Loo aleviku Saha tee 8 ja 8a maaüksuse ning lähiala detailplaneeringu heakskiitmine

Hr Andrus Umboja Teie 30.03.2023 nr 6-4/2063 Jõelähtme Vallavalitsus Meie 14.06.2023 nr 15-3/2384-3 [email protected] Loo aleviku Saha tee 8 ja 8a maaüksuse ning lähiala detailplaneeringu heakskiitmine Jõelähtme Vallavalitsus esitas 30.03.2023 kirjaga nr 6-4/2063 Rahandusministeeriumile Loo aleviku Saha tee 8 ja 8a maaüksuse ning lähiala detailplaneeringu (edaspidi ka detailplaneering) planeerimisseaduse (edaspidi PlanS) § 90 lõike 1 alusel detailplaneeringu avalikul väljapanekul esitatud arvamuste lahendamiseks ja heakskiidu saamiseks. PlanS § 90 lõike 3 kohaselt on riigihalduse ministri või tema volitatud ametniku pädevuses planeeringu õigusaktidele vastavuse kontrollimine. Samuti avalikul väljapanekul kirjalikke arvamusi esitanud isikute ja planeeringu koostamist korraldava kohaliku omavalitsuse ärakuulamine ja seisukoha andmine arvamuste kohta, kui neid planeeringu koostamisel ei arvestatud. Planeeritav maa-ala, suurusega ca 0,79 hektarit, asub Loo aleviku keskosas. Planeeringuala hõlmab täielikult Saha tee 8 ja Saha tee 8a kinnistuid ning osaliselt Toome park ja Toome tee kinnistuid. Juurdepääs Saha teelt. Detailplaneeringu eesmärk on moodustada Saha tee 8 ja Saha tee 8a kinnistutest üks krunt kuni 8-korruselise ärihoone ja korterelamu ehitamiseks ning eraldada Toome park kinnistust krunt kahe transpordimaa tarbeks. Jõelähtme valla Loo aleviku, Liivamäe küla, Saha küla ja Nehatu küla üldplaneeringu kohaselt asub planeeritav ala keskuse maal. Detailplaneering algatati üldplaneeringu kohasena, kuid planeeringu koostamise käigus selgus vajadus vähendada Vadioja ehituskeeluvööndit planeeritava hoonestusala ulatuses, mistõttu tehakse detailplaneeringuga ettepanek üldplaneeringu muutmiseks. 1. Menetluskäik Detailplaneeringu koostamine algatati Jõelähtme Vallavalitsuse 23. aprilli 2020 korraldusega nr 309. Sama korraldusega kinnitati ka lähteülesanne detailplaneeringu koostamiseks. Detailplaneeringu lähteseisukohtade ja eskiislahenduse avalik väljapanek toimus 15.11.- 14.12.2021 ning avalik arutelu 22.12.2021. Teated avaldati valla veebilehes, ajalehtedes Harju Elu ja Jõelähtme Teated ning edastati asjaomastele asutustele ja puudutatud isikutele. Suur-Ameerika 1 / 10122 Tallinn / 611 3558 / [email protected] / www.rahandusministeerium.ee registrikood 70000272 Jõelähtme Vallavolikogu 15.12.2022 otsusega nr 94 võeti detailplaneering vastu ning jäeti algatamata keskkonnamõju strateegiline hindamine. Ajavahemikul 09.01.-07.02.2023 toimus detailplaneeringu avalik väljapanek. Detailplaneeringu vastuvõtmise ja avaliku väljapaneku kohta ilmusid teated valla veebilehel, ajalehtedes Harju Elu ja Jõelähtme Teated, samuti on puudutatud ja huvitatud isikuid kirjalikult teavitatud. Detailplaneeringu avaliku väljapaneku kestel esitati detailplaneeringu lahenduse kohta 3 kirjalikku arvamust:  Afina Berget-Sadõhov 19.01.2023 e-kirjaga, millele Jõelähtme Vallavalitsus vastas 10.02.2023 kirjaga nr 6-4/381-1;  Gaia Kurg 07.02.2023 e-kirjaga, millele Jõelähtme Vallavalitsus vastas 10.02.2023 kirjaga nr 6-4/938-1;  Martin Palmik 06.02.2023 e-kirjaga, millele Jõelähtme Vallavalitsus vastas 10.02.2023 kirjaga nr 6-4/925-1. 14.02.2023 toimus detailplaneeringu avalik arutelu, arvamusi esitanud isikud ja kohalik omavalitsus esitatud arvamuste osas kokkuleppele ei jõudnud. Avaliku arutelu tulemused avaldati ajalehtedes Harju Elu ja Jõelähtme Teated. Tulenevalt PlanS § 90 lõike 3 punktist 2 kutsus Rahandusministeerium detailplaneeringu avalikul väljapanekul kirjalikke arvamusi esitanud isikud ja kohaliku omavalitsuse esindajad ärakuulamisele, mis toimus 08.05.2023. Arvamusi esitanud isikud ärakuulamisel ei osalenud, kuid Rahandusministeeriumi ettepanekul lepiti kokku, et planeeringu seletuskirja lisatakse täiendav selgitus parkimiskorralduse kohta. 11.05.2023 e-kirjaga esitas Jõelähtme Vallavalitsus Rahandusministeeriumile detailplaneeringu täiendatud seletuskirja. Kuna ükski arvamusi esitanud isik Rahandusministeeriumis toimunud ärakuulamisel ei osalenud, käsitleb Rahandusministeerium neid avalikul väljapanekul kirjalikult esitatud arvamusi, mille esitajad arutelul ei osalenud, arvamustena, millest ei ole loobutud, ning annab tulenevalt PlanS § 90 lõikele 4 nende osas oma kirjaliku seisukoha. 2. Arvestamata jäänud arvamuste ja kohaliku omavalitsuse vastuste kokkuvõte ning Rahandusministeeriumi seisukoht Afina Berget-Sadõhov tegi ettepaneku vähendada kavandatava hoone korruselisust neljani ning pakkus välja ideid arhitektuurse lahenduse osas. Martin Palmik leidis, et kavandatava hoone maksimaalne kõrgus võiks olla 6 korrust. Jõelähtme Vallavalitsus selgitas, et Saha tee on üks aleviku põhitänavaid ja teisel pool Saha teed paiknevast hoonestusest tulenevalt on piirkond vaieldamatult aleviku keskus, mille rõhutamine kõrgema hooneaktsendiga on põhjendatud. Üldjuhul kavandatakse kõrgem hoonestus tänavate äärde ja kvartali sees hoonete kõrgus ja korruselisus väheneb. Saha tee 8 ja 8a kinnistute vahetus läheduses kvartali sees asuvad 5-korruselised korterelamud, seega ei erine kavandatav elamumaht märgatavalt piirkondlikust hoonestusest, kuna elukorruseid kavandatakse kuni kuus. Hoonele annavad lisaväärtust esimestel korrustel paiknevad äripinnad, mille teenused on suunatud kohalikule aleviku elanikkonnale. Jõelähtme valla Loo aleviku, Liivamäe küla, Saha küla ja Nehatu küla üldplaneeringu (kehtestatud Jõelähtme Vallavolikogu 25.08.2011 otsusega nr 209) kohaselt asub planeeritav maa-ala tiheasustusalal, mille juhtotstarbeks on määratud ärimaa põhijuhtfunktsiooniga 2 keskuse ala. Üldplaneeringu kohaselt on keskuse ala maa, kus asuvad elamud, ameti- ja valitsusasutused, äri- ja büroohooned, haridus-, kultuuri- ja kogunemisasutused ning kus funktsioonide eristamine ei ole üldplaneeringus otstarbekas või võimalik. Üldplaneeringu kohaselt tuleb keskuse funktsiooni rõhutada nii arhitektuuriliselt ala eriilmeliseks kujundamise kaudu kui ka täiendavalt avaliku teenuse suunamisega keskusalale, eelnevat arvesse võttes on Loo aleviku keskuse maal hoone lubatud kõrgus kuni 9 korrust. Seega on kõrgema hoonemahu kavandamine kooskõlas üldplaneeringuga ja selles asukohas põhjendatud. Mis puudutab hoone arhitektuurset lahendust, siis detailplaneeringu eesmärk on üldplaneeringu elluviimine ja planeeringualale ruumilise terviklahenduse loomine, mis tähendab ennekõike ehitusmahu määratlemist. Arhitektuurne lahendus töötatakse välja ehitusprojekti koostamisel ja planeeringumenetluses on sel vaid illustratiivne tähendus. Hoone lõplik arhitektuurne lahendus võib planeeringus esitatust oluliselt erineda. Martin Palmik tegi ettepaneku kaotada majaesised parkimiskohad, et maja ette tekiks mõnusam ja turvalisem keskkond puude, põõsaste, murualade ja kergliiklusteega. Talle jäi arusaamatuks, miks on mänguväljak planeeritud asukohta, mis on suurema osa päevas varjus ning ümbritsetud parkimiskohtadest, hoonetest ja sõiduteest. Jõelähtme Vallavalitsus märkis, et tänavaga külgneval alal on ette nähtud äripindu teenindav parkimine. Elanike ja äripindade külastajate parkimise eraldamine on otstarbekas ja vähendab ühtlasi kvartalisisestele kitsastele teedele suunatavat liiklusvoogu. Suuresti jätkab selline parkimiskorraldus olemasolevat olukorda. Kui hoone projekti koostamisel selgub äripindade funktsioon ja sellest tulenev parkimisvajadus võrreldes detailplaneeringus näidatud maksimumiga väheneb, on võimalik parkimiskohtade arvu maja ees vähendada ja selle arvelt tänavaruumi kvaliteeti parandada, kuid parkimise kavandamine osaliselt Saha tee äärde on põhjendatud ja vajalik. Mänguväljaku asukoht on seotud võimaliku lastehoiu asukohaga hoones ning on kavandatud eemale Saha teest ja suuremast liiklusest. Hoone sisenurgas on mängunurk turvaline ja tuulte eest kaitstud. Planeering näeb ette ka mänguväljaku tänavapindadest piiretega eraldamise. Arvestades piirkonna olemasolevat ja kavandatavast hoonest tulenevat parkimiskoormust, ei ole kinnistul võimalik leida hoonega külgnevat mänguväljaku asukohta, mis oleks samal ajal eemal parkimiskohtadest ja sõiduteedest. Gaia Kurg soovis, et piirkonda käsitletaks laiemalt tulenevalt Toome tee 6 parkimisalade projektist. Vastasel juhul kujuneb üldpilt valdavalt suureks parklaks. Ehkki piirkonnas on näha tulevikus laienevat probleemi parkimiskohtade puudumise või rohealade kadumise osas, ei tuleks parkimisala laiendada munitsipaalmaale ega Toome pargi kinnistule, vaid näha ette maa-alune parkimishoone, kasutades väljatud maavara hoone ehitamisel. Kaaluda võiks ka ümberkaudsete elanike teenindamiseks tasulise parkla rajamist. Kohalik omavalitsus vastas, et detailplaneeringu algatamise otsuses on seatud lähteülesandeks välja töötada parkimise lahendus, arvestades kavandatavat ehitusmahtu ja lähipiirkonnas olemasolevate ehitiste kumulatiivset parkimisvajadust. Planeeringu koostamisel on piirkonna parkimisvajadust hinnatud ja osa planeeringuga ette nähtud parkimisalast on mõeldud piirkonna üldise parkimisvajaduse katmiseks. Planeeringuga nähakse ette 29 parkimiskohta avalikuks kasutamiseks. 3 Ümbritsevate korterelamute parkimine on seni toimunud Saha tee 8a kinnistul, kuna olemasoleva ärihoone teenindamiseks ei ole omanik kogu kinnistu pinda vajanud. Planeeringu elluviimisel teenindab Saha tee 8a kinnistule kavandatav parkla samal kinnistul asuvat hoonet ja korterelamute parkimisvõimalus kaob. Eesti standardi EVS 843:2016 „Linnatänavad“ kohaselt peaks hoonet teenindavad parkimiskohad asuma hoonega samal kinnistul. Saha tee 8 lähipiirkonnas on kinnistuid, mille täisehitus ei võimalda kinnistule parkimiskohtade kavandamist. Juba praegu on olukord Saha tee 8 ja 8a kinnistute lähiümbruses ohtlik, sest autod pargitakse lisaks Saha tee 8a kinnistule ka kitsastele sisekvartali sõiduteedele. Toome tee 5 korterelamu teenindamiseks Toome pargi kinnistule parkimisala kavandamine toob piirkonda juurde parkimiskohti ja tõstab ka liikluse turvalisust, kuna Saha tee äärse parkimisalaga väheneb kvartalisisene liikluskoormus. Tasuline parkimisala ei pruugi piirkonna parkimisprobleemi vähendada, kui lähiümbruses on võimalik jätkuvalt tänavatel tasuta parkida. Eelnevast tulenevalt ei ole otstarbekas teha ka kulutusi maa-aluse parkla rajamiseks, sest maa-aluste parkimiskohtade rajamine on tehnilise keerukuse tõttu kallis ning puudub garantii, et piirkonna elanikud on nõus parkimise eest tasuma, mis parkla rajamise majanduslikult otstarbekaks võiks muuta. Rahandusministeerium selgitab, et tulenevalt PlanS § 124 lõikest 10 on detailplaneeringu koostamise korraldaja kohaliku omavalitsuse üksus ning planeerimisalase tegevuse korraldamine on PlanS § 4 lõike 1 ja lõike 2 punkti 1 kohaselt kohaliku omavalitsuse pädevuses, kes peab tagama maa-alale vastavate planeeringute olemasolu. PlanS § 10 kohaselt peab planeerimisalase tegevuse korraldaja tasakaalustama erinevaid huve, sealhulgas avalikke huve ja väärtusi, kaaluma neid vastavalt planeerimise põhimõtetele ja planeeringu eesmärkidele ning lõimima need planeeringulahendusse. Hoone kõrgus ja selle sobimine keskkonda, samuti parkimiskorraldus on planeeringu sisuline lahendus, mille otstarbekuse üle otsustamine ei ole Rahandusministeeriumi pädevuses. Kohalik omavalitsus on hoone mahuga seonduvat selgitanud ning leidnud, et planeeritud lahendus on käsitletavale maa-alale sobiv ja piisaval määral reguleeritud. Jõelähtme Vallavalitsus on täiendanud ka detailplaneeringu seletuskirja 5.5. peatükki tänavate maa-alade liiklus- ja parkimiskorralduse osas ning lisanud kaalutlused, mille alusel on heakskiiduks esitatud planeeringus just sellise parkimislahenduseni jõutud. Rahandusministeeriumi hinnangul ei ole Jõelähtme Vallavalitsus antud küsimuses oma diskretsiooni valesti kohaldanud ning seejuures oma pädevuse piire ületanud, vaid on täitnud talle seadusega antud kaalutlus- ja selgitamiskohustust. 3. Planeeringu õigusaktidele vastavus Detailplaneeringu sisulise lahenduse otstarbekuse üle on kaalutlusõiguse alusel ainupädev otsustama kohalik omavalitsus, kelle pädevuses on kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse järgi kohaliku elu küsimuste, k.a ruumilise planeerimise, iseseisev ja lõplik korraldamine ning otsustamine. Seega juhul, kui planeeringulahendus ei ole vastuolus kehtivate õigusaktidega, on erinevate kinnisasja omanike huvide arvesse võtmisel ning planeeringutega kavandatavate ehitus- ja maakasutustingimuste ruumilise sobivuse üle otsustajaks kohalik omavalitsus. Rahandusministeeriumi pädevusse kuulub planeeringulahenduse õigusaktidele vastavuse kontrollimine. Rahandusministeeriumile esitatud materjalidest nähtuvalt on arvamuse esitaja olnud teadlik planeeringulahendusest ning saanud väljendada oma seisukohti planeeringu koostamise 4 käigus. Seda tõendab ka arvamuse esitamine planeeringu avalikul väljapanekul. Arvamuse esitajate arvamuste kohta on kohalik omavalitsus andnud oma seisukohad. Seega on arvamuse esitajad saanud kasutada oma õigusi detailplaneeringu koostamisel ja seeläbi olnud planeeringu koostamisse kaasatud ehk detailplaneeringu menetlemine on viidud läbi vastavuses avalikkuse kaasamise ja teavitamise põhimõttega (PlanS § 9). Rahandusministeerium asub seisukohale, et detailplaneeringu koostamisel ei ole rikutud kirjalikke arvamusi esitanud isikute seadusest tulenevaid õigusi, mis kuuluksid heakskiidu andja poolt tagamisele. Detailplaneeringu koostamisel on arvestatud PlanS-s sätestatud detailplaneeringu koostamise nõuetega ning täidetud on PlanS §-s 126 nõutud kohustuslikud ja lisaks muud asjakohased detailplaneeringu ülesanded. Detailplaneering on kooskõlastatud ja arvamust on küsitud asjakohastelt asutustelt (Päästeamet, Keskkonnaamet, Terviseamet, võrguvaldajad). Samuti on detailplaneeringu koostamisse kaasatud puudutatud isikud, keda teavitati planeeringulahendusest ning anti võimalus selle kohta arvamuste esitamiseks. Rahandusministeeriumi hinnangul on detailplaneeringu lahenduse kaalutlused piisavalt põhjendatud, selle koostamine on läbi viidud vastavuses PlanS-s sätestatud nõuetega ning detailplaneering vastab õigusaktidele. 4. Kokkuvõte Detailplaneeringu kehtestamine kuulub kohaliku omavalitsuse pädevusse. Seega otsustab antud juhul Jõelähtme Vallavalitsus, kas detailplaneeringu lahendus tagab võimalikult paljude ühiskonnaliikmete vajaduste ja huvide (sh ka arvamusi esitanud isiku huvide) arvestamise. Haldusmenetluse seaduse (HMS) § 4 lõike 2 kohaselt peab haldusorgan kaalutlusõigust teostama kooskõlas volituse piiride, kaalutlusõiguse eesmärgi ning õiguse üldpõhimõtetega, arvestades olulisi asjaolusid ning kaaludes põhjendatud huve. See tähendab, et kohalik omavalitsus peab õiguspärase ja ruumilise planeerimise põhimõttele vastava planeerimisotsuse tegemiseks olema eelnevalt analüüsinud erinevaid lahendusvariante. Siinjuures juhime kohaliku omavalitsuse tähelepanu sellele, et Riigikohus on välja toonud planeeringute kui ulatusliku kaalutlusruumiga otsuste motiveerimise suure tähtsuse. Kui motivatsioon esitatakse selle mahukuse tõttu mõnes teises dokumendis, peavad haldusaktis olema ära toodud vähemalt põhimotiivid. Kui tehakse viide mõnele teisele dokumendile, siis peab lõppkokkuvõttes olema arusaadav, milline selles dokumendis sisalduv informatsioon kujutab endast osa haldusakti põhjendusest. HMS § 56 vastaselt haldusakti motiveerimata jätmine tähendab üldjuhul selle haldusakti õigusvastasust ning on haldusakti tühistamise aluseks.1 Eriti hoolikalt tuleb põhjendada selliseid planeeringuotsuseid, millega kitsendatakse isikute maakasutuse ja ehitamise õigust või mille vastu on esitatud vastuväiteid planeeringu koostamise käigus2. Palume kohalikul omavalitsusel detailplaneeringu kehtestamise otsustamisel ja otsuse vormistamisel arvestada eelmärgitud motiveerimise põhimõtetega. Võttes aluseks PlanS § 90 lõike 2, kiidan heaks Loo aleviku Saha tee 8 ja 8a maaüksuse ning lähiala detailplaneeringu ning tagastan planeeringu kohalikule omavalitsusele edasiseks menetlemiseks ja kehtestamise üle otsustamiseks. Tulenevalt PlanS § 139 lõikest 41 esitab planeeringu koostamise korraldaja kehtestatud planeeringu kohta PlanS § 41 lõikes 6 nimetatud andmed planeeringute andmekogusse 14 päeva jooksul detailplaneeringu kehtestamisest arvates. 1 RKHKo 3-3-1-39-07 2 RKHKo 3-3-1-37-04 5 Juhime tähelepanu, et Rahandusministeeriumi heakskiitu detailplaneeringule ei saa pidada eelhaldusaktiks. Tegemist on HMS § 16 lõike 1 kohase siduva iseloomuga kooskõlastusega, mis on menetlustoiming, mitte iseseisev haldusakt. Nagu muidki menetlustoiminguid saab sellist kooskõlastust reeglina vaidlustada üksnes koos lõpliku haldusaktiga.3 Planeeringulahendusega jätkuvalt mittenõustumisel on arvamusi esitanud isikutel võimalik, kohaliku omavalitsusega ja planeeritava kinnisasja omanikuga kohtuväliselt kokkuleppele mittejõudmisel, pöörduda oma subjektiivsete õiguste kaitseks halduskohtusse halduskohtumenetluse seadustikus sätestatud korras. Kehtestatud planeeringu vaidlustamist reguleerib PlanS § 141. Lugupidamisega (allkirjastatud digitaalselt) Kaia Sarnet regionaalvaldkonna asekantsler Ärakiri: Afina Berget-Sadõhov Martin Palmik Gaia Kurg Kikas OÜ Optimal Projekt OÜ Loona Kangur [email protected] 3 RKHKo 3-3-1-12-07 6