Eelnõu kooskõlastamiseks

Rahandusministeerium 20.12.2021 nr 2-3/21-0515/7640-1 Sotsiaalministeerium Vabariigi Valitsuse 1. aprilli 2004. a määruse nr 95 „Riiklikult tagatud elamumajanduslaenude sihtgrupid ja laenutagatiste ülempiirid“ muutmine Esitame kooskõlastamiseks Vabariigi Valitsuse määruse eelnõu. Eelnõu ja seletuskiri on kättesaadavad eelnõude infosüsteemis EIS. Lugupidamisega (allkirjastatud digitaalselt) Taavi Aas majandus- ja taristuminister Lisad: 1) määruse eelnõu; 2) määruse seletuskiri. Kaie Kunst 625 6366 [email protected] Suur-Ameerika 1 / 10122 Tallinn / 625 6342 / [email protected] / www.mkm.ee Registrikood 70003158  EELNÕU 15.12.2021 VABARIIGI VALITSUS MÄÄRUS Vabariigi Valitsuse 1. aprilli 2004. a määruse nr 95 „Riiklikult tagatud elamumajanduslaenude sihtgrupid ja laenutagatiste ülempiirid“ muutmine Määrus kehtestatakse ettevõtluse toetamise ja laenude riikliku tagamise seaduse § 7 lõike 3 alusel. Vabariigi Valitsuse 1. aprilli 2004. a määruses nr 95 „Riiklikult tagatud elamumajanduslaenude sihtgrupid ja laenutagatiste ülempiirid“ tehakse järgmised muudatused: 1) paragrahvis 1 asendatakse sõnad „riigi poolt ettevõtlus- ja elamumajanduslaenude tagamiseks asutatud Sihtasutuse KredEx“ sõnadega „Ettevõtluse ja Innovatsiooni Sihtasutuse“; 2) paragrahvi 2 täiendatakse punktiga 11 järgmises sõnastuses: „11) lasterikas pere;“; 3) paragrahvi 2 punkt 6 sõnastatakse järgmiselt: „6) maapiirkonnas eluaseme omandaja või rekonstrueerija;“; 4) määrust täiendatakse paragrahviga 21 järgmises sõnastuses: „§ 21. Tagatise kasutamise erisus (1) Paragrahvi 2 punktides 1, 2, 3, 7 ja 8 nimetatud sihtgruppi kuuluval isikul on eluaseme omandamisel võimalik tagatist kasutada tingimusel, et tema omandis ei ole laenu taotlemise hetkel teist eluaset, välja arvatud juhul kui tagatise saaja võtab kohustuse võõrandada olemasolev eluase 12 kuu jooksul tagatisega ostetud eluaseme omandamisest arvates. (2) Lõikes 1 sätestatud tagatise kasutamise piirangut ei kohaldata juhul, kui tagatise saaja eluase on koormatud isikliku kasutusõigusega selliselt, et isikul, kelle kasuks see on seatud, on õigus kasutada elamiseks kinnisasjal asuvat elamut või selle osa ja tingimusel, et isiklik kasutusõigus on seatud vähemalt 6 kuud enne laenu taotlemist. (3) Tagatisega seotud eluaseme omanikuks ja kasutajaks peab olema lõikes 1 nimetatud laenusaaja. Lubatud on soetada eluase ühisomandisse abikaasaga või kaasomandisse kaaslaenusaajaga.“; 5) paragrahvi 3 tekst sõnastatakse järgmiselt: „Noor pere käesoleva määruse tähenduses on vähemalt ühe kuni 16-aastase lapse kuni 35- aastane või vähemalt kahe kuni 16-aastase lapse kuni 40-aastane vanem, vanemad ühiselt või eraldiseisvalt, kusjuures vanemaks loetakse ka eestkostja.“; 6) määrust täiendatakse §-ga 31 järgmises sõnastuses: „§ 31. Lasterikas pere Lasterikas pere käesoleva määruse tähenduses on vähemalt kolme kuni 19-aastase lapse vanem, vanemad ühiselt või eraldiseisvalt, kusjuures vanemaks loetakse ka eestkostja.“; 7) paragrahvi 42 lõikest 1 jäetakse välja sõnad „või teeb muid ehitamisega seonduvaid tegevusi, mille tulemusel muutub elamu või selle osa energiatõhusaks“; 8) paragrahvi 42 lõige 2 sõnastatakse järgmiselt: „(2) Lõikes 1 nimetatud energiatõhusa eluaseme energiatõhususarvu klassid on järgmised: 1) omandamisel vähemalt C; 2) omandamisel vähemalt B, kui elamu kasutusluba on antud pärast 2019. aasta 1. jaanuari; 3) püstitamisel vähemalt B; 4) rekonstrueerimisel vähemalt C.“; 9) paragrahvi 42 lõige 3 tunnistatakse kehtetuks; 10) paragrahv 6 sõnastatakse järgmiselt: „§ 6. Maapiirkonnas eluaseme omandaja või rekonstrueerija sihtgrupp Maapiirkonnas eluaseme omandaja või rekonstrueerija käesoleva määruse tähenduses on füüsiline isik, kes omandab eluaseme või rekonstrueerib enda omandis oleva eluaseme väljaspool: 1) Harju maakonna linnu ja alevikke, välja arvatud Ardu, Habaja, Loksa, Rummu ja Ämari; 2) Tallinnaga külgnevaid valdu; 3) Tartu maakonna linnu ja alevikke, välja arvatud Kallaste, Alatskivi, Rannu ja Rõngu; 4) Pärnu linna asustusüksusena; 5) Sauga alevikku; 6) Paikuse alevit; 7) Viljandi linna; 8) Rapla linna asustusüksusena; 9) Kohila alevit; 10) Rakvere linna; 11) Kuressaare linna asustusüksusena; 12) Haapsalu linna asustusüksusena.“; 11) paragrahvi 61 punkti 2 täiendatakse pärast sõna „rekonstrueerija“ sõnadega „ja lasterikka pere“; 12) paragrahvi 61 täiendatakse punktiga 3 järgmises sõnastuses: „3) maapiirkonnas eluaseme omandaja või rekonstrueerija sihtgrupi puhul 80 000 eurot ühe tagatislepingu kohta.“. Kaja Kallas Peaminister Taavi Aas Majandus- ja taristuminister Taimar Peterkop Riigisekretär 2  15.12.2021 Vabariigi Valitsuse 1. aprilli 2004. a määruse nr 95 „Riiklikult tagatud elamumajanduslaenude sihtgrupid ja laenutagatiste ülempiirid“ muutmise määruse eelnõu seletuskiri 1. Sissejuhatus Määrus kehtestatakse ettevõtluse toetamise ja laenude riikliku tagamise seaduse § 7 lõike 3 alusel. Määruse muutmine tuleneb otseselt Vabariigi Valitsuse tegevusprogrammi 2021–2023 punktide 5.16 ja 7.12a ülesande, milleks oli analüüsi ja ettepanekute koostamine eluasemelaenude käendamise suurendamiseks maapiirkonnas ning minimaalse omakapitaliga kodulaenu kohta noortele peredele, täitmisest. Vabariigi Valitsus kiitis koostatud analüüsi ja esitatud ettepanekud Vabariigi Valitsuse määruse muutmiseks heaks 30.09.2021. a kabinetiistungil. Eelnõu ja seletuskirja koostas ning keeletoimetuse tegi Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi ehitus- ja elamuosakonna peaspetsialist Kaie Kunst (tel: 625 6366, e-post: [email protected]). Eelnõu ja seletuskirja aluseks oleva analüüsi ja ettepanekud täiendavate finantsinstrumentide käivitamiseks eluasemevaldkonnas on koostanud Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi ehitus- ja elamuosakonna elamumajanduse valdkonnajuht Lauri Suu (tel: 625 6483, e-post [email protected]), SA KredEx eluaseme ja energiatõhususe osakonna juht Triin Reinsalu (tel: 667 4130, e-post: [email protected]) ja SA KredEx krediidiriski juht Margit Lauri. Õiguslikke ettepanekuid tegi eelnõule Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi õigusosakonna õigusnõunik Hendrick Rang (tel: 625 6351, e-post: [email protected]). 2. Eelnõu sisu ja võrdlev analüüs Määruse eelnõu koosneb 12 punktist. Punkti 1 kohaselt jäetakse määruse tekstist välja Sihtasutuse KredEx (edaspidi KredEx) ärinimi. Muudatus on kooskõlas volitavas seaduses sätestatuga. Muutmisvajadus tuleneb KredExi ja Ettevõtluse Arendamise Sihtasutuse ühinemisest alates 01.01 2022. a, uue sihtasutuse nimeks saab Ettevõtluse ja Innovatsiooni Sihtasutus. Punktide 2 ja 6 kohaselt täiendatakse määrust uue sihtgrupiga – lasterikas pere. Potentsiaalseks turusegmendiks, kus võib kõige teravamalt eksisteerida turutõrge omafinantseeringu osas, on eelkõige üüripinnal elavad kolme ja enama lapsega leibkonnad, kelle netosissetulek asub vahemikus 1600–2200 eurot kuus. Selle segmendi hinnanguliseks suuruseks on kuni 1200 leibkonda. Korteri üürimine tähendab üldjuhul 40-120 euro võrra suuremat väljaminekut võrreldes laenumaksega ning kaotatud võimalust koguda kapitali põhiosamaksete arvelt. Lisaks on võrreldes suuremate linnadega üürimise võimalused maakondades väga piiratud. Turutõrke ületamiseks on võimalik alandada KredExi käendusega kehtivat minimaalse omafinantseeringu nõuet 10%-lt 5%-le, mis oluliselt lühendab vajaliku summa kogumise tähtaega, hinnanguliselt 5 aastalt 2,5 aastale. Selleks on aga vajalik KredExi käenduse määra tõstmine. 1 Omafinantseeringu täielik kaotamine ei ole otstarbekas, kuna ei ole kooskõlas vastutustundliku laenamise põhimõttega. Omafinantseeringu kogumise võimekus on tihedalt seotud kliendi maksekäitumise ja eelarve planeerimisega. Pangad peavad oluliseks aspektiks pere võimekust laenukohustuste kõrvalt raha säästa. Kodulaen on pikaajaline kohustus ja on oluline, et klient saab hakkama ka siis, kui tema majanduslikus olukorras toimuvad ootamatud muudatused, näiteks väheneb sissetulek, üks pereliikmetest kaotab ajutiselt töö või igapäevakulutused kasvavad. Samuti kaitseb reservi olemasolu hiljem klienti ostetud ja tagatiseks seatud korteri realiseerimisel võimalike hinnakõikumiste vastu. Potentsiaalsete lisanduvate kodulaenu võtjate osakaal (+19% siiani väljastatud KredExi käendusega laenudest ja +6% üle 55 m2 korterite ostu-müügitehingutest) ei avalda pikas perspektiivis olulist mõju kinnisvarahindadele. Vastavalt Statistikaameti andmetele vähemalt kolme lapsega leibkondade seas andsid oma eluruumile seisundile hinnangu „hea“ või „väga hea“ ainult 70% - Joonis 1. Ülejäänud 30% hinnang oli „rahuldav“ või „mitterahuldav“. Joonis 1. Rahulolu eluruumiga lastega leibkondades Kolme ja enama lapsega leibkondi on Eestis kokku 19 000 (Tabel 1), neist 5 700 (30%) leibkonna elamistingimused on kas minimaalselt rahuldavad või mitterahuldavad. Eluruum kuulub „3+ last“ leibkonnale ca 15 900 juhul (Tabel 1), mitte endale kuuluval, sh üüripinnal asuvad seega neist 3 160 peret. Kuigi võib eeldada teatud kattuvust rahulolu ja eluruumi omamise osas, on analüüsi sihtrühmaks üüripinda kasutavad leibkonnad, kuna olemasoleva eluaseme näol on omafinantseeringu võimalus reeglina olemas. Tabel 1. Lastega leibkonnad 2019 Laste arv 1 2 3+ Kokku Leibkondade arv kokku 80 606 55 812 19 008 155 426 Kogu leibkonna netosissetulek aastas 27 121 30 451 33 071 29 044 Eluruum kuulub leibkonnale 67 527 46 853 15 848 130 229 1 - Põhja-Eesti 38 773 26 800 7 724 73 297 2 - Kesk-Eesti 6 531 4 200 2 470 13 201 3 - Kirde-Eesti 9 923 5 270 1 527 16 720 4 - Lääne-Eesti 9 507 6 843 1 946 18 296 5 - Lõuna-Eesti 15 872 12 699 5 341 33 912 2 Eluruum ei kuulu leibkonnale 13 079 8 959 3 160 25 197 Allikas: https://statistikaamet.wordpress.com/tag/lastega-leibkond/ Täna pakub KredEx 10%-se omafinantseeringu võimaldamiseks Noore Pere (kuni 15-aastase lapsega pered) ja Noore Oma Kodu (katseaja läbinud diplomeeritud kuni 35-aastane spetsialist) laenukäendusi pankade kodulaenudele. Väljastatud laenukäenduste arv: 2019 - 3204 lepingut, keskmine tagatismäär 11% 2020 9 kuud - 2200 lepingut, keskmine tagatismäär 11.5% 2019. aastal väljastati Eesti Panga andmetel ca 15 000 laenu, millest ca 21% ehk 3204 laenu oli tagatud KredExi käendusega, mahuliselt oli KredExi käendustega laenude osakaal ca 25%. Statistikast selgub, et keskmine KredEx käendusega laenu LTV (laenusumma jagatuna kinnisvara väärtusega) on olnud 85% ehk keskmine omafinantseering 15%. Tabel 2. Väljastatud laenude ja KredExi käenduste summad III kv 2019 IV kv 2019 I kv 2020 II kv 2020 Väljastatud laenude summa (miljon eurot) 337,2 341,8 294 234,5 Väljastatud laenude arv (tk) 4 003 3 814 3 461 2 694 KredExi käendusega laenude osakaal laenusummast 26% 27% 29% 30% Eluasemelaenu summa ja tagatise väärtuse suhe (LTV) 75,0% 75,0% 74,2% 73,2% KredExi käendusega laenude LTV 85,4% 85,2% 85,7% 84,5% Ilma KredExi käenduseta laenude LTV 71,4% 71,3% 69,5% 68,4% Laenumaksete ja sissetulekute suhtarv (arvestuslik)[2] 38,6% 38,7% 38,1% 37,9% Laenumaksete ja sissetulekute suhtarv (tegelik)[3] 30,2% 28,5% 29,4% 29,4% Laenu keskmine pikkus aastates[1] 24,6 25,1 24,9 25 Piirmäärasid ületavate laenude osakaal laenusummast 7,1% 4,0% 3,8% 3,6% Allikas: Eesti Pank Tabel 3. Noore Oma Kodu + Noore pere laenukäendused maakondade lõikes 2019 Noore Oma Kodu + Eeldatav korteri Tagatismäär Lepingute Maakond Noore pere Keskmine laen hind (15% OF- % arv laenukäendus ga) Tallinn 126 569 385 10,14% 1287 98 345 115 699 Tartu 24 958 196 10,87% 313 79 739 93 810 Pärnu 10 002 392 12,22% 140 71 446 84 054 Harjumaa 62 466 488 10,64% 582 107 331 126 271 Tartumaa 22 754 618 11,47% 246 92 498 108 822 Pärnumaa 4 060 961 13,41% 63 64 460 75 835 Ida-Virumaa 4 528 745 14,35% 130 34 836 40 984 Lääne-Virumaa 4 395 165 15,12% 98 44 849 52 763 Põlvamaa 1 101 680 14,24% 30 36 723 43 203 Läänemaa 1 216 050 14,46% 25 48 642 57 226 Viljandimaa 3 380 850 14,40% 66 51 225 60 265 Järvamaa 1 136 000 13,72% 26 43 692 51 403 Raplamaa 3 015 659 13,84% 49 61 544 72 405 Võrumaa 2 118 601 12,34% 48 44 138 51 926 Jõgevamaa 1 182 730 16,06% 31 38 153 44 885 Saaremaa 2 482 720 14,30% 41 60 554 71 240 Valgamaa 996 450 14,85% 23 43 324 50 969 Hiiumaa 254 500 18,07% 6 42 417 49 902 3 Korteri ostmise võimaluste hindamiseks on analüüsitud põhiliselt „magalarajoonide“ tüüpkorterite vähemalt kolme toa ja minimaalselt 60 m2 pindagalaga müügi- ja üürikuulutusi. Välistatud olid luksuskorterid (vanalinn, südalinn jm analoogid), üle 100m2 pakkumised ja kallimad uusarendused. Tabel 4. Müügi- ja üürihindade võrdlus Müügihind Min Mediaan Max Pakkumisi Tallinn 73 000 150 000 186 000 710 Tartu 57 000 106 000 135 000 206 Pärnu 56 000 100 000 135 000 73 Üür, EUR/kuu Min Mediaan Max Pakkumisi Tallinn 350 600 950 205 Tartu 390 550 650 12 Pärnu 350 500 750 9 Allikas: https://www.kv.ee Muudes linnades on üüriturg vaadeldavas sektoris praktiliselt olematu: Narva – 14 üüri- ja 62 müügipakkumist, Viljandi – 5 üüri- ja 28 müügipakkumist, Rakvere – 2 üüri- ja 24 müügipakkumist, Paide – 3 üüri- ja 12 müügipakkumist. Siit tuleneb ka vajadus tegeleda tagatise madala väärtuse kui turutõrke lahendamisega. Tabel 5. Müügi- ja üürihindade võrdlus Tallinna korterite näitel Laenusumma Korteri hind 80 000 100 000 150 000 Laenusumma 95% 76 000 95 000 142 500 Intressimäär Laenumakse, 25 a. annuiteet 2,50% 341 426 639 3,00% 360 451 676 3,50% 380 476 713 4,00% 401 501 752 Ekvivalentse korteri üür, eurot kuus 400 550 800 Hinnavahe, eurot kuus 40 99 124 Üüri tootlus 6% 7% 6% Igakuine üürisumma on sarnase kvaliteedi ja asukohaga suuremate linnade „magalates“ mõnevõrra kõrgem, kui võimalik laenumakse 5% omaosalusega korteri ostmisel. Kuigi laenu võtmine sisaldab teatud intressiriski, kaotab üürnik võimaluse investeerida osa tuludest kinnisvarasse põhiosamaksete arvelt. Üüri tootlus moodustab vaatlusaluste Tallinna korterite puhul 6–7%, vähelikviidsetel turgudel võib see näitaja olla mitu korda kõrgem. Kinnisvara kalliduse ja omafinantseeringu kogumise probleem on aktuaalsem Tallinnas, Tartus ja Pärnus, kus korteri ruutmeetri hinna suhe keskmisse palka on kõrgem, eelkõige tulenevalt turu oluliselt kõrgemast likviidsusest. Nt. Tallinna ja Narva keskmine tehingu hind erineb ca 5x – Joonis 2, seejuures keskmise brutopalga vahe on vähem kui 1,5x (2019 4. kvartalis: Tallinn – 1611 eurot/kuu, Tartumaa – 1533, Pärnumaa – 1232, Ida-Viru maakond – 1182). 4 Joonis 2. Korteriomandite keskmise hinna võrdlus suuremates linnades Allikas: https://www.pindi.ee/turuulevaated/ Analüüsitud on kulutuste statistikat leibkonna liikme kohta ning vajalikku minimaalset tulu, tagamaks võimalust koguda omafinantseeringut mõistliku perioodi jooksul, milleks on 5 aastat. Statistiliste andmete järgi on keskmised kulutused leibkonnaliikme kohta üldjuhul küllaltki sarnased, v.a. üksikvanemaga leibkondade puhul, kus praktiliselt kõik kulud on liikme kohta kõrgemad (Tabel 6). Tabel 6. Leibkonnaliikme ja leibkonna kulutused aastas, 2019 Vähemalt Ala- ja Ühe Kahe Muu Lastega Täiskasvanu kolme täisealiste lapsega lapsega lastega leibkond ja laps(ed) lapsega lastega paar paar leibkond paar paar Aastas leibkonnaliikme kohta 5 186 5 745 6 598 5 299 4 463 4 797 3 703 Toit ja alkoholita joogid 1 027 1 119 1 203 1 038 938 955 875 Alkoholjoogid ja tubakas 136 148 167 130 110 119 126 Rõivad ja jalatsid 337 391 391 394 284 317 233 Eluase 652 992 836 609 510 486 528 Majapidamiskulud 362 349 544 367 349 282 207 Tervishoid 173 257 214 141 102 196 172 Transport 891 946 1 359 859 798 750 527 Side 242 310 301 214 197 237 215 Vaba aeg 622 673 689 683 633 751 411 Haridus 95 .. 109 131 110 .. .. Restoranid ja hotellid 307 240 432 339 214 347 207 Kaubad ja teenused 283 322 354 340 219 260 175 Muud kulutused 60 .. .. 54 .. 96 28 Leibkond kokku aastas 19 794 21 197 22 315 Kuus 1 650 1 766 1 860 +Säästmine 10% kuludest 165 177 186 Leibkonna min. tulu kuus 1 814 1 943 2 046 Ülaltoodud tabel ei arvesta siiski eluasemelaenu või üürimaksega. Järgnevalt on modelleeritud Tallinnas üüripinnal elava kolme lapsega paari väljaminekud koos igakuise üüri- (550 eurot) ja kommunaalkulude (150 eurot ehk 2,5 eurot/m2 x 60m) summaga, kokku 700 eurot. Lisaks on korrigeeritud „Vaba aja“ ja „Restoranide ja hotellide“ kulu, mida vähendati 50%. 5 Tabel 7. Kolme lapsega paari igakuised väljaminekud ja minimaalne vajalik sissetulek (Tallinn) Vähemalt kolme Korrigeeritud lapsega paar (€) (€) Toit ja alkoholita joogid 391 391 Alkoholjoogid ja tubakas 46 46 Rõivad ja jalatsid 118 118 Eluase 212 700 Majapidamiskulud 145 145 Tervishoid 42 42 Transport 332 332 Side 82 82 Vaba aeg 264 132 Haridus 46 46 Restoranid ja hotellid 89 45 Kaubad ja teenused 91 91 Muud kulutused 0 Leibkonna kulud kuus kokku 1 860 2 171 Säästmine 10% 186 217 Leibkonna vajalik tulu kokku 2 046 2 388 Kolme ja enama lapsega paari keskmine igakuine netosissetulek oli 2018. aastal 2756 eurot (33 tuh. eurot aastas - Tabel 1), mis ületab 22% modelleeritud minimaalset vajalikku tulu. Ülaltoodud leibkonna minimaalne tulu kahe töötava vanema puhul eeldaks mõlema sissetulekut summas 1193 eurot, mis on peaaegu võrdne keskmise netopalgaga aastal 2019. Tüüpkulude struktuuri analüüsides võib järeldada, et säästa on teatud juhtudel võimalik ka muude kulude arvelt (nt. transport linnalistes asulates), mis vähendaks minimaalset vajalikku tulu ca 2000–2200 euroni Tallinna tingimustes. Maakondade lõikes sissetulekute ja kulude (eluase, transport, rõivad jm) erinevust arvestades võib käsitletava leibkonna sissetulek asuda vahemikus 1600–2200 eurot kuus. Eeldades ostetava korteri hinnavaheks 80-120 tuh. eurot ja omafinantseeringu määraks 5%, on vajalik 5 aasta jooksul koguda igakuiselt 66 kuni 100 eurot, mis moodustab leibkonna eelarvest (1600– 2200 eurot) 3–6%. Olemasoleva 10% omafinantseeringu kogumisega oleks vajalik igakuine sääst (peale muude vajalike reservide tegemist) kaks korda suurem ehk 130–200 eurot (6-12%) igakuisest eelarvest, mida võib käsitleda osade leibkondade puhul üle jõu käivaks. Madalama omafinantseeringuga laenu sihtrühmaks on eelkõige väiksema säästmisvõimega pered, kes on seejuures krediidikõlbulikud. Statistiline info „3+ lapsega“ leibkondade sissetulekute jaotuse kohta puudub. Samas ülaltoodud kulueelarve leibkonnaliikme kohta sarnaneb kõige rohkem I ja II tulukvintiili omadele ehk kokku 40% madalama sissetulekuga leibkondadele. Eeldades sarnast jaotust vähemalt kolme lapsega leibkondades võib eeldada, et sihtrühma suurus ei ületa 40% üüripinnal elavatest leibkondadest (Tabel 1) ehk 1200. Kinnisvaraturg Tallinnas: üle 66 m2 ja vähemalt 3 toaga ning hinnaga kuni 125 tuhat eurot korterite pakkumiste arv KV.ee portaalis oli 27.10.2020 seisuga ca 300. Eeldusel, et 5% omafinantseering tekitab lisaks laenuvõimaluse 1200 leibkonnale ning võimalust kasutatakse üheaegselt, võib see avaldada lühiajalist mõju odavamale kinnisvara segmendile. Lisanduv potentsiaalne 1200 laenusaajate arv kahe aasta vältel ehk 600 laenu aastas moodustaks turust vaid 4%. 6 2019. a. jooksul tehti Eestis ca 5000 tehingut korteritega pindalaga 55–69m2 ning 4900 tehingut 70–250m2 korteritega. Juhul, kui lisanduvad potentsiaalsed 1200 tehingut jaotuvad kahe aasta peale, suurendaks see tehingute koguarvu 6%, mis eelduslikult ei too kaasa olulist hinnatõusu. Tabel 7. Minimaalse netosissetuleku nõude võrdlus pankades Üksi Kaastaotlejaga LHV 900 € SWED 700 € 950 € Bigbank 500 € 800 € Coop 550 € (Tallinn) Lisaks netosissetulekule võib laenuvõtmist piirata laenumaksete ja sissetuleku suhtarv, sõltuvalt ülalpeetavate arvust. Eesti Pank seab piirmääraks 50%, seejuures reaalne suhtarv Eesti panga statistika järgi on alla 30% - Tabel 2. Arvestades leibkonna minimaalselt vajalikku sissetulekut vahemikus 1600–2200, ei ole pankade minimaalse sissetuleku tingimused piiravaks faktoriks. Antud sihtgrupis seatakse vanusepiir lastele ehk lasterikka pere lastest vähemalt 3 peavad olema kuni 19-aastased (k.a). Riik on varasemalt läbi lasterikka pere kodutoetuse vastava seisukoha kujundanud ning praktikas on 19-aastane üldjuhul perekonnaga koos elav käies alles gümnaasiumis või kutseõppeasutuses. Punktides 3 ja 10 kavandatav uus eluaseme teenus - maapiirkonna kodulaenu käendus, lahendab madalast kinnisvara väärtusest tuleneva turutõrke. Hetkel on pankadel võimalik väljastada laenu tagatisvara alusel, samas on maapiirkonnas sageli olukord, kus ostetav või olemasolev kodu vajab elamiskõlblikkuse tagamiseks rekonstrueerimist, kuid selleks ei ole tagatise väärtus piisav. Lisaks ei pruugi maapiirkonnas asuv kinnisvara olla nüüd või laenulepingu kehtivuse ajal likviidne ning selle väärtus on ajas liiga volatiilne, millest tulenevalt ei soovi pangad ka kinnisvara tagatisel maapiirkonnas laenu väljastada või on valmis seda tegema turu keskmisest oluliselt kõrgema omafinantseeringuga. Riiklik käendus pakuks pankadele laenu väljastamiseks turu muutustest sõltumatut kindlust. Uus käendustoode on ennekõike suunatud turutõrke piirkondades asuvatele (väiksemad linnad, alevid, alevikud) korterelamutele, seal asuvatele korteritele ja eramutele. Ida-Virumaa ja Kagu-Eesti hajaasustuses paiknevatele eramutele ja talukompleksidele (kuni 1000 elanikuga asulad), kus muuhulgas tegeletakse ka väiketootmisega, mõeldud võimalikud finantsmeetmed plaanib lisaks katta Maaelu Edendamise Sihtasutus oma pilootprojektiga. Samas ei ole KredExi teenuste kasutamine välistatud nimetatud piirkondade korterite soetamisel. Piirkondade määratlemisel on aluseks võetud 2 kriteeriumi – Harjumaa ja Tartumaa linnades ja alevikes asuva eluaseme omandamisele riiklik tagatis ei kohaldu, välja arvatud madala turuväärtusega asulad. Sama loogika kohaldub väljaspool Ida-Virumaad ja Kagu-Eestit asuvatele ning 15 suurima linna hulka kuuluvatele linnadele ning Kohilale ja Raplale, mille kinnisvara turuhinnad on Tallinna mõjusfääris. Oluline on piirkondade konkreetne sätestamine, kuna käenduse väljastamine toimib läbi pankade ning teenuse edukaks rakendamiseks on vajalik võimalikult vähene administratiivne koormus. Selliselt peaks tagatise kasutamise võimalus olema asjaosalistele üheselt hoomatav. Piirkondade määratlemisel on lähtutud Eesti territooriumi haldusjaotuse seaduse §-s 6 sätestatust ning piirkonna kaardistamisest maapiirkonnana. Suuremad vallad (nt Saue) ja asulad turutõrke piirkonnaks ei ole, isegi kui nende sees on väiksemaid alasid, kus kinnisvara hinnad on madalamad. Piirang on seatud vaid konkreetse sihtgrupi osas, teised käenduse sihtgrupid on rakendatavad ka seal. 7 Prognoosi kohaselt on uue käenduse maht aastas 5 000 000 €, tehingute arv 125, keskmine käendussumma 40 000 €. Maksimaalne käendussumma on 80 000 € (millele käendusmääraga 80% vastab laen summas 100 000 €). Teenuse eesmärk on võimaldada pankadel asendada hüpoteek riikliku tagatisega, mis pakub pangale oluliselt suuremat kindlust ning panga riskiks jääb väikelaenuga võrreldav laenusumma, mida pank väljastab tavapäraselt tagatiseta. Kui laen ei ole hüpoteegiga tagatud, ei laiene ka Eesti Panga Presidendi 12.12.2014. a määrus nr 17 „Eluasemelaenu andmise piirmäärad ja maksimaalne laenutähtaeg“, millest tulenevalt ei kohaldu ka kohustuslik omafinantseeringu nõue. Samas näeme, et kuna tegemist on riskantsema tootega (puudub kohustusele vastav tagatis), on teenuse kasutamiseks vajalik kehtestada eelviidatud määrusele vastavad või rangemad nõuded laenumaksete piirmäära osas. Eeldusel, et käendusi väljastatakse 5 aastat ning käenduslepingu pikkus on 20 aastat, on sihtkapitalivajadus 5 aasta jooksul kokku 3,6 mln € (kapitali adekvaatsuse määr on 16% maksimaalsest tagatiskohustusest). Kapitalivajadus sõltub kõigi KredExi poolt väljastatavate eluasemevaldkonna käenduste müügimahust ja kahjususest. Teenusega on võimalik alustada KredExi sihtkapitali arvelt. Kehtiva määruse § 2 punkt 6 ja § 6 reguleerivad korteriomanike ühisuse sihtgrupiga seonduvat. Muudatusega asendatakse olemasolev sihtgrupp kavandatavaga. Õigusselgusetust muudatus ei põhjusta kuna kehtivas õiguses nimetatud sätetele ei viidata, korteriomanike ühisust kaasomandi esemega seotud õigussuhete korraldamise juriidilise vormina alates 2018. aastast ei eksisteeri ning oma õigust riiklikult tagatud elamumajanduslaenu taotleda ei ole korteriomanike ühisused ka enne seda realiseerinud. Punktides 4 ja 9 sätestatakse tagatise kasutamise erisused, mis olemasolevatele sihtgruppidele, välja arvatud korteri- ja hooneühistud, suunatud teenusele kohalduvad ehk laenusaajal on võimalik KredExi käendust kasutada vaid juhul, kui ostetakse ainsat eluaset. Muudatuste ettevalmistamisel on Eesti Pank väljendanud seisukohta, et piiranguna peaks kehtima vaid esimese kinnistu ost või esmakordne eluasemelaen, kuid see võib olla ebaproportsionaalne ning vajalike kontrollide osas võimatu, sest ei ole võimalik tuvastada isiku varasemaid omandeid, kui need on juba võõrandatud, samuti on varasem eluasemelaenu võtmine kaetud pangasaladusega. Sisulises mõttes tähendaks selline piirang ka olukorda, kus elukoha muudatus ei oleks riikliku käenduse abil võimalik, sest kord kodu soetades ei saa hiljem enam käendust kasutada. Eriti probleemne võib see olla olukorras, kus elukohta soovitakse muuta kallimasse piirkonda ning olemasoleva vara müügist saadav raha ei paku piisavat omafinantseeringut. Samuti elimineeriks see võimaluse riigi toel kodu vahetada juhul, kui perekond on laste arvelt oluliselt suurenenud ning olemasolev elamispind ei taga enam elamisväärilisi tingimusi. See läheks vastuollu riigi teiste meetmetega, millega püütakse alates 3-lapseliste perede elamistingimusi parendada. Eesti Panga ja KredExi teenuse tingimuste täiendusi tutvustavatel kohtumistel toodi panga poolt välja, et juhul, kui noore pere sihtgruppi piiritleda (punkt 5), võib nende hinnangul osutuda piisavaks ka vaid eelnõus kavandatav piirang. Käendust saab kasutada ka juhul, kui laenusaaja võtab kohustuse võõrandada olemasolev eluase. Kohustuse mittetäitmisel jääb käendus kehtima, sest see väljastatakse pangale, kes ei saa laenusaaja kohustuse täitmist mõjutada, kuid käenduse saajale rakendub leppetrahv. Käenduse kasutamise piirangut ei kohaldata, kui olemasolev eluase on koormatud isikliku kasutusõigusega vähemalt 6 kuud enne laenutaotluse esitamist. Ehk isik ei pea võtma kohustust võõrandada kinnisasja, mille valdus on tähtajatu isikliku kasutusõigusega kellelegi 8 teisele antud. Ennekõike tähendab see praktikas isikliku kasutusõiguse seadmist vanemate kasuks ning riikliku tagatise kasutamisel ei peaks olema sihtgruppi kuulujal kohustust võõrandada eluase, mida reaalselt kasutavad tema lähedased. Ajaline piirang on seatud eesmärgiga vältida fiktiivsete kannete tegemist võõrandamiskohustuse vältimise eesmärgil. Pankade praktikale tuginedes on võimalik väita, et soovitava eluaseme müüja ei ole eeldatavalt valmis tehingusse astumist ootama 6 kuud. Võõrandamiskohustust ei pea endale võtma ja käenduse saamise piirangut pole juhul, kui tagatise saaja kuulub lasterikka pere või maapiirkonnas eluaseme omandaja või rekonstrueerija sihtgruppi. Neile seatakse eri tingimused kuna nende poolne eluaseme soetamine on seotud ka riiklike huvidega – perepoliitika ja regionaalarenguga. Ühtlasi ei ole Eesti Pank antud sihtgrupi puhul muudatuste ettevalmistamisel väljendanud seisukohta, et piiranguna peaks kehtima vaid esimese kinnistu ost või esmakordne eluasemelaen. Soetatava eluaseme ainuomanikuks peab olema laenusaaja, nt pärimise teel saadud ühisomandit siinkohal ei arvestata. Punktis 5 täpsustatakse noore pere sihtgruppi. Eesti Panga hinnangul on KredExi eluasemelaenu käenduse sihtgrupid liiga laiad. Leitakse, et kuna tegemist on toetava meetmega ja eluasemelaenude põhitingimuste suhtes erandiga, siis on sellest tulenevalt oluline erandite selge piiritlemine. Ka meie hinnangul on mõistlik sihtgruppe selgemalt piiritleda, kuid seda nii, et teenus oleks jätkuvalt kättesaadav kõigile neile, kelle jaoks riiklik käendus on oma kodu soetamisel hädavajalik. Näeme, et täpsemalt on vaja piiritleda noore pere sihtgruppi ning kehtestada kõrgemad nõuded ostetava objekti energiatõhususele, lisaks on mõistlik piirata toreduslike või luksuslike eluasemete ostmist ning riigi toel eluaseme ostmist olukorras, kus omafinantseeringuks vajalik vara on laenusaajal juba olemas. Eeltoodust tulenevalt muudetakse teenuse tingimusi selliselt, et vanusepiir seatakse ka laenusaajale ning see seotakse laste arvuga. Noore pere sihtgruppi loetakse kuni 35-aastane vanem või vanemad, kes kasvatavad vähemalt 1 kuni 16-aastast (k.a) last ning kuni 40- aastane vanem või vanemad, kes kasvatavad vähemalt 2 kuni 16-aastast (k.a) last. Statistikaameti andmetel sünnib 88% esimestest lastest enne 36. eluaastat. Kui peres on ka vähemalt teine laps, sünnib ta 95% juhtudest enne 41. eluaastat. Seega ei ole tingimused oluliselt kitsendavad, kuigi on selge, et mingil määral sihtgrupp väheneb, aga see on ka uute tingimuste üheks eesmärgiks. Samuti on alust kahelda, kas pere nooreks defineerimine on sobilik olukorras, kus esimene laps sünnib pärast 35. eluaastat. Sihtgruppi peab kuuluma vähemalt 1 laenusaajatest olenemata sellest, kumma vanema kasvatamisel on alla 16-aastane laps. Kui 37-aastasel naisel on 15-aastane laps ning ta võtab laenu koos 35-aastase mehega, siis on see käenduse saamiseks sobilik. Punktis 7 tehtav muudatus tuleneb asjaolust, et energiatõhusus hoones saavutatakse läbi rekonstrueerimistööde. Määruse § 42 lõikes 1 sätestatud muud ehitamisega seonduvad tegevused (nt tehnosüsteemide seadistamine), mille tulemusel muutub elamu või selle osa energiatõhusaks, on hõlmatud ehitusseadustiku § 4 lõikes 3 sätestatud rekonstrueerimise mõistega. Punktis 8 täpsustatakse energiatõhusa eluaseme energiatõhususarvu klasse. Kehtiva energiatõhususarvu klassi C asemel sätestatakse detailsem ja ajakohasem jaotus, mis lähtub 9 hoone energiatõhususe miinimumnõuetest ja arvestab hoonete rekonstrueerimise pikaajalises strateegias sätestatut. Punktides 11 ja 12 sätestatakse uute tagatiste ülempiirid. Lasterikka pere puhul 50 000 eurot ning maapiirkonnas eluaseme omandaja või rekonstrueerija sihtgrupi puhul 80 000 eurot ühe tagatislepingu kohta. Laenukäenduse suurus on vastavalt kuni 24% või kuni 80% laenu tagatisvara väärtusest. Käendus amortiseerub esimeses järjekorras ning lõpeb kui laenu jääk on alla 66% tagatise väärtusest. 3. Eelnõu vastavus Euroopa Liidu õigusele Eelnõu ei puuduta Euroopa Liidu õigust. 4. Määruse mõjud Eluasemetega seotud investeeringute rahastamine pankade poolt väljaspool suuremaid linnapiirkondi on pärsitud eelkõige tulenevalt madalast kinnisvara hinnast ja likviidsusest. Madala väärtusega ning vähelikviidne tagatisvara ei ole pankade jaoks piisav riskide maandamiseks ning seetõttu on kinnisvara tagatisel laenu saamiseks vajalik täiendavate tagatiste kasutamine, mis suurendab oluliselt laenu kasutamise kulukust korteriühistu ja eraisiku jaoks või muudab selle võimatuks. Enamikku Eesti territooriumist võib lugeda turutõrkepiirkonnaks, kus on vajalik rakendada täiendavaid finantsinstrumente. Kirjeldatud turutõrge põhjustab mitmeid probleeme, mis omakorda pärsib eluasemetega seotud investeeringuid väljaspool suuremaid linnapiirkondi: • inimesed ei saa väljapoole suuremaid linnasid elama asumiseks osta heas korras kinnisvara või ei võimalda krediidiasutuste laenupoliitika rahastada nii ostu kui põhjalikku remonti eluaseme korrastamiseks; • juba maal või väikelinnas elavad inimesed ei saa oma eluaset laenu abil korrastada - olemasolev kinnisvara ei ole piisav tagatis põhjalikuks rekonstrueerimiseks; • arendajatel puudub äriline motivatsioon pakkuda väljaspool suuremaid linnu kaasaegseid eluasemeid nii üüriks kui müümiseks; • risk, et näiteks tervise või sissetuleku (kuna alternatiivseid töökohti on vähe) kaotamise korral ei kata eluaseme müük laenujääki ning finantseerijal jääb nõue isiku vastu, pärsib inimeste valmisolekut kolida väljapoole linnapiirkondi. Tulenevalt sellest, et olemasolevad finantsinstrumendid on eluasemevaldkonnas suunatud kõrge omafinantseeringu kui turutõrke leevendamisele ning olemasolevad KredExi teenused ei lahenda täiel määral kõiki olemasolevaid turutõrkeid, käivitatakse käesolevas eelnõus kavandatavate muudatustega lisafinantsinstumendid, mille eesmärgiks on soodustada eluasemetega seotud investeeringuid väljaspool linnapiirkondi. Määruse rakendamisega kaasneb positiivne mõju majandusele, regionaalarengule ning elu- ja looduskeskkonnale. Määruse rakendamisega ei kaasne olulist mõju riigi julgeolekule ja välissuhetele, sotsiaalvaldkonnale ega riigiasutuste ja kohaliku omavalitsuse korraldusele. 5. Määruse rakendamisega seotud tegevused, vajalikud kulud ja eeldatavad tulud Määruse rakendamisega ei kaasne tulusid ega täiendavaid tegevusi kohaliku omavalitsuse üksusele ega riigile. Elamumajanduslaenude käendusmeetmete kulud kaetakse 2022. aasta riigieelarve eelnõus ette nähtud 0,8 mln euro arvelt. 10 2020. aastal väljastati eluasemekäendusi mahus 40,1 mln €, kaasnev laenumaht 291 mln €. Teenust pakutakse koos laenulepingu sõlmimisega pankade kaudu, mis võimaldab hoida teenuse pakkumisega seonduvad administratiivkulud riigi jaoks väga madalad. Eluasemelaenukäenduse portfell kokku on 31.12.2020. a seisuga 93,8 mln €, käendatud lepingute laenujääk on 1,2 mld €. 6. Määruse jõustumine Määrus jõustub üldises korras. 7. Eelnõu kooskõlastamine ja huvigruppide kaasamine Eelnõu esitatakse eelnõude infosüsteemi EIS vahendusel Rahandusministeeriumile ja Sotsiaalministeeriumile kooskõlastamiseks. 11 EISi teade Eelnõude infosüsteemis (EIS) on algatatud kooskõlastamine. Eelnõu toimik: MKM/21-1614 - Vabariigi Valitsuse 1. aprilli 2004. a määruse nr 95 „Riiklikult tagatud elamumajanduslaenude sihtgrupid ja laenutagatiste ülempiirid“ muutmine Kohustuslikud kooskõlastajad: Rahandusministeerium; Sotsiaalministeerium Kooskõlastajad: Arvamuse andjad: Kooskõlastamise tähtaeg: 11.01.2022 23:59 Link eelnõu toimiku vaatele: https://eelnoud.valitsus.ee/main/mount/docList/48f071c9-9c4e-4cd8-8124-b7885448eedd Link kooskõlastamise etapile: https://eelnoud.valitsus.ee/main/mount/docList/48f071c9-9c4e-4cd8-8124-b7885448eedd?activity=1 Eelnõude infosüsteem (EIS) https://eelnoud.valitsus.ee/main