Kiri

Eksperthinnang nr. 0489-21T Kasela Karli Aadress: Tartu maakond, Kambja vald, Soinaste küla, Kasela ja Karli Hinnatav vara: Ühiselt hoonestamata kinnistu reg. osa nr. 1132304 koosseisu kuuluv katastriüksus nr 28301:001:1010 ja äralõige pindalaga 433 m² ning hoonestamata kinnistu reg. osa nr. 3682550 ning äralõige pindalaga 697 m² Tellija: Transpordiamet Väärtuse kuupäev: 12.09.2021 Hindamisaruande kuupäev: 20.10.2021 Turuväärtus: 554 707 € 1 m2 hüvitusväärtus: 4.80 € Äralõigete (433+697 m2) 5424 € hüvitusväärtus: Koostaja: /allkirjastatud digitaalselt/ Grete Laanmets Kutseline hindaja Vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr 169734 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige SISUKORD KOKKUVÕTE ................................................................................................................................................................ 3 1. Hindamise alused ................................................................................................................................................. 5 1.1 Hinnatava vara ülevaatus ja hindamise eesmärk ......................................................................................... 5 1.2 Hindamise algandmed ................................................................................................................................. 5 1.3 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused.................................................................................. 6 2. Hinnatava Vara kirjeldus ....................................................................................................................................... 6 2.1 Kinnistusraamatu andmed ja õiguslik määratlus .......................................................................................... 6 2.2 Asukoht ........................................................................................................................................................ 7 2.3 Maakasutus .................................................................................................................................................. 9 2.4 Tehnosüsteemid ........................................................................................................................................ 10 2.5 Äralõiked .................................................................................................................................................... 11 2.6 Vara kestlikkus ........................................................................................................................................... 11 3. Turuülevaade ...................................................................................................................................................... 12 3.1 Majandusülevaade ..................................................................................................................................... 12 3.2 Tartumaa, sh Kambja valla elamumaade turuülevaade ............................................................................. 13 3.3 Turustatavuse analüüs ............................................................................................................................... 15 3.4 Pakkumisinfo .............................................................................................................................................. 16 3.5 Müügitehingud ........................................................................................................................................... 17 4. Hindamine........................................................................................................................................................... 18 4.1 Vara parim kasutus .................................................................................................................................... 18 4.2 Hindamismeetodi valik ............................................................................................................................... 18 4.3 Turuväärtuse ja hüvitusväärtuse hindamine ............................................................................................... 19 Lisa 1 Fotod ................................................................................................................................................................. 22 Lisa 2 Kinnistusraamatu väljavõtted ............................................................................................................................ 23 Lisa 3 Maa-ameti avaliku teenuse kitsenduste andmed .............................................................................................. 28 Lisa 4 Detailplaneeringu põhijoonis ............................................................................................................................. 32 Vastavuskinnitus standardi nõuetele ........................................................................................................................... 34 2 Eksperthinnang nr. 0489-21T KOKKUVÕTE HINNATAVA VARA KOONDANDMED Hinnatav vara Ühiselt hoonestamata kinnistu reg. osa nr. 1132304 koosseisu kuuluv katastriüksus nr 28301:001:1010 ja äralõige pindalaga 433 m² ning hoonestamata kinnistu reg. osa nr. 3682550 ning äralõige pindalaga 697 m² Aadress Tartu maakond, Kambja vald, Soinaste küla, Kasela ja Karli Omanik Kuldpuu Metsamaad OÜ (registrikood 12743901) Katastritunnus Kinnisasja reg.osa nr. 1132304 koosseisu kuuluv katastriüksus: 28301:001:1010 Maatulundusmaa 100%. Ja kinnisasja reg.osa nr. 3682550 koosseisus olev katastriüksus: 94901:001:0288 Maatulundusmaa 100%. Kinnistu registriosa nr 1132304 (hinnatavaks varaks on registriosa koosseisu kuuluv katastriüksus tunnusega 28301:001:1010) ning reg.osa nr.3682550. Omandivorm Kinnisasi Katastriüksuste pindalad 28301:001:1010: 77 217 m2; 94901:001:0288: 38 347 m2. KOKKU 115 564 m2. Detailplaneering Kasela, Karli ja Kuslapuu tn 1 maaüksuste detailplaneering algatatud Kambja Vallavalitsuse 04.01.2019 korraldusega nr 829. Detailplaneering on väärtuse kuupäeva seisuga kehtestamata. HINDAMISARUANDE KOONDANDMED Hinnangu eesmärk Kinnisasja turuväärtuse ja äralõike hüvitusväärtuse hindamine kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) alusel, esitamiseks Transpordiametile Väärtuse liik Kinnisasja turuväärtuse ja äralõike hüvitusväärtuse hindamine Ülevaatuse kuupäev 12.09.2021 Väärtuse kuupäev 12.09.2021 Hindamisaruande kuupäev 20.10.2021 Tellija Transpordiamet Tellimusleping Kirjalik tellimus sõlmitud 19.07.2021 vastavalt töövõtulepingule nr 3.2-2/21/2131-1 Hindamise eeldused Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad. Hinnang likviidsusele Arendusalal tervikuna keskmine (kuni 12 kuud), äralõigetel likviidsus puudub või väga madal Hindamistulemuse täpsus Keskmine, ±10% Käibemaks Turuväärtuse ja hüvitusväärtuse hindamisel analüüsitud tehinguhinnad ei sisaldanud käibemaksu, mistõttu on ka turuväärtus ja hüvitusväärtus kajastatud ilma käibemaksuta. KOMMENTAARID - HINDAMISTULEMUS Turuväärtus: 554 707 € 1 m2 hüvitusväärtus: 4.80 € Äralõike hüvitusväärtus: 5424 € Kinnisasja hüvitusväärtuse hindamise tabel Muutuja Jah/Ei Kirjeldus ja mõju Hüvitusväärtus=turuväärtus Jah Hüvitusväärtus=asendusmaksumus Käesolevas töös ei ole asendusmaksumust olnud tarvis käsitleda. Otseselt kaasnev varaline kahju: 1. ehitise likvideerimine või kasutuks muutumine, samuti Ei muude parenduste kasutuks muutumine 2. detailplaneeringu elluviimise võimaluse kaotamine või Ei ehitusvõimaluse vähenemine või kaotamine 3. metsa, muu taimestiku ja istanduse hävimine Ei 4. kinnisasjalt avalikult kasutatavale teele juurdepääsu Ei likvideerimine või pikenemine 5.muu kahju Ei Saamata jääv tulu: 3 Eksperthinnang nr. 0489-21T  Muutuja Jah/Ei Kirjeldus ja mõju 1. tegutseva ettevõtte tegevuse peatamine Ei 2. piiratud asjaõiguse või rendi-ja üürilepingust tulenev Ei saamata jääv tulu 3.muu tulu Ei Koostaja: /allkirjastatud digitaalselt/ Grete Laanmets Kutseline hindaja Vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr 169734 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige 4 Eksperthinnang nr. 0489-21T 1. HINDAMISE ALUSED Hindamisel on lähtutud Eesti varahindamise standarditest EVS 875, kehtivast seadusandlusest ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. Hüvitusväärtus (compensation) üldmõiste, mis on seotud kahjude hüvitamisega kinnisvara omandiõiguse ja muude varaliste õiguste kitsendamisel, sundvõõrandamisel ja muudel sarnastel eesmärkidel (EVS 875- 12). Turuväärtus on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta (EVS 875-1). Ülevaatuse kuupäev on kuupäev, millal teostati hinnatava vara ülevaatus. Ülevaatuse kuupäev peab alati eelnema väärtuse kuupäevale (EVS 875-1). Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. See peab kokku langema hindamise kuupäeva või ülevaatuse kuupäevaga või eelnema ühele või mõlemale neist, st hindamine peab olema tehtud kas oleviku või mineviku kuupäeva seisuga (EVS 875-1). Hindamisaruande kuupäev on kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud (EVS 875-1). 1.1 Hinnatava vara ülevaatus ja hindamise eesmärk Ülevaatuse kuupäev 12.09.2021 Ülevaatuse teostanud hindaja Kutseline hindaja Grete Laanmets Ülevaatuse juures viibinud isikud Hindaja teostas vara ülevaatuse ainuisikuliselt Ülevaatuse ulatus Peamiselt äralõike ulatuses, vähesel määral ülejäänud kinnisasi Ülevaatuse põhjalikkus Visuaalne ülevaatus, erivahendeid ei kasutatud Hindamise eesmärk Kinnisasja turuväärtuse ja äralõike hüvitusväärtuse hindamine kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) alusel, esitamiseks Transpordiametile 1.2 Hindamise algandmed Allikas: Kuupäev: EVS Standardiseeria 875 Kinnistusraamatu väljavõtted 15.10.2021 Kinnisvaraportaal www.kv.ee 15.10.2021 Maa-ameti kodulehekülg www.maaamet.ee ja kaardirakendus 15.10.2021 Lahe Kinnisvara ja Maa-ameti tehingute andmebaas 15.10.2021 Kambja valla üldplaneering endise Ülenurme valla territooriumi osas 15.10.2021 Kambja valla veebileheküljelt, kehtestatud Kambja Vallavolikogu 13.11.2018 otsusega nr 51. Soinaste külas asuva Kasela, Karli ja Kuslapuu tn 1 maaüksuse 15.10.2021 detailplaneering, töö täitja Kobras AS, september 2021 Tartu Kohapealne ülevaatus 12.09.2021 Omaniku esindaja Tiit Lukas’e kirjalikud selgitused e-posti teel 01.10.2021 Tellija poolt edastatud kirjalik informatsioon ja äralõike plaan 15.07.2021 Allhanked Ei Hindaja peab andmeallikaid usaldusväärseteks Jah 5 Eksperthinnang nr. 0489-21T 1.3 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused Eeldused Hindamisel oleme eeldanud, et esitatud andmed ja informatsioon on korrektsed. Hindaja ei vastuta hinnangus olevate valeandmete eest, mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus puudub hindajal võimalus või põhjendatud vajadus. Hindajal ei ole pädevust saastatuse ja saastuse ohu uurimiseks ega avamiseks, mistõttu ei ole hindaja vastavaid uuringuid teostanud, samuti ei ole hindajale esitatud andmeid vastavate ohtude olemasolust. Seega oleme eeldanud, et mingit saastatust või saastuse ohtu ei ole või et saaste/saastusohu kõrvaldamistööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Kui pärast hindamist ilmneb, et hinnataval varal või selle läheduses paiknevaid varasid on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see vähendada hindamisaruandes esitatud väärtust“ (EVS 875-4). Piiravad tingimused Käesolev hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eespool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil (EVS 875-4). 2. HINNATAVA VARA KIRJELDUS Hinnatava vara näol on tegemist osaga elamuarendusest, mis hõlmab ühtekokku kuut maaüksust kogupindalaga ca 36 ha ning mille raames on planeeritud peamiselt ühepereelamud, ridaelamud, korterelamud, kuid ka 3 piirkonda teenindavat ärimaa krunti. Lisaks on kavandatud loodusliku maa krunte, võimaldamaks rajada piirkonda mänguväljakuid või paigaldada üldkasutatavat spordi-ja rekreatsiooniinventari. 2.1 Kinnistusraamatu andmed ja õiguslik määratlus Aadress Tartu maakond, Kambja vald, Soinaste küla, Kasela ja Karli Registriosa nr 1132304 (hinnatavaks varaks on registriosa koosseisu kuuluv katastriüksus tunnusega 28301:001:1010) ning 3682550. Vara liik, omandivorm Kinnisasi Omanik Kuldpuu Metsamaad OÜ (registrikood 12743901) Katastritunnus 28301:001:1010 ja 94901:001:0288 Katastriüksuse pindalad 28301:001:1010: 77 217 m2; 94901:001:0288: 38 347 m2. Sihtotstarve 28301:001:1010: Maatulundusmaa 100%. 94901:001:0288: Maatulundusmaa 100%. Kanded registriosa I jaos Reg.osa 1132304 III jaos: Kinnistu igakordse omaniku kasuks on kantud reaalservituut kinnistule nr: 3682550. Tähtajatu tasuta reaalservituut (sõiduteeservituut). Mõjutab turuväärtust positiivselt, kuna tagab juurdepääsu katastriüksusele 28301:001:1010. Kanded registriosa III jaos Reg.osa 1132304 III jaos: Isiklik kasutusõigus tehnovõrgu või rajatise seadmiseks Elektrilevi OÜ (registrikood 11050857) kasuks. Tähtajatu kasutusõigus elektripaigaldise majandamiseks kasutusõiguse alal elektripaigaldise kaitsevööndi ulatuses. 6 Eksperthinnang nr. 0489-21T  Isiklik kasutusõigus tehnovõrgu või rajatise seadmiseks Elektrilevi OÜ (registrikood 11050857) kasuks. Avalikes huvides tähtajatu ja üleantav isiklik kasutusõigus elektripaigaldise ehitamiseks, omamiseks ja majandamiseks tasu eest vastavalt seadusandluses ettenähtud suurusele ja korrale. Reg.osa 3682550 III jaos: Isiklik kasutusõigus tehnovõrgu või rajatise seadmiseks Elektrilevi OÜ (registrikood 11050857) kasuks. Tähtajatu kasutusõigus elektripaigaldise majandamiseks kasutusõiguse alal elektripaigaldise kaitsevööndi ulatuses. Reaalservituut kinnistu nr 1132304 igakordse omaniku kasuks. Tähtajatu tasuta reaalservituut (sõiduteeservituut). Isiklik kasutusõigus tehnovõrgu või rajatise seadmiseks Coyana Investeeringud OÜ (registrikood 10151065) kasuks. Tähtajatu tasuta isiklik kasutusõigus gaasitrassi ehitamiseks, omamiseks ja majandamiseks. Isiklik kasutusõigus tehnovõrgu või rajatise seadmiseks Elektrilevi OÜ (registrikood 11050857) kasuks. Tähtajatu isiklik kasutusõigus elektripaigaldise kaitsevööndi ulatuses elektrivõrgu majandamiseks. Isiklik kasutusõigus tehnovõrgu või rajatise seadmiseks Elektrilevi OÜ (registrikood 11050857) kasuks. Tähtajatu isiklik kasutusõigus talumiskohustusega vastavalt asjaõigusseaduse § 158(1) elektripaigaldise majandamiseks elektripaigaldise kaitsevööndi ulatuses. Nimetatud kanded ei oma negatiivset mõju vara turuväärtusele, kuna ei piira vara sihipärast kasutamist. Kinnistusraamatu väljavõtted on toodud eksperthinnangu lisas nr 2. Kanded registriosa IV jaos Reg.osa 1132304 IV jaos 2 kehtivat hüpoteeki ning reg.osa 3682550 IV jaos 1 kehtiv hüpoteek, millega hindamisel ei arvestata. Kinnistusraamatu väljavõtted on toodud eksperthinnangu lisas nr 2. Maa-ameti kitsenduste Turuväärtust mõjutavad kitsendused puuduvad. Olemasolevad kaardi kitsendused ei oma mõju vara turuväärtusele, kuna ei piira vara sihipärast järgsed kitsendused kasutamist. Maa-ameti kitsenduste väljavõte on toodud eksperthinnangu lisas nr 3. Rendilepingud Omaniku esindaja suuliste selgituste kohaselt puuduvad. 2.2 Asukoht Makroasukoht Paiknemine Hinnatav vara asub Tartumaal Kambja vallas Soinaste külas. Tartu kesklinn (Raekoja plats) 7 km, Ülenurme ja Tõrvandi aleviku keskused ca 3 km. Konkureerivad Eelkõige Kambja vald, kuid ka teised Tartu linna lähiümbruse piirkonnad. turupiirkonnad 7 Eksperthinnang nr. 0489-21T  Allikas: Maa-ameti avalik teenus Mikroasukoht Iseloomustus Hinnatava vara loodenurgas on üks elamukompleks ning edelanurgas lasteaed. Põhjaosas on põllumaa ning idaosa on vastavalt algatatud detailplaneeringule osa arenduslast (väärtuse kuupäeva seisuga kaetud puistuga). Vara piirneb lõunast Tõrvandi – Roiu - Uniküla kõrvalmaanteega. Teisel pool maanteed haritava maa kõlvik (mis üldplaneeringu kohaselt on perspektiivne elamumaa). Lähiümbruses peamiselt üksikelamud ning ridaelamud, lisaks sotsiaalobjektid ja üksikud hoonestatud ärimaad. Haljastus Piirkonnas nii madal- kui ka kõrghaljastus. Juurdepääs Hinnatav vara piirneb lõunast avalikult kasutatava asfaltkattega Tõrvandi – Roiu - Uniküla kõrvalmaanteega, mahasõit üle kruuskattega tee. Parkimisvõimalus piirkonnas Kinnistutel või teede ääres, piirkonnas tasuta parkimine. Kaugused Sotsiaalobjektid Ühistransport Lasteaed paikneb hinnatava vara 1 km raadiuses kõrval. Kool ja kauplus 3 km raadiuses Tõrvandi ja Ülenurme alevikes. 8 Eksperthinnang nr. 0489-21T  Allikas: Maa-ameti avalik teenus (lennuaeg 23.03.2020) 2.3 Maakasutus Kaardirakenduse plaan Allikas: Maa-ameti avalik teenus (lennuaeg 23.03.2020) 9 Eksperthinnang nr. 0489-21T  Kuju, reljeef Ebakorrapärase ja ebakompaktse kujuga, reljeefilt põhiosas valdavalt tasane, idasuunal mõnevõrra langev. Katastriüksuste pindalad 28301:001:1010: 77 217 m2; 94901:001:0288: 38 347 m2. KOKKU 115 564 m2. Parkimine Võimalik parkida tee ääres (piirkonnas tasuta parkimine). Hooned ja rajatised Puuduvad Haljastus Peamiselt madalhaljastus, vähene kõrghaljastus Piirded Puuduvad Üldplaneering Kambja valla üldplaneeringu endise Ülenurme valla territooriumi osas on tegemist elamumaaga. Vastuolud tegeliku/planeeritud kasutuse ja planeeringu vahel puuduvad. Väljavõte Kambja valla üldplaneeringu endise Ülenurme valla territooriumi osa maakasutuskaardist. Detailplaneering Kasela, Karli ja Kuslapuu tn 1 maaüksuste detailplaneering algatatud Kambja Vallavalitsuse 04.01.2019 korraldusega nr 829. Väärtuse kuupäeva seisuga on detailplaneering kehtestamata. Detailplaneeringu põhijoonis on toodud eksperthinnangu lisas nr 4. 2.4 Tehnosüsteemid Veevarustus Tsentraalne, arendusala piiril Kanalisatsioon Tsentraalne, arendusala piiril Elektrivarustus Võrk, alajaam arendusala piiril 10 Eksperthinnang nr. 0489-21T 2.5 Äralõiked KASELA KARLI Pindala 433 m² 697 m2 Märkus: Äralõige on kujutatud roosa viirutusega. Kuju Mõlemad äralõiked on ebakorrapärase, pikliku, väljavenitatud kujuga. Äralõiked jäävad täies ulatuses avalikult kasutatava tee kaitsevööndisse. Arvestades äralõigete iseloomu ja parameetritega ei ole äralõiked vabal turul tegutsevatele turuosalistele atraktiivsed. Paiknemine Äralõiked paiknevad maaüksuse lõunaosas, piirnedes Tõrvandi – Roiu - Uniküla kõrvalmaanteega. Haljastus, piirded Äralõigetel puuduvad piirded, äralõigetele jääb võsastunud ala. Hoonestus Äralõigetel puudub hoonestus. Äralõike mõju Hindaja hinnangul avaldavad Transpordiameti poolt teostatavad äralõiked kinnisasjale maaüksusele erisuunalist mõju: üheltpoolt väheneb kogu maaüksuse väärtus äralõigete väärtuse võrra, teisalt annab riigipoolne taristu väljaehitamine panuse piirkonna arengusse. Kaasnevad kahjud ja Hindaja on seisukohal, et kaasnevat kahju ja saamata jäävat tulu, mida kahju saamata jääv tulu kandev isik saab, iseloomustavad käesolevas hinnangus ainult äralõigete väärtused. Arvestades kinnistul äralõike tulemusel alles jääva maa kuju ja pindala, on hindaja seisukohal, et selle olemasolev kasutamine on jätkusuutlik ning muid täiendavaid kahjusid äralõige ei tekita. 2.6 Vara kestlikkus Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna, majanduse ja sotsiaalpoliitiline kestlikkus (EVS 875-10). Hindaja hinnangul on hinnataval varal järgitud kinnisvara kestliku arengu tagamise põhimõtteid ja hindaja hinnangul on vara kestlikkuse väärtus positiivne ka pärast äralõike teostamist. 11 Eksperthinnang nr. 0489-21T 3. TURUÜLEVAADE 3.1 Majandusülevaade1 Märksõnad: majandusprognoos, majanduskasv, Eesti majandus, koroonaviirus  Eesti majandus ületas kriisieelse taseme juba selle aasta alguses ja majanduse taastumine on Euroopa kiireimate seas  Eesti majanduskasv jääb tänavu suurusjärku 5–8% ja järgmisel aastal 4–5%  Tänavust majanduskasvu mõjutab tugevalt see, kui palju inimesed suunavad sääste tarbimisse  Majandusolude paranemine Eestis ja teistes riikides kiirendab ajutiselt hinnakasvu. Inflatsioon on sel aastal 2,5–2,7% ja järgmisel 2,8–3,3%  Tööpuudus langeb juba 2022. aastal alla 5% ehk kriisieelse taseme lähedale  Keskmise palga kasv püsib lähiaastatel üle 5%, sest vaba tööjõudu napib  Oodatust kiirem majanduskasv suurendab maksutulusid, vähendab vajadust toetada erasektorit ning annab riigile võimaluse piirata üle jõu elamist Eesti Panga värske majandusprognoosi kohaselt järgneb piirangute kaotamisele teisel poolaastal kiire majanduskasv, sest on oodata eksporditurgude taastumist ning lühiajalise tugeva tõuke Eesti majanduskasvule annavad kriisi ajal kogunenud säästude ja teisest sambast väljavõetava raha liikumine tarbimisse. Eratarbimise väga kiire kasv muudab lähiaastate majanduskasvu heitlikuks. Pärast piirangute kaotamist ennistub kiirelt kriisieelne tugev majandusseis. Majanduse väljavaade on tänu vaktsineerimise edenemisele muutunud kindlamaks ning peale sellekevadiste piirangute põhjustatud tagasilööki saab majanduskasv teisel poolaastal tugeva põhja. Lisaks välisturgude paranemisele annavad Eesti majanduskasvule lühiajalise tõuke kriisi kestel kogunenud säästude kasutulevõtmine ja sügisel teisest pensionisambast vabanev raha. Valdavalt eratarbimise kasvust veetuna on oodatav majanduskasv sel aastal suurusjärgus 5–8% ja järgmisel aastal 4–5%. Tänavuse majanduskasvu kiirus sõltub paljuski sellest, kui suure osa säästudest inimesed otsustavad tarbimisse suunata. Teisest sambast võetakse välja ligi 1,3 miljardit eurot, mis on umbes 4,5% majanduse mahust. Kui tarbimine kasvab säästude arvelt oodatust rohkem, tekib majanduse ülekuumenemise oht, mis takistab majanduse naasmist stabiilsele kasvurajale. Majanduse jõuline kasv elavdab tööturgu. Ühes ettevõtete sooviga töötajaid juurde palgata on juba tõusma hakanud nii hõive kui ka vabade töökohtade hulk ja tunnetatav tööjõupuudus. Majanduse avanemise järel ning nõudluse suurenedes hoogustub hõivekasv veelgi ning tööpuudus langeb juba 2022. aastal alla 5% ehk kriisieelse taseme lähedale. Taas tekkiv tööjõunappus kannustab järgmistel aastatel tööjõukulusid ning keskmise palga kasv püsib üle 5%. Kinnisvaraturg püsib aktiivne. Kriisi käigus tarbimisvõimaluste piiratusest tekkinud nn sundsääst on paljudes riikides suurendanud nõudlust elukondliku kinnisvara järele. Eestis võimendavad seda tugev palgakasv ja peagi lisanduvad enneaegselt väljavõetavad pensionisäästud. Kuna nõudlus laenuga rahastatava kinnisvara järele võib kasvada hüppeliselt, on Eesti Pank kinnisvaraturu ülekuumenemisest finantssektorile avalduda võivate ohtude vältimiseks vajadusel valmis karmistama eluasemelaenude andmise nõudeid. Stabiilsuse hoidmiseks majanduses tasub kaaluda riigi kulude kasvu piiramist heal ajal. Eesti majandus ületas positiivse üllatusena juba selle aasta alguses kriisieelse taseme ning seega on meie majanduse taastumine olnud üks Euroopa riikide kiiremaid. Ühest küljest tähendab majandusolukorra oodatust hoogsam paranemine seda, et vajadus riigi abikäe järele on seniarvatust väiksem. Teisalt tähendab see 1 Allikad Statistikaamet ja Eesti pank seisuga 16.06.2021 12 Eksperthinnang nr. 0489-21T prognoositust suuremat maksutulu laekumist. Majanduse hea seis annab riigile võimaluse piirata üle jõu elamist ― selleks tasub oodatust paremat maksulaekumist kasutada eelarve puudujäägi vähendamiseks kiiremini, kui seni plaanitud. Hinnakasv kiireneb lähiajal üleilmse nõudluse suurenemise tõttu. Kuna toodangumaht ei suuda üleilmse nõudlusega sammu pidada, toob see lühiajaliselt kaasa paljude toormete kallinemise, mis jõuab viivitusega ka tarbijateni. Kriisi käigus tarneahelatesse tekkinud tõrked, osade toodete nappus, madalseisust väljuvad teenused ja tööjõukulude kasv kergitavad Eesti tarbijahindu sel aastal 2,5–2,7% ja järgmisel 2,8–3,3%. Samadest põhjustest tingituna kiireneb inflatsioon ajutiselt kogu euroalal, aga juhul kui hinnatõusu kiirenemine euroalal osutub püsivamaks, on Euroopa Keskpangal võimalik sellele reageerida rahapoliitika karmistamisega, mis ühtlasi pärsiks hinnakasvu ka Eestis. Eesti Panga majandusprognoos põhinäitajate kaupa* seisuga 16.06.2021: Sujuva kasvu stsenaarium Järsu kasvu stsenaarium 2020 2021 2022 2023 2021 2022 2023 SKP jooksevhindades (mld 27,16 29,14 31,46 33,12 30,01 32,28 33,82 eurodes) SKP muutus püsivhindades (%)** -2,7 5,3 4,9 2,5 8,2 3,8 1,6 SKP deflaator -0,6 1,9 2,9 2,7 2,1 3,7 3,2 THI-inflatsioon (%) -0,4 2,5 2,8 2,3 2,7 3,3 2,6 Töötuse määr (%) 6,8 6,1 4,9 4,7 5,7 4,7 4,6 Keskmine brutopalk (eurodes) 1448 1526 1609 1695 1536 1640 1737 Keskmise brutokuupalga muutus 2,9 5,4 5,5 5,3 6,1 6,7 5,9 (%) Eelarvetasakaal (% SKPst) -4,8 -4,9 -2,3 -2,2 -4,7 -2,0 -1,9 * Näitajad on esitatud aastase muutusena protsentides, kui pole märgitud teisiti. ** SKP ja selle komponendid on esitatud aheldatud väärtustena. Allikad: statistikaamet, Eesti Pank 3.2 Tartumaa, sh Kambja valla elamumaade turuülevaade Ajaperioodil 2015-2020 toimus Tartumaa hoonestamata elamumaa sihtotstarbega kinnistutega aasta- aastalt tehingute arvu tõus (2015.a 412tk, 2016.a 386tk, 2017.a 518tk, 2018.a 454tk, 2019.a 508tk, 2020.a 500tk). Kui alates 2009. aastast on keskmine ruutmeetrihind püsinud suhteliselt stabiilne (12-14 €), siis 2018-2020 oli keskmine hind tõusnud 22-39 €-ni/m2. Tartu linnas tehti kõige rohkem tehinguid 2020. aastal (112 tk). Kui ajaperioodil 2010-2013 püsis keskmine hind 30-40 € vahel, siis 2014. aastal langes hind 22€- ni. Alates 2015. aastast on Tartu linnas hoonestamata elamumaa keskmine hind olnud tõusujoones (2015.a 41€, 2016.a 43€, 2017.a 56€, 2018.a 51€, 2019.a 83€). 2020. aastal langes hoonestatud elamumaa keskmine ruutmeetrihind 50€-ni. 13 Eksperthinnang nr. 0489-21T  Tartu linna ja Tartu maakonna hoonestamata elamumaa tehingute arv, mediaan- ja keskmine hind aastatel 2015-2021 kvartalite lõikes 250 140 120 200 Tehingute arv, tk 100 Hind, €/m2 150 80 100 60 40 50 20 0 0 I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 Tartu maakonna tehingud (v.a Tartu linn) Tartu linna tehingute arv Tartu maakonna keskmine hind Tartu linna keskmine hind Tartu maakonna mediaanhind Tartu linna mediaanhind Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas Tartu linna lähivaldadest on hoonestamata elamumaa sihtsotstarbega kinnistute tehingute arv olnud tõusvas joones. Tehingute arvu tõusu põhjuseks on viimastel aastatel suurenenud arendustegevus. Kõige rohkem ehitatakse üksik-, paaris- ja ridaelamuid. Hoonestamata kinnistute müügitehinguid on Tartu linnas võrreldes naaberomavalitsustega vähe ning seda põhjusel, et Tartu linnas on vaba maad vähe. Siiski on viimastel aastatel märgata tehingute arvu tõusu. Põhjus peitub turu aktiviseerumises nii üksikelamute kui kortermajade ehituses. Üldiselt soetatakse korterelamu ehitusõigusega kinnistuid hoonestamise ja korterite realiseerimise eesmärgil. Tulenevalt pikemast tasuvusajast üürimajadeks taolisi varasid reeglina ei soetata. Kuigi turul on nõudlus üüripindadele olemas, ei ole võimalik saada üüritulu, mis kataks mõistliku aja jooksul maa soetus- ja ehituskulu. Tartumaa hoonestamata elamumaa kinnistute ostu-müügi tehingute maht aktiivsemates turupiirkondades poolaastate kaupa perioodil 2013-2021: Aeg Tartumaa Tartu linn Luunja vald Kambja vald Tartu vald Kastre vald I 128 18 9 59 26 5 2013 II 152 24 19 54 24 17 I 217 75 17 66 19 11 2014 II 128 19 15 46 25 12 I 207 28 12 65 33 44 2015 II 205 38 20 44 46 30 I 216 48 20 57 26 44 2016 II 175 26 32 50 24 23 I 308 69 89 78 20 16 2017 II 211 35 21 70 36 19 I 229 50 26 75 36 18 2018 II 225 44 51 60 25 19 I 208 45 35 77 32 31 2019 II 244 55 29 74 14 26 I 233 46 20 65 33 20 2020 II 268 66 36 62 32 28 2021 I 374 62 54 77 78 47 14 Eksperthinnang nr. 0489-21T Maakonna hoonestamata elamumaade põhiliseks hinda mõjutavaks teguriks on kaugus Tartu linna piirist, infrastruktuur ja varustatus tehnosüsteemidega. Turul on enameelistatud hea infrastruktuuriga kesklinna lähedased piirkonnad. Samuti on oluline tsentraalsete kommunikatsioonide lähedus, kuna trasside väljaehitus on arendajale liialt kulukas. Kambja vald Hinnatav vara asub Kambja vallas Soinaste külas, mis on turul enameelistatud piirkond Tartu linna külje all. Toome välja Kambja valla viimaste aastate hoonestamata elamumaade ja maatulundusmaade müügitehingud: Pindala (m2) Tehingu summa (€) Pinnaühiku hind(€/m2) Aeg Sihtotstarve Arv Keskm Kokku Min Maks Min Maks Mediaan Kesk 2015 elamumaa 109 2 359,30 2 277 655 1 000 93 000 0,20 33,89 11,03 12,21 maatulundusmaa 74 52 989,10 5 836 064 500 3 600 000 0,01 59,79 0,31 1,94 2016 elamumaa 107 1 900,60 3 070 630 1 789 106 000 0,60 55,82 15,67 17,44 maatulundusmaa 72 60 897,50 6 649 064 100 3 734 856 0,01 62,03 0,44 2,27 2017 elamumaa 148 1 702,90 3 442 160 769 110 000 0,53 47,85 13,11 15,82 maatulundusmaa 48 61 935,60 1 510 954 500 277 060 0,01 10,00 0,24 0,85 2018 elamumaa 135 1 790,90 3 261 490 3 000 130 440 1,00 44,96 14,20 15,92 maatulundusmaa 78 55 600,20 2 836 769 1 484 000 0,00 12,93 0,42 1,27 2019 elamumaa 153 1 910,30 5 316 527 210 498 000 0,87 67,00 21,32 22,53 maatulundusmaa 85 53 816,70 5 687 133 200 1 548 000 0,02 20,06 0,50 1,41 2020 elamumaa 127 1 877,30 3 527 499 500 132 000 0,48 97,47 16,02 18,65 maatulundusmaa 98 57 602,30 4 554 095 700 715 545 0,02 15,00 0,54 1,11 2021* elamumaa 121 1 888,00 4 584 331 1 000 260 000 0,34 135,35 17,66 23,52 maatulundusmaa 82 34 999,60 3 176 425 240 381 160 0,05 31,15 0,87 2,33 Allikas: Maa-ameti statistika * - seisuga 30.09 Viimaste aastate jooksul on Kambja valla elamumaade keskmised hinnad olnud üsna kõikuvad. Viimastel aastatel on hoonestamata elamumaade keskmine ruutmeetrihind vallas olnud ca 16 – 23 €, mille puhul tuleb arvesse võtta, et tehingute hulgas on olnud asukohalt (Tartu linna suhtes kaugemal paiknevad varad) ja kommunikatsioonidelt (kommunikatsioonid puuduvad) vähemhinnatud elamumaa krunte kui ka hinnatud asukohas (Tartu linna vahetus läheduses) paiknevaid kommunikatsioonidega varustatud krunte. Elamumaa kruntide keskmine suurus on viimaste aastate jooksul jäänud vahemikku ca 1 800 – 1 900 m2. Sarnaselt hoonestamata elamumaadele, on ka hoonestamata maatulundusmaade keskmised hinnad olnud üsna kõikuvad, jäädes viimastel aastatel vahemikku 0,85-2,3 €/m2. Hoonestamata maatulundusmaade puhul on keskmised pindalad olnud ca 5 – 6 ha (v.a käesolev aasta, mil keskmine on olnud vaid 3,5 ha). Keskmisest pinnaühikuhinnast madalam mediaanhind näitab, et keskmisest mõnevõrra rohkem tehingud on tehtud keskmisest madalamas hinnaklassis. 3.3 Turustatavuse analüüs Vara lõppkasutajad ja neid Arendusprojekti tervikuna võõrandades keskmise suurusega iseloomustavad tunnused arendusettevõtted. Kas hinnatav vara rahuldab Hinnatav vara rahuldab turusegmendi nõudeid suurel määral, sest turusegmendi nõudeid segmendis on nõutud elamumaad. Positiivseteks teguriteks on hea juurdepääsu olemasolu avalikult teelt, tsentraalsed trassid arendusala piiril, hinnatud asukoht Tartu linna külje all. Kui suur osa soovib ja on Keskmine osa on võimeline soetama. Tõenäoliselt soovib osta võimeline hinnatavat vara keskmine/suurem osa. soetama 15 Eksperthinnang nr. 0489-21T  Müügiperiood Kinnisasjal vastavate varade sektoris keskmine (kuni 12 kuud), äralõikel likviidsus puudub või väga madal. Missugused on oodatavad Seoses koroonaviiruse levikuga kogu maailmas eksisteerib oht müügihinnad majanduslanguseks. Hindamise hetkel pole veel võimalik prognoosida koroonaviirusest tuleneva mõju ulatust ega mõju kinnisvarasektoris. Alternatiivsed kasutused Puuduvad 3.4 Pakkumisinfo Pakkumiste arv Tartumaal tervikuna on pakkumisel mitmeid arendusprojekte. Tartu lähiümbruses on arenduseks sobilikke atraktiivseid maatükke pakkumisel üsna vähe. Pakkumishinnad Hoonestamata ehitusõigusega kinnistute pakkumishinnad on väga erinevas vahemikus, sõltudes asukohast, ehitusõiguse mahust, kommunikatsioonide olemasolust jm. Naabervaldades on hinnatase tunduvalt madalam kui linnas ja linna vahetus lähiümbruses. Allikas: www.kv.ee Toome väja www.kv.ee portaalist mõned pakkumised: Asukoht Pakkumishind, € Pindala, m² €/m² Lisainformatsioon Perspektiivikas elamumaade kinnistu suurusega 78511 m² . Planeeringuala jääb Tartu piirist ca 3,5 km kaugusele, detailplaneeringuga maatulundusmaa, 1 177 000 78 511 15 detailplaneeringu järgselt on müüdavale kinnistule võimalik ehitada 5 Tartu vald, Tila 3-korruselist korterelamut, 8 ridaelamut küla, Vahiannuse ja ca 20 eramukinnistut, kinnistu on katastriüksusteks jagamata. Detailplaneering algatamata. Luunja valla üldplaneeringu maakasutus kaardil on Kasesalu maaüksuse (maatulundusmaa ) kohta märgitus "reserveeritud elamumaa "ja on hajaasustuse (7000-9000m2) kohustusega märge. Loomulikult on vaja koostada detailplaneering 245 000 115 600 2,12 maatulundusmaa ümbermuutmiseks Kasesalu, elamumaaks. Kohe kõrval on valminud Mäeantsu Luunja vald maaüksuse detailplaneeringu projekt valla poolt kinnitatud . Kahe kinnistu piirile on ette nähtud puurkaev ja kanalisatsiooni süsteemi väljaehitamine (biopuhasti). Hinnatav vara ei ole avalikus pakkumises. Rõhutame, et eelpool toodud varade puhul on tegemist pakkumishindadega, mitte müügihindadega. On olemas võimalus, et pakkumishinnad avaliku müügi käigus oluliselt langevad või enampakkumise tingimustes tõusevad. Seepärast leiame, et leitud turuväärtuse ning pakkumishindade otsene võrdlemine ei suurenda leitud tulemuse täpsust. 16 Eksperthinnang nr. 0489-21T 3.5 Müügitehingud Hindajale on teada järgnevad ostu-müügi tehingud: Tehingu Kinnistu, Nr Asukoht Aeg hind, Hind, €* Lisainformatsioon m2 €/m2 Ühiskondlike ehitiste maa 222093 m2, 62 m2 tootmismaa, kõrghaljastus, Tartu linn, 1 04.2021 222 149 6,75 1 500 000 tsentraalsed trassid läheduses, Ihaste linnaosa detailplaneering puudub, üldplaneeringu järgi elamumaa Ühiskondlike ehitiste maa 95%, ärimaa 5% (endine lastelaager), Kabina küla, amorteriseerunud hooned, otstarve 2 01.2021 190 647 3,55 676 000 Luunja vald muudetav, detailplaneeringu arutelud pooleli, olemas 150A elektrit, Tartu kesklinn ca 12km Maatulundusmaa, kehtestatud detailplaneering elamukruntide loomiseks Lohkva küla, 3 06.2019 68 800 2,1 145 000 (30 üksik- või kaksikelamut), trassid Luunja vald puuduvad, osailine kõrghaljastus, Tartu kesklinn ca 6 km Hoonestamata elamumaa 100%, kehtestatud detailplaneering näeb ette 11 Ülenurme elamumaa sihtotstarbega krundi 4 alevik, Kambja 06.2019 20 004 20,75 415 000 rajamise, kokku 5 6-boksiga ridaelamut ja vald 6 4-boksiga ridaelamut. Tehnovõrgud kinnistu piiril 100% maatulundusmaa, üldplaneeringu järgi elamumaa, DP Soinaste küla, puudub, tsentraalsed trassid 5 06.2019 84 800 4,72 400 000 Kambja vald arendusala piiril, juurdepääs arendusalale asfaltkattega avalikult teelt, kõrghaljastus puudub Kokku 38 kinnistut, elamumaa kinnistuid kokku 35, krundid suurusega 1614-2957 Lohkva küla, m2, lubatud ehitada 1 põhihoone ja 2 6 11.2018 77 533 4,26 330 000 Luunja vald abihoonet, juurdepääs Lohkva-Kabina teelt, olemas detailplaneering, kommunikatsioonid puuduvad Elamuotstarbeline kinnistu, algatatud detailplaneering, kinnistu koosneb 57 Kambja vald, 7 06.2018 116 800 4,14 484 000 elamumaa krundist, mis võimaldab Soinaste küla paaris- ja ridaelamute ehitamist, tehnovõrgud puuduvad 100% maatulundusmaa, kehtiva üldplaneeringu järgselt elamumaa, detailplaneering algatamata, läheduses Kastli küla, 8 08.2021 76 400 2,62 200 000 tsentraalne vesi, kanalisatsioon ja Tartu vald gaasitrass, liitumised tegemata, juurdepääs hea, asfaltkattega teelt, vähene kõrghaljastus 100% maatulundusmaa, 2 kõrvutiasetsevat katastriüksust, põhiosas kompaktne ja tasane, juurdepääs hea, asfaltkattega avalikult Aardla küla, 9 05.2021 52 060 3,84 200 000 teelt, detailplaneering algatatud Kastre vald elamukvartali taolise lahenduse loomiseks ja ehitusõiguse määramiseks koos vee ettevõtte liitumisega, kõrghaljastus puudub 17 Eksperthinnang nr. 0489-21T  Tehingu Kinnistu, Nr Asukoht Aeg hind, Hind, €* Lisainformatsioon m2 €/m2 Üldplaneeringu kohaselt elamumaa, detailplaneering puudub, tehnovõrgud Tõrvandi puuduvad, kõrghaljastus puudub, 10 alevik, 10.2020 58 415 3,64 212 500 juurdepääs läbi hoonestatud ärimaade Kambja vald kompleksi, vajalik juurdepääsutee rajada Allikas: maa-ameti ja LAHE kinnisvara tehingute andmebaas *Hinnad on toodud ilma käibemaksuta 4. HINDAMINE 4.1 Vara parim kasutus Vara parim kasutus: hindamisstandard defineerib vara parimat kasutust kui vara kõige tõenäolisemat kasutust, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse (EVS 875-1). Eksperthinnangu koostaja on seisukohal, et arvestades hinnatava vara asukohta, õiguslikult lubatud ning tegelikku kasutust, füüsilist võimalikkust ja finantsmajanduslikku otstarbekust, on hinnatava vara parimaks kasutuseks kasutus arendusena, sh detailplaneeringu kehtestamine ning realiseerimine, millena vara omandab kõrgeima väärtuse. Äralõigete puhul on tegemist pika ja kitsa kujuga maa-aladega, mis asuvad Kambja vallas Soinaste külas piirnedes lõunast Tõrvandi – Roiu - Uniküla kõrvalmaanteega ning jäädes avalikult kasutatava tee kaitsevööndisse. Tulenevalt äralõigete suurusest, kujust ja paiknemisest, ei vasta äralõiked turul vabalt kaubeldavate kinnisasjade kriteeriumitele, mistõttu muud kasutust kui praegune kasutus äralõigetel väärtuse kuupäeva seisuga ei ole. 4.2 Hindamismeetodi valik Hindamisel on rakendatavad peamiselt kolm meetodit: võrdlusmeetod, tulumeetod ja kulumeetod. Meetodi valik sõltub peamiselt hinnatavast varast ning olemasolevast turuinformatsioonist. Hinnatava vara turuväärtuse leidmisel kasutame võrdlusmeetodit (sobivaim meetod sarnaste varade hindamisel). Võrdlusmeetod: Kinnisvara hindamisel võrdlusmeetodil lähtutakse eeldusest, et ükski informeeritud ostja ei ole nõus maksma omandatava vara eest rohkem, kui teine ostja hiljuti toimunud analoogse tehingu korral. Hinnatav vara peab olema võrreldav teiste analoogsetega nii füüsiliste tunnuste, asukoha, majandusliku otstarbe kui ka ajafaktori näitajate poolest. Turuväärtuse määramisel on aluseks seos, et turusituatsioon on hindamise hetkel vastav, st. turul olevate üksteist asendavate kaupade hinnad on võrdsed. Võrdlusmeetodi eelised seisnevad selles, et ta põhineb piirkonna tegelikel hindadel, võtab arvesse tegelikku nõudlust ja pakkumist ning on lihtsalt mõistetav ja põhjendatav. 18 Eksperthinnang nr. 0489-21T Antud meetodi puhul leitakse turuväärtus hinnatava vara ja hiljuti müüdud sarnaste varade võrdlemise alusel. Äralõike hüvitusväärtuse hindamisel oleme lähtunud EVS875-12 punktist 6.3.4: Äralõike korral, mis oma suuruse, kuju jms näitajate poolest ei vasta kriteeriumitele, mis on omased turul vabalt kaubeldavatele kinnisasjadele, võib alusena kasutada ühikuväärtust, mis on omane kinnisasjadele, millega antud piirkonnas kaubeldakse. 4.3 Turuväärtuse ja hüvitusväärtuse hindamine Võrdluseks valitud varad2 Rõhutatud kirjas väljatoodud tehingud, mis sobivad eelkõige asukoha ja/või krundi suuruse poolest. Käibemaksu info Kasutanud oleme ilma käibemaksuta hindasid. Võrdlusühik Varade võrdlemisel oleme kasutanud tehingute pinnaühikuhindasid (€/m2), kuna taoliste varadega antud turupiirkonnas kaubeldakse valdavalt pinnaühikuhinna alusel. Toodud võrdlustehingute võrdlemiseks hinnatava varaga korrigeerime võrdlustehinguid iseloomustavaid parameetreid. Korrigeerimise eesmärgiks on anda hinnang, kui palju muudab hinnatava vara mingi parameetri erinevus võrdlustehingu turuväärtust. Võrdluselemendid: Võrdluselemendi selgitus: Ajaline kohandus 2019.a algusest oleme arvestanud hinnatõusu 15%, alates 2020.a IV kvartalist oleme arvestanud hinnatõusu 10% ning käesoleva aasta II kvartalist on hinnad püsinud stabiilsed. Asukoht Kohandamisel arvestatakse kaugust keskusest ja sotsiaalobjektidest, samuti vahetut ümbrust. Suurematele keskustele lähemal paiknevad kinnistud on enam hinnatud. Oluline on ka piirkonna maine ja mürafoon. Maaüksuse pindala Suuremate kinnistute tervikhind on üldjuhul kõrgem, väiksemad kinnistud on reeglina kõrgema pinnaühiku hinnaga (nn mastaabiefekt). Kommunikatsioonid Kommunikatsioonide olemasolu tõstab vara turuväärtust. Enameelistatud on tsentraalsed trassid. Ligipääs Oluline on kinnistule juurdepääsu olemasolu avalikult kõvakattega teelt. Juurdepääsu puudumine avalikult teelt või tee servituudi puudumine mõjutab kinnistu turuväärtust. Ehitusõigus / Kehtestatud detailplaneeringuga (ehitusõigusega) kinnistud on enam detailplaneering hinnatud. Haljastus Enam hinnatud on kõrghaljastusega kinnistud. Muid parameetreid kohandatud ei ole, kuna hinnatav vara on võrdlustehingutega samaväärne, vastava erinevuse mõju turuväärtusele on marginaalne. 2 Müügitehingute tabel, p.3.5. 19 Eksperthinnang nr. 0489-21T Võrdlustabel: HINNATAV VARA VÕRDLUSVARAD 5 9 10 Tehingu hind (€) € 400 000 € 200 000 € 212 500 hindamisel lähtuti Tehingu aeg juuni.19 mai.21 okt.20 ruutmeetrihinnast 4,72 3,84 3,64 Ajaldamine 15% 0% 10% Ajaldatud hind (€/m2) € 5,42 € 3,84 € 4,00 Asukoht Kasela ja Karli, Soinaste küla, Aardla küla, Kastre Tõrvandi alevik, Soinaste küla, Kambja vald, vald, Tartu kesklinn 9 Kambja vald, Kambja vald, Tartu hinnatud piirkond, km, vähemhinnatud piirneb ärimaadega, kesklinn 6 km, Tartu kesklinn 9 km piirkond, kehvem kehvem Kohandus hinnatud piirkond 0% 5% 5% Maaüksuse pindala 84 800 52 060 58 415 (m2) 115 564 võrdlus Väiksem Väiksem Väiksem Kohandus -5% -10% -10% Tehnovõrgud Tsentraalsed trassid arendusala piiril Tsentraalsed Tsentraalsed puuduvad, kuid trassid arenduse trassid arenduse Tsentraalsed trassid võimalus liituda piiril, arenduse piiril, arenduse arenduse piiril, tsentraalse vee ja siseselt siseselt arenduse siseselt kanalisatsiooniga alla väljaehitamata väljaehitamata väljaehitamata 1 km kaugusel, alajaam läheduses võrdlus Samaväärne Oluliselt kehvem Samaväärne Kohandus 0% 30% 0% Juurdepääs Juurdepääs Juurdepääs Juurdepääs asfaltkattega teelt, asfaltkattega teelt, asfaltkattega teelt, asfaltkattega teelt, arendusesisesed arendusesisesed arendusesisesed teed arendusesisesed teed välja ehitamata teed välja välja ehitamata teed välja Juurdepääs ehitamata ehitamata Kohandus 0% 0% 0% Algatatud Detailplaneering Detailplaneering Detailplaneering detailplaneering algatamata, algatatud (rida- ja algatamata, (üksikelamute, üldplaneeringu paarismajade üldplaneeringu ridaelamute, järgselt elamumaa, ehitamiseks), järgselt elamumaa, Ehitusõigus kortermajade ning 3 mõnevõrra kehvem samaväärne mõnevõrra kehvem Kohandus ärimaa krundi 5% 0% 5% moodustamiseks) Haljastus Peamiselt Madalhaljastus Madalhaljastus Peamiselt madalhaljastus võrdlus madalhaljastus samaväärne Samaväärne samaväärne Kohandus 0% 0% 0% Summaarne kohandus 0% 25% 0% Kohandatud tehinguhind (€/m²) € 5,4 € 4,8 € 4,0 Kohanduste absoluutsumma 25% 45% 30% Osakaal lõpphinnas 1,00 0,45 0,20 0,35 Kaalutud tehinguhind (€/m²) € 4,80 € 2,44 € 0,96 € 1,40 Turuväärtuse hindamiseks on sobivaim kaalutud keskmine, kuna varasid on kohandatud erineval määral ning kaalumisel saab arvesse võtta kohandamisel tekkinud ebatäpsust. Kõige vähem kohandatud varale antakse suurem kaal ja kõige rohkem kohandatud varale kõige väiksem kaal. Vara turuväärtuseks kujuneb: 4,80 €/m2 x 115 564 m2 = 554 707,2 € ehk ümardatult 554 707 (viissada viiskümmend neli tuhat seitsesada seitse) €. 20 Eksperthinnang nr. 0489-21T Äralõike hüvitusväärtuse hindame vastavalt EVS 875-12 6.3.4: Äralõike korral, mis oma suuruse, kuju jms näitajate poolest ei vasta kriteeriumitele, mis on omased turul vabalt kaubeldavatele kinnisasjadele, võib alusena kasutada ühikuväärtust, mis on omane kinnisasjadele, millega antud piirkonnas kaubeldakse. Seega oleme äralõike hüvitusväärtuste arvutamisel aluseks võtnud katastriüksuse (millest äralõige teostatakse) turuväärtuse pinnaühikuhinna (€/m2). Kasela: 433 m2 x 4,80 €/m² = 2078,4 ehk ca 2078 (kaks tuhat seitsekümmend kaheksa) €. Karli: 697 m2 x 4,80 €/m² = 3345,6 ehk ca 3346 (kolm tuhat kolmsada nelikümmend kuus) €. Seega kokku 2078 € + 3346 € = 5424 (viis tuhat nelisada kakskümmend neli) € Hinnatud tulemus on keskmise täpsusklassiga (+/- 10%). Muid kahjusid ja saamata jäävaid tulusid hindaja hinnangul ei teki. 21 Eksperthinnang nr. 0489-21T LISA 1 FOTOD Äralõige Vaade Kasela äralõike alale (planeeritud äralõige suurusega 433 m2) Vaade Karli äralõike alale (planeeritud äralõige suurusega 697 m2) 22 Eksperthinnang nr. 0489-21T LISA 2 KINNISTUSRAAMATU VÄLJAVÕTTED 23 Eksperthinnang nr. 0489-21T  24 Eksperthinnang nr. 0489-21T  25 Eksperthinnang nr. 0489-21T  26 Eksperthinnang nr. 0489-21T  27 Eksperthinnang nr. 0489-21T LISA 3 MAA-AMETI AVALIKU TEENUSE KITSENDUSTE ANDMED KASELA: 28 Eksperthinnang nr. 0489-21T  29 Eksperthinnang nr. 0489-21T KARLI: 30 Eksperthinnang nr. 0489-21T  31 Eksperthinnang nr. 0489-21T LISA 4 DETAILPLANEERINGU PÕHIJOONIS 32 Eksperthinnang nr. 0489-21T Põhijoonis planeeritavate etappide kaupa: Hinnatav ala hõlmab etappe II, III, IV, V ja VI. 33 Eksperthinnang nr. 0489-21T VASTAVUSKINNITUS STANDARDI NÕUETELE  Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutseline pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks.  Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele.  Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks.  Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana.  Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes.  Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega.  Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed.  Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega. Koostaja: /allkirjastatud digitaalselt/ Grete Laanmets Kutseline hindaja Vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr 169734 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige 34 Eksperthinnang nr. 0489-21T  Kuldpuu Metsamaad OÜ [email protected] Meie 07.10.2025 nr 8-3/21-016/11878-3 Uuendatud pakkumine kinnisasjast maaeralduse omandamiseks Transpordiamet esitas Teile 13.05.2021 kirjaga nr 8-3/21-016/11878-1 teate kinnisasja omandamise menetluse alustamisest. Teates nimetatud projekti realiseerimiseks on vaja Eesti Vabariigile Transpordiameti kaudu Tartu maakonnas Kambja vallas Soinaste külas, omandada Teile kuuluvate: Kasela kinnisasja, registriosa nr 1132304 kooseisus olev transpordimaa katastriüksus:  22140 Tõrvandi-Roiu-Uniküla tee T8 katastriüksus, tunnusega 28301:001:1587, pindalaga 436 m2 Karli kinnisasja, registriosa nr 3682550 kooseisus olev transpordimaa katastriüksus:  22140 Tõrvandi-Roiu-Uniküla tee T11 katastriüksus, tunnusega 28301:001:1592, pindalaga 701 m2 LAHE KINNISVARA LÕUNA - EESTI OÜ poolt koostatud hindamisaruande nr 0489-21T alusel on leitud katastriüksuste hüvitusväärtuseks 4,80 eurot/m2. Juhul, kui olete nõus kinnisasja võõrandamisega, makstakse teile kui kinnisasja omanikule kinnisasja omandamise menetluses kokkuleppe saavutamise eest täiendavat hüvitist (edaspidi motivatsioonitasu). KAHOS § 15 lg 3 kohaselt on motivatsioonitasu on 20% tasust, kuid mitte vähem kui 0,8-kordne Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva aasta (eelneva nelja kvartali) keskmine brutokuupalk ja mitte rohkem kui 50-kordne keskmine brutokuupalk. Samuti lisandub eelnimetatud summadele ühekordne hüvitis asjaajamisega seotud kulude eest vastavalt KAHOS §-le 17. Tulenevalt eelnevast esitame pakkumise omandada soovitud katastriüksused, hind ümardatud KAHOS § 11 lg 6 kohaselt, järgnevalt: 22140 Tõrvandi-Roiu-Uniküla tee T8 katastriüksus, pindalaga 436m2. maa eest makstav tasu – 2090 eurot. motivatsioonitasu – 1632 eurot. Kokku – 3722 eurot Valge 4 / 11413 Tallinn / 620 1200 / [email protected] / www.transpordiamet.ee Registrikood 70001490 22140 Tõrvandi-Roiu-Uniküla tee T11 katastriüksus, pindalaga 701m2. maa eest makstav tasu – 3360 eurot. motivatsioonitasu – 1632 eurot; Kokku – 4992 eurot Lisaks täiendav tasu asjaajamisega kaasnevate kulude eest igale omanikule - 197 eurot; Tasu maksmine toimub notaris sõlmitud lepingu alusel. Tasuga mittenõustumisel on Teil õigus esitada omapoolne võrdlevale hindamisaruandele tuginev pakkumine, misjärel asume läbi rääkima. Kui Te ei esita nimetatud pakkumuse kohta nõusolekut, on võimalik otsustada kinnisasja sundvõõrandamine. Kui kinnisasja (osa) omandamine ei toimu kokkuleppel, ei ole kinnisasja omanikul õigust KAHOS § 15 toodud motivatsioonitasule. Palume teiepoolset nõustumust või vastuväiteid esitatud pakkumusele 10 päeva jooksul teate kätte saamisest. Menetluse läbiviija kontaktid: Lembit Tuimets, telefon 501 8463, [email protected]. Lugupidamisega (allkirjastatud digitaalselt) Lembit Tuimets maade projektijuht Lisa: Hinnang Lembit Tuimets 5018463, [email protected] 2 (2)