamist menetletakse ehitise ümber ehitamisena. Arvestades seda, et EhS eesmärk on eelkõige tagada inimeste vara ja kesk konna ohutus, siis kulutatakse seadmetele palju väärtuslikku menetlusaega olukorras, kus seda pole tegelikult vaja teha. E elnõu § 81 . Ettepanek võtta lifti puudutav osa EhS-ist välja ja lisada seadme ohutuse seadusesse, sest ka lift on seade e hk toode, mitte rajatis. EhS reguleeriks sel juhul analoogselt teiste ehitisse paigaldatud seadmetega kasutuseelse auditi või järeldusotsuse esitamist (EhS § 85 lg 1). Lifti kui ainsa erisuse EhS-is välja toomine tekitab ebaselgust. Nagu eelnevalt märgitud, tekitab paigaldiste osa EhS-is probleeme, sest seadmed ei ole enamasti rajatised EhS tähenduses. E elnõu § 94 lg 3 . Ettepanek jätta E h S § 94 lõikest 3 välja lause: „Halduslepingus võib tee omanikuga kokku leppida, et teeomaniku kohustused, õigused ja vastutus jäävad eratee omanikule.“ Avalikult kasutatavat teed võib kasutada igaüks õigusaktides sätestatud piiranguid järgides. Seega juhul, kui teed võivad kasutada kõik isikud, peaks ka teega seotud kulud kandma riik või kohalik omavalitsus, kulude kandmise jätmine elurajooni omanikele ei oleks õiglane, sest nad satuksid võrreldes teiste teed kasutavate isikutega halvemasse (ebavõrdsesse) olukorda. Sisuliselt on tegemist sundvalduse seadmisega ning sundvalduse seadmisel on kohustus tasuda omanikule tasu. Järelikult ei tohiks lubada, et eratee omanik peab kandma kohustusi avalikult kasutatava tee osas. Praktikas on esinenud juhtumeid, kus kohalik omavalitsus soovib elamurajooni arendajalt, et eratee antakse avalikku kasutusse, kuid tingimusel, et arendaja (eratee omanik) kannab tee hooldamise ja remondi kulud. Pärast arendusala korterite müüki jääb teede hooldamise ja remondi kohustus elurajooni elanikele. Eelnõu § 99 lg 1 . EhS § 99 lõike 1 järgi on projekteerimistingimused on nõutavad EhS lisas 1 nimetatud ehitusloakohustusliku tee ehitusprojekti koostamiseks, kui planeeringuga ei ole tee asukoht täpselt määratud. Detailplaneeringu ülesandeks on muu hulgas detailplaneeringu kohustuslike hoonete ja rajatiste toimimiseks vajalike ehitiste, seal hulgas tehnovõrkude ja -rajatiste ning avalikule teele juurdepääsuteede võimaliku asu koha määramine ( PlanS § 126 lg 1 p 4) . Seega ei määra detailplaneering, üldplaneeringust rääkimata, tee täpset asukohta. Ettepanek on selguse huvides sõnastada viimane lauseosa järgmiselt: „välja arvatud juhul, kui tee rajatakse planeeringuga määratud asukohta“. E elnõu § 132 lg 3 p 1 . Ettepanek täpsustada EhS § 132 lg 3 punktis 1 sõna „ oht“ selliselt, et oleks üheselt mõistetav, kellele või millele oht kaasneb. Ettepaneku eesmärk on piiritleda juhtumid, millal ehitist võib lammutada, kuna praegu on see kaalutlusõiguse teostamiseks liiga abstraktne. Riigikohus on oma 08.06.2021 otsuses kohtuasjas nr 3-17-2591 selgitanud, et ehitisele kasutusloa andmise menetlus ei ole riikliku järelevalve menetlus KorS-i mõttes (KorS § 1 lg 8 p 1). EhS-i eelnõu (555 SE) seletuskirjast (lk 18) nähtub, et ohutust EhS-i mõttes tuleb sisustada KorS-ist kitsamalt ning see hõlmab üksnes ohu puudumist inimese elule, tervisele, varale ja keskkonnale (otsuse p 14). Eelnõu § 132 lg 3 p 3 . EhS § 132 lõiget 3 soovitakse täiendada punktiga 3, mille järgi võib nõuda ehitise lammutamist ka juhul, kui „ehitusloas, kasutusloas või muus haldusaktis määratud ehitise lammutamise tähtaeg on saabunud ja ehitist ei ole lammutatud või teisaldatud“. Ettepanek on EhS mitte täiendada uue lammutamise alusega, sest sellisel kujul ei anna säte võimalust kaaluda muid alternatiive. Näiteks ei pruugi lammutamise nõue olla proportsionaalne, sest on võimalik taotleda ehitise lammutamise tähtaja pikendamist või ehitisele tähtajatut või tähtajalist kasutusluba. Eelnõu § 132 lg 3 p 4 . Eh S § 132 lõiget 3 soovitatakse täiendada uue sättega, mille järgi on võimalik nõuda ehitise lammutamist ka juhul, kui ehitis ei vasta üld- või detailplaneeringust tulenevale olulisele nõudele ja seda nõuet ei ole võimalik muul moel täita, leevendada või muuta. EEEL e ttepanek on EhS mitte täiendada uue lammutamise alusega, kuna l ammutamise nõue ei pruugi olla proportsionaalne. Üld- ja detailplaneeringule mittevastavus üksi ei saa olla lammutamise põhjuseks. Kohtupraktikas on korduvalt rõhutatud, et isegi kasutusloa andmisest keeldumine (sh õigusvastaselt ehitatud ehitise puhul) ei ole õigustatud, kui ehitis on ohutu ning sellega ei riivata teiste isikute õigusi ülemääraselt. Näiteks, Riigikohus on 24.11.2017 kohtuasjas nr 3-17-1398 tehtud määruses selgitanud, et puuduvad mistahes põhjendused, miks peaks iga väiksemgi kõrvalekalle ehitusloast, eri- või detailplaneeringust (sh detailplaneeringu elluviimise tegevuskavast) või projek teerimis tingimustest sõltumata selle olemusest (materiaalne või formaalne) ja olulisusest tooma vältimatult kaasa kasutusloa andmisest keeldumise. Selline tagajärg ei oleks paljudel juhtudel proportsionaalne .” Samal põhjusel ei saa igasugune kõrvalekalle üld- või detailplaneeringust kaasa tuua veel rangema tagajärje, st ehitise lammutamise. Kohtupraktikas on leitud, et kasutusluba tuleb anda ka ehitise vastuolu tõttu detail planeeringuga, kui selle kasutamine kasutusloaga määratud otstarbel on ohutu (EhS § 8) ega too kaasa kolmandate isikute õiguste ega avaliku huvi riivet (3-17-1398). Kui vastuolud hoone tegelike tehniliste andmete ja sellele detailplaneeringus sätestatud nõuete vahel kõrguse, katusekalde nurga ja ehitusaluse pinna osas ei riiva naabri õigusi ülemääraselt (3-3-1-69-16). Kasutusloa võib anda e hitisele, mis on valminud õigusvastase ehitusloa alusel (nt RK otsused nr 3-15-873). Seega eeldaks ehitise lammutamise nõue ehitise ohtlikkuse tuvastamist ja teiste isikute õiguste ülemäärast riivet. Need alused on juba EhS § 132 lõike 3 punktides 1 ja 2 välja toodud. Kui ehitis on juba valminud (st puudub vajadus teha ehitusloakohustuslikke töid), siis ei oleks sellele projekteerimistingimuste või ehitusloa väljastamine e nam eesmärgi pärane, vaid asjakohane oleks taotleda hoonele kasutusluba (nt Riigikohtu 24.11.2017 määrus nr 3-17-1398). Eelnõu § 132 lg 4 . E hS soovitakse täiendada uue sättega, mis näeb ette ehitise ehitamise peatamise alused. Tegemist on uue ja isiku omandiõigust ning ettevõtlusvabadust oluliselt piirava sättega. Seega peab esmalt olema selge, mis on ehitamise peatamise eesmärk (kas ehitamise või ehitise nõuetega vastavusse viimine?) ning seadus peab sisaldama peatamise ammendavaid aluseid. Teiseks on plaanitava § 132 lg 4 punkti 2 järgi võimalik ehitamine peatada, kui esinevad § 46 toodud alused. Eh S §-s 46 on kahte liiki ehitusloa kehtetuks tunnistamise aluseid. Lõige 1 on imperatiivne, lõige 2 sisaldab aga kaalutlusõigust. Ehitamise peatamine ei pruugi olla proportsionaalne olukorras, kus kohalik omavalitsus peab alles kaaluma ehitusloa kehtetuks tunnistamist. See protsess võib võtta palju aega ning selle aja jooksul ehitusluba kehtib. Ehitamise peatamine võib omanikule kaasa tuua olulise kahju, eriti kui lõpp tulemusel jääb ehitusluba kehtima. Seega võib ehitamise peatamine olla põhjendatud ainult EhS § 46 lõikes 1 sätestatud juhul ja lõikes 2 toodud juhtudel ainult siis, kui on algatatud ehitusloa kehtetuks tunnistamise menetlus. Ettepanek on ehitamise peatamise võimalust täiendavalt analüüsida. Kui ehitusloa peatamise alused siiski nähakse ette, siis tuleb need ammendavalt seaduses sätestada ja § 132 lg 4 punktis 2 viidata vaid EhS § 46 lõikele 1. Eelnõu § 132 lg 5 . Eh S soovitakse täiendada uue sättega, mis näeb ette ehitise kasutamise peatamise alused. Ehitise kasutamise peatamine on omandiõiguse oluline riive, seega vajab see põhjalikku analüüsi. Omavoli vältimiseks peavad seaduses olema ammendavad alused ehitise kasutamise peatamiseks. Ehitise kasutamise peatamine ei pruugi olla proportsionaalne, näiteks eluruumi puhul või majandustegevuses kasutatava ehitise puhul. Kui kohalik omavalitsus peatab näiteks elamu või eluruumi kasutamise õiguse, siis mida see isikule kaasa toob? Kui see on tema kodu, siis kes pakub talle eluaset? Kui ehitise kasutamise peatamise eesmärk on ehitise ohutuse tagamine, siis on asjakohane teha ettekirjutus ehitise nõuetega kooskõlla viimiseks, mitte ehitise kasutamise peatamiseks. Pakutud sõnastus võimaldab peatada ehitise kasutamise ka siis, kui kasutusluba või kasutusteatist pole vaja (nt enne planeerimis- ja ehitusseadustiku jõustumist ehitatud ehitise puhul). Vt ka § 132 lg 3 p . Lugupidamisega, Indrek Peterson Allkirjastatud digitaalselt Eesti Ehitusettevõtjate Lii t Tegevdirektor