Tellimiskiri

1 EKSPERTHINNANG Hinnatav vara: Hoonestatud maatükk (reg osa nr 4792231) Aadress: Töökoja, Rabasaare küla, Tapa vald, Lääne-Viru maakond Eksperthinnang nr: 1908-8141-03/AT Väärtuse kuupäev: 05.08.2019 Hindamisaruande 08.11.2019 kuupäev: Tellija: Riigi Kaitseinvesteeringute Keskus  2 Sisukord Kokkuvõte 3 1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja eeldused 4 1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk 4 1.2. Hindamise eeldused 5 1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus 5 2. Hinnatava vara kirjeldus 6 2.1. Asukoht 6 2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon 7 2.3. Maakasutus 8 2.4. Hoonete kirjeldus 9 3. Turuülevaade 11 3.1. Majandus ja kinnisvaraturg 11 3.2. Lääne-Viru maakonna ja Tapa valla kinnisvaraturg 13 3.3. Turustatavuse analüüs 21 4. Turuväärtuse hindamine 23 4.1. Parim kasutus 23 4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted 23 4.3. Kestlikkus 24 4.4. Hindamine 24 4.5. Kaasneva kahju ja saamata jääva tulu hindamine 28 Lisa 1. Fotod 30 Lisa 2. Kitsenduste kaart 32 Lisa 3. Kinnistusraamatu väljavõte 33 Lisa 4. Kuludokumendid 34 Lisa 5. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele 42 OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maatükk (reg osa nr 4792231) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Töökoja, Rabasaare küla, Tapa vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1908-8141-03/AT  3 Kokkuvõte HINNATAVA VARA KOONDANDMED Hinnatav vara Hoonestatud maatükk (reg osa nr 4792231) Aadress Töökoja, Rabasaare küla, Tapa vald, Lääne-Viru maakond Omanik Juhi & Hoia OÜ (registrikood 11944537) Kinnistu reg osa nr 4792231 Katastritunnus 40002:001:0216 Omandivorm Kinnisasi Maaüksuse pindala, m2 4 838 Hoone nimetus1 Remonditöökoda Ehitisregistri kood 107019679 Hoone suletud netopind, m2 776,1 Tapa valla haldusterritooriumil kehtib Tapa linna generaalplaan, mis on Tapa Linnavolikogu 09.11.1995 otsusega nr 71 kehtestatud üldplaneeringuna. Tapa Üldplaneering valla üldplaneering võeti vastu Tapa Vallavolikogu 26.01.2017 otsusega nr 200, kuid seda pole kehtestatud. Seega puudub üldplaneering, mis käsitleks mh Rabasaare keskust. Detailplaneering Hindajale teadaolevalt puudub HINDAMISARUANDE KOONDANDMED Hinnangu eesmärk Kinnistu kui terviku hüvitusväärtuse hindamine Ülevaatuse kuupäev 05.08.2019 Väärtuse kuupäev 05.08.2019 Hindamisaruande kuupäev 08.11.2019 Tellija Riigi Kaitseinvesteeringute Keskus Tellimusleping Riigi Kaitseinvesteeringute Keskuse tellimiskiri 06.06.2019 nr 10-2/19/1666-1 Hindamise eeldused Hindamisel eeldatakse, et remonditöökoda oli väärtuse kuupäeval seisukorras, mis oli hoonele omane 2011. aasta suvel (vt ka lisa 1 fotod 05.08.2011 seisuga) Hüvitise suurus 42 000 € Kaasnev kahju (kolimiskulu) 600 € Hinnang likviidsusele Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib prognoosida hinnatud turuväärtuse juures üle 1 aasta Hindamistulemuse täpsus ±20-30% Käibemaks Hüvitise summa ei sisalda käibemaksu KOMMENTAARID Hindaja on seisukohal, et kinnistute võõrandamisega ei kaasne saamata jäävat tulu ja ei teki kaasnevaid kahjusid, mida tuleks lisaks vara väärtusele hüvitada. Hoone omandamise aegsest seisukorrast on lähtutud tulenevalt asjaolust, et omandamisele järgnenud aja jooksul tehtud remondi- ja korrastustööd on eraldi arvesse võetud. HINDAMISTULEMUS Rabasaare külas Tapa vallas Lääne-Viru maakonnas paikneva Töökoja kinnistu hüvitise suurus on väärtuse kuupäeva seisuga 42 000 (nelikümmend kaks tuhat) €. Täiendavalt on kaasneva kahjuna käsitletav kolimiskulu, mille suuruseks on 600 (kuussada) €. Koostaja: / Allkirjastatud digitaalselt / Aivar Tomson, MRICS DTZ Kinnisvaraekspert hindamisosakonna juhataja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Kutseline hindaja, vara hindaja (kutsetunnistus nr. 095313) Litsentseeritud maa hindaja (maa hindamise tegevuslitsents 111 MA-mh) 1 Hoone nimetus lähtub ehitisregistri andmetest (03.09.2019). OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maatükk (reg osa nr 4792231) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Töökoja, Rabasaare küla, Tapa vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1908-8141-03/AT  4 1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja eeldused 1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk Hinnatavateks varadeks on Lääne-Viru maakonnas Tapa vallas Rabasaare külas asuv Töökoja kinnistu. Töö koostatakse kasutamiseks Riigi Kaitseinvesteeringute Keskusele. Hindamise eesmärgiks on hinnata hüvitusväärtus, et Riigi Kaitseinvesteeringute Keskus saaks hinnangule tuginedes omanikuga ostuläbirääkimisi pidada. Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) §11 lõike 1 kohaselt peab kinnisasja omandaja kinnisasja omandamise korral maksma kinnisasja omanikule tasu. Vastavalt sama seaduse §11 lõikele 2 koosneb tasu kinnisasja väärtusest ja hüvitisest kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva varalise kahju ja saamata jääva tulu eest. KAHOS-e §12 lõike 3 kohaselt viiakse kinnisasja omandamisel läbi hindamine hüvitamise eesmärgil, kusjuures kahju hüvitamisena käsitletakse tegevust, mille eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud. Tavapäraselt hinnatakse turuväärtust ja see on ühtlasi käsitletav hüvitusväärtusena. Antud juhul hindaja arvates ainuüksi turuväärtus ei iseloomusta kogu kahju, mida omanik kannab. Seetõttu on hüvituse hindamisel eraldi arvesse võetud orienteeruvaid kulusid, mida omanik on alates vara omandamisest 2011. aastal kandnud (vt ka 4.4.). Kuigi KAHOS-e §13 käsitleb otseselt kaasneva varalise kahjuna eelkõige kinnisasja omanikule alles jääva kinnisasjaga seonduvat, annab seaduse seletuskiri hoonega seonduvalt siiski mõnevõrra laiema käsitluse. Mh on §12 lõike 5 selgituses ära toodud, et hoonete hindamisel tuleb arvesse võtta ka kolimiskulu kui otseselt kaasnevat kulu. Sellest tulenevalt on ka antud hindamisel kaasneva kahjuna käsitletud kolimiskulu. Saamata jäävat tulu hindaja arvates ei esine ning sellest tulenevalt seda ei hinnata. Vastavalt KAHOS-e §-le 12 on hinnatavaks väärtuseks üldjuhul turuväärtus, mis on eesti keeles defineeritud EVS 875-s: Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõikidele nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ja ilma sunduseta. (EVS 875-1:2015, p. 3.1.11) Ka hüvitusväärtus on defineeritud EVS 875-s: Hüvitusväärtus on üldmõiste, mis on seotud kahjude hüvitamisega kinnisvara omandiõiguse ja muude varaliste õiguste kitsendamisel, sundvõõrandamisel ja muudel sarnastel eesmärkidel (EVS 875-12:2015, p. 3.2.1) Hinnangu andmisel on lähtutud Eesti varahindamise standarditest EVS 875 ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. Hindamine tehakse väärtuse kuupäeva seisuga. Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS 875-1:2015, p. 3.2.4) Tellija ja hindaja on kokku leppinud, et tellijal on õigus hindamisaruannet avaldada riiklikes registrites ilma selleks eraldi luba küsimata. OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maatükk (reg osa nr 4792231) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Töökoja, Rabasaare küla, Tapa vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1908-8141-03/AT  5 See hindamisaruanne on esitatud tellijale ainult eelpool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik, või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil. (EVS 875-4:2015, p. 7.4.6) 1.2. Hindamise eeldused Hindamisel eeldatakse, et remonditöökoda oli väärtuse kuupäeval seisukorras, mis oli hoonele omane 2011. aasta suvel (vt ka lisa 1 fotod 05.08.2011 seisuga). Hinnang kehtib eeldusel, et hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi. Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus. Hindaja ei ole teinud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ega saa seega esitada mingit kindlat seisukohta, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust märgatavalt mõjutada. (EVS 875-13:2015, p. 9.2.5) 1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus Hindamist puudutavad algandmed on saadud: • e-kinnistusraamatust; • Maa-ameti avalikust teenusest ning Maa-ameti tehinguregistrist; • Tapa valla kodulehelt; • kinnisvaraportaalist kv.ee. Eksperthinnagu on koostanud OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639). Aivar Tomson tegi hinnatavate varade ülevaatuse 05.08.2019. Ülevaatuse juures viibis kinnisasja omaniku esindaja hr Taavi Lukas. Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei ole vastuolusid ning need on hindamise eesmärki ja täpsust silmas pidades piisava usaldusväärsusega. OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maatükk (reg osa nr 4792231) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Töökoja, Rabasaare küla, Tapa vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1908-8141-03/AT  6 2. Hinnatava vara kirjeldus 2.1. Asukoht Aadress Maakond Lääne-Viru maakond Omavalitsus Tapa vald Asustusüksus Rabasaare küla Lähiaadress Töökoja Makroasukoht Hinnatav vara paikneb Põhja-Eestis Lääne-Viru maakonna läänepoolses Kirjeldus osas. Lähimast asulast Lehtsest paikneb loodesuunas Kaugus keskusest Tallinn (Viru ring) ca 80 km, Tapa linn ca 12 km, Lehtse ca 4 km Allikas: Maa-ameti avalik teenus; hinnatavad varad on tähistatud noolega ja piiritletud oranži joonega (nähtav punktina) Mikroasukoht Hinnatava vara läheduses on mets ja raba. Rabasaare keskuse näol on tegemist eelmise sajandi 30-ndatel aastatel turbatööstuse tarbeks ehitatud asulaga, mis nõukogude perioodil oli kasutusel militaarobjektina. Nii Kirjeldus looduslikest tingimustest lähtuvalt kui ka kasutust silmas pidades on tegemist eraldi paikneva tänaseks peaaegu ilma kasutuseta keskusega. Hetkel leiavad keskuses kasutust vaid hinnataval maaüksusel paiknev hoone ja üks elamu, muud hooned on valdavalt kasutuseta ja kasutuskõlbmatud Juurdepääs Avalikult kruuskattega teelt, kõvakattega teeni 2,8 km OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maatükk (reg osa nr 4792231) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Töökoja, Rabasaare küla, Tapa vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1908-8141-03/AT  7 Kommunikatsioonid Keskuses olemas, kuid kaasaja mõistes nõuetele mittevastavad, va elekter Allikas: Maa-ameti avalik teenus; hinnatavad varad on tähistatud noolega ja piiritletud oranži joonega 2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon Omandisuhted Aadress Töökoja Kinnistu reg osa nr 4792231 Omandivorm Kinnisasi Omanik Juhi & Hoia OÜ (registrikood 11944537) Kinnistusraamatus kanded puuduvad Kuna piirkond tervikuna kuulub Pandivere ja Adavere-Põltsamaa nitraaditundliku Piirangud ja kitsendused ala koosseisu, siis see puudutab ka hinnatavat kinnisasja. Selline kitsendus ei takista hinnatavate varade sihipärast kasutust ning seetõttu kitsenduste mõju vara väärtusele puudub Hüpoteegid Puuduvad Teadaolevalt puuduvad. Omanikku on hindamisest informeeritud ning omanik ei Rendilepingud ole esitanud andmeid rendi- jms lepingute olemasolu kohta OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maatükk (reg osa nr 4792231) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Töökoja, Rabasaare küla, Tapa vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1908-8141-03/AT  8 2.3. Maakasutus Maakasutuse peamised näitajad Allikas: Maa-ameti avalik teenus; hinnatavad varad (maaüksused) on piiritletud oranži joonega Aadress Töökoja, Rabasaare kü-la, Lääne-Viru vald, Lääne-Viru maakond Katastritunnus 40002:001:0216 Pindala, m2 4 838 Maakasutuse Tootmismaa 100% sihtotstarve Valdavalt muu maa, natuke vähemal määral õuemaa ja vähesel määral looduslik Kõlvikuline koosseis rohumaa Väljavenitatud, Ebakorrapärane liigendatud hulknurk. Suurust silmas pidades kompaktne, maapind hulknurkne, maapind tasane tasane Praegustes piirides Tapa vald on tekkinud mitmete ühinemiste tulemusena. 2005. aastal ühinesid Tapa linn, Lehtse vald ja Saksi vald (va Kiku, Salda ja Pariisi küla) Tapa vallaks ning Tamsalu linn ja Tamsalu vald Tamsalu vallaks. Teine ühinemine leidis aset 2017. aastal, mil ühinesid Tapa vald ja Tamsalu vald. Tapa valla haldusterritooriumil kehtib Tapa Üldplaneering linna generaalplaan, mis on Tapa Linnavolikogu 09.11.1995 otsusega nr 71 kehtestatud üldplaneeringuna. Tapa valla üldplaneering võeti vastu Tapa Vallavolikogu 26.01.2017 otsusega nr 200, kuid seda pole kehtestatud. Seega puudub üldplaneering, mis käsitleks mh Rabasaare keskust. Detailplaneering Hindajale teadaolevalt puudub OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maatükk (reg osa nr 4792231) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Töökoja, Rabasaare küla, Tapa vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1908-8141-03/AT  9 2.4. Hoonete kirjeldus Põhinäitajad2 Aadress Töökoja Hoone nimetus3 Remonditöökoda Ehitusaasta Andmed puuduvad Ehitisregistri kood 107019679 Ehitusluba Vanusest tulenevalt puudub Kasutusluba Vanusest tulenevalt puudub Kaalutud energia- Ei ole määratletud erikasutuse klass Korruselisus4 1 Suletud netopind, m2 776,1 Ehitisealune pind, m2 732 Põhikonstruktsioonid Vundament Madalvundament Kandev Tellis konstruktsioon Vahelagi Monoliitne raudbetoon Katuse Monoliitne raudbetoon5 konstruktsioon Aknad Plastraamidel, viimastel aastatel paigaldatud Uksed Puit, metall Kommunikatsioonid, statsionaarne sisustus Külm vesi Puudub või on täielikult amortiseerunud Soe vesi Puudub või on täielikult amortiseerunud Kanalisatsioon Puudub või on täielikult amortiseerunud Elekter Olemas Küttesüsteem Hoones tervikuna puudub, üksikuid ruume on võimalik kütta Välisviimistlus Fassaad Tellis, puhas vuuk Katusekate Eterniit, valtsplekk 2 Vastavalt Ehitisregistri andmetele 3 Hoone nimetus lähtub ehitisregistri andmetest (03.09.2019) 4 Vastavalt ehitisregistri andmetele. Tegelikult on hoone mõnes osas kuni kolm korrust. 5 Tegemist on ehitisregistri andmetega, osa katusekonstruktsiooni on viimastel aastatel ehitatud puidust OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maatükk (reg osa nr 4792231) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Töökoja, Rabasaare küla, Tapa vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1908-8141-03/AT  10 Siseviimistlus Põrandad Viimistlus puudub või on täielikult amortiseerunud Seinad Viimistlus puudub või on täielikult amortiseerunud Laed Viimistlus puudub või on täielikult amortiseerunud Seisukord ja kvaliteet6 Hoone erinevates osades halb või keskmine, kasutuseesmärki silmas pidades kasutuskõlbulik. Hoonet on viimastel aastatel (pärast selle omandamist 2011. aastal) olulisel määral remonditud. Hoone on puhastatud prahist ja jäätmetest, osa Üldseisukord katusekonstruktsioonist on välja vahetatud puitkonstruktsiooni vastu, katusekate on osaliselt välja vahetatud ja osaliselt remonditud, enamik aknaid on välja vahetatud. Hoone seisukord on võrreldes enamike muude Rabasaare keskuse hoonetega oluliselt parem. Kõik hoone avatäited on suletud. 6 Hoonetel on tehnilise seisukorra järgi eristatud järgmised seisukorra astmed: • Halb – kogu hoone vajab põhjalikku remonti (renoveerimist) ilma milleta ruumide kasutamine ei ole võimalik. • Keskmine – sanitaarselt kasutuskõlblik, osaline või täielik remont ei ole hädavajalik, ent soovitav. • Hea – äsja remonditud kaasaegselt viimistletud hoone, remont on vajalik vaid subjektiivsetes maitse-eelistustest tulenevalt. OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maatükk (reg osa nr 4792231) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Töökoja, Rabasaare küla, Tapa vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1908-8141-03/AT  11 3. Turuülevaade 3.1. Majandus ja kinnisvaraturg Ülevaade majanduslikust taustsüsteemist Statistikaameti andmetel suurenes Eesti sisemajanduse koguprodukt (SKP) 2018. aastal 2017. aastaga võrreldes 3,9%. 2018. aastal oli SKP jooksevhindades 26 miljardit €. 2018. aastal oli Eesti majanduskasv endiselt kiire. Enamikku valdkondi haaravasse kasvu panustasid enim ehituse, töötleva tööstuse ning kutse-, teadus- ja tehnikaalane tegevus. Märkimisväärse osa andsid majanduskasvu veel veonduse ja laonduse ning info ja side tegevusalad. Aasta kokkuvõttes pidurdasid majanduskasvu SKP märgatavalt vaid põllumajandus, metsandus ja kalandus. Eelkõige oli selle põhjus tegevusala näitajate tagasiminek aasta teisel poolel. SKP suurenes 2019. aasta II kvartalis võrreldes 2018. aasta sama kvartaliga 3,6%. Majanduskasv on küll mõnevõrra aeglustunud, kuid siiski kiirem, kui olid eelnevad prognoosid. Rahandusministeeriumi suvise majandusprognoosi (9. septembril 2019) kohaselt on majanduskasv 2019. aastal 3,3%, 2020. aastal 2,2%, 2021. aastal 2,6%, 2022. aastal 2,5% ja 2023. aastal 2,3%. SKP kasv Eestis 2019.-2023. aasta andmete puhul on tegemist Rahandusministeeriumi suvise prognoosiga (9. septembril 2019) Allikad: Statistikaamet, Rahandusministeerium OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maatükk (reg osa nr 4792231) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Töökoja, Rabasaare küla, Tapa vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1908-8141-03/AT  12 Statistikaameti andmetel tõusis tarbijahinnaindeks 2018. aastal 2017. aasta keskmisega võrreldes 3,4%. Tarbijahinnaindeksi aastamuutuse suurimaks mõjutajaks oli eluase, mis andis kogutõusust veerandi. Suurima panuse sellesse andsid 10,9% kallinenud kodudesse jõudnud elekter, 15,3% kallinenud tahekütused ja 7% kallinenud üürid. Mootorikütus ning toit ja mittealkohoolsed joogid andsid kogutõusust kumbki viiendiku. Sealjuures kallinesid alkohoolsed joogid ja tubakatooted 8,6%. Bensiin oli 12,3% ja diislikütus 11,4% kallim. THI Tarbijahinnaindeksi muutus oli 2019. aasta septembris võrreldes 2019. aasta augustiga -0,2% ning võrreldes eelmise aasta septembriga 2,2%. Kaubad olid 2018. aasta septembriga võrreldes 1,4% ja teenused 3,5% kallimad. Kaupade ja teenuste administratiivselt reguleeritavad hinnad on eelmise aasta septembriga võrreldes langenud 0,6% ja mittereguleeritavad hinnad tõusnud 2,9%. Rahandusministeeriumi suvise majandusprognoosi (9. septembril 2019) kohaselt on tarbijahinnaindeksi muutus 2019. aastal 2,2%, 2020. aastal 2,2%, 2021. aastal 2,1%, 2022. aastal 2,1% ja 2023. aastal 2,0%. Tarbijahinnaindeks Eestis 2019.-2023. aasta andmete puhul on tegemist Rahandusministeeriumi suvise prognoosiga (9. septembril 2019) Allikad: Statistikaamet, Rahandusministeerium Statistikaameti andmetel oli töötuse määr 2018. aastal 5,4%, tööhõive määr 68,1% ja tööjõus osalemise määr 71,9%. Töötuse määr oli 2019. aasta II kvartalis 5,1%, tööhõive määr 68,1% ja tööjõus osalemise määr 71,7%. Tööturg Rahandusministeeriumi suvise majandusprognoosi (9. septembril 2019) kohaselt on töötuse määr 2019. aastal 5,0%, 2020. aastal 5,2%, 2021. aastal 5,4%, 2022. aastal 5,5% ja 2023. aastal 5,6%. Kinnisvaraturg Eesti kinnisvaraturg on selgelt Tallinna ja Harjumaa keskne – sinna on Üldinfo koondunud ca 2/3 kogu kinnisvaraturu mahust. OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maatükk (reg osa nr 4792231) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Töökoja, Rabasaare küla, Tapa vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1908-8141-03/AT  13 Kinnisvaraturu dünaamika Eestis 100 000 6000 5000 80 000 4000 60 000 3000 40 000 2000 20 000 1000 0 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Tehingute arv, vasak skaala Tehingute koguväärtus miljonit €, parem skaala Allikas: Statistikaamet, Maa-amet 2018. aastal teostati kokku 48 930 müügitehingut koguväärtusega 3,4 miljardit €. Kinnisvaraturu Tehingute arv kahanes võrreldes 2017. aastaga 5,5%, tehingute koguväärtus kasvas aktiivsus ja 5,6%. Kui võrrelda 2019. aasta esimest poolaastat 2018. aasta sama perioodiga, siis maht tehingute arv on kahanenud 2% ning tehingute koguväärtus on samal perioodil kasvanud 3%. Laenuturg Eluasemelaenuturul väljastatud laenude käive kasvas 2018. aastal 9,1% 2017. Eluaseme- aastaga võrreldes. Eluasemelaenude jääk kasvas 2018. aastal 7,0% võrreldes 2017. laenud ja aastaga. Eluasemelaenude kuu keskmine intressimäär oli 2018. aastal 2,3-2,6% ja pikaajalised 2019. aasta esimesel poolaastal 2,5-2,6%. Ettevõtete pikaajaliste laenude kuu laenud keskmine intressimäär oli 2018. aastal vahemikus 1,9-2,7% ja 2019. aasta esimesel ettevõtetele poolaastal 2,6-3,4%. 3.2. Lääne-Viru maakonna ja Tapa valla kinnisvaraturg Lääne-Viru maakond ja Tapa vald Lääne-Viru maakond asub Põhja-Eestis. Piirneb Harju, Järva, Jõgeva ja Ida-Viru Lääne-Viru maakond Võru maakonnaga. Rahvaarv on 59 325, pindala 3 696 km², asustustihedus 16,1 elanikku/km². Maakonna keskuseks on Rakvere linn. Omavalitsusüksusi on kaheksa: üks linn ja seitse valda. Maakonna keskus on Rakvere linn. Praegustes piirides Tapa vald on tekkinud mitmete ühinemiste tulemusena. 2005. Tapa vald aastal ühinesid Tapa linn, Lehtse vald ja Saksi vald (va Kiku, Salda ja Pariisi küla) OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maatükk (reg osa nr 4792231) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Töökoja, Rabasaare küla, Tapa vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1908-8141-03/AT  14 Tapa vallaks ning Tamsalu linn ja Tamsalu vald Tamsalu vallaks. Teine ühinemine leidis aset 2017. aastal, mil ühinesid Tapa vald ja Tamsalu vald. Tapa valla keskuseks on Tapa linn. Tapa vald on Lääne-Virumaa läänepoolseim vald, mis piirneb Anija (Harju maakond), Kuusalu (Harju maakond), Kadrina, Rakvere, Väike-Maarja ja Järva vallaga. Valla pindala on 480 km² ja elanike arv 7443 (2017). Hinnatavate varade näol on tegemist tootmismaaga, mille esinemissagedus on pigem harv ja millega toimub vaid üksikuid tehinguid. Hoonestamiseks mõeldud sihtotstarvetest toimub tavaliselt enim tehinguid elamumaaga (maapiirkondades Tapa vald Lääne- ka maatulundusmaaga, millel on ehituslik perspektiiv). Kuna Tapa vallas on Virumaa kontekstis toimunud vaid üksikuid tootmismaa tehinguid, siis on turuülevaates analüüsitud Lääne-Viru maakonda tervikuna. Lisaks on eraldi analüüsitud elamumaa tehinguid nii Tapa vallas kui Lääne-Viru maakonnas tervikuna. Lääne-Viru maakonna hoonestamata tootmismaa turg Hoonestamata tootmismaa tehingute arv on suhteliselt tagasihoidlik ületades vaid üksikutel aastatel 20 tehingu piiri. Keskmised hinnad on oluliselt mõjutatud juhuslikkusest, mediaanhinnad ilmestavad hinnataset mõnevõrra paremini, kuid ka Hoonestamata nende puhul ei saa viimase kuue aasta puhul välja tuua selget ajalist dünaamikat. tootmismaa Võib siiski väita, et hinnavahemik on piires ca 0,4-1,4 €/m2. Tegemist on antud müügitehingud hinnangu kontekstis pigem suuremate maaüksustega (keskmised suurused aastate lõikes ca 5 000- 18 000 m2. Samas tuleb silmas pidada, et tegemist on terve maakonna tehingutega, sh Rakvere linnaga, mis viitab asjaolule, et logistiliselt on eeldatavalt tegemist pigem mõnevõrra paremate asukohtadega. Pindala, m2 Tehingu summa, € Pinnaühiku hind, €/m2 Arv Kokku Keskm Kokku Min Maks Min Maks Mediaan Keskm 2014 11 124 520 11 320 180 009 30 45 000 0,2 9,8 1,4 2,6 2015 10 181 850 18 185 72 831 210 16 000 0,2 4,3 0,4 1,1 2016 14 105 723 7 552 147 613 7 40 000 0,0 19,5 0,9 2,3 2017 19 96 595 5 084 208 123 30 43 200 0,1 51,8 1,0 7,2 2018 21 249 160 11 865 4 913 161 1 1 486 979 0,0 139,5 0,9 28,5 2019 23 162 148 7 050 154 944 300 26 000 0,1 4,3 1,3 1,3 (seisu -ga 18.08. 2019) Allikas: Maa-ameti päringukeskkond OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maatükk (reg osa nr 4792231) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Töökoja, Rabasaare küla, Tapa vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1908-8141-03/AT  15 Allikas: Maa-ameti päringukeskkond Lääne-Viru maakonna hoonestamata elamumaa turg Hoonestamata elamumaa tehingute arv on tootmismaaga võrreldes suur ületades mõnel aastal ka 100 tehingu piiri. Viimase 5-6 aasta jooksul on hinnad järjepidevalt tõusnud, kuid keskmised hinnad on suure tõenäosusega mõjutatud üksikutest kõrge hinnaga tehingutest. Tuleb silmas pidada, et mh hõlmab analüüs ka Rakvere Hoonestamata linna ja mereäärseid alasid, mis mõjutavad oluliselt nii keskmisi kui mediaanhindu. elamumaa Maaüksuste keskmine pindala on siiski suhteliselt suur (aastate lõikes enamjaolt müügitehingud 4000- 5000 m2 suurusjärgus), mis viitab sellele, et märkimisväärne osa maatükkidest paikneb väljaspool linnasid. Ilmselt kõige paremini iseloomustab hinnataset mediaanhind, mis viimastel aastatel on olnud üle 3 €/m2 ja see omakorda viitab krundi kui terviku hinnale 10 000- 15 000 € suurusjärgus. Pindala, m2 Tehingu summa, € Pinnaühiku hind, €/m2 Arv Kokku Keskm Kokku Min Maks Min Maks Mediaan Keskm 2014 71 347 528 4 895 309 953 45 21 000 0,1 23,7 1,3 2,1 2015 89 371 077 4 169 832 522 78 57 000 0,1 28,0 1,9 3,7 2016 76 363 633 4 785 934 043 100 83 430 0,1 30,0 2,7 5,5 2017 92 371 590 4 039 946 281 45 64 000 0,1 88,5 2,6 5,9 2018 116 455 190 3 924 1 301 950 100 130 000 0,0 36,9 3,4 5,4 2019 52 342 002 6 577 998 532 100 180 000 0,1 88,9 3,4 10,6 (seisu -ga 18.08. 2019) Allikas: Maa-ameti päringukeskkond OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maatükk (reg osa nr 4792231) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Töökoja, Rabasaare küla, Tapa vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1908-8141-03/AT  16 4,0 150 3,0 100 2,0 50 1,0 0,0 0 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Arv Mediaan Allikas: Maa-ameti päringukeskkond Tapa valla hoonestamata elamumaa turg Hoonestamata tootmismaa tehingute arv on suhteliselt tagasihoidlik olles 10- 20 tehingu piires aastas. Keskmised hinnad on oluliselt mõjutatud juhuslikkusest, mediaanhinnad ilmestavad hinnataset mõnevõrra paremini, kuid ka nende puhul ei saa viimase kuue aasta puhul välja tuua selget ajalist dünaamikat. Võib siiski väita, Hoonestamata et hinnad on umbes ca 1 €/m2 suurusjärgus. Kui tehingute osas teha 20% lõige nii tootmismaa kõige odavamate kui ka kõige kallimate tehingute osas, siis lähenevad nii müügitehingud keskmised kui ka mediaanhinnad veelgi enam 1 €/m2 tasemele. Tuleb siiski silmas pidada, et mh hõlmab analüüsitav piirkond ka Tapa ja Tamsalu linnasid, kus on toimunud umbes pooled tehingud ja kus hinnatase on valla muude piirkondadega võrreldes kõrgem. Pindala, m2 Tehingu summa, € Pinnaühiku hind, €/m2 Arv Kokku Keskm Kokku Min Maks Min Maks Mediaan Keskm 2014 9 24 571 2 730 12 755 500 5 000 0,1 3,6 0,6 0,9 2015 11 52 372 4 761 44 150 600 8 500 0,5 2,6 0,9 1,1 2016 14 63 602 4 543 51 620 500 16 000 0,1 4,1 1,1 1,3 2017 13 45 072 3 467 64 831 500 16 000 0,1 17,9 1,3 3,8 2018 17 70 574 4 151 53 670 1 100 8 000 0,1 5,2 1,0 1,6 2019 7 12 407 1 772 22 721 700 7 000 0,4 4,7 1,1 1,9 (seisu -ga 18.08. 2019) Allikas: Maa-ameti päringukeskkond OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maatükk (reg osa nr 4792231) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Töökoja, Rabasaare küla, Tapa vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1908-8141-03/AT  17 Allikas: Maa-ameti päringukeskkond Lääne-Viru maakonna ja Tapa valla hoonestatud maa turg Oleme analüüsinud ka Lääne-Viru maakonna hoonestatud elamu- ja tootmismaa tehinguid ning Tapa valla hoonestatud elamumaa tehinguid. Tapa valla hoonestatud tootmismaa tehingute arv on mingi koondpildi esitamiseks liialt Tootmine ja elamud tagasihoidlik. Lääne-Viru maakonnas on hoonestatud elamumaa hinnad aastate lõikes valdavalt 7 000- 15 000 € tasemel, Tapa vallas on hinnad 154 000- 25 000 € tasemel. Hoonestatud tootmismaa hinnad Lääne-Viru maakonnas on olnud aastate lõikes valdavalt 20 000- 30 000 € tasemel. Allikas: Maa-ameti päringukeskkond OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maatükk (reg osa nr 4792231) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Töökoja, Rabasaare küla, Tapa vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1908-8141-03/AT  18 Tapa valla hoonestamata elamumaa pakkumised Hoonestamata elamumaa pakkumised on enamjaolt 10 000 € suurusjärgus. Hoonestamata elamumaa On ka üksikuid oluliselt kõrgema hinnaga pakkumisi, mida alljärgnevalt ei ole pakkumised esitatud, kuid nende hinnad on suures osas ebarealistlikud. Tapa linnas paiknevad krundid on väiksemad ja ühikuhinnad kõrgemad (küündivad tasemeni ca 5 €/m2). Pakkumishind, Asukoht Pakkumishind, € Pindala, m2 Kommentaar €/m2 Krundi piiril on olemas vee- ja kanalisatsiooni- Liblika 5, Tapa linn 5 500 1 177 4,7 ühendus, ampripõhise liitumise võimalus Roheline 2a, Lehtse 9 000 8 106 1,1 Puurkaev olemas Jäneda keskusest ca 1,0 Kotka, Jäneda 12 900 2 217 5,8 km kaugusel. Krundini hea tee Krunt paikneb asfaltkattega tänava ääres, krundi piiril on Hommiku pst 19, Tapa linn 7 000 1 525 4,6 olemas vee- ja kanalisatsiooniühendus, ampripõhise liitumise võimalus Krundil asub remonti vajav kõrvalhoone (89,2 Lehtse, Pikk 19 11 000 1 920 5,7 m²), elamu on lammutatud, elektriliitumine olemas Allikas: kv.ee Tapa valla hoonestatud elamumaa pakkumised Tamsalu aleviku vahetus läheduses on paikneb majakarbi kujul uste ja Korterelamud akendeta korterelamu, mille müügihind mitteaktiivse müügikuulutuse põhjal on 4 900 €. Tehinguni teadaolevalt jõutud ei ole. Suletud Pakkumishind, Asukoht Pakkumishind, € Kommentaar netopind, m2 €/m2 48 korteriga elamu renoveerimiseks või Sääse 5, Sääse alevik 4 900 3 337 1,5 teisaldamiseks, majakarp ilma uste ja akendeta Allikas: kv.ee Lääne-Viru maakonna hoonestamata tootmismaa tehingud 2018-2019 (seisuga 11.08)7 Vald Küla/ alevik Nimetus, tänav Kuupäev Hind, € Käibe- Pindala, Hind, maks m2 €/m2 Viru-Nigula Rannu küla Lauda 07.02.2018 15 758 T 22 707 0,7 Vinni Roela alevik Linnufarmi tn 05.04.2018 1 000 F 4 821 0,2 Rakvere Sõmeru alevik Põllu tn 23.04.2018 46 500 F 37 384 1,2 Kadrina Kihlevere küla Järveosa 22.05.2018 26 600 F 66 500 0,4 Tapa Kaeva küla Tööstuse tn 31.08.2018 2 740 F 4 979 0,6 7 Tehinguinfo sisaldab suuruselt ja asukohalt hinnatava varaga suhteliselt sarnaseid üksusi. Välja on jäetud üksused, mille puhul on kahtlust arvata, et tegemist pole vabaturutehingutega. Samas võib valimis olla tehinguid, mis ei ole vabaturutehingud, kuna tehingute tausta ei ole kontrollitud. OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maatükk (reg osa nr 4792231) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Töökoja, Rabasaare küla, Tapa vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1908-8141-03/AT  19 Tapa Kaeva küla Tööstuse tn 31.08.2018 2 750 F 4 999 0,6 Tapa Kaeva küla Tööstuse tn 31.08.2018 2 750 F 5 001 0,6 Tapa Kaeva küla Tööstuse tn 31.08.2018 1 330 F 2 418 0,6 Tapa Kaeva küla Tööstuse tn 31.08.2018 1 360 F 2 471 0,6 Kadrina Kadrina alevik Viru tn 29.01.2019 13 000 F 3 059 4,3 Vinni Piira küla Angaari 29.01.2019 3 700 F 7 454 0,5 Rakvere Ubja küla Saare 12.02.2019 5 000 F 9 897 0,5 V-Maarja Ebavere küla Tirtsu 27.02.2019 10 340 F 16 156 0,6 Viru-Nigula Kunda linn Jaama tn 11.03.2019 10 400 F 8 902 1,2 Haljala Tatruse küla Tiiru 29.04.2019 4 260 F 30 900 0,1 Tapa Tapa linn Karja tn 03.05.2019 6 000 F 4 527 1,3 Vinni Kadila küla Kuuse tn 21.05.2019 4 000 F 2 011 2,0 V-Maarja Mõisamaa küla Silo 21.05.2019 1 000 F 5 644 0,2 V-Maarja Varangu küla Päikese 01.07.2019 2 500 F 10 013 0,2 Vinni Laekvere alevik Kesk tn 26.07.2019 8 000 F 10 530 0,8 Lääne-Viru maakonna hoonestamata elamumaa tehingud 2018-2019 (seisuga 11.08)8 Vald Küla/ alevik Nimetus, tänav Kuupäev Hind, € Käibe- Pindala, Hind, maks m2 €/m2 V-Maarja Eipri küla Tamme 25.01.2018 2 000 F 6 743 0,3 Kadrina Kadrina alevik Uus tn 31.01.2018 7 000 F 1 529 4,6 Rakvere Uhtna alevik Marguse 08.02.2018 5 000 F 3 201 1,6 Tapa Tapa linn Üleviste tn 23.02.2018 1 100 F 1 544 0,7 Rakvere Karivärava küla Kadakamarja 23.03.2018 1 000 F 8 231 0,1 Kadrina Kadrina alevik Pikk tn 02.04.2018 6 000 F 2 504 2,4 Tapa Tamsalu linn Sõpruse tn 02.04.2018 3 250 F 1 147 2,8 Väike- V-Maarja alevik Põllu tn 30.04.2018 3 800 F 1 846 2,1 Maarja Vinni Piira küla Koolibri tn 02.05.2018 5 000 T 1 524 3,3 Kadrina Kadrina alevik Luige tn 14.05.2018 5 000 F 1 217 4,1 Kadrina Kadapiku küla Urva tee 24.05.2018 6 000 F 1 115 5,4 Tapa Lehtse alevik Rohu tn 04.06.2018 1 980 F 3 058 0,7 Tapa Assamalla küla Klaasingu 14.06.2018 1 250 F 1 300 1,0 Tapa Jootme küla Salu 28.06.2018 2 000 F 8 957 0,2 Tapa Tapa linn Jaani tn 12.07.2018 8 000 F 1 717 4,7 Kadrina Kadrina alevik Luige tn 08.08.2018 4 000 F 1 346 3,0 Tapa Porkuni küla Järvetalu tee 23.08.2018 2 400 F 2 027 1,2 Tapa Porkuni küla Järvetalu tee 23.08.2018 2 300 F 3 922 0,6 Tapa Porkuni küla Järvetalu tee 23.08.2018 2 400 F 1 996 1,2 Tapa Porkuni küla Järvetalu tee 23.08.2018 2 900 F 5 969 0,5 Tapa Lehtse alevik Aia tn 11.10.2018 1 300 F 1 422 0,9 Rakvere Taaravainu küla Kriidisoo põik 26.10.2018 7 000 F 1 579 4,4 Kadrina Kiku küla Männimäe 04.12.2018 4 000 F 5 166 0,8 Rakvere Päide küla Jaani tee 09.01.2019 5 000 F 6 629 0,8 Tapa Tapa linn Leina tn 04.01.2019 1 000 F 1 730 0,6 Vinni Moora küla Heina 24.01.2019 4 000 F 8 134 0,5 Tapa Tapa linn Künka tn 06.02.2019 4 900 F 3 280 1,5 V-Maarja V-Maarja alevik Allika 11.03.2019 6 666 F 28 661 0,2 Tapa Tamsalu linn Nõlva tn 05.04.2019 7 000 F 1 491 4,7 Vinni Saara küla Vihmanni 15.04.2019 2 000 F 3 085 0,7 Rakvere Kõrgemäe küla Astri 16.04.2019 6 400 F 2 535 2,5 Tapa Tamsalu linn Põllu tn 22.04.2019 1 721 F 1 532 1,1 Tapa Tapa linn Sügise tn 21.05.2019 6 500 F 1 574 4,1 Vinni Tudu alevik Kooli tn 27.05.2019 15 000 F 1 536 9,8 8 Tehinguinfo sisaldab suuruselt ja asukohalt hinnatava varaga suhteliselt sarnaseid üksusi. Välja on jäetud üksused, mille puhul on kahtlust arvata, et tegemist pole vabaturutehingutega. Samas võib valimis olla tehinguid, mis ei ole vabaturutehingud, kuna tehingute tausta ei ole kontrollitud. Kohandamisel kasutatud tehing on esitatud rasvases kirjas. OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maatükk (reg osa nr 4792231) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Töökoja, Rabasaare küla, Tapa vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1908-8141-03/AT  20 Kadrina Kolu küla Tamme 05.06.2019 2 500 F 7 946 0,3 Rakvere Karivärava küla Kadakavälja 11.06.2019 4 000 F 20 000 0,2 Rakvere Paatna küla Ojakalda 20.06.2019 6 000 F 15 552 0,4 Kadrina Kadrina alevik Pikk tn 04.07.2019 7 500 F 1 313 5,7 Vinni Vetiku küla Pihlapuu 01.08.2019 3 600 F 1 514 2,4 Rakvere Aluvere küla Katseaia 06.08.2019 5 000 F 4 094 1,2 Tapa ja Väike-Maarja valla hoonestatud elamumaa tehingud 2018-2019 (seisuga 11.08)9 Vald Küla/ alevik Nimetus, tänav Kuupäev Hind, € Käibe- Pindala, Hind, maks m2 €/m2 Tapa Näo küla Paabu 04.01.2018 13 500 F 7 831 1,7 Tapa Lehtse alevik Pikk tn 23.05.2018 12 500 F 1 235 10,1 Tapa Moe küla Künka 11.04.2018 12 000 F 7 672 1,6 Tapa Tapa linn Valgejõe pst 21.06.2018 11 500 F 1 426 8,1 Tapa Tapa linn Kirsipuu tn 18.04.2018 10 800 F 1 080 10,0 Tapa Lehtse alevik Nurme tn 27.04.2018 9 000 F 1 273 7,1 Tapa Lehtse alevik Nurme tn 26.04.2018 8 000 F 1 273 6,3 Tapa Piisupi küla Mäe 13.07.2018 7 000 F 2 570 2,7 Tapa Tamsalu linn Kesk tn 28.06.2018 6 500 F 1 083 6,0 Tapa Tapa linn Maie tn 26.10.2018 6 500 F 1 034 6,3 Tapa Tapa linn Ambla mnt 31.08.2018 5 490 F 1 517 3,6 Tapa Sääse alevik Sääse tn 13.11.2018 5 000 F 3 056 1,6 Tapa Aavere küla Tammelehe 13.04.2018 4 000 F 3 893 1,0 Tapa Sääse alevik Sääse tn 12.07.2018 3 520 F 3 056 1,2 Tapa Aavere küla Tammelehe 11.05.2018 3 500 F 3 893 0,9 Tapa Lehtse alevik Jaama tn 27.12.2018 3 500 F 1 296 2,7 Tapa Porkuni küla Järvetalu tee 23.08.2018 2 400 F 2 022 1,2 Tapa Savalduma küla Rometi 02.07.2018 2 000 F 4 800 0,4 V-Maarja Kiltsi alevik Pikk tn 12.11.2018 12 600 F 6 273 2,0 V-Maarja Eipri küla Lõokese 23.04.2018 8 000 F 5 241 1,5 V-Maarja Vorsti küla Kooli 18.06.2018 8 000 F 5 185 1,5 V-Maarja Äntu küla Tuulepesa 02.04.2018 5 000 F 4 959 1,0 V-Maarja Emumäe küla Ranna 02.03.2018 15 000 F 4 533 3,3 V-Maarja Väike-Maarja Simuna mnt 08.02.2018 15 000 F 4 409 3,4 alevik V-Maarja Pandivere küla Villavabriku 11.10.2018 3 500 F 4 396 0,8 V-Maarja Emumäe küla Uus-Väljaotsa 24.04.2018 5 000 F 4 192 1,2 V-Maarja Avispea küla Elle 13.03.2018 6 500 F 4 123 1,6 V-Maarja Edru küla Vahemetsa 01.10.2018 7 200 F 3 763 1,9 V-Maarja Edru küla Vahemetsa 16.07.2018 5 000 F 3 763 1,3 V-Maarja Vao küla Traktorikuuri 28.03.2018 3 575 F 3 558 1,0 V-Maarja Rakke alevik Linnamäe tn 19.10.2018 15 000 F 2 976 5,0 V-Maarja Simuna alevik Vambola 24.05.2018 3 800 F 2 900 1,3 V-Maarja Rakke alevik Aia tn 07.08.2018 14 000 F 2 260 6,2 V-Maarja Kiltsi alevik Liiduri tn 31.08.2018 8 000 F 1 619 4,9 V-Maarja Kurtna küla Kuivati 25.01.2018 15 000 F 1 526 9,8 V-Maarja Rakke alevik Kingu tn 16.04.2018 13 000 F 1 521 8,5 V-Maarja Väike-Maarja Rahu tn 02.04.2018 15 000 F 1 476 2,0 alevik Tapa Tamsalu linn Rahu tn 22.07.2019 8 000 F 5 779 1,4 Tapa Naistevälja küla Tõrvaaugu 01.07.2019 8 000 F 4 856 1,6 Tapa Lehtse alevik Pikk tn 19.07.2019 6 000 F 1 236 4,9 Tapa Tamsalu linn Pääsukese tn 22.05.2019 8 500 F 1 189 7,1 Tapa Tamsalu linn Tehnika tn 27.03.2019 12 000 F 1 178 10,2 9 Tehinguinfo sisaldab suuruselt ja asukohalt hinnatava varaga suhteliselt sarnaseid üksusi. Välja on jäetud üksused, mille puhul on kahtlust arvata, et tegemist pole vabaturutehingutega. Samas võib valimis olla tehinguid, mis ei ole vabaturutehingud, kuna tehingute tausta ei ole kontrollitud. Kohandamisel kasutatud tehing on esitatud rasvases kirjas. OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maatükk (reg osa nr 4792231) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Töökoja, Rabasaare küla, Tapa vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1908-8141-03/AT  21 Tapa Salla küla Palmiku 14.06.2019 2 000 F 8 988 0,2 Tapa Ebavere küla Roosi 25.04.2019 4 400 F 8 000 0,6 Tapa Ao küla Trikubova 23.07.2019 2 999 F 3 161 0,9 Tapa Tammiku küla Kalmu 02.05.2019 10 000 F 2 114 4,7 Tapa Ebavere küla Teeääre 13.05.2019 8 000 F 1 883 4,2 Tapa Rakke alevik Kaste tn 02.07.2019 8 000 F 1 291 6,2 Tapa Hirla küla Teeserva 06.06.2019 1 539 F 6 120 0,3 Tapa Rakke alevik Võidu tn 27.03.2019 1 000 F 3 600 0,3 Lääne-Viru maakonna hoonestatud tootmismaa tehingud 2018-2019 (seisuga 11.08)10 Vald Küla/ alevik Nimetus, tänav Kuupäev Hind, € Käibe- Pindala, Hind, maks m2 €/m2 Vinni Kadila küla Pärna tn 12.01.2018 25 000 F 4 400 5,7 Kadrina Kadrina alevik Viru tn 27.03.2018 25 000 F 5 180 4,8 Väike- Pudivere küla Küti 25.01.2018 20 000 F 9 922 2,0 Maarja Rakvere Uhtna alevik Metalli tn 26.06.2018 20 000 F 1 220 16,4 Väike- Kurtna küla Kuivati 25.01.2018 15 000 F 1 526 9,8 Maarja Haljala Aaspere küla Mäesaare 13.04.2018 7 500 F 4 838 1,6 Tapa Tapa linn Õie tn 11.04.2018 5 000 F 3 440 1,5 Vinni Pajusti alevik Rebase tn 27.09.2018 4 500 F 3 682 1,2 Viru-Nigula Aseri alevik Tsemendi tn 17.12.2018 4 500 F 1 990 2,3 Vinni Laekvere alevik Jõusööda 13.06.2018 3 750 F 1 194 3,1 Väike- Vao küla Traktorikuuri 28.03.2018 3 575 F 3 558 1,0 Maarja Väike- Pandivere küla Villavabriku 11.10.2018 3 500 F 4 396 0,8 Maarja Vinni Pajusti alevik Rebase tn 27.09.2018 3 000 F 1 910 1,6 Viru-Nigula Pada küla Töökoja 13.06.2019 10 000 F 5 068 2,0 Väike- Ao küla Liiva 21.01.2019 3 000 F 4 793 0,6 Maarja Haljala Kärmu küla Suksu 15.04.2019 2 000 F 6 909 0,3 Vinni Rahkla küla Kaalumaja 02.08.2019 1 500 F 2 861 0,5 Väike- Eipri küla Lambalauda 08.05.2019 1 400 F 3 932 0,4 Maarja Kadrina Kadrina alevik Viru tn 20.06.2019 6 500 F 1 186 5,5 3.3. Turustatavuse analüüs Vara lõppkasutaja Vara lõppkasutajaks on ettevõtted, kelle tegevuseks on sobilik kõrvaline asukoht. Välistatud on logistikaga seonduvad tegevused, kuid sobilik võib olla teatavat liiki tööstus, mis ei vaja olulisel määral tööjõudu ja mis ei sea kõrgeid nõudmisi juurdepääsu osas. Vastavus turusegmendi Sobilikkus tööstuse tarvis on nii olemasolevat hoonestust kui ka nõuetele asukohta silmas pidades küsitav. 10 Tehinguinfo sisaldab suuruselt ja asukohalt hinnatava varaga suhteliselt sarnaseid üksusi. Välja on jäetud üksused, mille puhul on kahtlust arvata, et tegemist pole vabaturutehingutega. Samas võib valimis olla tehinguid, mis ei ole vabaturutehingud, kuna tehingute tausta ei ole kontrollitud. Kohandamisel kasutatud tehing on esitatud rasvases kirjas. OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maatükk (reg osa nr 4792231) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Töökoja, Rabasaare küla, Tapa vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1908-8141-03/AT  22 Konkureeriv pakkumine Konkureeriv avalik pakkumine on piiratud, kinnisvaraportaalis kv.ee hoonestamata tootmismaa pakkumised Tapa vallas puuduvad. Pakkumisel on kümmekond elamumaa krunti, millest enamik paiknevad linnades ja muudes asulates. Hinnatase on 10 000 € suurusjärgus, kuid on ka sellest madalama ja kõrgema hinnaga pakkumisi. Enamik pakkumisel olevatest kruntidest on võrreldes hinnatavate varadega paremas asukohas (olemasolev infrastruktuur). Müügiperiood (likviidsus) Tegemist on madala likviidsusega varadega. Eeldatav müügiperiood on üle 1 aasta. Alternatiivsed kasutused Hinnatava vara ümbruses on valdavalt metsamaa. Kuna maatükk on hetkel hoonestatud, siis hoomatavas tulevikus kasutus metsamaana on pigem ebatõenäoline. OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maatükk (reg osa nr 4792231) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Töökoja, Rabasaare küla, Tapa vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1908-8141-03/AT  23 4. Turuväärtuse hindamine 4.1. Parim kasutus Vara parim kasutus – vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult teostatav ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. (EVS 875-1:2015, p. 7.1.2) Tegemist on tootmismaaga. Hindajale teadaolevalt ei anna olemasolev kehtiv üldplaneering otseselt suuniseid perspektiivse kasutuse osas. Detailplaneering hindajale teadaolevalt puudub. Silmas pidades olemasolevat hoonestust on kõige tõenäolisem kasutus tootmismaana. Pole põhjust väita, et hoone tuleks lammutada, sest olemasoleval kujul on see hetkekasutust silmas pidades sobilik. Vara parimaks kasutuseks on tootmismaa. 4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted Hindamine viiakse läbi vastavalt KAHOS-e §12 lõikele 3, mille kohaselt kahju hüvitamisena käsitletakse tegevust, mille eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud. Tavapäraselt on hüvitamise aluseks turuväärtus. KAHOS-e §12 käsitleb ka muid juhtumeid. Vastavalt KAHOS-e §12 lõikele 5 lähtutakse väärtuse määramisel kulust, mis katab vara asendamise, kui hoonestatud kinnisvara asendamise kulu ületab vara hüvitusväärtust. Kui ehitise asendamine ei ole võimalik, lähtutakse kulust, mis katab vara ülesehitamise. Tulenevalt sellest leiab hindaja, et antud juhul on põhjendatud vara asendamise kuluna käsitleda vara turuväärtust (lähtutakse seisukorrast, mis oli hoonele omane 2011. aasta suvel, mil vara omandati), millele liidetakse hoone korrastamise ja remontimise kulu, mida omanik on kandnud vara omandamisest (05.08.2011) kuni väärtuse kuupäevani (05.08.2019). Hoone korrastamise ja remontimise all peetakse silmas hoone puhastamist prahist ning remonditöid, millest suuremad hõlmavad katuse remonti ja piiratud osas uue katuse ehitust ning akende vahetust. Turuväärtuse leidmiseks kasutatakse võrdlusmeetodit (inglise keeles Sales Comparison Method) – lähtutakse turupõhisest käsitlusest. Võrdlusmeetodi ehk turupõhise käsitluse korral võrreldakse hinnatavat vara sarnaste müüdud varade hindadega, kasutades selleks erinevaid võtteid. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Võrdlusmeetodil leitakse hinnatava objekti väärtus sarnaste objektidega toimunud tehingute analüüsimisel. Piisavalt aktiivse turu olemasolul võib seda meetodit pidada turuväärtuse hindamiseks sobivaimaks ja täpseimaks. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui kõik hindamisel aluseks olevad võrdlustehingud on tehtud vaba turu tingimustes. (EVS 875-1:2015, p. 9.4.2) Võrdlusobjektide erisuste arvesse võtmiseks kasutatakse võrdluselementide kohandamist. Kuigi hinnatav kinnistu on hoonestatud, on tegemist halvas seisukorras hoonega, mida olemasolevas seisukorras ei ole võimalik kasutada (hindamisel on eeldatud, et hoone seisukord vastab 2011. aasta suvele). Sellest tulenevalt lähtutakse hindamisel nii hoonestatud kui hoonestamata maa tehingutest. Kuna olemasolevate hoonete lammutamine on vaid üks võimalikest stsenaariumitest, siis lammutuskulu eraldi arvesse ei võeta. OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maatükk (reg osa nr 4792231) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Töökoja, Rabasaare küla, Tapa vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1908-8141-03/AT  24 Asendamise kulude puhul on lähtutud visuaalsest vaatlusest, mis tehti vara ülevaatused ajal ja hoone omanikult saadud informatsioonist. Akende vahetuse puhul on lähtutud tegelikust kulust, mille kohta omanik on esitanud kuludokumendid. 4.3. Kestlikkus Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. (EVS 875-10:2019, p. 9.1.1) Kinnisvara kestlikkuse all mõistetakse sihipärast kinnisvaraarendust, mis tagab kinnisvara kasutamise kvaliteedi parandamise kooskõlas kestliku arengu põhimõtetega. Kestlikkuse kontekstis arendatud kinnisvara eesmärkide oluline tunnus on suund püsivuse ja jätkumise kindlustamisele, kasutades ressursse säästlikult ning vähendades tegevuskulusid. (EVS 875-10:2019, p. 9.1.2) Hinnatava vara kestliku arengu tagamiseks on vajalik olemasoleva hoone taastamine või lammutamine ning krundi heakorrastamine. 4.4. Hindamine Turuväärtuse hindamine Võrdlustehingute ja võrdluselementide valik ning kohandamise põhimõtted Käesoleva eksperthinnangu punktis 3.3 on võrdlustehinguteks valitud hinnatava varaga võimalikult sarnaste varadega toimunud müügitehingud, mille kohta hindajal on olemas piisavalt detailne informatsioon. Kõigi kohandamisel kasutatavate kinnistute puhul on kontrollitud müügitehingute tausta. Kuna hinnatavate varade puhul on tegemist olukorraga, mille puhul puudub selge arusaam nende kasutuse osas tulevikus, on võrreldavad varad erineva olemusega. Esimene võrreldav vara on hoonestamata elamumaa üksus. Kuna maaüksus paikneb kaitsealal, ei saa välistada ehituslikke piiranguid. Need on olemasolevat asustust silmas pidades siiski pigem ebatõenäolised. Teine võrreldav vara on hoonestatud tootmismaa üksus. Hoone on halvas seisukorras, kuid vajalike korrastustööde maht sõltub konkreetsest kasutusest. Kolmas võrreldav vara on halvas seisukorras olev elamu. Üldise hinnakujunduse kontekstis võib leida näiteid, kus suhteliselt heas Võrdlustehingute mikroasukohas (oluliselt parem võrreldes hinnatavate varadega) paiknevaid valik elamuid, sh korruselamuid, pakutakse müügiks hinnatasemel ca 5 000 € või pisut enam. Asukoht Kuupäev Tehingu- Hoone Maatüki Käibemaksu summa, € suletud pindala, sisaldumine netopind, m2 hinnas €/m2 Kiku küla, Hoonestus 04.12.2018 4 000 5 166 Ei Kadrina vald puudub Kadrina alevik, 20.06.2019 6 500 232,6 1 186 Ei Kadrina vald Ebavere küla, Väike-Maarja 25.04.2019 4 400 132,4 8 000 Ei vald OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maatükk (reg osa nr 4792231) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Töökoja, Rabasaare küla, Tapa vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1908-8141-03/AT  25 Võrdlusühiku valik Võrdlusühikuks on valitud kinnistu kui tervik Võrdlustehingud on toimunud ajavahemikus detsember 2018- juuni 2019. Tehingute Märkimisväärset hinnatõusu selle aja jooksul toimunud ei ole sellest tulenevalt ajaldamine ajaldamist ei ole rakendatud. Võrdluselementideks on valitud tulenevalt hinnatava kinnisvara iseärasustest järgmised enim vara väärtust mõjutavad tegurid: • Makroasukoht o Makroasukohana on käsitletud eelkõige kaugusi suurematest keskustest. Kuna võrreldavad varad paiknevad hinnatavatega samas piirkonnas ning kaugused Tallinnast ja ka Rakverest on sarnased, siis kohandamist ei ole rakendatud. • Mikroasukoht ja juurdepääs o Analüüsitakse paiknemist eelkõige kohalike asulate, suuremate teede suhtes ja juurdepääsu. Enamjaolt suuri erinevusi ei esine ja kohandused on sellest tulenevalt pigem väikesed. Antud hindamise kontekstis tuleb siiski arvestada hinnatavate varade erandlikku asukohta (muust asustusest kaugel), millest tulenevalt küündivad kohandused -40%-ni. • Maatüki suurus o Kui tegemist on hoonestamiseks sobiliku maaga, toimib tavaliselt mastaabiefekt. Siiski ei ole pindala mõju üksühene, vaid oluliselt väiksem, sest tavapäraselt on lisanduva pinna ühikuhinna odavamad. • Kõlvikuline koosseis Võrdluselementide valik ja o Erinevused on seotud eelkõige elamumaaga, mille puhul mets on kohandamise selgelt eelistatud. Muude sihtotstarvete puhul on mõju pigem põhimõtted marginaalne. • Sihtotstarve ja planeering o Kui tegemist on hoonestusliku perspektiiviga, on asjakohased maaregistris registreeritud sihtotstarbed eelistatud. Tuleb siiski silmas pidada, et ehitamise alustamiseks on vajalik ehitusloa olemasolu ja selle saamine eeldab tihtipeale detailplaneeringut. Seda eelkõige tiheasustusaladel, aga mõnikord ka väljaspool tiheasustusalasid. Oluline on ka üldplaneeringus kavandatud kasutus ja seda eelkõige väljaspool tiheasustusega alasid. • Kommunikatsioonid o Kommunikatsioonide olemasolu mõjutab väärtust positiivselt. Hõredama asustusega piirkondades on oluline eelkõige ampripõhise liitumise võimalus (ja juurdepääs, mida antud hindamise kontekstis on käsitletud eraldi), kuna muud kommunikatsioonide seonduvad küsimused tuleb tavapäraselt nagunii ise lahendada. • Kuju ja reljeef o Eelistatud on kompaktsed maatükid. Väljavenitatud ja ebakorrapärane kuju alandavad väärtust. Reljeef on enamjaolt ebaoluline tegur, selle mõju on Eesti oludes täheldatav eelkõige vaid ekstreemsetes olukordades. OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maatükk (reg osa nr 4792231) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Töökoja, Rabasaare küla, Tapa vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1908-8141-03/AT  26 • Hoonestus o Olemasolev hoonestus mõjutab üldjuhul väärtust positiivselt. Samas Võrdluselementide lammutamisele kuuluvad hooned võivad väärtust ka vähendada. Antud valik ja hindamise puhul on olukord ebamäärane, sest hoonetele mõistliku kohandamise funktsiooni leidmine ja nende edasine kasutamine on keerukad. Samas põhimõtted ei saa seda siiski ka välistada ja sellest tulenevalt on olemasolevaid hooneid siiski vaadeldud positiivse tegurina (ja negatiivsena käsitletud keerukusi võimaliku kasutuse osas). Alljärgnevates tabelites on toodud võrdlustehingute detailsemad andmed ning teostatud ühtlasi ka võrdlustehingute kohandamine. Hinnatav vara Võrreldav vara nr 1 Võrreldav vara nr 2 Võrreldav vara nr 3 Tapa vald Kadrina vald Kadrina vald Väike-Maarja vald Rabasaare küla Kiku küla Kadrina alevik Ebavere küla Töökoja Männimäe Viru tn 3a Roosi Tehinguhind, € 4 000 6 500 4 400 Tehinguhind, €/m2 0,77 5,48 0,55 Tehingu aeg 04.12.2018 20.06.2019 25.04.2019 Kohandus 0% 0% 0% Ajaldatud 4 000 6 500 4 400 tehinguhind, € Põhja-Eestis Lääne- Viru maakonna Põhja-Eestis Lääne- Põhja-Eestis Lääne- Põhja-Eestis Lääne- läänepoolses osas. Viru maakonna Viru maakonna Viru maakonna Lähimast asulast läänepoolses osas. keskosas. Tallinn ca läänepoolses osas. Lehtsest paikneb Tallinn ca 90 km, 125 km, Rakvere linn Makroasukoht Tallinn ca 90 km, loodesuunas. Tallinn Tapa linn ca 11 km, ca 28 km, Tapa linn Rakvere linn ca 16 ca 80 km, Rakvere ca Rakvere linn ca 19 ca 32 km, Väike- km, Tapa linn ca 16 43 km, Tapa linn ca km, Kadrina alevik Maarja alevik ca 2 km, Kadrina alevikus 12 km, Lehtse ca 4 ca 3 km km km Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane Kohandus 0% 0% 0% Hajaasustus, ümbruskonnas Ümbruskonnas hoonestus, põllud ja Tiheasustus, Väike tiheasustusala, valdavalt mets ja mets, riigimaantee nr ümbruskonnas ümbruskonnas Mikroasukoht ja raba. Juurdepääs 5 vahetus läheduses, erinev hoonestus, hoonestus, juurdepääs avalikult kruuskattega Neeruti juurdepääs avalikult juurdepääs avalikult teelt, kõvakattega maastikukaitseala tänavalt läbi tänavalt teeni 2,8 km koosseisu, mis võib naaberkinnistu raskendada ehitamist Kommentaar Parem Parem Parem Kohandus -10% -40% -20% Maatüki suurus, m2 4 838 5 166 1 186 8 000 Kommentaar Sarnane Väiksem Suurem Kohandus 0% 35% -15% OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maatükk (reg osa nr 4792231) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Töökoja, Rabasaare küla, Tapa vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1908-8141-03/AT  27 Valdavalt õuemaa, Suuremas osas Kõlvikuline Valdavalt looduslik Õuemaa, osaliselt osaliselt puudega looduslik rohumaa ja koosseis rohumaa korrastamata kaetud, korrastamata muu maa Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane Kohandus 0% 0% 0% Sihtotstarve ja Tootmismaa Elamumaa Tootmismaa Elamumaa planeering Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane Kohandus 0% 0% 0% Elektriühendus Ampripõhise liitumise olemas, muud võimalus, muud Kommunikatsioonid Olemas Olemas kommunikatsioonid kommunikatsioonid amortiseerunud tuleb välja ehitada Kommentaar Halvem Parem Parem Kohandus 10% -5% -5% Trapetsit meenutav Trapetsit meenutav Ebakorrapärane Trapetsilaadne, Kuju ja reljeef kuju, hulknurkne, kuju, hulknurkne, kuju, hulknurkne, kompaktne kompaktne väljavenitatud väljavenitatud Kommentaar Sarnane Halvem Halvem Kohandus 0% 10% 20% Halvas seisukorras Halvas seisukorras Remonditöökoda, Hoonestus puudub ja tootmishoone, elamu, suletud suletud netopind kuna tegemist on suletud netopind netopind 132,4 m2, Hoonestus 771,6 m2, keerukas kaitsealaga, võib olla 232,6 m2, kivihoone, kivihoone, leida sobilikku ehituslikke piiranguid funktsiooni silmas funktsiooni silmas kasutust pidades kasutatav pidades kasutatav Väärtuse kontekstis Väärtuse kontekstis Väärtuse kontekstis Kommentaar halvem parem sarnane Kohandus 20% -30% 0% Summaarne 20% -30% -20% kohandus Summaarne 800 -1950 -880 kohandus, € Kohandatud 4 800 4 550 3 520 tehinguhind, € Kohanduste absoluutväärtuste 40% 120% 60% summa Kaalud 0,45 0,20 0,35 Turuväärtus, € 4 302 2 160 910 1 232 Seega on Töökoja kinnistu turuväärtus 4 302 €. Remondi- ja korrastuskulu hindamine Kinnisvara on selle praeguse omaniku poolt omandatud 2011. aasta suvel. Tegemist on tema tegevuseks, milleks on kukkumiskoolitus, sobiliku hoonega. Hoonel on piisavalt kõrgust ja mh on võimalik kasutada keldriruume. Selline tegevus ei sea kõrgeid nõudeid viimistluse jms osas. Alates hoones omandamisest on omanik hoone koristanud prahist (vt lisa 1), vahetanud aknad ja remontinud katuseid. Kulude puhul ei ole eraldi arvesse võetud nende võimalikku kasvu ajas. On silmas peetud, et samal ajal on toimunud ka OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maatükk (reg osa nr 4792231) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Töökoja, Rabasaare küla, Tapa vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1908-8141-03/AT  28 loomulik kulumine, mis väärtuse kontekstis tähendab vähenemist. Seega võimalik kulude kasv on võrdsustatud loomuliku kulumiga. Vastavalt omaniku poolt esitatud kuludokumentidele on akende vahetamisega seonduv kulu 22 207,88 € (vt lisa 4). Olemasolevat katust (eterniit ja valtsplekk) on remonditud, vähesel määral on katusekatet vahetatud ning ca 180- 200 m2 ulatuses on ehitatud uut katust (puidust katusekonstruktsioon+ profiilplekk). Kuludokumentidega tõestatud kulu (vt lisa 4) 5 223,20 €. Lisaks tuleb arvestada asjaoluga, et osa töödest on omaniku enda poolt tehtud (uue katuse ehitus) ning selle arvelt on lisatud hinnanguline summa 2 000 €. Lisaks on hoonet korrastatud, mis hõlmab prahi koristust, uste sulgemist jms. Kulu kokku on hinnanguliselt 3 000 €. Seega on otsesed kulud: 22 207,88 € + 5 223,20 € + 2 000 € + 3 000 € = 32 431,08 € Nimetatud summale on lisatud 15% kuludest silmas pidades remondi- ja korrastustööde projekti juhtimise kulu. Seega on remondi- ja korrastuskulu kokku: 32 431,08 € x (1+15%) = 37 295,74 € Hüvitise suurus Hüvitis koosneb turuväärtusest (lähtutakse omandamise aegsest seisukorrast 2011. aasta suvel) ja sellele järgneval ajal (kuni 05.08.2019) tehtud hinnangulistest hoone remondi- ja korrastuskuludest. Seega on hüvitise suuruseks: 4 302 € + 37 295,74 € = 41 597,74 € ~ 42 000 € Leitud hüvitis ei sisalda käibemaksu. 4.5. Kaasneva kahju ja saamata jääva tulu hindamine Kaasneva kahju ja saamata jääva tulu hindamine on vajalik, kui kinnisasja (turu)väärtuse vähenemine ei iseloomusta kogu varalist kahju, mida kahju kandev isik saab. (EVS 875-12:2016, p. 7.1.1) Saamata jääva tuluna käsitletakse eelkõige tegutseva ettevõtte tegevuse peatamise kaudu tekkivat kahju, aga ka ilma majandustegevust silmas pidamata saamata jäävat tulu, mis tuleneb kinnisasja tulupotentsiaalist seonduvalt kasvava metsa, maaomanikule kuuluvate maavaradega jms. (EVS 875- 12:2016, p. 7.4.1) Hinnataval varal puudub väärtuse kuupäeva seisuga tulupotentsiaal, mis ei kajastuks hinnatud väärtuses. Seetõttu on hindaja seisukohal, et vara võõrandamisega ei kaasne saamata jäävat tulu. OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maatükk (reg osa nr 4792231) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Töökoja, Rabasaare küla, Tapa vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1908-8141-03/AT  29 Püsiv kahju on alati seotud juhtumitega, kui tegemist on äralõikega ja mingi osa kinnisasjast jääb omanikule alles, sest püsiv kahju eeldab, et omandiõigus kinnisasja mingile osale säilib. (EVS 875-12:2016, p. 7.3.1) Ühekordne kahju võib esineda nii kinnisasja kui terviku kui ka äralõigete võõrandamise puhul, peale selle võib ühekordne kahju esineda ka kolmandate isikute suhtes (üürnike kolimine jms). (EVS 875-12:2016, p. 7.2.1) Ühekordse kaasneva kahjuna on arvestatud kolimiskuluga (vt ka 1.1), mis on seotud tööriistade jms viimisega Tartusse. Kuluna on arvestatud kõiki kolimisega seonduvaid toiminguid, sh autotransporti. Kolimise kuluks on hinnanguliselt arvestatud 600 eurot. OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maatükk (reg osa nr 4792231) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Töökoja, Rabasaare küla, Tapa vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1908-8141-03/AT  30 Lisa 1. Fotod Töökoja hoone väärtuse kuupäeva seisuga OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maatükk (reg osa nr 4792231) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Töökoja, Rabasaare küla, Tapa vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1908-8141-03/AT  31 Töökoja hoone enne korrastamist (seisuga 05.08.2011) OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maatükk (reg osa nr 4792231) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Töökoja, Rabasaare küla, Tapa vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1908-8141-03/AT  32 Lisa 2. Kitsenduste kaart OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maatükk (reg osa nr 4792231) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Töökoja, Rabasaare küla, Tapa vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1908-8141-03/AT  33 Lisa 3. Kinnistusraamatu väljavõte Väljavõtte tegija: Kinnisvaraekspert Tallinn OÜ - Aivar Tomson Asutus: Kinnisvaraekspert OÜ Kuupäev: 4.09.2019 11:09:22 Kinnistusosakond Tartu Maakohtu kinnistusosakond Uus registriosa number 4792231 Kinnistu nimi TÖÖKOJA Korteri nr Õigsuse märge Elektrooniline registriosa omab õiguslikku tähendust: 03.09.2008 Digitoimik Kinnistustoimiku kõik dokumendid on digitaalsed alates 31.05.2013 I jagu KINNISTU KOOSSEIS Kande Sihtotstarve ja Avamine, koosseisu muudatused, Kande Katastritunnus Pindala number asukoht ühendamise ja jagamise kanded kehtivus Tootmismaa 100%, Registriosa avamisel 11.07.2008 Lääne-Virumaa, Tapa 4837 1 40002:001:0216 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud kustutatud vald, Rabasaare küla, m2 3.09.2008.Kohtunikuabi Ülle Juhanson Töökoja. Tootmismaa 100%, Lääne-Viru maakond, 4837 Maakatastri andmed üle võetud 1 40002:001:0216 kustutatud Tapa vald, Rabasaare m2 17.11.2017. küla, Töökoja. Tootmismaa 100%, Lääne-Viru maakond, 4837,0 Maakatastri andmed üle võetud 1 40002:001:0216 kustutatud Tapa vald, Rabasaare m2 23.12.2018. küla, Töökoja. Tootmismaa 100%, Lääne-Viru maakond, 4838,0 Maakatastri andmed üle võetud 1 40002:001:0216 kehtiv Tapa vald, Rabasaare m2 31.12.2018. küla, Töökoja. II jagu OMANIK Kande Kande Omanik Kande alus number kehtivus 11.07.2008 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 1 Maie Levin (isikukood 44007274912) kustutatud 3.09.2008.Kohtunikuabi Ülle Juhanson 3.11.2009 asjaõiguskokkuleppe alusel sisse kantud 2 Otto Kenna (isikukood 33705120254) kustutatud 11.11.2009. Kohtunikuabi Aivar Vimberg 2.08.2011 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 3 Juhi & Hoia OÜ (registrikood 11944537) kehtiv 8.08.2011. Kohtunikuabi Ester Kärtner III jagu KOORMATISED JA KITSENDUSED Kinnistut koormavad piiratud asjaõigused Kande Märked piiratud asjaõiguste kohta, kannete Kande (v.a. hüpoteegid) ja märked; käsutusõiguse number muudatused ja kustutamised kehtivus kitsendused IV jagu HÜPOTEEGID Kande Hüpoteegi Märked hüpoteekide kohta, kannete Kande Hüpoteegid number summa muudatused ja kustutamised kehtivus OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maatükk (reg osa nr 4792231) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Töökoja, Rabasaare küla, Tapa vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1908-8141-03/AT  34 Lisa 4. Kuludokumendid OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maatükk (reg osa nr 4792231) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Töökoja, Rabasaare küla, Tapa vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1908-8141-03/AT  35 OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maatükk (reg osa nr 4792231) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Töökoja, Rabasaare küla, Tapa vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1908-8141-03/AT  36 OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maatükk (reg osa nr 4792231) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Töökoja, Rabasaare küla, Tapa vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1908-8141-03/AT  37 OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maatükk (reg osa nr 4792231) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Töökoja, Rabasaare küla, Tapa vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1908-8141-03/AT  38 OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maatükk (reg osa nr 4792231) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Töökoja, Rabasaare küla, Tapa vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1908-8141-03/AT  39 OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maatükk (reg osa nr 4792231) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Töökoja, Rabasaare küla, Tapa vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1908-8141-03/AT  40 OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maatükk (reg osa nr 4792231) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Töökoja, Rabasaare küla, Tapa vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1908-8141-03/AT  41 OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maatükk (reg osa nr 4792231) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Töökoja, Rabasaare küla, Tapa vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1908-8141-03/AT  42 Lisa 5. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti kinnisvara hindamise standardite seeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud. Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale kliendiga kokkulepitud isikute, va. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes ning hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega. Koostaja: / Allkirjastatud digitaalselt / Aivar Tomson, MRICS DTZ Kinnisvaraekspert hindamisosakonna juhataja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Kutseline hindaja, vara hindaja (kutsetunnistus nr. 095313) Litsentseeritud maa hindaja (maa hindamise tegevuslitsents 111 MA-mh) OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maatükk (reg osa nr 4792231) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Töökoja, Rabasaare küla, Tapa vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1908-8141-03/AT  43 Estonia Tallinn Pärnu mnt 82-31 Tallinn, 10131 +372 626 4250 Pärnu Kuninga 36 Pärnu, 80010 +372 442 0700 Latvia Riga Gertrúdes iela 66 Riga, LV-1009 +371 2985 0021 Lithuania Vilnius A. Jakšto g. 9 +372 510 3367 OÜ Kinnisvaraekspert (registrikood 10708639) Hoonestatud maatükk (reg osa nr 4792231) Pärnu mnt 82, 10131 Tallinn Töökoja, Rabasaare küla, Tapa vald, Lääne-Viru maakond Aivar Tomson, +372 626 4266 Eksperthinnang nr.: 1908-8141-03/AT