Kiri

Alvar Pern Teie 02.07.2019 Riigi Kaitseinvesteeringute Keskus [email protected] Meie 05.07.2019 nr 10-1/19/10986-2 Turupõhine kasutustasu Austatud härra Pern Oma pöördumises Maa-ameti poole palusite määrata kasutustasu Eesti Vabariigi omandis olevate ning Harju maakonnas Anija vallas Pillapalu külas asuvate Koitjärve metskond 16, Männasalu, Aegviidu metskond 119, Aegviidu metskond 118, Mähuste, Aegviidu metskond 139 ja Koitjärve metskond 17 maatükkide kasutamiseks. RVS § 181 lõike 1 punkti 1 järgi koostab kinnisasja kasutusse andmisel turupõhise kasutustasu hindamisaruande vastava kutsetunnistusega hindaja. Sama paragrahvi lõike 2 punkti 6 alusel võib kasutustasu lõike 1 punktis 1 sätestatud nõuet järgimata välja selgitada Maa-amet turuanalüüsi ja riigi kinnisvararegistris registreeritud kasutuslepingute andmete alusel. Koostatud hindamisaruanne on käesoleva kirja lisas. Lugupidamisega (allkirjastatud digitaalselt) Triinu Rennu peadirektori asetäitja Lisa: Hindamisaruanne (Koitjärve metskond 16, Männasalu, Aegviidu metskond 119, Aegviidu metskond 118, Mähuste, Aegviidu metskond 139 ja Koitjärve metskond 17), koostatud 04.07.2019 Ülleke Eerik 665 0626 [email protected] Mustamäe tee 51 / 10621 Tallinn / 665 0600 / [email protected] / www.maaamet.ee Registrikood 70003098  Lisa Hindamisaruanne (Koitjärve metskond 16, Männasalu, Aegviidu metskond 119, Aegviidu metskond 118, Mähuste, Aegviidu metskond 139 ja Koitjärve metskond 17) Hindamisaruanne on koostatud RVS § 181 lõike 2 punkti 6 alusel Maa-ametile antud õigusest ise riigivara kasutustasu tuvastada ning lähtudes Vabariigi Valitsuse 14. juuli määruses nr 79 „Kinnisasja kasutustasu ja hariliku väärtuse hindamise kord, nõuded hindamisaruannetele ja nende tellimisele“ § 5 lõikes 3 esitatud nõuetest riigivara valitseja või Maa-ameti hindamisaruandele. 1. Hindamise eesmärk Kasutustasu hindamine RVS § 181 alusel. 2. Hinnatavat kinnisasja kirjeldavad andmed Kasutustasu on vajalik hinnata järgmistele varadele: 2.1 Harju maakonnas Anija vallas Pillapalu külas asuv Koitjärve metskond 16 kinnisasi (Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr 14230950, katastritunnus 14001:003:0157, riigi kinnisvararegistri kood KV13670, sihtotstarve maatulundusmaa 100%, pindala 288,21 ha). 2.2 Harju maakonnas Anija vallas Pillapalu külas asuv Männasalu kinnisasi (Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr 153802, katastritunnus 14001:003:0200, riigi kinnisvararegistri kood KV72529, sihtotstarve maatulundusmaa 100%, pindala 21,68 ha). 2.3 Harju maakonnas Anija vallas Pillapalu külas asuv Aegviidu metskond 119 kinnisasi (Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr 10616550, katastritunnus 14001:001:0772, riigi kinnisvararegistri kood KV56194, sihtotstarve maatulundusmaa 100%, pindala 50,25 ha). 2.4 Harju maakonnas Anija vallas Pillapalu külas asuv Aegviidu metskond 118 kinnisasi (Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr 10613150, katastritunnus 14001:001:0771, riigi kinnisvararegistri kood KV56196, sihtotstarve maatulundusmaa 100%, pindala 16,48 ha). 2.5 Harju maakonnas Anija vallas Pillapalu külas asuv Mähuste kinnisasi (Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr 56602, katastritunnus 14001:003:0140, riigi kinnisvararegistri kood KV72528, sihtotstarve maatulundusmaa 100%, pindala 343,67 ha). 2.6 Harju maakonnas Anija vallas Pillapalu külas asuv Aegviidu metskond 139 kinnisasi (Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr 9203150, katastritunnus 14001:001:0882, riigi kinnisvararegistri kood KV61330, sihtotstarve maatulundusmaa 95%, veekogude maa 5%, pindala 32,73 ha). 2.7 Harju maakonnas Anija vallas Pillapalu külas asuv Koitjärve metskond 17 katastriüksus (katastritunnus 14001:003:0158, riigi kinnisvararegistri kood KV13671, sihtotstarve maatulundusmaa 100%, pindala 54,51 ha). Riigivarade valitseja on Kaitseministeerium, volitatud isik Riigi Kaitseinvesteeringute Keskus. 3. Hinnatava kinnisasja maksustamishind ja jääkmaksumus bilansis Koitjärve metskond 16 katastriüksuse maksustamishind on 54 350 eurot, bilansiline väärtus 55 136,58 eurot. Männasalu katastriüksuse maksustamishind on 4 370 eurot, bilansiline väärtus 147 506,39 eurot. Aegviidu metskond 119 katastriüksuse maksustamishind on 10 130 eurot, bilansiline väärtus 10 160 eurot. Aegviidu metskond 118 katastriüksuse maksustamishind on 2 150 eurot, bilansiline väärtus sama. Mähuste katastriüksuse maksustamishind on 61 190 eurot, bilansiline väärtus 2 259 506,40 eurot. Aegviidu metskond 139 katastriüksuse maksustamishind on 5 770 eurot, bilansiline väärtus 5 790 eurot. Koitjärve metskond 17 katastriüksuse maksustamishind on 10 790 eurot, bilansiline väärtus 10 558,20 eurot. Maksustamishindade ja bilansiliste väärtuste võrdluses eristuvad Männasalu ja Mähuste. Kui ülejäänud katastriüksustel on maksustamishinnad ja bilansilised väärtused samas suurusjärgus, siis Männasalu ja Mähuste bilansilised väärtused tulenevad varade soetamishinnast. Mõlemad maatükid on riigile omandatud 30.03.2017. 2  Kinnisasjade maksustamishinnad ning bilansilised väärtused, mis tuginevad maksustamishinnale ei peegelda harilikku väärtust. Maksustamishinnad põhinevad 2001. aasta maa korralise hindamise tulemustel ning väärtustasemed turul on vahepeal oluliselt muutunud. 4. Ülevaade sarnaste varadega toimunud kasutamiseks andmise tehingutest Aktiivne turg kasutusse andmise osas puudub, kuna sarnaseid kasutusse andmise toiminguid tehakse vähe ning puudub selge ülevaade, kuidas on kasutustasud kujunenud või kas ja mil määral tasud sisaldavad kulukomponente. 5. Sarnaste varade kasutamiseks andmise pakkumiste info Sarnaste varade kasutamiseks andmise pakkumiste kohta info puudub. 6. Hinnataval kinnisasjal lasuvad piirangud, kitsendused, piiratud asjaõigused ja nende mõju kinnisasja väärtusele Maa-ameti kitsenduste kaardirakenduse andmetel ulatub Koitjärve metskond 16 katastriüksusele avalikult kasutatava tee kaitsevöönd, geodeetilise märgi kaitsevöönd, kaitseala looduslik sihtkaitsevöönd, riigikaitselise ehitise piiranguvöönd, veehaarde sanitaarkaitseala, kalda ehituskeeluvöönd, veekaitsevöönd ja piiranguvöönd. Männasalu katastriüksusele ulatub kalda ehituskeeluvöönd, veekaitsevöönd ja piiranguvöönd. Aegviidu metskond 119 katastriüksusel kitsendused puuduvad. Aegviidu metskond 118 katastriüksusele ulatub väga väheses ulatuses kaitseala looduslik sihtkaitsevöönd. Mähuste katastriüksusele ulatub kaitseala looduslik sihtkaitsevöönd, kalda ehituskeeluvöönd, veekaitsevöönd ja piiranguvöönd. Aegviidu metskond 139 katastriüksusele ulatub kalda ehituskeeluvöönd, veekaitsevöönd ja piiranguvöönd. Koitjärve metskond 17 katastriüksusele ulatub kaitseala looduslik sihtkaitsevöönd. Kitsendused ei takista vara sihtotstarbelist kasutust. Piirava mõjuga on paiknemine kaitsealal, kuid arvestades katastriüksuste kogusuurust on kaitseala pindala osakaal väga väike. Kinnistusregistris on Männasalu ja Mähuste maatüki osas kehtiv reaalkoormatis Anija valla kasuks, riigi kinnisvararegistri andmetel on Mähuste maatükk antud kasutusse ajutiste mesitarude paigaldamiseks tähtajaliselt kuni 31.12.2021. Kasutusalad on väga väikesed, mistõttu oluline mõju väärtusele puudub. 7. Kasutustasuni jõudmise hindamiskäigu selgitus Männasalu ja Mähuste kasutustasu määramisel on võimalik tulenevalt § 8 lõike 1 punktist 1 tugineda ka bilansilisele jääkväärtusele, kuna see kajastab vähemalt harilikku väärtust. Kõrvutades 2017 ja ajaliselt värskeimat ortofotot on metsa osakaal näiliselt sama, kuid ei saa välistada, et raietegevust pole toimunud. Hinnanguliselt on bilansilised väärtused tänaste keskmiste hindadega võrreldes kõrgemad. Maade omandamine toimus ca 2 aastat tagasi ning ilmselt oli omandamisel tehingu hinna aluseks erakorraline hindamine, mis arvestab täpsemalt metsa olemust ja tagavara. Eksperthinnang on täpsem hindamisvorm kui riigivara valitseja hindamisaruanne, samas ei kujunenud omandamisel tehingu hinnad turul. Edasine hindamiskäik tugineb sellele, et kõigi hinnatavate varade harilikud väärtused ja kasutustasud oleksid tuletatud ühetaoliselt samale metoodikale tuginedes. Näiteks Männasalu maatükil on ortofoto järgi raiutud ligikaudu pool metsast. Kui kasutustasu tuvastamisel võtta aluseks bilansiline väärtus, siis oleks see ebaproportsionaalselt kõrgem võrreldes mõne teise maatükiga, millel sarnane mets aga raiutud ala osakaal väiksem. Seetõttu, kasutustasu väljaselgitamisel oleme lähtunud Vabariigi Valitsuse määruse „Kinnisasja kasutustasu ja hariliku väärtuse hindamise kord, nõuded hindamisaruannetele ja nende tellimisele“ § 8 lõike 1 punktist 3, mille järgi turupõhine kasutustasu aktiivse turu puudumisel on 5% aastas kasutusse antava kinnisasja või kinnisasja osa harilikust väärtusest. Harilik väärtus on kohalik keskmine müügihind. Hinnatavate varade sihtotstarve on valdavalt maatulundusmaa, Aegviidu metskond 139 maatükil on maatulundusmaa kõrval 5% ulatuses veekogude maa. Kasutusse antavad alad on valdavalt keskmise või keskmisest parema kvaliteediga metsaga metsamaad, mistõttu parima kasutusena on arvestatud maatulundusmaa kasutust (eelkõige metsamaa aga ka muu maa kõlvik). Ehituspotentsiaali ei ole eeldatud, kuna maatükid on pindalalt väga suured ning asuvad suuremast asustusest eemal. Hindamiskäigus on analüüsitud metsa osakaalu ortofotol ning leitud igale maatükile metsamaa ja muu maa kõlviku osakaalud. Hariliku väärtuse leidmisel on analüüsitud hoonestamata 3  maatulundusmaa tehinguid Harju maakonnas kõlvikute lõikes. Metsamaa (koos kasvava metsaga) tehinguid on analüüsitud alates 2018. aasta II poolaastast ning muu maa tehinguid alates 2017. aastast. Valdavalt muu maa (s.h raielangid) kõlvikuga tehinguid tehakse turul harvem, seetõttu on aluseks pikem periood. Harilik väärtus on leitud metsamaa ja muu maa väärtuste summana, mida suurem on metsaga metsamaa osakaal, seda kõrgem keskmine hind. Analüüsi tulemusena on harilikud väärtused järgmised: Koitjärve metskond 16 - 0,45 eur/m2, Männasalu – 0,34 eur/m2, Aegviidu metskond 119 – 0,52 eur/m2, Aegviidu metskond 118 – 0,56 eur/m2, Mähuste – 0,48 eur/m2, Aegviidu metskond 139 – 0,55 eur/m2, Koitjärve metskond 17 – 0,51 eur/m2. 8. Hinnatud kinnisasja kasutustasu Kasutustasu suurus aastas on arvutatud 5% vara harilikust väärtusest: Koitjärve metskond 16 – 64 847 eurot Männasalu – 3 686 eurot Aegviidu metskond 119 – 13 065 eurot Aegviidu metskond 118 – 4 614 eurot Mähuste – 82 481 eurot Aegviidu metskond 139 – 9 001 eurot Koitjärve metskond 17 – 13 900 eurot Kasutustasud ei sisalda käibemaksu. Kasutamisega seotud teenuseid ja maamaksu kasutustasu ei sisalda, kuna Maa-ametil puudub ülevaade kasutusse antavate varadega seotud kuludest. Tegemist on statistilise lähenemisega. Kuna kasutustasude summad on väga suured, siis pikaajalise kasutusse andmise korral soovitame kasutustasu määramiseks tellida hindamisaruanne kutseliselt hindajalt. Kasutustasu määramisel arvutab lõpliku kasutustasu vastavalt kasutusse antavale maa-alale ja kasutusajale Riigi Kaitseinvesteeringute Keskus. 9. Hindamisaruande koostaja ja koostamise kuupäev Kinnisasja hindamisaruanne on koostatud Maa-ameti Kinnisvara hindamise osakonna nõuniku Ülleke Eerik ([email protected], 6650 626) poolt tehingute andmebaasi andmetele tuginedes 04.07.2019. 4