Tellimiskiri - Riigi Kaitseinvesteeringute Keskus

Failid

Sisu (failidest)

Kinnisvara eksperthinnang nr P-20444-19 Tellija Riigi Kaitseinvesteeringute Keskus Aadress Järva maakond, Paide linn, Paide linn, Ringtee 3a Hinnatav vara 100% elamumaa sihtotstarbega hoonestamata kinnisasi registriosa nr-ga 11329150 Eesmärk Eksperthinnang on koostatud kinnistu hariliku väärtuse hin- damiseks konsultatsiooni/võõrandamise eesmärgil, esita- miseks tellijale. Turuväärtus 9 000 (üheksa tuhat) eurot. Turuväärtusele ei lisandu käibemaksu. Hindamisaruande kuupäev 03.07.2019. a Hinnangu koostaja: Läbivaataja/kinnitaja: Siim Simson, kutseline hindaja Kristin Rammo, kutseline hindaja (nooremhindaja, tase 5) (vara hindaja, tase 7) (kutsetunnistus nr 119643) kutsetunnistus nr 127185 Telefon: + 372 55 595 576 E-post: [email protected] E-post: [email protected] /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ Sisukord 1 KOKKUVÕTE ........................................................................................................ 3 2 HINDAMISE ALUSED ........................................................................................... 4 2.1 KASUTATUD MATERJALID ..................................................................................... 4 2.2 VARA ÜLEVAATUS ............................................................................................... 4 2.3 KLAUSLID PIIRATUD VASTUTUSE KOHTA ................................................................ 4 3 VARA KIRJELDUS ............................................................................................... 5 3.1 ÕIGUSLIK MÄÄRATLUS ......................................................................................... 5 3.2 ASUKOHT ........................................................................................................... 5 3.3 KINNISASJA ANDMED ........................................................................................... 6 3.4 HINNANG VARA KESTLIKKUSELE ........................................................................... 7 4 MÕISTED, PARIM KASUTUS JA HINDAMISMEETODI VALIK ........................... 7 5 TURUANALÜÜS ................................................................................................... 9 5.1 MAKROMAJANDUSE ÜLEVAADE............................................................................. 9 5.2 JÄRVA MAAKONNA HOONESTAMATA ELAMUMAA TURUÜLEVAADE............................ 12 5.3 PAIDE LINNA TUTVUSTUS ................................................................................... 13 5.4 KONKUREERIVAD PAKKUMISED........................................................................... 14 5.5 TEHINGUSTATISTIKA.......................................................................................... 14 5.6 TURUSTATAVUSE ANALÜÜS ................................................................................ 15 6 HINDAMINE VÕRDLUSMEETODIL .................................................................... 15 6.1 HINNATAVA VARA SWOT ANALÜÜS .................................................................... 15 6.1 VÕRDLUSTEHINGUD JA TURUVÄÄRTUSE LEIDMINE ................................................ 16 7 HINDAMISTULEMUS .......................................................................................... 19 8 LISAD .................................................................................................................. 20 8.1 FOTOD............................................................................................................. 20 8.2 KINNISTUSRAAMATU VÄLJAVÕTE ........................................................................ 22 9 VASTAVUSKINNITUS ........................................................................................ 23 2 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20444-19 1 Kokkuvõte Hinnatava vara koondandmed Hinnatav vara 100% elamumaa sihtotstarbega hoonestamata kinnisasi regist- riosa nr-ga 11329150 Aadress Järva maakond, Paide linn, Paide linn, Ringtee 3a Omanik Eesti Vabariik Katastritunnus 56701:001:0047 Omandivorm Kinnisasi Kinnistu pindala 24 872 m² Detailplaneering Teadaolevalt menetluses olevad detailplaneeringud puuduvad, üldplaneeringu järgne maakasutus – elamumaa Hindamisaruande koondandmed Hinnangu eesmärk Eksperthinnang on koostatud kinnistu hariliku väärtuse hinda- miseks konsultatsiooni/võõrandamise eesmärgil, esitamiseks tellijale. Ülevaatuse kuupäev 25.06.2019. a Väärtuse kuupäev 25.06.2019. a Hindamisaruande kuu- 03.07.2019. a päev Tellija Riigi Kaitseinvesteeringute Keskus Tellimusleping E-posti teel esitatud ning digitaalselt allkirjastatud telli- musleping, seisuga 19.06.2019 nr 10-2/19/1818-1. Tellimuse tingimused:  vastavalt kirjalikule tellimuslepingule on eesmärk hinnata kinnistu harilik väärtus (hindamise praktikas mõistetakse hariliku väärtuse mõiste all turuväärtust);  eksperthinnang on avaliku teabe seaduse alusel avalikud, v.a kui teabele on juurdepääs seadusega kehtestatud kor- ras piiratud Hindamise eeldused Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad Turuväärtus ~ 9 000 eurot, mis teeb ca 0,4 €/m² krundi pindala kohta Hinnang likviidsusele Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib prognoosida hinnatud turuväärtuse juures kuni 9 kuud Hindamistäpsus Kuna analoogseid tehinguid on tehtud vähe, siis on hindamis- täpsus keskmisest madalam (+/-20%) Käibemaks Turuväärtusele ei lisandu käibemaksu Hindamistulemus Hinnatava vara (100% elamumaa sihtotstarbega hoonestamata kinnisasi regist-riosa nr-ga 11329150, aadressil Järva maakond, Paide linn, Paide linn, Ringtee 3a) turuväärtus väärtu- se kuupäeval 25.06.2019. a on 9 000 (üheksa tuhat) eurot. Hinnangu koostaja: Läbivaataja/kinnitaja: Siim Simson, kutseline hindaja Kristin Rammo, kutseline hindaja (nooremhindaja, tase 5) (vara hindaja, tase 7) (kutsetunnistus nr 119643) kutsetunnistus nr 127185 /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ 3 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20444-19 2 Hindamise alused 2.1 Kasutatud materjalid  Eesti vara hindamise standardisari EVS 875;  Kinnistusraamatu väljavõte, seisuga 02.07.2019. a;  Maa-ameti avaliku teenuse andmed, seisuga 02.07.2019. a;  Tellija esindaja Priit Alekaski poolt suuliselt ja kirjalikult esitatud andmed;  https://paide.kovtp.ee/uldinfo (Paide valla koduleht);  Kinnisvaraportaalid www.kv.ee ja www.city24.ee;  Tehingustatistika http://www.maaamet.ee/kinnisvara/htraru/;  ERI Kinnisvara poolt koostatud hoonestamata kinnistute ostu-müügi tehingute andme- baas 2.2 Vara ülevaatus Ülevaatuse kuupäev 25.06.2019. a Ülevaatuse teostanud hindaja Siim Simson Ülevaatuse juures viibinud isik Hinnangu koostaja Siim Simson iseseisvalt Algandmed esitanud isik Tellija esindaja Priit Alekask Ülevaatuse ulatus Kinnistu ja lähiümbruse ülevaatus Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne vaatlus, ei ole kasutatud erivahendeid 2.3 Klauslid piiratud vastutuse kohta Avalikustamine: Käesolevat hindamisaruannet ega mingit selle osa, samuti mitte mingeid viiteid käesoleva- le aruandele ei tohi ilma hindaja kirjaliku nõusolekuta avalikustada üheski dokumendis, kir- jas ega avalduses, samuti mitte kirjastada. Juhul, kui käesolevat hindamisaruannet soovi- takse avaldada, tuleb avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga eelnevalt kokku leppida. Vastavalt tellimuslepingule on eksperthinnangud avaliku teabe seaduse alusel ava- likud, v.a kui teabele on juurdepääs seadusega kehtestatud korras piiratud Võimalik väärkasutus: Käesoleva hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ja ainult eelpool avalda- tud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil Keskkonnalased uuringud: Käesoleva töö teostamisel on eeldatud, et mingit saastatust ei eksisteeri või, et saastekõr- valdamistööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Hindajat ei ole informeeritud mingi- test uurimistulemustest, mis viitaksid saasteainete või ohtlike ainete olemasolule. Hindaja ei ole uurinud hindamisvaral ja naabervaradel teostatud või teostatavat tegevust eesmär- giga kindlaks teha, kas eelpool nimetatud kasutused või nende varade maa võiks olla või on olnud hinnatava vara suhtes saastav. Hindaja ei pea omama saasteainete avastami- seks vajalikke oskusi ja teadmisi, seega ei võta hindaja endale mingit vastutust ükskõik missuguse saasteaine olemasolu eest. Hindaja ei ole teostanud mingeid uuringuid toksilis- te või ohtlike ainete olemasolu kohta ning seega ei saa esitada mingit kindlat seisukohta küsimuses, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemustele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et varal ei ole mingeid toksilisi, ohtlikke ega kahjulikke aineid. Igasugu- ne selliste ainete olemasolu avastamine võib vara väärtust oluliselt mõjutada. Juhul, kui hindamisjärgselt ilmneb, et hindamisvaral või naabruses eksisteerib saasteaineid või – allikaid või et hindamisvara on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see vähendada hindamisaruandes esitatud väärtust 4 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20444-19 3 Vara kirjeldus 3.1 Õiguslik määratlus Õiguslik määratlus Kinnisasi Registriosa nr 11329150 Omanik Eesti Vabariik Kinnistu koosseis Elamumaa 100%, Järva maakond, Paide linn, Paide linn, Ring- tee 3a Kinnistusraamatu kanded Isiklik kasutusõigus tehnovõrgu või rajatise seadmiseks Elektri- (hüpoteegid, koormatised levi OÜ (registrikood 11050857) kasuks. ja kitsendused) Märkus – tegemist on tavapärase tehnorajatise kasutusõigu- sega, negatiivne mõju vara turuväärtusele puudub. Kinnistusregistriosa elektrooniline väljavõte on toodud ekspert- hinnangu lisas Seadustest ja lepingutest Hindajale teadaolevatel andmetel ei lasu hinnataval varal teisi tulenevad, kinnistusraa- seadustest ja lepingutest tulenevaid kinnistusraamatusse mit- matusse mittekantud õi- tekantud õigusi ja kohustusi, mis võiksid mõjutada selle väär- gused ja kohustused tust. Selliste asjaolude ilmnemine võib muuta vara käesolevas eksperthinnangus toodud turuväärtust 3.2 Asukoht Paiknemine Järva maakond, Paide linna äärealal, Ringtee ja Päärma tee vahelisel alal, tegemist on Paide linna ja Järva maakonna kin- nisvaraturul keskmiselt hinnatud asukohaga Konkureerivad turupiir- Paide linn ja lähiümbruse eramute piirkonnad konnad Kaugus lähimast kauplu- ca 300 m kaugusel sest Kaugus lähimast ühis- ca 300 m kaugusel transpordipeatusest Kaugus lähimast munit- Lasteaed ja kool ca 1 km raadiuses. sipaalkoolist ja lasteaiast 5 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20444-19 Piirkonna hoonestus Põhja, ida ja lõuna suunal paiknevad ärihooned ning lääne suunas hoonestamata maaüksused ja eramud Piirkonna haljastus Kõrghaljastusega Müra ja õhusaaste tase Keskmine, hinnatav vara paikneb intensiivse liiklusega tänava- te vahelisel alal Juurdepääs Kinnistu piirneb Ringteega, teekate asfalt, Maanteeameti kaar- dirakenduse andmetel põhimaantee, omandivorm – riigiomand Kaugus Paide kesklin- ca 2 km nast 3.3 Kinnisasja andmed Pindala 24 872 m², millest: Haritav maa 16 531 m²; Looduslik rohumaa 4 199 m²; Metsamaa 2 744 m² Katastritunnus 56701:001:0047 Sihtotstarve Elamumaa 100% Kirjeldus Ebakorrapärase kujuga U-tähe kujuga, piirneb Ringteega ning ja hoonestamata kinnistutega, osalise kõrghaljastusega ning osaliselt kasutuses aiamaadena, vastavalt tellija esindaja kirja- likule infole kasvuhoonetega ei arvesta, vaid vaatleme kui hoo- nestamata kinnisasja (hindaja hinnangul ei ole kasvuhoonete olemasolul olulist mõju turuväärtusele) Kitsendused Riigikaitselise ehitise piiranguvöönd, geodeetilise märgi kaitsevöönd, elektripaigaldise kaitsevöönd ja sideehitise kaitsevöönd. Kitsendused ei takista vara sihipärast kasutust, küll tuleb näi- teks detailplaneeringu koostamisel arvestada piiranguvööndi ja kaitsevöönditega Detailplaneering / ehitus- Teadaolevalt menetluses olevad ja kehtestatud detailplanee- õigus ringud puuduvad 6 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20444-19 Kuressaare üldplanee- ring maakasutusplaan Tehnosüsteemid Liitumiskohad naabruses, vastavalt tellija esindaja Priit Alekaski poolt esitatud kirjalikule infole liitumislepingud puuduvad 3.4 Hinnang vara kestlikkusele Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldami- seks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna majanduse ja sotsiaalpoliitiline kestlikkus. Nende osade mõju tuleb arvesse võtta kogu kinnisvara elutsükli jooksul. (EVS-875-10). Hinnang kestlikkusele: Kuna kinnisasi ei ole hoonestatud, seal ei paikne ka rajatisi ja puuduvad tõendid, mis viitavad võimalikule hoonestamisele, siis hindamisel kestlikkust ei käsitleta (EVS 875-10). 4 Mõisted, parim kasutus ja hindamismeetodi valik Hindamisaruande kuupäev on kuupäev, millal on allkirjastatud hindamisaruanne (EVS 875:1). Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud (EVS 875:1). Ülevaatuse kuupäev on kuupäev, millal teostati hinnatava vara ülevaatus. Ülevaatuse kuu- päev peab alati eelnema väärtuse kuupäevale (EVS 875:1). Harilik väärtus (EVS 875 osa 3): Hariliku väärtuse mõiste tuleneb Eesti Vabariigi Tsiviilseadustiku üldosa seadusest ning on sõnastatud järgnevalt: Eseme harilik väärtus on selle kohalik keskmine müügihind. Eseme väärtuseks loetakse selle harilik väärtus, kui seaduse või tehinguga ei ole ette nähtud teisiti. Harilik väärtus viitab vaid toimunud müügitehingute statistilisele analüüsile, kusjuures nõutud ei ole sama sihtotstarbega tehingute kasutamist, kõikidele turutingimustele vastavate tehingu- te kasutamist, piiritletud ei ole analüüsitavate tehingute toimumisaega. Hindamise praktikas mõistetakse hariliku väärtuse mõiste all turuväärtust. 7 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20444-19 Kinnisasja kasutustasu ja hariliku väärtuse hindamise kord, nõuded hindamisaruanne- tele ja nende tellimisele (vastu võetud 14.07.2016 nr 79): Kui harilikku väärtust hindab vastava kutsetunnistusega hindaja, käsitatakse hariliku väärtu- sena turuväärtust vara hindamise hea tava tähenduses. Turuväärtus hinnatakse võrdlus- või tulumeetodil Turuväärtuse mõiste (EVS 875: 3): Turuväärtus on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus peale kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta. Vara parima kasutuse mõiste (EVS 875:1): Vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõr- geima väärtuse. Parim kasutus: Vara kõige tõenäolisem Kommentaar kasutus Füüsiliselt võimalik Olemas juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt, piirkonnas teh- nosüsteemide olemasolu. Negatiivse asjaoluna võib välja tuua krundi ebaühtlase kuju, mis teeb jagamise raskeks Vajalikult põhjendatud Piirkonnas on keskmisest madalam nõudlus eramukruntide jä- rele Õiguslikult lubatav Üldplaneeringu järgselt paikneb hinnatav vara elamumaa juht- funktsiooniga alal ning maa sihtotstarve elamumaa Finantsmajanduslikult Arvestades arenduskulu (teede ja tehnosüsteemide väljaehita- otstarbekas mist) ning müügist saadavat tulu, siis arendustegevus (jagami- ne kolmeks või enamaks krundiks) ei ole finantsmajanduslikult otstarbekas, pigem on finantsmajanduslikult otstarbekas kinnis- asjale elamu/aiamaja ehitus ja ülejäänud maa kasutus aiamaa- na või kinnistu jagamine kaheks eramukrundiks Omandab kõrgeima Hinnatava vara parimaks kasutuseks on kinnistu hoonestamine väärtuse ja on vara pa- elamu/aiamajaga ja ülejäänud maa kasutus aiamaana või kin- rim kasutus nistu jagamine detailplaneeringu kaudu kaheks elamukrundiks ja hoonestamine elamute/aiamajadega Kinnisvara turuväärtuse määramisel kasutatavad meetodid (EVS 875 osa 1: Hindamise üldised alused), meetodite kirjeldus on toodud eksperthinnangu lisas.  Turupõhine käsitlus ehk võrdlusmeetod (Sales Comparison Approach)  Tulupõhine käsitlus ehk tulumeetod (Income Approach)  Kulumeetod (Cost Approach) Hinnatavale varale turuväärtuse leidmiseks oleme valinud võrdlusmeetodi*, mis on enimle- vinud elamispindade ja analoogsete hoonestamata kinnistute hindamisel. Turuväärtuse hin- damisel määrab meetodi eelistuse viis, kuidas varaga vabal turul tõenäoliselt kaubeldakse. Näiteks büroohoone kui üüriobjekti puhul on eelistatum tulumeetod, eluruumi kui müügiobjekti puhul võrdlusmeetod. *Võrdlusmeetod leiab laialdast kasutust eri varade hindamisel ja on muu hulgas kasutatav ka tururendi leidmisel. Meetodi rakendamine eeldab piisava hulga sarnaste varade olemas- olu, seejuures peavad olema tagatud vabad turusuhted, turg peab olema aktiivne ja läbipais- 8 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20444-19 tev. Vaid siis on võimalik jälgida turutrende, analüüsida väärtust mõjutavaid tegureid ja luua väärtuse mudeleid. Võrdlusmeetod on eelistatuim nende varade hindamisel, mida tavaliselt ei osteta tuleviku rahavoo eesmärgil. Meetod on sobilik eelkõige selliste varade hindamisel, mi- da omanik kasutab ise ning mis tavaliselt ei ole seotud õiguste ja kohustustega, mille mõju väärtusele on kohandamise võtete kaudu keerukas iseloomustada. 5 Turuanalüüs 5.1 Makromajanduse ülevaade SKP muutus Eesti sisemajanduse koguprodukt (SKP) suurenes 2019. aasta I kvartalis võrreldes eelmise aasta sama kvartaliga 4,5%. Majanduskasvu vedas töötleva tööstuse tegevusala. Lisaks tööt- levale tööstusele oli märkimisväärne info ja side, kutse-, teadus- ja tehnikaalase tegevuse, hulgi- ja jaekaubanduse, põllumajanduse, metsanduse ja kalanduse ning veonduse ja laon- duse panus. Eelnevad kaks ja pool aastat majanduskasvu vedanud ehituse tegevusala li- sandväärtus I kvartalis enam ei kasvanud, püsides aastatagusel tasemel. [1] Ehitusturg Eesti ehitusettevõtted ehitasid Eestis ja välisriikides I kvartalis kokku 2% rohkem kui 2018. aasta samas kvartalis. Ehitus kasvas välisriikidesse tehtud tööde arvelt. Kohalikul turul ehi- tusmaht vähenes. I kvartalis ehitati omal jõul 581 miljoni euro eest, millest hooneid 459 miljoni ja rajatisi 122 miljoni euro eest. 2018. aasta sama kvartaliga võrreldes ehitati hooneid 2% ja rajatisi 3% rohkem. Kohaliku ehitusturu maht vähenes 2%. Eelmise aasta sama perioodiga võrreldes vähenes hoonete ehitusmaht nii uusehituses kui ka remondi- ja rekonstrueerimis- töödes. Rajatiste ehitus jäi mullusele tasemele. Ehitisregistri andmetel lubati 2019. aasta I kvartalis kasutusse 1770 uut eluruumi ehk 232 elu- ruumi rohkem kui aasta eest. Enim valmis uusi eluruume Tallinnas, järgnesid Tallinna lähi- ümbruse vallad ja Tartumaa. 2019. aasta I kvartalis väljastati ehitusluba 1585 eluruumi ehi- tamiseks, mida on 4% rohkem kui möödunud aasta I kvartalis. Eelistatuim elamutüüp oli kor- terelamu. Kasutusse lubati 280 mitteelamut kasuliku pinnaga 139 600 m². Enim lisandus uut põllumajandus- ja tööstushoonepinda. Võrreldes 2018. aasta I kvartaliga vähenes nii kasu- tusse lubatud mitteelamute pind kui ka maht. [2] Joonis 1. Ehitus- ja kasutuslubade väljastamise arv aastatel 2007-2018. allikas: Statistikaamet 9 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20444-19 Keskmine palk 2019. aasta I kvartalis oli keskmine palk 1341 eurot. Keskmine brutokuupalk tõusis eelmise aasta I kvartaliga võrreldes 7,9%. Eelmise kvartaliga võrreldes vähenes I kvartalis brutokuu- palk 3,2%, peamiselt ebaregulaarsete lisatasude vähenemise tõttu. Keskmise brutokuupalga aastakasv oli 1 protsendipunkti võrra aeglasem kui eelmises kvartalis. [3] Pindi Kinnisvara poolt keskmise palga baasil laenuvõime järgi arvutatud ostujõu kohaselt sai 2019. aasta I kvartalis osta 63 m² suuruse korteri Tallinnas, 75 m² suuruse Tartu linna korteri või 83 m² suuruse korteri Pärnus. Tarbijate kindlustunne Tarbijate kindlustunde indikaatori näitaja 2019. aasta mais oli -3, mis on 34 punkti võrra kõr- gem kui 2009. aasta majanduse madalseisu ajal, kuid jääb 13 punkti võrra madalamale kui 2006.-2007. aasta majandusbuumi ajal. Statistikaameti andmeil muutus tarbijahinnaindeks 2019. aasta mais võrreldes aprilliga 0,2% ning võrreldes eelmise aasta maiga 3,1%. 2018. aasta maiga võrreldes mõjutas tarbijahinna- indeksit enim eluase, mis andis kogutõusust üle veerandi. 70% sellest andsid elekter, soojus- energia ja küte, kus kodudesse jõudnud elekter oli kallinenud 6,3% ja tahkekütused 14,2%. Ligi veerandi kogutõusust andsid toit ja mittealkohoolsed joogid. Võrreldes 2018. aasta maiga oli bensiin 4,4% ja diislikütus 6,8% kallim. [4] Tööhõive Eesti ettevõtetes, asutustes ja organisatsioonides oli 2019. aasta I kvartalis ligi 11 450 vaba ametikohta. Selline trend on püsinud 2017. aasta I kvartalist. Tänavu esimeses kvartalis oli vabade ametikohtade arv võrreldes eelmise aasta I kvartaliga 8% ja võrreldes IV kvartaliga 9% suurem. Töötlev tööstus ja kaubandus on jätkuvalt Eesti suurimad tööpakkujad – neil te- gevusaladel oli vabade ametikohtade arv I kvartalis vastavalt ligi 1500 ja 1800. Enamik vaba- dest ametikohtadest asusid jätkuvalt Harju maakonnas (75%), sh Tallinnas (64%). Järgnesid Tartu (8%), Pärnu (4%) ja Ida-Viru (3%) maakond. [5] Kinnisvara hinnatrendid Kinnisvara hinnatrendid olid 2018. aastal mõõdukas kasvutempos. Pindi Kinnisvara Eesti 17 linna arvestuse keskmise hinna kohaselt oli 2017. aasta detsembris seis, kus kinnisvarahin- nad ning tehingute arv tõusis sedavõrd kõrgele, et ületas kunagise buumiaja hinnatipu. 2018. aastal sarnanesid tehingusummad ja tehinguaktiivsus kunagisele buumiajale. 2019. aasta mai seisuga oli Pindi hinnaindeks 2018. aasta detsembrikuisest viimaste aastate kõrgeimast tasemest 6% võrra madalam ning 2% võrra kõrgem kunagise buumiaja kõrgeimast hinnast. 10 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20444-19 Laenumahud ja intressimäärad Laenutingimused püsivad soodsad. 2019. aasta märtsi seisuga on 6 kuu EURIBOR-i määr - 0,2%, pankade üldine intressimäär eraisikutele 2,5% ning ettevõtetele 3,1%. Joonis 2. Eluasemelaenude ja mittefinantsettevõtete pikaajaliste eurolaenude kaalutud keskmine int- ressimäär ja kuue kuu EURIBOR. allikas: Eesti Pank 2019. aasta märtsis võis täheldada laenujäägi tõusu võrreldes eelneva aasta sama perioodi- ga. Laenukäive on aastatagusega võrreldes mõnevõrra langenud (vt joonis 3). Joonis 3. Residentidest mittefinantsettevõtetele antud pikaajaliste laenude jääk ja käive. allikas: Eesti Pank Kokkuvõte 2019. aasta jooksul ootab aga Eestit tõenäoliselt ees majanduskasvu aeglustumine viimaste aastate muljet avaldavatest kasvunumbritest tavapärasema tempo juurde. Majanduse maht ületab Euroopa riikides pikaajaliselt jätkusuutlikku taset, vaba tööjõudu napib ja seetõttu pole endise kasvutempo jätkumine tõenäoline. [6] Kinnisvara poolelt on keskmine tehingusumma ja tehinguaktiivsus paari aasta tagusega võrreldes kasvanud ning kinnisvara soetamist soo- dustavad ka head laenutingimused. Tööhõive probleemid on leevenenud ning inimesed ei ela enam niivõrd palju laenu võtmise näol tuleviku arvelt. 11 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20444-19 Allikad: [1] Statistikaameti pressiteade nr 68 - I kvartalis oli SKP jooksevhindades 6,7 miljardit eurot [2] Statistikaameti pressiteade nr 64 - Ehituse kasv aeglustus [3] Statistikaameti pressiteade nr 65 - I kvartalis oli keskmine palk 1341 eurot [4] Statistikaameti pressiteade nr 74 - Tarbijahinnaindeksi muutust mõjutas mais enim eluase ja trans- port [5] Statistikaameti pressiteade nr 73 - Eestis on jätkuvalt üle 10 000 vaba ametikoha [6] Eesti Panga pressiteade, 28.02.2019 - Majanduskasv sel aastal tõenäoliselt aeglustub. 5.2 Järva maakonna hoonestamata elamumaa turuülevaade NÕUDLUS JA PAKKUMINE 2018. aastal toimus Järva maakonnas hoonestamata elamumaaga 31 tehingut, mis on 7 te- hingu võrra vähem kui 2017. aastal. Tehingumaht vähenes 2017. aastaga võrreldes 62 000 eurot, samas kui maa keskmine hind ruutmeetri kohta kasvas 1,27 € võrra. Hoonestamata elamumaa tehingute arv ja keskmine hind Järvamaa omavalitsustes 2018. aastal: 2 Tehingute arv, tk Keskmine hind, €/m Paide linn 15 7,05 sh linnasisene linn Paide 7 11,11 Türi vald 10 2,21 Järva vald 6 1,12 allikas: Maa-amet. 2018. aastal oli Järvamaal hoonestamata elamumaaga tehtud tehingute keskmine krundi suurus 5313 m² ja pinnaühiku hind oli vahemikus 0,09-16,25 €/m². Samas Paide linna tihe- asustusega alal oli keskmine krundi suurus 1200 m² ja pinnaühiku hind vahemikus 7-16,25 €/m² ning Türi linnas keskmine krundi suurus 1898 m² ja pinnaühiku hind vahemikus 0,55- 9,45 €/m². 12 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20444-19 Järvamaal on hoonestamata elamumaaga toimuvate tehingute arv viimase kahe aastaga kasvanud ning eriti palju on kasvanud tehingute kogumaht haldusüksuses Paide linn. Kogu- mahud haldusüksuses Paide linn on viimase paari aasta jooksul tõusnud ca 70 000 eurot aastas. Järvamaa hoonestamata elamumaa hinnad on vahemikus 3-5 €/m², hinnatumas piirkonnas 15-20 €/m² ning nõudlus nende järele on küllaltki tagasihoidlik, kuna Järvamaal, sh Paides ehitatakse uusi eramuid väga vähe. Elamukrunte soovitakse osta valdavalt Paide linnas, millele järgnevad Türi linn ning siis üle- jäänud maakond. Järvamaa kahes linnas, Paides ja Türil on potentsiaalne elamumaa ostja nõus tehnovõrkudega varustatud krundi eest maksma 10-15 €/m². Üksikjuhtudel ka kõrgemat hinda, kuid neil juhtudel omandatakse krunt mingil muul eesmärgil mitte elamu ehituseks. Eelistatud elamisraadius on kuni 25 km Paide linna ja Türi linna ümbruses. Kuna nii Paide linn kui Türi linnas uusi elamukrunte pakkumisel ei ole, vaadatakse tsentrist väljapoole. Tihti ostetakse põllumaad/maatulundusmaad, et sinna endale elamu ehitada. Hoonestamata elamumaa pakkumisi oli 2018. aastal Järvamaal kokku keskmiselt 30 tk kuus, neist umbes pooled asusid Paide linnas. Pakkumises olevate elamukruntide hinnad Paide linnas on 1,76 kuni 19,3 €/m². 5.3 Paide linna tutvustus Paide on linn Järva maakonnas, maakonna halduskeskus ning Paide linna nimelise omavalit- susüksuse halduskeskus. Paides asub kolm üldhariduskooli: Paide Ühisgümnaasium, Paide Gümnaasium ja Paide Täiskasvanute Keskkool. Kutseharidust pakub Järvamaa Kutsehariduskeskus. Linnas töötab ka kaks lasteaeda. Paides asub Järvamaa Haigla. Linnas tegutseb mitu perearsti ja hambaarsti, samuti asub Paides mitu apteeki. 13 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20444-19 5.4 Konkureerivad pakkumised Eksperthinnangu koostamise hetkel on kinnisvaraportaalides www.kv.ee ja www.city24.ee hinnatava varaga alljärgnevad kaudselt võrreldavad kinnistud (tegemist on pakkumishinda- dega, reaalsed tehinguhinnad jäävad üldjuhul madalamaks): 5.5 Tehingustatistika Hoonestamata maa tehingud Järva maakond, Paide linn ajavahemikul 1.07.2018 kuni 01.07.2019 elamumaa Arv 16 Pindala (m²) keskmine 8 597,25 Tehingu summa (eur) maksimaalne 52 500 Pinnaühiku hind (eur/m²) maksimaalne 17,80 Pinnaühiku hind (eur/m²) mediaan 7,54 Pinnaühiku hind (eur/m²) keskmine 7,28 Pinnaühiku hind (eur/m²) standardhälve 6,36 Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas. Tehingute hindasid puudutavad andmed kuvatakse vaid juhul, kui on toimunud vähemalt 5 tehingut. 14 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20444-19 Tehingustatistika kommentaarid:  tõenäoliselt sisaldab antud statistika ka seotud osapoolte vahelisi ning sundmüügite- hinguid. 5.6 Turustatavuse analüüs Laenutingimused on püsinud soodsad, 07.06.2019. aasta seisuga oli 6 kuu EURIBOR-i määr -0,256% ning pankade pikaajaline intressimäär eraisikutele 2-2,4% ja firmadele 2,5%, seega finantseerimistingimused analoogse vara ostuks on head. Paide linnas on hoonestamata elamumaa kinnistutega viimasel aastal teostatud 16 tehingut, keskmine pinnaühiku hind oli 7,28 €/m². Kinnisvaraportaalides hinnatava varaga analoogseid müügipakkumisi ei ole, küll on pakkumi- ses ca 10 väiksemat elamumaa krunti. Arvestades, et tegemist on arenemisjärgus piirkonna- ga (teed ja tehnosüsteemide liitumiskohad välja ehitamata), krundi kuju ja detailplaneeringu puudumist, siis hindame vara turustatavust halvaks. Sarnaste varade ostjaskonnaks on üle keskmise sissetulekuga kohalikud elanikud (pere- kond). Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib prognoosida hinnatud tu- ruväärtuse juures kuni 9 kuud. 6 Hindamine võrdlusmeetodil Hinnatavale varale turuväärtuse leidmiseks oleme analüüsinud hoonestamata elamumaa kin- nisasjade müügitehinguid ja – pakkumisi Paide linnas ja mujal Järva maakonnas. Võrdlemise aluseks olevad müügitehingud on hindajale teadaolevalt tehtud vaba turu tingi- mustes, väärtuse kuupäeva suhtes võimalikult hiljuti ja sarnases turusituatsioonis. 6.1 Hinnatava vara SWOT analüüs Tugevused Nõrkused  paiknemine Paide linna äärealal;  krundi ebaühtlane kuju;  taristu lähedus;  piirkonnas madal nõudlus elamumaa  hea juurdepääs kruntide järele Võimalused Ohud  piirkonna edasine areng  majanduskeskkonna halvenemisest tin- gitud kinnisvaraturu languse oht 15 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20444-19 6.1 Võrdlustehingud ja turuväärtuse leidmine Võrdluseks saame tuua järgmised kinnistute müügitehingud: Nr Tehingu Tehingu Aadress Krundi Detailplaneering/ Tehnosüsteemid Haljastus Juurdepääs Krundi kuju hind, € aeg pindala, ehitusõigus m² 1 22 560 € mai.19 Järva maakond, 16612 Kinnistu on Elekter, lokaalne Õueala Avalikult Korrapärase Paide linn, hoonestatud vesi ja kõrghaljastusega, kasutatavalt teelt, kujuga Tarbja küla, x rahuldava/remonti kanalisatsioon ülejäänud osas teekate asfalt vajava elamu ja haritav maa abihoonega 2 30 000 € mai.19 Järva maakond, 10677 60% ärimaa ning Liitumiskohad Osalise Avalikult Korrapärase Paide linn, Paide 40% elamumaa. naabruses, kõrghaljastusega kasutatavalt teelt, kujuga linn, Pärna tn Ehitusalune maa liitumislepingud teekate asfalt on 3000 m² ning puuduvad sinna tohib püstitada ühe 2-3 korruselise hoone, mille kõrgus ei tohi ületada 12 meetrit 3 8 600 € okt.18 Järva maakond, 1024 Detailplaneering Liitumiskohad Osalise Avalikult Korrapärase Paide linn, Paide puudub, 100% naabruses, kõrghaljastusega kasutatavalt teelt, kujuga linn, Kastani tn elamumaa, liitumislepingud teekate asfalt paikneb eramute puuduvad piirkonnas 4 6 100 € sept.18 Järva maakond, 10600 Detailplaneering Liitumised Osalise Avalikult Korrapärase Paide linn, Esna puudub, 100% puuduvad kõrghaljastusega kasutatavalt teelt, kujuga küla, x elamumaa, teekate asfalt paikneb eramute piirkonnas 5 12 500 € juuli.18 Järva maakond, 1200 Kinnistul paikneb Liitumised Osalise Avalikult Korrapärase Paide linn, Paide elamu vundament puuduvad kõrghaljastusega kasutatavalt teelt, kujuga linn, Kastani tn teekate asfalt 6 10 000 € veebr.18 Järva maakond, 5940 Kinnistul paikneb Liitumised Osalise Avalikult Ebakorrapärase Paide linn, lagunenud elamu puuduvad kõrghaljastusega kasutatavalt teelt, kujuga Nurmsi küla, teekate asfalt Nõmme Eeltoodud tehingutest oleme edasiseks kohandamiseks valinud tehingud nr 3, 4 ja 5, mis sobivad enim asukoha, tehnosüsteemide, maa sihtotstarbe ja tehingu värskuse poolest. Kohandamise eesmärk on hinnata, kui palju oleks maksnud võrreldav kinnisvara, kui see ei erineks hinnatavast kinnisvarast, arvestades selleks objektide turuväärtust tõstvaid ja lange- tavaid tegureid (SWOT analüüs). Võrdlusühik on ühik, mille abil kohandamise võtteid kasutades leitakse vara väärtus võrd- lusmeetodil. Võrdlusühiku valik sõltub hindamise eesmärgist ja vara liigist. Eelistada tuleb ühikut, mille abil konkreetse vara puhul turul kaubeldakse. Käesolevas eksperthinnangus oleme valinud võrdlusühikuks koguhinna (€), üldjuhul antud turusegmendis ja turupiirkonnas turul kauplemisel vaadatakse pigem koguhinda kui ühikuhinda. Väljavõte standardist EVS 875 osa 11: Tüüpilised võrdlusühikud kinnisvara hindamisel Vara liik Tüüpiline võrdlusühik Eramu €, €/SNPm², €/kasulik pind Korter €, €/SNPm², €/kasulik pind Ladu ja tootmine €, €/SNPm² Kontor €, €/SNPm² Hotell €, €/SNPm², €/tuba, €/koht Restoran €, €/SNPm², €/koht Kauplus €, €/SNPm², €/müügipinna m² 16 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20444-19 Parkla €, €/m², €/autokoht Krunt €, €/m², €/SBPm² Kasvav mets €, €/ha, €/tm Haritav maa €, €/ha Võrdluselementide valikul oleme lähtunud nende olulisusest. Kõrvale on jäetud elemendid, mis mõjutavad vara väärtust ebaoluliselt või mille mõju on oluliselt väiksem võrreldes hinda- mise täpsusega. Erisuste hindamisel oleme kasutanud protsentuaalset kohandust, kusjuures võrreldavate va- rade kohandamisel arvestatakse hinnatava vara turuväärtust tõstev tegur positiivse märgiga ja turuväärtust alandav tegur negatiivse märgiga. Sarnaste näitajate puhul kohandust ei teos- tata (kohandus on null). Kohandatud tulemuste baasil leiame kaalutud keskmise tulemuse, seejuures saab suurema osakaalu väiksema kohandusteguriga tehing jne ehk hindamisobjektiga enimsarnane tehing. Protsentuaalse kohanduse minimaalne täpsus on tavapäraselt 5%, kuid hea võrdlusmaterjali puhul võib kohanduse täpsus olla ka suurem, kuni 2%. Võrdluselemendid:  Ajaline kohandus – antud turusektoris ei ole me 2018. a suvest hinnamuutust arves- tanud;  Asukoht – heal tasemel taristuga asukohas paiknevad varad on kõrgemalt hinnatud, hinda mõjutab ka kaugus piirkonna keskusest ja juurdepääs;  Krundi pindala – suurema krundi pindalaga on reeglina kõrgema koguhinnaga;  Juurdepääs – juurdepääsu puudumine avalikult kasutatavalt teelt mõjutab vara lik- viidsust ja turuväärtust negatiivselt, samuti on oluline teekate.  Detailplaneering/ehitusõigus – kehtestatud detailplaneeringuga või väljastatud projek- teerimistingimustega krundid on enamhinnatud, hinnavahe menetlusjärgus detailpla- neeringuga on keskmiselt 10 – 50%;  Tehnosüsteemid – enamhinnatud on tsentraalsete ja väljaehitatud tehnosüsteemide- ga kinnistud, oluline on ka liitumislepingute ja liitumiskohtade kaugus;  Krundi kuju – korrapärase kujuga krundid on kõrgemalt hinnatud kui ebakorrapärase kujuga. 17 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20444-19 Kohandamised: Võrdluselement Hinnatav vara 3 4 5 Tehingu hind, € 8 600 € 6 100 € 12 500 € Tehinguhind €/m² 8€ 1€ 10 € Tehingu aeg okt-2018 sept-2018 juuli-2018 Ajaldamine 0% 0% 0% Ajaldatud hind, €/m² 8 600 € 6 100 € 12 500 € Asukoht Ringtee 3a, Paide linna Järva maakond, Järva maakond, Järva maakond, ääreala Paide linn, Paide linn, Paide linn, Esna küla, Paide linn, Paide linn, Kastani tn x Kastani tn Hinnang Kõrgemalt hinnatud Madalamalt hinnatud Kõrgemalt hinnatud Kohandus -10% 30% -10% Krundi pindala, m² 24872 1024 10600 1200 Hinnang Väiksem, koguhind Väiksem, koguhind Väiksem, koguhind madalam madalam madalam Kohandus 25% 10% 25% Detailplaneering/ehitusõigus Puudub, üldplaneeringu Detailplaneering Detailplaneering Kinnistul paikneb järgselt elamumaa puudub, 100% puudub, 100% elamu vundament elamumaa, paikneb elamumaa, paikneb eramute piirkonnas eramute piirkonnas Hinnang Samaväärne Samaväärne Kõrgemalt hinnatud Kohandus 0% 0% -30% Tehnosüsteemid Liitumiskohad naabruses, Liitumiskohad Liitumised puuduvad Liitumised puuduvad liitumislepingud puuduvad naabruses, liitumislepingud puuduvad Hinnang Samaväärne Samaväärne Samaväärne Kohandus 0% 0% 0% Juurdepääs Piirneb avalikult kasutatava Avalikult kasutatavalt Avalikult kasutatavalt Avalikult kasutatavalt teega, teekate asfalt teelt, teekate asfalt teelt, teekate asfalt teelt, teekate asfalt Hinnang Samaväärne Samaväärne Samaväärne Kohandus 0% 0% 0% Krundi kuju Ebakorrapärase kujuga Korrapärase kujuga Korrapärase kujuga Korrapärase kujuga Hinnang Kõrgemalt hinnatud Kõrgemalt hinnatud Kõrgemalt hinnatud Kohandus -10% -10% -10% Kohandus kokku 5% 30% -25% Kohandatud hind €/m² 9 030 € 7 930 € 9 375 € Kohanduste 45% 50% 75% absoluutväärtuste summa Kaalud 1,00 0,35 0,35 0,3 Kaalutud tulemus, €/m² 8 748,5 3 161 2 776 2 813 Turuväärtus 9 000 € Eeltoodut arvesse võttes on hinnatava vara turuväärtus ~ 9 000 eurot, mis teeb ca 0,4 €/m² krundi pindala kohta. 18 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20444-19 7 Hindamistulemus Hinnatava vara (100% elamumaa sihtotstarbega hoonestamata kinnisasi registriosa nr-ga 11329150, aadressil Järva maakond, Paide linn, Paide linn, Ringtee 3a) turuväärtus väärtuse kuupäeval 25.06.2019. a on 9 000 (üheksa tuhat) eurot. Turuväärtusele ei lisandu käibemaksu. Hinnangu koostaja: Läbivaataja/kinnitaja: Siim Simson, kutseline hindaja Kristin Rammo, kutseline hindaja (nooremhindaja, tase 5) (vara hindaja, tase 7) (kutsetunnistus nr 119643) kutsetunnistus nr 127185 Telefon: + 372 55 595 576 E-post: [email protected] E-post: [email protected] /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ 19 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20444-19 8 Lisad 8.1 Fotod Vaated kinnistule ja lähiümbrusele 20 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20444-19 21 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20444-19 8.2 Kinnistusraamatu väljavõte 22 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20444-19 9 Vastavuskinnitus  Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kut- sealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks.  Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele.  Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud.  Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks.  Hindaja on olnud sõltumatu.  Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suh- tes.  Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega.  Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teada- olevalt tõesed ja korrektsed.  Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega. Hinnangu koostaja: Läbivaataja/kinnitaja: Siim Simson, kutseline hindaja Kristin Rammo, kutseline hindaja (nooremhindaja, tase 5) (vara hindaja, tase 7) (kutsetunnistus nr 119643) kutsetunnistus nr 127185 Telefon: + 372 55 595 576 E-post: [email protected] E-post: [email protected] /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ 23 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20444-19 Kinnisvara eksperthinnang nr P-20443-19 Tellija Riigi Kaitseinvesteeringute Keskus Aadress Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Toompea tn 8b Hinnatav vara 100% riigikaitsemaa sihtotstarbega hoonestamata kinnisasi registriosa nr-ga 11968550 Eesmärk Eksperthinnang on koostatud kinnistu hariliku väärtuse hin- damiseks konsultatsiooni/võõrandamise eesmärgil, esita- miseks tellijale. Turuväärtus 27 000 (kakskümmend seitse tuhat) eurot. Leitud turuväärtus ei sisalda käibemaksu. Hindamisaruande kuupäev 03.07.2019. a Hinnangu koostaja: Läbivaataja/kinnitaja: Siim Simson, kutseline hindaja Kristin Rammo, kutseline hindaja (nooremhindaja, tase 5) (vara hindaja, tase 7) (kutsetunnistus nr 119643) kutsetunnistus nr 127185 Telefon: + 372 55 595 576 E-post: [email protected] E-post: [email protected] /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ Sisukord 1 KOKKUVÕTE ........................................................................................................ 3 2 HINDAMISE ALUSED ........................................................................................... 4 2.1 KASUTATUD MATERJALID ..................................................................................... 4 2.2 VARA ÜLEVAATUS ............................................................................................... 4 2.3 KLAUSLID PIIRATUD VASTUTUSE KOHTA ................................................................ 4 3 VARA KIRJELDUS ............................................................................................... 5 3.1 ÕIGUSLIK MÄÄRATLUS ......................................................................................... 5 3.2 ASUKOHT ........................................................................................................... 5 3.3 KINNISASJA ANDMED ........................................................................................... 6 3.4 HINNANG VARA KESTLIKKUSELE ........................................................................... 7 4 MÕISTED, PARIM KASUTUS JA HINDAMISMEETODI VALIK ........................... 8 5 TURUANALÜÜS ................................................................................................... 9 5.1 MAKROMAJANDUSE ÜLEVAADE............................................................................. 9 5.2 AUTOKOHTADE JA GARAAŽIDE TURG ................................................................... 12 5.3 VANALINNA ASUMI TUTVUSTUS ........................................................................... 12 5.4 KONKUREERIVAD PAKKUMISED........................................................................... 13 5.5 TEHINGUSTATISTIKA.......................................................................................... 13 5.6 TURUSTATAVUSE ANALÜÜS ................................................................................ 14 6 HINDAMINE VÕRDLUSMEETODIL .................................................................... 14 6.1 HINNATAVA VARA SWOT ANALÜÜS .................................................................... 14 6.1 VÕRDLUSTEHINGUD JA TURUVÄÄRTUSE LEIDMINE ................................................ 15 7 HINDAMISTULEMUS .......................................................................................... 18 8 LISAD .................................................................................................................. 19 8.1 FOTOD............................................................................................................. 19 8.2 KINNISTUSRAAMATU VÄLJAVÕTE ........................................................................ 20 9 VASTAVUSKINNITUS ........................................................................................ 21 2 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20443-19 1 Kokkuvõte Hinnatava vara koondandmed Hinnatav vara 100% riigikaitsemaa sihtotstarbega hoonestamata kinnisasi re- gistriosa nr-ga 11968550 Aadress Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Toompea tn 8b Omanik Eesti Vabariik Katastritunnus 78401:101:3574 Omandivorm Kinnisasi Kinnistu pindala 76 m² Detailplaneering Tallinna detailplaneeringute registri andmetel menetluses ole- vad detailplaneeringud puuduvad Hindamisaruande koondandmed Hinnangu eesmärk Eksperthinnang on koostatud kinnistu hariliku väärtuse hinda- miseks konsultatsiooni/võõrandamise eesmärgil, esitamiseks tellijale. Ülevaatuse kuupäev 03.07.2019. a Väärtuse kuupäev 03.07.2019. a Hindamisaruande kuu- 03.07.2019. a päev Tellija Riigi Kaitseinvesteeringute Keskus Tellimusleping E-posti teel esitatud ning digitaalselt allkirjastatud telli- musleping, seisuga 19.06.2019 nr 10-2/19/1818-1. Tellimuse tingimused:  vastavalt kirjalikule tellimuslepingule on eesmärk hinnata kinnistu harilik väärtus (hindamise praktikas mõistetakse hariliku väärtuse mõiste all turuväärtust);  eksperthinnang on avaliku teabe seaduse alusel avalikud, v.a kui teabele on juurdepääs seadusega kehtestatud kor- ras piiratud Hindamise eeldused Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad Turuväärtus 27 000 eurot, mis teeb ca 355 €/m² kinnisasja pindala kohta Hinnang likviidsusele Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib prognoosida hinnatud turuväärtuse juures kuni 6 kuud Hindamistäpsus Kuna analoogseid tehinguid on tehtud vähe, siis on hindamis- täpsus keskmisest madalam (+/-20%) Käibemaks Turuväärtusele ei lisandu käibemaksu Hindamistulemus Hinnatava vara (100% riigikaitsemaa sihtotstarbega hoonestamata kinnisasi registriosa nr- ga 11968550, aadressil Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Toompea tn 8b) turu- väärtus väärtuse kuupäeval 03.07.2019. a on 27 000 (kakskümmend seitse tuhat) eurot. Hinnangu koostaja: Läbivaataja/kinnitaja: Siim Simson, kutseline hindaja Kristin Rammo, kutseline hindaja (nooremhindaja, tase 5) (vara hindaja, tase 7) (kutsetunnistus nr 119643) kutsetunnistus nr 127185 /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ 3 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20443-19 2 Hindamise alused 2.1 Kasutatud materjalid  Eesti vara hindamise standardisari EVS 875;  Kinnistusraamatu väljavõte, seisuga 02.07.2019. a;  Maa-ameti avaliku teenuse andmed, seisuga 02.07.2019. a;  Tellija esindaja Priit Alekaski poolt suuliselt ja kirjalikult esitatud andmed;  Kinnisvaraportaalid www.kv.ee ja www.city24.ee;  Tehingustatistika http://www.maaamet.ee/kinnisvara/htraru/;  https://tpr.tallinn.ee/ (Tallinna detailplaneeringute register);  https://www.tallinn.ee/est/ehitus/g6597s45141 (Tallinna üldplaneeringu maakasutus- plaan);  ERI Kinnisvara poolt koostatud hoonestamata kinnistute ja parkimiskohtade ostu- müügi tehingute andmebaas 2.2 Vara ülevaatus Ülevaatuse kuupäev 03.07.2019. a Ülevaatuse teostanud hindaja Siim Simson Ülevaatuse juures viibinud isik Hinnangu koostaja Siim Simson iseseisvalt Algandmed esitanud isik Tellija esindaja Priit Alekask Ülevaatuse ulatus Kinnisasja ja lähiümbruse ülevaatus Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne vaatlus, ei ole kasutatud erivahendeid 2.3 Klauslid piiratud vastutuse kohta Avalikustamine: Käesolevat hindamisaruannet ega mingit selle osa, samuti mitte mingeid viiteid käesoleva- le aruandele ei tohi ilma hindaja kirjaliku nõusolekuta avalikustada üheski dokumendis, kir- jas ega avalduses, samuti mitte kirjastada. Juhul, kui käesolevat hindamisaruannet soovi- takse avaldada, tuleb avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga eelnevalt kokku leppida. Vastavalt tellimuslepingule on eksperthinnangud avaliku teabe seaduse alusel ava- likud, v.a kui teabele on juurdepääs seadusega kehtestatud korras piiratud Võimalik väärkasutus: Käesoleva hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ja ainult eelpool avalda- tud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil Keskkonnalased uuringud: Käesoleva töö teostamisel on eeldatud, et mingit saastatust ei eksisteeri või, et saastekõr- valdamistööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Hindajat ei ole informeeritud mingi- test uurimistulemustest, mis viitaksid saasteainete või ohtlike ainete olemasolule. Hindaja ei ole uurinud hindamisvaral ja naabervaradel teostatud või teostatavat tegevust eesmär- giga kindlaks teha, kas eelpool nimetatud kasutused või nende varade maa võiks olla või on olnud hinnatava vara suhtes saastav. Hindaja ei pea omama saasteainete avastami- seks vajalikke oskusi ja teadmisi, seega ei võta hindaja endale mingit vastutust ükskõik missuguse saasteaine olemasolu eest. Hindaja ei ole teostanud mingeid uuringuid toksilis- te või ohtlike ainete olemasolu kohta ning seega ei saa esitada mingit kindlat seisukohta küsimuses, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemustele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et varal ei ole mingeid toksilisi, ohtlikke ega kahjulikke aineid. Igasugu- ne selliste ainete olemasolu avastamine võib vara väärtust oluliselt mõjutada. Juhul, kui hindamisjärgselt ilmneb, et hindamisvaral või naabruses eksisteerib saasteaineid või – allikaid või et hindamisvara on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see 4 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20443-19 vähendada hindamisaruandes esitatud väärtust 3 Vara kirjeldus Hinnatavaks varaks on hoonestamata kinnisasi, mis on kasutuses nelja auto parkimis- kohtadena. 3.1 Õiguslik määratlus Õiguslik määratlus Kinnisasi Registriosa nr 11968550 Omanik Eesti Vabariik Kinnistu koosseis Riigikaitsemaa 100%, Harju maakond, Tallinn, Kesklinna lin- naosa, Toompea tn 8b Kinnistusraamatu kanded Isiklik kasutusõigus tehnovõrgu või rajatise seadmiseks Elektri- (hüpoteegid, koormatised levi OÜ (registrikood 11050857) kasuks. AÕS § 158¹ järgne ja kitsendused) tähtajatu isiklik kasutusõigus elektripaigaldise majandamiseks viitega 07.08.2018 lepingu punktile 6.1 ja lepingu lisaks olevale plaanile. Märkus – tegemist on tavapärase tehnorajatise kasutusõigu- sega, negatiivne mõju vara turuväärtusele puudub Kinnistusregistriosa elektrooniline väljavõte on toodud ekspert- hinnangu lisas Seadustest ja lepingutest Hindajale teadaolevatel andmetel ei lasu hinnataval varal teisi tulenevad, kinnistusraa- seadustest ja lepingutest tulenevaid kinnistusraamatusse mit- matusse mittekantud õi- tekantud õigusi ja kohustusi, mis võiksid mõjutada selle väär- gused ja kohustused tust. Selliste asjaolude ilmnemine võib muuta vara käesolevas eksperthinnangus toodud turuväärtust 3.2 Asukoht Paiknemine Vanalinna asumis, Toompea tn ja Wismari tn ristmiku ning Hir- vepargi naabruses, ca 700 m kaugusel Raekoja platsist, ümb- ruskonnas paiknevad ajaloolis-arhitektuurse väärtusega elu-, ühiskondlikud- ja ärihooned ning sakraalehitised. Tegemist on kinnisvaraturul kõrgelt hinnatud asukohaga 5 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20443-19 Kaugus lähimast kauplu- ca 500 m kaugusel sest Kaugus lähimast ühis- ca 200 m kaugusel bussipeatus transpordipeatusest Piirkonna hoonestus Lähiümbruses paiknevad ajaloolis-arhitektuurse väärtusega elu-, ühiskondlikud- ja ärihooned ning sakraalehitised Piirkonna haljastus Kõrghaljastusega Müra ja õhusaaste tase Keskmine, hinnatav vara paikneb sisekvartalis Juurdepääs Juurdepääs Wismari tänavalt läbi riigiomandis oleva kinnistu (Wismari tn 3), servituuti seatud ei ole (juurdepääs suletud vä- ravatega – alloleval fotol) Kaugus Tallinna kesklin- ca 1 km nast (Viru väljakust) 3.3 Kinnisasja andmed Pindala 76 m² Katastritunnus 78401:101:3574 Sihtotstarve Riigikaitsemaa 100%. Riigikaitse, piirivalve ja päästeteenistuse otstarbel kasutatav maa, sh: – piiriületus- ja tollipunkti-, riigikaitse-, kinnipidamiskoha-, pääs- teteenistuse- ning korrakaitse-ehitiste maa; – sisekaitse- või kaitseväerajatiste maa; – polügooni ja harjutusväljaku maa Kirjeldus Korrapärase kujuga, piirneb hoonestatud kinnistutega, tege- mist on parkimisalana kasutatava kinnisasjaga, neli autokohta Kitsendused Muinsuskaitseala või kinnismälestise kv, elektripaigaldise kaitsevöönd, surveseadme kaitsevöönd, riigikaitselise ehitise piiranguvöönd ja surveseadme kaitsevöönd. Kitsendused ei takista vara sihipärast kasutust (riigikatisemaa- na - parkimisalana), küll tuleb näiteks detailplaneeringu koos- tamisel arvestada kitsendustega 6 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20443-19 Detailplaneering / ehitus- Tallinna detailplaneeringute registri andmetel menetluses ole- õigus vad ja kehtestatud detailplaneeringud puuduvad Tallinna üldplaneeringu maakasutusplaan Tehnosüsteemid Liitumiskohad naabruses, vastavalt tellija esindaja Priit Alekaski poolt esitatud kirjalikule infole liitumislepingud puuduvad 3.4 Hinnang vara kestlikkusele Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldami- seks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna majanduse ja sotsiaalpoliitiline kestlikkus. Nende osade mõju tuleb arvesse võtta kogu kinnisvara elutsükli jooksul. (EVS-875-10). Hinnang kestlikkusele: Kuna kinnisasi ei ole hoonestatud, seal ei paikne ka rajatisi ja puuduvad tõendid, mis viitavad võimalikule hoonestamisele, siis hindamisel kestlikkust ei käsitleta (EVS 875-10). 7 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20443-19 4 Mõisted, parim kasutus ja hindamismeetodi valik Hindamisaruande kuupäev on kuupäev, millal on allkirjastatud hindamisaruanne (EVS 875:1). Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud (EVS 875:1). Ülevaatuse kuupäev on kuupäev, millal teostati hinnatava vara ülevaatus. Ülevaatuse kuu- päev peab alati eelnema väärtuse kuupäevale (EVS 875:1). Harilik väärtus (EVS 875 osa 3): Hariliku väärtuse mõiste tuleneb Eesti Vabariigi Tsiviilseadustiku üldosa seadusest ning on sõnastatud järgnevalt: Eseme harilik väärtus on selle kohalik keskmine müügihind. Eseme väärtuseks loetakse selle harilik väärtus, kui seaduse või tehinguga ei ole ette nähtud teisiti. Harilik väärtus viitab vaid toimunud müügitehingute statistilisele analüüsile, kusjuures nõutud ei ole sama sihtotstarbega tehingute kasutamist, kõikidele turutingimustele vastavate tehingu- te kasutamist, piiritletud ei ole analüüsitavate tehingute toimumisaega. Hindamise praktikas mõistetakse hariliku väärtuse mõiste all turuväärtust. Kinnisasja kasutustasu ja hariliku väärtuse hindamise kord, nõuded hindamisaruanne- tele ja nende tellimisele (vastu võetud 14.07.2016 nr 79): Kui harilikku väärtust hindab vastava kutsetunnistusega hindaja, käsitatakse hariliku väärtu- sena turuväärtust vara hindamise hea tava tähenduses. Turuväärtus hinnatakse võrdlus- või tulumeetodil Turuväärtuse mõiste (EVS 875: 3): Turuväärtus on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus peale kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta. Vara parima kasutuse mõiste (EVS 875:1): Vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõr- geima väärtuse. Parim kasutus: Vara kõige tõenäolisem Kommentaar kasutus Füüsiliselt võimalik Tegemist on asfaltkattega parkimisalaga. Arvestades väikest pindala ja paiknemist, siis hoonestamise tõenäosus madal Vajalikult põhjendatud Piirkonnas kõrge nõudlus parkimiskohtade järele Õiguslikult lubatav Maa sihtotstarve (riigikaitsemaa) tuleneb varasemast kasutu- sest, Tallinna üldplaneeringu järgselt on tegemist ühiskondlike ja puhkeehitiste alana Finantsmajanduslikult Arvestades kinnisasja pindala, paiknemist, maa sihtotstarvet ja otstarbekas paiknemist sisehoovis (puudub juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt) ning piirkonna parkimistingimusi (tasuline ala) oleks finantsmajanduslikult otstarbekas kasutus parkimisalana Omandab kõrgeima Hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse parkimisalana ja on väärtuse ja on vara pa- vara parimaks kasutuseks rim kasutus 8 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20443-19 Kinnisvara turuväärtuse määramisel kasutatavad meetodid (EVS 875 osa 1: Hindamise üldised alused), meetodite kirjeldus on toodud eksperthinnangu lisas.  Turupõhine käsitlus ehk võrdlusmeetod (Sales Comparison Approach)  Tulupõhine käsitlus ehk tulumeetod (Income Approach)  Kulumeetod (Cost Approach) Hinnatavale varale turuväärtuse leidmiseks oleme valinud võrdlusmeetodi*, mis on enimle- vinud elamispindade ja analoogsete kinnisasjade (parkimiskohtade) hindamisel. Turuväärtuse hindamisel määrab meetodi eelistuse viis, kuidas varaga vabal turul tõenäoliselt kaubeldakse. Näiteks büroohoone kui üüriobjekti puhul on eelistatum tulumeetod, eluruumi kui müügiobjekti puhul võrdlusmeetod. *Võrdlusmeetod leiab laialdast kasutust eri varade hindamisel ja on muu hulgas kasutatav ka tururendi leidmisel. Meetodi rakendamine eeldab piisava hulga sarnaste varade olemas- olu, seejuures peavad olema tagatud vabad turusuhted, turg peab olema aktiivne ja läbipais- tev. Vaid siis on võimalik jälgida turutrende, analüüsida väärtust mõjutavaid tegureid ja luua väärtuse mudeleid. Võrdlusmeetod on eelistatuim nende varade hindamisel, mida tavaliselt ei osteta tuleviku rahavoo eesmärgil. Meetod on sobilik eelkõige selliste varade hindamisel, mi- da omanik kasutab ise ning mis tavaliselt ei ole seotud õiguste ja kohustustega, mille mõju väärtusele on kohandamise võtete kaudu keerukas iseloomustada. 5 Turuanalüüs 5.1 Makromajanduse ülevaade SKP muutus Eesti sisemajanduse koguprodukt (SKP) suurenes 2019. aasta I kvartalis võrreldes eelmise aasta sama kvartaliga 4,5%. Majanduskasvu vedas töötleva tööstuse tegevusala. Lisaks tööt- levale tööstusele oli märkimisväärne info ja side, kutse-, teadus- ja tehnikaalase tegevuse, hulgi- ja jaekaubanduse, põllumajanduse, metsanduse ja kalanduse ning veonduse ja laon- duse panus. Eelnevad kaks ja pool aastat majanduskasvu vedanud ehituse tegevusala li- sandväärtus I kvartalis enam ei kasvanud, püsides aastatagusel tasemel. [1] Ehitusturg Eesti ehitusettevõtted ehitasid Eestis ja välisriikides I kvartalis kokku 2% rohkem kui 2018. aasta samas kvartalis. Ehitus kasvas välisriikidesse tehtud tööde arvelt. Kohalikul turul ehi- tusmaht vähenes. I kvartalis ehitati omal jõul 581 miljoni euro eest, millest hooneid 459 miljoni ja rajatisi 122 miljoni euro eest. 2018. aasta sama kvartaliga võrreldes ehitati hooneid 2% ja rajatisi 3% rohkem. Kohaliku ehitusturu maht vähenes 2%. Eelmise aasta sama perioodiga võrreldes vähenes hoonete ehitusmaht nii uusehituses kui ka remondi- ja rekonstrueerimis- töödes. Rajatiste ehitus jäi mullusele tasemele. Ehitisregistri andmetel lubati 2019. aasta I kvartalis kasutusse 1770 uut eluruumi ehk 232 elu- ruumi rohkem kui aasta eest. Enim valmis uusi eluruume Tallinnas, järgnesid Tallinna lähi- ümbruse vallad ja Tartumaa. 2019. aasta I kvartalis väljastati ehitusluba 1585 eluruumi ehi- tamiseks, mida on 4% rohkem kui möödunud aasta I kvartalis. Eelistatuim elamutüüp oli kor- terelamu. Kasutusse lubati 280 mitteelamut kasuliku pinnaga 139 600 m². Enim lisandus uut põllumajandus- ja tööstushoonepinda. Võrreldes 2018. aasta I kvartaliga vähenes nii kasu- tusse lubatud mitteelamute pind kui ka maht. [2] 9 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20443-19 Joonis 1. Ehitus- ja kasutuslubade väljastamise arv aastatel 2007-2018. allikas: Statistikaamet Keskmine palk 2019. aasta I kvartalis oli keskmine palk 1341 eurot. Keskmine brutokuupalk tõusis eelmise aasta I kvartaliga võrreldes 7,9%. Eelmise kvartaliga võrreldes vähenes I kvartalis brutokuu- palk 3,2%, peamiselt ebaregulaarsete lisatasude vähenemise tõttu. Keskmise brutokuupalga aastakasv oli 1 protsendipunkti võrra aeglasem kui eelmises kvartalis. [3] Pindi Kinnisvara poolt keskmise palga baasil laenuvõime järgi arvutatud ostujõu kohaselt sai 2019. aasta I kvartalis osta 63 m² suuruse korteri Tallinnas, 75 m² suuruse Tartu linna korteri või 83 m² suuruse korteri Pärnus. Tarbijate kindlustunne Tarbijate kindlustunde indikaatori näitaja 2019. aasta mais oli -3, mis on 34 punkti võrra kõr- gem kui 2009. aasta majanduse madalseisu ajal, kuid jääb 13 punkti võrra madalamale kui 2006.-2007. aasta majandusbuumi ajal. Statistikaameti andmeil muutus tarbijahinnaindeks 2019. aasta mais võrreldes aprilliga 0,2% ning võrreldes eelmise aasta maiga 3,1%. 2018. aasta maiga võrreldes mõjutas tarbijahinna- indeksit enim eluase, mis andis kogutõusust üle veerandi. 70% sellest andsid elekter, soojus- energia ja küte, kus kodudesse jõudnud elekter oli kallinenud 6,3% ja tahkekütused 14,2%. Ligi veerandi kogutõusust andsid toit ja mittealkohoolsed joogid. Võrreldes 2018. aasta maiga oli bensiin 4,4% ja diislikütus 6,8% kallim. [4] Tööhõive Eesti ettevõtetes, asutustes ja organisatsioonides oli 2019. aasta I kvartalis ligi 11 450 vaba ametikohta. Selline trend on püsinud 2017. aasta I kvartalist. Tänavu esimeses kvartalis oli vabade ametikohtade arv võrreldes eelmise aasta I kvartaliga 8% ja võrreldes IV kvartaliga 9% suurem. Töötlev tööstus ja kaubandus on jätkuvalt Eesti suurimad tööpakkujad – neil te- gevusaladel oli vabade ametikohtade arv I kvartalis vastavalt ligi 1500 ja 1800. Enamik vaba- dest ametikohtadest asusid jätkuvalt Harju maakonnas (75%), sh Tallinnas (64%). Järgnesid Tartu (8%), Pärnu (4%) ja Ida-Viru (3%) maakond. [5] Kinnisvara hinnatrendid Kinnisvara hinnatrendid olid 2018. aastal mõõdukas kasvutempos. Pindi Kinnisvara Eesti 17 linna arvestuse keskmise hinna kohaselt oli 2017. aasta detsembris seis, kus kinnisvarahin- nad ning tehingute arv tõusis sedavõrd kõrgele, et ületas kunagise buumiaja hinnatipu. 2018. aastal sarnanesid tehingusummad ja tehinguaktiivsus kunagisele buumiajale. 2019. aasta mai seisuga oli Pindi hinnaindeks 2018. aasta detsembrikuisest viimaste aastate kõrgeimast tasemest 6% võrra madalam ning 2% võrra kõrgem kunagise buumiaja kõrgeimast hinnast. 10 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20443-19 Laenumahud ja intressimäärad Laenutingimused püsivad soodsad. 2019. aasta märtsi seisuga on 6 kuu EURIBOR-i määr - 0,2%, pankade üldine intressimäär eraisikutele 2,5% ning ettevõtetele 3,1%. Joonis 2. Eluasemelaenude ja mittefinantsettevõtete pikaajaliste eurolaenude kaalutud keskmine int- ressimäär ja kuue kuu EURIBOR. allikas: Eesti Pank 2019. aasta märtsis võis täheldada laenujäägi tõusu võrreldes eelneva aasta sama perioodi- ga. Laenukäive on aastatagusega võrreldes mõnevõrra langenud (vt joonis 3). Joonis 3. Residentidest mittefinantsettevõtetele antud pikaajaliste laenude jääk ja käive. allikas: Eesti Pank 11 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20443-19 Kokkuvõte 2019. aasta jooksul ootab aga Eestit tõenäoliselt ees majanduskasvu aeglustumine viimaste aastate muljet avaldavatest kasvunumbritest tavapärasema tempo juurde. Majanduse maht ületab Euroopa riikides pikaajaliselt jätkusuutlikku taset, vaba tööjõudu napib ja seetõttu pole endise kasvutempo jätkumine tõenäoline. [6] Kinnisvara poolelt on keskmine tehingusumma ja tehinguaktiivsus paari aasta tagusega võrreldes kasvanud ning kinnisvara soetamist soo- dustavad ka head laenutingimused. Tööhõive probleemid on leevenenud ning inimesed ei ela enam niivõrd palju laenu võtmise näol tuleviku arvelt. Allikad: [1] Statistikaameti pressiteade nr 68 - I kvartalis oli SKP jooksevhindades 6,7 miljardit eurot [2] Statistikaameti pressiteade nr 64 - Ehituse kasv aeglustus [3] Statistikaameti pressiteade nr 65 - I kvartalis oli keskmine palk 1341 eurot [4] Statistikaameti pressiteade nr 74 - Tarbijahinnaindeksi muutust mõjutas mais enim eluase ja trans- port [5] Statistikaameti pressiteade nr 73 - Eestis on jätkuvalt üle 10 000 vaba ametikoha [6] Eesti Panga pressiteade, 28.02.2019 - Majanduskasv sel aastal tõenäoliselt aeglustub. 5.2 Autokohtade ja garaažide turg Üha suurema autostumise taustal on Tallinnas ja selle lähiümbruses paikneva korteri juures vähemalt ühe parkimiskoha omamine muutunud oluliseks. Valdavalt müüakse parkimiskohti koos korteriga, kuid toimub ka vähesel määral tehinguid nõukogudeajal ehitatud garaažidega. Nimetatud garaažide ostuhuvilised on tavaliselt ümbruskonna elanikud, kes soovivad autot turvaliselt parkida, kuid ei saa välistada pinna kasutust lihtsalt panipaigana. Asukoha sobivu- sel ka näiteks väikesteks töökodadeks. Peamagistraalide ääres on garaažikomplekse tervi- kuna müüdud ka arenduseks, nt A.H. Tammesaare tee ääres Mustamäel. Nõukogudeaegsete garaažibokside tehinguhinnad on Tallinnas olnud valdavalt vahemikus 2 000 – 10 000 eurot, olenevalt asukohast, hoone ja krundi pindalast ja hoone seisukorrast. Õigusliku määratluse osas on enamhinnatud kinnistud ning madalamalt osak hooneühistust. Kesklinna uuselamute maa-aluste autokohtade hinnavahemik on müükides olnud olenevalt asukohast vahemikus 12 000 – 25 000 eurot. Maapealsete parkimiskohtade tehinguid on teh- tud vähem, kuna tavapäraselt sisalduvad need kasutuskorraga juba korteri hinnas. Eksperthinnangu koostamise hetkel on kinnisvaraportaalide andmetel Tallinnas pakkumises ca 90 garaaži (osad pakkumised korduvad), pakkumishinnad on vahemikus 3 000 – 25 000 eurot. 5.3 Vanalinna asumi tutvustus Tallinna vanalinn kuulub alates 1997. aastast UNESCO maailmapärandi nimistusse. Tallinna vanalinna eriline väärtus seisneb eelkõige tänaseni püsinud keskaegses miljöös ja struktuuris, mis on teistest Põhja-Euroopa pealinnadest kadunud. Tallinna vanalinnas on peaaegu terviklikult olemas 11.–15. sajandil välja kujunenud tänavate võrk ja kruntide piirid ning massiliselt 14. ja 15. sajandil püstitatud ja esialgsetes gabariitides säilinud hooneid. Keskaegsel põhikujul on säilinud kõik olulisemad tollal püstitatud esindus- ja sakraalhooned, aga ka rohkelt linnakodanike ja kaupmeeste elumaju koos aitade ja ladudega. Võib öelda, et Tallinn kujutab endast Euroopa ühte paremini ja terviklikumalt säilinud keskaegset linna, olles Eesti arhitektuuri tõeliseks pärliks. Vanalinn on üks Tallinna kinnisvaraturu enimhinnatud piirkondi. Vanalinn on Tallinna kõige unikaalsema kinnisvara kogum, mille vastu on läbi aegade nii kohalikel kui ka välisostjatel olnud väga suur huvi, sellest on tingitud ka vanalinna väga kõrge hinnatase võrreldes muu kesklinna ja teiste Tallinna elupiirkondadega. Asukohalt on enimnõutud Raekoja plats ja Toompea. Hinnavahemik on küllaltki lai, sest iga vanalinna hoone on kordumatu ja teistest väga erinev, tegureid, mis mõjutavad hinda on väga mitmeid. Vanalinna hoonete hinnad olenevad üldseisukorrast, arhitektuurilisest omapärast, 12 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20443-19 säilinud keskaegsetest detailidest majal ja korteritel, siseviimistluse tasemest ja planeerin- gust. Lisaks kujundab Vanalinna hindu vaade, parkimisvõimaluste olemasolu ja samuti täna- va käidavus, mille ääres paikneb hoone. Eelistatumad on väiksemate tänavate äärde jäävad hooned, kus müra on väiksem ja säilib suurem privaatsus, samuti eelistatakse hooneid, millel on hea vaade (nt Vanalinnale, Toompealt all-linnale jne). 5.4 Konkureerivad pakkumised Eksperthinnangu koostamise hetkel kinnisvaraportaalides www.kv.ee ja www.city24.ee hinna- tava varaga võrreldavad riigikatise maa sihtotstarbega kinnistute pakkumised puuduvad, küll on pakkumises alljärgnev kaudselt võrreldav parkimiskoht (tegemist on pakkumishindadega, reaalsed tehinguhinnad on reeglina madalamad): 5.5 Tehingustatistika Hoonestamata maa tehingud Harju maakond, Kesklinna linnaosa ajavahemikul 02.07.2017 kuni 02.07.2019 muu Arv 25 Pindala (m²) keskmine 2 428,20 Tehingu summa (eur) maksimaalne 1 228 218 Pinnaühiku hind (eur/m²) maksimaalne 1 981,00 Pinnaühiku hind (eur/m²) mediaan 8,95 Pinnaühiku hind (eur/m²) keskmine 311,95 Pinnaühiku hind (eur/m²) standardhälve 640,98 Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas. Tehingute hindasid puudutavad andmed kuvatakse vaid juhul, kui on toimunud vähemalt 5 tehingut. Tehingustatistika kommentaarid:  tõenäoliselt sisaldab antud statistika ka seotud osapoolte vahelisi ning sundmüügite- hinguid. 13 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20443-19 5.6 Turustatavuse analüüs Laenutingimused on püsinud soodsad, 07.06.2019. aasta seisuga oli 6 kuu EURIBOR-i määr -0,256% ning pankade pikaajaline intressimäär eraisikutele 2-2,4% ja firmadele 2,5%, seega finantseerimistingimused analoogse vara ostuks on head. Kesklinna linnaosas on hoonestamata muu maa sihtotstarbega kinnistutega viimasel kahel aastal teostatud 25 tehingut, keskmine pinnaühiku hind oli 311,95 €/m². Kinnisvaraportaalides hinnatava varaga analoogseid müügipakkumisi ei ole. Finantseerimistingimused analoogsete varade ostuks on halvad, üldjuhul krediidiasutused ei soovi analoogset vara tagatiseks. Arvestades nõudlust parkimiskohtade järele ning pakkumiste puudumist, hindame vara turus- tatavust rahuldavaks. Analoogsete varade ostjaskonnaks on kinnisasjaga piirnevate varade omanikud, kuna neil on hinnatavale varale juurdepääs. Lähiümbruse elanikel huvi antud vara osas on minimaalne, kuna puudub juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt. Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib prognoosida hinnatud tu- ruväärtuse juures kuni 6 kuud. 6 Hindamine võrdlusmeetodil Kuna analoogse pindala ja kasutusotstarbega kinnistute tehinguid ei ole, siis oleme hindamisel esmalt määranud turuväärtuse ühele parkimiskohale (kinnisasjale mahutab kolm parkimiskohta, hindamishetkel kasutuses nelja parkimiskohana, kuid sellisel ju- hul peab manööverdamisel kasutama naaberkinnistu krunti, olemasoleval kinnisasjal oleks võimalik lahendada kolm parkimiskohta). Hinnatavale varale turuväärtuse leidmiseks oleme analüüsinud parkimiskohtade müügitehin- guid ja – pakkumisi Kesklinna linnaosas. Võrdlemise aluseks olevad müügitehingud on hindajale teadaolevalt tehtud vaba turu tingi- mustes, väärtuse kuupäeva suhtes võimalikult hiljuti ja sarnases turusituatsioonis. 6.1 Hinnatava vara SWOT analüüs Tugevused Nõrkused  paikneb kinnisvaraturul kõrgelt hinnatud  puudub juurdepääs avalikult kasutata- asukohas; valt teelt;  piirkonnas suur nõudlus parkimiskohtade  kinnisasja väike pindala järele Võimalused Ohud  piirkonna edasine areng  majanduskeskkonna halvenemisest tin- gitud kinnisvaraturu languse oht 14 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20443-19 6.1 Võrdlustehingud ja turuväärtuse leidmine Võrdluseks oleme välja toonud alljärgnevad väiksema pindalaga kinnistute ja notariaalse ka- sutuskorra alusel parkimiskohtade tehingud: Nr Tehingu Tehingu Aadress Krundi Kirjeldus Juurdepääs hind, € aeg pindala, m² Kinnistud 1 14 370 € jaan.19 Harju maakond, 58 Hoonestamata Avalikult kasutatavalt Tallinn, Kesklinna maaüksus, teelt linnaosa, Uue kasutuses Maailma tn parkimisalana 2 7 411 € dets.18 Harju maakond, 30 Maaüksusel paikneb Avalikult kasutatavalt Tallinn, Kesklinna elektrienergia teelt linnaosa, Kiriku tn liitumiskapp 3 28 000 € sept.18 Harju maakond, 144 Nõukogudeaegne Paikneb korterelamute Tallinn, Kesklinna väikeplokkidest naabruses linnaosa, Rävala pst garaažihoone SNP sisekvartalis, 112 m², rahuldav, juurdepääs avalikult külgneb kasutatavalt teelt naaberkinnistu puudub hoonega Parkimiskohad 4 8 900 € mai.19 Harju maakond, Notariaalse Parkimiskoht kinnises Avalikult kasutatavalt Tallinn, Kesklinna kasutuskorra hoovis teelt puudub, ostja linnaosa, Tehnika tn alusel sama elamu elanik 5 15 000 € märts.18 Harju maakond, Notariaalse Parkimiskoht kinnises Avalikult kasutatavalt Tallinn, Kesklinna kasutuskorra hoovis teelt puudub, ostja linnaosa, Vene tn alusel sama elamu elanik 6 17 500 € veebr.18 Harju maakond, Notariaalse Parkimiskoht kinnises Avalikult kasutatavalt Tallinn, Kesklinna kasutuskorra hoovis teelt puudub, ostja linnaosa, Lai tn // alusel sama elamu elanik Suur-Kloostri tn Eeltoodud tehingutest oleme edasiseks kohandamiseks valinud tehingud nr 4, 5 ja 6, mis sobivad enim asukoha ja kasutuse (parkimiskoht) poolest. Kohandamise eesmärk on hinnata, kui palju oleks maksnud võrreldav kinnisvara, kui see ei erineks hinnatavast kinnisvarast, arvestades selleks objektide turuväärtust tõstvaid ja lange- tavaid tegureid (SWOT analüüs). Võrdlusühik on ühik, mille abil kohandamise võtteid kasutades leitakse vara väärtus võrd- lusmeetodil. Võrdlusühiku valik sõltub hindamise eesmärgist ja vara liigist. Eelistada tuleb ühikut, mille abil konkreetse vara puhul turul kaubeldakse. Käesolevas eksperthinnangus oleme valinud võrdlusühikuks koguhinna (€), antud turusegmendis turul kauplemisel vaada- takse koguhinda. 15 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20443-19 Väljavõte standardist EVS 875 osa 11: Tüüpilised võrdlusühikud kinnisvara hindamisel Vara liik Tüüpiline võrdlusühik Eramu €, €/SNPm², €/kasulik pind Korter €, €/SNPm², €/kasulik pind Ladu ja tootmine €, €/SNPm² Kontor €, €/SNPm² Hotell €, €/SNPm², €/tuba, €/koht Restoran €, €/SNPm², €/koht Kauplus €, €/SNPm², €/müügipinna m² Parkla €, €/m², €/autokoht Krunt €, €/m², €/SBPm² Kasvav mets €, €/ha, €/tm Haritav maa €, €/ha Võrdluselementide valikul oleme lähtunud nende olulisusest. Kõrvale on jäetud elemendid, mis mõjutavad vara väärtust ebaoluliselt või mille mõju on oluliselt väiksem võrreldes hinda- mise täpsusega. Erisuste hindamisel oleme kasutanud protsentuaalset kohandust, kusjuures võrreldavate va- rade kohandamisel arvestatakse hinnatava vara turuväärtust tõstev tegur positiivse märgiga ja turuväärtust alandav tegur negatiivse märgiga. Sarnaste näitajate puhul kohandust ei teos- tata (kohandus on null). Kohandatud tulemuste baasil leiame kaalutud keskmise tulemuse, seejuures saab suurema osakaalu väiksema kohandusteguriga tehing jne ehk hindamisobjektiga enimsarnane tehing. Protsentuaalse kohanduse minimaalne täpsus on tavapäraselt 5%, kuid hea võrdlusmaterjali puhul võib kohanduse täpsus olla ka suurem, kuni 2%. Võrdluselemendid:  Ajaline kohandus – antud turusektoris ei ole me 2018. a algusest hinnamuutust arvesta- nud;  Asukoht – Tallinna vanalinnas on enamhinnatud Toompeal ja Raekoja platsi läheduses paiknevad varad;  Kirjeldus – parkimiskoht hoovis on madalamalt hinnatud kui garaažis;  Juurdepääs – juurdepääsu puudumine avalikult kasutatavalt teelt mõjutab vara likviidsust ja turuväärtust negatiivselt. 16 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20443-19 Kohandamised: Võrdluselement Hinnatav vara 4 5 6 Tehingu hind, € 8 900 € 15 000 € 17 500 € Tehingu aeg mai-2019 märts-2018 veebr-2018 Ajaldamine 0% 0% 0% Ajaldatud hind, €/m² 8 900 € 15 000 € 17 500 € Asukoht Toompea tn 8b Harju maakond, Harju maakond, Harju maakond, Tallinn, Kesklinna Tallinn, Kesklinna Tallinn, Kesklinna linnaosa, Tehnika tn linnaosa, Vene tn linnaosa, Lai tn // Suur-Kloostri tn Hinnang Madalamalt hinnatud Kõrgemalt hinnatud Kõrgemalt hinnatud Kohandus 10% -20% -20% Kirjeldus Parkimiskoht kinnises Parkimiskoht kinnises Parkimiskoht kinnises Parkimiskoht kinnises hoovis hoovis (notariaalse hoovis (notariaalse hoovis (notariaalse kasutuskorra alusel) kasutuskorra alusel) kasutuskorra alusel) Hinnang Samaväärne Samaväärne Samaväärne Kohandus 0% 0% 0% Juurdepääs Avalikult kasutatavalt teelt Avalikult kasutatavalt Avalikult kasutatavalt Avalikult kasutatavalt puudub ning olemasolev teelt puudub, ostja teelt puudub, ostja teelt puudub, ostja juurdepääs läbib mitut sama elamu elanik sama elamu elanik sama elamu elanik kinnistut, tegemist on Kaitseliidu Peastaabi hooviga, seega ostjaskond piiratud Hinnang Kõrgemalt hinnatud Kõrgemalt hinnatud Kõrgemalt hinnatud Kohandus -20% -20% -20% Kohandus kokku -10% -40% -40% Kohandatud hind € 8 010 € 9 000 € 10 500 € Kohanduste 30% 40% 40% absoluutväärtuste summa Kaalud 1,00 0,3 0,35 0,35 Kaalutud tulemus, € 9 228 2 403 3 150 3 675 Turuväärtus 9 000 € Eeltoodut arvesse võttes oleme ühe parkimiskoha turuväärtuseks hinnanud ~ 9 000 eurot, arvestades, et hinnatavale varale mahub parkima kolm autot, siis kinnisasja turuväärtuseks kokku kujuneb: 3 x 9 000 € ehk 27 000 eurot, mis teeb ca 355 €/m² kinnisasja pindala kohta. 17 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20443-19 7 Hindamistulemus Hinnatava vara (100% riigikaitsemaa sihtotstarbega hoonestamata kinnisasi registriosa nr-ga 11968550, aadressil Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Toompea tn 8b) turuväärtus väärtuse kuupäeval 03.07.2019. a on 27 000 (kakskümmend seitse tuhat) eurot. Turuväärtusele ei lisandu käibemaksu. Hinnangu koostaja: Läbivaataja/kinnitaja: Siim Simson, kutseline hindaja Kristin Rammo, kutseline hindaja (nooremhindaja, tase 5) (vara hindaja, tase 7) (kutsetunnistus nr 119643) kutsetunnistus nr 127185 Telefon: + 372 55 595 576 E-post: [email protected] E-post: [email protected] /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ 18 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20443-19 8 Lisad 8.1 Fotod Vaade kinnisasjale ja lähiümbrusele 19 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20443-19 8.2 Kinnistusraamatu väljavõte 20 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20443-19 9 Vastavuskinnitus  Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kut- sealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks.  Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele.  Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud.  Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks.  Hindaja on olnud sõltumatu.  Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suh- tes.  Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega.  Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teada- olevalt tõesed ja korrektsed.  Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega. Hinnangu koostaja: Läbivaataja/kinnitaja: Siim Simson, kutseline hindaja Kristin Rammo, kutseline hindaja (nooremhindaja, tase 5) (vara hindaja, tase 7) (kutsetunnistus nr 119643) kutsetunnistus nr 127185 Telefon: + 372 55 595 576 E-post: [email protected] E-post: [email protected] /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ 21 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20443-19 Saatja: Härmo Haljaste <[email protected]> Saaja: Priit Alekask Teema: Priit Alekask, Hinnapakkumus „Eksperdihinnangud harilike väärtuste leidmiseks“. Mitte avada pakkumust enne 17.06.2019 kell 10.00“ Tere! Kaanon kinnisvarabüroo OÜ pakkumus lisatud. Heade soovidega, Härmo Haljaste tegevjuht Mob: (+372) 509 7517 / Tel: (+372) 735 0850 / E-mail: [email protected] Kaanon kinnisvarabüroo OÜ / Riia 24, 51010 Tartu / E-mail: [email protected] www.kaanon.ee <http://www.kaanon.ee/> From: [email protected] <mailto:[email protected]> <[email protected] <mailto:[email protected]> > Sent: Tuesday, June 4, 2019 3:38 PM To: Kaanon Kinnisvara <[email protected] <mailto:[email protected]> > Subject: Kutse pakkumuses osalemiseks Tere Edastame Teile kutse osalemiseks hinnapakkumuses nelja kinnistu hariliku väärtuse määramiseks ja kahe kinnistu kasutustasu reaalservituudi seadmiseks määramiseks. Pakkumuse esitamisega seotud küsimused palun esitada e-posti aadressil [email protected] <mailto:[email protected]> . Juhul kui otsustate pakkumuse mitte osaleda, palume sellest teatada kirjalikult. Lugupidamisega Priit Alekask Projektijuht Tel: 717 0536; 5387 1440 e-post: [email protected] <mailto:[email protected]> *** AMETIALASEKS KASUTAMISEKS *** Selles e-kirjas sisalduv teave (kaasa arvatud manused) on mõeldud ametialaseks kasutamiseks ning seda võivad kasutada vaid e-kirja adressaadid. E-kirjas sisalduvat teavet ei tohi ilma saatja selgelt väljendatud loata edasi saata ega mistahes viisil kõrvalistele isikutele avaldada. Juhul, kui Te olete saanud käesoleva e-kirja eksituse tõttu, teavitage sellest koheselt saatjat ning kustutage e-kiri oma arvutist. This e-mail and any attachments may contain sensitive and privileged information. If you are not the intended recipient, please notify the sender immediately by return e-mail, delete this e-mail and destroy any copies. Any dissemination or use of this information by a person other than the intended recipient is unauthorized and may be illegal. Saatja: Mihkel Eliste <[email protected]> Saaja: Priit Alekask Teema: Fw: Kutse pakkumuses osalemiseks Tere! Täname päringu eest kuid Arco Vara ei soovi sel korral pakkumist esitada. Kordaminekuid soovides Mihkel Eliste Kutseline hindaja / analüütik +372 5386 3936 +372 614 4600 Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ Rävala pst 5, Tallinn 10143, Eesti www.arcovara.ee <http://www.arcovara.ee> <https://www.facebook.com/ArcoRealEstateAS/> <https://www.instagram.com/arco_vara/> <http://www.arcovara.ee/images/ikoonid/AVlogo.png> This message is confidential. It may also be privileged or otherwise protected by work product immunity or other legal rules. If you have received it by mistake, please let us know by e-mail reply and delete it from your system. If you are not the intended recipient, you are hereby notified that disclosing, copying, distributing or taking any action in reliance on the contents of this information is strictly prohibited. ________________________________ ________________________________ From: Kerli Koha Sent: Wednesday, June 5, 2019 6:39 AM To: Mihkel Eliste Subject: FW: Kutse pakkumuses osalemiseks Kerli Koha Tartu esinduse juht Hindamisteenuse juht Kutseline vara hindaja (kutsetunnistus nr 116136) Litsentseeritud maa hindaja (litsents nr 110 MA-mh) Riiklikult tunnustatud ekspert +372 5650 7637 +372 614 4600 Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ Soola 8, Tartu 51004, Eesti www.arcovara.ee <http://www.arcovara.ee> Arco Vara <http://www.arcovara.ee/> www.arcovara.ee Arco Vara <https://www.facebook.com/ArcoRealEstateAS/> <https://www.instagram.com/arco_vara/> <http://www.arcovara.ee/images/ikoonid/AVlogo.png> This message is confidential. It may also be privileged or otherwise protected by work product immunity or other legal rules. If you have received it by mistake, please let us know by e-mail reply and delete it from your system. If you are not the intended recipient, you are hereby notified that disclosing, copying, distributing or taking any action in reliance on the contents of this information is strictly prohibited. ________________________________ From: Liina Inkerainen <[email protected]> Sent: Tuesday, June 4, 2019 3:39 PM To: Hindamine <[email protected]> Subject: FW: Kutse pakkumuses osalemiseks Liina Inkerainen Büroojuht +372 512 6602 +372 614 4600 Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ Rävala pst 5, Tallinn 10143, Eesti www.arcovara.ee <http://www.arcovara.ee> <https://www.facebook.com/ArcoRealEstateAS/> <https://www.instagram.com/arco_vara/> <http://www.arcovara.ee/images/ikoonid/AVlogo.png> This message is confidential. It may also be privileged or otherwise protected by work product immunity or other legal rules. If you have received it by mistake, please let us know by e-mail reply and delete it from your system. If you are not the intended recipient, you are hereby notified that disclosing, copying, distributing or taking any action in reliance on the contents of this information is strictly prohibited. ________________________________ From: [email protected] <mailto:[email protected]> <[email protected] <mailto:[email protected]> > Sent: Tuesday, June 4, 2019 3:35 PM To: AV info <[email protected] <mailto:[email protected]> >; Diana Nõmme <[email protected] <mailto:[email protected]> > Subject: Kutse pakkumuses osalemiseks Tere Edastame Teile kutse osalemiseks hinnapakkumuses nelja kinnistu hariliku väärtuse määramiseks ja kahe kinnistu kasutustasu reaalservituudi seadmiseks määramiseks. Pakkumuse esitamisega seotud küsimused palun esitada e-posti aadressil [email protected] <mailto:[email protected]> . Juhul kui otsustate pakkumuse mitte osaleda, palume sellest teatada kirjalikult. Lugupidamisega Priit Alekask Projektijuht Tel: 717 0536; 5387 1440 e-post: [email protected] <mailto:[email protected]> *** AMETIALASEKS KASUTAMISEKS *** Selles e-kirjas sisalduv teave (kaasa arvatud manused) on mõeldud ametialaseks kasutamiseks ning seda võivad kasutada vaid e-kirja adressaadid. E-kirjas sisalduvat teavet ei tohi ilma saatja selgelt väljendatud loata edasi saata ega mistahes viisil kõrvalistele isikutele avaldada. Juhul, kui Te olete saanud käesoleva e-kirja eksituse tõttu, teavitage sellest koheselt saatjat ning kustutage e-kiri oma arvutist. This e-mail and any attachments may contain sensitive and privileged information. If you are not the intended recipient, please notify the sender immediately by return e-mail, delete this e-mail and destroy any copies. Any dissemination or use of this information by a person other than the intended recipient is unauthorized and may be illegal. Saatja: Andres Teder <[email protected]> Saaja: RKIK Pakkumised Teema: „Priit Alekask, Hinnapakkumus „Eksperdihinnangud harilike väärtuste leidmiseks“. Mitte avada pakkumust enne 17.06.2019 kell 10.00“. Tere! Manuses ERI Kinnisvara hinnapakkumine Lugupidamisega Andres Teder Kinnisvara eksperthinnang nr 20789-19 Tellija Riigi Kaitseinvesteeringute Keskus Aadress Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Filtri tee 3c Hinnatav vara Hoonestamata riigikaitsemaa kinnistu Eesmärk Eksperthinnang on koostatud servituudi kasutustasu määramiseks Hindamistulemus Toodud alapunktis 6 Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu ja tavapäraselt sellele ei lisandu käibemaksu Hindamisaruande kuupäev 11.07.2019.a Koostaja : Andres Teder, kutseline hindaja (vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr 116124), Maa-ameti litsentseeritud hindaja, riiklikult tunnustatud ekspert ERI Kinnisvara OÜ [email protected] /allkirjastatud digitaalselt/ 1 Kokkuvõte Hinnatava vara koondandmed Hinnatav vara Hoonestamata riigikaitsemaa kinnistu Aadress Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Filtri tee 3c Omanik Eesti Vabariik, riigivara valitseja Kaitseministeerium (70004502), valitsema volitatud asutus Riigi Kaitseinves- teeringute Keskus (70009764) Katastritunnus 78401:116:1280 Kinnistusregistriosa nr. 18273401 Maatüki pind 690 m2 Omandivorm Kinnisasi Ehitusõigused Riigikaitsemaa, algatatud detailplaneeringu järgselt pla- neeritud kinnistute liitmine, hinnatava vara osas 2- korruseline hoone Hindamisaruande koondandmed Hinnangu eesmärk Eksperthinnang on koostatud servituudi kasutustasu määramiseks Hinnangu kasutaja Tellija Ülevaatuse kuupäev 02.07.2019. a Hindamisaruande kuu- 11.07.2019. a päev Väärtuse kuupäev 02.07.2019. a Tellija Riigi Kaitseinvesteeringute Keskus Tellimusleping Tellimiskiri 19.06.2019 nr 10-2/19/1818-1. Kasutustasu määramine reaalservituutide seadmiseks Väärtuse liik Servituudi kasutustasu Püstitatud eeldused - Hinnang likviidsusele Servituudid ei ole vabalt võõrandatavad Hindamistulemuse täpsus Hindame tulemuse täpsuseks +/- 15% Käibemaks Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu ja tavapäraselt sellele ei lisandu käibemaksu Hindamistulemus 1. Juhul kui Kaitseministeerium soovib kinnistu kasutamist jätkata praegusel kujul (servituudiala paikneb praegusel tee asukohal) ja tagada riigile kuuluvale Filtri tee 5 riigikaitsemaa kinnistule olemasolev juurdepääs läbi Filtri tee 3b kinnistu, siis oleks otstarbekas servituut Filtri tee 3b kinnistu omaniku kasuks seada tasuta (hoolduse kohustusega) eeldusel, et samamoodi tasuta seatakse teeservituut Filtri tee 5 kinnistu kasuks Filtri tee 3b kinnistule. Filtri tee 3c hoonestusala küll väheneb, aga säilib juur- depääs olemasoleval kujul oluliselt suuremale kinnistule Filtri tee 5. 2. Kui eelmises punktis toodud juurdepääs ei ole oluline, siis kujuneb servituudi- tasu läbi vara väärtuse vähenemise (hoonestusala vähenemine) ja servituuditasu oleks ühekordse maksena 40 581 (nelikümmend tuhat viissada kaheksaküm- mend üks) eurot. Perioodideks jagatuna võiks servituudi kasutustasu olla 5% servi- tuudi maksumusest aastas ehk 2029 (kaks tuhat kakskümmend üheksa) eurot aastas koos hoolduskohustusega. Koostaja : Andres Teder, kutseline hindaja (vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr 116124), Maa-ameti litsentseeritud hindaja, riiklikult tunnustatud ekspert /allkirjastatud digitaalselt/ 2 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR 20789-19 Sisukord 1. HINDAMISE ALUSED ............................................................................ 4 1.1. KASUTATUD MATERJALID: ..................................................................... 4 1.2. VARA ÜLEVAATUS: ............................................................................... 4 1.3. KLAUSLID PIIRATUD VASTUTUSE KOHTA: ................................................ 4 2. VARA KIRJELDUS ................................................................................ 5 2.1. ÕIGUSLIK MÄÄRATLUS .......................................................................... 5 2.2. ASUKOHT: ........................................................................................... 5 2.3. MAATÜKI ANDMED: ............................................................................... 6 2.4. TEHNOVÕRGUD: .................................................................................. 9 3. MÕISTED, PARIM KASUTUS JA HINDAMISMEETODI VALIK ............ 9 4. TURUANALÜÜS .................................................................................. 10 4.1. MAKROMAJANDUSE ÜLEVAADE............................................................ 10 4.2. INVESTEERINGUTE TURG .................................................................... 13 4.3. KESKLINNA LINNAOSA HOONESTAMATA MAADE TEHINGUSTATISTIKA ....... 16 4.4. PAKKUMINE ....................................................................................... 16 5. HINDAMINE .......................................................................................... 17 5.1. TURUVÄÄRTUS VÕRDLUSMEETODIL ..................................................... 17 5.2. SERVITUUDI KASUTUSTASU................................................................. 19 6. HINDAMISTULEMUS ........................................................................... 21 7. LISAD ................................................................................................... 22 7.1. FOTOD.............................................................................................. 22 7.2. KINNISTUSREGISTRI VÄLJAVÕTE .......................................................... 24 8. VASTAVUSKINNITUS.......................................................................... 25 3 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR 20789-19 1. Hindamise alused 1.1. Kasutatud materjalid: ▪ Eesti vara hindamise standardiseeria EVS 875; ▪ Ehitisregistri andmed, 04.07.2019. a, ▪ Maa-ameti avaliku teenuse andmed 04.07.2019. a; ▪ Kinnistusregistri väljavõte 04.07.2019. a; ▪ Statistikaameti statistika andmebaas, https://www.stat.ee/; ▪ Juurdepääs avalikult kasutatavale teele. Kohtupraktika analüüs, koostaja Maarja Aavik, kohtupraktika analüütik, 2014; ▪ Tallinna planeeringute rakendu, https://tpr.tallinn.ee/, 04.07.2019. a ▪ ERI Kinnisvara poolt koostatud maade ostu-müügitehingute andmebaas. 1.2. Vara ülevaatus: Ülevaatuse kuupäev 02.07.2019. a Ülevaatuse teostanud hindaja Andres Teder Ülevaatuse juures viibinud isik Tellija esindaja Arko Kidra Ülevaatuse ulatus Maatüki ülevaatus, lähiümbruse ülevaatus. Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne vaatlus, teostatud ei ole ehitus- tehnilist ekspertiisi või kasutatud erivahendeid 1.3. Klauslid piiratud vastutuse kohta: Avalikustamine: Hindamisaruanne on hindamiseesmärgi täitmiseks avalik. Juhul, kui käesolevat hindamisaruannet soovitakse muul eesmärgil avaldada, tuleb avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga eelnevalt kokku leppida. Võimalik väärkasutus: Käesoleva hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ja ainult eelpool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastu- tust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik või kui seda tehakse selleks mitte et- tenähtud eesmärgil Keskkonnalased uuringud: Käesoleva töö teostamisel on eeldatud, et mingit saastatust ei eksisteeri või, et saastekõrvaldamistööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Hindajat ei ole in- formeeritud mingitest uurimistulemustest, mis viitaksid saasteainete või ohtlike aine- te olemasolule. Hindaja ei ole uurinud hindamisobjektil ja naaberobjektidel teostatud või teostatavat tegevust eesmärgiga kindlaks teha, kas eelpool nimetatud kasutused või nende objektide maa võiks olla või on olnud hinnatava objekti suhtes saastav. Hindaja ei pea omama saasteainete avastamiseks vajalikke oskusi ja teadmisi, see- ga ei võta hindaja endale mingit vastutust ükskõik missuguse saasteaine olemasolu eest. Hindaja ei ole teostanud mingeid uuringuid toksiliste või ohtlike ainete olema- solu kohta ning seega ei saa esitada mingit kindlat seisukohta küsimuses, missugu- ne võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemustele. Hindamisel on lähtutud eel- dusest, et varal ei ole mingeid toksilisi, ohtlikke ega kahjulikke aineid. Igasugune selliste ainete olemasolu avastamine võib vara väärtust oluliselt mõjutada. Juhul, kui hindamisjärgselt ilmneb, et hindamisobjektil või naabruses eksisteerib saasteaineid või –allikaid või et hindamisobjekti on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumi- se, võib see vähendada hindamisaruandes esitatud väärtust 4 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR 20789-19 2. Vara kirjeldus 2.1. Õiguslik määratlus Õiguslik määratlus Kinnisasi Kinnistu koosseis Riigikaitsemaa 100%, Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Filtri tee 3c. Omanik Eesti Vabariik Registriosa nr 18273401 Kinnistusraamatu kan- - ded (hüpoteegid, koormatised ja kitsen- Kinnistusregistri väljavõte toodud eksperthinnangu lisas dused) Seadustest ja lepingu- Hindajale teadaolevatel andmetel ei lasu hinnataval objektil test tulenevad, kinnis- teisi seadustest ja lepingutest tulenevaid õigusi ja kohustu- tusraamatusse mitte- si, mis võiksid mõjutada selle väärtust. Selliste asjaolude kantud õigused ja ko- ilmnemine võib muuta objekti käesolevas eksperthinnan- hustused gus toodud turuväärtust 2.2. Asukoht: Linn /linnaosa Tallinna Kesklinna linnaosas, Tallinna Bussijaama taguse sõjaväelinnaku alal Asukoha plaan, makro- asukoht Tallinna kekslinn (Viru Ca 2,85 km väljak) Kaugus lähimast ühist- Bussijaam ca 160 m ranspordipeatusest Teeninduspunktide Ca 350 m kauplus asukoht 5 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR 20789-19 Asukoha plaan, mikro- asukoht Piirkonna hoonestus Kortermaja, väiksemad üksikud laohooned ja sõjaväelinnaku hooned Juurdepääs Masina tänavalt (nimetatud ka Juhkentali tänava lõiguks), munitsipaalomand, asfalteeritud, kuid seisukord halb (auk- lik) Parkimisvõimalused Maatükil Müra- ja õhusaaste ta- Keskmine se 2.3. Maatüki andmed: Maatüki suurus 690 m² Maa-ameti plaan Katastritunnus 78401:116:1280 Sihtotsatarve Riigikaitsemaa 100% Maatüki kirjeldus Maatükk on ebakorrapärase kujuga, ebatasase pinnavor- 6 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR 20789-19 miga (langusega idasuunas), vähese kõrghaljastusega, keskosa läbib olemasolev tee, põhja- ja lõunakülg kasutu- sel parkimiseks Maatükil paiknevad - ehitised Kitsendused Elektripaigaldise kaitsevööndid, riigikaitselise ehitise piiran- guvöönd, muinsuskaitseala piiranguvöönd, arvestatud de- tailplaneerimisel Kavandatud servituu- diala 7 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR 20789-19 Valitsev kinnisasi Reaalser- Eesmärk ja tingimused vituudi suurus Harju maakond, 167 m2 Reaalservituut avalikult ka- Tallinn, Filtri tee 3b sutatavalt teelt juurdepää- (katastritunnus suks üle Kaitseministee- 78401:116:0790, riumi valitsemisel oleva sihtotstarve äri- maa-ala. maa, pindala 1561 Kasutusperiood on tähtaja- m2, kinnistu regist- tu. riosa nr 2639101) Reaalservituudi ala hooldu- se kohustus on valitseva kinnisasja omanikul. Ehitusõigused, Piirkonnale on Kaitseministeeriumi poolt algatatud detailp- planeeringud laneering: Filtri tee ja Masina tänava vahelise kvartaliosa detailplaneering, Tallinna LV 20. mai 2015 korraldus nr 774-k. Planeeringut viimati uuendatud 01.2018. a. Planeerimislahendusena liidetakse Juhkentali tn 58, Filtri tee 1a, Filtri tee 3a, Filtri tee 3b, Filtri tee 3c, Filtri tee 3d, Filtri tee 5, Filtri tee 5a, Filtri tee 7, Filtri tee 9, Masina tn 4, Masina tn 6, osa Filtri tee T1 //Toonela tee kinnistust ja osa jätkuvalt riigi omandis olevast maaüksusest kokku uueks krundiks, aadressiettepanekuga Filtri tee 5. Krundi planee- ritud suurus 110 610 m2. Krundi kasutamise sihtotstarve riigikaitsemaa. Hinnatava vara osas (plaanil 1G) on planeeritud hoone kor- ruselisusega kuni 2 korrust. 8 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR 20789-19 2.4. Tehnovõrgud: Väljavõte detailplanee- AKTSIASELTS TALLINNA VESI tagab piirkonnas nor- ringust maalolukorras vabasurve 230 kPa. Detailplaneeringu ala idasuunast piiraval Filtri teel on olemasolev D800 veetorus- tik ning läänesuunast piiraval Masina tänaval on D600 vee- torustik. Detailplaneeringu alale on planeeritud uus veeto- rustiku ühendus olemasolevalt DN800 veetorustikult pla- neeritavate hoonete (I, II, III ja IV) veega varustamiseks. Liitumispunktide asukohad ja läbimõõdud täpsustatakse tööprojektiga. Olemasolevate hoonete välisveevarustuse lahendust ei muudeta. Planeeritava ala reovee- ja sademevee kanalisatsiooni eel- vooluks on territooriumi läbiv olemasolev Ø800 mm ühis- voolne kanalisatsiooni torustik. Olemasolev Ø800 mm to- rustik tõstetakse uude asukohta planeeritavate hoonete (I, II, III, IV) alt, ning torustikule seatakse tasuta, tähtajatu no- tariaalne isiklik kasutusõigus AKTSIASELTS TALLINNA VESI kasuks. Planeeritavate uute hoonete liitumispunktiks on torustikule rajatav kaev K-1. Liitumispunktide asukohad ja läbimõõdud täpsustatakse tööprojektiga. Detailplaneeringu elektrivarustuse osa lahenduse aluseks on Elektrilevi OÜ 10.11.2015 tehnilised tingimused nr: 235535. a. Hoonetekompleksi arvutuslik võimsus on 1200 kW. Keskpingel liitumine on lahendatud olemasoleva ala- jaama nr 4315 baasil. Liitumiseks tuleb olemasolevat ala- jaama nr 4315 laiendada (nt kasutades 1VMF-i). 3. Mõisted, parim kasutus ja hindamismeetodi valik Turuväärtuse mõiste (EVS 875 osa 3: Väärtuse liigid): Turuväärtus on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus peale kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta. Hindamisaruande kuupäev on kuupäev, millal on allkirjastatud hindamisaruanne. (EVS 875:1) Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS 875:1) Ülevaatuse kuupäev on kuupäev, millal teostati hinnatava vara ülevaatus. Ülevaatu- se kuupäev peab alati eelnema väärtuse kuupäevale. Vara parima kasutuse mõiste (EVS 875 osa 1: Hindamise üldised alused): Vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. Parima kasutuse analüüs: Vara kõige tõenäolisem Kommentaar kasutus Füüsiliselt võimalik Hinnatav vara on kasutusel juurdepääsutee ja parklana, tee asukoha muutmisel on algatatud planeeringu järgselt 9 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR 20789-19 võimalik ka hoonestamine Vajalikult põhjendatud Kesklinn, algatatud detailplaneering, olemas juurdepääs Õiguslikult lubatav Maa sihtotstarve riigikaitsemaa 100%, algatatud detailp- laneering Finantsmajanduslikult Otstarbekaim kasutus on detailplaneeringu kehtestami- otstarbekas sel detailplaneeringu järgse ehitusõiguse realiseerimine Omandab kõrgeima Kõrgeima väärtuse omandab vara detailplaneeringu väärtuse kehtestamisel detailplaneeringu järgse ehitusõiguse realiseerimisel Kohtupraktika juurdepääsutee tasu määramisel: Üldise reeglina määratakse tasu juurdepääsu eest kokkuleppel. Kui kokkulepet ei saavutata, määrab juurdepääsu kasutamise tasu kohus. Õiguskirjanduses on märgitud, et juurdepääsu tasu koormatud kinnisasja omanikule koosneb kahest komponendist: hüvitisest omandi väärtuse vähenemise eest ja hüvi- tisest juurdepääsu talumise ja tee korrashoiuga kaasnevate kulude eest, kuid koh- tupraktikas sellist eristamist tavaliselt ei toimu. Lisaks on leitud, et diskretsiooniotsuse tegemisel juurdepääsutasu suuruse kohta võib kohus muu hulgas hinnata koormatud kinnisasja väärtuse vähenemist juurde- pääsu tõttu. Allikas: Juurdepääs avalikult kasutatavale teele. Kohtupraktika analüüs, koostaja Maarja Aavik, kohtupraktika analüütik, 2014 Kinnisvara turuväärtuse määramisel kasutatavad meetodid (EVS 875 osa 1: Hinda- mise üldised alused), meetodite kirjeldus on toodud eksperthinnangu lisas. ▪ Turupõhine käsitlus ehk võrdlusmeetod (Sales Comparison Approach) ▪ Tulupõhine käsitlus ehk tulumeetod (Income Approach) ▪ Kulumeetod (Cost Approach) Hinnatavale varale turuväärtuse, täpsemalt turuväärtuse vähenemise analüüsimiseks turuväärtuse määramiseks oleme valinud võrdlusmeetodi. Turuväärtuse hindamisel määrab meetodi eelistuse viis, kuidas varaga vabal turul tõenäoliselt kaubeldakse. Näiteks büroohoone kui üüriobjekti puhul on eelistatum tulumeetod, maa ja omaka- sutusobjektide puhul võrdlusmeetod. 4. Turuanalüüs 4.1. Makromajanduse ülevaade SKP muutus Eesti sisemajanduse koguprodukt (SKP) suurenes 2019. aasta I kvartalis võrreldes eelmise aasta sama kvartaliga 4,5%. Majanduskasvu vedas töötleva tööstuse tege- vusala. Lisaks töötlevale tööstusele oli märkimisväärne info ja side, kutse-, teadus- ja tehnikaalase tegevuse, hulgi- ja jaekaubanduse, põllumajanduse, metsanduse ja ka- landuse ning veonduse ja laonduse panus. Eelnevad kaks ja pool aastat majandus- kasvu vedanud ehituse tegevusala lisandväärtus I kvartalis enam ei kasvanud, püsi- des aastatagusel tasemel. [1] Ehitusturg Eesti ehitusettevõtted ehitasid Eestis ja välisriikides I kvartalis kokku 2% rohkem kui 2018. aasta samas kvartalis. Ehitus kasvas välisriikidesse tehtud tööde arvelt. Koha- likul turul ehitusmaht vähenes. I kvartalis ehitati omal jõul 581 miljoni euro eest, mil- lest hooneid 459 miljoni ja rajatisi 122 miljoni euro eest. 2018. aasta sama kvartaliga 10 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR 20789-19 võrreldes ehitati hooneid 2% ja rajatisi 3% rohkem. Kohaliku ehitusturu maht vähe- nes 2%. Eelmise aasta sama perioodiga võrreldes vähenes hoonete ehitusmaht nii uusehituses kui ka remondi- ja rekonstrueerimistöödes. Rajatiste ehitus jäi mullusele tasemele. Ehitisregistri andmetel lubati 2019. aasta I kvartalis kasutusse 1770 uut eluruumi ehk 232 eluruumi rohkem kui aasta eest. Enim valmis uusi eluruume Tallinnas, järgnesid Tallinna lähiümbruse vallad ja Tartumaa. 2019. aasta I kvartalis väljastati ehitusluba 1585 eluruumi ehitamiseks, mida on 4% rohkem kui möödunud aasta I kvartalis. Eelistatuim elamutüüp oli korterelamu. Kasutusse lubati 280 mitteelamut kasuliku pinnaga 139 600 m2. Enim lisandus uut põllumajandus- ja tööstushoonepinda. Võr- reldes 2018. aasta I kvartaliga vähenes nii kasutusse lubatud mitteelamute pind kui ka maht. [2] Joonis 1. Ehitus- ja kasutuslubade väljastamise arv aastatel 2007-2018. allikas: Statistikaamet Keskmine palk 2019. aasta I kvartalis oli keskmine palk 1341 eurot. Keskmine brutokuupalk tõusis eelmise aasta I kvartaliga võrreldes 7,9%. Eelmise kvartaliga võrreldes vähenes I kvartalis brutokuupalk 3,2%, peamiselt ebaregulaarsete lisatasude vähenemise tõttu. Keskmise brutokuupalga aastakasv oli 1 protsendipunkti võrra aeglasem kui eelmi- ses kvartalis. [3] Pindi Kinnisvara poolt keskmise palga baasil laenuvõime järgi arvu- tatud ostujõu kohaselt sai 2019. aasta I kvartalis osta 63 m2 suuruse korteri Tallinnas, 75 m2 suuruse Tartu linna korteri või 83 m2 suuruse korteri Pärnus. Tarbijate kindlustunne Tarbijate kindlustunde indikaatori näitaja 2019. aasta mais oli -3, mis on 34 punkti võrra kõrgem kui 2009. aasta majanduse madalseisu ajal, kuid jääb 13 punkti võrra madalamale kui 2006.-2007. aasta majandusbuumi ajal. Statistikaameti andmeil muutus tarbijahinnaindeks 2019. aasta mais võrreldes aprilli- ga 0,2% ning võrreldes eelmise aasta maiga 3,1%. 2018. aasta maiga võrreldes mõ- jutas tarbijahinnaindeksit enim eluase, mis andis kogutõusust üle veerandi. 70% sel- lest andsid elekter, soojusenergia ja küte, kus kodudesse jõudnud elekter oli kalline- nud 6,3% ja tahkekütused 14,2%. Ligi veerandi kogutõusust andsid toit ja mittealko- hoolsed joogid. Võrreldes 2018. aasta maiga oli bensiin 4,4% ja diislikütus 6,8% kal- lim. [4] Tööhõive Eesti ettevõtetes, asutustes ja organisatsioonides oli 2019. aasta I kvartalis ligi 11 450 vaba ametikohta. Selline trend on püsinud 2017. aasta I kvartalist. Tänavu 11 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR 20789-19 esimeses kvartalis oli vabade ametikohtade arv võrreldes eelmise aasta I kvartaliga 8% ja võrreldes IV kvartaliga 9% suurem. Töötlev tööstus ja kaubandus on jätkuvalt Eesti suurimad tööpakkujad – neil tegevusaladel oli vabade ametikohtade arv I kvartalis vastavalt ligi 1500 ja 1800. Enamik vabadest ametikohtadest asusid jätku- valt Harju maakonnas (75%), sh Tallinnas (64%). Järgnesid Tartu (8%), Pärnu (4%) ja Ida-Viru (3%) maakond. [5] Kinnisvara hinnatrendid Kinnisvara hinnatrendid olid 2018. aastal mõõdukas kasvutempos. Pindi Kinnisvara Eesti 17 linna arvestuse keskmise hinna kohaselt oli 2017. aasta detsembris seis, kus kinnisvarahinnad ning tehingute arv tõusis sedavõrd kõrgele, et ületas kunagise buumiaja hinnatipu. 2018. aastal sarnanesid tehingusummad ja tehinguaktiivsus ku- nagisele buumiajale. 2019. aasta mai seisuga oli Pindi hinnaindeks 2018. aasta det- sembrikuisest viimaste aastate kõrgeimast tasemest 6% võrra madalam ning 2% võr- ra kõrgem kunagise buumiaja kõrgeimast hinnast. Laenumahud ja intressimäärad Laenutingimused püsivad soodsad. 2019. aasta märtsi seisuga on 6 kuu EURIBOR-i määr -0,2%, pankade üldine intressimäär eraisikutele 2,5% ning ettevõtetele 3,1%. Joonis 2. Eluasemelaenude ja mittefinantsettevõtete pikaajaliste eurolaenude kaalutud kesk- mine intressimäär ja kuue kuu EURIBOR. allikas: Eesti Pank 2019. aasta märtsis võis täheldada laenujäägi tõusu võrreldes eelneva aasta sama perioodiga. Laenukäive on aastatagusega võrreldes mõnevõrra langenud (vt joonis 3). 12 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR 20789-19 Joonis 3. Residentidest mittefinantsettevõtetele antud pikaajaliste laenude jääk ja käive. allikas: Eesti Pank Kokkuvõte 2019. aasta jooksul ootab aga Eestit tõenäoliselt ees majanduskasvu aeglustumine viimaste aastate muljet avaldavatest kasvunumbritest tavapärasema tempo juurde. Majanduse maht ületab Euroopa riikides pikaajaliselt jätkusuutlikku taset, vaba töö- jõudu napib ja seetõttu pole endise kasvutempo jätkumine tõenäoline. [6] Kinnisvara poolelt on keskmine tehingusumma ja tehinguaktiivsus paari aasta tagusega võrrel- des kasvanud ning kinnisvara soetamist soodustavad ka head laenutingimused. Tööhõive probleemid on leevenenud ning inimesed ei ela enam niivõrd palju laenu võtmise näol tuleviku arvelt. Allikad: [1] Statistikaameti pressiteade nr 68 - I kvartalis oli SKP jooksevhindades 6,7 miljardit eurot [2] Statistikaameti pressiteade nr 64 - Ehituse kasv aeglustus [3] Statistikaameti pressiteade nr 65 - I kvartalis oli keskmine palk 1341 eurot [4] Statistikaameti pressiteade nr 74 - Tarbijahinnaindeksi muutust mõjutas mais enim eluase ja transport [5] Statistikaameti pressiteade nr 73 - Eestis on jätkuvalt üle 10 000 vaba ametikoha [6] Eesti Panga pressiteade, 28.02.2019 - Majanduskasv sel aastal tõenäoliselt aeglustub 4.2. Investeeringute turg TRENDID JA PROGNOOS • Kuigi geopoliitiline kliima on kohati keeruline ja EL majandus kõikuv, ei ole Eesti äri- kinnisvara turul jahenemise märke olnud. 2018. aastal tehti märkimisväärne hulk suu- remaid investeeringuid kinnisvarasse. • 2018 parim tootlus on kõigis sektorites jäänud küllaltki samale tasemele võrreldes 2017. aastaga või mõnevõrra tõusnud. Ostjatel on raske leida turult hea tootlusega varasid. • Ühtmoodi nõutud sektorid on nii büroo-, kaubandus- kui ka lao-tootmispinnad, raha- vooga pakkumisi on kõigis sektorites vähe. • Turul on tegusad suuremad fondid, kes sarnaselt varasematele aastatele teevad ligi- kaudu poole investeeringute mahust. Aktiivsematest, kes oma portfelle suurendasid, võib välja tuua Capital Milli, Efteni ja Lumi Capitali. • 2018 kalleim tehing tehti Luminori peahoonega. • Lisaks on rahavoo investorid hakanud suunama pilke ka arendussektorisse, sh nii äri- kui elukondlikkusse, sest seal on tootlused atraktiivsemad. • 2019. aastaks me olulist tootluse langust ei prognoosi, pigem on tootlused stabilisee- rumisfaasis. 13 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR 20789-19 • Investorite omakapitali hinnad on vahemikus 10-15%, riskantsematel arendusprojek- tidel ka kõrgemad, riskivabadel ja turvalistel varadel ka madalamad. • Turu väiksus ja kapitali rohkus on tekitanud küllaltki kurioosse olukorra, kus riskid on suurenenud, kuid tehingute arv ja hind kasvanud. TEHINGUTE MAHT Maa-ameti hinnastatistika andmetel tehti 2018. aastal Eestis 1 174 mitteeluhoonetega hoo- nestatud maa tehingut koguväärtusega u 471 mln eurot, mida on vähem kui 2017. aastal. Sel- lest Harjumaal tehti 306 tehingut koguväärtusega u 357 mln eurot. Kui tehingute arvu osakaal kogu tehingutest polegi nii suur, siis koguväärtusest moodustavad Harjumaal tehtud ärikinnisvaraga tehtud tehingud 76%, mis näitab, et investeeringute turg oli jätkuvalt Harjumaa keskne. allikas: Maa-amet, Pindi Kinnisvara, ERI Kinnisvara TEHINGUTE STRUKTUUR 2018. aastal Harjumaal tehtud mitteeluhoonetega hoonestatud maa tehingute koguväärtusest moodustavad: • u 80% üle 1 mln euro suuruse tehinguväärtusega tehingud, kuid selle sees on suur osa seotud osapoolte vahel tehtud tehinguid. 14 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR 20789-19 • 10 kallimat 2018. aastal tehtud tehingut, mille taust on hindajale teada ja mis ei ole tehtud seotud osapoolte vahel, moodustavad kogu Harjumaa tehingute kogumahust u 25% (sh on võlaõiguslikud tehingud). • seega, alla 1 mln euro maksva ärikinnisvara tehingute maht koguväärtusest on um- bes 20%. Samas on endiselt selliste tehingute arv suurim ja varad likviidseimad. Tehingute tüübi järgi on kõige suuremas mahus sooritatud tehinguid büroopindadega, veidi väiksemas mahus kaubanduspindadega. ÄRIKINNISVARA TEGIJAD 2018. aasta kõrgeim tehing on Luminori ost-müük. Oma portfelli suurendasid ka Eften ja Lumi Capital, kellest esimene ostis Marienthali ja Kad- rioru ärikeskuse. Lumi Capital soetas kaubanduskeskuseid ja kodupoode üle Eesti. Ka 2019. aasta on alanud aktiivselt, kui jaanuaris tehti tehing Keila lähedal asuva tootmishoo- nega, mille soetas endale Prantsusmaa kinnisvarafond. Endine omanik Harmet OÜ jäi hoo- nesse üürnikuks. Suurimad tehingud 2018/2019 Tehingu Objekt Tehingu Asukoht Ostja hind aeg üle 20 Luminori peakontor 2018 Kesklinn, Tallinn Rahvusvaheline miljoni fond Harmet-i tootmishoone 2019 Harku vald, Harju Rahvusvaheline maakond fond Marienthali keskus 2018 Kristiine, Tallinn Eften 10-20 Kadrioru ärikeskus 2018 Kesklinn, Tallinn Eften miljonit Hotell Pirital 2018 Pirita, Tallinn - Büroohoone Järveva- 2018 Kesklinn, Tallinn Capital Mill na teel 5-10 mil- Kaubanduskeskus 2018 Lasnamäe, Tallinn Lumi Capital jonit Lasnamäel Politsei hoone Lasna- 2018 Lasnamäe, Tallinn Colonna mäel Stock-office Kristiine 2018 Kristiine, Tallinn Capital Mill linnaosas allikas: Maa-amet, Pindi Kinnisvara/ERI Kinnisvara TOOTLUS Kinnisvara kapitalisatsioonimäär on kogu Baltimaades eelnevate aastate jooksul stabiilselt vähenenud. Investoritel on paigutamist vajavat raha palju ja see on viinud tootlused alla. So- bivaid pakkumisi on vähe ja siis ostetakse ka madala tootluse pealt. 2018. aastal tootlused enam allapoole ei läinud ja on näha pigem stabiliseerumise tendentsi. 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Büroo (prime yield) 7,50% 6,90% 5,93% 6,20% 6,25% 6,7% Kaubandus (prime 7% 7,50% 6,90% 7,50% 6,80% 6,7% yield) Tootmine (prime 7,8% 9,00% 7,90% 8,00% 7,50% 7,50% yield) 15 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR 20789-19 Büroo – enim tehinguid on toimunud büroodega. Büroo parimad tootlused 2018. aastal jäid veidi alla 7%. Väljatoodust madalam oli tootlus Luminori panga peakontori puhul, kus kogu hoone oli pikaajaliselt üürilepingutega kaetud. Ladu/tootmine – alates 2016.a on toimunud mõned suuremad tehingud, näiteks Nehatu tööstuspark, DSV logistikapark ja mõned stock-office`i hooned Tallinnas ja selle lähiümbruse tööstusparkides A-klassi lao/tootmishoonetega. Parim tootlus 2018. aastal oli 7,8%. Kaubandus – 2018 toimus mitu kaubandushoone tehingut. Tootlused jäid olenevalt asuko- hast ja kaubanduskeskuse tüübist ja vanusest vahemikku 7-8%. Sarnase tootlusega osteti kaubanduskeskuseid ka väljaspool Harjumaad (Narva linn ja Tartu linn), kuid nende puhul olid eelkõige märksõnadeks kvaliteetsed üürnikud ja pikad üürilepingud ning hea asukoht linna siseselt. 4.3. Kesklinna linnaosa hoonestamata maade tehingustatistika Hoonestamata maa tehingud Harju maakond, Kesklinna linnaosa ajavahemikul 1.01.2018 kuni 31.12.2019 Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas Tehingute hindasid puudutavad andmed kuvatakse vaid juhul, kui on toimunud vähemalt 5 tehingut. ➢ Maa-ameti tehingustatistika andmetel on alates 01.01.2018.a Kesklinna asu- mis teostatud 8 tehingut hoonestamata elamumaaga (lähim ja enimlevinud sihtostarve); ➢ Keskmine tehinguhind oli hoonestamata elamumaal oli 368 €/m2, mediaan- hind 316 €/m2. 4.4. Pakkumine Võrreldavatest maade avalikest pakkumistest (kinnisvaraportaalid) saab tuua järgne- va pakkumise: Hetkel ühiskondlike hoonete maa, korterelamute alal üldplaneeringus, detailp- laneering puudub. 16 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR 20789-19 5. Hindamine Hinnatava objekti analüüs, SWOT tabel Tugevused Nõrkused 1. Olemas juurdepäästee; 1. Detailplaneering kehtestamata; 2. Algatatud detailplaneering hoones- 2. Muudel kasutustel muutmist vajav tamiseks. sihtostarve- riigikaitsemaa. Võimalused Ohud 1. Majanduskeskkonna halvenemise 1. Detailplaneeringu realiseerimine. oht 5.1. Turuväärtus võrdlusmeetodil Servituuditasu analüüsiks oleme kõigepealt määranud hinnatava vara turuväärtuse. Hinnatavale varale turuväärtuse leidmiseks oleme analüüsinud sarnaste varade müügitehinguid ja –pakkumisi. Kuivõrd piirkonnas on võrdluseks sobivaid tehinguid vähem ja ka hinnatava vara puhul on tegemist riigivaraga, mida tavapäraselt müüak- se enampakkumisel, on hindamisel kasutatud ka Maa-ameti avaliku enampakkumise tehinguid. Piirkonna sarnasemaid hoonestamata maid on müüdud järgmiste hindadega (tehin- guhinnad ilma km) Asukoht Tehin- Tehingu Kinnis- €/m2 kin- Kirjeldus gu aeg hind, € tu pind, nistu m2 pind 1 Kesklin- 02.2019 420 000 1 635 257 DP kehtestatud. Äri- ja na lin- ühiskondliku hoone ehi- naosa, tusõigus. Kuni 3 korrust, Võlvi tn maapealne SBP 2100m2, müüdud Maa-ameti avali- kul enampakkumisel 2 Kesklin- 04.2019 100 000 622 161 Transpordimaa 100%, na lin- sisekvartalis naosa, Lutheri tn 3 Kesklin- 03.2018 225 100 650 346 Elamumaa, detailplanee- na lin- ringu kohustusega ala, naosa, detailplaneering puudus, Villardi tn müüdud Maa-ameti avali- kul enampakkumisel 4 Kesklin- 05.2018 128 360 391 328 Elamumaa, detailplanee- na lin- ringu kohustusega ala, naosa, detailplaneering puudub, Luha tn // müüdud Maa-ameti avali- Väike- kul enampakkumisel Ameerika tn 17 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR 20789-19 Eeltoodud tehingutest on edasiseks kohandamiseks valitud tehingud 1 ja 3, mis on sarnasemad parameetritelt ja/või kasutuselt. Kohandamise eesmärk on hinnata, kui palju oleks maksnud võrreldav kinnisvara, kui see ei erineks hinnatavast kinnisvarast, arvestades selleks varade turuväärtust tõst- vaid ja langetavaid tegureid (SWOT analüüs). Võrdlusühik on ühik, mille abil kohandamise võtteid kasutades leitakse vara väärtus võrdlusmeetodil. Võrdlusühiku valik sõltub hindamise eesmärgist ja vara liigist. Eelis- tada tuleb ühikut, mille abil konkreetse vara puhul turul kaubeldakse. Käesolevas eksperthinnangus oleme valinud võrdlusühikuks ühikuhinna (€/m2), võimaldamaks maatükke omavahel võrrelda. Võrdluselementide valikul oleme lähtunud nende olulisusest. Kõrvale on jäetud elemendid, mis mõjutavad vara väärtust ebaoluliselt või mille mõju on oluliselt väik- sem võrreldes hindamise täpsusega. Erisuste hindamisel oleme kasutanud protsentuaalset kohandust, kusjuures võrrel- davate varade kohandamisel arvestatakse hinnatava vara turuväärtust tõstev tegur positiivse märgiga ja turuväärtust alandav tegur negatiivse märgiga. Sarnaste näitaja- te puhul kohandust ei teostata (kohandus on null). Kohandatud tulemuste baasil leiame kaalutud keskmise tulemuse, seejuures saab suurema osakaalu väiksema kohandusteguriga tehing jne ehk hindamisvaraga enim- sarnane tehing. Protsentuaalse kohanduse minimaalne täpsus on tavapäraselt 5%, kuid hea võrd- lusmaterjali puhul võib kohanduse täpsus olla ka suurem, kuni 2%. Võrdluselemendid: ✓ Ajaline kohandus – olulist hinnamuutust 2018. aastaga ei ole arvestatud; ✓ Asukoht – hinda mõjutab piirkonna maine, infrastruktuur, kaugus südalinnast, privaatsus, müratase, teenindusasutuste arv jne. ✓ Ehitusõigus – enamhinnatud on korterelamu ehitusõigus, järgevad äri- ja tootmisotstarbeline sihtostarve, sama ehitusaluse pinna juures on suurem korruselisus nõutavam, kuid üle kahe korruse on piirkonnas ärihoonetel vä- hem nõudlust; ✓ Juurdepääs- enimnõutud on hea ja nähtava juurdepääsuga maatükid, soovi- tavalt peatänavalt; ✓ Tehnovõrgud- kulukust arvestades on enimnõutud on väljaehitatud tehnovõr- kudega maatükid. Kohandustabel Võrdlustehingud: 1 3 Hinnatav vara Tehinguhind, €: 420 000 € 225 100 € Tehinguhind, €/m2 256,9 346 Tehingu aeg: veebr.19 märts.18 juuli.19 Ajaldamine 0% 0% Ajaldatud ühiku- 256,9 346,3 hind €/m² Asukoht: Kesklinna linnaosa, Kesklinna linnaosa, Kesklinna lin- Võlvi tn Villardi tn naosa, natuke Kommentaar Natuke parem asu- Arenduseks natuke kõrvaline asukoht koht nõutum asukoht Kohandus -10% -10% Maatüki pindala, 1635m2 650m2 690 m² 18 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR 20789-19 m2 Kommentaar suurem samaväärne Kohandus 20% 0% Ehitusõigus DP kehtestatud. Äri- Elamumaa, detailp- Riigikaitsemaa, ja ühiskondliku hoo- laneeringu kohustu- algatatud detailp- ne ehitusõigus. Kuni sega ala, detailpla- laneering 2 kor- 3 korrust, maapealne neering puudus ruselise hoone SBP 2100m2 ehituseks Kommentaar Enamõutud sihtos- Planeering puudub, tarve, DP kehtesta- kuid sihtostarve tud, suurem ehitus- enamnõutud õigus Kohandus -20% -10% Juurdepääs juurdepääs avalikult juurdepääs avalikult juurdepääs avali- teelt teelt kult teelt Kommentaar samaväärne samaväärne Kohandus 0% 0% Tehnovõrgud Naabruses, maatükil Naabruses, maatükil Naabruses, maa- väljaehitamata väljaehitamata tükil väljaehita- mata Kommentaar samaväärne samaväärne Kohandus 0% 0% Kohandused -10% -20% kokku: Kohandatud ühi- 218,35 € 259,73 € kuhind, €/m2: Kohanduste ab- soluutväärtuste 55% 25% summa: Kaalud: 40% 60% 100% Kaalutud kohan- 87,3 € 155,8 € datud ühikuhind: Turuväärtus: 243,18 € 167 792,76 € Eeltoodud kohanduse põhjal võib maatüki väärtuseks hinnata 168 000 eurot ehk 243 €/m2. 5.2. Servituudi kasutustasu Nagu eelnevalt viidatud määratakse reeglina servituudi kasutustasu kokkuleppel. Kui kokkulepet ei saavutata, määrab juurdepääsu kasutamise tasu kohus. Juurdepääsu tasu koormatud kinnisasja omanikule koosneb kahest komponendist: hüvitisest omandi väärtuse vähenemise eest ja hüvitisest juurdepääsu talumise ja tee korrashoiuga kaasnevate kulude eest, kuid kohtupraktikas sellist eristamist tavaliselt ei toimu. Diskretsiooniotsuse tegemisel juurdepääsutasu suuruse kohta võib kohus muu hulgas hinnata koormatud kinnisasja väärtuse vähenemist juurdepääsu tõttu. Vastavalt esitatud infole seatava servituudi andmed: Reaalservituut avalikult kasutatavalt teelt juurdepääsuks üle Kaitseministeeriumi va- litsemisel oleva maa-ala. Kasutusperiood on tähtajatu. Reaalservituudi ala hoolduse kohustus on valitseva kinnisasja omanikul. 19 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR 20789-19 Teeniv kinnisasi Valitsev kinni- Reaal- Eesmärk ja tingimused sasi ser- vituudi suurus Harju maakond, Tal- Harju maakond, 167 m2 Reaalservituut avalikult kasu- linn, Filtri tee 3c Tallinn, Filtri tee tatavalt teelt juurdepääsuks 78401:116:1280, 3b (katastritunnus üle Kaitseministeeriumi valit- sihtotstarve riigikait- 78401:116:0790, semisel oleva maa-ala. semaa, pindala 690 sihtotstarve äri- Kasutusperiood on tähtajatu. m2, kinnistu regist- maa, pindala Reaalservituudi ala hoolduse riosa nr 18273401) 1561 m2, kinnistu kohustus on valitseva kinni- registriosa nr sasja omanikul. 2639101) Hindaja märgib siinkohal, et kavandatud servituudiala ei ole samane detailplaneerin- gu järgse tee alaga ehk servituudiala sellisel kujul vähendab oluliselt maatüki detailp- laneeringujärgset hoonestusala. Planeeringujärgne hoonestusala Kavandatav servituudiala Servituuditasu on hindaja hinnangul seotud kahe tingimusega: 1. Juhul kui kaitseministeerium soovib kinnistu kasutamist jätkata praegusel ku- jul (servituudiala paikneb praegusel tee asukohal) ja tagada riigile kuuluvale Filtri tee 5 riigikaitsemaa kinnistule olemasolev juurdepääs läbi Filtri tee 3b kinnistu, siis oleks otstarbekas servituut Filtri tee 3b kinnistu omaniku kasuks seada tasuta (hoolduse kohustusega) eeldusel, et samamoodi tasuta seatak- se teeservituut Filtri tee 5 kinnistu kasuks Filtri tee 3b kinnistule. Filtri tee 3c hoonestusala küll väheneb, aga säilib juurdepääs olemasoleval kujul oluliselt suuremale kinnistule Filtri tee 5. 2. Kui eelmises punktis toodud juurdepääs ei ole oluline, siis kujuneb servituudi- tasu läbi vara väärtuse vähenemise (hoonestusala vähenemine), mida ise- loomustab servituudiala suurus ja mida saab leida antud juhul vara ühikuhin- na ja servituudiala korrutisest 243 €/m2 * 167 m2= 40 581 eurot. Perioodideks jagatuna võiks servituudi kasutustasu olla 5% servituudi maksumusest aastas ehk 2029 eurot aastas koos hoolduskohustusega. 20 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR 20789-19 6. Hindamistulemus Hinnatavat vara (Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Filtri tee 3c) koormata- va hakkava servituudi kasutustasu väärtuse kuupäeval 06.06.2019.a on: 1. Juhul kui Kaitseministeerium soovib kinnistu kasutamist jätkata praegusel ku- jul (servituudiala paikneb praegusel tee asukohal) ja tagada riigile kuuluvale Filtri tee 5 riigikaitsemaa kinnistule olemasolev juurdepääs läbi Filtri tee 3b kinnistu, siis oleks otstarbekas servituut Filtri tee 3b kinnistu omaniku kasuks seada tasuta (hoolduse kohustusega) eeldusel, et samamoodi tasuta seatakse teeservituut Filtri tee 5 kinnis- tu kasuks Filtri tee 3b kinnistule. Filtri tee 3c hoonestusala küll väheneb, aga säilib juurdepääs olemasoleval kujul oluliselt suuremale kinnistule Filtri tee 5. 2. Kui eelmises punktis toodud juurdepääs ei ole oluline, siis kujuneb servituudi- tasu läbi vara väärtuse vähenemise (hoonestusala vähenemine) ja servituuditasu oleks ühekordse maksena 40 581 (nelikümmend tuhat viissada kaheksaküm- mend üks) eurot. Perioodideks jagatuna võiks servituudi kasutustasu olla 5% servi- tuudi maksumusest aastas ehk 2029 (kaks tuhat kakskümmend üheksa) eurot aastas koos hoolduskohustusega. Leitud väärtus ei sisalda ja tavapäraselt sarnastele varadele ei lisandu käibemaksu. Saadud tulemuse täpsuseks hindame +/- 15%. Koostaja: Andres Teder ERI Kinnisvara OÜ Kutseline hindaja (VH tase 7, kutsetunnistus nr 116124), Maa-ameti litsentseeritud hindaja, riiklikult tunnustatud ekspert 21 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR 20789-19 7. Lisad 7.1. Fotod Juurdepääs, Juhkentali (Masina tn) tn 22 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR 20789-19 Filtri tee 3b kinnistu 23 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR 20789-19 7.2. Kinnistusregistri väljavõte Väljavõtte tegija: Andres Teder Asutus: ERI KINNISVARA OÜ Kuupäev: 4.07.2019 13:17:07 Kinnistusosakond Tartu Maakohtu kinnistusosakond Uus registriosa num- 18273401 ber Kinnistu nimi Korteri nr Elektrooniline registriosa omab õiguslikku tähendust: Õigsuse märge 23.11.2007 Digitoimik Kinnistustoimiku kõik dokumendid on digitaalsed alates 31.10.2011 I jagu KINNISTU KOOSSEIS Avamine, koosseisu Kande Sihtotstarve ja Kande Katastritunnus Pindala muudatused, ühendami- number asukoht kehtivus se ja jagamise kanded Riigikaitsemaa 100%, Harju maakond, Tallinn, Maakatastri andmed üle 1 78401:116:1280 690 m2 kehtiv Kesklinna lin- võetud 29.10.2014. naosa, Filtri tee 3c. II jagu OMANIK Kande Kande Omanik Kande alus number kehtivus 25.01.2005 kinnistamisavalduse alusel 1 Eesti Vabariik sisse kantud 04.03.2005. A.Stråhlman K. kehtiv Arraskohtunikuabi kinnistussekretär III ja- KOORMATISED JA KITSENDUSED gu Kinnistut koormavad piiratud Märked piiratud asjaõiguste koh- Kande asjaõigused (v.a. hüpoteegid) ja Kande ta, kannete muudatused ja kus- number märked; käsutusõiguse kitsen- kehtivus tutamised dused Kustutatud ametiülesannete korras 1 kinnistusraamatuseaduse § kehtiv 7910 alusel 29.03.2017 IV jagu HÜPOTEEGID Märked hüpoteekide kohta, Kande Hüpoteegi Kande Hüpoteegid kannete muudatused ja number summa kehtivus kustutamised 24 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR 20789-19 8. Vastavuskinnitus ▪ Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hin- daja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. ▪ Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hin- damise standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. ▪ Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamis- toimingus abistanud. ▪ Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistu- lemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a juhud kui seadus se- da nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toimingu- teks. ▪ Hindaja on olnud sõltumatu. ▪ Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimin- gu suhtes. ▪ Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemu- sega. ▪ Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. ▪ Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldu- sed on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingi- mustega. Koostaja: Andres Teder ERI Kinnisvara OÜ Kutseline hindaja (VH tase 7, kutsetunnistus nr 116124), Maa-ameti litsentseeritud hindaja, riiklikult tunnustatud ekspert 25 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR 20789-19 Kinnisvara eksperthinnang nr 20897-19 Tellija Riigi Kaitseinvesteeringute Keskus Aadress Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Filtri tee 5 Hinnatav vara Hoonestatud riigikaitsemaa kinnistu Eesmärk Eksperthinnang on koostatud servituudi kasutustasu määramiseks Hindamistulemus Toodud alapunktis 6 Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu ja tavapäraselt sellele ei lisandu käibemaksu Hindamisaruande kuupäev 18.07.2019.a Koostaja : Andres Teder, kutseline hindaja (vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr 116124), Maa-ameti litsentseeritud hindaja, riiklikult tunnustatud ekspert ERI Kinnisvara OÜ [email protected] /allkirjastatud digitaalselt/ 1 Kokkuvõte Hinnatava vara koondandmed Hinnatav vara Hoonestamata riigikaitsemaa kinnistu Aadress Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Filtri tee 3c Omanik Eesti Vabariik, riigivara valitseja Kaitseministeerium (70004502), valitsema volitatud asutus Riigi Kaitseinves- teeringute Keskus (70009764) Katastritunnus 78401:116:1220 Kinnistusregistriosa nr. 17023101 Riigi kinnisvara kood KV10790 Maatüki pind 29597 m² Omandivorm Kinnisasi Ehitusõigused Hetkel kolm hoonet ja erinevad rajatised. Riigikaitsemaa, algatatud detailplaneeringu järgselt pla- neeritud kinnistute liitmine ja täiendav ehitusõigus riigi- kaitsemaana Hindamisaruande koondandmed Hinnangu eesmärk Eksperthinnang on koostatud servituudi kasutustasu määramiseks Hinnangu kasutaja Tellija Ülevaatuse kuupäev 02.07.2019. a Hindamisaruande kuu- 18.07.2019. a päev Väärtuse kuupäev 02.07.2019. a Tellija Riigi Kaitseinvesteeringute Keskus Tellimusleping Tellimiskiri 19.06.2019 nr 10-2/19/1818-1. Kasutustasu määramine reaalservituutide seadmiseks Väärtuse liik Servituudi kasutustasu Püstitatud eeldused - Hinnang likviidsusele Servituudid ei ole vabalt võõrandatavad Hindamistulemuse täpsus Hindame tulemuse täpsuseks +/- 15% Käibemaks Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu ja tavapäraselt sellele ei lisandu käibemaksu Hindamistulemus Servituuditasu kujuneb läbi vara väärtuse vähenemise (kasutusala vähenemine), mi- da iseloomustab servituudiala suurus ja mida saab leida antud juhul vara ühikuhinna ja servituudiala korrutisest 200 €/m2 * 52 m2= 10 400 eurot. Perioodideks jagatuna võiks servituudi kasutustasu olla 5% servituudi maksumusest aastas ehk 520 eurot aastas koos hoolduskohustusega, arvestades lk 20 toodud märkusi 2 ja 3. Koostaja : Andres Teder, kutseline hindaja (vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr 116124), Maa-ameti litsentseeritud hindaja, riiklikult tunnustatud ekspert /allkirjastatud digitaalselt/ 2 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR 20897-19 Sisukord 1. HINDAMISE ALUSED ............................................................................ 4 1.1. KASUTATUD MATERJALID: ..................................................................... 4 1.2. VARA ÜLEVAATUS: ............................................................................... 4 1.3. KLAUSLID PIIRATUD VASTUTUSE KOHTA: ................................................ 4 2. VARA KIRJELDUS ................................................................................ 5 2.1. ÕIGUSLIK MÄÄRATLUS .......................................................................... 5 2.2. ASUKOHT: ........................................................................................... 5 2.3. MAATÜKI ANDMED: ............................................................................... 7 2.4. TEHNOVÕRGUD: .................................................................................. 9 3. MÕISTED, PARIM KASUTUS JA HINDAMISMEETODI VALIK ............ 9 4. TURUANALÜÜS .................................................................................. 11 4.1. MAKROMAJANDUSE ÜLEVAADE............................................................ 11 4.2. INVESTEERINGUTE TURG .................................................................... 14 4.3. KESKLINNA LINNAOSA HOONESTAMATA MAADE TEHINGUSTATISTIKA ....... 16 4.4. PAKKUMINE ....................................................................................... 17 5. HINDAMINE .......................................................................................... 17 5.1. TURUVÄÄRTUS VÕRDLUSMEETODIL ..................................................... 17 5.2. SERVITUUDI KASUTUSTASU................................................................. 20 6. HINDAMISTULEMUS ........................................................................... 21 7. LISAD ................................................................................................... 22 7.1. FOTOD.............................................................................................. 22 7.2. KINNISTUSREGISTRI VÄLJAVÕTE .......................................................... 24 8. VASTAVUSKINNITUS.......................................................................... 26 3 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR 20897-19 1. Hindamise alused 1.1. Kasutatud materjalid: ▪ Eesti vara hindamise standardiseeria EVS 875; ▪ Ehitisregistri andmed, 04.07.2019. a, ▪ Maa-ameti avaliku teenuse andmed 04.07.2019. a; ▪ Kinnistusregistri väljavõte 04.07.2019. a; ▪ Statistikaameti statistika andmebaas, https://www.stat.ee/; ▪ Juurdepääs avalikult kasutatavale teele. Kohtupraktika analüüs, koostaja Maarja Aavik, kohtupraktika analüütik, 2014; ▪ Tallinna planeeringute rakendus, https://tpr.tallinn.ee/, 04.07.2019. a ▪ ERI Kinnisvara poolt koostatud maade ostu-müügitehingute andmebaas. 1.2. Vara ülevaatus: Ülevaatuse kuupäev 02.07.2019. a Ülevaatuse teostanud hindaja Andres Teder Ülevaatuse juures viibinud isik Tellija esindaja Arko Kidra Ülevaatuse ulatus Servituudiala ülevaatus, lähiümbruse ülevaa- tus. Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne vaatlus, teostatud ei ole ehitus- tehnilist ekspertiisi või kasutatud erivahendeid 1.3. Klauslid piiratud vastutuse kohta: Avalikustamine: Hindamisaruanne on hindamiseesmärgi täitmiseks avalik. Juhul, kui käesolevat hindamisaruannet soovitakse muul eesmärgil avaldada, tuleb avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga eelnevalt kokku leppida. Võimalik väärkasutus: Käesoleva hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ja ainult eelpool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastu- tust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik või kui seda tehakse selleks mitte et- tenähtud eesmärgil Keskkonnalased uuringud: Käesoleva töö teostamisel on eeldatud, et mingit saastatust ei eksisteeri või, et saastekõrvaldamistööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Hindajat ei ole in- formeeritud mingitest uurimistulemustest, mis viitaksid saasteainete või ohtlike aine- te olemasolule. Hindaja ei ole uurinud hindamisobjektil ja naaberobjektidel teostatud või teostatavat tegevust eesmärgiga kindlaks teha, kas eelpool nimetatud kasutused või nende objektide maa võiks olla või on olnud hinnatava objekti suhtes saastav. Hindaja ei pea omama saasteainete avastamiseks vajalikke oskusi ja teadmisi, see- ga ei võta hindaja endale mingit vastutust ükskõik missuguse saasteaine olemasolu eest. Hindaja ei ole teostanud mingeid uuringuid toksiliste või ohtlike ainete olema- solu kohta ning seega ei saa esitada mingit kindlat seisukohta küsimuses, missugu- ne võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemustele. Hindamisel on lähtutud eel- dusest, et varal ei ole mingeid toksilisi, ohtlikke ega kahjulikke aineid. Igasugune selliste ainete olemasolu avastamine võib vara väärtust oluliselt mõjutada. Juhul, kui hindamisjärgselt ilmneb, et hindamisobjektil või naabruses eksisteerib saasteaineid või –allikaid või et hindamisobjekti on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumi- se, võib see vähendada hindamisaruandes esitatud väärtust 4 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR 20897-19 2. Vara kirjeldus 2.1. Õiguslik määratlus Õiguslik määratlus Kinnisasi Kinnistu koosseis Riigikaitsemaa 100%, Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Filtri tee 5. Omanik Eesti Vabariik Registriosa nr 17023101 Kinnistusraamatu kan- Isiklik kasutusõigus tähtajaga 50 aastat Eesti Energia Jao- ded (hüpoteegid, tusvõrk OÜ (registrikood 11050857) kasuks. Isiklik kasu- koormatised ja kitsen- tusõigus Elektrivõrgu Kaitsevööndi ulatuses Elektrivõrgu dused) Majandamiseks vastavalt 25.08.2009.a. sõlmitud lepingu lisaks oleval plaanil tähistatud asukohal ja ulatuses. 25.08.2009 asjaõiguslepingu alusel sisse kantud 31.08.2009. Isiklik kasutusõigus tehnovõrgu või rajatise seadmiseks aktsiaselts Tallinna Soojus (registrikood 10026398) ka- suks. Tähtajatu isiklik kasutusõigus kaugküttevõrgu ja kae- vude omamiseks, ehitamiseks, remontimiseks, hooldami- seks ja kasutamiseks kasutusõiguse alal laiusega 3 meetrit mõlemale poole torustikke piirava äärmise torustiku isolat- siooni välispinnast, mille paiknemine on lepingu lisaks ole- val plaanil tähistatud musta ruudulise alana vastavalt le- pingu punktile 3 ja 4 ning lepingu lisaks olevale plaanile. 12.10.2017 asjaõiguslepingu alusel sisse kantud 25.10.2017. Kohtunikuabi Silvia Sauväli Kinnistusregistri väljavõte toodud eksperthinnangu lisas Seadustest ja lepingu- Hindajale teadaolevatel andmetel ei lasu hinnataval objektil test tulenevad, kinnis- teisi seadustest ja lepingutest tulenevaid õigusi ja kohustu- tusraamatusse mitte- si, mis võiksid mõjutada selle väärtust. Selliste asjaolude kantud õigused ja ko- ilmnemine võib muuta objekti käesolevas eksperthinnan- hustused gus toodud turuväärtust 2.2. Asukoht: Linn /linnaosa Tallinna Kesklinna linnaosas, Tallinna Bussijaama taguse sõjaväelinnaku alal 5 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR 20897-19 Asukoha plaan, makro- asukoht Tallinna kesklinn (Viru Ca 2,9 km väljak) Kaugus lähimast ühist- Bussijaam ca 290 m ranspordipeatusest Teeninduspunktide Ca 300 m kauplus asukoht Asukoha plaan, mikro- asukoht Piirkonna hoonestus Kortermaja, väiksemad üksikud laohooned ja sõjaväelinnaku hooned. Noolega näidatud kavandatava servituudiala asukoht 6 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR 20897-19 Juurdepääs Filtri teelt, seisukord hea, (avalik kasutus, munitsipaalo- mand). Idaküljelt ka Masina tänavalt (nimetatud ka Juhken- tali tänava lõiguks) läbi Filtri tee 3b kinnistu ning ka läbi Juhkentali tn 58 (riigiomand, valitseja Kaitseministeerium) Parkimisvõimalused Maatükil Müra- ja õhusaaste ta- Keskmine se 2.3. Maatüki andmed: Maatüki suurus 29597 m² Maa-ameti plaan Katastritunnus 78401:116:1220 Sihtotsatarve Riigikaitsemaa 100% Maatüki kirjeldus Maatükk on ebakorrapärase kujuga, ebatasase pinnavor- miga (langusega lõunasuunas), hoonestus paikneb maatü- ki põhjaküljel Maatükil paiknevad Esma- ehitised ne Ehitisealu- Ehitis- kasu- Korrus- ne pind registri kood Ehitis Ehitise nimetus tus te arv (m2) administratiiv- 101044001 Hoone hoone 3 2 306 101044010 Hoone ladu 1 302 37IYP01- 120783350 Hoone hoone 2018 3 955 Lisaks erinevad rajatised (trassid, piirded jne) 7 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR 20897-19 Kitsendused Elektripaigaldise kaitsevööndid, riigikaitselise ehitise piiran- guvöönd, veehaarde sanitaarkaitseala, surveseadme pii- ranguvöönd jne, arvestatud detailplaneerimisel Kavandatud servituu- Valitsev kinnisasi Reaalser- Eesmärk ja tingimused diala vituudi suurus Harju maakond, 52 m2 Reaalservituut Filtri tee 3b Tallinn, Filtri tee 3a kinnistul rasketranspordi (katastritunnus liikumiseks Kaitseministee- 78401:116:0800, riumi valitsemisel oleval sihtotstarve äri- maa-alal. maa, pindala 764 Kasutusperiood on tähtaja- m2, kinnistu regist- tu. riosa nr 2638801) Reaalservituudi ala hooldu- se kohustus on valitseva kinnisasja omanikul. Ehitusõigused, Piirkonnale on Kaitseministeeriumi poolt algatatud detailp- planeeringud laneering: Filtri tee ja Masina tänava vahelise kvartaliosa detailplaneering, Tallinna LV 20. mai 2015 korraldus nr 774-k. Planeeringut viimati uuendatud 01.2018. a. Planeerimislahendusena liidetakse Juhkentali tn 58, Filtri tee 1a, Filtri tee 3a, Filtri tee 3b, Filtri tee 3c, Filtri tee 3d, Filtri tee 5, Filtri tee 5a, Filtri tee 7, Filtri tee 9, Masina tn 4, Masina tn 6, osa Filtri tee T1 //Toonela tee kinnistust ja osa jätkuvalt riigi omandis olevast maaüksusest kokku uueks krundiks, aadressiettepanekuga Filtri tee 5. Krundi planee- ritud suurus 110 610 m2. Krundi kasutamise sihtotstarve riigikaitsemaa. 8 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR 20897-19 2.4. Tehnovõrgud: Väljavõte detailplanee- AKTSIASELTS TALLINNA VESI tagab piirkonnas nor- ringust maalolukorras vabasurve 230 kPa. Detailplaneeringu ala idasuunast piiraval Filtri teel on olemasolev D800 veetorus- tik ning läänesuunast piiraval Masina tänaval on D600 vee- torustik. Detailplaneeringu alale on planeeritud uus veeto- rustiku ühendus olemasolevalt DN800 veetorustikult pla- neeritavate hoonete (I, II, III ja IV) veega varustamiseks. Liitumispunktide asukohad ja läbimõõdud täpsustatakse tööprojektiga. Olemasolevate hoonete välisveevarustuse lahendust ei muudeta. Planeeritava ala reovee- ja sademevee kanalisatsiooni eel- vooluks on territooriumi läbiv olemasolev Ø800 mm ühis- voolne kanalisatsiooni torustik. Olemasolev Ø800 mm to- rustik tõstetakse uude asukohta planeeritavate hoonete (I, II, III, IV) alt, ning torustikule seatakse tasuta, tähtajatu no- tariaalne isiklik kasutusõigus AKTSIASELTS TALLINNA VESI kasuks. Planeeritavate uute hoonete liitumispunktiks on torustikule rajatav kaev K-1. Liitumispunktide asukohad ja läbimõõdud täpsustatakse tööprojektiga. Detailplaneeringu elektrivarustuse osa lahenduse aluseks on Elektrilevi OÜ 10.11.2015 tehnilised tingimused nr: 235535. a. Hoonetekompleksi arvutuslik võimsus on 1200 kW. Keskpingel liitumine on lahendatud olemasoleva ala- jaama nr 4315 baasil. Liitumiseks tuleb olemasolevat ala- jaama nr 4315 laiendada (nt kasutades 1VMF-i). 3. Mõisted, parim kasutus ja hindamismeetodi valik Turuväärtuse mõiste (EVS 875 osa 3: Väärtuse liigid): Turuväärtus on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus peale kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta. 9 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR 20897-19 Hindamisaruande kuupäev on kuupäev, millal on allkirjastatud hindamisaruanne. (EVS 875:1) Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS 875:1) Ülevaatuse kuupäev on kuupäev, millal teostati hinnatava vara ülevaatus. Ülevaatu- se kuupäev peab alati eelnema väärtuse kuupäevale. Vara parima kasutuse mõiste (EVS 875 osa 1: Hindamise üldised alused): Vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. Parima kasutuse analüüs: Vara kõige tõenäolisem Kommentaar kasutus Füüsiliselt võimalik Hinnatav vara on kasutusel riigikaitseotstarbelise komp- leksina Vajalikult põhjendatud Kesklinn, algatatud detailplaneering, olemas juurdepää- sud Õiguslikult lubatav Maa sihtotstarve riigikaitsemaa 100%, algatatud detailp- laneering Finantsmajanduslikult Otstarbekaim kasutus on olemasoleval kasutusel de- otstarbekas tailplaneeringu kehtestamisel detailplaneeringu järgse ehitusõiguse realiseerimine. Riigikaitselise vajaduse ära- langemisel oleks otstarbekam kasutus elamu ja ärimaa- na, vajalik oleks uus detailplaneering Omandab kõrgeima Kõrgeima väärtuse omandab vara detailplaneeringu väärtuse kehtestamisel detailplaneeringu järgse ehitusõiguse realiseerimisel. Riigikaitselise vajaduse äralangemi- sel oleks otstarbekam kasutus elamu ja ärimaana, vajalik oleks uus detailplaneering Kohtupraktika juurdepääsutee tasu määramisel: Üldise reeglina määratakse tasu juurdepääsu eest kokkuleppel. Kui kokkulepet ei saavutata, määrab juurdepääsu kasutamise tasu kohus. Õiguskirjanduses on märgitud, et juurdepääsu tasu koormatud kinnisasja omanikule koosneb kahest komponendist: hüvitisest omandi väärtuse vähenemise eest ja hüvi- tisest juurdepääsu talumise ja tee korrashoiuga kaasnevate kulude eest, kuid koh- tupraktikas sellist eristamist tavaliselt ei toimu. Lisaks on leitud, et diskretsiooniotsuse tegemisel juurdepääsutasu suuruse kohta võib kohus muu hulgas hinnata koormatud kinnisasja väärtuse vähenemist juurde- pääsu tõttu. Allikas: Juurdepääs avalikult kasutatavale teele. Kohtupraktika analüüs, koostaja Maarja Aavik, kohtupraktika analüütik, 2014 Kinnisvara turuväärtuse määramisel kasutatavad meetodid (EVS 875 osa 1: Hinda- mise üldised alused), meetodite kirjeldus on toodud eksperthinnangu lisas. ▪ Turupõhine käsitlus ehk võrdlusmeetod (Sales Comparison Approach) ▪ Tulupõhine käsitlus ehk tulumeetod (Income Approach) ▪ Kulumeetod (Cost Approach) Hinnatavale varale turuväärtuse, täpsemalt turuväärtuse vähenemise analüüsimiseks turuväärtuse määramiseks oleme valinud võrdlusmeetodi. Turuväärtuse hindamisel 10 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR 20897-19 määrab meetodi eelistuse viis, kuidas varaga vabal turul tõenäoliselt kaubeldakse. Näiteks büroohoone kui üüriobjekti puhul on eelistatum tulumeetod, maa ja omaka- sutusobjektide puhul võrdlusmeetod. 4. Turuanalüüs 4.1. Makromajanduse ülevaade SKP muutus Eesti sisemajanduse koguprodukt (SKP) suurenes 2019. aasta I kvartalis võrreldes eelmise aasta sama kvartaliga 4,5%. Majanduskasvu vedas töötleva tööstuse tege- vusala. Lisaks töötlevale tööstusele oli märkimisväärne info ja side, kutse-, teadus- ja tehnikaalase tegevuse, hulgi- ja jaekaubanduse, põllumajanduse, metsanduse ja ka- landuse ning veonduse ja laonduse panus. Eelnevad kaks ja pool aastat majandus- kasvu vedanud ehituse tegevusala lisandväärtus I kvartalis enam ei kasvanud, püsi- des aastatagusel tasemel. [1] Ehitusturg Eesti ehitusettevõtted ehitasid Eestis ja välisriikides I kvartalis kokku 2% rohkem kui 2018. aasta samas kvartalis. Ehitus kasvas välisriikidesse tehtud tööde arvelt. Koha- likul turul ehitusmaht vähenes. I kvartalis ehitati omal jõul 581 miljoni euro eest, mil- lest hooneid 459 miljoni ja rajatisi 122 miljoni euro eest. 2018. aasta sama kvartaliga võrreldes ehitati hooneid 2% ja rajatisi 3% rohkem. Kohaliku ehitusturu maht vähe- nes 2%. Eelmise aasta sama perioodiga võrreldes vähenes hoonete ehitusmaht nii uusehituses kui ka remondi- ja rekonstrueerimistöödes. Rajatiste ehitus jäi mullusele tasemele. Ehitisregistri andmetel lubati 2019. aasta I kvartalis kasutusse 1770 uut eluruumi ehk 232 eluruumi rohkem kui aasta eest. Enim valmis uusi eluruume Tallinnas, järgnesid Tallinna lähiümbruse vallad ja Tartumaa. 2019. aasta I kvartalis väljastati ehitusluba 1585 eluruumi ehitamiseks, mida on 4% rohkem kui möödunud aasta I kvartalis. Eelistatuim elamutüüp oli korterelamu. Kasutusse lubati 280 mitteelamut kasuliku pinnaga 139 600 m2. Enim lisandus uut põllumajandus- ja tööstushoonepinda. Võr- reldes 2018. aasta I kvartaliga vähenes nii kasutusse lubatud mitteelamute pind kui ka maht. [2] Joonis 1. Ehitus- ja kasutuslubade väljastamise arv aastatel 2007-2018. allikas: Statistikaamet Keskmine palk 11 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR 20897-19 2019. aasta I kvartalis oli keskmine palk 1341 eurot. Keskmine brutokuupalk tõusis eelmise aasta I kvartaliga võrreldes 7,9%. Eelmise kvartaliga võrreldes vähenes I kvartalis brutokuupalk 3,2%, peamiselt ebaregulaarsete lisatasude vähenemise tõttu. Keskmise brutokuupalga aastakasv oli 1 protsendipunkti võrra aeglasem kui eelmi- ses kvartalis. [3] Pindi Kinnisvara poolt keskmise palga baasil laenuvõime järgi arvu- tatud ostujõu kohaselt sai 2019. aasta I kvartalis osta 63 m2 suuruse korteri Tallinnas, 75 m2 suuruse Tartu linna korteri või 83 m2 suuruse korteri Pärnus. Tarbijate kindlustunne Tarbijate kindlustunde indikaatori näitaja 2019. aasta mais oli -3, mis on 34 punkti võrra kõrgem kui 2009. aasta majanduse madalseisu ajal, kuid jääb 13 punkti võrra madalamale kui 2006.-2007. aasta majandusbuumi ajal. Statistikaameti andmeil muutus tarbijahinnaindeks 2019. aasta mais võrreldes aprilli- ga 0,2% ning võrreldes eelmise aasta maiga 3,1%. 2018. aasta maiga võrreldes mõ- jutas tarbijahinnaindeksit enim eluase, mis andis kogutõusust üle veerandi. 70% sel- lest andsid elekter, soojusenergia ja küte, kus kodudesse jõudnud elekter oli kalline- nud 6,3% ja tahkekütused 14,2%. Ligi veerandi kogutõusust andsid toit ja mittealko- hoolsed joogid. Võrreldes 2018. aasta maiga oli bensiin 4,4% ja diislikütus 6,8% kal- lim. [4] Tööhõive Eesti ettevõtetes, asutustes ja organisatsioonides oli 2019. aasta I kvartalis ligi 11 450 vaba ametikohta. Selline trend on püsinud 2017. aasta I kvartalist. Tänavu esimeses kvartalis oli vabade ametikohtade arv võrreldes eelmise aasta I kvartaliga 8% ja võrreldes IV kvartaliga 9% suurem. Töötlev tööstus ja kaubandus on jätkuvalt Eesti suurimad tööpakkujad – neil tegevusaladel oli vabade ametikohtade arv I kvartalis vastavalt ligi 1500 ja 1800. Enamik vabadest ametikohtadest asusid jätku- valt Harju maakonnas (75%), sh Tallinnas (64%). Järgnesid Tartu (8%), Pärnu (4%) ja Ida-Viru (3%) maakond. [5] Kinnisvara hinnatrendid Kinnisvara hinnatrendid olid 2018. aastal mõõdukas kasvutempos. Pindi Kinnisvara Eesti 17 linna arvestuse keskmise hinna kohaselt oli 2017. aasta detsembris seis, kus kinnisvarahinnad ning tehingute arv tõusis sedavõrd kõrgele, et ületas kunagise buumiaja hinnatipu. 2018. aastal sarnanesid tehingusummad ja tehinguaktiivsus ku- nagisele buumiajale. 2019. aasta mai seisuga oli Pindi hinnaindeks 2018. aasta det- sembrikuisest viimaste aastate kõrgeimast tasemest 6% võrra madalam ning 2% võr- ra kõrgem kunagise buumiaja kõrgeimast hinnast. Laenumahud ja intressimäärad Laenutingimused püsivad soodsad. 2019. aasta märtsi seisuga on 6 kuu EURIBOR-i määr -0,2%, pankade üldine intressimäär eraisikutele 2,5% ning ettevõtetele 3,1%. 12 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR 20897-19 Joonis 2. Eluasemelaenude ja mittefinantsettevõtete pikaajaliste eurolaenude kaalutud kesk- mine intressimäär ja kuue kuu EURIBOR. allikas: Eesti Pank 2019. aasta märtsis võis täheldada laenujäägi tõusu võrreldes eelneva aasta sama perioodiga. Laenukäive on aastatagusega võrreldes mõnevõrra langenud (vt joonis 3). Joonis 3. Residentidest mittefinantsettevõtetele antud pikaajaliste laenude jääk ja käive. allikas: Eesti Pank Kokkuvõte 2019. aasta jooksul ootab aga Eestit tõenäoliselt ees majanduskasvu aeglustumine viimaste aastate muljet avaldavatest kasvunumbritest tavapärasema tempo juurde. Majanduse maht ületab Euroopa riikides pikaajaliselt jätkusuutlikku taset, vaba töö- jõudu napib ja seetõttu pole endise kasvutempo jätkumine tõenäoline. [6] Kinnisvara poolelt on keskmine tehingusumma ja tehinguaktiivsus paari aasta tagusega võrrel- des kasvanud ning kinnisvara soetamist soodustavad ka head laenutingimused. Tööhõive probleemid on leevenenud ning inimesed ei ela enam niivõrd palju laenu võtmise näol tuleviku arvelt. Allikad: [1] Statistikaameti pressiteade nr 68 - I kvartalis oli SKP jooksevhindades 6,7 miljardit eurot [2] Statistikaameti pressiteade nr 64 - Ehituse kasv aeglustus [3] Statistikaameti pressiteade nr 65 - I kvartalis oli keskmine palk 1341 eurot 13 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR 20897-19 [4] Statistikaameti pressiteade nr 74 - Tarbijahinnaindeksi muutust mõjutas mais enim eluase ja transport [5] Statistikaameti pressiteade nr 73 - Eestis on jätkuvalt üle 10 000 vaba ametikoha [6] Eesti Panga pressiteade, 28.02.2019 - Majanduskasv sel aastal tõenäoliselt aeglustub 4.2. Investeeringute turg TRENDID JA PROGNOOS • Kuigi geopoliitiline kliima on kohati keeruline ja EL majandus kõikuv, ei ole Eesti äri- kinnisvara turul jahenemise märke olnud. 2018. aastal tehti märkimisväärne hulk suu- remaid investeeringuid kinnisvarasse. • 2018 parim tootlus on kõigis sektorites jäänud küllaltki samale tasemele võrreldes 2017. aastaga või mõnevõrra tõusnud. Ostjatel on raske leida turult hea tootlusega varasid. • Ühtmoodi nõutud sektorid on nii büroo-, kaubandus- kui ka lao-tootmispinnad, raha- vooga pakkumisi on kõigis sektorites vähe. • Turul on tegusad suuremad fondid, kes sarnaselt varasematele aastatele teevad ligi- kaudu poole investeeringute mahust. Aktiivsematest, kes oma portfelle suurendasid, võib välja tuua Capital Milli, Efteni ja Lumi Capitali. • 2018 kalleim tehing tehti Luminori peahoonega. • Lisaks on rahavoo investorid hakanud suunama pilke ka arendussektorisse, sh nii äri- kui elukondlikkusse, sest seal on tootlused atraktiivsemad. • 2019. aastaks me olulist tootluse langust ei prognoosi, pigem on tootlused stabilisee- rumisfaasis. • Investorite omakapitali hinnad on vahemikus 10-15%, riskantsematel arendusprojek- tidel ka kõrgemad, riskivabadel ja turvalistel varadel ka madalamad. • Turu väiksus ja kapitali rohkus on tekitanud küllaltki kurioosse olukorra, kus riskid on suurenenud, kuid tehingute arv ja hind kasvanud. TEHINGUTE MAHT Maa-ameti hinnastatistika andmetel tehti 2018. aastal Eestis 1 174 mitteeluhoonetega hoo- nestatud maa tehingut koguväärtusega u 471 mln eurot, mida on vähem kui 2017. aastal. Sel- lest Harjumaal tehti 306 tehingut koguväärtusega u 357 mln eurot. Kui tehingute arvu osakaal kogu tehingutest polegi nii suur, siis koguväärtusest moodustavad Harjumaal tehtud ärikinnisvaraga tehtud tehingud 76%, mis näitab, et investeeringute turg oli jätkuvalt Harjumaa keskne. 14 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR 20897-19 allikas: Maa-amet, Pindi Kinnisvara, ERI Kinnisvara TEHINGUTE STRUKTUUR 2018. aastal Harjumaal tehtud mitteeluhoonetega hoonestatud maa tehingute koguväärtusest moodustavad: • u 80% üle 1 mln euro suuruse tehinguväärtusega tehingud, kuid selle sees on suur osa seotud osapoolte vahel tehtud tehinguid. • 10 kallimat 2018. aastal tehtud tehingut, mille taust on hindajale teada ja mis ei ole tehtud seotud osapoolte vahel, moodustavad kogu Harjumaa tehingute kogumahust u 25% (sh on võlaõiguslikud tehingud). • seega, alla 1 mln euro maksva ärikinnisvara tehingute maht koguväärtusest on um- bes 20%. Samas on endiselt selliste tehingute arv suurim ja varad likviidseimad. Tehingute tüübi järgi on kõige suuremas mahus sooritatud tehinguid büroopindadega, veidi väiksemas mahus kaubanduspindadega. ÄRIKINNISVARA TEGIJAD 2018. aasta kõrgeim tehing on Luminori ost-müük. Oma portfelli suurendasid ka Eften ja Lumi Capital, kellest esimene ostis Marienthali ja Kad- rioru ärikeskuse. Lumi Capital soetas kaubanduskeskuseid ja kodupoode üle Eesti. Ka 2019. aasta on alanud aktiivselt, kui jaanuaris tehti tehing Keila lähedal asuva tootmishoo- nega, mille soetas endale Prantsusmaa kinnisvarafond. Endine omanik Harmet OÜ jäi hoo- nesse üürnikuks. Suurimad tehingud 2018/2019 Tehingu Objekt Tehingu Asukoht Ostja hind aeg üle 20 Luminori peakontor 2018 Kesklinn, Tallinn Rahvusvaheline miljoni fond Harmet-i tootmishoone 2019 Harku vald, Harju Rahvusvaheline maakond fond Marienthali keskus 2018 Kristiine, Tallinn Eften 10-20 Kadrioru ärikeskus 2018 Kesklinn, Tallinn Eften miljonit Hotell Pirital 2018 Pirita, Tallinn - Büroohoone Järveva- 2018 Kesklinn, Tallinn Capital Mill na teel 15 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR 20897-19 5-10 mil- Kaubanduskeskus 2018 Lasnamäe, Tallinn Lumi Capital jonit Lasnamäel Politsei hoone Lasna- 2018 Lasnamäe, Tallinn Colonna mäel Stock-office Kristiine 2018 Kristiine, Tallinn Capital Mill linnaosas allikas: Maa-amet, Pindi Kinnisvara/ERI Kinnisvara TOOTLUS Kinnisvara kapitalisatsioonimäär on kogu Baltimaades eelnevate aastate jooksul stabiilselt vähenenud. Investoritel on paigutamist vajavat raha palju ja see on viinud tootlused alla. So- bivaid pakkumisi on vähe ja siis ostetakse ka madala tootluse pealt. 2018. aastal tootlused enam allapoole ei läinud ja on näha pigem stabiliseerumise tendentsi. 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Büroo (prime yield) 7,50% 6,90% 5,93% 6,20% 6,25% 6,7% Kaubandus (prime 7% 7,50% 6,90% 7,50% 6,80% 6,7% yield) Tootmine (prime 7,8% 9,00% 7,90% 8,00% 7,50% 7,50% yield) Büroo – enim tehinguid on toimunud büroodega. Büroo parimad tootlused 2018. aastal jäid veidi alla 7%. Väljatoodust madalam oli tootlus Luminori panga peakontori puhul, kus kogu hoone oli pikaajaliselt üürilepingutega kaetud. Ladu/tootmine – alates 2016.a on toimunud mõned suuremad tehingud, näiteks Nehatu tööstuspark, DSV logistikapark ja mõned stock-office`i hooned Tallinnas ja selle lähiümbruse tööstusparkides A-klassi lao/tootmishoonetega. Parim tootlus 2018. aastal oli 7,8%. Kaubandus – 2018 toimus mitu kaubandushoone tehingut. Tootlused jäid olenevalt asuko- hast ja kaubanduskeskuse tüübist ja vanusest vahemikku 7-8%. Sarnase tootlusega osteti kaubanduskeskuseid ka väljaspool Harjumaad (Narva linn ja Tartu linn), kuid nende puhul olid eelkõige märksõnadeks kvaliteetsed üürnikud ja pikad üürilepingud ning hea asukoht linna siseselt. 4.3. Kesklinna linnaosa hoonestamata maade tehingustatistika Hoonestamata maa tehingud Harju maakond, Kesklinna linnaosa ajavahemikul 1.01.2018 kuni 31.12.2019 16 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR 20897-19 Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas Tehingute hindasid puudutavad andmed kuvatakse vaid juhul, kui on toimunud vähemalt 5 tehingut. ➢ Maa-ameti tehingustatistika andmetel on alates 01.01.2018.a Kesklinna asu- mis teostatud 8 tehingut hoonestamata elamumaaga (lähim ja enimlevinud sihtostarve); ➢ Keskmine tehinguhind oli hoonestamata elamumaal oli 368 €/m2, mediaan- hind 316 €/m2. 4.4. Pakkumine Sarnase pindala ja potentsiaaliga maad Kesklinnas avalikus pakkumises ei ole. 5. Hindamine Hinnatava objekti analüüs, SWOT tabel Tugevused Nõrkused 1. Olemas juurdepääsuteed; 1. Detailplaneering kehtestamata; 2. Kesklinna linnaosa; 2. Muudel kasutustel muutmist vajav 3. Algatatud detailplaneering hoones- sihtostarve- riigikaitsemaa. tamiseks. Võimalused Ohud 1. Detailplaneeringu realiseerimine. 1. Majanduskeskkonna halvenemise 2. Uus detailplaneering äri- ja elu- oht hoonetega hoonestamiseks 5.1. Turuväärtus võrdlusmeetodil Servituuditasu analüüsiks oleme kõigepealt määranud hinnatava vara turuväärtuse hoonestamata kujul. Hinnatavale varale turuväärtuse leidmiseks oleme analüüsinud sarnaste varade müügitehinguid ja –pakkumisi. Kuivõrd piirkonnas on võrdluseks sobivaid tehinguid vähem ja ka hinnatava vara puhul on tegemist riigivaraga, mida tavapäraselt müüak- se enampakkumisel, on hindamisel kasutatud ka Maa-ameti avaliku enampakkumise tehinguid. Piirkonna sarnasemaid hoonestamata maid on müüdud järgmiste hindadega (tehin- guhinnad ilma km) Asukoht Tehin- Tehingu Kinnis- €/m2 kin- Kirjeldus gu aeg hind, € tu pind, nistu m2 pind 1 Kesklin- 02.2019 420 000 1 635 257 DP kehtestatud. Äri- ja na lin- ühiskondliku hoone ehi- naosa, tusõigus. Kuni 3 korrust, Võlvi tn maapealne SBP 2100m2, müüdud Maa-ameti avali- kul enampakkumisel 2 Kesklin- 03.2018 225 100 650 346 Elamumaa, detailplanee- na lin- ringu kohustusega ala, naosa, detailplaneering puudus, 17 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR 20897-19 Villardi tn müüdud Maa-ameti avali- kul enampakkumisel 3 Kesklin- 05.2018 128 360 391 328 Elamumaa, detailplanee- na lin- ringu kohustusega ala, naosa, detailplaneering puudub, Luha tn // müüdud Maa-ameti avali- Väike- kul enampakkumisel Ameerika tn Suurematest arendusmaa tehingutest saab välja tuua järgmised: Asukoht Tehingu Tehingu Kinnistu €/m2 kin- Kirjeldus aeg hind, € pind, m2 nistu pind 1 Lasnamäe, 04.2019 2 000 000 26614 75 100% ärimaa (DP-ga Narva mnt võimalik muuta kinnistu sihtostarve elu- ja äri- maaks), lisandus käibe- maks 2 Mustamäe, 02.2019 4 808 000 52 077 92 Sihtotstarbeta maa, Kadaka üldplaneeringu kohaselt pst asub kinnisasi kortere- lamute ja äriehitiste se- gahoonestusalal, müü- dud Maa-ameti avalikul enampakkumisel 3 Lasnamäe, 03.2018 5 999 000 14 595 411 DP kehtestatud. 2 äri- Pae tn hoone ehitusõigus, äri- maa. Lisandus käibe- maks 4 Lasnamäe 05.2017 2 100 000 16 430 128 DP kehtestatud. kinnistu- Liikuri tn le lubatud kuni 4 10- korruseline hoonet mak- simaalse maapealse su- letud brutopindalaga kokku 26155 m2 5 Kesklinn, 12.2016 16 800 117 273 143 DP kehtestatud, kinnistu- Juhkentali 000 le lubatud kuni 59 12- korruseline hoonet mak- simaalse maapealse su- letud brutopindalaga kokku 154160 m2 Eeltoodud tehingutest on edasiseks kohandamiseks valitud arenduspotentsiaalilt sarnasemad tehingud 2 ja 3, mis on sarnasemad parameetritelt ja/või kasutuselt ning tehinguajalt. Kohandamise eesmärk on hinnata, kui palju oleks maksnud võrreldav kinnisvara, kui see ei erineks hinnatavast kinnisvarast, arvestades selleks varade turuväärtust tõst- vaid ja langetavaid tegureid (SWOT analüüs). Võrdlusühik on ühik, mille abil kohandamise võtteid kasutades leitakse vara väärtus võrdlusmeetodil. Võrdlusühiku valik sõltub hindamise eesmärgist ja vara liigist. Eelis- tada tuleb ühikut, mille abil konkreetse vara puhul turul kaubeldakse. Käesolevas 18 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR 20897-19 eksperthinnangus oleme valinud võrdlusühikuks ühikuhinna (€/m2), võimaldamaks maatükke omavahel võrrelda. Võrdluselementide valikul oleme lähtunud nende olulisusest. Kõrvale on jäetud elemendid, mis mõjutavad vara väärtust ebaoluliselt või mille mõju on oluliselt väik- sem võrreldes hindamise täpsusega. Erisuste hindamisel oleme kasutanud protsentuaalset kohandust, kusjuures võrrel- davate varade kohandamisel arvestatakse hinnatava vara turuväärtust tõstev tegur positiivse märgiga ja turuväärtust alandav tegur negatiivse märgiga. Sarnaste näitaja- te puhul kohandust ei teostata (kohandus on null). Kohandatud tulemuste baasil leiame kaalutud keskmise tulemuse, seejuures saab suurema osakaalu väiksema kohandusteguriga tehing jne ehk hindamisvaraga enim- sarnane tehing. Protsentuaalse kohanduse minimaalne täpsus on tavapäraselt 5%, kuid hea võrd- lusmaterjali puhul võib kohanduse täpsus olla ka suurem, kuni 2%. Võrdluselemendid: ✓ Ajaline kohandus – olulist hinnamuutust 2018. aastaga ei ole arvestatud; ✓ Asukoht – hinda mõjutab piirkonna maine, infrastruktuur, kaugus südalinnast, privaatsus, müratase, teenindusasutuste arv jne. ✓ Ehitusõigus – enamhinnatud on korterelamu ehitusõigus, järgnevad äri- ja tootmisotstarbeline sihtostarve, sama ehitusaluse pinna juures on suurem korruselisus nõutavam; ✓ Juurdepääs- enimnõutud on hea ja nähtava juurdepääsuga maatükid, soovi- tavalt peatänavalt; ✓ Tehnovõrgud- kulukust arvestades on enimnõutud on väljaehitatud tehnovõr- kudega maatükid. Kohandustabel VÕRDLUS- HINNATAV 3 6 TEHINGUD: VARA Tehinguhind, €: 4 808 000 € 5 999 000 € Tehinguhind, €/m2 92,3 411 Tehingu aeg: veebr.19 märts.18 juuli.19 Ajaldamine 0% 0% Ajaldatud ühiku- hind €/m² 92,3 411,0 Mustamäe, Kadaka Asukoht: Lasnamäe, Pae tn pst Lasnamäe linnaosa, kesklinna lähedu- Kesklinna lin- Kaugem asukoht, kor- ses, äriliselt parem, naosa, kaugem Kommentaar terelamute piirkond Peterburi mnt ääres, asukoht ostetud kaubandu- seks Kohandus 30% -10% Maatüki pindala, 52077m2 14595m2 29597m² m2 Kommentaar suurem väiksem Kohandus 15% -10% 19 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR 20897-19 riigikaitsemaa, Sihtotstarbeta maa, algatatud detailp- üldplaneeringu koha- DP kehtestatud. 2 laneering kinnitu- Ehitusõigus selt asub kinnisasi kor- suure ärihoone ehi- te liitmiseks ja sh terelamute ja äriehitis- tusõigus, ärimaa. ka uue hoones- te segahoonestusalal tuse rajamine kuni 5 korrust enamõutud sihtostar- parem, DP kehtesta- Kommentaar ve, DP puudub, sama- tud, enamnõutud väärne sihtostarve Kohandus 0% -20% juurdepääs avali- juurdepääs avalikult juurdepääs avalikult Juurdepääs kult teelt, mitu teelt teelt juurdepääsu natuke halvem juurde- Kommentaar samaväärne pääs Kohandus 5% 0% Maaatükil osali- naabruses, maatükil naabruses, maatükil selt, uue hoones- Tehnovõrgud väljaehitamata väljaehitamata tuse osas vaja välja ehitada Kommentaar natuke halvem samaväärne Kohandus 5% 0% Kohandused 55% -40% kokku: Kohandatud ühi- 143,10 € 246,62 € kuhind, €/m2: Kohanduste ab- soluutväärtuste 55% 40% summa: Kaalud: 45% 55% 100% Kaalutud kohan- 64,4 € 135,6 € datud ühikuhind: Turuväärtus: 200,04 € 5 920 490,78 € Eeltoodud kohanduse põhjal võib maatüki hoonestuseta väärtuseks hinnata 5 920 000 eurot ehk 200 €/m2. 5.2. Servituudi kasutustasu Nagu eelnevalt viidatud määratakse reeglina servituudi kasutustasu kokkuleppel. Kui kokkulepet ei saavutata, määrab juurdepääsu kasutamise tasu kohus. Juurdepääsu tasu koormatud kinnisasja omanikule koosneb kahest komponendist: hüvitisest omandi väärtuse vähenemise eest ja hüvitisest juurdepääsu talumise ja tee korrashoiuga kaasnevate kulude eest, kuid kohtupraktikas sellist eristamist tavaliselt ei toimu. Diskretsiooniotsuse tegemisel juurdepääsutasu suuruse kohta võib kohus muu hulgas hinnata koormatud kinnisasja väärtuse vähenemist juurdepääsu tõttu. Vastavalt esitatud infole seatava servituudi andmed: Reaalservituut avalikult kasutatavalt teelt juurdepääsuks üle Kaitseministeeriumi va- litsemisel oleva maa-ala. Kasutusperiood on tähtajatu. Reaalservituudi ala hoolduse kohustus on valitseva kinnisasja omanikul. 20 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR 20897-19 Teeniv kinnisasi Valitsev kinni- Reaal- Eesmärk ja tingimused sasi ser- vituudi suurus Harju maakond, Tal- Harju maakond, 52 m2 Reaalservituut Filtri tee 3b linn, Filtri tee 5 (ka- Tallinn, Filtri tee kinnistul rasketranspordi lii- tastritunnus 3a (katastritunnus kumiseks Kaitseministeeriumi 78401:116:1220, 78401:116:0800, valitsemisel oleval maa-alal. sihtotstarve riigikait- sihtotstarve äri- Kasutusperiood on tähtajatu. semaa, pindala maa, pindala 764 Reaalservituudi ala hoolduse 29 597 m2, kinnistu m2, kinnistu re- kohustus on valitseva kinni- registriosa nr gistriosa nr sasja omanikul. 17023101) 2638801) 1. Servituuditasu kujuneb läbi vara väärtuse vähenemise (kasutusala vähenemi- ne), mida iseloomustab servituudiala suurus ja mida saab leida antud juhul vara ühikuhinna ja servituudiala korrutisest 200 €/m2 * 52 m2= 10 400 eurot. Perioodideks jagatuna võiks servituudi kasutustasu olla 5% servituudi mak- sumusest aastas ehk 520 eurot aastas koos hoolduskohustusega. 2. Juhul kui kaitseministeerium soovib kinnistu kasutamist jätkata praegusel ku- jul ja tagada riigile kuuluvale Filtri tee 5 riigikaitsemaa kinnistule olemasolev juurdepääs läbi Filtri tee 3b kinnistu, siis võib olla kõnealune servituut Filtri tee 5 kinnistule olla seatud ka tasuta (hoolduse kohustusega) eeldusel, et sama- moodi tasuta seatakse teeservituut Filtri tee 5 kinnistu kasuks Filtri tee 3b kin- nistule (seotud riigile kuuluva Filtri tee 3c kinnistule seatava servituudiga, kä- sitletud tellijale esitatud eksperthinnangus 20789-19). 3. Käeoleval hetkel on arvestatud, et juurdepääs Filtri tee 3a kinnistule hakkab olema läbi Filtri tee 3b kinnistu nagu plaan ette näeb. Kui juurdepääs hakkaks olema läbi Filtrit ee 5 planeeringujärgse alajaama servituudiala, võib servituu- diala mõju olla suurem, tingituna territooriumi sulgemisvajadusest riigikaitse- listel eesmärkidel. 6. Hindamistulemus Hinnatavat vara (Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Filtri tee 5) koormata- va hakkava servituudi kasutustasu väärtuse kuupäeval 02.07.2019. a on: Servituuditasu kujuneb läbi vara väärtuse vähenemise (kasutusala vähenemine), mi- da iseloomustab servituudiala suurus ja mida saab leida antud juhul vara ühikuhinna ja servituudiala korrutisest 200 €/m2 * 52 m2= 10 400 eurot. Perioodideks jagatuna võiks servituudi kasutustasu olla 5% servituudi maksumusest aastas ehk 520 eurot aastas koos hoolduskohustusega, arvestades lk 20 toodud märkusi 2 ja 3. Leitud väärtus ei sisalda ja tavapäraselt ei lisandu käibemaksu. Saadud tulemuse täpsuseks hindame +/- 15%. Koostaja: Andres Teder ERI Kinnisvara OÜ Kutseline hindaja (VH tase 7, kutsetunnistus nr 116124), Maa-ameti litsentseeritud hindaja, riiklikult tunnustatud ekspert 21 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR 20897-19 7. Lisad 7.1. Fotod Vaade juurdepääsule Filtri tee 3c suunalt 22 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR 20897-19 Filtri tee 3b kinnistu, rohelisest väravast alates on Filtri tee 5 kinnistu territoorium suletud 23 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR 20897-19 Kavandatav servituudiala (kulgeb pildil nähtava prügikonterineri juurest) 7.2. Kinnistusregistri väljavõte Väljavõtte tegija: Andres Teder Asutus: ERI KINNISVARA OÜ Kuupäev: 4.07.2019 21:58:53 Kinnistusosakond Tartu Maakohtu kinnistusosakond Uus registriosa num- 17023101 ber Kinnistu nimi Korteri nr Õigsuse märge Elektrooniline registriosa omab õiguslikku tähendust: 11.12.2007 Digitoimik Kinnistustoimiku kõik dokumendid on digitaalsed alates 15.12.2011 I jagu KINNISTU KOOSSEIS Avamine, koosseisu Kande Sihtotstarve ja Kande Katastritunnus Pindala muudatused, ühendami- number asukoht kehtivus se ja jagamise kanded Riigikaitsemaa 100%, Harju maakond, Tallinn, 29597,0 Maakatastri andmed üle 1 78401:116:1220 kehtiv Kesklinna lin- m2 võetud 31.12.2018. naosa, Filtri tee 5. II jagu OMANIK Kande Kande Omanik Kande alus number kehtivus 27.05.2004 kinnistamisavalduse alusel 1 Eesti Vabariik kehtiv sisse kantud 22.07.2004. S.Toomla K- 24 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR 20897-19 S.Põlder kohtunikuabi kinnistussekretär III ja- KOORMATISED JA KITSENDUSED gu Kinnistut koormavad piiratud Märked piiratud asjaõiguste koh- Kande asjaõigused (v.a. hüpoteegid) ja Kande ta, kannete muudatused ja kus- number märked; käsutusõiguse kitsen- kehtivus tutamised dused Kustutatud ametiülesannete korras 1 kinnistusraamatuseaduse § kehtiv 7910 alusel 29.03.2017 Isiklik kasutusõigus tähtajaga 50 aastat Eesti Energia Jaotusvõrk OÜ (registrikood 11050857) kasuks. Isiklik kasutusõigus Elektrivõrgu Kaitsevööndi ulatuses Elektrivõrgu Majandamiseks vastavalt 2 kehtiv 25.08.2009.a. sõlmitud lepingu li- saks oleval plaanil tähistatud asuko- hal ja ulatuses. 25.08.2009 asjaõi- guslepingu alusel sisse kantud 31.08.2009. Kohtunikuabi Maris Kuur Isiklik kasutusõigus tehnovõrgu või rajatise seadmiseks aktsiaselts Tal- linna Soojus (registrikood 10026398) kasuks. Tähtajatu isiklik kasutusõigus kaugküttevõrgu ja kaevude omamiseks, ehitamiseks, remontimiseks, hooldamiseks ja ka- sutamiseks kasutusõiguse alal laiu- sega 3 meetrit mõlemale poole to- 3 kehtiv rustikke piirava äärmise torustiku isolatsiooni välispinnast, mille paik- nemine on lepingu lisaks oleval plaanil tähistatud musta ruudulise alana vastavalt lepingu punktile 3 ja 4 ning lepingu lisaks olevale plaani- le. 12.10.2017 asjaõiguslepingu alu- sel sisse kantud 25.10.2017. Koh- tunikuabi Silvia Sauväli IV jagu HÜPOTEEGID Märked hüpoteekide kohta, Kande Hüpoteegi Kande Hüpoteegid kannete muudatused ja number summa kehtivus kustutamised 25 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR 20897-19 8. Vastavuskinnitus ▪ Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hin- daja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. ▪ Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hin- damise standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. ▪ Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamis- toimingus abistanud. ▪ Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistu- lemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a juhud kui seadus se- da nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toimingu- teks. ▪ Hindaja on olnud sõltumatu. ▪ Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimin- gu suhtes. ▪ Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemu- sega. ▪ Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. ▪ Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldu- sed on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingi- mustega. Koostaja: Andres Teder ERI Kinnisvara OÜ Kutseline hindaja (VH tase 7, kutsetunnistus nr 116124), Maa-ameti litsentseeritud hindaja, riiklikult tunnustatud ekspert 26 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR 20897-19 Kinnisvara eksperthinnang nr P-20442-19 Tellija Riigi Kaitseinvesteeringute Keskus Aadress Harju maakond, Tallinn, Nõmme linnaosa, Kivimäe tn 30 Hinnatav vara 100% riigikaitsemaa sihtotstarbega hoonestamata kinnisasi registriosa nr-ga 4347350 Eesmärk Eksperthinnang on koostatud kinnistu hariliku väärtuse hin- damiseks konsultatsiooni/võõrandamise eesmärgil, esita- miseks tellijale. Turuväärtus 550 000 (viissada viiskümmend tuhat) eurot. Leitud turuväärtus ei sisalda käibemaksu. Hindamisaruande kuupäev 03.07.2019. a Hinnangu koostaja: Läbivaataja/kinnitaja: Siim Simson, kutseline hindaja Kristin Rammo, kutseline hindaja (nooremhindaja, tase 5) (vara hindaja, tase 7) (kutsetunnistus nr 119643) kutsetunnistus nr 127185 Telefon: + 372 55 595 576 E-post: [email protected] E-post: [email protected] /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ Sisukord 1 KOKKUVÕTE ........................................................................................................ 3 2 HINDAMISE ALUSED ........................................................................................... 4 2.1 KASUTATUD MATERJALID ..................................................................................... 4 2.2 VARA ÜLEVAATUS ............................................................................................... 4 2.3 KLAUSLID PIIRATUD VASTUTUSE KOHTA ................................................................ 4 3 VARA KIRJELDUS ............................................................................................... 5 3.1 ÕIGUSLIK MÄÄRATLUS ......................................................................................... 5 3.2 ASUKOHT ........................................................................................................... 5 3.3 KINNISASJA ANDMED ........................................................................................... 6 3.4 HINNANG VARA KESTLIKKUSELE ........................................................................... 7 4 MÕISTED, PARIM KASUTUS JA HINDAMISMEETODI VALIK ........................... 8 5 TURUANALÜÜS ................................................................................................... 9 5.1 MAKROMAJANDUSE ÜLEVAADE............................................................................. 9 5.2 TALLINN/HARJUMAA ARENDUSKINNISTUTE TURUÜLEVAADE................................... 12 5.3 TALLINNA HOONESTAMATA ELAMUMAA TURUÜLEVAADE ........................................ 15 5.4 NÕMME LINNAOSA ELAMUMAA TURUÜLEVAADE .................................................... 16 5.5 NÕMME LINNAOSA JA KIVIMÄE ASUMI TUTVUSTUS ................................................ 17 5.6 KONKUREERIVAD PAKKUMISED........................................................................... 17 5.7 TEHINGUSTATISTIKA.......................................................................................... 18 5.8 TURUSTATAVUSE ANALÜÜS ................................................................................ 18 6 HINDAMINE VÕRDLUSMEETODIL .................................................................... 19 6.1 HINNATAVA VARA SWOT ANALÜÜS .................................................................... 19 6.1 VÕRDLUSTEHINGUD JA TURUVÄÄRTUSE LEIDMINE ................................................ 19 7 HINDAMISTULEMUS .......................................................................................... 23 8 LISAD .................................................................................................................. 24 8.1 FOTOD............................................................................................................. 24 8.2 KINNISTUSRAAMATU VÄLJAVÕTE ........................................................................ 25 9 VASTAVUSKINNITUS ........................................................................................ 26 2 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20442-19 1 Kokkuvõte Hinnatava vara koondandmed Hinnatav vara 100% riigikaitsemaa sihtotstarbega hoonestamata kinnisasi re- gistriosa nr-ga 4347350 Aadress Harju maakond, Tallinn, Nõmme linnaosa, Kivimäe tn 30 Omanik Eesti Vabariik Katastritunnus 78401:101:1706 Omandivorm Kinnisasi Kinnistu pindala 20 263 m² Detailplaneering Vastu võetud Nõmme linnaosa üldplaneeringu järgselt riigikait- semaa 100%. Tallinna kehtestatud üldplaneeringu järgselt perspektiivne väikeelamute ala kõrghaljastuse säilimisega Hindamisaruande koondandmed Hinnangu eesmärk Eksperthinnang on koostatud kinnistu hariliku väärtuse hinda- miseks konsultatsiooni/võõrandamise eesmärgil, esitamiseks tellijale. Ülevaatuse kuupäev 21.06.2019. a Väärtuse kuupäev 21.06.2019. a Hindamisaruande kuu- 03.07.2019. a päev Tellija Riigi Kaitseinvesteeringute Keskus Tellimusleping E-posti teel esitatud ning digitaalselt allkirjastatud telli- musleping, seisuga 19.06.2019 nr 10-2/19/1818-1. Tellimuse tingimused:  vastavalt kirjalikule tellimuslepingule on eesmärk hinnata kinnistu harilik väärtus (hindamise praktikas mõistetakse hariliku väärtuse mõiste all turuväärtust);  eksperthinnang on avaliku teabe seaduse alusel avalikud, v.a kui teabele on juurdepääs seadusega kehtestatud kor- ras piiratud Hindamise eeldused Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad Turuväärtus ~ 550 000 eurot, mis teeb ca 27 €/m² pindala kohta Hinnang likviidsusele Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib prognoosida hinnatud turuväärtuse juures kuni 12 kuud Hindamistäpsus Kuna analoogseid tehinguid on tehtud vähe, siis on hindamis- täpsus keskmisest madalam (+/-20%) Käibemaks Turuväärtus ei sisalda käibemaksu Hindamistulemus Hinnatava vara (100% riigikaitsemaa sihtotstarbega hoonestamata kinnisasi registriosa nr- ga 4347350, aadressil Harju maakond, Tallinn, Nõmme linnaosa, Kivimäe tn 30) turuväär- tus väärtuse kuupäeval 21.06.2019. a on 550 000 (viissada viiskümmend tuhat) eurot. Hinnangu koostaja: Läbivaataja/kinnitaja: Siim Simson, kutseline hindaja Kristin Rammo, kutseline hindaja (nooremhindaja, tase 5) (vara hindaja, tase 7) (kutsetunnistus nr 119643) kutsetunnistus nr 127185 /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ 3 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20442-19 2 Hindamise alused 2.1 Kasutatud materjalid  Eesti vara hindamise standardisari EVS 875;  Kinnistusraamatu väljavõte, seisuga 25.06.2019. a;  Maa-ameti avaliku teenuse andmed, seisuga 25.06.2019. a;  Tellija esindaja Priit Alekaski poolt suuliselt ja kirjalikult esitatud andmed;  http://www.tallinn.ee/est/nomme/ (Nõmme linnaosa koduleht);  Kinnisvaraportaalid www.kv.ee ja www.city24.ee;  Tehingustatistika http://www.maaamet.ee/kinnisvara/htraru/;  https://tpr.tallinn.ee/ (Tallinna detailplaneeringute register);  https://www.tallinn.ee/est/ehitus/Nomme-linnaosa-uldplaneering (Nõmme linnaosa üld- planeering);  https://www.tallinn.ee/est/ehitus/g6597s45141 (Tallinna üldplaneeringu maakasutus- plaan);  ERI Kinnisvara poolt koostatud hoonestamata kinnistute ostu-müügi tehingute andme- baas 2.2 Vara ülevaatus Ülevaatuse kuupäev 21.06.2019. a Ülevaatuse teostanud hindaja Siim Simson Ülevaatuse juures viibinud isik Hinnangu koostaja Siim Simson iseseisvalt Algandmed esitanud isik Tellija esindaja Priit Alekask Ülevaatuse ulatus Kinnistu ja lähiümbruse ülevaatus Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne vaatlus, ei ole kasutatud erivahendeid 2.3 Klauslid piiratud vastutuse kohta Avalikustamine: Käesolevat hindamisaruannet ega mingit selle osa, samuti mitte mingeid viiteid käesoleva- le aruandele ei tohi ilma hindaja kirjaliku nõusolekuta avalikustada üheski dokumendis, kir- jas ega avalduses, samuti mitte kirjastada. Juhul, kui käesolevat hindamisaruannet soovi- takse avaldada, tuleb avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga eelnevalt kokku leppida. Vastavalt tellimuslepingule on eksperthinnangud avaliku teabe seaduse alusel ava- likud, v.a kui teabele on juurdepääs seadusega kehtestatud korras piiratud Võimalik väärkasutus: Käesoleva hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ja ainult eelpool avalda- tud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil Keskkonnalased uuringud: Käesoleva töö teostamisel on eeldatud, et mingit saastatust ei eksisteeri või, et saastekõr- valdamistööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Hindajat ei ole informeeritud mingi- test uurimistulemustest, mis viitaksid saasteainete või ohtlike ainete olemasolule. Hindaja ei ole uurinud hindamisvaral ja naabervaradel teostatud või teostatavat tegevust eesmär- giga kindlaks teha, kas eelpool nimetatud kasutused või nende varade maa võiks olla või on olnud hinnatava vara suhtes saastav. Hindaja ei pea omama saasteainete avastami- seks vajalikke oskusi ja teadmisi, seega ei võta hindaja endale mingit vastutust ükskõik missuguse saasteaine olemasolu eest. Hindaja ei ole teostanud mingeid uuringuid toksilis- te või ohtlike ainete olemasolu kohta ning seega ei saa esitada mingit kindlat seisukohta küsimuses, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemustele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et varal ei ole mingeid toksilisi, ohtlikke ega kahjulikke aineid. Igasugu- 4 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20442-19 ne selliste ainete olemasolu avastamine võib vara väärtust oluliselt mõjutada. Juhul, kui hindamisjärgselt ilmneb, et hindamisvaral või naabruses eksisteerib saasteaineid või – allikaid või et hindamisvara on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see vähendada hindamisaruandes esitatud väärtust 3 Vara kirjeldus 3.1 Õiguslik määratlus Õiguslik määratlus Kinnisasi Registriosa nr 4347350 Omanik Eesti Vabariik Kinnistu koosseis Riigikaitsemaa 100%, Harju maakond, Tallinn, Nõmme linna- osa, Kivimäe tn 30 Kinnistusraamatu kanded Kinnistusregistriosa elektrooniline väljavõte on toodud ekspert- (hüpoteegid, koormatised hinnangu lisas ja kitsendused) Seadustest ja lepingutest Hindajale teadaolevatel andmetel ei lasu hinnataval varal teisi tulenevad, kinnistusraa- seadustest ja lepingutest tulenevaid kinnistusraamatusse mit- matusse mittekantud õi- tekantud õigusi ja kohustusi, mis võiksid mõjutada selle väär- gused ja kohustused tust. Selliste asjaolude ilmnemine võib muuta vara käesolevas eksperthinnangus toodud turuväärtust 3.2 Asukoht Paiknemine Tallinn, Nõmme linnaosa, Pärnu mnt ja Kadaka pst vahelisel alal, Kivimäe asumis, ca 2,5 km kaugusel Nõmme keskusest, tegemist on linnaosa siseselt ja Tallinna kinnisvaraturul kesk- misest kõrgemalt hinnatud asukohaga Kaugus lähimast kauplu- ca 0,9 km kaugusel sest Kaugus lähimast munit- Kool ca 1 km kaugusel ning lasteaed ca 300 m kaugusel sipaalharidusasutusest 5 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20442-19 Kaugus lähimast ühis- ca 500 m kaugusel bussipeatus ning ca 700 m kaugusel rongi- transpordipeatusest peatus Piirkonna hoonestus Lähiümbruses paiknevad eramud, ärihooned ning Kaitseliidu Tallinna maleva õppe- ja tagalakeskuse hooned Piirkonna haljastus Kõrghaljastusega Müra ja õhusaaste tase Keskmine, hinnatav vara paikneb piisavalt eemal intensiivse liiklusega tänavatest Juurdepääs Kinnistu piirneb Kivimäe tn-ga, maanteeameti kaardirakenduse andmetel kohalik tee, teekate asfalt Kaugus Tallinna kesklin- ca 10 km nast (Viru väljakust) 3.3 Kinnisasja andmed Pindala 20 263 m² Katastritunnus 78401:101:1706 Sihtotstarve Riigikaitsemaa 100%. Riigikaitse, piirivalve ja päästeteenistuse otstarbel kasutatav maa, sh: – piiriületus- ja tollipunkti-, riigikaitse-, kinnipidamiskoha-, pääs- teteenistuse- ning korrakaitse-ehitiste maa; – sisekaitse- või kaitseväerajatiste maa; – polügooni ja harjutusväljaku maa Kirjeldus Suhteliselt korrapärase kujuga, piirneb Kivimäe tn-ga ning hoonestatud ja hoonestamata kinnistutega, kõrghaljastusega (valdavalt okaspuu mets) Kitsendused Riigikaitselise ehitise piiranguvöönd. Kitsendus ei takista vara sihipärast kasutust (riigikatisemaana), küll tuleb näiteks detailplaneeringu koostamisel arvestada pii- ranguvööndiga 6 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20442-19 Nõmme linnaosa üldpla- neering (vastu võetud) maakasutusplaan Tellija info kohaselt soovitakse Kivimäe 30 kinnistut kasuta- da edasi riigikaitsemaana, tegemist on Kaitseliidu Tallinna ma- leva õppe- ja tagalakeskuse naaberkinnistuga, kuhu nad saak- sid laieneda Tallinna üldplaneering maakasutusplaan Tehnosüsteemid Liitumiskohad naabruses, vastavalt tellija esindaja Priit Alekaski poolt esitatud kirjalikule infole liitumislepingud puuduvad 3.4 Hinnang vara kestlikkusele Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldami- seks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna majanduse ja sotsiaalpoliitiline kestlikkus. Nende osade mõju tuleb arvesse võtta kogu kinnisvara elutsükli jooksul. (EVS-875-10). Hinnang kestlikkusele: Kuna kinnisasi ei ole hoonestatud, seal ei paikne ka rajatisi ja puuduvad tõendid, mis viitavad võimalikule hoonestamisele, siis hindamisel kestlikkust ei käsitleta (EVS 875-10). 7 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20442-19 4 Mõisted, parim kasutus ja hindamismeetodi valik Hindamisaruande kuupäev on kuupäev, millal on allkirjastatud hindamisaruanne (EVS 875:1). Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud (EVS 875:1). Ülevaatuse kuupäev on kuupäev, millal teostati hinnatava vara ülevaatus. Ülevaatuse kuu- päev peab alati eelnema väärtuse kuupäevale (EVS 875:1). Harilik väärtus (EVS 875 osa 3): Hariliku väärtuse mõiste tuleneb Eesti Vabariigi Tsiviilseadustiku üldosa seadusest ning on sõnastatud järgnevalt: Eseme harilik väärtus on selle kohalik keskmine müügihind. Eseme väärtuseks loetakse selle harilik väärtus, kui seaduse või tehinguga ei ole ette nähtud teisiti. Harilik väärtus viitab vaid toimunud müügitehingute statistilisele analüüsile, kusjuures nõutud ei ole sama sihtotstarbega tehingute kasutamist, kõikidele turutingimustele vastavate tehingu- te kasutamist, piiritletud ei ole analüüsitavate tehingute toimumisaega. Hindamise praktikas mõistetakse hariliku väärtuse mõiste all turuväärtust. Kinnisasja kasutustasu ja hariliku väärtuse hindamise kord, nõuded hindamisaruanne- tele ja nende tellimisele (vastu võetud 14.07.2016 nr 79): Kui harilikku väärtust hindab vastava kutsetunnistusega hindaja, käsitatakse hariliku väärtu- sena turuväärtust vara hindamise hea tava tähenduses. Turuväärtus hinnatakse võrdlus- või tulumeetodil Turuväärtuse mõiste (EVS 875: 3): Turuväärtus on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus peale kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta. Vara parima kasutuse mõiste (EVS 875:1): Vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõr- geima väärtuse. Parim kasutus: Vara kõige tõenäolisem Kommentaar kasutus Füüsiliselt võimalik Olemas juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt, krundi piisavalt suur pindala, piirkonnas tehnosüsteemide olemasolu Vajalikult põhjendatud Piirkonnas kõrge nõudlus väikeelamute ehitusõigusega kruntide järele. Tellija info kohaselt soovitakse Kivimäe 30 kinnistut kasuta- da edasi riigikaitsemaana, tegemist on Kaitseliidu Tallinna ma- leva õppe- ja tagalakeskuse naaberkinnistuga, kuhu nad saak- sid laieneda Õiguslikult lubatav Maa sihtotstarve (riigikaitsemaa) tuleneb varasemast kasutu- sest, Tallinna kehtestatud üldplaneeringu järgselt on tegemist perspektiivse väikeelamute ala kõrghaljastuse säilimisega. 8 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20442-19 Hetkel on maa sihtotstarve riigikatisemaa ning vastu võetud (kehtestamata) Nõmme linnaosa üldplaneeringu maakasutus- plaani järgselt riigikaitsemaa – lubatud üksnes riigikatiseliste ehitiste rajamine Finantsmajanduslikult Finantsmajanduslikult oleks otstarbekas detailplaneeringu koos- otstarbekas tamine lähtudes Tallinna üldplaneeringust (väikeelamute ala kõrghaljastuse säilimisega) Omandab kõrgeima Arvestades kehtestatud Tallinna üldplaneeringut, juurdepääsu, väärtuse ja on vara pa- nõudlust, piirkonnas tehnosüsteemide olemasolu jne, omandab rim kasutus hinnatav vara kõrgeima väärtuse väikeelamute alana (vajalik detailplaneeringu koostamine) Kinnisvara turuväärtuse määramisel kasutatavad meetodid (EVS 875 osa 1: Hindamise üldised alused), meetodite kirjeldus on toodud eksperthinnangu lisas.  Turupõhine käsitlus ehk võrdlusmeetod (Sales Comparison Approach)  Tulupõhine käsitlus ehk tulumeetod (Income Approach)  Kulumeetod (Cost Approach) Hinnatavale varale turuväärtuse leidmiseks oleme valinud võrdlusmeetodi*, mis on enimle- vinud elamispindade ja analoogsete kinnisasjade hindamisel. Turuväärtuse hindamisel mää- rab meetodi eelistuse viis, kuidas varaga vabal turul tõenäoliselt kaubeldakse. Näiteks büroo- hoone kui üüriobjekti puhul on eelistatum tulumeetod, eluruumi kui müügiobjekti puhul võrd- lusmeetod. *Võrdlusmeetod leiab laialdast kasutust eri varade hindamisel ja on muu hulgas kasutatav ka tururendi leidmisel. Meetodi rakendamine eeldab piisava hulga sarnaste varade olemas- olu, seejuures peavad olema tagatud vabad turusuhted, turg peab olema aktiivne ja läbipais- tev. Vaid siis on võimalik jälgida turutrende, analüüsida väärtust mõjutavaid tegureid ja luua väärtuse mudeleid. Võrdlusmeetod on eelistatuim nende varade hindamisel, mida tavaliselt ei osteta tuleviku rahavoo eesmärgil. Meetod on sobilik eelkõige selliste varade hindamisel, mi- da omanik kasutab ise ning mis tavaliselt ei ole seotud õiguste ja kohustustega, mille mõju väärtusele on kohandamise võtete kaudu keerukas iseloomustada. 5 Turuanalüüs 5.1 Makromajanduse ülevaade SKP muutus Eesti sisemajanduse koguprodukt (SKP) suurenes 2019. aasta I kvartalis võrreldes eelmise aasta sama kvartaliga 4,5%. Majanduskasvu vedas töötleva tööstuse tegevusala. Lisaks tööt- levale tööstusele oli märkimisväärne info ja side, kutse-, teadus- ja tehnikaalase tegevuse, hulgi- ja jaekaubanduse, põllumajanduse, metsanduse ja kalanduse ning veonduse ja laon- duse panus. Eelnevad kaks ja pool aastat majanduskasvu vedanud ehituse tegevusala li- sandväärtus I kvartalis enam ei kasvanud, püsides aastatagusel tasemel. [1] Ehitusturg Eesti ehitusettevõtted ehitasid Eestis ja välisriikides I kvartalis kokku 2% rohkem kui 2018. aasta samas kvartalis. Ehitus kasvas välisriikidesse tehtud tööde arvelt. Kohalikul turul ehi- tusmaht vähenes. I kvartalis ehitati omal jõul 581 miljoni euro eest, millest hooneid 459 miljoni ja rajatisi 122 miljoni euro eest. 2018. aasta sama kvartaliga võrreldes ehitati hooneid 2% ja rajatisi 3% rohkem. Kohaliku ehitusturu maht vähenes 2%. Eelmise aasta sama perioodiga võrreldes vähenes hoonete ehitusmaht nii uusehituses kui ka remondi- ja rekonstrueerimis- töödes. Rajatiste ehitus jäi mullusele tasemele. 9 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20442-19 Ehitisregistri andmetel lubati 2019. aasta I kvartalis kasutusse 1770 uut eluruumi ehk 232 elu- ruumi rohkem kui aasta eest. Enim valmis uusi eluruume Tallinnas, järgnesid Tallinna lähi- ümbruse vallad ja Tartumaa. 2019. aasta I kvartalis väljastati ehitusluba 1585 eluruumi ehi- tamiseks, mida on 4% rohkem kui möödunud aasta I kvartalis. Eelistatuim elamutüüp oli kor- terelamu. Kasutusse lubati 280 mitteelamut kasuliku pinnaga 139 600 m². Enim lisandus uut põllumajandus- ja tööstushoonepinda. Võrreldes 2018. aasta I kvartaliga vähenes nii kasu- tusse lubatud mitteelamute pind kui ka maht. [2] Joonis 1. Ehitus- ja kasutuslubade väljastamise arv aastatel 2007-2018. allikas: Statistikaamet Keskmine palk 2019. aasta I kvartalis oli keskmine palk 1341 eurot. Keskmine brutokuupalk tõusis eelmise aasta I kvartaliga võrreldes 7,9%. Eelmise kvartaliga võrreldes vähenes I kvartalis brutokuu- palk 3,2%, peamiselt ebaregulaarsete lisatasude vähenemise tõttu. Keskmise brutokuupalga aastakasv oli 1 protsendipunkti võrra aeglasem kui eelmises kvartalis. [3] Pindi Kinnisvara poolt keskmise palga baasil laenuvõime järgi arvutatud ostujõu kohaselt sai 2019. aasta I kvartalis osta 63 m² suuruse korteri Tallinnas, 75 m² suuruse Tartu linna korteri või 83 m² suuruse korteri Pärnus. Tarbijate kindlustunne Tarbijate kindlustunde indikaatori näitaja 2019. aasta mais oli -3, mis on 34 punkti võrra kõr- gem kui 2009. aasta majanduse madalseisu ajal, kuid jääb 13 punkti võrra madalamale kui 2006.-2007. aasta majandusbuumi ajal. Statistikaameti andmeil muutus tarbijahinnaindeks 2019. aasta mais võrreldes aprilliga 0,2% ning võrreldes eelmise aasta maiga 3,1%. 2018. aasta maiga võrreldes mõjutas tarbijahinna- indeksit enim eluase, mis andis kogutõusust üle veerandi. 70% sellest andsid elekter, soojus- energia ja küte, kus kodudesse jõudnud elekter oli kallinenud 6,3% ja tahkekütused 14,2%. Ligi veerandi kogutõusust andsid toit ja mittealkohoolsed joogid. Võrreldes 2018. aasta maiga oli bensiin 4,4% ja diislikütus 6,8% kallim. [4] Tööhõive Eesti ettevõtetes, asutustes ja organisatsioonides oli 2019. aasta I kvartalis ligi 11 450 vaba ametikohta. Selline trend on püsinud 2017. aasta I kvartalist. Tänavu esimeses kvartalis oli vabade ametikohtade arv võrreldes eelmise aasta I kvartaliga 8% ja võrreldes IV kvartaliga 9% suurem. Töötlev tööstus ja kaubandus on jätkuvalt Eesti suurimad tööpakkujad – neil te- gevusaladel oli vabade ametikohtade arv I kvartalis vastavalt ligi 1500 ja 1800. Enamik vaba- dest ametikohtadest asusid jätkuvalt Harju maakonnas (75%), sh Tallinnas (64%). Järgnesid Tartu (8%), Pärnu (4%) ja Ida-Viru (3%) maakond. [5] 10 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20442-19 Kinnisvara hinnatrendid Kinnisvara hinnatrendid olid 2018. aastal mõõdukas kasvutempos. Pindi Kinnisvara Eesti 17 linna arvestuse keskmise hinna kohaselt oli 2017. aasta detsembris seis, kus kinnisvarahin- nad ning tehingute arv tõusis sedavõrd kõrgele, et ületas kunagise buumiaja hinnatipu. 2018. aastal sarnanesid tehingusummad ja tehinguaktiivsus kunagisele buumiajale. 2019. aasta mai seisuga oli Pindi hinnaindeks 2018. aasta detsembrikuisest viimaste aastate kõrgeimast tasemest 6% võrra madalam ning 2% võrra kõrgem kunagise buumiaja kõrgeimast hinnast. Laenumahud ja intressimäärad Laenutingimused püsivad soodsad. 2019. aasta märtsi seisuga on 6 kuu EURIBOR-i määr - 0,2%, pankade üldine intressimäär eraisikutele 2,5% ning ettevõtetele 3,1%. Joonis 2. Eluasemelaenude ja mittefinantsettevõtete pikaajaliste eurolaenude kaalutud keskmine int- ressimäär ja kuue kuu EURIBOR. allikas: Eesti Pank 2019. aasta märtsis võis täheldada laenujäägi tõusu võrreldes eelneva aasta sama perioodi- ga. Laenukäive on aastatagusega võrreldes mõnevõrra langenud (vt joonis 3). Joonis 3. Residentidest mittefinantsettevõtetele antud pikaajaliste laenude jääk ja käive. allikas: Eesti Pank 11 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20442-19 Kokkuvõte 2019. aasta jooksul ootab aga Eestit tõenäoliselt ees majanduskasvu aeglustumine viimaste aastate muljet avaldavatest kasvunumbritest tavapärasema tempo juurde. Majanduse maht ületab Euroopa riikides pikaajaliselt jätkusuutlikku taset, vaba tööjõudu napib ja seetõttu pole endise kasvutempo jätkumine tõenäoline. [6] Kinnisvara poolelt on keskmine tehingusumma ja tehinguaktiivsus paari aasta tagusega võrreldes kasvanud ning kinnisvara soetamist soo- dustavad ka head laenutingimused. Tööhõive probleemid on leevenenud ning inimesed ei ela enam niivõrd palju laenu võtmise näol tuleviku arvelt. Allikad: [1] Statistikaameti pressiteade nr 68 - I kvartalis oli SKP jooksevhindades 6,7 miljardit eurot [2] Statistikaameti pressiteade nr 64 - Ehituse kasv aeglustus [3] Statistikaameti pressiteade nr 65 - I kvartalis oli keskmine palk 1341 eurot [4] Statistikaameti pressiteade nr 74 - Tarbijahinnaindeksi muutust mõjutas mais enim eluase ja trans- port [5] Statistikaameti pressiteade nr 73 - Eestis on jätkuvalt üle 10 000 vaba ametikoha [6] Eesti Panga pressiteade, 28.02.2019 - Majanduskasv sel aastal tõenäoliselt aeglustub. 5.2 Tallinn/Harjumaa arenduskinnistute turuülevaade TRENDID JA PROGNOOS  Arenduskinnistute turg on tehingute arvult jätkuvalt aktiivne – tehinguid tehti hulgali- selt nii korterelamu ehitusõigusega kui ka ärihoone ehitusõigusega maatükkidega.  Endiselt on nõudlus suurim Kesklinnas, kuid suurem osa tehingutest tehakse just äärelinnas. Varasemast rohkem on ostetud arenduskrunte ka Tallinna lähivaldades.  Arenduskruntide turul on pakkumine ja nõudlus juba mitmendat aastat paigast ära – pakkumine on väike ja pakutavad arenduskrundid ei vasta hinnatasemelt (olles sellest oluliselt kõrgem) või ehitusõigustelt (vananenud detailplaneeringud ja ehitusload) nõudlusele.  Turuparameetritele vastavate korruselamumaade osas ületab nõudlus pakkumist.  Korterelamumaa arendajad on valdavalt kohaliku taustaga ehitusettevõtted ja spetsia- liseerunud arendusettevõtted (nt Liven, Bonava, Endover, Astlanda, Merko jt).  2018. aasta koguhinnalt kalleim arendusprojekt müüdi üllatuslikult Viimsi vallas. Te- gemist oli 145 eraldiseisvast kinnisasjast koosneva arendusprojektiga, kuhu on pla- neeritud nii eramukrundid kui ridaelamud.  Tallinna linnas võib 2018. aastal toimunud märkimisväärseima tehinguna välja tuua Kalaranna teel asuva korterelamu ehitusõigusega krundi müügi, kus ehitusõiguse ühiku eest maksti üle 350 euro.  Ärihoone ehitusõigusega kinnistute turul oli aktiivseim Lidl Eesti OÜ, kes jätkuvalt soetab üle Tallinna linna oma kaubanduskeskuste jaoks sobivaid maatükke. Arenduskinnistud jagunevad:  Korruselamumaa – hoonestamata või väheväärtusliku hoonestusega korruselamu ehi- tusõigusega maa.  Ärimaa – hoonestamata või väheväärtusliku hoonestusega ärihoone (kaubandus või bü- roo) ehitusõigusega maa jms.  Korterelamu – väärtuslik hoone, mida rekonstrueeritakse ümber korterelamu eesmärgil. 12 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20442-19  Segakasutus – hoonestamata või väheväärtusliku hoonestusega äri/eluhoone (ärikondlik kasutus ja elukondlik on suhtes 50/50) ehitusõigusega maa. NÕUDLUS Eelistatumad on arenduskrundid, mille ehitusmaht ei ületa 5000 m² (nii elamis- kui ka äripin- dade puhul). Äärelinnas on eelistatumad ka maapealse parkimisvõimalusega krundid, kuna maa-aluse parkimiskorruse rajamine teeb ehituse märkimisväärselt kallimaks. Elu- ja äriaren- duskruntide puhul on oluline detailplaneeringu olemasolu (kehtestatus). Seda eriti Kesklinnas, kuna suurema valiku tingimustes ei soovi ostja võtta lisariske detailplaneeringu venimisega võimalike vaidluste tõttu. Kuid kriitilise pilguga vaadatakse ostjate poolt üle ka juba kehtesta- tud detailplaneeringud, kuna need on tihti kehtestatud kinnisvarabuumi ajal ja ka ebaotstar- bekad või on pakutud lahendus praeguste hindade juures liiga kallis ja majanduslikult eba- mõistlik. Praktika on näidanud, et arendusprojekti ehitusõiguse eest ollakse valmis maksma 10 - 15% väljamüügi hinnast. Välja arvatud suure ehitusmahuga arendused (üle 10 000 m² suletud bru- topinda), kus see protsent on oluliselt madalam. PAKKUMINE Kuigi avalikus pakkumises on Tallinnas üpris palju arenduskinnistuid, ei vasta neist enamus arenduskinnistuid turunõudlusele parameetrite (liiga suur ehitusmaht, vananenud planeering), kehtestamata detailplaneeringu või asukoha tõttu. Mitteavalikus pakkumises on nõudlusele vastavaid arenduskruntide pakkumisi rohkem, kuid küsitav hind ei vasta turuolukorrale – tihti küsitakse 500-600 €/m² müüdava pinna kohta, mis praeguse ehitushinna ja väljamüügihinna juures ei ole arendajale atraktiivne. Tehinguhinnad ja mahud 2018. aastal 2018. aastal müüdi ERI ja Pindi Kinnisvarale teadaolevalt Harjumaal üle 50 suurema või väiksema ehitusmahuga arenduskinnistu, neist umbes pooled olid korruselamumaad. Tehingute jaotus asukoha põhiselt:  eluhoone ehitusõigus  ärihoone ehitusõigus  äri- ja eluhoone ehitusõigus 13 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20442-19 Korruselamu ehitusõigusega kinnistud: Tehingu hind ehitusõiguse (SBP) Asukoht Kalleim tehing 2 m kohta 2 Kesklinn 1 700 000 € (elamis- ja äripinnad) 208-377 €/m 2 Äärelinn (sh Kalamaja) 4 350 000 € (elamis- ja äripinnad) 100-351 €/m 2 Tallinna lähivallad 1 700 000 € 26-154 €/m  Valdav osa korterelamu ehitusõigusega tehingutest tehti äärelinna piirkonnas (sh Kala- maja, mis on oma hinnatasemelt Kesklinnaga küllaltki samaväärne).  Tehinguhinnad ehitusõigusele on väga erinevad. Äärelinnas maksti enam Põhja- Tallinnas Kalamaja piirkonnas asuvate ehitusõigusega kinnistute eest, kus ehitusmahud olid suhteliselt väikesed.  Kesklinnas on enam nö segakasutust, kus hoone esimestel korrustel asuvad äripinnad.  2018. aasta märkimisväärseim tehing on eelpool nimetatud Kalaranna tee tehing, kus ehitusõiguse ühikhind oli üle 350 euro.  Varasemast julgemalt on hakatud arendustegevusega minema ka lähivaldadesse – krun- te osteti nii Maardu linna, Lagedi alevikku, Viimsi valda, Saue linna, Jüri alevikku kui ka Keilasse. Ärihoone ehitusõigusega kinnistud: 2 Asukoht Kalleim tehing Tehingu hind ehitusõiguse (SBP) m kohta Kesklinn 1 700 000 € (elamis- ja äripinnad) 2 56-351 €/m Äärelinn 4 350 000 € (elamis- ja äripinnad)  Valdav osa ärihoone ehitusõigusega kinnistute tehingutest tehti Lasnamäe linnaosas ja Rae vallas, kus kruntidel on äri- ja tootmishoone ehitusõigus.  Lidl ostis kaubanduskeskuse rajamiseks krunte nii Rannamõisa tee äärde, Tammsaare tee vahetuslähedusse kui ka Tähesaju teele. Arenduseks sobivate hoonete müük:  Kui varasematel aastatel on vanemaid korterelamuid ja teisi arenduseks sobivaid hoo- neid müüdud eelkõige Kesklinna ja Põhja-Tallinna linnaosades, siis 2018. aastal oli mär- gata tendentsi, et tehinguid on üha julgemalt hakatud tegema ka äärelinnas. Näiteks Lasnamäel osteti koolimaja, kus on ette nähtud väga suur ehitusmaht.  Hinnavahemik oli 231-1043 €/m² hoone suletud netopinna kohta olenevalt eelkõige asu- kohast ja hoonete seisukorrast. Vanalinnas maksti remontivajavate hoonete eest üle 2000 €/m².  Suurematest hoonetest müüs RKAS 2018. aastal Raadiku tänaval pikalt tühjana seisnud koolimaja, mille ostis tuntud arendaja, kes ehitab valdavalt korterelamuid. Tehingusse mindi ka Uus-Sadama tn ääres asuva hoonega, mille tulevane kasutusotstarve on veel teadmata.  Endiselt on aktiivne nö väikeste üürikorterite rajamine. Taolisel eesmärgil osteti endine ärihoone Katusepapi tänaval, kus hoone m2 eest maksti alla 400 euro. 2018. aasta kalleim tehing:  2018. aasta koguhinnalt kalleim arendusprojekt müüdi Viimsi vallas. Tegemist oli 145 eraldiseisvast kinnisasjast koosneva arendusprojektiga, kuhu on planeeritud nii eramu- krundid kui ridaelamud. Tehingu koguhind ületas 7 miljonit eurot. 14 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20442-19 5.3 Tallinna hoonestamata elamumaa turuülevaade Harjumaa ja Tallinna hoonestamata elamumaa aastane tehingute kogumaht. Pärast turu pikaajalist majanduslikku taastumisprotsessi 2011. aastal, on Tallinna hoonesta- mata elamumaade turg olnud üsna kõikuv. Aastal 2018 tehti Tallinna linnas hoonestamata elamumaadega kokku 181 tehingut, keskmine tehinguhind oli 116 000 eurot. Enimnõutud on kõikide tehnovõrkudega varustatud elamukrundid suurusega 1100-1400 m², mille hinnatase on vahemikus 110 000-130 000 eurot. NÕUDLUS JA PAKKUMINE Tallinna hoonestamata elamumaade maksimaalne tehinguhind oli 2018. aastal 1 032 000 eu- rot ning keskmine pinnaühiku hind 92 €/m². Hinnad on võrreldes 2017. aastaga langenud. Keskmine pinnaühiku hind oli 2017. aastal 98 €/m². Aastal 2018 oli keskmine pakkumiste arv ca 300, mida on võrreldes 2017. aastaga ca 20% vähem. Valdavalt on Tallinna linna elamukruntide pakkumiste arv kogu 2018. aasta olnud langeva trendiga. 15 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20442-19 Tallinna hoonestamata elamumaa pakkumised vs tehingud. 5.4 Nõmme linnaosa elamumaa turuülevaade Nõmme linnaosas tehti 2018. aastal kokku 23 tehingut. Võrdluseks aastal 2017 tehti Nõmme linnaosas elamukruntidega 15 tehingut. Keskmine pinnaühiku hind oli 2018. aastal 104 €/m2 ja keskmine tehinguhind 125 000 eurot. Keskmine maatükkide pakkumiste arv oli 2018. aas- tal 104 pakkumist. Kõrgelt nõutud Nõmme asumis küündivad kruntide hinnad kuni 170 000 euroni. Kõrge hinna tingib pakkumiste nappus. Madalama hinnaklassiga krundid (tehinguhin- dadega 120 000-150 000 eurot) paiknevad Nõmme linnaosa ja Tallinna piiril. Nõmme linna- osas on pakkumiste arv terve aasta lõikes olnud stabiilne, suuri kõikumisi ei ole olnud. Asumi- test oli kõige populaarsem Pääsküla asum, kus tehti kõige enam elamukruntide tehinguid. Kõige suurem elamukruntide müük toimus Pääsküla asumis paiknevas Rabaveere asumis, kus müüdi elamukrunte hindadega 132 000-153 000 eurot. Müüdud krundid olid valdavalt suurustega 1200-1300 m2. Müügihind sisaldas liitumist kõikide tehnovõrkudega, asfaltkattega tänavat ja tänavavalgustust. 2019. aasta alguse seisuga on nimetatud arenduses veel pak- kumises 8 elamukrunti pakkumishindadega 132 000-143 000 eurot. Nõmme linnaosas tervi- kuna on pakkumises 80 maatükki, pakkumiste arv ei ole võrreldes aasta taguse ajaga oluli- selt muutnud. 16 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20442-19 5.5 Nõmme linnaosa ja Kivimäe asumi tutvustus Tallinna lõunapiiril paikneva Nõmme linnaosa hoonestamine algas 19. sajandi lõpul. Algsest suvituskohast kujunes 1920. aastate keskpaigaks välja iseseisev linn. Nõmme sai linnaõigu- sed 12. novembril 1926. Paraku lõppes Nõmme areng linnana 1940. aastal, mil ta liideti Tal- linnaga. Tänapäevani on valdavaks elamutüübiks ühepereelamud, mis paiknevad männimetsaga kae- tud liivikul. Madala hoonestustiheduse tõttu kutsutakse Nõmmet metsalinnaks. Tööstusette- võtted peaaegu puuduvad (erandiks Männiku piirkond). Kuigi ka siin ei puudu oma problee- mid, on Nõmme elupaigana üks prestiižsemaid linnaosi. Seisuga 1. veebruar 2017 on Nõm- mel 39 357 elanikku. Kivimäe asum Tallinna-Paldiski raudtee rajamisel 1869/70. aastal kaevasid tee-ehitajad läbi kivikünnise, sealt välja tulnud kivid moodustasid paraja hunniku - kivimäe. Nii hakatigi nimetama seda kohta ja lähemat ümbrust. Paikkond ise jäi tükiks ajaks suhteliselt väheasustatud paigaks. Ainult üksikud majad, sisuli- selt omaette talud, asusid siin-seal metsalagendikel. 1920. aastatel jäi sealne kuiv ja hõre männimets ning puhas õhk silma arstidele. 1925. aastal rajati rinnalastekodu ning järgmisel aastal toodi Tallinnast üle tuberkuloosisanatoorium. 1938. aastal lisandus Sõjaväesanatoo- rium, mis samuti oli spetsialiseerunud tuberkuloosi ravile. Aegamööda kerkisid metsa alla elumajad, 1920. aastate keskpaigaks kujunes välja ka täna- vavõrk. Seda soodustas 3. novembril 1924 avatud raudteepeatus. Kool valmis Kivimäel 1932. aastal, 1939 kolis männimetsas valminud hoonesse ka Nõmme Gümnaasium. 1940. aastal said kivimäelased apteegi, sauna paraku veel mitte, selleks tuli oodata veel paarkümmend aastat. 5.6 Konkureerivad pakkumised Eksperthinnangu koostamise hetkel kinnisvaraportaalides www.kv.ee ja www.city24.ee hinna- tava varaga võrreldavad riigikatise maa sihtotstarbega kinnistute pakkumised puuduvad, külla on pakkumises alljärgnevad kaudselt võrreldavad kinnistud (tegemist on pakkumishindadega, reaalsed tehinguhinnad on reeglina madalamad): 17 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20442-19 5.7 Tehingustatistika Hoonestamata maa tehingud Harju maakond, Nõmme linnaosa ajavahemikul 28.06.2017 kuni 28.06.2019 elamumaa muu Arv 38 7 Pindala (m²) keskmine 1 320,63 2 384,29 Tehingu summa (eur) maksimaalne 300 000 162 200 Pinnaühiku hind (eur/m²) maksimaalne 199,20 58,91 Pinnaühiku hind (eur/m²) mediaan 104,40 25,00 Pinnaühiku hind (eur/m²) keskmine 100,48 32,11 Pinnaühiku hind (eur/m²) standardhälve 40,25 18,68 Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas. Tehingute hindasid puudutavad andmed kuvatakse vaid juhul, kui on toimunud vähemalt 5 tehingut. Tehingustatistika kommentaarid:  tõenäoliselt sisaldab antud statistika ka seotud osapoolte vahelisi ning sundmüügite- hinguid. 5.8 Turustatavuse analüüs Laenutingimused on püsinud soodsad, 07.06.2019. aasta seisuga oli 6 kuu EURIBOR-i määr -0,256% ning pankade pikaajaline intressimäär eraisikutele 2-2,4% ja firmadele 2,5%, seega finantseerimistingimused analoogse vara ostuks on head. Nõmme linnaosas on hoonestamata elamumaa sihtotstarbega kinnistutega viimasel kahel aastal teostatud 38 tehingut, keskmine pinnaühiku hind oli 100,48 €/m². Kinnisvaraportaalides hinnatava varaga analoogseid müügipakkumisi ei ole. Finantseerimistingimused analoogsete varade ostuks on halvad, üldjuhul krediidiasutused ei soovi kehtestatud detailplaneeringuta maad tagatiseks. Arvestades nõudlust väikeelamu ehitusõigusega kruntide järele ning pakkumiste puudumist, hindame vara turustatavust rahuldavaks. Analoogsete varade ostjaskonnaks on kohalikud arendajad. Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib prognoosida hinnatud tu- ruväärtuse juures kuni 12 kuud. 18 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20442-19 6 Hindamine võrdlusmeetodil Hinnatavale varale turuväärtuse leidmiseks oleme analüüsinud arenduspotentsiaaliga kinnis- tute müügitehinguid ja – pakkumisi Nõmme linnaosas ja mujal võrreldavates piirkondades. Võrdlemise aluseks olevad müügitehingud on hindajale teadaolevalt tehtud vaba turu tingi- mustes, väärtuse kuupäeva suhtes võimalikult hiljuti ja sarnases turusituatsioonis. 6.1 Hinnatava vara SWOT analüüs Tugevused Nõrkused  paikneb kinnisvaraturul keskmisest kõrge-  puudub detailplaneering, teadmata täp- malt hinnatud asukohas; sed ehitusõigused;  hea juurdepääs;  Tallinna kehtestatud üldplaneeringu  kõrghaljastuse olemasolu; järgselt perspektiivne väikeelamute ala  maaüksuse pindala Võimalused Ohud  piirkonna edasine areng;  majanduskeskkonna halvenemisest tin-  detailplaneeringu koostamine (arvestades gitud kinnisvaraturu languse oht Tallinna kehtestatud üldplaneeringu järgset maakasutusplaani), mille tulemusel vara turustatavus paraneb ja turuväärtus suure- neb 6.1 Võrdlustehingud ja turuväärtuse leidmine Kuna analoogse pindalaga hoonestamata väikeelamu arenduse perspektiiviga kinnistutega toimub Tallinnas tehinguid väga vähe (enamik tehinguid toimub Tallinna lähivaldades), siis oleme võrdluseks välja toonud ka vanemaid tehinguid ning oluliselt väiksema pindalaga kin- nistute tehinguid: Nr Aadress Kinnis- Hind, € Hind, Müügi- Iseloomustus asja €/m² aeg pindala maaük- (m²) suse pindala kohta 1. Kakumäe tee x, 41 584 650 000 15,63 12.2015 Kõrghaljastusega, elamupiirkonna kõr- Haabersti linna- val, Kakumäe poolsaare tipus. Menet- osa letava detailplaneeringu kohaselt on ette nähtud jagada maa-ala 12 ela- 2 mumaa krundiks (18 455m ) ja 1 maa- 2 tulundusmaa krundiks (20 592m ). De- tailplaneeringu vastvõtmine on menet- luses. 2. Astangu asum, 58 850 369 900 6,28 06.2016 Sihtotstarbeta maa 100%. Üldplanee- Haabersti linna- ringu kohaselt roheala, milles üksikud osa kohad korterelamute alaga ning ühiskondlike hoonete ja ettevõtlusalaga 3. Vabaõhukooli tee 48 220 1 500 000 31 04.2017 100% üldkasutatav maa, elamurajooni x, Pirita linnaosa kõrval, üldplaneeringus perspektiivse korterelamute (EK) ja väikeelamute (E- V) ala 19 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20442-19 4. Remmelga tn x, 6428 440 000 68 05.2017 100% elamumaa, detailplaneering keh- Nõmme linnaosa testatud, 4-korruseline korterelamu ehitusõigus, tehnosüsteemide liitumis- punktid naabruses, liitumislepingud puuduvad. Tehinguhind sisaldas käibemaksu, käibemaksuga tehinguhind oli 528 000 eurot 5. Rajametsa tn x, 3181 162 200 51 08.2017 100% üldkasutatav maa, ebakorrapä- Nõmme linnaosa rase kujuga, piirneb eramuga hoones- tatud kinnistutega, juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt, tehnosüsteemide liitumised puuduvad, liitumiskohad naabruses, vastu võetud üldplaneerin- gu järgselt sotsiaalmaa, ühiskondlike hoonete maa ja üldkasutatav maa, kuid avaliku väljapaneku ja avalike arutelude tulemuste põhjal uuendatud seletuskirja ja kaardi alusel pereelamu- te ala. Tehinguhinnale käibemaksu ei lisan- dunud 6. Mooni tn x, Kristii- 1668 250 000 150 01.2018 Tallinna Linnaplaneerimise Amet on ne linnaosa väljastanud 28.02.2017 projekteerimis- tingimused ridaelamu püstitamiseks. Tallinna Linnavolikogu 03.11.2016 ot- susega nr. 172 kehtestatud Kristiine linnaosa üldplaneeringu kohaselt jää- vad Mooni tn 41 ja Mooni 41b kinnistud väikeelamute juhtotstarbega alale, ku- hu võib kavandada ühe ja kahe korte- riga pereelamuid, paariselamuid, rida- elamuid ja väikeseid 6 korteriga kor- terelamuid 7. Tammepärja tn x, 5370 400 000 74 05.2018 65% elamumaa ja 35% maatulundus- Nõmme linnaosa maa, detailplaneering kehtestatud, 8 sektsiooniga ridaelamu ehitusõigus, kõrghaljastusega krunt, elektri liitumis- koht krundi piirist 3 m. Tehinguhinnale käibemaksu ei lisan- dunud 8. Kivimäe tn x, 20 115 483 888 24 03.2019 Ühiskondlike ehitiste maa 70% ja äri- Nõmme linnaosa maa 30%, 2001. a kehtestatud detail- planeering, ärihoone SBP maksimaal- selt 3025 m² lisaks ühiskondlik ehitis. Müüdud Maa-ameti poolt enampakku- mise teel. Tehinguhinnale käibemaksu ei lisan- dunud Eeltoodud tehingutest oleme edasiseks kohandamiseks valinud tehingud nr 5 ja 7, mis sobi- vad enim asukoha ja potentsiaalse ehitusõiguse poolest. Märkus – kõige enam võrreldav (asukohalt, pindalalt, tehingu värskuse jne) tehing on nr 9, kuid kuna tegemist on enampakkumise teel müüdud varaga, siis tavapäraselt hindamisel ko- handuses enampakkumise teel müüdud tehinguid ei kasutata. Samas vaadates hinnatava vara hinnatud turuväärtust on nimetatud enampakkumise teelt teostatud tehingu tehinguhinna ühiku- ja koguhinnaga sarnases suurusjärgus. 20 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20442-19 Kohandamise eesmärk on hinnata, kui palju oleks maksnud võrreldav kinnisvara, kui see ei erineks hinnatavast kinnisvarast, arvestades selleks objektide turuväärtust tõstvaid ja lange- tavaid tegureid (SWOT analüüs). Võrdlusühik on ühik, mille abil kohandamise võtteid kasutades leitakse vara väärtus võrd- lusmeetodil. Võrdlusühiku valik sõltub hindamise eesmärgist ja vara liigist. Eelistada tuleb ühikut, mille abil konkreetse vara puhul turul kaubeldakse. Käesolevas eksperthinnangus oleme valinud võrdlusühikuks ühiku hinna (€/m² kinnisasja pindala kohta), üldjuhul antud turusegmendis turul kauplemisel vaadatakse nii koguhinda kui ka ühikuhinda, ühikuhinna oleme valinud seetõttu, et kohanduses kasutatud võrreldavate tehingute maaüksuste pind- alad on hinnatavast varast oluliselt erinevad. Väljavõte standardist EVS 875 osa 11: Tüüpilised võrdlusühikud kinnisvara hindamisel Vara liik Tüüpiline võrdlusühik Eramu €, €/SNPm², €/kasulik pind Korter €, €/SNPm², €/kasulik pind Ladu ja tootmine €, €/SNPm² Kontor €, €/SNPm² Hotell €, €/SNPm², €/tuba, €/koht Restoran €, €/SNPm², €/koht Kauplus €, €/SNPm², €/müügipinna m² Parkla €, €/m², €/autokoht Krunt €, €/m², €/SBPm² Kasvav mets €, €/ha, €/tm Haritav maa €, €/ha Võrdluselementide valikul oleme lähtunud nende olulisusest. Kõrvale on jäetud elemendid, mis mõjutavad vara väärtust ebaoluliselt või mille mõju on oluliselt väiksem võrreldes hinda- mise täpsusega. Erisuste hindamisel oleme kasutanud protsentuaalset kohandust, kusjuures võrreldavate va- rade kohandamisel arvestatakse hinnatava vara turuväärtust tõstev tegur positiivse märgiga ja turuväärtust alandav tegur negatiivse märgiga. Sarnaste näitajate puhul kohandust ei teos- tata (kohandus on null). Kohandatud tulemuste baasil leiame kaalutud keskmise tulemuse, seejuures saab suurema osakaalu väiksema kohandusteguriga tehing jne ehk hindamisobjektiga enimsarnane tehing. Protsentuaalse kohanduse minimaalne täpsus on tavapäraselt 5%, kuid hea võrdlusmaterjali puhul võib kohanduse täpsus olla ka suurem, kuni 2%. 21 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20442-19 Võrdluselemendid:  Ajaline kohandus – antud turusektoris ei ole me 2017. a suvest hinnamuutust arvesta- nud;  Asukoht – heal tasemel taristuga asukohas paiknevad varad on kõrgemalt hinnatud, hin- da mõjutab ka kaugus piirkonna keskusest, piirkonna prestiiž, privaatsus, juurdepääs ja kaugus veekogust;  Maaüksuse pindala – suurema maaüksusega arendusprojektid on reeglina madalama ühiku hinnaga, hinda mõjutab krundi pindala ja ehitusõiguse suhe;  Juurdepääs – juurdepääsu puudumine avalikult kasutatavalt teelt mõjutab vara likviidsust ja turuväärtust negatiivselt.  Üldplaneeringu järgne maakasutus ja detailplaneering – kehtestatud detailplaneeringuga või väljastatud projekteerimistingimustega arendusprojektid on enamhinnatud, hinnavahe menetlusjärgus detailplaneeringuga on keskmiselt 10 – 50%, oluline on ka üldplaneerin- gus kehtestatud maakasutuse juhtfunktsioon (nt. korterelamu ehitusõigusega maaüksu- sed on kõrgemalt hinnatud kui väikeelamu ehitusõigusega);  Tehnosüsteemid – enamhinnatud on tsentraalsete ja väljaehitatud tehnosüsteemidega kinnistud, oluline on ka liitumislepingute ja liitumiskohtade kaugus. Kohandamised: Võrdluselement Hinnatav vara 5 7 Tehingu hind (€) 162 200 € 400 000 € Tehingu hind (€/m² maaüksuse 51 € 74 € pindala kohta) Tehingu aeg juuni-2019 aug-2017 mai-2018 Ajaldamine 0% 0% Ajaldatud hind, (€/m² maaüksuse 51 € 74 € pindala kohta) Asukoht Nõmme linnaosa, Pärnu mnt ja Rajametsa tn x, Nõmme linnaosa, Tammepärja tn x, Nõmme linnaosa, Kadaka pst vahelisel alal, Kivimäe samaväärne samaväärne asukoht asumis, ca 2,5 km kaugusel Nõmme keskusest Asukoha kohandus 0% 0% Juurdepääs Avalikult kasutatavalt teelt, teekate - Avalikult kasutatavalt teelt, Avalikult kasutatavalt teelt, asfalt samaväärne samaväärne Juurdepääsu kohandus 0% 0% Üldplaneeringu järgne maakasutus ja Riigikaitsemaa - Tallinna Vastu võetud üldplaneeringu järgselt Detailplaneering kehtestatud, 8 detailplaneering kehtestatud üldplaneeringu järgselt sotsiaalmaa, ühiskondlike hoonete sektsiooniga ridaelamu ehitusõigus, perspektiivne väikeelamute ala maa ja üldkasutatav maa, kuid kõrgemalt hinnatud kõrghaljastuse säilimisega avaliku väljapaneku ja avalike arutelude tulemuste põhjal uuendatud seletuskirja ja kaardi alusel pereelamute ala, detailplaneeringu realiseerimisel pereelamute alana suurem ehitusõigus krundi pindala kohta, kokkuvõtvalt kõrgemalt hinnatud Kohandus -10% -50% Tehnosüsteemid Liitumiskohad naabruses, Liitumiskohad naabruses, Liitumiskohad naabruses, liitumislepingud puuduvad liitumislepingud puuduvad, liitumislepingud puuduvad, samaväärne samaväärne Kohandus 0% 0% Maaüksuse pindala 20 263 3181 m² 5370 m² Kohandus -30% -20% Kohandus kokku -40% -70% Kohandatud hind, (€/m² maaüksuse 31 22 pindala kohta) Kohanduste absoluutväärtuste 40% 70% summa Kaalud 1,00 0,60 0,40 Kaalutud tulemus, (€/m² maaüksuse 27 18 9 pindala kohta) Turuväärtus 551 964 € Eeltoodut arvesse võttes on hinnatava vara turuväärtus ~ 550 000 eurot, mis teeb ca 27 €/m² maaüksuse pindala kohta. 22 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20442-19 7 Hindamistulemus Hinnatava vara (100% riigikaitsemaa sihtotstarbega hoonestamata kinnisasi registriosa nr-ga 4347350, aadressil Harju maakond, Tallinn, Nõmme linnaosa, Kivimäe tn 30) turuväärtus väärtuse kuupäeval 21.06.2019. a on 550 000 (viissada viiskümmend tuhat) eurot. Turuväärtus ei sisalda käibemaksu. Hinnangu koostaja: Läbivaataja/kinnitaja: Siim Simson, kutseline hindaja Kristin Rammo, kutseline hindaja (nooremhindaja, tase 5) (vara hindaja, tase 7) (kutsetunnistus nr 119643) kutsetunnistus nr 127185 Telefon: + 372 55 595 576 E-post: [email protected] E-post: [email protected] /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ 23 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20442-19 8 Lisad 8.1 Fotod Vaated maaüksusele ja lähiümbrusele 24 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20442-19 8.2 Kinnistusraamatu väljavõte 25 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20442-19 9 Vastavuskinnitus  Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kut- sealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks.  Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele.  Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud.  Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks.  Hindaja on olnud sõltumatu.  Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suh- tes.  Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega.  Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teada- olevalt tõesed ja korrektsed.  Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega. Hinnangu koostaja: Läbivaataja/kinnitaja: Siim Simson, kutseline hindaja Kristin Rammo, kutseline hindaja (nooremhindaja, tase 5) (vara hindaja, tase 7) (kutsetunnistus nr 119643) kutsetunnistus nr 127185 Telefon: + 372 55 595 576 E-post: [email protected] E-post: [email protected] /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ 26 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20442-19 PAKKUMUSTE AVAMISE PROTOKOLL 17.06.2019, Tallinn Algus kell 12:10, lõpp kell 12:45 Juhatas: Protokollis: Priit Alekask Võtsid osa: Puudus(id): PAKKUMUSTE HINDAMISE JA PAKKUJA EDUKAKS TUNNISTAMISE PROTOKOLL Kinnistute harilike väärtuste leidmiseks ja kasutustasude määramiseks reaalservituutide seadmiseks küsisime 04.06.2019 eksperthinnangute hinnapakkumust kümnelt ettevõttelt. Hinnapakkumuste tähtaeg oli 17.06.2019. kell 10:00. Kokku sooviti eksperthinnanguid kuuele objektile. Töö koostamise tingimustes oli märgitud, et pakkumuste hindamiste aluseks on hinnakriteerium ja edukaks pakkumuseks tunnistame iga objekti kohta eraldi kõige madalama hinnaga pakkumise. Tähtajaks esitas pakkumuse kaks ettevõtet, kellest üks esitas pakkumuse kõigi küsitud objektide kohta ja üks ettevõte esitas pakkumuse kahe objekti kohta. Kolm ettevõtet teavitasid mitte osalemisest ja viis ettevõtet ei esitanud pakkumust ega teavitanud mitte osalemisest. Nr Ettevõte Objekt / hind käibemaksuta Objekt / hind koos Märkused (eur) käibemaksuga (eur) 1 Osaühing Domus - - Ei esitanud Kinnisvara pakkumust ega teavitanud mitte osalemisest 2 LVM Kinnisvara - - Ei esitanud Tallinn OÜ pakkumust ega teavitanud mitte osalemisest 3 Pindi Kinnisvara - - Ei esitanud OÜ pakkumust ega teavitanud mitte osalemisest 4 Arco Vara - - Teatas Kinnisvarabüroo pakkumuse OÜ esitamisest loobumisest 5 1Partner - - Ei esitanud Kinnisvara Tallinn pakkumust ega OÜ teavitanud mitte osalemisest Järve 34a / 11314 Tallinn / 717 0400 / [email protected] / www.kaitseinvesteeringud.ee Registrikood 70009764 6 Osaühing - - Teatas Kinnisvarabüroo pakkumuse Uus Maa esitamisest loobumisest 7 ERI Kinnisvara Tallinn, Kivimäe tn 30 / 450 Tallinn, Kivimäe tn 30 / 540 Pakkumused OÜ Tallinn, Toompea tn 8b / 450 Tallinn, Toompea tn 8b / 540 vastavad Paide, Ringtee 3a / 550 Paide, Ringtee 3a / 660 pakkumuste kutses Kuressaare Põhja tn 42, Kuressaare Põhja tn 42, Põhja tn 42a / 600 Põhja tn 42a / 720 esitatud tingimustele Tallinn, Filtri tee 3c / 500 Tallinn, Filtri tee 3c / 600 Tallinn, Filtri tee 5 / 600 Tallinn, Filtri tee 5 / 720 8 AS Kaanon Paide, ringtee 3a / 680 Paide, ringtee 3a / 816 Pakkumused Kinnisvara Kuressaare, Põhja tn 42, Kuressaare, Põhja tn 42, vastavad Põhja tn 42a / 1495 Põhja tn 42a / 1794 Pakkumuste kutses esitatud tingimustele 9 Ober-Haus - - Ei esitanud hindamisteenuste pakkumust ega osaühing teavitanud mitte osalemisest 10 Osaühing - - Teatas Kinnisvaraekspert pakkumuse esitamisest loobumisest Teeme ettepaneku tellida Kivimäe tn 30, Toompea tn 8b, Ringtee 3a, Põhja tn 42 ja 42a kinnistute harilike väärtuste leidmiseks ning Filtri tee 3c ja Filtri tee 5 kasutustasude määramiseks reaalservituutide seadmiseks eksperthinnangud soodsaimad pakkumised esitanud ettevõttelt ERI Kinnisvara OÜ (äriregistri kood 10476241) ning sõlmida selle ettevõttega leping. (allkirjastatud digitaalselt) Priit Alekask projektijuht 2 Kinnisvara eksperthinnang nr P-20445-19 Tellija Riigi Kaitseinvesteeringute Keskus Aadress Saare maakond, Saaremaa vald, Kuressaare linn, Põhja tn 42/42a Hinnatav vara 50% äri-ja 50% tootmismaa sihtotstarbega hoonestamata kinnisasi registriosa nr-ga 13593250 Eesmärk Eksperthinnang on koostatud kinnistu hariliku väärtuse hin- damiseks konsultatsiooni/võõrandamise eesmärgil, esita- miseks tellijale. Turuväärtus 35 000 (kolmkümmend viis tuhat) eurot. Leitud turuväärtus ei sisalda käibemaksu. Hindamisaruande kuupäev 03.07.2019. a Hinnangu koostaja: Läbivaataja/kinnitaja: Siim Simson, kutseline hindaja Kristin Rammo, kutseline hindaja (nooremhindaja, tase 5) (vara hindaja, tase 7) (kutsetunnistus nr 119643) kutsetunnistus nr 127185 Telefon: + 372 55 595 576 E-post: [email protected] E-post: [email protected] /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ Sisukord 1 KOKKUVÕTE ........................................................................................................ 3 2 HINDAMISE ALUSED ........................................................................................... 4 2.1 KASUTATUD MATERJALID ..................................................................................... 4 2.2 VARA ÜLEVAATUS ............................................................................................... 4 2.3 KLAUSLID PIIRATUD VASTUTUSE KOHTA ................................................................ 4 3 VARA KIRJELDUS ............................................................................................... 5 3.1 ÕIGUSLIK MÄÄRATLUS ......................................................................................... 5 3.2 ASUKOHT ........................................................................................................... 6 3.3 KRUNDI ANDMED................................................................................................. 7 3.4 HINNANG VARA KESTLIKKUSELE ........................................................................... 8 4 MÕISTED, PARIM KASUTUS JA HINDAMISMEETODI VALIK ........................... 9 5 TURUANALÜÜS ................................................................................................. 10 5.1 MAKROMAJANDUSE ÜLEVAADE........................................................................... 10 5.2 SAARE MAAKONNA HOONESTAMATA ÄRI-, TOOTMIS-JA SEGAMAA TURUÜLEVAADE ... 13 5.3 SAAREMAA VALLA TUTVUSTUS ........................................................................... 14 5.4 KONKUREERIVAD PAKKUMISED........................................................................... 14 5.5 TEHINGUSTATISTIKA.......................................................................................... 15 5.6 TURUSTATAVUSE ANALÜÜS ................................................................................ 16 6 HINDAMINE VÕRDLUSMEETODIL .................................................................... 16 6.1 HINNATAVA VARA SWOT ANALÜÜS .................................................................... 16 6.1 VÕRDLUSTEHINGUD JA TURUVÄÄRTUSE LEIDMINE ................................................ 17 7 HINDAMISTULEMUS .......................................................................................... 20 8 LISAD .................................................................................................................. 21 8.1 FOTOD............................................................................................................. 21 8.2 KINNISTUSRAAMATU VÄLJAVÕTE ........................................................................ 24 9 VASTAVUSKINNITUS ........................................................................................ 25 2 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20445-19 1 Kokkuvõte Hinnatava vara koondandmed Hinnatav vara 50% äri-ja 50% tootmismaa sihtotstarbega hoonestamata kin- nisasi registriosa nr-ga 13593250 Aadress Saare maakond, Saaremaa vald, Kuressaare linn, Põhja tn 42/42a Omanik Eesti Vabariik Katastritunnus 71401:001:0827 ja 71401:001:0828 Omandivorm Kinnisasi Kinnistu pindala Kaks katastriüksust kokku 10 006 m² Detailplaneering Kehtestatud seisuga 27.02.2014. a, vastavalt kehtestatud detailplaneeringule on kummalgi katastriüksusel maksimaalne ehitusalune pind 2500 m² ning hoonete kõrgus kuni 9 m ja hoonete arv kuni 2 Hindamisaruande koondandmed Hinnangu eesmärk Eksperthinnang on koostatud kinnistu hariliku väärtuse hinda- miseks konsultatsiooni/võõrandamise eesmärgil, esitamiseks tellijale. Ülevaatuse kuupäev 20.06.2019. a Väärtuse kuupäev 20.06.2019. a Hindamisaruande kuu- 03.07.2019. a päev Tellija Riigi Kaitseinvesteeringute Keskus Tellimusleping E-posti teel esitatud ning digitaalselt allkirjastatud telli- musleping, seisuga 19.06.2019 nr 10-2/19/1818-1. Tellimuse tingimused:  vastavalt kirjalikule tellimuslepingule on eesmärk hinnata kinnistu harilik väärtus (hindamise praktikas mõistetakse hariliku väärtuse mõiste all turuväärtust);  eksperthinnang on avaliku teabe seaduse alusel avalikud, v.a kui teabele on juurdepääs seadusega kehtestatud kor- ras piiratud Hindamise eeldused Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad Turuväärtus ~ 35 000 eurot, mis teeb ca 3,4 €/m² krundi pindala kohta Hinnang likviidsusele Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib prognoosida hinnatud turuväärtuse juures kuni 12 kuud Hindamistäpsus Kuna analoogseid tehinguid on tehtud vähe, siis on hindamis- täpsus keskmisest madalam (+/-20%) Käibemaks Turuväärtus ei sisalda käibemaksu Hindamistulemus Hinnatava vara (50% äri-ja 50% tootmismaa sihtotstarbega hoonestamata kinnisasi regist- riosa nr-ga 13593250, aadressil Saare maakond, Saaremaa vald, Kuressaare linn, Põhja tn 42/42a) turuväärtus väärtuse kuupäeval 20.06.2019. a on 35 000 (kolmkümmend viis tu- hat) eurot. Hinnangu koostaja: Läbivaataja/kinnitaja: Siim Simson, kutseline hindaja Kristin Rammo, kutseline hindaja (nooremhindaja, tase 5) (vara hindaja, tase 7) (kutsetunnistus nr 119643) kutsetunnistus nr 127185 /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ 3 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20445-19 2 Hindamise alused 2.1 Kasutatud materjalid  Eesti vara hindamise standardisari EVS 875;  Kinnistusraamatu väljavõte, seisuga 01.07.2019. a;  Maa-ameti avaliku teenuse andmed, seisuga 01.07.2019. a;  Tellija esindaja Priit Alekaski poolt suuliselt ja kirjalikult esitatud andmed;  https://www.saaremaavald.ee/uldinfo (Saaremaa valla koduleht);  Kinnisvaraportaalid www.kv.ee ja www.city24.ee;  Tehingustatistika http://www.maaamet.ee/kinnisvara/htraru/;  https://gis.saaremaavald.ee/failid/DP/461-13/Ringtee- Kalevi%20p%C3%B5ik%20p%C3%B5hijoonis.pdf (detailplaneeringu põhijoonis);  ERI Kinnisvara poolt koostatud hoonestamata kinnistute ostu-müügi tehingute andme- baas 2.2 Vara ülevaatus Ülevaatuse kuupäev 20.06.2019. a Ülevaatuse teostanud hindaja Siim Simson Ülevaatuse juures viibinud isik Hinnangu koostaja Siim Simson iseseisvalt Algandmed esitanud isik Tellija esindaja Priit Alekask Ülevaatuse ulatus Kinnistu ja lähiümbruse ülevaatus Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne vaatlus, ei ole kasutatud erivahendeid 2.3 Klauslid piiratud vastutuse kohta Avalikustamine: Käesolevat hindamisaruannet ega mingit selle osa, samuti mitte mingeid viiteid käesoleva- le aruandele ei tohi ilma hindaja kirjaliku nõusolekuta avalikustada üheski dokumendis, kir- jas ega avalduses, samuti mitte kirjastada. Juhul, kui käesolevat hindamisaruannet soovi- takse avaldada, tuleb avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga eelnevalt kokku leppida. Vastavalt tellimuslepingule on eksperthinnangud avaliku teabe seaduse alusel ava- likud, v.a kui teabele on juurdepääs seadusega kehtestatud korras piiratud Võimalik väärkasutus: Käesoleva hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ja ainult eelpool avalda- tud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil Keskkonnalased uuringud: Käesoleva töö teostamisel on eeldatud, et mingit saastatust ei eksisteeri või, et saastekõr- valdamistööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Hindajat ei ole informeeritud mingi- test uurimistulemustest, mis viitaksid saasteainete või ohtlike ainete olemasolule. Hindaja ei ole uurinud hindamisvaral ja naabervaradel teostatud või teostatavat tegevust eesmär- giga kindlaks teha, kas eelpool nimetatud kasutused või nende varade maa võiks olla või on olnud hinnatava vara suhtes saastav. Hindaja ei pea omama saasteainete avastami- seks vajalikke oskusi ja teadmisi, seega ei võta hindaja endale mingit vastutust ükskõik missuguse saasteaine olemasolu eest. Hindaja ei ole teostanud mingeid uuringuid toksilis- te või ohtlike ainete olemasolu kohta ning seega ei saa esitada mingit kindlat seisukohta küsimuses, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemustele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et varal ei ole mingeid toksilisi, ohtlikke ega kahjulikke aineid. Igasugu- ne selliste ainete olemasolu avastamine võib vara väärtust oluliselt mõjutada. Juhul, kui hindamisjärgselt ilmneb, et hindamisvaral või naabruses eksisteerib saasteaineid või – allikaid või et hindamisvara on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see 4 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20445-19 vähendada hindamisaruandes esitatud väärtust 3 Vara kirjeldus Hinnatav kinnisasi koosneb kahest katastriüksusest, alloleval plaanil piiritletud kolla- sega, katastriüksused piirnevad teineteisega ning moodustavad ühe terviku. Hindami- seks on kinnisasi esitatud tervikuna. 3.1 Õiguslik määratlus Õiguslik määratlus Kinnisasi Registriosa nr 13593250 Omanik Eesti Vabariik Kinnistu koosseis Tootmismaa 50%, ärimaa 50%, Saare maakond, Saaremaa vald, Kuressaare linn, Põhja tn 42; Tootmismaa 50%, ärimaa 50%, Saare maakond, Saaremaa vald, Kuressaare linn, Põhja tn 42a Kinnistusraamatu kanded Kinnistusregistriosa elektrooniline väljavõte on toodud ekspert- (hüpoteegid, koormatised hinnangu lisas ja kitsendused) Seadustest ja lepingutest Hindajale teadaolevatel andmetel ei lasu hinnataval varal teisi tulenevad, kinnistusraa- seadustest ja lepingutest tulenevaid kinnistusraamatusse mit- matusse mittekantud õi- tekantud õigusi ja kohustusi, mis võiksid mõjutada selle väär- gused ja kohustused tust. Selliste asjaolude ilmnemine võib muuta vara käesolevas eksperthinnangus toodud turuväärtust 5 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20445-19 3.2 Asukoht Paiknemine Saare maakond, Saaremaa vald, Kuressaare linna äärealal, Ringtee ja Kalevi tn vahelisel alal, arenemisjärgus äri-ja toot- mismaade piirkond, tegemist on Kuressaare ja Saare maakon- na kinnisvaraturul keskmiselt hinnatud asukohaga Konkureerivad turupiir- Kuressaare lähiümbruse tehnopargid konnad Nähtavus Rahuldav, hinnatav vara paikneb ca 150 m kaugusel intensiiv- se liiklusega Ringteest Kaugus lähimast kauplu- ca 600 m kaugusel sest Kaugus lähimast ühis- ca 600 m kaugusel transpordipeatusest Piirkonna hoonestus Lähiümbruses paiknevad äri-ja tootmishooned ning nõukogu- deaegsed garaažid Piirkonna haljastus Kõrghaljastuseta Müra ja õhusaaste tase Keskmine, hinnatav vara paikneb piisavalt eemal intensiivse liiklusega tänavatest Juurdepääs Kinnistu piirneb detailplaneeringu järgse juurdepääsuteega (Põhja tn), maa sihtotstarve transpordimaa, omandivorm – munitsipaalomand, ülevaatuse hetkel on tee välja ehitamata ning olemasolev juurdepääs on kruusakattega teelt, mis läbib riigiomandis olevat kinnistut ja ka hinnatava kinnistu Põhja tn 42 katastriüksust 6 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20445-19 Kaugus Kuressaare ca 2 km kesklinnast 3.3 Krundi andmed Pindala Kaks katastriüksust kokku 10 006 m² Katastritunnused 71401:001:0827 ja 71401:001:0828 Sihtotstarve Tootmismaa 50% ja ärimaa 50% Kirjeldus Katastriüksused kokku moodustavad ühe terviku ja suhteliselt korrapärase kujuga maaala, piirneb detailplaneeringu järgselt rajatava Põhja tn-ga ning ja hoonestamata kinnistutega Kitsendused Geodeetilise märgi kaitsevöönd. Nimetatud kaitsevöönd ei takista vara sihipärast kasutust, te- gemist on geodeetilise märgiga, mis paikneb krundi servas ning kaitsevööndi ulatus on minimaalne (7 m²) Tehnosüsteemid Liitumiskohad naabruses, vastavalt tellija esindaja Priit Alekaski poolt esitatud kirjalikule infole liitumislepingud puuduvad 7 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20445-19 Detailplaneeringu info Hinnatava vara osas on kehtestatud detailplaneering seisuga 27.02.2014. a, alloleval plaanil pos 2 ja 4, vastavalt kehtestatud detailplaneeringule on kummalgi katastriüksusel maksimaalne ehitusalune pind 2500 m² ning hoonete kõrgus kuni 9 m ja hoonete arv kuni 2. Kuressaare üldplanee- ring maakasutusplaan 3.4 Hinnang vara kestlikkusele Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldami- seks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna majanduse ja sotsiaalpoliitiline kestlikkus. Nende osade mõju tuleb arvesse võtta kogu kinnisvara elutsükli jooksul. (EVS-875-10). Hinnang kestlikkusele: positiivne. 8 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20445-19 4 Mõisted, parim kasutus ja hindamismeetodi valik Hindamisaruande kuupäev on kuupäev, millal on allkirjastatud hindamisaruanne (EVS 875:1). Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud (EVS 875:1). Ülevaatuse kuupäev on kuupäev, millal teostati hinnatava vara ülevaatus. Ülevaatuse kuu- päev peab alati eelnema väärtuse kuupäevale (EVS 875:1). Harilik väärtus (EVS 875 osa 3): Hariliku väärtuse mõiste tuleneb Eesti Vabariigi Tsiviilseadustiku üldosa seadusest ning on sõnastatud järgnevalt: Eseme harilik väärtus on selle kohalik keskmine müügihind. Eseme väärtuseks loetakse selle harilik väärtus, kui seaduse või tehinguga ei ole ette nähtud teisiti. Harilik väärtus viitab vaid toimunud müügitehingute statistilisele analüüsile, kusjuures nõutud ei ole sama sihtotstarbega tehingute kasutamist, kõikidele turutingimustele vastavate tehingu- te kasutamist, piiritletud ei ole analüüsitavate tehingute toimumisaega. Hindamise praktikas mõistetakse hariliku väärtuse mõiste all turuväärtust. Kinnisasja kasutustasu ja hariliku väärtuse hindamise kord, nõuded hindamisaruanne- tele ja nende tellimisele (vastu võetud 14.07.2016 nr 79): Kui harilikku väärtust hindab vastava kutsetunnistusega hindaja, käsitatakse hariliku väärtu- sena turuväärtust vara hindamise hea tava tähenduses. Turuväärtus hinnatakse võrdlus- või tulumeetodil Turuväärtuse mõiste (EVS 875: 3): Turuväärtus on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus peale kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta. Vara parima kasutuse mõiste (EVS 875:1): Vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõr- geima väärtuse. Parim kasutus: Vara kõige tõenäolisem Kommentaar kasutus Füüsiliselt võimalik Olemas olemasolev juurdepääs kruusakattega teelt, lisaks piir- neb hinnatav vara detailplaneeringuga määratud Põhja tn-ga (hindamishetkel välja ehitamata), piirkonnas tehnosüsteemide olemasolu Vajalikult põhjendatud Paiknemine Kuressaare äri-ja tootmishoonete piirkonnas, mõõ- dukas nõudlus äri-ja tootmismaa kruntide järele Õiguslikult lubatav Kehtestatud detailplaneering, maa sihtotstarve äri-ja tootmis- maa ning äri-ja tootmishoone ehitusõigus Finantsmajanduslikult Finantsmajanduslikult oleks otstarbekas detailplaneeringujärgse otstarbekas ehitusõiguse realiseerimine Omandab kõrgeima Arvestades kehtestatud detailplaneeringut, juurdepääsu, nõud- väärtuse ja on vara pa- lust, piirkonnas tehnosüsteemide olemasolu jne, omandab hin- rim kasutus natav vara kõrgeima väärtuse äri-ja tootmismaana 9 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20445-19 Kinnisvara turuväärtuse määramisel kasutatavad meetodid (EVS 875 osa 1: Hindamise üldised alused), meetodite kirjeldus on toodud eksperthinnangu lisas.  Turupõhine käsitlus ehk võrdlusmeetod (Sales Comparison Approach)  Tulupõhine käsitlus ehk tulumeetod (Income Approach)  Kulumeetod (Cost Approach) Hinnatavale varale turuväärtuse leidmiseks oleme valinud võrdlusmeetodi*, mis on enimle- vinud elamispindade ja analoogsete äri-ja tootmismaa kruntide hindamisel. Turuväärtuse hin- damisel määrab meetodi eelistuse viis, kuidas varaga vabal turul tõenäoliselt kaubeldakse. Näiteks büroohoone kui üüriobjekti puhul on eelistatum tulumeetod, eluruumi kui müügiobjekti puhul võrdlusmeetod. *Võrdlusmeetod leiab laialdast kasutust eri varade hindamisel ja on muu hulgas kasutatav ka tururendi leidmisel. Meetodi rakendamine eeldab piisava hulga sarnaste varade olemas- olu, seejuures peavad olema tagatud vabad turusuhted, turg peab olema aktiivne ja läbipais- tev. Vaid siis on võimalik jälgida turutrende, analüüsida väärtust mõjutavaid tegureid ja luua väärtuse mudeleid. Võrdlusmeetod on eelistatuim nende varade hindamisel, mida tavaliselt ei osteta tuleviku rahavoo eesmärgil. Meetod on sobilik eelkõige selliste varade hindamisel, mi- da omanik kasutab ise ning mis tavaliselt ei ole seotud õiguste ja kohustustega, mille mõju väärtusele on kohandamise võtete kaudu keerukas iseloomustada. 5 Turuanalüüs 5.1 Makromajanduse ülevaade SKP muutus Eesti sisemajanduse koguprodukt (SKP) suurenes 2019. aasta I kvartalis võrreldes eelmise aasta sama kvartaliga 4,5%. Majanduskasvu vedas töötleva tööstuse tegevusala. Lisaks tööt- levale tööstusele oli märkimisväärne info ja side, kutse-, teadus- ja tehnikaalase tegevuse, hulgi- ja jaekaubanduse, põllumajanduse, metsanduse ja kalanduse ning veonduse ja laon- duse panus. Eelnevad kaks ja pool aastat majanduskasvu vedanud ehituse tegevusala li- sandväärtus I kvartalis enam ei kasvanud, püsides aastatagusel tasemel. [1] Ehitusturg Eesti ehitusettevõtted ehitasid Eestis ja välisriikides I kvartalis kokku 2% rohkem kui 2018. aasta samas kvartalis. Ehitus kasvas välisriikidesse tehtud tööde arvelt. Kohalikul turul ehi- tusmaht vähenes. I kvartalis ehitati omal jõul 581 miljoni euro eest, millest hooneid 459 miljoni ja rajatisi 122 miljoni euro eest. 2018. aasta sama kvartaliga võrreldes ehitati hooneid 2% ja rajatisi 3% rohkem. Kohaliku ehitusturu maht vähenes 2%. Eelmise aasta sama perioodiga võrreldes vähenes hoonete ehitusmaht nii uusehituses kui ka remondi- ja rekonstrueerimis- töödes. Rajatiste ehitus jäi mullusele tasemele. Ehitisregistri andmetel lubati 2019. aasta I kvartalis kasutusse 1770 uut eluruumi ehk 232 elu- ruumi rohkem kui aasta eest. Enim valmis uusi eluruume Tallinnas, järgnesid Tallinna lähi- ümbruse vallad ja Tartumaa. 2019. aasta I kvartalis väljastati ehitusluba 1585 eluruumi ehi- tamiseks, mida on 4% rohkem kui möödunud aasta I kvartalis. Eelistatuim elamutüüp oli kor- terelamu. Kasutusse lubati 280 mitteelamut kasuliku pinnaga 139 600 m². Enim lisandus uut põllumajandus- ja tööstushoonepinda. Võrreldes 2018. aasta I kvartaliga vähenes nii kasu- tusse lubatud mitteelamute pind kui ka maht. [2] 10 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20445-19 Joonis 1. Ehitus- ja kasutuslubade väljastamise arv aastatel 2007-2018. allikas: Statistikaamet Keskmine palk 2019. aasta I kvartalis oli keskmine palk 1341 eurot. Keskmine brutokuupalk tõusis eelmise aasta I kvartaliga võrreldes 7,9%. Eelmise kvartaliga võrreldes vähenes I kvartalis brutokuu- palk 3,2%, peamiselt ebaregulaarsete lisatasude vähenemise tõttu. Keskmise brutokuupalga aastakasv oli 1 protsendipunkti võrra aeglasem kui eelmises kvartalis. [3] Pindi Kinnisvara poolt keskmise palga baasil laenuvõime järgi arvutatud ostujõu kohaselt sai 2019. aasta I kvartalis osta 63 m² suuruse korteri Tallinnas, 75 m² suuruse Tartu linna korteri või 83 m² suuruse korteri Pärnus. Tarbijate kindlustunne Tarbijate kindlustunde indikaatori näitaja 2019. aasta mais oli -3, mis on 34 punkti võrra kõr- gem kui 2009. aasta majanduse madalseisu ajal, kuid jääb 13 punkti võrra madalamale kui 2006.-2007. aasta majandusbuumi ajal. Statistikaameti andmeil muutus tarbijahinnaindeks 2019. aasta mais võrreldes aprilliga 0,2% ning võrreldes eelmise aasta maiga 3,1%. 2018. aasta maiga võrreldes mõjutas tarbijahinna- indeksit enim eluase, mis andis kogutõusust üle veerandi. 70% sellest andsid elekter, soojus- energia ja küte, kus kodudesse jõudnud elekter oli kallinenud 6,3% ja tahkekütused 14,2%. Ligi veerandi kogutõusust andsid toit ja mittealkohoolsed joogid. Võrreldes 2018. aasta maiga oli bensiin 4,4% ja diislikütus 6,8% kallim. [4] Tööhõive Eesti ettevõtetes, asutustes ja organisatsioonides oli 2019. aasta I kvartalis ligi 11 450 vaba ametikohta. Selline trend on püsinud 2017. aasta I kvartalist. Tänavu esimeses kvartalis oli vabade ametikohtade arv võrreldes eelmise aasta I kvartaliga 8% ja võrreldes IV kvartaliga 9% suurem. Töötlev tööstus ja kaubandus on jätkuvalt Eesti suurimad tööpakkujad – neil te- gevusaladel oli vabade ametikohtade arv I kvartalis vastavalt ligi 1500 ja 1800. Enamik vaba- dest ametikohtadest asusid jätkuvalt Harju maakonnas (75%), sh Tallinnas (64%). Järgnesid Tartu (8%), Pärnu (4%) ja Ida-Viru (3%) maakond. [5] Kinnisvara hinnatrendid Kinnisvara hinnatrendid olid 2018. aastal mõõdukas kasvutempos. Pindi Kinnisvara Eesti 17 linna arvestuse keskmise hinna kohaselt oli 2017. aasta detsembris seis, kus kinnisvarahin- nad ning tehingute arv tõusis sedavõrd kõrgele, et ületas kunagise buumiaja hinnatipu. 2018. aastal sarnanesid tehingusummad ja tehinguaktiivsus kunagisele buumiajale. 2019. aasta mai seisuga oli Pindi hinnaindeks 2018. aasta detsembrikuisest viimaste aastate kõrgeimast tasemest 6% võrra madalam ning 2% võrra kõrgem kunagise buumiaja kõrgeimast hinnast. 11 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20445-19 Laenumahud ja intressimäärad Laenutingimused püsivad soodsad. 2019. aasta märtsi seisuga on 6 kuu EURIBOR-i määr - 0,2%, pankade üldine intressimäär eraisikutele 2,5% ning ettevõtetele 3,1%. Joonis 2. Eluasemelaenude ja mittefinantsettevõtete pikaajaliste eurolaenude kaalutud keskmine int- ressimäär ja kuue kuu EURIBOR. allikas: Eesti Pank 2019. aasta märtsis võis täheldada laenujäägi tõusu võrreldes eelneva aasta sama perioodi- ga. Laenukäive on aastatagusega võrreldes mõnevõrra langenud (vt joonis 3). Joonis 3. Residentidest mittefinantsettevõtetele antud pikaajaliste laenude jääk ja käive. allikas: Eesti Pank Kokkuvõte 2019. aasta jooksul ootab aga Eestit tõenäoliselt ees majanduskasvu aeglustumine viimaste aastate muljet avaldavatest kasvunumbritest tavapärasema tempo juurde. Majanduse maht ületab Euroopa riikides pikaajaliselt jätkusuutlikku taset, vaba tööjõudu napib ja seetõttu pole endise kasvutempo jätkumine tõenäoline. [6] Kinnisvara poolelt on keskmine tehingusumma ja tehinguaktiivsus paari aasta tagusega võrreldes kasvanud ning kinnisvara soetamist soo- dustavad ka head laenutingimused. Tööhõive probleemid on leevenenud ning inimesed ei ela enam niivõrd palju laenu võtmise näol tuleviku arvelt. 12 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20445-19 Allikad: [1] Statistikaameti pressiteade nr 68 - I kvartalis oli SKP jooksevhindades 6,7 miljardit eurot [2] Statistikaameti pressiteade nr 64 - Ehituse kasv aeglustus [3] Statistikaameti pressiteade nr 65 - I kvartalis oli keskmine palk 1341 eurot [4] Statistikaameti pressiteade nr 74 - Tarbijahinnaindeksi muutust mõjutas mais enim eluase ja trans- port [5] Statistikaameti pressiteade nr 73 - Eestis on jätkuvalt üle 10 000 vaba ametikoha [6] Eesti Panga pressiteade, 28.02.2019 - Majanduskasv sel aastal tõenäoliselt aeglustub. 5.2 Saare maakonna hoonestamata äri-, tootmis-ja segamaa turuülevaade Maa sihtotstarve:  Ärimaa – 100% ärimaa sihtotstarbega kinnistud.  Tootmismaa – 100% tootmismaa sihtotstarbega kinnistud.  Segamaa – kummagi eelpool nimetatud sihtotstarbe osakaal ei ole 100% ja kinnistu koosneb mitmest sihtotstarbest (arvesse on võetud üksnes äri-ja tootmismaa erineva- te osakaaludega tehingud). Tehingute struktuur Maa-ameti tehingute baasil oli 2018-2019. a Saare maakonnas teostatud tehingute (analüüsi- tud on tehinguid, mille tehinguhind oli kõrgem, kui 10 000 eurot) aritmeetiline keskmine tehin- guhind oli u 43 000 eurot. Kõige suurem osa teostatud tehingutest teostati Kuressaares ja selle lähiümbruses. Hoonestamata maa tehingud Saare maakonnas 2017 2018 2019 segamaatootmismaa ärimaa segamaatootmismaa ärimaa segamaatootmismaa ärimaa Arv 9 14 5 11 5 10 6 5 5 Pindala (m²) keskmine 74 701 5 282 7 251 64 644 11 727 3 962 31 870 2 184 9 185 Tehingu summa (eur) kokku 348 800 183 493 42 477 690 286 167 200 490 334 121 725 61 981 175 700 Tehingu summa (eur) 200 000 45 899 18 200 241 000 65 000 145 000 78 328 20 150 57 100 maksimaalne Pinnaühiku hind (eur/m²) 1 6 1 3 4 36 3 7 5 keskmine Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas Pakkumine 2019. a juuli alguse seisuga on kinnisvaraportaalide www.kv.ee ja www.city24.ee andmetel Saare maakonnas u 10 äri-ja tootmismaa sihtotstarbega kinnistu müügikuulutust ning valdav enamus Kuressaares ja selle lähiümbruses, valdav enamus pakkumishindu jääb vahemikku 27 000 – 69 000 eurot. Turustatavuse üheks peamiseks eelduseks on paindlik hinnapoliitika, kehtestatud detailpla- neeringu olemasolu, juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt, krundi pindala kuni 1 ha, paikne- mine selgelt väljakujunenud kaasaegsetes tehnoparkides või nendega piirnevatel aladel, teh- nosüsteemide (vesi, kanalisatsioon, elekter) liitumiskohtade olemasolu krundi piiril ja piisava elektrienergia võimsuse olemasolu. 13 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20445-19 5.3 Saaremaa valla tutvustus 21.10.2017, Saaremaa Vallavolikogu valimistulemuste väljakuulutamise päeval, jõustus Ki- helkonna valla, Kuressaare linna, Laimjala valla, Leisi valla, Lääne-Saare valla, Mustjala val- la, Orissaare valla, Pihtla valla, Pöide valla, Salme valla, Torgu valla ja Valjala valla ühinemi- ne ning moodustus uus omavalitsusüksus Saaremaa vald. Valla keskus paikneb Kuressaares, Ida-Saaremaa paremaks teenindamiseks asub teine, väiksem keskusüksus, Orissaare alevikus. Kuressaare on Eesti kõige läänepoolsem linn. Kaasajal on suur osa linnast orienteeritud tu- rismile, aasta ringi võib seal kuulda soome, rootsi, saksa ja muid keeli. 30. aprillil 2017 andis linnapea Madis Kallas Kuressaarele päikesepealinna nimetuse. Linna suurim vaatamisväär- sus on põhiosas 14. sajandist pärinev Kuressaare piiskopilinnus, kus praegu asub Saaremaa muuseum. 5.4 Konkureerivad pakkumised Eksperthinnangu koostamise hetkel on kinnisvaraportaalides www.kv.ee ja www.city24.ee hinnatava varaga alljärgnevad võrreldavad kinnistud (tegemist on pakkumishindadega, reaal- sed tehinguhinnad jäävad üldjuhul madalamaks): 14 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20445-19 5.5 Tehingustatistika Hoonestamata maa tehingud Saare maakond ajavahemikul 1.07.2018 kuni 01.07.2019 segamaa tootmismaa ärimaa Arv 11 8 11 Pindala (m²) keskmine 39 587,64 6 892,25 6 963,18 Tehingu summa (eur) maksimaalne 155 200 36 000 145 000 Pinnaühiku hind (eur/m²) maksimaalne 9,52 11,51 30,34 Pinnaühiku hind (eur/m²) mediaan 0,76 5,28 5,76 Pinnaühiku hind (eur/m²) keskmine 2,94 5,60 7,68 Pinnaühiku hind (eur/m²) standardhälve 3,80 3,23 7,92 Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas. Tehingute hindasid puudutavad andmed kuvatakse vaid juhul, kui on toimunud vähemalt 5 tehingut. Tehingustatistika kommentaarid:  tõenäoliselt sisaldab antud statistika ka seotud osapoolte vahelisi ning sundmüügite- hinguid. 15 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20445-19 5.6 Turustatavuse analüüs Laenutingimused on püsinud soodsad, 07.06.2019. aasta seisuga oli 6 kuu EURIBOR-i määr -0,256% ning pankade pikaajaline intressimäär eraisikutele 2-2,4% ja firmadele 2,5%, seega finantseerimistingimused analoogse vara ostuks on head. Saare maakonnas on hoonestamata sega-, tootmis-ja ärimaa sihtotstarbega kinnistutega vii- masel aastal teostatud vastavalt 11, 8 ja 11 tehingut, keskmine pinnaühiku hind oli segamaa puhul 2,94 €/m² ning tootmis-ja ärimaa puhul 5,60 ning 7,68 €/m². Hinnatava varaga konkureerivaid hoonestamata kruntide pakkumisi on mitmeid, arvestades, et tegemist on arenemisjärgus piirkonnaga (teed ja tehnosüsteemide liitumiskohad välja ehi- tamata), siis hindame vara turustatavust madalaks. Sarnaste varade ostjaskonnaks on keskmise suurusega ettevõtted/arendajad. Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib prognoosida hinnatud tu- ruväärtuse juures kuni 12 kuud. 6 Hindamine võrdlusmeetodil Hinnatavale varale turuväärtuse leidmiseks oleme analüüsinud äri-ja tootmismaa kruntide müügitehinguid ja – pakkumisi Saare maakonnas. Võrdlemise aluseks olevad müügitehingud on hindajale teadaolevalt tehtud vaba turu tingi- mustes, väärtuse kuupäeva suhtes võimalikult hiljuti ja sarnases turusituatsioonis. 6.1 Hinnatava vara SWOT analüüs Tugevused Nõrkused  paiknemine Kuressaare linna äärealal;  tegemist on arenemisjärgus piirkonnaga  kehtestatud detailplaneering, teada täpsed ehitusõigused;  optimaalse pindalaga katastriüksused Võimalused Ohud  piirkonna edasine areng;  majanduskeskkonna halvenemisest tin-  detailplaneeringu järgse sõidutee ja tehno- gitud kinnisvaraturu languse oht süsteemide liitumiskohtade välja ehitamine 16 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20445-19 6.1 Võrdlustehingud ja turuväärtuse leidmine Võrdluseks saame tuua järgmised äri-ja tootmismaa sihtotstarbega hoonestamata kinnistute müügitehingud (kõik tehinguhinnad on ilma km-ta): Nr Tehingu Tehingu Aadress Krundi Detailplaneering/ Tehnosüsteemid Sihtotstarve Juurdepääs hind, € aeg pindala, ehitusõigus m² 1 20 000 € mai.19 Saare maakond, 3382 Puudub Puuduvad 100% Avalikult Saaremaa vald, tootmismaa kasutatavalt Kudjape alevik, kruusakattega teelt Tööstuse tn 2 75 000 € apr.19 Saare maakond, 12656 Kehtestatud, Tehnosüsteemid välja 100% ärimaa Avalikult Saaremaa vald, täisehitus kuni ehitatud ning liitumised kasutatavalt Sikassaare küla, 40%, osteti kaks hinnas asfaltkattega teelt Põlluvälja tee kõrvuti paiknevat krunti ühiselt 3 78 328 € apr.19 Saare maakond, 8231 Kehtestatud, Tehnosüsteemide 90% ärimaa ja Avalikult Saaremaa vald, ehitusalune pind liitumiskohad 10% kasutatavalt Kuressaare linn, 2250 m² naabruses, transpordimaa asfaltkattega teelt Merikotka tn liitumislepingud puuduvad 4 20 000 € veebr.19 Saare maakond, 2559 Kehtestatud, Vee ja kanalisatsiooni 100% Detailplaneeringu Saaremaa vald, ehitusalune pind liitumised hinnas, tootmismaa järgne juurdepääs Kuressaare linn, 2250 m² elektrienergia välja ehitamata Pikk tn liitumiskoht krundi naabruses, liitumisleping puudub 5 36 000 € sept.18 Saare maakond, 4023 Kehtestatud, Tehnosüsteemid välja 100% ärimaa Avalikult Saaremaa vald, täisehitus kuni ehitatud ning liitumised kasutatavalt Sikassaare küla, 40% hinnas asfaltkattega teelt Põlluvälja tee Eeltoodud tehingutest oleme edasiseks kohandamiseks valinud tehingud nr 2, 4 ja 5, mis sobivad enim asukoha, kehtestatud detailplaneeringu ja tehingu värskuse poolest. Kohandamise eesmärk on hinnata, kui palju oleks maksnud võrreldav kinnisvara, kui see ei erineks hinnatavast kinnisvarast, arvestades selleks objektide turuväärtust tõstvaid ja lange- tavaid tegureid (SWOT analüüs). Võrdlusühik on ühik, mille abil kohandamise võtteid kasutades leitakse vara väärtus võrd- lusmeetodil. Võrdlusühiku valik sõltub hindamise eesmärgist ja vara liigist. Eelistada tuleb ühikut, mille abil konkreetse vara puhul turul kaubeldakse. Käesolevas eksperthinnangus oleme valinud võrdlusühikuks ühiku hinna (€/m² krundi pindala kohta), üldjuhul antud turu- segmendis turul kauplemisel vaadatakse nii koguhinda kui ka ühikuhinda, ühikuhinna oleme valinud seetõttu, et kohanduses kasutatud võrreldavate tehingute kruntide pindalad on hinna- tavast varast oluliselt erinevad. 17 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20445-19 Väljavõte standardist EVS 875 osa 11: Tüüpilised võrdlusühikud kinnisvara hindamisel Vara liik Tüüpiline võrdlusühik Eramu €, €/SNPm², €/kasulik pind Korter €, €/SNPm², €/kasulik pind Ladu ja tootmine €, €/SNPm² Kontor €, €/SNPm² Hotell €, €/SNPm², €/tuba, €/koht Restoran €, €/SNPm², €/koht Kauplus €, €/SNPm², €/müügipinna m² Parkla €, €/m², €/autokoht Krunt €, €/m², €/SBPm² Kasvav mets €, €/ha, €/tm Haritav maa €, €/ha Võrdluselementide valikul oleme lähtunud nende olulisusest. Kõrvale on jäetud elemendid, mis mõjutavad vara väärtust ebaoluliselt või mille mõju on oluliselt väiksem võrreldes hinda- mise täpsusega. Erisuste hindamisel oleme kasutanud protsentuaalset kohandust, kusjuures võrreldavate va- rade kohandamisel arvestatakse hinnatava vara turuväärtust tõstev tegur positiivse märgiga ja turuväärtust alandav tegur negatiivse märgiga. Sarnaste näitajate puhul kohandust ei teos- tata (kohandus on null). Kohandatud tulemuste baasil leiame kaalutud keskmise tulemuse, seejuures saab suurema osakaalu väiksema kohandusteguriga tehing jne ehk hindamisobjektiga enimsarnane tehing. Protsentuaalse kohanduse minimaalne täpsus on tavapäraselt 5%, kuid hea võrdlusmaterjali puhul võib kohanduse täpsus olla ka suurem, kuni 2%. Võrdluselemendid:  Ajaline kohandus – antud turusektoris ei ole me 2018. a sügisest hinnamuutust ar- vestanud;  Asukoht – heal tasemel taristuga asukohas paiknevad varad on kõrgemalt hinnatud, hinda mõjutab ka kaugus piirkonna keskusest (tööjõud), juurdepääs ja piirnemine peatänavaga (parem nähtavus ja leitavus);  Krundi pindala – suurema krundi pindalaga on reeglina madalama ühiku hinnaga, hinda mõjutab krundi pindala ja ehitusõiguse suhe;  Juurdepääs – juurdepääsu puudumine avalikult kasutatavalt teelt mõjutab vara lik- viidsust ja turuväärtust negatiivselt.  Detailplaneering/ehitusõigus – kehtestatud detailplaneeringuga või väljastatud projek- teerimistingimustega krundid on enamhinnatud, hinnavahe menetlusjärgus detailpla- neeringuga on keskmiselt 10 – 50%;  Tehnosüsteemid – enamhinnatud on tsentraalsete ja väljaehitatud tehnosüsteemide- ga kinnistud, oluline on ka liitumislepingute ja liitumiskohtade kaugus. 18 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20445-19 Kohandamised: Võrdluselement Hinnatav vara 2 4 5 Tehingu hind, € 75 000 € 20 000 € 36 000 € Tehinguhind €/m² 6€ 8€ 9€ Tehingu aeg apr-2019 veebr-2019 sept-2018 Ajaldamine 0% 0% 0% Ajaldatud hind, €/m² 6€ 8€ 9€ Asukoht Põhja 42/42a, Kuressaare Saare maakond, Saare maakond, Saare maakond, linn, Ringtee naabruses, Saaremaa vald, Saaremaa vald, Saaremaa vald, arenemisjärgus piirkond Sikassaare küla, Kuressaare linn, Pikk Sikassaare küla, Põlluvälja tee tn Põlluvälja tee Hinnang Samaväärne Samaväärne Samaväärne Kohandus 0% 0% 0% Krundi pindala, m² 10006 12656 2559 4023 Hinnang Sarnane, Väiksem, ühikuhind Väiksem, ühikuhind samaväärne kõrgem kõrgem Kohandus 0% -30% -20% Detailplaneering/ehitusõigus Kehtestatud, täisehitus Kehtestatud, Kehtestatud, Kehtestatud, kuni 50% täisehitus kuni 40%, ehitusalune pind 2250 täisehitus kuni 40% osteti kaks kõrvuti m² paiknevat krunti ühiselt Hinnang Samaväärne Samaväärne Samaväärne Kohandus 0% 0% 0% Tehnosüsteemid Liitumiskohad naabruses, Tehnosüsteemid välja Vee ja kanalisatsiooni Tehnosüsteemid välja liitumislepingud puuduvad ehitatud ning liitumised hinnas, ehitatud ning liitumised hinnas elektrienergia liitumised hinnas liitumiskoht krundi naabruses, liitumisleping puudub Hinnang Kõrgemalt hinnatud Kõrgemalt hinnatud Kõrgemalt hinnatud asukoht Kohandus -25% -20% -25% Juurdepääs Olemasolev juurdepääs Avalikult kasutatavalt Detailplaneeringu Avalikult kasutatavalt kruusakattega teelt, asfaltkattega teelt järgne juurdepääs asfaltkattega teelt detailplaneeringu järgne välja ehitamata juurdepääs välja ehitamata Hinnang Kõrgemalt hinnatud Samaväärne Kõrgemalt hinnatud Kohandus -20% 0% -20% Kohandus kokku -45% -50% -65% Kohandatud hind €/m² 3€ 4€ 3€ Kohanduste 45% 50% 65% absoluutväärtuste summa Kaalud 1,00 0,35 0,35 0,3 Kaalutud tulemus, €/m² 3,4 1 1 1 Turuväärtus 35 000 € Eeltoodut arvesse võttes on hinnatava vara turuväärtus ~ 35 000 eurot, mis teeb ca 3,4 €/m² krundi pindala kohta. 19 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20445-19 7 Hindamistulemus Hinnatava vara (50% äri-ja 50% tootmismaa sihtotstarbega hoonestamata kinnisasi registri- osa nr-ga 13593250, aadressil Saare maakond, Saaremaa vald, Kuressaare linn, Põhja tn 42/42a) turuväärtus väärtuse kuupäeval 20.06.2019. a on 35 000 (kolmkümmend viis tuhat) eurot. Turuväärtus ei sisalda käibemaksu. Hinnangu koostaja: Läbivaataja/kinnitaja: Siim Simson, kutseline hindaja Kristin Rammo, kutseline hindaja (nooremhindaja, tase 5) (vara hindaja, tase 7) (kutsetunnistus nr 119643) kutsetunnistus nr 127185 Telefon: + 372 55 595 576 E-post: [email protected] E-post: [email protected] /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ 20 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20445-19 8 Lisad 8.1 Fotod Vaated kinnistule ja lähiümbrusele 21 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20445-19 22 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20445-19 23 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20445-19 8.2 Kinnistusraamatu väljavõte 24 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20445-19 9 Vastavuskinnitus  Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kut- sealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks.  Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele.  Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud.  Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks.  Hindaja on olnud sõltumatu.  Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suh- tes.  Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega.  Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teada- olevalt tõesed ja korrektsed.  Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega. Hinnangu koostaja: Läbivaataja/kinnitaja: Siim Simson, kutseline hindaja Kristin Rammo, kutseline hindaja (nooremhindaja, tase 5) (vara hindaja, tase 7) (kutsetunnistus nr 119643) kutsetunnistus nr 127185 Telefon: + 372 55 595 576 E-post: [email protected] E-post: [email protected] /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ 25 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-20445-19 Saatja: Laura Süld <[email protected]> Saaja: Priit Alekask Teema: Vs: Kutse pakkumuses osalemiseks Tere seoses suure töökoormusega Kuressaares asuvate varade hindamiseks hetkel hinnapakkumist ei tee. Parimat, LAURA SÜLD Hindaja +372 56 212 830 <tel:+37256212830> [email protected] <mailto:[email protected]> uusmaa.ee/laura-suld/ <http://www.uusmaa.ee/laura-suld/> <http://www.uusmaa.ee/> ________________________________ Saatja: [email protected] <[email protected]> Saadetud: 4. juuni 2019 15:36:28 Adressaat: Hindamine; kuressaare; Rakvere-Paide Teema: Kutse pakkumuses osalemiseks Tere Edastame Teile kutse osalemiseks hinnapakkumuses nelja kinnistu hariliku väärtuse määramiseks ja kahe kinnistu kasutustasu reaalservituudi seadmiseks määramiseks. Pakkumuse esitamisega seotud küsimused palun esitada e-posti aadressil [email protected] <mailto:[email protected]> . Juhul kui otsustate pakkumuse mitte osaleda, palume sellest teatada kirjalikult. Lugupidamisega Priit Alekask Projektijuht Tel: 717 0536; 5387 1440 e-post: [email protected] <mailto:[email protected]> *** AMETIALASEKS KASUTAMISEKS *** Selles e-kirjas sisalduv teave (kaasa arvatud manused) on mõeldud ametialaseks kasutamiseks ning seda võivad kasutada vaid e-kirja adressaadid. E-kirjas sisalduvat teavet ei tohi ilma saatja selgelt väljendatud loata edasi saata ega mistahes viisil kõrvalistele isikutele avaldada. Juhul, kui Te olete saanud käesoleva e-kirja eksituse tõttu, teavitage sellest koheselt saatjat ning kustutage e-kiri oma arvutist. This e-mail and any attachments may contain sensitive and privileged information. If you are not the intended recipient, please notify the sender immediately by return e-mail, delete this e-mail and destroy any copies. Any dissemination or use of this information by a person other than the intended recipient is unauthorized and may be illegal. Saatja: Aivar Tomson <[email protected]> Saaja: Priit Alekask Teema: RE: Kutse pakkumuses osalemiseks Tere! Vabandan, suure töökoormuse ja lühikese töö täitmise tähtaja tõttu me pakkumisel ei osalenud. Oleme edaspidistest pakkumistest jätkuvalt huvitatud. Lugupidamisega, Aivar Tomson | Kinnisvaraekspert OÜ Hindamisosakonna juhataja Tel: +372 626 4250 | Mob: +372 5178573 From: [email protected] <mailto:[email protected]> [mailto:[email protected]] Sent: 04 June 2019 15:39 To: [email protected] <mailto:[email protected]> Subject: Kutse pakkumuses osalemiseks Tere Edastame Teile kutse osalemiseks hinnapakkumuses nelja kinnistu hariliku väärtuse määramiseks ja kahe kinnistu kasutustasu reaalservituudi seadmiseks määramiseks. Pakkumuse esitamisega seotud küsimused palun esitada e-posti aadressil [email protected] <mailto:[email protected]> . Juhul kui otsustate pakkumuse mitte osaleda, palume sellest teatada kirjalikult. Lugupidamisega Priit Alekask Projektijuht Tel: 717 0536; 5387 1440 e-post: [email protected] <mailto:[email protected]> *** AMETIALASEKS KASUTAMISEKS *** Selles e-kirjas sisalduv teave (kaasa arvatud manused) on mõeldud ametialaseks kasutamiseks ning seda võivad kasutada vaid e-kirja adressaadid. E-kirjas sisalduvat teavet ei tohi ilma saatja selgelt väljendatud loata edasi saata ega mistahes viisil kõrvalistele isikutele avaldada. Juhul, kui Te olete saanud käesoleva e-kirja eksituse tõttu, teavitage sellest koheselt saatjat ning kustutage e-kiri oma arvutist. This e-mail and any attachments may contain sensitive and privileged information. If you are not the intended recipient, please notify the sender immediately by return e-mail, delete this e-mail and destroy any copies. Any dissemination or use of this information by a person other than the intended recipient is unauthorized and may be illegal. TÖÖ ÜLEANDMIS- ja VASTUVÕTMISAKT Käesolevaga annab ERI KINNISVARA OÜ üle ja Riigi Kaitseinvesteeringute Keskus võt ab vastu 23.07.2019 kooskõlas tellimusega 5-3/19/1636-1 alljärgneva töö: Üleantav ad töö d : Eksperthi nnangud kinnistute harilike väärtuste turuväärtuse leidmiseks Objekti nr Aadress Kinnistu nr Katastritunnus Sihtotstarve Pindala 1 Harju maakond, Tallinn, Kivimäe tn 30 4347350 78401:101:1706 Riigikaitsemaa 20 263 m 2 2 Harju maakond, Tallinn, Toompea tn 8b 11968550 78401:101:3574 Riigikaitsemaa 76 m 2 3 Järva maakond, Paide, Ringtee 3a 11329150 56701:001:0047 Elamumaa 24 872 m 2 4 Saare maakond, Kuressaare, Põhja tn 42 ja Põhja tn 42a 13593250 71401:001:0827 71401:001:0828 Tootmismaa 50%, ärimaa 50% Tootmismaa 50%, ärimaa 50% 5 008 m 2 4 998 m 2 E ksperthinnangud kasutustasude määramiseks reaalservituutide seadmiseks Objekti nr Teeniv kinnisasi Valitsev kinnisasi Reaalser -vituudi suurus Eesmärk ja tingimused 5 Harju maakond, Tallinn, Filtri tee 3c (katastritunnus 78401:116:1280, sihtotstarve riigikaitsemaa, pindala 690 m 2 , kinnistu registriosa nr 18273401) Harju maakond, Tallinn, Filtri tee 3b (katastritunnus 78401:116:0790, sihtotstarve ärimaa, pindala 1561 m 2 , kinnistu registriosa nr 2639101) 167 m 2 Reaalservituut avalikult kasutatavalt teelt juurdepääsuks üle Kaitseministeeriumi valitsemisel oleva maa-ala. Kasutusperiood on tähtajatu. Reaalservituudi ala hoolduse kohustus on valitseva kinnisasja omanikul. 6 Harju maakond, Tallinn, Filtri tee 5 (katastritunnus 78401:116:1220, sihtotstarve riigikaitsemaa, pindala 29 597 m 2 , kinnistu registriosa nr 17023101) Harju maakond, Tallinn, Filtri tee 3a (katastritunnus 78401:116:0800, sihtotstarve ärimaa, pindala 764 m 2 , kinnistu registriosa nr 2638801) 52 m 2 Reaalservituut Filtri tee 3b kinnistul rasketranspordi liikumiseks Kaitseministeeriumi valitsemisel oleval maa-alal. Kasutusperiood on tähtajatu. Reaalservituudi ala hoolduse kohustus on valitseva kinnisasja omanikul. Käesoleva akti järgselt kuulub tehtud töö eest tasumisele 3150 ( kolm tuhat ükssada viiskümmend ) eurot , milles sisaldub käibemaks 20% (kakskümmend protsenti) ehk 630 ( kuussada kolm kümmend) eurot. Tellija esindaja: Töövõtja esindaja: /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ Priit Alekask Andres Teder Riigi Kaitseinvesteeringute Keskus ERI KINNISV ARA OÜ MÄRGUKIRI Väikeost „ Hariliku väärtuse ja kasutustasu reaalservituudi seadmiseks määramise pakkumuse kutse “ Kellele Sirje Tomiste, Külli Tulvik , Elo Karro Eeldatav maksumus 3 5 00 eurot käibemaksuga Finantseerimisallikas 55110900, RKIK Kuluüksus KK702011 Korraldamise vajadus Kaitseliidule võõrandatavate kinnisasjade väärtuste määramine ning Juhkentali linnakus olevatele kahele kinnisasjale seatavatest reaalservituuditest tulenevate kasutustasude määramine (vastavalt KaM 20190510 e-kirjale ) Hankemenetluse liik väikeost Töö sisu ja eesmärk Töö eesmärk on koostada Kaitseliidule võõrandatavate kinnistu te eksperthinnangud harilike väärtuste väljaselgitamiseks ning koostada eksperthinnangud kasutustasu määramiseks Juhkentali linnakus olevatele kahele kinnistule, millele seatakse reaalservituudid Eksperthinnangute alusel võõrandatakse vastavad kinnistud Kaitseliidule ning määratakse vastavatele kinnistutele reaalservituudi seadmiseks kasutustasud. Ettevõtted, kellele saadame pakkumuse kutse Osaühing Domus Kinnisvara (äriregistri kood 10887990 ), [email protected] LVM Kinnisvara Tallinn OÜ (äriregistri kood 12060817 ) , [email protected] Pindi Kinnisvara OÜ (äriregistri kood 10677258 ) , [email protected] , [email protected] , [email protected] Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ (äriregistri kood 11346894 ) , [email protected] , [email protected] 1Partner Kinnisvara Tallinn OÜ (äriregistri kood 11036461 ) , [email protected] Osaühing Kinnisvarabüroo Uus Maa (äriregistri kood 10307231 ) , [email protected] , [email protected] , [email protected] ERI Kinnisvara OÜ (äriregistri kood 10476241 ) , [email protected] AS Kaanon Kinnisvara (äriregistri kood 10291487 ) , [email protected] Ober-Haus hindamisteenuste osaühing (äri registri kood 10144929 ) , [email protected] Osaühing Kinnisvaraekspert (äriregistri kood 10708639 ), [email protected] H innapakkumuse tähtaeg 17 .06.2019 kell 10 .00 Lõppkasutaja RKIK Korraldaja Priit Alekask

Allikas: Riigi Kaitseinvesteeringute Keskus dokumendiregister →