Vabariigi Valitsuse korralduse eelnõu arvamuse avaldamiseks

Kinnisvara eksperthinnang nr P-20442-19 Tellija Riigi Kaitseinvesteeringute Keskus Aadress Harju maakond, Tallinn, Nõmme linnaosa, Kivimäe tn 30 Hinnatav vara 100% riigikaitsemaa sihtotstarbega hoonestamata kinnisasi registriosa nr-ga 4347350 Eesmärk Eksperthinnang on koostatud kinnistu hariliku väärtuse hin- damiseks konsultatsiooni/võõrandamise eesmärgil, esita- miseks tellijale. Turuväärtus 550 000 (viissada viiskümmend tuhat) eurot. Leitud turuväärtus ei sisalda käibemaksu. Hindamisaruande kuupäev 03.07.2019. a Hinnangu koostaja: Läbivaataja/kinnitaja: Siim Simson, kutseline hindaja Kristin Rammo, kutseline hindaja (nooremhindaja, tase 5) (vara hindaja, tase 7) (kutsetunnistus nr 119643) kutsetunnistus nr 127185 Telefon: + 372 55 595 576 E-post: [email protected] E-post: [email protected] /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ Sisukord 1 KOKKUVÕTE ........................................................................................................ 3 2 HINDAMISE ALUSED ........................................................................................... 4 2.1 KASUTATUD MATERJALID ..................................................................................... 4 2.2 VARA ÜLEVAATUS ............................................................................................... 4 2.3 KLAUSLID PIIRATUD VASTUTUSE KOHTA ................................................................ 4 3 VARA KIRJELDUS ............................................................................................... 5 3.1 ÕIGUSLIK MÄÄRATLUS ......................................................................................... 5 3.2 ASUKOHT ........................................................................................................... 5 3.3 KINNISASJA ANDMED ........................................................................................... 6 3.4 HINNANG VARA KESTLIKKUSELE ........................................................................... 7 4 MÕISTED, PARIM KASUTUS JA HINDAMISMEETODI VALIK ........................... 8 5 TURUANALÜÜS ................................................................................................... 9 5.1 MAKROMAJANDUSE ÜLEVAADE............................................................................. 9 5.2 TALLINN/HARJUMAA ARENDUSKINNISTUTE TURUÜLEVAADE................................... 12 5.3 TALLINNA HOONESTAMATA ELAMUMAA TURUÜLEVAADE ........................................ 15 5.4 NÕMME LINNAOSA ELAMUMAA TURUÜLEVAADE .................................................... 16 5.5 NÕMME LINNAOSA JA KIVIMÄE ASUMI TUTVUSTUS ................................................ 17 5.6 KONKUREERIVAD PAKKUMISED........................................................................... 17 5.7 TEHINGUSTATISTIKA.......................................................................................... 18 5.8 TURUSTATAVUSE ANALÜÜS ................................................................................ 18 6 HINDAMINE VÕRDLUSMEETODIL .................................................................... 19 6.1 HINNATAVA VARA SWOT ANALÜÜS .................................................................... 19 6.1 VÕRDLUSTEHINGUD JA TURUVÄÄRTUSE LEIDMINE ................................................ 19 7 HINDAMISTULEMUS .......................................................................................... 23 8 LISAD .................................................................................................................. 24 8.1 FOTOD............................................................................................................. 24 8.2 KINNISTUSRAAMATU VÄLJAVÕTE ........................................................................ 25 9 VASTAVUSKINNITUS ........................................................................................ 26 2 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20442-19 1 Kokkuvõte Hinnatava vara koondandmed Hinnatav vara 100% riigikaitsemaa sihtotstarbega hoonestamata kinnisasi re- gistriosa nr-ga 4347350 Aadress Harju maakond, Tallinn, Nõmme linnaosa, Kivimäe tn 30 Omanik Eesti Vabariik Katastritunnus 78401:101:1706 Omandivorm Kinnisasi Kinnistu pindala 20 263 m² Detailplaneering Vastu võetud Nõmme linnaosa üldplaneeringu järgselt riigikait- semaa 100%. Tallinna kehtestatud üldplaneeringu järgselt perspektiivne väikeelamute ala kõrghaljastuse säilimisega Hindamisaruande koondandmed Hinnangu eesmärk Eksperthinnang on koostatud kinnistu hariliku väärtuse hinda- miseks konsultatsiooni/võõrandamise eesmärgil, esitamiseks tellijale. Ülevaatuse kuupäev 21.06.2019. a Väärtuse kuupäev 21.06.2019. a Hindamisaruande kuu- 03.07.2019. a päev Tellija Riigi Kaitseinvesteeringute Keskus Tellimusleping E-posti teel esitatud ning digitaalselt allkirjastatud telli- musleping, seisuga 19.06.2019 nr 10-2/19/1818-1. Tellimuse tingimused:  vastavalt kirjalikule tellimuslepingule on eesmärk hinnata kinnistu harilik väärtus (hindamise praktikas mõistetakse hariliku väärtuse mõiste all turuväärtust);  eksperthinnang on avaliku teabe seaduse alusel avalikud, v.a kui teabele on juurdepääs seadusega kehtestatud kor- ras piiratud Hindamise eeldused Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad Turuväärtus ~ 550 000 eurot, mis teeb ca 27 €/m² pindala kohta Hinnang likviidsusele Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib prognoosida hinnatud turuväärtuse juures kuni 12 kuud Hindamistäpsus Kuna analoogseid tehinguid on tehtud vähe, siis on hindamis- täpsus keskmisest madalam (+/-20%) Käibemaks Turuväärtus ei sisalda käibemaksu Hindamistulemus Hinnatava vara (100% riigikaitsemaa sihtotstarbega hoonestamata kinnisasi registriosa nr- ga 4347350, aadressil Harju maakond, Tallinn, Nõmme linnaosa, Kivimäe tn 30) turuväär- tus väärtuse kuupäeval 21.06.2019. a on 550 000 (viissada viiskümmend tuhat) eurot. Hinnangu koostaja: Läbivaataja/kinnitaja: Siim Simson, kutseline hindaja Kristin Rammo, kutseline hindaja (nooremhindaja, tase 5) (vara hindaja, tase 7) (kutsetunnistus nr 119643) kutsetunnistus nr 127185 /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ 3 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20442-19 2 Hindamise alused 2.1 Kasutatud materjalid  Eesti vara hindamise standardisari EVS 875;  Kinnistusraamatu väljavõte, seisuga 25.06.2019. a;  Maa-ameti avaliku teenuse andmed, seisuga 25.06.2019. a;  Tellija esindaja Priit Alekaski poolt suuliselt ja kirjalikult esitatud andmed;  http://www.tallinn.ee/est/nomme/ (Nõmme linnaosa koduleht);  Kinnisvaraportaalid www.kv.ee ja www.city24.ee;  Tehingustatistika http://www.maaamet.ee/kinnisvara/htraru/;  https://tpr.tallinn.ee/ (Tallinna detailplaneeringute register);  https://www.tallinn.ee/est/ehitus/Nomme-linnaosa-uldplaneering (Nõmme linnaosa üld- planeering);  https://www.tallinn.ee/est/ehitus/g6597s45141 (Tallinna üldplaneeringu maakasutus- plaan);  ERI Kinnisvara poolt koostatud hoonestamata kinnistute ostu-müügi tehingute andme- baas 2.2 Vara ülevaatus Ülevaatuse kuupäev 21.06.2019. a Ülevaatuse teostanud hindaja Siim Simson Ülevaatuse juures viibinud isik Hinnangu koostaja Siim Simson iseseisvalt Algandmed esitanud isik Tellija esindaja Priit Alekask Ülevaatuse ulatus Kinnistu ja lähiümbruse ülevaatus Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne vaatlus, ei ole kasutatud erivahendeid 2.3 Klauslid piiratud vastutuse kohta Avalikustamine: Käesolevat hindamisaruannet ega mingit selle osa, samuti mitte mingeid viiteid käesoleva- le aruandele ei tohi ilma hindaja kirjaliku nõusolekuta avalikustada üheski dokumendis, kir- jas ega avalduses, samuti mitte kirjastada. Juhul, kui käesolevat hindamisaruannet soovi- takse avaldada, tuleb avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga eelnevalt kokku leppida. Vastavalt tellimuslepingule on eksperthinnangud avaliku teabe seaduse alusel ava- likud, v.a kui teabele on juurdepääs seadusega kehtestatud korras piiratud Võimalik väärkasutus: Käesoleva hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ja ainult eelpool avalda- tud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil Keskkonnalased uuringud: Käesoleva töö teostamisel on eeldatud, et mingit saastatust ei eksisteeri või, et saastekõr- valdamistööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Hindajat ei ole informeeritud mingi- test uurimistulemustest, mis viitaksid saasteainete või ohtlike ainete olemasolule. Hindaja ei ole uurinud hindamisvaral ja naabervaradel teostatud või teostatavat tegevust eesmär- giga kindlaks teha, kas eelpool nimetatud kasutused või nende varade maa võiks olla või on olnud hinnatava vara suhtes saastav. Hindaja ei pea omama saasteainete avastami- seks vajalikke oskusi ja teadmisi, seega ei võta hindaja endale mingit vastutust ükskõik missuguse saasteaine olemasolu eest. Hindaja ei ole teostanud mingeid uuringuid toksilis- te või ohtlike ainete olemasolu kohta ning seega ei saa esitada mingit kindlat seisukohta küsimuses, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemustele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et varal ei ole mingeid toksilisi, ohtlikke ega kahjulikke aineid. Igasugu- 4 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20442-19 ne selliste ainete olemasolu avastamine võib vara väärtust oluliselt mõjutada. Juhul, kui hindamisjärgselt ilmneb, et hindamisvaral või naabruses eksisteerib saasteaineid või – allikaid või et hindamisvara on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see vähendada hindamisaruandes esitatud väärtust 3 Vara kirjeldus 3.1 Õiguslik määratlus Õiguslik määratlus Kinnisasi Registriosa nr 4347350 Omanik Eesti Vabariik Kinnistu koosseis Riigikaitsemaa 100%, Harju maakond, Tallinn, Nõmme linna- osa, Kivimäe tn 30 Kinnistusraamatu kanded Kinnistusregistriosa elektrooniline väljavõte on toodud ekspert- (hüpoteegid, koormatised hinnangu lisas ja kitsendused) Seadustest ja lepingutest Hindajale teadaolevatel andmetel ei lasu hinnataval varal teisi tulenevad, kinnistusraa- seadustest ja lepingutest tulenevaid kinnistusraamatusse mit- matusse mittekantud õi- tekantud õigusi ja kohustusi, mis võiksid mõjutada selle väär- gused ja kohustused tust. Selliste asjaolude ilmnemine võib muuta vara käesolevas eksperthinnangus toodud turuväärtust 3.2 Asukoht Paiknemine Tallinn, Nõmme linnaosa, Pärnu mnt ja Kadaka pst vahelisel alal, Kivimäe asumis, ca 2,5 km kaugusel Nõmme keskusest, tegemist on linnaosa siseselt ja Tallinna kinnisvaraturul kesk- misest kõrgemalt hinnatud asukohaga Kaugus lähimast kauplu- ca 0,9 km kaugusel sest Kaugus lähimast munit- Kool ca 1 km kaugusel ning lasteaed ca 300 m kaugusel sipaalharidusasutusest 5 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20442-19 Kaugus lähimast ühis- ca 500 m kaugusel bussipeatus ning ca 700 m kaugusel rongi- transpordipeatusest peatus Piirkonna hoonestus Lähiümbruses paiknevad eramud, ärihooned ning Kaitseliidu Tallinna maleva õppe- ja tagalakeskuse hooned Piirkonna haljastus Kõrghaljastusega Müra ja õhusaaste tase Keskmine, hinnatav vara paikneb piisavalt eemal intensiivse liiklusega tänavatest Juurdepääs Kinnistu piirneb Kivimäe tn-ga, maanteeameti kaardirakenduse andmetel kohalik tee, teekate asfalt Kaugus Tallinna kesklin- ca 10 km nast (Viru väljakust) 3.3 Kinnisasja andmed Pindala 20 263 m² Katastritunnus 78401:101:1706 Sihtotstarve Riigikaitsemaa 100%. Riigikaitse, piirivalve ja päästeteenistuse otstarbel kasutatav maa, sh: – piiriületus- ja tollipunkti-, riigikaitse-, kinnipidamiskoha-, pääs- teteenistuse- ning korrakaitse-ehitiste maa; – sisekaitse- või kaitseväerajatiste maa; – polügooni ja harjutusväljaku maa Kirjeldus Suhteliselt korrapärase kujuga, piirneb Kivimäe tn-ga ning hoonestatud ja hoonestamata kinnistutega, kõrghaljastusega (valdavalt okaspuu mets) Kitsendused Riigikaitselise ehitise piiranguvöönd. Kitsendus ei takista vara sihipärast kasutust (riigikatisemaana), küll tuleb näiteks detailplaneeringu koostamisel arvestada pii- ranguvööndiga 6 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20442-19  Nõmme linnaosa üldpla- neering (vastu võetud) maakasutusplaan Tellija info kohaselt soovitakse Kivimäe 30 kinnistut kasuta- da edasi riigikaitsemaana, tegemist on Kaitseliidu Tallinna ma- leva õppe- ja tagalakeskuse naaberkinnistuga, kuhu nad saak- sid laieneda Tallinna üldplaneering maakasutusplaan Tehnosüsteemid Liitumiskohad naabruses, vastavalt tellija esindaja Priit Alekaski poolt esitatud kirjalikule infole liitumislepingud puuduvad 3.4 Hinnang vara kestlikkusele Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldami- seks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna majanduse ja sotsiaalpoliitiline kestlikkus. Nende osade mõju tuleb arvesse võtta kogu kinnisvara elutsükli jooksul. (EVS-875-10). Hinnang kestlikkusele: Kuna kinnisasi ei ole hoonestatud, seal ei paikne ka rajatisi ja puuduvad tõendid, mis viitavad võimalikule hoonestamisele, siis hindamisel kestlikkust ei käsitleta (EVS 875-10). 7 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20442-19 4 Mõisted, parim kasutus ja hindamismeetodi valik Hindamisaruande kuupäev on kuupäev, millal on allkirjastatud hindamisaruanne (EVS 875:1). Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud (EVS 875:1). Ülevaatuse kuupäev on kuupäev, millal teostati hinnatava vara ülevaatus. Ülevaatuse kuu- päev peab alati eelnema väärtuse kuupäevale (EVS 875:1). Harilik väärtus (EVS 875 osa 3): Hariliku väärtuse mõiste tuleneb Eesti Vabariigi Tsiviilseadustiku üldosa seadusest ning on sõnastatud järgnevalt: Eseme harilik väärtus on selle kohalik keskmine müügihind. Eseme väärtuseks loetakse selle harilik väärtus, kui seaduse või tehinguga ei ole ette nähtud teisiti. Harilik väärtus viitab vaid toimunud müügitehingute statistilisele analüüsile, kusjuures nõutud ei ole sama sihtotstarbega tehingute kasutamist, kõikidele turutingimustele vastavate tehingu- te kasutamist, piiritletud ei ole analüüsitavate tehingute toimumisaega. Hindamise praktikas mõistetakse hariliku väärtuse mõiste all turuväärtust. Kinnisasja kasutustasu ja hariliku väärtuse hindamise kord, nõuded hindamisaruanne- tele ja nende tellimisele (vastu võetud 14.07.2016 nr 79): Kui harilikku väärtust hindab vastava kutsetunnistusega hindaja, käsitatakse hariliku väärtu- sena turuväärtust vara hindamise hea tava tähenduses. Turuväärtus hinnatakse võrdlus- või tulumeetodil Turuväärtuse mõiste (EVS 875: 3): Turuväärtus on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus peale kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta. Vara parima kasutuse mõiste (EVS 875:1): Vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõr- geima väärtuse. Parim kasutus: Vara kõige tõenäolisem Kommentaar kasutus Füüsiliselt võimalik Olemas juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt, krundi piisavalt suur pindala, piirkonnas tehnosüsteemide olemasolu Vajalikult põhjendatud Piirkonnas kõrge nõudlus väikeelamute ehitusõigusega kruntide järele. Tellija info kohaselt soovitakse Kivimäe 30 kinnistut kasuta- da edasi riigikaitsemaana, tegemist on Kaitseliidu Tallinna ma- leva õppe- ja tagalakeskuse naaberkinnistuga, kuhu nad saak- sid laieneda Õiguslikult lubatav Maa sihtotstarve (riigikaitsemaa) tuleneb varasemast kasutu- sest, Tallinna kehtestatud üldplaneeringu järgselt on tegemist perspektiivse väikeelamute ala kõrghaljastuse säilimisega. 8 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20442-19  Hetkel on maa sihtotstarve riigikatisemaa ning vastu võetud (kehtestamata) Nõmme linnaosa üldplaneeringu maakasutus- plaani järgselt riigikaitsemaa – lubatud üksnes riigikatiseliste ehitiste rajamine Finantsmajanduslikult Finantsmajanduslikult oleks otstarbekas detailplaneeringu koos- otstarbekas tamine lähtudes Tallinna üldplaneeringust (väikeelamute ala kõrghaljastuse säilimisega) Omandab kõrgeima Arvestades kehtestatud Tallinna üldplaneeringut, juurdepääsu, väärtuse ja on vara pa- nõudlust, piirkonnas tehnosüsteemide olemasolu jne, omandab rim kasutus hinnatav vara kõrgeima väärtuse väikeelamute alana (vajalik detailplaneeringu koostamine) Kinnisvara turuväärtuse määramisel kasutatavad meetodid (EVS 875 osa 1: Hindamise üldised alused), meetodite kirjeldus on toodud eksperthinnangu lisas.  Turupõhine käsitlus ehk võrdlusmeetod (Sales Comparison Approach)  Tulupõhine käsitlus ehk tulumeetod (Income Approach)  Kulumeetod (Cost Approach) Hinnatavale varale turuväärtuse leidmiseks oleme valinud võrdlusmeetodi*, mis on enimle- vinud elamispindade ja analoogsete kinnisasjade hindamisel. Turuväärtuse hindamisel mää- rab meetodi eelistuse viis, kuidas varaga vabal turul tõenäoliselt kaubeldakse. Näiteks büroo- hoone kui üüriobjekti puhul on eelistatum tulumeetod, eluruumi kui müügiobjekti puhul võrd- lusmeetod. *Võrdlusmeetod leiab laialdast kasutust eri varade hindamisel ja on muu hulgas kasutatav ka tururendi leidmisel. Meetodi rakendamine eeldab piisava hulga sarnaste varade olemas- olu, seejuures peavad olema tagatud vabad turusuhted, turg peab olema aktiivne ja läbipais- tev. Vaid siis on võimalik jälgida turutrende, analüüsida väärtust mõjutavaid tegureid ja luua väärtuse mudeleid. Võrdlusmeetod on eelistatuim nende varade hindamisel, mida tavaliselt ei osteta tuleviku rahavoo eesmärgil. Meetod on sobilik eelkõige selliste varade hindamisel, mi- da omanik kasutab ise ning mis tavaliselt ei ole seotud õiguste ja kohustustega, mille mõju väärtusele on kohandamise võtete kaudu keerukas iseloomustada. 5 Turuanalüüs 5.1 Makromajanduse ülevaade SKP muutus Eesti sisemajanduse koguprodukt (SKP) suurenes 2019. aasta I kvartalis võrreldes eelmise aasta sama kvartaliga 4,5%. Majanduskasvu vedas töötleva tööstuse tegevusala. Lisaks tööt- levale tööstusele oli märkimisväärne info ja side, kutse-, teadus- ja tehnikaalase tegevuse, hulgi- ja jaekaubanduse, põllumajanduse, metsanduse ja kalanduse ning veonduse ja laon- duse panus. Eelnevad kaks ja pool aastat majanduskasvu vedanud ehituse tegevusala li- sandväärtus I kvartalis enam ei kasvanud, püsides aastatagusel tasemel. [1] Ehitusturg Eesti ehitusettevõtted ehitasid Eestis ja välisriikides I kvartalis kokku 2% rohkem kui 2018. aasta samas kvartalis. Ehitus kasvas välisriikidesse tehtud tööde arvelt. Kohalikul turul ehi- tusmaht vähenes. I kvartalis ehitati omal jõul 581 miljoni euro eest, millest hooneid 459 miljoni ja rajatisi 122 miljoni euro eest. 2018. aasta sama kvartaliga võrreldes ehitati hooneid 2% ja rajatisi 3% rohkem. Kohaliku ehitusturu maht vähenes 2%. Eelmise aasta sama perioodiga võrreldes vähenes hoonete ehitusmaht nii uusehituses kui ka remondi- ja rekonstrueerimis- töödes. Rajatiste ehitus jäi mullusele tasemele. 9 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20442-19 Ehitisregistri andmetel lubati 2019. aasta I kvartalis kasutusse 1770 uut eluruumi ehk 232 elu- ruumi rohkem kui aasta eest. Enim valmis uusi eluruume Tallinnas, järgnesid Tallinna lähi- ümbruse vallad ja Tartumaa. 2019. aasta I kvartalis väljastati ehitusluba 1585 eluruumi ehi- tamiseks, mida on 4% rohkem kui möödunud aasta I kvartalis. Eelistatuim elamutüüp oli kor- terelamu. Kasutusse lubati 280 mitteelamut kasuliku pinnaga 139 600 m². Enim lisandus uut põllumajandus- ja tööstushoonepinda. Võrreldes 2018. aasta I kvartaliga vähenes nii kasu- tusse lubatud mitteelamute pind kui ka maht. [2] Joonis 1. Ehitus- ja kasutuslubade väljastamise arv aastatel 2007-2018. allikas: Statistikaamet Keskmine palk 2019. aasta I kvartalis oli keskmine palk 1341 eurot. Keskmine brutokuupalk tõusis eelmise aasta I kvartaliga võrreldes 7,9%. Eelmise kvartaliga võrreldes vähenes I kvartalis brutokuu- palk 3,2%, peamiselt ebaregulaarsete lisatasude vähenemise tõttu. Keskmise brutokuupalga aastakasv oli 1 protsendipunkti võrra aeglasem kui eelmises kvartalis. [3] Pindi Kinnisvara poolt keskmise palga baasil laenuvõime järgi arvutatud ostujõu kohaselt sai 2019. aasta I kvartalis osta 63 m² suuruse korteri Tallinnas, 75 m² suuruse Tartu linna korteri või 83 m² suuruse korteri Pärnus. Tarbijate kindlustunne Tarbijate kindlustunde indikaatori näitaja 2019. aasta mais oli -3, mis on 34 punkti võrra kõr- gem kui 2009. aasta majanduse madalseisu ajal, kuid jääb 13 punkti võrra madalamale kui 2006.-2007. aasta majandusbuumi ajal. Statistikaameti andmeil muutus tarbijahinnaindeks 2019. aasta mais võrreldes aprilliga 0,2% ning võrreldes eelmise aasta maiga 3,1%. 2018. aasta maiga võrreldes mõjutas tarbijahinna- indeksit enim eluase, mis andis kogutõusust üle veerandi. 70% sellest andsid elekter, soojus- energia ja küte, kus kodudesse jõudnud elekter oli kallinenud 6,3% ja tahkekütused 14,2%. Ligi veerandi kogutõusust andsid toit ja mittealkohoolsed joogid. Võrreldes 2018. aasta maiga oli bensiin 4,4% ja diislikütus 6,8% kallim. [4] Tööhõive Eesti ettevõtetes, asutustes ja organisatsioonides oli 2019. aasta I kvartalis ligi 11 450 vaba ametikohta. Selline trend on püsinud 2017. aasta I kvartalist. Tänavu esimeses kvartalis oli vabade ametikohtade arv võrreldes eelmise aasta I kvartaliga 8% ja võrreldes IV kvartaliga 9% suurem. Töötlev tööstus ja kaubandus on jätkuvalt Eesti suurimad tööpakkujad – neil te- gevusaladel oli vabade ametikohtade arv I kvartalis vastavalt ligi 1500 ja 1800. Enamik vaba- dest ametikohtadest asusid jätkuvalt Harju maakonnas (75%), sh Tallinnas (64%). Järgnesid Tartu (8%), Pärnu (4%) ja Ida-Viru (3%) maakond. [5] 10 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20442-19 Kinnisvara hinnatrendid Kinnisvara hinnatrendid olid 2018. aastal mõõdukas kasvutempos. Pindi Kinnisvara Eesti 17 linna arvestuse keskmise hinna kohaselt oli 2017. aasta detsembris seis, kus kinnisvarahin- nad ning tehingute arv tõusis sedavõrd kõrgele, et ületas kunagise buumiaja hinnatipu. 2018. aastal sarnanesid tehingusummad ja tehinguaktiivsus kunagisele buumiajale. 2019. aasta mai seisuga oli Pindi hinnaindeks 2018. aasta detsembrikuisest viimaste aastate kõrgeimast tasemest 6% võrra madalam ning 2% võrra kõrgem kunagise buumiaja kõrgeimast hinnast. Laenumahud ja intressimäärad Laenutingimused püsivad soodsad. 2019. aasta märtsi seisuga on 6 kuu EURIBOR-i määr - 0,2%, pankade üldine intressimäär eraisikutele 2,5% ning ettevõtetele 3,1%. Joonis 2. Eluasemelaenude ja mittefinantsettevõtete pikaajaliste eurolaenude kaalutud keskmine int- ressimäär ja kuue kuu EURIBOR. allikas: Eesti Pank 2019. aasta märtsis võis täheldada laenujäägi tõusu võrreldes eelneva aasta sama perioodi- ga. Laenukäive on aastatagusega võrreldes mõnevõrra langenud (vt joonis 3). Joonis 3. Residentidest mittefinantsettevõtetele antud pikaajaliste laenude jääk ja käive. allikas: Eesti Pank 11 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20442-19 Kokkuvõte 2019. aasta jooksul ootab aga Eestit tõenäoliselt ees majanduskasvu aeglustumine viimaste aastate muljet avaldavatest kasvunumbritest tavapärasema tempo juurde. Majanduse maht ületab Euroopa riikides pikaajaliselt jätkusuutlikku taset, vaba tööjõudu napib ja seetõttu pole endise kasvutempo jätkumine tõenäoline. [6] Kinnisvara poolelt on keskmine tehingusumma ja tehinguaktiivsus paari aasta tagusega võrreldes kasvanud ning kinnisvara soetamist soo- dustavad ka head laenutingimused. Tööhõive probleemid on leevenenud ning inimesed ei ela enam niivõrd palju laenu võtmise näol tuleviku arvelt. Allikad: [1] Statistikaameti pressiteade nr 68 - I kvartalis oli SKP jooksevhindades 6,7 miljardit eurot [2] Statistikaameti pressiteade nr 64 - Ehituse kasv aeglustus [3] Statistikaameti pressiteade nr 65 - I kvartalis oli keskmine palk 1341 eurot [4] Statistikaameti pressiteade nr 74 - Tarbijahinnaindeksi muutust mõjutas mais enim eluase ja trans- port [5] Statistikaameti pressiteade nr 73 - Eestis on jätkuvalt üle 10 000 vaba ametikoha [6] Eesti Panga pressiteade, 28.02.2019 - Majanduskasv sel aastal tõenäoliselt aeglustub. 5.2 Tallinn/Harjumaa arenduskinnistute turuülevaade TRENDID JA PROGNOOS  Arenduskinnistute turg on tehingute arvult jätkuvalt aktiivne – tehinguid tehti hulgali- selt nii korterelamu ehitusõigusega kui ka ärihoone ehitusõigusega maatükkidega.  Endiselt on nõudlus suurim Kesklinnas, kuid suurem osa tehingutest tehakse just äärelinnas. Varasemast rohkem on ostetud arenduskrunte ka Tallinna lähivaldades.  Arenduskruntide turul on pakkumine ja nõudlus juba mitmendat aastat paigast ära – pakkumine on väike ja pakutavad arenduskrundid ei vasta hinnatasemelt (olles sellest oluliselt kõrgem) või ehitusõigustelt (vananenud detailplaneeringud ja ehitusload) nõudlusele.  Turuparameetritele vastavate korruselamumaade osas ületab nõudlus pakkumist.  Korterelamumaa arendajad on valdavalt kohaliku taustaga ehitusettevõtted ja spetsia- liseerunud arendusettevõtted (nt Liven, Bonava, Endover, Astlanda, Merko jt).  2018. aasta koguhinnalt kalleim arendusprojekt müüdi üllatuslikult Viimsi vallas. Te- gemist oli 145 eraldiseisvast kinnisasjast koosneva arendusprojektiga, kuhu on pla- neeritud nii eramukrundid kui ridaelamud.  Tallinna linnas võib 2018. aastal toimunud märkimisväärseima tehinguna välja tuua Kalaranna teel asuva korterelamu ehitusõigusega krundi müügi, kus ehitusõiguse ühiku eest maksti üle 350 euro.  Ärihoone ehitusõigusega kinnistute turul oli aktiivseim Lidl Eesti OÜ, kes jätkuvalt soetab üle Tallinna linna oma kaubanduskeskuste jaoks sobivaid maatükke. Arenduskinnistud jagunevad:  Korruselamumaa – hoonestamata või väheväärtusliku hoonestusega korruselamu ehi- tusõigusega maa.  Ärimaa – hoonestamata või väheväärtusliku hoonestusega ärihoone (kaubandus või bü- roo) ehitusõigusega maa jms.  Korterelamu – väärtuslik hoone, mida rekonstrueeritakse ümber korterelamu eesmärgil. 12 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20442-19  Segakasutus – hoonestamata või väheväärtusliku hoonestusega äri/eluhoone (ärikondlik kasutus ja elukondlik on suhtes 50/50) ehitusõigusega maa. NÕUDLUS Eelistatumad on arenduskrundid, mille ehitusmaht ei ületa 5000 m² (nii elamis- kui ka äripin- dade puhul). Äärelinnas on eelistatumad ka maapealse parkimisvõimalusega krundid, kuna maa-aluse parkimiskorruse rajamine teeb ehituse märkimisväärselt kallimaks. Elu- ja äriaren- duskruntide puhul on oluline detailplaneeringu olemasolu (kehtestatus). Seda eriti Kesklinnas, kuna suurema valiku tingimustes ei soovi ostja võtta lisariske detailplaneeringu venimisega võimalike vaidluste tõttu. Kuid kriitilise pilguga vaadatakse ostjate poolt üle ka juba kehtesta- tud detailplaneeringud, kuna need on tihti kehtestatud kinnisvarabuumi ajal ja ka ebaotstar- bekad või on pakutud lahendus praeguste hindade juures liiga kallis ja majanduslikult eba- mõistlik. Praktika on näidanud, et arendusprojekti ehitusõiguse eest ollakse valmis maksma 10 - 15% väljamüügi hinnast. Välja arvatud suure ehitusmahuga arendused (üle 10 000 m² suletud bru- topinda), kus see protsent on oluliselt madalam. PAKKUMINE Kuigi avalikus pakkumises on Tallinnas üpris palju arenduskinnistuid, ei vasta neist enamus arenduskinnistuid turunõudlusele parameetrite (liiga suur ehitusmaht, vananenud planeering), kehtestamata detailplaneeringu või asukoha tõttu. Mitteavalikus pakkumises on nõudlusele vastavaid arenduskruntide pakkumisi rohkem, kuid küsitav hind ei vasta turuolukorrale – tihti küsitakse 500-600 €/m² müüdava pinna kohta, mis praeguse ehitushinna ja väljamüügihinna juures ei ole arendajale atraktiivne. Tehinguhinnad ja mahud 2018. aastal 2018. aastal müüdi ERI ja Pindi Kinnisvarale teadaolevalt Harjumaal üle 50 suurema või väiksema ehitusmahuga arenduskinnistu, neist umbes pooled olid korruselamumaad. Tehingute jaotus asukoha põhiselt:  eluhoone ehitusõigus  ärihoone ehitusõigus  äri- ja eluhoone ehitusõigus 13 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20442-19 Korruselamu ehitusõigusega kinnistud: Tehingu hind ehitusõiguse (SBP) Asukoht Kalleim tehing 2 m kohta 2 Kesklinn 1 700 000 € (elamis- ja äripinnad) 208-377 €/m 2 Äärelinn (sh Kalamaja) 4 350 000 € (elamis- ja äripinnad) 100-351 €/m 2 Tallinna lähivallad 1 700 000 € 26-154 €/m  Valdav osa korterelamu ehitusõigusega tehingutest tehti äärelinna piirkonnas (sh Kala- maja, mis on oma hinnatasemelt Kesklinnaga küllaltki samaväärne).  Tehinguhinnad ehitusõigusele on väga erinevad. Äärelinnas maksti enam Põhja- Tallinnas Kalamaja piirkonnas asuvate ehitusõigusega kinnistute eest, kus ehitusmahud olid suhteliselt väikesed.  Kesklinnas on enam nö segakasutust, kus hoone esimestel korrustel asuvad äripinnad.  2018. aasta märkimisväärseim tehing on eelpool nimetatud Kalaranna tee tehing, kus ehitusõiguse ühikhind oli üle 350 euro.  Varasemast julgemalt on hakatud arendustegevusega minema ka lähivaldadesse – krun- te osteti nii Maardu linna, Lagedi alevikku, Viimsi valda, Saue linna, Jüri alevikku kui ka Keilasse. Ärihoone ehitusõigusega kinnistud: 2 Asukoht Kalleim tehing Tehingu hind ehitusõiguse (SBP) m kohta Kesklinn 1 700 000 € (elamis- ja äripinnad) 2 56-351 €/m Äärelinn 4 350 000 € (elamis- ja äripinnad)  Valdav osa ärihoone ehitusõigusega kinnistute tehingutest tehti Lasnamäe linnaosas ja Rae vallas, kus kruntidel on äri- ja tootmishoone ehitusõigus.  Lidl ostis kaubanduskeskuse rajamiseks krunte nii Rannamõisa tee äärde, Tammsaare tee vahetuslähedusse kui ka Tähesaju teele. Arenduseks sobivate hoonete müük:  Kui varasematel aastatel on vanemaid korterelamuid ja teisi arenduseks sobivaid hoo- neid müüdud eelkõige Kesklinna ja Põhja-Tallinna linnaosades, siis 2018. aastal oli mär- gata tendentsi, et tehinguid on üha julgemalt hakatud tegema ka äärelinnas. Näiteks Lasnamäel osteti koolimaja, kus on ette nähtud väga suur ehitusmaht.  Hinnavahemik oli 231-1043 €/m² hoone suletud netopinna kohta olenevalt eelkõige asu- kohast ja hoonete seisukorrast. Vanalinnas maksti remontivajavate hoonete eest üle 2000 €/m².  Suurematest hoonetest müüs RKAS 2018. aastal Raadiku tänaval pikalt tühjana seisnud koolimaja, mille ostis tuntud arendaja, kes ehitab valdavalt korterelamuid. Tehingusse mindi ka Uus-Sadama tn ääres asuva hoonega, mille tulevane kasutusotstarve on veel teadmata.  Endiselt on aktiivne nö väikeste üürikorterite rajamine. Taolisel eesmärgil osteti endine ärihoone Katusepapi tänaval, kus hoone m2 eest maksti alla 400 euro. 2018. aasta kalleim tehing:  2018. aasta koguhinnalt kalleim arendusprojekt müüdi Viimsi vallas. Tegemist oli 145 eraldiseisvast kinnisasjast koosneva arendusprojektiga, kuhu on planeeritud nii eramu- krundid kui ridaelamud. Tehingu koguhind ületas 7 miljonit eurot. 14 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20442-19 5.3 Tallinna hoonestamata elamumaa turuülevaade Harjumaa ja Tallinna hoonestamata elamumaa aastane tehingute kogumaht. Pärast turu pikaajalist majanduslikku taastumisprotsessi 2011. aastal, on Tallinna hoonesta- mata elamumaade turg olnud üsna kõikuv. Aastal 2018 tehti Tallinna linnas hoonestamata elamumaadega kokku 181 tehingut, keskmine tehinguhind oli 116 000 eurot. Enimnõutud on kõikide tehnovõrkudega varustatud elamukrundid suurusega 1100-1400 m², mille hinnatase on vahemikus 110 000-130 000 eurot. NÕUDLUS JA PAKKUMINE Tallinna hoonestamata elamumaade maksimaalne tehinguhind oli 2018. aastal 1 032 000 eu- rot ning keskmine pinnaühiku hind 92 €/m². Hinnad on võrreldes 2017. aastaga langenud. Keskmine pinnaühiku hind oli 2017. aastal 98 €/m². Aastal 2018 oli keskmine pakkumiste arv ca 300, mida on võrreldes 2017. aastaga ca 20% vähem. Valdavalt on Tallinna linna elamukruntide pakkumiste arv kogu 2018. aasta olnud langeva trendiga. 15 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20442-19 Tallinna hoonestamata elamumaa pakkumised vs tehingud. 5.4 Nõmme linnaosa elamumaa turuülevaade Nõmme linnaosas tehti 2018. aastal kokku 23 tehingut. Võrdluseks aastal 2017 tehti Nõmme linnaosas elamukruntidega 15 tehingut. Keskmine pinnaühiku hind oli 2018. aastal 104 €/m2 ja keskmine tehinguhind 125 000 eurot. Keskmine maatükkide pakkumiste arv oli 2018. aas- tal 104 pakkumist. Kõrgelt nõutud Nõmme asumis küündivad kruntide hinnad kuni 170 000 euroni. Kõrge hinna tingib pakkumiste nappus. Madalama hinnaklassiga krundid (tehinguhin- dadega 120 000-150 000 eurot) paiknevad Nõmme linnaosa ja Tallinna piiril. Nõmme linna- osas on pakkumiste arv terve aasta lõikes olnud stabiilne, suuri kõikumisi ei ole olnud. Asumi- test oli kõige populaarsem Pääsküla asum, kus tehti kõige enam elamukruntide tehinguid. Kõige suurem elamukruntide müük toimus Pääsküla asumis paiknevas Rabaveere asumis, kus müüdi elamukrunte hindadega 132 000-153 000 eurot. Müüdud krundid olid valdavalt suurustega 1200-1300 m2. Müügihind sisaldas liitumist kõikide tehnovõrkudega, asfaltkattega tänavat ja tänavavalgustust. 2019. aasta alguse seisuga on nimetatud arenduses veel pak- kumises 8 elamukrunti pakkumishindadega 132 000-143 000 eurot. Nõmme linnaosas tervi- kuna on pakkumises 80 maatükki, pakkumiste arv ei ole võrreldes aasta taguse ajaga oluli- selt muutnud. 16 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20442-19 5.5 Nõmme linnaosa ja Kivimäe asumi tutvustus Tallinna lõunapiiril paikneva Nõmme linnaosa hoonestamine algas 19. sajandi lõpul. Algsest suvituskohast kujunes 1920. aastate keskpaigaks välja iseseisev linn. Nõmme sai linnaõigu- sed 12. novembril 1926. Paraku lõppes Nõmme areng linnana 1940. aastal, mil ta liideti Tal- linnaga. Tänapäevani on valdavaks elamutüübiks ühepereelamud, mis paiknevad männimetsaga kae- tud liivikul. Madala hoonestustiheduse tõttu kutsutakse Nõmmet metsalinnaks. Tööstusette- võtted peaaegu puuduvad (erandiks Männiku piirkond). Kuigi ka siin ei puudu oma problee- mid, on Nõmme elupaigana üks prestiižsemaid linnaosi. Seisuga 1. veebruar 2017 on Nõm- mel 39 357 elanikku. Kivimäe asum Tallinna-Paldiski raudtee rajamisel 1869/70. aastal kaevasid tee-ehitajad läbi kivikünnise, sealt välja tulnud kivid moodustasid paraja hunniku - kivimäe. Nii hakatigi nimetama seda kohta ja lähemat ümbrust. Paikkond ise jäi tükiks ajaks suhteliselt väheasustatud paigaks. Ainult üksikud majad, sisuli- selt omaette talud, asusid siin-seal metsalagendikel. 1920. aastatel jäi sealne kuiv ja hõre männimets ning puhas õhk silma arstidele. 1925. aastal rajati rinnalastekodu ning järgmisel aastal toodi Tallinnast üle tuberkuloosisanatoorium. 1938. aastal lisandus Sõjaväesanatoo- rium, mis samuti oli spetsialiseerunud tuberkuloosi ravile. Aegamööda kerkisid metsa alla elumajad, 1920. aastate keskpaigaks kujunes välja ka täna- vavõrk. Seda soodustas 3. novembril 1924 avatud raudteepeatus. Kool valmis Kivimäel 1932. aastal, 1939 kolis männimetsas valminud hoonesse ka Nõmme Gümnaasium. 1940. aastal said kivimäelased apteegi, sauna paraku veel mitte, selleks tuli oodata veel paarkümmend aastat. 5.6 Konkureerivad pakkumised Eksperthinnangu koostamise hetkel kinnisvaraportaalides www.kv.ee ja www.city24.ee hinna- tava varaga võrreldavad riigikatise maa sihtotstarbega kinnistute pakkumised puuduvad, külla on pakkumises alljärgnevad kaudselt võrreldavad kinnistud (tegemist on pakkumishindadega, reaalsed tehinguhinnad on reeglina madalamad): 17 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20442-19 5.7 Tehingustatistika Hoonestamata maa tehingud Harju maakond, Nõmme linnaosa ajavahemikul 28.06.2017 kuni 28.06.2019 elamumaa muu Arv 38 7 Pindala (m²) keskmine 1 320,63 2 384,29 Tehingu summa (eur) maksimaalne 300 000 162 200 Pinnaühiku hind (eur/m²) maksimaalne 199,20 58,91 Pinnaühiku hind (eur/m²) mediaan 104,40 25,00 Pinnaühiku hind (eur/m²) keskmine 100,48 32,11 Pinnaühiku hind (eur/m²) standardhälve 40,25 18,68 Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas. Tehingute hindasid puudutavad andmed kuvatakse vaid juhul, kui on toimunud vähemalt 5 tehingut. Tehingustatistika kommentaarid:  tõenäoliselt sisaldab antud statistika ka seotud osapoolte vahelisi ning sundmüügite- hinguid. 5.8 Turustatavuse analüüs Laenutingimused on püsinud soodsad, 07.06.2019. aasta seisuga oli 6 kuu EURIBOR-i määr -0,256% ning pankade pikaajaline intressimäär eraisikutele 2-2,4% ja firmadele 2,5%, seega finantseerimistingimused analoogse vara ostuks on head. Nõmme linnaosas on hoonestamata elamumaa sihtotstarbega kinnistutega viimasel kahel aastal teostatud 38 tehingut, keskmine pinnaühiku hind oli 100,48 €/m². Kinnisvaraportaalides hinnatava varaga analoogseid müügipakkumisi ei ole. Finantseerimistingimused analoogsete varade ostuks on halvad, üldjuhul krediidiasutused ei soovi kehtestatud detailplaneeringuta maad tagatiseks. Arvestades nõudlust väikeelamu ehitusõigusega kruntide järele ning pakkumiste puudumist, hindame vara turustatavust rahuldavaks. Analoogsete varade ostjaskonnaks on kohalikud arendajad. Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib prognoosida hinnatud tu- ruväärtuse juures kuni 12 kuud. 18 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20442-19 6 Hindamine võrdlusmeetodil Hinnatavale varale turuväärtuse leidmiseks oleme analüüsinud arenduspotentsiaaliga kinnis- tute müügitehinguid ja – pakkumisi Nõmme linnaosas ja mujal võrreldavates piirkondades. Võrdlemise aluseks olevad müügitehingud on hindajale teadaolevalt tehtud vaba turu tingi- mustes, väärtuse kuupäeva suhtes võimalikult hiljuti ja sarnases turusituatsioonis. 6.1 Hinnatava vara SWOT analüüs Tugevused Nõrkused  paikneb kinnisvaraturul keskmisest kõrge-  puudub detailplaneering, teadmata täp- malt hinnatud asukohas; sed ehitusõigused;  hea juurdepääs;  Tallinna kehtestatud üldplaneeringu  kõrghaljastuse olemasolu; järgselt perspektiivne väikeelamute ala  maaüksuse pindala Võimalused Ohud  piirkonna edasine areng;  majanduskeskkonna halvenemisest tin-  detailplaneeringu koostamine (arvestades gitud kinnisvaraturu languse oht Tallinna kehtestatud üldplaneeringu järgset maakasutusplaani), mille tulemusel vara turustatavus paraneb ja turuväärtus suure- neb 6.1 Võrdlustehingud ja turuväärtuse leidmine Kuna analoogse pindalaga hoonestamata väikeelamu arenduse perspektiiviga kinnistutega toimub Tallinnas tehinguid väga vähe (enamik tehinguid toimub Tallinna lähivaldades), siis oleme võrdluseks välja toonud ka vanemaid tehinguid ning oluliselt väiksema pindalaga kin- nistute tehinguid: Nr Aadress Kinnis- Hind, € Hind, Müügi- Iseloomustus asja €/m² aeg pindala maaük- (m²) suse pindala kohta 1. Kakumäe tee x, 41 584 650 000 15,63 12.2015 Kõrghaljastusega, elamupiirkonna kõr- Haabersti linna- val, Kakumäe poolsaare tipus. Menet- osa letava detailplaneeringu kohaselt on ette nähtud jagada maa-ala 12 ela- 2 mumaa krundiks (18 455m ) ja 1 maa- 2 tulundusmaa krundiks (20 592m ). De- tailplaneeringu vastvõtmine on menet- luses. 2. Astangu asum, 58 850 369 900 6,28 06.2016 Sihtotstarbeta maa 100%. Üldplanee- Haabersti linna- ringu kohaselt roheala, milles üksikud osa kohad korterelamute alaga ning ühiskondlike hoonete ja ettevõtlusalaga 3. Vabaõhukooli tee 48 220 1 500 000 31 04.2017 100% üldkasutatav maa, elamurajooni x, Pirita linnaosa kõrval, üldplaneeringus perspektiivse korterelamute (EK) ja väikeelamute (E- V) ala 19 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20442-19 4. Remmelga tn x, 6428 440 000 68 05.2017 100% elamumaa, detailplaneering keh- Nõmme linnaosa testatud, 4-korruseline korterelamu ehitusõigus, tehnosüsteemide liitumis- punktid naabruses, liitumislepingud puuduvad. Tehinguhind sisaldas käibemaksu, käibemaksuga tehinguhind oli 528 000 eurot 5. Rajametsa tn x, 3181 162 200 51 08.2017 100% üldkasutatav maa, ebakorrapä- Nõmme linnaosa rase kujuga, piirneb eramuga hoones- tatud kinnistutega, juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt, tehnosüsteemide liitumised puuduvad, liitumiskohad naabruses, vastu võetud üldplaneerin- gu järgselt sotsiaalmaa, ühiskondlike hoonete maa ja üldkasutatav maa, kuid avaliku väljapaneku ja avalike arutelude tulemuste põhjal uuendatud seletuskirja ja kaardi alusel pereelamu- te ala. Tehinguhinnale käibemaksu ei lisan- dunud 6. Mooni tn x, Kristii- 1668 250 000 150 01.2018 Tallinna Linnaplaneerimise Amet on ne linnaosa väljastanud 28.02.2017 projekteerimis- tingimused ridaelamu püstitamiseks. Tallinna Linnavolikogu 03.11.2016 ot- susega nr. 172 kehtestatud Kristiine linnaosa üldplaneeringu kohaselt jää- vad Mooni tn 41 ja Mooni 41b kinnistud väikeelamute juhtotstarbega alale, ku- hu võib kavandada ühe ja kahe korte- riga pereelamuid, paariselamuid, rida- elamuid ja väikeseid 6 korteriga kor- terelamuid 7. Tammepärja tn x, 5370 400 000 74 05.2018 65% elamumaa ja 35% maatulundus- Nõmme linnaosa maa, detailplaneering kehtestatud, 8 sektsiooniga ridaelamu ehitusõigus, kõrghaljastusega krunt, elektri liitumis- koht krundi piirist 3 m. Tehinguhinnale käibemaksu ei lisan- dunud 8. Kivimäe tn x, 20 115 483 888 24 03.2019 Ühiskondlike ehitiste maa 70% ja äri- Nõmme linnaosa maa 30%, 2001. a kehtestatud detail- planeering, ärihoone SBP maksimaal- selt 3025 m² lisaks ühiskondlik ehitis. Müüdud Maa-ameti poolt enampakku- mise teel. Tehinguhinnale käibemaksu ei lisan- dunud Eeltoodud tehingutest oleme edasiseks kohandamiseks valinud tehingud nr 5 ja 7, mis sobi- vad enim asukoha ja potentsiaalse ehitusõiguse poolest. Märkus – kõige enam võrreldav (asukohalt, pindalalt, tehingu värskuse jne) tehing on nr 9, kuid kuna tegemist on enampakkumise teel müüdud varaga, siis tavapäraselt hindamisel ko- handuses enampakkumise teel müüdud tehinguid ei kasutata. Samas vaadates hinnatava vara hinnatud turuväärtust on nimetatud enampakkumise teelt teostatud tehingu tehinguhinna ühiku- ja koguhinnaga sarnases suurusjärgus. 20 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20442-19 Kohandamise eesmärk on hinnata, kui palju oleks maksnud võrreldav kinnisvara, kui see ei erineks hinnatavast kinnisvarast, arvestades selleks objektide turuväärtust tõstvaid ja lange- tavaid tegureid (SWOT analüüs). Võrdlusühik on ühik, mille abil kohandamise võtteid kasutades leitakse vara väärtus võrd- lusmeetodil. Võrdlusühiku valik sõltub hindamise eesmärgist ja vara liigist. Eelistada tuleb ühikut, mille abil konkreetse vara puhul turul kaubeldakse. Käesolevas eksperthinnangus oleme valinud võrdlusühikuks ühiku hinna (€/m² kinnisasja pindala kohta), üldjuhul antud turusegmendis turul kauplemisel vaadatakse nii koguhinda kui ka ühikuhinda, ühikuhinna oleme valinud seetõttu, et kohanduses kasutatud võrreldavate tehingute maaüksuste pind- alad on hinnatavast varast oluliselt erinevad. Väljavõte standardist EVS 875 osa 11: Tüüpilised võrdlusühikud kinnisvara hindamisel Vara liik Tüüpiline võrdlusühik Eramu €, €/SNPm², €/kasulik pind Korter €, €/SNPm², €/kasulik pind Ladu ja tootmine €, €/SNPm² Kontor €, €/SNPm² Hotell €, €/SNPm², €/tuba, €/koht Restoran €, €/SNPm², €/koht Kauplus €, €/SNPm², €/müügipinna m² Parkla €, €/m², €/autokoht Krunt €, €/m², €/SBPm² Kasvav mets €, €/ha, €/tm Haritav maa €, €/ha Võrdluselementide valikul oleme lähtunud nende olulisusest. Kõrvale on jäetud elemendid, mis mõjutavad vara väärtust ebaoluliselt või mille mõju on oluliselt väiksem võrreldes hinda- mise täpsusega. Erisuste hindamisel oleme kasutanud protsentuaalset kohandust, kusjuures võrreldavate va- rade kohandamisel arvestatakse hinnatava vara turuväärtust tõstev tegur positiivse märgiga ja turuväärtust alandav tegur negatiivse märgiga. Sarnaste näitajate puhul kohandust ei teos- tata (kohandus on null). Kohandatud tulemuste baasil leiame kaalutud keskmise tulemuse, seejuures saab suurema osakaalu väiksema kohandusteguriga tehing jne ehk hindamisobjektiga enimsarnane tehing. Protsentuaalse kohanduse minimaalne täpsus on tavapäraselt 5%, kuid hea võrdlusmaterjali puhul võib kohanduse täpsus olla ka suurem, kuni 2%. 21 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20442-19 Võrdluselemendid:  Ajaline kohandus – antud turusektoris ei ole me 2017. a suvest hinnamuutust arvesta- nud;  Asukoht – heal tasemel taristuga asukohas paiknevad varad on kõrgemalt hinnatud, hin- da mõjutab ka kaugus piirkonna keskusest, piirkonna prestiiž, privaatsus, juurdepääs ja kaugus veekogust;  Maaüksuse pindala – suurema maaüksusega arendusprojektid on reeglina madalama ühiku hinnaga, hinda mõjutab krundi pindala ja ehitusõiguse suhe;  Juurdepääs – juurdepääsu puudumine avalikult kasutatavalt teelt mõjutab vara likviidsust ja turuväärtust negatiivselt.  Üldplaneeringu järgne maakasutus ja detailplaneering – kehtestatud detailplaneeringuga või väljastatud projekteerimistingimustega arendusprojektid on enamhinnatud, hinnavahe menetlusjärgus detailplaneeringuga on keskmiselt 10 – 50%, oluline on ka üldplaneerin- gus kehtestatud maakasutuse juhtfunktsioon (nt. korterelamu ehitusõigusega maaüksu- sed on kõrgemalt hinnatud kui väikeelamu ehitusõigusega);  Tehnosüsteemid – enamhinnatud on tsentraalsete ja väljaehitatud tehnosüsteemidega kinnistud, oluline on ka liitumislepingute ja liitumiskohtade kaugus. Kohandamised: Võrdluselement Hinnatav vara 5 7 Tehingu hind (€) 162 200 € 400 000 € Tehingu hind (€/m² maaüksuse 51 € 74 € pindala kohta) Tehingu aeg juuni-2019 aug-2017 mai-2018 Ajaldamine 0% 0% Ajaldatud hind, (€/m² maaüksuse 51 € 74 € pindala kohta) Asukoht Nõmme linnaosa, Pärnu mnt ja Rajametsa tn x, Nõmme linnaosa, Tammepärja tn x, Nõmme linnaosa, Kadaka pst vahelisel alal, Kivimäe samaväärne samaväärne asukoht asumis, ca 2,5 km kaugusel Nõmme keskusest Asukoha kohandus 0% 0% Juurdepääs Avalikult kasutatavalt teelt, teekate - Avalikult kasutatavalt teelt, Avalikult kasutatavalt teelt, asfalt samaväärne samaväärne Juurdepääsu kohandus 0% 0% Üldplaneeringu järgne maakasutus ja Riigikaitsemaa - Tallinna Vastu võetud üldplaneeringu järgselt Detailplaneering kehtestatud, 8 detailplaneering kehtestatud üldplaneeringu järgselt sotsiaalmaa, ühiskondlike hoonete sektsiooniga ridaelamu ehitusõigus, perspektiivne väikeelamute ala maa ja üldkasutatav maa, kuid kõrgemalt hinnatud kõrghaljastuse säilimisega avaliku väljapaneku ja avalike arutelude tulemuste põhjal uuendatud seletuskirja ja kaardi alusel pereelamute ala, detailplaneeringu realiseerimisel pereelamute alana suurem ehitusõigus krundi pindala kohta, kokkuvõtvalt kõrgemalt hinnatud Kohandus -10% -50% Tehnosüsteemid Liitumiskohad naabruses, Liitumiskohad naabruses, Liitumiskohad naabruses, liitumislepingud puuduvad liitumislepingud puuduvad, liitumislepingud puuduvad, samaväärne samaväärne Kohandus 0% 0% Maaüksuse pindala 20 263 3181 m² 5370 m² Kohandus -30% -20% Kohandus kokku -40% -70% Kohandatud hind, (€/m² maaüksuse 31 22 pindala kohta) Kohanduste absoluutväärtuste 40% 70% summa Kaalud 1,00 0,60 0,40 Kaalutud tulemus, (€/m² maaüksuse 27 18 9 pindala kohta) Turuväärtus 551 964 € Eeltoodut arvesse võttes on hinnatava vara turuväärtus ~ 550 000 eurot, mis teeb ca 27 €/m² maaüksuse pindala kohta. 22 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20442-19 7 Hindamistulemus Hinnatava vara (100% riigikaitsemaa sihtotstarbega hoonestamata kinnisasi registriosa nr-ga 4347350, aadressil Harju maakond, Tallinn, Nõmme linnaosa, Kivimäe tn 30) turuväärtus väärtuse kuupäeval 21.06.2019. a on 550 000 (viissada viiskümmend tuhat) eurot. Turuväärtus ei sisalda käibemaksu. Hinnangu koostaja: Läbivaataja/kinnitaja: Siim Simson, kutseline hindaja Kristin Rammo, kutseline hindaja (nooremhindaja, tase 5) (vara hindaja, tase 7) (kutsetunnistus nr 119643) kutsetunnistus nr 127185 Telefon: + 372 55 595 576 E-post: [email protected] E-post: [email protected] /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ 23 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20442-19 8 Lisad 8.1 Fotod Vaated maaüksusele ja lähiümbrusele 24 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20442-19 8.2 Kinnistusraamatu väljavõte 25 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20442-19 9 Vastavuskinnitus  Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kut- sealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks.  Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele.  Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud.  Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks.  Hindaja on olnud sõltumatu.  Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suh- tes.  Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega.  Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teada- olevalt tõesed ja korrektsed.  Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega. Hinnangu koostaja: Läbivaataja/kinnitaja: Siim Simson, kutseline hindaja Kristin Rammo, kutseline hindaja (nooremhindaja, tase 5) (vara hindaja, tase 7) (kutsetunnistus nr 119643) kutsetunnistus nr 127185 Telefon: + 372 55 595 576 E-post: [email protected] E-post: [email protected] /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ 26 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20442-19 K AITSELIIT Hr Kusti Salm KAITSELIIT Kaitseministeerium Sakala 1 28.10.2017 nr K-4.2-1/17/23098 15094 Tallinn Ettepanek menetluse algatamiseks - Paide, Ringtee 3 kinnistuga piirneva maatüki nr AT1709140004 riigi omandisse jätmine ja Kaitseliidule võõrandamine Austatud härra Salm Tulenevalt Teie 12.09.2017 kirjast nr 12-1/17/3605 Maa-ametile, on Maa-amet moodustanud riigireservmaa piiriettepaneku nr AT1612060013 alusel kolm maaüksust, millest üks, pindalaga 24 869 m² (reg nr AT1709140004, vt Lisa) on maatükk, mille osas Kaitseliidu Järva malev on eelnevalt väljendanud huvi (vt KL 07.09.2017 kiri nr K-4.2-1/17/18226 Teile). Maa-ameti poolt moodustatud maatükk nr AT1709140004 ümbritseb Kaitseliidule kuuluvat Ringtee 3 kinnistut (kat.tunnus 56601:001:0047, asukoht Paide linn), millele kavandame Järva maleva staabi-ja tagalakeskust. Käesoleva kirja graafilises lisas osundatud ulatuses maatüki võõrandamine ja liitmine Ringtee 3 kinnistuga on Kaitseliidule vajalik Ringtee 3 kinnistu edasiseks arendamiseks eelöeldud eesmärkidel ning selle kinnistu julgeoleku- ja turvalisusnõuete tagamise kaalutlustel. Palume Teil algatada Ringtee 3 maaüksusega piirneva reformimata maa (maatükk nr AT1709140004) riigi omandisse jätmise menetlus, eesmärgiga võõrandada kinnistu Kaitseliidule. Kinnistute liitmistoimingud pärast maatüki nr AT1709140004 omandamist korraldab Kaitseliit. Nimetatud vara on vajalik Kaitseliidu seaduses sätestatud ülesannete täitmiseks. Lugupidamisega [allkirjastatud digitaalselt] Ilmar Tamm Kolonel Kaitseliidu peastaabi ülem Lisad: Lisa - Paide, Ringtee3 lähiala Andres Järve 717 9124 [email protected] Toompea 8 Kantselei 717 9056 arveldusarve: 10022002422007 10142 TALLINN Referent 717 9036 viitenr: 740007250016 Reg nr 74000725 Toompea 8 Korrapidaja Kantselei 717 9099 717 9021 Swedbank www.kaitseliit.ee 10142 TALLINN Faks Referent 631 1545 717 9005 aa 221001154174 Reg nr 74000725 E-post: [email protected] Korrapidaja 717 9098 kood 767 www.kaitseliit.ee Faks 631 1545 E-post [email protected] KÄSKKIRI Tallinn 21.01.2019 nr 1-2/19/34 Riigivara valitsemise üleandmine Kaitseministeerium esitas 25.07.2018 kirjas nr 12-5/18/3332 Keskkonnaministeeriumile taotluse Keskkonnaministeeriumi valitsemisel oleva, Saare maakonnas Saaremaa vallas Kuressaare linnas asuva Põhja tn 44 kinnisasja (katastritunnus 34901:001:0165) jagamiseks ning jagamise tulemusel tekkinud kahe maaüksuse üleandmiseks Kaitseministeeriumi valitsemisele. Põhja tn 44 kinnisasi asub Kuressaare Linnavolikogu 27.02.2014 otsusega nr 6 kehtestatud Ringtee ja Kalevi põik vahelise ala detailplaneeringu alal. Detailplaneeringuga kinnisasjale kavandatud krundid pos 2 ja pos 4 on vajalikud Kaitseministeeriumile, et võõrandada need Kaitseliidule noorteorganisatsioonide õppeala ja Saaremaa maleva rivisõidukitele täiendava parkla rajamiseks. Maa-ameti peadirektori 30.11.2018 käskkirjaga nr 1-1/18/2614, tuginedes maakorraldusseaduse § 7 lõikele 3, § 10 lõikele 4 ja §-le 13 on otsustatud moodustada Kaitseministeeriumile vajalikust maa-alast Põhja tn 42 katastriüksus (katastritunnus 71401:001:0827) ja Põhja tn 42a katastriüksus (katastritunnus 71401:001:0828), maa on registreeritud kinnisasjaks registriosa numbriga 13593250. Maaüksuste jagamisega seotud mõõdistustoimingud tellis ja finantseeris Riigi Kaitseinvesteeringute Keskus. Riigivaraseaduse (edaspidi RVS) § 11 lõike 1 kohaselt võib riigivara valitsemise üle anda ühelt riigivara valitsejalt teisele, kui see muudab riigivara valitsemise otstarbekamaks või muul põhjusel arvestades avalikku huvi. RVS § 11 lõige 2 sätestab, et riigivara valitseja võib taotleda teiselt riigivara valitsejalt talle riigivara valitsemise üleandmist, kui vara on vajalik tema õigusaktidest tulenevate ülesannete täitmiseks. Kuna eelnimetatud kinnisasi on vajalik Kaitseministeeriumi valitsemisalas olevale Kaitseliidule riigikaitseliste ülesannete täitmiseks, siis on otstarbekohane selle vara valitsemine üle anda Kaitseministeeriumile. Lähtudes eeltoodust ning võttes aluseks RVS § 4 lõike 1, § 11, § 12 lõike 1 ja § 13: 1. Anda Kaitseministeeriumi valitsemisele üle Keskkonnaministeeriumi valitsemisel olev, Saare maakonnas Saaremaa vallas Kuressaare linnas asuv kinnisasi (kinnistusregistriosa nr 13593250, kinnistu koosseisu kuuluvad Põhja tn 42 katastriüksus tunnusega 71401:001:0827 ja pindalaga 5008 m2 ning Põhja tn 42a katastriüksus tunnusega 71401:001:0828 ja pindalaga 4998 m2, sihtotstarve tootmismaa 50% ja ärimaa 50%, riigi kinnisvararegistri objekti kood KV81652). 2. Maa-ametil anda punktis 1 nimetatud kinnisasi aktiga üle Kaitseministeeriumile ning teha kinnisasja kohta vajalikud kanded registrites. (allkirjastatud digitaalselt) Siim Kiisler Minister Saata: Maa-amet, Kaitseministeerium KÄSKKIRI 18. jaanuar 2016 nr 17 Maa riigi omandisse jätmine Maareformi seaduse § 29 ja § 31 lõike 1 punkti 5 alusel, kooskõlas Vabariigi Valitsuse 03.09.1996 määrusega nr 226 „Maa riigi omandisse jätmise korra kinnitamine” ja arvestades Tallinna Linnavalitsuse 19.06.2015 korraldust nr 1081-k: 1) jätan riigi omandisse Tallinna linnas Nõmme linnaosas Kivimäe tn 30 maaüksuse pindalaga 20 263 m2, sihtotstarbega riigikaitsemaa (009, R); 2) infrastruktuuri osakonnal avaldada otsus ametlikus väljaandes Ametlikud Teadaanded ning registreerida maa riigi maakatastris ja riigi kinnisvararegistris; 3) käskkirja saab vaidlustada halduskohtumenetluse seadustikus sätestatud korras 30 päeva jooksul pärast selle teatavaks tegemist; 4) käskkiri teha teatavaks kantslerile, rahandusosakonnale, infrastruktuuri osakonnale, Kaitseliidule ja Tallinna linnale. (allkirjastatud digitaalselt) Hannes Hanso Kaitseminister Sirje Tomiste Infrastruktuuri osakond KÄSKKIRI Tallinn 13.03.2018 nr 1-2/18/154 Riigivara valitsemise üleandmine Kaitseministeerium esitas 10.01.2018 Keskkonnaministeeriumile taotluse nr 12-5/17/123, milles palus jätta riigi omandisse ja seejärel Kaitseministeeriumi valitsemisele üle anda Järva maakonnas Paide linnas asuv Ringtee 3a maaüksus (riigi reservmaa piiriettepaneku nr AT1709140004) ning Võru maakonnas Võru linnas asuv Taara tn 1a kinnisasi (katastritunnus 91901:001:0263). Maa-ameti peadirektori 19.05.2017 käskkirjaga nr 1-1/17/494 jäeti riigi omandisse maareformi seaduse § 29 ja § 31 lg 1 punkti 8 alusel Võru maakonnas Võru linnas asuv Taara tn 1a maaüksus (katastritunnus 91901:001:0263). Nimetatud maaüksus on vajalik Kaitseministeeriumile riigikaitselise ehitise Taara sõjaväelinnaku territooriumi laiendamiseks. Taara linnakus paikneb Kaitseväe 2. jalaväebrigaad. Tulenevalt riigi kaitsevõimekuse parandamise plaanidest on selgunud vajadus laiendada Taara linnakut. Taara sõjaväelinnakut soovitakse laiendada 12 ha võrra, millest ligikaudu 5,5 ha paikneb Taara tn 1a maaüksusel. Maa-ameti peadirektori 29.01.2018 käskkirjaga nr 1-1/18/93 jäeti riigi omandisse maareformi seaduse § 29 ja § 31 lg 1 punkti 8 alusel Järva maakonnas Paide linnas asuv Ringtee 3a maaüksus (katastritunnus 56701:001:0047). Nimetatud maaüksus on vajalik Järva maleva staabi- ja tagalakeskuse rajamiseks, milleks Kaitseliit soovib nimetatud maaüksuse liita Kaitseliidule kuuluva Ringtee tn 3 maaüksusega (katastritunnus 56601:001:0047). Riigivaraseaduse § 11 lõike 1 kohaselt võib riigivara valitsemise üle anda ühelt riigivara valitsejalt teisele, kui see muudab riigivara valitsemise otstarbekamaks või muul põhjusel arvestades avalikku huvi. Keskkonnaministeeriumi valitsemisel olevad Ringtee 3a ja Taara tn 1a maaüksused on vajalikud Kaitseministeeriumile riigikaitseliste ülesannete täitmiseks, seega on otstarbekas nimetatud riigivara valitsemine üle anda Kaitseministeeriumile. Lähtudes eeltoodust ja juhindudes riigivaraseaduse § 4 lõikest 1, § 12 lõikest 1 ja § 13-st: 1. Anda Kaitseministeeriumi valitsemisele üle järgmised Keskkonnaministeeriumi valitsemisel olevad maaüksused: 1.1. Järva maakonnas Paide linnas asuv Ringtee 3a maaüksus (katastritunnus 56701:001:0047, pindala 24 869 m², sihtotstarve elamumaa, riigi kinnisvararegistri objekti kood KV78647); 1.2. Võru maakonnas Võru linnas asuv Taara tn 1a kinnisasi (kinnistusregistriosa nr 8811850, katastritunnus 91901:001:0263, pindala 9,02 ha, sihtotstarve sihtotstarbeta maa, riigi kinnisvararegistri objekti kood KV74156). 2. Maa-ametil anda punktis 1 nimetatud riigivara aktiga üle Kaitseministeeriumile ning teha vajalikud kanded registrites. (allkirjastatud digitaalselt) Siim Kiisler Minister Saata: Maa-amet, Kaitseministeerium Kaitseliit [email protected] Kaitsevägi Meie 06.08.2019 nr 5-7/19/3156 [email protected] Vabariigi Valitsuse korralduse eelnõu arvamuse avaldamiseks Esitame Teile arvamuse avaldamiseks Vabariigi Valitsuse korralduse eelnõu, mille eesmärk on anda Kaitseministeeriumile nõusolek, et otsustuskorras tasuta võõrandada Kaitseliidule järgmised kinnistud: Tallinna linnas Kivimäe tn 30 (katastritunnus 78401:101:1706) ja Toompea tn 8b (katastritunnus 78401:101:3574); Kuressaare linnas Põhja tn 42 / Põhja tn 42a (katastritunnused 71401:001:0827 ja 71401:001:0828) ning Paide linnas Ringtee 3a (katastritunnus 56701:001:0047). Lugupidamisega (allkirjastatud digitaalselt) Eneli Saabas kaitsetööstuse valdkonna juht kaitseinvesteeringute osakonna juhataja ülesannetes Lisad: 1. VV korraldus_EELNÕU.doc 2. VV korralduse eelnõu seletuskiri.doc 3. Lisa 1 Kaitseliidu 27.03.2014 kiri.ddoc 4. Lisa 2 Kaitseliidu 17.12.2016 keskkogu otsus.bdoc 5. Lisa 3 ERI KINNISVARA OÜ 03.07.2019 eksperthinnang Kivimäe tn 30.asice 6. Lisa 4 Kinnistusraamatu registriosa 22.07.2019 väljavõte Kivimäe tn 30.pdf 7. Lisa 5 Maa-ameti kitsenduste kaardi 22.07.2019 väljavõte Kivimäe tn 30.pdf 8. Lisa 6 Kaitseministeeriumi 17.04.2014 kiri.ddoc 9. Lisa 7 Tallinna Linnavalitsuse 19.06.2015 korraldus.pdf 10. Lisa 8 Kaitseministri 18.01.2016 käskkiri.bdoc 11. Lisa 9 Kaitseliidu 13.05.2019 kiri.bdoc 12. Lisa 10 Kaitseliidu 28.04.2019 keskkogu otsus.pdf 13. Lisa 11 ERI KINNISVARA OÜ 03.07.2019 eksperthinnang Toompea tn 8b.asice Sakala 1 / 15094 Tallinn / 717 0022 / [email protected] / www.kaitseministeerium.ee Registrikood 70004502 13. Lisa 11 ERI KINNISVARA OÜ 03.07.2019 eksperthinnang Toompea tn 8b.asice 14. Lisa 12 Kinnistusraamatu registriosa 23.07.2019 väljavõte Toompea tn 8b.pdf 15. Lisa 13 Maa-ameti kitsenduste kaardi 23.07.2019 väljavõte Toompea tn 8b.pdf 16. Lisa 14 Kaitseliidu 12.06.2018 kiri nr K-4.2-11814601.bdoc 17. Lisa 15 ERI KINNISVARA OÜ 03.07.2019 eksperthinnang Põhja tn 42_42a.asice 18. Lisa 16 Kinnistusraamatu registriosa 23.07.2019 väljavõte Põhja tn 42 _42a.pdf 19. Lisa 17 Maa-ameti kitsenduste kaardi 23.07.2019 väljavõte Põhja tn 42_42a.pdf 20. Lisa 18 Kaitseministeeriumi 25.07.2018 kiri.bdoc 21. Lisa 19 Keskkonnaministri 21.01.2019 käskkiri.bdoc 22. Lisa 20 05.02.2019 sõlmitud riigivara üleandmise-vastuvõtmise akt.bdoc 23. Lisa 21 Kaitseliidu 28.10.2017 kiri.bdoc 24. Lisa 22 ERI KINNISVARA OÜ 03.07.2019 eksperthinnang Ringtee 3a.asice 25. Lisa 23 Kinnistusraamatu registriosa 23.07.2019 väljavõte Ringtee 3a.pdf 26. Lisa 24 Maa-ameti kitsenduste kaardi 23.07.2019 väljavõte Ringtee 3a.pdf 27. Lisa 25 Kaitseministeeriumi 10.01.2018 kiri.bdoc 28. Lisa 26 Keskkonnaministri 13.03.2018 käskkiri.bdoc 29. Lisa 27 06.04.2018 sõlmitud riigivara üleandmise-vastuvõtmise akt.bdoc Priit Alekask 717 0536 [email protected] 2 (2)  Väljavõtte tegija: Priit Alekask Asutus: Riigi Kaitseinvesteeringute Keskus ­ TASUTA Kuupäev: 22.07.2019 16:07:04 Kinnistusosakond Tartu Maakohtu kinnistusosakond Uus registriosa number 4347350 Kinnistu nimi Korteri nr Õigsuse märge Elektrooniline registriosa omab õiguslikku tähendust: 19.04.2016 Digitoimik Kinnistustoimiku kõik dokumendid on digitaalsed alates 19.04.2016 I jagu KINNISTU KOOSSEIS Kande Avamine, koosseisu muudatused, ühendamise ja Kande Katastritunnus Sihtotstarve ja asukoht Pindala number jagamise kanded kehtivus Riigikaitsemaa 100%, Harju maakond, Registriosa avamisel 16.03.2016 kinnistamisavalduse alusel 1 78401:101:1706 Tallinn, Nõmme linnaosa, Kivimäe tn 20263 m2 kehtiv sisse kantud 19.04.2016. Kohtunikuabi Eva Nemvalts 30. II jagu OMANIK Kande Kande Omanik Kande alus number kehtivus 16.03.2016 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 19.04.2016. Kohtunikuabi Eva 1 Eesti Vabariik kehtiv Nemvalts III jagu KOORMATISED JA KITSENDUSED Kande Kinnistut koormavad piiratud asjaõigused ﴾v.a. Märked piiratud asjaõiguste kohta, kannete muudatused ja Kande number hüpoteegid﴿ ja märked; käsutusõiguse kitsendused kustutamised kehtivus Riigivara valitseja on Kaitseministeerium ﴾registrikood 70004502﴿. 1 16.03.2016 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 19.04.2016. kustutatud Kohtunikuabi Eva Nemvalts 1 Kustutatud ametiülesannete korras kinnistusraamatuseaduse § 7910 kehtiv alusel 30.03.2017 IV jagu HÜPOTEEGID Kande Hüpoteegi Märked hüpoteekide kohta, kannete muudatused ja Kande Hüpoteegid number summa kustutamised kehtivus  Mitteametlik väljavõte. Maakatastri kitsenduste väljavõte Vastavalt looduskaitseseaduse § 53 ei kuvata I ja II kat. kaitseobjekte X = 6583009, Y = 537005 X = 6582676, Y = 536672 M 1:1849 Leht 1 / 2 Maa-amet 2019. Kõik õigused kaitstud.  Mitteametlik väljavõte. Väljavõte näitab andmeid katastris registreeritud kitsendusi põhjustavate objektide kohta Leht 2 / 2 Maa-amet 2019. Kõik õigused kaitstud.    Väljavõtte tegija: Priit Alekask Asutus: Riigi Kaitseinvesteeringute Keskus ­ TASUTA Kuupäev: 23.07.2019 9:19:52 Kinnistusosakond Tartu Maakohtu kinnistusosakond Uus registriosa number 11968550 Kinnistu nimi Korteri nr Õigsuse märge Elektrooniline registriosa omab õiguslikku tähendust: 31.05.2018 Digitoimik Kinnistustoimiku kõik dokumendid on digitaalsed alates 31.05.2018 I jagu KINNISTU KOOSSEIS Kande Avamine, koosseisu muudatused, ühendamise ja Kande Katastritunnus Sihtotstarve ja asukoht Pindala number jagamise kanded kehtivus Riigikaitsemaa 100%, Harju maakond, Registriosa avamisel 20.04.2018 kinnistamisavalduse alusel 1 78401:101:3574 Tallinn, Kesklinna linnaosa, Toompea tn 76 m2 kehtiv sisse kantud 31.05.2018. Kohtunikuabi Reet Kesküla 8b. II jagu OMANIK Kande Kande Omanik Kande alus number kehtivus 20.04.2018 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 31.05.2018. Kohtunikuabi Reet 1 Eesti Vabariik kehtiv Kesküla III jagu KOORMATISED JA KITSENDUSED Kande Kinnistut koormavad piiratud asjaõigused ﴾v.a. Märked piiratud asjaõiguste kohta, kannete muudatused ja Kande number hüpoteegid﴿ ja märked; käsutusõiguse kitsendused kustutamised kehtivus Isiklik kasutusõigus tehnovõrgu või rajatise seadmiseks Elektrilevi OÜ ﴾registrikood 11050857﴿ kasuks. AÕS § 158¹ järgne tähtajatu isiklik kasutusõigus elektripaigaldise majandamiseks viitega 07.08.2018 lepingu 1 kehtiv punktile 6.1 ja lepingu lisaks olevale plaanile. 7.08.2018 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 14.08.2018. Kohtunikuabi Ülle Juhanson IV jagu HÜPOTEEGID Kande Hüpoteegi Märked hüpoteekide kohta, kannete muudatused ja Kande Hüpoteegid number summa kustutamised kehtivus  Mitteametlik väljavõte. Maakatastri kitsenduste väljavõte Vastavalt looduskaitseseaduse § 53 ei kuvata I ja II kat. kaitseobjekte X = 6588565, Y = 541932 X = 6588515, Y = 541882 M 1:279 Leht 1 / 2 Maa-amet 2019. Kõik õigused kaitstud.  Mitteametlik väljavõte. Väljavõte näitab andmeid katastris registreeritud kitsendusi põhjustavate objektide kohta väline tunnus 3015 nähtuse liik Kinnismälestis objekti nimi All-linna kindlustused - linnamüür, tornid, väravaehitised, muldkindlustused, vallikraav, 13.-18.saj. KPOIS viimase muudatuse kuupäev 24.03.2019 andmete esitaja Kultuurimälestiste riiklik register Leht 2 / 2 Maa-amet 2019. Kõik õigused kaitstud.  Väljavõtte tegija: Priit Alekask Asutus: Riigi Kaitseinvesteeringute Keskus ­ TASUTA Kuupäev: 23.07.2019 13:59:50 Kinnistusosakond Tartu Maakohtu kinnistusosakond Uus registriosa number 13593250 Kinnistu nimi Korteri nr Õigsuse märge Elektrooniline registriosa omab õiguslikku tähendust: 22.12.2018 Digitoimik Kinnistustoimiku kõik dokumendid on digitaalsed alates 22.12.2018 I jagu KINNISTU KOOSSEIS Kande Avamine, koosseisu muudatused, ühendamise ja Kande Katastritunnus Sihtotstarve ja asukoht Pindala number jagamise kanded kehtivus Tootmismaa 50%, Ärimaa 50%, Saare maakond, Saaremaa vald, Kuressaare 14.12.2018 kinnistamisavalduse alusel registriosa avatud kinnistu 71401:001:0827 linn, Põhja tn 42. 5008,0 m2 1 4449850 osa eraldamisel 22.12.2018. Kohtunikuabi Tiina kehtiv 71401:001:0828 Tootmismaa 50%, Ärimaa 50%, Saare 4998,0 m2 Adoberg maakond, Saaremaa vald, Kuressaare linn, Põhja tn 42a. II jagu OMANIK Kande Kande Omanik Kande alus number kehtivus 14.12.2018 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 22.12.2018. Kohtunikuabi Tiina 1 Eesti Vabariik kehtiv Adoberg III jagu KOORMATISED JA KITSENDUSED Kande Kinnistut koormavad piiratud asjaõigused ﴾v.a. Märked piiratud asjaõiguste kohta, kannete muudatused ja Kande number hüpoteegid﴿ ja märked; käsutusõiguse kitsendused kustutamised kehtivus IV jagu HÜPOTEEGID Kande Hüpoteegi Märked hüpoteekide kohta, kannete muudatused ja Kande Hüpoteegid number summa kustutamised kehtivus  Mitteametlik väljavõte. Maakatastri kitsenduste väljavõte Vastavalt looduskaitseseaduse § 53 ei kuvata I ja II kat. kaitseobjekte X = 6459382, Y = 412219 X = 6459203, Y = 412040 M 1:995 Leht 1 / 2 Maa-amet 2019. Kõik õigused kaitstud.  Mitteametlik väljavõte. Väljavõte näitab andmeid katastris registreeritud kitsendusi põhjustavate objektide kohta KPO väline tunnus 212019 vööndi liik Geodeetilise märgi kaitsevöönd õiguslik alus - Geodeetiliste tööde tegemise ja ... kord §17- Ruumiandmete seadus §25,26 Leht 2 / 2 Maa-amet 2019. Kõik õigused kaitstud.  Väljavõtte tegija: Priit Alekask Asutus: Riigi Kaitseinvesteeringute Keskus ­ TASUTA Kuupäev: 23.07.2019 15:45:12 Kinnistusosakond Tartu Maakohtu kinnistusosakond Uus registriosa number 11329150 Kinnistu nimi Korteri nr Õigsuse märge Elektrooniline registriosa omab õiguslikku tähendust: 26.03.2018 Digitoimik Kinnistustoimiku kõik dokumendid on digitaalsed alates 26.03.2018 I jagu KINNISTU KOOSSEIS Kande Avamine, koosseisu muudatused, ühendamise ja Kande Katastritunnus Sihtotstarve ja asukoht Pindala number jagamise kanded kehtivus Elamumaa 100%, Järva maakond, Paide linn, Paide linn, Ringtee 3a. Registriosa avamisel 22.02.2018 kinnistamisavalduse alusel 1 56701:001:0047 24869 m2 kustutatud Katastriüksus on moodustatud plaani ja sisse kantud 26.03.2018. Kohtunikuabi Ülle Juhanson kaardimaterjali alusel. Elamumaa 100%, Järva maakond, Paide linn, Paide linn, Ringtee 3a. 1 56701:001:0047 24869,0 m2 Maakatastri andmed üle võetud 23.12.2018. kustutatud Katastriüksus on moodustatud plaani ja kaardimaterjali alusel. Elamumaa 100%, Järva maakond, Paide linn, Paide linn, Ringtee 3a. 1 56701:001:0047 24872,0 m2 Maakatastri andmed üle võetud 31.12.2018. kehtiv Katastriüksus on moodustatud plaani ja kaardimaterjali alusel. II jagu OMANIK Kande Kande Omanik Kande alus number kehtivus 22.02.2018 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 26.03.2018. Kohtunikuabi Ülle 1 Eesti Vabariik kehtiv Juhanson III jagu KOORMATISED JA KITSENDUSED Kande Kinnistut koormavad piiratud asjaõigused ﴾v.a. Märked piiratud asjaõiguste kohta, kannete muudatused ja Kande number hüpoteegid﴿ ja märked; käsutusõiguse kitsendused kustutamised kehtivus Isiklik kasutusõigus tehnovõrgu või rajatise seadmiseks Elektrilevi OÜ ﴾registrikood 11050857﴿ kasuks. Asjaõigusseaduse 158.1 järgne tähtajatu isiklik kasutusõigus vastavalt 16.01.2019 lepingu punktidele kolm ﴾3﴿ ja 1 kehtiv neli ﴾4﴿ ning lepingu lisaks nr kaks ﴾2﴿ olevale plaanile. 16.01.2019 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 23.01.2019. Kohtunikuabi Anneli Luur IV jagu HÜPOTEEGID Kande Hüpoteegi Märked hüpoteekide kohta, kannete muudatused ja Kande Hüpoteegid number summa kustutamised kehtivus  Mitteametlik väljavõte. Maakatastri kitsenduste väljavõte Vastavalt looduskaitseseaduse § 53 ei kuvata I ja II kat. kaitseobjekte X = 6528917, Y = 588918 X = 6528370, Y = 588371 M 1:3045 Leht 1 / 4 Maa-amet 2019. Kõik õigused kaitstud.  Mitteametlik väljavõte. Väljavõte näitab andmeid katastris registreeritud kitsendusi põhjustavate objektide kohta Leht 2 / 4 Maa-amet 2019. Kõik õigused kaitstud.  Mitteametlik väljavõte. Maakond Järva maakond Omavalitsus Paide linn Asustusüksus Paide linn Lähiaadress Ringtee 3a Tunnus 56701:001:0047 Registreerimise aeg 21. veebruar 2018. a. Muudatuse registreerimise aeg 21. detsember 2018. a. Sihtotstarve 1 Elamumaa 100% Sihtotstarve 2 - Sihtotstarve 3 - Pindala 24872 m² Haritav maa 16531 m² Looduslik rohumaa 4199 m² Metsamaa 2744 m² Muu maa 1398 m² Registriosa 11329150 Kinnistuspiirkond / jaoskond Tartu Maakohtu kinnistusosakond Mõõdistaja Maa-amet Mõõdistamisviis kaardi ja plaani alusel Hinnatsoon H0566004 100% Leht 3 / 4 Maa-amet 2019. Kõik õigused kaitstud.  Mitteametlik väljavõte. Katastriüksuse kitsendused Piiranguvöönd Nähtus VID Nimetus Ulatus m2 Riigikaitselise ehitise Riigikaitseline ehitis 17 24871.3 piiranguvöönd Geodeetilise märgi Geodeetilised märgid 31566 26.4 kaitsevöönd Elektripaigaldise kaitsevöönd Elektriõhuliin 1-20 kV (Keskpingeliin) K6297720 2708.7 Elektripaigaldise kaitsevöönd Elektriõhuliini mastitõmmits või tugi 239056805 3.8 Elektripaigaldise kaitsevöönd Elektrimaakaabelliin KKL216660785 307.8 Elektripaigaldise kaitsevöönd Elektriõhuliin 1-20 kV (Keskpingeliin) K6282236 2791.6 Elektripaigaldise kaitsevöönd Elektriõhuliini mastitõmmits või tugi 239056810 1.6 Sideehitise kaitsevöönd Sideehitis maismaal ELA085 332.8 Elektripaigaldise kaitsevöönd Elektriõhuliini mastitõmmits või tugi 239056811 14.6 Katastriüksuse kitsenduse objektid Ulatus Nähtus VID Nimetus Esitaja Reg.kp Täpsusklass m2/m Elektrimaakaabelliin KKL216660785 Aniküla:PAB Elektrilevi OÜ 18.märts 2019. a. 5 154 Elektriõhuliin 1-20 kV K6297720 Prääma:PAB Elektrilevi OÜ 18.märts 2019. a. 5 137 (Keskpingeliin) Elektriõhuliini 239056805 Elektrilevi OÜ 18.märts 2019. a. 5 1 mastitõmmits või tugi Järva maleva 13.november Riigikaitseline ehitis 17 staabi- ja Kaitseministeerium .15 1 2015. a. tagalakeskus Elektriõhuliin 1-20 kV K6282236 Mäo:PAB Elektrilevi OÜ 17.juuni 2019. a. 5 141 (Keskpingeliin) Geodeetiliste 11.detsember Geodeetilised märgid 31566 72 punktide .2 0 2017. a. andmekogu Elektriõhuliini 239056810 Elektrilevi OÜ 18.märts 2019. a. 5 0 mastitõmmits või tugi Elektriõhuliini 239056811 Elektrilevi OÜ 18.märts 2019. a. 5 6 mastitõmmits või tugi Eesti Lairiba 03.detsember Sideehitis maismaal ELA085 ELA085 Arenduse .1 167 2018. a. Sihtasutus Leht 4 / 4 Maa-amet 2019. Kõik õigused kaitstud. Kinnisvara eksperthinnang nr P-20443-19 Tellija Riigi Kaitseinvesteeringute Keskus Aadress Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Toompea tn 8b Hinnatav vara 100% riigikaitsemaa sihtotstarbega hoonestamata kinnisasi registriosa nr-ga 11968550 Eesmärk Eksperthinnang on koostatud kinnistu hariliku väärtuse hin- damiseks konsultatsiooni/võõrandamise eesmärgil, esita- miseks tellijale. Turuväärtus 27 000 (kakskümmend seitse tuhat) eurot. Leitud turuväärtus ei sisalda käibemaksu. Hindamisaruande kuupäev 03.07.2019. a Hinnangu koostaja: Läbivaataja/kinnitaja: Siim Simson, kutseline hindaja Kristin Rammo, kutseline hindaja (nooremhindaja, tase 5) (vara hindaja, tase 7) (kutsetunnistus nr 119643) kutsetunnistus nr 127185 Telefon: + 372 55 595 576 E-post: [email protected] E-post: [email protected] /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ Sisukord 1 KOKKUVÕTE ........................................................................................................ 3 2 HINDAMISE ALUSED ........................................................................................... 4 2.1 KASUTATUD MATERJALID ..................................................................................... 4 2.2 VARA ÜLEVAATUS ............................................................................................... 4 2.3 KLAUSLID PIIRATUD VASTUTUSE KOHTA ................................................................ 4 3 VARA KIRJELDUS ............................................................................................... 5 3.1 ÕIGUSLIK MÄÄRATLUS ......................................................................................... 5 3.2 ASUKOHT ........................................................................................................... 5 3.3 KINNISASJA ANDMED ........................................................................................... 6 3.4 HINNANG VARA KESTLIKKUSELE ........................................................................... 7 4 MÕISTED, PARIM KASUTUS JA HINDAMISMEETODI VALIK ........................... 8 5 TURUANALÜÜS ................................................................................................... 9 5.1 MAKROMAJANDUSE ÜLEVAADE............................................................................. 9 5.2 AUTOKOHTADE JA GARAAŽIDE TURG ................................................................... 12 5.3 VANALINNA ASUMI TUTVUSTUS ........................................................................... 12 5.4 KONKUREERIVAD PAKKUMISED........................................................................... 13 5.5 TEHINGUSTATISTIKA.......................................................................................... 13 5.6 TURUSTATAVUSE ANALÜÜS ................................................................................ 14 6 HINDAMINE VÕRDLUSMEETODIL .................................................................... 14 6.1 HINNATAVA VARA SWOT ANALÜÜS .................................................................... 14 6.1 VÕRDLUSTEHINGUD JA TURUVÄÄRTUSE LEIDMINE ................................................ 15 7 HINDAMISTULEMUS .......................................................................................... 18 8 LISAD .................................................................................................................. 19 8.1 FOTOD............................................................................................................. 19 8.2 KINNISTUSRAAMATU VÄLJAVÕTE ........................................................................ 20 9 VASTAVUSKINNITUS ........................................................................................ 21 2 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20443-19 1 Kokkuvõte Hinnatava vara koondandmed Hinnatav vara 100% riigikaitsemaa sihtotstarbega hoonestamata kinnisasi re- gistriosa nr-ga 11968550 Aadress Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Toompea tn 8b Omanik Eesti Vabariik Katastritunnus 78401:101:3574 Omandivorm Kinnisasi Kinnistu pindala 76 m² Detailplaneering Tallinna detailplaneeringute registri andmetel menetluses ole- vad detailplaneeringud puuduvad Hindamisaruande koondandmed Hinnangu eesmärk Eksperthinnang on koostatud kinnistu hariliku väärtuse hinda- miseks konsultatsiooni/võõrandamise eesmärgil, esitamiseks tellijale. Ülevaatuse kuupäev 03.07.2019. a Väärtuse kuupäev 03.07.2019. a Hindamisaruande kuu- 03.07.2019. a päev Tellija Riigi Kaitseinvesteeringute Keskus Tellimusleping E-posti teel esitatud ning digitaalselt allkirjastatud telli- musleping, seisuga 19.06.2019 nr 10-2/19/1818-1. Tellimuse tingimused:  vastavalt kirjalikule tellimuslepingule on eesmärk hinnata kinnistu harilik väärtus (hindamise praktikas mõistetakse hariliku väärtuse mõiste all turuväärtust);  eksperthinnang on avaliku teabe seaduse alusel avalikud, v.a kui teabele on juurdepääs seadusega kehtestatud kor- ras piiratud Hindamise eeldused Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad Turuväärtus 27 000 eurot, mis teeb ca 355 €/m² kinnisasja pindala kohta Hinnang likviidsusele Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib prognoosida hinnatud turuväärtuse juures kuni 6 kuud Hindamistäpsus Kuna analoogseid tehinguid on tehtud vähe, siis on hindamis- täpsus keskmisest madalam (+/-20%) Käibemaks Turuväärtusele ei lisandu käibemaksu Hindamistulemus Hinnatava vara (100% riigikaitsemaa sihtotstarbega hoonestamata kinnisasi registriosa nr- ga 11968550, aadressil Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Toompea tn 8b) turu- väärtus väärtuse kuupäeval 03.07.2019. a on 27 000 (kakskümmend seitse tuhat) eurot. Hinnangu koostaja: Läbivaataja/kinnitaja: Siim Simson, kutseline hindaja Kristin Rammo, kutseline hindaja (nooremhindaja, tase 5) (vara hindaja, tase 7) (kutsetunnistus nr 119643) kutsetunnistus nr 127185 /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ 3 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20443-19 2 Hindamise alused 2.1 Kasutatud materjalid  Eesti vara hindamise standardisari EVS 875;  Kinnistusraamatu väljavõte, seisuga 02.07.2019. a;  Maa-ameti avaliku teenuse andmed, seisuga 02.07.2019. a;  Tellija esindaja Priit Alekaski poolt suuliselt ja kirjalikult esitatud andmed;  Kinnisvaraportaalid www.kv.ee ja www.city24.ee;  Tehingustatistika http://www.maaamet.ee/kinnisvara/htraru/;  https://tpr.tallinn.ee/ (Tallinna detailplaneeringute register);  https://www.tallinn.ee/est/ehitus/g6597s45141 (Tallinna üldplaneeringu maakasutus- plaan);  ERI Kinnisvara poolt koostatud hoonestamata kinnistute ja parkimiskohtade ostu- müügi tehingute andmebaas 2.2 Vara ülevaatus Ülevaatuse kuupäev 03.07.2019. a Ülevaatuse teostanud hindaja Siim Simson Ülevaatuse juures viibinud isik Hinnangu koostaja Siim Simson iseseisvalt Algandmed esitanud isik Tellija esindaja Priit Alekask Ülevaatuse ulatus Kinnisasja ja lähiümbruse ülevaatus Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne vaatlus, ei ole kasutatud erivahendeid 2.3 Klauslid piiratud vastutuse kohta Avalikustamine: Käesolevat hindamisaruannet ega mingit selle osa, samuti mitte mingeid viiteid käesoleva- le aruandele ei tohi ilma hindaja kirjaliku nõusolekuta avalikustada üheski dokumendis, kir- jas ega avalduses, samuti mitte kirjastada. Juhul, kui käesolevat hindamisaruannet soovi- takse avaldada, tuleb avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga eelnevalt kokku leppida. Vastavalt tellimuslepingule on eksperthinnangud avaliku teabe seaduse alusel ava- likud, v.a kui teabele on juurdepääs seadusega kehtestatud korras piiratud Võimalik väärkasutus: Käesoleva hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ja ainult eelpool avalda- tud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil Keskkonnalased uuringud: Käesoleva töö teostamisel on eeldatud, et mingit saastatust ei eksisteeri või, et saastekõr- valdamistööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Hindajat ei ole informeeritud mingi- test uurimistulemustest, mis viitaksid saasteainete või ohtlike ainete olemasolule. Hindaja ei ole uurinud hindamisvaral ja naabervaradel teostatud või teostatavat tegevust eesmär- giga kindlaks teha, kas eelpool nimetatud kasutused või nende varade maa võiks olla või on olnud hinnatava vara suhtes saastav. Hindaja ei pea omama saasteainete avastami- seks vajalikke oskusi ja teadmisi, seega ei võta hindaja endale mingit vastutust ükskõik missuguse saasteaine olemasolu eest. Hindaja ei ole teostanud mingeid uuringuid toksilis- te või ohtlike ainete olemasolu kohta ning seega ei saa esitada mingit kindlat seisukohta küsimuses, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemustele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et varal ei ole mingeid toksilisi, ohtlikke ega kahjulikke aineid. Igasugu- ne selliste ainete olemasolu avastamine võib vara väärtust oluliselt mõjutada. Juhul, kui hindamisjärgselt ilmneb, et hindamisvaral või naabruses eksisteerib saasteaineid või – allikaid või et hindamisvara on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see 4 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20443-19 vähendada hindamisaruandes esitatud väärtust 3 Vara kirjeldus Hinnatavaks varaks on hoonestamata kinnisasi, mis on kasutuses nelja auto parkimis- kohtadena. 3.1 Õiguslik määratlus Õiguslik määratlus Kinnisasi Registriosa nr 11968550 Omanik Eesti Vabariik Kinnistu koosseis Riigikaitsemaa 100%, Harju maakond, Tallinn, Kesklinna lin- naosa, Toompea tn 8b Kinnistusraamatu kanded Isiklik kasutusõigus tehnovõrgu või rajatise seadmiseks Elektri- (hüpoteegid, koormatised levi OÜ (registrikood 11050857) kasuks. AÕS § 158¹ järgne ja kitsendused) tähtajatu isiklik kasutusõigus elektripaigaldise majandamiseks viitega 07.08.2018 lepingu punktile 6.1 ja lepingu lisaks olevale plaanile. Märkus – tegemist on tavapärase tehnorajatise kasutusõigu- sega, negatiivne mõju vara turuväärtusele puudub Kinnistusregistriosa elektrooniline väljavõte on toodud ekspert- hinnangu lisas Seadustest ja lepingutest Hindajale teadaolevatel andmetel ei lasu hinnataval varal teisi tulenevad, kinnistusraa- seadustest ja lepingutest tulenevaid kinnistusraamatusse mit- matusse mittekantud õi- tekantud õigusi ja kohustusi, mis võiksid mõjutada selle väär- gused ja kohustused tust. Selliste asjaolude ilmnemine võib muuta vara käesolevas eksperthinnangus toodud turuväärtust 3.2 Asukoht Paiknemine Vanalinna asumis, Toompea tn ja Wismari tn ristmiku ning Hir- vepargi naabruses, ca 700 m kaugusel Raekoja platsist, ümb- ruskonnas paiknevad ajaloolis-arhitektuurse väärtusega elu-, ühiskondlikud- ja ärihooned ning sakraalehitised. Tegemist on kinnisvaraturul kõrgelt hinnatud asukohaga 5 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20443-19 Kaugus lähimast kauplu- ca 500 m kaugusel sest Kaugus lähimast ühis- ca 200 m kaugusel bussipeatus transpordipeatusest Piirkonna hoonestus Lähiümbruses paiknevad ajaloolis-arhitektuurse väärtusega elu-, ühiskondlikud- ja ärihooned ning sakraalehitised Piirkonna haljastus Kõrghaljastusega Müra ja õhusaaste tase Keskmine, hinnatav vara paikneb sisekvartalis Juurdepääs Juurdepääs Wismari tänavalt läbi riigiomandis oleva kinnistu (Wismari tn 3), servituuti seatud ei ole (juurdepääs suletud vä- ravatega – alloleval fotol) Kaugus Tallinna kesklin- ca 1 km nast (Viru väljakust) 3.3 Kinnisasja andmed Pindala 76 m² Katastritunnus 78401:101:3574 Sihtotstarve Riigikaitsemaa 100%. Riigikaitse, piirivalve ja päästeteenistuse otstarbel kasutatav maa, sh: – piiriületus- ja tollipunkti-, riigikaitse-, kinnipidamiskoha-, pääs- teteenistuse- ning korrakaitse-ehitiste maa; – sisekaitse- või kaitseväerajatiste maa; – polügooni ja harjutusväljaku maa Kirjeldus Korrapärase kujuga, piirneb hoonestatud kinnistutega, tege- mist on parkimisalana kasutatava kinnisasjaga, neli autokohta Kitsendused Muinsuskaitseala või kinnismälestise kv, elektripaigaldise kaitsevöönd, surveseadme kaitsevöönd, riigikaitselise ehitise piiranguvöönd ja surveseadme kaitsevöönd. Kitsendused ei takista vara sihipärast kasutust (riigikatisemaa- na - parkimisalana), küll tuleb näiteks detailplaneeringu koos- tamisel arvestada kitsendustega 6 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20443-19  Detailplaneering / ehitus- Tallinna detailplaneeringute registri andmetel menetluses ole- õigus vad ja kehtestatud detailplaneeringud puuduvad Tallinna üldplaneeringu maakasutusplaan Tehnosüsteemid Liitumiskohad naabruses, vastavalt tellija esindaja Priit Alekaski poolt esitatud kirjalikule infole liitumislepingud puuduvad 3.4 Hinnang vara kestlikkusele Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldami- seks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna majanduse ja sotsiaalpoliitiline kestlikkus. Nende osade mõju tuleb arvesse võtta kogu kinnisvara elutsükli jooksul. (EVS-875-10). Hinnang kestlikkusele: Kuna kinnisasi ei ole hoonestatud, seal ei paikne ka rajatisi ja puuduvad tõendid, mis viitavad võimalikule hoonestamisele, siis hindamisel kestlikkust ei käsitleta (EVS 875-10). 7 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20443-19 4 Mõisted, parim kasutus ja hindamismeetodi valik Hindamisaruande kuupäev on kuupäev, millal on allkirjastatud hindamisaruanne (EVS 875:1). Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud (EVS 875:1). Ülevaatuse kuupäev on kuupäev, millal teostati hinnatava vara ülevaatus. Ülevaatuse kuu- päev peab alati eelnema väärtuse kuupäevale (EVS 875:1). Harilik väärtus (EVS 875 osa 3): Hariliku väärtuse mõiste tuleneb Eesti Vabariigi Tsiviilseadustiku üldosa seadusest ning on sõnastatud järgnevalt: Eseme harilik väärtus on selle kohalik keskmine müügihind. Eseme väärtuseks loetakse selle harilik väärtus, kui seaduse või tehinguga ei ole ette nähtud teisiti. Harilik väärtus viitab vaid toimunud müügitehingute statistilisele analüüsile, kusjuures nõutud ei ole sama sihtotstarbega tehingute kasutamist, kõikidele turutingimustele vastavate tehingu- te kasutamist, piiritletud ei ole analüüsitavate tehingute toimumisaega. Hindamise praktikas mõistetakse hariliku väärtuse mõiste all turuväärtust. Kinnisasja kasutustasu ja hariliku väärtuse hindamise kord, nõuded hindamisaruanne- tele ja nende tellimisele (vastu võetud 14.07.2016 nr 79): Kui harilikku väärtust hindab vastava kutsetunnistusega hindaja, käsitatakse hariliku väärtu- sena turuväärtust vara hindamise hea tava tähenduses. Turuväärtus hinnatakse võrdlus- või tulumeetodil Turuväärtuse mõiste (EVS 875: 3): Turuväärtus on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus peale kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta. Vara parima kasutuse mõiste (EVS 875:1): Vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõr- geima väärtuse. Parim kasutus: Vara kõige tõenäolisem Kommentaar kasutus Füüsiliselt võimalik Tegemist on asfaltkattega parkimisalaga. Arvestades väikest pindala ja paiknemist, siis hoonestamise tõenäosus madal Vajalikult põhjendatud Piirkonnas kõrge nõudlus parkimiskohtade järele Õiguslikult lubatav Maa sihtotstarve (riigikaitsemaa) tuleneb varasemast kasutu- sest, Tallinna üldplaneeringu järgselt on tegemist ühiskondlike ja puhkeehitiste alana Finantsmajanduslikult Arvestades kinnisasja pindala, paiknemist, maa sihtotstarvet ja otstarbekas paiknemist sisehoovis (puudub juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt) ning piirkonna parkimistingimusi (tasuline ala) oleks finantsmajanduslikult otstarbekas kasutus parkimisalana Omandab kõrgeima Hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse parkimisalana ja on väärtuse ja on vara pa- vara parimaks kasutuseks rim kasutus 8 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20443-19 Kinnisvara turuväärtuse määramisel kasutatavad meetodid (EVS 875 osa 1: Hindamise üldised alused), meetodite kirjeldus on toodud eksperthinnangu lisas.  Turupõhine käsitlus ehk võrdlusmeetod (Sales Comparison Approach)  Tulupõhine käsitlus ehk tulumeetod (Income Approach)  Kulumeetod (Cost Approach) Hinnatavale varale turuväärtuse leidmiseks oleme valinud võrdlusmeetodi*, mis on enimle- vinud elamispindade ja analoogsete kinnisasjade (parkimiskohtade) hindamisel. Turuväärtuse hindamisel määrab meetodi eelistuse viis, kuidas varaga vabal turul tõenäoliselt kaubeldakse. Näiteks büroohoone kui üüriobjekti puhul on eelistatum tulumeetod, eluruumi kui müügiobjekti puhul võrdlusmeetod. *Võrdlusmeetod leiab laialdast kasutust eri varade hindamisel ja on muu hulgas kasutatav ka tururendi leidmisel. Meetodi rakendamine eeldab piisava hulga sarnaste varade olemas- olu, seejuures peavad olema tagatud vabad turusuhted, turg peab olema aktiivne ja läbipais- tev. Vaid siis on võimalik jälgida turutrende, analüüsida väärtust mõjutavaid tegureid ja luua väärtuse mudeleid. Võrdlusmeetod on eelistatuim nende varade hindamisel, mida tavaliselt ei osteta tuleviku rahavoo eesmärgil. Meetod on sobilik eelkõige selliste varade hindamisel, mi- da omanik kasutab ise ning mis tavaliselt ei ole seotud õiguste ja kohustustega, mille mõju väärtusele on kohandamise võtete kaudu keerukas iseloomustada. 5 Turuanalüüs 5.1 Makromajanduse ülevaade SKP muutus Eesti sisemajanduse koguprodukt (SKP) suurenes 2019. aasta I kvartalis võrreldes eelmise aasta sama kvartaliga 4,5%. Majanduskasvu vedas töötleva tööstuse tegevusala. Lisaks tööt- levale tööstusele oli märkimisväärne info ja side, kutse-, teadus- ja tehnikaalase tegevuse, hulgi- ja jaekaubanduse, põllumajanduse, metsanduse ja kalanduse ning veonduse ja laon- duse panus. Eelnevad kaks ja pool aastat majanduskasvu vedanud ehituse tegevusala li- sandväärtus I kvartalis enam ei kasvanud, püsides aastatagusel tasemel. [1] Ehitusturg Eesti ehitusettevõtted ehitasid Eestis ja välisriikides I kvartalis kokku 2% rohkem kui 2018. aasta samas kvartalis. Ehitus kasvas välisriikidesse tehtud tööde arvelt. Kohalikul turul ehi- tusmaht vähenes. I kvartalis ehitati omal jõul 581 miljoni euro eest, millest hooneid 459 miljoni ja rajatisi 122 miljoni euro eest. 2018. aasta sama kvartaliga võrreldes ehitati hooneid 2% ja rajatisi 3% rohkem. Kohaliku ehitusturu maht vähenes 2%. Eelmise aasta sama perioodiga võrreldes vähenes hoonete ehitusmaht nii uusehituses kui ka remondi- ja rekonstrueerimis- töödes. Rajatiste ehitus jäi mullusele tasemele. Ehitisregistri andmetel lubati 2019. aasta I kvartalis kasutusse 1770 uut eluruumi ehk 232 elu- ruumi rohkem kui aasta eest. Enim valmis uusi eluruume Tallinnas, järgnesid Tallinna lähi- ümbruse vallad ja Tartumaa. 2019. aasta I kvartalis väljastati ehitusluba 1585 eluruumi ehi- tamiseks, mida on 4% rohkem kui möödunud aasta I kvartalis. Eelistatuim elamutüüp oli kor- terelamu. Kasutusse lubati 280 mitteelamut kasuliku pinnaga 139 600 m². Enim lisandus uut põllumajandus- ja tööstushoonepinda. Võrreldes 2018. aasta I kvartaliga vähenes nii kasu- tusse lubatud mitteelamute pind kui ka maht. [2] 9 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20443-19 Joonis 1. Ehitus- ja kasutuslubade väljastamise arv aastatel 2007-2018. allikas: Statistikaamet Keskmine palk 2019. aasta I kvartalis oli keskmine palk 1341 eurot. Keskmine brutokuupalk tõusis eelmise aasta I kvartaliga võrreldes 7,9%. Eelmise kvartaliga võrreldes vähenes I kvartalis brutokuu- palk 3,2%, peamiselt ebaregulaarsete lisatasude vähenemise tõttu. Keskmise brutokuupalga aastakasv oli 1 protsendipunkti võrra aeglasem kui eelmises kvartalis. [3] Pindi Kinnisvara poolt keskmise palga baasil laenuvõime järgi arvutatud ostujõu kohaselt sai 2019. aasta I kvartalis osta 63 m² suuruse korteri Tallinnas, 75 m² suuruse Tartu linna korteri või 83 m² suuruse korteri Pärnus. Tarbijate kindlustunne Tarbijate kindlustunde indikaatori näitaja 2019. aasta mais oli -3, mis on 34 punkti võrra kõr- gem kui 2009. aasta majanduse madalseisu ajal, kuid jääb 13 punkti võrra madalamale kui 2006.-2007. aasta majandusbuumi ajal. Statistikaameti andmeil muutus tarbijahinnaindeks 2019. aasta mais võrreldes aprilliga 0,2% ning võrreldes eelmise aasta maiga 3,1%. 2018. aasta maiga võrreldes mõjutas tarbijahinna- indeksit enim eluase, mis andis kogutõusust üle veerandi. 70% sellest andsid elekter, soojus- energia ja küte, kus kodudesse jõudnud elekter oli kallinenud 6,3% ja tahkekütused 14,2%. Ligi veerandi kogutõusust andsid toit ja mittealkohoolsed joogid. Võrreldes 2018. aasta maiga oli bensiin 4,4% ja diislikütus 6,8% kallim. [4] Tööhõive Eesti ettevõtetes, asutustes ja organisatsioonides oli 2019. aasta I kvartalis ligi 11 450 vaba ametikohta. Selline trend on püsinud 2017. aasta I kvartalist. Tänavu esimeses kvartalis oli vabade ametikohtade arv võrreldes eelmise aasta I kvartaliga 8% ja võrreldes IV kvartaliga 9% suurem. Töötlev tööstus ja kaubandus on jätkuvalt Eesti suurimad tööpakkujad – neil te- gevusaladel oli vabade ametikohtade arv I kvartalis vastavalt ligi 1500 ja 1800. Enamik vaba- dest ametikohtadest asusid jätkuvalt Harju maakonnas (75%), sh Tallinnas (64%). Järgnesid Tartu (8%), Pärnu (4%) ja Ida-Viru (3%) maakond. [5] Kinnisvara hinnatrendid Kinnisvara hinnatrendid olid 2018. aastal mõõdukas kasvutempos. Pindi Kinnisvara Eesti 17 linna arvestuse keskmise hinna kohaselt oli 2017. aasta detsembris seis, kus kinnisvarahin- nad ning tehingute arv tõusis sedavõrd kõrgele, et ületas kunagise buumiaja hinnatipu. 2018. aastal sarnanesid tehingusummad ja tehinguaktiivsus kunagisele buumiajale. 2019. aasta mai seisuga oli Pindi hinnaindeks 2018. aasta detsembrikuisest viimaste aastate kõrgeimast tasemest 6% võrra madalam ning 2% võrra kõrgem kunagise buumiaja kõrgeimast hinnast. 10 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20443-19 Laenumahud ja intressimäärad Laenutingimused püsivad soodsad. 2019. aasta märtsi seisuga on 6 kuu EURIBOR-i määr - 0,2%, pankade üldine intressimäär eraisikutele 2,5% ning ettevõtetele 3,1%. Joonis 2. Eluasemelaenude ja mittefinantsettevõtete pikaajaliste eurolaenude kaalutud keskmine int- ressimäär ja kuue kuu EURIBOR. allikas: Eesti Pank 2019. aasta märtsis võis täheldada laenujäägi tõusu võrreldes eelneva aasta sama perioodi- ga. Laenukäive on aastatagusega võrreldes mõnevõrra langenud (vt joonis 3). Joonis 3. Residentidest mittefinantsettevõtetele antud pikaajaliste laenude jääk ja käive. allikas: Eesti Pank 11 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20443-19 Kokkuvõte 2019. aasta jooksul ootab aga Eestit tõenäoliselt ees majanduskasvu aeglustumine viimaste aastate muljet avaldavatest kasvunumbritest tavapärasema tempo juurde. Majanduse maht ületab Euroopa riikides pikaajaliselt jätkusuutlikku taset, vaba tööjõudu napib ja seetõttu pole endise kasvutempo jätkumine tõenäoline. [6] Kinnisvara poolelt on keskmine tehingusumma ja tehinguaktiivsus paari aasta tagusega võrreldes kasvanud ning kinnisvara soetamist soo- dustavad ka head laenutingimused. Tööhõive probleemid on leevenenud ning inimesed ei ela enam niivõrd palju laenu võtmise näol tuleviku arvelt. Allikad: [1] Statistikaameti pressiteade nr 68 - I kvartalis oli SKP jooksevhindades 6,7 miljardit eurot [2] Statistikaameti pressiteade nr 64 - Ehituse kasv aeglustus [3] Statistikaameti pressiteade nr 65 - I kvartalis oli keskmine palk 1341 eurot [4] Statistikaameti pressiteade nr 74 - Tarbijahinnaindeksi muutust mõjutas mais enim eluase ja trans- port [5] Statistikaameti pressiteade nr 73 - Eestis on jätkuvalt üle 10 000 vaba ametikoha [6] Eesti Panga pressiteade, 28.02.2019 - Majanduskasv sel aastal tõenäoliselt aeglustub. 5.2 Autokohtade ja garaažide turg Üha suurema autostumise taustal on Tallinnas ja selle lähiümbruses paikneva korteri juures vähemalt ühe parkimiskoha omamine muutunud oluliseks. Valdavalt müüakse parkimiskohti koos korteriga, kuid toimub ka vähesel määral tehinguid nõukogudeajal ehitatud garaažidega. Nimetatud garaažide ostuhuvilised on tavaliselt ümbruskonna elanikud, kes soovivad autot turvaliselt parkida, kuid ei saa välistada pinna kasutust lihtsalt panipaigana. Asukoha sobivu- sel ka näiteks väikesteks töökodadeks. Peamagistraalide ääres on garaažikomplekse tervi- kuna müüdud ka arenduseks, nt A.H. Tammesaare tee ääres Mustamäel. Nõukogudeaegsete garaažibokside tehinguhinnad on Tallinnas olnud valdavalt vahemikus 2 000 – 10 000 eurot, olenevalt asukohast, hoone ja krundi pindalast ja hoone seisukorrast. Õigusliku määratluse osas on enamhinnatud kinnistud ning madalamalt osak hooneühistust. Kesklinna uuselamute maa-aluste autokohtade hinnavahemik on müükides olnud olenevalt asukohast vahemikus 12 000 – 25 000 eurot. Maapealsete parkimiskohtade tehinguid on teh- tud vähem, kuna tavapäraselt sisalduvad need kasutuskorraga juba korteri hinnas. Eksperthinnangu koostamise hetkel on kinnisvaraportaalide andmetel Tallinnas pakkumises ca 90 garaaži (osad pakkumised korduvad), pakkumishinnad on vahemikus 3 000 – 25 000 eurot. 5.3 Vanalinna asumi tutvustus Tallinna vanalinn kuulub alates 1997. aastast UNESCO maailmapärandi nimistusse. Tallinna vanalinna eriline väärtus seisneb eelkõige tänaseni püsinud keskaegses miljöös ja struktuuris, mis on teistest Põhja-Euroopa pealinnadest kadunud. Tallinna vanalinnas on peaaegu terviklikult olemas 11.–15. sajandil välja kujunenud tänavate võrk ja kruntide piirid ning massiliselt 14. ja 15. sajandil püstitatud ja esialgsetes gabariitides säilinud hooneid. Keskaegsel põhikujul on säilinud kõik olulisemad tollal püstitatud esindus- ja sakraalhooned, aga ka rohkelt linnakodanike ja kaupmeeste elumaju koos aitade ja ladudega. Võib öelda, et Tallinn kujutab endast Euroopa ühte paremini ja terviklikumalt säilinud keskaegset linna, olles Eesti arhitektuuri tõeliseks pärliks. Vanalinn on üks Tallinna kinnisvaraturu enimhinnatud piirkondi. Vanalinn on Tallinna kõige unikaalsema kinnisvara kogum, mille vastu on läbi aegade nii kohalikel kui ka välisostjatel olnud väga suur huvi, sellest on tingitud ka vanalinna väga kõrge hinnatase võrreldes muu kesklinna ja teiste Tallinna elupiirkondadega. Asukohalt on enimnõutud Raekoja plats ja Toompea. Hinnavahemik on küllaltki lai, sest iga vanalinna hoone on kordumatu ja teistest väga erinev, tegureid, mis mõjutavad hinda on väga mitmeid. Vanalinna hoonete hinnad olenevad üldseisukorrast, arhitektuurilisest omapärast, 12 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20443-19 säilinud keskaegsetest detailidest majal ja korteritel, siseviimistluse tasemest ja planeerin- gust. Lisaks kujundab Vanalinna hindu vaade, parkimisvõimaluste olemasolu ja samuti täna- va käidavus, mille ääres paikneb hoone. Eelistatumad on väiksemate tänavate äärde jäävad hooned, kus müra on väiksem ja säilib suurem privaatsus, samuti eelistatakse hooneid, millel on hea vaade (nt Vanalinnale, Toompealt all-linnale jne). 5.4 Konkureerivad pakkumised Eksperthinnangu koostamise hetkel kinnisvaraportaalides www.kv.ee ja www.city24.ee hinna- tava varaga võrreldavad riigikatise maa sihtotstarbega kinnistute pakkumised puuduvad, küll on pakkumises alljärgnev kaudselt võrreldav parkimiskoht (tegemist on pakkumishindadega, reaalsed tehinguhinnad on reeglina madalamad): 5.5 Tehingustatistika Hoonestamata maa tehingud Harju maakond, Kesklinna linnaosa ajavahemikul 02.07.2017 kuni 02.07.2019 muu Arv 25 Pindala (m²) keskmine 2 428,20 Tehingu summa (eur) maksimaalne 1 228 218 Pinnaühiku hind (eur/m²) maksimaalne 1 981,00 Pinnaühiku hind (eur/m²) mediaan 8,95 Pinnaühiku hind (eur/m²) keskmine 311,95 Pinnaühiku hind (eur/m²) standardhälve 640,98 Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas. Tehingute hindasid puudutavad andmed kuvatakse vaid juhul, kui on toimunud vähemalt 5 tehingut. Tehingustatistika kommentaarid:  tõenäoliselt sisaldab antud statistika ka seotud osapoolte vahelisi ning sundmüügite- hinguid. 13 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20443-19 5.6 Turustatavuse analüüs Laenutingimused on püsinud soodsad, 07.06.2019. aasta seisuga oli 6 kuu EURIBOR-i määr -0,256% ning pankade pikaajaline intressimäär eraisikutele 2-2,4% ja firmadele 2,5%, seega finantseerimistingimused analoogse vara ostuks on head. Kesklinna linnaosas on hoonestamata muu maa sihtotstarbega kinnistutega viimasel kahel aastal teostatud 25 tehingut, keskmine pinnaühiku hind oli 311,95 €/m². Kinnisvaraportaalides hinnatava varaga analoogseid müügipakkumisi ei ole. Finantseerimistingimused analoogsete varade ostuks on halvad, üldjuhul krediidiasutused ei soovi analoogset vara tagatiseks. Arvestades nõudlust parkimiskohtade järele ning pakkumiste puudumist, hindame vara turus- tatavust rahuldavaks. Analoogsete varade ostjaskonnaks on kinnisasjaga piirnevate varade omanikud, kuna neil on hinnatavale varale juurdepääs. Lähiümbruse elanikel huvi antud vara osas on minimaalne, kuna puudub juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt. Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib prognoosida hinnatud tu- ruväärtuse juures kuni 6 kuud. 6 Hindamine võrdlusmeetodil Kuna analoogse pindala ja kasutusotstarbega kinnistute tehinguid ei ole, siis oleme hindamisel esmalt määranud turuväärtuse ühele parkimiskohale (kinnisasjale mahutab kolm parkimiskohta, hindamishetkel kasutuses nelja parkimiskohana, kuid sellisel ju- hul peab manööverdamisel kasutama naaberkinnistu krunti, olemasoleval kinnisasjal oleks võimalik lahendada kolm parkimiskohta). Hinnatavale varale turuväärtuse leidmiseks oleme analüüsinud parkimiskohtade müügitehin- guid ja – pakkumisi Kesklinna linnaosas. Võrdlemise aluseks olevad müügitehingud on hindajale teadaolevalt tehtud vaba turu tingi- mustes, väärtuse kuupäeva suhtes võimalikult hiljuti ja sarnases turusituatsioonis. 6.1 Hinnatava vara SWOT analüüs Tugevused Nõrkused  paikneb kinnisvaraturul kõrgelt hinnatud  puudub juurdepääs avalikult kasutata- asukohas; valt teelt;  piirkonnas suur nõudlus parkimiskohtade  kinnisasja väike pindala järele Võimalused Ohud  piirkonna edasine areng  majanduskeskkonna halvenemisest tin- gitud kinnisvaraturu languse oht 14 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20443-19 6.1 Võrdlustehingud ja turuväärtuse leidmine Võrdluseks oleme välja toonud alljärgnevad väiksema pindalaga kinnistute ja notariaalse ka- sutuskorra alusel parkimiskohtade tehingud: Nr Tehingu Tehingu Aadress Krundi Kirjeldus Juurdepääs hind, € aeg pindala, m² Kinnistud 1 14 370 € jaan.19 Harju maakond, 58 Hoonestamata Avalikult kasutatavalt Tallinn, Kesklinna maaüksus, teelt linnaosa, Uue kasutuses Maailma tn parkimisalana 2 7 411 € dets.18 Harju maakond, 30 Maaüksusel paikneb Avalikult kasutatavalt Tallinn, Kesklinna elektrienergia teelt linnaosa, Kiriku tn liitumiskapp 3 28 000 € sept.18 Harju maakond, 144 Nõukogudeaegne Paikneb korterelamute Tallinn, Kesklinna väikeplokkidest naabruses linnaosa, Rävala pst garaažihoone SNP sisekvartalis, 112 m², rahuldav, juurdepääs avalikult külgneb kasutatavalt teelt naaberkinnistu puudub hoonega Parkimiskohad 4 8 900 € mai.19 Harju maakond, Notariaalse Parkimiskoht kinnises Avalikult kasutatavalt Tallinn, Kesklinna kasutuskorra hoovis teelt puudub, ostja linnaosa, Tehnika tn alusel sama elamu elanik 5 15 000 € märts.18 Harju maakond, Notariaalse Parkimiskoht kinnises Avalikult kasutatavalt Tallinn, Kesklinna kasutuskorra hoovis teelt puudub, ostja linnaosa, Vene tn alusel sama elamu elanik 6 17 500 € veebr.18 Harju maakond, Notariaalse Parkimiskoht kinnises Avalikult kasutatavalt Tallinn, Kesklinna kasutuskorra hoovis teelt puudub, ostja linnaosa, Lai tn // alusel sama elamu elanik Suur-Kloostri tn Eeltoodud tehingutest oleme edasiseks kohandamiseks valinud tehingud nr 4, 5 ja 6, mis sobivad enim asukoha ja kasutuse (parkimiskoht) poolest. Kohandamise eesmärk on hinnata, kui palju oleks maksnud võrreldav kinnisvara, kui see ei erineks hinnatavast kinnisvarast, arvestades selleks objektide turuväärtust tõstvaid ja lange- tavaid tegureid (SWOT analüüs). Võrdlusühik on ühik, mille abil kohandamise võtteid kasutades leitakse vara väärtus võrd- lusmeetodil. Võrdlusühiku valik sõltub hindamise eesmärgist ja vara liigist. Eelistada tuleb ühikut, mille abil konkreetse vara puhul turul kaubeldakse. Käesolevas eksperthinnangus oleme valinud võrdlusühikuks koguhinna (€), antud turusegmendis turul kauplemisel vaada- takse koguhinda. 15 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20443-19 Väljavõte standardist EVS 875 osa 11: Tüüpilised võrdlusühikud kinnisvara hindamisel Vara liik Tüüpiline võrdlusühik Eramu €, €/SNPm², €/kasulik pind Korter €, €/SNPm², €/kasulik pind Ladu ja tootmine €, €/SNPm² Kontor €, €/SNPm² Hotell €, €/SNPm², €/tuba, €/koht Restoran €, €/SNPm², €/koht Kauplus €, €/SNPm², €/müügipinna m² Parkla €, €/m², €/autokoht Krunt €, €/m², €/SBPm² Kasvav mets €, €/ha, €/tm Haritav maa €, €/ha Võrdluselementide valikul oleme lähtunud nende olulisusest. Kõrvale on jäetud elemendid, mis mõjutavad vara väärtust ebaoluliselt või mille mõju on oluliselt väiksem võrreldes hinda- mise täpsusega. Erisuste hindamisel oleme kasutanud protsentuaalset kohandust, kusjuures võrreldavate va- rade kohandamisel arvestatakse hinnatava vara turuväärtust tõstev tegur positiivse märgiga ja turuväärtust alandav tegur negatiivse märgiga. Sarnaste näitajate puhul kohandust ei teos- tata (kohandus on null). Kohandatud tulemuste baasil leiame kaalutud keskmise tulemuse, seejuures saab suurema osakaalu väiksema kohandusteguriga tehing jne ehk hindamisobjektiga enimsarnane tehing. Protsentuaalse kohanduse minimaalne täpsus on tavapäraselt 5%, kuid hea võrdlusmaterjali puhul võib kohanduse täpsus olla ka suurem, kuni 2%. Võrdluselemendid:  Ajaline kohandus – antud turusektoris ei ole me 2018. a algusest hinnamuutust arvesta- nud;  Asukoht – Tallinna vanalinnas on enamhinnatud Toompeal ja Raekoja platsi läheduses paiknevad varad;  Kirjeldus – parkimiskoht hoovis on madalamalt hinnatud kui garaažis;  Juurdepääs – juurdepääsu puudumine avalikult kasutatavalt teelt mõjutab vara likviidsust ja turuväärtust negatiivselt. 16 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20443-19 Kohandamised: Võrdluselement Hinnatav vara 4 5 6 Tehingu hind, € 8 900 € 15 000 € 17 500 € Tehingu aeg mai-2019 märts-2018 veebr-2018 Ajaldamine 0% 0% 0% Ajaldatud hind, €/m² 8 900 € 15 000 € 17 500 € Asukoht Toompea tn 8b Harju maakond, Harju maakond, Harju maakond, Tallinn, Kesklinna Tallinn, Kesklinna Tallinn, Kesklinna linnaosa, Tehnika tn linnaosa, Vene tn linnaosa, Lai tn // Suur-Kloostri tn Hinnang Madalamalt hinnatud Kõrgemalt hinnatud Kõrgemalt hinnatud Kohandus 10% -20% -20% Kirjeldus Parkimiskoht kinnises Parkimiskoht kinnises Parkimiskoht kinnises Parkimiskoht kinnises hoovis hoovis (notariaalse hoovis (notariaalse hoovis (notariaalse kasutuskorra alusel) kasutuskorra alusel) kasutuskorra alusel) Hinnang Samaväärne Samaväärne Samaväärne Kohandus 0% 0% 0% Juurdepääs Avalikult kasutatavalt teelt Avalikult kasutatavalt Avalikult kasutatavalt Avalikult kasutatavalt puudub ning olemasolev teelt puudub, ostja teelt puudub, ostja teelt puudub, ostja juurdepääs läbib mitut sama elamu elanik sama elamu elanik sama elamu elanik kinnistut, tegemist on Kaitseliidu Peastaabi hooviga, seega ostjaskond piiratud Hinnang Kõrgemalt hinnatud Kõrgemalt hinnatud Kõrgemalt hinnatud Kohandus -20% -20% -20% Kohandus kokku -10% -40% -40% Kohandatud hind € 8 010 € 9 000 € 10 500 € Kohanduste 30% 40% 40% absoluutväärtuste summa Kaalud 1,00 0,3 0,35 0,35 Kaalutud tulemus, € 9 228 2 403 3 150 3 675 Turuväärtus 9 000 € Eeltoodut arvesse võttes oleme ühe parkimiskoha turuväärtuseks hinnanud ~ 9 000 eurot, arvestades, et hinnatavale varale mahub parkima kolm autot, siis kinnisasja turuväärtuseks kokku kujuneb: 3 x 9 000 € ehk 27 000 eurot, mis teeb ca 355 €/m² kinnisasja pindala kohta. 17 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20443-19 7 Hindamistulemus Hinnatava vara (100% riigikaitsemaa sihtotstarbega hoonestamata kinnisasi registriosa nr-ga 11968550, aadressil Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Toompea tn 8b) turuväärtus väärtuse kuupäeval 03.07.2019. a on 27 000 (kakskümmend seitse tuhat) eurot. Turuväärtusele ei lisandu käibemaksu. Hinnangu koostaja: Läbivaataja/kinnitaja: Siim Simson, kutseline hindaja Kristin Rammo, kutseline hindaja (nooremhindaja, tase 5) (vara hindaja, tase 7) (kutsetunnistus nr 119643) kutsetunnistus nr 127185 Telefon: + 372 55 595 576 E-post: [email protected] E-post: [email protected] /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ 18 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20443-19 8 Lisad 8.1 Fotod Vaade kinnisasjale ja lähiümbrusele 19 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20443-19 8.2 Kinnistusraamatu väljavõte 20 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20443-19 9 Vastavuskinnitus  Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kut- sealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks.  Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele.  Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud.  Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks.  Hindaja on olnud sõltumatu.  Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suh- tes.  Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega.  Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teada- olevalt tõesed ja korrektsed.  Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega. Hinnangu koostaja: Läbivaataja/kinnitaja: Siim Simson, kutseline hindaja Kristin Rammo, kutseline hindaja (nooremhindaja, tase 5) (vara hindaja, tase 7) (kutsetunnistus nr 119643) kutsetunnistus nr 127185 Telefon: + 372 55 595 576 E-post: [email protected] E-post: [email protected] /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ 21 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20443-19 Jonatan Vseviov Kaitseministeerium Sakala 1 12.06.2018 nr K-4.2-1/18/14601 15094 TALLINN Kuressaares Ringtee ja Kalevi põik tänava vahelise ala detailplaneeringu kohase positsioonide 2 ja 4 maa Kaitseministeeriumi valitsemisele võtmine ning Kaitseliidule võõrandamine Austatud härra kantsler Riigivaraseaduse § 11 lõike 2 sätestatu alusel palume Kaitseministeeriumil algatada Kuressaares, Ringtee ja Kalevi põik tänava vahelise ala detailplaneeringu kohase positsioonide 2 ja 4 aluse maa Kaitseministeeriumi valitsemisele taotlemist, samuti Kaitseliidule võõrandamise toimingutega. Toimingud palume teostada vastavalt 27.02.2014 kehtestatud detailplaneeringus kirjeldatud ulatustele ja sihtotstarvetele (Vt Lisa, DP III etapp). Positsioonide 2 ja 4 alune maa on osa Kuressaare, Põhja tn 44 (kinnistusregistriosa nr 4449850, katastritunnus 34901:001:0165, sihtotstarve 50 % tootmismaa, 50 % ärimaa) kinnisasjast, mis käesoleval ajal kuulub Keskkonnaministeeriumi valitsemisele. Kaitseliidu huvi nimetatud positsioonide omandamisega on seotud Saaremaa maleva uue staabi- ja tagalakeskuse ehitamisega aadressile Kuressaare, Kalevi põik 5 (katastritunnus 34901:001:01719). Taotletav maa on perspektiivselt vajalik Kalevi põik 5 kinnistule rajatava objekti arendusvõimaluste tagamiseks. Edasised kavatsused taotletavate positsioonidega seoses on selle, kavandatava Saaremaa maleva staabi- ja tagalakeskuse taguse ala perspektiivne arendamine KL noorteorganisatsioonide õppealana (laagriplats, temaatilised õpperajad, varjualused, vms ehituslikud väikevormid) ja vajadusel täiendavaks rivisõidukite parklaks. Perspektiivis kavandame taotletavatele positsioonidele uueks sihtotstarbeks riigikaitsemaa ja liitmist STK alaga. Toompea 8 Kantselei 717 9021 SEB Pank AS 10142 Tallinn Referent 717 9005 ak EE262200221001154174 Reg-nr 740000725 Korrapidaja 717 9098 viitenumber 6202100012 www.kaitseliit.ee E-post [email protected] saaja Kaitseliit Lugupidamisega [allkirjastatud digitaalselt] Jaak Mee kolonel peastaabi operatiiv- ja planeerimisosakonna ülem peastaabi ülema ülesannetes Lisad: Ringtee ja Kalevi põik tänava vahelise ala detailplaneeringu joonis, kolmel lehel Andres Järve 717 9124 [email protected] 2(2)  4.3 4 SK73K 4.23 3.72 3.39 3.76 4.18 3.69 SK79K liiv 3.78 4.49 SK82K SK72K 4.92 SK7K 3.85 3.52 SK80K 4.9 4.62 SK81K 3.61 3.2459 3.36 3. 3.5 4.12 3.1 2 ehitatav 3.59 6 3.67 3.53 SK24K 4.23 4.28 5.2 5.35 3.63 5.16 3.65 4.72 5.19 4.20 3.50 3.5 4.42 4.20 3.6 5 5.10 3.63 5.29 6 5.12 4.11 5.32 4.07 3.57 SK53K 5.21 5.04 3.50 Bensiini-88 10/0,4kV aj 4.19 5.11 5.12 5.26 5.12 kadakas SK78K 3.92 5.52 3.73 3.59 4.49 SK6K 5.07 4.33 2.75 5.16 4.95 5.14 4.32 5.01 5.06 5.25 3.88 4.48 3.63 4.65 3.96 5.14 3.65 3.76 S1 5.14 3.86 3.73 4.86 5.18 5.4 3.52 4. 4.94 5.05 5.25 4.59 4.30 2 1 3.59 Tp 4.52 5.10 3.39 3.92 liiv 4.47 5.18 5.21 4.03 4.00 4.08 SK5K 5.29 36 4.81 5.15 5.24 SK66K 2.69 5.31 3.95 4.96 5.06 3.80 5.13 5.03 3.64 5.07 5.63 4.82 5.17 3.89 5.20 5.23 5.30 3.19 2.95-2.93 Ø1000 Bet 4.51 5.07 4.09 5.06 5.37 Tp 4.50 5.07 4.94 5.02 4.13 4.98 5.10 5.01 A 5.24 5.30 5.22 3.78 5.43 5.42 4.79 5.25 Ringte 4.22 4.91 5.11 4.85 5.17 5.16 e 5.36 5.36 4.78 5.30 5.03 4.93 4.96 5.20 kill 4.18 5.06 5.30 5.10 5.50 4.51 3.74 Ø400 PP 5.54 5.44 SK4K SK3K SK11K 5.04 4.58 5.04 5.24 3.65-3.40 4.70 SK23K 5.10 4.35 5.08 3.55 5.28 4.93 SK71K 4.66 5.06 5.03 5.22 5.39 5.33 5.01 4.99 4.22 5.63 5.55 4.82 5.16 5.15 2 5.31 4.73 5.10 5.04 4.67 1 5.02 5.46 4.67 5.16 5.24 5.09 S2 5.06 3 5.49 5.68 5.66 5.38 5.41 5.11 5.0 5.34 3.38 4.82 5.34 SK70K 5.19 5.11 Kr 5.38 4.69 5.23 4.87 5.29 5.09 5.05 5.55 5.78 5.74 5.07 5.18 5.53 5.34 4.78 4.62 3.1 5.13 SK77K 4.98 5.17 9 5.43 4.58 4.83 5.68 5.18 5.32 5.05 4.28 4.6 4.50 2 5.66 4.93 Ø400 PP 4.55 5.86 2.79 4.17 5.07 3.38-3.34 5.83 Tp 4.17 5.12 A 5.70 5.35 5.45 4.01 4.97 5.55 4.91 4.75 4.50 4.76 4.80 4.37 5.38 5.23 5.76 5.15 7 Ø400 PP 4.93 4.13 5.74 5.78 4.6 3.79-3.64 4.75 3.23 3.24 5.93 5.89 4.81 4.44 3.92 2.91 5.70 4.50 4.39 5.61 4278 Kr 5.24 4.79 5.84 5.09 5.38 4.79 4.76 4.72 4.36 4.75 4.15 4.73 4.94 5.82 5.99 5.34 4.52 2.83 4.99 5.99 4.29 5.68 4.71 4.68 5.63 5.08 4.74 4.52 6.01 5.78 5.16 4.37 4.30 4.63 4.45 5.07 4.47 5.38 4.97 5.86 A 5.05 4.57 2.93 5.81 5.63 4.47 4.39 6.13 6.05 5.45 4.35 5.74 5.74 4.96 4.93 4.70 4.53 4.20 4.33 Ringte 5.06 e 4.54 4.47 4.20 4.33 4.38 2.95 5.96 4.91 6.17 5.02 4.85 kr. 4.49 3.93 3.97 5.74 4.76 4.34 6.05 4.80 5.34 4.57 kraav 4.80 5.92 4.98 4.43 4.34 5.85 4.20 4.53 4.31 4.62 4.26 4.03 4.52 5.17 4.93 3.01 6.00 4.51 4.16 4.89 4.67 4.50 3.65 6.02 SK2K 5.21 4.35 4.50 4.80 4.84 4.56 4.05 3.55-3.52 Ø300 PP 4.22 5.94 5.79 4.82 4.86 4.97 4.71 4.71 4.59 4.49 3.98 4.59 5.15 5.10 4.62 4.22 4.70 5.30 6.24 6.15 4.37 3.81 2.93 4.64 4.67 6.09 4.54 4.85 4.30 5.25 5.72 4.87 5.77 5.91 5.54 5.74 4.54 4.66 4.98 4.76 4.61 4.83 5.36 S648 4.88 4.86 4.43 5.84 5.17 4.61 4.71 tankla 6.25 3.90 4.72 4.53 3.02 5.3 7 6.07 6.18 5.78 4.50 4.28 4.39 3.91 4.78 4.58 4.82 5.91 5.80 5.08 4.69 4.51 5.44 4.80 4.47 4.76 5.27 6.19 A 5.84 6.09 4.97 4.86 4.95 5.84 4.87 Ringte 3.07 4.33 Kr 4.48 4.67 ehitatav 4.16 Ringtee 6.30 L1 4.81 A 4.54 4.80 5.12 5.68 4.82 4.86 4.33 4.44 5.53 6.06 6.18 4.64 em 5.38 4.61 4.28 4.54 4.75 4.84 4.61 4.55 4.88 4.94 5.86 4.70 4.75 6.23 6.08 5.74 4.58 aatükk 5.88 4.54 5.97 5.08 4.16 5.06 4.10 4.51 5.09 4.90 3.02 5.57 unikivi Kalevi tn 10a ų500(Bet) 4.83 4.39 4.77 5.94 4.59 3.53-3.27 6.03 4.96 4.72 4.51 5.43 6.28 4.52 5.88 4.85 4.41 4.76 5.87 S647 4.96 5.86 t1 6.09 6.17 5.46 4.87 4.90 4.74 5.96 6.07 bet 5.43 4.61 4.52 5.33 4.86 3.15 5.80 SK1K 5.82 A 5.92 4.67 4.09 5.58 6.20 4.68 4.11 4.46 4.57 4.48 4.86 4.78 5.59 5.08 5.84 5.84 5.97 4.93 6.16 6.07 5.63 4.52 kraav 4.84 6.27 Tp 5.94 4.61 6.02 4.52 4.63 5.84 4.45 4.62 5.98 5.89 olemasolev 5.03 4.57 4.90 6.06 6.05 3.14 5.81 5.75 4.82 6.20 5.78 5.79 5.83 4.95 4.37 4.98 4.98 6.27 6.01 5.58 5.86 4.96 4.62 5.98 4.68 6.05 5.48 4.71 4.93 4.64 4.76 4.91 6.15 5.87 5.04 4.93 6.04 unikivi 4.52 3.27 A 5.91 6.34 5.90 4.51 4.24 4.88 6.05 5.86 6.32 5.01 6.19 5.87 6.01 6.02 5.31 6.13 5.96 5.85 4.67 8 m2 4.71 4.92 3.30 4.49 4.91 4.96 6.26 6.05 6.05 5.89 5.99 4.7 4.95 5.07 4.98 3.52-3.41 Ø500 PP 6.04 6.07 6.03 5.82 5.94 4.48 6.12 5.38 4.74 5.06 5.94 4.72 5.31 4.75 4.88 5.80 6.19 4.99 5.04 5.12 4.94 3.30 6.09 5.16 5.4 4.96 5.00 6.26 6.14 4.79 4.92 5.14 Tp 4.37 TpH13 5.96 5.28 4.77 4.44 4.30 5.00 4.78 5.18 4.67 5.06 4.53 5.05 6.07 5.99 4.95 3.39 6.18 6.11 +0.5 4.87 5.01 4.62 5.37 6.14 T 100% 4.5 4.46 6.25 6.06 5.18 5.99 4.68 5.00 5.02 6.01 6.04 6.20 +0.7 6.10 3.36 6.03 Kalevi tn 10a 4.73 5.02 6.22 6.02 6.04 4.82 4.98 6.16 A 4.73 4.82 4.79 4.95 5.79 4.68 5.49 4.46 5.99 5.49 6.16 5.50 4.20 6.16 6.57 5.43 4.84 4.64 4.94 4.92 5.0 4.73 4.72 5.54 4.89 4.05 5.67 4.49 4.6 6.02 6.06 6 4.49 4.71 4.77 3.42 4.72 6.24 6.06 6.22 6.01 4.59 4.81 kraav 4.87 6.32 8 m2 (100%) 5.49 6.67 4.71 4.61 4.70 5.15 4.85 Põhja tn 44 5.34 4.72 3.75 4.85 5.43 5.85 6.05 4.89 6.10 4.65 4.78 S646 info 4.85 4.91 4.49 3.46 5.45 Tp 4.71 4.72 4.84 6.22 6.23 4.86 3.52 4.83 6.35 4.74 4.53 Ø400 PP Tp 6.1 0 4.89 4.62 3.69-3.66 6.24 4.72 6.4 4.82 4.65 4.79 4.55 4.49 4.78 6.01 4.82 8 5.52 6.86 4.84 4.49 5.55 5.3 5 6.08 6.1 5.17 4.78 4.78 4.82 3.48 4.92 6.11 6.30 5.69 4.56 6.26 6.18 6.80 5.76 7 4.37 4.77 4.82 planeeritav 4.81 4.69 4.76 4.83 5.92 6.37 4.73 6.28 5.94 5.64 4.69 4.59 5.17 6.22 6.1 4.05 4.73 5.20 Tp 4.90 3.52 6.11 9 4.68 4.65 5.56 5.31 4.99 4.75 4.69 4.85 4.79 4.49 6.26 4.48 4.2 5.98 6.30 6. 4025 4.79 av L4 4.99 4.80 4.54 6. 5.61 5.01 4.60 4.42 6.46 4.66 5.48 6.58 6.40 4.78 4.84 4.79 6.32 6.31 4.67 4.75 4.57 6.28 4.68 5.09 4.95 4.15 75 3.78 6.15 4.86 4. 6.315 46 034 m2 6.47 4.81 6.4 5.39 4.8 6.00 6.04 4.63 4.94 4.85 Tp 6.33 4.53 6.31 5.04 4.80 A 4.95 5.60 6.30 4.64 0 5.63 4.71 6.27 4.80 6,51 4.63 4.9 5.04 info 5.43 4.77 4.93 4.89 Ø700 Bet 5.72 4.75 5.21 4.96 4.54 6.47 4.48-4.70 Tp 1 5.86 4.96 Tp 5.51 4.75 4.79 3.77 4.85 4.88 4.95 4.49 5.02 4.87 4.67 5.74 2 S546 4.71 5.7 4.44 4.77 4.94 5.20 6.15 4.36 4.80 3.60 4.68 3.64 5.67 6.06 4.95 4.98 5 4.92 6.08 5.63 6.41 6.37 4 5.12 4.67 4.83 3.40 3.64 5.04 4.76 6 4.61 3 4.49 4.19 4.6 4.88 4.97 5.09 5.02 6.4 4.63 6.15 6.25 5.01 6.52 Põhja tän 2 4.74 T 50%, Ä 50% 4.70 3.89 6.20 4.60 4.83 4.72 4.97 Ø1000 Bet Kalevi tn 26 5.35 5.2 4.69 4.89 5.01 6.29 6.48 3.75-3.75 5.14 4.80 5.19 3.84 3.56 4.88 5.54 5.04 4.91 4.84 6.1 4 4.11 4.89 4.92 5.16 4.81 5.05 4.97 6.56 6.62 4.6 4.10 5.78 5.18 4.77 4.44 4.62 4.96 6.37 6.62 4.60 4.68 4.88 4.88 3.98 4 6.38 4.68 5.06 5.49 3.61 5.00 3.84 6.17 6.68 4.9 A 6.28 3. 6.1 3 6.55 97 5.65 Ringtee 7 6.82 7 5.49 4.95 3.91 6.30 6.58 4. 4.68 3.87 6.37 5.35 23 017 m2 (50% kinnistust) 91 5.23 4.58 4.71 4.93 4.44 4.95 6.2 4.93 3. 3.66 4.90 4.82 6.114 6.49 6.83 4.2 5.02 4.66 4.72 4.21 79 4.87 3.89 6.48 6.68 4.93 4.81 4.51 4.99 4.8 4.7 0 3.71 7 6.49 4.06 3.77 6.50 5.05 4.98 4.81 4.67 6.66 5.72 5.01 5.47 4.48 4.48 4.95 5.39 5.80 4.41 4.84 4.88 6.51 4.86 5.21 4.61 3.75 4.9 9 6.52 6.52 6.52 6.52 6.54 6.59 6.43 5.56 4.97 4.95 6.67 6.58 6.62 kr 4.71 4.86 4.64 4.81 6.67 6.52 aa 5.33 5.01 4.73 3.78 4.8 6.54 6.51 6.67 6.42 6.74 6.44 4. 1 4.98 6. v 3.61 6.67 6.00 99 4.23 4.5 6.5468 4.3 5.09 4.85 6.65 6.44 innas 4.48 4.74 4.73 4.61 4.3 3.90 4.96 6.0 3 5.51 4.68 6.3 3.8 2 9m 4.83 4.97 4 6 6.4 4.79 4.67 0 4.48 7 4.80 5. 6.73 bet 4.6 16 5.52 4.89 4.62 4.4 6.2 3 02 3.8 4.72 5.02 4.83 2 6.70 6.41 2 4. 0 4.79 4. täitep 5.19 3 6. 88 4. 4.09 6.03 68 4.95 3.6 5.01 5.80 v 19 71 5.74 6. 5.46 kraa 4.5 6.66 5.12 5.18 4.99 6. 4.25 4.49 4.95 4.89 4.89 4.54 9 7 4.62 6. 73 0 4.65 4.40 4.4 61 6.7 4.95 4.50 4.70 Ø400 PP 4.89 4.77 5.17 5.63 Ringtee haljasala 5.92 4. 4.01-3.97 5.2 317 24 3. 5.31 1 6. A 5.77 4.68 4.97 77 4.52 5.14 5.52 5 .0 4.77 5.2 6 .3 41 0 5.01 4.72 5 4.93 5.36 6.5 48 6.7 67 7 max 20 2 4. 01 6 .1 6. 4.6 5.45 5.2 9 6. 5.63 4.67 4.78 4.82 3 .8 1 2 5.3 6. 5.41 5.80 1 4.94 1 6.7690 4.62 kadakas 7 4.76 4.7 7 6. 65 5.22 3.55 5.39 6 .1 4.52 1 5.48 5.08 6. 4.37 67 5.12 4.63 4.58 5.54 Kalevi põik 9 5.4 4.4 4.97 4.81 Kr 5.01 2 1 4.90 4.76 6 5.19 4.84 5.36 6.68 4. 4.6 53 6. A 5.95 6.68 67 S615 3 43 8 5.47 6. 51 6. 4.1 4. 83 5.51 5.77 4.81 5.40 2 5.46 5.44 5.58 5.76 5.30 4. 2 6. 8369 4.5 3.9 5.18 78 5.84 5.18 5.51 6. 5.02 4.5 6 5.16 3 5.27 3 21 5.25 4.74 4.66 4.80 5.5 5.24 4.90 5.26 5.62 6. 5.60 4.78 5.56 5.04 5.16 4. 5.4 1 12 3.9 6.41 4.80 5.49 70 6. kadakas Ringtee 7 4.90 4.47 6.14 6.7 9 6 0 5.37 3.7 9 16 planeeritav 4.68 5. 6.8 4 4.93 342 laoplats 5.10 61 5.8 6. kr 0 4 .8 5.49 4.94 aa 6.70 4.94 5.76 3 9 4. 6.69 v kr. 5.11 20 4.75 6.07 5.4 0 5.24 5.11 4.52 5.6 5.81 4.77 5.23 5.28 4.46 8 A 5.14 4.98 4.99 5.56 4.75 4.74 5.8 5.79 5.33 4.89 6.75 4.64 5 5.6 5.08 5.13 4.36 5.67 5.37 5.48 1 5.48 4.74 4.78 4.66 4.49 5.51 kadakas 6.51 +1.7 11 135 m2 4.73 5.33 4.66 5.6 5.90 5.36 6.49 5.10 7 4.37 6.46 5.79 5.52 54 5.38 5.30 4.93 4.34 5. 5.42 4.88 5.6 5.40 4.75 4.89 4.63 4.56 +1.0 5.5 kadakas 1 4 4.82 5.51 Tallinna tänav L7 5.6 8 4.91 20 3.35 5.07 5.56 3 4. +2.3 4.81 5.4 4.82 5.19 5.41 4. 4.56 5.45 74 5.69 5.45 5.29 5.38 4.89 5.60 5.31 4.69 täite T 50%, Ä 50% 5.67 5.32 4.58 4.74 4.57 5.40 5.67 4.67 pinn 5.46 4. 4. 6.58 51 5.28 5.08 as 52 4.89 4.73 5.87 4. 5.40 4.71 14 5.64 kra 5.05 5.64 5.56 5.09 av 5.10 8 6.65 5.33 4.50 5.12 5.30 4.42 4.74 4.8 De160PE PN10 4.18 5.07 n1 4. 5.62 5.69 5.45 5.00 5.44 5568 m2 (50% kinnistust) 5 4.91 3.28 3.45 38 64 5.22 5.7 5. 5.61 5.54 5.48 5.65 +1.4 laoplats 4.98 4.22 4.46 4.57 5.62 5.45 4.47 2 4.64 5.4 5.84 5.55 5.11 4.91 5.21 5.51 5.53 5.76 1 5.62 4.93 S614 6.00 4.45 6.43 6.46 5.22 4.25 5.74 4.72 4.71 5.30 it 5.43 5.64 2 4.59 27 5.86 5.41 4.79 6.67 6.62 4.68 Tallinna tn. 85 4.89 +1.1 5.36 4. 4.99 5.14 5.66 4.65 5.49 4.64 5.57 5.64 5.09 lev 5.02 3.54 39 4. .29 5.79 5.28 9m 5.98 5.6 91 5.59 4. 4 4.8 4.33 5.37 4.97 5.83 5.70 4.89 5.74 3 4.99 +0.3 laoplats 5.05 5.22 4.6 kr 5.21 4.42 5.77 kadakas aa Ka 5.47 4.99 v 6.03 5.59 4.80 4.23 5.06 4.46 5.15 4.81 5.19 47 5.81 4.78 4.45 5.67 4.83 5.75 5. 5.32 4.30 5.62 max 6 5.45 6.57 6.65 5 4.74 4.79 4.31 +1.1 4.46 5.24 4.81 5.25 5.71 4.68 5.67 5.76 5.43 kadakas 4.31 5.66 Kalevi põik 5a 5.66 4.64 4.95 5.26 A 4.39 5.06 4.56 4.75 5.21 5.61 5.22 4.45 Tallinna tn 85 4.16 4.65 5.03 5.19 4.79 4. 5.55 47 6.53 5.80 5.44 c Kalevi põik 9 4.76 5.63 6.54 4.12 4.47 4.86 ik 7 4.45 5.43 6.70 5.74 5.73 4.86 le 6.74 6.74 3.22 nn 5 4.74 5.33 5.03 5.6 as 5.35 4.63 4.52 6.78 5.64 5.21 4.95 4.63 5.04 4.97 uja 5.78 planeeritav inn 4.35 5.15 4 1 am 6.69 i põ 4.98 4.83 6.65 6.15 a 6. 8096 V755 ep 5.17 6. 4.96 ka planeeritav 4.85 5.19 3 4.62 5.70 5.58 5.21 2 5.73 täit 5.88 ab 5.93 6.65 5.88 6.80 4.28 6. 22 15 el 6.45 6. lev 4.86 4.44 5.35 4.51 H80 3. 14 5.25 4.88 5.11 99 4.44 5.81 6. 4.61 6.53 A 5.63 5.73 5.00 4.78 +0.35 4.90 5. 5.16 01 6.53 11 871 m2 Ka 4.46 6.0 5 5.8 4.26 4.44 B 4.97 4.9 5.69 5.83 3.59 6.61 4. 3 5.27 Hüdrant H80 6.00 4.67 5.34 6. 17 6.78 Kinnisvara eksperthinnang nr P-20445-19 Tellija Riigi Kaitseinvesteeringute Keskus Aadress Saare maakond, Saaremaa vald, Kuressaare linn, Põhja tn 42/42a Hinnatav vara 50% äri-ja 50% tootmismaa sihtotstarbega hoonestamata kinnisasi registriosa nr-ga 13593250 Eesmärk Eksperthinnang on koostatud kinnistu hariliku väärtuse hin- damiseks konsultatsiooni/võõrandamise eesmärgil, esita- miseks tellijale. Turuväärtus 35 000 (kolmkümmend viis tuhat) eurot. Leitud turuväärtus ei sisalda käibemaksu. Hindamisaruande kuupäev 03.07.2019. a Hinnangu koostaja: Läbivaataja/kinnitaja: Siim Simson, kutseline hindaja Kristin Rammo, kutseline hindaja (nooremhindaja, tase 5) (vara hindaja, tase 7) (kutsetunnistus nr 119643) kutsetunnistus nr 127185 Telefon: + 372 55 595 576 E-post: [email protected] E-post: [email protected] /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ Sisukord 1 KOKKUVÕTE ........................................................................................................ 3 2 HINDAMISE ALUSED ........................................................................................... 4 2.1 KASUTATUD MATERJALID ..................................................................................... 4 2.2 VARA ÜLEVAATUS ............................................................................................... 4 2.3 KLAUSLID PIIRATUD VASTUTUSE KOHTA ................................................................ 4 3 VARA KIRJELDUS ............................................................................................... 5 3.1 ÕIGUSLIK MÄÄRATLUS ......................................................................................... 5 3.2 ASUKOHT ........................................................................................................... 6 3.3 KRUNDI ANDMED................................................................................................. 7 3.4 HINNANG VARA KESTLIKKUSELE ........................................................................... 8 4 MÕISTED, PARIM KASUTUS JA HINDAMISMEETODI VALIK ........................... 9 5 TURUANALÜÜS ................................................................................................. 10 5.1 MAKROMAJANDUSE ÜLEVAADE........................................................................... 10 5.2 SAARE MAAKONNA HOONESTAMATA ÄRI-, TOOTMIS-JA SEGAMAA TURUÜLEVAADE ... 13 5.3 SAAREMAA VALLA TUTVUSTUS ........................................................................... 14 5.4 KONKUREERIVAD PAKKUMISED........................................................................... 14 5.5 TEHINGUSTATISTIKA.......................................................................................... 15 5.6 TURUSTATAVUSE ANALÜÜS ................................................................................ 16 6 HINDAMINE VÕRDLUSMEETODIL .................................................................... 16 6.1 HINNATAVA VARA SWOT ANALÜÜS .................................................................... 16 6.1 VÕRDLUSTEHINGUD JA TURUVÄÄRTUSE LEIDMINE ................................................ 17 7 HINDAMISTULEMUS .......................................................................................... 20 8 LISAD .................................................................................................................. 21 8.1 FOTOD............................................................................................................. 21 8.2 KINNISTUSRAAMATU VÄLJAVÕTE ........................................................................ 24 9 VASTAVUSKINNITUS ........................................................................................ 25 2 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20445-19 1 Kokkuvõte Hinnatava vara koondandmed Hinnatav vara 50% äri-ja 50% tootmismaa sihtotstarbega hoonestamata kin- nisasi registriosa nr-ga 13593250 Aadress Saare maakond, Saaremaa vald, Kuressaare linn, Põhja tn 42/42a Omanik Eesti Vabariik Katastritunnus 71401:001:0827 ja 71401:001:0828 Omandivorm Kinnisasi Kinnistu pindala Kaks katastriüksust kokku 10 006 m² Detailplaneering Kehtestatud seisuga 27.02.2014. a, vastavalt kehtestatud detailplaneeringule on kummalgi katastriüksusel maksimaalne ehitusalune pind 2500 m² ning hoonete kõrgus kuni 9 m ja hoonete arv kuni 2 Hindamisaruande koondandmed Hinnangu eesmärk Eksperthinnang on koostatud kinnistu hariliku väärtuse hinda- miseks konsultatsiooni/võõrandamise eesmärgil, esitamiseks tellijale. Ülevaatuse kuupäev 20.06.2019. a Väärtuse kuupäev 20.06.2019. a Hindamisaruande kuu- 03.07.2019. a päev Tellija Riigi Kaitseinvesteeringute Keskus Tellimusleping E-posti teel esitatud ning digitaalselt allkirjastatud telli- musleping, seisuga 19.06.2019 nr 10-2/19/1818-1. Tellimuse tingimused:  vastavalt kirjalikule tellimuslepingule on eesmärk hinnata kinnistu harilik väärtus (hindamise praktikas mõistetakse hariliku väärtuse mõiste all turuväärtust);  eksperthinnang on avaliku teabe seaduse alusel avalikud, v.a kui teabele on juurdepääs seadusega kehtestatud kor- ras piiratud Hindamise eeldused Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad Turuväärtus ~ 35 000 eurot, mis teeb ca 3,4 €/m² krundi pindala kohta Hinnang likviidsusele Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib prognoosida hinnatud turuväärtuse juures kuni 12 kuud Hindamistäpsus Kuna analoogseid tehinguid on tehtud vähe, siis on hindamis- täpsus keskmisest madalam (+/-20%) Käibemaks Turuväärtus ei sisalda käibemaksu Hindamistulemus Hinnatava vara (50% äri-ja 50% tootmismaa sihtotstarbega hoonestamata kinnisasi regist- riosa nr-ga 13593250, aadressil Saare maakond, Saaremaa vald, Kuressaare linn, Põhja tn 42/42a) turuväärtus väärtuse kuupäeval 20.06.2019. a on 35 000 (kolmkümmend viis tu- hat) eurot. Hinnangu koostaja: Läbivaataja/kinnitaja: Siim Simson, kutseline hindaja Kristin Rammo, kutseline hindaja (nooremhindaja, tase 5) (vara hindaja, tase 7) (kutsetunnistus nr 119643) kutsetunnistus nr 127185 /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ 3 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20445-19 2 Hindamise alused 2.1 Kasutatud materjalid  Eesti vara hindamise standardisari EVS 875;  Kinnistusraamatu väljavõte, seisuga 01.07.2019. a;  Maa-ameti avaliku teenuse andmed, seisuga 01.07.2019. a;  Tellija esindaja Priit Alekaski poolt suuliselt ja kirjalikult esitatud andmed;  https://www.saaremaavald.ee/uldinfo (Saaremaa valla koduleht);  Kinnisvaraportaalid www.kv.ee ja www.city24.ee;  Tehingustatistika http://www.maaamet.ee/kinnisvara/htraru/;  https://gis.saaremaavald.ee/failid/DP/461-13/Ringtee- Kalevi%20p%C3%B5ik%20p%C3%B5hijoonis.pdf (detailplaneeringu põhijoonis);  ERI Kinnisvara poolt koostatud hoonestamata kinnistute ostu-müügi tehingute andme- baas 2.2 Vara ülevaatus Ülevaatuse kuupäev 20.06.2019. a Ülevaatuse teostanud hindaja Siim Simson Ülevaatuse juures viibinud isik Hinnangu koostaja Siim Simson iseseisvalt Algandmed esitanud isik Tellija esindaja Priit Alekask Ülevaatuse ulatus Kinnistu ja lähiümbruse ülevaatus Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne vaatlus, ei ole kasutatud erivahendeid 2.3 Klauslid piiratud vastutuse kohta Avalikustamine: Käesolevat hindamisaruannet ega mingit selle osa, samuti mitte mingeid viiteid käesoleva- le aruandele ei tohi ilma hindaja kirjaliku nõusolekuta avalikustada üheski dokumendis, kir- jas ega avalduses, samuti mitte kirjastada. Juhul, kui käesolevat hindamisaruannet soovi- takse avaldada, tuleb avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga eelnevalt kokku leppida. Vastavalt tellimuslepingule on eksperthinnangud avaliku teabe seaduse alusel ava- likud, v.a kui teabele on juurdepääs seadusega kehtestatud korras piiratud Võimalik väärkasutus: Käesoleva hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ja ainult eelpool avalda- tud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil Keskkonnalased uuringud: Käesoleva töö teostamisel on eeldatud, et mingit saastatust ei eksisteeri või, et saastekõr- valdamistööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Hindajat ei ole informeeritud mingi- test uurimistulemustest, mis viitaksid saasteainete või ohtlike ainete olemasolule. Hindaja ei ole uurinud hindamisvaral ja naabervaradel teostatud või teostatavat tegevust eesmär- giga kindlaks teha, kas eelpool nimetatud kasutused või nende varade maa võiks olla või on olnud hinnatava vara suhtes saastav. Hindaja ei pea omama saasteainete avastami- seks vajalikke oskusi ja teadmisi, seega ei võta hindaja endale mingit vastutust ükskõik missuguse saasteaine olemasolu eest. Hindaja ei ole teostanud mingeid uuringuid toksilis- te või ohtlike ainete olemasolu kohta ning seega ei saa esitada mingit kindlat seisukohta küsimuses, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemustele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et varal ei ole mingeid toksilisi, ohtlikke ega kahjulikke aineid. Igasugu- ne selliste ainete olemasolu avastamine võib vara väärtust oluliselt mõjutada. Juhul, kui hindamisjärgselt ilmneb, et hindamisvaral või naabruses eksisteerib saasteaineid või – allikaid või et hindamisvara on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see 4 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20445-19  vähendada hindamisaruandes esitatud väärtust 3 Vara kirjeldus Hinnatav kinnisasi koosneb kahest katastriüksusest, alloleval plaanil piiritletud kolla- sega, katastriüksused piirnevad teineteisega ning moodustavad ühe terviku. Hindami- seks on kinnisasi esitatud tervikuna. 3.1 Õiguslik määratlus Õiguslik määratlus Kinnisasi Registriosa nr 13593250 Omanik Eesti Vabariik Kinnistu koosseis Tootmismaa 50%, ärimaa 50%, Saare maakond, Saaremaa vald, Kuressaare linn, Põhja tn 42; Tootmismaa 50%, ärimaa 50%, Saare maakond, Saaremaa vald, Kuressaare linn, Põhja tn 42a Kinnistusraamatu kanded Kinnistusregistriosa elektrooniline väljavõte on toodud ekspert- (hüpoteegid, koormatised hinnangu lisas ja kitsendused) Seadustest ja lepingutest Hindajale teadaolevatel andmetel ei lasu hinnataval varal teisi tulenevad, kinnistusraa- seadustest ja lepingutest tulenevaid kinnistusraamatusse mit- matusse mittekantud õi- tekantud õigusi ja kohustusi, mis võiksid mõjutada selle väär- gused ja kohustused tust. Selliste asjaolude ilmnemine võib muuta vara käesolevas eksperthinnangus toodud turuväärtust 5 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20445-19 3.2 Asukoht Paiknemine Saare maakond, Saaremaa vald, Kuressaare linna äärealal, Ringtee ja Kalevi tn vahelisel alal, arenemisjärgus äri-ja toot- mismaade piirkond, tegemist on Kuressaare ja Saare maakon- na kinnisvaraturul keskmiselt hinnatud asukohaga Konkureerivad turupiir- Kuressaare lähiümbruse tehnopargid konnad Nähtavus Rahuldav, hinnatav vara paikneb ca 150 m kaugusel intensiiv- se liiklusega Ringteest Kaugus lähimast kauplu- ca 600 m kaugusel sest Kaugus lähimast ühis- ca 600 m kaugusel transpordipeatusest Piirkonna hoonestus Lähiümbruses paiknevad äri-ja tootmishooned ning nõukogu- deaegsed garaažid Piirkonna haljastus Kõrghaljastuseta Müra ja õhusaaste tase Keskmine, hinnatav vara paikneb piisavalt eemal intensiivse liiklusega tänavatest Juurdepääs Kinnistu piirneb detailplaneeringu järgse juurdepääsuteega (Põhja tn), maa sihtotstarve transpordimaa, omandivorm – munitsipaalomand, ülevaatuse hetkel on tee välja ehitamata ning olemasolev juurdepääs on kruusakattega teelt, mis läbib riigiomandis olevat kinnistut ja ka hinnatava kinnistu Põhja tn 42 katastriüksust 6 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20445-19 Kaugus Kuressaare ca 2 km kesklinnast 3.3 Krundi andmed Pindala Kaks katastriüksust kokku 10 006 m² Katastritunnused 71401:001:0827 ja 71401:001:0828 Sihtotstarve Tootmismaa 50% ja ärimaa 50% Kirjeldus Katastriüksused kokku moodustavad ühe terviku ja suhteliselt korrapärase kujuga maaala, piirneb detailplaneeringu järgselt rajatava Põhja tn-ga ning ja hoonestamata kinnistutega Kitsendused Geodeetilise märgi kaitsevöönd. Nimetatud kaitsevöönd ei takista vara sihipärast kasutust, te- gemist on geodeetilise märgiga, mis paikneb krundi servas ning kaitsevööndi ulatus on minimaalne (7 m²) Tehnosüsteemid Liitumiskohad naabruses, vastavalt tellija esindaja Priit Alekaski poolt esitatud kirjalikule infole liitumislepingud puuduvad 7 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20445-19  Detailplaneeringu info Hinnatava vara osas on kehtestatud detailplaneering seisuga 27.02.2014. a, alloleval plaanil pos 2 ja 4, vastavalt kehtestatud detailplaneeringule on kummalgi katastriüksusel maksimaalne ehitusalune pind 2500 m² ning hoonete kõrgus kuni 9 m ja hoonete arv kuni 2. Kuressaare üldplanee- ring maakasutusplaan 3.4 Hinnang vara kestlikkusele Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldami- seks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna majanduse ja sotsiaalpoliitiline kestlikkus. Nende osade mõju tuleb arvesse võtta kogu kinnisvara elutsükli jooksul. (EVS-875-10). Hinnang kestlikkusele: positiivne. 8 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20445-19 4 Mõisted, parim kasutus ja hindamismeetodi valik Hindamisaruande kuupäev on kuupäev, millal on allkirjastatud hindamisaruanne (EVS 875:1). Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud (EVS 875:1). Ülevaatuse kuupäev on kuupäev, millal teostati hinnatava vara ülevaatus. Ülevaatuse kuu- päev peab alati eelnema väärtuse kuupäevale (EVS 875:1). Harilik väärtus (EVS 875 osa 3): Hariliku väärtuse mõiste tuleneb Eesti Vabariigi Tsiviilseadustiku üldosa seadusest ning on sõnastatud järgnevalt: Eseme harilik väärtus on selle kohalik keskmine müügihind. Eseme väärtuseks loetakse selle harilik väärtus, kui seaduse või tehinguga ei ole ette nähtud teisiti. Harilik väärtus viitab vaid toimunud müügitehingute statistilisele analüüsile, kusjuures nõutud ei ole sama sihtotstarbega tehingute kasutamist, kõikidele turutingimustele vastavate tehingu- te kasutamist, piiritletud ei ole analüüsitavate tehingute toimumisaega. Hindamise praktikas mõistetakse hariliku väärtuse mõiste all turuväärtust. Kinnisasja kasutustasu ja hariliku väärtuse hindamise kord, nõuded hindamisaruanne- tele ja nende tellimisele (vastu võetud 14.07.2016 nr 79): Kui harilikku väärtust hindab vastava kutsetunnistusega hindaja, käsitatakse hariliku väärtu- sena turuväärtust vara hindamise hea tava tähenduses. Turuväärtus hinnatakse võrdlus- või tulumeetodil Turuväärtuse mõiste (EVS 875: 3): Turuväärtus on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus peale kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta. Vara parima kasutuse mõiste (EVS 875:1): Vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõr- geima väärtuse. Parim kasutus: Vara kõige tõenäolisem Kommentaar kasutus Füüsiliselt võimalik Olemas olemasolev juurdepääs kruusakattega teelt, lisaks piir- neb hinnatav vara detailplaneeringuga määratud Põhja tn-ga (hindamishetkel välja ehitamata), piirkonnas tehnosüsteemide olemasolu Vajalikult põhjendatud Paiknemine Kuressaare äri-ja tootmishoonete piirkonnas, mõõ- dukas nõudlus äri-ja tootmismaa kruntide järele Õiguslikult lubatav Kehtestatud detailplaneering, maa sihtotstarve äri-ja tootmis- maa ning äri-ja tootmishoone ehitusõigus Finantsmajanduslikult Finantsmajanduslikult oleks otstarbekas detailplaneeringujärgse otstarbekas ehitusõiguse realiseerimine Omandab kõrgeima Arvestades kehtestatud detailplaneeringut, juurdepääsu, nõud- väärtuse ja on vara pa- lust, piirkonnas tehnosüsteemide olemasolu jne, omandab hin- rim kasutus natav vara kõrgeima väärtuse äri-ja tootmismaana 9 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20445-19 Kinnisvara turuväärtuse määramisel kasutatavad meetodid (EVS 875 osa 1: Hindamise üldised alused), meetodite kirjeldus on toodud eksperthinnangu lisas.  Turupõhine käsitlus ehk võrdlusmeetod (Sales Comparison Approach)  Tulupõhine käsitlus ehk tulumeetod (Income Approach)  Kulumeetod (Cost Approach) Hinnatavale varale turuväärtuse leidmiseks oleme valinud võrdlusmeetodi*, mis on enimle- vinud elamispindade ja analoogsete äri-ja tootmismaa kruntide hindamisel. Turuväärtuse hin- damisel määrab meetodi eelistuse viis, kuidas varaga vabal turul tõenäoliselt kaubeldakse. Näiteks büroohoone kui üüriobjekti puhul on eelistatum tulumeetod, eluruumi kui müügiobjekti puhul võrdlusmeetod. *Võrdlusmeetod leiab laialdast kasutust eri varade hindamisel ja on muu hulgas kasutatav ka tururendi leidmisel. Meetodi rakendamine eeldab piisava hulga sarnaste varade olemas- olu, seejuures peavad olema tagatud vabad turusuhted, turg peab olema aktiivne ja läbipais- tev. Vaid siis on võimalik jälgida turutrende, analüüsida väärtust mõjutavaid tegureid ja luua väärtuse mudeleid. Võrdlusmeetod on eelistatuim nende varade hindamisel, mida tavaliselt ei osteta tuleviku rahavoo eesmärgil. Meetod on sobilik eelkõige selliste varade hindamisel, mi- da omanik kasutab ise ning mis tavaliselt ei ole seotud õiguste ja kohustustega, mille mõju väärtusele on kohandamise võtete kaudu keerukas iseloomustada. 5 Turuanalüüs 5.1 Makromajanduse ülevaade SKP muutus Eesti sisemajanduse koguprodukt (SKP) suurenes 2019. aasta I kvartalis võrreldes eelmise aasta sama kvartaliga 4,5%. Majanduskasvu vedas töötleva tööstuse tegevusala. Lisaks tööt- levale tööstusele oli märkimisväärne info ja side, kutse-, teadus- ja tehnikaalase tegevuse, hulgi- ja jaekaubanduse, põllumajanduse, metsanduse ja kalanduse ning veonduse ja laon- duse panus. Eelnevad kaks ja pool aastat majanduskasvu vedanud ehituse tegevusala li- sandväärtus I kvartalis enam ei kasvanud, püsides aastatagusel tasemel. [1] Ehitusturg Eesti ehitusettevõtted ehitasid Eestis ja välisriikides I kvartalis kokku 2% rohkem kui 2018. aasta samas kvartalis. Ehitus kasvas välisriikidesse tehtud tööde arvelt. Kohalikul turul ehi- tusmaht vähenes. I kvartalis ehitati omal jõul 581 miljoni euro eest, millest hooneid 459 miljoni ja rajatisi 122 miljoni euro eest. 2018. aasta sama kvartaliga võrreldes ehitati hooneid 2% ja rajatisi 3% rohkem. Kohaliku ehitusturu maht vähenes 2%. Eelmise aasta sama perioodiga võrreldes vähenes hoonete ehitusmaht nii uusehituses kui ka remondi- ja rekonstrueerimis- töödes. Rajatiste ehitus jäi mullusele tasemele. Ehitisregistri andmetel lubati 2019. aasta I kvartalis kasutusse 1770 uut eluruumi ehk 232 elu- ruumi rohkem kui aasta eest. Enim valmis uusi eluruume Tallinnas, järgnesid Tallinna lähi- ümbruse vallad ja Tartumaa. 2019. aasta I kvartalis väljastati ehitusluba 1585 eluruumi ehi- tamiseks, mida on 4% rohkem kui möödunud aasta I kvartalis. Eelistatuim elamutüüp oli kor- terelamu. Kasutusse lubati 280 mitteelamut kasuliku pinnaga 139 600 m². Enim lisandus uut põllumajandus- ja tööstushoonepinda. Võrreldes 2018. aasta I kvartaliga vähenes nii kasu- tusse lubatud mitteelamute pind kui ka maht. [2] 10 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20445-19 Joonis 1. Ehitus- ja kasutuslubade väljastamise arv aastatel 2007-2018. allikas: Statistikaamet Keskmine palk 2019. aasta I kvartalis oli keskmine palk 1341 eurot. Keskmine brutokuupalk tõusis eelmise aasta I kvartaliga võrreldes 7,9%. Eelmise kvartaliga võrreldes vähenes I kvartalis brutokuu- palk 3,2%, peamiselt ebaregulaarsete lisatasude vähenemise tõttu. Keskmise brutokuupalga aastakasv oli 1 protsendipunkti võrra aeglasem kui eelmises kvartalis. [3] Pindi Kinnisvara poolt keskmise palga baasil laenuvõime järgi arvutatud ostujõu kohaselt sai 2019. aasta I kvartalis osta 63 m² suuruse korteri Tallinnas, 75 m² suuruse Tartu linna korteri või 83 m² suuruse korteri Pärnus. Tarbijate kindlustunne Tarbijate kindlustunde indikaatori näitaja 2019. aasta mais oli -3, mis on 34 punkti võrra kõr- gem kui 2009. aasta majanduse madalseisu ajal, kuid jääb 13 punkti võrra madalamale kui 2006.-2007. aasta majandusbuumi ajal. Statistikaameti andmeil muutus tarbijahinnaindeks 2019. aasta mais võrreldes aprilliga 0,2% ning võrreldes eelmise aasta maiga 3,1%. 2018. aasta maiga võrreldes mõjutas tarbijahinna- indeksit enim eluase, mis andis kogutõusust üle veerandi. 70% sellest andsid elekter, soojus- energia ja küte, kus kodudesse jõudnud elekter oli kallinenud 6,3% ja tahkekütused 14,2%. Ligi veerandi kogutõusust andsid toit ja mittealkohoolsed joogid. Võrreldes 2018. aasta maiga oli bensiin 4,4% ja diislikütus 6,8% kallim. [4] Tööhõive Eesti ettevõtetes, asutustes ja organisatsioonides oli 2019. aasta I kvartalis ligi 11 450 vaba ametikohta. Selline trend on püsinud 2017. aasta I kvartalist. Tänavu esimeses kvartalis oli vabade ametikohtade arv võrreldes eelmise aasta I kvartaliga 8% ja võrreldes IV kvartaliga 9% suurem. Töötlev tööstus ja kaubandus on jätkuvalt Eesti suurimad tööpakkujad – neil te- gevusaladel oli vabade ametikohtade arv I kvartalis vastavalt ligi 1500 ja 1800. Enamik vaba- dest ametikohtadest asusid jätkuvalt Harju maakonnas (75%), sh Tallinnas (64%). Järgnesid Tartu (8%), Pärnu (4%) ja Ida-Viru (3%) maakond. [5] Kinnisvara hinnatrendid Kinnisvara hinnatrendid olid 2018. aastal mõõdukas kasvutempos. Pindi Kinnisvara Eesti 17 linna arvestuse keskmise hinna kohaselt oli 2017. aasta detsembris seis, kus kinnisvarahin- nad ning tehingute arv tõusis sedavõrd kõrgele, et ületas kunagise buumiaja hinnatipu. 2018. aastal sarnanesid tehingusummad ja tehinguaktiivsus kunagisele buumiajale. 2019. aasta mai seisuga oli Pindi hinnaindeks 2018. aasta detsembrikuisest viimaste aastate kõrgeimast tasemest 6% võrra madalam ning 2% võrra kõrgem kunagise buumiaja kõrgeimast hinnast. 11 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20445-19 Laenumahud ja intressimäärad Laenutingimused püsivad soodsad. 2019. aasta märtsi seisuga on 6 kuu EURIBOR-i määr - 0,2%, pankade üldine intressimäär eraisikutele 2,5% ning ettevõtetele 3,1%. Joonis 2. Eluasemelaenude ja mittefinantsettevõtete pikaajaliste eurolaenude kaalutud keskmine int- ressimäär ja kuue kuu EURIBOR. allikas: Eesti Pank 2019. aasta märtsis võis täheldada laenujäägi tõusu võrreldes eelneva aasta sama perioodi- ga. Laenukäive on aastatagusega võrreldes mõnevõrra langenud (vt joonis 3). Joonis 3. Residentidest mittefinantsettevõtetele antud pikaajaliste laenude jääk ja käive. allikas: Eesti Pank Kokkuvõte 2019. aasta jooksul ootab aga Eestit tõenäoliselt ees majanduskasvu aeglustumine viimaste aastate muljet avaldavatest kasvunumbritest tavapärasema tempo juurde. Majanduse maht ületab Euroopa riikides pikaajaliselt jätkusuutlikku taset, vaba tööjõudu napib ja seetõttu pole endise kasvutempo jätkumine tõenäoline. [6] Kinnisvara poolelt on keskmine tehingusumma ja tehinguaktiivsus paari aasta tagusega võrreldes kasvanud ning kinnisvara soetamist soo- dustavad ka head laenutingimused. Tööhõive probleemid on leevenenud ning inimesed ei ela enam niivõrd palju laenu võtmise näol tuleviku arvelt. 12 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20445-19 Allikad: [1] Statistikaameti pressiteade nr 68 - I kvartalis oli SKP jooksevhindades 6,7 miljardit eurot [2] Statistikaameti pressiteade nr 64 - Ehituse kasv aeglustus [3] Statistikaameti pressiteade nr 65 - I kvartalis oli keskmine palk 1341 eurot [4] Statistikaameti pressiteade nr 74 - Tarbijahinnaindeksi muutust mõjutas mais enim eluase ja trans- port [5] Statistikaameti pressiteade nr 73 - Eestis on jätkuvalt üle 10 000 vaba ametikoha [6] Eesti Panga pressiteade, 28.02.2019 - Majanduskasv sel aastal tõenäoliselt aeglustub. 5.2 Saare maakonna hoonestamata äri-, tootmis-ja segamaa turuülevaade Maa sihtotstarve:  Ärimaa – 100% ärimaa sihtotstarbega kinnistud.  Tootmismaa – 100% tootmismaa sihtotstarbega kinnistud.  Segamaa – kummagi eelpool nimetatud sihtotstarbe osakaal ei ole 100% ja kinnistu koosneb mitmest sihtotstarbest (arvesse on võetud üksnes äri-ja tootmismaa erineva- te osakaaludega tehingud). Tehingute struktuur Maa-ameti tehingute baasil oli 2018-2019. a Saare maakonnas teostatud tehingute (analüüsi- tud on tehinguid, mille tehinguhind oli kõrgem, kui 10 000 eurot) aritmeetiline keskmine tehin- guhind oli u 43 000 eurot. Kõige suurem osa teostatud tehingutest teostati Kuressaares ja selle lähiümbruses. Hoonestamata maa tehingud Saare maakonnas 2017 2018 2019 segamaatootmismaa ärimaa segamaatootmismaa ärimaa segamaatootmismaa ärimaa Arv 9 14 5 11 5 10 6 5 5 Pindala (m²) keskmine 74 701 5 282 7 251 64 644 11 727 3 962 31 870 2 184 9 185 Tehingu summa (eur) kokku 348 800 183 493 42 477 690 286 167 200 490 334 121 725 61 981 175 700 Tehingu summa (eur) 200 000 45 899 18 200 241 000 65 000 145 000 78 328 20 150 57 100 maksimaalne Pinnaühiku hind (eur/m²) 1 6 1 3 4 36 3 7 5 keskmine Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas Pakkumine 2019. a juuli alguse seisuga on kinnisvaraportaalide www.kv.ee ja www.city24.ee andmetel Saare maakonnas u 10 äri-ja tootmismaa sihtotstarbega kinnistu müügikuulutust ning valdav enamus Kuressaares ja selle lähiümbruses, valdav enamus pakkumishindu jääb vahemikku 27 000 – 69 000 eurot. Turustatavuse üheks peamiseks eelduseks on paindlik hinnapoliitika, kehtestatud detailpla- neeringu olemasolu, juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt, krundi pindala kuni 1 ha, paikne- mine selgelt väljakujunenud kaasaegsetes tehnoparkides või nendega piirnevatel aladel, teh- nosüsteemide (vesi, kanalisatsioon, elekter) liitumiskohtade olemasolu krundi piiril ja piisava elektrienergia võimsuse olemasolu. 13 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20445-19 5.3 Saaremaa valla tutvustus 21.10.2017, Saaremaa Vallavolikogu valimistulemuste väljakuulutamise päeval, jõustus Ki- helkonna valla, Kuressaare linna, Laimjala valla, Leisi valla, Lääne-Saare valla, Mustjala val- la, Orissaare valla, Pihtla valla, Pöide valla, Salme valla, Torgu valla ja Valjala valla ühinemi- ne ning moodustus uus omavalitsusüksus Saaremaa vald. Valla keskus paikneb Kuressaares, Ida-Saaremaa paremaks teenindamiseks asub teine, väiksem keskusüksus, Orissaare alevikus. Kuressaare on Eesti kõige läänepoolsem linn. Kaasajal on suur osa linnast orienteeritud tu- rismile, aasta ringi võib seal kuulda soome, rootsi, saksa ja muid keeli. 30. aprillil 2017 andis linnapea Madis Kallas Kuressaarele päikesepealinna nimetuse. Linna suurim vaatamisväär- sus on põhiosas 14. sajandist pärinev Kuressaare piiskopilinnus, kus praegu asub Saaremaa muuseum. 5.4 Konkureerivad pakkumised Eksperthinnangu koostamise hetkel on kinnisvaraportaalides www.kv.ee ja www.city24.ee hinnatava varaga alljärgnevad võrreldavad kinnistud (tegemist on pakkumishindadega, reaal- sed tehinguhinnad jäävad üldjuhul madalamaks): 14 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20445-19 5.5 Tehingustatistika Hoonestamata maa tehingud Saare maakond ajavahemikul 1.07.2018 kuni 01.07.2019 segamaa tootmismaa ärimaa Arv 11 8 11 Pindala (m²) keskmine 39 587,64 6 892,25 6 963,18 Tehingu summa (eur) maksimaalne 155 200 36 000 145 000 Pinnaühiku hind (eur/m²) maksimaalne 9,52 11,51 30,34 Pinnaühiku hind (eur/m²) mediaan 0,76 5,28 5,76 Pinnaühiku hind (eur/m²) keskmine 2,94 5,60 7,68 Pinnaühiku hind (eur/m²) standardhälve 3,80 3,23 7,92 Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas. Tehingute hindasid puudutavad andmed kuvatakse vaid juhul, kui on toimunud vähemalt 5 tehingut. Tehingustatistika kommentaarid:  tõenäoliselt sisaldab antud statistika ka seotud osapoolte vahelisi ning sundmüügite- hinguid. 15 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20445-19 5.6 Turustatavuse analüüs Laenutingimused on püsinud soodsad, 07.06.2019. aasta seisuga oli 6 kuu EURIBOR-i määr -0,256% ning pankade pikaajaline intressimäär eraisikutele 2-2,4% ja firmadele 2,5%, seega finantseerimistingimused analoogse vara ostuks on head. Saare maakonnas on hoonestamata sega-, tootmis-ja ärimaa sihtotstarbega kinnistutega vii- masel aastal teostatud vastavalt 11, 8 ja 11 tehingut, keskmine pinnaühiku hind oli segamaa puhul 2,94 €/m² ning tootmis-ja ärimaa puhul 5,60 ning 7,68 €/m². Hinnatava varaga konkureerivaid hoonestamata kruntide pakkumisi on mitmeid, arvestades, et tegemist on arenemisjärgus piirkonnaga (teed ja tehnosüsteemide liitumiskohad välja ehi- tamata), siis hindame vara turustatavust madalaks. Sarnaste varade ostjaskonnaks on keskmise suurusega ettevõtted/arendajad. Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib prognoosida hinnatud tu- ruväärtuse juures kuni 12 kuud. 6 Hindamine võrdlusmeetodil Hinnatavale varale turuväärtuse leidmiseks oleme analüüsinud äri-ja tootmismaa kruntide müügitehinguid ja – pakkumisi Saare maakonnas. Võrdlemise aluseks olevad müügitehingud on hindajale teadaolevalt tehtud vaba turu tingi- mustes, väärtuse kuupäeva suhtes võimalikult hiljuti ja sarnases turusituatsioonis. 6.1 Hinnatava vara SWOT analüüs Tugevused Nõrkused  paiknemine Kuressaare linna äärealal;  tegemist on arenemisjärgus piirkonnaga  kehtestatud detailplaneering, teada täpsed ehitusõigused;  optimaalse pindalaga katastriüksused Võimalused Ohud  piirkonna edasine areng;  majanduskeskkonna halvenemisest tin-  detailplaneeringu järgse sõidutee ja tehno- gitud kinnisvaraturu languse oht süsteemide liitumiskohtade välja ehitamine 16 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20445-19 6.1 Võrdlustehingud ja turuväärtuse leidmine Võrdluseks saame tuua järgmised äri-ja tootmismaa sihtotstarbega hoonestamata kinnistute müügitehingud (kõik tehinguhinnad on ilma km-ta): Nr Tehingu Tehingu Aadress Krundi Detailplaneering/ Tehnosüsteemid Sihtotstarve Juurdepääs hind, € aeg pindala, ehitusõigus m² 1 20 000 € mai.19 Saare maakond, 3382 Puudub Puuduvad 100% Avalikult Saaremaa vald, tootmismaa kasutatavalt Kudjape alevik, kruusakattega teelt Tööstuse tn 2 75 000 € apr.19 Saare maakond, 12656 Kehtestatud, Tehnosüsteemid välja 100% ärimaa Avalikult Saaremaa vald, täisehitus kuni ehitatud ning liitumised kasutatavalt Sikassaare küla, 40%, osteti kaks hinnas asfaltkattega teelt Põlluvälja tee kõrvuti paiknevat krunti ühiselt 3 78 328 € apr.19 Saare maakond, 8231 Kehtestatud, Tehnosüsteemide 90% ärimaa ja Avalikult Saaremaa vald, ehitusalune pind liitumiskohad 10% kasutatavalt Kuressaare linn, 2250 m² naabruses, transpordimaa asfaltkattega teelt Merikotka tn liitumislepingud puuduvad 4 20 000 € veebr.19 Saare maakond, 2559 Kehtestatud, Vee ja kanalisatsiooni 100% Detailplaneeringu Saaremaa vald, ehitusalune pind liitumised hinnas, tootmismaa järgne juurdepääs Kuressaare linn, 2250 m² elektrienergia välja ehitamata Pikk tn liitumiskoht krundi naabruses, liitumisleping puudub 5 36 000 € sept.18 Saare maakond, 4023 Kehtestatud, Tehnosüsteemid välja 100% ärimaa Avalikult Saaremaa vald, täisehitus kuni ehitatud ning liitumised kasutatavalt Sikassaare küla, 40% hinnas asfaltkattega teelt Põlluvälja tee Eeltoodud tehingutest oleme edasiseks kohandamiseks valinud tehingud nr 2, 4 ja 5, mis sobivad enim asukoha, kehtestatud detailplaneeringu ja tehingu värskuse poolest. Kohandamise eesmärk on hinnata, kui palju oleks maksnud võrreldav kinnisvara, kui see ei erineks hinnatavast kinnisvarast, arvestades selleks objektide turuväärtust tõstvaid ja lange- tavaid tegureid (SWOT analüüs). Võrdlusühik on ühik, mille abil kohandamise võtteid kasutades leitakse vara väärtus võrd- lusmeetodil. Võrdlusühiku valik sõltub hindamise eesmärgist ja vara liigist. Eelistada tuleb ühikut, mille abil konkreetse vara puhul turul kaubeldakse. Käesolevas eksperthinnangus oleme valinud võrdlusühikuks ühiku hinna (€/m² krundi pindala kohta), üldjuhul antud turu- segmendis turul kauplemisel vaadatakse nii koguhinda kui ka ühikuhinda, ühikuhinna oleme valinud seetõttu, et kohanduses kasutatud võrreldavate tehingute kruntide pindalad on hinna- tavast varast oluliselt erinevad. 17 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20445-19 Väljavõte standardist EVS 875 osa 11: Tüüpilised võrdlusühikud kinnisvara hindamisel Vara liik Tüüpiline võrdlusühik Eramu €, €/SNPm², €/kasulik pind Korter €, €/SNPm², €/kasulik pind Ladu ja tootmine €, €/SNPm² Kontor €, €/SNPm² Hotell €, €/SNPm², €/tuba, €/koht Restoran €, €/SNPm², €/koht Kauplus €, €/SNPm², €/müügipinna m² Parkla €, €/m², €/autokoht Krunt €, €/m², €/SBPm² Kasvav mets €, €/ha, €/tm Haritav maa €, €/ha Võrdluselementide valikul oleme lähtunud nende olulisusest. Kõrvale on jäetud elemendid, mis mõjutavad vara väärtust ebaoluliselt või mille mõju on oluliselt väiksem võrreldes hinda- mise täpsusega. Erisuste hindamisel oleme kasutanud protsentuaalset kohandust, kusjuures võrreldavate va- rade kohandamisel arvestatakse hinnatava vara turuväärtust tõstev tegur positiivse märgiga ja turuväärtust alandav tegur negatiivse märgiga. Sarnaste näitajate puhul kohandust ei teos- tata (kohandus on null). Kohandatud tulemuste baasil leiame kaalutud keskmise tulemuse, seejuures saab suurema osakaalu väiksema kohandusteguriga tehing jne ehk hindamisobjektiga enimsarnane tehing. Protsentuaalse kohanduse minimaalne täpsus on tavapäraselt 5%, kuid hea võrdlusmaterjali puhul võib kohanduse täpsus olla ka suurem, kuni 2%. Võrdluselemendid:  Ajaline kohandus – antud turusektoris ei ole me 2018. a sügisest hinnamuutust ar- vestanud;  Asukoht – heal tasemel taristuga asukohas paiknevad varad on kõrgemalt hinnatud, hinda mõjutab ka kaugus piirkonna keskusest (tööjõud), juurdepääs ja piirnemine peatänavaga (parem nähtavus ja leitavus);  Krundi pindala – suurema krundi pindalaga on reeglina madalama ühiku hinnaga, hinda mõjutab krundi pindala ja ehitusõiguse suhe;  Juurdepääs – juurdepääsu puudumine avalikult kasutatavalt teelt mõjutab vara lik- viidsust ja turuväärtust negatiivselt.  Detailplaneering/ehitusõigus – kehtestatud detailplaneeringuga või väljastatud projek- teerimistingimustega krundid on enamhinnatud, hinnavahe menetlusjärgus detailpla- neeringuga on keskmiselt 10 – 50%;  Tehnosüsteemid – enamhinnatud on tsentraalsete ja väljaehitatud tehnosüsteemide- ga kinnistud, oluline on ka liitumislepingute ja liitumiskohtade kaugus. 18 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20445-19 Kohandamised: Võrdluselement Hinnatav vara 2 4 5 Tehingu hind, € 75 000 € 20 000 € 36 000 € Tehinguhind €/m² 6€ 8€ 9€ Tehingu aeg apr-2019 veebr-2019 sept-2018 Ajaldamine 0% 0% 0% Ajaldatud hind, €/m² 6€ 8€ 9€ Asukoht Põhja 42/42a, Kuressaare Saare maakond, Saare maakond, Saare maakond, linn, Ringtee naabruses, Saaremaa vald, Saaremaa vald, Saaremaa vald, arenemisjärgus piirkond Sikassaare küla, Kuressaare linn, Pikk Sikassaare küla, Põlluvälja tee tn Põlluvälja tee Hinnang Samaväärne Samaväärne Samaväärne Kohandus 0% 0% 0% Krundi pindala, m² 10006 12656 2559 4023 Hinnang Sarnane, Väiksem, ühikuhind Väiksem, ühikuhind samaväärne kõrgem kõrgem Kohandus 0% -30% -20% Detailplaneering/ehitusõigus Kehtestatud, täisehitus Kehtestatud, Kehtestatud, Kehtestatud, kuni 50% täisehitus kuni 40%, ehitusalune pind 2250 täisehitus kuni 40% osteti kaks kõrvuti m² paiknevat krunti ühiselt Hinnang Samaväärne Samaväärne Samaväärne Kohandus 0% 0% 0% Tehnosüsteemid Liitumiskohad naabruses, Tehnosüsteemid välja Vee ja kanalisatsiooni Tehnosüsteemid välja liitumislepingud puuduvad ehitatud ning liitumised hinnas, ehitatud ning liitumised hinnas elektrienergia liitumised hinnas liitumiskoht krundi naabruses, liitumisleping puudub Hinnang Kõrgemalt hinnatud Kõrgemalt hinnatud Kõrgemalt hinnatud asukoht Kohandus -25% -20% -25% Juurdepääs Olemasolev juurdepääs Avalikult kasutatavalt Detailplaneeringu Avalikult kasutatavalt kruusakattega teelt, asfaltkattega teelt järgne juurdepääs asfaltkattega teelt detailplaneeringu järgne välja ehitamata juurdepääs välja ehitamata Hinnang Kõrgemalt hinnatud Samaväärne Kõrgemalt hinnatud Kohandus -20% 0% -20% Kohandus kokku -45% -50% -65% Kohandatud hind €/m² 3€ 4€ 3€ Kohanduste 45% 50% 65% absoluutväärtuste summa Kaalud 1,00 0,35 0,35 0,3 Kaalutud tulemus, €/m² 3,4 1 1 1 Turuväärtus 35 000 € Eeltoodut arvesse võttes on hinnatava vara turuväärtus ~ 35 000 eurot, mis teeb ca 3,4 €/m² krundi pindala kohta. 19 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20445-19 7 Hindamistulemus Hinnatava vara (50% äri-ja 50% tootmismaa sihtotstarbega hoonestamata kinnisasi registri- osa nr-ga 13593250, aadressil Saare maakond, Saaremaa vald, Kuressaare linn, Põhja tn 42/42a) turuväärtus väärtuse kuupäeval 20.06.2019. a on 35 000 (kolmkümmend viis tuhat) eurot. Turuväärtus ei sisalda käibemaksu. Hinnangu koostaja: Läbivaataja/kinnitaja: Siim Simson, kutseline hindaja Kristin Rammo, kutseline hindaja (nooremhindaja, tase 5) (vara hindaja, tase 7) (kutsetunnistus nr 119643) kutsetunnistus nr 127185 Telefon: + 372 55 595 576 E-post: [email protected] E-post: [email protected] /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ 20 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20445-19 8 Lisad 8.1 Fotod Vaated kinnistule ja lähiümbrusele 21 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20445-19  22 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20445-19  23 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20445-19 8.2 Kinnistusraamatu väljavõte 24 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20445-19 9 Vastavuskinnitus  Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kut- sealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks.  Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele.  Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud.  Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks.  Hindaja on olnud sõltumatu.  Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suh- tes.  Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega.  Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teada- olevalt tõesed ja korrektsed.  Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega. Hinnangu koostaja: Läbivaataja/kinnitaja: Siim Simson, kutseline hindaja Kristin Rammo, kutseline hindaja (nooremhindaja, tase 5) (vara hindaja, tase 7) (kutsetunnistus nr 119643) kutsetunnistus nr 127185 Telefon: + 372 55 595 576 E-post: [email protected] E-post: [email protected] /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ 25 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20445-19 4 SK73K 4.3 4.2 3 3.72 3.3 9 3.76 4.1 8 3.69 SK79K liiv 3.78 4.4 SK72K 9 SK82K 4.9 SK7K 2 3.8 5 3.52 SK80K 4.9 4.6 SK81K 2 1 3.6 4 3.36 3.5 3.5 4.12 3.2 9 2 3.1 av 6 3.5 9 3.67 3.53 SK24K ehitat 4.23 4.2 5.2 8 5.35 3.6 5.16 3.65 4.72 3 5.19 4.20 3.50 3.5 4.4 5 2 3.6 5.29 4.20 5.10 6 3.63 5.32 5.12 4.11 4.07 3.57 SK53K 5.21 5.04 3.50 Bensiini-88 10/0,4kV aj 5.11 5.12 5.26 5.12 kadakas 4.19 SK78K 3.92 5.52 4.49 SK6K 3.73 5.07 3.59 5.16 4.33 2.75 5.25 5.14 4.95 4.3 5.01 5.06 3.88 2 3.63 4.65 4.48 3.96 5.14 3.65 3.76 S1 5.14 3.86 3.73 4.86 5.18 5.4 2 4.94 5.05 5.25 4.59 2 4.3 1 3.59 Tp 5.10 3.3 4.52 3.92 liiv 9 4.4 5.21 4.03 4.00 4.08 3.5 0 4.3 SK5K 7 5.18 5.29 6 5.15
   4.81 5.31 5.24 3.80 SK66K 4.96 5.06    3.64 2.69 5.13 5.07 3.95 5.03 5.23 5.63 4.51 3.89 5.30 2.95-2.93 4.82 5.17 3.19 5.07 5.20 Tp 4.94 5.06 5.37 4.13 4.50 4.09 5.07 5.02 A 4.98 5.10 5.01 5.24 5.30 5.22 3.78 5.43 5.42 4.79 5.25 4.22 4.9 5.11 4.85 1 Ringtee 5.17 5.16 5.36 4.78 5.3 5.3 5.03 6 4.9 4.96 5.20 0 kill 3 4.1 5.06 5.30 4.51 8 3.74 5.10 5.54 5.50 SK4K SK3K SK11K 5.04 Ø400 PP 5.44 5.04 4.58 5.10 5.24 3.65-3.40 4.70 SK23K 3.55 5.28 4.35 4.93 5.08 SK71K 5.03 5.33 4.66 5.22 5.39 5.06 5.63 5.55 5 5.01 4.99 4.22 4.82 5.16 2 4.73 5.10 5.1 4.67 1 5.02 5.31 5.46 5.04 4.67 5.16 5.24 S2 5.06 3 5.49 5.68 5.66 5.38 5.41 5.0 5.3 5.09 5.11 3.38 4 5.19 4.82 5.34 SK70K Kr 5.38 5.11 4.69 5.23 4.87 5.29 5.55 5.07 5.05 5.78 5.74 5.53 5.09 5.18 4.78 5.34 4.62 3.1 5.13 SK77K 4.98 5.17 9 5.43 4.58 4.83 5.68 5.18 5.32 5.0 4.6 5 4.28 4.50 2 5.07 4.93 Ø400 PP 4.55 5.66 5.86 5.12 4.17 3.38-3.34 5.83 Tp 2.79 A 5.35 5.45 5.70 4.17 4.97 5.55 4.91 4.50 4.80 4.01 4.37 5.23 4.75 5.76 5.38 4.76 7 5.15 4.93 4.13 5.74 5.78 Ø400 PP 4.6 3.79-3.64 4.75 3.23 3.24 5.93 5.89 4.44 3.92 2.91 5.70 4.50 5.61 4.81 4278 Kr 4.39 5.84 5.09 5.38 5.24 4.79 4.79 4.36 4.75 4.73 4.94 5.34 4.76 4.72 5.82 5.99 4.15 4.52 2.83 4.99 5.99 4.71 4.68 4.29 5.63 6.01 5.08 5.68 4.74 4.37 4.52 5.78 5.16 4.30 4.63 4.45 4.47 5.86 A 5.38 4.57 5.07 2.93 4.97 5.05 5.81 4.47 6.13 6.05 5.45 5.63 4.35 4.39 5.74 5.74 4.70 4.96 4.93 4.53 4.20 4.33 Ringtee 5.06 4.54 4.47 4.20 4.33 4.38 2.95 5.96 4.91 6.17 5.02 4.85 kr. 4.49 3.93 kraav 4.34 6.05 5.74 5.34 3.97 4.57 5.92 4.76 4.43 4.80 4.80 4.98 5.85 4.53 4.31 4.62 4.26 4.34 Q R R P 4.20 4.03 4.52 3.01 5.17 6.00 4.93 4.51 4.16 S S 4.67 4.50 3.65 6.02 SK2K 4.80 4.89 5.21 4.05 4.35 4.50 4.86 4.84 4.56 3.55-3.52 4.22 5.94 5.79 4.71 4.59 4.49 4.82 4.97 6.24 4.37 4.71 4.62 4.22 4.70 5.30 3.98 6.15 4.59 2.93 5.15 5.10 3.81 4.64 4.67 6.09 4.54 4.85 4.30 5.25 5.72 4.87 5.77 4.54 4.66 5.54 5.91 4.61 4.83 5.36 4.98 4.88 4.43 5.74 4.76 S648 4.86 5.84 4.72 4.53 3.02 5.37 6.25 6.18 5.78 5.17 4.61 6.07 4.71 4.39 3.91 4.78 3.90 4.50 4.28 4.58 4.82 5.08 4.69 4.51 5.91 tankla 5.80 5.44 4.80 4.47 4.76 5.27 6.19 A 5.84 4.86 4.95 6.09 5.84 4.87 Kr 4.48 3.07 ehitata 4.33 4.97 4.16 4.67 v Ring tee 4.81 6.30 L1 A 4.54 4.80 5.12 5.68 4.82 4.86 4.33 4.44 5.53 6.06 6.18 4.64 5.38 4.61 4.28 4.54 4.75 4.84 4.61 4.55 4.88 4.94 5.86 4.70 6.23 6.08  ! "    4.75 5.74 4.58 4.54 5.08 4.90 5.06 4.10 3.02 4.51   #  unikivi 5.88 4.83 5.97 4.16 ǐ500(Bet) 5.09 5.57 4.59 3.53-3.27 4.51 4.77 4.72 5.43 4.39 5.94 4.96 6.28 Ringte 4.52 4.76 6.03 4.85 4.87 4.41 6.09 6.17 5.87 S647 4.96 5.86 4.90 5.88 6.07 5.46 4.74 5.96 bet 4.61 em 5.80 4.52 5.43 5.33 4.86 3.15 SK1K A 4.09 6.20 5.82 4.11 4.67 5.58 4.68 5.92 5.08 4.48 4.46 4.57 4.86 4.78 5.84 4.52 4.93 6.27 6.16 5.84 aatükk 5.59   5.94 5.97 kraav 4.84 Tp 4.61 6.07 4.52 4.63 5.63 4.62 5.98 5.89 6.02 4.45 $   % $  t1  5.03 4.90 6.05 5.84 4.57 3.14 6.06 5.81 5.75 4.82 6.20 5.78 5.79 1 4.37 4.98 5.8 4.95 4.96 4.62 4.98 5.58 6.27 5.98 4.68 6.0 3 6.15 5.86 5.48 4.93 4.64 4.76 4.91 6.05 4.71 4.93 6.04 5.87 unikiv 5.04 4.52 3.27 A 5.91 i 6.34 5.90 4.51 4.24 4.88 6.05 5.86 6.32  5.01 6.19 5.87 6.01 6.02    6.13 5.96 5.85 4.67 5.31 4.92    4.71 3.30 6.26 4.7  4.49 4.91 4.96 4.95 6.05 6.05 5.89 5.99 5.07 6.03 5.82 4.98 3.52-3.41 6.04 6.07 4.48 4.74 5.94 4.72 5.38 5.06 5.94 4.88 6.12 5.31 4.99 4.75 5.12 5.80 6.19 5.16 5.04 4.94 3.30 6.26 6.14 6.09 5.4 4.92 4.96 5.00 4.79 5.14 Tp 4.77 4.37 TpH13 5.96 4.44 4.67 4.30 5.00 5.28 4.78 5.18 5.06 6.07 5.99 4.53 5.05 3.39 6.18 6.11 &     +0.5 4.95 5.37 4.87 5.01 6.14 4.62 4.5 4.46 6.25 6.06 5.18 5.99 4.68 5.00 5.02 6.01 3.36 6.03 6.02 6.04 +0.7 6.04 4.73 5.02 6.22 6.20 6.10 4.82 4.98 6.16 A 4.46 4.73 4.82 4.79 4.95 5.79 4.68 5.50 5.49 5.99 6.16 6.16 5.49 4.64 4.20 4.94 4.92 5.0 4.72 5.54 6.57 4.84 4.73  5.43 5.67 4.49 4.6 4.89 6.06 6 4.49 4.71 3.42 6.02 0 " . 1 - / 1 4.05 4.77 4.72        4.59 4.81 kraav 6.32 6.24 6.06 5.49 6.67 Kalevi tn 10a 4.71 4.87 4.61  # 5.15 4.85 6.01 6.22  3.75 4.70 5.34 4.72 4.85 5.43 5.85 6.05 4.78 4.89 S646 4.65 4.85 6.10 4.91 4.49 3.46 5.45 info Tp 4.7 4.72 4.84 6.22 6.23 1 4.86 3.52 4.83 6.35 Ø400 PP Tp 40 4.62 4.74 4.53 3.69-3.66 6.24 4.72 6. 4.89 4.82 4.65 6.01 18 4.79 4.55 4.49 4.78 4.82 6.86 6. 5.55 5.52 4.84 4.78 4.49 3.48 5.35 6.08 4.92 5.69 5.17 4.78 4.82 6.1  ! " 7 6.80 4.56 6.26 6.11 6.30 4.37 5.76 4.82 6.18 3 2  #    4.77 4.69 4.76 4.83 5.92 6.37 4.81 4.59 5.17 6.28 6.22 4.73 5.64 4.69 5.20 6. 5.94 4.90 4.73 3.52 19 Tp 4.05 5.31 4.75 4.69 4.85 6.11 4.68 4.79 4.65 4.99 4.49 6.26 0 5.56 5.98 6.30 4.48 4.2 6.4 5 4.79 4.99 4.80 4.54 6.2 6.58 5.61 5.01 4.60 4.42 6.46 4.66 4.78 4.84 4.79 6.40 6.31 5.48 6.32  4.75 4.57 6.28 4.68 5.09 4.95 4.15 75 4.67 6.15 1 4  ( 1 6.47 5.39 4.8 4.81 4.86 4. 3.78 6.00 6.04  4.94 4.85 4.53 6.31 Tp 6.45 4.95 5.60 4.63 5.04 4.80 A 6.30 4.64 0 6.33 4.71 4.63 6.31 5.63 5.43 5.04 4.93 6.27 4.80 6,51 4.9 4.77 4.89 Ø700 Bet info 5.72 5.21 4.96 4.48-4.70 4.96 4.54 6.47 4.75 Tp Tp 1 5.86 5.51 4.85 4.95 4.49 4.87 4.75 4.79 3.77 4.88 5.02 4.67 5.74 2 S546 4.71 v L4 5.7 4.44 4.77 4.94 5.20 6.15 4.36 4.80 3.6 4.68 3.64 6.06 4.95 4.98 5 0 4.92 5.67 6.08 5.63 6.41 6.37 4 6 5.12 4.67 4.83 3.40 3.64 5.04 4.76 3 4.61 & *  * 
     4.19 4.63 4. 4.88 4.97 5.09 5.02 6.15 6.25 6.46 4.49 62 5.01 6.52    4.70 4.74 4.83 3.89 4.72 4.97 6.20 5.35 4.89 6.29 0 5.2 4.69 5.01 5.14 4.80 5.19 3.8 3.56 4.8 5.54 5.04 6.48 3.75-3.75 4.91 4.84 6.14 4.6 4 8 4.92 5 5.05 4.11 4.89 5.16 6.56 4.8 4.97 6 6.62 1 4. 4.62 4.1 5.78 5.18 4.77 4.44 6.37 6.62 4.6 4.68 3.98 64 4.9 0 4.88 4.88 6.38 0 4.68 5.06 6.17 4. 5.00 3. 3.61 3.84 6.28 5.49 A 6.55 97 6.68  97 6.13 Kalevi tn 26 5.65 4. 5.49 Ringtee 7 4.95 3.91 4.68 3.87 6.30 6.58 6.82  ! ! " "  ' (   ) *  +  91 5.35 4.71 4.93 4.44 6.24 6.37 5.23 4.58 4.95 6.8 # # % , %  4.93 4.90 4. 3. 3.66 4.82 6.11 6.49 5.02 4.72 4.21 79 3.89 6.6 3 20 4.66 4.87 6.48 4.9 4.81 4.99 4.8 4.7 8 3 4.51 3.71 7 6.49 4.06 3.77 6.50 5.05 4.98 4.81 4.67 6.66 5.80 5.72 5.01 4.41 5.47 4.48 4.48 5 4.84 4.95 4.88 6.51 4.86 5.21 4.61 3.7 6.5 6.52 6.59 6.43 kr 5.39 4.97 4.99 6.67 6.52 6.52 6.54 5.56 4.71 4.95 4.86 6.58 6.62 aa 4.64 4.81 6.5 2 6.67 4. 5.01 v 5.33 4.73 3.78 4.8 6.54 6.51 6.67 6.74 6.42 1 4.98 2 6.6 6.44 99 3.61 6.67 4. 4.23 4.5 4.85 6.5 8 6.00 7 6.65 33 5.09 4.48 4.74 4.73 4.61 3.90 as 4.32 4.68 4.96 4 6.44 6.0  3.8 4.83 4.97 6.3 6 4 5.51 5. 4. 4.79 4.6 0 4.48 7 4.80 6.73 bet 6.4 4.4 6.2 3 02 5.52 62 4.89 4.62 3.8 5.02 4.83 4. 7 2 6.4 4. 4.72 6.70 4. 0 4.79 1 16 5.19 3 v 4.09 68 6.0 6. 19 71 3.6 6 Põhja täna 5.74 4.95 5.01 5.80    5.46 3 6. 88 5.12 5.18 4.99 4.5 6. 0 4.89 9 6.6 4.25 kraa 4.49 4.54 7   4.95 6. 73 täitepinn 4.65 4.89 4.4 4.62 61 4.40 4.95 4.89 6.7 4.50 4.70 4.7 5.17 5.63 5.92 4. 3. 5.31 24 8 4.01-3.97 5.2 7 317 1 6. A 5.77 77 4.97 '  4.52 5.14 5.52 5. 4.6 4.77 5.2 6. 41 5.01 4.72 07 1 5 4.93 32 50 5.36  8  6. 4. 4.0 5.2 6. 48 6. 5.63 5.45 4.67 11 61 4.78 6. 67 4.82 4.94 3. 2 5.3 6. 5.41 5.80 17 71 6 4.62 4.7 81