Kinnistute eksperthinnangud

Kinnisvara eksperthinnang nr P-14201-18 Tellija Riigi Kaitseinvesteeringute Keskus Aadress Harju maakond, Tallinn, Nõmme linnaosa, Kivimäe tn 30 Hinnatav vara 100% riigikaitsemaa sihtotstarbega hoonestamata kinnisasi registriosa nr-ga 4347350 Eesmärk Eksperthinnang on koostatud kinnistu hariliku väärtuse hindamiseks konsultatsiooni/võõrandamise eesmärgil, esitamiseks tellijale Turuväärtus 550 000 (viissada viiskümmend tuhat) eurot. Leitud turuväärtus ei sisalda käibemaksu. Hindamisaruande kuupäev 19.10.2018. a Hinnangu koostaja: Läbivaataja/kinnitaja: Siim Simson, kutseline hindaja Kristin Rammo, kutseline hindaja (nooremhindaja, tase 5) (vara hindaja, tase 7) (kutsetunnistus nr 119643) kutsetunnistus nr 127185 Telefon: + 372 55 595 576 E-post: [email protected] E-post: [email protected] /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ Sisukord 1 KOKKUVÕTE ........................................................................................................ 3 2 HINDAMISE ALUSED ........................................................................................... 4 2.1 KASUTATUD MATERJALID ..................................................................................... 4 2.2 VARA ÜLEVAATUS ............................................................................................... 4 2.3 KLAUSLID PIIRATUD VASTUTUSE KOHTA ................................................................ 4 3 VARA KIRJELDUS ............................................................................................... 5 3.1 ÕIGUSLIK MÄÄRATLUS ......................................................................................... 5 3.2 ASUKOHT ........................................................................................................... 5 3.3 MAAÜKSUSE ANDMED ......................................................................................... 6 3.4 HINNANG VARA KESTLIKKUSELE JA KVALITEEDIKLASSILE ......................................... 8 4 MÕISTED, PARIM KASUTUS JA HINDAMISMEETODI VALIK ........................... 9 5 TURUANALÜÜS ................................................................................................. 11 5.1 MAKROMAJANDUSE ÜLEVAADE........................................................................... 11 5.2 ARENDUSKINNISTUTE TURUÜLEVAADE ................................................................ 14 5.3 TALLINNA HOONESTAMATA ELAMUMAA TURUÜLEVAADE ........................................ 15 5.4 NÕMME LINNAOSA JA KIVIMÄE ASUMI TUTVUSTUS ................................................ 16 5.5 KONKUREERIVAD PAKKUMISED........................................................................... 16 5.6 TEHINGUSTATISTIKA.......................................................................................... 16 5.7 TURUSTATAVUSE ANALÜÜS ................................................................................ 17 6 HINDAMINE VÕRDLUSMEETODIL .................................................................... 17 6.1 HINNATAVA VARA SWOT ANALÜÜS .................................................................... 17 6.1 VÕRDLUSTEHINGUD JA TURUVÄÄRTUSE LEIDMINE ................................................ 18 7 HINDAMISTULEMUS .......................................................................................... 22 8 LISAD .................................................................................................................. 23 8.1 VASTAVUSKINNITUS .......................................................................................... 23 8.2 HINDAMISEL KASUTATAVAD METOODIKAD ............................................................ 24 8.3 FOTOD............................................................................................................. 25 8.4 KINNISTUSRAAMATU VÄLJAVÕTE ........................................................................ 27 2 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-14201-18 1 Kokkuvõte Hinnatava vara koondandmed Hinnatav vara 100% riigikaitsemaa sihtotstarbega hoonestamata kinnisasi re- gistriosa nr-ga 4347350 Aadress Harju maakond, Tallinn, Nõmme linnaosa, Kivimäe tn 30 Omanik Eesti Vabariik Katastritunnus 78401:101:1706 Omandivorm Kinnisasi Kinnistu pindala 20 263 m² Detailplaneering Vastu võetud Nõmme linnaosa üldplaneeringu järgselt riigikait- semaa 100%. Tallinna kehtestatud üldplaneeringu järgselt perspektiivne väikeelamute ala kõrghaljastuse säilimisega Hindamisaruande koondandmed Hinnangu eesmärk Eksperthinnang on koostatud kinnistu hariliku väärtuse hinda- miseks konsultatsiooni/võõrandamise eesmärgil, esitamiseks tellijale Ülevaatuse kuupäev 08.10.2018. a Väärtuse kuupäev 08.10.2018. a Hindamisaruande kuu- 19.10.2018. a päev Tellija Riigi Kaitseinvesteeringute Keskus Tellimusleping E-posti teel esitatud ning digitaalselt allkirjastatud telli- musleping, seisuga 04.10.2018 nr 10-2/18/2994-1. Tellimuse tingimused:  vastavalt kirjalikule tellimuslepingule on eesmärk hinnata kinnistu harilik väärtus (hindamise praktikas mõistetakse hariliku väärtuse mõiste all turuväärtust);  eksperdihinnangud tellime vastavalt riigivaraseaduse § 46 lõigetele 1 ja 5;  eksperthinnang on avaliku teabe seaduse alusel avalikud, v.a kui teabele on juurdepääs seadusega kehtestatud kor- ras piiratud Hindamise eeldused Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad Turuväärtus ~ 550 000 eurot, mis teeb ca 27 €/m² maaüksuse pindala koh- ta Hinnang likviidsusele Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib prognoosida hinnatud turuväärtuse juures 6 kuni 12 kuud Hindamistäpsus Kuna analoogseid tehinguid on tehtud vähe, siis on hindamis- täpsus keskmisest madalam (+/-20%) Käibemaks Turuväärtus ei sisalda käibemaksu Hindamistulemus Hinnatava vara (100% riigikaitsemaa sihtotstarbega hoonestamata kinnisasi registriosa nr- ga 4347350, aadressil Harju maakond, Tallinn, Nõmme linnaosa, Kivimäe tn 30) turuväär- tus väärtuse kuupäeval 08.10.2018. a on 550 000 (viissada viiskümmend tuhat) eurot Hinnangu koostaja: Läbivaataja/kinnitaja: Siim Simson, kutseline hindaja Kristin Rammo, kutseline hindaja (nooremhindaja, tase 5) (vara hindaja, tase 7) (kutsetunnistus nr 119643) kutsetunnistus nr 127185 /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ 3 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-14201-18 2 Hindamise alused 2.1 Kasutatud materjalid  Eesti vara hindamise standardisari EVS 875;  Kinnistusraamatu väljavõte, seisuga 07.10.2018. a;  Maa-ameti avaliku teenuse andmed, seisuga 15.10.2018. a;  Tellija esindaja Priit Alekaski poolt suuliselt ja kirjalikult esitatud andmed;  http://www.tallinn.ee/est/nomme/ (Nõmme linnaosa koduleht);  Kinnisvaraportaalid www.kv.ee ja www.city24.ee;  Tehingustatistika http://www.maaamet.ee/kinnisvara/htraru/;  https://tpr.tallinn.ee/ (Tallinna detailplaneeringute register);  https://www.tallinn.ee/est/ehitus/Nomme-linnaosa-uldplaneering (Nõmme linnaosa üld- planeering);  https://www.tallinn.ee/est/ehitus/g6597s45141 (Tallinna üldplaneeringu maakasutus- plaan);  ERI Kinnisvara poolt koostatud hoonestamata kinnistute ostu-müügi tehingute andme- baas 2.2 Vara ülevaatus Ülevaatuse kuupäev 08.10.2018. a Ülevaatuse teostanud hindaja Siim Simson Ülevaatuse juures viibinud isik Hinnangu koostaja Siim Simson iseseisvalt Algandmed esitanud isik Tellija esindaja Priit Alekask Ülevaatuse ulatus Kinnistu ja lähiümbruse ülevaatus Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne vaatlus, ei ole kasutatud erivahendeid 2.3 Klauslid piiratud vastutuse kohta Avalikustamine: Käesolevat hindamisaruannet ega mingit selle osa, samuti mitte mingeid viiteid käesoleva- le aruandele ei tohi ilma hindaja kirjaliku nõusolekuta avalikustada üheski dokumendis, kir- jas ega avalduses, samuti mitte kirjastada. Juhul, kui käesolevat hindamisaruannet soovi- takse avaldada, tuleb avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga eelnevalt kokku leppida. Vastavalt tellimuslepingule on eksperthinnangud avaliku teabe seaduse alusel ava- likud, v.a kui teabele on juurdepääs seadusega kehtestatud korras piiratud Võimalik väärkasutus: Käesoleva hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ja ainult eelpool avalda- tud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil Keskkonnalased uuringud: Käesoleva töö teostamisel on eeldatud, et mingit saastatust ei eksisteeri või, et saastekõr- valdamistööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Hindajat ei ole informeeritud mingi- test uurimistulemustest, mis viitaksid saasteainete või ohtlike ainete olemasolule. Hindaja ei ole uurinud hindamisvaral ja naabervaradel teostatud või teostatavat tegevust eesmär- giga kindlaks teha, kas eelpool nimetatud kasutused või nende varade maa võiks olla või on olnud hinnatava vara suhtes saastav. Hindaja ei pea omama saasteainete avastami- seks vajalikke oskusi ja teadmisi, seega ei võta hindaja endale mingit vastutust ükskõik missuguse saasteaine olemasolu eest. Hindaja ei ole teostanud mingeid uuringuid toksilis- te või ohtlike ainete olemasolu kohta ning seega ei saa esitada mingit kindlat seisukohta küsimuses, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemustele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et varal ei ole mingeid toksilisi, ohtlikke ega kahjulikke aineid. Igasugu- 4 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-14201-18 ne selliste ainete olemasolu avastamine võib vara väärtust oluliselt mõjutada. Juhul, kui hindamisjärgselt ilmneb, et hindamisvaral või naabruses eksisteerib saasteaineid või – allikaid või et hindamisvara on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see vähendada hindamisaruandes esitatud väärtust 3 Vara kirjeldus 3.1 Õiguslik määratlus Õiguslik määratlus Kinnisasi Registriosa nr 4347350 Omanik Eesti Vabariik Kinnistu koosseis Riigikaitsemaa 100%, Harju maakond, Tallinn, Nõmme linna- osa, Kivimäe tn 30 Kinnistusraamatu kanded Kinnistusregistriosa elektrooniline väljavõte on toodud ekspert- (hüpoteegid, koormatised hinnangu lisas ja kitsendused) Seadustest ja lepingutest Hindajale teadaolevatel andmetel ei lasu hinnataval varal teisi tulenevad, kinnistusraa- seadustest ja lepingutest tulenevaid kinnistusraamatusse mit- matusse mittekantud õi- tekantud õigusi ja kohustusi, mis võiksid mõjutada selle väär- gused ja kohustused tust. Selliste asjaolude ilmnemine võib muuta vara käesolevas eksperthinnangus toodud turuväärtust 3.2 Asukoht Paiknemine Tallinn, Nõmme linnaosa, Pärnu mnt ja Kadaka pst vahelisel alal, Kivimäe asumis, ca 2,5 km kaugusel Nõmme keskusest, tegemist on linnaosa siseselt ja Tallinna kinnisvaraturul kesk- misest kõrgemalt hinnatud asukohaga Asukoha kaart (lähiümb- rus) Kaugus lähimast kauplu- ca 0,9 km kaugusel sest Kaugus lähimast munit- Kool ca 1 km kaugusel ning lasteaed ca 300 m kaugusel sipaalharidusasutusest Kaugus lähimast ühis- ca 500 m kaugusel bussipeatus ning ca 700 m kaugusel rongi- transpordipeatusest peatus 5 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-14201-18 Piirkonna hoonestus Lähiümbruses paiknevad eramud, ärihooned ning Kaitseliidu Tallinna maleva õppe- ja tagalakeskuse hooned Piirkonna haljastus Kõrghaljastusega Müra ja õhusaaste tase Keskmine, hinnatav vara paikneb piisavalt eemal intensiivse liiklusega tänavatest Juurdepääs Kinnistu piirneb Kivimäe tn-ga, maanteeameti kaardirakenduse andmetel kohalik tee, teekate asfalt Asukoha kaart (laienda- tud) Kaugus Tallinna kesklin- ca 10 km nast (Viru väljakust) 3.3 Maaüksuse andmed Kinnistu pindala 20 263 m² Katastritunnus 78401:101:1706 Sihtotstarve Riigikaitsemaa 100%. Riigikaitse, piirivalve ja päästeteenistuse otstarbel kasutatav maa, sh: – piiriületus- ja tollipunkti-, riigikaitse-, kinnipidamiskoha-, pääs- teteenistuse- ning korrakaitse-ehitiste maa; – sisekaitse- või kaitseväerajatiste maa; – polügooni ja harjutusväljaku maa Kirjeldus Maaüksus on suhteliselt korrapärase kujuga, piirneb Kivimäe tn-ga ning hoonestatud ja hoonestamata kinnistutega, kõrghal- jastusega (valdavalt okaspuu mets) Kitsendused Riigikaitselise ehitise piiranguvöönd. Kitsendus ei takista vara sihipärast kasutust (riigikatisemaana), küll tuleb näiteks detailplaneeringu koostamisel arvestada pii- ranguvööndiga 6 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-14201-18 Maa-ameti plaan Nõmme linnaosa üldpla- neering (vastu võetud) maakasutusplaan Tellija info kohaselt soovitakse Kivimäe 30 kinnistut kasuta- da edasi riigikaitsemaana, tegemist on Kaitseliidu Tallinna ma- leva õppe- ja tagalakeskuse naaberkinnistuga, kuhu nad saak- sid laieneda 7 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-14201-18  Tallinna üldplaneering maakasutusplaan 3.4 Hinnang vara kestlikkusele ja kvaliteediklassile Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldami- seks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna majanduse ja sotsiaalpoliitiline kestlikkus. Nende osade mõju tuleb arvesse võtta kogu kinnisvara elutsükli jooksul. (EVS-875-10). Kvaliteediklass - kinnisvarade parema võrreldavuse ja üldistamise eesmärgil jagatakse need kvaliteediklassidesse. Kvaliteediklass näitab vara konkurentsivõimet olla atraktiivne sarnast tüüpi rentnikele või ostjatele. Kvaliteediklass on kombinatsioon teguritest (rent, ehitusmaterja- lid, viimistlus, tehniliste süsteemide standardid ja efektiivsus, ehitise mugavused, asukoht, juurdepääs jt), mis iseloomustavad kinnisvara tulupotentsiaali ja väärtust ning turu ootust nende näitajate osas. Kvaliteediklassi määramisel peetakse silmas jätkusuutlikku arengut ja säästva kasutuse põ- himõtteid. Kvaliteediklasse on kolm: A, B ja C, millest A on kõrgeim. Kvaliteediklassid antakse kolmele tunnusele: asukoht ja krunt, ehitise kvaliteet ja vara juhti- mine. Tunnuse koondhinne kujuneb summaarse kaalutletud hinnanguna üksikute elementide valdavate hinnangutulemuste (A, B või C) alusel arvestades nende mõju turuväärtusele. Kaalutletud koondhinnang tugineb eksperdi kogemustele, teadmistele ja loogilistele argumen- tidele, mitte niivõrd matemaatilisele arvutusele. Kvaliteedihinnang teguritele Tegur Hinnang Hinnatava vara koondhinnang Asukoha ja krundi alusel (A,B,C) Paiknemine piirkonnasiseselt, vaade, ümbrus, taristu A Juurdepääs, parkimine A A Mürafoon, õhusaaste A Ühistransport B Krundi kuju, haljastus, pindala, ehitusõigus A 8 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-14201-18  Ehitise kvaliteedi (A,B,C) ja hooneosa siseviimistluse ja integreeri- tud sisustuse alusel (a, b, c) Hoone ehitusaeg ja näitajad - Põhikonstruktsioonid, arhitektuur - - Fassaadide, katuse ja tehnosüsteemide seisukord - Hooneosa siseviimistlus ja integreeritud sisustuse olemas- - olu Juhtimise alusel (A,B,C) Dokumentatsioon B B Energiaklass (energiamärgis A,B,C=A; D,E,F=B; G jne =C) - Korrashoid A Hinnang kestlikkusele: positiivne 4 Mõisted, parim kasutus ja hindamismeetodi valik Hindamisaruande kuupäev on kuupäev, millal on allkirjastatud hindamisaruanne (EVS 875:1). Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud (EVS 875:1). Ülevaatuse kuupäev on kuupäev, millal teostati hinnatava vara ülevaatus. Ülevaatuse kuu- päev peab alati eelnema väärtuse kuupäevale (EVS 875:1). Harilik väärtus (EVS 875 osa 3): Hariliku väärtuse mõiste tuleneb Eesti Vabariigi Tsiviilseadustiku üldosa seadusest ning on sõnastatud järgnevalt: Eseme harilik väärtus on selle kohalik keskmine müügihind. Eseme väärtuseks loetakse selle harilik väärtus, kui seaduse või tehinguga ei ole ette nähtud teisiti. Harilik väärtus viitab vaid toimunud müügitehingute statistilisele analüüsile, kusjuures nõutud ei ole sama sihtotstarbega tehingute kasutamist, kõikidele turutingimustele vastavate tehingu- te kasutamist, piiritletud ei ole analüüsitavate tehingute toimumisaega. Hindamise praktikas mõistetakse hariliku väärtuse mõiste all turuväärtust. Kinnisasja kasutustasu ja hariliku väärtuse hindamise kord, nõuded hindamisaruanne- tele ja nende tellimisele (vastu võetud 14.07.2016 nr 79): Kui harilikku väärtust hindab vastava kutsetunnistusega hindaja, käsitatakse hariliku väärtu- sena turuväärtust vara hindamise hea tava tähenduses. Turuväärtus hinnatakse võrdlus- või tulumeetodil Turuväärtuse mõiste (EVS 875: 3): Turuväärtus on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus peale kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta. Vara parima kasutuse mõiste (EVS 875:1): Vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõr- geima väärtuse. 9 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-14201-18 Parim kasutus: Vara kõige tõenäolisem Kommentaar kasutus Füüsiliselt võimalik Olemas juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt Vajalikult põhjendatud Piirkonnas kõrge nõudlus väikeelamute ehitusõigusega kruntide järele. Tellija info kohaselt soovitakse Kivimäe 30 kinnistut kasuta- da edasi riigikaitsemaana, tegemist on Kaitseliidu Tallinna ma- leva õppe- ja tagalakeskuse naaberkinnistuga, kuhu nad saak- sid laieneda Õiguslikult lubatav Maa sihtotstarve (riigikaitsemaa) tuleneb varasemast kasutu- sest, Tallinna kehtestatud üldplaneeringu järgselt on tegemist perspektiivse väikeelamute ala kõrghaljastuse säilimisega. Hetkel on maa sihtotstarve riigikatisemaa ning vastu võetud (kehtestamata) Nõmme linnaosa üldplaneeringu maakasutus- plaani järgselt riigikaitsemaa – lubatud üksnes riigikatiseliste ehitiste rajamine Finantsmajanduslikult Finantsmajanduslikult oleks otstarbekas detailplaneeringu koos- otstarbekas tamine lähtudes Tallinna üldplaneeringust (väikeelamute ala kõrghaljastuse säilimisega) Omandab kõrgeima Arvestades kehtestatud Tallinna üldplaneeringut, juurdepääsu, väärtuse ja on vara pa- nõudlust, piirkonnas tehnosüsteemide olemasolu jne, omandab rim kasutus hinnatav vara kõrgeima väärtuse väikeelamute alana (vajalik detailplaneeringu koostamine) Kinnisvara turuväärtuse määramisel kasutatavad meetodid (EVS 875 osa 1: Hindamise üldised alused), meetodite kirjeldus on toodud eksperthinnangu lisas.  Turupõhine käsitlus ehk võrdlusmeetod (Sales Comparison Approach)  Tulupõhine käsitlus ehk tulumeetod (Income Approach)  Kulumeetod (Cost Approach) Hinnatavale varale turuväärtuse leidmiseks oleme valinud võrdlusmeetodi*, mis on enimle- vinud elamispindade ja analoogsete maaüksuste hindamisel. Turuväärtuse hindamisel mää- rab meetodi eelistuse viis, kuidas varaga vabal turul tõenäoliselt kaubeldakse. Näiteks büroo- hoone kui üüriobjekti puhul on eelistatum tulumeetod, eluruumi kui müügiobjekti puhul võrd- lusmeetod. *Võrdlusmeetod leiab laialdast kasutust eri varade hindamisel ja on muu hulgas kasutatav ka tururendi leidmisel. Meetodi rakendamine eeldab piisava hulga sarnaste varade olemas- olu, seejuures peavad olema tagatud vabad turusuhted, turg peab olema aktiivne ja läbipais- tev. Vaid siis on võimalik jälgida turutrende, analüüsida väärtust mõjutavaid tegureid ja luua väärtuse mudeleid. Võrdlusmeetod on eelistatuim nende varade hindamisel, mida tavaliselt ei osteta tuleviku rahavoo eesmärgil. Meetod on sobilik eelkõige selliste varade hindamisel, mi- da omanik kasutab ise ning mis tavaliselt ei ole seotud õiguste ja kohustustega, mille mõju väärtusele on kohandamise võtete kaudu keerukas iseloomustada. 10 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-14201-18 5 Turuanalüüs 5.1 Makromajanduse ülevaade 2018. aasta II kvartali makromajanduse ülevaade SKP muutus Eesti sisemajanduse koguprodukt (SKP) suurenes 2018. aasta II kvartalis võrreldes eelmise aasta sama kvartaliga 3,7%. 2018. aasta I poolaastaks oli SKP jooksevhindades 6,4 miljardit eurot, mis on poole miljoni euro võrra suurem kui esimeses kvartalis. Kuuendat kvartalit jär- jest panustas majanduskasvu enim ehituse tegevusala lisandväärtuse kasv. [1] Eluaseme hinnaindeksi muutus oli 2018. aasta I kvartalis võrreldes 2017. aasta IV kvartaliga 1,5% ja võrreldes eelmise aasta I kvartaliga 6,6%. Eelneva kvartaliga võrreldes tõusid korteri- te hinnad 1,9% ning majade hinnad 0,4%. Võrreldes 2017. aasta viimase kvartaliga tõusid korterite hinnad Tallinnas 0,3%. Tallinnaga külgnevates piirkondades koos Tartu ja Pärnuga oli hinnatõus 4,6% ning ülejäänud Eestis 6,1%. 2017. aasta I kvartaliga võrreldes on hinna- kasv olnud suurem, korterite hinnad on tõusnud 6,7% ja majade hinnad 6,2%, Tallinna korte- rite hinnad 6,8% ning Tallinnaga külgnevates piirkondades koos Tartu ja Pärnuga 9,8%. Üle- jäänud Eestis on toimunud hoopis hindade langus 0,5% võrra. [2] Statistikaameti andmetel ehitasid Eesti ehitusettevõtted 2018. aasta II kvartalis Eestis ja välisriikides kokku 20% roh- kem kui eelneva aasta samas kvartalis. Ainult Eesti ehitusturgu arvesse võttes suurenes ehi- tusmaht 22% võrra. 2017. aasta II kvartaliga võrreldes ehitati hooneid 28% ja rajatisi 6% roh- kem. Ehitushinnaindeksi muutus oli 2018. aasta II kvartalis võrreldes eelmise kvartaliga 0,3% ja võrreldes 2017. aasta II kvartaliga 2,0%. [3] 2018. aasta II kvartalis väljastati eluruumide ehitamiseks 1676 ehitusluba, mida on sadakon- na võrra rohkem kui I kvartalis. Eluruumide keskmine suurus II kvartali ehituslubade põhjal oli 94 m2. Kasutuslube väljastati 1867 tk. Eelistatuim elamutüüp oli korterelamu. [4] Keskmine palk, tarbijate kulutused ja tööhõive Keskmine brutokuupalk oli 2018. aasta II kvartalis Statistikaameti andmetel 1321 eurot. Keskmine palk on liikunud pidevas kasvujoones ning võrreldes eelmise kvartaliga on kasv 6,4%, sama palju tõusis keskmine palk ka eelmise aasta II kvartaliga võrreldes. Keskmise palga baasil laenuvõime järgi arvutatud ostujõu kohaselt saab 2018. aasta II kvartalis osta 60m2 suuruse korteri Tallinnas, 77m2 suuruse Tartu linna korteri või 81 m2 suuruse korteri Pärnus. Tarbijate kindlustunde indikaatori näitaja 2018. aasta augustis oli -3, mis on 34 punkti võrra kõrgem, kui 2009. aasta majanduse madalseisu ajal, kuid jääb 13 punkti võrra madalamale, kui 2006.-2007. aasta majandusbuumi ajal. Statistikaameti andmeil oli tarbijahinnaindeksi muutus 2018. aasta augustis võrreldes juuliga 0,5% ja võrreldes eelmise aasta augustiga 3,6%. Kaubad olid eelmise aasta augustiga võr- reldes 3,1% ja teenused 4,4% kallimad. 2017. aasta augustiga võrreldes on tarbijahinnain- deksit enim mõjutanud eluase ja eratranspordivahendite ekspluatatsioon. Mõlemad andsid kogutõusust rohkem kui veerandi. Eluasemekulutuste mõjust üle poole tõi kaasa kodudesse jõudnud elektri 14,2% kallinemine ning veel viiendiku tahkekütuste 21,3% hinnatõus. [5] 2018. aasta on olnud tööhõive ja vabade töökohtade arvu poolest sarnaselt eelmisele aastale igati positiivne ning kuigi inimeste heaolu mõjutavad väga paljud tegurid, ei tohiks tööpuudus, vähemasti suuremates tõmbekeskustes, probleemiks olla. Selline tendents on jätkunud juba mitu aastat. Ainus negatiivne tegur suure vabade ametikohtade arvu juures on tõsiasi, et vä- hesed neist asuvad väiksemates külades, kus inimesed meeleldi kodulähedast tööd leida sooviks. Seetõttu on ka keskusest liialt kaugel asuva kinnisvara väärtus madalam, kuna pidev sõitmine ning kõrged kommunaalarved ajavad tihtipeale inimesi väikestest kohtadest eemale. Suur enamus vabadest ametikohtadest asub Harjumaal, täpsemalt Tallinna linnas. Eesti ette- võtetes, asutustes ja organisatsioonides oli 2018. aasta II kvartalis ligi 11 400 vaba ametikoh- ta. 11 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-14201-18 Kinnisvara hinnatrendid Kinnisvara hinnatrendid on 2018. aastal olnud mõõdukas kasvutempos. Pindi Kinnisvara Ees- ti 17 linna arvestuse keskmise hinna kohaselt oli 2017. aasta detsembris seis, kus kinnisva- rahinnad ning tehingute arv tõusis sedavõrd kõrgele, et ületas kunagise buumiaja tipphinna. 2018. aastal on seis nii tehingute arvu kui ka hinna poolest muutunud pisut tagasihoidiku- maks, kuid tehingusummad ja tehinguaktiivsus sarnaneb siiski kunagisele buumiajale. 2018. aasta augusti lõpu seisuga oli Pindi hinnaindeks 2017. aasta detsembrikuisest viimaste aas- tate kõrgeimast tasemest 11% võrra madalam ning 3% võrra madalam kunagise buumiaja tipu hinnast. IMF (International Monetary Fund) regulaarses ülevaates toodi välja, et euroalal jätkub ma- janduse taastumine ning seal asuvatel riikidel soovitatakse jätkuvalt keskenduda struktuurire- formidele ning toetada finantssektori reforme ning investeeringuid. Investeeringute aktiivsus ja maht on siiski küllaltki madalal tasemel, sest nõudlus on tagasihoidlik ja olemasolev toot- mispotentsiaal rahuldab vajadused. Joonis 1. Ehitus- ja kasutuslubade väljastamise arv aastatel 2007-2017. allikas: Statistikaamet 12 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-14201-18 Laenumahud ja intressimäärad Laenutingimused püsivad soodsad. 2018. aasta juuli seisuga on 6 kuu EURIBOR-i määr - 0,3%, pankade üldine intressimäär eraisikutele 2,5% ning ettevõtetele 2,7%. Joonis 2. Eluasemelaenude ja mittefinantsettevõtete pikaajaliste eurolaenude kaalutud keskmine int- ressimäär ja kuue kuu EURIBOR. allikas: Eesti Pank. Näitajad on võrreldes eelmise aastaga jäänud sisuliselt samale tasemele, vaid ettevõtetele antavate laenude määr on 2018. aastal kasvanud. 2018. aasta augustis võib täheldada lae- nujäägi langust võrreldes eelneva aasta sama perioodiga, kuid laenukäive on aastatagusega võrreldes tõusnud (vt joonis 3). Joonis 3. Residentidest mittefinantsettevõtetele antud pikaajaliste laenude jääk ja käive. allikas: Eesti Pank Kokkuvõttes on Eesti majandus üldiselt stabiilses seisus, olles mõõdukas kasvu poole liiku- vas tempos. Kinnisvara poolelt on keskmine tehingusumma ja tehinguaktiivsus paari aasta tagusega võrreldes kasvanud ning kinnisvara soetamist soodustavad ka head laenutingimu- 13 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-14201-18 sed. Tööhõive probleemid on leevenenud ning inimesed ei ela enam niivõrd palju laenu võt- mise näol tuleviku arvelt. Allikad: [1] Statistikaameti pressiteade nr 92 - II kvartalis majanduskasv kiirenes [2] Statistikaameti pressiteade nr 72 - Eluaseme hinnaindeksi kasv jätkus I kvartalis [3] Statistikaameti pressiteade nr 87 - II kvartalis ehitusmaht suurenes [4] Statistika andmebaas [5] Statistikaameti pressiteade nr 96 – Tarbijahinnaindeks jätkas tõusuteel. 5.2 Arenduskinnistute turuülevaade TRENDID  Arenduskinnistute turg on tehingute arvult jätkuvalt aktiivne – 2017. aastal müüdi üle 30 arendusmaa, neist umbes pooled on olnud korruselamumaad.  Endiselt on kõige likviidsem ja aktiivsem piirkond Kesklinna linnaosa, kuid samas suurem osa tehingutest tehakse just äärelinnas.  Arenduskruntide turul on pakkumine ja nõudlus juba mitmendat aastat paigast ära, pakkumine on väike ja pakutavad arenduskrundid ei vasta hinnatasemelt (olles sellest oluliselt kõrgem) või ehitusõigustelt (vananenud detailplaneeringud ja ehitusload) nõudlusele.  Turuparameetritele vastavate korruselamumaade osas ületab nõudlus pakkumist.  Korruselamumaa arendajad on valdavalt kohaliku taustaga ehitusettevõtted ja spet- sialiseerunud arendusettevõtted (nt Liven, Bonava jt).  Kalleim tehing 2017. aastal oli Zelluloosi kvartaliga, kuhu on võimalik rajada üle 100 000 m2 suurune multifunktsionaalne kvartal. Arenduskinnistud jagunevad:  Korruselamumaa – hoonestamata või väheväärtusliku hoonestusega korruselamu ehitusõigusega maa.  Ärimaa – hoonestamata või väheväärtusliku hoonestusega ärihoone (kaubandus või büroo) ehitusõigusega maa jms.  Korterelamu – väärtuslik hoone, mida rekonstrueeritakse ümber korterelamu ees- märgil.  Segakasutus – hoonestamata või väheväärtusliku hoonestusega äri/eluhoone (ärikondlik kasutus ja elukondlik on suhtes 50/50) ehitusõigusega maa. NÕUDLUS Eelistatumad on arenduskrundid, mille ehitusmaht ei ületa 5 000 m² (nii elamis- kui ka äripin- dade puhul). Äärelinnas on ka eelistatumad maapealse parkimisvõimalusega krundid, kuna maa-aluse parkimiskorruse rajamine teeb ehituse märkimisväärselt kallimaks. Elu- ja äriaren- duskruntide puhul on oluline detailplaneeringu olemasolu (kehtestatus), seda eriti Kesklinnas, kuna suurema valiku tingimustes ei soovi ostja võtta lisariske detailplaneeringu venimisel võimalike vaidluste tõttu. Kuid kriitilise pilguga vaadatakse ostjate poolt üle ka juba kehtesta- tud detailplaneeringud, kuna need on tihti kehtestatud kinnisvarabuumi ajal ja tihti ka ebaots- tarbekad või on pakutud lahendus praeguste hindade juures liiga kallis ja majanduslikult ebamõistlik. Praktika on näidanud, et arendusprojekti ehitusõiguse eest ollakse valmis maksma 10 - 15% väljamüügi hinnast. Välja arvatud suure ehitusmahuga arendused (üle 10 000 m2 suletud bru- topinda), kus see protsent on oluliselt madalam. 14 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-14201-18 PAKKUMINE Kuigi avalikus pakkumises on Tallinnas üpris palju arenduskinnistuid, siis ei vasta enamus arenduskinnistuid turunõudlusele parameetrite (liiga suur ehitusmaht, vananenud planeering), kehtestamata detailplaneeringu või asukoha tõttu. Mitteavalikus pakkumises on nõudlusele vastavaid arenduskruntide pakkumisi rohkem, kuid küsitav hind ei vasta turuolukorrale (tihti küsitakse 500 - 600 €/m2 müüdava pinna kohta, mis praeguse ehitushinna ja väljamüügihinna juures ei ole arendajale atraktiivne). Korruselamu ehitusõigusega kinnistud: 2 Asukoht Kalleim tehing Tehingu hind ehitusõiguse (SBP) m kohta 4 970 000 € (elamis- ja 2 Kesklinn 240-410 €/m äripinnad) 2 66-85 €/m (detailplaneering puudus või oli Äärelinn 2 500 000 € pooleli); 2 80-437 €/m  2/3 korterelamu ehitusõigusega tehingutest tehti äärelinna piirkonnas (sh Kalamaja, mis on oma hinnatasemelt Kesklinnaga küllaltki samaväärne).  Nagu tabelist näha, on tehingu hinnad ehitusõigusele väga erinevad. Äärelinnas maksti enam Põhja-Tallinnas Kalamaja piirkonnas asuvate ehitusõigusega kinnistute eest, kus ehitusmahud olid suhteliselt väikesed.  Umbes kolmandikul nendest tehingutest olid esimestele korrustele ette nähtud ka äri- pinnad. 5.3 Tallinna hoonestamata elamumaa turuülevaade 2017. aastal toimus Tallinnas hoonestamata elamumaaga 139 tehingut. Elamumaa sihtots- tarbega kinnistute maksimaalne tehinguhind Tallinnas oli 2 019 317 €. Kuus toimub keskmi- selt 10 tehingut, mille 2017. aasta keskmine mediaanhind oli 107 €/m². 2015. aastal oli see näitaja 151 €/m², mis näitab Tallinnas müüdud elamukruntide keskmiste hindade langust ka- hel viimasel aastal. Võrreldes kinnisvarabuumi tipu perioodiga, toimub tehinguid 63% võrra vähem ning tehinguhind oli 38% võrra madalam. Keskmine pakkumiste arv oli 389 ning pak- kumiste keskmine hind 153 €/m². Tehingute kogumaht 2017. aastal oli 46 665 211 rohkem kui 20 miljoni euro võrra suurem, kui aasta varem. 15 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-14201-18 2017. aasta kokkuvõte näitab, et tehingute arvu poolest on turg jäänud eelneva aastaga võr- reldes sisuliselt samale tasemele, kuid hinnad on mõningal määral kasvanud. Languses on Tallinna ja Harjumaa elamukruntide hinnad. Eelmise aasta sama ajaga võrreldes on näha teatavat kasvu kinnisvarahindades. 5.4 Nõmme linnaosa ja Kivimäe asumi tutvustus Tallinna lõunapiiril paikneva Nõmme linnaosa hoonestamine algas 19. sajandi lõpul. Algsest suvituskohast kujunes 1920. aastate keskpaigaks välja iseseisev linn. Nõmme sai linnaõigu- sed 12. novembril 1926. Paraku lõppes Nõmme areng linnana 1940. aastal, mil ta liideti Tal- linnaga. Tänapäevani on valdavaks elamutüübiks ühepereelamud, mis paiknevad männimetsaga kae- tud liivikul. Madala hoonestustiheduse tõttu kutsutakse Nõmmet metsalinnaks. Tööstusette- võtted peaaegu puuduvad (erandiks Männiku piirkond). Kuigi ka siin ei puudu oma problee- mid, on Nõmme elupaigana üks prestiižsemaid linnaosi. Seisuga 1. veebruar 2017 on Nõm- mel 39 357 elanikku. Kivimäe asum Tallinna-Paldiski raudtee rajamisel 1869/70. aastal kaevasid tee-ehitajad läbi kivikünnise, sealt välja tulnud kivid moodustasid paraja hunniku - kivimäe. Nii hakatigi nimetama seda kohta ja lähemat ümbrust. Paikkond ise jäi tükiks ajaks suhteliselt väheasustatud paigaks. Ainult üksikud majad, sisuli- selt omaette talud, asusid siin-seal metsalagendikel. 1920. aastatel jäi sealne kuiv ja hõre männimets ning puhas õhk silma arstidele. 1925. aastal rajati rinnalastekodu ning järgmisel aastal toodi Tallinnast üle tuberkuloosisanatoorium. 1938. aastal lisandus Sõjaväesanatoo- rium, mis samuti oli spetsialiseerunud tuberkuloosi ravile. Aegamööda kerkisid metsa alla elumajad, 1920. aastate keskpaigaks kujunes välja ka täna- vavõrk. Seda soodustas 3. novembril 1924 avatud raudteepeatus. Kool valmis Kivimäel 1932. aastal, 1939 kolis männimetsas valminud hoonesse ka Nõmme Gümnaasium. 1940. aastal said kivimäelased apteegi, sauna paraku veel mitte, selleks tuli oodata veel paarkümmend aastat. 5.5 Konkureerivad pakkumised Eksperthinnangu koostamise hetkel kinnisvaraportaalides www.kv.ee ja www.city24.ee hinna- tava varaga võrreldavad pakkumised puuduvad. 5.6 Tehingustatistika Hoonestamata maa tehingud Harju maakond, Nõmme linnaosa ajavahemikul 16.10.2016 kuni 16.10.2018 elamumaa Arv 33 Pindala (m²) keskmine 1 358,97 Tehingu summa (eur) maksimaalne 528 000 Pinnaühiku hind (eur/m²) maksimaalne 166,67 Pinnaühiku hind (eur/m²) mediaan 104,63 Pinnaühiku hind (eur/m²) keskmine 101,47 Pinnaühiku hind (eur/m²) standardhälve 35,64 Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas. Tehingute hindasid puudutavad andmed kuvatakse vaid juhul, kui on toimunud vähemalt 5 tehingut. 16 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-14201-18 Tehingustatistika kommentaarid:  Nõmme linnaosas on viimase kahe aasta jooksul hoonestamata elamumaa sihtotstar- bega kinnistutega toimunud 33 tehingut;  keskmine pinnaühiku hind oli 101,47 €/m²;  tõenäoliselt sisaldab antud statistika ka seotud osapoolte vahelisi ning sundmüügite- hinguid. 5.7 Turustatavuse analüüs Nõmme linnaosas on hoonestamata elamumaa sihtotstarbega kinnistutega viimasel kahel aastal teostatud 33 tehingut, keskmine pinnaühiku hind oli 101,47 €/m². Kinnisvaraportaalides hinnatava varaga analoogseid müügipakkumisi ei ole. Finantseerimistingimused analoogsete varade ostuks on halvad, üldjuhul krediidiasutused ei soovi kehtestatud detailplaneeringuta maad tagatiseks. Arvestades nõudlust väikeelamu ehitusõigusega kruntide järele ning pakkumiste puudumist, hindame vara turustatavust rahuldavaks. Analoogsete varade ostjaskonnaks on kohalikud arendajad. Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib prognoosida hinnatud tu- ruväärtuse juures 6 kuni 12 kuud. 6 Hindamine võrdlusmeetodil Hinnatavale varale turuväärtuse leidmiseks oleme analüüsinud arenduspotentsiaaliga kinnis- tute müügitehinguid ja – pakkumisi Nõmme linnaosas ja mujal võrreldavates piirkondades. Võrdlemise aluseks olevad müügitehingud on hindajale teadaolevalt tehtud vaba turu tingi- mustes, väärtuse kuupäeva suhtes võimalikult hiljuti ja sarnases turusituatsioonis. 6.1 Hinnatava vara SWOT analüüs Tugevused Nõrkused  paikneb kinnisvaraturul keskmisest kõrge-  puudub detailplaneering, teadmata täp- malt hinnatud asukohas; sed ehitusõigused;  hea juurdepääs;  Tallinna kehtestatud üldplaneeringu  kõrghaljastuse olemasolu; järgselt perspektiivne väikeelamute ala  maaüksuse pindala Võimalused Ohud  piirkonna edasine areng;  majanduskeskkonna halvenemisest tin-  detailplaneeringu koostamine (arvestades gitud kinnisvaraturu languse oht Tallinna kehtestatud üldplaneeringu järgset maakasutusplaani), mille tulemusel vara turustatavus paraneb ja turuväärtus suure- neb 17 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-14201-18 6.1 Võrdlustehingud ja turuväärtuse leidmine Kuna analoogse pindalaga hoonestamata väikeelamu arenduse perspektiiviga kinnistutega toimub Tallinnas tehinguid väga vähe (enamik tehinguid toimub Tallinna lähivaldades), siis oleme võrdluseks välja toonud ka vanemaid tehinguid ning oluliselt väiksema pindalaga kin- nistute tehinguid: Nr Aadress Maaük- Hind, € Hind, Müügi- Iseloomustus suse €/m² aeg pindala maaük- (m²) suse pindala kohta 1. Kakumäe tee x, 41 584 650 000 15,63 12.2015 Kõrghaljastusega, elamupiirkonna kõr- Haabersti linna- val, Kakumäe poolsaare tipus. Menet- osa letava detailplaneeringu kohaselt on ette nähtud jagada maa-ala 12 ela- 2 mumaa krundiks (18 455m ) ja 1 maa- 2 tulundusmaa krundiks (20 592m ). De- tailplaneeringu vastvõtmine on menet- luses. 2. Astangu asum, 58 850 369 900 6,28 06.2016 Sihtotstarbeta maa 100%. Üldplanee- Haabersti linna- ringu kohaselt roheala, milles üksikud osa kohad korterelamute alaga ning ühiskondlike hoonete ja ettevõtlusalaga 3. Vabaõhukooli tee 48 220 1 500 000 31 04.2017 100% üldkasutatav maa, elamurajooni x, Pirita linnaosa kõrval, üldplaneeringus perspektiivse korterelamute (EK) ja väikeelamute (E- V) ala 4. Remmelga tn x, 6428 440 000 68 05.2017 100% elamumaa, detailplaneering keh- Nõmme linnaosa testatud, 4-korruseline korterelamu ehitusõigus, tehnosüsteemide liitumis- punktid naabruses, liitumislepingud puuduvad. Tehinguhind sisaldas käibemaksu, käibemaksuga tehinguhind oli 528 000 eurot 5. Rajametsa tn x, 3181 162 200 51 08.2017 100% üldkasutatav maa, ebakorrapä- Nõmme linnaosa rase kujuga, piirneb eramuga hoones- tatud kinnistutega, juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt, tehnosüsteemide liitumised puuduvad, liitumiskohad naabruses, vastu võetud üldplaneerin- gu järgselt sotsiaalmaa, ühiskondlike hoonete maa ja üldkasutatav maa, kuid avaliku väljapaneku ja avalike arutelude tulemuste põhjal uuendatud seletuskirja ja kaardi alusel pereelamu- te ala. Tehinguhinnale käibemaksu ei lisan- dunud 18 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-14201-18 6. Mooni tn x, Kristii- 1668 250 000 150 01.2018 Tallinna Linnaplaneerimise Amet on ne linnaosa väljastanud 28.02.2017 projekteerimis- tingimused ridaelamu püstitamiseks. Tallinna Linnavolikogu 03.11.2016 ot- susega nr. 172 kehtestatud Kristiine linnaosa üldplaneeringu kohaselt jää- vad Mooni tn 41 ja Mooni 41b kinnistud väikeelamute juhtotstarbega alale, ku- hu võib kavandada ühe ja kahe korte- riga pereelamuid, paariselamuid, rida- elamuid ja väikeseid 6 korteriga kor- terelamuid 7. Tammepärja tn x, 5370 400 000 74 05.2018 65% elamumaa ja 35% maatulundus- Nõmme linnaosa maa, detailplaneering kehtestatud, 8 sektsiooniga ridaelamu ehitusõigus, kõrghaljastusega krunt, elektri liitumis- koht krundi piirist 3 m. Tehinguhinnale käibemaksu ei lisan- dunud Eeltoodud tehingutest oleme edasiseks kohandamiseks valinud tehingud nr 5 ja 7, mis sobi- vad enim asukoha, potentsiaalse ehitusõiguse ja tehingu värskuse poolest. Kohandamise eesmärk on hinnata, kui palju oleks maksnud võrreldav kinnisvara, kui see ei erineks hinnatavast kinnisvarast, arvestades selleks objektide turuväärtust tõstvaid ja lange- tavaid tegureid (SWOT analüüs). Võrdlusühik on ühik, mille abil kohandamise võtteid kasutades leitakse vara väärtus võrd- lusmeetodil. Võrdlusühiku valik sõltub hindamise eesmärgist ja vara liigist. Eelistada tuleb ühikut, mille abil konkreetse vara puhul turul kaubeldakse. Käesolevas eksperthinnangus oleme valinud võrdlusühikuks ühiku hinna (€/m² maaüksuse pindala kohta), üldjuhul antud turusegmendis turul kauplemisel vaadatakse nii koguhinda kui ka ühikuhinda, ühikuhinna oleme valinud seetõttu, et kohanduses kasutatud võrreldavate tehingute maaüksuste pind- alad on hinnatavast varast oluliselt erinevad. Väljavõte standardist EVS 875 osa 11: Tüüpilised võrdlusühikud kinnisvara hindamisel Vara liik Tüüpiline võrdlusühik Eramu €, €/SNPm², €/kasulik pind Korter €, €/SNPm², €/kasulik pind Ladu ja tootmine €, €/SNPm² Kontor €, €/SNPm² Hotell €, €/SNPm², €/tuba, €/koht Restoran €, €/SNPm², €/koht Kauplus €, €/SNPm², €/müügipinna m² Parkla €, €/m², €/autokoht Krunt €, €/m², €/SBPm² Kasvav mets €, €/ha, €/tm Haritav maa €, €/ha 19 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-14201-18 Võrdluselementide valikul oleme lähtunud nende olulisusest. Kõrvale on jäetud elemendid, mis mõjutavad vara väärtust ebaoluliselt või mille mõju on oluliselt väiksem võrreldes hinda- mise täpsusega. Erisuste hindamisel oleme kasutanud protsentuaalset kohandust, kusjuures võrreldavate va- rade kohandamisel arvestatakse hinnatava vara turuväärtust tõstev tegur positiivse märgiga ja turuväärtust alandav tegur negatiivse märgiga. Sarnaste näitajate puhul kohandust ei teos- tata (kohandus on null). Kohandatud tulemuste baasil leiame kaalutud keskmise tulemuse, seejuures saab suurema osakaalu väiksema kohandusteguriga tehing jne ehk hindamisobjektiga enimsarnane tehing. Protsentuaalse kohanduse minimaalne täpsus on tavapäraselt 5%, kuid hea võrdlusmaterjali puhul võib kohanduse täpsus olla ka suurem, kuni 2%. Võrdluselemendid:  Ajaline kohandus – antud turusektoris ei ole me 2017. a suvest hinnamuutust arvesta- nud;  Asukoht – heal tasemel taristuga asukohas paiknevad varad on kõrgemalt hinnatud, hin- da mõjutab ka kaugus piirkonna keskusest, piirkonna prestiiž, privaatsus, juurdepääs ja kaugus veekogust;  Maaüksuse pindala – suurema maaüksusega arendusprojektid on reeglina madalama ühiku hinnaga, hinda mõjutab krundi pindala ja ehitusõiguse suhe;  Juurdepääs – juurdepääsu puudumine avalikult kasutatavalt teelt mõjutab vara likviidsust ja turuväärtust negatiivselt.  Üldplaneeringu järgne maakasutus ja detailplaneering – kehtestatud detailplaneeringuga või väljastatud projekteerimistingimustega arendusprojektid on enamhinnatud, hinnavahe menetlusjärgus detailplaneeringuga on keskmiselt 10 – 50%, oluline on ka üldplaneerin- gus kehtestatud maakasutuse juhtfunktsioon (nt. korterelamu ehitusõigusega maaüksu- sed on kõrgemalt hinnatud kui väikeelamu ehitusõigusega);  Tehnosüsteemid – enamhinnatud on tsentraalsete ja väljaehitatud tehnosüsteemidega kinnistud, oluline on ka liitumislepingute ja liitumiskohtade kaugus. 20 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-14201-18 Kohandamised: Võrdluselement Hinnatav vara 5 7 Tehingu hind (€) 162 200 € 400 000 € Tehingu hind (€/m² maaüksuse 51 € 74 € pindala kohta) Tehingu aeg okt-2018 aug-2017 mai-2018 Ajaldamine 0% 0% Ajaldatud hind, (€/m² maaüksuse 51 € 74 € pindala kohta) Asukoht Nõmme linnaosa, Pärnu mnt ja Rajametsa tn x, Nõmme linnaosa, Tammepärja tn x, Nõmme linnaosa, Kadaka pst vahelisel alal, Kivimäe samaväärne samaväärne asukoht asumis, ca 2,5 km kaugusel Nõmme keskusest Asukoha kohandus 0% 0% Juurdepääs Avalikult kasutatavalt teelt, teekate - Avalikult kasutatavalt teelt, Avalikult kasutatavalt teelt, asfalt samaväärne samaväärne Juurdepääsu kohandus 0% 0% Üldplaneeringu järgne maakasutus ja Riigikaitsemaa - Tallinna Vastu võetud üldplaneeringu järgselt Detailplaneering kehtestatud, 8 detailplaneering kehtestatud üldplaneeringu järgselt sotsiaalmaa, ühiskondlike hoonete sektsiooniga ridaelamu ehitusõigus, perspektiivne väikeelamute ala maa ja üldkasutatav maa, kuid kõrgemalt hinnatud kõrghaljastuse säilimisega avaliku väljapaneku ja avalike arutelude tulemuste põhjal uuendatud seletuskirja ja kaardi alusel pereelamute ala, detailplaneeringu realiseerimisel pereelamute alana suurem ehitusõigus krundi pindala kohta, kokkuvõtvalt kõrgemalt hinnatud Kohandus -10% -50% Tehnosüsteemid Liitumiskohad naabruses, Liitumiskohad naabruses, Liitumiskohad naabruses, liitumislepingud puuduvad liitumislepingud puuduvad, liitumislepingud puuduvad, samaväärne samaväärne Kohandus 0% 0% Maaüksuse pindala 20 263 3181 m² 5370 m² Kohandus -30% -20% Kohandus kokku -40% -70% Kohandatud hind, (€/m² maaüksuse 31 22 pindala kohta) Kohanduste absoluutväärtuste 40% 70% summa Kaalud 1,00 0,60 0,40 Kaalutud tulemus, (€/m² maaüksuse 27 18 9 pindala kohta) Turuväärtus 551 964 € Eeltoodut arvesse võttes on hinnatava vara turuväärtus ~ 550 000 eurot, mis teeb ca 27 €/m² maaüksuse pindala kohta. 21 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-14201-18 7 Hindamistulemus Hinnatava vara (100% riigikaitsemaa sihtotstarbega hoonestamata kinnisasi registriosa nr-ga 4347350, aadressil Harju maakond, Tallinn, Nõmme linnaosa, Kivimäe tn 30) turuväärtus väärtuse kuupäeval 08.10.2018. a on 550 000 (viissada viiskümmend tuhat) eurot. Turuväärtus ei sisalda käibemaksu. Hinnangu koostaja: Läbivaataja/kinnitaja: Siim Simson, kutseline hindaja Kristin Rammo, kutseline hindaja (nooremhindaja, tase 5) (vara hindaja, tase 7) (kutsetunnistus nr 119643) kutsetunnistus nr 127185 Telefon: + 372 55 595 576 E-post: [email protected] E-post: [email protected] /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ Hindamisaruande kuupäev 19.10.2018. a 22 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-14201-18 8 Lisad 8.1 Vastavuskinnitus  Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kut- sealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks.  Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele.  Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud.  Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks.  Hindaja on olnud sõltumatu.  Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suh- tes.  Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega.  Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teada- olevalt tõesed ja korrektsed.  Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega. Hinnangu koostaja: Läbivaataja/kinnitaja: Siim Simson, kutseline hindaja Kristin Rammo, kutseline hindaja (nooremhindaja, tase 5) (vara hindaja, tase 7) (kutsetunnistus nr 119643) kutsetunnistus nr 127185 Telefon: + 372 55 595 576 E-post: [email protected] E-post: [email protected] /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ Hindamisaruande kuupäev 19.10.2018. a 23 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-14201-18 8.2 Hindamisel kasutatavad metoodikad Kinnisvara turuväärtuse määramisel kasutatavad meetodid (EVS 875 osa 1: hindamise mõis- ted ja põhimõtted): Turupõhine käsitlus ehk võrdlusmeetod (Sales Comparison Approach) Antud meetodi puhul leitakse vara turuväärtus hinnatava vara ja hiljuti müüdud sarnaste va- rade võrdlemise teel. Objekt peab olema võrreldav teiste analoogsete varadega füüsiliste, asukoha ja majanduslike näitajate osas. Võrdlusmeetodil hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Võrd- lusmeetodil leitakse hinnatava vara väärtus sarnaste varadega toimunud tehingute analüüsi- misel. Piisavalt aktiivse turu olemasolul võib võrdlusmeetodit pidada hindamiseks sobivai- maks ja täpseimaks. Tulupõhine käsitlus ehk tulumeetod (Income Approach) Tulupõhise käsitluse korral hinnatakse vara väärtust, arvutades oodatava tulu nüüdisväärtu- se. Tulupõhised käsitlused on:  tulu kapitaliseerimine;  diskonteeritud rahavoo analüüs. Turuväärtuse hindamisel tulumeetodil on aluseks asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui ostetav vara talle tulu võib toota. Tulude kapitaliseerimisel jagatakse kõige tõenäolisem oodatav ühe (tavaliselt esimese) aasta puhastulu kapitalisatsioonimääraga või korrutatakse kapitalisatsiooniteguriga, et arvestada tulu ümber väärtuseks. Diskonteeritud rahavoo analüüsil hinnatakse eeldatavat rahavoogu iga tulevikuperioodi (tava- liselt aasta) kohta eraldi. Need rahavood arvestatakse diskontomäära kasutades ümber nüü- disväärtuseks. Kulumeetod (Cost Approach) Kulupõhise käsitluse rakendamisel tuleb hinnata varade loomise igal etapil tehtud kulusid. Turuväärtuse hindamisel on kulumeetodi aluseks asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui on sarnaste varade omandamise kulud (maa ostu ja ehituskulud). Turuväärtuse hindamine kulumeetodil on võimalik, kui kõik hindamise aluseks olevad and- med leitakse vabalt turult. Allikas: Eesti vara hindamise standardiseeria EVS 875 standardid 1-13 24 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-14201-18 8.3 Fotod Vaated maaüksusele ja lähiümbrusele 25 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-14201-18  26 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-14201-18 8.4 Kinnistusraamatu väljavõte 27 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-14201-18 Kinnisvara eksperthinnang nr P-14200-18 Tellija Riigi Kaitseinvesteeringute Keskus Aadress Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Wismari tn 3 Hinnatav vara Administratiivhoonega hoonestatud kinnisasi, registriosa nr-ga 7787001 Eesmärk Eksperthinnang on koostatud kinnistu hariliku väärtuse hindamiseks konsultatsiooni/võõrandamise eesmärgil, esitamiseks tellijale Turuväärtus 900 000 (üheksasada tuhat) eurot. Leitud turuväärtus ei sisalda käibemaksu Hindamisaruande kuupäev 17.10.2018. a Hinnangu koostaja: Läbivaataja/kinnitaja: Siim Simson, kutseline hindaja Kristin Rammo, kutseline hindaja (nooremhindaja, tase 5) (vara hindaja, tase 7) (kutsetunnistus nr 119643) kutsetunnistus nr 127185 Telefon: + 372 55 595 576 E-post: [email protected] E-post: [email protected] /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ Sisukord 1 KOKKUVÕTE .................................................................................................................... 3 2 HINDAMISE ALUSED ...................................................................................................... 4 2.1 KASUTATUD MATERJALID ............................................................................................... 4 2.2 VARA ÜLEVAATUS .......................................................................................................... 4 2.3 KLAUSLID PIIRATUD VASTUTUSE KOHTA ........................................................................ 4 3 VARA KIRJELDUS........................................................................................................... 5 3.1 ÕIGUSLIK MÄÄRATLUS.................................................................................................... 5 3.2 ASUKOHT........................................................................................................................ 6 3.3 KRUNDI ANDMED ............................................................................................................ 7 3.4 ADMINISTRATIIVHOONE ANDMED (EHITISREGISTRI, RIIGI KINNISVARAREGISTRI JA VISUAALSE VAATLUSE PÕHJAL)................................................................................................ 8 3.5 TEHNOSÜSTEEMID ....................................................................................................... 10 3.6 HINNANG VARA KESTLIKKUSELE JA KVALITEEDIKLASSILE............................................ 10 4 MÕISTED, PARIM KASUTUS JA HINDAMISMEETODI VALIK............................ 11 5 TURUANALÜÜS ............................................................................................................. 13 5.1 MAKROMAJANDUSE ÜLEVAADE.................................................................................... 13 5.2 ARENDUSKINNISTUTE TURUÜLEVAADE ........................................................................ 16 5.3 VANALINNA ASUMI TUTVUSTUS .................................................................................... 18 5.4 VANALINNA ASUMI TURUÜLEVAADE ............................................................................. 18 5.5 KONKUREERIVAD PAKKUMISED.................................................................................... 19 5.6 TEHINGUSTATISTIKA .................................................................................................... 20 5.7 TURUSTA TAVUSE ANALÜÜS ......................................................................................... 20 6 HINDAMINE VÕRDLUSMEETODIL............................................................................ 20 6.1 HINNA TAVA VARA SWOT ANALÜÜS ............................................................................ 21 6.2 VÕRDLUSTEHINGUD JA TURUVÄÄRTUSE LEIDMINE ...................................................... 21 7 HINDAMISTULEMUS..................................................................................................... 25 8 LISAD ................................................................................................................................ 26 8.1 VASTAVUSKINNITUS ..................................................................................................... 26 8.2 HINDAMISEL KASUTATAVAD METOODIKAD ................................................................... 27 8.3 FOTOD .......................................................................................................................... 28 8.4 KINNISTUSRAAMATU VÄLJAVÕTE ................................................................................. 36 8.5 EHITISREGISTRI JA RIIGI KINNISVARAREGISTRI VÄLJAVÕTTED .................................... 37 2 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-14200-18 1 Kokkuvõte Hinnatava vara koondandmed Hinnatav vara Administratiivhoonega hoonestatud kinnisasi, registriosa nr-ga 7787001 Aadress Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Wismari tn 3 Omanik Eesti Vabariik Katastritunnus 78401:101:3710 Omandivorm Kinnisasi Kinnistu hoonestus Administratiivhoone Hoone SNP 601 m² Hoone seisukord Rahuldav Hindamisaruande koondandmed Hinnangu eesmärk Eksperthinnang on koostatud kinnistu hariliku väärtuse hinda- miseks konsultatsiooni/võõrandamise eesmärgil, esitamiseks tellijale Ülevaatuse kuupäev 09.10.2018. a Väärtuse kuupäev 09.10.2018. a Hindamisaruande kuu- 17.10.2018. a päev Tellija Riigi Kaitseinvesteeringute Keskus Tellimusleping E-posti teel esitatud ning digitaalselt allkirjastatud telli- musleping, seisuga 04.10.2018 nr 10-2/18/2994-1. Tellimuse tingimused:  vastavalt kirjalikule tellimuslepingule on eesmärk hinnata kinnistu harilik väärtus (hindamise praktikas mõistetakse hariliku väärtuse mõiste all turuväärtust);  eksperdihinnangud tellime vastavalt riigivaraseaduse § 46 lõigetele 1 ja 5;  eksperthinnang on avaliku teabe seaduse alusel avalikud, v.a kui teabele on juurdepääs seadusega kehtestatud kor- ras piiratud Tellimuses püstitatud Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad eeldused Turuväärtus 1 495 €/SNPm² ehk ~ 900 000 eurot Hinnang likviidsusele Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib prognoosida hinnatud turuväärtuse juures kuni 12 kuud Hindamistulemuse täpsus Selle turusegmendi jaoks tavapärane (+/-10%) Käibemaks Turuväärtus ei sisalda käibemaksu Hindamistulemus Hinnatava vara (administratiivhoonega hoonestatud kinnisasi, registriosa nr-ga 7787001, aadressil Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Wismari tn 3) turuväärtus väärtuse kuupäeval 09.10.2018. a on 900 000 (üheksasada tuhat) eurot Hinnangu koostaja: Läbivaataja /kinnitaja: Siim Simson, kutseline hindaja Kristin Rammo, kutseline hindaja (nooremhindaja, tase 5) (vara hindaja, tase 7) (kutsetunnistus nr 119643) kutsetunnistus nr 127185 Telefon: + 372 55 595 576 E-post: [email protected] E-post: [email protected] /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ 3 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-14200-18 2 Hindamise alused 2.1 Kasutatud materjalid  Eesti vara hindamise standardisari EVS 875;  Kinnistusraamatu väljavõte, seisuga 15.10.2018. a;  Ehitisregistri andmed, seisuga 15.10.2018. a;  Maa-ameti avaliku teenuse andmed, seisuga 15.10.2018. a;  Tellija esindaja Priit Alekaski poolt suuliselt ja kirjalikult esitatud andmed;  http://www.tallinn.ee/est/kesklinn/ (Kesklinna linnaosa tutvustav koduleht);  Kinnisvaraportaalid www.kv.ee ja www.city24.ee;  Tehingustatistika http://www.maaamet.ee/kinnisvara/htraru/;  https://tpr.tallinn.ee/ (Tallinna detailplaneeringute register);  https://register.muinas.ee/public.php?menuID=monument&action=view&id=3074 (Kultuurimälestiste riikliku registri koduleht);  ERI Kinnisvara poolt koostatud arendusprojektide ostu-müügi tehingute andmebaas 2.2 Vara ülevaatus Ülevaatuse kuupäev 09.10.2018. a Ülevaatuse teostanud hindaja Siim Simson Ülevaatuse juures viibinud isik Tellija esindaja Guido Vinnal Algandmed esitanud isik Tellija esindaja Priit Alekask Ülevaatuse ulatus Hoone väline ja siseruumide ülevaatus ning krundi ja lähiümbruse ülevaatus Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne vaatlus, teostatud ei ole ehitus-tehnilist ekspertiisi või kasutatud erivahendeid 2.3 Klauslid piiratud vastutuse kohta Avalikustamine: Käesolevat hindamisaruannet ega mingit selle osa, samuti mitte mingeid viiteid käesoleva- le aruandele ei tohi ilma hindaja kirjaliku nõusolekuta avalikustada üheski dokumendis, kir- jas ega avalduses, samuti mitte kirjastada. Juhul, kui käesolevat hindamisaruannet soovi- takse avaldada, tuleb avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga eelnevalt kokku leppida. Vastavalt tellimuslepingule on eksperthinnangud avaliku teabe seaduse alusel ava- likud, v.a kui teabele on juurdepääs seadusega kehtestatud korras piiratud Võimalik väärkasutus: Käesoleva hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ja ainult eelpool avalda- tud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil Ehitise seisukord: Hindaja ei ole teostanud ehitise uuringuid ega inspekteerinud neid osasid, mis on kaetud, varjatud või ligipääsmatud. Hindamise teostamisel lähtusime eeldusest et need hoone osad on heas seisundis. Hindaja ei saa avaldada mingit arvamust hoone nende osade kohta, mida ei ole inspekteeritud ning käesolev hindamisaruanne ei kinnita hoone struktuu- ri ja kattematerjalide laitmatust. Samuti ei ole teostatud seadmete ja süsteemide (kanali- satsiooni, veetrassi, kütte, elektrivõrkude) töökorrasoleku kontrolli. Seadmete töökorras- olek on fikseeritud algandmed esitanud isiku suulise ütluse põhjal Keskkonnalased uuringud: Käesoleva töö teostamisel on eeldatud, et mingit saastatust ei eksisteeri või, et saastekõr- valdamistööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Hindajat ei ole informeeritud mingi- test uurimistulemustest, mis viitaksid saasteainete või ohtlike ainete olemasolule. Hindaja 4 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-14200-18 ei ole uurinud hindamisvaral ja naabervaradel teostatud või teostatavat tegevust eesmär- giga kindlaks teha, kas eelpool nimetatud kasutused või nende varade maa võiks olla või on olnud hinnatava vara suhtes saastav. Hindaja ei pea omama saasteainete avastami- seks vajalikke oskusi ja teadmisi, seega ei võta hindaja endale mingit vastutust ükskõik missuguse saasteaine olemasolu eest. Hindaja ei ole teostanud mingeid uuringuid toksilis- te või ohtlike ainete olemasolu kohta ning seega ei saa esitada mingit kindlat seisukohta küsimuses, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemustele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et varal ei ole mingeid toksilisi, ohtlikke ega kahjulikke aineid. Igasugu- ne selliste ainete olemasolu avastamine võib vara väärtust oluliselt mõjutada. Juhul, kui hindamisjärgselt ilmneb, et hindamisvaral või naabruses eksisteerib saasteaineid või – allikaid või et hindamisvara on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see vähendada hindamisaruandes esitatud väärtust 3 Vara kirjeldus 3.1 Õiguslik määratlus Õiguslik määratlus Kinnisasi Registriosa nr 7787001 Omanik Eesti Vabariik Kinnistu koosseis Riigikaitsemaa 100%, Harju maakond, Tallinn, Kesklinna lin- naosa, Wismari tn 3 Kinnistusraamatu kanded Kinnistusregistriosa elektrooniline väljavõte on toodud ekspert- (hüpoteegid, koormatised hinnangu lisas ja kitsendused) Seadustest ja lepingutest Hindajale teadaolevatel andmetel ei lasu hinnataval varal teisi tulenevad, kinnistusraa- seadustest ja lepingutest tulenevaid kinnistusraamatusse mit- matusse mittekantud õi- tekantud õigusi ja kohustusi, mis võiksid mõjutada selle väär- gused ja kohustused tust. Selliste asjaolude ilmnemine võib muuta vara käesolevas eksperthinnangus toodud turuväärtust 5 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-14200-18 3.2 Asukoht Paiknemine Tallinnas, Kesklinna linnaosas, Vanalinna asumis, Toompea tn ja Wismari tn ristmiku ning Hirvepargi naabruses, ca 700 m kaugusel Raekoja platsist, ümbruskonnas paiknevad ajaloolis- arhitektuurse väärtusega elu-, ühiskondlikud- ja ärihooned ning sakraalehitised. Tegemist on kinnisvaraturul kõrgelt hinnatud asukohaga Asukoha kaart (lähiümb- rus) Kaugus Tallinna kesklin- ca 1,5 km nast (Viru väljakust) Asukoha kaart (laienda- tud) Kaugus lähimast munit- Kool ja lasteaed ca 600 m kaugusel sipaalharidusasutusest Kaugus lähimast kauplu- ca 1 km raadiuses sest Kaugus lähimast ühis- ca 300 m kaugusel transpordipeatusest Piirkonna hoonestus Lähiümbruses paiknevad sakraalehitised ning äri-ja eluhooned Piirkonna haljastus Kõrghaljastusega Hirvepark Müra ja õhusaaste tase Keskmine, hoone paikneb madala liiklusintensiivsusega Wis- mari tn ääres 6 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-14200-18 Parkimistingimused Krundil, naabruses tasuline 24/7 Vanalinna tsoon Juurdepääs Piirneb Wismari tn-ga, maanteeameti kaardirakenduse andme- tel kohalik tee, teadaolevalt on tegemist avalikult kasutatava teega 3.3 Krundi andmed Pindala 952 m² Katastritunnus 78401:101:3710 Sihtotstarve Riigikaitsemaa 100%. Riigikaitse, piirivalve ja päästeteenistuse otstarbel kasutatav maa, sh: – piiriületus- ja tollipunkti-, riigikaitse-, kinnipidamiskoha-, pääs- teteenistuse- ning korrakaitse-ehitiste maa; – sisekaitse- või kaitseväerajatiste maa; – polügooni ja harjutusväljaku maa Maa-ameti plaan Kirjeldus Krunt on suhteliselt korrapärase ja kompaktse kujuga, piirneb ühest küljest Wismari tn-ga ning ülejäänud külgedest hoones- tatud kinnisasjaga (s.h Kaitseliidu peastaabi hoone), kõrghal- jastuseta Kitsendused Riigikaitselise ehitise piiranguvöönd, sideehitise kaitsevöönd, ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni vöönd, geodeetilise märgi kaitsevöönd, muinsuskaitseala või kinnismälestise kv, gaasipaigaldise kaitsevöönd ja elektripaigaldise kaitsevöönd. Kitsendused ei mõjuta hindamiskäiku ega vara turuväärtust, kuna ei takista vara sihipärast kasutust, küll tuleb piirangutega arvestada uue hoonestuse rajamisel Krundil paiknevad ehiti- Administratiivhoonega (viimati oli kasutuses toitlustus-ja admi- sed nistratiivhoonena) 7 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-14200-18  Tallinna üldplaneeringu maakasutusplaan 3.4 Administratiivhoone andmed (ehitisregistri, Riigi kinnisvararegistri ja vi- suaalse vaatluse põhjal) Välisvaade Ehitise nimetus ja pea- Ehitisregistris kehtivate andmete alusel ja algselt ehitatud ela- mine kasutamise otstar- muks, peamine kasutamise otstarve - muu kolme või enama ve korteriga elamu, kuid viimase ehitusloa järgselt ehitise nimetus administratiivhoone ja peamine kasutamise otstarve büroopin- nad Ehitisregistri kood 101040313 Esmase kasutuselevõtu Ehitisregistris esmase kasutuselevõtu kohta kanded puuduvad, aasta Kultuurimälestiste riikliku registri andmetel 19.saj lõpp (1883. a) Ehitusluba 2013. a väljastatud ehitusluba hoone laiendamiseks, väljavõt- ted eksperthinnangu lisas, tellija kirjaliku info kohaselt oli te- gemist toitlustuspinna terrassi rajamisega, kuid väljastatud ehi- tusloaga on muutunud ka hoone algne maapealsete korruste arv (algselt 2 peale nimetatud ehitusluba 3), tõenäoliselt on pööning arvestatud eraldi korruseks (hindajale projekti esitatud ei ole) Maapealsete korruste Ehitisregistri kehtivate kannete alusel 2, väljastatud ehitusloa 8 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-14200-18 arv alusel 3 Ehitisealune pind Ehitisregistri kehtivate kannete alusel 302, väljastatud ehitus- loa alusel 321,8 m² Suletud netopind Ehitisregistri kehtivate kannete alusel 559,3 m², väljastatud ehi- tusloa alusel 601 m². Hindamisel oleme aluseks võtnud väljastatud ehitusloa järgse SNP ehk 601 m² Planeering Esimesel korrusel paiknevad toitlustuspinnale iseloomulikud ruumid ning teisel korrusel erineva suurusega kabinetid, sani- taarruumid ja abiruumid Hoone põhikonstruktsioonid jm andmed Vundament Madalvundament Kande- ja jäigastavate Puit konstruktsioonide mater- jal Välisseina välisviimistlu- Puit se materjal Välisseina liik Puit Katuste ja katuselagede Puit kandva osa materjal Vahelagede kandva osa Puit materjal Katusekatte materjal Eterniit Energiamärgis Ehitisregistri andmetel puudub kehtiv energiamärgis Välisuks Puit Aknad Puitlahusraamidel Hinnang hoone üldsei- Visuaalsel vaatlusel on hoone seisukord rahuldav, olulisi niis- sukorrale* kuskahjustusi ja kandeseinte deformatsioone hindaja ei tähel- danud *Hoone üldseisukorra Väga hea – uusehitis, kaasaegsed (sundventilatsioon, päiksepanee- selgitused lid, lokaalne keskküte jne) tehnosüsteemid, energiaklass A või B; Hea – uuem ehitis (kuni 15 aastat vana) ja terviklikult (katus, fassaa- did, tehnosüsteemid, avatäited jne) rekonstrueeritud hoone; Rahuldav – kasutuskõlblik vanem hoone; Remonti vajav – kasutuskõlbmatu hoone Siseviimistlus Põrandakatted Parkett, keraamilised plaadid, vaipkate ja PVC kate Seinakatted Tapeet, värvkate ja keraamilised plaadid Laekatted Värvkate Sanitaartehnika Rahuldav Siseuksed Puit Hinnang siseruumide Rahuldav, märgata kasutamisest tingitud kulumisjälgi, ülevaa- üldseisukorrale* tuse hetkel hoone siseruumid ei ole kasutusel, kasutusele võt- misel vajalik teostada vähemalt sanitaarremont *Siseruumide üldseisu- Väga hea – uus viimistlus või kvaliteetne kapitaalremont – kasutatud korra selgitused keskmisest kallimaid viimistlusmaterjale, uksi-aknaid ja sanitaartehni- kat; Hea – uus viimistlus või remonditud – kasutatud soodsama hinnata- seme viimistlusmaterjale, uksi-aknaid ja sanitaartehnikat; Rahuldav – kasutuskõlblik, sanitaartehnika vana, uksed-aknad vahe- tamata, vajades lähiperspektiivis vähemalt sanitaarremonti; Remonti vajav – kasutuskõlbmatu, ei vasta kaasaegsele elamispinna tingimustele, pigem samal tasemel, mis karp 9 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-14200-18 3.5 Tehnosüsteemid Veevarustus Võrk Kanalisatsioon Võrk Elektrivarustus Võrk 220/380 V Küttesüsteem Kaugkeskküte Tehnovõrkude ja kütte- Hindajal puuduvad täpsed andmed tehnovõrkude ja küttesüs- süsteemi seisukord teemi seisukorra kohta 3.6 Hinnang vara kestlikkusele ja kvaliteediklassile Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldami- seks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna majanduse ja sotsiaalpoliitiline kestlikkus. Nende osade mõju tuleb arvesse võtta kogu kinnisvara elutsükli jooksul. (EVS-875-10). Kvaliteediklass - kinnisvarade parema võrreldavuse ja üldistamise eesmärgil jagatakse need kvaliteediklassidesse. Kvaliteediklass näitab vara konkurentsivõimet olla atraktiivne sarnast tüüpi rentnikele või ostjatele. Kvaliteediklass on kombinatsioon teguritest (rent, ehitusmaterja- lid, viimistlus, tehniliste süsteemide standardid ja efektiivsus, ehitise mugavused, asukoht, juurdepääs jt), mis iseloomustavad kinnisvara tulupotentsiaali ja väärtust ning turu ootust nende näitajate osas. Kvaliteediklassi määramisel peetakse silmas jätkusuutlikku arengut ja säästva kasutuse põ- himõtteid. Kvaliteediklasse on kolm: A, B ja C, millest A on kõrgeim. Kvaliteediklassid antakse kolmele tunnusele: asukoht ja krunt, ehitise kvaliteet ja vara juhti- mine. Tunnuse koondhinne kujuneb summaarse kaalutletud hinnanguna üksikute elementide valdavate hinnangutulemuste (A, B või C) alusel arvestades nende mõju turuväärtusele. Kaalutletud koondhinnang tugineb eksperdi kogemustele, teadmistele ja loogilistele argumen- tidele, mitte niivõrd matemaatilisele arvutusele. Kvaliteedihinnang teguritele Tegur Hinnang Hinnatava vara koondhinnang Asukoha ja krundi alusel (A,B,C) Paiknemine piirkonnasiseselt, vaade, ümbrus, taristu A Juurdepääs, parkimine A A Mürafoon, õhusaaste A Ühistransport A Krundi kuju, haljastus, pindala, ehitusõigus A Ehitise kvaliteedi alusel (A,B,C) Hoonete ehitusaeg, põhikonstruktsioonid ja arhitektuur B B Fassaadide, katuse ja tehnosüsteemide seisukord B Hoone siseviimistluse ja integreeritud sisustuse seisukord B 10 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-14200-18  Juhtimise alusel (A,B,C) Dokumentatsioon B B Energiaklass (energiamärgis A,B,C=A; D,E,F=B; G jne =C) teadmata Korrashoid B Hinnang kestlikkusele: positiivne 4 Mõisted, parim kasutus ja hindamismeetodi valik Hindamisaruande kuupäev on kuupäev, millal on allkirjastatud hindamisaruanne (EVS 875:1). Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud (EVS 875:1). Ülevaatuse kuupäev on kuupäev, millal teostati hinnatava vara ülevaatus. Ülevaatuse kuu- päev peab alati eelnema väärtuse kuupäevale (EVS 875:1). Harilik väärtus (EVS 875 osa 3): Hariliku väärtuse mõiste tuleneb Eesti Vabariigi Tsiviilseadustiku üldosa seadusest ning on sõnastatud järgnevalt: Eseme harilik väärtus on selle kohalik keskmine müügihind. Eseme väärtuseks loetakse selle harilik väärtus, kui seaduse või tehinguga ei ole ette nähtud teisiti. Harilik väärtus viitab vaid toimunud müügitehingute statistilisele analüüsile, kusjuures nõutud ei ole sama sihtotstarbega tehingute kasutamist, kõikidele turutingimustele vastavate tehingu- te kasutamist, piiritletud ei ole analüüsitavate tehingute toimumisaega. Hindamise praktikas mõistetakse hariliku väärtuse mõiste all turuväärtust. Kinnisasja kasutustasu ja hariliku väärtuse hindamise kord, nõuded hindamisaruanne- tele ja nende tellimisele (vastu võetud 14.07.2016 nr 79): Kui harilikku väärtust hindab vastava kutsetunnistusega hindaja, käsitatakse hariliku väärtu- sena turuväärtust vara hindamise hea tava tähenduses. Turuväärtus hinnatakse võrdlus - või tulumeetodil Turuväärtuse mõiste (EVS 875: 3): Turuväärtus on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus peale kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta. Vara parima kasutuse mõiste (EVS 875:1): Vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõr- geima väärtuse. 11 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-14200-18 Parim kasutus Vara kõige tõenäolisem Kommentaar kasutus Füüsiliselt võimalik Hinnatavale varale on juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt. Hoone kasutuskõlbulik seisukord ning tehnosüsteemide ole- masolu. Hoonesse on mitu sissepääsu ning kaks sisetreppi, seega oleks sobilik ümber ehitada korteriteks või kombineeritult korterid ja äripinnad Vajalikult põhjendatud Piirkonnas kõrge nõudlus elu-ja äriruumide järele Õiguslikult lubatav Maa sihtotstarve (riigikaitsemaa) tuleneb varasemast kasutu- sest, Tallinna üldplaneeringu järgselt on tegemist ühiskondlike ja puhkeehitiste alal paikneva 19.saj lõpus ehitatud elamuga, hoone kantud ehitisregistrisse, samuti on 2013. a väljastatud ehitusloa järgselt tegemist administratiivhoonega Finantsmajanduslikult Arvestades asukohta, olemasolevat hoonestust, nõudlust jne, otstarbekas oleks otstarbekas ruumide ümberehitus korteriteks või kombi- neeritult korterid ja äripinnad Omandab kõrgeima Eeltoodut arvestades on hinnatava vara parimaks kasutuseks väärtuse ja on vara pa- maa sihtotstarbe muutmine elamu- ja/või elamu-ja ärimaaks rim kasutus ning hoone rekonstrueerimine korterelamuks või kombineeritult korterid ja äripinnad Kinnisvara turuväärtuse määramisel kasutatavad meetodid (EVS 875 osa 1: Hindamise üldised alused), meetodite kirjeldus on toodud eksperthinnangu lisas.  Turupõhine käsitlus ehk võrdlusmeetod (Sales Comparison Approach)  Tulupõhine käsitlus ehk tulumeetod (Income Approach)  Kulumeetod (Cost Approach) Hinnatavale varale turuväärtuse leidmiseks oleme valinud võrdlusmeetodi*, mis on enimle- vinud elamispindade ja analoogsete arendusprojektide hindamisel. Turuväärtuse hindamisel määrab meetodi eelistuse viis, kuidas varaga vabal turul tõenäoliselt kaubeldakse. Näiteks büroohoone kui üüriobjekti puhul on eelistatum tulumeetod, eluruumi kui müügiobjekti puhul võrdlusmeetod. *Võrdlusmeetod leiab laialdast kasutust eri varade hindamisel ja on muu hulgas kasutatav ka tururendi leidmisel. Meetodi rakendamine eeldab piisava hulga sarnaste varade olemas- olu, seejuures peavad olema tagatud vabad turusuhted, turg peab olema aktiivne ja läbipais- tev. Vaid siis on võimalik jälgida turutrende, analüüsida väärtust mõjutavaid tegureid ja luua väärtuse mudeleid. Võrdlusmeetod on eelistatuim nende varade hindamisel, mida tavaliselt ei osteta tuleviku rahavoo eesmärgil. Meetod on sobilik eelkõige selliste varade hindamisel, m i- da omanik kasutab ise ning mis tavaliselt ei ole seotud õiguste ja kohustustega, mille mõju väärtusele on kohandamise võtete kaudu keerukas iseloomustada. 12 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-14200-18 5 Turuanalüüs 5.1 Makromajanduse ülevaade 2018. aasta II kvartali makromajanduse ülevaade SKP muutus Eesti sisemajanduse koguprodukt (SKP) suurenes 2018. aasta II kvartalis võrreldes eelmise aasta sama kvartaliga 3,7%. 2018. aasta I poolaastaks oli SKP jooksevhindades 6,4 miljardit eurot, mis on poole miljoni euro võrra suurem kui esimeses kvartalis. Kuuendat kvartalit jär- jest panustas majanduskasvu enim ehituse tegevusala lisandväärtuse kasv. [1] Eluaseme hinnaindeksi muutus oli 2018. aasta I kvartalis võrreldes 2017. aasta IV kvartaliga 1,5% ja võrreldes eelmise aasta I kvartaliga 6,6%. Eelneva kvartaliga võrreldes tõusid korteri- te hinnad 1,9% ning majade hinnad 0,4%. Võrreldes 2017. aasta viimase kvartaliga tõusid korterite hinnad Tallinnas 0,3%. Tallinnaga külgnevates piirkondades koos Tartu ja Pärnuga oli hinnatõus 4,6% ning ülejäänud Eestis 6,1%. 2017. aasta I kvartaliga võrreldes on hinna- kasv olnud suurem, korterite hinnad on tõusnud 6,7% ja majade hinnad 6,2%, Tallinna korte- rite hinnad 6,8% ning Tallinnaga külgnevates piirkondades koos Tartu ja Pärnuga 9,8%. Üle- jäänud Eestis on toimunud hoopis hindade langus 0,5% võrra. [2] Statistikaameti andmetel ehitasid Eesti ehitusettevõtted 2018. aasta II kvartalis Eestis ja välisriikides kokku 20% roh- kem kui eelneva aasta samas kvartalis. Ainult Eesti ehitusturgu arvesse võttes suurenes ehi- tusmaht 22% võrra. 2017. aasta II kvartaliga võrreldes ehitati hooneid 28% ja rajatisi 6% roh- kem. Ehitushinnaindeksi muutus oli 2018. aasta II kvartalis võrreldes eelmise kvartaliga 0,3% ja võrreldes 2017. aasta II kvartaliga 2,0%. [3] 2018. aasta II kvartalis väljastati eluruumide ehitamiseks 1676 ehitusluba, mida on sadakon- na võrra rohkem kui I kvartalis. Eluruumide keskmine suurus II kvartali ehituslubade põhjal oli 94 m 2. Kasutuslube väljastati 1867 tk. Eelistatuim elamutüüp oli korterelamu. [4] Keskmine palk, tarbijate kulutused ja tööhõive Keskmine brutokuupalk oli 2018. aasta II kvartalis Statistikaameti andmetel 1321 eurot. Keskmine palk on liikunud pidevas kasvujoones ning võrreldes eelmise kvartaliga on kasv 6,4%, sama palju tõusis keskmine palk ka eelmise aasta II kvartaliga võrreldes. Keskmise palga baasil laenuvõime järgi arvutatud ostujõu kohaselt saab 2018. aasta II kvartalis osta 60m 2 suuruse korteri Tallinnas, 77m 2 suuruse Tartu linna korteri või 81 m 2 suuruse korteri Pärnus. Tarbijate kindlustunde indikaatori näitaja 2018. aasta augustis oli -3, mis on 34 punkti võrra kõrgem, kui 2009. aasta majanduse madalseisu ajal, kuid jääb 13 punkti võrra madalamale, kui 2006.-2007. aasta majandusbuumi ajal. Statistikaameti andmeil oli tarbijahinnaindeksi muutus 2018. aasta augustis võrreldes juuliga 0,5% ja võrreldes eelmise aasta augustiga 3,6%. Kaubad olid eelmise aasta augustiga võr- reldes 3,1% ja teenused 4,4% kallimad. 2017. aasta augustiga võrreldes on tarbijahinnain- deksit enim mõjutanud eluase ja eratranspordivahendite ekspluatatsioon. Mõlemad andsid kogutõusust rohkem kui veerandi. Eluasemekulutuste mõjust üle poole tõi kaasa kodudesse jõudnud elektri 14,2% kallinemine ning veel viiendiku tahkekütuste 21,3% hinnatõus. [5] 2018. aasta on olnud tööhõive ja vabade töökohtade arvu poolest sarnaselt eelmisele aastale igati positiivne ning kuigi inimeste heaolu mõjutavad väga paljud tegurid, ei tohiks tööpuudus, vähemasti suuremates tõmbekeskustes, probleemiks olla. Selline tendents on jätkunud juba mitu aastat. Ainus negatiivne tegur suure vabade ametikohtade arvu juures on tõsiasi, et vä- hesed neist asuvad väiksemates külades, kus inimesed meeleldi kodulähedast tööd leida sooviks. Seetõttu on ka keskusest liialt kaugel asuva kinnisvara väärtus madalam, kuna pidev sõitmine ning kõrged kommunaalarved ajavad tihtipeale inimesi väikestest kohtadest eemale. Suur enamus vabadest ametikohtadest asub Harjumaal, täpsemalt Tallinna linnas. Eesti ette- võtetes, asutustes ja organisatsioonides oli 2018. aasta II kvartalis ligi 11 400 vaba ametikoh- ta. 13 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-14200-18 Kinnisvara hinnatrendid Kinnisvara hinnatrendid on 2018. aastal olnud mõõdukas kasvutempos. Pindi Kinnisvara Ees- ti 17 linna arvestuse keskmise hinna kohaselt oli 2017. aasta detsembris seis, kus kinnisva- rahinnad ning tehingute arv tõusis sedavõrd kõrgele, et ületas kunagise buumiaja tipphinna. 2018. aastal on seis nii tehingute arvu kui ka hinna poolest muutunud pisut tagasihoidiku- maks, kuid tehingusummad ja tehinguaktiivsus sarnaneb siiski kunagisele buumiajale. 2018. aasta augusti lõpu seisuga oli Pindi hinnaindeks 2017. aasta detsembrikuisest viimaste aas- tate kõrgeimast tasemest 11% võrra madalam ning 3% võrra madalam kunagise buumiaja tipu hinnast. IMF (International Monetary Fund) regulaarses ülevaates toodi välja, et euroalal jätkub m a- janduse taastumine ning seal asuvatel riikidel soovitatakse jätkuvalt keskenduda struktuurire- formidele ning toetada finantssektori reforme ning investeeringuid. Investeeringute aktiivsus ja maht on siiski küllaltki madalal tasemel, sest nõudlus on tagasihoidlik ja olemasolev toot- mispotentsiaal rahuldab vajadused. Joonis 1. Ehitus- ja kasutuslubade väljastamise arv aastatel 2007-2017. allikas: Statistikaamet Laenumahud ja intressimäärad Laenutingimused püsivad soodsad. 2018. aasta juuli seisuga on 6 kuu EURIBOR-i määr - 0,3%, pankade üldine intressimäär eraisikutele 2,5% ning ettevõtetele 2,7%. 14 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-14200-18 Joonis 2. Eluasemelaenude ja mittefinantsettevõtete pikaajaliste eurolaenude kaalutud keskmine in t- ressimäär ja kuue kuu EURIBOR. allikas: Eesti Pank. Näitajad on võrreldes eelmise aastaga jäänud sisuliselt samale tasemele, vaid ettevõtetele antavate laenude määr on 2018. aastal kasvanud. 2018. aasta augustis võib täheldada lae- nujäägi langust võrreldes eelneva aasta sama perioodiga, kuid laenukäive on aastatagusega võrreldes tõusnud (vt joonis 3). Joonis 3. Residentidest mittefinantsettevõtetele antud pikaajaliste laenude jääk ja käive. allikas: Eesti Pank Kokkuvõttes on Eesti majandus üldiselt stabiilses seisus, olles mõõdukas kasvu poole liiku- vas tempos. Kinnisvara poolelt on keskmine tehingusumma ja tehinguaktiivsus paari aasta tagusega võrreldes kasvanud ning kinnisvara soetamist soodustavad ka head laenutingim u- sed. Tööhõive probleemid on leevenenud ning inimesed ei ela enam niivõrd palju laenu võt- mise näol tuleviku arvelt. 15 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-14200-18 Allikad: [1] Statistik aameti pressiteade nr 92 - II k vartalis majandusk asv k iirenes [2] Statistik aameti pressiteade nr 72 - Eluaseme hinnaindek si k asv jätk us I k vartalis [3] Statistik aameti pressiteade nr 87 - II k vartalis ehitusmaht suurenes [4] Statistik a andmebaas [5] Statistik aameti pressiteade nr 96 – Tarbijahinnaindek s jätk as tõusuteel. 5.2 Arenduskinnistute turuülevaade TRENDID  Arenduskinnistute turg on tehingute arvult jätkuvalt aktiivne – 2017. aastal müüdi üle 30 arendusmaa, neist umbes pooled on olnud korruselamumaad.  Endiselt on kõige likviidsem ja aktiivsem piirkond Kesklinna linnaosa, kuid samas suurem osa tehingutest tehakse just äärelinnas.  Arenduskruntide turul on pakkumine ja nõudlus juba mitmendat aastat paigast ära, pakkumine on väike ja pakutavad arenduskrundid ei vasta hinnatasemelt (olles sellest oluliselt kõrgem) või ehitusõigustelt (vananenud detailplaneeringud ja ehitusload) nõudlusele.  Turuparameetritele vastavate korruselamumaade osas ületab nõudlus pakkumist.  Korruselamumaa arendajad on valdavalt kohaliku taustaga ehitusettevõtted ja spet- sialiseerunud arendusettevõtted (nt Liven, Bonava jt).  Kalleim tehing 2017. aastal oli Zelluloosi kvartaliga, kuhu on võimalik rajada üle 100 000 m 2 suurune multifunktsionaalne kvartal. Arenduskinnistud jagunevad:  Korruselamumaa – hoonestamata või väheväärtusliku hoonestusega korruselamu ehitusõigusega maa.  Ärimaa – hoonestamata või väheväärtusliku hoonestusega ärihoone (kaubandus või büroo) ehitusõigusega maa jms.  Korterelamu – väärtuslik hoone, mida rekonstrueeritakse ümber korterelamu ees- märgil.  Segakasutus – hoonestamata või väheväärtusliku hoonestusega äri/eluhoone (ärikondlik kasutus ja elukondlik on suhtes 50/50) ehitusõigusega maa. NÕUDLUS Eelistatumad on arenduskrundid, mille ehitusmaht ei ületa 5 000 m² (nii elamis- kui ka äripin- dade puhul). Äärelinnas on ka eelistatumad maapealse parkimisvõimalusega krundid, kuna maa-aluse parkimiskorruse rajamine teeb ehituse märkimisväärselt kallimaks. Elu- ja äriaren- duskruntide puhul on oluline detailplaneeringu olemasolu (kehtestatus), seda eriti Kesklinnas, kuna suurema valiku tingimustes ei soovi ostja võtta lisariske detailplaneeringu venimisel võimalike vaidluste tõttu. Kuid kriitilise pilguga vaadatakse ostjate poolt üle ka juba kehtesta- tud detailplaneeringud, kuna need on tihti kehtestatud kinnisvarabuumi ajal ja tihti ka ebaots- tarbekad või on pakutud lahendus praeguste hindade juures liiga kallis ja majanduslikult ebamõistlik. 16 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-14200-18 Praktika on näidanud, et arendusprojekti ehitusõiguse eest ollakse valmis maksma 10 - 15% väljamüügi hinnast. Välja arvatud suure ehitusmahuga arendused (üle 10 000 m 2 suletud bru- topinda), kus see protsent on oluliselt madalam. PAKKUMINE Kuigi avalikus pakkumises on Tallinnas üpris palju arenduskinnistuid, siis ei vasta enamus arenduskinnistuid turunõudlusele parameetrite (liiga suur ehitusmaht, vananenud planeering), kehtestamata detailplaneeringu või asukoha tõttu. Mitteavalikus pakkumises on nõudlusele vastavaid arenduskruntide pakkumisi rohkem, kuid küsitav hind ei vasta turuolukorrale (tihti küsitakse 500 - 600 €/m 2 müüdava pinna kohta, mis praeguse ehitushinna ja väljamüügihinna juures ei ole arendajale atraktiivne). Tehinguhinnad ja mahud 2017. aastal müüdi Pindi Kinnisvarale teadaolevalt üle 30 arenduskinnistu, neist umbes poo- led olid korruselamumaad. Tehingute jaotus asukoha põhiselt:  eluhoone ehitusõigus  ärihoone ehitusõigus  äri- ja eluhoone ehitusõigus Korruselamu ehitusõigusega kinnistud: 2 Asukoht Kalleim tehing Tehingu hind ehitusõiguse (SBP) m kohta 4 970 000 € (elamis- ja 2 Kesklinn 240-410 €/m äripinnad) 2 66-85 €/m (detailplaneering puudus või oli Äärelinn 2 500 000 € pooleli); 2 80-437 €/m  2/3 korterelamu ehitusõigusega tehingutest tehti äärelinna piirkonnas (sh Kalamaja, mis on oma hinnatasemelt Kesklinnaga küllaltki samaväärne).  Nagu tabelist näha, on tehingu hinnad ehitusõigusele väga erinevad. Äärelinnas maksti enam Põhja-Tallinnas Kalamaja piirkonnas asuvate ehitusõigusega kinnistute eest, kus ehitusmahud olid suhteliselt väikesed.  Umbes kolmandikul nendest tehingutest olid esimestele korrustele ette nähtud ka äri- pinnad. 17 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-14200-18 Ärihoone ehitusõigusega kinnistud: 2 Asukoht Kalleim tehing Tehingu hind ehitusõiguse (SBP) m kohta 4 970 000 € (elamis- ja Kesklinn äripinnad) 2 42-454 €/m 3 588 998 eurot (ainult Äärelinn äripinnad)  Valdav osa ärihoone ehitusõigusega kinnistute tehingutest tehti 2017. aastal äärelinnas.  Kõrgeim m² hind ehitusõiguse kohta oli Kesklinnas ja Kalamaja asumis Põhja- Tallinnas.  Ehitusmahud olid valdavalt ~2000-4000 m². Arenduseks sobivate hoonete müük:  Kui varasematel aastatel on vanemaid korterelamuid ja teisi arenduseks sobivaid hooneid müüdud eelkõige Kesklinna ja Põhja-Tallinna linnaosades, siis 2017. aastal oli märgata tendentsi, et tehinguid on üha julgemalt hakatud tegema ka äärelinnas. Näiteks osteti Mustamäel korterelamu arenduseks sobilik telefonijaama hoone ja Lasnamäe linnaosas pooleliolev akendeta hoone karp.  Hinnavahemik oli 400-1150 €/m² hoone suletud netopinna kohta olenevalt eelkõige asukohast ja hoonete seisukorrast.  Suurematest hoonetest müüs RKAS 2017. aastal 6797 m 2 netopinnaga endise Sot- siaalministeeriumi hoone. Kallimad arenduskinnistud:  Üle 1 mln euro maksnud arenduskinnistuid on Pindi Kinnisvara andmebaasi andmetel tehtud eelmisel aastal 15. Antud tehingute maht kokku oli üle 44 mln euro.  Kalleim tehing tehti Zelluloosi kvartaliga, kuhu on võimalik rajada üle 100 000 m 2 suu- rune multifunktsionaalne kvartal. Tehinguhind oli üle 10 mln euro. 5.3 Vanalinna asumi tutvustus Tallinna vanalinn kuulub alates 1997. aastast UNESCO maailmapärandi nimistusse. Tallinna vanalinna eriline väärtus seisneb eelkõige tänaseni püsinud keskaegses miljöös ja struktuuris, mis on teistest Põhja-Euroopa pealinnadest kadunud. Tallinna vanalinnas on peaaegu terviklikult olemas 11.–15. sajandil välja kujunenud tänavate võrk ja kruntide piirid ning massiliselt 14. ja 15. sajandil püstitatud ja esialgsetes gabariitides säilinud hooneid. Keskaegsel põhikujul on säilinud kõik olulisemad tollal püstitatud esindus- ja sakraalhooned, aga ka rohkelt linnakodanike ja kaupmeeste elumaju koos aitade ja ladudega. Võib öelda, et Tallinn kujutab endast Euroopa ühte paremini ja terviklikumalt säilinud keskaegset linna, olles Eesti arhitektuuri tõeliseks pärliks. 5.4 Vanalinna asumi turuülevaade Vanalinn on üks Tallinna kinnisvaraturu enimhinnatud piirkondi. Vanalinn on Tallinna kõige unikaalsema kinnisvara kogum, mille vastu on läbi aegade nii kohalikel kui ka välisostjatel olnud väga suur huvi, sellest on tingitud ka vanalinna väga kõrge hinnatase võrreldes muu kesklinna ja teiste Tallinna elupiirkondadega. Asukohalt on enimnõutud Raekoja plats ja Toompea. Hinnavahemik on küllaltki lai, sest iga vanalinna hoone on kordumatu ja teistest väga erinev, tegureid, mis mõjutavad hinda on väga mitmeid. Vanalinna hoonete hinnad olenevad üldseisukorrast, arhitektuurilisest omapärast, säilinud keskaegsetest detailidest majal ja korteritel, siseviimistluse tasemest ja planeerin- gust. Lisaks kujundab Vanalinna hindu vaade, parkimisvõimaluste olemasolu ja samuti täna- va käidavus, mille ääres paikneb hoone. Eelistatumad on väiksemate tänavate äärde jäävad 18 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-14200-18 hooned, kus müra on väiksem ja säilib suurem privaatsus, samuti eelistatakse hooneid, millel on hea vaade (nt Vanalinnale, Toompealt all-linnale jne). 5.5 Konkureerivad pakkumised Kinnisvaraportaalide www.kv.ee ja www.city24.ee pakkumisest saab välja tuua eksperthin- nangu koostamise hetkel järgmised võrreldavad müügipakkumised (tegemist pakkumishinda- dega, reaalsed tehinguhinnad kujunevad üldjuhul pakkumishinnast madalamaks): 19 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-14200-18 5.6 Tehingustatistika Hoonestatud maa tehingud Harju maakond, Kesklinna linnaosa, Vanalinn asum ajavahemikul 16.10.2016 kuni 16.10.2018 elamumaa muu segamaa tootmismaa ärimaa Arv 4 5 3 1 8 Pindala(m²) keskmine 315,75 729,00 769,33 61,00 875,25 Tehingu summa (eur) maksimaalne *** 2 585 000 *** *** 6 500 000 Tehingu summa (eur) mediaan *** 1 475 000 *** *** 2 315 000 Tehingu summa (eur) keskmine *** 1 601 000 *** *** 2 652 125 Tehingu summa (eur) standardhälve *** 686 544 *** *** 2 118 956 Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas. Tehingute hindasid puudutavad andmed kuvatakse vaid juhul, kui on toimunud vähemalt 5 tehingut. Segamaa - ühegi sihtotstarbe osakaal ei ole 100% ja kinnistu koosneb mitmest sihtotstarbest. Muu sihtotstarve - sihtotstarbeks on määratud mäetööstusmaa, sotsiaalmaa, veekogude maa, trans- pordimaa, jäätmehoidlamaa, riigikaitsemaa, kaitsealune maa või sihtotstarbeta maa. Tehingustatistika kommentaarid:  Vanalinna asumis on viimase kahe aasta jooksul hoonestatud elamumaa kinnistutega teostatud 4, muu sihtotstarbega kinnistutega 5, segamaa kinnistutega 3, tootmismaa kinnistutega 1 ja ärimaa kinnistutega 8 tehingut;  keskmine tehingu summa oli muu sihtotstarbega kinnistutel 1 601 000 € ja ärimaa kin- nistutel 2 652 125 €;  tõenäoliselt sisaldab antud statistika ka seotud osapoolte vahelisi ning sundmüügitehin- guid. 5.7 Turustatavuse analüüs Analoogse hoonestuse ja arenduspotentsiaaliga kinnistute ostjateks on eelkõige keskmise suurusega ettevõtted - arendajad, kes soovivad hoonestuse terviklikult rekonstrueerida (s.h laiendada kuni 33% esialgsest mahust) või olemasoleva hoonestuse lammutada ja realiseeri- da DP järgne ehitusõigus (moodustada eraldi korteriomandid ning seejärel kortereid/äripindu ükshaaval müüa). Analoogse hoonestusega kinnistute konkureerivaid pakkumisi on minimaalselt. Viimasel aastal on teostatud mõned tehinguid, seega neelduvust võib pidada heaks. Finantseerimistingimused analoogse vara ostuks on rahuldavad. Müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva turusituatsioonis võib prognoosida hinnatud tu- ruväärtuse juures kuni 12 kuud. 6 Hindamine võrdlusmeetodil Hinnatavale varale turuväärtuse leidmiseks oleme analüüsinud analoogsete arenduspotent- siaaliga hoonestatud kinnistute müügitehinguid ja – pakkumisi Vanalinna asumis ja mujal võr- reldavates piirkondades. Võrdlemise aluseks olevad müügitehingud on hindajale teadaolevalt tehtud vaba turu tingi- mustes, väärtuse kuupäeva suhtes võimalikult hiljuti ja sarnases turusituatsioonis. 20 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-14200-18 6.1 Hinnatava vara SWOT analüüs Tugevused Nõrkused  paiknemine Tallinna kinnisvaraturul kõr-  siseruumide üldseisukord rahuldav, gemalt hinnatud asukohas (Vanalinna märgata kasutamisest tingitud kulumis- asumi äärealal ning Hirvepargi naabruses); jälgi, ülevaatuse hetkel hoone siseruu-  krundi optimaalne pindala (piisavalt parki- mid ei ole kasutusel, kasutusele võtmi- miskohtade olemasolu); sel vajalik teostada vähemalt sanitaar-  atraktiivse arhitektuuriga elamu; remont;  tehnosüsteemide olemasolu  tegemist on üle 120 a vanuse puithoo- nega Võimalused Ohud  piirkonna edasine areng;  majanduskeskkonna halvenemisest tin-  hoone ja siseruumide terviklik rekonstruee- gitud kinnisvaraturu languse oht rimine, mille tulemusel vara turuväärtus suureneb ja turustatavus paraneb 6.2 Võrdlustehingud ja turuväärtuse leidmine Võrdlusena on kasutatud järgmisi müügitehinguid: 2 Nr. Aadress Hoone Krundi Tehingu- €/SNPm Müügi- Iseloomustus SNP pindala hind, € aeg 2 (m ) (m²) 1. Ao tn x, Kassisaba 675,7 1674 1 140 000 1687 02.2017 Kinnistul paiknes 2-korruseline asum looduslikust kivist ärihoone, osteti eesmärgiga olemasolev hoone lammutada (lammutus- teatis väljastatud 11.2017. a) ning ehitatud uus 5-korruseline äripindadega korterelamu, hoone SNP 3276,1 m², ehitus- luba väljastatud 02.2017. a. Tehinguhind oli käibemaksuta 2. Lai tn x, Vanalinna 530,5 584 1 475 000 2780 07.2017 Kinnistul paikneb rahuldavas asum seisukorras ajalooline kivihoo- ne, hoone osjaks on naaber- kinnistul paikneva hotelli oma- nik, tõenäoliselt ehitatakse üm- ber hotelliks, krundi pindala 584 m², ehitisest vaba pindala minimaalne, tehinguhind oli käibemaksuta 3. Wismari tn x (Teh- 384,2 919 625 000 1627 07.2017 Kinnistul paikneb 2-korruseline nika tn poolses rahuldavas/remonti vajavas otsas), Kassisaba seisukorras lihtsa arhitektuuri- asum ga puitelamu, ostetud eesmär- giga hoone terviklikult rekonst- rueerida ja laiendada (ehituslu- ba väljastatud) ning uute korte- ritena maha müüa, parkimine krundil, Tehinguhind oli käibemaksuta 4. Tartu mnt x, Keld- 948,2 1076 980 000 1034 03.2018 Kaks kõrvuti paiknevat kinnis- rimäe asum tut, üks kinnistu 50% elamu- maa ja 50% ärimaa, millel paikneb 1917. a looduslikust kivist ehitatud 9 korteriga kor- 21 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-14200-18  terelamu, hoone seisukord ra- huldav, siseruumide seisukord remonti vajav, lisaks keldrikor- rus ja pööningule laiendamise võimalus. Teine kinnistu 100% elamumaa ning krundil paikneb remonti vajav 1-korruseline tellistest hoone, tsentraalsed trassid. Tehinguhind oli käibemaksuta 5. Lai tn x / Suur- 1638,1 913 2 585 000 1578 05.2018 100% ühiskondlike ehitiste Kloostri tn x, Vana- maa, kinnistul paikneb loodus- linna asum likust kivist asutusehoone, hoone seisukord rahuldav, si- seruumide seisukord rahul- dav/remonti vajav, ehitisest vaba krundi pindala minimaal- ne. Tehinguhind oli käibemaksuta 6. Uus tn x, Vanalin- 311,8 651 750 000 2269 07.2018 100% ühiskondlike ehitiste na asum maa, kinnistul paikneb loodus- likust kivist asutusehoone, hoone seisukord rahuldav, si- seruumide seisukord rahul- dav/remonti vajav – aastaid tühjana seisnud, ehitiste alune pind ca 200 m², parkimisvõima- lus hoovis, kaugkeskküte. Käibemaksu tehinguhinnale ei lisandunud 7. Veerenni tn x, 691,8 3076 532 000 769 08.2018 100% ühiskondlike ehitiste Kesklinna linnaosa maa, kinnistul paikneb loodus- likust kivist atraktiivse arhitek- tuuriga endine haiglahoone, katusekate uuendatud (plekk), fassaadid rahuldavas seisukor- ras, avatäited osaliselt puudu- vad, siseruumide seisukord remonti vajav/rahuldav, lisaks paikneb kinnistul looduslikust kivist abihoone – arhiiv, snp-ga 43,1 m², abihoone katusekate uuendatud (plekk), vähese kõrghaljastusega krunt, kaug- keskküte. Müüdud AS Ida-Tallinna Kesk- haigla enampakkumise teel, kuulutus avaldatud www.kv.ee. Käibemaksu tehinguhinnale ei lisandunud Eeltoodud tehingutest oleme edasiseks kohandamiseks valinud tehingud nr 3, 4, 5 ja 6, mis sobivad enim asukoha, tehingu värskuse ja hoone (arendusprojektid) poolest. Kohandamise eesmärk on hinnata, kui palju oleks maksnud võrreldav kinnisvara, kui see ei erineks hinnatavast kinnisvarast, arvestades selleks varade turuväärtust tõstvaid ja langeta- vaid tegureid (SWOT analüüs). 22 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-14200-18 Võrdlusühik on ühik, mille abil kohandamise võtteid kasutades leitakse vara väärtus võrd- lusmeetodil. Võrdlusühiku valik sõltub hindamise eesmärgist ja vara liigist. Eelistada tuleb ühikut, mille abil konkreetse vara puhul turul kaubeldakse. Käesolevas eksperthinnangus oleme valinud võrdlusühikuks ühiku hinna (€/SNPm²), üldjuhul kasutatakse antud turuseg- mendis turul kauplemisel nii koguhinda, kui ka ühikuhinda, kuid kuna hinnatava varaga ana- loogse pinnaga hoonete tehingud puuduvad, oleme võrdlusühikuks valinud ühiku hinna. Väljavõte standardist EVS 875-11:2014: Tüüpilised võrdlusühikud kinnisvara hindamisel Vara liik Tüüpiline võrdlusühik Eramu €, €/SNPm², €/kasulik pind Korter €, €/SNPm², €/kasulik pind Ladu ja tootmine €, €/SNPm² Kontor €, €/SNPm² Hotell €, €/SNPm², €/tuba, €/koht Restoran €, €/SNPm², €/koht Kauplus €, €/SNPm², €/müügipinna m² Parkla €, €/m², €/autokoht Krunt €, €/m², €/SBPm² Kasvav mets €, €/ha, €/tm Haritav maa €, €/ha Võrdluselementide valikul oleme lähtunud nende olulisusest. Kõrvale on jäetud elemendid, mis mõjutavad vara väärtust ebaoluliselt või mille mõju on oluliselt väiksem võrreldes hinda- mise täpsusega. Erisuste hindamisel oleme kasutanud protsentuaalset kohandust, kusjuures võrreldavate va- rade kohandamisel arvestatakse hinnatava vara turuväärtust tõstev tegur positiivse märgiga ja turuväärtust alandav tegur negatiivse märgiga. Sarnaste näitajate puhul kohandust ei teos- tata (kohandus on null). Kohandatud tulemuste baasil leiame kaalutud keskmise tulemuse, seejuures saab suurema osakaalu väiksema kohandusteguriga tehing jne ehk hindamisvaraga enimsarnane tehing. Protsentuaalse kohanduse minimaalne täpsus on tavapäraselt 5%, kuid hea võrdlusmaterjali puhul võib kohanduse täpsus olla ka suurem, kuni 2%. Võrdluselemendid:  Ajaline kohandus – antud turusektoris ei ole 2017. a suvest olulist hinnamuutust arvesta- tud;  Asukoha kohandus – Tallinna vanalinnas on enam hinnatud eluruumidest Toompeal ning äripindadest suuremate turistidevooga piirkonnas (Raekoja platsi läheduses ning Viru tn) paiknevad varad;  Hoone suletud netopinna kohandus – mastaabiefekt ehk suurema hoone pinnaühiku maksumus on reeglina madalam;  Hoone põhikonstruktsioonid ja üldseisukorra kohandus – enamhinnatud on kivikonstrukt- sioonis hooned, oluline on ka arhitektuur, seisukord ning planeering;  Krundi pindala kohandus – suuremal maatükil paiknevad hooned on enamhinnatud (par- kimisvõimalus), oluline on ka ehitisest vaba pindala osakaal ja parkimiskohtade olemas- olu; 23 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-14200-18  Siseruumide üldseisukorra kohandus – hinnavahe seisukordade vahel on ca 5-30% (nt. hea ja rahulda-va seisukorra vahe on 5-10%), hinda tõstab integreeritud sisustuse ole- masolu;  Lisaväärtuse kohandus – pööningu ja keldrikorruse välja ehitamise võimalusega varad on kõrgemalt hinnatud, oluline on ka ehitusprojekti ja ehitusloa, samuti on kõrgemalt hin- natud kehtestatud detailplaneeringuga varad. Kohandamised: Võrdluselement Hinnatav vara 3 4 5 6 Tehingu hind, € 625 000 € 980 000 € 2 585 000 € 750 000 € Tehingu hind, €/SNPm² 1 627 1 034 1 578 2 269 Tehingu aeg okt.18 juuli-2017 märts-2018 mai-2018 juuli-2018 Ajaline kohandus 0% 0% 0% 0% Ajaliselt kohandatud hind, 1 627 1 034 1 578 2 269 €/SNPm² Asukoht Vanalinna asumi äärealal, Wismari tn x (Tehnika tn Tartu mnt x, Keldrimäe Lai tn x, Vanalinna asum, Uus tn x, Vanalinna asumi Toompea tn ja Wismari tn ristmiku poolses otsas), asum, madalamalt kõrgemalt hinnatud äärealal, samaväärne ning Hirvepargi naabruses, ca 700 Kassisaba asum, hinnatud asukoht asukoht m kaugusel Raekoja platsist madalamalt hinnatud asukoht Kohandus 10% 20% -10% 0% Hoone põhikonstruktsioonid ja Rahuldavas seisukorras 19.saj Lihtsa arhitektuuriga Looduslikust kivist Looduslikust kivist Looduslikust kivist üldseisukord lõpus ehitatud atraktiivse puitelamu, korterelamu, seisukord hoone, seisukord hoone, seisukord arhitektuuriga puitelamu rahuldav/remonti vajav, rahuldav, kõrgemalt rahuldav, kõrgemalt rahuldav, kõrgemalt madalamalt hinnatud hinnatud hinnatud hinnatud põhikonstruktsioonid põhikonstruktsioonid põhikonstruktsioonid Kohandus 10% -20% -20% -20% Hoone suletud netopind (m²) 601 384,2 m² 948,2 m² 1638,1 311,8 Kohandus -10% 10% 20% -10% Krundi pindala 952 m², ehitistest vaba krundi 919 m², parkimiskohti 1076 m², parkimiskohti 913 m², ehitisest vaba 651 m², krundi pindala ja pindala moodustab ca 650 m² piisavalt, ehitise ja krundi piisavalt, ehitise ja krundi krundi pindala ehitise suhe samaväärne (kasutuses parklana) suhe saamväärne suhe saamväärne minimaalne, madalamalt hinnatud Kohandus 0% 0% 5% 0% Siseruumide seisukord Rahuldav, märgata kasutamisest Rahuldav/remonti vajav, Remonti vajav, Rahuldav/remonti vajav, Rahuldav/remonti vajav, tingitud kulumisjälgi, ülevaatuse samaväärne madalamalt hinnatud samaväärne samaväärne hetkel ei ole hoone kasutuses, hindaja soovitus on enne kasutusele võttu teostada Kohandus vähemalt sanitaarremont 0% 20% 0% 0% Lisaväärtus Puudub Väljastatud ehitusluba 1.korruseline remonti Puudub, samaväärne Puudub, samaväärne hoone vajav tellistest abihoone, rekonstrueerimiseks ja kõrgemalt hinnatud laiendamiseks, kõrgemalt hinnatud Kohandus -20% -5% 0% 0% Kohandus kokku -10% 25% -5% -30% Kohandatud hind, (€/SNPm²) 1 464 1 293 1 499 1 588 Kohanduste absoluutväärtuste 50% 75% 55% 30% summa Osakaalud 1 0,25 0,15 0,2 0,4 Kaalutud tulemus, (€/SNPm²) 1 495 366 194 300 635 Turuväärtus 898 549 € Eeltoodut arvesse võttes oleme hinnatava vara turuväärtuseks hinnanud 1 495 €/SNPm² ehk ~ 900 000 eurot. 24 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-14200-18 7 Hindamistulemus Hinnatava vara (administratiivhoonega hoonestatud kinnisasi, registriosa nr-ga 7787001, aadressil Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, Wismari tn 3) turuväärtus väärtuse kuupäeval 09.10.2018. a on 900 000 (üheksasada tuhat) eurot. Leitud turuväärtus ei sisalda käibemaksu. Hinnangu koostaja: Läbivaataja/kinnitaja: Siim Simson, kutseline hindaja Kristin Rammo, kutseline hindaja (nooremhindaja, tase 5) (vara hindaja, tase 7) (kutsetunnistus nr 119643) kutsetunnistus nr 127185 Telefon: + 372 55 595 576 E-post: [email protected] E-post: [email protected] /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ Hindamisaruande kuupäev 17.10.2018. a 25 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-14200-18 8 Lisad 8.1 Vastavuskinnitus  Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kut- sealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks.  Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele.  Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud.  Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks.  Hindaja on olnud sõltumatu.  Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suh- tes.  Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega.  Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teada- olevalt tõesed ja korrektsed.  Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega. Hinnangu koostaja: Läbivaataja/kinnitaja: Siim Simson, kutseline hindaja Kristin Rammo, kutseline hindaja (nooremhindaja, tase 5) (vara hindaja, tase 7) (kutsetunnistus nr 119643) kutsetunnistus nr 127185 Telefon: + 372 55 595 576 E-post: [email protected] E-post: [email protected] /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ Hindamisaruande kuupäev 17.10.2018. a 26 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-14200-18 8.2 Hindamisel kasutatavad metoodikad Kinnisvara turuväärtuse määramisel kasutatavad meetodid (EVS 875 osa 1: hindamise mõis- ted ja põhimõtted): Turupõhine käsitlus ehk võrdlusmeetod (Sales Comparison Approach) Antud meetodi puhul leitakse vara turuväärtus hinnatava vara ja hiljuti müüdud sarnaste va- rade võrdlemise teel. Objekt peab olema võrreldav teiste analoogsete varadega füüsiliste, asukoha ja majanduslike näitajate osas. Võrdlusmeetodil hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Võrd- lusmeetodil leitakse hinnatava vara väärtus sarnaste varadega toimunud tehingute analüüsi- misel. Piisavalt aktiivse turu olemasolul võib võrdlusmeetodit pidada hindamiseks sobivai- maks ja täpseimaks. Tulupõhine käsitlus ehk tulumeetod (Income Approach) Tulupõhise käsitluse korral hinnatakse vara väärtust, arvutades oodatava tulu nüüdisväärtu- se. Tulupõhised käsitlused on:  tulu kapitaliseerimine;  diskonteeritud rahavoo analüüs. Turuväärtuse hindamisel tulumeetodil on aluseks asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui ostetav vara talle tulu võib toota. Tulude kapitaliseerimisel jagatakse kõige tõenäolisem oodatav ühe (tavaliselt esimese) aasta puhastulu kapitalisatsioonimääraga või korrutatakse kapitalisatsiooniteguriga, et arvestada tulu ümber väärtuseks. Diskonteeritud rahavoo analüüsil hinnatakse eeldatavat rahavoogu iga tulevikuperioodi (tava- liselt aasta) kohta eraldi. Need rahavood arvestatakse diskontomäära kasutades ümber nüü- disväärtuseks. Kulumeetod (Cost Approach) Kulupõhise käsitluse rakendamisel tuleb hinnata varade loomise igal etapil tehtud kulusid. Turuväärtuse hindamisel on kulumeetodi aluseks asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui on sarnaste varade omandamise kulud (maa ostu ja ehituskulud). Turuväärtuse hindamine kulumeetodil on võimalik, kui kõik hindamise aluseks olevad and- med leitakse vabalt turult. Allikas: Eesti vara hindamise standardiseeria EVS 875 standardid 1-13 27 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-14200-18 8.3 Fotod Hoone välisvaated Hoone sisevaated 28 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-14200-18  29 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-14200-18  30 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-14200-18  31 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-14200-18  32 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-14200-18  33 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-14200-18  34 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-14200-18  35 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-14200-18 8.4 Kinnistusraamatu väljavõte 36 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-14200-18 8.5 Ehitisregistri ja Riigi kinnisvararegistri väljavõtted 37 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-14200-18 Üldandmed Ehitisre gistri kood 101040313 Kavandatav k asutuselevõtmise aeg Esm ase k asutuselevõtu aasta Kavandatav k asutamise lõpetamise aeg adm inistratiivhoo- Ehitise nimetus ne Ehitise aadress A adress Harju m aakond, Tallinna linn, Kesklinna linnaosa, W ismari tn 3 Kasutamise otstarve Kasutamise otstarve Büroohoone Omandi vorm O m andi liik k innisasi Maaomandist sõltumatu vallasasi e i ole Ehitise üldised olulised tehnilised andmed 2 Ehitise alune pind (m ) 321,8 2 Sule tud netopind (m ) 601 Minim aalne korruste arv 3 Mak simaalne k orruste arv 3 Kõrgus (m) Pik k us (m) Laius (m) Maht (m 3) 3006 Köe tav pind (m 2) EHITUSLUBA ehitise laiendamiseks Rekvisiidid O rganisatsioon Tallinna Linnaplaneerimise Am et Maakond Harju m aakond O m avalitsus Tallinna linn Kuupäev 16.08.2013 Num be r 65391 (Jrk: 11890006) Staatus Esitatud Registrile esitamine R e gistrile esitamise kuupaev 16.08.2013 Te atise esitaja Tallinna Linnaplaneerimise Am et Nim i EVE KO NGI Am e t PEASPETSIALIST Dokumendi väljastaja Nim e tus Tallinna Linnaplaneerimise Am et 38 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-14200-18  R e gistrikood 75023823 Ee snimi AR VO Pe re konnanimi R IKKINEN Am e tinimetus DETAILPLANEER INGUTE TEENISTUSE DIREKTOR Väljastamise alus e hitusloa taotlus Dok umendi liik e hitise laiendamiseks Dok umendi kpv. 24.04.2013 Dok umendi nr. 62839 Dokumendi lisad Liik Nimetus lisa ehitusprojekt O hvitseride Kogu hoone rekonstrueerimise eelprojekt 39 KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR P-14200-18 TÖÖ ÜLEANDMIS- JA VASTUVÕTMISAKT Käesolevaga annab ERI KINNISVARA OÜ üle ja Riigi Kaitseinvesteeringute Keskus võtab vastu kooskõlas seisuga 04.10.2018 nr 10-2/18/2994-1 alljärgneva töö: Üleantav töö: Eksperthinnangud hariliku väärtuse leidmiseks Nr Aadress Kinnistu Sihtotstarve Pindala Eksperthinnangu nr nr 1 Harju maakond, 7787001 Riigikaitsemaa 952 m2 P-14201-18 Tallinn, Wismari tn 3 2 Harju maakond, 4347350 Riigikaitsemaa 20263 P-14200-18 Tallinn, Kivimäe tn 30 m2 Käesoleva akti järgselt kuulub tehtud töö eest tasumisele 1200 (üks tuhat kakssada ) eurot, milles sisaldub käibemaks 20% (kakskümmend protsenti). Tellija esindaja: Töövõtja esindaja: /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ Priit Alekask Siim Simson Riigi Kaitseinvesteeringute Keskus ERI KINNISVARA OÜ