Pöördumise edastamine

Lp rahandusminister Mart Võrklaev 01.09.2023 Rahandusministeerium Suur-Ameerika 1, 10122 Tallinn Saadetud e-kirja teel: [email protected] ETTEPANEK Tartu Agro ja riigi vahelise rendilepingu pikendamiseks või alternatiivselt rendieseme võõrandamiseks Käesolevaga teeb AS Tartu Agro (edaspidi Tartu Agro) riigile ettepaneku pikendada otsustuskorras Tartu Agro ja riigi vahel 16.11.2000 sõlmitud põllumajanduslikku rendilepingut (põllumajanduslik rendileping nr 4) järgnevaks 25 aastaks või sõlmida samaks tähtajaks uus rendileping. Alternatiivselt näeb Tartu Agro ka võimalust võõrandada rendiesemeks olevad maad otsustuskorras Tartu Agrole. Tartu Agro leiab, et igal juhul on riigi huvides Tartu Agro poolt Rendieseme pikaajalise kasutamise jätkamine. Tartu Agro peab võimalikuks vastavate tehingute tegemist otsustuskorras järgnevatel põhjustel: (i) avaliku pakkumise korraldamisega ei oleks tagatud riiklikult tähtsa ettevõtja Tartu Agro säilimine (kahjustada saaksid töötajad, loomad ja põllumajandustegevus); (ii) avalik pakkumine moonutaks põllumajanduslikku turgu; (iii) avaliku pakkumise korraldamisega esineks suur risk Tartu Agro hüvitisnõuete esitamiseks ja kohtuvaidluste tekkeks, seejuures ei oleks avaliku pakkumise tulemus riigi jaoks suure tõenäosusega kasulik; (iv) Rendiese ei ole riigivara valitsejale vajalik ja Tartu Agrole kasutusõiguse võimaldamine kas otsustuskorras Rendieseme kasutusele andmise või võõrandamise kaudu on parim viis Rendieseme sihtotstarbe säilitamiseks; (v) Tartu Agro on sobivaim ettevõtja põllumajandustegevuse jätkamiseks Rendiesemeks olevatel põllumaadel ja laiemalt Rendieseme sihtotstarbe säilitamiseks (omades vajalikke vahendeid ja kogemusi, mh tagamaks OECD seemnepaljunduse nõuete täitmist); (vi) Rendieseme edasise kasutuse mittevõimaldamisel oleks kahjulikud mõjud nii tööhõivele, energiajulgeolekule kui ka toiduturvalisusele. Avaliku pakkumise korraldamisega soodustaks riik seejuures inflatsiooni kasvu; (vii) Tartu Agrol on õigus esitada kohtule taotlus rendilepingu pikendamiseks, mistõttu on esimese variandina mõistlik Rendiese kasutusele anda otsustuskorras; (viii) Rendieseme edasise kasutamise mittevõimaldamine võib olla vastuolus hea usu põhimõttega. Tartu Agro selgitab alljärgnevalt oma seisukohti ja ettepanekuid põhjalikumalt. 1 1. SISSEJUHATUS 1.1. Aastal 1992 loodi Põllumajandusministeeriumi (edaspidi ka Maaeluministeerium) alluvusse Tartu Riigimajand maakasutuse süsteemiga ca 3000 ha. Riigimajandi perioodil kuulus riigile ettevõtte tervikvara, sealhulgas Tartu Riigimajandi tootmistegevuse jaoks vajalik maa, mida Tartu Riigimajand oma tegevuseks kasutas. Ilma selle maata ei olnuks Riigimajandi tegevus võimalik. Aastal 1995 toimus Eestis äriõiguse reform ja kehtima hakanud äriseadustiku rakendussätete alusel alustati riiklike ettevõtjate ümberkujundamist äriühinguteks või likvideerimist. 1.2. Põllumajandusministeeriumi 30.04.1997 käskkirjaga 55 kehtestati OECD standarditele vastava seemne paljundamise ja riigi seemnereservi jaoks säilitamise kohustus Tartu Riigimajandile. Kuivõrd Tartu Riigimajand ei kujutanud riigimajandi perioodil endast äriühingut selle tänapäevases mõttes, vaid moodustus riiklikust tervikvarast, siis olid OECD standarditele vastava seemne paljundamise ja riigi seemnereservi jaoks säilitamise kohustused väga otseselt seotud Tartu Riigimajandi maakasutuse hulka kuuluva maaga. Väiksema või tükeldatud maakasutusega ei oleks olnud võimalik täita seemnekasvatusest tulenevaid nõudeid kaitsetsoonide ja külvikordade osas. 1.3. Järgnevalt kujundati Tartu Riigimajand Vabariigi Valitsuse 15.08.1997 korralduse nr 616-k alusel ümber aktsiaseltsiks AS Tartu Agro, mille aktsiad jäid kuuluma riigile. Tartu Agro kanti äriregistrisse esmakordselt 29.10.1997. Pärast Tartu Agro ümberkujundamist aktsiaseltsiks sai võimalikuks, et riigile kuulusid mitte riigimajandi tervikvara kogum, vaid eraldi nii ettevõtja aktsiad kui ka maa. Seega reformi käigus eraldati maa ja aktsiad ehk sisuliselt eemaldati maa Tartu Agro vara hulgast selliselt, et riik jäi omama ettevõtja aktsiaid ja ka 23 kinnistut Tartu maakonnas Tähtvere vallas kogupindalaga 3089,17 ha (siin ja edaspidi Rendiese). Rendiesemeks olid nii põllumajanduslik maa kui ka muu maa, mis ei olnud haritav – teed, kraavid, mets jne. See maa oli varasemalt kuulunud Tartu Riigimajandi tervikvara hulka ja seda oli Tartu Riigimajand ka oma tootmistegevuses kasutanud. Tegu oli Tartu Riigimajandi (Tartu Agro) ainsa tootmistegevuseks kasutatava maaga. 1.4. Nii Põllumajandusministri 14.12.1999 käskkirjas nr 176 kui ka põllumajandusministri 22.03.1999 käskkirjas nr 66 märgitakse, et Eesti Vabariigi omandisse jäetakse „äriühingu AS Tartu Agro põllumajandusmaa alljärgnevate katastriüksustena.“ See tähendab, et tegelikkuses oligi maa juba ammu Tartu Riigimajandi koosseisus ja eraldati sellest üksnes reformide käigus formaalselt. Mõlema käskkirja kohaselt on maa sihtotstarve maatulundusmaa. 1.5. Aastaks 2000 oli põllumajandusreform ning üleminekuperiood lõppenud ning riik soovis temale 100% kuuluvad Tartu Agro aktsiad võõrandada. Kuid aktsiate müük, lahendamata peamist küsimust, mis saab riigiettevõtte Tartu Agro põhilisest tootmisvahendist ja varasemalt Tartu Agro tervikvara hulka kuulunud maast, polnud realistlik. Seda seetõttu, et tegemist oli maaga, mida Tartu Riigimajand oli aastaid oma tootmistegevuseks kasutanud, see oli ainuke maa, mida ettevõte tootmistegevuseks üldse kasutada sai, ning seega oli maa Tartu Agro tootmistegevuseks vajalik. Riigiettevõtte Tartu Agro tootmistegevuse jätkamine ei oleks ilma selle maata olnud üldse võimalik, kuid see maa oli formaalselt reformide tõttu ettevõttest tervikuna eraldatud. 1.6. Just sel põhjusel otsustaski riik viia läbi protsessi rendilepingu sõlmimiseks Tartu Agroga. 16.11.2000 sõlmisid Põllumajandusministeerium ja Tartu Agro 25 aastaks põllumajandusliku rendilepingu nr 4 (edaspidi Rendileping). Rendiesemeks oli maa, mille riik oli varasemalt Tartu Riigimajandi koosseisust eraldanud, kuid mis oli riigimajandi tootmistegevuseks ja jätkusuutlikuks toimimiseks hädavajalik. Juhime tähelepanu, et riik sõlmis sel hetkel rendilepingu sisuliselt iseendaga, sest nii maa kui ka Tartu Agro aktsiad kuulusid riigile. Tartu Agro aktsiate erastamine toimus alles hiljem – vt selle kohta allpool. 2 1.7. 2001. aastal toimus Tartu Agro 100% riigile kuuluvate aktsiate avalik pakkumine ja aktsiate müük. Vastavalt valitsuse 02.10.2001 korraldusele nr 680 osutus pakkumismenetluses võitjaks OÜ Tartland, kes sai Tartu Agro aktsiate omanikuks. Müügileping aktsiate müügiks sõlmiti 01.11.2001. Müügilepingu tingimused olid enampakkumisel ette antud, st puudus sisuline võimalus lepingutingimuste läbirääkimiseks. Müügilepingu sõlmimisega võttis ostja väga mahukad kohustused senise põllumajandusliku tootmise ja tööhõive säilitamiseks, investeeringute tegemiseks ja seemnekeskuse pidamiseks. Seega oli müügilepingu sõlmimisel lisaks majanduslikele kaalutlustele ka väga oluline sotsiaalmajanduslik, toidujulgeoleku ja regionaalpoliitiline mõõde. 1.8. Lisaks väärib märkimist, et 2000-ndate alguses oli kogu Eesti põllumajandussektor väga keerulises seisus, senised riigimajandid (endised kolhoosid ja sohvoosid) olid oma tegevuse valdavalt lõpetanud, väiketootjatel puudusid vahendid põllumajandustegevuse arendamiseks. Eesti polnud veel saanud Euroopa Liidu liikmeks ning tootjatel puudus juurdepääs ühisturule ning EL toetustele. Põllud olid massiliselt kasutusest välja langenud, hooned ja tehnika lagunesid, maaparandussüsteemid olid hooldamata jne. Põllumajandusliku maa hind oli nii odav, et Tartu Agro aktsiate eest makstud ning hiljem investeeringuteks kulutatud raha eest oleks saanud osta Rendiesemega võrreldes kordades suurema koguse põllumaad. 1.9. Eelkirjeldatu protsesside tagajärjel oli moodustunud varasemast Tartu Riigimajandist Tartu Agro, seejuures olid riigimajandi jaoks hädavajalikud tootmismaad ärireformi ja aktsiaseltsiks ümberkujundamise järel ettevõtte koosseisust eraldatud ning antud taas Tartu Agro kasutusse Rendilepinguga. Riik kujundas seega olukorra, kus riigimajandi koosseisu kuuluv ning tootmistegevuseks vajalik maa eraldati ettevõtte koosseisust ja anti eraldi riigimajandile (Tartu Agrole) taas rendile. Pärast Rendilepingu sõlmimist ja aktsiate võõrandamist on Tartu Agro tänavusel kujul ca 23 aastat aktiivselt põllumajandussektoris osalenud, olles Lõuna-Eestis üheks suurimaks põllumajandusettevõtjaks. Põllumajandusliku tootmise läbiviimiseks on Rendiesemeks olevad maad jätkuvalt hädavajalikud. 1.10. Tartu Agro tegutseb tänasel päeval nii loomakasvatuses kui ka taimekasvatuses. Põllumajandusliku tootmistegevuse põhisuunaks loomakasvatuses on piimakarjakasvatus ja tõukarjakasvatus. Taimekasvatuses tegutseb Tartu Agro loomakasvatuse varustamises kohaliku põhisöödaga. Ühtlasi on Tartu Agro majandis OECD standarditele vastav seemnekeskus, tootes ja müües teravilja- ja heinaseemneid. Arvestades seejuures, et Tartu Agro kasutuses olev Rendiese on suurusjärgus üle 3000 ha, on Tartu Agrol vaieldamatult suur osakaal Eesti põllumajandussektoris toiduturvalisuse loomisel ning ka tööhõive hoidmisel kohaliku tööandjana. 1.11. Rendileping lõpeb aastal 2025, mille tagajärjel võib Tartu Agro jääda ilma oma tootmisbaasita. On selge, et põllumajanduslik tootmine pole võimalik ilma maata, seejuures ei ole Eestis piisavat suurt pakkumust, et rentida või omandada Rendiesemega samas suurusjärgus maad, jätkamaks põllumajanduslikku tootmist. Igal juhul pole võimalik praeguses turuolukorras rentida või osta nii suures koguses maad ühe maakonna piires. Kui samas suurusjärgus põllumajandusmaa oleks üle Eesti laiali hajutatud, siis selle haldamine oleks Tartu Agro jaoks logistiliselt võimatu. 1.12. Tartu Agrole endale kuulub väga väike osa põllumaast, kokku ca 72 ha, moodustades seega üksnes ca 2% Tartu Agro kasutuses olevast põllumaast. Selliselt oleks Rendilepingu lõppemisel Tartu Agro edasine tegutsemine põllumajanduses ja laiemalt äritegevuses ilma Rendieseme kasutusõiguse säilimiseta võimatu. Kuivõrd Rendieseme vahetus läheduses asuvad Tartu Agrole kuuluvad kinnisasjad, sh tootmis- ja laohooned, on kasutatavad üksnes põllumajanduslikel eesmärkidel, peaks Tartu Agro põllumajanduse jätkamise võimatuse tõttu võõrandama sisuliselt kõik tema omandis olevad kinnisasjad ja muu põllumajandusliku vara. On ka tõenäoline, et vastavatele varadele ei leidu ostjat. Eeltoodu tulemusel oleks Tartu Agro sunnitud lõpetama senise äritegevuse, samuti lõpetama töösuhte ca 120 töötajaga. 3 2. ETTEPANEK RENDILEPINGU PIKENDAMISEKS VÕI UUE LEPINGU SÕLMIMISEKS, ALTERNATIIVNE ETTEPANEK RENDIESEME OTSUSTUSKORRAS VÕÕRANDAMISEKS. A. RENDIESEME KASUTUSELE ANDMINE VÕI VÕÕRANDAMINE TARTU AGROLE PEAKS TOIMUMA OTSUSTUSKORRAS; AVALIKU PAKKUMISE KORRALDAMISEGA EI OLEKS TAGATUD TARTU AGRO SÄILIMINE ETTEVÕTJANA NING ANTUD OLUKORRAS MOONUTAKS AVALIK PAKKUMINE PÕLLUMAJANDUSLIKKU TURGU. 2.2. Tartu Agro peab poolte huvisid arvestades enim mõistlikuks lahenduseks Rendilepingu pikendamist või uue rendilepingu sõlmimist Tartu Agroga otsustuskorras. Oleme analüüsinud erinevaid võimalusi seoses Rendieseme kasutusõiguse tagamisega Tartu Agrole ning arvestanud ka Maaeluministeeriumi väljendatud kaalutlusi riigiabi kartuse osas. Analüüs näitab, et hetkeolukorras on parim ja otstarbekaim variant riigi jaoks Rendilepingu pikendamine või uue rendilepingu sõlmimine Tartu Agroga otsustuskorras RVS § 17 lg 1 p 3 alusel. Tartu Agro märgib, et RVS-ist ei tulene takistusi Rendilepingu pikendamiseks või uue rendilepingu sõlmimiseks otsustuskorras, ühtlasi tingiks see Rendieseme sihtotstarbekohase kasutamise jätkumise ja põllumajandusliku tootmise säilimise. Seejuures esineb hulganisti põhjuseid, miks Maaeluministeerium peaks Tartu Agroga Rendilepingut pikendama või uue rendilepingu sõlmima just otsustuskorras, vältides avaliku pakkumise korraldamist. Vastavad põhjused ning selgitused on toodud välja allpool. 2.3. Tartu Agro leiab, et Rendilepingut tuleks pikendada või uus rendileping sõlmida vähemalt 25 aastaks. Tartu Agro märgib, et Tartu Agro ja Riigi vahel sõlmitud Rendileping lõpeb 2025. aastal. Vastav Rendileping oli sõlmitud tähtajaga 25 aastat. Nimetatud ajavahemiku jooksul on Tartu Agro suutnud välja arendada toimiva majandusüksuse ning Tartu Agrot saab Eesti mastaabis pidada põllumajanduses suurtootjaks, kellel on märkimisväärne tähtsus ja osakaal nii toiduturvalisuse, energiajulgeoleku kui ka tööhõive tagamisel. Samuti on Tartu Agro kogu kasutusperioodi vältel kasutanud Rendieset vastavalt selle sihtotstarbele ning seega taganud Rendieseme sihtotstarbe säilimise, mis on Tartu Agro hinnangul Maaeluministeeriumi huvides. Vastavaid asjaolusid selgitab Tartu Agro põhjalikumalt allpool. Nimetatud asjaolude ajendil peab aga Tartu Agro mõistlikuks Rendilepingut pikendada või uus rendileping sõlmida vähemalt 25 aastaks (s.o et kasutusõigus oleks tagatud vähemalt aastani 2050). Tartu Agro sooviks on Rendieseme edasise kasutamise jätkamine võimalikult pika perioodi jooksul, kuid minimaalselt peab Tartu Agro põhjendatuks just pikendamist 25 aasta võrra seetõttu, et väiksem kasutusperiood kui 25 aastat ei oleks põllumajanduse eripäradest tulenevalt Tartu Agro jaoks eesmärgipärane, arvestades muu hulgas i) põllumajanduse vähest kasumimarginaali, ii) taastava põllumajanduse printsiipidega seotud viljakuse taastumise pikki perioode, iii) tootmisseadete amortiseerumist ja uute seadmete soetamise vajadust ning iv) investeeringutasuvuse pikka perspektiivi. 2.4. Alternatiivse variandina peab Tartu Agro võimalikuks Rendieseme otsustuskorras võõrandamist Tartu Agrole. Tartu Agro on varasemalt esitanud ettepaneku Rendieseme otsustuskorras võõrandamiseks riigivaraseaduse (RVS) § 30 lg 1 p 3 alusel (31.07.2020 ja 18.10.2022 ettepanekud), märkides, et Rendilepinguga, aga ka Rendiesemega seonduvaid riske (mh hüvitisnõuete ja kohtuvaidluste riske) ja probleeme on Maaeluministeeriumil kui ka Tartu Agrol võimalik tervikuna maandada maa ostu-müügi protsessis ehk Rendieseme võõrandamisel otsustuskorras ja turuhinnale vastavatel tingimustel. Tartu Agro on seejuures selgitanud, et tegemist ei ole riigile vajalike maadega (RVS § 29 lg 1 p 1) ning põhjendanud üksikasjalikult Rendieseme senist sihtotstarbelist kasutamist Tartu Agro poolt. Tartu Agro leiab, et nimetatud variant on jätkuvalt asjakohane ning teeb ettepaneku Rendieseme otsustuskorras võõrandamiseks Tartu Agrole. Kui Maaeluministeeriumi huvides on Rendieseme sihtotstarbe säilitamine ja põllumajandusliku kasutuse tagamine, on otsusutuskorras võõrandamine selgelt 4  mõistlik lahendus. Ei ole küsimust, et Rendieseme otsustuskorras võõrandamine tagaks Rendieseme sihtotstarbelise kasutamise jätkamise, kuivõrd Tartu Agro huvi on selgelt piiratud üksnes põllumajanduslike eesmärkidega ning seda on viimased 23 aastat tõestanud. Otsustuskorras rendilepingu pikendamine pikemaks perioodiks kui 10 aastat või ka riigimaa otsustuskorras võõrandamine eeldab Vabariigi Valitsuse tasandil otsuse vastuvõtmist. See eeldab omakorda laiapõhjalist arutelu ning koalitsiooni konsensuslikku otsust. Oleme valmis oma seisukohti selgitama ka Vabariigi Valitsusele. 2.5. Linnalähedase põllumajandusmaa kasutusele andmine või võõrandamine avalikul enampakkumisel moonutaks põllumajanduslikku turgu ega annaks riigi jaoks soovitud tulemust. Tartu Agro rõhutab, et kui Maaeluministeeriumi huvides on Rendieseme sihtotstarbe säilitamine, on vaieldamatult parimateks lahendusteks anda Rendiese Tartu Agrole kasutusele või Rendiese Tartu Agrole võõrandada just otsustuskorras. Kui Maaeluministeerium peab vajalikuks siiski enam- või valikpakkumise korraldamist, esineb märkimisväärne risk, et Tartu Agro ei osutu pakkumise võitjaks. Linnalähedase põllumajandusmaa kasutusele andmisel või võõrandamisel tekiks kindlasti rendi- või ostuhuvi ka teiste sektorite ettevõtjatel, kes vahetult või kaudselt sooviks selle kasutusele võtta või omandada hoopis teistel ärilistel kaalutlustel, mis ei võimaldaks Tartu Agrol selliste pakkumistega reaalselt konkureerida. Olgugi et Tartu Agrol on avalikul pakkumisel nii kasutusele andmisel kui võõrandamisel RVS § 66 lg 7 järgi kasutus- ja ostueesõigus, on ebatõenäoline, et Tartu Agro saaks põllumajandussektoris pakkuda hinda, mida keegi kolmas pakub hoopis kinnisvaraarenduse või tootmishoonete loogikast lähtudes. Sisuliselt välistaks Maaeluministeerium avaliku pakkumise korraldamisega Tartu Agro konkurentsist. Sellel oleks riigi jaoks ebasoodsad tagajärjed, nagu Tartu Agro käesolevas dokumendis selgitab – muuhulgas oleks häiritud nii energiajulgeolek, toiduturvalisus kui ka tööhõive. Samuti soodustaks riik avaliku pakkumise korraldamisega inflatsiooni kasvu. Alljärgnevalt selgitab Tartu Agro üksikasjalikult, miks Maaeluministeeriumi ja laiemalt riigi huvides peaks olema Rendiese Tartu Agrole kasutusele anda või võõrandada just otsustuskorras. § Avaliku pakkumise korraldamisega esineks suur hüvitisnõuete esitamise ja kohtuvaidluste tekke risk, seejuures ei oleks avaliku pakkumise tulemus riigi jaoks suure tõenäosusega kasulik. 2.6. Tartu Agro on teinud olulises ulatuses investeeringuid Rendiesemesse ning on õigustatud nõudma Rendilepingu lõppemisel hüvitise maksmist vastavalt lepingule ja VÕS-le. Tartu Agro on teinud Rendiesemele Rendilepingu kestuse jooksul olulises ulatuses maaparandusinvesteeringuid ning ka investeeringuid mullaviljakuse tõstmiseks. Tartu Agrol on Rendilepingu lõppemisel õigus nõuda hüvitist oma investeeringute eest mitmel alusel. Esiteks saab Tartu Agro alusetu rikastumise sätete alusel nõuda tagasi investeeringud ulatuses, milles Maaeluministeerium on need rendisummast maha arvamata jätnud. Teiseks saab Tartu Agro VÕS § 359 lg 1 alusel esitada nõude ka eseme väärtuse suurenemisest. Võimalikud on ka muud saamata jäänud tulu ja kahju nõuded. Tartu Agro on aastaid tegutsenud riigi huvides ning teinud märkimisväärseid investeeringuid Rendiesemesse. Nagu ülal märgitud, Tartu Agro oleks Rendiesemele kulutatud rahasumma eest saanud omandada 2001.a hindades kordades suurema põllumaa, kui Rendiese. Riik ei saa käituda nn tühjakspigistamise põhimõttel, et laseb Tartu Agrol aastakümnete jooksul parendada riigile kuuluvat maad ning seejärel võõrandab selle suurte kasudega edasi. Sellises olukorras on ilmne, et Tartu Agrol ei jääks muud valikut kui pöörduda riigi vastu kahju- ja hüvitisnõuetega kohtusse. Jutt võib käia isegi kaheksakohalistest summadest. Usume, et sellise vaidluse vältimine oleks nii riigi kui Tartu Agro huvides. 2.7. Otsustuskorras kasutusele andmisel või võõrandamisel langeks ära Rendieseme väärtuse suurenemisest tulenev nõue, avalik pakkumine tooks aga kaasa riigi jaoks olulised riskid. Rendieseme väärtuse suurenemisest tulenev hüvitisnõue saaks muutuda aktuaalseks eelkõige faktilise kasutusõiguse lõppemisel. Seega Rendieseme pikendamisel või 5  Rendieseme omandamisel Tartu Agro poolt langeks Rendieseme väärtuse suurenemisest tulenev hüvitisnõue iseenesest ära. Kui Maaeluministeerium otsustaks korraldada avaliku pakkumise, ei oleks tagatud lepingu sõlmimine just Tartu Agroga ning selliselt võtaks riik endale suure õigusliku riski eelviidatud hüvitiste osas. Teoreetiliselt on justkui RVS mõtte järgi avalikul pakkumisel riigi huvid paremini tagatud, kuid eeltoodud kaalutlustel esineb riigi jaoks tavapärasega võrreldes vastupidine olukord. Avaliku pakkumise korraldamisega kaasneksid riigile suured kohtuvaidluste riskid Tartu Agro hüvitisnõuete osas – see ei saa olla Maaeluministeeriumi ega laiemalt riigi huvides. 2.8. Tartu Agro sooviks ei ole Rendieseme kasutusõiguse või omandi saamine turuhinnast madalama hinnaga. Tartu Agro väljendab vastavaid kaalutlusi esmalt põhjusel, et tegelikult ei ole riigi jaoks avaliku pakkumise korraldamine kasulik, tulenevalt potentsiaalsete hüvitisnõuete suurusest ja kohtuvaidluste riskist. Täiendavalt juhib Tartu Agro Maaeluministeeriumi tähelepanu Rendieseme avalikule pakkumisele panemisega kaasnevatele anomaalsetele pakkumistele, mis eemaldaks Tartu Agro ausast konkurentsist – on selge, et Tartu Agro ei suuda põllumajandusettevõtjana konkureerida nt võimalike kinnisvaraarendajatega, kelle hinnakalkulatsioonid põhinevad hoopis teisel äriloogikal. Kui riigi huvides on tagada Rendieseme sihtotstarbe säilimine ja sihtotstarbele vastav Rendieseme kasutusviis, ei ole avaliku pakkumise korraldamine mõistlik. Riik on andnud Tartu Agrole aluse arvata, et Rendieseme sihtotstarbe säilitamine on olnud ja on siiani riigi huvides. Esmapilgul võib ka riigile jääda mulje, et suuremate pakkumiste tulemusena kujuneb avalikul pakkumisel välja kõrgem rendi- või ostuhind, kuid lõpptulemusena ei saa riik sellest tõenäoliselt kasu, kui sellega pööratakse põllumajandusturg pea peale ning lisaks kaasnevad veel ka potentsiaalsed hüvitisnõuded ja kohtuvaidlused. 2.9. Maaeluministeeriumi huvides ei saa olla hüvitisnõuete täitmine Tartu Agrole olukorras, kus Tartu Agro ei suudaks Rendilepingu lõppemisel äritegevust jätkata. Kui riik otsustaks Rendieseme panna kasutaja või ostja leidmiseks avalikule pakkumisele ja Tartu Agro ei osutuks võitjaks, võivad sellega kaasneda märkimisväärsed hüvitisnõudeid riigi vastu ja tekiksid kohtuvaidlused, nagu eelnevalt selgitatud. Riigi huvides peaks olema, ja riik on ka andnud Tartu Agrole põhjuse sellisesse huvisse kestvalt uskuda, et hüvitisnõudeid kasutusõiguse säilimise tõttu ei tekigi. Seega on põhjendatud käsitelda olukorda selliselt, et otsustuskorras Tartu Agrole kasutusele andmine või võõrandamine on investeering riigi poolt Rendieseme sihtotstarbe säilimisse ja selle otstarbekohase kasutamise jätkumisse. Laiemalt võttes panustaks riik seeläbi energia- ja toidujulgeoleku tagamisse. Järelikult ei saa põhjendatuks pidada ka riski võtmist avaliku pakkumise läbiviimisega – kui Tartu Agro ei osutuks võitjaks, oleks ainus võimalik tulemus see, et riik täidab hüvitisnõuded äritegevust lõpetavale ettevõtjale, ja selliselt ei saa riik avaliku pakkumise läbiviimisel mingit kasu, vastukaaluks otsustuskorras Rendieseme kasutamise jätkamise võimaldamisele või selle võõrandamisele. § Rendiese ei ole riigivara valitsejale vajalik ja Tartu Agrole kasutusõiguse võimaldamine kas otsustuskorras Rendieseme kasutusele andmise või võõrandamise kaudu on parim viis Rendieseme sihtotstarbe säilitamiseks ja põllumajandusliku tootmise jätkumise tagamiseks. 2.10. Tartu Agro on olnud Rendiesemeks olevate põllumaade pikaajaline kasutaja. Selliselt on Tartu Agrole saanud selgeks, et Maaeluministeeriumil kui riigivara valitsejal ei ole olnud endal tarvidust seda vara kasutada (vt ka RVS § 15 lg 1; § 29 lg 1). Tartu Agro huvides on põllumaade kasutamise jätkumine, et Tartu Agrol oleks võimalik jätkata äritegevust. Arvestades ca 23 aasta pikkust senist kasutusperioodi Tartu Agro poolt ning asjaolu, et riigi jaoks ei ole olnud tarvidust Rendieseme kasutamiseks, on õiglane Tartu Agrole võimaldada ka Rendieseme edasine kasutamine kas otsustuskorras kasutusele andmise või võõrandamise kaudu ja seeläbi tagada Tartu Agro äritegevuse jätkamine. 6 2.11. Tartu Agro on täitnud riigi poolt seatud kohustused korrektselt, tehes seejuures nõutust ületavas osas maaparandusinvesteeringuid ja investeeringuid mullaviljakuse tõstmiseks. Riigi poolt puuduvad etteheited Tartu Agro lepinguliste kohustuste täitmise ja täitmise kvaliteedi osas ning üldiselt on selge, et Tartu Agro on Rendieseme sihtotstarbe ja viljakuse säilitamiseks teinud suuri pingutusi nii rahaliste investeeringutega kui ka tööjõu kaasamisega. Eeltoodule viitab ka asjaolu, et Tartu Agro on Rendieseme viljakuse tõstmiseks teinud lepingujärgsest kohustusest olulises ulatuses rohkem investeeringuid maaparanduseks ja mullaviljakuse tõstmiseks. 2.12. Tartu Agro omab Rendieseme kasutamiseks vajalikku tööjõudu, kogemusi, teadmisi, materiaalseid ressursse ning logistilisi vahendeid. Selle arvelt on Tartu Agro põllumajanduslik tegevus taganud hooldatud ja avatud maastikud ning on selge, et Tartu Agro kogemused konkreetselt käesoleva Rendiesemega õigustavad kasutuse jätkamist. Kui Maaeluministeeriumi huvides on Rendieseme sihtotstarve säilitada, on Tartu Agro enim sobilik ettevõtja põllumajandustegevuse jätkamiseks Rendiesemeks olevatel põllumaadel ja laiemalt Rendieseme sihtotstarbe säilitamiseks. 2.13. Tartu Agro põllumajanduslik tegevus lähtub taastava põllumajanduse printsiipidest, millega on tagatud põllumaade viljakuse säilimine ja parendamine. Tartu Agro on Rendilepingu kestuse jooksul keskendunud suuresti mullatervise edendamisele, tagades sellega põllumaade viljakuse paljude aastate lõikes ja ka tulevikus. Lähtudes taastava põllumajanduse printsiipidest, on Tartu Agro eesmärgiks Rendieseme järgsete põllumaade süsiniku siduvuse suurendamine erinevate põllumajanduslike meetodite kaudu. Et taastava põllumajanduse põhimõtteid järgida, on Tartu Agro teinud olulises ulatuses oma lepingulist kohustust ületavas osas maaparandusinvesteeringuid ja investeeringuid mullaviljakuse tõstmiseks, täites seejuures läbivalt rohestamise nõudeid. 2.14. Tartu Agro omab heinaseemnekeskust, kus toodetakse põllumajandustootjatele erinevaid heintaime liikide seemneid ja nende segusid. Tartu Agro tegeleb kõrgpaljundusteravilja seemnete paljundamise, tootmise ja müümisega. Kuna Rendiese oli rendile andmisel ise otseselt seotud mh OECD standarditele vastava seemne paljundamise ja riigi seemnereservi jaoks säilitamise kohustusega, mida ei ole võimalik täita ükskõik millise maa puhul, on oluline, et Rendiese tervikuna säilitab oma sihtotstarbekohased omadused. Arvestades, et Eesti on tänavuseni OECD seemnepaljundusskeemide osalisriik, on järelikult riigi huvides sertifitseeritud ja kõrgkvaliteetsete põllumajanduslike seemnete tootmine ja OECD liikmelisuse säilitamine. Seega on Maaeluministeeriumi ja riigi huvides säilitada Rendieseme sihtotstarve tervikuna ja Tartu Agro tegevuse jätkamine seemnekeskusena. Rendiesemest ilma jäädes ei ole Tartu Agrol võimalik äritegevust enam jätkata ning Tartu Agro on sunnitud seemnekeskuse sulgema. Rõhutame täiendavalt, et seemnekeskuse pidamise üheks eelduseks on just piisava suurusega põllumajandusmaa olemasolu. Tükeldatud ja väikeste põllumaade puhul pole tagatud taimede puhtus ning risttolmlemise vältimine, mis on seemnekeskuse sertifitseerimise üheks eelduseks. 2.15. Tartu Agro on Rendilepingu kestel Rendieset sihtotstarbeliselt kasutanud ning teinud suuri pingutusi sihtotstarbe säilitamiseks. Rendiese on erilise sihtotstarbega maa – tegemist on põllumajandusliku maaga, millele on juba Tartu Agrole rendile andmisel kui ka hilisemalt Tartu Agro aktsiate võõrandamisel pandud rida sihtotstarbelisi kohustusi. Rõhutame, et 2000. aastal Rendilepingu sõlmimisel oli põllumajandusmaade renditurg madalseisus ning renditavad maad vajasid suuri maaparandusinvesteeringuid (maaparandussüsteemide uuendamine, taimekaitse, mineraalväetistega väetamine, orgaaniliste väetistega väetamine, lupjamine, tuulekaera tõrje ja teeservade hooldus) selleks, et tagada maa jätkuv sihtotstarbeline kasutus. Tartu Agro on teinud suuri pingutusi, kasutades Rendieset sihtotstarbeliselt, ning arendades välja toimiva ja kasumliku põllumajandi. 7  § Tartu Agro säilimine ettevõtjana on avalikes huvides ja seega riigi huvides. 2.16. Tartu Agro on olnud pikaajaliselt Eesti Maaülikooli õppe- ja praktikabaasiks, ühtlasi tööandjaks ligi 120 töötajale. Tartu Agro äritegevuse lõpetamisel oleks takistatud Maaülikooli eesmärgipärane tegevus kõrgharidusasutusena. Tartu Agro on üks Tartumaa suurimaid põllumajandusettevõtjaid, hallates üle 3000 ha põllumaad ning omades selleks vajalikke tootmishooneid ja -tehnikat. Suur osa Tartu Agro majandustegevusest on seotud Maaülikooli spetsiifiliste õppekavadega, mille eesmärgipäraseks läbimiseks on vaja vahetut õppe- ja praktikakogemust põllumajandusettevõttes. Tartu Agro säilimine omab suurt tähtsust seega nii hariduslike eesmärkide täitmise kui ka tudengite logistiliste probleemide vaatest, kuivõrd Maaülikooli läheduses ei asu teist piisavalt ulatuslikku põllumajanduslikku õppe- ja praktikabaasi. Tartu Agro on ühtlasi tööandjaks ca 120 töötajale, milliselt oleks Tartu Agro äritegevuse lõppemisel suur risk ka tööhõivele ning tõenäoliselt jääks ca 120 inimest vähemasti lühiajaliselt töötuks. Arvestades üleüldist ebakindlust majanduses, oleks ühe suure ettevõtte tegevuse lõpetamisel negatiivne mõju kogu majanduskeskkonnale. Seega esineb selge avalik huvi just Tartu Agrole Rendieseme kasutuse võimaldamise osas kui ka Tartu Agro äritegevuse jätkamise osas. 2.17. Tartu Agro põllumajandustegevuse jääkprodukte (läga, sõnnik, silojäätmed) töötleb Tartu Biogaas OÜ biometaaniks, mida kasutatakse Tartu linnatranspordis ja elektri- ja soojusenergia tootmisel. Tartu linnatranspordis on kasutatud keskkonnasõbraliku surugaasi abil töötavaid busse alates aastast 2011. Aastate jooksul on lisaks maagaasile lisandunud ka taastuvenergiaallikana biogaasi kasutamine. Biogaas on looduslikest kütustest kõige puhtam ning oluliselt väiksema keskkonnasaastega muude autokütustega võrreldes. Seejuures eritavad biogaasil sõitvad sõidukid Tartu Linnavalitsuse andmetel süsihappegaasi bensiiniautodega võrreldes kuni 25% vähem ja diiselautodega võrreldes kuni 12% vähem. Mürgist vingugaasi eritavad surugaasi sõidukuid bensiinimootoritega võrreldes kuni 75% vähem ja diiselmootoritega võrreldes kuni 50% vähem.1 Tartu Biogaas OÜ-le kuuluv biogaasijaam toodab peamiselt Tartu Agro loomade sõnnikust ja lägast elektrit juba alatest aastast 2013, seejuures tarnib ka biometaani Tartu linnale linnatranspordis kasutamiseks. Kui Tartu Agro jääks Rendieseme kasutusõigusest ilma, oleks oluliselt raskendatud ka Tartu Biogaas OÜ poolne tooraine hankimine ja äritegevuse läbiviimine, sest sisuliselt kogu vajalik tooraine tuleneb Tartu Agro põllumajandustegevuse läbiviimisest Rendieseme põllumaadel. Seega osaleb Tartu Agro mh energiajulgeoleku tagamises, mis täidab avaliku huvi kaitse eesmärki, ja seega on riigi huvides Tartu Agrole Rendieseme kasutusõiguse võimaldamine kas otsustuskorras uuesti kasutusele andmise või võõrandamise kaudu ka edasiselt. 2.18. Tartu Agro turult lahkumine toob kaasa hinnatõusu, mis mõjutab tarbija toiduturvalisust ja ostuvõimet. Tartu Agro on Eesti põllumajanduses suurtootja ning Tartu Agrol on seega oluline roll tarbija toiduturvalisuse vaatest – turult lahkumisega kaasneks paratamatult hinnatõus, sest põllumajandusmaa piiratud pakkumise tõttu ei teki Tartu Agro asemele ka kohatäidet. Möödunud aastail alguse saanud inflatsiooni tõus on loonud olukorra, kus tänaseni kajastatakse inflatsiooni protsenti kahekordse numbriga. Riigi huvides peaks olema tänavuse turuseisu raames seega inflatsiooni ohjeldamine, vastukaaluks hinnatõusu soodustamisele. Kui riigi huvides on Rendieseme sihtotstarve säilitada ja võimaldada selle kasutamine põllumajanduslikel eesmärkidel, on parim lahendus võimaldada Rendieseme kasutamine kas kasutusele andmise või võõrandamise kaudu Tartu Agrole otsustuskorras – avaliku pakkumise korraldamisega kaasneks lühiajaliste spekulatiivsete tehingute risk. Arvestada tuleb seejuures, et taastava põllumajanduse meetodid eeldavad pidevaid ja iga-aastaseid pingutusi nii investeeringute kui ka tööjõu kaasamise näol, selliselt on Tartu Agro ka toiminud. Ligi 3000 ha suuruse põllumaa mitmeks aastaks sööti jäämisel oleks riigiüleselt saagikus ja põllumajanduslik tootlus oluliselt 1 Kättesaadav – https://tartu.ee/et/biogaasibussid 8  häiritud. Järelikult on vägagi tõenäoline, et avaliku pakkumise korraldamisega soodustaks riik inflatsiooni ning vähendaks pikas perspektiivis üleüldist toiduturvalisust. § Rendilepingu lõppemisel osutuksid Tartu Agro omandis olevad põllumajanduslikud varad otstarbetuks 2.19. Tartu Agro omandis on mitmed tootmishooned ja suures koguses põllutehnikat. Tartu Agrole kuulub 38 kinnisasja, millest 14 on hoonestatud tootmis- ja laohoonetega. Tartu Agro omandis on ka suures koguses põllutehnikat. Eeltoodud vara muutuks Rendilepingu lõppemisel otstarbetuks, sest Tartu Agro oleks sunnitud lõpetama äritegevuse tervikuna. Arvestades tänavust langevat ja inflatsioonilist turuseisu, on ka tõenäoline, et Tartu Agro ei oleks suuteline leidma tootmishoonetele ja muudele põllumajanduslikele varadele ostjaid. 2.20. Tartu Agro peab mitmetuhande pealist loomakarja. Tartu Agro tegutseb ka piimakarja- ja tõukarjakasvatajana, pidades mitmetuhande pealist loomakarja. Rendilepingu lõppemisel osutuks loomakari sisuliselt eesmärgipäratuks, sest Tartu Agrol ei oleks võimalik ilma Rendiesemeta jätkata karjakasvatusega. Seejuures ei ole nõnda suurt karja võimalik lühikeses perspektiivis võõrandada ega muul viisil realiseerida. Tartu Agrol ei ole ka võimalik loomakarja mujale transportida. B. TARTU AGROL ON ÕIGUS ESITADA KOHTULE TAOTLUS RENDILEPINGU PIKENDAMISEKS 2.21. Tartu Agrol on õigus nõuda rendilepingu pikendamist VÕS § 357 lg 1 alusel. VÕS § 357 sätestab seadusliku korra põllumajandusliku rendilepingu pikendamiseks rentniku nõudmisel. Vastava sätte järgi võib rendilepingu pikendamist nõuda, kui pikendamist võib rendileandjalt oodata. Nimetatud eeldused, mil seda rendileandjalt oodata võib, on sätestatud VÕS § 357 lg-s 2. VÕS § 357 lg 1 teise lause järgi peab tähtajalise rendilepingu pikendamise taotluse esitama rentnik kohtule üheksa kuud enne lepingu lõppemist. Tartu Agrol tekib järelikult 9 kuud enne Rendilepingu lõppemist õigus esitada kohtule taotlus, nõudmaks Rendilepingu pikendamist. Tartu Agro hinnangul ei esine VÕS § 357 lg-s 2 sätestatud eeldusi. 2.22. Kuna tegu on eraõigusliku suhtega, ei saa RVS takistada rendilepingu pikendamist võlaõigusseaduse järgi. Maaeluministeeriumi ja Tartu Agro vahel sõlmitud Rendileping on eraõiguslik. Seega tuleb arvestada, et Maaeluministeerium võib olla kohustatud Rendilepingu kuni kuueks aastaks pikendama (VÕS § 357 lg 3). Sellist lähenemist põhjendab täiendavalt ka RVS § 20 lg 4, mille järgi riigivara valitseja peab sätestama kasutuslepingus tingimuse, et kasutuslepingu tähtaega ei pikendata, kui mh võlaõigusseaduses ei ole pooltele kohustuslikuna sätestatud teisiti. Järelikult on seaduse mõttega kooskõlas, et Tartu Agro taotlusel võib Maaeluministeerium olla kohustatud Rendilepingut pikendama, ja RVS ei sea sellele takistusi. 2.23. Otsustuskorras kasutusele andmine välistaks kohtuvaidluse riski; järelikult on tegu riigi jaoks mõistliku lahendusega. Tartu Agro on selgitanud, miks avaliku pakkumise korraldamisega kaasneb Maaeluministeeriumile suur hüvitisnõuete maksmapaneku ja kohtuvaidluste tekke oht – seetõttu on tõenäoline, et isegi kui riigil õnnestub avalikul pakkumisel saada turuhinnast kõrgemat tasu, ei pruugi lõppastmes olla tegu riigi jaoks positiivse tulemusega. C. RENDIESEME EDASISE KASUTAMISE MITTEVÕIMALDAMINE VÕIB OLLA VASTUOLUS HEA USU PÕHIMÕTTEGA 2.24. On võimalik, et Rendieseme edasise kasutamise mittevõimaldamine on vastuolus hea usu põhimõttega. Põllumajandus on valdkond, kus ettevõtjal kulub oluliselt rohkem aega äritegevuse kasumlikuks muutmiseks ja ettevõtte ülesehitamiseks kui enamikes muudes sektorites. Väljund ja saagikus on aastati erinev ning on ka selge, et karjamaa ja põllud peavad taastuma. Tartu Agro asus Rendilepingusse ka suuresti arusaama ja lootusega, et 25 aasta 9 möödudes jätkub võimalus Rendieseme kasutamiseks. Kuna 25 aastat on põllumajanduses suhteliselt lühike aeg, on arusaadavalt investeeringuid (mh lepingulisi kohustusi ületavas osas) tehtud mh eesmärgiga, et Rendieset saaks kasutada vastava tähtaja möödumisel. Maaeluministeerium on seda ka tegelikult läbivalt mõistnud, mistõttu Tartu Agrole Rendieseme edasise kasutamise mittevõimaldamine võib olla tõlgendatav kui tsiviilkäibes hea usu põhimõtte järgimata jätmine. a. Maaeluministeerium on Rendilepingu kestuse jooksul olnud teadlik sellest, et Tartu Agro äritegevuse jätkamine Rendilepingu lõppemisel on võimatu. Maaeluministeeriumil on ülevaade Tartu Agro omandis olevatest varadest, seejuures teab Maaeluministeerium, et Tartu Agrole on põllumajandussektoris jätkamiseks Rendieseme järgsed maad hädavajalikud. Maaeluministeerium on seejuures teadlik Tartu Agro kasuks seatud hoonestusõigustest ja nende tähtaegadest. Maaeluministeerium on ühtlasi teadlik asjaolust, et Tartu Agrole kuuluv kinnisvara võimaldab sihtotstarbest tulenevalt ja ilma oluliste ümberkorraldusteta üksnes põllumajanduslikku tootmist – samas on selge, et Rendiesemest ilma jäädes ei piisa Tartu Agro omandis olevast maast Tartu Agro tegevuse jätkamiseks. Arvestades Tartu Agro omandis oleva kinnisvara sihtotstarvet ja muu põllumajanduslikuks tootmiseks vajaliku vara kasutusotstarvet, on Maaeluministeerium pidanud mõistma, et Rendieseme kasutusõigusest ilma jäädes ei ole võimalik oma äritegevuses mõnele muule sektorile keskenduda ja Tartu Agro oleks sunnitud äritegevuse lõpetama. b. Maaeluministeerium on võimaldanud Tartu Agro tootmist suurendada Tartu Agro kasuks hoonestusõiguste seadmise kaudu. Lisaks Rendiesemele kui põllumajandusmaale on riigi maadele seatud Tartu Agro kasuks ka erinevad hoonestusõigused. Hoonestusõigused on seatud kolmele riigi omandis olevale kinnisasjale, seejuures on nendega võimaldatud Tartu Agrole põllumajanduslike tootmishoonete rajamine ja hoonestusõigusega seotud kinnisasjade kasutamine. Sellest järelduvalt on olnud ka Maaeluministeeriumi läbivaks huviks, et Rendieset kasutatakse sihtotstarbeliselt ning et just sellise sihtotstarbelise kasutusega viib Tartu Agro läbi oma äritegevust põllumajandusettevõtjana. Kui riigi huvid olnuks teistsugused, ei oleks Maaeluministeerium hoonestusõiguseid Tartu Agro kasuks seadnud. See on andnud Tartu Agrole põhjuse Rendilepingu kestuse jooksul uskuda, et Tartu Agrole võimaldatakse Rendieseme edasine kasutamine pärast Rendilepingu tähtaja möödumist. c. Ka hoonestusõiguste tähtajad on andnud Tartu Agrole aluse arvata, et riigi soov on Rendieseme edasise kasutamise võimaldamine just Tartu Agrole ka pärast Rendilepingu lõppemist. Kahe hoonestusõiguse tähtajad mööduvad alles pärast Rendilepingu lõppemist: - Briti kinnistule (registriosa 2427504) on seatud hoonestusõigus Tartu Agro kasuks tähtajaga 36 aastat sisse kantud kuupäeval 23.01.2003. - Heinaseemne kinnistule (registriosa 2819204) on seatud tasuline hoonestusõigus Tartu Agro kasuks tähtajaga 50 aastat sisse kantud kuupäeval 03.05.2004. Selliselt on Tartu Agro olnud ka arusaamal ja oma äritegevuses sellest lähtunud, et Rendieseme kasutamine võimaldatakse Tartu Agrole ka pärast Rendilepingu lõppemist. On ka selge, et Maaeluministeerium on hoonestusõiguste seadmisel selliste tähtaegadega pidanud silmas, et Rendieseme kasutamist võimaldatakse Tartu Agrole ka pärast Rendilepingu lõppemist või vähemalt mõistnud, et Tartu Agrole tekib põhjendatult riigi huvidest vastav arusaam. 10  d. Rendilepingu järgsed investeerimiskohustused on andnud aluse arvata, et Maaeluministeeriumi huvides on Rendieseme sihtotstarbe säilitamine. Tartu Agrole on pandud Rendilepinguga olulised kohustused teha Rendieseme osas maaparandusinvesteeringuid ja investeeringuid mullaviljakuse tõstmiseks. Põhjuseks on olnud see, et riigi omandis oleva Rendieseme põllumajanduslik sihtotstarve Rendilepingu tähtaja jooksul säiliks ja et sihtotstarbekohane kasutus ning põllumajanduslik tootmine oleksid võimalikud ka pärast Rendilepingu lõppemist. Eeltoodu on põhjendatult andnud Tartu Agrole aluse arvata, et Rendieseme kasutamine peaks jääma põllumajanduslike eesmärkide ja kasutustavade piiresse. e. Riik on tekitanud Tartu Agro erastamisel olukorra, kus põllumajandusettevõte ei ole põllumaa omanik. Riik on erastamisel Tartu Agro aktsiate müügiga loonud olukorra, kus põllumajandusettevõte on küll Tartu Agro omandis, kuid Rendiesemeks olevad maad on hoopis riigi omandis. Riigil olnuks võimalik erastada põllumajandusettevõte koos Rendieseme järgsete maadega, kuid riik seda ei teinud. Seega on riik suuresti käesoleva anomaalse olukorra tekitanud ning riigi ülesanne peaks praegu olema Rendilepingu lõppemisega seonduva olukorra lahendamisele Tartu Agro huvisid silmas pidades kaasa aidata. Vastupidine teguviis ei oleks õiglane ja oleks hea usu põhimõttega vastuolus. 2.25. Riik peaks seega tegema oma tahte Rendieseme edasise kasutuse osas Tartu Agrole esimesel võimalusel teatavaks. Arvestades, et Rendieseme edasise kasutamise mittevõimaldamine võib olla hea usu põhimõttega vastuolus, peaks riik oma tahte Rendieseme kasutamise osas tegema võimalikult varakult teatavaks. Selline teguviis oleks ka õiglane. Vastavalt eespool märgitule on Tartu Agro olnud läbivalt ja õigustatult arusaamal, et Maaeluministeerium plaanib Rendilepingut pikendada või Rendieseme Tartu Agrole võõrandada. Maaeluministeerium on seejuures teadlik, et Tartu Agro äritegevuse jätkamine Rendiesemest ilma jäämisel on võimatu. Samuti on Maaeluministeerium andnud hoonestusõiguste seadmise, hoonestusõiguste tähtaegade ja maaparandusinvesteeringute ning mullaviljakusinvesteeringute kohustuse seadmisega Tartu Agrole aluse põhjendatult arvata, et Rendieseme kasutamine võimaldatakse Tartu Agrole ka pärast Rendilepingu lõppemist. 3. KOKKUVÕTE 3.1. Tartu Agro ja Maaeluministeeriumi vaheline Rendileping lõpeb aastal 2025. Tartu Agro näeb vajadust Rendieseme kasutuse pikendamiseks või võõrandamiseks otsustuskorras. 3.2. Avaliku pakkumise korraldamine tooks kaasa riigi jaoks hüvitisnõuete esitamise ja kohtuvaidluste tekkimise riski. Esmamuljel võib avaliku pakkumise korraldamine jätta kasumliku mulje pakkumiste tegemise kaudu väljakujunevast hinnast, kuid ülalkirjeldatud riskid nulliksid tõenäoliselt potentsiaalse kasu. Seejuures ei ole avaliku pakkumise vältimisega Tartu Agro huvides turuhinnast madalama hinna saavutamine, vaid spekulatiivsete pakkumiste vältimine ning väärtusliku põllumajandusmaa sihtotstarbekohase kasutamise jätkamine. 3.3. Rendiese ei ole riigivara valitsejale vajalik ning otsustuskorras kasutusele andmine või võõrandamine oleks parim viis tagada Rendieseme sihtotstarbe säilimine ja edasine põllumajanduslik tootlus. Tartu Agro on seejuures olnud Rendieseme pikaajaliseks kasutajaks ja täitnud riigi poolt seatud kohustused korrektselt, tehes mh nõutust ületavas osas maaparandusinvesteeringuid ja investeeringuid mullaviljakuse tõstmiseks. Riigi poolt puuduvad ka vastavas osas etteheited. Tartu Agro omab Rendieseme sihtotstarbeliseks kasutamiseks vajalikku tööjõudu, kogemusi, teadmisi ja ressursse. Riigi huvides peaks olema ka OECD standarditele vastava seemnekeskuse säilimine. Rendieseme kasutusse andmisel kolmandale isikule, eriti aga Rendieseme tükeldamisel ei oleks seemnekeskuse tegevuse jätkamine enam tagatud. 11 3.4. Tartu Agro oleks Rendieseme kasutusõiguse kaotamisel ühtlasi sunnitud lõpetama töösuhte ligi 120 töötajaga, mis mõjutaks Tartu maakonnas märkimisväärselt tööhõivet. Samuti oleks Tartu Agro sunnitud lõpetama tooraine tarnimise Tartu Biogaas OÜ-le, mis häiriks energiajulgeolekut, kuivõrd vastavast toorainest toodetakse elektrienergiat ning ühtlasi sõidavad tooraine töötlemisel saadud biometaani abil Tartu linnaliini bussid. Tartu Agro turult lahkumine väljenduks ka toiduturvalisuse vähenemises ning tooks kaasa pikemas perspektiivis tarbekaupade hinnatõusu. Ühtlasi oleks Tartu Agro sunnitud realiseerima oma varad kui ka mitmetuhande pealise loomakarja. 3.5. Just otsustuskorras kasutusele andmine on põhjendatud ka seetõttu, et Tartu Agrol on õigus esitada 9 kuud enne Rendilepingu lõppemist taotlus kohtule Rendilepingu pikendamiseks. Seejuures võib kohus pikendada Rendilepingut kuni kuueks aastaks. Kuivõrd Tartu Agro ei leia, et esineks välistusi vastav taotlus esitada, on otsustuskorras kasutusele andmine esimese variandina ka selgelt mõistlik. 3.6. Tartu Agrol on olnud alust uskuda, et Rendieseme kasutamist võimaldatakse Tartu Agrole ka pärast Rendilepingu lõppemist, olgu see kasutusele andmise või võõrandamisega. Maaeluministeerium on olnud läbivalt teadlik, et Rendilepingu lõppemisel ei saa Tartu Agro äritegevust ilma Rendieseme edasise kasutusõiguseta jätkata. Eeltooduga seonduvalt on riik seadnud Tartu Agro kasuks ka 3 hoonestusõigust, seejuures on 2 hoonestusõigust seatud Rendilepingu tähtajaga võrreldes oluliselt pikemaks tähtajaks (36 ja 50 aastat). Samuti on riik ise soodustanud vastava olukorra teket, kus esinevad hüvitisnõuete, kohtuvaidluste ja Rendiesemest ilma jäämise riskid, erastades riigi varadest küll põllumajandusettevõtte, kuid mitte Rendieseme. Kokkuvõtlikult võib Rendieseme edasise kasutamise mittevõimaldamine olla seega vastuolus hea usu põhimõttega. 3.7. Arvestades eeltoodut, näeb Tartu Agro vajadust pidada läbirääkimisi variantide üle Rendieseme edasiseks kasutamiseks või omandamiseks Tartu Agro poolt. Palun arvestada ülaltoodud argumentidega otsustusprotsessi käigus nii Maaeluministeeriumi kui ka Vabariigi Valitsuse tasandil. Juhul kui Maaeluministeerium (või Valitsus) ülaltoodud argumentidega ei nõustu, palun anda Tartu Agrole võimalus enda ärakuulamise õiguse teostamiseks. 3.8. Märgime lõpetuseks, et Tartu Agro on püüdnud pidada riigiga läbirääkimisi rendilepingu pikendamiseks juba alates 2013. aastast. Selleks on saadetud suur hulk kirju ning korraldatud mitmeid kohtumisi ministeeriumis. Igal kohtumisel on minister andnud lubadusi asjaga kiirelt edasi liikuda ning jõuda antud küsimuses sisulise otsuseni. Kohtumine minister Kruusega leidis aset 14.02.2022.a. Minister kinnitas, et saab aru otsuse kiireloomulisusest ning suur põllumajandusettevõtja ei saa tuhandete loomade, tehnika ja töötajatega olla kuni rendilepingu lõppemiseni teadmatuses, mis saab edasi tema kasutuses olevast põllumaast. Minister andis selge lubaduse jõuda otsuse eelnõuga valitsuskabinetti 2022.a sügisel või hiljemalt 2022.a aasta lõpuks. Vahepeal on toimunud uued valimised ning käes on 2023.a suvi, kuid Tartu Agro kasutuses oleva Rendieseme arutelus pole sammugi edasi jõutud. 19.07.2023a. toimus kohtumine minister Madis Kallasega AS Tartu Agro maade võõrandamise osas. Me loodame väga uue valitsuse riigimehelikkusele ning et pikka aega lahenduseta olnud Rendieseme kasutusõiguse küsimuses saabub lõpuks selgus. Lugupidamisega (digitaalselt allkirjastatud) 12 Mart Avarmaa AS Tartu Agro nõukogu esimees 13  Regionaal- ja Põllumajandusministeerium Meie 25.09.2023 nr 12.3-2/5634-2 [email protected] Ettepanek rahandusministrile AS Tartu Agro maade võõrandamise kohta AS Tartu Agro esindaja on pöördunud rahandusministri poole ettepanekuga AS Tartu Agro ja Eesti Vabariigi vahel sõlmitud põllumajandusliku rendilepingu pikendamiseks või rendieseme otsustuskorras võõrandamiseks. Nimetatud lepingus esindab riiki Regionaal- ja Põllumajandusministeerium. Seepärast edastame AS Tartu Agro kirja teile seisukoha kujundamiseks. Lugupidamisega (allkirjastatud digitaalselt) Kaur Kajak halduspoliitika asekantsler Eve Murumaa 58851339 [email protected] Suur-Ameerika 1 / 10122 Tallinn / 611 3558 / [email protected] / www.rahandusministeerium.ee registrikood 70000272