Sadama tn 22 kinnistu DP arvamus, koostöötegijad

Haapsalu Linnavalitsus Teie 12.05.2023 nr 6-1/12/21-20 [email protected] Meie 14.06.2023 nr 15-3/3395-2 Arvamus ning täiendavate koostöötegijate ja kaastavate määramine Sadama tn 22 kinnistu detailplaneeringule Haapsalu Linnavalitsus esitas 12.05.2023 Rahandusministeeriumile planeerimisseaduse (edaspidi PlanS) § 142 lõike 2 ja § 85 lõike 1 alusel arvamuse andmiseks 24.11.2006 kehtestatud Haapsalu linna üldplaneeringut (edaspidi üldplaneering) muutva Sadama tn 22 kinnistu detailplaneeringu (edaspidi detailplaneering). Detailplaneering on algatatud Haapsalu Linnavolikogu 28.01.2022 otsusega nr 30. Haapsalu Linnavolikogu jättis algatamata keskkonnamõju strateegilise hindamise 30.09.2022 otsusega nr 59, kuna eelhinnangu kohaselt detailplaneeringu elluviimisel eeldatavalt oluline keskkonnamõju puudub. Planeeringuala, suurusega 8145 m², moodustavad ärimaa sihtotstarbega Sadama tn 22 kinnistu (18401:001:0051) ja osaliselt Sadama tänav. Alal on 1998.a ehitatud hotellihoone, ajalooline villa, kaldakaitserajatis ja osaliselt lagunenud paadisild. Juurdepääs planeeringualale on Sadama tänavalt ja Tagalahe äärselt rannapromenaadilt. Detailplaneeringu eesmärk on määrata moodustatavale krundile ehitusõigus ja arhitektuursed tingimused kuni 18,5 m kõrguse hotelli rajamiseks ja ajaloolise villa renoveerimiseks ehitisealuse pinnaga kuni 2900 m2. Planeeringuala asub üleujutusohuga alal. Hoone kõrgus merepinnast kavandatakse vähemalt +2,4 m, samuti tagatakse olemasoleva kaldakaitserajatise korrashoid. Planeeringuala piirneb Läänemere kallasrajaga. Sinna ulatub II kaitsekategooria loomaliigi elupaik. Planeeringuala asub Haapsalu vanalinna muinsuskaitseala kaitsevööndis. Detailplaneeringule on koostatud muinsuskaitse eritingimused. Üldplaneeringu kohaselt asub planeeringuala Holmide miljööväärtuslikul alal ja kaubandus-, teenindus- ja büroohoonete juhtotstarbega maa-alal, kuhu võib rajada kuni kahekorruselisi hooneid. Detailplaneeringuga tehakse ettepanek muuta üldplaneeringut, suurendades lubatud korruselisust nelja korruseni. Samuti tehakse ettepanek vähendada ranna ehituskeeluvööndi ulatust. Eeltoodust tulenevalt kohaldatakse detailplaneeringu koostamisele üldplaneeringu menetlemisele ette nähtud korda. Detailplaneeringu õigusaktidele vastavuse, korrektsuse ja üheselt mõistetavuse tagamiseks palume detailplaneeringut alljärgnevaid märkusi arvesse võttes täiendada ja parandada: Suur-Ameerika 1 / 10122 Tallinn / 611 3558 / [email protected] / www.rahandusministeerium.ee registrikood 70000272 1. Üldplaneering on kehtestatud varasemalt kui kehtiv Lääne maakonnaplaneering 2030+ (edaspidi maakonnaplaneering, kehtestatud 22.03.2018). PlanS § 55 lõike 2 kohaselt on maakonnaplaneering üldplaneeringu koostamise alus. Detailplaneering peab kehtestamisel olema vastavuses kehtiva üldplaneeringuga. Seega kui üldplaneering kehtestatakse enne detailplaneeringut, on otstarbekas detailplaneeringu koostamisel koostatava üldplaneeringuga arvestada. Kuna koostatav üldplaneering peab maakonnaplaneeringule vastama, siis detailplaneeringu koostamisel maakonnaplaneeringust lähtumine aitab vältida edaspidist vastuolu. Oleme sellele tähelepanu juhtinud ja palunud arvestada detailplaneeringu koostamisel maakonnaplaneeringus toodud soovituste ja põhimõtetega juba oma 01.06.2022 kirjas nr 15-3/3927-2. Planeeringuala paikneb Lääne maakonnaplaneeringu 2030+ (edaspidi maakonnaplaneering) kohaselt I klassi riikliku tähtsusega Haapsalu Linnamaastiku väärtuslikul maastikul, mille kaitsetegevused on olemasolevate amortiseerunud hoonete lammutamine või korrastamine ning taaskasutamine, linnasiseste puhkealade korrastamine, promenaadiäärse roostiku pidev hooldamine ja veetaimede niitmine. Palume detailplaneeringu koostamisel järgida maakonnaplaneeringus toodud väärtusliku linnamaastiku kaitse- ja kasutustingimusi, samuti üldisi põhimõtteid väärtuslike maastike säilitamiseks. Palume eelpooltoodut arvesse võttes detailplaneeringut täiendada. 2. PlanS § 3 lõike 2 kohaselt koosneb planeering planeerimise tulemusena valminud seletuskirjast ja joonistest, mis täiendavad üksteist ja moodustavad ühtse terviku. Planeeringu seletuskirjas esitatakse planeeringuala ja selle mõjuala analüüsil põhinevad järeldused ja ruumilise arengu eesmärgid, nende saavutamiseks valitud planeeringulahenduse kirjeldus ning valiku põhjendused. Riigihalduse ministri 17.10.2019 määruse nr 50 „Planeeringu vormistamisele ja ülesehitusele esitatavad nõuded“ (edaspidi määrus) § 2 lõike 2 kohaselt peab planeering olema selge ja üheselt mõistetav ning planeeringu seletuskiri ja joonised peavad olema omavahel kooskõlas. Määruses reguleerimata küsimustes tuleb lähtuda PlanS-ist ja teistest riigi ning kohaliku omavalitsuse õigusaktidest (§ 1 lg 2). Palume eeltoodut planeeringu koostamisel arvestada, samuti palume lähtuda detailplaneeringute nõustikus toodud soovitustest (https://planeerimine.ee/dp-noustik/ ). 3. Sadama tn 22, 22a, 24, 24a (kehtestatud 29.09.2017) üldplaneeringut muutva detailplaneeringuga on suurendatud planeeringualal hoonete lubatud korruselisust kolme korruseni. PlanS § 142 lõike 8 kohaselt, kui detailplaneering sisaldab kehtestatud üldplaneeringu põhilahenduse muutmise ettepanekut, tuleb peale kehtestamist kanda muudatus üldplaneeringusse. Detailplaneeringu muutmiseks tuleb PlanS § 140 kohaselt koostada samal alal uus detailplaneering ja peale selle kehtestamist muutub varem kehtestatud detailplaneering kehtetuks. Tulenevalt eelnevast ja arvestades, et käesoleva detailplaneeringu kehtestamisega muutub Sadama tn 22, 22a, 24, 24a detailplaneering kehtetuks Sadama tn 22 kinnistu osas, ei ole ptk 2.4. „Kehtestatud detailplaneeringu muutmise vajadus“ vajalik ega asjakohane. 4. Detailplaneeringus on kasutatud mõistet „ehitisealune pindala“. Palume detailplaneeringus läbivalt kasutada õiguslikult defineeritud mõistet „ehitisealune pind“, mis on määratletud ehitusseadustiku alusel kehtestatud majandus- ja taristuministri määruses nr 57 „Ehitise tehniliste andmete loetelu ja arvestamise alused“. Määruse § 19 lõike 1 kohaselt on „ehitisealune pind“ hoonealune pind või rajatisealune pind. 5. Detailplaneeringu seletuskirjas on kasutatud mõisteid „planeeritud maa-ala“ ja „planeeritud ala“. Palume läbivalt kasutada PlanS kohast mõistet „planeeringuala“. 2 6. Detailplaneeringust ei selgu, mis on kavas teha lagunenud paadisillaga ja kas 1998.a ehitatud hotellihoone säilib või see lammutatakse. Joonistel on kujutatud teisaldatavad paadisillad, mida seletuskirjas käsitletud ei ole. Palume detailplaneeringut täiendada ning seletuskiri ja joonised kooskõlla viia. 7. Üks detailplaneeringu kohustuslikest ülesannetest PlanS § 126 lõike 1 kohaselt on hoonestusala määramine. PlanS § 6 punkti 5 kohaselt on hoonestusala planeeringus määratud krundi piiritletud osa, kuhu võib püstitada ehitusõigusega lubatud hooneid ja rajatisi. Joonistel on üks või kaks hoonestusala, mis on erinevatel joonistel erineva suuruse ja paigutusega. Renoveeritav villa paikneb väljaspool hoonestusala. Seletuskirjas hoonestusala ei ole käsitletud. Seega, kuna detailplaneeringus ei ole üheselt määratud hoonestusala suurus ega ka paiknemine, ei ole kõik PlanS-s sätestatud kohustuslikud ülesanded lahendatud. Palume detailplaneeringut täiendada ja see PlanS nõuetega vastavusse viia. 8. Arusaadav ei ole, mitmele hoonele detailplaneeringuga ehitusõigus määratakse, kuna hoonete suurimaks lubatud arvuks on märgitud 1-2. Palume detailplaneeringut täpsustada või täiendada. 9. PlanS § 11 lõike 1 kohaselt peab planeerimisel arvesse võtma asjakohaseid ruumilist arengut mõjutavaid strateegiaid, riskianalüüse, kehtivaid planeeringuid, arengukavasid ning teisi ruumilist arengut mõjutavaid dokumente ja muud asjakohast teavet. Kuna on teada, et elektriautode osakaal maailmas kasvab, palume kaaluda, kas detailplaneeringus kavandatud kaks parkimiskohta elektriautodele on tulevikus piisav. 10. Looduskaitseseaduse § 53 kohaselt on I ja II kaitsekategooria liikide täpse elupaiga või kasvukoha avalikustamine massiteabevahendites keelatud. Avaliku teabe seaduse § 35 kohaselt tuleb teave, mille avalikuks tulek ohustaks kaitseala või kaitsealuse liigi ning tema elupaiga või kasvukoha säilimist, tunnistada asutusesiseseks kasutamiseks. Tulenevalt eelnevast tuleb detailplaneeringu avalikust eksemplarist II kaitsekategooria liigi nimi eemaldada. Huvitatud isiku ja kohaliku omavalitsuse eksemplaridesse jääb see alles. 11. PlanS § 6 punkti 10 kohaselt on planeerija geograafia, arhitektuuri või maastikuarhitektuuri eriala magistritasemele vastava kõrgharidusega või vastutava spetsialisti taseme kutsetunnistusega isik või isik, kellele on antud ruumilise keskkonna planeerija kutse. Määruse § 3 lõike 1 punkti 2 kohaselt peavad seletuskirjas olema märgitud planeerija andmed (nimi, pädevust tõendav dokument), palume need detailplaneeringusse lisada. Kohalik omavalitsus on kinnitanud, et Sadama tn 22 kinnistu detailplaneeringu koostamisel tehakse koostööd ja detailplaneering kooskõlastatakse Keskkonnaameti, Päästeameti, Terviseameti ja Muinsuskaitseametiga. Detailplaneeringu koostamisse on kaasatud Rahandusministeerium, Elektrilevi OÜ, Telia Eesti AS, Imatra Elekter AS, Haapsalu Veevärk, AS Utilitas Eesti, Sadama tn 20, Sadama tn 21, Sadama tn 26a, Uus-Sadam tn 1, Uus-Sadama tn 2//4 kinnistute omanikud. Võttes aluseks PlanS § 142 lõike 4 ja arvestades Vabariigi Valitsuse 17.12.2015 määruses nr 133 „Planeeringute koostamisel koostöö tegemise kord ja planeeringute kooskõlastamise alused“ sätestatut, ei pea Rahandusministeerium vajalikuks detailplaneeringule määrata täiendavaid koostöötegijaid ega kaasatavaid. 3 Palume kohalikul omavalitsusel tagada, et detailplaneeringu koostamisse oleksid kaasatud kõik isikud, kelle õigusi võib planeeritava tegevuse elluviimine puudutada, ja isikud, kes on avaldanud soovi olla kaasatud planeerigu koostamisel. Juhime tähelepanu, et detailplaneeringu koostamise vältel avalikustatakse see koos olulisemate lisade, eelkõige uuringute, kooskõlastuste, arvamuste ja muu ajakohase teabega kohaliku omavalitsuse veebilehel. Vastavalt PlanS § 3 lõikele 4 kuuluvad lisad planeeringu koosseisu. Lisad sisaldavad teavet planeeringu algatamise taotluse, planeerimismenetluse käigus tehtud menetlustoimingute ja koostöö, samuti planeeringu elluviimiseks vajalike tegevuste ja vajadusel nende järjekorra kohta ning muud planeeringuga seotud ja säilitamist vajavat teavet. Kui sõlmitakse PlanS § 4 lõike 21 või § 130 või § 131 kohased lepingud, on need lepingud planeeringu juurde kuuluvateks lisadeks ja avalikustatakse kohaliku omavalitsuse veebilehel. Palume eeltoodud märkustega detailplaneeringu koostamisel arvestada. Lugupidamisega (allkirjastatud digitaalselt) Kaia Sarnet regionaalvaldkonna asekantsler Urve Pill 53023306 [email protected] 4