Viimsi vald, Rohuneeme küla, kinnistu Ees-Oti detailplaneeringu heakskiitmiseks esitamine

Saatja: Helen Lindvere <[email protected]> Saadetud: 15.05.2023 13:43 Adressaat: <"RAM Info"> Teema: Viimsi vald, kinnistu Ees-Oti detailplaneering Manused: image001.png; Kiri Rahandusministeeriumile Ees-Oti DP 15.05.23.asice Tere, Saadan heakskiitmiseks Viimsi vald, kinnistu Ees-Oti detailplaneeringu. Manusest leiate kaaskirja ning link detailplaneeringu materjalidele on leitav kirjast. Lugupidamisega HELEN LINDVERE Viimsi Vallavalitsus | planeeringute osakond planeeringute vanemspetsialist tel (+372) 602 8710 | [email protected] www.viimsi.ee VIIMSI VALLAVALITSUS Ruumilise planeerimise osakond 15.05.2023 nr 10-10/2185 Rahandusministeerium [email protected] Viimsi vald, Rohuneeme küla, kinnistu Ees-Oti detailplaneeringu heakskiitmiseks esitamine Esitame Teile planeerimisseaduse § 138 lõige 1 alusel heakskiitmiseks Viimsi vald, Rohuneeme küla, kinnistu Ees-Oti detailplaneeringu. Detailplaneeringu menetluskäik Detailplaneeringu koostamisest huvitatud isik, Ees-Oti kinnistu omanik, esitas 15.03.2021 taotluse (registreeritud valla dokumendiregistris numbriga 10-10/1366) Rohuneeme külas, Ees- Oti (katastritunnus 89001:003:0872, maatulundusmaa 100%, suurus 7699 m2) kinnistul detailplaneeringu algatamiseks eesmärgiga jagada kinnistu üheks äri- ja büroohoonete maa krundiks, üheks maatulundusmaa krundiks ja üheks transpordimaa kasutamise sihtotstarbega krundiks ning planeeritava äri- ja büroohoone maale ehitusõiguse ja arhitektuursete ning ehituslike tingimuste määramiseks. Detailplaneering algatati Viimsi Vallavalitsuse 26.01.2022 korraldusega nr 29. Detailplaneeringu algatamisest teavitati avalikkust ajalehtedes „Viimsi Teataja“ (11.02.2022) ja „Harju Elu“ (11.02.2022) ning veebilehel „Ametlikud teadaanded“, puudutatud isikutele edastati informatsioon vallavalitsuse 10.02.2022 kirjaga nr 10-10/819. Detailplaneeringu koostamiseks teostati järgmised uuringud: „Ees-Oti topo-geodeetiline uuring“, Geodeesia 24 OÜ töö nr 5047-21, 29.04.2021 (koostas Karel Truu); „Ees-Oti kinnistu dendroloogiline hinnang“, OÜ Aktiniidia töö nr 30/21, 20.05.2021 (koostas botaanik-dendroloog Ülle Jõgar) ja „Rohuneeme kalmistu muinsuskaitse eritingimused kaitsevööndi detailplaneeringule, mälestise reg. nr. 14429“, Taatsi OÜ, 15.07.2021 (koostas Taavi Tiidor). Nelgi tee 1, Viimsi alevik, Viimsi vald, 74001 Harju maakond | Registrikood 75021250 Tel: +372 602 8800 | E-post: [email protected] Swedbank EE182200221010936477  2 Detailplaneering koostati koostöös planeeringuala kinnisasja omanikuga, planeeringuala naaberkinnistute omanikega ja tehnovõrkude valdajatega (Imatra Elekter AS, Telia Eesti AS, Viimsi Vesi AS, valla ehitus- ja kommunaalosakond). Detailplaneeringu lahenduse kooskõlastas Muinsuskaitseamet (29.06.2022) ja Päästeamet (20.07.2022). Detailplaneering võeti vastu Viimsi Vallavalitsuse 21.09.2022 korraldusega nr 376 ning korraldati perioodil 24.10 – 7.11.2022 detailplaneeringu avalik väljapanek. Vastuvõtmisest teavitati avalikkust ajalehtedes „Viimsi Teataja“ (07.10.2022) ja „Harju Elu“ (30.09.2022), puudutatud isikutele edastati informatsioon vallavalitsuse 06.10.2022 kirjaga nr 10-10/4731. Vastuvõetud lahenduse kohaselt oli kontori- ja büroohoonete maale (pos. 1) planeeritud kaks 100 m2 hoonet, max kõrgus 8,5 m ja kuni 2 korrust, lubatud ka 1 maa-alune korrus. Vee tarbimine oli lahendatud ajutise salvkaevuga maatulundusmaa (pos. 2) kinnistul, mis on Viimsi valla mandriosa üldplaneeringu teemaplaneeringu „Miljööväärtuslikud alad ja rohevõrgustik“ (lühend RvTP) kohaselt rohevõrgustiku tugiala. Hoonestusala osas oli planeeringulahenduses järgitud kõrvalkinnistu detailplaneeringu (Kalmistu tee 13) hoonestusala paiknemist. Planeeritud alal paiknev kruusakattega Otilõuka tee oli planeeringuga ette nähtud ümbertõstetavana. Ümbertõstetava tee lõigu jaoks oli kavandatud 6,5 m laiune teemaa krunt (pos. 3), tee ise oli kavandatud kergteena. Pos 3 oli kavandatud anda vallale tasuta üle peale selle väljaehitamist. 24.10 – 7.11.2022 toimunud detailplaneeringu avaliku väljapaneku ajal laekus kaks arvamust. Avalikul väljapanekul laekunud arvamuste kohaselt korrigeeriti planeeringulahendust selliselt, et liigutati hoonestusala vastavalt RvTP märgitud miljööväärtuslike ala joonele ja rohevõrgustiku tugiala paiknemise joonega ühele joonele, mille tulemusel hoonestusala muutus väiksemaks, kuid kavandatavate hoonete mahud ei vähenenud, vaid paigutati kompaktsemalt. Siinkohal on oluline välja tuua, et olgugi, et üldplaneeringu (ka teemaplaneeringu) mõõtkava ei ole võrreldav detailplaneeringu mõõtkavaga, tuldi vastu kohalikele elanikele ja märgiti detailplaneeringu joonistele üldplaneeringujärgne rohevõrgustiku tinglik piir. Lisaks laekus avalikul väljapanekul arvamus kavandatava teemaa (pos. 3) liikluskorralduse kohta – Taga-Oti, Vana-Valli, Uus-Oti kinnistute omanik soovis, et talle oleks igal juhul tagatud juurdepääs avalikult kasutatavalt Kalmistu teelt oma kinnistuteni. Arvamustest lähtuvalt korrigeeriti detailplaneeringu põhijoonist ja seletuskirja eelkõige pos. 1 hoonestusala suuruse ja pos 3 ümbertõstetava tee jaoks planeeritud maa sihtotstarbe osas. Sellest tulenevalt korraldas Viimsi Vallavalitsus täiendava detailplaneeringu avaliku väljapaneku Viimsi Raamatukogus 22.12.2022 – 04.01.2023. Teisele avalikule väljapanekule suunatud lahendusele tuli arvamus, et rohevõrgustiku tugialale ei või ajutist salvkaevu paigutada (maatulundusmaa pos. 2), kuna RvTP järgi ei ole lubatud rohevõrgustiku tugialale ühtegi tehnorajatist kavandada ega ehitada. Planeeringulahendust korrigeeriti pärast avalikku väljapanekut vastavalt, et ajutist salvkaevu ei kavandata rohevõrgustiku tugialale. Planeeringu seletuskirjas on välja toodud, et Ees-Oti kinnistu on vee-ettevõtte poolt koostatud nimistus, mille kohaselt on kinnistu lisatud järjekorda ühisveevärgi ja -kanalisatsiooniga liitumiseks ning hetkel asub kinnistu järjekorras 13ndal kohal. Ühtlasi täpsustati planeeringulahendust pos. 1 krundi maakasutuse otstarbe osas, määrates vastavalt 60% kontori- ja büroohoonete maa ning 40% maatulundusmaa. Maatulundusmaa sihtotstarbega pos. 2 krundi osa ei hoonestata ega lubata sinna parkimist. Pos. 2 krundi osa varasemalt määratud maatulundusmaa otstarvet ei muudetud. Vallale üle antava tee krunt (pos. 3) määrati maatulundusmaaks, kuna RvTP järgi saab rohevõrgustiku alal muuta kinnistute sihtotstarbeid üksnes maatulundusmaaks või kaitsealuseks maaks.  3 Avaliku väljapaneku järgne avalik arutelu toimus 12.01.2023 Viimsi Raamatukogus. Arvamuse avaldaja ei võtnud oma arvamust krundil pos.1 asuvate hoonete liigse arvu osas tagasi, tema hinnangul on hooneid pos. 1 krundil liiga palju. Arvamuse avaldaja arvates on vald tõlgendanud RvTP seisukohta valesti selles osas, et kontori- ja büroohoonete maale on lubatud rohkem kui üks 100 m2 hoone. Valla seisukoht edastatati arvamuse avaldajale 06.02.2023 kirjaga nr 10- 10/5810-4 ning selles selgitati, et RvTP seletuskirja punkt 2.2.2.4. määratleb ära puhveralale planeeritavate ärihoonete suurused olenemata sellest, kas need asuvad eraldi kruntidel või neid asub ühel krundil mitu. Lisaks selgitati, et rohkem kui kaks hoonet pole mõistlik krundile pos 1 ette näha. Kuna tegu on ärimaa krundi kasutamise sihtotstarbega elamuala äärealal, siis planeeringulahenduse eesmärgiks oli mitte eristuda ümbruskonnast, vaid samastuda olemasoleva arhitektuurilise keskkonnaga ning krundi arhitektuursed tingimused ja hoonestuslaad seada olemasoleva hoonestusega sarnane. Viimsi valla üldplaneeringu teemaplaneering „Viimsi valla üldiste ehitustingimuste määramine. Elamuehituse põhimõtted“, küll ei kohaldu ärimaa sihtotstarbega kruntidele ja ärihoonetele, kuid arvestades Ees-Oti kinnistu asukohaga, on teemaplaneeringu tingimustest lähtutud ehitusõiguse määramisel: krundi lubatav maksimaalne täisehitus kuni 20% ning hoone maksimumkõrgus 8,5 m. Peale avalikku väljapanekut täpsustati tehnovõrkude lahenduse veevarustuse osa: kontori- ja büroohoonete maa pos. 1 krundile märgiti ajutise salvkaevu võimalik asukoht. Ajutine salvkaev on planeeritud rajada pos. 1 krundi hoonestusala kõrvale Rohuneeme kalmistu kaitsevööndisse. Vastava lahenduse osas edastas kinnistu omanik pöördumise ka Muinsuskaitseametisse täiendava seisukoha saamiseks, millele Muinsuskaitseamet andis 14.03.2023 kirjaliku seisukoha (kiri nr 5.1 – 17.5/458). Muinsuskaitseamet on nõus kaevu kavandamisega kaitsevööndisse, sest see ei mõjuta mälestise vaadeldavust ega ohusta säilimist. Lisaks märgiti, et ka väljaspool mälestise ja kaitsevööndi ala toimuvaid kaevetöid tuleb arvestada arheoloogiliste leidude ja arheoloogilise kultuurkihi ilmsikstuleku võimalusega. Täiendavalt täpsustas kinnistu omanik vee- ettevõttelt ühisveevärgi ja -kanalisatsiooniga liitumise järjekorras paiknemist ning selgitas välja, et Ees-Oti kinnistu on eitavatele taotlustele rakendatavas nimistus liikunud 12-ndale kohale. Vaba veeressursi tekkimisel määrab prioriteet taotluste rahuldamise järjekorra. Ettevõtlusega seotud äriline tegevus kuulub vee-ettevõtte eitavatele taotlustele rakendatavas nimistus prioriteet 3 alla. Viimsi Vallavalitsuse hinnangul ei ole planeeringus ajutise salvkaevu paigutamine pos. 1 krundile põhilahenduse muutmine ning täiendavat avalikku väljapanekut ega avalikku arutelu ei korraldata. Detailplaneeringu avalike huvide elluviimiseks sõlmiti 26.04.2021 huvitatud isiku ja Viimsi valla vahel leping, et enne detailplaneeringu kehtestamist kohustub huvitatud isik sõlmima vallaga notariaalse lepingu, mille kohaselt detailplaneeringu menetlemise käigus kinnistu koosseisu jagamisel tekkiv iseseisev transpordimaa sihtotstarbega kinnistu, ligikaudse pindalaga 777 m², koos selle oluliste osadega ja päraldistega, antakse peale samatüübilise teekattega väljaehitamist huvitatud isikute poolt tasuta üle valla omandisse. Planeeritud ala ja detailplaneeringuga kavandatav Detailplaneeringu alasse kuulub Rohuneeme külas asuv Ees-Oti kinnistu (katastritunnus 89001:003:0872, suurus 7699 m², maakasutuse sihtotstarve 100% maatulundusmaa). Detailplaneeringuga moodustatakse üks 60% kontori- ja büroohoone maa ja 40% muu loodusliku maa (krunt (1868 m²), üks muu loodusliku maa krunt (5193 m2) ning üks maatulundusmaa krunt juurdepääsu tarvis (638 m2). Kontori- ja büroohoone sihtotstarbega krundile antakse ehitusõigus kahe (eraldiseisva) kuni 100 m2 hoone ehitamiseks. Hoonete maapealsete korruste arv on 2  4 (suurim lubatud kõrgus 8,5 m). Suurim lubatud ehitisealune pind kokku on 200 m², krundil on hoonetele lubatud ehitada ka üks maa-alune korrus. Ees-Oti kinnistule on OÜ Aktiniidia koostanud dendroloogilise hinnangu, milles kokkuvõtvalt leitakse, et haljastuse olukord Ees-Oti kinnistul on rahuldav ja omab eelkõige väärtust kooslusena. Kinnistul olev kõrghaljastus koosneb Eestis looduslikult kasvavatest puudest. Rohttaimede inventuuri tulemusena registreeriti vaadeldaval alal 83 taimeliigi esinemine. Siin leidub nii metsale, rohumaale kui ka teeäärtele iseloomulikke taimeliike. Kaitsealustest taimeliikidest leiti roosat merikanni, mis on III kaitsekategooria taimeliik. Roosa merikanni kasvuala paikneb maatulundusmaa krundil (pos 2), kuhu hooneid ei kavandata. Invasiivsetest võõrliikidest leiti kanada kuldvitsa, pargitatart, kurdlehist kibuvitsa, tõlkjat, väikeseõielist lemmaltsa ja hobuoblikat. Neist kaks on looduslikku tasakaalu ohustavad – pargitatar ja kanada kuldvits. Planeeringualale ulatuva Rohuneeme kalmistu kaitsevööndist (mälestise reg nr 14429) tulenevalt on Taatsi OÜ koostanud muinsuskaitse eritingimused kalmistu kaitsevööndis tegevuste planeerimiseks. Muinsuskaitse eritingimused lubavad muu seas rajada kergliiklustee Rohuneeme kalmistu kaitsevööndisse. Soovitatav on tee pinnasekattena kasutada purustatud kruusast puistepinnast, mis on vastupidav ja ajaloolisse keskkonda sobiv materjal. Planeeringuga tuleb tagada Rohuneeme kalmistu vaadeldavus Kalmistu teelt seda ümbritsevale kõrghaljastusele. Detailplaneeringu vastavus üldplaneeringule Detailplaneeringuga kavandatav vastab Viimsi valla mandriosa üldplaneeringule. Üldplaneeringu kohane maakasutuse juhtotstarve on antud alal osaliselt äri- ja büroohoonete maa ning osaliselt maatulundusmaa (metsamaa). Planeeritud ala läbib üldplaneeringuga määratud tiheasustuse ala piir. Planeeritud äri- ja büroohoonete maa paikneb tiheasustusalal ning maatulundusmaa paikneb tiheasustusalast väljaspool. Üldplaneeringu kohaselt läbib antud ala perspektiivne kergliiklustee. Detailplaneeringuga moodustatakse ümbertõstetava tee jaoks maatulundusmaa kinnistu ning ümbertõstetav tee on ette nähtud kergliiklusteena. Detailplaneering on kooskõlas üldplaneeringu teemaplaneeringuga „Miljööväärtuslikud alad ja rohevõrgustik“. Planeeritud ala jääb osaliselt Rohuneeme kalmistu miljööväärtuslikule alale. Rohuneeme kalmistu on kinnismälestistena kaitse all, mistõttu igasugune ehitustegevus, sh uute ehitiste püstitamine kalmistu kaitsevööndisse, saab toimuda üksnes koostöös Muinsuskaitseametiga. Detailplaneeringu juurde on koostatud muinsuskaitse eritingimused ning detailplaneering on kooskõlastatud Muinsuskaitseametiga. Planeeritaval alal äri- ja büroohoonete maal on üldplaneeringu teemaplaneeringu „Miljööväärtuslikud alad ja rohevõrgustik“ kohaselt rohevõrgustiku puhver- ja tugiala ning maatulundusmaa osas rohevõrgustiku tugiala. Detailplaneeringuga kujundatakse naabruses asuva elamualaga arvestav ruumiline terviklahendus, mis sobitub ümbritseva keskkonnaga. Detailplaneering lähtub valla arengu eesmärkidest ja detailplaneeringu realiseerimisega viiakse ellu üldplaneeringuga kavandatut. Kuna detailplaneeringu avaliku väljapaneku ajal esitatud arvamuse esitajaga ei jõutud osapooli rahuldava kompromissini ning vastuväidetest ei loobutud, palume Teil anda oma seisukoht ja võimalusel heakskiit.  5 Lugupidamisega (allkirjastatud digitaalselt) Merje Muiso planeeringute osakonna juhataja Lisa: Detailplaneeringu materjalid on alla laaditavad: https://viimsivv-my.sharepoint.com/:f:/g/personal/helen_lindvere_viimsivv_ee/EuGpf0- PB6pKuwEXmGlPXyYB4eysw9ABJ8hsvxiAYWsnlA?e=U2hOaT Helen Lindvere 6028710; [email protected]