Probleemid maa maksustamishindade määramisel

Andrus Umboja Teie 01.07.2023 nr 1-12/4-1 Harjumaa Omavalitsuste Liit [email protected] Meie 08.08.2023 nr 10-4/23/10380-2 Probleemid maa maksustamishindade määramisel Austatud Andrus Umboja Olete oma 01.07.2023 pöördumises nr 1-12/4-1 juhtinud tähelepanu maksustamishindade vähenemisest või vähesest väärtuse kasvust tulenevale maamaksu vähenemise probleemile osades Harjumaa omavalitsustes. Tegite ettepanekud kaaluda muudatusi maa maksustamishinna määramisel suurtel äri- ja tootmismaadel (nt sadamad), sh teha ajutisi erisusi pindala kohanduste rakendamistel lähtudes 2001. aasta hindamistulemustest. Selgitasime Teie viidatud probleemi põhjuseid ja võimalikke lahendusvariante 1. augustil Regionaal- ja Põllumajandusministeeriumi korraldatud maamaksu infopäeval, seetõttu toome käesolevas vastuses esile vaid kõige olulisemad ja Teie ettepanekutele vastavad sõnumid. Kõikides varaklassides ei ole tõepoolest väärtuse muutused olnud ühetaolised. 2022. aasta hindamistulemuste järgi 2% maaüksustest maa väärtus langes ja 16% kasvas vähem kui 5 korda võrreldes 2001. aasta hindamistulemustega. Peamiseks põhjuseks, miks maade väärtused muutuvad erinevalt, on kinnisvaraturul toimuvad muutused, mis on erinevates turusegmentides erinevad. Samuti tuleb arvestada, et 2001 ja 2022 hindamised on tehtud erinevates turuolukordades: 2001. aastal oli vähem tehinguandmeid, hindamisi tehti paljuski prognoosidele tuginedes, kuid tänaseks on näha, et ootused väärtuse kasvu osas ei ole alati realiseerunud. 2001. aasta hindamisel rakendasid erinevad hindamismeeskonnad hindamismetoodikat (näiteks pindala kohandust) erinevalt, kuid 2022. aasta hindamisel oli eesmärgiks hinnata objektiivselt ja ühetaoliselt, arvestamata 2001. aasta tulemusi. Maa korraline hindamine on masshindamine, mis tehakse üldisel tasemel ja kus ei võeta arvesse paljusid väärtust mõjutavaid tegureid, mida üksikobjektide hindamisel võetakse. Maa korralisel hindamisel selgitatakse välja maa ligikaudne turupõhine väärtus võimalikult ühtse metoodika alusel ja lühikese aja jooksul, seepärast kasutatakse automaatseid hindamismudeleid, masinloetavaid andmeid ja võetakse arvesse vaid kõige olulisemad väärtust mõjutavad tegurid. Pindala on üks olulistest võtmeteguritest äri- ja tootmismaade hindamisel. Korralist hindamist teeb Maa-amet, kaasates erialaspetsialiste, sealhulgas kutselisi hindajaid. Otsus kehtestada olulised võtmetegurid hindamismudeli osana tehti põhjaliku kaalutlemise järel Mustamäe tee 51 / 10621 Tallinn / 665 0600 / [email protected] / www.maaamet.ee Registrikood 70003098 eesmärgiga hoida hindamismudelid võimalikult ühtsed. Võtmetegurite käsitlemine hindamismudelite osana võimaldas muuta hindamist läbipaistvamaks, lihtsamaks ja kiiremaks. Kiirus oli hindamise juures oluline, sest seaduse tähtaegadest kinnipidamiseks tuli kõigi ca 760 000 katastriüksuse väärtus välja arvutada mõne kuu jooksul. Selleks oli vaja, et automaatsed hindamismudelid oleksid võimalikult täpselt ette programmeeritud. Pindala kohanduste väljatöötamisel tuginesime hindamises osalenud ligi 20 erasektori turukogemusega kutselise kinnisvarahindaja ekspertteadmistele, millega koondati parim võimalik teadmine pindala mõjust maatüki väärtusele. Kuna ehitusmaa mudel, millega on hinnatud valdav osa äri- ja tootmismaadest, võtab aluseks elamumaa tehingud, siis lähtuvad ka hindamismudeli osaks olevad pindala kohandused eelkõige elamumaadest. Tootmis- ja ärimaade erisustega arvestamine ei olnud hindamismetoodika väljatöötamiseks ja hindamiseks kasutada olnud aja jooksul kahjuks võimalik. Mööname, et äri- ja tootmismaade hindamismetoodika võib vajada rohkem erisusi, aga selleks on vaja täiendavaid analüüse. Metoodika on välja töötatud ja hindamine läbi viidud koostöös kutseliste hindajatega, seega on võimalik ka muudatusi teha ainult koos ekspertidega. Teie pöördumisest lähtuvalt oleme vaadanud üle ka tootmis- ja ärimaa hulka kuuluvad sadamate alad ning peame võimalikuks suurtele sadamatele metoodilise erisuse rakendamiseks. Lisaks metoodika erisustele tegime mõningaid korrigeerimise asukohaklasside piirides. Täiendavalt soovitame kohalikel omavalitsustel üle vaadata ja vajadusel korrastada katastriüksuse sihtotstarvete andmed. Sihtotstarvete korrastamine on oluline, kuna sellest sõltub, millise mudeli alusel maa väärtus arvutatakse. Sihtotstarvete korrastamine on vastavalt maakatastriseadusele kohaliku omavalitsuse pädevuses. Maa-amet saab anda vajadusel nõu ja abistada seaduse tõlgendamisel ja sihtotstarbe muutmise mõju hindamisel maa väärtusele. Lugupidamisega (allkirjastatud digitaalselt) Tambet Tiits peadirektor Teadmiseks: Regionaal- ja Põllumajandusministeerium, Rahandusministeerium Marje Kolmar-Grüner 5564 4559 [email protected] 2