„Maa korralise hindamise metoodika“ eelnõu

SELETUSKIRI keskkonnaministri 7. juuli 2022. a määruse nr 32 „Maa korralise hindamise metoodika“ muutmise eelnõu juurde 1. Sissejuhatus Keskkonnaministri 7.juuli 2022. a määrus nr 32 „Maa korralise hindamise metoodika“ (edaspidi määrus) on kehtestatud maa hindamise seaduse (edaspidi MHS) § 43 lõike 5 alusel ja sätestab metoodika, mille alusel viiakse läbi maa korralist hindamist. MHS § 41 järgi on maa korraline hindamine andmekogude andmetele tuginev turupõhine maa hindamine, mille tulemusena määratakse igale katastriüksusele maa maksustamishind. Kogu hindamine tehakse andmete alusel: tehinguandmete, maa omadusi kirjeldavate andmete ja muude andmete alusel, mis on vajalikud kinnisvaraturu analüüsiks. Seetõttu käsitleb metoodika põhjalikult andmete kasutamist, andmete analüüsi ja analüüsitulemuste esitamist. Eelnõu eesmärk on pärast hindamistulemustele põhinevate maamaksu prognooside tegemist 01.07.2023 ilmnenud tagasiside põhjal vajadus korrigeerida hindamismudelit sadamates, et vältida erinevaid tõlgendusi sadama maa-ala sihtotstarbe määramisel kohaliku omavalitsuse üksustes. Muudatus puudutab 48 sadamat üle Eesti. Teine muudatuste ajend on seotud ehitisregistri andmekoguga. See muudatus puudutab ehitusõiguse mudeliga hinnatavaid katastriüksusi Tallinna ja Tartu kesklinnas ja kesklinna ümbruses. Eelnõu ja seletuskirja on koostanud Regionaal- ja Põllumajandusministeeriumi kohalike omavalitsuste finantsjuhtimise osakonna juhataja Sulev Liivik ([email protected]; tel 58851471) ja riigivaraosakonna nõunik Eike Pärnamägi ([email protected]; tel 53437818) koostöös Maa-ametiga. Õigusliku ekspertiisi tegi Regionaal- ja Põllumajandusministeeriumi õigusosakonna jurist Kadri Tubli ([email protected]; tel 6260751). Eelnõu toimetas keeleliselt sama osakonna peaspetsialist Heleri Piip ([email protected]; tel 6256 165). 2. Eelnõu sisu ja võrdlev analüüs Eelnõu punkti 1 muudatus on seotud ehitusõiguse pindala arvestamise alustega, kui alusandmed tulevad ehitisregistri andmebaasist. Eelnõu punktiga 1 tunnistatakse kehtetuks määruse § 10 lõike 5 punkt 5. Hindamismetoodika välja töötamisel oli eesmärk rakendada võimalikult ühetaolisi ehitusõiguse pindala arvestamise reegleid nii alles planeeritavatele kui juba olemas olevatele hoonete. Alles planeeritavate hoonete puhul ei oma arendajate jaoks maa-alune ehitusõigus väärtust, kuna maa- aluse osa väljaehitamine on oluliselt kallim kui maapealse osa väljaehitamine. Seetõttu arvestab detailplaneeringu alusel ehitusõiguse pindala arvutamise metoodika vaid maapealse kasuliku pinnaga, kui selle kohta on olemas andmed (määruse § 10 lõige 4 punkt 5). Sarnaselt kavandati olemasolevate hoonete ehitusõiguse pindala arvutamine ehitisregistri andmete alusel ja lisati punkt, mille järgi arvestatakse andmete olemasolul ehitusõiguse pinnast maha maa-alune osa. Kuna korralise hindamise andmemudelid kasutavad masinloetavaid andmeid ja käsitsi andmeparandusi alusandmetes ei tehta, siis „olemas andmete“ all on mõeldud ainult ehitisregistri andmeid. Kuna praegune ehitisregister ei võimalda maa-aluse pindala eristamist maapealsest ning lähitulevikus ei näe andmebaasi pidaja ka andmevälja lisamise võimalust, siis ei ole punkt rakendatav. Vältimaks võimalikku valearusaama, et § 10 lõike 5 punkt 5 annab aluse käsitsi andmete parandamiseks ja ehitisregistris puuduvate andmete kasutamiseks hindamisel, tunnistatakse see kehtetuks. Eelnõu punktide 2 ja 3 muudatused tulenevad vajadusest maa korralisel hindamisel rakendada sadamatele täiendavaid tingimusi. Tegemist on eelkõige eriotstarbeliste varadega ning lähtuvalt ruumilisest seosest katastriüksuste vahel tuleb nimetatud alasid käsitleda tervikuna ühetaoliselt. Sadamatena käsitletakse Vabariigi Valitsuse 12. detsembri 2012. a määruse nr 103 „Sadamaregistri pidamise põhimäärus“ § 6 lõike 1 punkti 8 järgi sadamana registreeritud maa- alasse jäävaid kõiki katastriüksuseid. Muudatus puudutab sadamaid, mis ei ole sadamaseaduse mõistes väikesadamad. Eelnõu punktiga 2 täiendatakse määruse § 11 lõikega 11 , millega laiendatakse ehitusmaana hinnatavat rühma sadamate andmebaasi kantud sadamate, v.a väikesadamate, maa-alasse jäävate katastriüksuste võrra. Üldjuhul on kõik sadamaalal paiknevad kinnisasjad omavahel funktsionaalses seoses ning tihti on tegemist ka suletud territooriumiga (nt kaubasadamad), seetõttu on kohane hinnata sadamaid tervikuna samadel alustel. Näiteks, kui sadamaalal paikneb raudtee, millele on määratud transpordimaa sihtotstarve, siis ei pruugi olla tegemist tavapärase avalikuks liiklemiseks mõeldud transpordimaaga, vaid katastriüksusel paikneva rajatise funktsiooniks on liigutada kaupu sadamaalal. Ka kinnisvaraturu kontekstis on potentsiaalsete omandajate jaoks olulisimad varade sünergilisest koostoimest tulenevad lisategurid ja seos sadamaga, mis määravad kinnisasja väärtuse. Seega, kui üldreegel maa korralisel hindamisel on, et hindamismetoodika valitakse lähtuvalt maa sihtotstarbest, siis muudatusega tehakse erisus, mille kohaselt hinnatakse kõiki sadamaaladel paiknevaid katastriüksuseid ehitusmaa mudeliga, olenemata kehtivast sihtotstarbest. Eelnõu punktiga 3 täiendatakse määruse § 11 lõikega 7, millega kehtestatakse sadamaregistris sadamatena registreeritud maa-aladel paiknevate katastriüksuste hindamisel rakendatavaid väärtustasemete alumised piirid. Ehitusmaa rühma moodustavad sihtotstarbed ja kõlvikud, mis eeldavad ehitus- või tootmispotentsiaali olemasolu. Selles rühmas hinnatakse elamu-, äri- ja tootmismaad, mis on väärtustasemelt üsna sarnased ning sihtotstarvete kaupa erisuste tegemine ei ole põhjendatud. Tootmismaa üksused on tavaliselt suuremad kui elamu- ja ärimaad, mistõttu tuleb nende keskmine maa ruutmeetri väärtus väiksem pindala kohandusteguri rakendamise tõttu. Üldiselt on ehitusmaa pindala kohandusel loogika, et mida suurema pindalaga maatükk, seda madalam ühikuväärtus, kuid sadamate näol on tihti tegemist katastriüksuste kogumiga, mis moodustavad funktsionaalselt koos toimiva terviku. Olenemata sellest, kas ühele omanikule sadama maa-alas kuuluvad kinnisasjad liidetakse üheks suureks katastriüksuseks või mitte, on sadamate näol tegemist ühtse rannikuäärse, eriotstarbelise kasuliku maaga. Seetõttu on sadamate puhul õige arvestada piiranguga, et katastriüksuse väärtus asukohaklassi väärtustasemega võrreldes teatud tasemest madalamaks ei lange. Seega nähakse muudatusega ette, et sadama maa-aladel paiknevate katastriüksuste hindamisel ei lange väärtus madalamale kui 50% määruse § 5 lõikes 1 sätestatud sama asukohaklassi väärtustaseme alumine piir. Erandiks on asukohaklass 8, mille puhul on juba eeldusliku väärtustasemena määratletud väärtus, millest madalam ei ole mitte ühegi ehitusmaana hinnatava maatüki väärtus. Seega ka sadamates ei lange väärtus sellest madalamaks. Näiteks, kui sadamas asukohaklassis 3 tuleks arvutuslikult katastriüksuse ruutmeetri väärtuseks 19,52 eurot, siis rakendatakse sellele maatükile automaatselt ühikuväärtuseks 25,05 eurot. Kuna 3. asukohaklassi eelduslik madalaim väärtustase on 50,10 eurot ja sellest 50% on 25,05 eurot. Kuna asukohaklassis 8 on juba eeldusliku elamumaa väärtustaseme alumine piir võrdne väärtusega, millest madalam ei ole mitte ühegi ehitusmaana hinnatava maatüki väärtus, siis ka sadamaaladel asukohaklassis 8 paiknevatel maatükkidel rakendatakse madalaima võimaliku väärtusena väärtust 0,30 €/m2. Seega, kui sadamas asukohaklassis 8 tuleks arvutuslikult katastriüksuse ruutmeetri väärtuseks 0,24 eurot, siis rakendatakse sellele maatükile automaatselt ühikuväärtuseks 0,30 eurot. 3. Eelnõu terminoloogia ja vastavus Euroopa Liidu õigusele Eelnõus ei võeta kasutusele uusi termineid. Eelnõu reguleerimisala ei puuduta Euroopa Liidu õigust. 4. Määruse mõju Ehitusõiguse mudeliga hinnatakse 1 ja 2 asukohaklassis Tallinnas ja Tartus kokku 14 440 katastriüksust. Neist 12 049 (83%) kohta on ehitisregistris olemas ehitusõiguse andmed. Kuna ehitisregistris maa-aluse ehitusõiguse kohta andmed puuduvad, siis määruse muudatus ei too kaasa hindamistulemuste ümberarvutamist ning eelnõu punktis 1 toodud määruse muudatusel mõju maksustamishinnale ei ole. Määruse rakendamise tulemusel ühtlustatakse kohaliku omavalitsuse üksuste erinev rakenduspraktika sadama maa-ala sihtotstarbe määramisel. Sadamate hindamise kavandatav muudatus puudutab 430 katastriüksust, mis paiknevad 48 sadamas, kus sadamaregistri andmetel osutatakse sadamateenuseid sõltumata veesõiduki suurusest. Tabelis on toodud sadamate kaupa katastriüksuste arv ning kinnisasja ja hoonestusõiguse omanike arv. Piirkond Katastriüksuste arv Kinnisasja omanike Hoonestusõiguse omanike arv arv (lisaks kinnisasja omanikele) Abruka sadam 1 1 1 Aegna sadam 1 1 Bekkeri sadam 5 1 Dirhami sadam 5 1 Heltermaa sadam 1 1 Hundipea sadam 1 1 Kakumäe sadam 1 1 Kelnase sadam 1 1 Kihnu sadam 1 1 Kuivastu sadam 1 1 Kunda sadam 7 1 1 Laaksaare sadam 1 1 1 Lahesuu sadam 1 1 Lehtma sadam 1 1 Lennusadam 1 1 1 Leppneeme sadam 1 1 1 Loksa sadam 1 1 Manilaiu sadam 2 2 Meeruse sadam 2 1 Miiduranna sadam 6 1 Munalaiu sadam 1 1 1 Muuga sadam 226 2 22 Mõntu sadam 1 1 Naissaare sadam 1 1 1 Nasva sadam 4 2 Noblessneri sadam 2 1 Pakrineeme sadam 1 1 Paldiski lõunasadam 52 2 3 Paldiski põhjasadam 14 1 Paljassaare sadam 34 7 Patareisadam 3 1 Piirissaare sadam 2 1 1  Piirivalvesadam 3 2 Pärnu sadam 13 4 Rohuküla sadam 2 2 Roomassaare sadam 1 1 Ruhnu sadam 1 1 Saaremaa sadam 3 1 Sillamäe sadam 1 1 Suursadam 2 2 Sviby sadam 3 2 Sõru sadam 4 2 Triigi sadam 1 1 1 Vanasadam 9 1 1 Veere sadam 1 1 Vene-Balti sadam 1 1 Virtsu sadam 2 1 Westmeri sadam 1 1 Kokku 430 Kokku kuuluvad sadamates paiknevad katastriüksused 41 erinevale omanikule ning hoonestusõigused lisaks veel 27 erinevale omanikule. Sadamad, milles hindamismetoodikat muudetakse, paiknevad 20 erinevas kohalikus omavalitsuses. Tabelis on toodud katastriüksused kohalike omavalitsuste kaupa. Rohkem on selliseid katastriüksuseid Viimsi vallas (102), Maardu linnas (71), Lääne-Harju vallas (67), Tallinnas (64) ja Jõelähtme vallas (62). Kohalik Katastri- 2001. aasta 2022. aasta Maksustamis- 2022. aasta Maksustamis- omavalitsus üksuste maksustamis- esialgne hinna muutus muudetud hinna muutus 2022 arv hind (€) maksustamis- 2022 maksustamis- muudetud/2001 hind (€) esialgne/2001 hind (€) (kordades) (kordades) Viimsi vald 102 37 678 580 36 079 923 1,0 59 021 989 1,6 Maardu linn 71 26 959 280 17 883 499 0,7 48 969 457 1,8 Lääne-Harju vald 67 2 501 230 3 550 114 1,4 9 587 706 3,8 Tallinn 64 79 836 060 217 164 132 2,7 238 152 128 3,0 Jõelähtme vald 62 12 482 200 17 886 597 1,4 62 712 008 5,0 Pärnu linn 16 5 723 690 7 001 478 1,2 20 579 968 3,6 Saaremaa vald 12 276 220 1 206 414 4,4 1 611 542 5,8 Hiiumaa vald 8 17 810 162 818 9,1 206 513 11,6 Viru-Nigula vald 7 388 910 267 551 0,7 602 340 1,5 Lääne-Nigula vald 5 28 290 263 387 9,3 266 466 9,4 Haapsalu linn 3 64 440 363 768 5,6 441 800 6,9 Vormsi vald 3 2 880 21 778 7,6 50 678 17,6 Lääneranna vald 2 13 670 81 475 6,0 100 794 7,4 Tartu vald 2 340 29 594 87,0 76 893 226,2 Sillamäe linn 1 945 300 3 839 931 4,1 6 317 306 6,7 Loksa linn 1 149 740 376 776 2,5 376 776 2,5 Muhu vald 1 6 130 35 060 5,7 189 720 30,9 Kihnu vald 1 640 44 995 70,3 44 995 70,3 Ruhnu vald 1 1 480 101 612 68,7 101 612 68,7 Räpina vald 1 50 531 10,6 11 974 239,5 Kokku 430 167 076 940 306 361 433 1,8 449 422 665 2,7 Kui võrrelda esialgset, nö tavapärase ehitusmaa mudeliga arvutatud maksustamishinna muutust eelmise, 2001. aasta maksustamishinnaga, siis 269 maatüki (63%) väärtus on kas madalam või tõusnud vähem kui 2,5 korda ehk nende maatükkide maamaks jääb uute maamaksumääradega madalamaks kui 2023. a. Metoodika muudatuse sisse viimisel kahaneb selliste maatükkide arv sadamaaladel 127-ni. Metoodika muudatuse tõttu muutub sadamaaladel paiknevate katastriüksuste maksustamishind kokku 143 061 232 eurot. Metoodika muudatuse tõttu suureneks 2024. aastaks prognoositav maamaks asjaomastel maatükkidel, võrreldes 2023. aasta laekumisega, ligikaudu kokku ligikaudu 37 000 eurot. Suuremat kasvu piirab maamaksuseaduses ette nähtud 10%-line maamaksu aastase kasvu piirang. Muudatuse tõttu osadel katastriüksustel saab maamaksu vähenemine olema väiksem võrreldes olukorraga, kui määrusega muudatusi ei tehtaks (mõju kokku ca 570 000). Aga nende maksukoormus ei tõuse muudatuste tõttu üle 2023. a maamaksu summa. Sadamatega seotud maatükkide maksustamishinna muutmisele avaldab mõju ka see kui kohalikud omavalitsused muudaksid sadamaaladele jäävate praegu transpordimaa või muude mitte äri- ja tootmismaa sihtotstarbega maade sihtotstarbed äri- ja tootmismaaks. Maade hindamise metoodika mõjutab hoonestusõiguse tasusid, mis võivad olla seotud maa maksustamise hinnaga. Hoonestusõiguse tasu määratakse kindlaks kinnistuomaniku ja hoonestaja kokkuleppel. Kuna riigil puudub info selle kohta, ei ole võimalik mõjude analüüsi teha. Maade korralise hindamise tulemuste valguses on pidanud isikud üle vaatama hoonestusõiguse tasu suuruse ja käesoleva muudatuse puhul on samuti võimalik tasu kujunemise põhimõtted üle vaadata. 5. Määruse rakendamisega seotud tegevused, vajalikud kulud ja määruse rakendamise eeldatavad tulud Määruse rakendamisega ei laeku riigieelarvesse tulusid ega kaasne kulusid. 6. Määruse jõustumine Määrus jõustub üldises korras, kuid on kavandatud jõustuma nii, et määrusega tehtavaid muudatusi saaks rakendada 1. septembrist, sest alates sellest kuupäevast saavad maaomanikud tutvuda Maksu- ja Tolliameti infosüsteemis oma maatüki prognoositava maamaksu suurusega 2024. a. 7. Eelnõu kooskõlastamine Eelnõu esitatakse eelnõude infosüsteemi EIS kaudu kooskõlastamiseks Rahandusministeeriumile ja Kliimaministeeriumile ning arvamuse andmiseks MTÜ-le Eesti Sadamate Liit.  EELNÕU 21.08.2023 MÄÄRUS xx.08.2023 nr ….. Keskkonnaministri 7. juuli 2022. a määruse nr 32 „Maa korralise hindamise metoodika“ muutmine Määrus kehtestatakse maa hindamise seaduse § 43 lõike 5 alusel. Keskkonnaministri 7. juuli 2022. a määrust nr 32 „Maa korralise hindamise metoodika“ muudetakse järgmiselt: 1) paragrahvi 10 lõike 5 punkt 5 tunnistatakse kehtetuks; 2) paragrahvi 11 täiendatakse lõikega 11 järgmises sõnastuses: „(11) "Ehitusmaa rühma kuulub ka sadamaregistris registreeritud sadama, välja arvatud väikesadama, maa-alasse jääv katastriüksus, sõltumata selle sihtotstarbest.“; 3) paragrahvi 11 täiendatakse lõikega 7 järgmises sõnastuses: „(7) Kui käesoleva määruse § 11 lõikes 11 nimetatud katastriüksusele arvutuslikult leitud väärtus on väiksem kui 50% käesoleva määruse § 5 lõikes 1 esitatud sama asukohaklassi väärtustaseme alumisest piirist, rakendatakse katastriüksusele väärtustaset, milleks on 50% samas lõikes esitatud asukohaklassi väärtustaseme alumisest piirist, aga mitte madalamat väärtustaset kui samas lõikes esitatud asukohaklassi 8 elamumaa väärtustaseme alumine piir.“. (allkirjastatud digitaalselt) Madis Kallas Regionaalminister (allkirjastatud digitaalselt) Marko Gorban Kantsler  Rahandusministeerium Kliimaministeerium 21.08.2023 nr 1.4-3/815 MTÜ Eesti Sadamate Liit Keskkonnaministri 7. juuli 2022. a määruse nr 32 „Maa korralise hindamise metoodika“ muutmise eelnõu kooskõlastamiseks esitamine Esitame Rahandusministeeriumile ja Kliimaministeeriumile kooskõlastamiseks ning MTÜ-le Eesti Sadamate Liit arvamuse avaldamiseks keskkonnaministri 7. juuli 2022. a määruse nr 32 „Maa korralise hindamise metoodika“ muutmise eelnõu. Palume kooskõlastus või arvamus esitada 24. augustiks 2023. Lugupidamisega (allkirjastatud digitaalselt) Madis Kallas Regionaalminister Lisad: 1) Keskkonnaministri 7. juuli 2022. a määruse nr 32 „Maa korralise hindamise metoodika“ muutmise eelnõu; 2) Keskkonnaministri 7. juuli 2022. a määruse nr 32 „Maa korralise hindamise metoodika“ muutmise eelnõu seletuskiri. Eike Pärnamägi 53437818 [email protected] Lai tn 41 / 15056 Tallinn / 625 6101/ [email protected] / www.agri.ee Registrikood 70000734 EISi teade Eelnõude infosüsteemis (EIS) on algatatud kooskõlastamine. Eelnõu toimik: REM/23-1104 - Keskkonnaministri 7. juuli 2022. a määruse nr 32 „Maa korralise hindamise metoodika“ muutmise eelnõu Kohustuslikud kooskõlastajad: Rahandusministeerium; Kliimaministeerium Kooskõlastajad: Arvamuse andjad: Kooskõlastamise tähtaeg: 24.08.2023 23:59 Link eelnõu toimiku vaatele: https://eelnoud.valitsus.ee/main/mount/docList/fd909300-ab69-4288-9e67-8c2de50c31cd Link kooskõlastamise etapile: https://eelnoud.valitsus.ee/main/mount/docList/fd909300-ab69-4288-9e67-8c2de50c31cd?activity=1 Eelnõude infosüsteem (EIS) https://eelnoud.valitsus.ee/main