Hindamisaruanded

1 EKSPERTHINNANG Hinnatav vara: Korterelamu, kinnisasi (reg osa nr 26906401) Aadress: Kopli 87a, Põhja-Tallinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Eksperthinnang nr: 1909-8166-04/AT Väärtuse kuupäev: 12.09.2019 Hindamisaruande 09.10.2019 kuupäev: Tellija: Riigi Kaitseinvesteeringute Keskus  2 Sisukord Kokkuvõte 3 1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja eeldused 4 1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk 4 1.2. Hindamise eeldused 4 1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus 5 2. Hinnatava vara kirjeldus 6 2.1. Asukoht 6 2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon 7 2.3. Maakasutus 8 2.4. Korterelamu kirjeldus 9 3. Turuülevaade 11 3.1. Majandus ja kinnisvaraturg 11 3.2. Tallinna korteriturg 13 3.3. Turustatavuse analüüs 21 4. Turuväärtuse hindamine 23 4.1. Parim kasutus 23 4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted 23 4.3. Kestlikkus 23 4.4. Kinnisasja turuväärtuse hindamine 24 Lisa 1. Fotod 29 Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte 31 Lisa 3. Kitsenduste kaart 32 Lisa 4. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele 33 Kinnisvaraekspert OÜ Korterelamu, kinnisasi (reg osa nr 26906401) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Kopli 87a, Põhja-Tallinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-04/AT  3 Kokkuvõte HINNATAVA VARA KOONDANDMED Hinnatav vara Korterelamu, kinnisasi (reg osa nr 26906401) Aadress Kopli 87a, Põhja-Tallinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Omanik Eesti Vabariik Katastritunnus 78408:808:0276 Omandivorm Kinnisasi Kinnistu pindala 3 790 m2 Hoone suletud netopind 4 057,4 m2 Korterite pindala1 3 240,5 m2 Vastavalt kehtivale Tallinna üldplaneeringule (2001) tööstusettevõtete ala ja Üldplaneering vastavalt menetluses olevale Põhja-Tallinna üldplaneeringule (2017) korterelamute ala Hõlmatud Bekkeri sadama detailplaneeringuga (DP004330, 2005), muudatusi Detailplaneering hoonestuses pole ette nähtud HINDAMISARUANDE KOONDANDMED2 Hinnangu eesmärk Hoonestatud kinnisasja (hoonestatud korterelamuga) turuväärtuse hindamine Ülevaatuse kuupäev 12.09.2019 Väärtuse kuupäev 12.09.2019 Hindamisaruande kuupäev 09.10.2019 Tellija Riigi Kaitseinvesteeringute Keskus Tellimusleping Tellimiskiri 29.08.2019 nr 10-2/19/2364-1 Hindamise eeldused Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad Turuväärtus 2 170 000 € Hinnang likviidsusele Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib prognoosida hinnatud turuväärtuse juures kuni 1 aasta Hindamistulemuse täpsus ±20% Käibemaks Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu KOMMENTAARID HINDAMISTULEMUS Aadressil Kopli 87a, Põhja-Tallinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond paikneva hoonestatud kinnisasja (reg osa nr 26906401) turuväärtus on väärtuse kuupäeval 2 170 000 (kaks miljonit ükssada seitsekümmend tuhat) €. Koostaja: / Allkirjastatud digitaalselt / Aivar Tomson, MRICS DTZ Kinnisvaraekspert hindamisosakonna juhataj Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Kutseline hindaja, vara hindaja (kutsetunnistus nr. 095313) Litsentseeritud maa hindaja (maa hindamise tegevuslitsents 111 MA-mh) 1 Korterite pindala põhineb tellija poolt esitatud andmetel 2 Eksperthinnangu on koostanud Kinnisvaraeksperdi kaubamärgi all tegutsev OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Kinnisvaraekspert OÜ Korterelamu, kinnisasi (reg osa nr 26906401) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Kopli 87a, Põhja-Tallinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-04/AT  4 1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja eeldused 1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk Hinnatavaks varaks on aadressil Kopli 87a, Põhja-Tallinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond paiknev hoonestatud kinnisasi (reg osa nr 26906401). Töö koostatakse kasutamiseks Riigi Kaitseinvesteeringute Keskusele. Hindamise eesmärgiks on leida hinnatava vara turuväärtus väärtuse kuupäeva seisuga. Hinnang on koostatud riigivara võõrandamiseks riigivaraseaduse § 29 lõike 1 punkti 1 alusel, väärtuse hindamisel lähtutakse riigivaraseaduse § 46 lõikest 1. Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõikidele nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ja ilma sunduseta. (EVS 875-1:2015, p. 3.1.11) Hinnangu andmisel on lähtutud Eesti varahindamise standarditest EVS 875 ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS 875-1:2015, p.3.2.4) See hindamisaruanne on esitatud tellijale ainult eelpool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik, või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil. (EVS 875-4:2015, p. 7.4.6) 1.2. Hindamise eeldused Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad. Hinnang kehtib eeldusel, et hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi. Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus. Hindaja ei ole teinud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ega saa seega esitada mingit kindlat seisukohta, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust märgatavalt mõjutada. (EVS 875-13:2015, p. 9.2.5) Kinnisvaraekspert OÜ Korterelamu, kinnisasi (reg osa nr 26906401) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Kopli 87a, Põhja-Tallinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-04/AT  5 1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus Hindamist puudutavad algandmed on saadud: • e-kinnistusraamatust; • Maa-ameti avalikust teenusest ning Maa-ameti tehinguregistrist; • Tallinna kodulehelt; • kinnisvaraportaalist kv.ee. Eksperthinnagu on koostanud Kinnisvaraeksperdi kaubamärgi all tegutsev OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639). Hindaja Aivar Tomson tegi hinnatava vara ülevaatuse 12.09.2019. Ülevaatuse juures viibis ja asjakohaseid selgitusi jagas tellija poolt volitatuna hr Arko Kidra. Ülevaatus hõlmas hoone ülevaatust väljast ning üldkasutatavte ruumide ja üksikute korterite ülevaatust hoone sees. Hindaja ei ole teostanud ehitise uuringuid ega inspekteerinud vara neid osasid, mis on kaetud, varjatud või ligipääsmatud. Hindamise teostamisel lähtusime eeldusest, et need hoone osad on heas seisundis. Hindaja ei saa avaldada mingit arvamust hoone nende osade kohta, mida ei ole inspekteeritud ning käesolev hindamisaruanne ei kinnita hoone struktuuri ja kattematerjalide laitmatust. (EVS 875-4:2015, p. 7.4.7.4) Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei ole vastuolusid ning need on hindamise eesmärki ja täpsust silmas pidades piisava usaldusväärsusega. Kinnisvaraekspert OÜ Korterelamu, kinnisasi (reg osa nr 26906401) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Kopli 87a, Põhja-Tallinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-04/AT  6 2. Hinnatava vara kirjeldus 2.1. Asukoht Aadress Maakond Harju maakond Omavalitsus Tallinn Asustusüksus Põhja-Tallinn Lähiaadress Kopli 87a Makroasukoht Kirjeldus Paikneb Põhja-Tallinna linnaosas Kaugus keskusest Kaugus Viru väljakust 5,6 km Allikas: Maa-ameti avalik teenus; hinnatav vara on piiritletud oranži joonega ja tähistatud noolega Mikroasukoht Kirjeldus Kopli tänava ääres, teisel pool teed trammitee ja pargiala Juurdepääs Kõvakattega avalikult Kopli tänavalt Ühistransport Kauplus Kool Lasteaed Kaugused (tramm) 0,5 km 0,4 km 0,3 km 50 m Kinnisvaraekspert OÜ Korterelamu, kinnisasi (reg osa nr 26906401) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Kopli 87a, Põhja-Tallinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-04/AT  7 Allikas: Maa-ameti avalik teenus; hinnatav vara on piiritletud oranži joonega ja tähistatud noolega 2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon Omandisuhted Kinnistu registriosa nr 26906401 Omandivorm Kinnisasi Omanik Eesti Vabariik Kinnistusraamatu kolmandas jaos kinnisasja kasutust puudutavad Piirangud ja kitsendused kehtivad kanded piirangute ja kitsenduste kohta puuduvad. Kinnisvaraekspert OÜ Korterelamu, kinnisasi (reg osa nr 26906401) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Kopli 87a, Põhja-Tallinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-04/AT  8 Maa-ameti avalikus teenuses on kitsendusena esitatud ühisveevärgi ja - kanalisatsiooni vööndid 41, 244, 20, 128, 7, 12, 13, 11, 19 ja 7 m2, elektripaigaldise kaitsevööndid 79, 5, 84 ja 2 m2, sideehitise kaitsevööndid 146, 4, 5 ja 11 m2, raudtee kaitsevööndid 2, 629, 1260 ja 160 m2, gaasipaigaldise kaitsevööndid 13, 122 m2, muinsuskaitseala või kinnismälestise kaitsevöönd 2511 m2. Silmas pidades hetkekasutust kitsendustel otsest mõju vara väärtusele ei ole. Hüpoteegid Puuduvad Maakasutust puudutavad Teadaolevalt puuduvad lepingud 2.3. Maakasutus Maakasutuse peamised näitajad Allikas: Maa-ameti avalik teenus; hinnatav vara on piiritletud oranži joonega Aadress Kopli tn 87a, Põhja-Tallinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Katastritunnus 78408:808:0276 Pindala 3 790 m2 Maakasutuse sihtotstarve Ärimaa 80%, tootmismaa 20% Kinnisvaraekspert OÜ Korterelamu, kinnisasi (reg osa nr 26906401) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Kopli 87a, Põhja-Tallinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-04/AT  9 Kirjeldus Hulknurkne, liigendatud, eenduva osaga, tasane reljeef Kommunikatsioonid Elekter, vesi ja kanalisatsioon, kaugküte Vastavalt kehtivale Tallinna üldplaneeringule (2001) tööstusettevõtete ala Üldplaneering ja vastavalt menetluses olevale Põhja-Tallinna üldplaneeringule (2017) korterelamute ala Hõlmatud Bekkeri sadama detailplaneeringuga (DP004330, 2005), Detailplaneering muudatusi hoonestuses pole ette nähtud 2.4. Korterelamu kirjeldus Põhinäitajad Ehitise liik ehitisregistris Elamu Korruselisus 5 Ehitisregistri kood 101012974 Ehitusaasta3 1998 Ehitusluba Ehitusluba Nr 27 877 (02.08.2002) hoone rekonstrueerimiseks Kasutusluba Ehitisregistris andmed puuduvad Energiamärgis Puudub Suletud netopind Ehitisealune pind Korterite pind4 Pinnaandmed 4 057,4 m² 933 m² 3 240,5 m2 Korterite arv 68 Aritmeetiline keskmine 47,7 m2, mediaan 45,0 m2, suuruste vahemik 31,1- 94,3 m2, 80% korteritest suuruse vahemikus 33,7- Korterite suurus 68,0 m2; 17 ühetoalist korterit, 37 kahetoalist korterit, 12 kolmetoalist korterit ja 2 neljatoalist korterit. Põhikonstruktsioonid5 Vundament Madalvundament Kande- ja jäigastavate Monteeritav raudbetoon konstruktsioonide materjal Vahelagede kandva osa materjal Monteeritav raudbetoon Katuste ja katuselagede kandva Monteeritav raudbetoon osa materjal Katus Bituumen või PVC või rullmaterjal Välisviimistlus Plekk Kommunikatsioonid Vesi Tsentraalne Kanalisatsioon Tsentraalne 3 Ehitisregistri andmed, ilmselt hoone on ehitatud oluliselt varem 4 Korterite pindala põhineb tellija poolt esitatud andmetel 5 Tuginetakse Ehitisregistri andmetele Kinnisvaraekspert OÜ Korterelamu, kinnisasi (reg osa nr 26906401) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Kopli 87a, Põhja-Tallinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-04/AT  10 Küte Kaugküte (oma katlamaja eraldi paiknevas hoones) Elekter Piisav elektrivõimsus Siseviimistlus Laed Ripplaed Seinad Värvitud, WC-s ja vannitoas keraamiline plaat Põrandad Laminaatparkett, WC-s ja vannitoas keraamiline plaat 6 Seisukord ja kvaliteet Keskmine. Hoone on renoveeritud umbes 20 aastat tagasi. Hoone tehnosüsteeme on korras hoitud, kuid viimasel ajal on piirdutud pigem avariiliste olukordade likvideerimisega, sest enamik Hoone seisukord hoonest ei leia kasutust. Hoone viimistlus on „väsinud“, tehnosüsteemide seisukord on täpsemalt teadmata, kuid valdavalt siiski töökorras. Korterid on renoveeritud, aga renoveerimine on toimunud koos hoone renoveerimisega umbes 20 aastat tagasi. Enamik kortereid Korterite seisukord on elamiskõlbulikud ka ilma remondita, kuid viimistlus vajaks uuendamist kõigi korterite osas. Hoones on esinenud läbijooksu, mis on põhjustatud eelkõige küttesüsteemi leketest 6 Tegemist on hindajapoolse hinnanguga (sh. ka remondivajaduse osas), mis tugineb objekti visuaalsele ülevaatusele, tellija poolt esitatud andmetele, turu käitumisele ning hindaja kogemustele ja teadmistele. Hoone täpse seisukorra fikseerimiseks tuleks tellida ehituslik-tehniline ekspertiis vastava ala spetsialistilt. Kinnisvaraekspert OÜ Korterelamu, kinnisasi (reg osa nr 26906401) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Kopli 87a, Põhja-Tallinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-04/AT  11 3. Turuülevaade 3.1. Majandus ja kinnisvaraturg Ülevaade majanduslikust taustsüsteemist Statistikaameti andmetel suurenes Eesti sisemajanduse koguprodukt (SKP) 2018. aastal 2017. aastaga võrreldes 3,9%. 2018. aastal oli SKP jooksevhindades 26 miljardit €. 2018. aastal oli Eesti majanduskasv endiselt kiire. Enamikku valdkondi haaravasse kasvu panustasid enim ehituse, töötleva tööstuse ning kutse-, teadus- ja tehnikaalane tegevus. Märkimisväärse osa andsid majanduskasvu veel veonduse ja laonduse ning info ja side tegevusalad. Aasta kokkuvõttes pidurdasid majanduskasvu SKP märgatavalt vaid põllumajandus, metsandus ja kalandus. Eelkõige oli selle põhjus tegevusala näitajate tagasiminek aasta teisel poolel. SKP suurenes 2019. aasta II kvartalis võrreldes 2018. aasta sama kvartaliga 3,6%. Majanduskasv on küll mõnevõrra aeglustunud, kuid siiski kiirem, kui olid eelnevad prognoosid. Rahandusministeeriumi suvise majandusprognoosi (9. septembril 2019) kohaselt on majanduskasv 2019. aastal 3,3%, 2020. aastal 2,2%, 2021. aastal 2,6%, 2022. aastal 2,5% ja 2023. aastal 2,3%. SKP kasv Eestis 2019.-2023. aasta andmete puhul on tegemist Rahandusministeeriumi suvise prognoosiga (9. septembril 2019) Allikad: Statistikaamet, Rahandusministeerium Kinnisvaraekspert OÜ Korterelamu, kinnisasi (reg osa nr 26906401) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Kopli 87a, Põhja-Tallinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-04/AT  12 Statistikaameti andmetel tõusis tarbijahinnaindeks 2018. aastal 2017. aasta keskmisega võrreldes 3,4%. Tarbijahinnaindeksi aastamuutuse suurimaks mõjutajaks oli eluase, mis andis kogutõusust veerandi. Suurima panuse sellesse andsid 10,9% kallinenud kodudesse jõudnud elekter, 15,3% kallinenud tahekütused ja 7% kallinenud üürid. Mootorikütus ning toit ja mittealkohoolsed joogid andsid kogutõusust kumbki viiendiku. Sealjuures kallinesid alkohoolsed joogid ja tubakatooted 8,6%. Bensiin oli 12,3% ja diislikütus 11,4% kallim. THI Tarbijahinnaindeksi muutus oli 2019. aasta augustis võrreldes 2019. aasta juuliga 0,7% ning võrreldes eelmise aasta augustiga 2,4%. Kaubad olid 2018. aasta augustiga võrreldes 1,8% ja teenused 3,3% kallimad. Kaupade ja teenuste administratiivselt reguleeritavad hinnad on eelmise aasta augustiga võrreldes langenud 0,5% ja mittereguleeritavad hinnad tõusnud 3,2%. Rahandusministeeriumi suvise majandusprognoosi (9. septembril 2019) kohaselt on tarbijahinnaindeksi muutus 2019. aastal 2,2%, 2020. aastal 2,2%, 2021. aastal 2,1%, 2022. aastal 2,1% ja 2023. aastal 2,0%. Tarbijahinnaindeks Eestis 2019.-2023. aasta andmete puhul on tegemist Rahandusministeeriumi suvise prognoosiga (9. septembril 2019) Allikad: Statistikaamet, Rahandusministeerium Statistikaameti andmetel oli töötuse määr 2018. aastal 5,4%, tööhõive määr 68,1% ja tööjõus osalemise määr 71,9%. Töötuse määr oli 2019. aasta II kvartalis 5,1%, tööhõive määr 68,1% ja tööjõus osalemise määr 71,7%. Tööturg Rahandusministeeriumi suvise majandusprognoosi (9. septembril 2019) kohaselt on töötuse määr 2019. aastal 5,0%, 2020. aastal 5,2%, 2021. aastal 5,4%, 2022. aastal 5,5% ja 2023. aastal 5,6%. Kinnisvaraturg Eesti kinnisvaraturg on selgelt Tallinna ja Harjumaa keskne – sinna on Üldinfo koondunud ca 2/3 kogu kinnisvaraturu mahust. Kinnisvaraekspert OÜ Korterelamu, kinnisasi (reg osa nr 26906401) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Kopli 87a, Põhja-Tallinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-04/AT  13 Kinnisvaraturu dünaamika Eestis 100 000 6000 5000 80 000 4000 60 000 3000 40 000 2000 20 000 1000 0 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Tehingute arv, vasak skaala Tehingute koguväärtus miljonit €, parem skaala Allikas: Statistikaamet, Maa-amet 2018. aastal teostati kokku 48 930 müügitehingut koguväärtusega 3,4 miljardit €. Kinnisvaraturu Tehingute arv kahanes võrreldes 2017. aastaga 5,5%, tehingute koguväärtus kasvas aktiivsus ja 5,6%. Kui võrrelda 2019. aasta esimest poolaastat 2018. aasta sama perioodiga, siis maht tehingute arv on kahanenud 2% ning tehingute koguväärtus on samal perioodil kasvanud 3%. Laenuturg Eluasemelaenuturul väljastatud laenude käive kasvas 2018. aastal 9,1% 2017. Eluaseme- aastaga võrreldes. Eluasemelaenude jääk kasvas 2018. aastal 7,0% võrreldes 2017. laenud ja aastaga. Eluasemelaenude kuu keskmine intressimäär oli 2018. aastal 2,3-2,6% ja pikaajalised 2019. aasta esimesel poolaastal 2,5-2,6%. Ettevõtete pikaajaliste laenude kuu laenud keskmine intressimäär oli 2018. aastal vahemikus 1,9-2,7% ja 2019. aasta esimesel ettevõtetele poolaastal 2,6-3,4%. 3.2. Tallinna korteriturg Tallinna korruselamupiirkondade korteriturg Hinnad korteriturul on tõusnud 2009. aasta keskpaigast alates ja on jõudnud sarnasele tasemele kui 2007. aastal. 2013. aastal oli 7256, 2014. aastal 7338, 2015. aastal 8209, 2016. aastal 9020, 2017. aastal 9759 ja 2018. aastal 9699 Hetkeseis müügitehingut. Turuaktiivsus on perioodi kui terviku jooksul järk-järgult kasvanud, perioodil 2017-2018 hinnakasv aeglustus. Tallinna korterite ruutmeetrihind on tõusnud 2009. aasta madalaimalt tasemelt (umbes 800 €/m2) üle kahe korra. Kinnisvaraekspert OÜ Korterelamu, kinnisasi (reg osa nr 26906401) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Kopli 87a, Põhja-Tallinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-04/AT  14 Korterite mediaanhindade muutus Tallinnas (€/m2), 2011 – 2019 (01.08.2019 seisuga) 2500 2000 1500 1000 500 0 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Haabersti linnaosa Kristiine linnaosa Lasnamäe linnaosa Mustamäe linnaosa Põhja-Tallinna linnaosa Allikas: Kinnisvaraekspert, Maa-ameti päringukeskkond Peamised arengud 2018. aasta lõpul olid äärelinna korterite hinnad valdavalt tasemel 1 600 – 1 900 €/m2. Pärast 2007. aastat olid madalaimad keskmised hinnad 2009. aasta juulis ja augustis. Alates 2009. aasta sügisest on Tallinna korterite hinnad valdavalt tõusnud, Tüüpkorterite turg kuigi kuude lõikes on esinenud nii mõõdukat tõusu kui langust. Viimast ei saa siiski käsitleda trendina vaid pigem on tegemist tehingute piiratud arvust tingitud muutustega tehingute struktuuris. Võrreldes madalaimate keskmiste hinnatasemetega 2009. aasta III kvartalis on hinnad linnaosade kaupa tänaseks tõusnud 100-180%. Enim on keskmine hind Hinnatasemed tõusnud Põhja-Tallinna linnaosas. See on tingitud lisaks piirkonna populaarsuse kasvule ka asjaolust, et uute ja renoveeritud korterite osakaal turul on võrreldes muude piirkondadega kiiremini kasvanud. Kinnisvaraekspert OÜ Korterelamu, kinnisasi (reg osa nr 26906401) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Kopli 87a, Põhja-Tallinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-04/AT  15 Korterite hinnamuutus Tallinnas, 2011 – 2019 (seisuga 01.08.2019) 2500 2000 1500 1000 500 0 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Haabersti linnaosa Kristiine linnaosa Lasnamäe linnaosa Mustamäe linnaosa Põhja-Tallinna linnaosa Allikas: Kinnisvaraekspert, Maa-ameti päringukeskkond 2018. aastal toimus Tallinnas 9699 müügitehingut. Turuaktiivsus on alates 2014. aastast oluliselt kasvanud. 2015. aastal kasvas tehingute arv võrreldes eelneva Turuaktiivsus aastaga 12%, 2016. aastal oli see näitaja 10%, 2017. aastal 8%. 2018. aastal langes tehingute arv võrreldes 2017. aastaga 1%. Seisuga 01.08.2019 on Tallinna linnas toimunud korteriomanditega 5 554 müügitehingut. Kinnisvaraekspert OÜ Korterelamu, kinnisasi (reg osa nr 26906401) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Kopli 87a, Põhja-Tallinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-04/AT  16 Korterite müügitehingute arv Tallinnas, 2008 – 2019 (seisuga 01.08) 1200 1000 800 600 400 200 0 jaan apr juuli okt jaan apr juuli okt jaan apr juuli okt jaan apr juuli okt jaan apr juuli okt jaan apr juuli okt jaan apr juuli okt jaan apr juuli okt jaan apr juuli okt jaan apr juuli okt jaan apr juuli okt jaan apr juuli 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Allikas: Kinnisvaraekspert, Maa-amet Tallinna Kesklinna korteriturg 2018. aastal langes turuaktiivsus eelmise aastaga võrreldes 6%. 2018. aasta Hetkeseis detsembris oli mediaanhind 2310 €/m² ja aasta jooksul toimus 1822 müügitehingut. Pärast 2006.- 2007. aasta kiire hinnatõusu lõppu olid madalaimad hinnad 2009. aasta juulis, kui korterite keskmine hinnatase jäi vahemikku ca 950 – 1 050 €/m2. Võrreldes turu tippajaga 2007. aasta hilissuvel võis hinnalanguseks lugeda ca 50%. Keskmise hinna langetajaks olid eelkõige uute korterite mastaapsed hinnakärped ning tehingute koondumine madalama hinnaga piirkondadesse. 2011. aastal sagenesid tehingud kallimate korteritega, mis kasvatasid ka keskmist hinda. 2012. aastal püsis korterite mediaanhind tasemel 1 500 – 1 600 €/m2, mis madalaimatest keskmistest hindadest oli ca 50% kõrgem. Korterite keskmine hind 2013. aastal Hinnatasemed tõusis 2012. aastaga võrreldes mõõdukas tempos, samas turu aktiivsus püsis suhteliselt stabiilne. 2014. ja 2015. aastal arendustegevus aktiviseerus ja toimus näiline hinnatõus, sest tehinguid toimus rohkem kesklinna uusarenduste korteritega, mis olid hinnatasemelt keskmisest kõrgemad ja selle tulemusena tõstsid ka keskmist hinda. 2016. aasta keskmine hinnatase (2 172 €/m²) oli 2% kõrgem võrreldes eelmise aasta näitajaga (2 129 €/m²). 2017. aasta mediaanhind oli 2216 €/m² ehk omakorda oli tegemist umbes 4%-se hinnatõusuga. 2018. aasta mediaanhind oli 2310 €/m2 ehk jällegi oli tegemist ca 4%-se hinnatõusuga. Kinnisvaraekspert OÜ Korterelamu, kinnisasi (reg osa nr 26906401) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Kopli 87a, Põhja-Tallinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-04/AT  17 Tallinna Kesklinna korteriturg, 2008 – 2019 (seisuga 30.08) 3 000 250 2 500 200 2 000 150 1 500 100 1 000 50 500 0 0 okt okt okt okt okt okt okt okt okt okt okt jaan apr apr apr apr juuli jaan apr juuli jaan apr juuli jaan apr juuli jaan apr juuli jaan juuli jaan apr juuli jaan apr juuli jaan juuli jaan apr juuli jaan juuli jaan apr juuli 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Tehingute arv, parem skaala Keskmine tehinguhind €/m2, vasak skaala Allikas: Kinnisvaraekspert, Maa-amet Tallinna uusarenduste korteriturg Uusi korterelamuid ehitatakse nii kesk- kui äärelinnas. Edukad on olnud paljud Kesklinnas ja selle läheduses ning ka äärelinnas olevad projektid, mis paiknevad väljakujunenud infrastruktuuriga piirkondades, on arhitektuuriliselt atraktiivsed ning Hetkeseis ehituskvaliteedilt head. Keskmine hinnatase on viimastel aastatel püsinud suhteliselt samal tasemel, kuid see võib olla mh tingitud ka struktuursetest muutustest. Kinnisvaraekspert OÜ Korterelamu, kinnisasi (reg osa nr 26906401) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Kopli 87a, Põhja-Tallinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-04/AT  18 Uute korterite tehingute arv ja keskmine hind (€/m²) 3000 5000 4000 2000 3000 2000 1000 1000 0 0 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Arv, parem skaala Keskmine hind, vasak skaala Allikas: Kinnisvaraekspert, Maa-amet 2013. aastal väljastati 56 ehitusluba kokku 1 247 korteri ehitamiseks (eluruumide pind ca 85 000 m2; keskmine korteri pind ca 68 m2). 2014. aastal oli see näitaja vastavalt 46 ehitusluba 1 440 korteri ehitamiseks ligikaudse pindalaga 91 665 m2 (keskmine korteri pind 64 m2). 2015. aastal väljastati 93 ehitusluba 2 504 korteri ehitamiseks pindalaga 164 435 m2 (keskmine korteri pind 65,7 m2), 2016. aastal Ehitusload väljastati 68 ehitusluba 2 238 korteri ehitamiseks pindalaga 148 606 m² (keskmine korteri pind 66,4 m²), 2017. aastal väljastati 118 hoone ehitusluba 3749 korteri ehitamiseks pindalaga 237 563 m² (keskmine korteri pindala 63,4 m²) ja 2018. aastal väljastati 68 hoone ehitusluba 2 617 korteri ehitamiseks pindalaga 159 631 m2 (keskmine korteri pindala 61,0 m²). Kinnisvaraekspert OÜ Korterelamu, kinnisasi (reg osa nr 26906401) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Kopli 87a, Põhja-Tallinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-04/AT  19 Ehitusloa saanud eluruumide arv korterelamutes Tallinnas ja Harjumaal, 2003 – 2018 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 Harjumaa (v.a. Tallinna linn) Tallinn Allikas: Kinnisvaraekspert, Statistikaamet 2006. aastal, kuhu jäi ehitusbuumi kõrghetk, lisandus Tallinnas turule 3 900 kasutusloa saanud korterit. 2007. ja 2008. aastal lisandus vastavalt umbes 2 500 ja 2 800 uut korterit. Sellele järgnes uusehituse kiire langus. Perioodil 2009 kuni 2013 väljastati kasutuslubasid kõige vähem 2013. aastal, mil lisandus vaid 557 korterit. 2014. aastal kasutuslubade ja ehituslubade arv võrreldes eelneva aastaga peaaegu Kasutusload kahekordistus. See viitas arendustegevuse aktiviseerumisele. 2015. aastal väljastati kasutusluba 1 663 korterile ja 2016. aastal 2 048 korterile, mis oli ca 20% rohkem kui eelmisel aastal. 2017. aastal väljastati kasutuslube 2 519, mis viitab märkimisväärsele kasvule eelmise aastaga võrreldes. 2018. aastal väljastati korteritele kasutuslube 3 123. Kinnisvaraekspert OÜ Korterelamu, kinnisasi (reg osa nr 26906401) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Kopli 87a, Põhja-Tallinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-04/AT  20 Korterelamute uusehitus Tallinnas tuh m2, 2004 – 2018 160,000 140,000 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0,000 I III I III I III I III I III I III I III I III I III I III I III I III I III I III I III 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Ehitusluba Kasutusluba Allikas: Kinnisvaraekspert, Statistikaamet Majanduskasv ja madalad intressimäärad toetavad jätkuvalt arendustegevust. Otsene Prognoos hinnatõus on peatunud, kuid jätkuvalt toimub muudatusi tehingute struktuuris: uute korterite osa tehingute arvust kasvab veelgi. Turuaktiivsus langeb. Kopli, Pelgulinna ja Pelguranna endiste ühiselamukorterite turg Endisaegsed töölisühiselamud on enamjaolt ümber ehitatud ning olemuslik erinevus varasemaga seisneb selles, et kõik korterid (eluruumid) on varustatud eraldi WC-de ja vannitubadega (need paiknevad küll üldjuhul koos). Kõige väiksemad korterid on 11-12 m2 suurused, kuid hulganisti on ka kuni 20 m2 suurusi kortereid. Tegemist on Üldist sellisel juhul nö kööktubadega. 30 m2 suuruse ja sellest suuremate pindade puhul on mõnikord tegemist elutoast eraldi paikneva köögi või magamistoaga. Seesuguste hoonete planeering on tavaliselt endisaegne ja seda iseloomustavad pikad ja kitsad koridorid, kus on minimaalselt päevavalgust. Seda on väga keerukas muuta, mis ühtlasi alandab ka nende väärtust. Hinnatase sõltub nii asukohast kui hoone ja korteri seisukorrast. 11-12 m2 suurused korterid maksavad valdavalt 25 000- 30 000 €, kuni 20 m2 suuruse pinnaga korterid Hinnatasemed on hinnaklassis kuni 40 000 €. Suuremad korterid ületavad selle hinnapiiri, kuid ruutmeetri hindu silmas pidades on alla 2 000 €/m2. Kopli, Pelgulinna ja Pelguranna korterelamute turg Kopli, Pelgulinna ja Pelguranna asumites viimasel ajal suuri korterelamuid müüdud ei ole. Väiksemate korterelamute hinnad küündivad 200 000 € suurusjärku, mis Tehingutest viitab sellele, et tegemist on hinnatava varaga võrreldes väikeste hoonetega. Seesuguseid tehinguid on toimunud Pelgulinnas ja Koplis. Kinnisvaraekspert OÜ Korterelamu, kinnisasi (reg osa nr 26906401) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Kopli 87a, Põhja-Tallinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-04/AT  21 Kopli korterite tehingud (suurus 40,0- 50,0 m2) 20197 Aadress Kuupäev Hind, € Pindala, m2 Hind, €/m2 Ankru tn 28.02.2019 71 800 46,7 1 537 Kilbi tn 16.01.2019 60 000 45,4 1 322 Kopliranna tn 08.05.2019 63 000 40,0 1 575 Kopliranna tn 28.05.2019 83 000 45,6 1 820 Kopliranna tn 11.07.2019 49 900 48,3 1 033 Maleva tn 29.01.2019 43 700 40,2 1 087 Maleva tn 15.02.2019 42 700 41,0 1 041 Maleva tn 01.02.2019 49 700 45,7 1 088 Maleva tn 30.08.2019 53 200 48,9 1 088 Sirbi tn 14.05.2019 79 000 40,4 1 955 Süsta tn 04.01.2019 49 500 45,4 1 090 Turvise tn 05.04.2019 39 500 45,2 874 Turvise tn 09.07.2019 66 900 45,2 1 480 Turvise tn 17.07.2019 58 000 46,9 1 237 Turvise tn 22.01.2019 55 000 49,0 1 122 Uus-Maleva tn 17.04.2019 61 000 46,4 1 315 Uus-Maleva tn 06.02.2019 62 000 47,7 1 300 Vasara tn 18.02.2019 79 500 48,1 1 653 Vasara tn 08.07.2019 69 000 48,1 1 435 Vasara tn 06.02.2019 68 000 49,2 1 382 3.3. Turustatavuse analüüs Hinnatav vara asub Tallinnas Põhja-Tallinna linnaosas Kopli asumis. Tegemist on väljakujunenud piirkonnaga, kus on hulganisti tööstust, mis on osaliselt kasutusel ja osaliselt kasutuseta. Üldisem arengusuund on pigem elukondlik kasutus, kuna tegemist on mereäärse piirkonnaga, kus on palju rohelust. Piirkonnas on nii vanemaid kui uuemaid hooneid ja seetõttu on suur hinnavariatsioon. Võimalikuks ostjaks on eelkõige kinnisvara arendusega tegelevad ettevõtted, kes on huvitatud korruselamute renoveerimisest ning renoveeritud korterite müügist või üürile andmisest. Kuna tegemist on väikeste korteritega ja hoone planeeringust tulenevalt on korterite suuremaks muutmine keerukas, on eriti üürituru kontekstis tegemist atraktiivse varaga. Võimalik alternatiivne kasutus sisuliselt puudub: seda ei toeta turg ega ka üldplaneeringud (Tallinna kehtiv üldplaneering ja Põhja-Tallinna menetluses olev üldplaneering). Alternatiivse kasutuse tõenäosust vähendavad lisaks naabruses paiknev miljööväärtuslik ala, mis on samuti elamupiirkond, ning tänavavõrk, mis on ehitatud eelkõige tänast kasutust silmas pidades. 7 Tehingute tausta ei ole täpsemalt kontrollitud, nende hulgas võib olla tehinguid, mis ei ole vabaturutehingud. Tehinguinfo on seisuga 12.09.2019. Kohandamisel kasutatud tehingud on esitatud paksus kirjas Kinnisvaraekspert OÜ Korterelamu, kinnisasi (reg osa nr 26906401) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Kopli 87a, Põhja-Tallinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-04/AT  22 Sarnaste varade pakkumine on piiratud, sest enamik korterelamuid on jaotatud korteriomanditeks ning hoone kui terviku võõrandamine on suuremate hoonete puhul seeläbi väga keerukas. Samas on eeldatavalt ka nõudlus piiratud, sest korteri ostjate eelistus on liikunud üha enam uusehitiste suunas ja põhiline ostuargument turu kontekstis madalama kvaliteediga korterite puhul on üksnes hind. Vara likviidsus on keskmine, eeldatav müügiperiood on kuni üks aasta. Kopli korterite müügipakkumised (seisuga 04.10.2019) Aadress Pindala, m2 Hind, € Hind €/m2 Kommentaar Stalini-aegne maja, hoone ja korter Kopli tn 67 47,4 70 800 1 494 renoveeritud, korrus 1/3 Kopli tn 99 40,0 65 000 1 625 Puumaja, vajab renoveerimist, korrus 2/2 Kivimaja, 1-toaline, vajab renoveerimist, Kopli tn 96a 37,8 59 998 1 587 korrus 4/5 Kivimaja, 3-toaline, renoveeritud, korrus Kopli tn 98b 47,9 84 600 1 766 3/5 Kivimaja, 2-toaline, renoveeritud, korrus Vasara tn 2 39,5 68 000 1 722 1/4 Kivimaja, 2-toaline, ehitatud 1955, Kopli tn 67 54,7 94 500 1 728 renoveeritud, korrus 1/3 Allikas: kv.ee Kinnisvaraekspert OÜ Korterelamu, kinnisasi (reg osa nr 26906401) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Kopli 87a, Põhja-Tallinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-04/AT  23 4. Turuväärtuse hindamine 4.1. Parim kasutus Vara parim kasutus – vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult teostatav ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. (EVS 875-1:2015, p. 7.1.2) Hinnatav vara asub Põhja-Tallinnas Pelguranna asumis. Tegemist on väljakujunenud korterelamupiirkonnaga. Vastavalt kehtivale Tallinna üldplaneeringule ja menetluses olevale Põhja-Tallinna üldplaneeringule on tegemist korruselamumaaga. Nii turu kontekstis kui õigusliku lubatavuse seisukohast vaadatuna on alternatiivne kasutus ebatõenäoline. Kinnisasja parimaks kasutuseks on olemasolev kasutus elamuna. Edaspidi võib tekkida vajadus korteriomandite moodustamiseks, kuid see ei muuda kasutust. 4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted Käesolevas hinnangus kasutatakse hinnatava vara turuväärtuse leidmiseks võrdlusmeetodit. Väikeste korterite puhul võimalik kasutada ka tulumeetodit, sest renditurg on üha aktiivsem, aga kuna müügiturg on tänaseni pigem domineeriv ja korterite hindamisel kasutatakse tavapäraselt võrdlusmeetodit, siis on just seda rakendatud. Kuna hinnatav vara hõlmab hoonet tervikuna, siis oleks parim lahendus see kui ka võrreldavate varade puhul oleks tegemist terviklike hoonetega. Kahjuks Koplis (ja ka läheduses paiknevates Pelgulinnas ja Pelgurannas) sarnaste varadega tehinguid ei ole toimunud. Sellest tulenevalt on lähtutud korteritega toimunud tehingutest, mille puhul lisaks tavapärastele kohandustele, mida korterite hindamisel kasutatakse, on rakendatud täiendavat kohandust, mis võtab arvesse erineva õigusliku staatuse (hinnatava vara puhul on tegemist ühe korteriomandiga, iga korter (eluruum) eraldivõetuna ei ole korteriomand) ja mastaabiefekti (korraga võõrandatakse hoone, kus on 68 korterit). Võrdlusmeetodi ehk turupõhise käsitluse korral võrreldakse hinnatavat vara sarnaste müüdud varade hindadega, kasutades selleks erinevaid võtteid. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Võrdlusmeetodil leitakse hinnatava objekti väärtus sarnaste objektidega toimunud tehingute analüüsimisel. Piisavalt aktiivse turu olemasolul võib seda meetodit pidada turuväärtuse hindamiseks sobivaimaks ja täpseimaks. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui kõik hindamisel aluseks olevad võrdlustehingud on tehtud vaba turu tingimustes. (EVS 875-1:2015, p. 9.4.2) Hinnangus tehakse hindamine võrdluskõlbulike korteritega teostatud tehingute põhjal. Võrdlusobjektide erisuste arvesse võtmiseks kasutatakse võrdluselementide kohandamist. 4.3. Kestlikkus Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. (EVS 875-10:2019, p. 9.1.1) Kinnisvaraekspert OÜ Korterelamu, kinnisasi (reg osa nr 26906401) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Kopli 87a, Põhja-Tallinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-04/AT  24 Kinnisvara kestlikkuse all mõistetakse sihipärast kinnisvaraarendust, mis tagab kinnisvara kasutamise kvaliteedi parandamise kooskõlas kestliku arengu põhimõtetega. Kestlikkuse kontekstis arendatud kinnisvara eesmärkide oluline tunnus on suund püsivuse ja jätkumise kindlustamisele, kasutades ressursse säästlikult ning vähendades tegevuskulusid. (EVS 875-10:2019, p. 9.1.2) Hinnatava vara puhul on järgitud kinnisvara kestliku arengu tagamise põhimõtteid ja vara kestlikkuse väärtus on positiivne. 4.4. Kinnisasja turuväärtuse hindamine Võrdlustehingute valik ja kohandamise põhimõtted Punktis 3.2 on esitatud ülevaade võrdlustehingutest. Nende hulgast on valitud hinnatava varaga võimalikult sarnaste varadega toimunud tehingud, mille kohta on hindajal olemas piisavalt detailne informatsioon. Vaadeldud on 2019. aastal toimunud tehinguid. Kuna kõige enam on kahetoalisi kortereid ja sellest väiksemad ja suuremad korterid jagunevad proportsionaalselt, siis on kohandamisel kasutatud kahetoalisi kortereid. Tehingu- Tehingu- Korteri Käibemaksu Võrdlustehingute Asukoht Kuupäev summa, summa, pindala, sisaldumine valik € €/m 2 m 2 hinnas Ankru tn, Kopli 28.02.2019 71 800 1 537 46,7 Ei asum Kopliranna tn, Kopli asum 08.05.2019 63 000 1 575 40,0 Ei Uus-Maleva tn, Kopli asum 17.04.2019 61 000 1 315 46,4 Ei Võrdlustehingud on toimunud ajavahemikus veebruar 2019- mai 2019. Kuna viimasel Tehingute ajal on hinnatõus aeglustunud või lausa peatunud ja ka ajaliselt kõige varem ajaldamine toimunud tehing oli ainult pisut enam kui pool aastat tagasi, siis ajaldamist kasutatud ei ole. Hinnatava vara näol on tegemist korteriomandiga, mille reaalosaks on hoone tervikuna. Tavapäraselt (ja nii ka võrreldavate varade puhul) on iga eluruum (korter) ühtlasi ka korteriomand. Sellest tulenevalt ei saa hinnatavat vara hetkel võõrandada üksikute eluruumide kui korteromandite kaupa. Seega tuleks korteriomandid alles moodustada ja lisaks tuleb arvestada asjaoluga, et korraga võõrandatakse 68 Vara määratlus korterit. Kuna kortereid võib võõrandada (või ka üürile anda) olemasoleval kujul või ka seejärel, kui neid on remonditud), on suhteliselt keerukas detailselt esitada, milliseid kulusid peab omanik kandma, kui kaua võtab korterite müük (üürile andmine) aega ja millise tootlikkusega peaks arvestama. Seetõttu on silmas pidades eluruumide õiguslikku staatust, võimalikke kulusid ja võõrandamiseks kuluvat aega rakendatud kohandust -20%. Võrdlusühikuks on valitud tehinguhind €/m2, kuna hinnatavaks varaks ei ole Võrdlusühiku valik konkreetne korter. Kinnisvaraekspert OÜ Korterelamu, kinnisasi (reg osa nr 26906401) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Kopli 87a, Põhja-Tallinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-04/AT  25 Võrdluselementideks on valitud tulenevalt hinnatava objekti iseärasustest järgmised enim objekti väärtust mõjutavad tegurid: • Makroasukoht o Tavaliselt võrreldakse turu kontekstis suhteliselt homogeenses piirkonnas paiknevaid kortereid. Vajadus kohanduste järgi sellisel juhul puudub. Suuremate erinevuste puhul on kahtlemata vaja ka kohandada. Tallinna puhul on tüüpiliselt aluseks asum, mille siseselt kohandusi tavaliselt ei rakendata. • Mikroasukoht o Korterite asukoha olulisimateks näitajateks on eelkõige kaugus taristust, aga ka juurdepääs. Asumi siseselt on erisused pigem väikesed ja enamjaolt jäävad kohandused 10% piiresse. • Korterelamu tüüp, vanus, seisukord o Tavapäraselt on uuemad hooned paremas seisukorras. Sellega kaasnevad madalamad küttekulud, hoonesisesed kommunikatsioonid on paremas seisukorras ja elukeskkond on meeldivam, tavaliselt ollakse selle eest valmis enam maksma kuni 10%. • Korteri pindala o Suuremate korterite ühikuhind on madalam ja vastupidi. Üldjuhul on ühe toa võrra suurema korteri ruutmeetri hind võrreldes samaväärse, kuid väiksema korteriga 5-10% madalam Võrdluselementide • Küttesüsteem valik o Kulutõhusama ja mugavama küttesüsteemi korral ollakse valmis maksma kõrgemat hinda. Kohandused on tavapäraselt siiski 5-10% piires, erandlikult ka kõrgemad • Korteri seisukord o Kui lähtuda keskmisest seisukorrast kui võrdlusalusest saab määratleda sellest paremate ja halvemate seisukordade omavahelise suhestamise ▪ Halb -10-20% ▪ Keskmisest halvem -5% ▪ Keskmine 0% ▪ Keskmisest parem 5% ▪ Hea 10-20% • Hoonesisene paiknemine o Korteri paiknemine esimesel korrusel on vähem hinnatud võrreldes kõrgemate korrustega, sest see on vähem privaatne ja vähem turvaline • Rõdu olemasolu o Rõdu olemasolu tõstab korteri väärtust • Parkimine ja panipaik o Parkimise võimaluse olemasolu ja panipaigad tõstavad korteri hinda. Parkimiskohad eriti hoonetes on tihtipeale eraldi üksused, kuid neid võõrandatakse tavaliselt koos korteritega. Samuti võivad ka panipaigad olla eraldi üksused. Kinnisvaraekspert OÜ Korterelamu, kinnisasi (reg osa nr 26906401) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Kopli 87a, Põhja-Tallinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-04/AT  26 Hinnatav vara Võrreldav vara 1 Võrreldav vara 2 Võrreldav vara 3 Harju maakond Harju maakond Harju maakond Harju maakond Tallinn Tallinn Tallinn Tallinn Põhja-Tallinn Põhja-Tallinn Põhja-Tallinn Põhja-Tallinn Kopli tn 87a Ankru tn Kopliranna tn Uus-Maleva tn Tehinguhind, € 71 800 63 000 61 000 Tehinguhind, €/m2 1 537 1 575 1 315 Tehingu aeg 28.02.2019 08.05.2019 17.04.2019 Kohandus 0% 0% 0% Korteriomand, mis Vara määratlus Korteriomand (korter) Korteriomand (korter) Korteriomand (korter) hõlmab tervet hoonet Erinev õiguslik Erinev õiguslik Erinev õiguslik staatus Kommentaar staatus ja üksnes staatus ja üksnes ja üksnes üks korter üks korter üks korter Kohandus -20% -20% -20% Tehinguga seonduvate elementide -20% -20% -20% kohanduste summa Tehinguga seonduvate elementide põhjal 1 230 1 260 1 052 kohandatud tehinguhind, €/m2 Kopli asumis, Viru Kopli asumis, Viru Kopli asumis, Viru Kopli asumis, Viru väljakust ca 5,6 km, ca väljakust ca 5,5 km, ca väljakust ca 5,0 km, väljakust ca 5,2 km, 0,4 km raadiuses 0,5 km raadiuses ca 0,5 km raadiuses ca 0,5 km raadiuses Makroasukoht lasteaed, kool, lasteaed, kool, lasteaed, kool, lasteaed, kool, kauplused, kauplused, kauplused, kauplused, bussipeatus bussipeatus bussipeatus bussipeatus Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane Kohandus 0% 0% 0% Kopli tänava ääres, Ankru tänava ääres, Kopliranna tänava Uus-Maleva tänava merest eemal, teisel meri ca 300 m, ääres, meri ca 200 ääres, merest eemal, pool teed trammitee ja Mikroasukoht juurdepääs m, juurdepääs juurdepääs pargiala, juurdepääs kõvakattega avalikult kõvakattega avalikult kõvakattega avalikelt kõvakattega avalikult Ankru tänavalt Kopliranna tänavalt Uus-Maleva tänavalt Kopli tänavalt Kommentaar Parem Parem Sarnane Kohandus -5% -5% 0% Kinnisvaraekspert OÜ Korterelamu, kinnisasi (reg osa nr 26906401) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Kopli 87a, Põhja-Tallinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-04/AT  27 Tellistest. Ühiselamu pikkade päevavalguseta koridoridega. Ehitusaasta 1971, Ehitusaasta 1964, Ehitusaeg teadmata, Seisukord keskmine. kivimaja. Tavaline kivimaja. Tavaline paneelmaja. Korterelamu tüüp, Fassaad plekiga kortermaja. Hoone on kortermaja. Hoone Tavaline kortermaja. vanus, seisukord kaetud, renoveeritud viimastel aastatel on viimastel aastatel Hoone on selle aastasaja renoveeritud renoveeritud renoveeritud alguses, viimasel ajal tehtud üksnes hädavajalikke töid Kommentaar Parem Parem Parem Kohandus -20% -20% -20% 47,7 46,7 40,0 46,4 Korteri pindala, m2 2-toaline 2-toaline 2-toaline 2-toaline Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane Kohandus 0% 0% 0% Oma katlamaja, Küttesüsteem hoones sees Keskküte Keskküte Keskküte veeradiaatorid Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane Kohandus 0% 0% 0% Keskmine, viimastel aastatel tehtud ainult hädavajalikke töid, Hea, hiljuti Hea, hiljuti Hea, hiljuti Korteri seisukord osaliselt renoveeritud renoveeritud renoveeritud keskküttesüsteemi läbijooksud Kommentaar Parem Parem Parem Kohandus -10% -10% -10% Hoonesisene 1-5/5 korrus, 1. korrus 2/5 korrus 4/5 korrus 3/5 korrus paiknemine poolkeldrikorrus Kommentaar Parem Parem Parem Kohandus -5% -5% -5% Rõdu olemasolu Puudub Puudub Puudub Olemas Kommentaar Sama Sama Parem Kohandus 0% 0% -5% Korteri juurde kuulub Parkimine ja Piiratud parkimisala, keldriboks, tasuta Tasuta parkimine Tasuta parkimine hoiuruumid panipaik puudub parkimine Kommentaar Parem Sarnane Sarnane Kohandus -10% 0% 0% Kinnisvaraekspert OÜ Korterelamu, kinnisasi (reg osa nr 26906401) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Kopli 87a, Põhja-Tallinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-04/AT  28 Summaarne kohandus -50% -40% -40% Summaarne -615 -504 -421 kohandus, € Kohandatud 615 756 631 tehinguhind, €/m2 Kohanduste absoluutväärtuste 50% 40% 40% summa Kaalud 0,30 0,35 0,35 Kaalutud keskmine 670 184 265 221 tehinguhind, €/m2 Turuväärtus, € 2 170 000 (3240,5 m2) Hinnatava vara turuväärtus on väärtuse kuupäeval 2 170 000 €. Kinnisvaraekspert OÜ Korterelamu, kinnisasi (reg osa nr 26906401) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Kopli 87a, Põhja-Tallinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-04/AT  29 Lisa 1. Fotod Välisvaated Välisvaated Vaated trepikojast ja koridorist Kinnisvaraekspert OÜ Korterelamu, kinnisasi (reg osa nr 26906401) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Kopli 87a, Põhja-Tallinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-04/AT  30 Vaated tubadest Vaated tubadest Kinnisvaraekspert OÜ Korterelamu, kinnisasi (reg osa nr 26906401) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Kopli 87a, Põhja-Tallinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-04/AT  31 Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte Väljavõtte tegija: Kinnisvaraekspert Tallinn OÜ - Aivar Tomson Asutus: Kinnisvaraekspert OÜ Kuupäev: 26.09.2019 10:47:44 Kinnistusosakond Tartu Maakohtu kinnistusosakond Uus registriosa number 26906401 Kinnistu nimi Korteri nr Õigsuse märge Elektrooniline registriosa omab õiguslikku tähendust: 10.04.2014 Digitoimik Kinnistustoimiku kõik dokumendid on digitaalsed alates 10.04.2014 I jagu KINNISTU KOOSSEIS Kande Avamine, koosseisu muudatused, Kande Katastritunnus Sihtotstarve ja asukoht Pindala number ühendamise ja jagamise kanded kehtivus Ärimaa 80%, Tootmismaa Registriosa avamisel 8.01.2014 20%, Harju maakond, kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 1 78408:808:0276 3789 m2 kustutatud Tallinna linn, Põhja-Tallinna 10.04.2014. Kinnistussekretär Karin Arras linnaosa, Kopli tn 87a. Kohtunikuabi Neeme Laane Ärimaa 80%, Tootmismaa 20%, Harju maakond, 1 78408:808:0276 3789 m2 Maakatastri andmed üle võetud 27.10.2014. kustutatud Tallinn, Põhja-Tallinna linnaosa, Kopli tn 87a. Ärimaa 80%, Tootmismaa 20%, Harju maakond, 3790,0 1 78408:808:0276 Maakatastri andmed üle võetud 24.12.2018. kehtiv Tallinn, Põhja-Tallinna m2 linnaosa, Kopli tn 87a. II jagu OMANIK Kande Kande Omanik Kande alus number kehtivus 8.01.2014 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud Swedbank Liising Aktsiaselts (registrikood 1 10.04.2014. Kinnistussekretär Karin Arras Kohtunikuabi kustutatud 10434248) Neeme Laane 11.08.2014 asjaõiguslepingu alusel sisse kantud 2 Eesti Vabariik kehtiv 26.08.2014. Kohtunikuabi Mare Tomingas III jagu KOORMATISED JA KITSENDUSED Kinnistut koormavad piiratud asjaõigused (v.a. Kande Märked piiratud asjaõiguste kohta, kannete Kande hüpoteegid) ja märked; käsutusõiguse number muudatused ja kustutamised kehtivus kitsendused Riigivara valitseja on Kaitseministeerium (registrikood 70004502). 11.08.2014 1 kustutatud asjaõiguslepingu alusel sisse kantud 26.08.2014. Kohtunikuabi Mare Tomingas Kustutatud ametiülesannete korras 1 kehtiv kinnistusraamatuseaduse § 7910 alusel 29.03.2017 IV jagu HÜPOTEEGID Kande Hüpoteegi Märked hüpoteekide kohta, kannete Kande Hüpoteegid number summa muudatused ja kustutamised kehtivus Kinnisvaraekspert OÜ Korterelamu, kinnisasi (reg osa nr 26906401) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Kopli 87a, Põhja-Tallinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-04/AT  32 Lisa 3. Kitsenduste kaart Kinnisvaraekspert OÜ Korterelamu, kinnisasi (reg osa nr 26906401) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Kopli 87a, Põhja-Tallinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-04/AT  33 Lisa 4. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti kinnisvara hindamise standardite seeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud. Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale kliendiga kokkulepitud isikute, va. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes ning hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega. Koostaja: / Allkirjastatud digitaalselt / Aivar Tomson, MRICS DTZ Kinnisvaraekspert hindamisosakonna juhataj Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Kutseline hindaja, vara hindaja (kutsetunnistus nr. 095313) Litsentseeritud maa hindaja (maa hindamise tegevuslitsents 111 MA-mh) Kinnisvaraekspert OÜ Korterelamu, kinnisasi (reg osa nr 26906401) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Kopli 87a, Põhja-Tallinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-04/AT  34 Estonia Tallinn Pärnu mnt 82-31 Tallinn, 10131 +372 626 4250 Pärnu Kuninga 36 Pärnu, 80010 +372 442 0700 Latvia Riga Gertrúdes iela 66 Riga, LV-1009 +371 2985 0021 Lithuania Vilnius A. Jakšto g. 9 +372 510 3367 Kinnisvaraekspert OÜ Korterelamu, kinnisasi (reg osa nr 26906401) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Kopli 87a, Põhja-Tallinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-04/AT Saatja: Alvar Pern </o=Eesti KV/ou=Exchange Administrative Group (FYDIBOHF23SPDLT)/cn=Recipients/cn=Pern, Alvarcde> Saaja: 'Aivar Tomson' Teema: RE: Korterelamute hinnangud Tere Tagastan tööde üleandmise-vastuvõtmise akti. Parimat Alvar Pern Riigi Kaitseinvesteeringute Keskus 58 667 360 From: Aivar Tomson <[email protected]> Sent: Wednesday, October 9, 2019 12:28 PM To: Alvar Pern <[email protected]> Subject: RE: Korterelamute hinnangud Tere! Siinkohal minu poolt allkirjastatud akt ja allkirjastatud hinnangud. Randla töös tegin veel kohandustabelis muudatusi (vahetasin ühe tehingu välja, kuna leidsin varasemas versioonis vastuolusid). Tulemus sellest ei muutunud. Tervitades, Aivar Tomson | Kinnisvaraekspert OÜ Hindamisosakonna juhataja Tel: +372 626 4250 | Mob: +372 5178573 From: [email protected] <mailto:[email protected]> <[email protected] <mailto:[email protected]> > Sent: Tuesday, October 8, 2019 3:40 PM To: Aivar Tomson <[email protected] <mailto:[email protected]> > Subject: RE: Korterelamute hinnangud Tere 1. Mäepealse tn 2 ja Kopli 87a eksperthinnangutel on sama töö nr mis Randla 3-l. Ü-v akti järgi peaks nendeks olema hoopis vastavalt 1909-8166-03/AT ja 1909-8166-04/AT. 2. Akti lisasin tellimiskirja kuupäeva ja numbri (manuses). 3. Palun teil allkirjastada iga eksperthinnang eraldi, samuti ka ü-v akt. Seejärel saatke need kõik ühe e-kirjana mulle, tagastan allkirjastatud akti. 4. Kui akt on minu poolt allkirjastatud, esitage arve e-arvekeskusele (Fitek AS) e-arvena (xml). Arvele palun märkida Riigi Kaitseinvesteeringute Keskuse andmed (Järve 34a, 11314 Tallinn, registrikood 70009764), kontaktisiku nimi (Alvar Pern) ja tellimiskirja number (10-2/19/2364-1). Parimat Alvar Pern Riigi Kaitseinvesteeringute Keskus 58 667 360 From: Aivar Tomson <[email protected] <mailto:[email protected]> > Sent: Monday, October 7, 2019 4:44 PM To: Alvar Pern <[email protected] <mailto:[email protected]> > Subject: RE: Korterelamute hinnangud Tere! Siinkohal parandatud hinnangud. Mõningaid formaalseid parandusi tegin lisaks neile, mille kohta olid kommentaarid. Midagi olulist mitte. Lisan ka üleandmis-vastuvõtmisakti mustandi. Tervitades, Aivar Tomson | Kinnisvaraekspert OÜ Hindamisosakonna juhataja Tel: +372 626 4250 | Mob: +372 5178573 From: [email protected] <mailto:[email protected]> <[email protected] <mailto:[email protected]> > Sent: Monday, October 7, 2019 10:44 AM To: Aivar Tomson <[email protected] <mailto:[email protected]> > Subject: RE: Korterelamute hinnangud Tere Saatke koos nendega siis juba ka üleandmise-vastuvõtmise akti mustand. Parimat Alvar Pern Riigi Kaitseinvesteeringute Keskus 58 667 360 From: Aivar Tomson <[email protected] <mailto:[email protected]> > Sent: Monday, October 7, 2019 10:09 AM To: Alvar Pern <[email protected] <mailto:[email protected]> > Subject: Korterelamute hinnangud Tere! Vabandan viivituse tõttu. Saadan korterelamute hinnangud. Ülejäänud tööde parandatud versioonid üritan saata tänase päeva jooksul. Lugupidamisega, Aivar Tomson, MRICS Hindamisosakonna juhataja| Kinnisvaraekspert OÜ Pärnu maantee 82 | Tallinn, 10131 | Eesti Tel: +372 626 4250 Mob: +372 5178573 [email protected] <mailto:[email protected]> www.kinnisvaraekspert.ee <http://www.kinnisvaraekspert.ee/> 1 EKSPERTHINNANG Hinnatav vara: Ladu, kinnisasi (reg osa nr 2638401) Aadress: Filtri tee 1a, Kesklinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Eksperthinnang nr: 1909-8166-01/AT Väärtuse kuupäev: 10.09.2019 Hindamisaruande 09.10.2019 kuupäev: Tellija: Riigi Kaitseinvesteeringute Keskus  2 Sisukord Kokkuvõte 3 1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja eeldused 4 1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk 4 1.2. Hindamise eeldused 5 1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus 5 2. Hinnatava vara kirjeldus 6 2.1. Asukoht 6 2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon 7 2.3. Maakasutus 8 2.4. Hoone kirjeldus 9 3. Turuülevaade 10 3.1. Majandus ja kinnisvaraturg 10 3.2. Tallinna arenduspotentsiaaliga maa turg 13 3.3. Valik võrreldavate piirkondade hoonestamata elamu- ja ärimaa tehinguid 2016 - 2019 13 3.4. Valik sarnases asukohas paiknevate kinnistute müügipakkumisi 15 3.5. Turustatavuse analüüs 15 4. Turuväärtuse hindamine 17 4.1. Parim kasutus 17 4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted 17 4.3. Kestlikkus 18 4.4. Kinnisasja turuväärtuse hindamine 18 Lisa 1. Fotod 22 Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte 23 Lisa 3. Kitsenduste kaart 26 Lisa 4. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele 27 Kinnisvaraekspert OÜ Ladu, kinnisasi (reg osa nr 2638401) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Filtri tee 1a, Kesklinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-01/AT  3 Kokkuvõte HINNATAVA VARA KOONDANDMED Hinnatav vara Ladu, kinnisasi (reg osa nr 2638401) Aadress Filtri tee 1a, Kesklinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Omanik Aktsiaselts Kravond (reg kood 10099666, Tallinn) Katastritunnus 78401:116:0820 Omandivorm Kinnisasi Kinnistu pindala 135 m2 Hoonealune pind1 110 m2 Hoone suletud netopind2 - Vastavalt Tallinna Linnavolikogu otsusega kehtestatud Tallinna üldplaneeringule Üldplaneering on tegemist ühiskondlike ja puhkeehitiste alaga Menetluses oleva (algatamise korraldus 20.05.2015 / 774-k, üldplaneeringut muutev detailplaneering) Filtri tee ja Masina tänava vahelise kvartaliosa Detailplaneering detailplaneeringu (DP036640) kohaselt on tegemist riigikaitsemaaga, mis kuulub tulevikus Filtri tee 5 krundi koosseisu. Moodustatava krundi pindala 110 640 m2, maapealne ehitusõigus 38 610 SBPm2 ja FAR 0,35 HINDAMISARUANDE KOONDANDMED3 Hinnangu eesmärk Hoonestatud kinnisasja hariliku väärtuse hindamine Ülevaatuse kuupäev 10.09.2019 Väärtuse kuupäev 10.09.2019 Hindamisaruande kuupäev 09.10.2019 Tellija Riigi Kaitseinvesteeringute Keskus Tellimusleping Tellimiskiri 29.08.2019 nr 10-2/19/2364-1 Hindamise eeldused Hindamise tavapraktrikast väljuvad eeldused puuduvad Hüvitusväärtus 30 000 € Hinnang likviidsusele Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib prognoosida hinnatud turuväärtuse juures kuni 1 aasta Hindamistulemuse täpsus ±20% Käibemaks Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu KOMMENTAARID Hindamisel on lisaks turuväärtuse hindamisele analüüsitud kaasnevaid kahjusid ja saamata jäävat tulu. Kaasnevaid kahjusid ja saamata jäävat tulu hindaja arvates ei esine. HINDAMISTULEMUS Aadressil Filtrti tee 1a, Kesklinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond paikneva hoonestatud kinnisasja (reg osa nr 2638401) hüvitusväärtus on väärtuse kuupäeval 30 000 (kolmkümmend tuhat) €. Koostaja: / Allkirjastatud digitaalselt / Aivar Tomson, MRICS DTZ Kinnisvaraekspert hindamisosakonna juhataj Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Kutseline hindaja, vara hindaja (kutsetunnistus nr. 095313) Litsentseeritud maa hindaja (maa hindamise tegevuslitsents 111 MA-mh) 1 Hoonealune pind on mõõdetud Maa-ameti avaliku teenuse kaardilt ja selle täpsus on seetõttu madal. 2 Andmed puuduvad, kuna hoonet ei ole kantud ehitisregistrisse. 3 Eksperthinnangu on koostanud Kinnisvaraeksperdi kaubamärgi all tegutsev OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639). Kinnisvaraekspert OÜ Ladu, kinnisasi (reg osa nr 2638401) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Filtri tee 1a, Kesklinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-01/AT  4 1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja eeldused 1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk Hinnatavaks varaks on aadressil Filtri tee 1a, Kesklinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond paiknev hoonestatud kinnisasi (reg osa nr 2638401). Töö koostatakse kasutamiseks Riigi Kaitseinvesteeringute Keskusele. Hindamise eesmärk on leida hinnatava vara turuväärtus, mis ühtlasi on ka hüvitusväärtuseks, kuna vara võõrandatakse tervikuna. Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) §11 lõike 1 kohaselt peab kinnisasja omandaja kinnisasja omandamise korral maksma kinnisasja omanikule tasu. Vastavalt sama seaduse §11 lõikele 2 koosneb tasu kinnisasja väärtusest ja hüvitisest kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva varalise kahju ja saamata jääva tulu eest. KAHOS-e §12 lõike 3 kohaselt viiakse kinnisasja omandamisel läbi hindamine hüvitamise eesmärgil, kusjuures kahju hüvitamisena käsitletakse tegevust, mille eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud. Hinnatakse turuväärtust, mis on käsitletav hüvitusväärtusena. Hindaja arvates iseloomustab just turuväärtus parimal viisil kahju, mida maaomanik kannab. Kaasnevaid kahjusid ja saamata jäävat tulu hindaja arvates ei esine ning sellest tulenevalt neid ei hinnata. Vastavalt KAHOS-e §-le 12 on hinnatavaks väärtuseks üldjuhul turuväärtus, mis on eesti keeles defineeritud EVS 875-s: Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõikidele nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ja ilma sunduseta. (EVS 875-1:2015, p. 3.1.11) Ka hüvitusväärtus on defineeritud EVS 875-s: Hüvitusväärtus on üldmõiste, mis on seotud kahjude hüvitamisega kinnisvara omandiõiguse ja muude varaliste õiguste kitsendamisel, sundvõõrandamisel ja muudel sarnastel eesmärkidel (EVS 875-12:2015, p. 3.2.1) Hüvitusväärtuse hindamisel on analüüsitud selle kõiki võimalikke komponente: kinnisasja väärtust, kaasnevaid kahjusid ja saamata jäävat tulu. Kinnisasja väärtuse leidmine tugineb parima kasutuse analüüsile (vt 4.1.). Hinnangu andmisel on lähtutud Eesti varahindamise standarditest EVS 875 ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS 875-1:2015, p.3.2.4) See hindamisaruanne on esitatud tellijale ainult eelpool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik, või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil. (EVS 875-4:2015, p. 7.4.6) Kinnisvaraekspert OÜ Ladu, kinnisasi (reg osa nr 2638401) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Filtri tee 1a, Kesklinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-01/AT  5 1.2. Hindamise eeldused Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad. Hinnang kehtib eeldusel, et hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi. Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus. Hindaja ei ole teinud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ega saa seega esitada mingit kindlat seisukohta, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust märgatavalt mõjutada. (EVS 875-13:2015, p. 9.2.5) 1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus Hindamist puudutavad algandmed on saadud: • e-kinnistusraamatust; • Maa-ameti avalikust teenusest ning Maa-ameti tehinguregistrist; • Tallinna kodulehelt; • kinnisvaraportaalist kv.ee. Eksperthinnagu on koostanud Kinnisvaraeksperdi kaubamärgi all tegutsev OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639). Hindaja Aivar Tomson tegi hinnatava vara ülevaatuse 10.09.2019. Ülevaatus tehti juuresolijateta ning hõlmas laohoonet väljastpoolt. Hindaja ei ole teostanud ehitise uuringuid ega inspekteerinud vara neid osasid, mis on kaetud, varjatud või ligipääsmatud. Hindamise teostamisel lähtusime eeldusest, et need hoone osad on heas seisundis. Hindaja ei saa avaldada mingit arvamust hoone nende osade kohta, mida ei ole inspekteeritud ning käesolev hindamisaruanne ei kinnita hoone struktuuri ja kattematerjalide laitmatust. (EVS 875-4:2015, p. 7.4.7.4) Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei ole vastuolusid ning need on hindamise eesmärki ja täpsust silmas pidades piisava usaldusväärsusega. Kinnisvaraekspert OÜ Ladu, kinnisasi (reg osa nr 2638401) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Filtri tee 1a, Kesklinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-01/AT  6 2. Hinnatava vara kirjeldus 2.1. Asukoht Aadress Maakond Harju maakond Omavalitsus Tallinn Asustusüksus Kesklinna linnaosa Lähiaadress Filtri tee 1a Makroasukoht Kirjeldus Paikneb Tallinna Kesklinna linnaosas Kaugus keskusest Kaugus Viru ringist 2,2 km Allikas: Maa-ameti avalik teenus; hinnatav vara on piiritletud oranži joonega ja tähistatud noolega Mikroasukoht Kirjeldus Juhkentali tn ja Filtri tee ristmiku naabruses Filtri tee äärses sisekvartalis Kinnisvaraekspert OÜ Ladu, kinnisasi (reg osa nr 2638401) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Filtri tee 1a, Kesklinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-01/AT  7 Kõvakattega avalikult Juhkentali tänavalt. Vahetu juurdepääs läbi Juurdepääs naaberkinnistute Kommunikatsioonid Olemas Allikas: Maa-ameti avalik teenus; hinnatav vara on piiritletud oranži joonega ja tähistatud noolega 2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon Omandisuhted Kinnistu registriosa nr 2638401 Omandivorm Kinnisasi Omanik Aktsiaselts Kravond (reg kood 10099666, Tallinn) Kinnistusraamatu kolmandas jaos kinnisasja kasutust puudutavad Piirangud ja kitsendused kehtivad kanded piirangute ja kitsenduste kohta puuduvad. Kinnisvaraekspert OÜ Ladu, kinnisasi (reg osa nr 2638401) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Filtri tee 1a, Kesklinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-01/AT  8 Maa-ameti avalikus teenuses on kitsendusena esitatud viis elektripaigaldise kaitsevööndit vastavalt pindaladega 52,5, 61,6, 53,0, 45,2 ja 52,6 m2 ning kaks riigikaitselise ehitise piiranguvööndit, mis mõlemad hõlmavad maaüksust tervikuna. Hüpoteegid Puuduvad Üürilepingud Teadaolevalt puuduvad 2.3. Maakasutus Maakasutuse peamised näitajad Allikas: Maa-ameti avalik teenus; hinnatav vara on piiritletud oranži joonega Aadress Filtri tee 1a, Kesklinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Katastritunnus 78401:116:0820 Pindala 135 m2 Maakasutuse sihtotstarve Tootmismaa 100% Kirjeldus Ristküliku kujuga, väljavenitatud, põhiliselt hoone alune maa Kommunikatsioonid Elektrivarustus olemas, küte, vesi ja kanalisatsioon puuduvad Vastavalt Tallinna Linnavolikogu otsusega kehtestatud Tallinna üldplaneeringule Üldplaneering on tegemist ühiskondlike ja puhkeehitiste alaga. Kinnisvaraekspert OÜ Ladu, kinnisasi (reg osa nr 2638401) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Filtri tee 1a, Kesklinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-01/AT  9 Menetluses oleva (algatamise korraldus 20.05.2015 / 774-k, üldplaneeringut muutev detailplaneering) Filtri tee ja Masina tänava vahelise kvartaliosa detailplaneeringu (DP036640) kohaselt on tegemist Detailplaneering riigikaitsemaaga, mis kuulub tulevikus Filtri tee 5 krundi koosseisu. Moodustatava krundi pindala 110 640 m2, maapealne ehitusõigus 38 610 SBPm2 ja FAR 0,35. 2.4. Hoone kirjeldus Ladu4 Ehitusaasta Pole teada Ehitisregistrikood Puudub Kasutusotstarve Ladu Ehitusalune pind 110 m2 Maapealsete korruste arv 1 Hoone suletud netopind Pole teada Vundamendi liik Lintvundament Kande- ja jäigastavate Silikaattellis konstruktsioonide materjal Välisseina välisviimistluse Silikaattellis materjal Katuse ja katuselagede Puit kandva osa materjal Katusekatte materjal Eterniit Uksed Puit Seisukord Halb5 4 Ehitisregistris andmed puuduvad. 5 Hindamisel lähtutakse sellest, et parima kasutuse analüüsi põhjal annab kõrgeima väärtuse detailplaneeringujärgne kasutus. Sellest tulenevalt lähtutakse hindamisel hoone lammutamisest. Kinnisvaraekspert OÜ Ladu, kinnisasi (reg osa nr 2638401) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Filtri tee 1a, Kesklinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-01/AT  10 3. Turuülevaade 3.1. Majandus ja kinnisvaraturg Ülevaade majanduslikust taustsüsteemist Statistikaameti andmetel suurenes Eesti sisemajanduse koguprodukt (SKP) 2018. aastal 2017. aastaga võrreldes 3,9%. 2018. aastal oli SKP jooksevhindades 26 miljardit €. 2018. aastal oli Eesti majanduskasv endiselt kiire. Enamikku valdkondi haaravasse kasvu panustasid enim ehituse, töötleva tööstuse ning kutse-, teadus- ja tehnikaalane tegevus. Märkimisväärse osa andsid majanduskasvu veel veonduse ja laonduse ning info ja side tegevusalad. Aasta kokkuvõttes pidurdasid majanduskasvu SKP märgatavalt vaid põllumajandus, metsandus ja kalandus. Eelkõige oli selle põhjus tegevusala näitajate tagasiminek aasta teisel poolel. SKP suurenes 2019. aasta II kvartalis võrreldes 2018. aasta sama kvartaliga 3,6%. Majanduskasv on küll mõnevõrra aeglustunud, kuid siiski kiirem, kui olid eelnevad prognoosid. Rahandusministeeriumi suvise majandusprognoosi (9. septembril 2019) kohaselt on majanduskasv 2019. aastal 3,3%, 2020. aastal 2,2%, 2021. aastal 2,6%, 2022. aastal 2,5% ja 2023. aastal 2,3%. SKP kasv Eestis 2019.-2023. aasta andmete puhul on tegemist Rahandusministeeriumi suvise prognoosiga (9. septembril 2019) Allikad: Statistikaamet, Rahandusministeerium Kinnisvaraekspert OÜ Ladu, kinnisasi (reg osa nr 2638401) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Filtri tee 1a, Kesklinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-01/AT  11 Statistikaameti andmetel tõusis tarbijahinnaindeks 2018. aastal 2017. aasta keskmisega võrreldes 3,4%. Tarbijahinnaindeksi aastamuutuse suurimaks mõjutajaks oli eluase, mis andis kogutõusust veerandi. Suurima panuse sellesse andsid 10,9% kallinenud kodudesse jõudnud elekter, 15,3% kallinenud tahekütused ja 7% kallinenud üürid. Mootorikütus ning toit ja mittealkohoolsed joogid andsid kogutõusust kumbki viiendiku. Sealjuures kallinesid alkohoolsed joogid ja tubakatooted 8,6%. Bensiin oli 12,3% ja diislikütus 11,4% kallim. THI Tarbijahinnaindeksi muutus oli 2019. aasta augustis võrreldes 2019. aasta juuliga 0,7% ning võrreldes eelmise aasta augustiga 2,4%. Kaubad olid 2018. aasta augustiga võrreldes 1,8% ja teenused 3,3% kallimad. Kaupade ja teenuste administratiivselt reguleeritavad hinnad on eelmise aasta augustiga võrreldes langenud 0,5% ja mittereguleeritavad hinnad tõusnud 3,2%. Rahandusministeeriumi suvise majandusprognoosi (9. septembril 2019) kohaselt on tarbijahinnaindeksi muutus 2019. aastal 2,2%, 2020. aastal 2,2%, 2021. aastal 2,1%, 2022. aastal 2,1% ja 2023. aastal 2,0%. Tarbijahinnaindeks Eestis 2019.-2023. aasta andmete puhul on tegemist Rahandusministeeriumi suvise prognoosiga (9. septembril 2019) Allikad: Statistikaamet, Rahandusministeerium Statistikaameti andmetel oli töötuse määr 2018. aastal 5,4%, tööhõive määr 68,1% ja tööjõus osalemise määr 71,9%. Töötuse määr oli 2019. aasta II kvartalis 5,1%, tööhõive määr 68,1% ja tööjõus osalemise määr 71,7%. Tööturg Rahandusministeeriumi suvise majandusprognoosi (9. septembril 2019) kohaselt on töötuse määr 2019. aastal 5,0%, 2020. aastal 5,2%, 2021. aastal 5,4%, 2022. aastal 5,5% ja 2023. aastal 5,6%. Kinnisvaraturg Eesti kinnisvaraturg on selgelt Tallinna ja Harjumaa keskne – sinna on Üldinfo koondunud ca 2/3 kogu kinnisvaraturu mahust. Kinnisvaraekspert OÜ Ladu, kinnisasi (reg osa nr 2638401) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Filtri tee 1a, Kesklinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-01/AT  12 Kinnisvaraturu dünaamika Eestis 100 000 6000 5000 80 000 4000 60 000 3000 40 000 2000 20 000 1000 0 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Tehingute arv, vasak skaala Tehingute koguväärtus miljonit €, parem skaala Allikas: Statistikaamet, Maa-amet 2018. aastal teostati kokku 48 930 müügitehingut koguväärtusega 3,4 miljardit €. Kinnisvaraturu Tehingute arv kahanes võrreldes 2017. aastaga 5,5%, tehingute koguväärtus kasvas aktiivsus ja 5,6%. Kui võrrelda 2019. aasta esimest poolaastat 2018. aasta sama perioodiga, siis maht tehingute arv on kahanenud 2% ning tehingute koguväärtus on samal perioodil kasvanud 3%. Laenuturg Eluasemelaenuturul väljastatud laenude käive kasvas 2018. aastal 9,1% 2017. Eluaseme- aastaga võrreldes. Eluasemelaenude jääk kasvas 2018. aastal 7,0% võrreldes 2017. laenud ja aastaga. Eluasemelaenude kuu keskmine intressimäär oli 2018. aastal 2,3-2,6% ja pikaajalised 2019. aasta esimesel poolaastal 2,5-2,6%. Ettevõtete pikaajaliste laenude kuu laenud keskmine intressimäär oli 2018. aastal vahemikus 1,9-2,7% ja 2019. aasta esimesel ettevõtetele poolaastal 2,6-3,4%. Kinnisvaraekspert OÜ Ladu, kinnisasi (reg osa nr 2638401) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Filtri tee 1a, Kesklinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-01/AT  13 3.2. Tallinna arenduspotentsiaaliga maa turg Põhilised väärtust mõjutavad tegurid Atraktiivses asukohas paiknevate hoonestamata elamu- ja ärimaa kinnistute väärtus sõltub ennekõike (detailplaneeringuga) lubatud ehitusõiguse mahust. Hinnatasemetes pole eriti vahet, kas tegemist on elamu- või ärimaaga. Sama puudutab ka tootmismaad, kui tegemist on elamu- ja ärimaa kontekstis atraktiivse Üldinfo asukohaga. Ainult krundi ühikuväärtusele (m2) tuginevad investeerimisotsused ei ole adekvaatsed, kuna kinnistu ehituslik perspektiiv on krundi suurusest tavaliselt olulisem. Eriti oluline on ehitusõiguse ulatust analüüsida aladel, kus erinevate kinnistute puhul võivad lubatud mahud erineda kordades. See puudutab eelkõige kesklinna piirkonda ja ka muid suhteliselt heterogeenseid alasid. Turuolukorda iseloomustab mõõdukas aktiivsus ja suur varieeruvus hinnatasemetes. Kõrgeima ühikuhinnaga on väiksemad projektid (ehitusõiguse suurus ca 1 000 SBPm²) kesklinna piirkonnas, mille hinnatase on vahemikus ca 500- 700 €/SBPm². Suuremad projektid on riskantsemad ja ehitusõiguse väärtus on nende puhul madalam. Projektide, mille ehitusõiguse suurus on ca 5 000 SBPm² või Hinnad enam, hinnatase on 300 kuni 400 €/SBPm². Tehingud kinnistutega, mille ehitusõigus on suurem kui 10 000 SBPm², on harvad ja nende hinnatase on oluliselt madalam väiksemate projektide omast. Tallinna äärelinnas on tehinguhinnad omakorda oluliselt madalamad ning sõltudes projekti suurusest ja asukoha iseärasustest jäävad tavaliselt vahemikku 100- 200 €/SBPm², väiksemate projektide puhul ulatuvad ka kõrgemale. Kesklinn on hinnatasemelt muudest Tallinna piirkondadest selgesti eristuv. Väiksemad projektid on tihtipeale kõrge hinnaga ka Põhja- Tallinna linnaosas, eriti Kalamaja asumis. Atraktiivseid äärelinna asukohti leidub kõigis linnaosades ja kohati ka väljaspool Tallinna administratiivpiire. Vähematraktiivsetes piirkondades Piirkondlikud puudub hinnaerinevus või see on väike võrreldes eramukruntidega, mida erinevused tavapäraselt hinnatakse krundi ruutmeetri või ka krundi kui terviku põhiselt. Kuna piirkondlikud erinevused linnaosade kaupa on pigem ebaolulised, siis on alljärgnevalt käsitletud Tallinna tervikuna ning müügitehingute näol on välja toodud eelkõige need, mille kohta on teada nende hoonestamise tingimused. 3.3. Valik võrreldavate piirkondade hoonestamata elamu- ja ärimaa tehinguid 2016 - 2019 Käibemaksu Pind- Tehingu- Linnaosa Tehingu- sisaldumine Maapealne Asum Tänav Kuupäev ala, summa, summa, € tehingu- SBPm 2 m2 €/SBPm2 hinnas Kesklinn Veerenni Tiiu, Pille 21.12.2017 16 137 578 Ei 155 762 1046 Kesklinn Pärnu mnt // Kitseküla 20.07.2018 500 000 Ei 650 3 809 131 Rapla tn Kesklinn Kitseküla Pärnu mnt 08.10.2018 408 000 Jah 1 427 2 000 204 6 Tegemist on suuremahulise arendatava alaga (12 arenduskrunti valdavalt korruselamute ehitamiseks). Tehing seotud poolte vahel. Arendusmaht ca 10 aastaks. Kinnisvaraekspert OÜ Ladu, kinnisasi (reg osa nr 2638401) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Filtri tee 1a, Kesklinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-01/AT  14 Kesklinn Kadriorg Kiikri tn 29.09.2017 2 188 200 Ei 8 078 16 000 137 Kesklinn Sadama Tuukri tn 28.12.2017 335 000 Ei 394 1 540 218 Kesklinn Veerenni Veerenni tn 21.12.2017 203 522 Ei 1 793 1 920 106 Kesklinn Uus Maailm Tehnika tn 20.04.2018 87 600 Jah 699 530 165 Kesklinn Mõigu Korgi tn 21.06.2018 77 500 Ei 1 186 300 258 Kesklinn Pärnu mnt // Kitseküla 20.07.2018 500 000 Ei 650 9 200 54 Rapla tn Kesklinn Ca Kitseküla Piima tn 18.04.2016 4 800 000 Ei 9 382 Ca 20 000 2407 Põhja- Kopli Sepa tn 22.08.2017 420 000 Ei 6 364 6 000 70 Tallinn Põhja- Kalamaja Kopli tn 08.06.2017 56 132 Ei 816 730 77 Tallinn Põhja- Manufaktuuri 19 Sitsi 08.06.2017 1 150 000 Ei Tallinn tn 634 Põhja- Pelgulinn Taime tn 19.06.2017 103 000 Ei 676 547 188 Tallinn Põhja- Kopli Neeme tn 18.12.2017 70 000 Ei 1 346 Tallinn Põhja- Suur-Patarei Kalamaja 08.05.2018 273 648 Ei 1 032 1 320 207 Tallinn tn Põhja- Sitsi Kopli tn 15.08.2018 73 000 Ei 549 Tallinn Kristiine Veskimetsa Veskimetsa 18.01.2018 165 000 Ei 2 638 1 400 119 Kristiine Lilleküla Kotka tn 12.06.2017 342 000 Jah 1 669 1 200 285 Kristiine Madara Lilleküla tn//Paldiski 01.06.2017 237 500 Ei 489 950 250 mnt Kristiine Nõmme Lilleküla 15.06.2016 510 000 Ei 1 400 1 920 265 tee//Spordi tn Kristiine Lilleküla Liimi tn 20.02.2017 450 000 Jah 2 463 536 84 Kristiine Nõmme Lilleküla 15.06.2016 510 000 Ei 1 400 1 920 265 tee//Spordi tn Mustamäe Kadaka Ehitajate tee 30.10.2018 127 500 Ei 2 267 Leiva tn 27.09.2018 1 680 000 Jah 8 530 1978 Mustamäe Kadaka Leiva tn 9 009 Mustamäe Kadaka Leiva tn 27.09.2018 1 200 000 Jah 6 088 Mustamäe Mustamäe Teaduspargi 04.04.2018 156 333 Ei 1 496 4 305 369 Mustamäe Kadaka Ehitajate tee 27.09.2017 960 000 Jah 3 058 Mustamäe Mustamäe Ehitajate tee 26.09.2017 160 000 Ei 6 478 8 024 20 Mustamäe Sääse Kuklase tn 22.04.2016 1 352 294 Ei 5 880 8 300 163 Haabersti Astangu Astangu tn 15.01.2018 600 000 Jah 4 314 3 000 200 Haabersti 10 Mäepealse Härgmäe tn 26.06.2018 850 000 Ei 14 500 59 342 Haabersti Meistri tn 27.10.2017 600 000 Jah 4 940 Mustamäe Mäepealse tn Vana- Mäepealse tn 15 29.11.2018 1 760 010 Ei 14 215 12410 Mustamäe Mäepealse tn 796 Mäepealse tn 7 Kunagine detailplaneering on osaliselt kehtetuks tunnistatud, uut planeeringut ei ole. Ehitusõiguse ulatus on täpselt fikseerimata. Esitatud näitajad tuginevad arendaja kodulehel esitletud esialgsetele andmetele, mille kohaselt on krundile planeeritud rajada 2 kõrghoonet (15 korrust, korruse netopind hoonetel ca 550 m2; maapealne suletud brutopind seega ca 20 000 m2). 8 Tehingud toimusid samal päeval ja samade poolte vahel, st sisuliselt on tegemist ühe tehinguga. 9 Ostjaks oli naaberkinnistu omanik. Nii ostjale kui müüjale kuuluvate kinnisasjade puhul on tegemist ühise planeeringualaga, mille puhul eraldi ehitusõigust olemasolevate maaüksuste puhul ei olnud fikseeritud. 10 Tehingud toimusid samal päeval ja samade poolte vahel, st sisuliselt on tegemist ühe tehinguga. Kinnisvaraekspert OÜ Ladu, kinnisasi (reg osa nr 2638401) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Filtri tee 1a, Kesklinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-01/AT  15 Lasnamäe Lasnamäe tn 28.02.2017 480 000 Jah 1 068 2 130 225 Kristiine Lilleküla Endla tn 10.07.2019 330 000 Jah 703 800 413 Kristiine Lilleküla Endla tn 25.01.2019 234 100 Ei 710 1 080 217 Lasnamäe Sikupilli Katusepapi 11.01.2019 324 000 Jah 1 015 309 1 050 tn Kesklinn Keldrimäe Jakobi tn 19.08.2019 674 400 Jah 1 070 1 504 448 Kesklinn Keldrimäe Jakobi tn 29.08.2019 530 000 Ei 1 070 1 504 352 Kristiine Lilleküla Mooni tn 26.04.2019 120 000 Ei 1 200 360 333 Kristiine Lilleküla Mõtuse tn 18.04.2019 715 000 Ei 2 655 2 655 269 Allikas: Maa-ameti tehinguregister, kohandamisel kasutatud tehingud on esitatud paksus kirjas 3.4. Valik sarnases asukohas paiknevate kinnistute müügipakkumisi Pakkumis- Kinnistu Soovitud Soovitud hind Aadress suurus, hind, hind, EUR/ maa- Kommentaar m2 EUR EUR/m² pealne SBPm2 Kohila tn 8, 158 4 531 475 000 1 579 Kortermaja, 3 000 SBPm2 Kesklinn Juhkentali 14, 1 627 1 700 000 1 045 414 Kortermaja, 4 105 SBPm2 Kesklinn Kehtestatud detailplaneering Sikupilli tn 17, 278 elamu 940 375 000 1 303 Lasnamäe - kuni 5 korrust - maapealne 1 350 SBPm2 Kehtestatud detailplaneering Tondi tn 10, 256 - 6 korrust 1 340 1 500 000 1 119 Kesklinn - maapealne 5 860 SBPm2 - kommunikatsioonid krundi piiril Jakobi tn 18, 337 Detailplaneering, kahe kortermaja 1 070 580 000 542 Kesklinn ehitamise võimalus, 1 720 SBPm2 Jakobi tn 16, 299 Kooskõlastatud eskiisprojekt, ca 850 1 289 255 000 198 Kesklinn SBPm2 Allikas: kv.ee Pakkumishinnad erinevad suurtes piirides. Üldjuhul ületavad pakkumishinnad reaalseid tehinguhindasid ca 10- 20% võrra, kohati võivad erinevused olla ka oluliselt suuremad. 3.5. Turustatavuse analüüs Hinnatav vara asub Tallinnas Kesklinna linnaosas Juhkentali asumis. Tegemist on kiirelt areneva piirkonnaga, kuhu tänaseks on koondunud hulganisti ärilist tegevust. See puudutab nii ärihoonete kui ka elamute ehitust. Samuti jääb piirkonda suur Kaitsevägedele kuuluv maa-ala. Hinnatava vara näol on väikese (135 m2) laohoonega hoonestatud maaüksusega, mis eraldivõetuna on liialt väike hoonestamiseks. Kehtestatud detailplaneering puudub, kuid see on menetluses. Hindamisel lähtutakse menetluses olevast detailplaneeringust. Planeeringujärgne kasutus eeldab olemasoleva hoone Kinnisvaraekspert OÜ Ladu, kinnisasi (reg osa nr 2638401) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Filtri tee 1a, Kesklinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-01/AT  16 lammutamist. Maaüksus liidetakse planeeringu kohaselt naabruses paikneva suure maaüksusega. Maa sihtotstarbeks saab tervikuna riigikaitsemaa. Sellisel maal silmass pidades sihtotstarvet turg puudub. Võimalik alternatiivne kasutus võiks olla elamumaa, sest tegemist on olemasolevatest tänavatest pisut eemale jääva mikroasukohaga, mis ei ole atraktiivne ärilises mõttes, kuid on seda elamuehituseks. Võimalik ostuhuviline selles kontekstis võiks olla arendusfirma, kes hakkab suuremat krunti või piirkonda tervikuna arendama. Vara likviidsust hindame keskmiseks, võimalikuks müügiperioodiks hindame kuni 1 aasta. Asukohast tulenevalt näeme, et hinnatava vara väärtus võib ajas pigem tõusta. Kinnisvaraekspert OÜ Ladu, kinnisasi (reg osa nr 2638401) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Filtri tee 1a, Kesklinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-01/AT  17 4. Turuväärtuse hindamine 4.1. Parim kasutus Vara parim kasutus – vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult teostatav ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. (EVS 875-1:2015, p. 7.1.2) Hinnatava vara näol on tegemist laohoonega hoonestatud kinnisasjaga. Arvestades hoone halba seisukorda ja kasutuspotentsiaali, on otstarbekas olemasolev hoone lammutada. Sellest tulenevalt seisneb kinnisasja väärtus ehituslikus potentsiaalis. Vastavalt menetluses olevale detailplaneeringule on moodustatava maaüksuse pindala 110 610 m2 ja selle sihtotstarbeks on riigikaitsemaa. Tegemist on Tallinna oludes ebatavaliselt suure maaüksusega. Silmas pidades vaid sihtotstarbelist kasutust on tegemist maaga, millega vabal turul ei kaubelda. Sellest tulenevalt parima kasutuse määratlemine turuväärtuse hindamise kontekstis ei ole võimalik. Kuna tegemist on kinnisasja võõrandamisega vastavalt KAHOS-ele, siis lähtutakse kõige tõenäolisemast sihtotstarbest, mis võinuks maaüksusel olla, kui seesugust võõrandamist ei toimuks. See omakorda eeldab, et ei kavandataks ka kasutust riigikaitsemaana. KAHOS-e §12 lõike 3 kohaselt viiakse kinnisasja omandamisel läbi hindamine hüvitamise eesmärgil, kusjuures kahju hüvitamisena käsitletakse tegevust, mille eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud. Selles kontekstis on vara parima kasutusena käsitletav kasutus elamumaana. See ei vasta hetkekasutusele, milleks on kasutus tootmismaana. Kasutus elamumaana eeldab olemasoleva hoone lammutamist. Tavapäraselt lähtutakse kavandatavast ehitusmahust (ehitustihedusest). Kuna antud juhul on tegemist väga suure moodustatava krundiga ning turu kontekstis ebahariliku sihtotstarbega, mis kokkuvõttes mõjutavad ehitustihedust ja viivad selle tasemeni 0,35, mida ei saa pidada piirkonnale üldisemas mõttes iseloomulikuks. See on oluliselt madalam ka olemasolevast hoonestustihedusest. Hindaja arvates on nendest asjaoludest tulenevalt põhjendatud võimalikku ehitusmahtu käsitleda võrdsena olemasoleva hoone suletud brutopinnaga. Kuna selle kohta täpsemad andmed puuduvad, siis käsitletakse hoone suletud brutopinnana ehitusalust pinda, mis Maa-ameti avaliku teenuse kaardilt mõõdetuna on 110 m2. 4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted Turuväärtuse leidmiseks kasutatakse võrdlusmeetodit (inglise keeles Sales Comparison Method) – lähtutakse turupõhisest käsitlusest. Võrdlusmeetodi ehk turupõhise käsitluse korral võrreldakse hinnatavat vara sarnaste müüdud varade hindadega, kasutades selleks erinevaid võtteid. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Hindamisel võrdlusmeetodiga antakse hinnang vara väärtusele sarnaste varadega toimunud tehingute analüüsimisel. Piisavalt aktiivse turu olemasolul võib seda meetodit pidada turuväärtuse hindamiseks sobivaimaks ja täpseimaks. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui kõik hindamisel aluseks olevad võrdlustehingud on tehtud vaba turu tingimustes. (EVS 875-1:2015, p. 9.4.2) Kinnisvaraekspert OÜ Ladu, kinnisasi (reg osa nr 2638401) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Filtri tee 1a, Kesklinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-01/AT  18 Käesolevas hinnangus teostatakse hindamine võrdluskõlbulike kinnistutega teostatud tehingute põhjal. Võrdlusobjektide erisuste arvesse võtmiseks kasutatakse võrdluselementide kohandamist. 4.3. Kestlikkus Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. (EVS 875-10:2019, p. 9.1.1) Kinnisvara kestlikkuse all mõistetakse sihipärast kinnisvaraarendust, mis tagab kinnisvara kasutamise kvaliteedi parandamise kooskõlas kestliku arengu põhimõtetega. Kestlikkuse kontekstis arendatud kinnisvara eesmärkide oluline tunnus on suund püsivuse ja jätkumise kindlustamisele, kasutades ressursse säästlikult ning vähendades tegevuskulusid. (EVS 875-10:2019, p. 9.1.2) Hinnatava vara näol on tegemist hoonestatud maaga. Samas olemasolev hoone lammutatakse suure tõenäosusega juba lähiaastatel ja seetõttu on kestlikkuse põhimõtte järgimine seotud eelkõige säästliku kasutuse kaudu tulevikus. Seega on kõik võimalused järgida kinnisvara kestliku arengu tagamise põhimõtteid silmas pidades piirkonna kui terviku arengut ja kujundada seda nii, et vara kestlikkuse väärtus oleks positiivne. 4.4. Kinnisasja turuväärtuse hindamine Võrdlustehingute valik ja kohandamise põhimõtted Hindamisel lähtutakse olemasoleva krundi suurusest (135 m 2). Ehitusõigus on Üldised määratletud vastavalt olemasoleva hoone suurusele (110 SBPm 2), kuna see on põhimõtted suurem võrreldes ehitusõigusega, mida võimaldaks detailplaneering (sel juhul oleks arvestuse aluseks Filtri tn 5 maaüksus pindalaga 110 610 m2. Vt ka 4.1. Võrdlustehinguteks on valitud punktist 3.3. tehingud, mis on kõige sarnasemad hinnatavale varale. Vaadeldud on Tallinna tehinguid perioodist 2016- 2019. Tehingu- Tehingu- Käibemaksu Pindala, Asukoht Kuupäev summa, summa, 2 sisaldumine m € €/m2 hinnas Võrdlustehingute Katusepapi valik tn, 11.01.2019 324 000 319 1 015 Jah Lasnamäe Jakobi tn, 19.08.2019 674 400 630 1 070 Jah Kesklinn Pärnu mnt, 08.10.2018 408 000 286 1 427 Jah Kesklinn Võrdlusühikuks on valitud tehinguhind taandatuna ehitusõiguse pindalale Võrdlusühiku valik (€/SBPm2) Võrreldavad tehingud pärinevad ajast oktoober 2018- oktoober 2018. 2016. aasta aprillis toimunud tehingut on kohandatud 10% ja 2017. aasta veebruaris toimunud Tehingu aeg tehingut 5%. Ajaldamisel on lähtutud viimase 2-3 aasta üldisest hinnatõusust kinnisvaraturul. Kinnisvaraekspert OÜ Ladu, kinnisasi (reg osa nr 2638401) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Filtri tee 1a, Kesklinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-01/AT  19 • Makroasukoht o Makroasukoht üritatakse leida võimalikult sarnane ja seetõttu on kohandused tavapäraselt väikesed. • Mikroasukoht ja juurdepääs o Mikroasukoha puhul on määravaks erinevad kaugused, vaated, juurdepääs jms. Erinevate sihtotstarvete puhul võivad erisused olla märkimisväärselt suured. Juurdepääs on paljudel puhkudel määrava tähtsusega, kuid seda siiski eelkõige piirkondades, kus puudub väljakujunenud asustus ja tänavavõrk. • Maapealne ehitusõigus, SBPm2 o Suurema ehitusõiguse puhul on ühikuhinnad tavaliselt madalamad. Tulenevalt erinevuse suurusest võivad kohandused küündida 50%-ni. Oluline on silmas pidada mh mastaabiefekti ka ehituskulude kontekstis, st suurema hoone ehitusmaksumus on SBPm2 põhiselt tavaliselt madalam, mis tähendab seda, et võimekus maa eest maksta on suhteliselt kõrgem. Samas toimib loomulikult maa puhul ka mastaabiefekt selle tavapärases suunas ehk siis suurema koguse puhul on tegemist nö hulgiallahindlusega. • Detailplaneering o Detailplaneeringu puudumine võib mõjutada väärtust 10% ja teatud puhkudel enamgi. Kuna turg on pidevas muutumises, siis turu kontekstis vananenud planeeringu olemasolu ei pruugi olla eeliseks. Keerukamates piirkondades võib detailplaneeringu koostamine kesta aastaid ja sellisel juhul on ka mõju hinnale suur. • Kommunikatsioonid o Kommunikatsioonide puudumine võib vähendada vara väärtust, sõltuvalt sellest kui kulukaks nende rajamine kujuneb. Mida kõrgem on maa hind, seda tagasihoidlikum on proportsionaalselt kommunikatsioonide osa. Samas võib madala maa hinna korral olla kommunikatsioonide lähedus ja hind määrava tähtsusega. • Sihtotstarve o Erinev sihtotstarve ei tähenda tavaliselt olulist hinnaerinevust. Mõni konkreetne asukoht on sobilikum äriliselt, mõni jälle elamute tarvis. Seetõttu tuleb sihtotstarvet analüüsida koos mikroasukohaga ning jälgida, et erisused saaksid kajastatud adekvaatselt. • Krundi kuju o Krundi kuju on oluline eelkõige silmas pidades hoone paiknemist krundil. Kõrval jättes erandlikud olukorrad on mõju pigem siiski 10% piires, sest enamjaolt on krundid suhteliselt korrapärase kujuga ja kompaktsed. • Hoonestus o Hoonestuse mõju on vaadeldud läbi võimaliku lammutamise vajaduse. See on üheselt seotud lammutuskuludega. Mõju hinna kontekstis on siiski kõrgema maa väärtuse puhul pigem väikene jäädes tavaliselt 5% suurusjärku. Kinnisvaraekspert OÜ Ladu, kinnisasi (reg osa nr 2638401) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Filtri tee 1a, Kesklinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-01/AT  20 Hinnatav vara Võrreldav vara nr 1 Võrreldav vara nr 2 Võrreldav vara nr 3 Filtri 1a Katusepapi tn Jakobi tn Pärnu mnt Aadress Kesklinn Lasnamäe Kesklinn Kesklinn Tehingu hind, € 324 000 674 400 408 000 Tehingu hind 270 000 562 000 340 000 käibemaksuta, € Tehingu hind 257 374 170 käibemaksuta, €/SBPm2 Tehingu aeg 11.01.2019 19.08.2019 08.10.2018 Sarnane Sarnane Sarnane Kohandus 0% 0% 0% Kohandatud 270 000 562 000 340 000 tehinguhind €; €/SBPm² (maapealne 257 374 170 ehitusõigus) Kesklinna Lasnamäe kesklinna Kesklinn, autobussijaama Kesklinna linnaosa, Lasnamäe poolne Makroasukoht poolne osa, kaugus Viru ja keskturu piirkond, kaugus Viru ringist 3,0 osa, kaugus Viru ringist 2,4 km kaugus Viru ringist 1,7 km km ringist 2,2 km Pisut halvem Parem Halvem Kohandus 5% -10% 10% Juhkentali tn ja Filtri Pärnu maanteest ca 80 tee ristmiku m kaugusel, osaliselt naabruses Filtri tee teeäärse korruselamu äärses sisekvartalis, "varjus", juurdepääs Katusepapi tänava Jakobi tänava ääres, Mikroasukoht, juurdepääs Pärnu maanteelt, ääres, väljakujunenud väljakujunenud juurdepääs kõvakattega vahetus ümbruses korruselamupiirkond korruselamupiirkond avalikult Juhkentali korruselamud ja tänavalt, vahetu tööstushooned, vahetu juurdepääs läbi juurdepääs läbi naaberkinnistute naaberkinnistute Pisut parem Parem Sarnane Kohandus -10% -20% 0% Maapealne ehitusõigus, 110 1 050 1 504 2 000 SBPm² Palju suurem Palju suurem Palju suurem Kohandus 20% 25% 30% Maapealne ehitusõigus/ 110 SBPm²/ 135 m² 1050 SBPm²/ 1 015 m² 1504 SBPm²/ 1 070 m² 2 000 SBPm²/ 1 427 m² krundi suurus FAR 0,8 1,0 1,4 1,4 Pisut tihedam Tihedam Tihedam Kohandus 5% 10% 10% Kinnisvaraekspert OÜ Ladu, kinnisasi (reg osa nr 2638401) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Filtri tee 1a, Kesklinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-01/AT  21 Tsentraalsed Tsentraalsed Tsentraalsed Tsentraalsed Kommunikatsioonid kommunikatsioonid kommunikatsioonid kommunikatsioonid kommunikatsioonid läheduses läheduses läheduses läheduses Sama Sama Sama Kohandus 0% 0% 0% Detailplaneering Menetluses Kehtestatud Kehtestatud Kehtestatud Parem Parem Parem Kohandus -10% -10% -10% Sihtotstarve T100% E90%, Ä10% E100% E100% Erinevus väärtuse Erinevus väärtuse Erinevus väärtuse Kohandus kontekstis puudub kontekstis puudub kontekstis puudub 0% 0% 0% Ristkülikulaadne, Trapetsilaadne, pisut Trapetsilaadne, Trapetsilaadne, Krundi kuju väljavenitatud väljavenitatud kompaktne kompaktne Sarnane Sarnane Sarnane Kohandus 0% 0% 0% Hoonestus Ladu Puudub Puudub Puudub Lammutamise vajadus Lammutamise vajadus Lammutamise vajadus Kohandus puudub puudub puudub -5% -5% -5% Summaarne kohandus 5% -10% 35% Kohandatud tehinguhind, 270 336 230 EUR/m² Kohanduste absoluutväärtuste 55% 80% 65% summa Kaalud 0,40 0,25 0,35 Tehinguhindade kaalutud 272,40 keskmine, €/SBPm² Hinnatava vara turuväärtus on väärtuse kuupäeval: 110 SBPm2 x 272,40 €/SBPm2 = 29 960 €  30 000 € Kinnisvaraekspert OÜ Ladu, kinnisasi (reg osa nr 2638401) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Filtri tee 1a, Kesklinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-01/AT  22 Lisa 1. Fotod Kinnisvaraekspert OÜ Ladu, kinnisasi (reg osa nr 2638401) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Filtri tee 1a, Kesklinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-01/AT  23 Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte Väljavõtte tegija: Kinnisvaraekspert Tallinn OÜ - Aivar Tomson Asutus: Kinnisvaraekspert OÜ Kuupäev: 10.09.2019 14:42:43 Kinnistusosakond Tartu Maakohtu kinnistusosakond Uus registriosa number 2638401 Kinnistu nimi Korteri nr Õigsuse märge Elektrooniline registriosa omab õiguslikku tähendust: 21.12.2006 Digitoimik Kinnistustoimiku kõik dokumendid on digitaalsed alates 10.07.2012 I jagu KINNISTU KOOSSEIS Kande Sihtotstarve ja Avamine, koosseisu muudatused, Kande Katastritunnus Pindala number asukoht ühendamise ja jagamise kanded kehtivus Registriosa avamisel 21.06.2000 Tootmismaa, Tallinna 1 78401:116:0820 135 m2 avalduse alusel sisse kantud kustutatud linn, Filtri tee 1a 11.08.2000. Kohtunikuabi T. Adoberg Tootmismaa 100%, Harjumaa, Tallinna linn, Maakatastri andmete alusel üle võetud 1 78401:116:0820 135 m2 kustutatud Kesklinna linnaosa, 31.01.2008. Filtri tee 1a. Tootmismaa 100%, Harju maakond, Tallinn, Maakatastri andmed üle võetud 1 78401:116:0820 135 m2 kehtiv Kesklinna linnaosa, 30.12.2014. Filtri tee 1a. II jagu OMANIK Kande Kande Omanik Kande alus number kehtivus AS Kravond (äriregistrikood 10099666), 21.06.2000 avalduse alusel sisse kantud 1 kustutatud Tallinn 11.08.2000. Kohtunikuabi T. Adoberg Aktsiaselts Hansa Liising Eesti 29.08.2000 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 2 kustutatud (äriregistrikood 10434248, Tallinn) 30.10.2000. Kohtunikuabi K. Pädam aktsiaselts Kravond (reg.kood 01.11.2005 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 3 kehtiv 10099666, Tallinn) 15.11.2005. Kohtunikuabi K. Orr III jagu KOORMATISED JA KITSENDUSED Kinnistut koormavad piiratud asjaõigused Kande Märked piiratud asjaõiguste kohta, Kande (v.a. hüpoteegid) ja märked; number kannete muudatused ja kustutamised kehtivus käsutusõiguse kitsendused Keelumärge kinnisasja käsutamise keelamiseks Eesti Vabariik (Maksu- ja Tolliamet (registrikood 70000349)) kasuks. 1 kustutatud 22.11.2011 Maksu- ja Tolliameti avalduse alusel sisse kantud 5.12.2011. Kohtunikuabi Tiina Adoberg Kinnisvaraekspert OÜ Ladu, kinnisasi (reg osa nr 2638401) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Filtri tee 1a, Kesklinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-01/AT  24 Kustutatud 28.12.2011 Maksu- ja Tolliameti 1 avalduse alusel 5.01.2012. Kohtunikuabi kehtiv Tiina Adoberg Keelumärge kinnisasja käsutamise keelamiseks Sofidena OÜ (registrikood 2 14055743) kasuks. 5.04.2018 kohtutäituri kustutatud avalduse alusel sisse kantud 12.04.2018. Kohtunikuabi Kariina Orr Kustutatud 14.05.2018 kohtutäituri avalduse 2 alusel 22.05.2018. Kohtunikuabi Sigrid kehtiv Orumets IV jagu HÜPOTEEGID Kande Hüpoteegi Märked hüpoteekide kohta, kannete Kande Hüpoteegid number summa muudatused ja kustutamised kehtivus Ühishüpoteek summas kolm miljonit seitsesada tuhat krooni Aktsiaselts Hansapank (reg.kood 10060701), Tallinn, kasuks, igakordse omaniku kohustusega alluda kohesele 3700000 1 kustutatud sundtäitmisele. Kaaskoormatud EEK kinnistud nr 26384; 26385 ja 26388. 01.11.2005 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 15.11.2005. Kohtunikuabi K. Orr Hüpoteek summas 3 700 000,00 krooni kõrvalnõuetega ,00 krooni ja intressimääraga 0.00 protsenti Aktsiaselts Hansapank (registrikood 3 700 Sisse kantud 15.11.2005. 18.12.2006 10060701, Tallinna linn) kasuks. 1 000,00 asjaõiguslepingu alusel muudetud kustutatud Kinnistu igakordne omanik on EEK 30.01.2007.Kohtunikuabi Linda Rohtla kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Kaaskoormatud kinnistu: 2638801. Kustutatud 30.04.2014 kinnistamisavalduse, 12.05.2014 1 kehtiv kinnistamisavalduse alusel 18.06.2014. Kohtunikuabi Eha Soots Hüpoteek summas 3 000 000,00 krooni Aktsiaselts Hansapank (registrikood 10060701) kasuks. Kinnistu igakordne omanik on kohustatud alluma kohesele 3 000 sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud 2 000,00 kustutatud nõude rahuldamiseks. Kaaskoormatud EEK kinnistud: 2638501; 2638701; 2638801; 2639101. 6.05.2008 asjaõiguslepingu alusel sisse kantud 19.05.2008.Kohtunikuabi Kadri Laud Hüpoteek summas 3 000 000,00 krooni Sisse kantud 19.05.2008. 15.03.2013 Swedbank AS (registrikood 10060701) 3 000 asjaõiguslepingu alusel muudetud 2 kasuks. Kinnistu igakordne omanik on 000,00 kustutatud 21.03.2013. Kohtunikuabi Mare kohustatud alluma kohesele EEK Tomingas sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud Kinnisvaraekspert OÜ Ladu, kinnisasi (reg osa nr 2638401) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Filtri tee 1a, Kesklinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-01/AT  25 nõude rahuldamiseks. Kaaskoormatud kinnistud: 2638701; 2638801; 2639101. Kustutatud 30.04.2014 kinnistamisavalduse, 12.05.2014 2 kehtiv kinnistamisavalduse alusel 18.06.2014. Kohtunikuabi Eha Soots Hüpoteek summas 142 000,00 eurot ühiselt Kaja Pohla (isikukood 46901290286), Asko Pohla (isikukood 36408100280) kasuks. Kinnistu igakordne omanik on kohustatud 142 alluma kohesele sundtäitmisele 3 000,00 kustutatud hüpoteegiga tagatud nõude EUR rahuldamiseks. Kaaskoormatud kinnistud: 2638701; 2638801; 2639101. 27.05.2014 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 18.06.2014. Kohtunikuabi Eha Soots Hüpoteek summas 341 000,00 eurot ühiselt Kaja Pohla (isikukood 46901290286), Asko Pohla (isikukood 36408100280) kasuks. Kinnistu 341 Sisse kantud 18.06.2014. 14.10.2014 3 igakordne omanik on kohustatud 000,00 kinnistamisavalduse alusel muudetud kehtiv alluma kohesele sundtäitmisele EUR 29.12.2014. Kohtunikuabi Siiri Lend hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks. Kaaskoormatud kinnistud: 2638701; 2638801; 2639101. Hüpoteek summas 158 000,00 eurot Osaühing Astro Kinnisvara (registrikood 10284441) kasuks. Kinnistu igakordne omanik on kohustatud alluma kohesele 158 4 sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud 000,00 kehtiv nõude rahuldamiseks. Kaaskoormatud EUR kinnistud: 2638701; 2638801; 2639101. 27.05.2014 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 18.06.2014. Kohtunikuabi Eha Soots Kinnisvaraekspert OÜ Ladu, kinnisasi (reg osa nr 2638401) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Filtri tee 1a, Kesklinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-01/AT  26 Lisa 3. Kitsenduste kaart Kinnisvaraekspert OÜ Ladu, kinnisasi (reg osa nr 2638401) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Filtri tee 1a, Kesklinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-01/AT  27 Lisa 4. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti kinnisvara hindamise standardite seeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud. Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale kliendiga kokkulepitud isikute, va. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes ning hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega. Koostaja: / Allkirjastatud digitaalselt / Aivar Tomson, MRICS DTZ Kinnisvaraekspert hindamisosakonna juhataj Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Kutseline hindaja, vara hindaja (kutsetunnistus nr. 095313) Litsentseeritud maa hindaja (maa hindamise tegevuslitsents 111 MA-mh) Kinnisvaraekspert OÜ Ladu, kinnisasi (reg osa nr 2638401) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Filtri tee 1a, Kesklinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-01/AT  28 Estonia Tallinn Pärnu mnt 82-31 Tallinn, 10131 +372 626 4250 Pärnu Kuninga 36 Pärnu, 80010 +372 442 0700 Latvia Riga Gertrúdes iela 66 Riga, LV-1009 +371 2985 0021 Lithuania Vilnius A. Jakšto g. 9 +372 510 3367 Kinnisvaraekspert OÜ Ladu, kinnisasi (reg osa nr 2638401) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Filtri tee 1a, Kesklinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-01/AT 1 EKSPERTHINNANG Hinnatav vara: Osa korterelamust, korteriomand (reg osa nr 2168301) Aadress: Mäepealse tn 2, Mustamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Eksperthinnang nr: 1909-8166-03/AT Väärtuse kuupäev: 18.09.2019 Hindamisaruande 09.10.2019 kuupäev: Tellija: Riigi Kaitseinvesteeringute Keskus  2 Sisukord Kokkuvõte 3 1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja eeldused 4 1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk 4 1.2. Hindamise eeldused 4 1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus 5 2. Hinnatava vara kirjeldus 6 2.1. Asukoht 6 2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon 7 2.3. Maakasutus 8 2.4. Korterelamu kirjeldus 9 3. Turuülevaade 11 3.1. Majandus ja kinnisvaraturg 11 3.2. Tallinna korteriturg 13 3.3. Turustatavuse analüüs 20 4. Turuväärtuse hindamine 22 4.1. Parim kasutus 22 4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted 22 4.3. Kestlikkus 22 4.4. Kinnisasja turuväärtuse hindamine 23 Lisa 1. Fotod 29 Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte 31 Lisa 3. Kitsenduste kaart 34 Lisa 4. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele 35 Kinnisvaraekspert OÜ Osa korterelamust, korteriomand (reg osa nr 2168301) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Mäepealse tn 2, Mustamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-03/AT  3 Kokkuvõte HINNATAVA VARA KOONDANDMED Hinnatav vara Osa korterelamust, korteriomand nr 1 (reg osa nr 2168301) Aadress Mäepealse tn 2, Mustamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Omanik Eesti Vabariik Katastritunnus 78405:502:1880 Omandivorm Korteriomand Kinnistu pindala 2 892 m2 Hoone suletud netopind1 5 010,3 m2 Korterite pindala 2 637,9 m2 Üldplaneering Vastavalt kehtivale Tallinna üldplaneeringule tööstusettevõtete ala Detailplaneering Teadaolevalt puudub HINDAMISARUANDE KOONDANDMED2 Hinnangu eesmärk Hoonestatud kinnisasja (hoonestatud korterelamuga) turuväärtuse hindamine Ülevaatuse kuupäev 18.09.2019 Väärtuse kuupäev 18.09.2019 Hindamisaruande kuupäev 09.10.2019 Tellija Riigi Kaitseinvesteeringute Keskus Tellimusleping Tellimiskiri 29.08.2019 nr 10-2/19/2364-1 Hindamise eeldused Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad Turuväärtus 2 700 000 € Hinnang likviidsusele Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib prognoosida hinnatud turuväärtuse juures kuni 1 aasta Hindamistulemuse täpsus ±20% Käibemaks Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu KOMMENTAARID Hoone esimesel korrusel on äripinnad, mis ei kuulu hinnatava vara koosseisu. HINDAMISTULEMUS Aadressil Mäepealse 2, Mustamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond paikneva korteriomandi nr 1 (reg osa nr 25095401) turuväärtus on väärtuse kuupäeval 2 700 000 (kaks miljonit seitsesada tuhat) €. Koostaja: / Allkirjastatud digitaalselt / Aivar Tomson, MRICS DTZ Kinnisvaraekspert hindamisosakonna juhataj Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Kutseline hindaja, vara hindaja (kutsetunnistus nr. 095313) Litsentseeritud maa hindaja (maa hindamise tegevuslitsents 111 MA-mh) 1 Sisaldab -1. ja 1. korruse pinda, mis ei kuulu hinnatava korteriomandi koosseisu. 2 Eksperthinnangu on koostanud Kinnisvaraeksperdi kaubamärgi all tegutsev OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639). Kinnisvaraekspert OÜ Osa korterelamust, korteriomand (reg osa nr 2168301) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Mäepealse tn 2, Mustamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-03/AT  4 1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja eeldused 1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk Hinnatavaks varaks on aadressil Mäepealse 2, Mustamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond paiknev korterelamu osa, korteriomand (reg osa nr 2168301). Töö koostatakse kasutamiseks Riigi Kaitseinvesteeringute Keskusele. Hindamise eesmärgiks on leida hinnatava vara turuväärtus väärtuse kuupäeva seisuga. Hinnang on koostatud riigivara võõrandamiseks riigivaraseaduse § 29 lõike 1 punkti 1 alusel, väärtuse hindamisel lähtutakse riigivaraseaduse § 46 lõikest 1. Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõikidele nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ja ilma sunduseta. (EVS 875-1:2015, p. 3.1.11) Hinnangu andmisel on lähtutud Eesti varahindamise standarditest EVS 875 ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS 875-1:2015, p.3.2.4) See hindamisaruanne on esitatud tellijale ainult eelpool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik, või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil. (EVS 875-4:2015, p. 7.4.6) 1.2. Hindamise eeldused Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad. Hinnang kehtib eeldusel, et hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi. Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus. Hindaja ei ole teinud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ega saa seega esitada mingit kindlat seisukohta, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust märgatavalt mõjutada. (EVS 875-13:2015, p. 9.2.5) Kinnisvaraekspert OÜ Osa korterelamust, korteriomand (reg osa nr 2168301) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Mäepealse tn 2, Mustamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-03/AT  5 1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus Hindamist puudutavad algandmed on saadud: • e-kinnistusraamatust; • Maa-ameti avalikust teenusest ning Maa-ameti tehinguregistrist; • Tallinna kodulehelt; • kinnisvaraportaalist kv.ee. Eksperthinnagu on koostanud Kinnisvaraeksperdi kaubamärgi all tegutsev OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639). Hindaja Aivar Tomson tegi hinnatava vara ülevaatuse 18.09.2019. Ülevaatuse juures viibis ja asjakohaseid selgitusi jagas tellija poolt volitatuna hr Arko Kidra. Ülevaatus hõlmas hoone välist vaatlust ning mõningaid siseruume. Hindaja ei ole teostanud ehitise uuringuid ega inspekteerinud vara neid osasid, mis on kaetud, varjatud või ligipääsmatud. Hindamise teostamisel lähtusime eeldusest, et need hoone osad on heas seisundis. Hindaja ei saa avaldada mingit arvamust hoone nende osade kohta, mida ei ole inspekteeritud ning käesolev hindamisaruanne ei kinnita hoone struktuuri ja kattematerjalide laitmatust. (EVS 875-4:2015, p. 7.4.7.4) Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei ole vastuolusid ning need on hindamise eesmärki ja täpsust silmas pidades piisava usaldusväärsusega. Kinnisvaraekspert OÜ Osa korterelamust, korteriomand (reg osa nr 2168301) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Mäepealse tn 2, Mustamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-03/AT  6 2. Hinnatava vara kirjeldus 2.1. Asukoht Aadress Maakond Harju maakond Omavalitsus Tallinn Asustusüksus Mustamäe Lähiaadress Mäepealse tn 2 Makroasukoht Kirjeldus Paikneb Mustamäe linnaosas Kadaka asumis Kaugus keskusest Kaugus Viru väljakust 8,0 km Allikas: Maa-ameti avalik teenus; hinnatav vara on piiritletud oranži joonega ja tähistatud noolega Kinnisvaraekspert OÜ Osa korterelamust, korteriomand (reg osa nr 2168301) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Mäepealse tn 2, Mustamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-03/AT  7 Mikroasukoht TalTechi piirkonnas, ümbruskonnas TalTechi campus, korruselamud ja mõningal Kirjeldus määral väiketööstus Juurdepääs Kõvakattega avalikult Mäepealse tänavalt Kauplus Kool Lasteaed Ühistransport Kaugused 0,8 km 1,7 km 0,8 km 0,4 km Allikas: Maa-ameti avalik teenus; hinnatav vara on piiritletud oranži joonega ja tähistatud noolega 2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon Omandisuhted Korteriomandi registriosa 2168301 nr Omandivorm Korteriomand Omanik Eesti Vabariik Kinnistusraamatu kolmandas jaos kinnisasja kasutust puudutavad Piirangud ja kitsendused kehtivad kanded piirangute ja kitsenduste kohta puuduvad. Kinnisvaraekspert OÜ Osa korterelamust, korteriomand (reg osa nr 2168301) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Mäepealse tn 2, Mustamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-03/AT  8 Maa-ameti avalikus teenuses on kitsendusena esitatud elektripaigaldise kaitsevööndid 11, 11, 23, 144, 139, 320 ja 29 m 2, sideehitise kaitsevöönd 13 m2 ning surveseadme kaitsevööndid 25 ja 36 m2. Silmas pidades hetkekasutust kitsendustel otsest mõju vara väärtusele ei ole. Hüpoteegid Puuduvad Maakasutust puudutavad Teadaolevalt puuduvad lepingud 2.3. Maakasutus Maakasutuse peamised näitajad Allikas: Maa-ameti avalik teenus; hinnatav vara on piiritletud oranži joonega Aadress Mäepealse tn 2, Mustamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Katastritunnus 78405:502:1880 Pindala 5 221 m2 Maakasutuse sihtotstarve Elamumaa 60%, ärimaa 40% Kirjeldus Hulknurkne, ebakorrapärane, kompaktne, tasane reljeef Kinnisvaraekspert OÜ Osa korterelamust, korteriomand (reg osa nr 2168301) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Mäepealse tn 2, Mustamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-03/AT  9 Kommunikatsioonid Elekter, vesi ja kanalisatsioon, kaugküte Üldplaneering Vastavalt kehtivale Tallinna üldplaneeringule tööstusettevõtete ala Detailplaneering Teadaolevalt puudub 2.4. Korterelamu kirjeldus Põhinäitajad Elamu-ärihoone (hinnatav korteriomand koosneb vaid korteritest); Ehitise liik ehitisregistris hoone esimesel korrusel paiknevad äripinnad, mis ei kuulu hinnatava vara koosseisu Korruselisus 5 Ehitisregistri kood 120223904 Ehitusaasta 2000 Ehitusluba Nr 17 783 (25.09.1990) Kasutusluba Ehitisregistris andmed puuduvad Energiamärgis Puudub Suletud netopind3 Ehitisealune pind Korterite pind Pinnaandmed 5 010,3 m² 1 491,1 m² 2 637,9 m2 Korterite arv 44 Aritmeetiline keskmine 60,0 m2, mediaan 62,7 m2, suuruste vahemik 24,7- 62,0 m2, 80% korteritest suuruse vahemikus 50,4- 87,7 m2; 20 korterit on kahetoalised, 23 korterit on kolmetoalised ja Korterite suurus 1 korter on neljatoaline. Kahetoaliste korterite keskmine suurus on 51,5 m2 ning kolme- ja neljatoalistel 67,0 m2. Kahetoaliste korterite pind kokku on 1029,9 m2 ja kolme- ja neljatoalistel 1608,0 m2 Põhikonstruktsioonid4 Vundament Madalvundament Kande- ja jäigastavate Monoliitne raudbetoon, väike- või suurplokk konstruktsioonide materjal Vahelagede kandva osa materjal Monoliitne raudbetoon, monteeritav raudbetoon Katuste ja katuselagede kandva Monoliitne raudbetoon, monteeritav raudbetoon osa materjal Katus Bituumen või PVC või rullmaterjal Välisviimistlus Krohv Kommunikatsioonid Vesi Tsentraalne Kanalisatsioon Tsentraalne Küte Kaugküte 3 Sisaldab -1. ja 1. korruse pinda, mis ei kuulu hinnatava korteriomandi koosseisu 4 Tuginetakse Ehitisregistri andmetele Kinnisvaraekspert OÜ Osa korterelamust, korteriomand (reg osa nr 2168301) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Mäepealse tn 2, Mustamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-03/AT  10 Elekter Piisav elektrivõimsus Siseviimistlus Laed Ripplaed Seinad Värvitud, tapeet, WC-s ja vannitoas keraamiline plaat Põrandad Laminaatparkett, WC-s ja vannitoas keraamiline plaat 5 Seisukord ja kvaliteet Keskmine. Hoone on ehitatud ajal, mil ehituse kvaliteet oli tänasega võrreldes kehvem. Märkimisväärset remonti seni tehtud Hoone seisukord ei ole, kuid hoone konstruktsioonid, tehnosüsteemid ja siseviimistlus on rahuldavas seisukorras. Vt ka 1.3. esitatud infot ülevaatuse ulatuse kohta. Korterid on keskmises seiskorras. Siseviimistlus on kulunud, kuid Korterite seisukord hoone eale kohane. 5 Tegemist on hindajapoolse hinnanguga (sh. ka remondivajaduse osas), mis tugineb objekti visuaalsele ülevaatusele, tellija poolt esitatud andmetele, turu käitumisele ning hindaja kogemustele ja teadmistele. Hoone täpse seisukorra fikseerimiseks tuleks tellida ehituslik-tehniline ekspertiis vastava ala spetsialistilt. Kinnisvaraekspert OÜ Osa korterelamust, korteriomand (reg osa nr 2168301) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Mäepealse tn 2, Mustamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-03/AT  11 3. Turuülevaade 3.1. Majandus ja kinnisvaraturg Ülevaade majanduslikust taustsüsteemist Statistikaameti andmetel suurenes Eesti sisemajanduse koguprodukt (SKP) 2018. aastal 2017. aastaga võrreldes 3,9%. 2018. aastal oli SKP jooksevhindades 26 miljardit €. 2018. aastal oli Eesti majanduskasv endiselt kiire. Enamikku valdkondi haaravasse kasvu panustasid enim ehituse, töötleva tööstuse ning kutse-, teadus- ja tehnikaalane tegevus. Märkimisväärse osa andsid majanduskasvu veel veonduse ja laonduse ning info ja side tegevusalad. Aasta kokkuvõttes pidurdasid majanduskasvu SKP märgatavalt vaid põllumajandus, metsandus ja kalandus. Eelkõige oli selle põhjus tegevusala näitajate tagasiminek aasta teisel poolel. SKP suurenes 2019. aasta II kvartalis võrreldes 2018. aasta sama kvartaliga 3,6%. Majanduskasv on küll mõnevõrra aeglustunud, kuid siiski kiirem, kui olid eelnevad prognoosid. Rahandusministeeriumi suvise majandusprognoosi (9. septembril 2019) kohaselt on majanduskasv 2019. aastal 3,3%, 2020. aastal 2,2%, 2021. aastal 2,6%, 2022. aastal 2,5% ja 2023. aastal 2,3%. SKP kasv Eestis 2019.-2023. aasta andmete puhul on tegemist Rahandusministeeriumi suvise prognoosiga (9. septembril 2019) Allikad: Statistikaamet, Rahandusministeerium Kinnisvaraekspert OÜ Osa korterelamust, korteriomand (reg osa nr 2168301) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Mäepealse tn 2, Mustamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-03/AT  12 Statistikaameti andmetel tõusis tarbijahinnaindeks 2018. aastal 2017. aasta keskmisega võrreldes 3,4%. Tarbijahinnaindeksi aastamuutuse suurimaks mõjutajaks oli eluase, mis andis kogutõusust veerandi. Suurima panuse sellesse andsid 10,9% kallinenud kodudesse jõudnud elekter, 15,3% kallinenud tahekütused ja 7% kallinenud üürid. Mootorikütus ning toit ja mittealkohoolsed joogid andsid kogutõusust kumbki viiendiku. Sealjuures kallinesid alkohoolsed joogid ja tubakatooted 8,6%. Bensiin oli 12,3% ja diislikütus 11,4% kallim. THI Tarbijahinnaindeksi muutus oli 2019. aasta augustis võrreldes 2019. aasta juuliga 0,7% ning võrreldes eelmise aasta augustiga 2,4%. Kaubad olid 2018. aasta augustiga võrreldes 1,8% ja teenused 3,3% kallimad. Kaupade ja teenuste administratiivselt reguleeritavad hinnad on eelmise aasta augustiga võrreldes langenud 0,5% ja mittereguleeritavad hinnad tõusnud 3,2%. Rahandusministeeriumi suvise majandusprognoosi (9. septembril 2019) kohaselt on tarbijahinnaindeksi muutus 2019. aastal 2,2%, 2020. aastal 2,2%, 2021. aastal 2,1%, 2022. aastal 2,1% ja 2023. aastal 2,0%. Tarbijahinnaindeks Eestis 2019.-2023. aasta andmete puhul on tegemist Rahandusministeeriumi suvise prognoosiga (9. septembril 2019) Allikad: Statistikaamet, Rahandusministeerium Statistikaameti andmetel oli töötuse määr 2018. aastal 5,4%, tööhõive määr 68,1% ja tööjõus osalemise määr 71,9%. Töötuse määr oli 2019. aasta II kvartalis 5,1%, tööhõive määr 68,1% ja tööjõus osalemise määr 71,7%. Tööturg Rahandusministeeriumi suvise majandusprognoosi (9. septembril 2019) kohaselt on töötuse määr 2019. aastal 5,0%, 2020. aastal 5,2%, 2021. aastal 5,4%, 2022. aastal 5,5% ja 2023. aastal 5,6%. Kinnisvaraturg Eesti kinnisvaraturg on selgelt Tallinna ja Harjumaa keskne – sinna on Üldinfo koondunud ca 2/3 kogu kinnisvaraturu mahust. Kinnisvaraekspert OÜ Osa korterelamust, korteriomand (reg osa nr 2168301) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Mäepealse tn 2, Mustamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-03/AT  13 Kinnisvaraturu dünaamika Eestis 100 000 6000 5000 80 000 4000 60 000 3000 40 000 2000 20 000 1000 0 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Tehingute arv, vasak skaala Tehingute koguväärtus miljonit €, parem skaala Allikas: Statistikaamet, Maa-amet 2018. aastal teostati kokku 48 930 müügitehingut koguväärtusega 3,4 miljardit €. Kinnisvaraturu Tehingute arv kahanes võrreldes 2017. aastaga 5,5%, tehingute koguväärtus kasvas aktiivsus ja 5,6%. Kui võrrelda 2019. aasta esimest poolaastat 2018. aasta sama perioodiga, siis maht tehingute arv on kahanenud 2% ning tehingute koguväärtus on samal perioodil kasvanud 3%. Laenuturg Eluasemelaenuturul väljastatud laenude käive kasvas 2018. aastal 9,1% 2017. Eluaseme- aastaga võrreldes. Eluasemelaenude jääk kasvas 2018. aastal 7,0% võrreldes 2017. laenud ja aastaga. Eluasemelaenude kuu keskmine intressimäär oli 2018. aastal 2,3-2,6% ja pikaajalised 2019. aasta esimesel poolaastal 2,5-2,6%. Ettevõtete pikaajaliste laenude kuu laenud keskmine intressimäär oli 2018. aastal vahemikus 1,9-2,7% ja 2019. aasta esimesel ettevõtetele poolaastal 2,6-3,4%. 3.2. Tallinna korteriturg Tallinna korruselamupiirkondade korteriturg Hinnad korteriturul on tõusnud 2009. aasta keskpaigast alates ja on jõudnud sarnasele tasemele kui 2007. aastal. 2013. aastal oli 7256, 2014. aastal 7338, 2015. Hetkeseis aastal 8209, 2016. aastal 9020, 2017. aastal 9759 ja 2018. aastal 9699 müügitehingut. Turuaktiivsus on perioodi kui terviku jooksul järk-järgult kasvanud, Kinnisvaraekspert OÜ Osa korterelamust, korteriomand (reg osa nr 2168301) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Mäepealse tn 2, Mustamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-03/AT  14 perioodil 2017-2018 hinnakasv aeglustus. Tallinna korterite ruutmeetrihind on tõusnud 2009. aasta madalaimalt tasemelt (umbes 800 €/m2) üle kahe korra. Korterite mediaanhindade muutus Tallinnas (€/m2), 2011 – 2019 (01.08.2019 seisuga) 2500 2000 1500 1000 500 0 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Haabersti linnaosa Kristiine linnaosa Lasnamäe linnaosa Mustamäe linnaosa Põhja-Tallinna linnaosa Allikas: Kinnisvaraekspert, Maa-ameti päringukeskkond Peamised arengud 2018. aasta lõpul olid äärelinna korterite hinnad valdavalt tasemel 1 600 – 1 900 €/m2. Pärast 2007. aastat olid madalaimad keskmised hinnad 2009. aasta juulis ja augustis. Alates 2009. aasta sügisest on Tallinna korterite hinnad valdavalt tõusnud, Tüüpkorterite turg kuigi kuude lõikes on esinenud nii mõõdukat tõusu kui langust. Viimast ei saa siiski käsitleda trendina vaid pigem on tegemist tehingute piiratud arvust tingitud muutustega tehingute struktuuris. Võrreldes madalaimate keskmiste hinnatasemetega 2009. aasta III kvartalis on hinnad linnaosade kaupa tänaseks tõusnud 100-180%. Enim on keskmine hind Hinnatasemed tõusnud Põhja-Tallinna linnaosas. See on tingitud lisaks piirkonna populaarsuse kasvule ka asjaolust, et uute ja renoveeritud korterite osakaal turul on võrreldes muude piirkondadega kiiremini kasvanud. Kinnisvaraekspert OÜ Osa korterelamust, korteriomand (reg osa nr 2168301) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Mäepealse tn 2, Mustamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-03/AT  15 Korterite hinnamuutus Tallinnas, 2011 – 2019 (seisuga 01.08.2019) 2500 2000 1500 1000 500 0 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Haabersti linnaosa Kristiine linnaosa Lasnamäe linnaosa Mustamäe linnaosa Põhja-Tallinna linnaosa Allikas: Kinnisvaraekspert, Maa-ameti päringukeskkond 2018. aastal toimus Tallinnas 9699 müügitehingut. Turuaktiivsus on alates 2014. aastast oluliselt kasvanud. 2015. aastal kasvas tehingute arv võrreldes eelneva Turuaktiivsus aastaga 12%, 2016. aastal oli see näitaja 10%, 2017. aastal 8%. 2018. aastal langes tehingute arv võrreldes 2017. aastaga 1%. Seisuga 01.08.2019 on Tallinna linnas toimunud korteriomanditega 5 554 müügitehingut. Kinnisvaraekspert OÜ Osa korterelamust, korteriomand (reg osa nr 2168301) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Mäepealse tn 2, Mustamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-03/AT  16 Korterite müügitehingute arv Tallinnas, 2008 – 2019 (seisuga 01.08) 1200 1000 800 600 400 200 0 jaan apr juuli okt jaan apr juuli okt jaan apr juuli okt jaan apr juuli okt jaan apr juuli okt jaan apr juuli okt jaan apr juuli okt jaan apr juuli okt jaan apr juuli okt jaan apr juuli okt jaan apr juuli okt jaan apr juuli 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Allikas: Kinnisvaraekspert, Maa-amet Tallinna Kesklinna korteriturg 2018. aastal langes turuaktiivsus eelmise aastaga võrreldes 6%. 2018. aasta Hetkeseis detsembris oli mediaanhind 2310 €/m² ja aasta jooksul toimus 1822 müügitehingut. Pärast 2006.- 2007. aasta kiire hinnatõusu lõppu olid madalaimad hinnad 2009. aasta juulis, kui korterite keskmine hinnatase jäi vahemikku ca 950 – 1 050 €/m2. Võrreldes turu tippajaga 2007. aasta hilissuvel võis hinnalanguseks lugeda ca 50%. Keskmise hinna langetajaks olid eelkõige uute korterite mastaapsed hinnakärped ning tehingute koondumine madalama hinnaga piirkondadesse. 2011. aastal sagenesid tehingud kallimate korteritega, mis kasvatasid ka keskmist hinda. 2012. aastal püsis korterite mediaanhind tasemel 1 500 – 1 600 €/m2, mis madalaimatest keskmistest hindadest oli ca 50% kõrgem. Korterite keskmine hind 2013. aastal Hinnatasemed tõusis 2012. aastaga võrreldes mõõdukas tempos, samas turu aktiivsus püsis suhteliselt stabiilne. 2014. ja 2015. aastal arendustegevus aktiviseerus ja toimus näiline hinnatõus, sest tehinguid toimus rohkem kesklinna uusarenduste korteritega, mis olid hinnatasemelt keskmisest kõrgemad ja selle tulemusena tõstsid ka keskmist hinda. 2016. aasta keskmine hinnatase (2 172 €/m²) oli 2% kõrgem võrreldes eelmise aasta näitajaga (2 129 €/m²). 2017. aasta mediaanhind oli 2216 €/m² ehk omakorda oli tegemist umbes 4%-se hinnatõusuga. 2018. aasta mediaanhind oli 2310 €/m2 ehk jällegi oli tegemist ca 4%-se hinnatõusuga. Kinnisvaraekspert OÜ Osa korterelamust, korteriomand (reg osa nr 2168301) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Mäepealse tn 2, Mustamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-03/AT  17 Tallinna Kesklinna korteriturg, 2008 – 2019 (seisuga 30.08) 3 000 250 2 500 200 2 000 150 1 500 100 1 000 50 500 0 0 okt okt okt okt okt okt okt okt okt okt okt jaan apr apr apr apr juuli jaan apr juuli jaan apr juuli jaan apr juuli jaan apr juuli jaan juuli jaan apr juuli jaan apr juuli jaan juuli jaan apr juuli jaan juuli jaan apr juuli 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Tehingute arv, parem skaala Keskmine tehinguhind €/m2, vasak skaala Allikas: Kinnisvaraekspert, Maa-amet Tallinna uusarenduste korteriturg Uusi korterelamuid ehitatakse nii kesk- kui äärelinnas. Edukad on olnud paljud Kesklinnas ja selle läheduses ning ka äärelinnas olevad projektid, mis paiknevad väljakujunenud infrastruktuuriga piirkondades, on arhitektuuriliselt atraktiivsed ning Hetkeseis ehituskvaliteedilt head. Keskmine hinnatase on viimastel aastatel püsinud suhteliselt samal tasemel, kuid see võib olla mh tingitud ka struktuursetest muutustest. Kinnisvaraekspert OÜ Osa korterelamust, korteriomand (reg osa nr 2168301) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Mäepealse tn 2, Mustamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-03/AT  18 Uute korterite tehingute arv ja keskmine hind (€/m²) 3000 5000 4000 2000 3000 2000 1000 1000 0 0 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Arv, parem skaala Keskmine hind, vasak skaala Allikas: Kinnisvaraekspert, Maa-amet 2013. aastal väljastati 56 ehitusluba kokku 1 247 korteri ehitamiseks (eluruumide pind ca 85 000 m2; keskmine korteri pind ca 68 m2). 2014. aastal oli see näitaja vastavalt 46 ehitusluba 1 440 korteri ehitamiseks ligikaudse pindalaga 91 665 m2 (keskmine korteri pind 64 m2). 2015. aastal väljastati 93 ehitusluba 2 504 korteri ehitamiseks pindalaga 164 435 m2 (keskmine korteri pind 65,7 m2), 2016. aastal väljastati 68 Ehitusload ehitusluba 2 238 korteri ehitamiseks pindalaga 148 606 m² (keskmine korteri pind 66,4 m²), 2017. aastal väljastati 118 hoone ehitusluba 3749 korteri ehitamiseks pindalaga 237 563 m² (keskmine korteri pindala 63,4 m²) ja 2018. aastal väljastati 68 hoone ehitusluba 2 617 korteri ehitamiseks pindalaga 159 631 m2 (keskmine korteri pindala 61,0 m²). Kinnisvaraekspert OÜ Osa korterelamust, korteriomand (reg osa nr 2168301) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Mäepealse tn 2, Mustamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-03/AT  19 Ehitusloa saanud eluruumide arv korterelamutes Tallinnas ja Harjumaal, 2003 – 2018 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 Harjumaa (v.a. Tallinna linn) Tallinn Allikas: Kinnisvaraekspert, Statistikaamet 2006. aastal, kuhu jäi ehitusbuumi kõrghetk, lisandus Tallinnas turule 3 900 kasutusloa saanud korterit. 2007. ja 2008. aastal lisandus vastavalt umbes 2 500 ja 2 800 uut korterit. Sellele järgnes uusehituse kiire langus. Perioodil 2009 kuni 2013 väljastati kasutuslubasid kõige vähem 2013. aastal, mil lisandus vaid 557 korterit. 2014. aastal kasutuslubade ja ehituslubade arv võrreldes eelneva aastaga peaaegu Kasutusload kahekordistus. See viitas arendustegevuse aktiviseerumisele. 2015. aastal väljastati kasutusluba 1 663 korterile ja 2016. aastal 2 048 korterile, mis oli ca 20% rohkem kui eelmisel aastal. 2017. aastal väljastati kasutuslube 2 519, mis viitab märkimisväärsele kasvule eelmise aastaga võrreldes. 2018. aastal väljastati korteritele kasutuslube 3 123. Kinnisvaraekspert OÜ Osa korterelamust, korteriomand (reg osa nr 2168301) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Mäepealse tn 2, Mustamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-03/AT  20 Korterelamute uusehitus Tallinnas tuh m2, 2004 – 2018 160,000 140,000 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0,000 I III I III I III I III I III I III I III I III I III I III I III I III I III I III I III 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Ehitusluba Kasutusluba Allikas: Kinnisvaraekspert, Statistikaamet Majanduskasv ja madalad intressimäärad toetavad jätkuvalt arendustegevust. Otsene Prognoos hinnatõus on peatunud, kuid jätkuvalt toimub muudatusi tehingute struktuuris: uute korterite osa tehingute arvust kasvab veelgi. Turuaktiivsus langeb. Mustamäe uuemate hoonete korterite teisese turu tehingud (suurus 45- 70 m2) 2018- 20196 Aadress Kuupäev Hind, € Pindala, m2 Hind, €/m2 Ehitusaasta J. Sütiste tee 14.05.2019 100 000 61,2 1 634 2007 J. Sütiste tee 16.04.2019 94 000 54,1 1 738 2007 J. Sütiste tee 01.08.2019 99 000 56,6 1 749 2007 J. Sütiste tee 29.08.2019 99 000 55,8 1 774 2007 J. Sütiste tee 12.02.2019 99 000 52,3 1 893 2007 Kadaka pst 22.02.2019 80 000 49,8 1 606 2012 Kadaka pst 13.03.2019 83 990 49,9 1 683 2012 Kadaka pst 03.01.2019 95 000 51,0 1 863 2012 Kadaka pst 21.06.2019 128 000 68,4 1 871 2012 Kadaka pst 16.05.2019 114 900 59,6 1 928 2015 Kadaka tee 21.08.2019 93 000 59,1 1 574 2009 6 Tehingute tausta ei ole täpsemalt kontrollitud, nende hulgas võib olla tehinguid, mis ei ole vabaturutehingud. Tehinguinfo on seisuga 12.09.2019. Kohandamisel kasutatud tehingud on esitatud paksus kirjas Kinnisvaraekspert OÜ Osa korterelamust, korteriomand (reg osa nr 2168301) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Mäepealse tn 2, Mustamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-03/AT  21 Keskuse tn 10.06.2019 104 000 59,4 1 751 2007 Mäepealse tn 27.03.2019 92 000 60,0 1 533 2007 Mäepealse tn 24.04.2019 98 000 62,3 1 573 2008 Mäepealse tn 31.05.2019 105 000 62,3 1 685 2007 Mäepealse tn 21.06.2019 112 500 64,0 1 758 2011 Mäepealse tn 10.05.2019 122 000 68,3 1 786 2015 Mäepealse tn 26.06.2019 124 000 64,0 1 938 2012 Sõpruse pst 19.10.2018 98 000 69,1 1 418 1993 3.3. Turustatavuse analüüs Hinnatav vara asub Mustamäe linnasoas Kadaka asumis. Tegemist on väljakujunenud elamupiirkonnaga, kuigi hetkel kehtiv Tallinna üldplaneering käsitleb seda tööstusettevõtete alana. Tegemist on siiski pigem vananed planeeringuga, sest viimasel ajal on piirkonnas ehitatud hulganisti korterelamuid. Võimalikuks ostjaks on eelkõige kinnisvara arendusega tegelevad ettevõtted, kes on huvitatud korruselamute renoveerimisest ning renoveeritud korterite müügist või üürile andmisest tulevikus. Arvestades hoone seisukorda, ei ole põhjalik renoveerimine vajalik: tööde ulatus sõltub eelkõige arendaja valikutest. Silmas pidades asukohta TalTechi läheduses on tegemist üürituru kontekstis atraktiivse varaga. Võimalik alternatiivne kasutus sisuliselt puudub, sest tegemist on piirkonna mõttes kõrge nõudlusega korruselamupiirkonnaga, mille suunitlus on suuresti seotud TalTechi lähedusega. Arvestades asjaolu, et tegemist on hinnatava korteriomandi kontekstis suhteliselt uue korruselamuga, mille ümberehitamine mingi muu otstarbe tarvis pole otstarbekas, võib ähelda, et alternatiivne kasutus sisuliselt puudub. Sarnaste varade pakkumine on piiratud, sest enamik korterelamuid on jaotatud korteriomanditeks ning hoone kui terviku ostmine on seeläbi väga keerukas. Vara likviidsus on keskmine, eeldatav müügiperiood on kuni üks aasta. Kadaka asumi korterite müügipakkumised (seisuga 07.10.2019; kv.ee) Aadress Pindala, m2 Hind, € Hind €/m2 Kommentaar Mäepealse tn 16 88,1 159 900 1 815 Ehitatud 2008 Karsti tn 5 80,9 138 000 1 706 Ehitatud 2008 Kadaka pst 169c 50,9 107 000 2 102 Ehitatud 2004 Mäepealse tn 20 75,7 158 900 2 099 Ehitatud 2015 Mäepealse tn 24 64,0 137 000 2 141 Ehitatud 2011 Allikas: kv.ee Kinnisvaraekspert OÜ Osa korterelamust, korteriomand (reg osa nr 2168301) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Mäepealse tn 2, Mustamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-03/AT  22 4. Turuväärtuse hindamine 4.1. Parim kasutus Vara parim kasutus – vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult teostatav ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. (EVS 875-1:2015, p. 7.1.2) Hinnatav vara asub Mustamäe linnaosas Kadaka asumis. Tegemist on väljakujunenud erinevaid kasutusi hõlmava piirkonnaga. Vaatamata sellele, et kehtiva Tallinna üldplaneeringu järgi on tegemist tööstusettevõtete alaga, on piirkonda viimasel ajal ehitatud hulganisti korterelamuid ja üldplaneeringu suunis on pigem vananenud. Tegemist on ka tulevikku silmas pidades perspektiiviga korterelamupiirkonnaga. Kinnisasja parimaks kasutuseks on olemasolev kasutus elamuna. 4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted Käesolevas hinnangus kasutatakse hinnatava vara turuväärtuse leidmiseks võrdlusmeetodit. Kuna hinnatava vara koosseisu on erinevas suurusega kortereid, on kõik korterid jaotatud kahte rühma: kahetoalised ja kolme- ja neljatoalised. Seda on tehtud lähtuvalt asjaolust, et suuremate korterite ühikuhind (€/m2) on tavapäraselt madalam. Neljatoalisi kortereid ei ole eraldi käsitletud, kuna tegemist on vaid ühe neljatoalise korteriga ja sellegi suurus ei erine väga palju kolmetoaliste korterite suurusest. Võrdlusmeetodi ehk turupõhise käsitluse korral võrreldakse hinnatavat vara sarnaste müüdud varade hindadega, kasutades selleks erinevaid võtteid. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Võrdlusmeetodil leitakse hinnatava objekti väärtus sarnaste objektidega toimunud tehingute analüüsimisel. Piisavalt aktiivse turu olemasolul võib seda meetodit pidada turuväärtuse hindamiseks sobivaimaks ja täpseimaks. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui kõik hindamisel aluseks olevad võrdlustehingud on tehtud vaba turu tingimustes. (EVS 875-1:2015, p. 9.4.2) Hinnangus tehakse hindamine võrdluskõlbulike korteritega teostatud tehingute põhjal. Võrdlusobjektide erisuste arvesse võtmiseks kasutatakse võrdluselementide kohandamist. 4.3. Kestlikkus Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. (EVS 875-10:2019, p. 9.1.1) Kinnisvara kestlikkuse all mõistetakse sihipärast kinnisvaraarendust, mis tagab kinnisvara kasutamise kvaliteedi parandamise kooskõlas kestliku arengu põhimõtetega. Kestlikkuse kontekstis arendatud kinnisvara eesmärkide oluline tunnus on suund püsivuse ja jätkumise kindlustamisele, kasutades ressursse säästlikult ning vähendades tegevuskulusid. (EVS 875-10:2019, p. 9.1.2) Kinnisvaraekspert OÜ Osa korterelamust, korteriomand (reg osa nr 2168301) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Mäepealse tn 2, Mustamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-03/AT  23 Hinnatava vara puhul on järgitud kinnisvara kestliku arengu tagamise põhimõtteid ja vara kestlikkuse väärtus on positiivne. oleks positiivne. 4.4. Kinnisasja turuväärtuse hindamine Võrdlustehingute valik ja kohandamise põhimõtted Punktis 3.2 on esitatud ülevaade võrdlustehingutest. Nende hulgast on valitud hinnatava varaga võimalikult sarnaste varadega toimunud tehingud, mille kohta on hindajal olemas piisavalt detailne informatsioon. Olulise tegurina on arvesse võetud hoonete vanust: kõik kohandamisel kasutatud korterid paiknevad hoonetes, mis on ehitatud pärast 1990-ndatel aastatel või hiljem. Vaadeldud on 2019. aastal toimunud tehinguid. Võrreldavate varade näol on tegemist kahe kahetoalise korteriga ja ühe kolmetoalise korteriga, mida kasutatakse mõlema kohanduse tegemisel (eraldi on vaadeldud kahetoalisi kortereid ning kolme- ja neljatoalisi kortereid). Tehingu- Tehingu- Korteri Käibemaksu Võrdlustehingute Asukoht Kuupäev summa, summa, pindala, sisaldumine valik € €/m2 m2 hinnas Keskuse tn, Mustamäe 10.06.2019 104 000 1 877 55,4 Ei asum Mäepealse tn, Kadaka asum 27.03.2019 92 000 1 797 51,2 Ei Sõpruse pst, Mustamäe 19.10.2018 98 000 1 508 65,0 Ei asum Võrdlustehingud on toimunud ajavahemikus oktoober 2018- juuni 2019. Kuna Tehingute viimasel ajal on hinnatõus aeglustunud või lausa peatunud, siis ajaldamist kasutatud ajaldamine ei ole. Hinnatava vara näol on tegemist korteriomandiga, mille reaalosaks on kõiki hoones paiknevad korterid (eluruumid). Samas hoones paiknevad ka äriruumid, kuid neid ei hinnata. Tavapäraselt (ja nii ka võrreldavate varade puhul) on iga eluruum (korter) ühtlasi ka korteriomand. Sellest tulenevalt ei saa hinnatavat vara hetkel võõrandada üksikute eluruumide kui korteromandite kaupa. Seega tuleks korteriomandid alles moodustada ja lisaks tuleb arvestada asjaoluga, et korraga võõrandatakse 44 Vara määratlus korterit. Kuna kortereid võib võõrandada (või ka üürile anda) olemasoleval kujul või ka seejärel, kui neid on remonditud), on suhteliselt keerukas detailselt esitada, milliseid kulusid peab omanik kandma, kui kaua võtab korterite müük (üürile andmine) aega ja millise tootlikkusega peaks arvestama. Seetõttu on silmas pidades eluruumide õiguslikku staatust, võimalikke kulusid ja võõrandamiseks kuluvat aega rakendatud kohandust -20%. Võrdlusühikuks on valitud tehinguhind €/m2, kuna hinnatavaks varaks ei ole Võrdlusühiku valik konkreetne korter. Kinnisvaraekspert OÜ Osa korterelamust, korteriomand (reg osa nr 2168301) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Mäepealse tn 2, Mustamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-03/AT  24 Võrdluselementideks on valitud tulenevalt hinnatava objekti iseärasustest järgmised enim objekti väärtust mõjutavad tegurid: • Makroasukoht o Tavaliselt võrreldakse turu kontekstis suhteliselt homogeenses piirkonnas paiknevaid kortereid. Vajadus kohanduste järgi sellisel juhul puudub. Suuremate erinevuste puhul on kahtlemata vaja ka kohandada. Tallinna puhul on tüüpiliselt aluseks asum, mille siseselt kohandusi tavaliselt ei rakendata. • Mikroasukoht o Korterite asukoha olulisimateks näitajateks on eelkõige kaugus taristust, aga ka juurdepääs. Asumi siseselt on erisused pigem väikesed ja enamjaolt jäävad kohandused 10% piiresse. • Korterelamu tüüp, vanus, seisukord o Tavapäraselt on uuemad hooned paremas seisukorras. Sellega kaasnevad madalamad küttekulud, hoonesisesed kommunikatsioonid on paremas seisukorras ja elukeskkond on meeldivam, tavaliselt ollakse selle eest valmis enam maksma kuni 10%. • Korteri pindala o Suuremate korterite ühikuhind on madalam ja vastupidi. Üldjuhul on ühe toa võrra suurema korteri ruutmeetri hind võrreldes samaväärse, kuid väiksema korteriga 5-10% madalam Võrdluselementide • Küttesüsteem valik o Kulutõhusama ja mugavama küttesüsteemi korral ollakse valmis maksma kõrgemat hinda. Kohandused on tavapäraselt siiski 5-10% piires, erandlikult ka kõrgemad • Korteri seisukord o Kui lähtuda keskmisest seisukorrast kui võrdlusalusest saab määratleda sellest paremate ja halvemate seisukordade omavahelise suhestamise ▪ Halb -10-20% ▪ Keskmisest halvem -5% ▪ Keskmine 0% ▪ Keskmisest parem 5% ▪ Hea 10-20% • Hoonesisene paiknemine o Korteri paiknemine esimesel korrusel on vähem hinnatud võrreldes kõrgemate korrustega, sest see on vähem privaatne ja vähem turvaline • Rõdu olemasolu o Rõdu olemasolu tõstab korteri väärtust • Parkimine ja panipaik o Parkimise võimaluse olemasolu ja panipaigad tõstavad korteri hinda. Parkimiskohad eriti hoonetes on tihtipeale eraldi üksused, kuid neid võõrandatakse tavaliselt koos korteritega. Samuti võivad ka panipaigad olla eraldi üksused. Kinnisvaraekspert OÜ Osa korterelamust, korteriomand (reg osa nr 2168301) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Mäepealse tn 2, Mustamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-03/AT  25 2-toalised Hinnatav vara Võrreldav vara 1 Võrreldav vara 2 Võrreldav vara 3 Harju maakond Harju maakond Harju maakond Harju maakond Tallinn Tallinn Tallinn Tallinn Mustamäe Mustamäe Mustamäe Mustamäe Mäepealse tn 2 Keskuse tn Mäepealse tn Sõpruse pst Tehinguhind, € 104 000 92 000 98 000 Tehinguhind, €/m2 1 877 1 797 1 508 Tehingu aeg 10.06.2019 27.03.2019 19.10.2018 Kohandus 0% 0% 0% Korteriomand, mis Vara määratlus Korteriomand (korter) Korteriomand (korter) Korteriomand (korter) hõlmab tervet hoonet Erinev õiguslik Erinev õiguslik Erinev õiguslik staatus Kommentaar staatus ja üksnes staatus ja üksnes ja üksnes üks korter üks korter üks korter Kohandus -20% -20% -20% Tehinguga seonduvate -20% -20% -20% elementide kohanduste summa Tehinguga seonduvate elementide põhjal 1 502 1 438 1 206 kohandatud tehinguhind, €/m2 Mustamäe asumis, Kadaka asumis, Viru Mustamäe asumis, Kadaka asumis, Viru Viru väljakust ca 7,0 väljakust ca 8,0 km, Viru väljakust ca 5,5 väljakust 8,0 km, 1 km km, ca 0,5 km ca 1 km raadiuses km, ca 0,5 km Makroasukoht raadiuses lasteaed, raadiuses lasteaed, lasteaed, kool, raadiuses lasteaed, kauplused, bussipeatus, kool, kauplused, kauplused, kool, kauplused, kool pisut kaugemal ühiskondliku transpordi bussipeatus bussipeatus peatus Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane Kohandus 0% 0% 0% Keskuse tänava ääres, Mäepealse tänava Keskuse tänava Mäepealse tänava ääres, juurdepääs ääres, juurdepääs ääres, juurdepääs juurdepääs kõvakattega kõvakattega avalikult kõvakattega avalikult kõvakattega avalikult Mikroasukoht avalikult Mäepealse Keskuse tänavalt, Mäepealse tänavalt, Keskuse tänavalt, tänavalt, vajalik taristu vajalik taristu vajalik taristu vajalik taristu läheduses läheduses läheduses läheduses Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane Kohandus 0% 0% 0% Kinnisvaraekspert OÜ Osa korterelamust, korteriomand (reg osa nr 2168301) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Mäepealse tn 2, Mustamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-03/AT  26 Tellistest. Liigendatud, esimesel korrusel Ehitusaasta 1993, Korterelamu tüüp, Ehitusaasta 2007, Ehitusaasta 2007, äripinnad. Ehitatud aastal tellistest, hoone vanus, seisukord paneelmaja paneelmaja 2000, seisukord seisukord keskmine keskmine Kommentaar Parem Parem Sarnane Kohandus -10% -10% 0% 51,5 55,4 51,2 65,0 Korteri pindala, m2 2-toaline 2-toaline 2-toaline 3-toaline Kommentaar Sarnane Sarnane Suurem Kohandus 0% 0% 5% Küttesüsteem Kaugküte Kaugküte Kaugküte Kaugküte Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane Kohandus 0% 0% 0% Korteri seisukord Keskmine Hea Hea Keskmine Kommentaar Parem Parem Sama Kohandus -10% -10% 0% Hoonesisene 2-5/5 korrus 5/7 korrus 4/5 korrus 2/17 korrus paiknemine Kommentaar Sarnane Parem Parem Kohandus 0% -5% -5% Rõdu olemasolu Puudub Olemas, 4 m2 Olemas, 4,4 m2 Olemas, ca 4 m2 Kommentaar Parem Parem Parem Kohandus -5% -5% -5% Korteri juurde kuulub Parkimine ja Tasuta parkimine, Tasuta parkimine, Tasuta parkimine, keldriboks, tasuta hoiuruumid panipaik puudub panipaik panipaik puudub parkimine Kommentaar Parem Parem Sarnane Kohandus -5% -5% 0% Summaarne -30% -35% -5% kohandus Summaarne -451 -503 -60 kohandus, € Kohandatud 1 051 934 1 146 tehinguhind, €/m2 Kohanduste absoluutväärtuste 30% 35% 15% summa Kaalud 0,30 0,25 0,45 Kaalutud keskmine 1 065 315 234 516 tehinguhind, €/m2 Turuväärtus, € 1 096 435 (1029,9 m2) Kinnisvaraekspert OÜ Osa korterelamust, korteriomand (reg osa nr 2168301) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Mäepealse tn 2, Mustamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-03/AT  27 3- ja 4-toalised Hinnatav vara Võrreldav vara 1 Võrreldav vara 2 Võrreldav vara 3 Harju maakond Harju maakond Harju maakond Harju maakond Tallinn Tallinn Tallinn Tallinn Mustamäe Mustamäe Mustamäe Mustamäe Mäepealse tn 2 Keskuse tn Mäepealse tn Sõpruse pst Tehinguhind, € 104 000 92 000 98 000 Tehinguhind, €/m2 1 877 1 797 1 508 Tehingu aeg 10.06.2019 27.03.2019 19.10.2018 Kohandus 0% 0% 0% Korteriomand, mis hõlmab Vara määratlus Korteriomand (korter) Korteriomand (korter) Korteriomand (korter) tervet hoonet Erinev õiguslik Erinev õiguslik Erinev õiguslik Kommentaar staatus ja üksnes staatus ja üksnes staatus ja üksnes üks korter üks korter üks korter Kohandus -20% -20% -20% Tehinguga seonduvate -20% -20% -20% elementide kohanduste summa Tehinguga seonduvate elementide põhjal 1 502 1 438 1 206 kohandatud tehinguhind, €/m2 Mustamäe asumis, Kadaka asumis, Viru Mustamäe asumis, Kadaka asumis, Viru Viru väljakust ca 7,0 väljakust ca 8,0 km, Viru väljakust ca 5,5 väljakust 8,0 km, 1 km km, ca 0,5 km ca 1 km raadiuses km, ca 0,5 km Makroasukoht raadiuses lasteaed, raadiuses lasteaed, lasteaed, kool, raadiuses lasteaed, kauplused, bussipeatus, kool, kauplused, kauplused, kool, kauplused, kool pisut kaugemal ühiskondliku bussipeatus bussipeatus transpordi peatus Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane Kohandus 0% 0% 0% Keskuse tänava Mäepealse tänava Keskuse ääres, Mäepealse tänava ääres, ääres, juurdepääs ääres, juurdepääs juurdepääs juurdepääs kõvakattega kõvakattega avalikult kõvakattega avalikult kõvakattega avalikult Mikroasukoht avalikult Mäepealse Keskuse tänavalt, Mäepealse tänavalt, Keskuse tänavalt, tänavalt, vajalik taristu vajalik taristu vajalik taristu vajalik taristu läheduses läheduses läheduses läheduses Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane Kohandus 0% 0% 0% Tellistest. Liigendatud, Ehitusaasta 1993, Korterelamu tüüp, esimesel korrusel Ehitusaasta 2007, Ehitusaasta 2007, tellistest, hoone vanus, seisukord äripinnad. Ehitatud aastal paneelmaja paneelmaja seisukord keskmine 2000, seisukord keskmine Kommentaar Parem Parem Sarnane Kinnisvaraekspert OÜ Osa korterelamust, korteriomand (reg osa nr 2168301) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Mäepealse tn 2, Mustamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-03/AT  28 Kohandus -10% -10% 0% 67,0 55,4 51,2 65,0 Korteri pindala, m2 2-toaline 2-toaline 2-toaline 3-toaline Kommentaar Väiksem Väiksem Sarnane Kohandus -5% -5% 0% Küttesüsteem Kaugküte Kaugküte Kaugküte Kaugküte Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane Kohandus 0% 0% 0% Korteri seisukord Keskmine Hea Hea Keskmine Kommentaar Parem Parem Sama Kohandus -10% -10% 0% Hoonesisene 2-5/5 korrus 5/7 korrus 4/5 korrus 2/17 korrus paiknemine Kommentaar Sarnane Parem Parem Kohandus 0% -5% -5% Rõdu olemasolu Puudub Olemas, 4 m2 Olemas, 4,4 m2 Olemas, ca 4 m2 Kommentaar Parem Parem Parem Kohandus -5% -5% -5% Korteri juurde kuulub Parkimine ja Tasuta parkimine, Tasuta parkimine, Tasuta parkimine, keldriboks, tasuta hoiuruumid panipaik puudub panipaik panipaik puudub parkimine Kommentaar Parem Parem Sarnane Kohandus -5% -5% 0% Summaarne -35% -40% -10% kohandus Summaarne -526 -575 -121 kohandus, € Kohandatud 976 863 1 086 tehinguhind, €/m2 Kohanduste absoluutväärtuste 35% 40% 10% summa Kaalud 0,30 0,25 0,45 Kaalutud keskmine 997 293 216 488 tehinguhind, €/m2 Turuväärtus, € 1 603 127 (1608,0 m2) Korteriomandi (kokku 44 korterit ehk eluruumi) turuväärtus saadakse kahe erineva suurusega korterite kogumi väärtuste liitmise teel: 1 096 435 € + 1 603 127 € = 2 699 562 € ~ 2 700 000 € Kinnisvaraekspert OÜ Osa korterelamust, korteriomand (reg osa nr 2168301) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Mäepealse tn 2, Mustamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-03/AT  29 Lisa 1. Fotod Välisvaated Välisvaated Vaated tubadest Vaated tubadest Kinnisvaraekspert OÜ Osa korterelamust, korteriomand (reg osa nr 2168301) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Mäepealse tn 2, Mustamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-03/AT  30 Vaated tubadest Vaade toast ja vannitoast Vaated trepikojast Kinnisvaraekspert OÜ Osa korterelamust, korteriomand (reg osa nr 2168301) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Mäepealse tn 2, Mustamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-03/AT  31 Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte Väljavõtte tegija: Kinnisvaraekspert Tallinn OÜ - Aivar Tomson Asutus: Kinnisvaraekspert OÜ Kuupäev: 26.09.2019 14:38:20 Kinnistusosakond Tartu Maakohtu kinnistusosakond Uus registriosa number 2168301 Kinnistu nimi Korteri nr 1 80504973 Õigsuse märge Elektrooniline registriosa omab õiguslikku tähendust: 11.06.2007 Digitoimik Kinnistustoimiku kõik dokumendid on digitaalsed alates 8.08.2011 I jagu KINNISTU KOOSSEIS Kande Sihtotstarve ja Avamine, koosseisu muudatused, Kande Katastritunnus Pindala number asukoht ühendamise ja jagamise kanded kehtivus 31.12.1999 kinnistamisavalduse alusel Elamu- ja ärimaa, 5221 korteriomanditeks jagamise tulemusena 1 78405:502:1880 kustutatud Mäepealse tn 2 m2 registriosa avatud 17.03.2000. Kohtunikuabi L. Rohtla 2892/4966 (kaks tuhat kaheksasada üheksakümmend kaks nelja tuhande üheksasaja kuuekümne kuuendikku) mõttelist osa maatükist: ja selle oluliseks osaks oleva ehitise osast, mis ei ole ühegi korteriomandi reaalosaks ning reaalosana elu- ja mitteeluruumid, mis paiknevad hoone esimesel, teisel, kolmandal, neljandal ja viiendal korrusel (plaanil nr 1), üldpinnaga 2892,2 m 2. Kaasomandi teostamine on kitsendatud korteriomandite nr 21684; 21685 ja 21686 koosseisu kuuluvate reaalosadega seotud õigustega. 25.11.2003 kinnistamisavalduse alusel elamu- ja ärimaa, 5221 osa eraldamisel korteriomandist nr 1 78405:502:1880 Tallinna linn, kustutatud m2 21684 muudatus sisse kantud Mäepealse tn 2 19.01.2004. Kohtunikuabi L. Loo 2892/4966 (kaks tuhat kaheksasada üheksakümmend kaks nelja tuhande üheksasaja kuuekümne kuuendikku) mõttelist osa maatükist ja selle oluliseks osaks oleva ehitise osast, mis ei ole ühegi korteriomandi reaalosaks ning reaalosana elu- ja mitteeluruumid, mis paiknevad hoone esimesel, teisel, kolmandal, neljandal ja viiendal korrusel (plaanil nr 1), üldpinnaga 2892,2 m 2. Kaasomandi teostamine on kitsendatud korteriomandite nr 21683-21686,153328-153331 koosseisu kuuluvate reaalosadega seotud õigustega. Muus osas on korteriomandi ese ja sisu määratud kinnistamisavaldusega 25.11.2003. Elamumaa 60%, 5221 Maakatastri andmete alusel üle võetud 1 78405:502:1880 Ärimaa 40%, Harjumaa, kustutatud m2 8.03.2008. Tallinna linn, Mustamäe Kinnisvaraekspert OÜ Osa korterelamust, korteriomand (reg osa nr 2168301) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Mäepealse tn 2, Mustamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-03/AT  32 linnaosa, Mäepealse tn 2. 2892/4966 mõttelist osa kinnistust ja reaalosa elu- ja mitteeluruum nr. 1, mille üldpind on 2892,20 m2 ja mille tähistus plaanil on 1. Kaasomandi teostamine on kitsendatud korteriomandite nr. 2168401, 2168501, 2168601, 15332801, 15332901, 15333001, 15333101 koosseisu kuuluvate reaalosadega seotud õigustega. Muus osas on korteriomandi ese ja sisu määratud 25.11.2003 kinnistamisavaldusega. Elamumaa 60%, Ärimaa 40%, Harju 5221 Maakatastri andmed üle võetud 1 78405:502:1880 maakond, Tallinn, kehtiv m2 27.10.2014. Mustamäe linnaosa, Mäepealse tn 2. 2892/4966 mõttelist osa kinnistust ja reaalosa elu- ja mitteeluruum nr. 1, mille üldpind on 2892,20 m2 ja mille tähistus plaanil on 1. Kaasomandi teostamine on kitsendatud korteriomandite nr. 2168401, 2168501, 2168601, 15332801, 15332901, 15333001, 15333101 koosseisu kuuluvate reaalosadega seotud õigustega. Muus osas on korteriomandi ese ja sisu määratud 25.11.2003 kinnistamisavaldusega. II jagu OMANIK Kande Kande Omanik Kande alus number kehtivus Aktsiaselts Hansa Liising Eesti, 31.12.1999 kinnistamisavalduse alusel 1 äriregistrikood 10434248, asukoht korteriomanditeks jagamise tulemusena sisse kustutatud Tallinn kantud 17.03.2000. Kohtunikuabi L. Rohtla 17.02.2005 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 2 Eesti Vabariik kehtiv 21.04.2005. Kohtunikuabi M. Tomingas III jagu KOORMATISED JA KITSENDUSED Kinnistut koormavad piiratud asjaõigused Kande Märked piiratud asjaõiguste kohta, Kande (v.a. hüpoteegid) ja märked; number kannete muudatused ja kustutamised kehtivus käsutusõiguse kitsendused Märkus: korteriomandite omanike vahel sõlmitud kasutuskorra kokkulepe vastavalt 1 lepingu punktile 4.2. 31.12.1999 kustutatud kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 17.03.2000. Kohtunikuabi L. Rohtla Märkus: kaasomanike vahelise kasutuskorra kokkuleppe vastavalt 31.12.1999 lepingu punktile 4.2. ning vastavalt 25.11.2003 lepingu punkile 3 ja lepingu lisaks nr 2 olevale 1 kehtiv plaanile. 31.12.1999 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 17.03.2000; 25.11.2003 kinnistamisavalduse alusel muudatus sisse kantud 19.01.2004. Kohtunikuabi L. Loo Kinnisvaraekspert OÜ Osa korterelamust, korteriomand (reg osa nr 2168301) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Mäepealse tn 2, Mustamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-03/AT  33 Märkus: riigivara valitseja on Kaitseministeerium (reg.kood 70004502, 2 Tallinn). 17.02.2005 kinnistamisavalduse kustutatud alusel sisse kantud 21.04.2005. Kohtunikuabi M. Tomingas Kustutatud ametiülesannete korras 2 kinnistusraamatuseaduse § 7910 alusel kehtiv 29.03.2017 IV jagu HÜPOTEEGID Kande Hüpoteegi Märked hüpoteekide kohta, kannete Kande Hüpoteegid number summa muudatused ja kustutamised kehtivus Kinnisvaraekspert OÜ Osa korterelamust, korteriomand (reg osa nr 2168301) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Mäepealse tn 2, Mustamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-03/AT  34 Lisa 3. Kitsenduste kaart Kinnisvaraekspert OÜ Osa korterelamust, korteriomand (reg osa nr 2168301) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Mäepealse tn 2, Mustamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-03/AT  35 Lisa 4. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti kinnisvara hindamise standardite seeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud. Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale kliendiga kokkulepitud isikute, va. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes ning hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega. Koostaja: / Allkirjastatud digitaalselt / Aivar Tomson, MRICS DTZ Kinnisvaraekspert hindamisosakonna juhataj Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Kutseline hindaja, vara hindaja (kutsetunnistus nr. 095313) Litsentseeritud maa hindaja (maa hindamise tegevuslitsents 111 MA-mh) Kinnisvaraekspert OÜ Osa korterelamust, korteriomand (reg osa nr 2168301) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Mäepealse tn 2, Mustamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-03/AT  36 Estonia Tallinn Pärnu mnt 82-31 Tallinn, 10131 +372 626 4250 Pärnu Kuninga 36 Pärnu, 80010 +372 442 0700 Latvia Riga Gertrúdes iela 66 Riga, LV-1009 +371 2985 0021 Lithuania Vilnius A. Jakšto g. 9 +372 510 3367 Kinnisvaraekspert OÜ Osa korterelamust, korteriomand (reg osa nr 2168301) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Mäepealse tn 2, Mustamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-03/AT 1 EKSPERTHINNANG Hinnatav vara: Korterelamu (reg osa nr 25095401) Aadress: Randla tn 3, Põhja-Tallinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Eksperthinnang nr: 1909-8166-05/AT Väärtuse kuupäev: 12.09.2019 Hindamisaruande 09.10.2019 kuupäev: Tellija: Riigi Kaitseinvesteeringute Keskus  2 Sisukord Kokkuvõte 3 1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja eeldused 4 1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk 4 1.2. Hindamise eeldused 4 1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus 5 2. Hinnatava vara kirjeldus 6 2.1. Asukoht 6 2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon 7 2.3. Maakasutus 8 2.4. Korterelamu kirjeldus 9 3. Turuülevaade 11 3.1. Majandus ja kinnisvaraturg 11 3.2. Tallinna korteriturg 13 3.3. Turustatavuse analüüs 22 4. Turuväärtuse hindamine 24 4.1. Parim kasutus 24 4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted 24 4.3. Kestlikkus 24 4.4. Kinnisasja turuväärtuse hindamine 25 Lisa 1. Fotod 30 Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte 32 Lisa 3. Kitsenduste kaart 33 Lisa 4. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele 34 Kinnisvaraekspert OÜ Korterelamu (reg osa nr 25095401) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Randla tn 3, Põhja-Tallinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-05/AT  3 Kokkuvõte HINNATAVA VARA KOONDANDMED Hinnatav vara Korterelamu (reg osa nr 25095401) Aadress Randla tn 3, Põhja-Tallinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Omanik Eesti Vabariik Katastritunnus 78408:805:0057 Omandivorm Kinnisasi Kinnistu pindala 2 181 m2 Hoone suletud netopind1 2 896,2 m2 Korterite pindala2 2 375,7 m2 Vastavalt kehtivale Tallinna üldplaneeringule ja menetluses olevale Põhja-Tallinna Üldplaneering üldplaneeringule korruselamumaa Detailplaneering Teadaolevalt puudub HINDAMISARUANDE KOONDANDMED3 Hinnangu eesmärk Hoonestatud kinnisasja (hoonestatud korterelamuga) turuväärtuse hindamine Ülevaatuse kuupäev 12.09.2019 Väärtuse kuupäev 12.09.2019 Hindamisaruande kuupäev 09.10.2019 Tellija Riigi Kaitseinvesteeringute Keskus Tellimusleping Tellimiskiri 29.08.2019 nr 10-2/19/2364-1 Hindamise eeldused Hindamisel eeldatakse, et hoones paiknevad eluruumid on sarnases seisukorras (ülevaatus hõlmas väikest hulka eluruumidest) Turuväärtus 2 040 000 € Hinnang likviidsusele Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib prognoosida hinnatud turuväärtuse juures kuni 1 aasta Hindamistulemuse täpsus ±20% Käibemaks Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu KOMMENTAARID HINDAMISTULEMUS Aadressil Randla 3, Põhja-Tallinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond paikneva hoonestatud kinnisasja (reg osa nr 25095401) turuväärtus on väärtuse kuupäeval 2 040 000 (kaks miljonit nelikümmend tuhat) €. Koostaja: / Allkirjastatud digitaalselt / Aivar Tomson, MRICS DTZ Kinnisvaraekspert hindamisosakonna juhataj Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Kutseline hindaja, vara hindaja (kutsetunnistus nr. 095313) Litsentseeritud maa hindaja (maa hindamise tegevuslitsents 111 MA-mh) 1 Ehitisregistri andmed 2 Tellija andmed 3 Eksperthinnangu on koostanud Kinnisvaraeksperdi kaubamärgi all tegutsev OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Kinnisvaraekspert OÜ Korterelamu (reg osa nr 25095401) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Randla tn 3, Põhja-Tallinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-05/AT  4 1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja eeldused 1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk Hinnatavaks varaks on aadressil Randla tn 3, Põhja-Tallinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond paiknev hoonestatud kinnisasi (reg osa nr 25095401). Töö koostatakse kasutamiseks Riigi Kaitseinvesteeringute Keskusele. Hindamise eesmärgiks on leida hinnatava vara turuväärtus väärtuse kuupäeva seisuga. Hinnang on koostatud riigivara võõrandamiseks riigivaraseaduse § 29 lõike 1 punkti 1 alusel, väärtuse hindamisel lähtutakse riigivaraseaduse § 46 lõikest 1. Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõikidele nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ja ilma sunduseta. (EVS 875-1:2015, p. 3.1.11) Hinnangu andmisel on lähtutud Eesti varahindamise standarditest EVS 875 ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS 875-1:2015, p.3.2.4) See hindamisaruanne on esitatud tellijale ainult eelpool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik, või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil. (EVS 875-4:2015, p. 7.4.6) 1.2. Hindamise eeldused Hindamisel eeldatakse, et hoones paiknevad eluruumid on sarnases seisukorras (ülevaatus hõlmas väikest hulka eluruumidest). Hinnang kehtib eeldusel, et hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi. Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus. Hindaja ei ole teinud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ega saa seega esitada mingit kindlat seisukohta, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust märgatavalt mõjutada. (EVS 875-13:2015, p. 9.2.5) Kinnisvaraekspert OÜ Korterelamu (reg osa nr 25095401) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Randla tn 3, Põhja-Tallinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-05/AT  5 1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus Hindamist puudutavad algandmed on saadud: • e-kinnistusraamatust; • Maa-ameti avalikust teenusest ning Maa-ameti tehinguregistrist; • Tallinna kodulehelt; • kinnisvaraportaalist kv.ee. Eksperthinnagu on koostanud Kinnisvaraeksperdi kaubamärgi all tegutsev OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639). Hindaja Aivar Tomson tegi hinnatava vara ülevaatuse 12.09.2019. Ülevaatus tehti juuresolijateta. Ülevaatuse juures viibis ja asjakohaseid selgitusi jagas tellija poolt volitatuna hr Arko Kidra. Ülevaatus hõlmas üksnes mõningaid siseruume. Hr Arko Kidralt saadud info põhjal on ruumid kogu hoone ulatuses sarnases seisukorras. Hindaja ei ole teostanud ehitise uuringuid ega inspekteerinud vara neid osasid, mis on kaetud, varjatud või ligipääsmatud. Hindamise teostamisel lähtusime eeldusest, et need hoone osad on heas seisundis. Hindaja ei saa avaldada mingit arvamust hoone nende osade kohta, mida ei ole inspekteeritud ning käesolev hindamisaruanne ei kinnita hoone struktuuri ja kattematerjalide laitmatust. (EVS 875-4:2015, p. 7.4.7.4) Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei ole vastuolusid ning need on hindamise eesmärki ja täpsust silmas pidades piisava usaldusväärsusega. Kinnisvaraekspert OÜ Korterelamu (reg osa nr 25095401) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Randla tn 3, Põhja-Tallinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-05/AT  6 2. Hinnatava vara kirjeldus 2.1. Asukoht Aadress Maakond Harju maakond Omavalitsus Tallinn Asustusüksus Põhja-Tallinn Lähiaadress Randla tn 3 Makroasukoht Kirjeldus Paikneb Põhja-Tallinna linnaosas Kaugus keskusest Kaugus Viru väljakust 5,2 km Allikas: Maa-ameti avalik teenus; hinnatav vara on piiritletud oranži joonega ja tähistatud noolega Mikroasukoht Kirjeldus Kangru ja Randla tänavate läheduses, meri ca 500 m Kinnisvaraekspert OÜ Korterelamu (reg osa nr 25095401) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Randla tn 3, Põhja-Tallinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-05/AT  7 Juurdepääs Kõvakattega avalikult Kangru tänavatelt Kauplus Kool Lasteaed Ühistransport Kaugused 50 m 0,4 km 0,4 km 0,4 km Allikas: Maa-ameti avalik teenus; hinnatav vara on piiritletud oranži joonega ja tähistatud noolega 2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon Omandisuhted Kinnistu registriosa nr 25095401 Omandivorm Kinnisasi Omanik Eesti Vabariik Kinnistusraamatu kolmandas jaos kinnisasja kasutust puudutavad Piirangud ja kitsendused kehtivad kanded piirangute ja kitsenduste kohta puuduvad. Kinnisvaraekspert OÜ Korterelamu (reg osa nr 25095401) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Randla tn 3, Põhja-Tallinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-05/AT  8 Maa-ameti avalikus teenuses on kitsendusena esitatud maa-alused soojatorustikud alla 200 mm pindaladega 17,2, 21,4, 77,7, 9,1, 27,7, 14,7, 21,6, 131,8, 139,8, 127,2 m2, elektrimaakaabelliinid 66,6, 9,0, 10,5, 7,2, 140,7, 40,4, 33,7, 14,6, 79,9 m2, A ja B kategooria gaasitorustik 56,4 m2, maa-alune vee ja kanalisatsiooni survetorustik alla 250 mm 5,4 m 2 ja sideehitis maismaal 7,0 m2. Silmas pidades hetkekasutust kitsendustel otsest mõju vara väärtusele ei ole. Hüpoteegid Puuduvad Maakasutust puudutavad Teadaolevalt puuduvad lepingud 2.3. Maakasutus Maakasutuse peamised näitajad Allikas: Maa-ameti avalik teenus; hinnatav vara on piiritletud oranži joonega Aadress Randla tn 3, Põhja-Tallinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Katastritunnus 78408:805:0057 Pindala 2 181 m2 Maakasutuse sihtotstarve Elamumaa 100% Kinnisvaraekspert OÜ Korterelamu (reg osa nr 25095401) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Randla tn 3, Põhja-Tallinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-05/AT  9 Hulknurkne, väikese eenduva osaga ristkülikut meenutav kuju, pisut välja Kirjeldus venitatud, valdavalt ehitisealune pind, tasane reljeef Kommunikatsioonid Elekter, vesi ja kanalisatsioon, kaugküte Vastavalt kehtivale Tallinna üldplaneeringule ja menetluses olevale Üldplaneering Põhja-Tallinna üldplaneeringule korruselamumaa Detailplaneering Teadaolevalt puudub 2.4. Korterelamu kirjeldus Põhinäitajad Ehitise liik ehitisregistris Ühiselamu üliõpilastele või õpilastele Korruselisus 4 Ehitisregistri kood 101021395 Ehitusaasta 1957 Ehitisregistris andmed puuduvad, hoone ehitamise ajal ei olnud Ehitusluba seesugust nõuet Ehitisregistris andmed puuduvad, hoone ehitamise ajal ei olnud Kasutusluba seesugust nõuet Energiamärgis Puudub Suletud netopind Ehitisealune pind Korterite pind Pinnaandmed 2 896,2 m² 933 m² 2 375,7 m2 Korterite arv 72 Aritmeetiline keskmine 33,0 m2, mediaan 32,2 m2, suuruste vahemik 24,7- 62,0 m2, 80% korteritest suuruse vahemikus 25,2- Korterite suurus 39,4 m2; 70 korterit on ühetoalised, üks korter on kahetoaline (56,2 m2) ja üks kolmetoaline (62,0 m2). Põhikonstruktsioonid4 Vundament Madalvundament Kande- ja jäigastavate Tellis konstruktsioonide materjal Vahelagede kandva osa materjal Monteeritav raudbetoon Katuste ja katuselagede kandva Monteeritav raudbetoon osa materjal Katus Eterniit Välisviimistlus Plekk Kommunikatsioonid Vesi Tsentraalne Kanalisatsioon Tsentraalne Küte Kaugküte 4 Tuginetakse Ehitisregistri andmetele. Kinnisvaraekspert OÜ Korterelamu (reg osa nr 25095401) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Randla tn 3, Põhja-Tallinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-05/AT  10 Elekter Piisav elektrivõimsus Siseviimistlus Laed Ripplaed Seinad Värvitud, WC-s ja vannitoas keraamiline plaat Põrandad Laminaatparkett, WC-s ja vannitoas keraamiline plaat 5 Seisukord ja kvaliteet Keskmine. Hoone on renoveeritud üle 10 aasta tagasi. Hoone tehnosüsteeme on korras hoitud, kuid viimasel ajal on piirdutud pigem avariiliste olukordade likvideerimisega, sest enamik Hoone seisukord hoonest ei leia kasutust. Hoone viimistlus on „väsinud“, tehnosüsteemide seisukord on täpsemalt teadmata, kuid valdavalt siiski töökorras. Korterid on renoveeritud, aga renoveerimine on toimunud koos hoone renoveerimisega üle 10 aasta tagasi. Enamik kortereid on elamiskõlbulikud ka ilma remondita, kuid viimistlus vajaks Korterite seisukord uuendamist kõigi korterite osas. Info ruumide seisukorra kohta on saadud tellija poolt volitatud isikult hr Arko Kidralt. Kuna ülevaatus hõlmas üksnes mõningaid siseruume, siis on eeldatud, et ka ülejäänud ruumid on sarnases seisukorras. 5 Tegemist on hindajapoolse hinnanguga (sh. ka remondivajaduse osas), mis tugineb objekti visuaalsele ülevaatusele, tellija poolt esitatud andmetele, turu käitumisele ning hindaja kogemustele ja teadmistele. Hoone täpse seisukorra fikseerimiseks tuleks tellida ehituslik-tehniline ekspertiis vastava ala spetsialistilt. Kinnisvaraekspert OÜ Korterelamu (reg osa nr 25095401) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Randla tn 3, Põhja-Tallinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-05/AT  11 3. Turuülevaade 3.1. Majandus ja kinnisvaraturg Ülevaade majanduslikust taustsüsteemist Statistikaameti andmetel suurenes Eesti sisemajanduse koguprodukt (SKP) 2018. aastal 2017. aastaga võrreldes 3,9%. 2018. aastal oli SKP jooksevhindades 26 miljardit €. 2018. aastal oli Eesti majanduskasv endiselt kiire. Enamikku valdkondi haaravasse kasvu panustasid enim ehituse, töötleva tööstuse ning kutse-, teadus- ja tehnikaalane tegevus. Märkimisväärse osa andsid majanduskasvu veel veonduse ja laonduse ning info ja side tegevusalad. Aasta kokkuvõttes pidurdasid majanduskasvu SKP märgatavalt vaid põllumajandus, metsandus ja kalandus. Eelkõige oli selle põhjus tegevusala näitajate tagasiminek aasta teisel poolel. SKP suurenes 2019. aasta II kvartalis võrreldes 2018. aasta sama kvartaliga 3,6%. Majanduskasv on küll mõnevõrra aeglustunud, kuid siiski kiirem, kui olid eelnevad prognoosid. Rahandusministeeriumi suvise majandusprognoosi (9. septembril 2019) kohaselt on majanduskasv 2019. aastal 3,3%, 2020. aastal 2,2%, 2021. aastal 2,6%, 2022. aastal 2,5% ja 2023. aastal 2,3%. SKP kasv Eestis 2019.-2023. aasta andmete puhul on tegemist Rahandusministeeriumi suvise prognoosiga (9. septembril 2019) Allikad: Statistikaamet, Rahandusministeerium Kinnisvaraekspert OÜ Korterelamu (reg osa nr 25095401) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Randla tn 3, Põhja-Tallinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-05/AT  12 Statistikaameti andmetel tõusis tarbijahinnaindeks 2018. aastal 2017. aasta keskmisega võrreldes 3,4%. Tarbijahinnaindeksi aastamuutuse suurimaks mõjutajaks oli eluase, mis andis kogutõusust veerandi. Suurima panuse sellesse andsid 10,9% kallinenud kodudesse jõudnud elekter, 15,3% kallinenud tahekütused ja 7% kallinenud üürid. Mootorikütus ning toit ja mittealkohoolsed joogid andsid kogutõusust kumbki viiendiku. Sealjuures kallinesid alkohoolsed joogid ja tubakatooted 8,6%. Bensiin oli 12,3% ja diislikütus 11,4% kallim. THI Tarbijahinnaindeksi muutus oli 2019. aasta augustis võrreldes 2019. aasta juuliga 0,7% ning võrreldes eelmise aasta augustiga 2,4%. Kaubad olid 2018. aasta augustiga võrreldes 1,8% ja teenused 3,3% kallimad. Kaupade ja teenuste administratiivselt reguleeritavad hinnad on eelmise aasta augustiga võrreldes langenud 0,5% ja mittereguleeritavad hinnad tõusnud 3,2%. Rahandusministeeriumi suvise majandusprognoosi (9. septembril 2019) kohaselt on tarbijahinnaindeksi muutus 2019. aastal 2,2%, 2020. aastal 2,2%, 2021. aastal 2,1%, 2022. aastal 2,1% ja 2023. aastal 2,0%. Tarbijahinnaindeks Eestis 2019.-2023. aasta andmete puhul on tegemist Rahandusministeeriumi suvise prognoosiga (9. septembril 2019) Allikad: Statistikaamet, Rahandusministeerium Statistikaameti andmetel oli töötuse määr 2018. aastal 5,4%, tööhõive määr 68,1% ja tööjõus osalemise määr 71,9%. Töötuse määr oli 2019. aasta II kvartalis 5,1%, tööhõive määr 68,1% ja tööjõus osalemise määr 71,7%. Tööturg Rahandusministeeriumi suvise majandusprognoosi (9. septembril 2019) kohaselt on töötuse määr 2019. aastal 5,0%, 2020. aastal 5,2%, 2021. aastal 5,4%, 2022. aastal 5,5% ja 2023. aastal 5,6%. Kinnisvaraturg Eesti kinnisvaraturg on selgelt Tallinna ja Harjumaa keskne – sinna on Üldinfo koondunud ca 2/3 kogu kinnisvaraturu mahust. Kinnisvaraekspert OÜ Korterelamu (reg osa nr 25095401) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Randla tn 3, Põhja-Tallinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-05/AT  13 Kinnisvaraturu dünaamika Eestis 100 000 6000 5000 80 000 4000 60 000 3000 40 000 2000 20 000 1000 0 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Tehingute arv, vasak skaala Tehingute koguväärtus miljonit €, parem skaala Allikas: Statistikaamet, Maa-amet 2018. aastal teostati kokku 48 930 müügitehingut koguväärtusega 3,4 miljardit €. Kinnisvaraturu Tehingute arv kahanes võrreldes 2017. aastaga 5,5%, tehingute koguväärtus kasvas aktiivsus ja 5,6%. Kui võrrelda 2019. aasta esimest poolaastat 2018. aasta sama perioodiga, siis maht tehingute arv on kahanenud 2% ning tehingute koguväärtus on samal perioodil kasvanud 3%. Laenuturg Eluasemelaenuturul väljastatud laenude käive kasvas 2018. aastal 9,1% 2017. Eluaseme- aastaga võrreldes. Eluasemelaenude jääk kasvas 2018. aastal 7,0% võrreldes 2017. laenud ja aastaga. Eluasemelaenude kuu keskmine intressimäär oli 2018. aastal 2,3-2,6% ja pikaajalised 2019. aasta esimesel poolaastal 2,5-2,6%. Ettevõtete pikaajaliste laenude kuu laenud keskmine intressimäär oli 2018. aastal vahemikus 1,9-2,7% ja 2019. aasta esimesel ettevõtetele poolaastal 2,6-3,4%. 3.2. Tallinna korteriturg Tallinna korruselamupiirkondade korteriturg Hinnad korteriturul on tõusnud 2009. aasta keskpaigast alates ja on jõudnud sarnasele tasemele kui 2007. aastal. 2013. aastal oli 7256, 2014. aastal 7338, 2015. aastal 8209, 2016. aastal 9020, 2017. aastal 9759 ja 2018. aastal 9699 Hetkeseis müügitehingut. Turuaktiivsus on perioodi kui terviku jooksul järk-järgult kasvanud, perioodil 2017-2018 hinnakasv aeglustus. Tallinna korterite ruutmeetrihind on tõusnud 2009. aasta madalaimalt tasemelt (umbes 800 €/m2) üle kahe korra. Kinnisvaraekspert OÜ Korterelamu (reg osa nr 25095401) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Randla tn 3, Põhja-Tallinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-05/AT  14 Korterite mediaanhindade muutus Tallinnas (€/m2), 2011 – 2019 (01.08.2019 seisuga) 2500 2000 1500 1000 500 0 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Haabersti linnaosa Kristiine linnaosa Lasnamäe linnaosa Mustamäe linnaosa Põhja-Tallinna linnaosa Allikas: Kinnisvaraekspert, Maa-ameti päringukeskkond Peamised arengud 2018. aasta lõpul olid äärelinna korterite hinnad valdavalt tasemel 1 600 – 1 900 €/m2. Pärast 2007. aastat olid madalaimad keskmised hinnad 2009. aasta juulis ja augustis. Alates 2009. aasta sügisest on Tallinna korterite hinnad valdavalt tõusnud, Tüüpkorterite turg kuigi kuude lõikes on esinenud nii mõõdukat tõusu kui langust. Viimast ei saa siiski käsitleda trendina vaid pigem on tegemist tehingute piiratud arvust tingitud muutustega tehingute struktuuris. Võrreldes madalaimate keskmiste hinnatasemetega 2009. aasta III kvartalis on hinnad linnaosade kaupa tänaseks tõusnud 100-180%. Enim on keskmine hind Hinnatasemed tõusnud Põhja-Tallinna linnaosas. See on tingitud lisaks piirkonna populaarsuse kasvule ka asjaolust, et uute ja renoveeritud korterite osakaal turul on võrreldes muude piirkondadega kiiremini kasvanud. Kinnisvaraekspert OÜ Korterelamu (reg osa nr 25095401) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Randla tn 3, Põhja-Tallinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-05/AT  15 Korterite hinnamuutus Tallinnas, 2011 – 2019 (seisuga 01.08.2019) 2500 2000 1500 1000 500 0 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Haabersti linnaosa Kristiine linnaosa Lasnamäe linnaosa Mustamäe linnaosa Põhja-Tallinna linnaosa Allikas: Kinnisvaraekspert, Maa-ameti päringukeskkond 2018. aastal toimus Tallinnas 9699 müügitehingut. Turuaktiivsus on alates 2014. aastast oluliselt kasvanud. 2015. aastal kasvas tehingute arv võrreldes eelneva Turuaktiivsus aastaga 12%, 2016. aastal oli see näitaja 10%, 2017. aastal 8%. 2018. aastal langes tehingute arv võrreldes 2017. aastaga 1%. Seisuga 01.08.2019 on Tallinna linnas toimunud korteriomanditega 5 554 müügitehingut. Kinnisvaraekspert OÜ Korterelamu (reg osa nr 25095401) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Randla tn 3, Põhja-Tallinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-05/AT  16 Korterite müügitehingute arv Tallinnas, 2008 – 2019 (seisuga 01.08) 1200 1000 800 600 400 200 0 jaan apr juuli okt jaan apr juuli okt jaan apr juuli okt jaan apr juuli okt jaan apr juuli okt jaan apr juuli okt jaan apr juuli okt jaan apr juuli okt jaan apr juuli okt jaan apr juuli okt jaan apr juuli okt jaan apr juuli 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Allikas: Kinnisvaraekspert, Maa-amet Tallinna Kesklinna korteriturg 2018. aastal langes turuaktiivsus eelmise aastaga võrreldes 6%. 2018. aasta Hetkeseis detsembris oli mediaanhind 2310 €/m² ja aasta jooksul toimus 1822 müügitehingut. Pärast 2006.- 2007. aasta kiire hinnatõusu lõppu olid madalaimad hinnad 2009. aasta juulis, kui korterite keskmine hinnatase jäi vahemikku ca 950 – 1 050 €/m2. Võrreldes turu tippajaga 2007. aasta hilissuvel võis hinnalanguseks lugeda ca 50%. Keskmise hinna langetajaks olid eelkõige uute korterite mastaapsed hinnakärped ning tehingute koondumine madalama hinnaga piirkondadesse. 2011. aastal sagenesid tehingud kallimate korteritega, mis kasvatasid ka keskmist hinda. 2012. aastal püsis korterite mediaanhind tasemel 1 500 – 1 600 €/m2, mis madalaimatest keskmistest hindadest oli ca 50% kõrgem. Korterite keskmine hind 2013. aastal Hinnatasemed tõusis 2012. aastaga võrreldes mõõdukas tempos, samas turu aktiivsus püsis suhteliselt stabiilne. 2014. ja 2015. aastal arendustegevus aktiviseerus ja toimus näiline hinnatõus, sest tehinguid toimus rohkem kesklinna uusarenduste korteritega, mis olid hinnatasemelt keskmisest kõrgemad ja selle tulemusena tõstsid ka keskmist hinda. 2016. aasta keskmine hinnatase (2 172 €/m²) oli 2% kõrgem võrreldes eelmise aasta näitajaga (2 129 €/m²). 2017. aasta mediaanhind oli 2216 €/m² ehk omakorda oli tegemist umbes 4%-se hinnatõusuga. 2018. aasta mediaanhind oli 2310 €/m2 ehk jällegi oli tegemist ca 4%-se hinnatõusuga. Kinnisvaraekspert OÜ Korterelamu (reg osa nr 25095401) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Randla tn 3, Põhja-Tallinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-05/AT  17 Tallinna Kesklinna korteriturg, 2008 – 2019 (seisuga 30.08) 3 000 250 2 500 200 2 000 150 1 500 100 1 000 50 500 0 0 okt okt okt okt okt okt okt okt okt okt okt jaan apr apr apr apr juuli jaan apr juuli jaan apr juuli jaan apr juuli jaan apr juuli jaan juuli jaan apr juuli jaan apr juuli jaan juuli jaan apr juuli jaan juuli jaan apr juuli 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Tehingute arv, parem skaala Keskmine tehinguhind €/m2, vasak skaala Allikas: Kinnisvaraekspert, Maa-amet Tallinna uusarenduste korteriturg Uusi korterelamuid ehitatakse nii kesk- kui äärelinnas. Edukad on olnud paljud Kesklinnas ja selle läheduses ning ka äärelinnas olevad projektid, mis paiknevad väljakujunenud infrastruktuuriga piirkondades, on arhitektuuriliselt atraktiivsed ning Hetkeseis ehituskvaliteedilt head. Keskmine hinnatase on viimastel aastatel püsinud suhteliselt samal tasemel, kuid see võib olla mh tingitud ka struktuursetest muutustest. Kinnisvaraekspert OÜ Korterelamu (reg osa nr 25095401) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Randla tn 3, Põhja-Tallinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-05/AT  18 Uute korterite tehingute arv ja keskmine hind (€/m²) 3000 5000 4000 2000 3000 2000 1000 1000 0 0 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Arv, parem skaala Keskmine hind, vasak skaala Allikas: Kinnisvaraekspert, Maa-amet 2013. aastal väljastati 56 ehitusluba kokku 1 247 korteri ehitamiseks (eluruumide pind ca 85 000 m2; keskmine korteri pind ca 68 m2). 2014. aastal oli see näitaja vastavalt 46 ehitusluba 1 440 korteri ehitamiseks ligikaudse pindalaga 91 665 m2 (keskmine korteri pind 64 m2). 2015. aastal väljastati 93 ehitusluba 2 504 korteri ehitamiseks pindalaga 164 435 m2 (keskmine korteri pind 65,7 m2), 2016. aastal Ehitusload väljastati 68 ehitusluba 2 238 korteri ehitamiseks pindalaga 148 606 m² (keskmine korteri pind 66,4 m²), 2017. aastal väljastati 118 hoone ehitusluba 3749 korteri ehitamiseks pindalaga 237 563 m² (keskmine korteri pindala 63,4 m²) ja 2018. aastal väljastati 68 hoone ehitusluba 2 617 korteri ehitamiseks pindalaga 159 631 m2 (keskmine korteri pindala 61,0 m²). Kinnisvaraekspert OÜ Korterelamu (reg osa nr 25095401) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Randla tn 3, Põhja-Tallinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-05/AT  19 Ehitusloa saanud eluruumide arv korterelamutes Tallinnas ja Harjumaal, 2003 – 2018 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 Harjumaa (v.a. Tallinna linn) Tallinn Allikas: Kinnisvaraekspert, Statistikaamet 2006. aastal, kuhu jäi ehitusbuumi kõrghetk, lisandus Tallinnas turule 3 900 kasutusloa saanud korterit. 2007. ja 2008. aastal lisandus vastavalt umbes 2 500 ja 2 800 uut korterit. Sellele järgnes uusehituse kiire langus. Perioodil 2009 kuni 2013 väljastati kasutuslubasid kõige vähem 2013. aastal, mil lisandus vaid 557 korterit. 2014. aastal kasutuslubade ja ehituslubade arv võrreldes eelneva aastaga peaaegu Kasutusload kahekordistus. See viitas arendustegevuse aktiviseerumisele. 2015. aastal väljastati kasutusluba 1 663 korterile ja 2016. aastal 2 048 korterile, mis oli ca 20% rohkem kui eelmisel aastal. 2017. aastal väljastati kasutuslube 2 519, mis viitab märkimisväärsele kasvule eelmise aastaga võrreldes. 2018. aastal väljastati korteritele kasutuslube 3 123. Kinnisvaraekspert OÜ Korterelamu (reg osa nr 25095401) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Randla tn 3, Põhja-Tallinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-05/AT  20 Korterelamute uusehitus Tallinnas tuh m2, 2004 – 2018 160,000 140,000 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0,000 I III I III I III I III I III I III I III I III I III I III I III I III I III I III I III 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Ehitusluba Kasutusluba Allikas: Kinnisvaraekspert, Statistikaamet Majanduskasv ja madalad intressimäärad toetavad jätkuvalt arendustegevust. Otsene Prognoos hinnatõus on peatunud, kuid jätkuvalt toimub muudatusi tehingute struktuuris: uute korterite osa tehingute arvust kasvab veelgi. Turuaktiivsus langeb. Kopli, Pelgulinna ja Pelguranna endiste ühiselamukorterite turg Endisaegsed töölisühiselamud on enamjaolt ümber ehitatud ning olemuslik erinevus varasemaga seisneb selles, et kõik korterid (eluruumid) on varustatud eraldi WC-de ja vannitubadega (need paiknevad küll üldjuhul koos). Kõige väiksemad korterid on 11-12 m2 suurused, kuid hulganisti on ka kuni 20 m2 suurusi kortereid. Tegemist on Üldist sellisel juhul nö kööktubadega. 30 m2 suuruse ja sellest suuremate pindade puhul on mõnikord tegemist elutoast eraldi paikneva köögi või magamistoaga. Seesuguste hoonete planeering on tavaliselt endisaegne ja seda iseloomustavad pikad ja kitsad koridorid, kus on minimaalselt päevavalgust. Seda on väga keerukas muuta, mis ühtlasi alandab ka nende väärtust. Hinnatase sõltub nii asukohast kui hoone ja korteri seisukorrast. 11-12 m2 suurused korterid maksavad valdavalt 25 000- 30 000 €, kuni 20 m2 suuruse pinnaga korterid Hinnatasemed on hinnaklassis kuni 40 000 €. Suuremad korterid ületavad selle hinnapiiri, kuid ruutmeetri hindu silmas pidades on alla 2 000 €/m2. Kopli, Pelgulinna ja Pelguranna korterelamute turg Kopli, Pelgulinna ja Pelguranna asumites viimasel ajal suuri korterelamuid müüdud ei ole. Väiksemate korterelamute hinnad küündivad 200 000 € suurusjärku, mis Tehingutest viitab sellele, et tegemist on hinnatava varaga võrreldes väikeste hoonetega. Seesuguseid tehinguid on toimunud Pelgulinnas ja Koplis. Kinnisvaraekspert OÜ Korterelamu (reg osa nr 25095401) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Randla tn 3, Põhja-Tallinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-05/AT  21 Pelguranna korterite tehingud (suurus 30,0- 40,0 m2) 20196 Aadress Kuupäev Hind, € Pindala, m2 Hind, €/m2 Kolde pst 08.05.2019 49 000 30,0 1 633 Kari tn 25.03.2019 68 000 30,3 2 244 Kari tn 17.06.2019 79 000 30,3 2 607 Randla tn 18.03.2019 60 800 31,6 1 924 Kolde pst 07.05.2019 61 000 32,0 1 906 Randla tn 04.01.2019 51 000 32,1 1 589 Puhangu tn 01.03.2019 54 000 33,0 1 636 Pelguranna tn 02.07.2019 54 000 35,6 1 517 Puhangu tn 02.04.2019 53 000 35,7 1 485 Kari tn 17.05.2019 61 000 35,9 1 699 Pelguranna tn 02.01.2019 65 900 36,2 1 820 Randla tn 03.04.2019 52 800 36,2 1 459 Kari tn 15.08.2019 64 000 36,6 1 749 Pelguranna tn 16.07.2019 66 000 36,7 1 798 Randla tn 12.04.2019 55 000 36,7 1 499 Randla tn 06.08.2019 72 000 36,7 1 962 Lõime tn 27.06.2019 78 500 36,8 2 133 Pelguranna tn 21.02.2019 68 000 36,8 1 848 Lõime tn 18.03.2019 63 000 37,0 1 703 Lõime tn 03.04.2019 60 000 37,2 1 613 Pelguranna tn 23.08.2019 35 551 37,2 956 Madala tn 26.07.2019 55 500 37,4 1 484 Pelguranna tn 30.05.2019 61 500 37,4 1 644 Lõime tn 13.03.2019 58 000 37,6 1 543 Madala tn 12.07.2019 81 500 37,6 2 168 Lõime tn 20.06.2019 30 000 37,7 796 Vihuri tn 15.08.2019 93 000 37,8 2 460 Randla tn 19.08.2019 67 000 38,4 1 745 Lõime tn 09.05.2019 77 500 38,8 1 997 Madala tn 21.08.2019 62 000 38,8 1 598 Lõime tn 20.02.2019 55 000 39,0 1 410 Madala tn 23.08.2019 56 000 39,1 1 432 Pelguranna tn 22.03.2019 78 000 39,1 1 995 Puhangu tn 07.05.2019 75 000 39,1 1 918 6 Tehingute tausta ei ole täpsemalt kontrollitud, nende hulgas võib olla tehinguid, mis ei ole vabaturutehingud. Tehinguinfo on seisuga 12.09.2019. Kohandamisel kasutatud tehingud on esitatud paksus kirjas Kinnisvaraekspert OÜ Korterelamu (reg osa nr 25095401) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Randla tn 3, Põhja-Tallinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-05/AT  22 Puhangu tn 04.06.2019 55 000 39,1 1 407 Puhangu tn 23.07.2019 55 000 39,1 1 407 Puhangu tn 16.07.2019 63 000 39,1 1 611 Madala tn 24.04.2019 77 000 39,2 1 964 Pelguranna tn 21.05.2019 82 500 39,2 2 105 Pelguranna tn 15.02.2019 61 000 39,3 1 552 Pelguranna tn 09.04.2019 67 000 39,3 1 705 Madala tn 12.04.2019 72 000 39,4 1 827 Kari tn 28.03.2019 82 000 39,5 2 076 Kari tn 07.05.2019 62 000 39,5 1 570 Pelguranna tn 23.05.2019 69 000 39,5 1 747 Kari tn 03.06.2019 70 000 39,6 1 768 Pelguranna tn 05.06.2019 71 900 39,6 1 816 Madala tn 23.07.2019 77 000 39,7 1 940 Pelguranna tn 25.04.2019 52 000 39,7 1 310 Sõle tn 15.03.2019 62 000 39,7 1 562 Lõime tn 07.08.2019 74 000 39,8 1 859 Kari tn 27.08.2019 72 000 39,9 1 805 3.3. Turustatavuse analüüs Hinnatav vara asub Tallinnas Põhja-Tallinna linnaosas Pelguranna asumis. Tegemist on väljakujunenud elamupiirkonnaga, mis tänu mere lähedusele on soositud elupaigaks. Piirkonnas on nii vanemaid kui uuemaid hooneid ja seetõttu on hinnavariatsioon suhteliselt suur. Hinnatav vara paikneb väljakujunenud korruselamute piirkonnas. Võimalikuks ostjaks on eelkõige kinnisvara arendusega tegelevad ettevõtted, kes on huvitatud korruselamute renoveerimisest ning renoveeritud korterite müügist või üürile andmisest. Kuna tegemist on väikeste korteritega ja hoone planeeringust tulenevalt on korterite suuremaks muutmine keerukas, on eriti üürituru kontekstis tegemist atraktiivse varaga. Võimalik alternatiivne kasutus sisuliselt puudub: seda ei toeta turg ega ka üldplaneeringud (Tallinna kehtiv üldplaneering ja Põhja-Tallinna menetluses olev üldplaneering). Alternatiivse kasutuse tõenäosust vähendavad lisaks naabruses paiknev miljööväärtuslik ala, mis on samuti elamupiirkond, ning tänavavõrk, mis on ehitatud eelkõige tänast kasutust silmas pidades. Sarnaste varade pakkumine on piiratud, sest enamik korterelamuid on jaotatud korteriomanditeks ning hoone kui terviku võõrandamine on suuremate hoonete puhul seeläbi väga keerukas. Samas on eeldatavalt ka nõudlus piiratud, sest korteri ostjate eelistus on liikunud üha enam uusehitiste suunas ja põhiline ostuargument turu kontekstis madalama kvaliteediga korterite puhul on üksnes hind. Vara likviidsus on keskmine, eeldatav müügiperiood on kuni üks aasta. Kinnisvaraekspert OÜ Korterelamu (reg osa nr 25095401) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Randla tn 3, Põhja-Tallinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-05/AT  23 Pelguranna korterite müügipakkumised (seisuga 23.09.2019) Aadress Pindala, m2 Hind, € Hind €/m2 Kommentaar Pelguranna 9 27 49 900 1 848 Sanitaarremont, hoone renoveeritud Puhangu 4 40,3 73 900 1 834 Korter renoveeritud Randla 12 40 77 500 1 938 Korter renoveeritud 2016 Pelguranna 11 37,8 82 000 2 169 Koos mööbliga Pelguranna 19 36,9 78 000 2 114 Renoveeritud korter Lõime 12,5 22 000 1 760 Sanitaarremont Allikas: kv.ee Kinnisvaraekspert OÜ Korterelamu (reg osa nr 25095401) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Randla tn 3, Põhja-Tallinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-05/AT  24 4. Turuväärtuse hindamine 4.1. Parim kasutus Vara parim kasutus – vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult teostatav ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. (EVS 875-1:2015, p. 7.1.2) Hinnatav vara asub Põhja-Tallinnas Pelguranna asumis. Tegemist on väljakujunenud korterelamupiirkonnaga. Vastavalt kehtivale Tallinna üldplaneeringule ja menetluses olevale Põhja-Tallinna üldplaneeringule on tegemist korruselamumaaga. Nii turu kontekstis kui õigusliku lubatavuse seisukohast vaadatuna on alternatiivne kasutus ebatõenäoline. Kinnisasja parimaks kasutuseks on olemasolev kasutus elamuna. Edaspidi võib tekkida vajadus korteriomandite moodustamiseks, kuid see ei muuda kasutust. 4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted Käesolevas hinnangus kasutatakse hinnatava vara turuväärtuse leidmiseks võrdlusmeetodit. Põhimõtteliselt on väikeste korterite puhul võimalik kasutada ka tulumeetodit, sest renditurg on üha aktiivsem, aga kuna müügiturg on tänaseni pigem domineeriv ja korterite hindamisel kasutatakse tavapäraselt võrdlusmeetodit, siis on just seda rakendatud. Kuna hinnatav vara hõlmab hoonet tervikuna, siis oleks parim lahendus see, kui ka võrreldavate varade puhul oleks tegemist terviklike hoonetega. Kahjuks Pelgurannas (ja ka läheduses paiknevates Pelgulinnas ja Koplis) sarnaste varadega tehinguid ei ole toimunud. Sellest tulenevalt on lähtutud korteritega toimunud tehingutest, mille puhul lisaks tavapärastele kohandustele, mida korterite hindamisel kasutatakse, on rakendatud täiendavat kohandust, mis võtab arvesse erineva õigusliku staatuse (hinnatava vara puhul on tegemist ühe korteriomandiga, iga korter (eluruum) eraldivõetuna ei ole korteriomand) ja mastaabiefekti (korraga võõrandatakse hoone, kus on 72 korterit). Võrdlusmeetodi ehk turupõhise käsitluse korral võrreldakse hinnatavat vara sarnaste müüdud varade hindadega, kasutades selleks erinevaid võtteid. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Võrdlusmeetodil leitakse hinnatava objekti väärtus sarnaste objektidega toimunud tehingute analüüsimisel. Piisavalt aktiivse turu olemasolul võib seda meetodit pidada turuväärtuse hindamiseks sobivaimaks ja täpseimaks. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui kõik hindamisel aluseks olevad võrdlustehingud on tehtud vaba turu tingimustes. (EVS 875-1:2015, p. 9.4.2) Hinnangus tehakse hindamine võrdluskõlbulike korteritega teostatud tehingute põhjal. Võrdlusobjektide erisuste arvesse võtmiseks kasutatakse võrdluselementide kohandamist. 4.3. Kestlikkus Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. (EVS 875-10:2019, p. 9.1.1) Kinnisvaraekspert OÜ Korterelamu (reg osa nr 25095401) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Randla tn 3, Põhja-Tallinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-05/AT  25 Kinnisvara kestlikkuse all mõistetakse sihipärast kinnisvaraarendust, mis tagab kinnisvara kasutamise kvaliteedi parandamise kooskõlas kestliku arengu põhimõtetega. Kestlikkuse kontekstis arendatud kinnisvara eesmärkide oluline tunnus on suund püsivuse ja jätkumise kindlustamisele, kasutades ressursse säästlikult ning vähendades tegevuskulusid. (EVS 875-10:2019, p. 9.1.2) Hinnatava vara puhul on järgitud kinnisvara kestliku arengu tagamise põhimõtteid ja vara kestlikkuse väärtus on positiivne. 4.4. Kinnisasja turuväärtuse hindamine Võrdlustehingute valik ja kohandamise põhimõtted Punktis 3.2 on esitatud ülevaade võrdlustehingutest. Nende hulgast on valitud hinnatava varaga võimalikult sarnaste varadega toimunud tehingud, mille kohta on hindajal olemas piisavalt detailne informatsioon. Vaadeldud on 2019. aastal toimunud tehinguid. Kuigi hinnatava vara puhul on valdavalt tegemist ühetoaliste korteritega, on kohandamiseks valitud kahetoalised korterid eelkõige silma pidades korterite suurust. Tehingu- Tehingu- Korteri Käibemaksu Asukoht Kuupäev summa, summa, pindala, sisaldumine Võrdlustehingute € €/m2 m2 hinnas valik Pelguranna tn, Pelguranna 15.02.2019 61 000 1 552 39,3 Ei asum Madala tn, Pelguranna 12.04.2019 72 000 1 827 39,4 Ei asum Kari tn, Pelguranna 15.08.2019 64 000 1 749 36,6 Ei asum Võrdlustehingud on toimunud ajavahemikus veebruar 2019- august 2019. Kuna Tehingute viimasel ajal on hinnatõus aeglustunud või lausa peatunud ja ka ajaliselt kõige varem ajaldamine toimunud tehing oli ainult pisut enam kui pool aastat tagasi, siis ajaldamist kasutatud ei ole. Hinnatava vara näol on tegemist korteriomandiga, mille reaalosaks on hoone tervikuna. Tavapäraselt (ja nii ka võrreldavate varade puhul) on iga eluruum (korter) ühtlasi ka korteriomand. Sellest tulenevalt ei saa hinnatavat vara hetkel võõrandada üksikute eluruumide kui korteromandite kaupa. Seega tuleks korteriomandid alles moodustada ja lisaks tuleb arvestada asjaoluga, et korraga võõrandatakse 72 korterit. Vara määratlus Kuna kortereid võib võõrandada (või ka üürile anda) olemasoleval kujul või ka seejärel, kui neid on remonditud), on suhteliselt keerukas detailselt esitada, milliseid kulusid peab omanik kandma, kui kaua võtab korterite müük (üürile andmine) aega ja millise tootlikkusega peaks arvestama. Seetõttu on silmas pidades eluruumide õiguslikku staatust, võimalikke kulusid ja võõrandamiseks kuluvat aega rakendatud kohandust -20%. Võrdlusühikuks on valitud tehinguhind €/m2, kuna hinnatavaks varaks ei ole Võrdlusühiku valik konkreetne korter. Kinnisvaraekspert OÜ Korterelamu (reg osa nr 25095401) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Randla tn 3, Põhja-Tallinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-05/AT  26 Võrdluselementideks on valitud tulenevalt hinnatava objekti iseärasustest järgmised enim objekti väärtust mõjutavad tegurid: • Makroasukoht o Tavaliselt võrreldakse turu kontekstis suhteliselt homogeenses piirkonnas paiknevaid kortereid. Vajadus kohanduste järgi sellisel juhul puudub. Suuremate erinevuste puhul on kahtlemata vaja ka kohandada. Tallinna puhul on tüüpiliselt aluseks asum, mille siseselt kohandusi tavaliselt ei rakendata. • Mikroasukoht o Korterite asukoha olulisimateks näitajateks on eelkõige kaugus taristust, aga ka juurdepääs. Asumi siseselt on erisused pigem väikesed ja enamjaolt jäävad kohandused 10% piiresse. • Korterelamu tüüp, vanus, seisukord o Tavapäraselt on uuemad hooned paremas seisukorras. Sellega kaasnevad madalamad küttekulud, hoonesisesed kommunikatsioonid on paremas seisukorras ja elukeskkond on meeldivam, tavaliselt ollakse selle eest valmis enam maksma kuni 10%. • Korteri pindala o Suuremate korterite ühikuhind on madalam ja vastupidi. Üldjuhul on ühe toa võrra suurema korteri ruutmeetri hind võrreldes samaväärse, kuid väiksema korteriga 5-10% madalam • Küttesüsteem Võrdluselementide o Kulutõhusama ja mugavama küttesüsteemi korral ollakse valmis maksma valik kõrgemat hinda. Kohandused on tavapäraselt siiski 5-10% piires, erandlikult ka kõrgemad • Korteri seisukord o Kui lähtuda keskmisest seisukorrast kui võrdlusalusest saab määratleda sellest paremate ja halvemate seisukordade omavahelise suhestamise ▪ Halb -10-20% ▪ Keskmisest halvem -5% ▪ Keskmine 0% ▪ Keskmisest parem 5% ▪ Hea 10-20% • Hoonesisene paiknemine o Korteri paiknemine esimesel korrusel on vähem hinnatud võrreldes kõrgemate korrustega, sest see on vähem privaatne ja vähem turvaline. Hinnatava vara kortereid paikneb erinevatel korrustel, kohandamisel on lähtutud 5%-lisest sammust. • Rõdu olemasolu o Rõdu olemasolu tõstab korteri väärtust • Parkimine ja panipaik o Parkimise võimaluse olemasolu ja panipaigad tõstavad korteri hinda. Parkimiskohad eriti hoonetes on tihtipeale eraldi üksused, kuid neid võõrandatakse tavaliselt koos korteritega. Samuti võivad ka panipaigad olla eraldi üksused. Kinnisvaraekspert OÜ Korterelamu (reg osa nr 25095401) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Randla tn 3, Põhja-Tallinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-05/AT  27 Hinnatav vara Võrreldav vara 1 Võrreldav vara 2 Võrreldav vara 3 Harju maakond Harju maakond Harju maakond Harju maakond Tallinn Tallinn Tallinn Tallinn Põhja-Tallinn Põhja-Tallinn Põhja-Tallinn Põhja-Tallinn Randla tn 3 Pelguranna tn Madala tn Kari tn Tehinguhind, € 61 000 62 000 64 000 Tehinguhind, €/m2 1 552 1 598 1 749 Tehingu aeg 15.02.2019 21.08.2018 15.08.2019 Kohandus 0% 0% 0% Kinnisasi, mille koosseisus Vara määratlus Korteriomand Korteriomand Korteriomand on korterelamu Erinev õiguslik Erinev õiguslik Erinev õiguslik Kommentaar staatus ja üksnes staatus ja üksnes staatus ja üksnes üks korter üks korter üks korter Kohandus -20% -20% -20% Tehinguga seonduvate -20% -20% -20% elementide kohanduste summa Tehinguga seonduvate elementide põhjal 1 242 1 278 1 399 kohandatud tehinguhind, €/m2 Pelguranna asumis, Pelguranna asumis, Pelguranna asumis, Pelguranna asumis, Viru Viru väljakust ca 5,5 Viru väljakust ca 5,0 Viru väljakust ca 4,7 väljakust ca 5,2 km, ca 0,4 km, ca 0,5 km km, ca 0,5 km km, ca 0,5 km Makroasukoht km raadiuses lasteaed, raadiuses lasteaed, raadiuses lasteaed, raadiuses lasteaed, kool, kauplused, kool, kauplused, kool, kauplused, kool, kauplused, bussipeatus bussipeatus bussipeatus bussipeatus Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane Kohandus 0% 0% 0% Kari ja Sõle tänavate Pelguranna tänavast Madala tänava Kangru ja Randla tänavate ääres, meri ca 800 pisut eemal, meri ca ääres, meri ca 500 läheduses, meri ca 500 m, m, juurdepääs Mikroasukoht 200 m, juurdepääs m, juurdepääs juurdepääs kõvakattega kõvakattega avalikelt kõvakattega avalikult kõvakattega avalikult avalikult Randla tänavalt Kari ja Sõle Pelguranna tänavalt Madala tänavalt tänavatelt Kommentaar Parem Sarnane Sarnane Kohandus -5% 0% 0% Kinnisvaraekspert OÜ Korterelamu (reg osa nr 25095401) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Randla tn 3, Põhja-Tallinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-05/AT  28 Ehitusaasta 1957, tellistest. Ühiselamu tüüpi, Ehitusaasta 1953, Ehitusaeg 1950- Ehitatud 1963, seisukord keskmine. kivimaja. Tavaline ndad, kivimaja. paneelmaja. Korterelamu tüüp, Fassaad plekiga kaetud, kortermaja. Hoone Tavaline kortermaja. Tavaline kortermaja. vanus, seisukord renoveeritud selle on viimastel aastatel Hoone on osaliselt Hoone on aastasaja alguses, renoveeritud renoveeritud renoveeritud viimasel ajal tehtud üksnes hädavajalikke töid Kommentaar Parem Parem Parem Kohandus -20% -20% -20% 33,0 39,3 38,8 36,6 Korteri pindala, m2 1-toaline 2-toaline 2-toaline 2-toaline Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane Kohandus 0% 0% 0% Küttesüsteem Keskküte Keskküte Keskküte Keskküte Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane Kohandus 0% 0% 0% Hea, hiljuti Keskmine, viimastel renoveeritud, väga Hea, hiljuti Hea, hiljuti Korteri seisukord aastatel tehtud ainult heas korras, mööbel renoveeritud renoveeritud hädavajalikke töid ja köögitehnika hinnas Kommentaar Parem Parem Parem Kohandus -10% -20% -10% Hoonesisene 1-4/4 korrus 4/4 korrus 1/4 korrus 2/4 korrus paiknemine Kommentaar Sarnane Halvem Sarnane Kohandus 0% 5% 0% Rõdu olemasolu Puudub Puudub Puudub Puudub Kommentaar Sama Sama Sama Kohandus 0% 0% 0% Parkimisala, korteri Parkimine ja Piiratud parkimisala, juurde kuulub Parkimisala Parkimisala hoiuruumid panipaik puudub keldriboks Kommentaar Parem Sarnane Sarnane Kohandus -5% 0% 0% Summaarne -40% -35% -30% kohandus Summaarne -497 -447 -420 kohandus, € Kohandatud 745 831 979 tehinguhind, €/m2 Kohanduste absoluutväärtuste 40% 45% 30% summa Kinnisvaraekspert OÜ Korterelamu (reg osa nr 25095401) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Randla tn 3, Põhja-Tallinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-05/AT  29 Kaalud 0,35 0,25 0,40 Kaalutud keskmine 860 261 208 392 tehinguhind, €/m2 Turuväärtus, € 2 040 000 (2375,7 m2) Hinnatava vara turuväärtus on väärtuse kuupäeva seisuga 2 040 000 €. Kinnisvaraekspert OÜ Korterelamu (reg osa nr 25095401) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Randla tn 3, Põhja-Tallinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-05/AT  30 Lisa 1. Fotod Välisvaated Välisvaated Vaated tubadest Vaated tubadest Kinnisvaraekspert OÜ Korterelamu (reg osa nr 25095401) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Randla tn 3, Põhja-Tallinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-05/AT  31 Vaated tubadest Vaated tubadest Vaade toast ja vannitoast Vaated koridorist Kinnisvaraekspert OÜ Korterelamu (reg osa nr 25095401) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Randla tn 3, Põhja-Tallinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-05/AT  32 Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte Väljavõtte tegija: Kinnisvaraekspert Tallinn OÜ - Aivar Tomson Asutus: Kinnisvaraekspert OÜ Kuupäev: 22.09.2019 20:27:23 Kinnistusosakond Tartu Maakohtu kinnistusosakond Uus registriosa number 25095401 Kinnistu nimi Korteri nr Õigsuse märge Elektrooniline registriosa omab õiguslikku tähendust: 01.10.2010 Digitoimik Kinnistustoimiku kõik dokumendid on digitaalsed alates 10.10.2011 I jagu KINNISTU KOOSSEIS Kande Sihtotstarve ja Avamine, koosseisu muudatused, Kande Katastritunnus Pindala number asukoht ühendamise ja jagamise kanded kehtivus Elamumaa 100%, Harju Registriosa avamisel 30.06.2010 maakond, Tallinna linn, 2181 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 1 78408:805:0057 kustutatud Põhja-Tallinna linnaosa, m2 1.10.2010. Kinnistussekretär Galina Randla tn 3. Pelli Kohtunikuabi Neeme Laane Elamumaa 100%, Harju maakond, Tallinn, 2181 Maakatastri andmed üle võetud 1 78408:805:0057 kustutatud Põhja-Tallinna linnaosa, m2 28.10.2014. Randla tn 3. Elamumaa 100%, Harju maakond, Tallinn, 2182,0 Maakatastri andmed üle võetud 1 78408:805:0057 kehtiv Põhja-Tallinna linnaosa, m2 24.12.2018. Randla tn 3. II jagu OMANIK Kande Kande Omanik Kande alus number kehtivus 30.06.2010 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 1 Eesti Vabariik 1.10.2010. Kinnistussekretär Galina Pelli kehtiv Kohtunikuabi Neeme Laane III jagu KOORMATISED JA KITSENDUSED Kinnistut koormavad piiratud asjaõigused Kande Märked piiratud asjaõiguste kohta, Kande (v.a. hüpoteegid) ja märked; number kannete muudatused ja kustutamised kehtivus käsutusõiguse kitsendused Riigivara valitseja on Kaitseministeerium (registrikood 70004502). 30.06.2010 1 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud kustutatud 1.10.2010. Kinnistussekretär Galina Pelli Kohtunikuabi Neeme Laane Kustutatud ametiülesannete korras 1 kinnistusraamatuseaduse § 7910 alusel kehtiv 29.03.2017 IV jagu HÜPOTEEGID Kande Hüpoteegi Märked hüpoteekide kohta, kannete Kande Hüpoteegid number summa muudatused ja kustutamised kehtivus Kinnisvaraekspert OÜ Korterelamu (reg osa nr 25095401) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Randla tn 3, Põhja-Tallinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-05/AT  33 Lisa 3. Kitsenduste kaart Kinnisvaraekspert OÜ Korterelamu (reg osa nr 25095401) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Randla tn 3, Põhja-Tallinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-05/AT  34 Lisa 4. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti kinnisvara hindamise standardite seeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud. Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale kliendiga kokkulepitud isikute, va. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes ning hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega. Koostaja: / Allkirjastatud digitaalselt / Aivar Tomson, MRICS DTZ Kinnisvaraekspert hindamisosakonna juhataj Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Kutseline hindaja, vara hindaja (kutsetunnistus nr. 095313) Litsentseeritud maa hindaja (maa hindamise tegevuslitsents 111 MA-mh) Kinnisvaraekspert OÜ Korterelamu (reg osa nr 25095401) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Randla tn 3, Põhja-Tallinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-05/AT  35 Estonia Tallinn Pärnu mnt 82-31 Tallinn, 10131 +372 626 4250 Pärnu Kuninga 36 Pärnu, 80010 +372 442 0700 Latvia Riga Gertrúdes iela 66 Riga, LV-1009 +371 2985 0021 Lithuania Vilnius A. Jakšto g. 9 +372 510 3367 Kinnisvaraekspert OÜ Korterelamu (reg osa nr 25095401) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Randla tn 3, Põhja-Tallinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-05/AT 1 EKSPERTHINNANG Hinnatav vara: Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 8085350) Aadress: Kangru tn 13a, Põhja-Tallinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Eksperthinnang nr: 1909-8166-06/AT Väärtuse kuupäev: 12.09.2019 Hindamisaruande 09.10.2019 kuupäev: Tellija: Riigi Kaitseinvesteeringute Keskus  2 Sisukord Kokkuvõte 3 1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja eeldused 4 1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk 4 1.2. Hindamise eeldused 4 1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus 5 2. Hinnatava vara kirjeldus 6 2.1. Asukoht 6 2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon 7 2.3. Maakasutus 8 3. Turuülevaade 10 3.1. Majandus ja kinnisvaraturg 10 3.2. Tallinna äri- ja korruselamute maa turg, sh parklad 13 3.3. Tootlused maaturul 14 3.4. Turustatavuse analüüs 14 4. Turuväärtuse hindamine 16 4.1. Parim kasutus 16 4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted 16 4.3. Kestlikkus 17 4.4. Kinnisasja turuväärtuse hindamine 17 Lisa 1. Fotod 19 Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte 20 Lisa 3. Kitsenduste kaart 21 Lisa 4. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele 22 Kinnisvaraekspert OÜ Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 8085350) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Kangru tn 13a, Põhja-Tallinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-06/AT  3 Kokkuvõte HINNATAVA VARA KOONDANDMED Hinnatav vara Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 8085350) Aadress Kangru tn 13a, Põhja-Tallinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Omanik Eesti Vabariik Katastritunnus 78401:101:2717 Omandivorm Kinnisasi Kinnistu pindala 941 m2 Vastavalt kehtivale üldplaneeringule ja menetluses olevale Põhja-Tallinna Üldplaneering üldplaneeringule korruselamumaa; tegemist on siiski suure üldistusega, sest lisaks hoonete alusele maale on vaja maad ka hoovialade jms tarvis Detailplaneering Teadaolevalt puudub HINDAMISARUANDE KOONDANDMED1 Hinnangu eesmärk Hoonestamata kinnisasja turuväärtuse hindamine Ülevaatuse kuupäev 12.09.2019 Väärtuse kuupäev 12.09.2019 Hindamisaruande kuupäev 09.10.2019 Tellija Riigi Kaitseinvesteeringute Keskus Tellimusleping Tellimiskiri 29.08.2019 nr 10-2/19/2364-1 Hindamise eeldused Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad Turuväärtus 110 000 € Hinnang likviidsusele Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib prognoosida hinnatud turuväärtuse juures kuni 1 aasta Hindamistulemuse täpsus ±20% Käibemaks Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu KOMMENTAARID HINDAMISTULEMUS Aadressil Kangru tn 13a, Põhja-Tallinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond paikneva hoonestamata kinnisasja (reg osa nr 8085350) turuväärtus on väärtuse kuupäeval 110 000 (ükssada kümme tuhat) €. Koostaja: / Allkirjastatud digitaalselt / Aivar Tomson, MRICS DTZ Kinnisvaraekspert hindamisosakonna juhataj Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Kutseline hindaja, vara hindaja (kutsetunnistus nr. 095313) Litsentseeritud maa hindaja (maa hindamise tegevuslitsents 111 MA-mh) 1 Eksperthinnangu on koostanud Kinnisvaraeksperdi kaubamärgi all tegutsev OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639). Kinnisvaraekspert OÜ Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 8085350) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Kangru tn 13a, Põhja-Tallinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-06/AT  4 1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja eeldused 1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk Hinnatavaks varaks on aadressil Kangru tn 13a, Põhja-Tallinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond paiknev hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 8085350). Töö koostatakse kasutamiseks Riigi Kaitseinvesteeringute Keskusele. Hindamise eesmärgiks on leida hinnatava vara turuväärtus väärtuse kuupäeva seisuga. Hinnang on koostatud riigivara võõrandamiseks riigivaraseaduse § 29 lõike 1 punkti 1 alusel, väärtuse hindamisel lähtutakse riigivaraseaduse § 46 lõikest 1. Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõikidele nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ja ilma sunduseta. (EVS 875-1:2015, p. 3.1.11) Hinnangu andmisel on lähtutud Eesti varahindamise standarditest EVS 875 ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS 875-1:2015, p.3.2.4) See hindamisaruanne on esitatud tellijale ainult eelpool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik, või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil. (EVS 875-4:2015, p. 7.4.6) 1.2. Hindamise eeldused Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad. Hinnang kehtib eeldusel, et hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi. Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus. Hindaja ei ole teinud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ega saa seega esitada mingit kindlat seisukohta, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust märgatavalt mõjutada. (EVS 875-13:2015, p. 9.2.5) Kinnisvaraekspert OÜ Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 8085350) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Kangru tn 13a, Põhja-Tallinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-06/AT  5 1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus Hindamist puudutavad algandmed on saadud: • e-kinnistusraamatust; • Maa-ameti avalikust teenusest ning Maa-ameti tehinguregistrist; • Tallinna kodulehelt; • kinnisvaraportaalist kv.ee. Eksperthinnagu on koostanud Kinnisvaraeksperdi kaubamärgi all tegutsev OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639). Hindaja Aivar Tomson tegi hinnatava vara ülevaatuse 12.09.2019. Ülevaatus tehti juuresolijateta. Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei ole vastuolusid ning need on hindamise eesmärki ja täpsust silmas pidades piisava usaldusväärsusega. Kinnisvaraekspert OÜ Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 8085350) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Kangru tn 13a, Põhja-Tallinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-06/AT  6 2. Hinnatava vara kirjeldus 2.1. Asukoht Aadress Maakond Harju maakond Omavalitsus Tallinn Asustusüksus Põhja-Tallinn Lähiaadress Kangru tn 13a Makroasukoht Kirjeldus Paikneb Põhja-Tallinna linnaosas Kaugus keskusest Kaugus Viru ringist 5,2 km Allikas: Maa-ameti avalik teenus; hinnatav vara on piiritletud oranži joonega ja tähistatud noolega Mikroasukoht Kirjeldus Kangru ja Randla tänavate läheduses sisekvartalis Kõvakattega avalikelt Kangru ja Randla tänavatelt, vahetu juurdepääs läbi Juurdepääs naaberkinnistute Kinnisvaraekspert OÜ Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 8085350) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Kangru tn 13a, Põhja-Tallinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-06/AT  7 Kommunikatsioonid Olemas Allikas: Maa-ameti avalik teenus; hinnatav vara on piiritletud oranži joonega ja tähistatud noolega 2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon Omandisuhted Kinnistu registriosa nr 8085350 Omandivorm Kinnisasi Omanik Eesti Vabariik Kinnistusraamatu kolmandas jaos kinnisasja kasutust puudutavad Piirangud ja kitsendused kehtivad kanded piirangute ja kitsenduste kohta puuduvad. Kinnisvaraekspert OÜ Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 8085350) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Kangru tn 13a, Põhja-Tallinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-06/AT  8 Maa-ameti avalikus teenuses on kitsendusena esitatud kaks elektripaigaldise kaitsevööndit vastavalt pindaladega 6 ja 122 m2 ning kaks surveseadme kaitsevööndit pindaladega 16 ja 25 m2. Silmas pidades hetkekasutust kitsendustel otsest mõju vara väärtusele ei ole. Hüpoteegid Puuduvad Maakasutust puudutavad Teadaolevalt puuduvad lepingud 2.3. Maakasutus Maakasutuse peamised näitajad Allikas: Maa-ameti avalik teenus; hinnatav vara on piiritletud oranži joonega Aadress Kangru tn 13a, Põhja-Tallinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Kinnisvaraekspert OÜ Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 8085350) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Kangru tn 13a, Põhja-Tallinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-06/AT  9 Katastritunnus 78401:101:2717 Pindala 941 m2 Maakasutuse sihtotstarve Transpordimaa 100% Kirjeldus Ristküliku kujuga, väljavenitatud, kruuskattega kaetud Kommunikatsioonid Puuduvad, läheduses olemas Vastavalt kehtivale üldplaneeringule ja menetluses olevale Põhja- Tallinna üldplaneeringule korruselamumaa; tegemist on siiski suure Üldplaneering üldistusega, sest lisaks hoonete alusele maale on vaja maad ka hoovialade jms tarvis Detailplaneering Teadaolevalt puudub Kinnisvaraekspert OÜ Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 8085350) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Kangru tn 13a, Põhja-Tallinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-06/AT  10 3. Turuülevaade 3.1. Majandus ja kinnisvaraturg Ülevaade majanduslikust taustsüsteemist Statistikaameti andmetel suurenes Eesti sisemajanduse koguprodukt (SKP) 2018. aastal 2017. aastaga võrreldes 3,9%. 2018. aastal oli SKP jooksevhindades 26 miljardit €. 2018. aastal oli Eesti majanduskasv endiselt kiire. Enamikku valdkondi haaravasse kasvu panustasid enim ehituse, töötleva tööstuse ning kutse-, teadus- ja tehnikaalane tegevus. Märkimisväärse osa andsid majanduskasvu veel veonduse ja laonduse ning info ja side tegevusalad. Aasta kokkuvõttes pidurdasid majanduskasvu SKP märgatavalt vaid põllumajandus, metsandus ja kalandus. Eelkõige oli selle põhjus tegevusala näitajate tagasiminek aasta teisel poolel. SKP suurenes 2019. aasta II kvartalis võrreldes 2018. aasta sama kvartaliga 3,6%. Majanduskasv on küll mõnevõrra aeglustunud, kuid siiski kiirem, kui olid eelnevad prognoosid. Rahandusministeeriumi suvise majandusprognoosi (9. septembril 2019) kohaselt on majanduskasv 2019. aastal 3,3%, 2020. aastal 2,2%, 2021. aastal 2,6%, 2022. aastal 2,5% ja 2023. aastal 2,3%. SKP kasv Eestis 2019.-2023. aasta andmete puhul on tegemist Rahandusministeeriumi suvise prognoosiga (9. septembril 2019) Allikad: Statistikaamet, Rahandusministeerium Kinnisvaraekspert OÜ Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 8085350) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Kangru tn 13a, Põhja-Tallinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-06/AT  11 Statistikaameti andmetel tõusis tarbijahinnaindeks 2018. aastal 2017. aasta keskmisega võrreldes 3,4%. Tarbijahinnaindeksi aastamuutuse suurimaks mõjutajaks oli eluase, mis andis kogutõusust veerandi. Suurima panuse sellesse andsid 10,9% kallinenud kodudesse jõudnud elekter, 15,3% kallinenud tahekütused ja 7% kallinenud üürid. Mootorikütus ning toit ja mittealkohoolsed joogid andsid kogutõusust kumbki viiendiku. Sealjuures kallinesid alkohoolsed joogid ja tubakatooted 8,6%. Bensiin oli 12,3% ja diislikütus 11,4% kallim. THI Tarbijahinnaindeksi muutus oli 2019. aasta augustis võrreldes 2019. aasta juuliga 0,7% ning võrreldes eelmise aasta augustiga 2,4%. Kaubad olid 2018. aasta augustiga võrreldes 1,8% ja teenused 3,3% kallimad. Kaupade ja teenuste administratiivselt reguleeritavad hinnad on eelmise aasta augustiga võrreldes langenud 0,5% ja mittereguleeritavad hinnad tõusnud 3,2%. Rahandusministeeriumi suvise majandusprognoosi (9. septembril 2019) kohaselt on tarbijahinnaindeksi muutus 2019. aastal 2,2%, 2020. aastal 2,2%, 2021. aastal 2,1%, 2022. aastal 2,1% ja 2023. aastal 2,0%. Tarbijahinnaindeks Eestis 2019.-2023. aasta andmete puhul on tegemist Rahandusministeeriumi suvise prognoosiga (9. septembril 2019) Allikad: Statistikaamet, Rahandusministeerium Statistikaameti andmetel oli töötuse määr 2018. aastal 5,4%, tööhõive määr 68,1% ja tööjõus osalemise määr 71,9%. Töötuse määr oli 2019. aasta II kvartalis 5,1%, tööhõive määr 68,1% ja tööjõus osalemise määr 71,7%. Tööturg Rahandusministeeriumi suvise majandusprognoosi (9. septembril 2019) kohaselt on töötuse määr 2019. aastal 5,0%, 2020. aastal 5,2%, 2021. aastal 5,4%, 2022. aastal 5,5% ja 2023. aastal 5,6%. Kinnisvaraturg Eesti kinnisvaraturg on selgelt Tallinna ja Harjumaa keskne – sinna on Üldinfo koondunud ca 2/3 kogu kinnisvaraturu mahust. Kinnisvaraekspert OÜ Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 8085350) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Kangru tn 13a, Põhja-Tallinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-06/AT  12 Kinnisvaraturu dünaamika Eestis 100 000 6000 5000 80 000 4000 60 000 3000 40 000 2000 20 000 1000 0 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Tehingute arv, vasak skaala Tehingute koguväärtus miljonit €, parem skaala Allikas: Statistikaamet, Maa-amet 2018. aastal teostati kokku 48 930 müügitehingut koguväärtusega 3,4 miljardit €. Kinnisvaraturu Tehingute arv kahanes võrreldes 2017. aastaga 5,5%, tehingute koguväärtus kasvas aktiivsus ja 5,6%. Kui võrrelda 2019. aasta esimest poolaastat 2018. aasta sama perioodiga, siis maht tehingute arv on kahanenud 2% ning tehingute koguväärtus on samal perioodil kasvanud 3%. Laenuturg Eluasemelaenuturul väljastatud laenude käive kasvas 2018. aastal 9,1% 2017. Eluaseme- aastaga võrreldes. Eluasemelaenude jääk kasvas 2018. aastal 7,0% võrreldes 2017. laenud ja aastaga. Eluasemelaenude kuu keskmine intressimäär oli 2018. aastal 2,3-2,6% ja pikaajalised 2019. aasta esimesel poolaastal 2,5-2,6%. Ettevõtete pikaajaliste laenude kuu laenud keskmine intressimäär oli 2018. aastal vahemikus 1,9-2,7% ja 2019. aasta esimesel ettevõtetele poolaastal 2,6-3,4%. Kinnisvaraekspert OÜ Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 8085350) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Kangru tn 13a, Põhja-Tallinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-06/AT  13 3.2. Tallinna äri- ja korruselamute maa turg, sh parklad Põhilised väärtust mõjutavad tegurid Atraktiivses asukohas paiknevate hoonestamata elamu- ja ärimaa kinnistute väärtus sõltub ennekõike (detailplaneeringuga) lubatud ehitusõiguse mahust. Hinnatasemetes pole eriti vahet, kas tegemist on elamu- või ärimaaga. Sama puudutab ka tootmismaad, kui tegemist on elamu- ja ärimaa kontekstis atraktiivse Üldinfo asukohaga. Ainult krundi ühikuväärtusele (m2) tuginevad investeerimisotsused ei ole adekvaatsed, kuna kinnistu ehituslik perspektiiv on krundi suurusest tavaliselt olulisem. Eriti oluline on ehitusõiguse ulatust analüüsida aladel, kus erinevate kinnistute puhul võivad lubatud mahud erineda kordades. See puudutab eelkõige kesklinna piirkonda ja ka muid suhteliselt heterogeenseid alasid. Turuolukorda iseloomustab mõõdukas aktiivsus ja suur varieeruvus hinnatasemetes. Kõrgeima ühikuhinnaga on väiksemad projektid (ehitusõiguse suurus ca 1 000 SBPm²) kesklinna piirkonnas, mille hinnatase on vahemikus ca 500- 700 €/SBPm². Suuremad projektid on riskantsemad ja ehitusõiguse väärtus on nende puhul madalam. Projektide, mille ehitusõiguse suurus on ca 5 000 SBPm² või Hinnad enam, hinnatase on 300 kuni 400 €/SBPm². Tehingud kinnistutega, mille ehitusõigus on suurem kui 10 000 SBPm², on harvad ja nende hinnatase on oluliselt madalam väiksemate projektide omast. Tallinna äärelinnas on tehinguhinnad omakorda oluliselt madalamad ning sõltudes projekti suurusest ja asukoha iseärasustest jäävad tavaliselt vahemikku 100- 200 €/SBPm², väiksemate projektide puhul ulatuvad ka kõrgemale. Kesklinn on hinnatasemelt muudest Tallinna piirkondadest selgesti eristuv. Väiksemad projektid on tihtipeale kõrge hinnaga ka Põhja- Tallinna linnaosas, eriti Kalamaja asumis. Atraktiivseid äärelinna asukohti leidub kõigis linnaosades ja kohati ka väljaspool Tallinna administratiivpiire. Vähematraktiivsetes piirkondades Piirkondlikud puudub hinnaerinevus või see on väike võrreldes eramukruntidega, mida erinevused tavapäraselt hinnatakse krundi ruutmeetri või ka krundi kui terviku põhiselt. Kuna piirkondlikud erinevused linnaosade kaupa on pigem ebaolulised, siis on alljärgnevalt käsitletud Tallinna tervikuna ning müügitehingute näol on välja toodud eelkõige need, mille kohta on teada nende hoonestamise tingimused. Tallinnas on võimalik mootorsõidukeid parkida tänavaaladel, parklates ja parkimismajades. Tänavaaladel parkimist korraldab tavapäraselt Tallinna Linnavalitsus, parklate ja parkimismajade puhul, kui tegemist tulutooval eesmärgil parkimise korraldamisega, on tegemist ettevõtlusega. Korruselamute puhul kuulub iga korteri juurde (õiguslikus mõttes võib olla tegemist erinevate lahendustega) 1-2 parkimiskohta. Kuna parkimiskohtade kättesaadavus on tihtipeale piiratud ja seda mitte ainult kesklinnas, siis on ka elamupiirkondades tasulisi parklaid. Tallinna Parklad äärelinna elamupiirkondades on pikaajalise parkimise tasud enamjaolt 15-30 eurot kuus. Need on palju odavamad kesklinnast, kus tasud on enamjaolt 50- 80 eurot kuus, parkimismajades kas oluliselt enam. Tihtipeale kasutatakse parklatena maad, millel on ehitusõigus ja sellisel juhul on tegemist ajutise kasutusega (maa väärtus põhineb siiski eelkõige ehituslikul potentsiaalil). Samas võib olla aga tegemist ka maaga, mida saabki üksnes parklana kasutada ja sellisel juhul on maa väärtus tavapäraselt kordades madalam. Kinnisvaraekspert OÜ Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 8085350) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Kangru tn 13a, Põhja-Tallinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-06/AT  14 3.3. Tootlused maaturul Võrreldes hoonestatud kinnisasjade tootlusega on maa tootlus tavapäraselt madalam, sest erinevalt hoonetest ei saa maa puhul rääkida kulumist. Kui Tallinna parimate äriobjektide tootlused algavad ca 6,5- 7,0%-st (need puudutavad tervikut, st maad koos hoonetega), siis maa tootlus on samadel objektidel mõnevõrra madalam. Muudes Eesti suuremates linnade on tootlused 1-3% kõrgemad, mujal veelgi kõrgemad. Erinevad kasutust reguleerivad lepingud on maaturu kontekstis pigem haruldased ja seetõttu on tootluse leidmine turutehingutele tuginedes on keerukas, mõnikord lausa võimatu. Kui oleks piisavalt infot kasutust reguleerivate lepingute ja samade kinnisasjade müükide kohta, siis teades nii perioodilisi tasusid (näiteks aastatasu) kui vara müügihinda, saaksime leida maa tootluse jagades aastatasu müügihinnaga. Kuna tootluste kohta on adekvaatset infot turul ebapiisavalt, siis maa tootluse leidmiseks tuleb rakendada kaudseid meetodeid. Alljärgnevalt esitame tootluste tasemeid nii maa kui ka kinnisvara kui terviku kohta. Tegemist on varadega, mille puhul saab esitada väljakujunenud tasemeid: - telekommunikatsioonimastide maaga toimunud tehingud, tootlused valdavalt vahemikus 7- 8%; - haritava maa tootlused suurusjärgus 3- 5%; - üürikorterite tootlused on Tallinna äärelinnas vahemikus 6- 8%, kesklinnas 3- 5%; - Tallinna hinnatumates piirkondades asuvate lao- ja tootmisobjektide tootlused on 8,0- 8,5%; - Tallinna parimas asukohas paiknevate äriobjektide tootlused on 6,5- 7,0%. Kui kinnisvara jaotada maa ja hoone komponendiks, siis hoone tootlus on kulumi mõju tõttu alati kõrgem ja maal suhteliselt madalam. Elamuotstarbelise kinnisvara kui terviku tootlus võiks olla hinnatava vara piirkonnas 6% suurusjärgus. Arvestades eelpool esitatuga, võiks hinnatava vara asukohas hoonestamata elamumaa tootlus olla 5% suurusjärgus. Kuna parkla näol on tegemist elamuga otseselt seotud varaga, siis see võiks olla sarnane ka parkla puhul. Kapitalisatsioonimäära tuletamiseks on ka muid meetodeid, kuid nende rakendamine antud kontekstis võib anda ebatäpse tulemuse, kuna vajalikke sisendeid ei ole piisavalt ja need on pigem ebatäpsed. 3.4. Turustatavuse analüüs Hinnatav vara asub Tallinnas Põhja-Tallinna linnaosas Pelguranna asumis. Tegemist on väljakujunenud elamupiirkonnaga, mis tänu mere lähedusele on soositud elupaigaks. Hinnatav maaüksus paikneb olemasolevate korruselamute vahel ja tegemist on täies ulatuses transpordimaa maaüksusega, mida kasutatakse parklana. Kui kõrvale jätta elamumaa kasutus, mis oleks eeldatavalt küll enam soositud, kuid mille võimalikkus on pigem ebatõenäoline, võib eeldada, et just parklana (või ka näiteks mänguväljakuna) käsitleksid seda maaüksust ka võimalikud ostjad. Kui tasuta parkimise võimalus on ebapiisav, siis oleks see parklana atraktiivne ka rendituru kontekstis. Võimalik alternatiivne kasutus võiks olla elamumaa, kuid see on pigem ebatõenäoline, sest tegemist on hoovialaga ning piirkonnas tervikuna on parkimise olukord pigem problemaatiline. Mõneti muudab olukorra veelgi keerukamaks naabruses paiknev miljööväärtuslik ala, mis seab täiendavaid nõudeid hoovialade säilitamise osas. Hoovialana võiks alternatiivne kasutus olla laste mänguväljak vms. Kinnisvaraekspert OÜ Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 8085350) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Kangru tn 13a, Põhja-Tallinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-06/AT  15 Vara likviidsust hindame keskmiseks, kuid see on võõrandatav eelkõige koos naabruses paikneva ja samale omanikule (Eesti Vabariik) kuuluva korruselamuga. Eeldatav müügiperiood on kuni üks aasta. Asukohast tulenevalt näeme, et hinnatava vara väärtus võib ajas pigem tõusta. Tallinna platside rendipakkumised (seisuga 20.09.2019) Aadress Pindala, m2 Rent, € Hind €/m2 Kommentaar Vinkli 10, 700 315 0,45 Parkimisplats Mustamäe Vinkli 9, Mustamäe 2 000 700 0,35 Laoplats Mäepealse 21a, 1 500 1 450 0,97 Asfalteeritud plats Mustamäe Kadaka tee 183d, 2 000 2 000 1,00 Asfalteeritud plats Mustamäe Laki 4a, Kristiine 230 100 0,43 Freesasfaldiga kaetud Iva 5, Mustamäe 350 200 0,57 Laoplats Allikas: kv.ee Kinnisvaraekspert OÜ Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 8085350) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Kangru tn 13a, Põhja-Tallinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-06/AT  16 4. Turuväärtuse hindamine 4.1. Parim kasutus Vara parim kasutus – vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult teostatav ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. (EVS 875-1:2015, p. 7.1.2) Hinnatava vara näol on tegemist hoonestamata transpordimaa üksusega. Võttes arvesse piirkonna eripära (ebapiisavad parkimisvõimalused, kõrval asetsev miljööväärtuslik ala) on ebatõenäoline, et hinnatavat maatükki oleks võimalik hoonestada. Kõige tõenäolisem kasutus eeldades ümberkaudsete elamute säilimist (puudub vajaduse seda kahtluse alla seada) on kasutus parkla, mänguväljaku vms. Kasutust transpordimaana (parklana) toetavad ka Tallinna üldplaneering ning Põhja-Tallinna menetluses olev üldplaneering: tegemist on küll korruselamumaaga, kuid on selge, et ka hoovialad on vajalikud. Hoonestamise võimalikkuse ebatõenäosust on telefonivestluses 20.09.2019 kinnitanud ka Tallinna Linnaplaneerimise Ameti töötaja Kristel Ratassepp. Seega vara parimaks kasutuseks on selle hetkekasutus transpordimaana. 4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted Turuväärtuse hindamisel kasutatakse tulumeetodit. Tulupõhine käsitlus (income approach) ehk tulumeetod põhineb vara võimel genereerida tulevikus tulu. Väärtusena käsitletakse oodatava tulu nüüdisväärtust. Rakendades kinnisvara hindamisel tulumeetodit, on aluseks põhimõte, et ostja ei ole nõus vara eest maksma rohkem, kui on vara oodatavate rahavoogude nüüdisväärtus kogu vara kasutusea või hoidmisperioodi jooksul. Tulumeetodit rakendatakse tulutootva kinnisvara (renditav vara või renditava varana käsitletav) hindamiseks, mille väärtuse määrab tulu tootmise võime ja seda on võimalik prognoosida. Tulupõhise käsitluse meetodid on — diskonteeritud rahavoo analüüs, — tulu kapitaliseerimine. (EVS 875-9:2018, p. 4.1) Vara väärtuse hindamine kapitaliseerimise meetodil on lihtsustus üldisest diskonteeritud rahavoo mudelist eeldusel, et hoidmisperiood (vara kasutusiga) on lõputult pikk. (EVS 875-9:2018, p. 5.2.1) Kinnisvara väärtuse hindamiseks tulu kapitaliseerimisel kasutatakse valemit Kinnisvaraekspert OÜ Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 8085350) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Kangru tn 13a, Põhja-Tallinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-06/AT  17 (EVS 875-9:2018, p. 5.2.2) 4.3. Kestlikkus Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. (EVS 875-10:2019, p. 9.1.1) Kinnisvara kestlikkuse all mõistetakse sihipärast kinnisvaraarendust, mis tagab kinnisvara kasutamise kvaliteedi parandamise kooskõlas kestliku arengu põhimõtetega. Kestlikkuse kontekstis arendatud kinnisvara eesmärkide oluline tunnus on suund püsivuse ja jätkumise kindlustamisele, kasutades ressursse säästlikult ning vähendades tegevuskulusid. (EVS 875-10:2019, p. 9.1.2) Hinnatava vara näol on tegemist hoonestamata maaga, millel eeldatavalt ehituslik perspektiiv puudub. Seetõttu on kestlikkuse põhimõtte järgimine seotud eelkõige säästliku kasutuse kaudu tulevikus. Hinnataval maatükil ja piirkonnas üldisemalt on kõik võimalused järgida kinnisvara kestliku arengu tagamise põhimõtteid silmas pidades piirkonna kui terviku arengut ja kujundada seda nii, et vara kestlikkuse väärtus oleks positiivne. 4.4. Kinnisasja turuväärtuse hindamine Hindamisel lähtutakse krundi suurusest 941 m2. Silmas pidades tavapärast parkimist on ühe auto parkimiseks vajalik pind koos liiklemispinnaga ca 30 m2. Seega mahutab maatükk parklana 31 autot. Tallinna äärelinnas on tasulise parkimise hinnad valdavalt vahemikus 20-30 € Tulud kuus, so 0,7-1,0 €/m2 kuus (vt 3.2). Seega on potentsiaalne kogutulu 620- 930 € kuus. Arvutuses kasutame alusena 775 € kuus ehk 9300 € aastas. On selge, et parkimise korraldamine on seotud ka teatavate kuludega. Kui parkimistasu võrrelda platside rendiga, mis jääb Tallinna äärelinnas tasemele 0,4- 0,6 €/m2 kuus (vt 3.4), siis võib väita, et kulud on suurusjärgus 0,3- 0,4 €/m2 kuus. Kulud Kulud sisaldavad parkimise korraldamist ning ka platsi korrastamist, sh talvist lumekoristust. Seega on kulud vahemikus 282- 376 € kuus. Arvutustes kasutame keskmist taset 329 € kuus ehk 3952 € aastas. Kapitalisatsiooni- Kapitalisatsioonimäärana kasutame alusena 5% (vt ka 3.3). määr Hinnatava vara turuväärtus on väärtuse kuupäeval: Kinnisvaraekspert OÜ Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 8085350) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Kangru tn 13a, Põhja-Tallinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-06/AT  18 (9300 € aastas- 3952 € aastas)/ 5% = 106 960 €  110 000 € Kinnisvaraekspert OÜ Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 8085350) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Kangru tn 13a, Põhja-Tallinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-06/AT  19 Lisa 1. Fotod Kinnisvaraekspert OÜ Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 8085350) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Kangru tn 13a, Põhja-Tallinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-06/AT  20 Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte Väljavõtte tegija: Kinnisvaraekspert Tallinn OÜ - Aivar Tomson Asutus: Kinnisvaraekspert OÜ Kuupäev: 18.09.2019 15:52:12 Kinnistusosakond Tartu Maakohtu kinnistusosakond Uus registriosa number 8085350 Kinnistu nimi Korteri nr Õigsuse märge Elektrooniline registriosa omab õiguslikku tähendust: 13.06.2017 Digitoimik Kinnistustoimiku kõik dokumendid on digitaalsed alates 13.06.2017 I jagu KINNISTU KOOSSEIS Avamine, koosseisu Kande Sihtotstarve ja Kande Katastritunnus Pindala muudatused, ühendamise ja number asukoht kehtivus jagamise kanded Transpordimaa 100%, Harju Registriosa avamisel 8.05.2017 maakond, Tallinn, kinnistamisavalduse alusel sisse 1 78401:101:2717 941 m2 kehtiv Põhja-Tallinna kantud 13.06.2017. Kohtunikuabi linnaosa, Kangru tn Ilona Kirm 13a. II jagu OMANIK Kande Kande Omanik Kande alus number kehtivus 8.05.2017 kinnistamisavalduse alusel sisse 1 Eesti Vabariik kehtiv kantud 13.06.2017. Kohtunikuabi Ilona Kirm III KOORMATISED JA KITSENDUSED jagu Kinnistut koormavad piiratud Kande Märked piiratud asjaõiguste kohta, Kande asjaõigused (v.a. hüpoteegid) ja number kannete muudatused ja kustutamised kehtivus märked; käsutusõiguse kitsendused IV jagu HÜPOTEEGID Märked hüpoteekide kohta, Kande Hüpoteegi Kande Hüpoteegid kannete muudatused ja number summa kehtivus kustutamised Kinnisvaraekspert OÜ Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 8085350) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Kangru tn 13a, Põhja-Tallinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-06/AT  21 Lisa 3. Kitsenduste kaart Kinnisvaraekspert OÜ Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 8085350) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Kangru tn 13a, Põhja-Tallinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-06/AT  22 Lisa 4. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti kinnisvara hindamise standardite seeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud. Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale kliendiga kokkulepitud isikute, va. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes ning hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega. Koostaja: / Allkirjastatud digitaalselt / Aivar Tomson, MRICS DTZ Kinnisvaraekspert hindamisosakonna juhataj Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Kutseline hindaja, vara hindaja (kutsetunnistus nr. 095313) Litsentseeritud maa hindaja (maa hindamise tegevuslitsents 111 MA-mh) Kinnisvaraekspert OÜ Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 8085350) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Kangru tn 13a, Põhja-Tallinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-06/AT  23 Estonia Tallinn Pärnu mnt 82-31 Tallinn, 10131 +372 626 4250 Pärnu Kuninga 36 Pärnu, 80010 +372 442 0700 Latvia Riga Gertrúdes iela 66 Riga, LV-1009 +371 2985 0021 Lithuania Vilnius A. Jakšto g. 9 +372 510 3367 Kinnisvaraekspert OÜ Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 8085350) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Kangru tn 13a, Põhja-Tallinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-06/AT 1 EKSPERTHINNANG Hinnatav vara: Mõisakompleks (reg osa nr 1850937) Aadress: Seli mõis, Seli küla, Rapla vald, Rapla maakond Eksperthinnang nr: 1909-8166-07/AT Väärtuse kuupäev: 13.09.2019 Hindamisaruande 09.10.2019 kuupäev: Tellija: Riigi Kaitseinvesteeringute Keskus  2 Sisukord Kokkuvõte 3 1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja eeldused 4 1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk 4 1.2. Hindamise eeldused 4 1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus 4 2. Hinnatava vara kirjeldus 6 2.1. Asukoht 6 2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon 7 2.3. Maakasutus 8 2.4. Hoonestuse kirjeldus 9 3. Turuülevaade 14 3.1. Majandus ja kinnisvaraturg 14 3.2. Mõisate turg 17 3.3. Turustatavuse analüüs 18 4. Turuväärtuse hindamine 20 4.1. Parim kasutus 20 4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted 20 4.3. Kestlikkus 20 4.4. Kinnisasja turuväärtuse hindamine 21 Lisa 1. Fotod 23 Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte 26 Lisa 3. Kitsenduste kaart 27 Lisa 4. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele 28 Kinnisvaraekspert OÜ Mõisakompleks (reg osa nr 1850937) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Seli mõis, Seli küla, Rapla vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-07/AT  3 Kokkuvõte HINNATAVA VARA KOONDANDMED Hinnatav vara Mõisakompleks (reg osa nr 1850937) Aadress Seli mõis, Seli küla, Rapla vald, Rapla maakond Omanik Eesti Vabariik Katastritunnus 66903:002:0027 Omandivorm Kinnisasi Kinnistu pindala 141 700 m2 Vastavalt kehtivale Rapla valla üldplaneeringule on tegemist miljööväärtusliku Üldplaneering hoonestusalaga ning haljasala ja parkmetsa alaga Detailplaneering Kehtestatud detailplaneering 26.01.2012 HINDAMISARUANDE KOONDANDMED1 Hinnangu eesmärk Hoonestatud kinnisasja (hoonestatud korterelamuga) turuväärtuse hindamine Ülevaatuse kuupäev 13.09.2019 Väärtuse kuupäev 13.09.2019 Hindamisaruande kuupäev 09.10.2019 Tellija Riigi Kaitseinvesteeringute Keskus Tellimusleping Tellimiskiri 29.08.2019 nr 10-2/19/2364-1 Hindamise eeldused Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad Turuväärtus 750 000 € Hinnang likviidsusele Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib prognoosida hinnatud turuväärtuse juures üle 1 aasta Hindamistulemuse täpsus ±20% Käibemaks Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu KOMMENTAARID HINDAMISTULEMUS Aadressil Seli mõis, Seli küla, Rapla vald, Rapla maakond paikneva hoonestatud kinnisasja (reg osa nr 1850937) turuväärtus on väärtuse kuupäeval 750 000 (seitsesada viiskümmend tuhat) €. Koostaja: / Allkirjastatud digitaalselt / Aivar Tomson, MRICS DTZ Kinnisvaraekspert hindamisosakonna juhataj Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Kutseline hindaja, vara hindaja (kutsetunnistus nr. 095313) Litsentseeritud maa hindaja (maa hindamise tegevuslitsents 111 MA-mh) 1 Eksperthinnangu on koostanud Kinnisvaraeksperdi kaubamärgi all tegutsev OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639). Kinnisvaraekspert OÜ Mõisakompleks (reg osa nr 1850937) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Seli mõis, Seli küla, Rapla vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-07/AT  4 1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja eeldused 1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk Hinnatavaks varaks on aadressil Seli mõis, Seli küla, Rapla vald, Rapla maakond paiknev mõisakompleks (reg osa nr 1850937). Töö koostatakse kasutamiseks Riigi Kaitseinvesteeringute Keskusele. Hindamise eesmärgiks on leida hinnatava vara turuväärtus väärtuse kuupäeva seisuga. Hinnang on koostatud riigivara võõrandamiseks riigivaraseaduse § 29 lõike 1 punkti 1 alusel, väärtuse hindamisel lähtutakse riigivaraseaduse § 46 lõikest 1. Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõikidele nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ja ilma sunduseta. (EVS 875-1:2015, p. 3.1.11) Hinnangu andmisel on lähtutud Eesti varahindamise standarditest EVS 875 ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS 875-1:2015, p.3.2.4) See hindamisaruanne on esitatud tellijale ainult eelpool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik, või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil. (EVS 875-4:2015, p. 7.4.6) 1.2. Hindamise eeldused Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad. Hinnang kehtib eeldusel, et hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi. Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus. Hindaja ei ole teinud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ega saa seega esitada mingit kindlat seisukohta, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust märgatavalt mõjutada. (EVS 875-13:2015, p. 9.2.5) 1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus Hindamist puudutavad algandmed on saadud: Kinnisvaraekspert OÜ Mõisakompleks (reg osa nr 1850937) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Seli mõis, Seli küla, Rapla vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-07/AT  5 • e-kinnistusraamatust; • Maa-ameti avalikust teenusest ning Maa-ameti tehinguregistrist; • Rapla valla kodulehelt; • kinnisvaraportaalist kv.ee. Eksperthinnagu on koostanud Kinnisvaraeksperdi kaubamärgi all tegutsev OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639). Hindaja Aivar Tomson tegi hinnatava vara ülevaatuse 12.09.2019. Ülevaatuse juures viibis ja asjakohaseid selgitusi jagas tellija poolt volitatuna hr Teet Lainevee. Hindaja ei ole teostanud ehitise uuringuid ega inspekteerinud vara neid osasid, mis on kaetud, varjatud või ligipääsmatud. Hindamise teostamisel lähtusime eeldusest, et need hoone osad on heas seisundis. Hindaja ei saa avaldada mingit arvamust hoone nende osade kohta, mida ei ole inspekteeritud ning käesolev hindamisaruanne ei kinnita hoone struktuuri ja kattematerjalide laitmatust. (EVS 875-4:2015, p. 7.4.7.4) Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei ole vastuolusid ning need on hindamise eesmärki ja täpsust silmas pidades piisava usaldusväärsusega. Kinnisvaraekspert OÜ Mõisakompleks (reg osa nr 1850937) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Seli mõis, Seli küla, Rapla vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-07/AT  6 2. Hinnatava vara kirjeldus 2.1. Asukoht Aadress Maakond Rapla maakond Omavalitsus Rapla vald Asustusüksus Seli küla Lähiaadress Seli mõis Makroasukoht Paikneb Raplamaal, lähimad suuremad asulad on Kohila (11 km) ja Hagudi Kirjeldus (5 km), kaugus Rapla linnast 13 km Kaugus suuremast Kaugus Tallinnast 45 km keskusest Allikas: Maa-ameti avalik teenus; hinnatav vara on piiritletud oranži joonega ja tähistatud noolega Mikroasukoht Kirjeldus Kaugus Tallinn- Rapla- Türi maanteelt (15) 1,3 km Juurdepääs Kõvakattega avalikult teelt (vaid väike osa on kruuskattega teed) Kinnisvaraekspert OÜ Mõisakompleks (reg osa nr 1850937) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Seli mõis, Seli küla, Rapla vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-07/AT  7 Allikas: Maa-ameti avalik teenus; hinnatav vara on piiritletud oranži joonega ja tähistatud noolega 2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon Omandisuhted Kinnistu registriosa nr 1850937 Omandivorm Kinnisasi Omanik Eesti Vabariik Kinnistusraamatu kolmandas jaos kinnisasja kasutust puudutavad kehtivad kanded piirangute ja kitsenduste kohta puuduvad. Maa-ameti avalikus teenuses on kitsendusena esitatud ranna või kalda ehituskeeluvöönd 56 945,3, 13 427,8 m2, sideehitise kaitsevööndid 88, 28,2, 57,9, 753,5, 57,3, 1088,9, 118,4, 9,8, 16,3, 46,5, 289,4, 20,3, 8,3, 4,8, Piirangud ja kitsendused 4,1, 2 m2, ranna või kalda piiranguvöönd 82 418,8, 4991 m2, elektripaigaldise kaitsevöönd 1367,4, 430,6, 8,3, 14,6, 14,6, 604,2, 4,3 m 2, muinsuskaitseala või kinnismälestise ala 90 632,2 m2, veekogu avalik kasutus 10231,5 m2, veekogu kallasrada 5630,3 m2, avalikult kasutatav tee kaitsevöönd 9806,3 m2, veehaarde sanitaarkaitseala 6155,8 m 2. Silmas pidades hetkekasutust kitsendustel otsest mõju vara väärtusele ei ole. Hüpoteegid Puuduvad Kinnisvaraekspert OÜ Mõisakompleks (reg osa nr 1850937) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Seli mõis, Seli küla, Rapla vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-07/AT  8 Maakasutust puudutavad Teadaolevalt puuduvad lepingud 2.3. Maakasutus Maakasutuse peamised näitajad Allikas: Maa-ameti avalik teenus; hinnatav vara on piiritletud oranži joonega Aadress Seli mõis, Seli küla, Rapla vald, Rapla maakond Katastritunnus 66903:002:0027 Pindala 141 700 m2 Maakasutuse sihtotstarve Maatulundusmaa 65%, sotsiaalmaa 35% Ebakorrapärane hulknurk, kompaktne, osaliselt piirneb Keila jõega, tasane Kirjeldus reljeef Elekter, vesi ja kanalisatsioon, kaugküte (oma katlamaja: puidugraanulid Kommunikatsioonid ja kütteõli) Vastavalt kehtivale Rapla valla üldplaneeringule on tegemist Üldplaneering miljööväärtusliku hoonestusalaga ning haljasala ja parkmetsa alaga Detailplaneering Kehtestatud detailplaneering 26.01.2012 Kinnisvaraekspert OÜ Mõisakompleks (reg osa nr 1850937) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Seli mõis, Seli küla, Rapla vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-07/AT  9 2.4. Hoonestuse kirjeldus Haiglahoone (mõisa peahoone)2 Põhinäitajad Ehitise liik ehitisregistris Haiglahoone Korruselisus 2 Ehitisregistri kood 109015586 Ehitusaasta Ehitisregistris andmed puuduvad Ehitisregistris andmed puuduvad, hoone ehitamise ajal ei olnud Ehitusluba seesugust nõuet Ehitisregistris andmed puuduvad, hoone ehitamise ajal ei olnud Kasutusluba seesugust nõuet Energiamärgis Puudub Suletud netopind Ehitisealune pind Maht Pinnaandmed 1 495 m² 1 000 m² 12 334 m3 Põhikonstruktsioonid 3 Vundament Madalvundament Kande- ja jäigastavate Looduslik kivi konstruktsioonide materjal Vahelagede kandva osa materjal Puit Katuste ja katuselagede kandva Puit osa materjal Katus Plekk Välisviimistlus Krohv Kommunikatsioonid Vesi Tsentraalne Kanalisatsioon Tsentraalne Küte Kaugküte (kohalik katlamaja) Elekter Piisav elektrivõimsus 4 Siseviimistlus Laed Krohv Seinad Krohv, tapeet Põrandad Puit, plaadid 2 Barokkstiilis kahekorruselise paekivist mõisahäärberi põhiosa on ehitatud 1770-ndatel aastatel. Algsest ilmest on siiski üsna vähe säilinud, sest hoonet on korduvalt 18.–20. sajandil rekonstrueeritud. 1905. aasta rahutuste ajal sai peahoone põlengus kannatada ning see taastati mõnevõrra muudetud kujul. Pärast 1919. aasta mõisate sundvõõrandamist sai mõisa valdajaks Eesti Punane Rist. Aastatel 1920–1985 töötas mõisa peahoones kopsutuberkulosi sanatoorium, seejärel olid raviasutuse patsientideks sõjaveteranid. Eesti taasiseseisvumise järel tagastati mõis Eesti Punasele Ristile. Mõisahooneid rentinud Eesti Vabariik omandas kogu mõisakompleksi 2006. aastal. Tänapäeval pakutakse Seli tervisekeskuses taastusravi eelkõige kaitseväelastele ja represseeritutele. 3 Tuginetakse Ehitisregistri andmetele. 4 Valdavalt on kasutatud mõisa miljöösse sobilikke materjale. Kinnisvaraekspert OÜ Mõisakompleks (reg osa nr 1850937) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Seli mõis, Seli küla, Rapla vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-07/AT  10 Kasutus ja seisukord5 Hoones paiknevad palatid ja üldkasutatavad ruumid (trepikojad, fuajeed, saalid, vannitoad, WC-d jms). Palatid on mitme inimese Hoone kasutus tarvis, WC-d ja vannitoad paiknevad enamjaolt eraldi. Samuti on hoones toitlustusega seotud osa, mis hõlmab mh kööki, laoruume ja söögisaali, ning ruumid ravi ja teraapiate läbiviimiseks. Keskmine. Hoonet on järjepidevalt renoveeritud. See puudutab mh kinni müüritud akende avamist, fassaaditöid, siseviimistlust. Hoone seisukord Kõik renoveerimistööd on tehtud kooskõlas muinsuskaitseliste nõuetega. Saun-vesiravila Põhinäitajad Ehitise liik ehitisregistris Saun-vesiravila Korruselisus 1 Ehitisregistri kood 109026820 Ehitusaasta Ehitisregistris andmed puuduvad Ehitisregistris andmed puuduvad, hoone ehitamise ajal ei olnud Ehitusluba seesugust nõuet Ehitisregistris andmed puuduvad, hoone ehitamise ajal ei olnud Kasutusluba seesugust nõuet Energiamärgis Puudub Suletud netopind Ehitisealune pind Maht Pinnaandmed 115,6 m² 198 m² 928 m3 Põhikonstruktsioonid6 Vundament Madalvundament Kande- ja jäigastavate Looduslik kivi konstruktsioonide materjal Vahelagede kandva osa materjal Puit Katuste ja katuselagede kandva Puit osa materjal Katus Plekk Välisviimistlus Krohv Kommunikatsioonid Vesi Tsentraalne Kanalisatsioon Tsentraalne Küte Kaugküte (kohalik katlamaja) Elekter Piisav elektrivõimsus 5 Tegemist on hindajapoolse hinnanguga (sh. ka remondivajaduse osas), mis tugineb objekti visuaalsele ülevaatusele, tellija poolt esitatud andmetele, turu käitumisele ning hindaja kogemustele ja teadmistele. Hoone täpse seisukorra fikseerimiseks tuleks tellida ehituslik-tehniline ekspertiis vastava ala spetsialistilt. 6 Tuginetakse Ehitisregistri andmetele. Kinnisvaraekspert OÜ Mõisakompleks (reg osa nr 1850937) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Seli mõis, Seli küla, Rapla vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-07/AT  11 Siseviimistlus Laed Krohv Seinad Krohv, värv Põrandad Plaadid Kasutus ja seisukord Hoonet kasutatakse sauna-vesiravilana. Hoones on lisaks Hoone kasutus puhkeruumid ja köök. Hoone seisukord Hea. Täielikult renoveeritud. Elamu Põhinäitajad Ehitise liik ehitisregistris Elamu Korruselisus 2 Ehitisregistri kood 109015587 Ehitusaasta Ehitisregistris andmed puuduvad Ehitisregistris andmed puuduvad, hoone ehitamise ajal ei olnud Ehitusluba seesugust nõuet Ehitisregistris andmed puuduvad, hoone ehitamise ajal ei olnud Kasutusluba seesugust nõuet Energiamärgis Puudub Suletud netopind Ehitisealune pind Maht Pinnaandmed 327,3 m² 320 m² 1 574 m3 Põhikonstruktsioonid7 Vundament Madalvundament Kande- ja jäigastavate Looduslik kivi konstruktsioonide materjal Vahelagede kandva osa materjal Puit Katuste ja katuselagede kandva Puit osa materjal Katus Plekk Välisviimistlus Krohv Kommunikatsioonid Vesi Liitumise võimalus olemas Kanalisatsioon Liitumise võimalus olemas Küte Liitumise võimalus olemas Elekter Liitumise võimalus olemas Siseviimistlus Laed Puudub 7 Tuginetakse Ehitisregistri andmetele. Kinnisvaraekspert OÜ Mõisakompleks (reg osa nr 1850937) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Seli mõis, Seli küla, Rapla vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-07/AT  12 Seinad Puudub Põrandad Puudub Kasutus ja seisukord Hoone kasutus Puudub Hoone põhikonstruktsioonid on korralikult renoveeritud. Kasutusse Hoone seisukord võtmine eeldab kommunikatsioonidega ühendamist ning vajalike viimistlustööde tegemist. Tall-tõllakuur Põhinäitajad Ehitise liik ehitisregistris Tall-tõllakuur Korruselisus 1 Ehitisregistri kood 120584334 Ehitisregistri andmetel kavandatav kasutusele võtmise aeg Ehitusaasta 01.01.2010, tegelikkuses on hoone kasutusel Ehitisregistris andmed puuduvad, hoone ehitamise ajal ei olnud Ehitusluba seesugust nõuet Ehitisregistris andmed puuduvad, hoone ehitamise ajal ei olnud Kasutusluba seesugust nõuet Energiamärgis Puudub Suletud netopind Ehitisealune pind Maht Pinnaandmed 606,4 m² 443,8 m² 2 541,7 m3 Põhikonstruktsioonid 8 Vundament Madalvundament Kande- ja jäigastavate Looduslik kivi konstruktsioonide materjal Vahelagede kandva osa materjal Puit Katuste ja katuselagede kandva Puit osa materjal Katus Sindel Välisviimistlus Krohv Kommunikatsioonid Küte Kasutusel soojustamata laona Elekter Vajalik võimsus olemas Siseviimistlus Laed Puudub Seinad Puudub Põrandad Puudub Kasutus ja seisukord 8 Tuginetakse Ehitisregistri andmetele. Kinnisvaraekspert OÜ Mõisakompleks (reg osa nr 1850937) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Seli mõis, Seli küla, Rapla vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-07/AT  13 Hoone kasutus Panipaik Keskmine. Hoonel on uus katus (sindel), muus osas olulisi Hoone seisukord remonditöid tehtud ei ole Lisaks eespool toodud hoonetele on mõisakompleksis veetöötlusjaam (ehitisregistri kood 120691702, seisukord hea, ehitatud 2014, suletud netopind 17,8 m 2), katlamaja (ehitisregistri kood 120584334, seisukord hea, ehitatud 2015, suletud netopind 116,7 m 2) ja reoveepuhasti (ehitisregistri kood 120691703, seisukord hea, ehitatud 2014, suletud netopind 14,6 m2). Lisaks on mõisakompleksis kasutuskõlbmatu katlamaja (ehitisregistri kood 109027529, suletud netopind 169,3 m2) ja kuur (ehitisregistri kood 109015589, seisukord rahuldav, suletud netopind 80,2 m2).9 9 Mõisakompleksis paikneb veel kasutuskõlbmatu maakelder (ehitusalune pind ca 140 m2), mida ei ole võimalik seostada ehitisregistris olevate hoonetega. Kinnisvaraekspert OÜ Mõisakompleks (reg osa nr 1850937) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Seli mõis, Seli küla, Rapla vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-07/AT  14 3. Turuülevaade 3.1. Majandus ja kinnisvaraturg Ülevaade majanduslikust taustsüsteemist Statistikaameti andmetel suurenes Eesti sisemajanduse koguprodukt (SKP) 2018. aastal 2017. aastaga võrreldes 3,9%. 2018. aastal oli SKP jooksevhindades 26 miljardit €. 2018. aastal oli Eesti majanduskasv endiselt kiire. Enamikku valdkondi haaravasse kasvu panustasid enim ehituse, töötleva tööstuse ning kutse-, teadus- ja tehnikaalane tegevus. Märkimisväärse osa andsid majanduskasvu veel veonduse ja laonduse ning info ja side tegevusalad. Aasta kokkuvõttes pidurdasid majanduskasvu SKP märgatavalt vaid põllumajandus, metsandus ja kalandus. Eelkõige oli selle põhjus tegevusala näitajate tagasiminek aasta teisel poolel. SKP suurenes 2019. aasta II kvartalis võrreldes 2018. aasta sama kvartaliga 3,6%. Majanduskasv on küll mõnevõrra aeglustunud, kuid siiski kiirem, kui olid eelnevad prognoosid. Rahandusministeeriumi suvise majandusprognoosi (9. septembril 2019) kohaselt on majanduskasv 2019. aastal 3,3%, 2020. aastal 2,2%, 2021. aastal 2,6%, 2022. aastal 2,5% ja 2023. aastal 2,3%. SKP kasv Eestis 2019.-2023. aasta andmete puhul on tegemist Rahandusministeeriumi suvise prognoosiga (9. septembril 2019) Allikad: Statistikaamet, Rahandusministeerium Kinnisvaraekspert OÜ Mõisakompleks (reg osa nr 1850937) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Seli mõis, Seli küla, Rapla vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-07/AT  15 Statistikaameti andmetel tõusis tarbijahinnaindeks 2018. aastal 2017. aasta keskmisega võrreldes 3,4%. Tarbijahinnaindeksi aastamuutuse suurimaks mõjutajaks oli eluase, mis andis kogutõusust veerandi. Suurima panuse sellesse andsid 10,9% kallinenud kodudesse jõudnud elekter, 15,3% kallinenud tahekütused ja 7% kallinenud üürid. Mootorikütus ning toit ja mittealkohoolsed joogid andsid kogutõusust kumbki viiendiku. Sealjuures kallinesid alkohoolsed joogid ja tubakatooted 8,6%. Bensiin oli 12,3% ja diislikütus 11,4% kallim. THI Tarbijahinnaindeksi muutus oli 2019. aasta augustis võrreldes 2019. aasta juuliga 0,7% ning võrreldes eelmise aasta augustiga 2,4%. Kaubad olid 2018. aasta augustiga võrreldes 1,8% ja teenused 3,3% kallimad. Kaupade ja teenuste administratiivselt reguleeritavad hinnad on eelmise aasta augustiga võrreldes langenud 0,5% ja mittereguleeritavad hinnad tõusnud 3,2%. Rahandusministeeriumi suvise majandusprognoosi (9. septembril 2019) kohaselt on tarbijahinnaindeksi muutus 2019. aastal 2,2%, 2020. aastal 2,2%, 2021. aastal 2,1%, 2022. aastal 2,1% ja 2023. aastal 2,0%. Tarbijahinnaindeks Eestis 2019.-2023. aasta andmete puhul on tegemist Rahandusministeeriumi suvise prognoosiga (9. septembril 2019) Allikad: Statistikaamet, Rahandusministeerium Statistikaameti andmetel oli töötuse määr 2018. aastal 5,4%, tööhõive määr 68,1% ja tööjõus osalemise määr 71,9%. Töötuse määr oli 2019. aasta II kvartalis 5,1%, tööhõive määr 68,1% ja tööjõus osalemise määr 71,7%. Tööturg Rahandusministeeriumi suvise majandusprognoosi (9. septembril 2019) kohaselt on töötuse määr 2019. aastal 5,0%, 2020. aastal 5,2%, 2021. aastal 5,4%, 2022. aastal 5,5% ja 2023. aastal 5,6%. Kinnisvaraturg Eesti kinnisvaraturg on selgelt Tallinna ja Harjumaa keskne – sinna on Üldinfo koondunud ca 2/3 kogu kinnisvaraturu mahust. Kinnisvaraekspert OÜ Mõisakompleks (reg osa nr 1850937) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Seli mõis, Seli küla, Rapla vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-07/AT  16 Kinnisvaraturu dünaamika Eestis 100 000 6000 5000 80 000 4000 60 000 3000 40 000 2000 20 000 1000 0 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Tehingute arv, vasak skaala Tehingute koguväärtus miljonit €, parem skaala Allikas: Statistikaamet, Maa-amet 2018. aastal teostati kokku 48 930 müügitehingut koguväärtusega 3,4 miljardit €. Kinnisvaraturu Tehingute arv kahanes võrreldes 2017. aastaga 5,5%, tehingute koguväärtus kasvas aktiivsus ja 5,6%. Kui võrrelda 2019. aasta esimest poolaastat 2018. aasta sama perioodiga, siis maht tehingute arv on kahanenud 2% ning tehingute koguväärtus on samal perioodil kasvanud 3%. Laenuturg Eluasemelaenuturul väljastatud laenude käive kasvas 2018. aastal 9,1% 2017. Eluaseme- aastaga võrreldes. Eluasemelaenude jääk kasvas 2018. aastal 7,0% võrreldes 2017. laenud ja aastaga. Eluasemelaenude kuu keskmine intressimäär oli 2018. aastal 2,3-2,6% ja pikaajalised 2019. aasta esimesel poolaastal 2,5-2,6%. Ettevõtete pikaajaliste laenude kuu laenud keskmine intressimäär oli 2018. aastal vahemikus 1,9-2,7% ja 2019. aasta esimesel ettevõtetele poolaastal 2,6-3,4%. Kinnisvaraekspert OÜ Mõisakompleks (reg osa nr 1850937) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Seli mõis, Seli küla, Rapla vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-07/AT  17 3.2. Mõisate turg Peamised arengud Kinnisvaraturu kontekstis on mõisate puhul tegemist varaga, mille puhul iga mõisakompleksi ja selle asukohta võib pidada unikaalseks. Mõisaansamblid on pärit erinevatest ajajärkudest, on erinevas arhitektuurilises stiilis ja erineva ajaloolise väärtusega, erinevalt kujundatud parkidega ning erinevas seisukorras. Eestis on kokku üle tuhande mõisa, vaid mõnikümmend neist on heas korras. Suur osa Mõisahoonete mõisatest on läinud eraomandisse, paljusid neist on spekulatiivsetel eesmärkidel turg mitmel korral edasi müüdud. Eriti levinud oli see 1990-ndatel aastatel. Majanduses ja kinnisvaraturul valitsesid positiivsed ootused ja mõisatesse suhtuti kui investeeringutesse, millelt loodeti teenida suurt tulu. Mõisate omamist peeti prestiižseks ja arvati, et nende väärtus võiks ajas kasvada. Mõisahoonete turul kõige aktiivsem periood oli aastatel 2006-2007.a. Kui aastatel 2003 – 2005 jäi enamik hindu 100 000 € suurusjärku10, siis aastatel 2006 – 2007 tehinguhinnad tõusid märkimisväärselt ja hinnad küündisid 200 000- 300 000 € suurusjärku, mõningal juhul aga ulatusid veelgi kõrgemale. Turuaktiivsus ja hinnad Alates 2008-ndast aastast kahanes mõisahoonete turg märkimisväärselt: tehinguid toimus vähe ja hinnad olid madalad. Alates 2010. aastast hakkasid hinnad taas tõusma. Enamik hindu jäi siiski 300 000 € piiresse ja vaid üksikutel puhkudel küündisid kõrgemale. Ka kõrgeimad hinnad ei ületanud üldjuhul siiski 600 000 € piiri. Mõisahoonete müügitehinguid, kus tehinguobjektiks on ka mõisa peahoone, on viimastel aastatel toimunud vähe. Samal ajal on pakkumisel üsna palju mõisahooneid. Pakkumishinnad on viimastel aastatel püsinud suhteliselt muutumatutena. Võimalike ostjate väärtushinnangud on muutunud realistlikumaks. Soetamiskulude kõrval mõeldakse rohkem ka hoonete parenduskuludele, jooksvatele kuludele ja võimalikule tulule. Sõltuvalt asukohast ja hoonete spetsiifikast on mõisakomplekside puhul tegemist kas äriliste investeeringutega, eelkõige turismi suunitlusega, või ostudega omatarbeks. Mõisate turuväärtust mõjutavad eelkõige asukoht, hoone arhitektuur ja sellega kaasnev ajalooline taust, hoonete suurus, seisukord ning krundi suurus ja Hinnataset kasutusvõimalused. Üldisi eelistusi nimetatud kriteeriumite osas on raske välja tuua, mõjutavad tegurid kuna võimalikud ostjad on väga erinevate nõudmistega sõltuvalt ostmise eesmärgist ja subjektiivsetest hoiakutest. Mõisahoonete ja -komplekside hinnatase ei sõltu üldjuhul piirkonna kinnisvarahindadest. Olulisemad hindu kujundavad tegurid on konkreetse mõisa hoonete arhitektuur ning ümbritsev keskkond, sealhulgas mõisapargi kujundus. Kuna iga mõisaansambel on ainulaadne, võivad emotsionaalsed tegurid oluliselt hinda mõjutada. Enamasti on mõisa peahoonete puhul tegemist hajaasustusega piirkondade suuremate hoonetega. Seetõttu on likviidsemad väiksema peahoonega mõisad, üle 1000 m² pindalaga hoonete järgi pole vajadust ning nende renoveerimine on kulukas. 10 64 000 – 128 000 EUR Kinnisvaraekspert OÜ Mõisakompleks (reg osa nr 1850937) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Seli mõis, Seli küla, Rapla vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-07/AT  18 Omaette hinnaklassi moodustavad tuntud mõisad, mis on renoveeritud ning äriotstarbelisena kasutusel. Viimaste aastate teadaolevalt kallimad tehingud on Kalvi mõisa müügitehing hinnaga 2,7 miljonit € ning Eivere mõisa müügitehing hinnaga 1,75 miljonit €. Need tehingud jäävad vastavalt aastatesse 2010 ja 2011. Viimastel Näiteid aastatel nii kõrgete hindadega tehinguid tehtud ei ole, kuid seda ei saa siiski käsitleda müügitehingutest hinnalangusena, sest tegemist on unikaalsete varadega ja pigem on küsimus selles, milliseid objekte konkreetsel aastal on müüdud. Siiski pole põhjust väita ka seda, et oleks toimunud mingi märkimisväärne hinnatõus, kuna tegemist on vaid üksikute tehingutega ja hinnavariatsioon on suur. Mõisate tehingud 2015- 201911 Maakond Vald Kuupäev Hind, € Käibe- Maaüksuse Peahoone suurus, maks pindala, ha SNPm2 Harju maakond Raasiku 23.07.2019 720 000 Jah 14,3 1 000 Ida-Viru maakond Kohtla 29.08.2017 616 000 Ei 3,6 1394 Rapla maakond Rapla 12.04.2019 600 000 Ei 10,8 626 Saare maakond Pöide 02.09.2016 450 000 Ei 5,2 992 Lääne-Viru maakond Haljala 12.09.2017 400 000 Ei 8,5 441 Lääne-Viru maakond Väike-Maarja 26.04.2019 290 000 Ei 3,0 839 Järva maakond Paide 06.12.2016 230 000 Ei 7,5 991 Harju maakond Nissi 03.07.2015 220 000 Ei 24,1 1728 Järva maakond Türi 17.06.2015 174 000 Jah 7,6 908 Rapla maakond Rapla 08.02.2019 151 700 Ei 9,3 1089 Lääne-Viru maakond Tapa 02.10.2017 150 000 Ei 4,7 2331 Lääne-Viru maakond Väike-Maarja 07.05.2018 140 000 Ei 5,2 722 Harju maakond Kuusalu 15.09.2016 110 000 Ei 7,4 1566 3.3. Turustatavuse analüüs Hinnatav vara asub Rapla maakonnas Rapla vallas Seli külas. Ümbruskonnas paikneb eluotstarbelisi kinnistuid, samuti põllu- ja metsamaid. Vahetus läheduses paiknevad mõned väikesed korruselamud. Asukoht silmas pidades kaugust Tallinnast (ca 45 km) ja suurematest teedest (Tallinn- Rapla maanteest 1,3 km) on hea. Võimalikuks ostjaks on viimasel ajal pigem rikkad eraisikud, kes kasutavad mõisa enda suvitus- või elupaigana, mõnikord üritatakse ka tulu teenida. Pigem on siiski tegemist varaga, millelt tulu teenimine on keerukas või lausa võimatu ja sellest tulenevalt ei saa mõisasid käsitleda tavapärase investeerimisobjektina. Seli mõisa kasutatakse ja on pikka aega kasutatud meditsiiniasutusena. Vaatamata seesugusele pikaajalisele kasutusele (ja mõneti sarnasele kasutusele, mis puudutab hooldekodusid, vanadekodusid jms asutusi) on mõisate populaarsus sellisel otstarbel pigem taandumas. Tavaliselt on küll tegemist ümbritseva poolloodusliku keskkonna näol sobiliku asukohaga, kuid hoonestuse hoiukulud on kõrged ja mugavuse seisukohalt on tulemus pigem kesine. Kõige tõenäolisem kasutus tulevikus on pigem eluotstarbeline ning 11 Esitatud on teadaolevad tehingud hinnaga vähemalt 100 000 €. Kõrvale on jäetud tehingud, mis olid tehtud kinnistutega, mille puhul peahoone ja maaüksus olid suhteliselt väga väikesed. Kinnisvaraekspert OÜ Mõisakompleks (reg osa nr 1850937) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Seli mõis, Seli küla, Rapla vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-07/AT  19 teiseks potentsiaalseks kasutuseks (koos elukondliku kasutusega või sellest eraldi) on kasutus majutusasutusena (see võib olla läbi põimunud ka spaa vms kasutusega). Mõisate pakkumine on märkimisväärselt suur, kuid puudutab eelkõige halvas seisukorras olevaid hooneid, mille puhul tihti on probleemiks ka see, et kunagine mõisaansambel on killustatud (vanade hoonete vahele on ehitatud uusi, osa hooneid, sh mõnikord ka peahoone, on hävinud jms). Mis puudutab keskmises ja heas korras mõisansambleid, siis nende pakkumine on pigem piiratud. Samas on piiratud ka nõudlus, sest mõisate tulupotentsiaal on küsitav. Vara likviidsus on madal, eeldatav müügiperiood on üle ühe aasta. Mõisate müügipakkumised (seisuga 26.09.2019) Aadress Pindala, m2 Hind, € Hind €/m2 Kommentaar Rava mõis, Peahoone 650 m2, osaliselt renoveeritud, 650 590 000 908 Järvamaa maa 1,1 ha Konuvere mõis, 684 650 000 950 Peahoone 684 m2, kõrvalhooned, maa 22 ha Raplamaa Purila mõis, Peahoone 1 183 m2, halvas seisukorras, 1 183 250 000 211 Raplamaa kõrvalhooned, maa 22 ha Peahoone 2 628 m2, halvas seisukorras, Meeri mõis, 2 628 150 000 61 peahoonel hilisem juurdeehitus, Tartumaa kõrvalhooned, maa 12 ha Kurista mõis, Peamaja 1 279 m2, halvas seisukorras, maa 1 279 190 000 149 Jõgevamaa 1,5 ha Restu mõis, Peamaja 1607 m2, halvas seisukorras, maa 1 607 250 000 156 Valgamaa 4,5 ha Kõue mõis, Peamaja 2 803 m2, renoveeritud, 2 803 3 900 000 1 356 Harjumaa kõrvalhooned, maa 14,6 ha Laitse loss, Peahoone 1 500 m2, renoveeritud, kasutusel 1 500 1 900 000 1 267 Harjumaa hotelli ja restoranina, maa 14,7 ha Sulu mõis, 302 217 000 719 Peahoone 302 m2, renoveeritud, maa 1,5 ha Peetri mõis, Peahoone 768 m2, renoveeritud, maa 18,2 768 1 420 000 1 849 Viljandimaa ha Hõreda mõis, Peahoone 993 m2, halvas seisukorras, 993 250 000 252 Raplamaa kõrvalhooned, maa 12,6 ha Allikas: kv.ee Kinnisvaraekspert OÜ Mõisakompleks (reg osa nr 1850937) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Seli mõis, Seli küla, Rapla vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-07/AT  20 4. Turuväärtuse hindamine 4.1. Parim kasutus Vara parim kasutus – vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult teostatav ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. (EVS 875-1:2015, p. 7.1.2) Hinnatav vara asub Raplamaal Rapla vallas Seli külas. Tegemist on hajaasustuspiirkonnaga, mis makrotasandil jääb Tallinna mõjupiirkonda. Kuna tegemist on muinsuskaitseobjektiga, siis olemasoleva hoonestuse lammutamine ei ole võimalik (see poleks otstarbekas ka siis, kui tegemist ei oleks muinsuskaitseobjektiga). Sellest tulenevalt on parim kasutus seotud olemasoleva hoonestusega. Arvestades juba tehtud renoveerimistöid ja silmas pidades praegust kasutust on vara parimaks kasutuseks kasutus meditsiiniasutusena, hoolekandeasutusena või ka majutusasutusena (spaana). 4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted Käesolevas hinnangus kasutatakse hinnatava vara turuväärtuse leidmiseks võrdlusmeetodit. Võrdlusmeetodi ehk turupõhise käsitluse korral võrreldakse hinnatavat vara sarnaste müüdud varade hindadega, kasutades selleks erinevaid võtteid. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Võrdlusmeetodil leitakse hinnatava objekti väärtus sarnaste objektidega toimunud tehingute analüüsimisel. Piisavalt aktiivse turu olemasolul võib seda meetodit pidada turuväärtuse hindamiseks sobivaimaks ja täpseimaks. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui kõik hindamisel aluseks olevad võrdlustehingud on tehtud vaba turu tingimustes. (EVS 875-1:2015, p. 9.4.2) 4.3. Kestlikkus Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. (EVS 875-10:2019, p. 9.1.1) Kinnisvara kestlikkuse all mõistetakse sihipärast kinnisvaraarendust, mis tagab kinnisvara kasutamise kvaliteedi parandamise kooskõlas kestliku arengu põhimõtetega. Kestlikkuse kontekstis arendatud kinnisvara eesmärkide oluline tunnus on suund püsivuse ja jätkumise kindlustamisele, kasutades ressursse säästlikult ning vähendades tegevuskulusid. (EVS 875-10:2019, p. 9.1.2) Hinnatava vara puhul on järgitud kinnisvara kestliku arengu tagamise põhimõtteid ja vara kestlikkuse väärtus on positiivne. Kinnisvaraekspert OÜ Mõisakompleks (reg osa nr 1850937) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Seli mõis, Seli küla, Rapla vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-07/AT  21 4.4. Kinnisasja turuväärtuse hindamine Võrdlustehingute valik ja kohandamise põhimõtted Hindamisel lähtutakse sellest, et hinnatava vara näol on tegemist keskmises Üldised seisukorras oleva suhteliselt suure ja hästi säilinud peahoonega põhimõtted mõisakompleksiga. Kohandamisel üritatakse kasutada võimalikult sarnaseid varasid. Võrdlustehinguteks on valitud punktist 3.3. tehingud, mis on kõige sarnasemad hinnatavale varale. Vaadeldud on mõisate tehinguid perioodist 2015-2019. Kohandamiseks on valitud vaid kaks tehingut, kuna tegemist on ainsate mõisatega, mis suuruse ja seisukorra poolest sarnanevad hinnatava varaga. Tehingu- Tehingu- Käibemaksu Pindala, Võrdlustehingute Asukoht Kuupäev summa, summa, sisaldumine m2 valik € €/m2 hinnas Raasiku vald, 23.07.2019 720 000 1 222 1 000 Jah Harjumaa Rapla vald, 12.04.2019 600 000 958 626 Ei Raplamaa Võrdlusühiku valik Võrdlusühikuks on valitud tehinguhind vara kui terviku kohta (€) Võrreldavad tehingud pärinevad käesolevast aastast ja selle aja jooksul pole Tehingu aeg toimunud hinnamuutust, millega kohandamisel peaks arvestama. • Nii hinnatav vara kui võrreldavad varad asuvad suurtest linnadest eemal, kuid samas on siiski Tallinna mõjupiirkonnas. • Nii hinnatava kui kohandamisel kasutatavate varade puhul on tegemist suhteliselt suurte peahoonetega, mis on renoveeritud. Võrdlustehingute • Nii hinnatava kui võrreldavate varade puhul on tegemist maaüksustega, valik mis ületavad 10 ha suuruse. • Nii hinnatava kui võrreldavate mõisate puhul on tegemist mõisaansamblitega, mille koosseisu on ka suhteliselt heas seisukorras kõrvalhooneid. Hinnatav vara Võrdlustehing nr 1 Võrdlustehing nr 2 Seli mõis Seli küla Aadress Rapla vald Raasiku vald Rapla vald Rapla maakond Harju maakond Rapla maakond Tehinguhind, € 720 000 600 000 Tehinguhind 600 000 600 000 käibemaksuta, € Tehingu aeg 23.07.2019 12.04.2019 Hinnamuutus Hinnamuutus Kohandus 0% 0% Ajaldatud tehinguhind, € 600 000 600 000 Kinnisvaraekspert OÜ Mõisakompleks (reg osa nr 1850937) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Seli mõis, Seli küla, Rapla vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-07/AT  22 Hajaasustusega piirkond; kaugus Hajaasustusega piirkond; Hajaasustusega piirkond; Tallinnast kesklinnast ca 45 km; kaugus Tallinnast kesklinnast kaugus Tallinnast kesklinnast Asukoht Tallinn- Rapla- Türi maanteelt ca 40 km; Kose Jägala ca 45 km; Tallinn- Rapla- Türi (15) 1,3 km (valdavas osas maanteest (12) 5 km, (15) maanteelt 4 km, kõvakattega tee) kõvakattega tee ääres kõvakattega tee Sarnane Sarnane Kohandus 0% 0% Krundi suurus ja 14,2 ha, korrastatud pargiala 14,3 ha, korrastatud pargiala 10,8 ha, korrastatud pargiala seisukord Sarnane Sarnane Kohandus 0% 0% Mõisa peahoone suurus, 1495 1000 626 m2 Väiksem Palju väiksem Kohandus 10% 30% Keskmine, välja ehitatud väga Mõisa peahoone korralikud kommunikatsioonid Keskmine Keskmine seisukord (vesi, kanalisatsioon, küte) Sarnane Sarnane Kohandus 0% 0% Üks väga heas korras Mitu heas seisukorras kõrvalhoone (saun-vesiravila), Heas seisukorras kõrvalhooned kõrvalhoonet (aednikumaja, Kõrvalhooned mitmeid halvemas seisukorras puuduvad abihoone), suur (860 m2) kõrvalhooned pooleliolev hotellihoone Halvem Sama Kohandus 10% 0% Summaarne kohandus 20% 30% Kohandatud tehinguhind 720 000 780 000 Kohanduste 20% 30% absoluutväärtuste summa Kaalud 0,55 0,45 Turuväärtus 750 000 ümardatult, € Hinnatava vara turuväärtus on väärtuse kuupäeval ümardatult 750 000 €. Kinnisvaraekspert OÜ Mõisakompleks (reg osa nr 1850937) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Seli mõis, Seli küla, Rapla vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-07/AT  23 Lisa 1. Fotod Peahoone, välisvaade Peahoone, sisevaade Peahoone, sisevaade Peahoone, sisevaade Kinnisvaraekspert OÜ Mõisakompleks (reg osa nr 1850937) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Seli mõis, Seli küla, Rapla vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-07/AT  24 Saun-vesiravila, välisvaade Saun-vesiravila, sisevaade Elamu, välisvaade Mõisaaed Kinnisvaraekspert OÜ Mõisakompleks (reg osa nr 1850937) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Seli mõis, Seli küla, Rapla vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-07/AT  25 Katlamaja ja vana katlamaja, välisvaade Aida vare ja tall-tõllakuur, välisvaade Mõisaaed Garaažid ja kelder, välisvaade Kinnisvaraekspert OÜ Mõisakompleks (reg osa nr 1850937) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Seli mõis, Seli küla, Rapla vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-07/AT  26 Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte Väljavõtte tegija: Kinnisvaraekspert Tallinn OÜ - Aivar Tomson Asutus: Kinnisvaraekspert OÜ Kuupäev: 22.09.2019 20:27:23 Kinnistusosakond Tartu Maakohtu kinnistusosakond Uus registriosa number 25095401 Kinnistu nimi Korteri nr Õigsuse märge Elektrooniline registriosa omab õiguslikku tähendust: 01.10.2010 Digitoimik Kinnistustoimiku kõik dokumendid on digitaalsed alates 10.10.2011 I jagu KINNISTU KOOSSEIS Kande Sihtotstarve ja Avamine, koosseisu muudatused, Kande Katastritunnus Pindala number asukoht ühendamise ja jagamise kanded kehtivus Elamumaa 100%, Harju Registriosa avamisel 30.06.2010 maakond, Tallinna linn, 2181 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 1 78408:805:0057 kustutatud Põhja-Tallinna linnaosa, m2 1.10.2010. Kinnistussekretär Galina Randla tn 3. Pelli Kohtunikuabi Neeme Laane Elamumaa 100%, Harju maakond, Tallinn, 2181 Maakatastri andmed üle võetud 1 78408:805:0057 kustutatud Põhja-Tallinna linnaosa, m2 28.10.2014. Randla tn 3. Elamumaa 100%, Harju maakond, Tallinn, 2182,0 Maakatastri andmed üle võetud 1 78408:805:0057 kehtiv Põhja-Tallinna linnaosa, m2 24.12.2018. Randla tn 3. II jagu OMANIK Kande Kande Omanik Kande alus number kehtivus 30.06.2010 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 1 Eesti Vabariik 1.10.2010. Kinnistussekretär Galina Pelli kehtiv Kohtunikuabi Neeme Laane III jagu KOORMATISED JA KITSENDUSED Kinnistut koormavad piiratud asjaõigused Kande Märked piiratud asjaõiguste kohta, Kande (v.a. hüpoteegid) ja märked; number kannete muudatused ja kustutamised kehtivus käsutusõiguse kitsendused Riigivara valitseja on Kaitseministeerium (registrikood 70004502). 30.06.2010 1 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud kustutatud 1.10.2010. Kinnistussekretär Galina Pelli Kohtunikuabi Neeme Laane Kustutatud ametiülesannete korras 1 kinnistusraamatuseaduse § 7910 alusel kehtiv 29.03.2017 IV jagu HÜPOTEEGID Kande Hüpoteegi Märked hüpoteekide kohta, kannete Kande Hüpoteegid number summa muudatused ja kustutamised kehtivus Kinnisvaraekspert OÜ Mõisakompleks (reg osa nr 1850937) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Seli mõis, Seli küla, Rapla vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-07/AT  27 Lisa 3. Kitsenduste kaart Kinnisvaraekspert OÜ Mõisakompleks (reg osa nr 1850937) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Seli mõis, Seli küla, Rapla vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-07/AT  28 Lisa 4. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti kinnisvara hindamise standardite seeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud. Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale kliendiga kokkulepitud isikute, va. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes ning hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega. Koostaja: / Allkirjastatud digitaalselt / Aivar Tomson, MRICS DTZ Kinnisvaraekspert hindamisosakonna juhataj Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Kutseline hindaja, vara hindaja (kutsetunnistus nr. 095313) Litsentseeritud maa hindaja (maa hindamise tegevuslitsents 111 MA-mh) Kinnisvaraekspert OÜ Mõisakompleks (reg osa nr 1850937) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Seli mõis, Seli küla, Rapla vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-07/AT  29 Estonia Tallinn Pärnu mnt 82-31 Tallinn, 10131 +372 626 4250 Pärnu Kuninga 36 Pärnu, 80010 +372 442 0700 Latvia Riga Gertrúdes iela 66 Riga, LV-1009 +371 2985 0021 Lithuania Vilnius A. Jakšto g. 9 +372 510 3367 Kinnisvaraekspert OÜ Mõisakompleks (reg osa nr 1850937) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Seli mõis, Seli küla, Rapla vald, Rapla maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1909-8166-07/AT Tööde üleandmis- ja vastuvõtmisakt AKT NR 2 /2019 Akt on koostatud selle kohta, et Kinnisvaraekspert OÜ on teostanud vastavalt R iigi Kaitseinvesteeringute Keskuse 29.08.2019 tellimiskirjale nr 10-2/19/2364-1 järgmised EVS 875 nõuetele vastavad eksperthinnangud : Kinnistu nr Katastriüksuse tunnus Katastriüksuse nimetus/ aadress Hindamisaruande nr 2638401 78401:116:0820 Filtri tee 1a, Kesklinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond 1909-8166-01/AT 18545301 78401:103:0100 Narva mnt 8, Kesklinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond 1909-8166-02/AT 2168301 78405:502:1880 Mäepealse tn 2, Mustamäe linnaosa, Tallinn, Harju maakond 1909-8166-03/AT 26906401 78408:808:0276 Kopli 87a, Põhja-Tallinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond 1909-8166-04/AT 25095401 78408:805:0057 Randla tn 3, Põhja-Tallinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond 1909-8166-05/AT 8085350 78401:101:2717 Kangru tn 13a, Põhja-Tallinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond 1909-8166-06/AT 1850937 66903:002:0027 Seli mõis, Seli küla, Rapla vald, Rapla maakond 1909-8166-07/AT Akti allkirjastamisega kinnitab Töövõtja, et ta on eelnimetatud Tööd koos juurdekuuluva dokumentatsiooniga Tellijale üle andnud. Akti allkirjastamisega kinnitab Tellija, et ta on eelnimetatud Tööd koos juurdekuuluva dokumentatsiooniga Töövõtjalt vastu võtnud. Akti järgselt kuulub tehtud töö eest tasumisele 5300 ( viis tuhat kolmsada ) eurot + käibemaks selle kehtivas määras , so kokku 6360 (k uu s tuhat kolm sada kuuskümmend ) eurot . Akt on allkirjastatud digitaalselt. Tellija esindaja: Töövõtja esindaja: Alvar Pern Aivar Tomson Riigi Kaitseinvesteeringute Keskus Kinnisvaraekspert OÜ Järve 34a Pärnu mnt 82 Tallinn Tallinn Saatja: Aivar Tomson <[email protected]> Saaja: Alvar Pern Teema: RE: Korterelamute hinnangud Tere! Siinkohal minu poolt allkirjastatud akt ja allkirjastatud hinnangud. Randla töös tegin veel kohandustabelis muudatusi (vahetasin ühe tehingu välja, kuna leidsin varasemas versioonis vastuolusid). Tulemus sellest ei muutunud. Tervitades, Aivar Tomson | Kinnisvaraekspert OÜ Hindamisosakonna juhataja Tel: +372 626 4250 | Mob: +372 5178573 From: [email protected] <[email protected]> Sent: Tuesday, October 8, 2019 3:40 PM To: Aivar Tomson <[email protected]> Subject: RE: Korterelamute hinnangud Tere 1. Mäepealse tn 2 ja Kopli 87a eksperthinnangutel on sama töö nr mis Randla 3-l. Ü-v akti järgi peaks nendeks olema hoopis vastavalt 1909-8166-03/AT ja 1909-8166-04/AT. 2. Akti lisasin tellimiskirja kuupäeva ja numbri (manuses). 3. Palun teil allkirjastada iga eksperthinnang eraldi, samuti ka ü-v akt. Seejärel saatke need kõik ühe e-kirjana mulle, tagastan allkirjastatud akti. 4. Kui akt on minu poolt allkirjastatud, esitage arve e-arvekeskusele (Fitek AS) e-arvena (xml). Arvele palun märkida Riigi Kaitseinvesteeringute Keskuse andmed (Järve 34a, 11314 Tallinn, registrikood 70009764), kontaktisiku nimi (Alvar Pern) ja tellimiskirja number (10-2/19/2364-1). Parimat Alvar Pern Riigi Kaitseinvesteeringute Keskus 58 667 360 From: Aivar Tomson <[email protected] <mailto:[email protected]> > Sent: Monday, October 7, 2019 4:44 PM To: Alvar Pern <[email protected] <mailto:[email protected]> > Subject: RE: Korterelamute hinnangud Tere! Siinkohal parandatud hinnangud. Mõningaid formaalseid parandusi tegin lisaks neile, mille kohta olid kommentaarid. Midagi olulist mitte. Lisan ka üleandmis-vastuvõtmisakti mustandi. Tervitades, Aivar Tomson | Kinnisvaraekspert OÜ Hindamisosakonna juhataja Tel: +372 626 4250 | Mob: +372 5178573 From: [email protected] <mailto:[email protected]> <[email protected] <mailto:[email protected]> > Sent: Monday, October 7, 2019 10:44 AM To: Aivar Tomson <[email protected] <mailto:[email protected]> > Subject: RE: Korterelamute hinnangud Tere Saatke koos nendega siis juba ka üleandmise-vastuvõtmise akti mustand. Parimat Alvar Pern Riigi Kaitseinvesteeringute Keskus 58 667 360 From: Aivar Tomson <[email protected] <mailto:[email protected]> > Sent: Monday, October 7, 2019 10:09 AM To: Alvar Pern <[email protected] <mailto:[email protected]> > Subject: Korterelamute hinnangud Tere! Vabandan viivituse tõttu. Saadan korterelamute hinnangud. Ülejäänud tööde parandatud versioonid üritan saata tänase päeva jooksul. Lugupidamisega, Aivar Tomson, MRICS Hindamisosakonna juhataja| Kinnisvaraekspert OÜ Pärnu maantee 82 | Tallinn, 10131 | Eesti Tel: +372 626 4250 Mob: +372 5178573 [email protected] <mailto:[email protected]> www.kinnisvaraekspert.ee <http://www.kinnisvaraekspert.ee/>