Arvamus

Teie 29.11.2018 nr Justiitsministeerium [email protected] Meie 04.01.2019 nr 10-3/204 Arvamus võlaõigusseaduse muutmise seaduse (üürisuhted) eelnõu osas Lugupeetud justiitsminister Täname võimaluse eest avaldada arvamust eelnõu „Võlaõigusseaduse muutmise seadus (üürisuhted)“ osas. Esmalt märgime, et üürilepingutel on Eesti inimeste jaoks nii oluline majanduslik kui ka eluline tähendus. Märkimisväärne osa tsiviilasju lahendavate kohtute tööst puudutab üürivaidlusi. Üürilepingute osas on alates võlaõigusseaduse jõustumisest tekkinud mahukas kohtupraktika. Üürilepingute osas on avaldatud ka õigusteaduslikke arvamusi ja koostatud analüüse. Seega on äärmiselt tähtis arvestada üürilepingu normistikus põhimõtteliste muudatuste tegemisel seda, et nende tagajärjel ei saa käibeosalised tugineda enam kui 15 aasta jooksul väljakujunenud kohtupraktikale ja analüüsidele, muudatused põhjustavad õigusselgusetust ja ebakindlust ning õigusvaidluste tulemused ei ole ennustatavad. Seda olukorras, kus normistik, mida soovite muuta, puudutab ka inimeste eksistentsi ühte põhialust – eluaset, samuti majandustegevuse vältimatut osa – äriruume. Eespool toodust tulenevalt palume õiguskindluse ja stabiilsuse tagamiseks loobuda muudatustest, mille tegemine ei ole hädavajalik või mis ei ole piisavalt selged ja võivad põhjustada ebaselgust ja ebakindlust pikaks ajaks. Õiguskorra stabiilsus, väljakujunenud kohtupraktika ja seaduste kohaldamise prognoositavus on väga olulised eesmärgid, mille tagamine on meie ühine eesmärk ja mille saavutamisel lasuvad Justiitsministeeriumil suured ootused. Stabiilse õiguskorra nimel tuleb vältida muudatusi, mis muudaksid seadust võib-olla natukene paremaks, kuid mis ei ole vältimatult vajalikud, mille tagajärjel ei muutu asjad põhimõtteliselt paremaks ja mille tõttu muutub kasutuks õiguskorra aastatepikkusest toimimisest tulenev stabiilsus. Samuti tuleks eelnõu osas määratleda selge eesmärk ja iga muudatuse osas hinnata, kas muudatus täidab eesmärki ja kas muudatus on eesmärgi saavutamiseks hädavajalik. Pärnu mnt 7, 15084 TALLINN. Registrikood 74001943. Telefon 628 2784, faks 628 2790, e-post [email protected] www.kohus.ee Kommunaalkulud ja üür Eelnõuga soovitakse täiendada VÕS § 276 lg-ga 11. Muudatusega soovitakse sisuliselt lahendada praktikas eluruumide üürimisel tekkinud probleemi, kus eluruumi üürnikud on keeldunud tasumast osasid kuluridasid kommunaalkulude arvetel, kui need puudutavad lepingu eseme remonti või parendamist. Esiteks rõhutame, et ka täna kehtiva õiguse pinnalt ei ole välistatud tõlgendus, mille kohaselt eluruumi üürilepingu puhul lepitakse kokku selliselt, et üür moodustub kindlast summaarselt kokku lepitud summast ja summast, mis vastab kommunaalkulude arve suurusele. Teise võimalusena, kui üürileandja eluruumi üürilepingu puhul soovib saada näiteks 200 eurot üüri ja hüvitist 100 euro suuruste kommunaalkulude eest, võivad eluruumi üürilepingu pooled kokku leppida, et üür on 300 eurot. Välja pakutud muudatuse kohaselt loodaks olukord, kus eluruumi üürnikule võidakse sisuliselt panna kohustus teha lepingu lõppedes remont, millega tuleb üürnikul viia lepingu ese sellisesse seisundisse, milles see oli lepingu sõlmimisel. Sellise muudatuse kohaselt muutuks küsitavaks üüri mõte ja sisu. Üür on tasu asja kasutamise ees, mida makstakse selle eest, et üürnik võib asja kasutada ja millega kaetakse asja lepingujärgsest kasutamisest tulenevad tagajärjed. Tegemist oleks väga põhimõttelise muudatusega, mis oleks Eesti õiguskorras uus ja millega Eesti inimesed ei ole kindlasti harjunud ning millega võiksid inimesed võtta endale teadmatusest majanduslikult rasked tagajärjed, millega nad ei arvesta ja mis avalduvad alles peale lepingu lõppemist, olgugi et nad on üürilepingu eset kasutanud lepinguga kooskõlas. See, et kokkulepe tuleb sõlmida kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis, ei taga kindlasti seda, et inimesed mõtlevad seetõttu eluruumi üürilepingu iga lause läbi ja analüüsivad kõike, mis sellega võib kaasneda. Muudatusega ei saavutata suuremat õigusselgust ja muudatus võib põhjustada vaidlusi ja erinevaid tõlgendusi. Muudatuse esmasel lugemisel võiks seda mõista selliselt, et lepingu sõlmimisel võib edaspidi kokku leppida, et üürnikul tuleb lepingu lõppedes teha remont või maksta remont kinni. Tegelikult on selline järeldus võimalik üksnes juhul, kui üürnikule antakse lepingu sõlmimisel üle värskelt remonditud eluruum, mida ei ole keegi teine kasutanud, ning täpselt samal tasemel remondi tegemine on lepingu lõppedes võimalik. Teatavasti ei saa ka edaspidi eluruumi üürilepingus üürniku kahjuks seaduses sätestatust kõrvale kalduda, välja arvatud juhul, kui seadus sellise võimaluse otse ette näeb. Seega ei saa kehtida selline eluruumi üürilepingu kokkulepe, mille kohaselt peab üürnik tagastama lepingu lõppedes üürileandjale eluruumi, mis oleks algsega võrreldes paremas seisundis. Seega juhul, kui üürileandja annab üürnikule üle eluruumi, mis on küll heas korras, kuid mis ei ole värskelt remonditud, on kaheldav, kas üürnikult saab nõuda uue ja värske remondi tegemist lepingu lõppedes. Samuti ei leia eelnõust vastust küsimusele, millise valemi alusel tuleks üürnikul remondikulude eest tasuda olukorras, kus eluruum oli üürnikule üleandmisel natuke kasutatud või täpselt samasuguse remondi tegemine ei ole muutunud ehituslahenduste tõttu enam võimalik. Lahendus, mille kohaselt peaksid inimesed, kellel ei ole oma eluaset, sellistes küsimustes tulevikus ebaselgust kohtumenetlustes selgeks vaidlema, ei ole vastutustundlik ega inimeste huvides. Välja pakutud muudatusest jääb ebaselgeks, millal võivad eluruumi üürnik ja üürileandja kasutamisest tekkinud kulumise kõrvaldamise kohustuses kokku leppida. Eelnõu sisaldab lauset, mille kohaselt lepingu kestel sellist kokkulepet sõlmida ei saa. Selgusele aitaks kaasa, kui eelnevas lauses oleks öeldud, et sellekohase kokkuleppe saab sõlmida lepingu sõlmimisel. 2(5) Leppetrahv Eelnõuga soovitakse muuta VÕS § 287 selliselt, et edaspidi oleks võimalik eluruumi üürilepingus kokku leppida selles, et eluruumi üürnikul tekib kohustus maksta leppetrahvi igasuguse „mitterahalise kohustuse rikkumise“ eest. Mitterahalised kohustused on kõik need kohustused, mis ei seisne raha maksmises. Mitterahaliste kohustustena tuleb käsitada nii mittevaralisi kohustusi kui ka kõiki varalisi kohustusi, mis ei seisne otseselt raha maksmises. Välja pakutud muudatus on eksitav ja demagoogiline, sest kehtiva õiguse kohaselt saabki leppetrahvi kokku leppida üksnes mitterahalise kohustuse rikkumise puhuks. Raha maksmise kohustuse rikkumise puhuks näeb seadus ette viivise maksmise kohustuse. Seega, juhul kui justiitsminister leiab, et see on eluruumi üürilepingu puhul üürisuhete ja eluruumi üürilepingust kaitset vajavate inimeste huvides, oleks selge ja arusaadav, kui kehtestataks, et edaspidi on eluruumi üürilepingu puhul leppetrahvi kokkulepped lubatud. Sellise muudatuse põhjendatuses tuleb siiski tõsiselt kahelda. Ka kehtiva õiguse kohaselt on üürileandjal võimalik nõuda üürniku käest igasuguse kahju hüvitamist, mida üürnik tekitab üürileandjale . Leppetrahvi võimaldamine muudaks kahju hüvitamise nõuete realiseerimise lihtsamaks pelgalt üürileandja jaoks, sest üürileandjal ei tule edaspidi kahju suurust tõendada. Samas tekib oht, et üürileandja nõuab eluruumi üürnikult tegelikku kahju ületava leppetrahvi maksmist, mille vältimiseks tuleks eluruumi üürnikul suuta tõendada, et rikkumisega tekitatud tegelik kahju oli väiksem ning leppetrahvi vähendamine on kõiki asjaolusid arvestades põhjendatud. Samuti tekib oht, et leppetrahv lepitakse eluruumi üürilepingutes kokku selliste rikkumiste osas, mille puhul varalist kahju üleüldse ei tekigi. Tegemist oleks oluliste ja põhimõtteliste muudatustega, mis asetaksid eluruumi üürnikud mitte üksnes teoreetiliselt aga ka praktiliselt märksa halvemasse olukorda, mille vältimiseks tuleks eluruumi üürnikel edaspidi oma õiguste kaitsmiseks kohtutes olulisi jõupingutusi teha, milleks keskmine eluruumi üürnik ilma professionaalse õigusabita iseseisvalt suuteline ei ole. Seetõttu palume justiitsministril siiski veelkord tõsiselt järele mõelda, kas sellised muudatused on põhjendatud nende Eesti inimeste suhtes, kelle kodu ei ole nende omandis. Leppetrahvi muudatuste osas pakutakse välja ka piirang, mille kohaselt ei või ühes kuus nõutavate leppetrahvide summa ületada 10% üürist ühe kuu kohta. See muudatus ei taga seda, et üürileandja ei jaga rikkumisi, mis toimuvad ühe korraga lühikese aja jooksul või n-ö kestvaid rikkumisi, mitmete kuude peale selliselt ära, et üürnikul tuleb püsivalt 10% suuremat üüri tasuda. Viivis Eelnõuga soovib justiitsminister kehtestada, et eluruumi üürnikelt saaks nõuda tänasega võrreldes kolm korda suuremat viivist (VÕS-i täiendamine §-ga 2871). Rõhutame, et paljude võlasuhete puhul ei saa nõuda suuremat viivist, kui näeb ette seaduses sätestatud määr. Seaduses sätestatud viivisemäära puhul on tegemist määraga, mille puhul on seadusandja leidnud, et see võiks olla rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral õiglane. Sellest määrast enam kui kolm korda suurema viivise kokkuleppimist on tarbijalepingute puhul peetud kohtupraktikas ebamõistlikult kahjustavaks ja tühiseks. Eestis on reeglina võimalik saada tarbijalaene intressiga, mille suurus on vähem kui kolmekordne seadusjärgne viivisemäär. Sellises kontekstis soovib justiitsminister kehtestada võimalust eluruumi üürilepingu puhul kokku leppida, et eluruumi üürnikul tuleb maksta maksimaalset võimalikku viivist, mida kohtupraktika tarbijalepingute puhul üleüldse võimaldab. Sellise muudatuse põhjendatus ei ole arusaadav. Samas on üürileandjal ka muud kaitsevõimalused olemas – võimalus nõuda viivist seadusjärgses määras, tagatisraha kokkuleppimise ja selle arvelt nõuete rahuldamise võimalus, 3(5) võimalus öelda üürileping üles makseviivituse tõttu (seda võimalust soovib justiitsminister käesoleva eelnõuga märkimisväärselt üürileandjale tõhusamaks muuta). Energiatõhusus Eelnõuga soovitakse kehtestada muudatust, mille kohaselt võib eluruumi üürilepingu puhul üürileandja tõsta üüri iga aasta selleks, et muuta üürilepingu eset energiatõhusamaks. Selle muudatuse puhul ei tulene eelnõust selgesti ja arusaadavalt, et juhul kui üürileandja kasutab seda õigust, siis kas ja kuidas mõjutab see üürniku õigust vaidlustada üüri tõstmist. Igasugune energiatõhususe tõstmine ja igasuguses mahus energiatõhususe suurendamine ei saa olla üüri tõstmise alus, see ei saa tulla alati ja täies mahus eluruumi üürniku arvelt. Ka majanduslikult ei tarvitse kõik energiatõhususe muudatused kajastuda võrdeliselt üürniku küttekulude vähenemises. Juhul, kui soovitakse vastavat muudatust siiski sisse viia, tuleks selles osas selgus luua. Tagatisraha Eelnõuga soovitakse muuta VÕS § 308 lg 1 selliselt, et tagatisraha võiks kokku leppida mitte üksnes üüri suurusest lähtuvalt, vaid ka keskmisest brutopalgast lähtuvalt. Sellise muudatusega võimaldataks kokku leppida tagatisraha sellises suuruses, mis ei oma konkreetse eluruumi üüriga ega ka mitte konkreetse eluruumiga vähimatki seost. Loomulikult ei ole välistatud, et üürileandjal tekib üürniku suhtes kolme kuu üüri summat ületav kahju hüvitamise nõue, kuid senini on tagatisraha puhul lähtutud sellest, et see tagab teatud tüüpilisi riske (näiteks kui tekib üüri võlgnevus). Üürnikud ei tarvitse teenida keskmist Eesti brutopalka ning üüriobjekti ja keskmise brutopalga vahel puudub igasugune seos. Sellise muudatuse põhjendatus jääb arusaamatuks. Hoiatamine Eelnõuga plaanitakse täiendada VÕS § 316 lg-ga 5, mille kohaselt ei ole vaja määrata üürnikule rikkumise lõpetamiseks täiendavat tähtaega, kui üürnik on võlgnevusele eelnenud aasta jooksul vähemalt kahel korral viivitanud kohustuste täitmisega. Selline muudatus võib põhjustada olulist ebaselgust ja õiguskindlusetust ning sellel võivad olla üürniku jaoks rasked tagajärjed. Rikkumise lõpetamiseks määratav tähtaeg on ülesütlemise eeldusena väga oluline selleks, et üürnik saaks rikkumise lõpetada ja lepingu lõppemist kui väga rasket tagajärge vältida. Praktikas on tavaline ka see, et üürnik ei saa üüriarveid kätte või tekib segadus kommunaalarvete saamisel, maksmisel või laekumisel. Paljudel juhtudel maksab üürnik üüri küll ebaregulaarselt, kuid juhul, kui talle võlgnevust meelde tuletatakse, tasub kogu võlgnevuse. Juhul kui selliseid olukordi on tekkinud aasta jooksul kahel korral, võib lepingu üles öelda. Oluline on ka see, et eelnõuga plaanitakse lühendada aega, mille vältel üüri maksmisega viivitamine annab üürileandjale lepingu ülesütlemise õiguse. Üürnik ei tarvitse isegi teadvustada, et nüüd on aasta jooksul teda hoiatatud üüri maksmisega viivitamise eest ja kolmandal korral kaasnevad olulised tagajärjed. Ebaselgeks jääb see, millistest kuupäevadest täpselt aastast perioodi arvestada tuleb. Vältida tuleks olukordi, kus üürnik või üürileandja peavad hiljem kohtus vaidlema selle üle, kas ikka olid täidetud kõik hoiatamise eeldused, mis peavad olema täidetud selleks, et üürilepingut makseviivituse tõttu ilma rikkumise lõpetamiseks täiendavat tähtaega määramata lõpetada. Kavandatav muudatus ei anna üürileandjale märkimisväärset eelist, samas põhjustaks see olulisi küsitavusi ja võimalikke vaidlusi ning võib põhjustada eluruumi üürnike jaoks raskeid tagajärgi. Eespool toodust tulenevalt tuleks muudatus eelnõust välja jätta. 4(5) Üürilepingu üleminek Eelnõuga soovitakse muuta VÕS § 323 selliselt, et eluruumi üürilepinguga koormatud kinnisasja võõrandamise korral ei ole kinnisasja omandajal võimalik eluruumi üürilepingut § 323 alusel üles öelda. Tegemist oleks põhjapaneva muudatusega, mis põhjustaks olulisi riske kogu kinnisvara käibe jaoks. Kehtiva õiguse kohaselt, kui võõrandatakse kinnisasja, mis on koormatud üürilepinguga, lähevad kinnisasja üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üle kinnisasja omandajale (VÕS § 291). See on oluline risk tsiviilkäibele, sest kinnisasja omandaja peab arvestama, et talle lähevad üürileandja kohustused üle sõltumata sellest, kas ta üürilepingu olemasolust teab või teadma peab. Kinnisasja väärtus sõltub olulisel määral sellest, kas omandatav kinnisasi on vaba koormatistest või peab kinnisasja omanik taluma enda kinnisasjal üürilepingut. Kuigi VÕS § 291 näeb üürilepingust tulenevate kohustuste ülemineku eeldusena ette selle, et asi peab olema üürniku valduses, ei muuda see kinnisasja omandaja riske olematuks, sest juhul kui kinnisasi on koormatud mitmete üürnike üürilepingutega või kui kinnisasjal asuvad kellegi asjad, ei ole välistatud, et kinnisasja omandajal ei tarvitse olla võimalik enne kinnisasja omandamist tõsikindlalt tuvastada, et asi ei olnud määraval hetkel üürniku valduses. Nende kogu kinnisvaraturgu mõjutavate riskide vältimiseks on alates võlaõigusseaduse jõustumisest kehtinud kinnisasja omandajaid kaitsev reegel, mille kohaselt on kinnisasja omandajal võimalik talle üle läinud üürileping omandamisest alates kolme kuu jooksul üles öelda, eeldusel, et üürilepingu kohta ei ole kinnistusraamatusse tehtud märget. Sellisest kaitsest ei saa kinnisasjade omandajaid ilma jätta. Vastasel korral läheks kinnisasja omandajate ja üürnike õiguste tasakaal selliselt paigast, et muudatuste tagajärjel kujunev normistik võib osutuda põhiseaduse vastaseks, rääkimata märkimisväärselt suurenevatest majanduslikest riskidest, mis kaasneksid tulevikus kinnisasja omandajatele. Eespool toodust tulenevalt tuleks sellest kavandatud muudatusest loobuda. Eelnõuga kavandatakse VÕS § 334 muutmist. Muudatused seonduvad sooviga võimaldada panna eluruumi üürnikule kohustus viia eluruum lepingu lõppedes seisundisse, milles see oli üürnikule üleandmisel. Selles osas vt VÕS § 276 muudatusettepanekute osas tehtud märkusi. Lugupidamisega (allkirjastatud digitaalselt) Villem Lapimaa 5(5)