Raido Mererand Teie 14.01.2022
Advokaadibüroo Loor OÜ
[email protected] Meie 11.02.2022 nr 6-1/220191/2200921
Hüpoteegi kustutamine kinnisasja omandamisel avalikes huvides
Austatud Raido Mererand
Palusite kontrollida kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 3 lõike 4 ja § 271
lõike 3 põhiseadusele vastavust. Väitsite, et hüpoteek on rahaliselt hinnatava väärtusega asjaõigus,
mille sundkustutamine on sisuliselt sundvõõrandamine, mis tuleks põhiseaduse § 32 lõike 1 alusel
hüpoteegipidajale hüvitada. KAHOS § 271 lõike 3 järgi on hüpoteegipidajal õigus nõuda kinnisasja
omanikult hüpoteegiga tagatud nõude osalist rahuldamist omanikule makstud hüvitise ulatuses.
See ei ole Teie hinnangul kooskõlas hüpoteegi olemusega ega arvesta hüpoteegipidaja
omandipõhiõigusega.
Tänan Teid olulise ja tõesti keeruka küsimuse esitamise eest.
Hüpoteegi olemus seisneb selles, et hüpoteegipidajal on õigus hüpoteegiga tagatud nõude
rahuldamisele kinnisasja arvel, kui nõuet ei ole kohaselt täidetud (asjaõigusseaduse (AÕS) § 276,
§ 325 lg 1, § 352 lg 1). Kuigi hüpoteek ei eelda tagatava nõude olemasolu, on seda võimalik
realiseerida üksnes tagatava nõude olemasolul (vt RKTKo 05.11.2008, 3-2-1-104-08, p 12). Seega
ei saa hüpoteeki käsitleda lahus sellega seotud nõudest.
Hüpoteek ise ei ole nõue, vaid nõude rahuldamise tagatis. Seos hüpoteegipidaja omandiõigusega
seisneb eelkõige selles, et hüpoteegi sundkustutamise korral võib halveneda hüpoteegipidaja
võimalus oma nõuet rahuldada. Seejuures omandab hüpoteek võlausaldajast hüpoteegipidajale
varaliselt hinnatava tähenduse alles siis, kui võlgnik ei tasu võlga kohaselt.
KAHOS § 3 lõige 4 ei ole Teie esitatud küsimuses asjassepuutuv. Konkreetne norm määrab ära
üksnes selle, kellel on õigus teha seaduses nimetatud otsuseid ja toiminguid. Sellest normist
järeldub, et asutus, kes saab otsustada kinnisasja avalikes huvides omandamise üle, saab ühtlasi
otsustada kinnisasja kohta kinnisturaamatusse kantud hüpoteegi märke kustutamise üle.
KAHOS § 271 lõikes 3 sätestatud regulatsioon järgib asjaõigusseaduses (AÕS) pandiõiguse
regulatsiooni ega kitsenda oma toimelt asjaõigusseaduses sätestatud hüpoteegipidaja õigusi.
Seega, isegi kui puuduks KAHOS § 271 lõige 3, oleks hüpoteegipidajal samad võimalused oma
huvide kaitseks. Kui see säte tunnistada põhiseadusvastaseks, ei muudaks see tegelikult
hüpoteegipidaja õigusi.
Hüpoteegi sundkustutamisega pannakse hüpoteegipidaja olukorda, kus tema kui võlausaldaja
nõude tagatise väärtus väheneb. Kui kinnisasi omandatakse avalikes huvides, siis selle kinnisasja
kasutustingimused muutuvad ja kinnisasjal ei pruugi olla enam senist väärtust. Ka hüpoteek ei
2
pruugi olla realiseeritav, isegi kui seda ei kustutataks kinnisasja avalikes huvides omandamise
tõttu. Sellises olukorras on hüpoteegipidajal oma õiguste kaitseks võimalik kasutada kõiki AÕS-is
sätestatud võimalusi. Hüpoteegipidaja võib nõuda hüpoteegiga koormatud kinnisasja omanikult
(võlgnikult) lisatagatist oma nõudele või nõuda hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamist ulatuses,
mille võrra kinnisasja väärtus on vähenenud ja kinnisasja omanikule on väärtuse vähenemine
hüvitatud (AÕS § 335 lg 3).
KAHOS §-s 271 sätestatu tervikliku rakendamise kaudu on hüpoteegipidajal samad õigused, mis
tal on AÕS § 335 järgi. Kuigi KAHOS § 271 lõikes 3 ei ole mainitud hüpoteegipidaja õigust nõuda
lisatagatist, on tal see õigus AÕS § 335 lõike 3 järgi. KAHOS § 271 lõike 3 sõnastus seda õigust
ei välista. KAHOS § 271 lõige 3 on lisatud seadusesse vaid õigusselguse huvides (vt Riigikogu
maaelukomisjoni 09.11.2021 istungi protokoll).
Kinnisasja avalikes huvides omandamise menetlusse kaasatakse alati ka hüpoteegipidaja, sest
tema nõusolek on vajalik omandatavalt kinnisasjalt hüpoteegi kustutamiseks (KAHOS § 271 lg 1).
Seega peab hüpoteegipidaja saama aru oma nõude tagatisvara väärtuse vähenemisest ja kasutama
AÕS §-s 335 ette nähtud võimalusi. Ta saab võlgnikuga läbi rääkida ja näiteks nõuda lisatagatist
või hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamist ulatuses, mille võrra nõude tagatiseks oleva kinnisasja
väärtus on vähenenud ja omanikule hüvitatud.
Mainisite sedagi, et hüpoteegipidaja õigusi rikub see, kui kinnisasja avalikes huvides omandamise
korral kantakse hüvitis kinnisasja omanikule, mitte aga hüpoteegipidajale. Hüpoteegipidaja ei
pruugi hüvitisest osa saada, hoolimata tema nõudeõigusest. Sellist olukorda saab hüpoteegipidaja
vältida ja näiteks sõlmida kokkuleppe hüpoteegipidaja, võlgniku ja hüpoteegiga koormatud
kinnisasja omaniku ning kinnisasja avalikes huvides omandaja vahel, mille alusel makstaks
kinnisasja avalikes huvides omandamise eest osa hüvitisest otse hüpoteegipidajale talle kuuluva
nõudeõiguse rahuldamiseks.
Eelöeldule toetudes leian, et KAHOS § 3 lõige 4 ja § 271 lõige 3 ei ole põhiseadusega vastuolus.
Ehkki hüpoteegipidajale võib kaasneda kinnisasja avalikes huvides omandamisel lisariske, ei ole
abstraktselt hinnates alust pidada neid norme põhiseadusvastasteks.
Lugupidamisega
/allkirjastatud digitaalselt/
Ülle Madise
Ago Pelisaar 693 8407
[email protected]