Vabariigi Valitsuse korralduse eelnõu kooskõlastamiseks esitamine_Riigi Kinnisvara Aktsiaseltsi aktsiakapitali suurendamine ja riigivara üleandmine

Rahandusministeerium 29.06.2023 nr 8-1/23/3074 Vabariigi Valitsuse korralduse eelnõu kooskõlastamiseks esitamine Esitame Rahandusministeeriumile Vabariigi Valitsuse korralduse „Riigi Kinnisvara Aktsiaseltsi aktsiakapitali suurendamine ja riigivara üleandmine“ eelnõu, mis käsitleb nelja Haridus- ja Teadusministeeriumi valitsemisel oleva kinnistu üleandmist mitterahalise sissemaksena Riigi Kinnisvara ASi aktsiakapitali suurendamiseks. Nõusoleku korral palume Rahandusministeeriumil nimetatud korralduse eelnõu esitada otsustamiseks Vabariigi Valitsuse istungi päevakorda. Lugupidamisega (allkirjastatud digitaalselt) Kristina Kallas minister Lisad: 1. Eelnõu 2. Seletuskiri 3. Hindamisaruanded (2 tk) Koopia: Siseministeerium Kerttu Ilvesmets 735 0266 [email protected] Munga 18/ 50088 Tartu/ 735 0222/ [email protected]/ www.hm.ee/ Registrikood 70000740  Seletuskiri haridus- ja teadusministri käskkirja „Riigivara võõrandamine ja Riigi Kinnisvara Aktsiaseltsi aktsiakapitali suurendamiseks mitterahalise sissemaksena üleandmine“ eelnõu juurde 1. Sissejuhatus Rahandusministeerium esitab Vabariigi Valitsusele otsustamiseks Vabariigi Valitsuse korralduse „Riigi Kinnisvara Aktsiaseltsi aktsiakapitali suurendamine ja riigivara üleandmine“ eelnõu. Korraldus kehtestatakse riigivaraseaduse (edaspidi RVS) § 5 lõike 1, § 37 lõike 2 punkti 2 ning § 76 lõike 3 punktide 4 ja 5 alusel. Nimetatud sätete alusel võib Vabariigi Valitsuse nõusolekul ministeeriumide valitsemisel olevat riigivara üle anda mitterahalise sissemaksena eraõiguslikule juriidilisele isikule aktsiakapitali suurendamiseks. Riigi osalemisel äriühingus aktsionäri või osanikuna määrab Vabariigi Valitsus riigile kuuluvate aktsiate valitseja arvestades vastava ministeeriumi pädevust ja sobivust aktsia või osa valitseja õiguste ja kohustuste parimal teostamisel ning eesmärki vältida huvide konflikti. Vabariigi Valitsuse korralduse eelnõu ja seletuskirja on koostanud Haridus- ja Teadusministeeriumi (edaspidi HTM) haldusosakonna riigivara valitsemise valdkonna nõunik Kerttu Ilvesmets (tel: 735 0266, e-post: [email protected]), Siseministeeriumi info- ja varahaldusosakonna nõunik Krista Pihlapuu (tel: 528 5420, e-post: [email protected]). 2. Eesmärk ja põhjendus Siseministeeriumi esitas HTM-le 17.10.2022 taotluse anda Riigi Kinnisvara AS-le (edaspidi RKAS) üle Jõgeva maakonnas Põltsamaa vallas Väike-Kamari külas Järvamaa Kutsehariduskeskuse praktikabaasi hoone ja sellega seotud kolm kinnistut. Praktikabaasi hoone on sobilik Päästeameti vastutusel oleva evakuatsiooni ja varjumise reservi planeerimise ning ladustamise korraldamise tagamiseks. Päästeamet võtab seejärel RKAS-lt vajalikud kinnistud üürilepingu alusel kasutusse. Praegu kasutab Päästeamet praktikabaasi kinnistut osaliselt, kokkuleppe alusel kooliga. Järvamaa Kutsehariduskeskuse õppetegevuseks kinnistut praktiliselt ei kasuta, kasutusel on üksikud ruumid, eelkõige asjade hoiustamiseks. Pärast kinnisasjade RKAS-le üleandmist soovib Siseministeerium võtta varad RKAS-lt kasutusse. Lähtudes eeltoodust ning võttes aluseks RVS § 37 lõike 2 punkti 2 ning § 51 punkti 1, annab Haridus- ja Teadusministeerium üle enda valitsemisel ja Järvamaa Kutsehariduskeskuse valduses olevad alljärgnevad kinnisasjad järgnevate selgitustega: 1) Jõgeva maakonnas Põltsamaa vallas Väike-Kamari külas Kaarlimõisa tee 4 kinnistu riigile vajaliku varana. Siseministeerium soovib vara võtta RKAS-lt kasutusse sõlmides üürilepingu. Järvamaa Kutsehariduskeskus soovib vähemalt 2023.a lõpuni kasutada neid ruume, mis on vajalikud koolile kuuluvate asjade hoiustamiseks. Kinnisasjal asuvast praktikamaja hoonest on osa antud rendile eraettevõttele kuni 18.03.2025 (Järvamaa Kutsehariduskeskus on 23.05.2023 edastanud teate lõpetada leping alates 31.08.2023) ning osa hoonest kasutab riigisisese kokkuleppe alusel Päästeamet; 2) Jõgeva maakonnas Põltsamaa vallas Väike-Kamari külas Kaarlimõisa tee 6 riigile mittevajaliku varana. Kinnistul asuva katlamaja osas on sõlmitud leping OÜ-ga Nevel Eesti soojusenergia tootmise korraldamiseks, leping kehtib kuni 04.09.2024. Kinnistu üleandmise järgselt otsib RKAS katlamajale uue operaatori kuni senise operaatoriga leping lõppeb. Katlamaja kaudu jätkatakse soojatoomist ka Kaarlimõisa tee 4 asuva praktikamaja tarbeks; 3) Jõgeva maakonnas Põltsamaa vallas Väike-Kamari külas Kaarlimõisa tee 2a riigile vajaliku varana. Siseministeerium soovib vara võtta RKAS-lt kasutusse sõlmides üürilepingu; 4) Jõgeva maakonnas Põltsamaa vallas Väike-Kamari külas Kaarlimõisa tee 4a riigile vajaliku varana. Siseministeerium soovib vara võtta RKAS-lt kasutusse sõlmides üürilepingu. RVS § 52 lõike 2 punkti 3 kohaselt tuleb riigivara üleandmise ettepanekule lisada kinnistusraamatu väljavõte ja aktsiakapitali suurendamise otsuse eelnõu. 1(3) RVS § 53 lõike 1 punkti 3 kohaselt tuleb Vabariigi Valitsuse otsuse eelnõu seletuskirjas esitada äriühingu äriplaan koos finantsplaaniga, mis hõlmavad vähemalt järgmist nelja aastat. RVS § 76 lõike 7 punkti 3 kohaselt tuleb Vabariigi Valitsusele esitada äriühingu nõukogu kinnitatud jooksva ja vähemalt järgmise nelja aasta strateegia, investeeringute kava ning finantsplaan. RKASi strateegia, investeeringute kava ja finantsplaan on lisatud riigi kinnisvararegistrisse menetluse 23-3242 juurde. RVS § 53 lõike 1 punkti 5 ja RVS § 76 lõike 7 punkti 4 kohaselt tuleb Vabariigi Valitsusele esitada äriühingu aktsiakapitali suurendamisega seotud finants- ja tasuvusarvutused. Finants ja tasuvusarvutuste rolli täidab käesoleval juhul üürihinna kujunemise põhimõtteid sisaldav regulatsioon. Riigile jätkuvalt vajaliku vara osas sõlmib Siseministeerium RKASiga üürilepingud kooskõlas Vabariigi Valitsuse 26.01.2017. a määrusega nr 16 „Hoonestatud kinnisvara kasutuslepingute tingimused ja kasutustasu kujunemise alused“, millega on kehtestatud hoonestatud kinnisvara kasutuslepingute tingimused ja kasutustasu kujunemise alused. Kinnisvara sisetehingu korral kujundatakse üür üldjuhul kulupõhiselt ning see koosneb kapitalikomponendist, remondikomponendist ja üüriteenuste komponendist. Kapitalikomponent on tasu üüripinna soetamiseks ja parendamiseks kasutatud kapitali eest ning selle arvutamise valem ja arvutamise tingimused on sätestatud määruse lisas 2. Valemi üheks osiseks on kapitali tulumäär, mille RKAS-i osaluse valitseja ainuaktsionäri otsusega kaks korda aastas. Hetkel kehtiv RKAS-i kapitali perioodiline tulumäär on 5,6% ning seega teenib RKAS talle mitterahalise sissemaksena üleantava vajaliku vara tagasirentimisega garanteeritud tootlust 5,6 % aastas. Riigile mittevajaliku vara üleandmisega RKAS-ile garanteeritud tootlust ei kaasne, kuid riik vabaneb põhitegevuseks mittevajaliku vara ülalpidamise kuludest ning RKAS saab võimaluse teenida kasutamiseks andmisest tulu, mis investeeritakse teistesse riigile vajalikesse objektidesse. Nendelt objektidele hakatakse üürilepingu sõlmimise järel teenima samaväärset üüritulu ehk garanteeritud tootlust suurusjärgus 5,6% aastas. 3. Sisu Korraldusega volitatakse riigihalduse ministrit riigi esindajana hääletama Riigi Kinnisvara Aktsiaseltsi aktsionäride üldkoosolekul aktsiakapitali suurendamise poolt kuni 434 359,72 euro võrra kuni 4343 uue 100-eurose nimiväärtusega aktsia väljalaskmise teel ning märkima aktsiad. Aktsiate nimiväärtust ületav summa 59,72 eurot loetakse ülekursiks. Samuti antakse nõusolek riigivara üleandmiseks Riigi Kinnisvara Aktsiaseltsile mitterahalise sissemaksena aktsiakapitali suurendamiseks. Riigivaraseaduse § 54 kohaselt sõlmib riigivara valitseja Riigi Kinnisvara Aktsiaseltsiga riigivara üleandmise lepingu. Riigi poolt omandatavate uute Riigi Kinnisvara Aktsiaseltsi aktsiate valitsejaks määratakse Rahandusministeerium. Harilikuks väärtuseks loetakse vajaliku vara puhul bilansilist jääkmaksumust. Hindamisaruande on koostanud ja kinnitanud riigivara valitseja riigivaraseaduse § 46 lõike 2 punkti 3 alusel ning kooskõlas Vabariigi Valitsuse 9. märtsi 2023. a määrusega nr 22 "Kinnisasja erakorralise hindamise kord". Rahandusministri 11. detsembri 2003. a määruse nr 105 „Avaliku sektori finantsarvestuse ja aruandluse juhend“ § 18 lõikele 4 tuginedes mitterahalise sissemakse objekti saaja võtab võõrandatava vara arvele õiglases väärtuses, mida käsitletakse hariliku väärtusena äriseadustiku ja riigivaraseaduse tähenduses. Õiglaseks väärtuseks loetakse üldjuhul turuväärtus, arvestades sõlmitava lepingu tingimusi, kui vara on edaspidi vajalik avalike teenuste osutamiseks ja üleandmise eesmärgiks on tagasirent. Kui rendileping sõlmitakse samasse konsolideerimisgruppi kuuluva üksusega, siis loetakse õiglaseks väärtuseks vara raamatupidamisväärtus üleandja bilansis. Üleantavate teenistuseks vajalike kinnisasjade bilansilised väärtused 30.09.2023 seisuga on: 2(3) 1) Jõgeva maakonnas Põltsamaa vallas Väike-Kamari külas Kaarlimõisa tee 4 kinnistu bilansiline väärtus on 434 221,38 eurot; 2) Jõgeva maakonnas Põltsamaa vallas Väike-Kamari külas Kaarlimõisa tee 2a kinnistu bilansiline väärtus on 91,9 eurot; 3) Jõgeva maakonnas Põltsamaa vallas Väike-Kamari külas Kaarlimõisa tee 4a kinnistu bilansiline väärtus on 45,44 eurot. Kaarlimõisa tee 6 antakse üle mittevajaliku varana ning kinnisasja eksperthinnangu on koostanud 14.06.2023 OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa, mis vastab audiitori hinnangul riigivaraseaduse § 52 toodud nõuetele. Vara õiglaseks ehk harilikuks väärtuseks on turuväärtus maksumusega 1 euro. Üleantavate varade harilik väärtus kokku 434 359,72 eurot. Sõltumatu vandeaudiitor on kontrollinud ja kinnitanud hindamisaruannetes toodud mitterahalise sissemakse objektideks olevate kinnistute väärtusi 09.06.2023 (Kaarlimõisa tee 2a, 4 ja 4a) ja 23.06.2023 (Kaarlimõisa tee 6). Vastavalt riigivaraseaduse §-le 96 viis HTM läbi kinnisasja vajalikkuse väljaselgitamiseks menetluse nr 23-1771. Menetluse käigus ühtegi täiendavat taotlust ega arvamust ei esitatud. Riigi kinnisvararegistris on vara üleandmiseks algatatud menetlus nr 23-3242, kuhu on lisatud menetlusega seotud dokumendid. Riigivara harilikku väärtust kajastavad hindamisaruanded ja audiitori aruanded on kättesaadavad riigi kinnisvararegistrist. 4. Korralduse mõjud ja rakendamiseks vajalikud kulutused Korralduse eelnõus nimetatud vara üleandmine võimaldab vabaneda HTM-l kinnisvara haldamisest. Korralduse rakendamiseks vajalikud kulud koosnevad riigilõivudest ja notaritasust. Kulud katab Riigi Kinnisvara Aktsiaselts. Kulud katab RKAS. 3(3)  EELNÕU VABARIIGI VALITSUS KORRALDUS 2023 nr Riigi Kinnisvara Aktsiaseltsi aktsiakapitali suurendamine ja riigivara üleandmine Riigivaraseaduse § 5 lõike 1, § 37 lõike 2 punkti 2 ning § 76 lõike 3 punktide 4 ja 5 alusel: 1. Volitada riigihalduse ministrit riigi esindajana hääletama Riigi Kinnisvara Aktsiaseltsi aktsionäride üldkoosolekul aktsiakapitali suurendamise poolt kuni 434 359,72 euro võrra ja märkima 4343 uut 100-eurose nimiväärtusega aktsiat. 2. Anda nõusolek Haridus- ja Teadusministeeriumi valitsemisel olevate järgmiste kinnisasjade Riigi Kinnisvara Aktsiaseltsile mitterahalise sissemaksena üleandmiseks: 1) Jõgeva maakonnas Põltsamaa vallas Väike-Kamari külas Kaarlimõisa tee 4 kinnistu hariliku väärtusega 434 221,38 eurot (registriosa nr 3989550, katastritunnus 61801:001:0971, pindala 21997 m², sihtotstarve ühiskondlike ehitiste maa, riigi kinnisvararegistri objekti kood KV64905); 2) Jõgeva maakonnas Põltsamaa vallas Väike-Kamari külas Kaarlimõisa tee 2a kinnistu hariliku väärtusega 91,9 eurot (registriosa nr 18777050, katastritunnus 61801:001:0972, pindala 23951m², sihtotstarve maatulundusmaa, riigi kinnisvararegistri objekti kood KV88562); 3) Jõgeva maakonnas Põltsamaa vallas Väike-Kamari külas Kaarlimõisa tee 4a kinnistu hariliku väärtusega 45,44 eurot (registriosa nr 18776950, katastritunnus 61801:001:0973, pindala 11845 m², sihtotstarve üldkasutatav maa, riigi kinnisvararegistri objekti kood KV88563); 4) Jõgeva maakonnas Põltsamaa vallas Väike-Kamari külas Kaarlimõisa tee 6 kinnistu hariliku väärtusega 1 euro (registriosa nr 2664935, katastritunnus 61604:001:0045, pindala 1948 m², sihtotstarve tootmismaa, riigi kinnisvararegistri objekti kood KV16345). 3. Määrata Eesti Vabariigi poolt omandatavate, punktis 1 nimetatud uute Riigi Kinnisvara Aktsiaseltsi aktsiate valitsejaks Rahandusministeerium. Kaja Kallas peaminister Taimar Peterkop riigisekretär  Eksperthinnang 19246/0623/M Hinnatav vara: Hoonestatud kinnisasi registriosa nr 2664935 Vara tüüp: Hoonestatud tootmismaa Asukoht: Jõgeva maakond, Põltsamaa vald, Väike-Kamari küla, Kaarlimõisa tee 6 Turuväärtus: Hinnatava vara turuväärtus on väärtuse kuupäeval s.o. 10.05.2023. a 1 € (üks euro) . Eeldusel, et kaugkütteseadusest tulenevaid kohustusi ei pea täitma, oleks vara turuväärtus 60 000 €. Hindamisaruande kuupäev: 14.06.2023. a Tellija: Riigi Kinnisvara AS Registrikood 10788733 Harju maakond, Tallinn, Lasnamäe linnaosa, Tartu mnt 85, 10115 Esindaja Inga Vatter Telefon: 5660 0404 E-post: [email protected] Hindamistellimuse täitja: Ülikooli 2, Tartu 51003 [email protected] OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa www.uusmaa.ee Tel 744 1144  2 / 52 Sisukord Kokkuvõte................................................................................................................................................................ 3 1. Hinnatav vara, hindamise eesmärk, alused ja eeldused ................................................................................ 4 2. Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus ....................................................................................... 5 3. Hinnatava vara kirjeldus .................................................................................................................................. 6 3.1 Omandisuhete kirjeldus ........................................................................................................................... 6 3.2 Asukoha kirjeldus .................................................................................................................................... 6 3.3 Katastriüksuse kirjeldus .......................................................................................................................... 7 3.4 Hoone üldandmed ja kirjeldus ............................................................................................................... 10 3.5 Tehnovõrgud ......................................................................................................................................... 12 3.6 Kinnistu kasutamisest katlamajana ....................................................................................................... 12 3.7 Kestlikkus .............................................................................................................................................. 13 4. Turuülevaade ................................................................................................................................................ 13 4.1 Makromajanduslik taust ........................................................................................................................ 13 4.2 Eesti kinnisvaraturg ............................................................................................................................... 19 4.3 Äri- ja tootmispindade müügi- ja üürituru ülevaade Jõgevamaal .......................................................... 20 4.4 Konkureeriv pakkumine ......................................................................................................................... 23 4.5 Turustatavuse analüüs .......................................................................................................................... 26 5. Turuväärtuse hindamine ............................................................................................................................... 27 5.1 Parim kasutus........................................................................................................................................ 27 5.2 Hindamismeetodi valik .......................................................................................................................... 27 5.3 Hindamiskäik ......................................................................................................................................... 28 5.4 Hindamistulemus ................................................................................................................................... 34 Lisa 1: Fotod ......................................................................................................................................................... 35 Lisa 2: Kinnistusregistri väljavõte .......................................................................................................................... 43 Lisa 3: Hoone plaanid ja eksplikatsioon ................................................................................................................ 45 Lisa 4: Ehitisregistri väljavõte ................................................................................................................................ 47 Lisa 5: Maa-ameti väljavõte .................................................................................................................................. 51 Lisa 6: Vastavuskinnitus standardi nõuetele (EVS 875-4) .................................................................................... 52 OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19150/0523/M. Põltsamaa vald, Väike-Kamari küla, Kaarlimõisa tee 6 Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542  3 / 52 Kokkuvõte Hinnatava vara koondandmed Omandivorm, hinnatav vara Hoonestatud kinnisasi registriosa nr 2664935 (hoonestatud tootmismaa) Aadress Jõgeva maakond, Põltsamaa vald, Väike-Kamari küla, Kaarlimõisa tee 6 Kinnistu omanik Eesti Vabariik Katastritunnus 61604:001:0045 Katastriüksuse pindala 1948 m2 Katastriüksusel asuv hoonestus Katlamaja Hoonete suletud netopind Hoonestuse suletud netopind on vastavalt ehitisregistrile 474,6 m2. Ruumide üldseisukord Hea Hindamisaruande koondandmed Hinnangu eesmärk Turuväärtuse hindamine võõrandamishinna väljaselgitamiseks. Hindamishankes on küsitud hindamist katlamaja toimimiseks vajalikke trasse ja tehnikat arvestamata, st hindamist vajab katlamaja hoone koos kinnistuga. Hiljem on selgunud vajadus hinnata vara siiski katlamaja jätkuva toimimise aspektist, mistõttu on hinnatud turuväärtus nii soojavarustuse uue hankelepingu korral kui alternatiivse kasutuse korral. Ülevaatuse kuupäev 10.05.2023. a Väärtuse kuupäev 10.05.2023. a Hindamisaruande kuupäev 14.06.2023. a Tellija Riigi Kinnisvara AS Tellimusleping Kirjalik tellimusleping sõlmitud tellija esindajaga e-kirja teel 08.05.2023. a. Hindamise eeldused • Hindajale esitatud informatsioon ja dokumentatsioon on tõene; • Hinnataval varal ei esinenud selle ülevaatamismomendil varjatud puudusi, mille olemasolu mõistlikult tegutsev hindaja ei tuvastanud ega pidanudki tuvastama; • Vara võõrandamiseks puuduvad takistavad piirangud; • Hüpoteekide olemasolu korral ei ole hüpoteekidega tagatud nõuetega arvestatud. Hinnang likviidsusele Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib prognoosida hinnatud turuväärtuse juures kuni 12 kuud Hindamistulemuse täpsus Selle turusegmendi jaoks tavapärane (± 15%) Käibemaks Hinnatud turuväärtus ei sisalda käibemaksu ja sellele ei lisandu käibemaksu. Hindamistulemus Aadressil Jõgeva maakond, Põltsamaa vald, Väike-Kamari küla, Kaarlimõisa tee 6 asuva hoonestatud kinnisasja registriosa numbriga 2664935 (hoonestatud tootmismaa) turuväärtus on väärtuse kuupäeval: 1 € (üks euro) . Koostaja: Kinnitaja: Marko Laur Kadri Kärson Kutseline kinnisvarahindaja Kutseline vara hindaja VI kutsetase, kutsetunnistus nr 176311 VII kutsetase, kutsetunnistus nr 163045 Kinnisvarabüroo Uus Maa OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa OÜ Tel: +372 56464542 Tel: +372 5260733 e-mail: [email protected] e-mail: [email protected] /digitaalselt allkirjastatud/ /digitaalselt allkirjastatud/ OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19150/0523/M. Põltsamaa vald, Väike-Kamari küla, Kaarlimõisa tee 6 Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542  4 / 52 1. Hinnatav vara, hindamise eesmärk, alused ja eeldused Hinnatav vara Hinnatavaks varaks on hoonestatud kinnisasi registriosa numbriga 2664935 (hoonestatud tootmismaa), aadressiga Jõgeva maakond, Põltsamaa vald, Väike-Kamari küla, Kaarlimõisa tee 6 Hindamise eesmärk Turuväärtuse hindamine võõrandamishinna väljaselgitamiseks. Turuväärtuse hindamine võõrandamishinna väljaselgitamiseks. Küsitud on hindamist katlamaja toimimiseks vajalikke trasse ja tehnikat arvestamata, st hindamist vajab katlamaja hoone koos kinnistuga. Hiljem on selgunud vajadus hinnata vara siiski katlamaja jätkuva toimimise aspektist, mistõttu on hinnatud turuväärtus nii uue soojavarustuse hankelepingu korral kui alternatiivse kasutuse korral. *Turuväärtus - on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta. (EVS 875-3) Tellimusleping Kirjalik tellimusleping sõlmitud tellija esindajaga e-kirja teel 08.05.2023. a. Eksperthinnangu eeldused • Hindajale esitatud informatsioon ja dokumentatsioon on tõene; • Hinnataval varal ei esinenud selle ülevaatamismomendil varjatud puudusi, mille olemasolu mõistlikult tegutsev hindaja ei tuvastanud ega pidanudki tuvastama; • Vara võõrandamiseks puuduvad takistavad piirangud; • Hüpoteekide olemasolu korral ei ole hüpoteekidega tagatud nõuetega arvestatud. Keskkonna uuringute klausel Töö tegemisel on hindajal palutud lähtuda eeldusest, et mingit saastatust või saastuse ohtu ei ole või et saaste/saastusohu kõrvaldamistööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Hindajat ei ole teavitatud mingitest uurimistulemustest, mis viitaksid saastatuse või saastusohu olemasolule. Hindaja ei ole uurinud hinnataval varal ja selle läheduses paiknevatel varadel tehtud ega tehtavat tegevust, et teha kindlaks, kas need tegevused või seal asuv maa võib olla või on olnud hinnatavale varale saastav. Hindajal ei pea olema saastatuse ja saastuse ohu avastamiseks vajalikke oskusi ja teadmisi, seega ei võta hindaja endale mingit vastutust ükskõik missuguse saastatuse või saastuse ohu olemasolu eest. Kui pärast hindamist ilmneb, et hinnataval varal või selle läheduses paiknevaid varasid on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see vähendada hindamisaruandes esitatud väärtust. (EVS 875-4) Vara seisukorra uuringute Hindaja ei ole teinud ehitise uuringuid ega inspekteerinud hinnatava vara neid klausel osasid, mis on kaetud, varjatud või ligipääsmatud. Hindamise teostamisel lähtusime eeldusest, et need hoone osad on heas seisundis. Hindaja ei saa avaldada mingit arvamust hoone nende osade kohta, mida ei ole inspekteeritud, ning see hindamisaruanne ei kinnita hoone struktuuri ja kattematerjalide laitmatust. (EVS 875-4) Avalikustamise keelustamise Seda hindamisaruannet ega mingit selle osa, samuti mitte mingeid viiteid klausel sellele aruandele ei tohi ilma hindaja kirjaliku nõusolekuta avalikustada üheski dokumendis, kirjas ega avalduses, samuti mitte kirjastada. Juhul, kui seda hindamisaruannet soovitakse avaldada, tuleb see avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga enne kirjalikult kokku leppida. (EVS 875-4) Vastutuse välistamise klausel See hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eespool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19150/0523/M. Põltsamaa vald, Väike-Kamari küla, Kaarlimõisa tee 6 Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542  5 / 52 vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil. (EVS 875-4) 2. Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus Algandmed esitanud isik Vara omaniku esindajad Inga Vatter ja Kert Mardo Vara ülevaatuse teostanud Marko Laur (kutseline kinnisvarahindaja) hindaja Vara ülevaatusel viibinud isikud Vara omaniku esindaja Kert Mardo ja hindaja Marko Laur Ülevaatuse ulatus Ülevaatus hõlmas vara tervikuna, nii ruumide ülevaatust, hoone välist ülevaatust kui territooriumi ülevaatust. Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne ülevaatus. Hinnatava vara ehitustehnilist ekspertiisi ei teostatud, erivahendeid ei kasutatud. Ülevaatuse kuupäev 10.05.2023. a Ülevaatuse kuupäev - kuupäev, millal teostati hinnatava vara ülevaatus. (EVS 875-1) Väärtuse kuupäev 10.05.2023. a Väärtuse kuupäev - kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS 875-1) Hindamisaruande kuupäev 14.06.2023. a Hindamisaruande kuupäev - kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud. (EVS 875-1) Kasutatud allhanked Käesoleva töö teostamisel allhanget kasutatud ei ole Kasutatud allikad Eesti vara hindamise standardiseeria EVS 875 Eesti Vabariigi seadusandlus Eesti Panga majanduskommentaar Ehitisregistri elektrooniline andmebaas seisuga 13.05.2023. a Maa-ameti elektrooniline kaardiserver seisuga 13.05.2023. a Maa-ameti hinnastatistika andmebaas https://www.maaamet.ee/kinnisvara/htraru/FilterUI.aspx seisuga 13.05.2023. a Regio interaktiivne Eesti kaart seisuga 13.05.2023. a Uus Maa ja Maa-ameti tehingute andmebaas seisuga 13.05.2023. a Kinnisvaraportaali KV.ee avalikud andmed seisuga 13.05.2023. a Kinnistusregistri väljavõte seisuga 13.05.2023. a Põltsamaa valla üldplaneering, 19.12.2022. a maakasutuse joonis (Põltsamaa valla üldplaneeringu vastuvõtmine, keskkonnamõju strateegilise hindamise nõuetele vastavaks tunnistamine ja üldplaneeringu avalikule väljapanekule suunamine 17.02.2022. a) https://www.poltsamaa.ee/documents/17492237/33720672/Poltsamaa_MK_ 16_02_2022.pdf/ae9c6134-a139-4244-bb05-b45d7b4980f0 Põltsamaa valla detailplaneeringute lehekülg https://www.poltsamaa.ee/detailplaneeringud Tellija esindaja Kert Mardo suusõnaline informatsioon ja kohapeale ülevaatus 10.05.2023. a Hoone põrandaplaanid ja eksplikatsioon. Hades geodeesia töö nr S18/09, oktoober 2018. a Telefonivestlus 16.05.2023. a Eesti Jõujaamade ja Kaugkütte Ühingu juhataja hr Siim Umbleja’ga. Vastuolud andmetes ja andmete Ehitisregistris puuduvad andmed varjualuse kohta. Soovitame omanikul usaldusväärsus andmed korrastada ja rajatise ehitisregistrisse kanda. Tegemist on lihtsa ehitisega, mille registrisse kandmine ei nõua suuri pingutusi. OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19150/0523/M. Põltsamaa vald, Väike-Kamari küla, Kaarlimõisa tee 6 Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542  6 / 52 3. Hinnatava vara kirjeldus 3.1 Omandisuhete kirjeldus Kinnistusraamatu andmed Registriosa nr 2664935 Asukoht Jõgeva maakond, Põltsamaa vald, Väike-Kamari küla, Kaarlimõisa tee 6 Katastritunnus 61604:001:0045 Kinnistu pindala 1948 m2 Sihtotstarve Tootmismaa 100% Omanik Eesti Vabariik Kinnistusavaldused Puuduvad Hinnatava vara kasuks seatud Registriosa I jaos kanded puuduvad piiratud asjaõigused Registriosa III jaos olevad Registriosa III jaos kanded puuduvad kanded Registriosa IV jaos olevad Hüpoteegid puuduvad. kanded Andmed muude koormatiste ja kitsenduste kohta Üürilepingud/rendilepingud Kinnistu on koormatud hankelepinguga (03.09.2020. a) tähtajaga kuni 04.09.2024. a, mille põhisisu on soojavarustuse pakkumine. Kinnistu omanik lepingu kohaselt üüritulu ei teeni (hoone rekonstrueerinud isik Nevel Eesti OÜ on ka teenuse pakkujaks/üürnikuks/operaatoriks). 3.2 Asukoha kirjeldus Asukoht Hinnatav vara jääb Põltsamaa linnast lõunapoole, vara jääb Pikknurme-Põlt- samaa tee (Kaarlimõisa tee) lähistele. Asukoha kaardid Allikas: Regio OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19150/0523/M. Põltsamaa vald, Väike-Kamari küla, Kaarlimõisa tee 6 Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542  7 / 52 Allikas: Regio Kaugus keskusest Kinnisasi asub Põltsamaa kesklinnast ca 2,7 km kaugusel, Tartu linn jääb ca 63 km kaugusele. Piirkonna hoonestus Ümbruskonnas asuvad valdavalt õppehooned ja tootmishooned. Müra, õhusaaste tase, nähtavus Müra ja õhusaaste on keskmisest väikesem, vara jääb Pikknurme-Põltsamaa teelt (Kaarlimõisa teelt) veidi eemale. Nähtavus on hinnataval varal rahuldav. Turvalisus Hea Parkimine Parkimine kinnisasja territooriumil. Parkimistingimused on head. Võimalik on sõita ümber põhihoone. Taristu Piirkonna infrastruktuur on rahuldav. Enamik teeninduspunkte (kool, lasteaed, kauplused) jäävad 3 km raadiusesse Põltsamaa linna. Kaarlimõisa bussipea- tus asub 200 m kaugusel. Lähim hoone Lähimad hooned asuvad naaberkinnistul. Kaarlimõisa tee 4 on RKAS-i hallatav Järvamaa kutsehariduskeskus. Kaarlimõisa tee 10 kinnistul paiknevad endine kutsekeskkooli hoone ja selle ühiselamud. Koondhinnang asukohale Hea/rahuldav 3.3 Katastriüksuse kirjeldus Katastritunnus 61604:001:0045 Pindala 1948 m2 Sihtotstarve Tootmismaa 100% OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19150/0523/M. Põltsamaa vald, Väike-Kamari küla, Kaarlimõisa tee 6 Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542  8 / 52 Maa-ameti aerofoto Kinnistu on piiritletud sinise joonega. Allikas: Maa-ameti maainfo kaardirakendus Kuju ja reljeef Katastriüksus on kompaktne, veidi pikliku kujuga. Maatükk on tasase reljeefiga. Teed, juurdepääs Kinnistule on juurdepääs mööda avalikku asfaltkattega Pikknurme-Põltsamaa teed (Kaarlimõisa teed), kuid lõpuosa on üle samale omanikule kuuluva Kaar- limõisa tee 4 kinnistu (eratee). Juurdepääsutee kasutamiseks pole seatud tee- servituuti hinnatava vara igakordse omaniku kasuks. Hindaja soovitab vastav servituut seada. Allikas: Maanteeameti Teeregister Hoonestus Katlamaja (ehitisregistri kood 120575005). Lisaks on kinnistul varjualune, mis ehitisregistris ei kajastu. Maa-ameti kaardilt mõõdetuna on varjualuse ehitusalune pind ca 100 m². Kõrge hoone on kahest otsast avatud, betoonvundamendiga, puitkarkassiga ning profiilplekiga kaetud. Puidujäätmete hoiustamise hoonel on betoonpõrand, hoone keskel OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19150/0523/M. Põltsamaa vald, Väike-Kamari küla, Kaarlimõisa tee 6 Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542  9 / 52 on põrandal luugid, mis võimaldavad küttematerjali transportöörida maa alt katlamajja. Hoonestuse kirjeldamise illustreerimiseks on eksperthinnangu lisas toodud fotomaterjal. Piirded Kinnistu on osaliselt avatud, osaliselt piiratud metallpostidel tänapäevase võrkaiaga (kinnistu tagaosa). Haljastus Oluline haljastus puudub, kuna kinnistu on suures osas parkimiseks ja manööverdamiseks kasutatavat asfaltkattelist platsi. Haljastust on mururiba näol rohkem kinnistu tagaservas edelakaares. Veekogu Hinnatava vara vahetus läheduses veekogud puuduvad, eemal on Põltsamaa jõgi. Vastavalt Maa-ameti kaardirakenduse andmetele ei ole piirkonnas üleujutusohu ohtu. Üldplaneering Koostatava Põltsamaa valla üldplaneeringu maakasutuse järgi (joonis 19.12.2022. a) paikneb vara violetsega tähistatud tootmise maa-alal. Allikas: https://www.poltsamaa.ee/documents/17492237/33720672/Poltsamaa_MK_ 16_02_2022.pdf/ae9c6134-a139-4244-bb05-b45d7b4980f0 Detailplaneering Põltsamaa valla kodulehekülje andmetel (https://www.poltsamaa.ee/detailplaneeringud) hinnataval varal detailplaneering puudub. Ehitusõigus Täiendavat ehitusõigust ei nähtu, arvestatud on olemasoleva ehitusõigusega. Soojussaared Kuumalainete sagenemine on üks peamisi tulevikukliima riske nii Eestis kui ka mujal maailmas. Kuumalained võimenduvad eeskätt linnades, aga ka tiheasustusaladel soojussaare efektina, kus suured tumedad pinnad (nt: asfaltteed, asfaltkattega parklad, bituumenkatused) neelavad suurema osa päikesekiirgusest, mis omakorda kütavad linnaruumi õhku. Keskkonnaministeeriumi ja Keskkonnaagentuuri koostöös valmis analüüs, mille käigus uuriti satelliitandmete alusel soojussaarte tekkimist Tallinnas, Tartus, Pärnus, Viljandis, Rakveres, Narvas ja Kohtla-Järvel. Hinnatavas piirkonnas soojussaarte tekkimist analüüsitud ei ole. Seega hindajal puuduvad andmed, kas hinnatav vara asub piirkonnas, kus soojussaare efekti võib esineda. OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19150/0523/M. Põltsamaa vald, Väike-Kamari küla, Kaarlimõisa tee 6 Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542  10 / 52 Kitsenduste kaart Allikas: Maa-ameti kitsenduste kaardirakendus Kitsendused ja nende mõju vara Maa-ameti kaardirakenduse andmetel on hinnataval kinnisasjal järgmised turuväärtusele kitsendused: Nimetatud kitsendused ei mõjuta hinnatava vara sihipärast kasutamist ega vara turuväärtust. Miljööväärtusega hoonestusala Hinnatav vara ei paikne miljööväärtusega hoonestusalal. 3.4 Hoone üldandmed ja kirjeldus Hoone üldandmed Ehitisregistri kood 120575005 Ehitise nimetus Katlamaja Kasutuselevõtu aeg 2009 Ehitusluba Ehitusluba ehitise püstitamiseks nr 5416, 07.04.2009. a. Kasutusluba Kasutusluba ehitise püstitamisel nr 5654, 29.12.2009. a. Korruselisus 1 – 2 korrust Peamine kasutamise otstarve Muu laohoone (ehitisregistri andmed) Hoone ehitisalune pind 460,0 m². Ehitusloalt 581,8 m², mida pole realiseeritud. Hoone suletud netopind 474,6 m². Ehitusloalt 606,8 m², mida pole realiseeritud. Köetav pind 278,2 m² (ehitusluba ehitisregistrist) OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19150/0523/M. Põltsamaa vald, Väike-Kamari küla, Kaarlimõisa tee 6 Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542  11 / 52 Hoone maht 2772 m3 Muud iseloomulikud andmed Katel CPA 900, max võimsus 0,9 MWT, kerge kütteõli; Katel komforts AK1200S, max võimsus 1,2 MWT, biokütus-hake; Katel komforts AK1500S, max võimsus 1,5 MWT, biokütus-hake. Energiamärgis Ehitisregistris andmed puuduvad Terrass/rõdu Puudub Hoone põhikonstruktsioonid Vundament Madalvundament Kandekonstruktsioonid Monteeritav raudbetoon; tellis, väikeplokk Välisviimistlus Profileeritud metall, krohv (koorub veidi) Vahelaed Monoliitne raudbetoon, monteeritav raudbetoon Katuslagede kandva osa Monoliitne raudbetoon; monteeritav raudbetoon materjal Katusekattematerjal Rullmaterjal Aknad PVC-raamil pakettaknad Uksed Ülestõstetavad tänapäevased garaaživäravad. Jalguksed on metalluksed ja sileuksed. Hoone olemus Ruumijaotus Hoone kirjeldus Tegemist on pikliku hoonega, millel on väike kahekorruseline osa ja valdav ühekorruseline osa. Suurim ruum on kütteta 206,6 m² suurune hoiuruum – laoruum, kus hoitakse katlamaja jaoks hakkepuitu. Suuruselt teine on hoone keskosas paiknev katlaruum (141,7 m²), milles asuvad katlad ja nende elektroonilised juhtsüsteemid. Veel on kütte- ja veehooldusruumid ehk soojasõlm. Olmeosas on riietusruum ja WC. Olmeosa peal on hoiuruum/ladu ja koridor, mis on rohkem kontoriruum. Olmeosasse pääseb hoone otsast. Trepp teisele korrusele on metallist. Siseviimistlus Tootmisruumides on betoneeritud põrandad, katlaruumis pole põrandad siledad, sest on ka tigusüsteeme ja transportööre, ehk osade seadmete tõttu on põrandad ehitatud reljeefseteks. Olmeruumide põrandad on kaetud keraamiliste plaatidega või kaetud epoksiidkattega. Seinad on kas väikeplokkidest või sandwich-paneelidest. Olmeruumides on seinad värvitud või kaetud keraamiliste plaatidega. Laed on õõnespaneelidest. Olmeruumides on ripplaed. Ruumid on kokkuvõttes heas seisukorras, vajaksid pigem sanitaarremonti. Sanitaarruumid, sanitaartehnika Sanitaartehnika on heas seisukorras. Kohtkindel sisustus Sanitaartehnika. Hindamisel ei arvestata tootmisseadmeid (katlamaja tootmisvarustust). Hoone seisukord ja teostatud remonttööd Hoone ehitustehniline seisukord Hindajapoolset ehitus-tehnilist ekspertiisi teostatud ei ole. Välisel vaatlusel ot- ja remondivajadus sustades on hoone põhikonstruktsioonid üldiselt heas seisukorras. Vajumeid ei tuvastatud. Ühes teise korruse ruumis oli akna juures näha OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19150/0523/M. Põltsamaa vald, Väike-Kamari küla, Kaarlimõisa tee 6 Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542  12 / 52 niiskuskahjustusi, väliskrohvi osas on deformatsiooni ja irdumist. Suurem re- mondivajadus lähiajal puudub, kuid saaks teha parendusi viimistluse paran- damiseks. Koondhinnang hoonele Hea 3.5 Tehnovõrgud Veevarustus Tsentraalne Kanalisatsioon Tsentraalne Elektrivarustus Kinnistul on olemas elektrivarustus kõrvalkinnistult. Hinnatava kinnistu osas on tarvis teha uus elektriliitumine. Täna puudub katlamajal oma ühendus elektrivõrguga (Elektrileviga). Tänaste seadmete juures on katlamaja pea- kaitsme vajalik suurus 160 A, mis teeks liitumistasuks (165 €/A + km) 26 400 € + km. Katlamaja toitekaabelliini ümberehitus on ca 7000 € (projekt, load, ehitus), mis teeks kokku kuluks ca 33 000 €. Gaasivarustus Puudub Küttesüsteem Lokaalne. Tahkeküte, vedelkütus Valve Elektrooniline valvesüsteem, automaatne tuletõrjesignalisatsioon Ventilatsioon Loomulik ventilatsioon Side Õhulevi 3.6 Kinnistu kasutamisest katlamajana Juulis aastal 2020 korraldas Haridus- ja teadusministeerium (HTM) riigihanke Järvamaa Kutsehariduskeskuse kaugkütte katlamaja operaatori leidmiseks, millele laekus kaks pakkumist. Ainus hindamiskriteerium hanke võit- miseks oli soojusenergia hind. Lepingu kohaselt oli katlamaja ja trasside üüritasu 0 eurot, HTM ehitas katlamaja ja trassid ise välja. Kaugkütte tarbijad on koolihoone ja neli naabruses asuvat korterelamut. Konkurentsiameti kinnitusel ei paikne kinnistu kaugküttepiirkonnas, kuid paikneb kaugküttevõrgus. Leping operaatoriga lõpeb 2024. aastal. Kaugkütteseadusest (https://www.riigiteataja.ee/akt/109082022026) tu- leneb, et kuigi tegemist pole kaugküttepiirkonnaga (§5), aga on tegemist kaugküttevõrguga, mille kaudu jaota- takse soojust tarbijatele, siis kohalduvad operaatorile kõik kaugkütteseadusest tulenevad õigused ja kohustused. Seetõttu ei tohi selline ettevõtja oma tegevust lõpetada enne, kui on andnud oma kohustused üle teisele ettevõt- jale ehk tuleb leida katlamajale uus operaator (§14 lg 6). Kuna seadusest tulenevalt saab vara kasutada ainult katlamajana nii kaua, kuni selleks esineb vajadus, oleks see justkui ka ainus võimalik kasutusotstarve kinnistule ja sellel olevatele hoonetele. Samas tundub, et see vajadus on lähiaastatel kadumas. Võiks arvata, et katlamaja saab hinnata ainult läbi soojusenergia müügi äriplaani, kus äriplaani väljund on soojusenergia hind. See käsitlus on kergelt väljumas kinnisvara hindamise kontekstist ning on küsitav, kas hindame kinnisvara või ettevõtte ärip- laani. Soojusenergia hinna kooskõlastab Konkurentsiamet. Kooskõlastatud hinnast kõrgema hinnaga soojusenergiat müüa ei saa. Konkurentsiamet kooskõlastab müügihinna kulupõhise kalkulatsiooni põhjendatuse alusel, kus on näidatud tootja erinevad sisendkulud ja tootlusmäärad. Riigi Kinnisvara AS-i (RKAS) andmetel on katla tänane operaator Nevel Eesti AS esitanud 2023. aasta alguses uue taotluse Konkurentsiametile hinnaga 133 €/MWh, mille sisendkuludes ei ole kinnisvarakulusid (0 eurot). Võrreldes Konkurentsiameti avalikustatud kooskõlastatud hinnataotluste hinnatasemega (soojuse tootmise piirhinnad ja lõpphinnad tarbijatele https://www.konkurent- siamet.ee/et/vesi-soojus/soojus/hindade-kooskolastamine), on 133 €/MWh kõrgel/väga kõrgel tasemel. RKAS-i teada ei ole Konkurentsiamet seda hinda kooskõlastanud. See viitab asjaolule, et muude sisendite samaks jää- misel ei pruugi tekkida huvi operaatorite seas antud katlamaja opereerimisel ka siis, kui katlamaja hoonet koos vajaliku tehnoloogia ja trassidega saaks kasutada 0 € eest. Kinnisvara osa soojusenergia hinnas tugineb selle amortiseeritavale jääkväärtusele ja vajalikele investeeringutele, mis iseenesest ei saa olla 0 €, hoonestuse OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19150/0523/M. Põltsamaa vald, Väike-Kamari küla, Kaarlimõisa tee 6 Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542  13 / 52 kasutamise eest tasu puudumine viitab soojatootmise välisele kokkuleppele. Reaalsuses tuleb aga lahendada eraldi elektrilepingu sõlmimise problemaatika, millega kaasneb hoopis lisakulu. Järvamaa Kutsehariduskeskuse tegevus naaberkinnistul lõppeb ja selle asemel jätkub hoonestuse kasutamine laopinnana, mis võib oluliselt vähendada vajadust soojusenergia järele. Kui ka kinnitataks varasemast oluliselt kõrgem soojusenergia hind, siis ei pruugi olla välistatud eratarbijate poolne (neli korterelamut) nõudluse vähene- mine. Kuna kinnistu ei asu kaugküttepiirkonnas, siis ei ole tarbijatel kohustust pakutavat kaugkütet tarbida, mis muudab operaatoripoolse äriplaani võimatuks. Kõike eeltoodut teavad ka võimalikud operaatorid enne pakkumise tegemist, mis veelgi vähendab huvi ja teoreetiliselt langetab kinnisvara üürihinna alla 0 €. Ülaltoodust saab järeldada, et võimalik üüritulu on hinnatavale varale 0 eurot. Lisaks kaasnevad omanikule lisa- kulud ja potentsiaalsed riskid seoses operaatori leidmisega seadusest tulenevate nõuete täitmiseks. 3.7 Kestlikkus Kestlikkuse definitsioon Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus - ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna, majanduse ja sotsiaalpoliitiline kestlikkus (EVS 875-10). Hinnang hinnatava vara Hindaja hinnangul on hinnataval varal järgitud kinnisvara kestliku arengu kestlikkusele tagamise põhimõtteid ja hindaja hinnangul on vara kestlikkuse väärtus positiivne. Hoone on uuem, ruume on jooksvalt hooldatud, olemas on tsentraalne vee- ja kanalisatsioonivarustus. 4. Turuülevaade 4.1 Makromajanduslik taust Aasta alguse väga tugevale kasvule järgneb majanduskasvu aeglustumine. Ka uue kriisita ootas Eesti majandust sel aastal ees kasvu tugev aeglustumine. Eelmise aasta lõpus saavutatud tootmisressursside ülekoormatus ja pakkumispoolsete piirangute süvenemine hakkas kiire kasvu jätkumist takistama. Lisaks kärbivad Eesti majanduse väljavaadet veebruaris puhkenud sõda ning selle erinevad mõjukanalid nii osade eksporditurgude kadumise, tarnekanalite katkemise kui ka toormete hinnatõusu tõttu. Kui Venemaale kehtestatud sanktsioonidest kiirendatud hinnatõus on juba kohale jõudnud, siis laiem mõju majandusele hakkab avalduma aasta teises pooles. Hinnakasvu aeglustumist on oodata järgmisel aastal, kuid hinnatase jääb endiselt kõrgeks suurelt tänu energia ulatuslikuma kallinemise tõttu mis kandub järk järgult edasi ka toodete ja teenuste hindadesse. Kuna gaasi, elektri ja nafta tulevikutehingud ei näita püsivate geopoliitiliste pingete tõttu lähiajal odavnemist, siis jääb tarbijakorvi hinnatase pikemaks ajaks kõrgemaks kui varem prognoositi. Enam kui kahekordset hinnakasvu erinevust euroala keskmisega võrreldes selgitab lisaks energia ulatuslikumale kallinemisele tempokas sissetulekute ja nõudluse kasv, millele on täiendavat hoogu andnud II pensionisambast välja võetud raha ja riigi kulutuste suurenemine. Euroopa Keskpanga nõukogu on teatanud plaanist tõsta alates juulist baasintressimäärasid, et tuua euroala inflatsioon tagasi 2% lähedale. Intressitõusud kergitavad EURIBORi kaudu laenu hinda ka Eesti kodumajapidamistele ja ettevõtetele, kuid selle jahutav mõju Eesti majandusele ja hinnakasvule jõuab kohale aegamisi. Eesti sisemajanduse kogutoodang kasvas 2022. aasta I kvartalis võrreldes eelmise aasta sama ajaga 4,3%. Majanduskasvu protsendi märgatava taandumise valdavaks põhjuseks on toodete ja teenuste järsk hinnatõus. Kasvu vedasid enim info ja side tegevusalad millele järgnesid töötlev tööstus; veondus ja laondus; kutse-, teadus- , ja tehnikaalane tegevus. Peamiseks majandust pidurdavaks tegevusalaks oli energeetika sektor. Samuti mängisid olulist negatiivset rolli kaubandus ja koroonaaegsest langusest pääsenud finantssektor. OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19150/0523/M. Põltsamaa vald, Väike-Kamari küla, Kaarlimõisa tee 6 Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542  14 / 52 Hinnatõusust hoolimata kasvas eratarbimine 8,3%. Jätkus mullune trend, mille järgi kasvasid eelkõige kulutused, mis seotud väljas käimisega – hotellid ja restoranid; rõivad ja jalatsid; transport; vaba aeg ja kultuur. Võrreldes eelmise aasta sama perioodiga püsisid sisuliselt muutumatuna kulutused eluasemele ning toidule ja joogile. Investeeringud langesid 35,3%, mis on sarnases suurusjärgus eelmise aasta viimase kvartaliga. Valdavalt tuli see langus ettevõtete investeeringutest arvutitarkvarasse ja andmebaasidesse (-84,5%). Tuntav langus leidis aset ka kodumajapidamiste investeeringutes eluruumidesse (-28,5%). Transpordisektori head käekäiku näitas see, et ettevõtete investeeringud transpordivahenditesse kasvasid 9,5%. Eksport kasvas 12,9% ja import 4,4%. Enim andsid väliskaubandusele hoogu elektrienergia; toornafta ja maagaas ning reisiteenused. Kuigi transpordil tervikuna läks hästi, siis väliskaubanduse poolelt paistis langusega silma raudteetransporditeenuste ost ja müük. Sissetulekud ja maksutulu suurenevad sel aastal. Kuna majanduse maht kasvab sel aastal kiire hinnakasvu tõttu jõudsalt, tähendab see, et ka palkade ja sissetulekute kasv püsib hoogne, kuigi hinnakasvust mõnevõrra aeglasem. Riigirahanduse vaatenurgast laekub seega ootamatute kulude (täiendavad kaitsekulud ja sõjapõgenike abistamine) katmiseks maksutulu rohkem, kui eelmises prognoosis oodati. Keskmine brutokuupalk oli 2022. aasta I kvartalis 1593 eurot ehk 8,2% suurem kui 2021. aastal samal ajal. Tegevusalade lõikes oli keskmine brutokuupalk kõrgeim info ja side tegevusalal (2871 eurot), finants- ja kindlustustegevuses (2764 eurot) ning energeetikas (2655 eurot). Võrreldes 2021. aasta I kvartaliga kasvas palgatase peaaegu kõigis tegevusvaldkondades, enim energeetika (15,7%), majutus ja toitlustus (15%) ja töötlevas tööstuses (12,7%). Ainus keskmise brutokuupalga langus leidis aset muude teenindavate tegevuste valdkonnas. Sealne langus oli 1,4% suurune kui keskmine brutokuupalk langes 1176 euro pealt 1160 eurole. Kõrgeim brutokuupalk oli jätkuvalt Harju (1744 eurot) ja Tartu maakonnas (1583 eurot) ning madalaim Hiiu (1033 eurot) ja Valga maakonnas (1130 eurot). Kõige enam kasvas brutokuupalk aastaga Põlvamaal (14,8%) ja Ida- Virumaal (13,2%). Suurimat aasta jooksul toimunud palgalangust näitasid Hiiu (-10,1%) ja Järva maakond (- 2,7%). OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19150/0523/M. Põltsamaa vald, Väike-Kamari küla, Kaarlimõisa tee 6 Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542  15 / 52 Kiire hinnakasv peaks taanduma lähiaastatel, kui toormehindade tõus peatub. Käesoleval aastal võib oodata tarbijakorvi kallinemist umbes 10%, millest lõviosa põhjustab energia hinnatõus. Eesti hinnatõus on üks kiiremaid euroalal ja osa hinnatõususurvest on põhjustatud Eesti-sisestest põhjustest. Kui riik ei leia katteallikaid elukalliduse ootamatult järsu tõusu mõju leevendamiseks, siis toimivad täpselt sihitud toetused paremini. Kuna sundkulutuste äkiline tõus tabab märksa rängemalt väiksema sissetulekuga inimesi, on riigil otstarbekas pakkuda hästi sihitud abi neile, kes seda enim vajavad. Laialdased ja ühtlased toetused või maksulangetused põhjustaksid seevastu aga praeguses majandusolukorras täiendava hinnakasvu, kui neil puuduvad eelarves katteallikad. Praeguste prognooside järgi jääb energia kalliks pikemaks ajaks, mistõttu suurendaks sama kaua kestev maksulangetus või ühtlased toetused niigi sügavat eelarvepuudujääki pikema aja jooksul ning maksumaksjatel tuleks riigi tulude ja kulude vastavusse viimiseks see tulevikus ikkagi korvata. Tarbijahinnaindeksi kasv oli 2022 I kvartalis koguni 12,9%, olles Euroopa Liidu üks suuremaid hinnatõusu näitajaid. Peamiseks hinnakasvu põhjustajaks I kvartalis oli elektri, gaasi ja toornafta kallinemine ja sellest tulenev suur kulutuste kasv eluasemele (31,2%) ja transpordile (20,2%). Kiirelt kasvasid veel kulutused toidule ja mittealkohoolsetele jookidele (11,8%) ja majapidamisele (9,6%). Ainsana langesid kulutused sidele (-4%). OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19150/0523/M. Põltsamaa vald, Väike-Kamari küla, Kaarlimõisa tee 6 Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542  16 / 52 Eesti tööturg taastus 2021. aasta teises pooles ja 2022. aasta alguses hoogsalt koroonaviiruse kriisist. Ettevõtete ootused hõive arengu suhtes ja tunnetatud tööjõupuudus jõudsid kriisieelsele tasemele. Tagasilöögid nii majanduses kui ka tööturul seoses Venemaa sõjaga Ukrainas tabasid Eestit seega majandustsükli kõrgfaasi lähedal. Võrreldes koroonakriisile eelnenud ajaga on Eestis suurenenud hõive keskmisest kõrgema palgatasemega teenustesektori tegevusaladel, näiteks info- ja side tegevusalal, kutse-, teaduse- ja tehnikaalase tegevuse vallas, finantssektoris aga ka hariduses ja tervishoius. Edaspidi on oodata tööjõunõudluse kasvu aeglustumist seoses tagasilöökidega majanduses, mille toob kaasa Venemaa sõda Ukrainas. Seni kajastub sõjakriisi mõju tööjõunõudlusele veel vaid ehituse ja töötleva tööstuse ettevõtete hõiveootustes, mis olid märtsis ja aprillis varasemast pessimistlikumad. Mõnevõrra on suurem ebakindlus vähendanud nende ettevõtete osakaalu, kes seni on tööjõupuudust tunnetanud kõige teravama probleemina. Ulatuselt on aga sõja mõju ettevõtete hõiveootustele olnud seni märksa väiksem, kui oli koroonakriisil kaks aastat tagasi. Tööjõupakkumist suurendab aga Ukraina sõjapõgenike jõudmine Eesti tööturule. Praeguseks on Eesti vastu võtnud pea 30 000 sõjapõgenikku, kellest ligikaudu kaks kolmandikku on täisealised ja kellest omakorda eeldatavasti ligi 10 000 jõuab tööturule. Lühemas perspektiivis toob see kaasa tööotsijate arvu suurenemise, pikas vaates võib aga eeldada, et tööturg kohaneb ja ettevõtted loovad töökohti juurde. Töötute arv liigub stabiilselt kriisieelsete näitajate suunas. 2021. a neljandas kvartalis oli töötuse määr 5,2%, mis on selle aasta madalaim. Aasta tagasi samal ajal oli töötuse määr 7,2%. Tööhõive määr oli 67,6% ning registreeritud töötuid oli 36 300, mida oli ligi 14 000 võrra vähem kui mullu samal ajal. Hõivatuid oli neljandas kvartalis 15–74-aastaste seas 659 700. Täisajaga töötas kolmandas kvartalis 86% hõivatutest, osaajaga hõivatuid oli 93 600. Mitteaktiivseid inimesi oli tööturul 279 900. Peamised mitteaktiivsuse põhjused olid pensioniiga, õpingud ja haigused või vigastused. OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19150/0523/M. Põltsamaa vald, Väike-Kamari küla, Kaarlimõisa tee 6 Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542  17 / 52 Finantspoliitika Kinnisvarasektorit mõjutab otseselt finantspoliitika. Madalad eluasemelaenu intressimäärad, väljastatava laenu pikkus ning omafinantseeringu suurus mõjutab olulisel määral rahavoogusid, kapitali nõudlust ja pakkumist ning kokkuvõttes ka kinnisvarahindu. Eluasemelaenude väljastamist reguleerivad kolm Eesti Keskpanga nõuet, mis on viimastel aastatel ohjanud kiiret laenukasvu. Eluasemelaenu tagatuse suhtarvu nõue tähendab, et omafinantseeringu määr peab olema vähemalt 15% (KredExi käendusega vähemalt 10%). Laenumaksete ja sissetuleku suhtarv tähendab, et laenumaksed ei tohi eluasemelaenu andmise otsuse hetkel olla sissetulekutest rohkem kui 50%. Kolmas nõue sätestab, et eluasemelaenu tagasimaksmise tähtaeg võib olla kõige rohkem 30 aastat. Head ajad majanduses ning kiire hinnatõus on suurendanud oluliselt kodumajapidamistele antava eluasemelaenude käivet, püstitades uusi rekordeid. Kui 2021. aasta IV kvartalis anti uusi eluasemelaene välja 604 miljoni euro eest, siis uue aasta esimeses kvartalis oli laenukäibe maht vähenenud 460 miljoni euro juurde. Võrreldes 2021. aasta I kvartaliga oli laenukäive suurenenud 24%. Laenujäägi kasv on samuti olnud kiire: 2022. aasta I kvartali lõpuks oli eluasemelaenude laenujääk 9640 miljonit eurot, mida oli 9% võrra enam kui möödunud aasta samal ajal. Eluasemelaenujäägi kasv on olnud väga kiire, 2020. aastal kasvas jääk aastases võrdluses 6,6% ja 2021. aastal 9,2%. Hoolimata kiirest kasvust on eluasemelaenujäägi suhe SKP-sse viimastel aastatel püsinud 30% ümber. Hea on olnud ka laenuvõtjate kindlus ning nende kvaliteeti iseloomustab ka tähtajaks tasumata laenude osakaal kogu laenuportfellist – 2022. aasta I kvartali lõpuks moodustas eluasemelaenude turul vähemalt 30 päeva tasumata laenude osakaal vaid 0,2%. OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19150/0523/M. Põltsamaa vald, Väike-Kamari küla, Kaarlimõisa tee 6 Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542  18 / 52 Tarbijate kindlust eluasemelaenu võtmisel on lisaks suurenevale sissetulekule ja positiivsetele tulevikuväljavaadetele mõjutanud ka madalad intressimäärad. EURIBOR muutus negatiivseks alates 2015. aasta novembrist, kui Euroopa Keskpank hakkas keskpangas hoitavatele reservidele negatiivset intressimäära kehtestama, et pangad paiskaksid selle ressursi laenuna peamiselt ettevõtlusesse välja. Intressimäärasid on hoidnud all ka Euroopa Keskpanga otsus käivitada suuri varaostuprogramme ehk lihtsamalt öeldes trükkida juurde uut raha. Alates sellest perioodist on intressimäärad valdavalt langenud, jõudes põhjatasemele alates 2020. aasta novembrist, kui kuue kuu EURIBOR langes -0,5 protsendi peale. Tänaseks on EURIBOR vähenenud veelgi langedes 2022. a aprilliks -0,36% peale. Hoolimata kiirest inflatsioonist sõltub EURIBORi kasv Euroala riikide poliitilisest otsusest, üheks vastuseisu põhjuseks on varaostuprogrammide suur maht, mille tagasimaksmine muutuks intressimäära tõusu tõttu kallimaks. Negatiivse EURIBORi peamised mõjud on investeeringute mahu kasv ehitussektoris ning eluasemelaenu kättesaadavuse paranemine, ehkki teiselt poolt on negatiivne EURIBOR andnud panuse kinnisvarahindade kasvu, kuna see on võimaldanud senisest suuremal hulgal inimestel siseneda eluasemelaenuturule. Eesti pankade intressimäärad on viimastel aastatel püsinud stabiilsena, kõige populaarsema laenutoote ehk 20–30 aasta pikkuse eluasemelaenu intressimäär oli 2022. aasta aprillis 1,87%, võrreldes eelmise aasta sama ajaga on intressimäärad keskmiselt langenud ligi 0,11 protsendipunkti. OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19150/0523/M. Põltsamaa vald, Väike-Kamari küla, Kaarlimõisa tee 6 Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542  19 / 52 4.2 Eesti kinnisvaraturg 2022. aasta I kvartalis sõlmiti Maa-ameti andmetel 12 102 notariaalselt kinnitatud kinnisvara ostu-müügitehingut, mis jäi eelmise aasta sama kvartali tulemusele alla enam kui 1500 tehinguga. Talvel alanud kiire energiakandjate hinnakasv ja tarbijakindluse vähenemine ning veebruaris alanud Ukraina sõda on kinnisvara aktiivsuse allapoole viinud. Väike pakkumine pole aga hinnalangust veel toonud ning nii oli tehingute kogukäive ligi 90 miljoni euro võrra kõrgem kui mullu samal ajal, jõudes tasemele 1238,2 miljonit eurot. Kinnisasjadega sõlmiti I kvartalis kokku 5259 ostu-müügi tehingut 601,9 miljonilise käibe juures. Enim tehinguid sõlmiti maatulundusmaadega (2456 tehingut) ja elamumaadega (2049 tehingut), elamumaa tehingukäive oli 239,6 miljonit eurot, ärimaal 153,5 miljonit eurot. Hoonestatud elamumaadega sõlmiti 1084 tehingut (-191 tehingut võrreldes eelmise aasta sama ajaga), tehingute keskmine hind oli 141 948 eurot ehk 15% kõrgem kui mullu samal ajal. Hoonestamata elamumaadega sõlmiti 742 tehingut (-456 tehingut võrreldes eelmise aasta sama ajaga), tehingute keskmine hind oli 92 711 eurot ehk 112% kõrgem kui mullu samal ajal. Korteriomanditega (eluruumid) sõlmiti I kvartalis 5980 tehingut, mullusele aktiivsusele jäi see eelpoolnimetatud põhjustel 115 tehinguga ehk vaid 1,9% alla. Tehingute mediaanhind näitas samal ajal 18,5%list kasvu (1550→1837 €/m2). Korteriomandituru tehingute käive oli I kvartalis 587,5 miljonit eurot, mis tänu hinnakasvule suurenes eelmise aasta sama ajaga võrreldes 8,3% ehk ligi 45 miljoni euro võrra. Kõige enam eluruumide tehinguid sõlmiti Harjumaal (3077 tehingut, -5,8% võrreldes 2021. aasta I kvartaliga), millele järgnesid 847 tehinguga Tartumaa (-4,1%), 696 tehinguga Ida-Virumaa (+10,8%) ja 345 tehinguga Pärnumaa (-1,1%). Kõige suurem oli tehingute kogukäive samuti Harjumaal, kus see oli 429,6 miljonit eurot ehk 73% tehingute koguarvust. Võrreldes eelmise aasta sama ajaga suurenes käive Harjumaal 21,4 miljoni euro võrra. Tartumaal oli tehingute kogukäive 86,6 miljonit eurot (+6,4 miljonit), Pärnumaal 28 miljonit eurot (+7,1 miljonit) ja Ida-Virumaal 11,7 miljonit eurot (+2,2 miljonit). OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19150/0523/M. Põltsamaa vald, Väike-Kamari küla, Kaarlimõisa tee 6 Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542  20 / 52 4.3 Äri- ja tootmispindade müügi- ja üürituru ülevaade Jõgevamaal Majanduslik olukord väikelinnade äri- ja tootmispindade turul on pigem paranenud ja stabiliseerunud, kuid vakantsust on eriti kehvema asukohaga või kehvemas seisukorras pindadel. Firmadel on raske leida vahendeid laienemiseks, kuna ehitushind on kallis ja vähematraktiivsetesse asukohtadesse ehitamine on kahjumlik ning pigem ollakse sunnitud säilitama olemasolevat positsiooni või kohati ka muutunud tarbimise tõttu oma tootmis- ja laopinda vähendama. Samas on viimastel aastatel märgata ka tõusjaid, kes pigem laienevad ja vajavad oma ärile uusi ruume, mistõttu on turuolukord võrreldes vahepealsete aastatega paranenud. Tootmispindade üürimäärad ja vakantsus on püsinud pikalt suhteliselt stabiilsena. Kinnisvara vajajate poolt vaadatuna on muutumas seisukoht, kus suurem on huvi kinnisvara oma tarbeks soetada, sest üürivara remontimist ja ehitamist ei peeta sageli otstarbekaks. Laenuraha ja kinnisvara kallinedes lükatakse kinnisvaratehingud tulevikku ning vajalikke pindasid ollakse valmis ka üürima. Tõmbekeskustest eemal on turg pigem lokaalne ja üüriturg passiivne. Jõgevamaal on mõningane tootmispindade üüriturg olemas, kuid see on habras ja pigem linnades (eeskätt Jõgeva linn, Põltsamaa linn). Sageli on üürid sümboolsed. Linnades paiknevatele tootmispindadele on üürnike ja ostjaid leida mõnevõrra lihtsam kui maapiirkondades, kus nõudlus võib olla vägagi seotud mõne ettevõtte tegevusega või tuleneda mõnest spetsiifilisest tegurist. Suurlinnadest eemal varieeruvad korralike pindade üüritasemed suurel määral olenevalt pinna suurusest, kommunaalkulude suurusest, juurdepääsust, nähtavusest, parkimisvõimalustest ning veel paljudest vajalikest teguritest. Viimasetel aastatel on hoonestatud ärimaa kinnistutega tehtud tehinguid vähe ning nendel baseeruvaid üldistusi ruutmeetri hinna osas on raske anda. Liiatigi on varad üldistusteks piisavalt erinevad. Antud aja turusituatsioon ei soosi kinnisvara müüki, kuna üldine hinnatase on võrreldes nn buumiajaga langenud ja krediidiasutuste laenupoliitika ei toeta eriti rahavoota tootmis- ja ärikinnisvara soetamiseks laenu andmist või siis nõutakse laenu korral suhteliselt suurt omafinantseeringut. Lisaks on ärikinnisvara ehitushinnad kõrgemad kui võõrandamishinnad, mis ei loo mõistlikku alust kinnisvara ehitamiseks võõrandamise eesmärgil. Nii vahetab mõnikord omanikku ka kinnisvara, mille võõrandajatel on selleks kas sund või kohustus ning sellisel juhul tehinguhinnad ei peegelda turuhindu. Samuti toimub vara ümberpaigutamist seotud firmade vahel või firmalt OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19150/0523/M. Põltsamaa vald, Väike-Kamari küla, Kaarlimõisa tee 6 Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542  21 / 52 eraisikule, millega seoses püütakse maksupoliitikat silmas pidades näidata võimalikult madalat tehinguhinda. Harvad pole tehingute seas ka naabritevahelised tehingud. Äripindade turg Jõgevamaal on passiivne. Kinnisvara turuhinnad on ka Põltsamaa linnas tunduvalt madalamad kui potentsiaalsed ehitushinnad, mistõttu pole funktsioneerivate ärihoonete võõrandamine otstarbekas, ka renoveerimine ei tasu ära kui ruumide parenduskulu ei teenita tagasi tänu paranenud tootmistingimustele. Üldiselt võib väita, et Põltsamaa linna ja lähipiirkonna renoveerimata teenindus- ja tootmishoonete võõrandamishinnad on olnud ca 60 – 200 €/m2 hoonete suletud netopindala arvestuses. Samas renoveeritud hooneid pole mõtet müüa ja neid ka ei müüda, kuna nende renoveerimiskulu ületab reeglina võimalikku müügihinda. Järgnevalt on toodud tabel, kus on viimaste aastate Põltsamaa valla (sisaldab Põltsamaa linna) hoonestatud elamumaa, tootmismaa ja ärimaa tehingud (seisuga 17.05.2023. a). Aastas toimub nii vähe tehinguid, et viimaste aastate kohta saab keskmist hinda välja tuua (vajalik vähemalt viis tehingut aastas) vaid elamispindade puhul, kuid sealtki nähtub, et keskmine hind kõigub olulisel määral ja sõltub tugevalt üksikutest tehingutest. 2018 2019 2020 2021 2022 2023 Hoonestatud tootmismaa müügitehingute 9 22 7 13 7 3 arv Põltsamaa vallas Keskmine Põltsamaa valla hoonestatud 16 089 54 757 23 683 37 307 30 373 - tootmismaa müügitehinguhind, € Hoonestatud ärimaa müügitehingute arv 1 3 3 4 6 1 Põltsamaa vallas Keskmine Põltsamaa valla hoonestatud - - - - 109 037 - ärimaa müügitehinguhind, € Hoonestatud elamumaa müügitehingute 43 52 57 57 54 12 arv Põltsamaa vallas Keskmine Põltsamaa valla hoonestatud 33 015 35 139 29 566 40 457 48 527 35 800 elamumaa müügitehinguhind, € Põltsamaa valla hoonestatud tootmismaa viimaste aastate keskmised tehinguhinnad on olnud 24 000 – 37 000 € ehk tehinguhinnad on pigem tagasihoidlikud ja võõrandatud hooned on olnud lihtsama moega. Üksikutest tehtud tehingutest võib välja tuua järgmiseid Jõgevamaa piirkondade tehinguid. OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19150/0523/M. Põltsamaa vald, Väike-Kamari küla, Kaarlimõisa tee 6 Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542  22 / 52 Kinnistu Hoone Müügihind Müügihind, Tehingu Aadress suurus, SNP, hoonesse, Kirjeldus € aeg m² m2 €/m2 Tootmismaa, millel paikneb ühekorruseline viilhall. Jõgeva vald, Olemas vee-, kanalisatsiooni- ja elektrivarustus, 6744 474,3 80 000 169 apr.23 Painküla kuid puudub küttelahendus. Olemas kaks telfrit. Betoonpõrand, kahepoolsed uksed hoone otstes. Jõgeva Tootmismaa. Puitmaterjalide ladu 448 m², maakond, puidukuivati 204 m² ja puidutöökoda 716 m². Endine Põltsamaa 5430 1368 50 000 37 märts.23 vana mööbli restaureerimise töökoda. Seisukord vald, Pajusi rahuldav. Põltsamaa jõe ääres. Puurkaev, 63A, küla ahiküte. Jõgeva vald, Tootmismaa, kus peal büroo- ja teenindushoone Kassinurme 15 588 1750,6 380 000 217 apr.22 (1960. a, renoveeritud) ning garaaž-töökoda (1966. küla a, renoveeritud). 12 km Jõgeva linnast. Tootmismaa. L-tähe kujuline kivist 2005. a renoveeritud hoone (vahetatud juhtmestik, soojustatud hoone). On tootmis- ja laopinnad 48,6 m²; 159,2 m² (lisasissepääs tõsteuksega); 37 m² Jõgeva vald, 2272 401,3 90 000 224 märts.22 ning 96 m² (lisasissepääs tõsteuksega), katlaruum Painküla (9,9 m²), olmeruumid (riietusruum ja san.ruum 5,7 m²; kööginurgaga puhkeruum 6,5 m²), kontor (19,4 m²) ning esik (12,9 m²). Lokaalne kskküte (tahke), sundventilatsioon. Ärimaa. Endine ühekorruseline raudbetoonkarkassil kauplusehoone, viletsas seisukorras, pigem Jõgeva linn 1534 479,5 29 900 62 veebr.22 laopinnaks, ehitatud 1985. a. Elektriküte, kuid kinnistul gaasitrass. Jõgevamaa, Põltsamaa 889 703,6 240 000 341 sept.21 Ärimaa. 2-korruseline ärihoone, büroohoone 1913. a linn Jõgevamaa, Tootmismaal paiknev 2011. aastal püstitatud Mustvee 16 445 3284,5 460 000 140 veebr.21 ühekorruseline juurviljaladu. vald Ärimaa 100%. Kahekorruseline ärihoone, ehitatud Jõgeva linn 1578 878,4 250 000 285 jaan.21 2008. aastal 1977. aastal ehitatud teenindushoone 765 m 2 (hea seisukord); 3- korruseline büroohoone 2003 m 2 Jõgeva linn 4566 2968 153 000 52 apr.19 (väga halb seisukord, läbijooksud, veekahjustused); garaaž 200 m2. Kesklinn. Jõgeva kesklinnas, millel 1922. a. ehitatud Jõgeva linn 944 295,6 100 000 338 juuli.19 kauplusehoone (163,8 m²) ja garaaž (131,8 m²). Täpsem info tehingu ja vara kohta hindajal puudub. OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19150/0523/M. Põltsamaa vald, Väike-Kamari küla, Kaarlimõisa tee 6 Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542  23 / 52 Kinnistu Hoone Müügihind Müügihind, Tehingu Aadress suurus, SNP, hoonesse, Kirjeldus € aeg m² m2 €/m2 Jõgeva kesklinnas, millel 1977. a osaliselt 1- ja osaliselt 3-korruseline büroo- ja teenindushoone, koosseisus ka garaažiboksid (6 tk, SNP on 200 m²). Osades ruumides (765 m²) teostatud remont Jõgeva linn 4581 2968 153 100 52 apr.19 2004. a (hoone osa soojustati, värskendati fassaadi, remonditi katus ja uued aknad ning uksed, uuendati siseviimistlus). Hoone osaliselt hea, osaliselt rahuldav. Jõgvamaa, Põltsamaa 100% tootmismaa. 2007. a rekonstrueeritud hoone. vald, 2790 828 100 000 121 jaan.19 Köetav. Uued uksed, aknad, telliskonstruktsioon, Puurmani soojustatud, plekiga kaetud. Asfaltplats. alevik Kesklinna piirkonnas. Kinnistul Jõgevamaa, rekonstrueerimist vajavad tellisseintega pikalt Põltsamaa 5405 1752 78 000 45 aug.18 kasutuseta seisnud 1-korruseline ärihoone. Olemas linn elektriliitumine, veevarustus ja kanalisatsioon, linna keskküte. Vara ostja käsitles kinnisasja krundina. Jõgeva kesklinnas asuv 1981. a ehitatud heas korras (renoveeritud) 2-korruseline teenindus- Jõgeva linn 449 348,5 120 000 344 märts.18 büroohoone. Täpsed andmed antud tehingu kohta hindajal puuduvad. Jõgevamaa, Jaamahoone-kauplus (1949. a) ja tualett ärimaal. 2461 478 75 000 157 veebr.18 Jõgeva linn Kivimaja raudtee ääres. Jõgeva kesklinna piirkonnas asuv 1971.a. ehitatud täiskeldriga 1-korruseline endine toitlustushoone. Jõgeva linn 1077 1042,5 55 000 53 veebr.18 Seisnud mõned aastad tühjana, üldseisukord on rahuldav (osaliselt renoveeritud ca 15-20 aastat enne tehingut). Kaugküte, õhksoojuspump Näeme, et tehinguhinnad varieeruvad olulisel määral, informatiivsem on jälgida ruutmeetri hinda hoonestusse, ulatudes ca 37 - 340 €/m². Jälgida tuleb ka hoonete suuruseid, kus mitmetuhande ruutmeetrise suletud netopinnaga tootmishoonete ruutmeetri suhtarv on madalam kui mõnesaja ruutmeetri suurusel pinnal. Samas on oluline jälgida ka hoone kõrguseid, elektrivõimsust, teenindusplatside suurust ja muud olulist. 4.4 Konkureeriv pakkumine Müügipakkumine Müügipakkumiste hinnad on väga varieeruvad, ega anna infot tegelikust turusituatsioonist. Avalik pakkumine on minimaalne. Mitmed pikalt müügis olnud varad on endiselt võõrandamata. Osaliselt on hindu korrigeeritud ligilähedaseks võimalikele tehinguhindadele, teisalt küsitakse siiski ka ebareaalselt kõrgeid hindasid. Pakkumises olevaid varasid analüüsides on sageli keerukas mõista pakkumisandmete objektiivsust ehk sageli toetub info maakleri arvamusele ning faktid on kontrollimata, puudulikud või ebatäpsed. Väikeste linnade teeninduspinnad reeglina avalikus pakkumises ei ole ja need võõrandatakse pigem teisi kanaleid kasutades, kas otsekontaktide kaudu, kus huvilised on sarnase tegevusala viljelejad, potentsiaalse rahavooga varasid ostavad üles ka investeerimisfondid. Edasises toome välja mõningate piirkonna tootmispindade pakkumisi www.kv.ee andmetel: OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19150/0523/M. Põltsamaa vald, Väike-Kamari küla, Kaarlimõisa tee 6 Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542  24 / 52 Aadress Hoone Maatüki pind Müügihind, € Kommentaar suletud (m2) netopind (m²) Kaarlimõisa tee 23, 1824 2906 44 287 € ehk Ühiskondlike ehitiste maa. Ehitusaasta Väike-Kamari küla, 24 €/m² 1888. a ehk ajalooline Eesti Põltsamaa vald Aleksandrikooli hoone. Ajaloomälestis. Kivihoone, eterniitkatus, keskküttesüsteem amortiseerunud. Müüjaks RKAS www.kv.ee/3449576 Ringtee tn 1e, Põltsamaa 332 6535 162 000 € Ärimaa. Kivihoone. Osa kontorihoonest, linn ehk 489 €/m² osa garaažist. 1. Korrusel on koridor, 2 kontoriruumi, saal, tulaettruumid ja 2. korrusel poole korruse ulatuses kontoriruumid. Hoonel on vahetatud katus ja aknad, siseviimistlus vajab värskendamist. www.kv.ee/3364531 Jõe tn 1, Põltsamaa linn 587 1851 95 000 € ehk Tootmismaa ja ärimaa Kördiööbiku pargis, 162 €/m2 Põltsamaa jõe ääres. 1899. aasta algse kihelkonnakooli hoone ühes osas tegutseb pagari- ja kondiitritööstus ning kohvik. Teine pool hoonest on kasutuseta, selles tegutses toitlustusettevõte. Võimalik on välja ehitada ka katusekorrus. Aastaid pakkumises olnud. www.kv.ee/3326316 Poe tn 3, Jõgeva alevik, 197 1237 55 000 € ehk Ärimaa. Kivist toiduainete kaupluse hoone Jõgeva vald 279 €/m² Jõgeva alevikus (kaugus Jõgeva linna piirist ca 1 km). Renoveeritud. Gaasiküte. www.kv.ee/2993254 Pihkva tn 109, Mustvee 5620 24 960 800 000 € Vana "Marati" tööstushoone. linn, Mustvee vald ehk 142 €/m² 48501:011:0030 Kinnistul oma alajaam (1875 A), puurkaev ja katlamaja (vedelkütte baasil). 2 korrust. Pilte pole kuulutusele lisatud. www.kv.ee/2865826 Andmed: www.kv.ee OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19150/0523/M. Põltsamaa vald, Väike-Kamari küla, Kaarlimõisa tee 6 Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542  25 / 52 Näeme, et müügipakkumised varieeruvad vahemikus ca 24 – 490 €/m². Siinkohal tuleb mõista, et olulist rolli soodsas müügihinnas mängib investeeringute vajadus ehk ostuhind võib olla soodne, kuid kui on tarvis teha mahukaid ja pikaajalisi investeeringuid vara kasutuselevõtuks, muudab see üldpilti oluliselt. Üüripakkumine Üüripindade vahepealne majandussurutise aegne vakantsus on viimastel aastatel vähenenud, kuid jäänud on diferents heas asukohas atraktiivsete hoonetele ja viletsamas asukohas hoonetele vahel, samuti on oluline hoonete kvaliteet ja funktsionaalsus. Üürile võtmisel on olulisteks kaalukeelteks saanud lisaks asukohale ja üüritasemele ka juurdepääsu mugavus, parkimisvõimaluse olemasolu ja kommunaalteenuste hinnatase, viimasel ajal, kus eriti on tõusnud elektri ja gaasi hind ka küttelahenduse olemus. Tootmis- ja laohoonete puhul on oluline ka hoone kõrgus, samuti uste kõrgus, põranda kandevõime ja küttesüsteemi lahendus, aga ka kaasnevad asjaolud nagu laoplatsi olemasolu, manööverdamisvõimalused, piirkonna suhtumine näiteks mürasaastesse. Seoses majandusmuutustega on kinnisvara vajajate poolt vaadatuna muutumas seisukoht, kus suurem on huvi kinnisvara alati oma tarbeks soetada. Majanduslangus näitas, et ka ärikinnisvara likviidsus võib ootamatult langeda, mistõttu on kinnisvaratehinguid lükatud tulevikku ning vajalikke pindasid ollakse valmis pigem üürima. Kui üüripindade defitsiidi puhul dikteerisid suuresti reeglid omanikud, siis käesoleval ajal on olukord tasakaalus või on üürileandjad üürniku saamise nimel osaliselt valmis vajadusel pindasid ka remontima ning ümber kujundama. Võrreldavatest üüripakkumistest võib www.kv.ee andmetel välja tuua järgmised näited. Üüripakkumisi üldiselt portaalides napib, sageli lahendatakse olukorrad suulise informatsiooni teel või lokaalsete müügisiltidega. On mõned renoveeritud hoonete pakkumised kui renoveerimist vajavate hoonete pakkumised. Loogika järgi on madalamate korruste üüritase kõrgem kui ülemistel korrustel, suuremate pindade ruutmeetri üüritase madalam kui väiksematel pindadel, parema nähtavuse ja juurdepääsuga pindade üüritase kõrgem kui tagasihoidliku asukohaga kinnisasjadel. Kuna üüripakkumisi palju pole ja sageli on pakkumishind puudu, mis lubab mõista, et oodatud on erinevad pakkumised, toome välja lisaks Jõgevamaa Jõgeva linna ja Põltsamaa linna pakkumistele sarnaselt hinnatud naabermaakonna Järvamaa linna Türi laopinna pakkumise. Aadress ja vara foto Üüritav Üürihind, Üürihind, Kommentaar pind (m²) € €/m² Jõgeva vald, Õuna küla, 926 1800 € 1,94 Tootmismaa, 6711 m². Betoonpaneelidest metallist Laurimäe €/m² ustega tootmishoone, kasutatud palkmajade tootmi- seks. Kõrgus 10 meetrit. Olemas 600 A alajaam ja maagaas, asfalteeritud suur maa-ala. www.kv.ee/3489118 Põltsamaa linn, Tehase 1386 2080 € 1,5 €/m² 8176 m² suurusel tootmismaal asuv suur garaaž, tee 15 kahe täispika kanaliga ja nelja väiksema kanaliga. Li- saks on 1975. a 2-korruselises hoones kontori ja ol- meruumid. Vahetatud plekk-katus ja aknad. Katel, võimalik kasutada nii õli-, kui tahkekütet. www.kv.ee/3359129 Jõgeva linn, Suur tn 91b 50 250 € 5,0 €/m² Äripind büroohoones. Kokku 400 m2, võimalik ren- tida tubade kaupa. Esimesel ja teisel korruse.. Olemas lift. Õhk-vesi soojuspump. WC ja pesemis- ruum. ATS kaamera valmidus. Külmlao võimalus. www.kv.ee/3400854 OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19150/0523/M. Põltsamaa vald, Väike-Kamari küla, Kaarlimõisa tee 6 Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542  26 / 52 Türi linn, Mäekalda tn 2a 150 750 € 5,0 €/m2 Tootmis- ja ärimaal paiknev 2006. aasta hoones pakkumisel laopind koos laoriiulite, elektritõstukite, valvekaamerate, signalisatsioonisüsteemi, riietus- ruumiga. Veokitele hea juurdepääs, suur asfaltplats. Vajadusel üürile anda maksimaalselt 1500 m2 lao- pinda. www.kv.ee/3148763 Allikas: www.kv.ee 4.5 Turustatavuse analüüs Vara lõppkasutajad Kui käsitleda hoonet katlamaja toimimiseks vajalikke trasse ja tehnikat arvestamata, on tegemist olmeruumidega varustatud tootmis- ja laohoonega. Sarnaste varade peamisteks ostjateks on juriidilised isikud, kes on huvituvad vara omakasutusse ostmiseks, et kasutada vajalikke ruume. Samuti on võimalik vara soetamine investeeringuks, et see tervikuna üürile anda. Kui käsitleda hoonet katlamajana, on lõppkasutajaks katlamajade operaatorid. Ostjaid iseloomustavad Vara ostjad on ettevõtted, kes soetavad vara eeskätt investeerimise tunnused eesmärgil, kellel on vabasid vahendeid investeerimisobjekti soetamiseks. Vara on kättesaadav suuremale hulgale lõpptarbijatele tulenevalt piirkonna madalamast hinnaklassist. Kui vaadelda vara katlamajana, siis on keeruline leida operaatorit, kes oleks motiveeritud soojatootmist jätkama, sest tarbijate maht on väike ja kohustust neil pakutavat soojusenergiat tarbida ei ole. Vara turusegmendi nõuetele Vastab turusegmendi nõuetele osaliselt. Hinnatav vara paikneb kesk-Eestis, vastavus kust on võimalik liikuda erinevatesse suundadesse. Kinnistul on piisavalt ruumi parkimiseks, manööverdamiseks ja ladustamiseks. Tootmiseks on olemas üldiselt piisav taristu ja ruum. Hoonestus on käitlemiseks piisavalt hooldatud. Samas on kinnisasjale juurdepääs üle naaberkinnistu ning puudub juurdepääsuservituut. Samuti puudub eraldi elektrileping, mis tuleks sõlmida. Katlamajana ei vasta vara operaatorite ootustele, sest tagatud pole piisav küttemaht ega klientide olemasolu. Konkureeriva pakkumise Sarnase asukoha ja suurusega varade müügipakkumine on madal, kuna osakaal turul sarnased kinnistud on reeglina omakasutuses ning vahetavad omanikku harva. Ka üüripakkumine piirkonna hoonetes on pigem väike. Piirkonna arendusprojektide Lähipiirkonnas aktiivne ehitustegevus puudub, ehitatakse vaid omatarbeks. hulk/osakaal, mis lisandub Piirkonnas pole oodata ka aktiivse arendustegevuse algust. lähiperioodil pakkumisse Müügiperioodi pikkus Sarnaste varade müügiperiood on tulenevalt turuolukorrast kuni 12 kuud. sarnaste varade osas Hindaja hinnangul ei toimu lähiperioodil suuremat hinnatõusu ega pikaajalist hinnalangust. Piirkonna müügihinnad/ Pärast 2021. a ja 2022. aasta esimese poole rekordilist tehingute mahtu ning rendihinnad/ vakantsus tehinguhindade kasvu on 2022. aasta IV kvartalis ja 2023 aasta alguses pakkumise suurenemise, tehingute arvu vähenemise ja müügiperioodide pikenemise taustal toimumas hindade stabiliseerumine. Segmenditi ka pakkumis- ja tehinguhindade mõningane alanemine, kuid laiapõhjalist tehinguhindade langust ei ole seni siiski toimunud. Kinnisvaraturu jahtumine on otseselt tingitud Euroopa keskpanga poolt ette võetud jõulisest intressimäärade tõusust Euroala kõrge inflatsioonitaseme ohjamiseks. Samuti mõjutavad tarbijate kindlustunnet negatiivselt maailma geopoliitiline olukord (Ukraina sõda), ostujõu langemine seoses ülikiire inflatsiooniga ning üldine OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19150/0523/M. Põltsamaa vald, Väike-Kamari küla, Kaarlimõisa tee 6 Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542  27 / 52 majanduskeskkonna halvenemine. Nendest asjaoludest tulenevalt ei ole välistatud ka turu üldine korrektsioon eelseisvaks perioodiks. Vara alternatiivsed kasutused Piirkond sobib eeskätt tootmis- ja laomajanduseks, kuid laiemalt vaadates ka äritegevuseks (kaubandus, teenindus). 5. Turuväärtuse hindamine 5.1 Parim kasutus Parim kasutus – vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. (EVS 875-1). Parima kasutuse hindamisel peab arvestama olemasolevat projektilahendust, kasutusviisi, maa sihtotstarvet, samuti kehtiva üld- ja/või detailplaneeringuga määratud kinnisasja juhtfunktsiooni. Kinnistu sihtotstarve on tootmismaa. Valla üldplaneeringu järgi jääb vara samuti tootmismaale. Arvestades hinnatava vara asukohta, seisukorda ning kinnisvaraturu olukorda väärtuse kuupäeval, näeme vara parima kasutusena kasutust katlamajana, kuna faktiliselt on olemas kogu sisseseade katlamajana tegutsemiseks. Kuna kinnisvara hindamisel hindame kinnisvara, mitte seadmeid, jääks katlamaja seadmete eraldamisel järgi olmeruumidega varustatud tootmis- ja laohoone. Nii võib asuda seisukohale, et kütteta hooneosa parim kasutus on laoosana, köetava tootmisosa parim kasutus tootmisosana ning kahekorruselise osa parim kasutus olme- ja kontoriruumidena. Hindaja hinnangul puudub varal perspektiiv katlamajana, kuna tagatud pole kaks kõige olulisemat tahku katlamaja opereerimiseks kui äri tegemiseks ehk puudub piisav klientide arv ega ole tagatud nende kohustus tarbida osutatavat teenust. Seega ei ole võimalik katlamajana toimimist pidada ka vara parimaks kasutuseks, kuna vara turuväärtus tuleks veel vajalikke kohustusi ja investeeringuid arvestades (eeskätt oma autonoomse elektrisüsteemi väljaehitamine) negatiivne. Samas sätestab kinnistu kasutuse katlamajana antud juhul seadus, millest mööda minna hetkeolukorras ei saa, mistõttu anname turuväärtuse ka eeldusel, et kinnistu jätkab ka peale lepingu lõppemist katlamajana. 5.2 Hindamismeetodi valik Vara hindamisel on võimalik rakendada erinevaid meetodeid vastavalt vara olemusele ja kasutusele. Kinnisvara hindamisel on kolm põhimeetodit: - turupõhine käsitlus ehk võrdlusmeetod (Sales Comparison Approach) Võrdlusmeetod ehk turupõhine käsitlus põhineb analüüsil, mille aluseks on hinnatava vara võrdlus sarnaste müüdud varadega. Võrdluse käigus selgitatakse välja erisused hinnatava vara ja sarnase müüdud varade vahel ning selle põhjal korrigeeritakse müüdud varade hindu ja arvutatakse hinnatava vara väärtus. Kohandamise eesmärk on hinnata, kui palju oleks maksnud võrreldav kinnisvara, kui see ei erineks hinnatavast varast. Vara peab olema võrreldav teiste analoogsete varadega füüsiliste, asukoha ja majanduslike näitajate osas (EVS 875- 11). - tulupõhine käsitlus ehk tulumeetod (Income Approach) Tulupõhine käsitlus ehk tulumeetod põhineb vara võimel genereerida tulevikus tulu. Rakendades kinnisvara hindamisel tulumeetodit, on aluseks põhimõte, et ostja ei ole nõus vara eest maksma rohkem, kui on vara oodatavate rahavoogude nüüdisväärtus kogu vara kasutusea või hoidmisperioodi jooksul. Tulumeetodit rakendatakse tulutootva kinnisvara (renditav vara või renditava varana käsitletav) hindamiseks, mille väärtuse määrab tulu tootmise võime ja seda on võimalik prognoosida (EVS 875-9). - kulupõhine käsitlus ehk kulumeetod (Cost Approach) Kulupõhine käsitlus ehk kulumeetod lähtub põhimõttest, et potentsiaalne ostja ei ole valmis vara eest maksma rohkem, kui tuleks kulutada sarnase kasulikkusega vara ostmiseks või loomiseks, arvestades ka kaasnevaid riske OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19150/0523/M. Põltsamaa vald, Väike-Kamari küla, Kaarlimõisa tee 6 Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542  28 / 52 ja ebamugavust. Sageli on hinnatav vara võrreldes alternatiivse varaga vähem atraktiivne tulenevalt vanusest, kulumisest jms. Seega kohandatakse tulemus kulumi arvesse võtmise kaudu (EVS 875-8). Hindamistulemuse arvestamisel mängib olulist rolli kasutatava hindamismeetodi valik. Erinevad meetodid võivad anda erinevaid tulemusi. Hindamismeetodi valik on otseselt seotud vara parima kasutusega. Äri- ja tootmisobjektide hindamisel on tavapärane kasutada potentsiaalsete üüritulude arvestusel baseeruvaid tulumeetodeid. Enim levinud võrdlusmeetodi eelis on tavapäraselt selle lihtsus ja läbipaistvus. Meetod on ühtmoodi mõistetav kõigile ja baseerub toimunud tehingutel. Samas eeldab võrdlusmeetod piisaval arvul sobilike võrdlustehingute olemasolu. Hinnatavat vara silmas pidades on keeruline leida värskeid sarnase asukoha, olemuse ja seisukorraga varadega teostatud vabaturu ostu-müügitehinguid, kuigi eespool sai mõned võrreldavad tehinguid välja toodud, mis annavad siiski väärtusraami. Seega on see meetod antud juhul kasutamiseks pigem ebasobiv/ebatäpne. Katlamajade tehinguid omavahel võrrelda ei saa, sest tehinguid ei tehta kinnisvarapõhiselt vaid oluline on tarbijate arv kellele teenust pakkuda ja piirkonnas sooja võõrandamisest teenida võimaliku kasumi suurus. Tulenevalt asjaolust, et hinnatava vara näol on antud hetkel tegemist äriobjektiga, mille potentsiaalsed ostjad lähtuvad suure tõenäosusega selle tulutootlikkusest, kasutame turuväärtuse hindamisel diskonteeritud rahavoogude meetodit (Discounted Cash Flow Method). Selleks on hinnatud pindade arvestuslik potentsiaalne üüritulu, milleks on arvestatud turul valitsevaid keskmisi analoogsete pindade üüritasemeid ning muid olulisi asjaolusid. Hindamine diskonteeritud rahavoogude alusel toimub kinnisvara kasutusea või hoidmisperioodi jooksul laekuvate rahavoogude praeguse väärtuse kindlaksmääramises ning see arvutatakse alljärgneva valemi alusel: 𝑛 𝐶𝐹1 𝐶𝐹2 𝐶𝐹𝑛 𝐶𝐹𝑚üü𝑘 𝐶𝐹𝑡 𝐶𝐹𝑚üü𝑘 𝑉= + 2 +⋯+ 𝑛 + 𝑛 =∑ 𝑡 + (1 + 𝑖) (1 + 𝑖) (1 + 𝑖) (1 + 𝑖) (1 + 𝑖) (1 + 𝑖)𝑛 𝑡=1 kus CF1 ...... CFn - puhas tegevustulu/maksueelne rahavoog aastas; CFmüük - rahavoog kinnisvara müügist e. müügitulu; i - diskontomäär (kogukapitali rentaablus/omakapitali rentaablus). Diskonteeritud rahavoogude meetodit kasutatakse turuväärtuse, investeeringu väärtuse, ettevõtte jm väärtuste hindamisel. Esmalt aga, kuna kinnistu kasutuse katlamajana sätestab antud juhul seadus ja sellest ei saa mööda ehk antud teadmiste juures peab kinnistu kasutus katlamajana jätkuma omaniku soovist sõltumatult ka peale praeguse lepingu lõppemist, anname hinnangu jätkamisel katlamajana. 5.3 Hindamiskäik Hinnatava vara turuväärtust mõjutavad tegurid: Positiivsed tegurid Negatiivsed tegurid Heas seisukorras hoone Paiknemine vähem hinnatud makropiirkonnas Ruumid heas seisukorras Täiendava investeeringu vajadus omaette elektrienergia lepingu sõlmimiseks Hinnang vara turuväärtusele käesolevas õiguslikus olukorras Kinnistu kasutuse katlamajana sätestab seadus, sellest ei saa mööda ning see ei allu antud juhul omaniku soo- vile. Täpsemad nüansid said lahti kirjutatud punktis 3.6. Katla kinnisvara väärtus tekib tulu alusel, mida kinnisvara omanik teenib läbi operaatori tasutava üüri. Üür tugineb vara jääkväärtusele bilansis ja vajalikele tulevastele in- vesteeringutele. Üür kinnisvara eest sisaldub soojusenergia hinnas, olles selles üks komponent. Seejuures ana- lüüsib Konkurentsiamet operaatori poolt esitatud soojusenergia hinda, vaadates kõiki komponente eraldi ja andes OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19150/0523/M. Põltsamaa vald, Väike-Kamari küla, Kaarlimõisa tee 6 Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542  29 / 52 oma heakskiidu (või siis mitte). Kui mingil põhjusel kerkib hind Konkurentsiameti jaoks ebamõistlikult kõrgeks, siis hinda ei aktsepteerita. Pole harv juhus, kus katla kinnisvara omanik ei saa kogu loodetud üüritulu, vaid operaator saab tasuda sellest ainult osa. Antud juhul on olukord, kus juba ilma kinnisvara osata on soojusenergia hind keskmisest kõrgem ja Konkurent- siamet ei ole uut veelgi kõrgemat hinnaettepanekut aktsepteerinud. Sellest saab järeldada, et kinnisvara omanik ei saa ka edaspidi üüritulu. Antud situatsioonis ei oma katlamaja kinnisvarana selle omanikule väärtust, sest omanikule ei genereeri see vara tulu, pole talle kuidagi kasulik, nõuab hoopis täiendavaid investeeringuid. Väär- tuse tekkimise aluseks oleks aga just vara võime tulu teenida. Seega on vara väärtus antud õiguslikus olukorras null ehk hindaja poolne soovitus on teostada HTM ja RKAS vaheline tehing sümboolse tasu eest 1 eurot. Hindamine diskonteeritud rahavoogude meetodil, eeldades vara vabakasutust, kuid arvestades kehtivat hankelepingut selle tähtajani: Juhul kui ajas leitakse tee, kuidas kaugkütteseadusest tulenevaid kohustusi ei pea täitma (langeb ära klientuur ehk teenuse vajadus, kliendid arvatakse välja kaugküttevõrgust, seadus muutub), siis saab käsitleda hoonet ka parimast kasutusest lähtuvalt ehk lao- ja olmeosaga varustatud tootmishoonena. Üüritavad pinnad Tootmishoone suletud netopind on 474,6 m2 (ehitisregistri andmed). Hoones puuduvad olulised koridorid ja trepikojad ehk suletud netopinda võib ühtlasi pidada ka tootmishoone üüritavaks pinnaks. Veel on ca 100 m² suurune varjualune, kuid kuna ehitist ei nähtu ehitisregistrist ja ehitis on otstest avatud ehk lihtsam, siis hindaja hinnangul ehitis eraldi üüritulu pole suuteline teenima ehk on pigem toetava funktsiooniga. Kinnistu on koormatud hankelepinguga tähtajaga kuni 04.09.2024. a, mille põhisisu on soojavarustuse pakku- mine. Kinnistu omanik lepingu kohaselt üüritulu ei teeni (hoone rekonstrueerinud isik Nevel Eesti OÜ on ka tee- nuse pakkujaks/üürnikuks/operaatoriks). Lepingu objekt on kütte ja sooja veega varustamine järgmistele vara- dele: Järvamaa Kutsehariduskeskuse Praktikamaja, korterelamud Kaarlimõisa tee 15, Kaarlimõisa tee 17, Kaar- limõisa tee 21 ja Kaarlimõisa tee 25, Väike – Kamari, Põltsamaa vald. Lepingu pikendamise võimalust pole. Le- pingu tekstis pole kehtivat soojahinda kajastatud. Seega pole tegemist klassikalise üürilepinguga, kust nähtuks üüritulu hoone kasutamise eest. Samuti pole tulu hoone kasutamise eest tuletatav hankelepingust, kuna lepingus pole toodud ühtegi arvulist suurust ka soojahinna eest. Vesteldes Eesti Jõujaamade ja Kaugkütte Ühingu juhataja hr Siim Umbleja’ga tõdesime, et katlamajade operaatoreid Eestis leidub, kuid tasu vara kasutamise eest on suuresti seotud kütteseadmete vanusega. Tasu on seotud näiteks uue katla soetamismaksumusega, mida amortiseeritakse klassikaliselt 15 aasta peale ehk ope- raatortasu võiks olla 1/15 aastas katla maksumusest. Samas kasutatud katelde puhul on oluline kas soetamis- maksumus või bilansiline jääkmaksumus. Omaette küsimus on, kui katel on vanem kui 15 aastat ehk raamatupi- damislikult amortiseeritud, kuid endiselt töökorras, kuidas siis olukorrale läheneda. Kütte hinnad kooskõlastab konkurentsiamet (https://www.konkurentsiamet.ee/et/vesi-soojus/soojus/hindade-kooskolastamine). Trasse amortiseeritakse reeglina 40 aasta peale. Antud juhul pole see kõik eriti oluline, sest hindaja hindab kinnisvara turuväärtust ega ole pädev andma hinnangut katelde seisukorrale või väärtusele. Potentsiaalne kogutulu (PKT) Vaadeldes hoonet potentsiaalse tootmishoonena, kus on nii tootmisosa, laoosa kui olme- ja kontoriosa, on piir- konnas sarnaste hoonete keskmine üüritase ca 2 - 3 €/m². Nii arvestame kogu hoone potentsiaalseks üüriks 2,5 €/m². Sarnaste pindade turul valitseva üüritaseme kindlaks määramiseks toome lisaks eespool väljendatud üüripakku- mistele välja võrreldavate varade üüritasemed Põltsamaa linnas, Jõgeva linnas ning nende lähikonnas. Järgne- valt on esitatud valik võrreldavate pindade üüritehingutest. Üürid ei sisalda käibemaksu ega tasu kommunaalku- lude eest. Väiksemates piirkondades hoitakse üüritasemeid pigem kiivalt enda teada, mistõttu tuleb lähtuda tea- daolevast informatsioonist ning kasutatud on ka võrreldavate asukohtade üüritasemeid: OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19150/0523/M. Põltsamaa vald, Väike-Kamari küla, Kaarlimõisa tee 6 Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542  30 / 52 Aadress Otstarve Üüritase Kirjeldus Kesk tn, Garaažid 2,30 – 2,70 Ühekohalised (22 m²) ja kahekohalised (37 m²) garaažibok- Põltsamaa €/m² sid/külmlaod kesklinna mõjualas. Olemas vaid elektrivarustus. linn Üürilepingud sõlmitud 2019. aastal. Viljandi mnt, administratiiv- 3,52 €/m² 425,9 m² suurune kahekorruseline heas seisukorras hoone. Üüri- Põltsamaa hoone leping sõlmitud 2021. aastal. linn Kesk tn, teenindus- ja 4,00 €/m² 164 m² väike hoone kesklinna mõjualas, heas seisukorras. Kolm Põltsamaa kaubanduspind üürnikku, teinud omal kulul remonti. Üürilepingud sõlmitud 2019. linn aastal. Tallinna mnt, Garaaž 3,80 €/m2 65 m2 suurune renoveeritud garaažiboks äärelinnas. Elekter, bul- Jõgeva linn lerjan, signalisatsioon, autotõstuk. Üürileping pikendatud 2019. aastal. Puiestee tn, Autoremondi 5,00 €/m2 99,3 m2 suuruse pinna eest makstakse üüri 500 €/k. Leping sõl- Jõgeva töökoda mitud 2021. aastal. Aia tn, Garaaž 1,00 €/m² ca 30-40 m² suurused renoveerimata laopinnad kütteta garaažis Jõgeva linn kus olemas vaid elektrivarustus. Territooriumi õuel, halb nähta- vus. Üürileping pikendatud 2018. aastal. Tallinna mnt, Külmladu 1,30 €/m2 366 m2 suurune kaarhall äärelinnas. Olemas tööstusvool, kuid Jõgeva linn puuduvad küte, veevarustus ja kanalisatsioon. Üürileping piken- datud 2019. aastal. Suur tn, Kontor 5,75 €/m2 ca 30 m2 suurune renoveeritud heas seisukorras kontoripind 2- Jõgeva linn korruselise hoone 2. korrusel kesklinnas. Üürileping sõlmitud 2018. aastal. Puiestee tn, Autopesula 5,70 €/m2 66,8 m2 suuruse pesula pinna eest makstakse üüri 380 €/k. Üüri- Jõgeva leping sõlmitud 2018. aastal. Kassinurme tootmis- ja 2,67 €/m² 15 588 m² suuruse kinnistu kasutamise eest, millel on kontori- ja küla, Jõgeva laohooned teenindushoone (927 m²) ning garaaž-töökoda (823,6 m²) maks- vald kontoriosaga takse üüri 4675 €. Üürileping sõlmitud 2020. aastal. Andmed: Kinnisvarabüroo Uus Maa Üürid muutuvad reeglina vastavalt üürilepingutele tarbijahinnaindeksist sõltuvalt või siis vaadatakse teatud aja järel niisama lepingusummad üle. Eesti Panga andmete kohaselt kasvas Eesti majandus 2019. a 3,5%. 2020. a oli koroonamõjude aasta ja tarbijahinnaindeks langes võrreldes 2019. aastaga 0,4% ehk Eestil läks kardetust paremini. 2021. aastal majandus taastus ja Statistikaameti andmetel tõusis tarbijahinnaindeks 2021. aastal 2020. aasta keskmisega võrreldes 4,6% (https://www.stat.ee/et/uudised/tarbijahinnaindeks-detsember-2021). Tarbi- jahinnaindeksi suurimaks mõjutajaks oli 2021. aastal kütuse hinnatõus. 2022. aastaks prognoositi tarbijahinnain- deksiks esmalt 3,7%, kuid Ukraina sõja mõju muutis tarneahelaid ja 2022. aasta tarbijahinnaindeksiks kujunes erandkorras 19,4%. 2023. aasta tarbijahinna hinna tõusuks prognoositakse 7% ja 2024. aastaks 2%. Edaspidi arvestame tulude tõusuga keskmiselt ca 3% aastas. Kinnistu on koormatud hankelepinguga tähtajaga kuni 04.09.2024. a, mille põhisisu on soojavarustuse pakku- mine. Kinnistu omanik lepingu kohaselt üüritulu ei teeni ja pole alust eeldada, et lepingut saaks ka ennetähtaeg- selt lõpetada. Nii esimeseks aastaks üüritulu ei arvesta ja seejärel arvestame üürniku otsimise perioodiks olulist vakantsust. Küsimus on veel, kuidas arvestada asjaolu, et hinnataval varal pole omaette elektrilepingut. Kuniks on toimiv praegune süsteem, kus me ei arvesta üüritulu, ei arvesta me ka kulu elektrilepingu sõlmimiseks ehk sisuliselt amprite ostuks. Peale lepingu lõppu käsitleme hoonet kui tavalist tootmishoonet. Kui võimsate katelde jaoks oleks vaja suurt amperaaži, siis sarnaste kontoriga varustatud väikeste tootmishoonete amperaaž on tavaliselt ca 63A, millise ostu kuluga me ka arvestame. 63A x 165 €/A = 10 395 €. See on erakorraline kapitalikulu, millena OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19150/0523/M. Põltsamaa vald, Väike-Kamari küla, Kaarlimõisa tee 6 Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542  31 / 52 käsitletakse hindamisel kulu, mis on hinnatava vara omanikul vajalik kanda selleks, et tagada hinnatava vara sihipärane toimimine. Hindamisel arvestame, et vastav kulu kantakse rahavoo teisel aastal. Vakantsi ja võlgnevuste tõttu saamata jäänud tulud Hinnatava vara tüüpi, suurust, seisukorda, aga eeskätt asukohta arvestades on tegu keskmiselt või vähem nõutud kaubaga. Võimalikust kogutulust arvutatakse maha arvestuslik vakants. Vakantsus arvestab nii võimalike vakantsete pindade osakaalu hoones (tulenevalt analoogsete pindade turusituatsioonist, üürnike voolavusest jne), kui ka üürisummade mitteõigeaegsetest laekumistest tingitud krediidikahjumeid. Vakantsusena käsitleme hinnatava vara tüüpi, kõrgust, suurust, jagatavust, asukohta ja seisukorda arvestades 10% aastas. Sarnaseid heas seisukorras hooneid, samuti väikeseid tootmis- ja laopindu avalikus pakkumises napib, nõudlus neile on eriti kasvavate ehitushindade juures pigem tõusev. Vakantsust arvestatakse võimalike üürnike vahetumise puhuks ja üüri mittelaekumise puhuks ning lähtume keskmisest piirkonna kvaliteetsemate abiruumidega tootmis- ja laopindade vakantsusest. Esimese aasta vakantsuseks arvestame 100%, kuna kehtib tähtajaline leping, mille pealt kinnistu omanik üüritulu ei saa. Järgmise aasta vakantsuseks arvestame 40%, mis peegeldab veel käesoleva lepingu kehtivuse aega (leping septembrini 2024. a). Samas saab tegeleda uue üürniku otsimisega juba käesoleva lepingu kehtivuse ajal. Tegevuskulud ja kapitalikulud Tänapäeval sõlmitavate üürilepingute puhul kannavad üürnikud reeglina ka kõik kommunaalkulud, omaniku kanda jäävad üldjuhul järgmised jooksvad tegevuskulud. Kulurühmade käsitlus lähtuvalt Eesti standardist EVS 807 „Kinnisvara korrashoid. Kinnisvarakeskkonna juhtimine“: - kinnisvara haldamine (kulurühm 100); - renoveerimistööd kasutusea jooksul ehk kapitalikulud (kulurühm 400, va parendustega kaasnevad tööd); - omanikukohustused: maamaks ja kindlustus (kulurühm 500). Tänapäeval sõlmitavate üürilepingute puhul kannavad üürnikud ka kõik kommunaalkulud, omaniku kanda jäävad üldjuhul kindlustuskulu, maamaksukulu, halduskulu ja remondifondi kulu, mis ei ole põhjustatud üürnike tegevusest ja ei kuulu üürnike kanda. Analoogsete lihtsamate ja heas seisukorras hoonete turutasemel omanikukulude suurusjärk jääb hindajatele teadaolevalt keskmiselt vahemikku 0,4 – 0,6 €/m²/kuus. Lähtudes eeltoodust, ka sellest, et hoone on heas seisukorras, arvestame jooksvateks kuludeks ca 0,5 €/m2/kuus. Tegevuskulusid oleme arvestanud hoone suletud netopinna arvestuses. Kuna tarbijahinnaindeksi kasvu prognoos on ca 3% aastas, arvestame samuti kulude tõusuga 3% aastas. Hindamisel lähtume turupõhistest andmetest, teada pole konkreetse kinnistu põhised kuluandmed. Esimeseks aastaks me omanikukulusid ei arvesta, kuna vastavalt hankelepingule on lepinguperioodil kogu kinnistu majandamine jäetud müüja (kaudselt rentniku) kohustuseks. Arvutuse teeme 5+1 aasta rahavoo analüüsi põhjal. Tehes arvutusi kinnisvara turuväärtuse hindamiseks NOI s.o. puhta tegevustulu alusel, siis ka seesmine tulumäär peab olema arvutatud NOI tasemel. Tulemus on kogukapitali seesmine rentaablus e. tulumäär. Kapitalisatsioonimäär ja diskontomäär Kapitalisatsioonimäär on tulumäär, mille abil ühe (tavaliselt esimese) aasta tulu arvestatakse ümber väärtuseks. Diskontomäär on tootlusmäär, mis võtab arvesse juhtimise kulud ning riskifaktorid, mis on seotud investeeringu kindluse ja hinnatava vara likviidsusega. Arvutuse teeme viie aasta rahavoo analüüsi põhjal. Tehes arvutusi kinnisvara turuväärtuse hindamiseks NOI s.o. puhta tegevustulu alusel, siis ka seesmine tulumäär peab olema arvutatud NOI tasemel. Tulemus on kogukapitali tootlusmäär. Kui vahepealsete turu tippaastate tulumäärad on olnud uute bürooga varustatud tootmishoonete juures Jõgeval ja selle läheduses 10 - 12% suurusjärgus ning äärelinnas mõned protsendid kõrgemad, siis 2008. aasta OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19150/0523/M. Põltsamaa vald, Väike-Kamari küla, Kaarlimõisa tee 6 Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542  32 / 52 kinnisvaraturgu tabanud languses ning finantseerimisvõimaluste piiratuse ning tingimuste olulise karmistumise tõttu tõusid vahepealsetel aastatel ka investorite oodatavad tulumäärad. Alates 2012. aastast on turg taas aktivi- seerunud ning nimetatud ärihoonete müügitehingute puhul on tootluse tase jäänud kesklinna piirkonnas valdavalt ca 10 - 11% piiresse. Renoveeritud vanemate tootmishoonete puhul 12 – 14%. Jõgevamaal on toimunud äri- ja pindade tehinguid väga harva, mistõttu kapitalisatsioonimäärade välja arvutamine on raskendatud, mistõttu tuleb tugineda suuresti Tartumaa andmetele. Alljärgnevalt toome tootluse põhistamiseks välja eeskätt Tartumaa tootlusi ja teeme sealt teatava kohanduse: Suletud Tehingu netopind, Müügi-hind, Hind, Tootlus aeg Asukoht Tänav Vara tüüp m² € €/m² % Kommentaar Kaubandus/ Ärimaa, 2-korruseline hoone, keskmises teenindus/k seisukorras, väljast renoveerimata, sept.22 Tartu linn Riia tn ontor/ladu 1540 800 000 519 7,3 kaugküte Ärimaa. Peal 2001. aastal ehitatud Kaubandus/ kaubandushoone. Kap. määr madalam, dets.21 Tartu linn Anne tn teenindus 818 700 000 856 5,5 kuna maksti osaliselt ka maa eest. Vanem kauplus, Ärimaal paiknev vanem kauplusehoone, ladu, rahuldavas seisus laohoone ja väike okt.20 Tartu linn Puiestee tn teenindus 596 480 000 805 9,3 teenindushoone Ladu, Kambja Soinaste küla, kontor, Äri- ja tootmismaa. Peal 2006. aastal sept.19 vald Rehepapi tee olme 3066 1 400 000 457 7,9 ehitatud lao- ja kontorihoone. Ladu, Ärimaal paiknev vanem, kuid renoveeritud aug.19 Tartu linn Aardla tn kontor Tootmine, 893 375 000 420 7,9 viilhall. ladu, kontor, Äri- ja tootmismaa. Krunt 6577 m². Peal okt.18 Tartu vald Vahi küla olme 2917 1 325 000 454 8,9 2007. aastal ehitatud hoone. Ä, kinnistu 2316 m². Annelinn. Juurdeehitusõigus veebr.17 Tartu linn Anne tn Lastehoid 437 285 000 652 9,5 võimalik kui asja ajada. Kauplus/ Autotarvete kauplus ja autoteenindus, aug.15 Tartu linn Turu tn teenindus 746 600 000 804 8,8 lisaks abiruumid (kontor ja olme) 2007.a juuni.15 Tartu linn Jalaka tn Kontor/ladu 242 192 000 793 7,0 Ä, 324 m² kinnistu. Äärelinn. Lao- ja tootmisotstarbeliste hoonete puhul oodatakse üldjuhul kõrgemat tootlust kui näiteks südalinnas asuvate büroohoonete puhul, samuti linnast väljaspool asuvate varade puhul. Hinnatava vara puhul on tegemist äriliselt keskmiselt või madalamalt hinnatud asukohas asuva varaga. Hoone on heas seisukorras. Pankade laenumarginaalid on viimase aasta jooksul veidi alanenud, seda tulenevalt üldis- test maailmamajanduse stabiliseerumismärkidest ning pankade suurematest rahavarudest. Mida atraktiivsemas asukohas ja riskivabam vara on, seda madalam on üldjuhul kapitalisatsioonimäär. Mida pikem on prognoosipe- riood, seda suuremad on riskid ja seda kõrgemat diskontomäära kasutatakse. Diskontomäära hindamisel tuleb analüüsida kapitalituru ja kinnisvaraturu käitumist ja ootusi, kasumit tootvate sarnaste kinnisvaraobjektide aastast puhastulu ja müügihindu ning investorite üldisi tulunorme, samuti konkreetse vara majanduslikke, füüsilisi ja muid riske võrreldes teiste analoogsete varadega, millede alusel on tulumäärad tuletatud ning konkureerivaid investeeringuvõimalusi. Diskontomäär võtab arvesse investeeringu kindluse, ris- kifaktori, likviidsuse ja juhtimise kulud. Hindaja hinnangul on antud vara puhul tegemist piirkonna turu keskmist taset arvestades keskmise riskantsusega investeeringuga potentsiaalse investori jaoks võrreldes muude pakutavate objektidega ning Diskontomääraks oleme antud juhul sellest lähtuvalt valinud 15%, mis peaks lähtuma investori poolsest tulunormist. Diskontomäära OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19150/0523/M. Põltsamaa vald, Väike-Kamari küla, Kaarlimõisa tee 6 Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542  33 / 52 tuletame kapitalisatsioonimäärast, lisades sellele kohanduse määra. Kuna hoidmisperioodi jooksul prognoosime jooksva tulu protsentuaalset kasvu 3% aastas, siis valime kohanduse määraks 3%. Diskonteeritud rahavoogude meetodis prognoosiperioodi lõpus turuväärtuse hindamisel kasutatav kapitalisat- sioonimäär erineb pisut Lihtkapitaliseerimise meetodis kasutatavast kapitalisatsioonimäärast. Diskonteeritud ra- havoogude meetodis kasutatav kapitalisatsioonimäär peaks peegeldama endas nii vara majandusliku eluea vä- henemist prognoosiperioodil kui riski prognoosiperioodi lõpuaasta puhta tegevustulu (NOI) määramisel (mille põhjal siis määratakse vara võimalik müügitulu prognoosiperioodi lõppedes). Kinnisvara arengutrende analüüsides on tõenäoline, et prognoosiperioodi lõpus on kapitalisatsioonimäär ana- loogsete äripindade sektoris tänasega võrreldes sarnasel tasemel. Paljuski võivad investorite ostuotsuseid ja tulumäärasid mõjutada Euroopa võlakriisist tulenevad mõjud, näiteks Euroopa Keskpanga otsus võimalike intres- simäärade alandamise osas vms. Arvestades eeltoodut oleme hinnatava vara kapitalisatsioonimääraks valinud 12%. Prognoosiperioodi lõpu jääkväärtuse diskonteerimisel kasutame diskontomäärana sama, millega diskonteerime ka üüritulusid s.o. 15%. Diskontomäära tuletamisel on tuginetud turuandmetele, kusjuures arvesse on võetud rahavoo perioodi jooksul toimuvat tulude kasvu. Keskpika perioodi jooksul arvestame ca 3% aastase väärtuse kasvuga. Müügikulu Sarnaste varade müügikulu on piirkonnas turul keskmiselt 3% tehingusummast. Antud vara on keskmise suurusega ja siinjuures tuleb vaadata mitte pelgalt protsenti, vaid ka vahendustasu üldhinda. Seetõttu oleme müügikuluks arvestanud 3% prognoosiperioodi lõpus prognoositavast müügihinnast. Arvutustabel: Üüritulu tõusu määr alates 3. a, % 3,0% Üüritav pind, Kesk. üür, PGI aastas, € Kulude tõusu määr alates 3. a, % 3,0% m² €/m² Üür kuus, € Diskontomäär, % 15,0% Põhihoone 474,6 2,50 1186,5 14 238 Kapitalisatsioonimäär, % 12,0% Müügikulu, % 3,0% Vakants 2. aastal, % 40,0% Järgnevate aastate vakants, % 10,0% Kokku: 474,6 1 186,5 14 238 Hoone tegevuskulud €/SNP/m² 0,5 2 Hoonestuse suletud netopind, m 474,6 Aasta 1 2 3 4 5 6 Potentsiaalne kogutulu (PGI), € 0 14 238 14 665 15 105 15 558 16 025 Vakants ja kahjum, € 0 5 695 1 467 1 511 1 556 1 602 Efektiivne kogutulu (EGI), € 0 8 543 13 199 13 595 14 002 14 422 Tegevuskulud kokku, € 0 2 848 2 933 3 021 3 112 3 205 Erakorralised kapitalikulud, € 0 10 395 0 0 0 0 Puhas tegevustulu (NOI) 0 -4 700 10 266 10 574 10 891 11 217 Diskonteeritud tegevuse 0 -3 554 6 750 6 045 5 415 puhastulu, € Diskonteeritud tulu kokku, € 14 656 Turuväärtus perioodi lõpus, € 93 479 Müügikulud, € 2 804 Puhas müügitulu, € 90 675 Diskonteeritud müügitulu, € 45 081 Hinnatava vara turuväärtus, € 59 738 Turuväärtus €/m2 hoone suletud netopinna arvestuses 126 OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19150/0523/M. Põltsamaa vald, Väike-Kamari küla, Kaarlimõisa tee 6 Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542  34 / 52 5.4 Hindamistulemus Aadressiga Jõgeva maakond, Põltsamaa vald, Väike-Kamari küla, Kaarlimõisa tee 6 asuva hoonestatud kinnisasja registriosa numbriga 2664935 turuväärtuseks on käesolevas õiguslikus olukorras 1 € (üks euro) . Juhul kui ajas leitakse tee, kuidas kaugkütteseadusest tulenevaid kohustusi ei pea täitma, saab käsitleda hoonet lao- ja olmeosaga varustatud tootmishoonena ning kinnistu turuväärtus diskonteeritud rahavoogude meetodiga hindamisel oleks vara turuväärtus 60 000 €, mis teeb ca 126 €/m² hoonestuse suletud netopinna arvestuses. Kõik rahavoo elemendid on esitatud ilma käibemaksuta ning seega ei sisalda ka hindamistulemus käibemaksu, kuid sellele ka ei lisandu käibemaksu. Hinnatud turuväärtus sobitub välja toodud teostatud tehingute hindadega ja pakkumishindadega (arvestatuna pinnaühikuhindasid). Arvestades vara asukohta, suurust ja seisukorda, võib likviidsust pidada siis keskmiseks. Hindamistulemus on keskmise täpsusega ning reaalne müügihind võib erineda siintoodust +/- 15%. Analoogsete varade väljakujunenud müügiperiood on hinnangu koostamise hetkel kuni 12 kuud. OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19150/0523/M. Põltsamaa vald, Väike-Kamari küla, Kaarlimõisa tee 6 Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542  35 / 52 Lisa 1: Fotod Juurdepääsutee Eemal on naaberhoone Välisvaated. Katlamaja OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19150/0523/M. Põltsamaa vald, Väike-Kamari küla, Kaarlimõisa tee 6 Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542  36 / 52 Abihoone OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19150/0523/M. Põltsamaa vald, Väike-Kamari küla, Kaarlimõisa tee 6 Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542  37 / 52 Sissepääs hoone otsast OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19150/0523/M. Põltsamaa vald, Väike-Kamari küla, Kaarlimõisa tee 6 Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542  38 / 52 Olmeruumid Olmeruumide peal olev teine korrus OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19150/0523/M. Põltsamaa vald, Väike-Kamari küla, Kaarlimõisa tee 6 Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542  39 / 52 Küttega tootmisruum OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19150/0523/M. Põltsamaa vald, Väike-Kamari küla, Kaarlimõisa tee 6 Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542  40 / 52 OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19150/0523/M. Põltsamaa vald, Väike-Kamari küla, Kaarlimõisa tee 6 Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542  41 / 52 Väiksem kõrvalruum Kütteta ruum hakkepuidule OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19150/0523/M. Põltsamaa vald, Väike-Kamari küla, Kaarlimõisa tee 6 Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542  42 / 52 OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19150/0523/M. Põltsamaa vald, Väike-Kamari küla, Kaarlimõisa tee 6 Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542  43 / 52 Lisa 2: Kinnistusregistri väljavõte OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19150/0523/M. Põltsamaa vald, Väike-Kamari küla, Kaarlimõisa tee 6 Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542  44 / 52 OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19150/0523/M. Põltsamaa vald, Väike-Kamari küla, Kaarlimõisa tee 6 Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542  45 / 52 Lisa 3: Hoone plaanid ja eksplikatsioon Esimene korrus: Teine korrus: OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19150/0523/M. Põltsamaa vald, Väike-Kamari küla, Kaarlimõisa tee 6 Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542  46 / 52 Eksplikatsioon: OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19150/0523/M. Põltsamaa vald, Väike-Kamari küla, Kaarlimõisa tee 6 Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542  47 / 52 Lisa 4: Ehitisregistri väljavõte OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19150/0523/M. Põltsamaa vald, Väike-Kamari küla, Kaarlimõisa tee 6 Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542  48 / 52 OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19150/0523/M. Põltsamaa vald, Väike-Kamari küla, Kaarlimõisa tee 6 Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542  49 / 52 OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19150/0523/M. Põltsamaa vald, Väike-Kamari küla, Kaarlimõisa tee 6 Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542  50 / 52 OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19150/0523/M. Põltsamaa vald, Väike-Kamari küla, Kaarlimõisa tee 6 Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542  51 / 52 Lisa 5: Maa-ameti väljavõte OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19150/0523/M. Põltsamaa vald, Väike-Kamari küla, Kaarlimõisa tee 6 Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542  52 / 52 Lisa 6: Vastavuskinnitus standardi nõuetele (EVS 875-4) • Selle hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. • See hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise standardseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. • Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud. • Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud infot ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. • Hindaja on tegutsenud sõltumatu välishindajana. • Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes. • Hindaja hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. • Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. • Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega. Koostaja: Marko Laur Kutseline kinnisvara hindaja VI kutsetase, kutsetunnistus nr 176311 Kinnisvarabüroo Uus Maa OÜ Tel: +372 56464542 e-post: [email protected] /digitaalselt allkirjastatud/ Kinnitaja: Kadri Kärson Kutseline vara hindaja VII kutsetase, kutsetunnistus nr 163045 Kinnisvarabüroo Uus Maa OÜ Tel: +372 5260733 e-post: [email protected] /digitaalselt allkirjastatud/ OÜ Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnang 19150/0523/M. Põltsamaa vald, Väike-Kamari küla, Kaarlimõisa tee 6 Marko Laur, e-post: [email protected], tel +372 5646 4542