Saue Vallavalitsus Teie 05.02.2026 nr 5-5/1435
[email protected]
Meie 06.03.2026 nr 3-4/454-4
Vastus selgitustaotlusele (vabaehitised)
Saue Vallavalitsus palus 05.02.2026 kirjaga selgitada, millele tuginedes on muudetud
planeerimine.ee keskkonnas seisukohta osas, mis puudutab alla 20 m2 hoonete ehitamise enne
30.06.2015 kehtestatud detailplaneeringutes (DP). Kui eelneva seisukoht tugines arusaamale, et
alla 202 hoonete ehitamine on jäetud nn vabaks ja neid võib planeeringualale ehitada, olenemata
DP-s määratud hoonete arvust jm tingimustest. Hilisem selgitus aga asub seisukohale, et
arvestama peab ka kehtivast DP-st tulenevaid teisi piiranguid (nt täisehituse protsent, kujad,
hoonestusala, lubatud hoonete arv jne).
Rahandusministeeriumi seisukoht anti 2015. aastal ehk enam kui 10 aastat tagasi. Selle aja jooksul
on õiguslikud arusaamad, muu hulgas kohtupraktika, muutunud. Senine seisukoht tuli ümber
kujundada, kuna see ei vasta käesolevaks ajaks väljakujunenud tõlgendustele.
DP on juurdunud kohtupraktika kohaselt haldusakt ja seega täitmiseks kohustuslik kogu oma
ulatuses1 (haldusmenetluse seaduse (HMS) § 60 lõige). DP on haldusakt (planeerimisseaduse
(PlanS) § 1 lõige 3, § 3), millele kohaldatakse seega haldusmenetluses haldusaktile seatud nõudeid
ja tingimusi. Sama põhimõtet kandis ka PlanS v.r § 1 lõige 6.
PlanS v.r § 2 lõige 1 märkis, et planeering on planeerimise käigus valmiv dokument. Planeering
koosneb tekstist ja joonistest, mis täiendavad üksteist ja moodustavad ühtse terviku. PlanS v.r § 1
lõige 3 ütleb, et ruumiline planeerimine PlanS tähenduses on demokraatlik, erinevate elualade
arengukavasid koordineeriv ja integreeriv, funktsionaalne, pikaajaline ruumilise arengu
kavandamine, mis tasakaalustatult arvestab majandusliku, sotsiaalse ja kultuurilise keskkonna
ning looduskeskkonna arengu pikaajalisi suundumusi ja vajadusi. Käesoleval ajal vastab sellele
põhimõtteliselt sisuliselt PlanS § 124 lõige 2 ehk DP eesmärk on eelkõige üldplaneeringu
elluviimine ja planeeringualale ruumilise terviklahenduse loomine.
Ruumiline terviklahendus sõltub planeeringualast ja selle omapäradest, aga ka planeeritava hoone
kasutusotstarbest ja avalikust huvist. Ruumilise terviklahenduse puhul on oluline, et lahendatud
oleksid vähemalt PlanS § 126 lõike 1 punktides 1 – 5 nimetatud ülesanded (PlanS v.r § 9 lõige 2).
Erilist tähelepanu peab pöörama aga PlanS v.r. § 9 lõikele 4, mis sisustas krundi ehitusõiguse,
milleks on krundi kasutamise sihtotstarve või -otstarbed, hoonete suurim lubatud arv või hoonete
1
viimati Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegiumi otsus asjas nr 5-25-6, punkt 49
Suur-Ameerika 1 / 10122 Tallinn / 625 6342 /
[email protected] / www.mkm.ee
Registrikood 70003158
puudumine krundil, hoonete suurim lubatud ehitusalune pindala ja hoonete suurim lubatud kõrgus.
Nimetatud tingimused pidi DP-ga siduvalt kindlaks määrama. See tähendab, et kui DP on kindlaks
määratud ehitiste võimaliku maksimaalse ehitisealuse pindala, siis on selline regulatsioon
täitmiseks kohustuslik.
Alla 20 m2 pindalaga hoonete puhul ei ole DP koostamine kohustuslik (PlanS § 125 lõige 1 ja
PlanS v.r § 3 lõige 2) ning selles osas seisukoht ei ole muutunud. See aga ei tähenda, et need
hooned ei oleks DP-ga lahendatava ehitusõiguse2 ja seega tervikliku ruumilahenduse osaks.
Varasem seisukoht on antud olukorras, kus eeldati, et DP kui selline on üksnes
ehitusloakohustuslike (kehtivas seaduses) või PlanS v.r § 3 lõikes 2 toodud hoonete ehitamiseks.
Edasine kohtupraktika aga ütleb selgelt, et DP ruumiline lahendus hõlmab kogu ehitusõigust, mis
tähendab, et hoonete ehitamisel peab lähtuma DP terviklahenduse sisust üldiselt. Kui DP-s on
märgitud hoonete arvuks krundil mingi kindel number, siis ei saa kuidagi eeldada, et seniks, kui
hoone pindala jääb alla 20 m2 võib neid kinnistule ehitada nii palju kui soovitakse. Selline
lähenemine ei haaku ehitusõiguse sisuga ja DP eesmärkidega.
Kokkuvõtvalt saame öelda, et ka enne 30.06.2015 kehtestatud planeeringute puhul tuleb edaspidi
arvestada DP-s sätestatud piiranguid nagu täisehituse protsent, kujad, hoonestusala, lubatud
hoonete arv krundil, kuna tegemist on osaga ehitusõigusest ja seega DP terviklikust ruumilisest
lahendusest.
Lugupidamisega
(allkirjastatud digitaalselt)
Ivan Sergejev
planeeringute asekantsler
Lisaadressaadid: Maa- ja Ruumiamet
Ahto Pahk
+372 5307 2548
[email protected]
2
viimati Riigikohtu halduskolleegiumi 20.06.2023 kohtuotsus haldusasjas nr 3-20-19, punkt 17
2 (2)