Põrguvälja tee 27b ja L12 kinnisasjade osade avalikes huvides omandamine

KORRALDUS 16. juuni 2022 nr 1-17/22/1319 Põrguvälja tee 27b ja L12 kinnisasjade osade avalikes huvides omandamine 1. ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK Riigihalduse ministri 13.02.2018 käskkirjaga nr 1.1-4/41 kehtestati Harju maakonnaplaneering „Rail Baltic raudtee trassi koridori asukoha määramine“. Raudtee taristu ja teenindusrajatiste asukoht ja raudtee maavajadus on täpsustatud raudtee põhiprojektiga. Raudteetaristu arendamist koordineerib Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium (edaspidi MKM), kes sõlmis 06.09.2016 Keskkonnaministeeriumi ja Maa-ametiga koostöökokkuleppe, mille kohaselt viib Rail Balticu projektis maade omandamise menetlusi läbi Maa-amet. Harju maakonnas Rae vallas Lehmja külas asuva kinnistu (registriosa nr 13767402) koosseisu kuulunud katastriüksused Põrguvälja tee 27b (tunnusega 65301:001:3537, pindala 17 875 m2, sihtotstarve tootmismaa 50% ja ärimaa 50%) ja Põrguvälja tee L12 (tunnusega 65301:001:3534, pindala 732 m2, sihtotstarve transpordimaa 100%) jäid Rail Baltic raudtee teenindusrajatiste alale. Maa-amet teavitas 05.08.2020 kirjaga nr 7-21/20/11193 kinnisasja omanikku Nobe Partners OÜd kinnisasja osa avalikes huvides omandamise menetlusest ning esitas 23.11.2020 kirjaga nr 7- 21/20/11193-5 Lahe Kinnisvara Hindamine OÜ 16.11.2020 hindamisaruannete alusel pakkumuse Põrguvälja tee 27b ja Põrguvälja tee L12 katastriüksuste ca 0,04 ha ja ca 0,01 ha suuruste osade omandamiseks riigile, millega Nobe Partners OÜ 02.12.2020 nõustus. MKM edastas 16.06.2021 Maa-ametile tööplaani, mille kohaselt tuleb Põrguvälja tee 27b ja Põrguvälja tee L12 kinnisasjade osaline omandamine läbi viia täpsustunud põhiprojekti alusel. Täpsustunud põhiprojekti krundijaotuskavade kohaselt oli avalikes huvides omandatava osa suurus Põrguvälja tee 27b katastriüksusest ca 214 m2 ja Põrguvälja tee L12 katastriüksusest ca 178 m2, kokku ca 392 m2. Kuna menetluse läbiviimise ajal vahetus kinnisasja omanik ning uue omanikuna kanti 14.04.2021 kinnistusraamatusse Põrguvälja Arendus OÜ (registrikood 16067897), kaasas Maa-amet 19.07.2021 kirjaga nr 7-21/1/12051 Põrguvälja Arendus OÜ kui kinnisasja uue omaniku menetlusse. Ühtlasi esitas Maa-amet Lahe Kinnisvara Hindamine OÜ poolt 16.11.2020 koostatud eksperthinnangute nr 0702-20 ja nr 0703-20 ning täpsustunud põhiprojekti lahenduse alusel 29.06.2021 antud hindaja kinnituse alusel pakkumuse omandada kinnistu ca 392 m2 suurune osa tasuga (edaspidi nimetatud ka kui hüvitusväärus) 7070 eurot, millele lisandusid kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (edaspidi KAHOS) §-des 15 ja 17 ettenähtud täiendavad hüvitised. Eksperthinnangute kohaselt oli hüvitusväärtus võrdne äralõigete väärtusega ning kaasnevaid kahjusid ja saamata jäävaid tulusid ei tekkinud. Maa-amet korraldas täpsustunud põhiprojekti krundijaotuskavade alusel Põrguvälja tee 27b ja Põrguvälja tee L12 katastriüksuste jagamise, mille tulemusena moodustati riigile omandatavad 11330 Järveküla-Jüri tee L23 (katastritunnus 65301:001:5934, pindala 214 m2) ja 11330 Järveküla-Jüri tee L24 (katastritunnus 65301:001:5936, pindala 177 m2). Kinnisasja omanik esitas vastuväited pakkumusele. Vastuväited puudutasid peamiselt kinnisasjast tehtavate äralõigete vajalikkust Rail Baltic projekti tarbeks ning kinnisasjal kehtivat üürilepingut, mille Põrguvälja Arendus OÜ sõlmis veel enne kinnistu omanikuks saamist ning mis on seotud Rae Vallavolikogu 26.08.2014 otsusega nr 1128 kehtestatud Vaikepi kinnistu detailplaneeringuga kinnisasjale kavandatud hoonega. Samuti soovis kinnisasja omanik Maa-ametilt kinnitust, et Eesti Vabariik ei esita vastuväiteid Põrguvälja tee 27b hoonestuse ja hoonestusega seotud rajatiste väljaehitamisele vastavalt ehituslubadele. Maa-amet selgitas läbirääkimiste käigus, et äralõiked on vajalikud riigitee 11330 Järveküla-Jüri tee teemulde laiendamiseks. Üürilepingu osas märkis Maa-amet, et kinnisasja suhtes algatati omandamise menetlus juba 2020. aastal ning menetluse nähtavaks tegemiseks kanti kinnistu registriossa 3. jakku kandena nr 10 26.08.2020 sisse omandamise märkus Eesti Vabariigi kasuks KAHOS § 9 alusel, mis kajastus ka Põrguvälja Arendus OÜ ja eelmise omaniku vahel 05.04.2021 sõlmitud ostu- müügilepingus. Seega oli Põrguvälja Arendus OÜ kinnisasja omandamisel teadlik alustatud omandamise menetlusest. KAHOS § 8 lõikest 2 tulenevalt ei hüvitata pärast kinnisasja omandamise menetluse teate kättetoimetamist võetud kohustusi, nendest saamata jäävat tulu ega kinnisasjale tehtud parendusi. Samuti selgitas Maa-amet, et projekteerimistingimuste andmine ja ehitusloa väljastamiseks vajalike kooskõlastuste andmine ning kinnisasjade avalikes huvides omandamine on eraldiseisvad menetlused, mis viiakse läbi erinevate seaduste alusel ja erinevate haldusorganite poolt. Rail Baltic raudtee trassikoridoris ehitusteatise, ehitusprojekti ja ehitusloa kohustuslike ehitiste kavandamisel on MKM volitanud enda nimel arvamusi andma osaühingut Rail Baltic Estonia, mistõttu palus Maa-amet kavandatavate ehitistega seonduvates küsimustes pöörduda nimetatud osaühingu poole. Läbirääkimiste käigus asus kinnisasja omanik veel seisukohale, et põhiprojekti lahenduse muutmise tõttu pärast omandamise menetluse algatamist 2020. aastal nimetatud menetlus lõppes ja soovis kinnisasja tervikuna võõrandamist riigile KAHOS § 10 lõike 1 alusel, kuna äralõiked muudavad allesjääva maa kasutamist ning tekib probleem üürilepingu täitmisega. Maa-amet selgitas, et äralõige asub samas asukohas, menetlus puudutab sama kinnisasja, üksnes omandatava osa pindala on põhiprojekti täpsustumise käigus vähenenud 132 m2 võrra. Seega on menetluse jätkamine täpsustunud äralõike osas proportsionaalne ja eesmärgipärane. Samuti ei ole põhjendatud kinnistu tervikuna riigile omandamine, kuna äralõigete tegemine ei mõjuta kinnistule kehtiva detailplaneeringuga määratud ehitusõigust ning allesjääva osa kasutamine on jätkuvalt võimalik. Maa-amet teavitas 03.02.2022 kirjaga nr 7-21/21/12051-24, et peab vajalikuks KAHOS § 11 lõike 5 alusel ajakohastada väärtuse määramise kuupäeva ja tellib väärtuse määramiseks kordushindamise. Kordushindamise käigus Lahe Kinnisvara Hindamine OÜ 17.02.2022 koostatud eksperthinnangu nr 0153-22 kohaselt on Põrguvälja tee 27b katastriüksusest moodustatud 11330 Järveküla-Jüri tee L23 katastriüksuse hüvitusväärtus 10 010 eurot ning eksperthinnangu nr 0154-22 kohaselt Põrguvälja tee L12 katastriüksusest moodustatud 11330 Järveküla-Jüri tee L24 katastriüksuse hüvitusväärtus 82 eurot. Hüvitusväärtused on võrdsed äralõigete väärtusega, kaasnevat kahju ja saamata jäävat tulu hindaja hinnangul ei teki. 23.03.2022 kirjaga nr 7-21/21/12051-27 tegi Maa-amet Lahe Kinnisvara Hindamine OÜ poolt 17.02.2022 koostatud eksperthinnangute nr 0153-22 ja nr 0154-22 alusel pakkumuse 11330 Järveküla-Jüri tee L23 ja 11330 Järveküla-Jüri tee L24 katastriüksuste omandamiseks summas 12 254 eurot, mis sisaldab katastriüksuste tasu kokku 10 092 eurot, motivatsioonitasu 2018 eurot, mis on 20 protsenti avalikes huvides omandatava osa tasust, ja asjaajamisega seotud hüvitist 144 eurot. Kinnisasja omanik nõustus pakkumisega 19.05.2022. Kinnistu registriosa nr 13767402 I jakku on kinnistu igakordse omaniku kasuks sisse kantud teeservituut kinnistule nr 13654602. Nimetatud teeservituuti ei kanta üle Järveküla-Jüri tee L23 ja 11330 Järveküla-Jüri tee L24 katastriüksuste omandamisel riigile nimetatud katastriüksustele avatavatesse uutesse kinnistusregistriosadesse. 2 Kinnistu registriosa nr 13767402 III jakku on sisse kantud järgmised piiratud asjaõigused: 1.1 kandena nr 3 on 04.07.2014 sisse kantud isiklik kasutusõigus Rae valla kasuks. Isikliku kasutusõiguse sisuks on hoidumisservituut. Rae Vallavalitsus on 05.10.2021 istungil otsustanud nõustuda hoidumisservituudi kustutamisega omandatavatelt kinnisasjadelt; 1.2 kandena nr 5 ja 17 on 22.12.2014 ja 31.08.2021 sisse kantud isiklik kasutusõigus Elektrilevi OÜ (registrikood 11050857) kasuks. Piiratud asjaõiguse omaja on andnud 01.12.2021 kirjaliku nõusoleku kande nr 17 osas omandatava kinnisasja osa vabastamiseks isiklikust kasutusõigusest. Kande nr 5 osas jääb isiklik kasutusõigus koormama omandatavat kinnisasja osa; 1.3 kandena nr 6 on 23.12.2014 sisse kantud isiklik kasutusõigus AS Eesti Telekom (registrikood 10234957, uue ärinimega Telia Eesti AS) kasuks. Nimetatud isiklik kasutusõigus jääb koormama omandatavaid kinnisasju; 1.4 kandena nr 7 on 01.12.2017 sisse kantud isiklik kasutusõigus Aktsiaselts ELVESO kasuks (registrikood 10096975). Nimetatud isiklik kasutusõigus jääb koormama omandatavaid kinnisasju; 1.5 kandena nr 8 on 02.03.2018 sisse kantud isiklik kasutusõigus Adven Eesti AS kasuks (registrikood 10066299). Piiratud asjaõiguse omaja on andnud 27.09.2021 kirjaliku nõusoleku omandatava kinnisasja osa vabastamiseks isiklikust kasutusõigusest. 1.6 kannetena nr 14, 15 ja 16 on 19.05.2021 sisse kantud teeservituut, vee- ja kanalisatsiooniservituut ning sademeveeservituut kinnistu nr 13654602 igakordse omaniku kasuks. Maanteevahe kinnisasja omanikud on andnud vastavalt 03.06.2022 ja 07.06.2022 kirjalikud nõusolekud Põrguvälja tee 27b ja L12 kinnisasjade jagamiseks selliselt, et nimetatud servituute riigile omandatavatele kinnisasjade üle ei kanta. Kinnistu registriosa nr 13767402 IV jakku on sisse kantud kaks hüpoteeki Mitt&Perlebach OÜ (registrikood 11970537) kasuks. Kinnisasja omaniku esindaja 30.05.2022 kinnitusel on hüpoteegipidaja nõus vabastama riigile omandatavad kinnisasjad hüpoteekidest notariaalse omandamise lepingu sõlmimise käigus. Kinnisasja omanikule makstav täpsustatud täiendav hüvitis menetluses osalemisega kaasneva asjaajamise eest on 146 eurot ning vastab Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva aasta keskmisele brutotunnipalgale 16 tunni eest. Keskmine brutotunnipalk on 9,14 eurot, mis on arvutatud Statistikaameti poolt avaldatud tehingule eelneva aasta (aprill 2021 – märts 2022) keskmiste brutotunnipalkade aritmeetilise keskmisena. Põrguvälja tee 27b ja L12 kinnisasja osa omandamiseks vajalikud rahalised vahendid summas 12 256 (kaksteist tuhat kakssada viiskümmend kuus) eurot ning ostu-müügitehinguga kaasnevad kulud tasub MKM Rail Balticu maade ostmiseks ettenähtud eraldiste arvelt. Müügilepingus kajastatakse katastriüksuste väärtused järgmiselt: 11330 Järveküla-Jüri tee L23 katastriüksuse väärtus 12 174 eurot ja 11330 Järveküla-Jüri tee L24 katastriüksuse väärtus 82 eurot. 2. ÕIGUSLIKUD PÕHJENDUSED Kinnisasja omandamise menetlus viiakse läbi kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (edaspidi KAHOS) alusel. KAHOS § 3 lõike 3 kohaselt otsustab menetluse läbiviija kinnisasja omandamise kokkuleppemenetluse teel, kui kinnisasja väärtus on väiksem kui 50-kordne Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva aasta keskmine brutokuupalk. KAHOS § 6 lõike 3 kohaselt võib Maa-amet olla menetluse läbiviija riigi huvi korral. KAHOS § 4 lõike 1 punkti 7 alusel on kinnisasja lubatud omandada avaliku raudtee taristu ja teenindusrajatise ning avaliku väljaku ehitamiseks. 3 KAHOS § 27 lõike 6 kohaselt määrab kinnisasja omandamise otsustaja kinnisasja omandamise lepingu sõlmimiseks tähtaja. Tähtaeg võib olla kuni kaks kuud kinnisasja omandamise otsuse kättesaamisest arvates. Põhjendatud juhul võib kinnisasja omandamise otsustaja nimetatud tähtaega pikendada. Riigivaraseaduse (edaspidi RVS) § 7 lõike 1 kohaselt loetakse riigi omandatav vara selle riigivara valitseja valitsemisele kuuluvaks, kellele see vara seaduse või tehingu alusel tuleb üle anda või kes on õigustatud või kohustatud selle vastu võtma 3. OTSUS Tulenevalt eeltoodust ja lähtudes KAHOS § 3 lõikest 3, § 4 lõike 1 punktist 7, § 5 lõikest 2, § 27 lõikest 1 ning riigivaraseaduse § 7 lõikest 1: 3.1 Omandada riigile Põrguvälja Arendus OÜ (registrikood 16067897) omandis olevad Harju maakonnas Rae vallas Lehmja külas asuva kinnistu (registriosa nr 13767402) koosseisu kuuluvad 11330 Järveküla-Jüri tee L23 katastriüksus tunnusega 65301:001:5934, pindalaga 214 m2, sihtotstarbega transpordimaa 100%, ja 11330 Järveküla-Jüri tee L24 katastriüksus tunnusega 65301:001:5936, pindalaga 177 m2, sihtotstarbega transpordimaa 100%, hinnaga 12 256 eurot, mis sisaldab katastriüksuste tasu 10 092 eurot, motivatsioonitasu 2018 eurot ja asjaajamisega seotud hüvitist 146 eurot. 3.2 Maakorralduse osakonnal sõlmida punktis 3.1 nimetatud kinnisasjade riigile omandamise leping kahe kuu jooksul käesoleva otsuse teatavaks tegemisest kinnistu omanikule. 3.3 Maakorralduse osakonnal korraldada vara arvele võtmine riigi kinnisvararegistris Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi valitsemisele. 4. VAIDLUSTAMISVIIDE Korraldust on võimalik vaidlustada 30 päeva jooksul haldusakti teatavaks tegemisest, esitades kaebuse Tallinna Halduskohtusse halduskohtumenetluse seadustikus sätestatud korras või vaide Maa-ametile haldusmenetluse seaduses sätestatud korras (allkirjastatud digitaalselt) Tambet Tiits peadirektor 4