Alar Mik Teie 30.05.2023 nr 7-1/2423
Viimsi Vallavalitsus
[email protected] Meie 05.06.2023 nr 10-1/23/8955-2
Maade korralise hindamise tulemustest
(Muuga, Viimsi)
Austatud Alar Mik
Palusite meil kontrollida Muuga sadama piirkonnas paiknevate katastriüksuste 2022. aasta maa
korralise hindamise tulemusi. Maa-amet viis läbi turupõhise korralise hindamise, kuid
maamaksuga seotud otsuste kommenteerime pole meie pädevuses.
Selgitame, et kuna korralise hindamise puhul on tegemist masshindamisega, siis on
hindamistulemuste puhul tegemist statistiliste üldistustega. Kõikide sarnaste maatükkide
hindamine viiakse läbi samadel alustel. Hindamine viidi läbi töörühma poolt loodud automaatsete
hindamismudelitega ühtse metoodika alusel. Hindamismudeli valik sõltub sellest, milline on
katastriüksuse sihtotstarve ning kus maatükk paikneb.
Katastriüksuste Koorma tn 15 (89012:001:0079), Koorma tn 11 (89012:001:0078), Lasti tee 20
(89012:001:0100), Lasti tee 18a (89012:001:0009), Koorma tn 5 (89012:001:0240), Virna tn 6
(89012:001:0052), Lasti tee 12 (89012:001:0013), Lasti tee 17 (89001:010:0400), Koorma tn 2a
(89012:001:0034) ja Virna tn 3 (89012:001:0082) sihtotstarve on 100% tootmismaa ning
katastriüksuse Lasti tee 17b (89001:010:1754) sihtotstarve on 80% tootmismaa ja 20% ärimaa.
Kõik maatükid paiknevad asukohaklassis 4. Maa korralise hindamise metoodika kohaselt
hinnatakse kõiki nimetatud maatükke ehitusmaa mudeliga.
Ehitusmaa mudel on statistiline mudel, millega arvutatakse maatükile hoonestamata elamumaade
tehingute analüüsimisel algväärtus ja korrigeeritakse seda kahe teguri mõjuga: veekogu
lähedusega ja pindalaga. Selgitame Koorma tn 15 katastriüksuse ruutmeetri väärtuse (16,11 €/m2)
kujunemist põhjalikumalt:
Esmalt on lähimate tehingute keskmiste analüüsil arvutatud algväärtus 63,95 €/m2. See on
eeldatav väärtus juhul, kui ehitusmaa pindala oleks kuni 1000 m2 ja see paikneks veekogust
eemal. Algväärtus leitakse mudelipiirkonna ja 10 lähima tehingu analüüsil. Kuna igale
maatükile leitakse just talle linnulennult lähimad tehtud tehingud, siis võib algväärtus
erineda üksteise läheduses paiknevatel sarnastel maatükkidel.
Veekogu läheduse tegur tõstab väärtust 12,79 €/m2 võrra, kuna Koorma tn 15 paikneb
merele lähemal kui 150 meetrit.
Pindala tegur vähendab väärtust 60,63 €/m2 võrra, kuna Koorma tn 15 on suurem kui 1000
m2 .
Toome kõikide maatükkide ruutmeetri väärtuse kujunemise välja tabelis.
Mustamäe tee 51 / 10621 Tallinn / 665 0600 /
[email protected] / www.maaamet.ee
Registrikood 70003098
Katastriüksuse Aadress Algväärtus Veekogu Pindala Lõppväärtus
tunnus läheduse tegur tegur
€/m2 €/m2 €/m2 €/m2
89012:001:0079 Koorma tn 15 63,95 12,79 -60,63 16,11
89012:001:0078 Koorma tn 11 63,95 -49,88 14,07
89012:001:0100 Lasti tee 20 68,02 13,60 -64,48 17,14
89012:001:0009 Lasti tee 18a 67,61 13,52 -60,03 21,10
89012:001:0240 Koorma tn 5 66,66 13,33 -62,39 17,60
89012:001:0052 Virna tn 6 63,95 -48,61 15,34
89012:001:0013 Lasti tee 12 65,93 13,19 -63,30 15,82
89001:010:0400 Lasti tee 17 65,62 -50,52 15,10
89001:010:1754 Lasti tee 17b 67,94 -53,67 14,27
89012:001:0034 Koorma tn 2a 66,70 -51,36 15,34
89012:001:0082 Virna tn 3 64,55 -49,71 14,84
Viitasite pöördumises Muuga sadamas paiknevate maatükkide väärtuse erinevusele võrreldes
Lubja ja Miiduranna külas paiknevate maatükkidega.
Lubja küla kuulub kogu ulatuses asukohaklassi 3 ja Miiduranna küla asukohaklassi 2, mis
mõlemad on statistiliselt kõrgema hinnatasemega kui Muuga sadama maaüksused. Kõige suurema
maksustamishinnaga on Lubja külas Metsise tee 11 (89001:001:1092) katastriüksus, mille
ruutmeetri väärtus (35,08 €/m2) on kujunenud algväärtuse (106,30 €/m2) korrigeerimisel pindala
(-71,22 €/m2) teguriga. Kõige suurema maksustamishinnaga on Miiduranna külas Laeva tee 4
(89001:010:0480) katastriüksus, mille ruutmeetri väärtus (72,33 €/m2) on kujunenud algväärtuse
(233,30 €/m2) korrigeerimisel pindala (-160,97 €/m2) teguriga. See tähendab, et algväärtus on
asukohaklassist tulenevalt kuni 4 korda suurem Muuga sadama piirkonnaga võrreldes, kuid
pindala mõju langetab väärtust oluliselt.
Samuti viitasite pöördumises 2022. aasta maa korralise hindamise tulemuste võrdlusele 2001.
aasta tulemustega. Oluline on märkida, et 2001. aasta hindamine oli oluliselt ebatäpsem, sest
kinnisvaraturg oli alles arengu algusjärgus, tehinguid ja tehinguinfot oli vähe, hindamine tugines
paljuski kaudsel infol. Kuigi kinnisvaraturg ei olnud veel aktiivne, siis ootused olid kõrged ja
hinnangud tootmis- ja ärimaa väärtuse kasvu suhtes võisid olla liialt optimistlikud. Muuga sadama
tsooni hinnati kui väga intensiivse kasutusega ala ja võeti aluseks üksikud hoonestusõigustega
tehingud ning määrati potentsiaali arvesse võttes nii tootmis- kui ärimaa puhul tsoonihinnaks 350
kr/m² ehk 22,37 €/m2. Seejuures ei rakendatud ka pindala suurusest tulenevat kohandust, mida
enamikes tsoonides rakendati.
Erinevates piirkondades on kinnisvaraturg võrreldes eelmise korralise hindamisega liikunud
erineva tempoga. Viimase aja tehinguhinnad näitavad selgelt, et Miiduranna ja Lubja külas on
hinnatase kõrgem kui Muuga sadama piirkonnas. Seega on võimalik, et 2001. aasta
hindamistulemused Muuga sadama üksustel olid mõnevõrra optimistlikud, kuna tehingute infot
oli väga minimaalselt.
Olles täiendavalt analüüsinud 2022. aasta korralise hindamise tulemusi oleme arvamusel, et
tulemused kajastavad väärtust, arvestades korralise hindamise täpsust ning erinevused Muuga,
Lubja ja Miiduranna piirkonna maade väärtuses on meie hinnangul põhjendatud.
Lugupidamisega
(allkirjastatud digitaalselt)
Marje Kolmar-Grüner
2
juhataja
Teadmiseks: Rahandusministeerium
Britt Suits
5699 0412
[email protected]
3