Arvamus Nurme 2 kinnistu detailplaneeringule

Haapsalu Linnavalitsus Teie 09.03.2023 nr 6-1/12/22-5 Meie 26.05.2023 nr 15-3/2837-2 Arvamus Nurme tn 2 kinnistu detailplaneeringule Haapsalu Linnavalitsus esitas Rahandusministeeriumile 19.04.2023 Haapsalu linnas asuva Nurme tn 2 kinnistu detailplaneeringu (edaspidi detailplaneering) planeerimisseaduse (edaspidi PlanS) § 133 lõike 1 kohaselt arvamuse andmiseks. Detailplaneering on algatatud Haapsalu Linnavalitsuse 16.11.2022 korraldusega nr 1080 ning see koostatakse 24.11.2006 kehtestatud Haapsalu linna üldplaneeringu (edaspidi üldplaneering) kohasena. Detailplaneering algatati, kuna selleks oli avalik huvi. Detailplaneeringuga ei kavandata tegevusi, mis oleksid keskkonnamõju hindamise ja keskkonnajuhtimissüsteemi seaduse mõistes olulise keskkonnamõjuga, seega puudus vajadus keskkonnamõju strateegiliseks hindamiseks. Planeeringuala on 3952 m2 suurusega ärimaa sihtotstarbega Nurme tn 2 kinnistu (18301:010:1230) ning osaliselt Nurme ja Turu tänavad. Planeeringualal on ärihoone (EHR kood 105002734), soojatorustik, sidekaablid; elektrimaakaablid, vee- ja kanalisatsioontorustik. Juurdepääs planeeringualale on Nurme ja Turu tänavatelt. Lääne maakonnaplaneeringu 2030+ (edaspidi maakonnaplaneering) kohaselt asub planeeringuala Haapsalu linnamaastiku väärtuslikul maastikul, kus maakonnaplaneeringu kohaselt tuleb võimalusel säilitada väärtuslik haljastus. Detailplaneeringu eesmärgiks on kinnistu jagamine ärimaa kruntideks Nurme tn 2 ja Nurme tn 2a. Nurme tn 2 krundil määratakse ehitusõigus ja hoonestusala olemasolevale ärihoonele, Nurme tn 2a krundile on kavandatud parkla kuni 55 autole. Detailplaneeringu õigusaktidele vastavuse, korrektsuse ja üheselt mõistetavuse saavutamiseks palume detailplaneeringut alljärgnevaid märkusi arvesse võttes täiendada ja parandada: 1. Eelnõu kohaselt toimub detailplaneeringu algatamine avalikes huvides. Kuna detailplaneeringuga ei kavandata senist ehitusõigust muuta, palume lisada selgitus, milles seisnes avalik huvi, mis põhjustas detailplaneeringu koostamise vajaduse. Lisaks juhime tähelepanu, et PlanS § 125 kohaselt koostatakse detailplaneering muuhulgas hoone püstitamiseks, olemasoleva hoone laiendamiseks üle 33 protsendi selle esialgu kavandatud mahust või olulise avaliku huviga rajatise, näiteks staadioni, golfiväljaku, laululava, motoringraja või muu olulise avaliku huviga rajatise püstitamiseks. Seega on detailplaneeringu eesmärgiks eelkõige ehitusloakohustuslike ehitiste ehitamiseks ehitusõiguse saamine. Eelnõust ei selgu üheselt, millisel eesmärgil ja PlanS-st sätestatud alusel detailplaneering koostataks. Samuti märgime, et Riigikohus on lahendis 3-20-952 märkinud, et vaid kinnistu jagamiseks juhul, kui sellega ei soovita muuta olemasolevat Suur-Ameerika 1 / 10122 Tallinn / 611 3558 / [email protected] / www.rahandusministeerium.ee registrikood 70000272  ehitusõigust, ei pruugi detailplaneeringu koostamine proportsionaalne ja vajalik olla. Palume eeltoodut arvestades detailplaneeringu koostamise vajadust hinnata ja vajaduse põhjendused eelnõusse lisada. 2. PlanS § 3 kohaselt on planeering planeeringuala kohta koostatav terviklik ruumilahendus, millega määratakse seaduses sätestatud juhtudel maakasutus- ja ehitustingimused. PlanS § 126 lõike 2 kohaselt on lõike 1 punktides 1–5 nimetatud ülesannete lahendamine detailplaneeringu koostamisel kohustuslik. PlanS § 3 lõike 2 kohaselt koosneb planeering planeerimise tulemusena valminud seletuskirjast ja joonistest, mis täiendavad üksteist ja moodustavad ühtse terviku. Riigihalduse ministri 17.10.2019 määruse nr 50 „Planeeringu vormistamisele ja ülesehitusele esitatavad nõuded“ (edaspidi määrus) § 2 lõike 2 kohaselt peab planeering olema selge ja üheselt mõistetav ning planeeringu seletuskiri ja joonised peavad olema omavahel kooskõlas. Määruses reguleerimata küsimustes tuleb lähtuda PlanS-ist ja teistest riigi ning kohaliku omavalitsuse õigusaktidest (§ 1 lõige 2). Lisame, et detailplaneering on kohaliku omavalitsuse nägemus sellest, kuidas planeeritavat ala tulevikus kasutatakse, arvestades seejuures kohaliku omavalitsuse arengueesmärke, sh keskkonnaeesmärke ja avalikku huvi ning huvitatud isiku ja piirkonna elanike arvamusi. Palume eeltoodust planeeringu koostamisel arvestada. Samuti palume lähtuda detailplaneeringute nõustikus toodud soovitustest (https://planeerimine.ee/dp-noustik/ ). 3. Palume detailplaneeringu tiitellehele lisada Haapsalu Linnavalitsus kui detailplaneeringu koostamise korraldaja (PlanS § 4). 4. Detailplaneeringu seletuskirjas ptk 3.1. „Vastavus kehtivale maakonna- ja üldplaneeringule“ on märgitud, et selle koostamisel on arvestatud maakonnaplaneeringu ja üldplaneeringuga, samuti et see on üldplaneeringu kohane ja ei sisalda selle muutmise ettepanekut. Palume detailplaneeringut täiendada selgitusega, kuidas on detailplaneeringus arvestatud maakonnaplaneeringuga. Samuti palume selgitada, millise juhtotstarbega maa-alal planeeringuala paikneb ning kas ja kuidas planeeringulahendus vastab üldplaneeringule. Skeemile 1 „Väljavõte kehtivast Haapsalu linna üldplaneeringust“ (lk 3) palume lisada planeeringuala ja legend tingmärkide selgitustega. 5. Lähteseisukohtade kohaselt tuleb detailplaneeringuga esitada planeeritava ala ja selle lähiümbruse olemasoleva olukorra iseloomustus, planeeringulahenduse põhjendus ja planeeritavate kruntide ehitusõigus. Juhime tähelepanu, et detailplaneering ei sisalda lähteseisukohtades ette nähtud olemasoleva olukorra analüüsi ega ka planeeringulahenduse põhjendust. Palume detailplaneeringut täiendada. Lisame, et PlanS § 3 lõike 3 kohaselt tuleb esitada planeeringu seletuskirjas planeeringuala ja selle mõjuala analüüsil põhinevad järeldused ja ruumilise arengu eesmärgid, nende saavutamiseks valitud planeeringulahenduse kirjeldus ning valiku põhjendused. Detailplaneeringute eesmärk on planeeringualale ruumilise terviklahenduse loomine, hinnates, selgitades ja arvestades kavandatava muudatuse tervikmõju lähialal. 6. Seletuskirja kohaselt määratakse detailplaneeringus kruntide teenindamiseks vajalike tehnovõrkude põhimõttelised asukohad. Märgitud on ka, et elektrivarustus, veevarustus, soojavarustus, reoveekanalisatsioon ja sidelahendus säilitatakse olemasoleval kujul. Jääb selgusetuks, miks on detailplaneeringus määratud tehnovõrkude põhimõttelised asukohad, kui on teada nende täpne asukoht, mida ei kavandata muuta. 2  Täiendavalt lisame, et detailplaneeringu tehnovõrkude joonisel ei ole eristatavad erineva otstarbega tehnovõrgud. Palume joonisel erinevad tehnovõrgud kujutada erinevate tingmärkidega või värvidega ning lisada legend tingmärkide selgitusega. 7. Olemasoleva ärihoone ehitisealune pind on detailplaneeringus märgitud nii 602 m2 kui ka 806 m2. Ehitisregistri andmetel on hoone ehitisealune pind 806 m2, palume viga parandada. 8. Detailplaneeringu seletuskirjas on märgitud „Olemasoleva hoonega ärimaa krundile jääb olemasolev ehitusõigus ja ei lisandu ehitusõigust.“. Põhijoonisel on märgitud: „Detailplaneeringuga määratud ehitistealuse pinna moodustavad kõik krundile planeeritavate ehitusloa kohustuslike hoonete ja ehitusloa kohustust mitteomavate ehitiste ehitisealuste pindade summa. Planeeritavad eluhooned tuleb ehitada põhijoonisel esitatud hoonestusalade sisse“. Juhime tähelepanu, et a) seletuskirjas ega ka joonistel ei ole selgitatud, mida peetakse silmas „planeeritavate ehitusloa kohustuslike ja ehitusloa kohustust mitteomavate ehitiste“ all; b) ehitisealust pinda ei kavandata muuta võrreldes olemasolevaga; c) põhijoonisel on kujutatud üks hoonestusala, kuhu võib rajada ühe kahekorruselise ärihoone; d) eluhoonet detailplaneeringuga ei kavandata. Seega ei ole detailplaneering selge ja üheselt mõistetav. Palume detailplaneeringut täiendada ja täpsustada, sh vastuolud kõrvaldada ning seletuskiri ja joonised kooskõlla viia. 9. Palume detailplaneeringus läbivalt kasutada õiguslikult defineeritud mõistet „ehitisealune pind“. Mõiste „ehitisealune pind“ on määratletud ehitusseadustiku alusel kehtestatud majandus- ja taristuministri määruses nr 57 „Ehitise tehniliste andmete loetelu ja arvestamise alused“. Määruse § 19 lõike 1 kohaselt on „ehitisealune pind“ hoonealune pind või rajatisealune pind. 10. Seletuskirja ptk 3.4. „Arhitektuurinõuded“ on märgitud: „Kruntidele planeeritavaid hooneid tohib rajada ainult hoonestusalasse. Täpne hoonete arhitektuurne lahendus määratakse hoonete projekteerimisstaadiumis“. Juhime tähelepanu, et detailplaneeringus ei kavandata rajatavaid hooneid. Palume detailplaneeringut parandada. 11. Ärimaa sihtotstarbega Nurme tn 2a krundile on kavandatud „parkimine“, Detailplaneeringu seletuskirjas on märgitud: „Olemasolevat liikluskorraldust ei muudeta“, samuti et, „parkla alad tuleb jagada võimalusel haljastusega kuni 20 autokohaga osadeks“. Detailplaneeringu kohaselt ehitusele ette jäävad liiklusmärgid tööde ajaks demonteeritakse ja valmimisel pannakse tagasi. Parkimiskorraldus märgitakse asfaldile kauakestva ja hästinähtava värviga vms. Lähteseisukohtades on kavandatud parkimisplatsi jagamine kasutades haljastust, mis on oluline meede kliimamuutustega, sh kuumasaarte tekke ja sagenevate äärmuslike ilmastikuoludega kohandumiseks. Kuna detailplaneeringus on nähtud ette parkimisplatsi rajamine ilma haljastuseta värve kasutades, siis palume lisada selgitus, milliseid meetmeid kasutatakse kuumasaarte vältimiseks. Rõhutame, et kohaliku omavalitsuse vastutus ja ülesanne on, et detailplaneering vastaks planeerimisseaduses sätestatud nõuetele. PlanS kohaselt kinnitab kohaliku omavalitsuse üksus detailplaneeringu vastuvõtmise otsusega, et detailplaneering vastab õigusaktidele 3  ja valla või linna ruumilise arengu eesmärkidele, samuti ka kohaliku omavalitsuse poolt välja antud algatamise otsuse ja lähteseisukohtade nõuetele. Arvestades eeltoodud märkustega, palume kohalikul omavalitsusel viia Nurme 2 kinnistu detailplaneering õigusaktidega vastavusse enne selle Haapsalu Linnavalitsuse poolt vastu võtmist. kohalikul omavalitsusel tuleb tagada, et detailplaneeringu koostamisse oleksid kaasatud kõik isikud, kelle õigusi võib planeeritava tegevuse elluviimine puudutada, ja isikud, kes on avaldanud soovi olla kaasatud planeerigu koostamisel. Palume eelpooltoodud märkusega arvestada ja Rahandusministeeriumi avalikest väljapanekutest teavitada. Lugupidamisega (allkirjastatud digitaalselt) Kaia Sarnet regionaalvaldkonna asekantsler Urve Pill 715 5809 [email protected] 4