Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse ja teiste seaduste muutmise seaduse eelnõu esitamine kooskõlastamiseks

/*ASUTUSESISESEKS KASUTAMISEKS Märge tehtud: Kehtib kuni: Alus: Teabevaldaja: Justiitsministeerium*/ /*Teie */ /*nr */ Ministeeriumid Meie 17.01.2022 nr 8-1/363 Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse ja teiste seaduste muutmise seaduse eelnõu esitamine kooskõlastamiseks Justiitsministeerium esitab kooskõlastamiseks ja arvamuse andmiseks korteriomandi- ja korteriühistuseaduse ja teiste seaduste muutmise seaduse eelnõu ja seletuskirja. Palume kooskõlastusi ja tagasisidet eelnõule mitte hiljem kui viie nädala möödumisel eelnõu avaldamisest Vabariigi Valitsuse eelnõude infosüsteemis. Lugupidamisega (allkirjastatud digitaalselt) Maris Lauri minister /*Lisaadressaadid: Audiitorkogu Eesti Kaubandus-Tööstuskoda Eesti Kinnisvara Hindajate Ühing Eesti Kinnisvara Korrashoiu Liit Eesti Kinnisvarafirmade Liit Eesti Kinnisvaramaaklerite Koda Eesti Korteriühistute Liit Eesti Linnade ja Valdade Liit Eesti Omanike Keskliit Eesti Pangaliit Ida-Virumaa Korteriühistute Liit Harju Maakohus Tallinna kohtumaja Kohtutäiturite ja Pankrotihaldurite Koda Suur-Ameerika 1 / 10122 Tallinn / +372 620 8100 / [email protected] / www.just.ee Registrikood 70000898 Maksu- ja Tolliamet MTÜ Linnalabor MTÜ Eesti Naabrivalve MTÜ Revident Notarite Koda OÜ Tartu Elamuhaldus Pärnu Maakohus Raamatupidamise Toimkond Registrite ja Infosüsteemide Keskus Riigikohus Tallinna Ringkonnakohus Tartu Maakohus Tartu Maakohtu kinnistusosakond Tartu Maakohtu registriosakond Tartu Ringkonnakohus Viru Maakohus Õiguskantsleri Kantselei */ Maria Sutt 620 8128 [email protected]  EELNÕU 06.12.2021 Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse ning teiste seaduste muutmise seadus § 1. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse muutmine Korteriomandi- ja korteriühistuseaduses tehakse järgmised muudatused: 1) paragrahvi 3 lõige 3 muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt: „(3) Eriomandi loomise kokkuleppele kohaldatakse asjaõigusseaduse § 120 lõigetes 1 ja 2 sätestatut.“; 2) paragrahvi 4 lõiget 1 täiendatakse teise lausega järgmises sõnastuses: „Igale eriomandi esemele peab olema eraldi juurdepääs.“; 3) paragrahvi 8 lõiget 2 täiendatakse pärast sõna „seaduse“ tekstiosaga „§ 3 lõigetes 3 ja 4 ning“; 4) paragrahvi 9 lõike 1 esimesest lausest jäetakse välja tekstiosa „,samuti luua uue korteriomandi“; 5) paragrahvi 9 lõiget 1 täiendatakse pärast esimest lauset lausega järgmises sõnastuses: „Uue korteriomandi loomiseks on vajalik kõigi korteriomanike kokkulepe.“; 6) paragrahvi 9 lõike 5 tekst loetakse teiseks lauseks ja lõiget täiendatakse esimese lausega järgmises sõnastuses: „Eriomandi kokkuleppe muudatuse kandmiseks kinnistusraamatusse on vajalik asjassepuutuva piiratud asjaõiguse omaja kui kinnistusraamatuseaduse tähenduses puudutatud isiku nõusolek.“; 7) paragrahvi 19 lõiget 4 täiendatakse pärast sõna „isikutest“ sõnadega „ega ole eksitav korteriomandite asukoha suhtes“; 8) paragrahvi 22 lõiget 5 täiendatakse pärast esimest lauset lausega järgmises sõnastuses: „Põhikirjaga ei või piirata korteriühistu liikme õigust määrata esindaja.“; 9) paragrahvi 40 lõiget 1 täiendatakse pärast sõna „ettemakseid“ sõnaga „korteriühistule“; 10) paragrahvi 42 lõiget 1 täiendatakse teise lausega järgmises sõnastuses: „Käesolevas paragrahvis sätestatust teistsuguse viivise määra võib ette näha vaid eriomandi kokkuleppes.“; 11) paragrahvi 42 lõige 2 muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt: „(2) Kui korteriühistu võib nõuda viivist, võib ta nõuda korteriomanikult võla sissenõudmiskulude hüvitamist sõltuvalt nõude suurusest kogusummas: 1) kuni 30 eurot, kui korteriühistu nõue on kuni 500 eurot; 2) kuni 40 eurot, kui korteriühistu nõue on üle 500 euro ja kuni 1000 eurot; 3) kuni 50 eurot, kui korteriühistu nõue on üle 1000 euro.“; 12) paragrahvi 42 täiendatakse lõikega 3 järgmises sõnastuses: 1 „(3) Kui kohustuse täitmisega viivitamisest tekkinud kahju suurus ületab käesoleva paragrahvi lõikes 2 sätestatud hüvitise määra, sealhulgas kohtutäituri seaduse §-s 48 sätestatud juhul, võib korteriühistu nõuda viivist ja sissenõudmiskulude hüvitise määra ületava kahju hüvitamist üksnes erandlikel asjaoludel, eelkõige kui sissenõudmistoimingud on olnud erakordselt keerukad.“; 13) paragrahvi 44 lõiget 3 täiendatakse teise lausega järgmises sõnastuses: „Korteriühistu pandiõiguse suurus on lisaks piiratud 50 protsendiga täitemenetluses jaotamisele minevast tulemist või pankrotimenetluses pandieseme müügist saadud rahasummast.“; 14) paragrahvi 45 täiendatakse lõikega 11 järgmises sõnastuses: „(11) Kui teave on olemas elektrooniliselt, on korteriomanikul õigus nõuda, et talle saadetakse dokumentidest elektroonilised ärakirjad käesoleva seaduse § 46 lõike 1 kohaselt teatatud elektronposti aadressil või tehakse muul viisil kättesaadavaks.“; 15) paragrahvi 50 lõike 2 esimene lause muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt: „Kuni kümne korteriomandiga korteriühistu võib pidada kassapõhist raamatupidamist, kui põhikirjas ei ole ette nähtud teisiti.“; 16) paragrahvi 50 täiendatakse lõikega 3 järgmises sõnastuses: „(3) Kui kuni kümne korteriomandiga korteriühistu peab tekkepõhist raamatupidamist, kohaldatakse raamatupidamise seaduse § 43 lõikes 3 sätestatut.“; 17) seadust täiendatakse 31. peatükiga järgmises sõnastuses: „ 31. peatükk Korteriomandite esemeks oleva kinnisasja jagamine § 561. Korteriomandite esemeks oleva kinnisasja jagamine (1) Kui korteriomandite esemeks oleval kinnisasja paikneb mitu hoonet, on korteriomanike kokkuleppel võimalik jagada korteriomandite esemeks olev kinnisasi mitmeks eraldi korteriomandite esemeks olevaks kinnisasjaks selliselt, et korteriomandite registriosasid kinnistusraamatus ei suleta. (2) Kinnisasja jagamise hetkel olemasolev korteriühistu jääb kinnisasja jagamisel seotuks kõikide korteriomanditega ja sellise korteriühistu tegevusele kohaldatakse käesoleva seaduse § 69 lõigetes 2–6 sätestatut. (3) Käesoleva paragrahvi lõikes 1 sätestatud muudatuste kandmiseks kinnistusraamatusse on vajalik kõigi piiratud asjaõiguste omajate nõusolek.“; 18) seadust täiendatakse §-ga 621 järgmises sõnastuses: „621. Korterihoonestusõigustest korteriomandite moodustamine (1) Korterihoonestusõiguste omajate ja kinnisasja omanike kokkuleppel võib korterihoonestusõigused kujundada ümber korteriomanditeks selliselt, et registriosasid kinnistusraamatus vahepeal ei suleta. (2) Korteriühistu, mis oli seotud korterihoonestusõigustega, jääb korteriomandite moodustamisel alles. (3) Käesoleva paragrahvi lõikes 1 sätestatud muudatuste kandmiseks kinnistusraamatusse on vajalik kõigi piiratud asjaõiguste omajate nõusolek.“; 19) paragrahvi 63 lõike 4 punktist 4 jäetakse välja tekstiosa „,kui see erineb korteriomandite asukoha aadressist“; 20) seadust täiendatakse 61. peatükiga järgmises sõnastuses: 2  „ 61. peatükk Vaidluste kohtuväline lahendamine § 631. Korteriomandi ja korteriühistu vaidluste kohtuväline lahendamine (1) Kohaliku omavalitsuse üksus võib luua korteriomandi ja korteriühistuga seotud vaidluste kohtuväliseks lahendamiseks komisjoni (edaspidi komisjon). (2) Komisjon on lepitusorgan lepitusseaduse § 19 tähenduses. Komisjonis toimuvale menetlusele kohaldatakse lepitusseaduse sätteid.“. § 2. Asjaõigusseaduse muutmine Asjaõigusseaduses tehakse järgmised muudatused: 1) paragrahvi 642 tekst loetakse lõikeks 1 ja paragrahvi täiendatakse lõikega 2 järgmises sõnastuses: „(2) Käesoleva seaduse §-s 227 sätestatud isikliku kasutusõiguse lõpetamiseks on nõutav õigustatud isiku notariaalselt tõestatud avaldus õiguse lõpetamise kohta ja õiguse kustutamine kinnistusraamatust.; 2) paragrahvi 642 lõike 1 esimeses lauses, § 329 lõike 1 teises lauses, § 330 esimeses lauses ja § 338 lõikes 2 asendatakse sõna „kinnitatud“ sõnadega „kinnitatud või digitaalselt allkirjastatud“. § 3. Keeleseaduse muutmine Keeleseaduse § 8 lõiget 1 täiendatakse pärast sõna „mittetulundusühingus“ sõnaga „,korteriühistus“. § 4. Kinnistusraamatuseaduse muutmine Kinnistusraamatuseaduses tehakse järgmised muudatused: 1) paragrahvi 341 täiendatakse lõikega 41 järgmises sõnastuses: „(41) Kinnisasja omaniku nõusolek kohtuliku hüpoteegi kustutamiseks ei ole vajalik, kui maksuhaldur taotleb kande kustutamist maksukorralduse seaduse § 1361 lõike 3 alusel.“; 2) paragrahvi 495 täiendatakse teise lausega järgmises sõnastuses: „Kande kustutamiseks ei ole õigustatud isiku nõusolek vajalik.“. § 5. Maksukorralduse seaduse muutmine Maksukorralduse seaduse § 1361 lõiget 3 täiendatakse teise lausega järgmises sõnastuses: „Kohtulik hüpoteek kustutatakse maksuhalduri kinnistamisavalduse alusel.“. § 6. Riigilõivuseaduse muutmine Riigilõivuseaduse § 59 täiendatakse lõikega 61 järgmises sõnastuses: „(61) Korteriühistu avalduse esitamisel maksekäsu kiirmenetluse asjas tasutakse riigilõivu kolm protsenti nõudelt, kuid mitte alla 25 euro ja mitte üle 65 euro.“. § 7. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku muutmine Tsiviilkohtumenetluse seadustikus tehakse järgmised muudatused: 1) paragrahvi 147 täiendatakse lõikega 6 järgmises sõnastuses: „(6) Maksekäsu kiirmenetluse hagita menetluseks ülemineku korral ei tagastata maksekäsu kiirmenetluse avalduse esitamisel tasutud riigilõivu.“; 3 2) paragrahvi 486 lõikest 3 jäetakse välja sõnad „hagimenetluse läbiviimist või“; 3) paragrahvi 614 lõiget 1 täiendatakse pärast sõna „hulka“ sõnaga „asjassepuutuvad“. § 8. Täitemenetluse seadustiku muutmine Täitemenetluse seadustiku § 1491 täiendatakse lõikega 11 järgmises sõnastuses: „(11) Kui kohtutäitur arestib korteriomandi ja sissenõudjaks on korteriühistu, saadab kohtutäitur viivitamata pärast keelumärke kinnistusraamatusse kandmist teate arestimise kohta kõigile piiratud asjaõiguse omajatele. Kui korteriühistu ühineb täitemenetlusega, saadab kohtutäitur viivitamata pärast ühinemist teate kõigile piiratud asjaõiguse omajatele.“. § 9. Seaduse jõustumine Käesoleva seaduse § 1 punktid 17 ja 18 jõustuvad 2024. aasta 15. jaanuaril. Jüri Ratas Riigikogu esimees Tallinn „...“………….2021 Algatab Vabariigi Valitsus ………2021. a 4  Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse ja teiste seaduste muutmise seaduse eelnõu seletuskiri 1. Sissejuhatus 1.1. Sisukokkuvõte Korteriomandi- ja korteriühistuseadus (KrtS) jõustus 1. jaanuaril 2018. Selle seaduse koostamise ning vastu võtmise raames toimus Eesti korteriomandiõiguse kodifitseerimine, mille tulemusena kaks varem kehtinud seadust – korteriomandiseadus (KOS) ja korteriühistuseadus (KÜS) – asendati ühe seadusega, mille eesmärgiks on reguleerida kõik korteriomandiga soetud õigussuhted. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse ja teiste seaduste muutmise seaduse eelnõu suurema osa muudatustega lahendatakse selle seaduse rakendamisel tõusetunud korteriomandeid ja korteriühistut puudutavad aktuaalsemad küsimused. Muudatustega täpsustatakse korteriomandite loomise tehingu tingimusi. Muudatused puudutavad nii korteriomandite moodustamise tehingut kui ka juba olemasolevas kortermajas korteriomandi jagamise tehingut. Korteriomandite moodustamine on võimalik kas kaasomanike kokkuleppel või kinnisasja omanik poolt, kuid ainult esimesel juhul peab praegu olema see tehing notariaalselt tõestatud. Selleks, et ka kinnisasja omaniku poolt korteriomandite moodustamisel oleks täidetud seadusest tulenevad tingimused, on eelnõuga kavas ühtlustada nende tehingute vorminõue ehk ka kinnisasja omanik peab edaspidi korteriomandi moodustamiseks minema notari juurde. Uue korteriomandi loomine toimivas korterelamus on kehtiva seaduse kohaselt võimalik kahel viisil. Esiteks saavad korteriomanikud uue eriomandi eseme luua senise kaasomandi eseme arvel. Selleks on vajalik kõigi korteriomanike kokkulepe. Teiseks uue korteriomandi loomise võimaluseks on olemasoleva korteriomandi jagamine, milleks on praegu vajalik asjassepuutuvate korteriomanike kokkulepe. Kuna korteriomandite arv on korteriomanike kokkuleppe oluline ese ning kokkuleppe muudatus on oluline küsimus, mille otsustamises peaksid osalema kõik korteriomanikud, on muudatuse kohaselt vajalik uue korteriomandi loomisel igal juhul kõigi korteriomanike kokkulepe. Eelnõus on täpsustatud korteriühistu täiendava nime tingimusi, vältimaks olukorda, kus registrisse kantud korteriühistu täiendav nimi on eksitav korteriomandite asukoha suhtes. Samuti võimaldatakse korteriühistu registrisse kanda korteriühistu asukoha aadress, mis võib langeda kokku korteriomandite asukoha aadressiga. Kehtiva seaduse kohaselt see võimalik pole. Korteriühistu nimi ja aadress on olulised asjaajamisel ning kolmandate isikutega suhtlemisel, seega on selguse mõttes täpsustatud nime ja aadressi nõudeid. Samuti on eelnõus käsitletud majandamiskulude tasumisega viivitamisel viivise ja sissenõudmiskulude regulatsiooni, lähtudes korteriühistu erisustest võrreldes teiste juriidiliste isikutega. Kui kehtiv seadus viitab viivise ja sissenõudmiskulude puhul võlaõigusseaduse regulatsioonile, on praktikas nende sätete rakendamisel tekkinud mitmeid küsitavusi, kuna need sätted ei sobitu korteriühistu ja korteriomaniku vahelisele suhtele. Eelnõus on lihtsustatud ka väiksemate korteriühistute raamatupidamise nõudeid, võimaldades neil lisaks tekkepõhisele pidada ka kassapõhist raamatupidamist ning loobuda majandusaasta aruande koostamisest. Kui praegu võivad kuni kümne korterimandiga korteriühistud pidada kassapõhist raamatupidamist vaid juhul, kui nad ei ole omale juhatust valinud, siis eelnõus plaanitava muudatuse tulemusena on see võimalus tulevikus kõigil väikestel korteriühistutel sõltumata sellest, kas nad valivad omale juhatuse. Lisaks on eelnõus täiendavalt piiratud korteriühistu pandiõiguse suurust, millega kaitstakse teiste võlausaldajate huve, andes neile 1 võimaluse saada osa täitemenetluse tulemist või pankrotimenetluses saadavast rahasummast. Samuti on kohtutäituritele lisatud piiratud asjaõiguste omajate teavitamise kohustus, kui korteriühistu on sissenõudja või liitub täitemenetlusega. Sellega kaitstakse piiratud asjaõiguse omajaid, kes võivad täitemenetluse tulemusena oma asjaõigusest ilma jääda. Eelnõu sisaldab ka korteriomandite esemeks olevate kinnisasjade jagamist ning korterihoonestusõigustest korteriomandite moodustamist puudutavaid sätteid. Kuigi neid tehinguid on võimalik põhimõtteliselt teha ka asjaõiguse üldise regulatsiooni kohaselt, on see võrdlemisi keerukas ning seaduses puudub korteriomandeid ja korteriühistu eripärasid arvestav spetsiifiline regulatsioon. Selguse mõttes on eelnõuga plaanis lisada sätted, mis neid tehinguid reguleerivad ja võimaldavad neid teha selliselt, et see protsess oleks lihtsam ehk vahepeal ei peaks sulgema kinnistusraamatus registriosasid ning likvideerima korteriühistut. Käsitletud on ka korteriomandit ja korteriühistut puudutavate vaidluste lahendamist, sh nii vaidluste lahendamist kohtus kui ka kohtuväliselt. Eelnõuga on plaanis võimaldada kohalikel omavalitsustel luua lepitusorgan korteriomandit ja korteriühistut puudutavate vaidluste lahendamiseks, mis tegutseks lepitusseaduse alusel. See oleks vaidlevate osapoole jaoks alternatiiv kohtuvaidlusele ning vähendab eelduslikult kohtu töökoormust. Lisaks on lepitusmenetlus tavaliselt soodsam ja kiirem kui kohtuvaidlus. Samuti soodustatakse korteriühistu nõuete esitamist maksekäsu kiirmenetluses, kuna see on võrreldes tavalise hagita menetlusega kiirem ja soodsam. Selleks on eelnõus täiendatud korteriühistu nõuete riigilõivu arvestamist maksekäsu kiirmenetluses. Eelnõu sisaldab peale korteriomandit spetsiifiliselt puudutavate muudatuste ka piiratud asjaõiguseid üldiselt puudutavaid muudatusi. Eelkõige on plaanis lihtsustada piiratud asjaõiguste lõpetamise vorminõudeid, võimaldades tulevikus piiratud asjaõiguseid kustutada lisaks notariaalselt kinnitatud vormis avaldusele ka digitaalselt allkirjastatud nõusolekuga. Kui praegu peab piiratud asjaõiguse kustutamiseks minema notari juurde ning maksma riigilõivu ja notari tasu, siis muudatuse jõustudes on nõusolekut võimalik anda digitaalse allkirjaga ning tasuma peab vaid riigilõivu. Samuti on eelnõuga kavas lihtsustada maksumenetluses maksuhalduri poolt kohtuliku hüpoteegi kustutamise nõudeid. Edaspidi saab kustutamise avalduse teha maksuhaldur ning selleks ei ole vaja kinnisasja omaniku nõusolekut. Seega ei pea osapooled enam minema notarisse, hoides kokku aja- ja rahakulu. 1.2. Eelnõu ettevalmistaja Eelnõu ja seletuskirja on koostanud Justiitsministeeriumi õiguspoliitika osakonna eraõiguse talituse nõunik Maria Sutt ([email protected]). Eelnõu koostamisse on andnud olulise panuse Justiitsministeeriumi õiguspoliitika osakonna eraõiguse talituse juhataja Vaike Murumets ([email protected]). Eelnõu toimetas keeleliselt Justiitsministeeriumi õiguspoliitika osakonna õigusloome korralduse talituse toimetaja Taima Kiisverk (tä[email protected]). 1.3. Märkused Eelnõu on seotud äriregistri seaduse eelnõuga (eelnõu toimik 21-0735 EIS-s.). Selle eelnõuga ühtlustatakse kõigi eraõiguslike juriidiliste isikute registriregulatsioon, mis puudutab ka korteriühistuid. Sõltuvalt sellest, missuguses menetlusetapis kõnesolev ja ÄRS-i eelnõu on, otsustatakse korteriühistu aadressi puudutava muudatuse paiknemine. Kõnesolev eelnõu on seotud ka Riigikogus 22.11.2021 vastu võetud riigilõivuseaduse, tsiviilkohtumenetluse seadustiku, halduskohtumenetluse seadustiku ning tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse muutmise seaduse eelnõuga (443 SE). Selle eelnõuga tõstetakse kohtu, äriregistri, mittetulundusühingute ja sihtasutuste registri ning kommertspandiregistri toimingute riigilõivumäärasid, lihtsustatud menetluste ja 2 maksekäsu kiirmenetluse piirmäära ning piirmäärasid, mis on seotud menetlusosalise edasikaebeõigusega. Eelnõu vastuvõtmiseks on Eesti Vabariigi põhiseaduse (PS) § 104 lõike 2 punkti 14 kohaselt vajalik Riigikogu koosseisu poolthäälte enamus, kuna eelnõuga muudetakse ka kohtumenetlust reguleerivaid sätteid. Seletuskirjas viidatud õigusaktid ja nende muudetavad redaktsioonid1 AÕS asjaõigusseadus (RT I, 22.02.2019, 11) KRS kinnistusraamatuseadus (RT I, 22.12.2020,40) KrtS korteriomandi- ja korteriühistuseadus (RT I, 09.10.2020, 5) KÜS korteriühistuseadus (RT I, 09.05.2017, 16) LepS lepitusseadus (RT I 2009, 59, 385) MKS maksukorralduse seadus (RT I, 09.04.2021, 11) MTÜS mittetulundusühingute seadus (RT I, 23.05.2020, 6) RLS riigilõivuseadus (RT I, 17.11.2021, 17) RPS raamatupidamise seadus (RT I, 13.05.2021, 4) TMS täitemenetluse seadustik (RT I, 09.04.2021, 3) TsMS tsiviilkohtumenetluse seadustik (RT I, 09.04.2021, 17) TsÜS tsiviilseadustiku üldosa seadus (RT I, 22.03.2021, 8) TvLS töövaidluse lahendamise seaduse (RT I, 24.11.2020, 6) VÕS võlaõigusseadus (RT I, 21.09.2021, 5) WEG Wohnungseigentumgesetz – Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht Saksamaa LV korteriomandiseadus, kehtib alates 15.03.1951 ÄS äriseadustik (RT I, 04.01.2021, 46) ÜVLS üürivaidluse lahendamise seadus (RT I 2003, 15, 86) Seletuskirjas kasutatud muud lühendid lg - lõige lk - lehekülg nn - niinimetatud n-ö - nii-öeldud p - punkt RIK - Registrite ja Infosüsteemide Keskus RKTKm - Riigikohtu tsiviilkolleegiumi määrus RKTKo - Riigikohtu tsiviilkolleegiumi otsus RT - Riigi Teataja sh - sealhulgas st - see tähendab TlnRKKm - Tallinna Ringkonnakohtu määrus 1 Eelnõuga muudetavad seadused on esitatud paksus kirjas. 3  TlnRKKo - Tallinna Ringkonnakohtu otsus TrtRKKo - Tartu Ringkonnakohtu otsus u - umbes vmt - või muu taoline v.a - välja arvatud Seletuskirjas viidatud kohtulahendid 1. RKTKo 16.04.2003 nr 3-2-1-31-03. Juri Agarkovi, Pille Toropi, Marika Käosi, Kuno Arengu, Eugenijus Ginotise, Tatjana Muhhina, Jelena Konstantinova (Vilba), Nikolai Jegorovi, Jaak Joala ja Vahur Kase hagi Aari Russaku vastu nõudega kohustada Aari Russakut lõpetama kaasomandis oleva mõttelise osa kaaskasutamisel takistuste tegemine, lammutama omavoliliselt ehitatud Pärnu mnt 106 asuva elamu esimese trepikoja II korruse juurdeehitis ning ennistama endine olukord. 2. RKTKm 17.05.2010 nr 3-2-1-42-10. OÜ Väike-Agali avaldus kinnisasjale juurdepääsu võimaldamiseks. 3. RKRKm 09.12.2015 nr 3-2-1-37-15. Irina Rjadnova hagi Gunnar Apsi vastu kinnistusraamatu kannete parandamiseks. 4. TlnRKKm 11.09.2017 nr 2-18-10007. Kohtutäitur Mati Kadaku (Kadak) avaldus kinnistusraamatus kannete muutmiseks. 5. RKTKo 25.04.2018 nr 2-15-8579. Tatjana Olšanõhhi ja Vjatšeslav Rabotševi hagi Oleg Bulkini vastu hüpoteegi kustutamiseks nõusoleku saamiseks. 6. TlnRKKm 25.09.2018 nr 2-18-8856. XX kinnistamisavaldus. 7. TlnRKKm 28.09.2018 nr 2-18-10140. Kohtutäitur Elin Vilippuse (Vilippus) avaldus kinnistusraamatusse keelumärke sissekandmiseks. 8. RKTKo 14.11. 2018 nr 2-12-24747/180. Ülle Saadi hagi Taivo Luige vastu katusekonstruktsiooni taastamise nõudes ja Evelin Mereküla vastu 25 000 euro hüvitamise nõudes. 9. TrtRKKo 14.12.2018 nr 2-16-120349. Tapa vald, Tapa linn, XXX korteriühistu hagi Aino Sidorova vastu võlgnevuse väljamõistmiseks. 10. TlnRKKm 10.12.2018 nr 3-18-710. Liivalaia 5 korteriühistu, FP, MV, MJ, GU, MI, MP, LP, TL, SK, GG, GK, JA, LK, EE, JI, PT, KA, TM, KK, KK, KR, LB, VM, MT, JR, RZ, RJ, TU, KK, RK, Aparent OÜ ja Marru Invest OÜ kaebus Tallinna Linnaplaneerimise Ameti kohustamiseks esitada Tartu Maakohtu kinnistus- ja registriosakonnale nõue, millega parandatakse ja muudetakse kinnistusraamatusse kantud andmed. 11. TrtRKKo 04.02.2019 nr 2-16-109666. Narva linn, XX korteriühistu hagi Yuri Spoini vastu võlgnevuse väljamõistmiseks. 12. RKTKm 28.01.2020 nr 2-19-6210. Swedbank AS-i kaebus kohtutäituri Elin Vilippuse 9. aprilli 2019. a otsuse peale täiteasjas nr 022/2015/7378. 13. RKTKm 04.11.2020 nr 2-19-18271. Eesti Vabariigi (Maksu- ja Tolliameti kaudu) kinnistamisavaldus. Seletuskirjas viidatud muud allikad 4  1. Ajutise korteriühistukomisjoni moodustamine ja töökorra kinnitamine. Tallinna Linnavalitsuse 20.04.2020 korraldus number 490. 2. Asjaõigusseaduse ja tsiviilkohtumenetluse seadustiku muutmise seaduse eelnõu 28.11.2018, EIS toimik nr 18-0435. 3. AÕS I/autor – Asjaõigusseadus I. 1.-3. osa (§-d 1-167). Kommenteeritud väljaanne. Koostajad Paul Varul, Irene Kull, Villu Kõve, Martin Käerdi, Tarvo Puri. Juura, Tallinn 2014. 4. AÕS II/autor – Asjaõigusseadus I. 4.–9. osa (§-d 172–365). Kommertspandiseadus. Kommenteeritud väljaanne. Koostajad Paul Varul, Irene Kull, Villu Kõve, Martin Käerdi, Tarvo Puri. Juura, Tallinn 2014. 5. Ettepanek kinnistusraamatuseaduse muutmiseks. Maksu- ja Tolliamet. 23.05.2018 nr 6- 9/016047. 6. Hüpoteekide kustutamise avalduste vorminõue. Eesti Pangaliit 10.07.2018 nr 27. 7. Justiitsministri määrus Maa-, haldus- ja ringkonnakohtu kohtunike arv ja jagunemine kohtumajade vahel. RT I, 01.10.2021, 2. 8. Katastriüksuste aadresside korrastamine Haabersti linnaosas. Tallinna Linnavalitsus 13.03.2017 korraldus number 401. 9. Kohtu registriosakonna kodukord RT I, 22.01.2020, 9. 10. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse eelnõu 462 SE XII Riigikogu menetluses. Seletuskiri. 11. Pangaliidu arvamus. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse avalik konsultatsioon. 12. Perelepitusseaduse eelnõu 21.09.2021, EIS-s toimik nr 21-0538. 13. Riigikohtu arvamus asjaõigusseaduse ja tsiviilkohtumenetluse seadustiku muutmise seaduse eelnõu kohta 03.12.2018, EIS toimik nr 18-0435. 14. Riigikogu otsus „Ettepaneku tegemine Vabariigi Valitsusele“ 503 OE XII Riigikogu menetluses. 15. Riigilõivuseaduse, tsiviilkohtumenetluse seadustiku, halduskohtumenetluse seadustiku ning tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse muutmise seaduse eelnõu 31.08.2021, EIS toimik nr 21-1052. 16. Tallinna Ringkonnakohtu arvamus. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse avalik konsultatsioon. 17. Tartu Maakohtu registriosakonna arvamus. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse avalik konsultatsioon. 18. Tartu Ringkonnakohtu arvamus. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse avalik konsultatsioon. 19. TsMS III/autor – Tsiviilkohtumenetluse seadustik III. XI–XV osa (§-d 475-759). Kommenteeritud väljaanne. Koostajad Villu Kõve, Inga Järvekülg, Jaanus Ots. Maarja Torga. Juura, Tallinn 2018. 20. Võlaõigusseaduse, tarbijakaitseseaduse ning õppetoetuste ja õppelaenuseaduse muutmise seaduse eelnõu 786 SE XII Riigikogu menetluses. Seletuskiri. 21. Äriregistriseaduse eelnõu 01.06.2021, EIS toimik nr 21-0735. 2. Seaduse eesmärk Seaduse eesmärk on lahendada korteriomandit ja korteriühistut ning piiratud asjaõiguste lõpetamist üldisemalt puudutavad aktuaalsemad probleemid. Eelnõuga täiendatakse toimivas 5 kortermajas olemasoleva korteriomandi jagamise tingimusi selliselt, et tulevikus on uue korteriomandi moodustamiseks olemasoleva korteriomandi jagamise teel nõutav kõigi teiste korteriomanike nõusolek. See muudatus tagab kõigi korteriomanike kaasamise ja on vajalik, kuna korteriomandite arv on korteriomanike kokkuleppe oluline osa ning mõjutab kõigi korteriomanike jaoks olulisi küsimusi. KrtS-i jõustumisega loodi eraldi korteriühistute register, mis on mittetulundusühingute ja sihtasutuste registri osaks olev formaalselt eraldiseisev register. Korteriühistute automaatse loomisega tõusetusid ka küsimused, millised andmed (sh korteriühistu nimi, asukoht ja aadress) peaksid korteriühistu kohta olema registris. Eelnõuga on plaanis lisada seadusesse täpsustav tingimus korteriühistule täiendava nime kasutamiseks, mille eesmärgiks on välistada olukord, kus täiendav nimi on eksitav korteriomandite asukoha suhtes. See on vajalik näiteks juhul, kui korteriomandite asukohas tänava nime muudetakse ja korteriühistu täiendav nimi on seotud selle tänavanimega. Kehtiv regulatsioon on korteriühistute puhul tekitanud erandliku ning teatavat segadust külvava olukorra, kus osadel korteriühistutel on registris eraldi korteriühistu aadress, aga osadel korteriühistutel on ainult korteriomandite esemeks oleva kinnisasja aadress. Olukorra parandamiseks on plaanis võimaldada korteriühistu registrikaardile kanda korteriühistu aadress ka juhul, kui see langeb kokku korteriomandite asukoha aadressiga. Korteriomanikel on praegu võimalus juhtida korteriühistut ilma juhatuseta, kui korteriomandite arv ei ole suurem kui kümme või kui kõik korteriomandid kuuluvad ühele isikule ning sellisel juhul on võimalik pidada ka kassapõhist raamatupidamist. Kui üldjuhul peavad kõik juriidilised isikud pidama tekkepõhist raamatupidamist, on väiksematele korteriühistutele kehtestatud erand. Ilma juhatuseta korteriühistul puudub praegu ka majandusaasta aruande esitamise kohustus. Eelnõuga kaotatakse majandusaasta aruande esitamise nõue ka sellistele kuni kümne korteriomandiga korteriühistutele, mis on valinud omale juhatuse. Muudatuse eesmärk on võrdsustada ning lihtsustada kõigi väiksemate korteriühistute raamatupidamise nõuded, kuna ei ole põhjendatud eristada korteriühistuid, mida juhivad korteriomanikud ühiselt, ja neid, kes on valinud omale juhatuse. KrtS-i kehtestamise üheks eesmärgiks oli muuta majandamiskulude võlgnevuse puhul olukord kõigi osapoolte (korteriomaniku, korteriühistu ja hüpoteegipidaja) jaoks selgemaks. Selle saavutamiseks sõnastati seadusjärgne korteriühistu pandiõigus, millega on tagatud korteriühistu nõue korteriomaniku vastu. Pandiõigus võimaldab korteriühistul oma nõude maksma panna ka juhul, kui korteriomandile on seatud hüpoteek, mis ületab selle väärtust. Eelnõuga on kavas täpsustada pandiõiguse suurust selliselt, et see on piiratud lisaks eelmise majandusaasta majandamiskulude summale ka 50 protsendiga täitemenetluse tulemist või pankrotimenetluses makstavast summast. Muudatuse eesmärk on kaitsta teisi võlausaldajaid, andes neile võimaluse saada osa jagatavast rahast. Samuti on kavas kohtutäituritele lisada kohustus teavitada korteriomandiga seotud piiratud asjaõiguste omajaid, kui korteriühistu algatab täitemenetluse või kui korteriühistu ühineb täitemenetlusega. Muudatuste eesmärk on kaitsta võlausaldajaid, tagades neile teadmise menetluse alustamisest ja võimaluse saada osa tulemist, kui korteriomandi väärtus on madal. Eelnõuga nähakse ette majandamiskulude tasumisega hilinemisel sissenõudmiskulude hüvitamise regulatsioon KrtS-s, arvestades korteriühistu eripäradega. Kehtiv seadus viitab sissenõudmiskulude hüvitamisel võlaõigusseadusele, mis eristab tarbija ja majandus- või kutsetegevuses tegutseva isiku poolt sissenõudmiskulude hüvitamist. Kuna korteriomaniku ja korteriühistu suhe ei vasta nendele tingimustele ja nende sätete rakendamine on tekitanud erinevaid küsimusi, on eelnõus korteriühistut puudutavad sätted lisatud kehtivasse korteriomandi- ja korteriühistuseadusesse. Sissenõudmiskulude regulatsiooni põhimõtted tulenevad endiselt võlaõigusseadusest ning sissenõudmiskulude suurus sõltub nõude suurusest. 6 Eelnõuga on kavas täiendada seadust sätetega, mis reguleerivad korteriomandite esemeks oleva kinnisasja jagamist ning korterihoonestusõigustest korteriomandite moodustamist. Muudatuste eesmärk on võimaldada neid tehinguid teha selliselt, et korteriomandite registriosasid mõlema tehingu puhul vahepeal ei suleta ning samuti on võimalik jätkata selle korteriühistu tegevust, mis juba kinnisasja jagamise või korterihoonestuseõiguse puhul tegutseb. Kuigi neid tehinguid on võimalik asjaõiguse üldiseid sätteid arvestades teha ka kehtiva õiguse alusel, võivad need tehingud kujuneda keeruliseks ning ajamahukaks, muudatuste jõustudes peaks nende tehingute tegemine olema tulevikus osapoolte jaoks kiirem ja lihtsam. KrtS-i rakendamisel on olnud üheks oluliseks teemaks ka korteriomandi ja korteriühistuga seotud vaidluste lahendamine nii kohtus kui kohtuväliselt. Eesmärgiks on täpsustada seaduse tasandil, millises menetluses lahendatakse korteriühistu majandamiskulude nõuded. Hetkel on tekkinud olukord, kus Riigikohus on asunud seisukohale, et kehtivat seadust tuleb tõlgendada selliselt, et korteriühistu majandamiskulude nõuded lahendatakse hagita menetluses, aga alama astme kohtute praktikas lahendatakse korteriühistute majandamiskulude nõudeid endiselt nii hagimenetluses kui ka hagita menetluses. Menetluse liigist sõltub kohtu roll konkreetses vaidluses, menetluse läbiviimise kord ning ka kulud, mis kaasnevad kohtusse pöördumisega. Eelnõuga sätestatakse selgelt, et korteriomanike majandamiskulude nõuded lahendatakse edaspidi hagita menetluses, kaasates vaid asjassepuutuvad korteriomanikud. Eelnõu sisaldab ka riigilõivuseaduse muudatust, mille eesmärk on soodustada korteriühistu nõuete esitamist maksekäsu kiirmenetluses. Selleks et suunata korteriühistuid majandamiskulude nõudeid esitama maksekäsu kiirmenetluses, on eelnõuga sätestatud eriregulatsioon korteriomanike majandamiskulude riigilõivu kohta maksekäsu kiirmenetluses. Lisaks on eelnõus loodud kohaliku omavalitsuse üksustele võimalus moodustada lepitusorgan korteriomandeid ja korteriühistuid puudutavate vaidluste lahendamiseks, mis tegutseb lepitusseaduse alusel. Selle eesmärk on vähendada kohtute töökoormust ning anda korteriomanikele võimaluse vaidluste lahendamisel esmalt saada abi kohalikult omavalitsuselt. Kuna kohtuvaidlused kestavad tavaliselt kaua ning on kulukad, on lepitusorgan kiirem ja soodsam variant vaidluste lahendamiseks. Lisaks korteriomandit ja korteriühistut spetsiifiliselt puudutavatele küsimustele on eelnõus käsitletud ka üldisemaid piiratud asjaõiguseid puudutavaid küsimusi. Täpsemalt on eelnõu eesmärk leevendada piiratud asjaõiguste lõpetamise ning hüpoteekide käsutamise vorminõudeid. Selleks täiendatakse eelnõuga kehtivat regulatsiooni piiratud asjaõiguste kustutamise osas selliselt, et kinnisasja koormava piiratud asjaõiguse lõpetamiseks on edaspidi nõutav õigustatud isiku notariaalselt kinnitatud või digitaalselt allkirjastatud nõusolek. Samuti on digitaalselt võimalik ka hüpoteeki üle anda või sellest loobuda. See tähendab, et muudatuse jõustumisel ei pea enam nende toimingute jaoks minema notari juurde ja tasuma notari tasu, vaid kinnistamisavaldust on võimalik esitada digitaalselt kinnistuportaali kaudu. Lisaks on eelnõuga plaanis lihtsustada maksumenetluses maksuhalduri taotlusel seatud kohtuliku hüpoteegi kustutamise regulatsiooni, võimaldades tulevikus kohtulikku hüpoteeki kustutada maksuhalduri avalduse alusel ilma kinnisasja omaniku nõusolekuta. See tähendab samuti, et kohtuliku hüpoteegi kustutamiseks ei pea minema notarisse ning lisaks ei pea kinnisasja omanik selle kustutamiseks andma nõusolekut, vaid kustutamise avalduse esitab maksuhaldur. KrtS võeti vastu aastal 2014, kuid see jõustus ligi neli aastat hiljem 2018. aastal. Kuna seaduse vastuvõtmisega kaasnesid nii sisulised muudatused korteriomandite ja ühistute jaoks kui ka tehnilised muudatused, mis puudutasid registreid, oli vajalik piisav kohanemisaeg. Pärast üle aastast kehtivusaega, 2019. aasta aprillis, korraldas Justiitsministeerium avaliku konsultatsiooni2, mille eesmärk oli koguda tagasisidet seaduse rakendamise kohta ning kaardistada võimalikud kitsaskohad. 2 Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse avalik konsultatsioon. 7 Avalikule konsultatsioonile laekunud arvamuste ning ettepanekute põhjal koostas Justiitsministeerium vastavalt hea õigusloome ja normitehnika eeskirjale (HÕNTE § 1 lg 1) „Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse ja teiste seaduste muutmise seaduse eelnõu väljatöötamise kavatsuse“, mille saatsime 2021. aasta juunis kooskõlastamiseks ja huvirühmadele arvamuse avaldamiseks (EISis toimik nr 21-0597). VTK kooskõlastas märkusteta Siseministeerium ning Rahandusministeerium ja Keskkonnaministeerium kooskõlastasid VTK märkustega. VTK kohta avaldasid arvamust järgmised organisatsioonid ja huvigrupid: Eesti Linnade ja Valdade Liit, Eesti Omanike Keskliit, Notarite Koda, Eesti Pangaliit, Kohtutäiturite ja Pankrotihaldurite Koda, Tallinna Ringkonnakohus, Eesti Kinnisvara Hindajate Ühing, Registrite ja Infosüsteemide Keskus, Ida-Virumaa Korteriühistute Liit, Eesti Korteriühistute Liit, Harju Maakohus, Tartu Ringkonnakohus, Tartu Maakohus, Eesti Kinnisvaramaaklerite Koda, Riigikogu Õiguskomisjon, Advokaadibüroo Loor OÜ, Riigikohus, Eesti Kaubandus- ja Tööstuskoda. Nii arvamuse andjad kui ka kooskõlastajad üldiselt toetasid VTK eesmärke, kuid tegid ka märkusi selle kohta, kuidas neid kõige paremini saavutada ning lisaks esitasid ka täiendavaid ettepanekuid kehtiva seaduse muutmiseks. Ettepanekute analüüsi tulemusena jõudsid mõned neist ka eelnõusse, kuna olid eelnõus käsitletavate teemadega seotud ning muudatused vajalikud ja põhjendatud. Kõik VTK-s käsitletud muudatusettepanekud jõudsid eelnõusse ning võrreldes VTK-ga lisandunud muudatuste eesmärki on järgnevalt selgitatud. Eelnõus on muudetud kinnisasja omaniku poolt korteriomandite moodustamise tehingu vorminõuet. Kui praegu peab kaasomanike kokkuleppel korteriomandite moodustamise tehing olema notariaalselt tõestatud, siis kinnisasja omanikul on korteriomandite moodustamise kinnistamisavaldus võimalik esitada kas notariaalselt kinnitatuna või digitaalselt allkirjastatuna. Seejuures ei kontrolli notar kinnitamise puhul tehingu sisu. Samas peab kaasomanike kokkuleppel korteriomandite moodustamise tehing olema igal juhul notariaalselt tõestatud. Eelnõuga on kavas nende tehingute vorminõuded ühtlustada ning mõlemal juhul kehtestada notariaalse vormi nõue. Kuna korteriomandi moodustamine on spetsiifiline ning võrdlemisi keeruline tehing, on notariaalne tõestamine vajalik ja põhjendatud. Notariaalne tõestamine on vajalik, et oleks täidetud korteriomandite loomisele kehtestatud sisulised nõuded. Eelnõuga täpsustatakse ka eriomandi esemele kehtivaid nõudeid selliselt, et lisaks eriomandi eseme piiritletuse nõudele on selge, et eriomandi esemele peab olema ka eraldi juurdepääs. Kuigi see põhimõte on sisuliselt kehtinud juba nii eelmise korteriomandiseaduse kui ka kehtiva seaduse ajal, on praktikas siiski esinenud juhtumeid, kus korteriomandid on moodustatud selliselt, et korteriomandile on tagatud ligipääs läbi teise korteriomandi servituudiga, kuigi see ei ole seaduse eesmärgiga kooskõlas. Eelnõu sisaldab muudatust, mille kohaselt korteriühistu põhikirjaga ei või piirata korteriühistu liikme õigust esindaja määramiseks üldkoosolekul. Sama keeld kehtis ka varem kehtinud korteriühistuseaduses, kuid kehtivas seaduses sellist sätet ei sisaldu, sest seadusandja hinnangul oli korteriühistutel piisavalt aega, et oma põhikirjad seadusega vastavusse viia. Kuna praktikas on aga tekkinud segadus, kas selline nõue on aktuaalne ka kehtiva seaduse valguses, lisatakse selguse mõttes tingimus seadusesse. Eelnõus on täpsustatud ka viivise regulatsiooni, mis tuleneb võlaõigusseadusest. Kohtupraktikas on asutud seisukohale, et korteriühistu viivist reguleeriv säte ei ole imperatiivne ning teistsuguse määra võib näha ette põhikirjas. Kuna selline põhimõte ei ole seaduse eesmärgiga kooskõlas, on eelnõuga täpsustatud, et seaduses sätestatust teistsuguse viivise määra võib ette näha vaid eriomandi kokkuleppes ehk selleks on vajalik kõigi korteriomanike 8 kokkulepe. Ülejäänud eelnõus kavandatavad muudatused on kas terminoloogilised või ei oma sisulist mõju, seetõttu pole nende mõjusid seletuskirjas hinnatud. 3. Eelnõu sisu ja võrdlev analüüs § 1. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse muutmine KrtS § 3 lõike 3 muutmine (punkt 1) KrtS § 3 lõike 3 kohaselt kohaldatakse eriomandi loomise kokkuleppele asjaõigusseaduse §-s 120 sätestatut. AÕS § 120 koosneb kolmest lõikest, millest esimese lõike kohaselt peab kinnisomandi üleandmiseks vajalik asjaõigusleping olema notariaalselt tõestatud ning asjaõigusleping võib sisalduda ka kohtulikus kompromissis. Teine lõige sätestab, et asjaõigusleping kinnisomandi üleandmiseks, mis on tehtud tingimuslikult või tähtpäeva määrates, on tühine. Kolmanda lõike kohaselt tõestab notar § 120 esimeses lõikes nimetatud asjaõiguslepingu üksnes juhul, kui talle esitatakse AÕS § 119 esimeses lõikes nimetatud dokument või kui see dokument tõestatakse samal ajal asjaõiguslepinguga. Praktikas aga ei ole AÕS § 120 kolmas lõige korteriomandite loomise puhul alati asjakohane, kuna võlaõiguslikku kokkulepet ei pruugi korteriomandite loomise puhul alati olla. Kuna korteriomandite loomine on puhtalt asjaõiguslik kokkulepe ja võlaõiguslik kokkulepe ei pea alati selle tehingu juures olema, on viide AÕS § 120 lõikele 3 ülearune ning eelnõuga jäetakse KrtS § 3 lõikes 3 välja viide AÕS § 120 lõikele 3. KrtS § 4 täiendamine (punkt 2) Paragrahvi 4 lõiget 1 täiendatakse teise lausega, mille kohaselt igale eriomandi esemele peab olema eraldi juurdepääs. Eraldi juurdepääs igale eriomandi esemele tähendab seda, et iga korteriomandini peab olema võimalik pääseda kas otse väljast avalikult kasutatavalt teelt või kõigi korteriomanike kaasomandis olevalt esemelt. Servituudi kaudu juurdepääs läbi teise korteriomandi ei ole piisav. Samasugune range juurdepääsetavuse ja eraldi kasutatavuse nõue on sätestatud ka Eesti korteriomandiõiguse eeskujuks olevas Saksamaa korteriomandiseaduses. Kuigi eraldi juurdepääsetavuse tingimus oli juba eelmises korteriomandiseaduses ning tuleneb ka kehtivast seadusest, on praktikas esinenud juhtumeid, kus korteriomandite jagamisel ei ole sellest tingimusest kinni peetud.3 Lisaks asus Tallinna Ringkonnakohus hiljuti Liivalaia 5 vaidluses seisukohale, et KOS § 2 lg-st 1 ei tulenenud, et moodustatud korteriomandi eseme reaalosadele peab olema tagatud ligipääs just üle kaasomandis oleva pinna. Ligipääs tähendab ruumikorralduslikku ja õiguslikku ligipääsetavust ning servituutide seadmisega on kolleegiumi hinnangul tagatud juurdepääs moodustatud korteriomanditele.4 See seisukoht ei ole aga seaduse eesmärgiga kooskõlas. Selleks, et edaspidi järgitaks eriomandi eseme eraldi kasutatavuse ja ligipääsetavuse nõuet, on selguse huvides eelnõuga plaanis eraldi juurdepääsu nõue lisada seadusesse. Eelkõige on teema tõusetunud olemasoleva korteriomandi jagamisel mitmeks korteriomandiks, mistõttu on eriomandi eraldi kasutatavuse nõuet käsitletud ka eelnõu § 1 p-s 5. KrtS § 8 lõike 2 muutmine (punkt 3) KrtS § 8 lõiget 2 täiendatakse viitega KrtS § 3 lõigetele 3 ja 4, mis omakorda viitavad asjaõigusseaduse §-dele 119 ja 120. Muudatus tähendab sisuliselt, et kui ainuomanik loob korteriomandeid, on sarnaselt kaasomanike poolt korteriomandite moodustamisele tulevikus tehingu kehtivuseks vajalik notariaalne tõestamine. Kehtiva seaduse kohaselt on kinnisasja 3 Näiteks Tallinnas Liivalaia 5 aset leidnud juhtum, kus üks mitteeluruumi korteriomand jagati 69 korteriomandiks ning tagati neile juurdepääs läbi servituudi. Korteriomandid moodustati KOS-i kehtivuse ajal. 4 Justiitsministeeriumile edastas Tallinna Ringkonnakohtu 08.11.2021 otsuse nr 2-17-9822 menetlusosaline. 9 omanikul võimalik kinnisasi jagada ja korteriomandid moodustada vaid kinnistamisavalduse esitamisega, mis võib olla nii notariaalselt kinnitatud kui ka digitaalselt allkirjastatud. Seega on näiteks arendajal võimalik esitada korteriomandite moodustamise avaldus kinnistuportaalis. Kokkuvõttes puudub selliste avalduste üle sisuline kontroll, sest isegi kui kinnitatakse notariaalselt, kontrollib notar vaid allkirja õigsust, mitte tehingu sisu. Samas on korteriomandite loomise puhul tegemist võrdlemisi keerulise ning spetsiifilise tehinguga, mis eeldab korteriomandiõiguse tundmist, ning notari kontroll on vajalik selle üle, et korteriomandite moodustamise eeldused oleksid täidetud. Lisaks ei ole põhjendatud eristada kaasomanike kokkuleppel ning ainuomaniku poolt korteriomandite moodustamiseks kehtestatud vorminõuet. KrtS § 9 lõike 1 muutmine (punktid 4 ja 5) Uue korteriomandi loomine toimivas korterelamus on kehtiva seaduse kohaselt võimalik kahel viisil. Esiteks saavad korteriomanikud uue eriomandi eseme luua senise kaasomandi eseme arvel (nn pööningukorterid). Teiseks uue korteriomandi loomise võimaluseks on olemasoleva korteriomandi jagamine. Eelnõuga muudetakse § 9 lõiget 1 selliselt, et uue korteriomandi loomiseks on vajalik kõigi korteriomanike kokkulepe. Muudatus puudutab eelkõige olemasoleva korteriomandi jagamise teel uue korteriomandi moodustamist, kuna kaasomandi eseme arvel uue korteriomandi moodustamise puhul on kõigi korteriomanike nõusolek vajalik ka juba kehtiva õiguse kohaselt. Kuigi tehinguga ei vähene ühegi kaasomaniku mõttelise osa suurus kogu kinnisasjas, väheneb võimalus oma õigusi teistest sõltumatuna teostada, sest uus korteriomand on kõigi korteriomanike kaasomandis. Korteriomandite arv on korteriomanike kokkuleppe oluline ese ning kokkuleppe muudatus on oluline küsimus, mille otsustamises peaksid osalema kõik korteriomanikud. Samuti peaks kõigil korteriomanikel olema õigus otsustada selle üle, kui palju korteriomandeid on korterelamus, kuna see mõjutab kõiki korteriomanikke puudutavaid küsimusi. Kohtupraktikas on leitud, et olemasoleva korteriomandi jagamiseks ei ole vaja kõigi korteriomanike nõusolekut, kui see on ruumikorralduslikult võimalik ja seda saab teha ilma ehituslike ümberkorraldusteta, st kui eraldi juurdepääs uuele korteriomandile on olemas.5 Samas on praktikas ette tulnud korteriomandi jagamisel tekkinud olukordi, kus korteriomandid on moodustatud selliselt, et neile pääseb ainult läbi teise korteriomandi, mis on koormatud servituudiga ja kõnesolev muudatus on ajendatud sellistest olukordadest. Näiteks Tallinnas Liivalaia 5 aset leidnud juhtum, kus üks mitteeluruumi korteriomand jagati 69 korteriomandiks ning tagati neile juurdepääs läbi servituudi.6 Teema sai rohkelt tähelepanu ka meedias.7 See pole aga ainuke näide taolisel viisil korteriomandite moodustamisest, vaid selliseid juhtumeid on olnud ka teisi. Justiitsministeeriumi hinnangul ei ole küll selliste korteriomandite loomine ka varem olnud kooskõlas KrtS-ga ega varem kehtinud KOS-ga. Küsimus seisneb eelkõige korteriomanditele ligipääsus ja eraldi kasutatavuses, mitte teiste korteriomanike nõusolekus. Kuivõrd korteriomandi jagamine selliselt on võimalik vaid erandlikel juhtudel, võib tekkida küsimus, kas seadusemuudatus vaid üksikute juhtude pinnalt on piisavalt põhjendatud. Samas on muudatuse tulemusena võimalik välistada tulevikus tekkida võivaid vaidlusi. 5 TlnRKKm 25.09.2018 nr 2-18-8856 p 11. 6 TlnRKKm 10.12.2018 nr 3-18-710. 7 Vt Justiitsministeeriumi 16.10.2018 pressiteade Justiitsministeerium: ilma juurdepääsuta korteriomandite moodustamine on seadusega vastuolus ja err.ee 26.10.2018 uudis: Äripindadega korteriühistud massiliselt ülevõtmist kartma ei pea. 10 Oluline on rõhutada, et uue korteriomandi loomine on võimalik vaid juhul, kui see on „ruumikorralduslikult“ võimalik. See tähendab, et igale korteriomandile peab olema võimalik juurde pääseda kas otse väljast või kõigi korteriomanike kaasomandis olevast trepikojast ning servituudi kaudu ligipääs ei ole piisav ega lubatav. Eluruumide ning mitteeluruumide eraldi kasutatavuse nõue on sätestatud ka ehitusseadustikus ja selle alusel antud määrustes (eelkõige EhS § 3 lg 5 alusel antud määruses), seega ei vasta sellisel viisil moodustatud ruumid ka EhS-i nõuetele. Nii pole ka tulevikus lubatav servituudiga koormatud „administratiivpinna- korteriomandite“ või „trepikoja-korteriomandite“ loomine isegi juhul, kui kõik korteriomanikud on selliseks muudatuseks andnud oma nõusoleku. Ka Saksamaa korteriomandiseaduses, mis on olnud Eesti korteriomandiõiguse eeskujuks, on sätestatud range juurdepääsetavuse ja eraldi kasutatavuse nõue.8 KrtS § 9 lõike 5 täiendamine (punkt 6) Eelnõuga täiendatakse KrtS § 9 lõiget 5 lausega, mille kohaselt on eriomandi kokkuleppe muutmise kandmiseks kinnistusraamatusse vajalik piiratud asjaõiguse omaja nõusolek. Kuigi § 9 lg 5 kohaselt on korteriomanikule antud õigus nõuda piiratud asjaõiguse omaja nõusolekut ning tõlgendamise teel võib tuletada nõusoleku vajalikkuse, ei ole see praegu seaduses eraldi välja toodud. Eelnõu väljatöötamiskavatsusele antud tagasisides tõstatati küsimus, kas erikasutusõiguse muutmiseks on vajalik hüpoteegipidaja nõusolek. Kuna erikasutusõigus on eriomandi kokkuleppe sisuks, on ka selle muutmiseks kinnistusraamatus vajalik piiratud asjaõiguse omaja nõusolek. Korteriomandite suhete korraldamist kokkuleppel reguleerib KrtS § 13, mis viitab omakorda §-le 9, kus on reguleeritud eriomandi kokkuleppe muutmise tingimused. Hüpoteegipidaja nõusolek erikasutusõiguse muutmiseks on vajalik, kui muudatus puudutab konkreetse hüpoteegipidaja tagatist ja kuna eriomandi kokkulepe on ka osa tagatisest, on see muudatus hüpoteegipidaja jaoks oluline. Eristada tuleb siinkohal materiaalõiguslikku nõusolekut ning puudutatud isiku menetluslikku nõusolekut. Eriomandi kokkuleppe pooled on korteriomanikud ning piiratud asjaõiguse omaja on kinnistusraamatu seaduse tähenduses puudutatud isik. Kokkuleppe muutmiseks materiaalõiguslikult ei ole piiratud asjaõiguse omaja nõusolekut vaja, kuid kande tegemiseks kinnistusraamatusse on vajalik piiratud asjaõiguse omaja kui puudutatud isiku nõusolek. Piiratud asjaõiguse omaja pole küll eriomandi kokkuleppe osaline, kuid nõusoleku andmata jätmisega saaks takistada kinnistusraamatusse muudatuse kandmist. Selline takistamine peab aga olema põhjendatud, sest nagu eelnevalt mainitud, on § 9 lg 5 kohaselt võimalik piiratud asjaõiguse omajalt vastavat nõusoleku andmist nõuda. KrtS § 19 lõike 4 täiendamine (punkt 7) KrtS § 19 lõike 4 täiendamine puudutab korteriühistu nime regulatsiooni, täpsemalt täiendava nime nõudeid. Juriidilise isiku nimi on peamine tunnus, mille kaudu juriidilist isikut on võimalik õiguskäibes identifitseerida ning nimi peab TsÜS § 30 kohaselt eristama seda isikut teistest juriidilistest isikutest. Üldiselt tähendab eksitamiskeeld juriidilise isiku nime puhul seda, et ärinimi ei tohi olla eksitav ettevõtja õigusliku vormi, tegevusala ega tegevuse ulatuse poolest ning mittetulundusühingu nimi ei või olla eksitav mittetulundusühingu eesmärgi, tegevuse ulatuse ega õigusliku vormi poolest. Korteriühistul võib lisaks seadusjärgsele nimele, mis koosneb kinnisasja aadressist, olla ka täiendav nimi. Korteriühistu seadusjärgse nime moodustamise täpsem kord on reguleeritud justiitsministri määrusega.9 Korteriühistu nimi on lahutamatult seotud kinnisasjaga, millel 8 Vt WEG § 5. 9 Kohtu registriosakonna kodukord § 2061. 11 asuvad korteriomandid. Kuna korteriühistu puhul on tegemist eriliigilise eraõigusliku juriidilise isikuga, mille nimi koosneb korteriomandite esemeks oleva kinnisasja aadressist ja täiendist „korteriühistu“, on oluline, et korteriühistu nimi ei oleks eksitav ka asukoha suhtes. Korteriühistul on võimalus kasutada täiendavat nime, mis tuleb samuti registrisse kanda. Täiendava nime tingimus on hetkel, et see eristab teda piisavalt kõigist teistest Eestis registrisse kantud juriidilistest isikutest. Korteriühistu seadusjärgne nimi ning täiendav nimi on juriidilises mõttes võrdsed ning võiks olla kasutuses kõigis ametlikes dokumentides, lepingutes jne. Täiendav nimi võib, kuid ei pruugi kajastada ühistu asukohta. Täiendava nime võimalus oli KrtS-i loomisel oluline nende korteriühistute jaoks, mis olid juba olemas, jätkamaks tegevust harjumuspärase nimega. Kõigi enne KrtS-i jõustumist asutatud korteriühistute varasem nimi loeti kehtiva seaduse jõustumisel täiendavaks nimeks. Samuti on mugavam kasutada täiendavat nime pika seadusjärgse nime asemel. Täiendav nimi osutus KrtS-i jõustumisel vajalikuks pika seadusjärgse nimega ühistutele ka pangaülekannete puhul, kuna krediidiasutustel on ülekannete sooritamisel teatud tähemärkide piirang kliendi nime puhul. Seaduses ei ole praegu nõuet, et korteriühistu täiendav nimi ei tohi olla eksitav korteriomandite asukoha suhtes. See on oluline näiteks olukorras, kus kinnistu aadress on muutunud. Kinnisasjade aadressid muutuvad n-ö iseeneslikult mitmel põhjusel, näiteks tänava nimede muutmine, halduskorralduse muutus vmt. Kinnistusraamat saab need andmete muudatused automaatse andmevahetusega maakatastrist. Kui korteriühistu nimi on n-ö seadusest tulenev, siis toimub korteriomandite asukohaks oleva kinnisasja aadressi muutumisel automaatselt ka vastav muudatus ühinguregistris korteriühistu nimes. Kui selline muudatus toimub, peaks registris muutma ka korteriühistu täiendavat nime, kui see on kasutusel, kuna see muudatus ei toimu registris automaatselt. Ühe näitena aadressi muutusest võib tuua juhtumi, kus Tallinna Linnavalitsuse korraldusega10 muudeti 18 katastriüksuse aadressi Haabersti linnaosas. Seni Ehitajate teel asunud katastriüksused said uued aadressid Õismäe tee järgi. Kinnistusraamatus ja korteriühistu seadusjärgses nimes korteriühistute registris toimus korteriühistu nime muudatus automaatselt, kuid täiendav nimi ei muutunud automaatselt ning pärast muudatust oli registris täiendavaks nimeks endiselt Ehitajate tee [majanumber] KÜ. Sellises olukorras on korteriühistul võimalik ise pöörduda registri poole ning korraldada registris täiendava nime korrektseks muutmine või loobuda üldse täiendava nime kasutamisest. Selleks et korteriühistutel oleks ka seadusest tulenev kohustus eelmainitud olukordades oma täiendav nimi ajakohasena hoida, täiendatakse KrtS § 19 lg-t 4 selliselt, et lisaks tingimusele, mille kohaselt korteriühistu täiendav nimi peab piisavalt eristama teda kõikidest teistest Eestis registrisse kantud juriidilistest isikutest, ei tohi see olla eksitav ka korteriomandite asukoha suhtes. KrtS § 22 lõike 5 täiendamine (punkt 8) Muudatus puudutab korteriomaniku hääleõigust üldkoosolekul ning täpsemalt üldkoosolekul osalemiseks esindaja määramist. Varem kehtinud korteriühistuseaduses (KÜS)11 oli tingimus, et põhikirjaga ei või piirata korteriühistu liikme õigust esindaja määramiseks. Kehtivast seadusest jäeti see piirang välja, kuna seadusandja ilmselt eeldas, et piirang oli kehtinud juba võrdlemisi pikka aega ning seadusandja hinnangul oli korteriühistutel võimalus oma põhikirjad seadusega vastavusse viia. Sellest tulenevalt oldi seisukohal, et niisuguse piirangu kehtestamine ei ole enam põhjendatud. 10 Tallinna Linnavalitsuse 13.03.2017 korraldus nr 401-k. 11 Korteriühistuseaduse § 101. 12 Sellele vaatamata on Justiitsministeeriumi jõudnud küsimusi piirangu kehtivuse kohta kehtiva seaduse valguses ning ettepanekuid, et seesugune piirang võiks siiski olla seaduses selgelt kirjas, kuivõrd esindaja määramisel on endiselt põhikirjades piirangud ja kehtivast seadusest tulene otseselt, et sellised piirangud on seadusega vastuolus. Sellest tulenevalt lisatakse § 22 lõikesse 5 eelviimane lause, mille kohaselt põhikirjaga ei või piirata korteriühistu liikme õigust esindaja määramiseks. KrtS § 40 lõike 1 täiendamine (punkt 9) Korteriomanike majandamiskulude jaotamist reguleeriva § 40 kohaselt teevad korteriomanikud majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. Justiitsministeeriumi korraldatud avalikul konsultatsioonil, mis eelnes VTK koostamisele, tõid mitmed huvirühmad välja, et kehtivast seadusest ei ole võimalik tuletada, kellele tuleb teha majanduskava alusel perioodilisi makseid. Nii Tallinna Ringkonnakohtu12, Tartu Maakohtu13 kui ka Tartu Ringkonnakohtu14 hinnangul ei ole võimalik KrtS § 40 lg-st 1 tuletada, kellele tuleb korteriomanikul perioodilisi makseid teha ja kes võib nõuda selle kohustuse täitmist. KrtS § 34 lg 2 kohaselt valitsevad korteriomanikud korteriomandite kaasomandi osa eset korteriühistu kaudu. Sellest tulenevalt on Justiitsministeeriumi hinnangul võimalik tõlgendamise tulemusel jõuda seisukohale, et majandamiskulude tasumise kohustus on korteriühistule ja korteriühistul on ka õigus neid korteriomanikelt nõuda. Kuigi see järeldus on ka korteriomandi ja korteriühistu suhet arvestades loogiline, on selguse mõttes eelnõuga täiendatud § 40 lg-t 1. Muudatuse tulemusena on üheselt selge, et korteriomanikud teevad majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid korteriühistule. KrtS § 42 lõike 1 täiendamine (punkt 10) KrtS § 42 lõiget 1 täiendatakse selliselt, et KrtS-s sätestatud viivise määrast võib teistsuguse viivise määra ette näha vaid eriomandi kokkuleppes, seega ei saa põhikirjaga näha ette teistsugust viivist. Muudatus on ajendatud eelkõige Riigikohtu lahendist15, milles asuti seisukohale, et KrtS § 42 lg 1 ei ole imperatiivne säte ning selle sätte kehtima hakkamisega ei muutunud kehtetuks korteriomanike enamuse otsusega põhikirjades kehtestatud viivisemäärad. Seaduses ega selle seletuskirjas sellist seisukohta pole väljendatud, kuid sellise tõlgenduse põhjus võib seisneda sellest, et enne KrtS-i jõustumist oli viivise määr kirjas korteriühistuseaduses, mitte polnud viidatud võlaõigusseadusele, ja see säte oli imperatiivne. Kehtivas KrtS § 42 lg-s 1 on viivise suuruse osas viidatud VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatule. Kuna võlaõigusseaduse säte ise on dispositiivne, on sellest järeldatud, et ka kehtiv KrtS § 42 lg-s 1 sätestatu on dispositiivne. Kui sellest lähtuda, võib sisuliselt mistahes numbri viivisena ette näha, kuid see ei ole olnud seadusandja eesmärk. Eelnevat arvesse võttes on käesoleva eelnõuga kavas täiendada KrtS § 42 esimest lõiget lausega, mille kohaselt seaduses sätestatust erineva viivise määra võib ette näha vaid eriomandi kokkuleppega. See eeldab kõigi korteriomanike kokkulepet ehk seda ei saa teha häälteenamusega põhikirjas. KrtS § 42 lõike 2 muutmine ja täiendamine (punktid 11 ja 12) KrtS § 42 lõige 2 reguleerib korteriühistule majandamiskulude tasumisega viivitamisel sissenõudmiskulude hüvitamist, mis omakorda viitab võlaõigusseadusele. VÕS-s reguleerivad sissenõudmiskulude hüvitamist §-d 1131 ja 1132. Sissenõudmiskulude regulatsioon VÕS-s erineb sõltuvalt sellest, kas nõue esitatakse tarbija või ettevõtja vastu. VÕS § 1131 12 Tallinna Ringkonnakohtu arvamus korteriomandi- ja korteriühistuseaduse avalikul konsultatsioonil p B.2.1. 13 Tartu Maakohtu arvamus kehtiva korteriomandi- ja korteriühistuseaduse kohta, lk 1. 14 Tartu Ringkonnakohtu tagasiside korteriomandi- ja korteriühistuseaduse avaliku konsultatsiooni raames, lk 3. 15 RKTKo 23.10.2019 nr 2-17-131006. 13 kohaldamiseks peab võlgnik olema majandus- ja kutsetegevuses tegutsev isik ja § 1132 puhul tarbija. KrtS-i sissenõudmiskulude säte loodi ajal, mil VÕS-s oli sissenõudmiskulude hüvitamine reguleeritud ainult § 113 lg-s 5. Selle sätte kohaselt võis sõltumata viivise maksmisest võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitamisest põhjustatud mõistlike sissenõudmiskulude hüvitamist. Pärast KrtS-i eelnõu valmimist ning seaduse jõustumist on aga VÕS-i korduvalt muudetud. Kuna VÕS-i sissenõudmiskulude paragrahvidel on erinev taust ning erinevad eesmärgid, on ka nende sisu erinev. VÕS § 1131 regulatsioon puudutab majandus- ja kutsetegevuses tehtavaid tehinguid ning pärineb direktiivist 2011/7/EL16 hilinenud maksmisega võitlemise kohta. Direktiivi peamine eesmärk oli võlausaldajate kaitse, eelkõige soov kaitsta väikeettevõtjaid, kes on võrreldes suurte ettevõtjatega nõrgemas läbirääkimiste positsioonis, kuna neid mõjutavad praktikas hilinenud maksed rohkem kui suuri ettevõtteid. VÕS § 1132 reguleerib ettevõtja ja tarbija vahelisi tehinguid. Regulatsiooni eesmärk on kaitsta tarbijat kui lepingulise suhte nõrgemat poolt. VÕS § 1131 kohane hüvitis (40 eurot) kohaldub automaatselt ega sõltu tegelikult tekkinud kahjust. VÕS § 1132 puhul on aga kehtestatud sissenõudmiskulude ülempiirid, millest suuremaid tasusid tarbijalt nõuda ei saa. Need ei rakendu automaatselt ja on võimalik, et tegelikud sissenõudmiskulud peaksid olema väiksemad kui ülempiiris nimetatud summa. Kuna võrreldes ajaga, mil KrtS-i eelnõu välja töötati, on sissenõudmiskulude hüvitamise regulatsioon VÕS-s muutunud, ei anna KrtS-i seletuskiri küsimust vastusele, kas VÕS § 1132 kohaldub ka korteriühistu ja füüsilisest isiku korteriomaniku vahelises suhtes. Kuna VÕS-i muudatuste koostamisel ei peetud silmas korteriühistuid ning nende spetsiifikat, ei vasta VÕS § 1132 loogika üheselt korteriühistus tekkivatele õigussuhetele. Kuna VÕS § 1132 koostamisel peeti silmas tarbija ja majandus- või kutsetegevuses isiku vahelisi lepingulisi suhteid, ei peaks see kohalduma korteriühistu ja korteriomaniku vahelises suhtes. Lisaks eristab see säte sissenõudmiskulude hüvitamise nõudmist lepingulise suhte kestel ja pärast lepingu lõppemist, mis ei ole korteriühistu ja korteriomaniku vahelises suhtes asjakohane. Kokkuvõttes kujuneb KrtS § 42 lg 2 tarbijast korteriomaniku jaoks sisutühjaks, kuna VÕS-i tingimustel ei saa korteriühistu nõuda sissenõudmiskulude hüvitamist, või menetluslikult koormavaks, sest ei täida oma algset eesmärki. Samuti pole põhjendatud, et juriidilisest isikust korteriomanik peaks võrreldes füüsilisest isikust korteriomanikuga hüvitama suuremad sissenõudmiskulud. Eelnevat arvesse võttes on eelnõuga kavas kogu korteriühistute sissenõudmiskulude hüvitamise regulatsioon sätestada KrtS-is, jättes välja viited VÕS-le. Eelnõuga muudetakse KrtS § 42 lg-t 2, sätestades, et kui korteriühistu võib nõuda viivist, võib ta nõuda korteriomanikult võla sissenõudmiskulude hüvitamist. KrtS §-i 42 täiendatakse lõikega 3, mis reguleerib sissenõudmiskulude hüvitise suuruseid sõltuvalt korteriühistu nõude suurusest. Sätte koostamisel on eeskujuks VÕS § 1132 lg-s 2 sätestatud sissenõudmiskulude hüvitamise loogika ehk sissenõudmiskulude suurus on sõltuv nõude suurusest. Lõike 3 lisamise eeskujuks on VÕS § 1132 lõige 4 ning selle lõike eesmärk on reguleerida, mis juhul on korteriühistul võimalik nõuda viivist ja sissenõudmiskulude hüvitise määra ületava kahju hüvitamist. 16 Euroopa Parlamendi ja nõukogu direktiiv 2011/7/EL, 16.02.2011, hilinenud maksmisega võitlemise kohta äritehingute puhul. 14 KrtS § 44 lõike 3 täiendamine (punkt 13) KrtS § 44 lg 3 reguleerib korteriühistu pandiõiguse suurust, mis on korteriomandi eelmise majandusaasta majandamiskulude summa. Kuivõrd korteriühistu pandiõigus on vormilt võrdlemisi uus õigus, leiab kohtupraktikast veel üsna vähe lahendeid, kus käsitletakse korteriühistu pandiõigust. Samas on Tallinna Ringkonnakohus asunud mitmel korral seisukohale, et nii täite- kui ka pankrotimenetluses rahuldatakse korteriomandi müügist saadud rahast kõigepealt korteriühistu pandiga tagatud nõue ja alles seejärel n-ö tavalise hüpoteegiga tagatud nõue. Samuti tähendab see korteriühistule võimalust pöörata sissenõue korteriomandile ka juhul, kui see on koormatud hüpoteegiga, kuna kõik n-ö tavalised hüpoteegid on korteriühistu pandiõigusest tagapool ja lõpevad. Seejuures ei ole korteriühistu pandiõiguse suurus piiramatu, sest enne KrtS-i jõustumist sisse kantud hüpoteegi pidajale on tagatud vaid kindel osa jaotamisele minevast tulemist.17 Seega on reguleeritud enne KrtS-i jõustumist seatud hüpoteekide puhul korteriühistu pandiõiguse suuruse puhul see, kui suur osa täitemenetluses jaotamisele minevast tulemist või pankrotimenetluses pandieseme müügist saadud rahasummast läheb korteriühistu nõude tasumiseks. Samas ei ole sellist piirangut pärast KrtS-i jõustumist seatud hüpoteekide puhul. Eelnõuga täiendatakse § 44 lõiget 3 ning lisatakse korteriühistu pandiõigusele täiendav piirang, et pandiõigus on piiratud ka 50 protsendiga täitemenetluses jaotamisele minevast tulemist või pankrotimenetluses pandieseme müügist saadud rahasummast. Üldiselt eeldatakse, et korteri väärtus on oluliselt suurem kui pandiõigus, kuid esineb ka piirkondi, kus korterite väärtused on väga madalad. Seega olukorras, kus pandiõiguse suurus ja müügist saadud summa on samas suurusjärgus, on teiste võlausaldajate suhtes ebaõiglane, kui kogu tulem läheb vaid korteriühistu nõude tasumiseks. Piirangu lisamine teeb tulemuse õiglasemaks ja tagab parema tasakaalu eelkõige teiste võlausaldajate suhtes. KrtS § 45 täiendamine lõikega 4 (punkt 14) KrtS § 45 reguleerib korteriomaniku õigust saada teavet. Sätte eeskujuks on olnud äriseadustiku (ÄS) § 166, mis reguleerib osaniku õigust teabele. Justiitsministeeriumi hinnangul on korteriomanikel üldjuhul õigus tutvuda kõigi korteriühistut puudutavate dokumentiga ning juhatus või valitseja peab dokumentidega tutvumisest keeldumise korral oma otsust põhjendama. Kui dokument sisaldab teavet, mis võib kahjustada teist korteriomanikku või kolmandat isikut, näiteks mõne töötaja kui kolmanda isiku elukoht vms, tuleks hinnata, kas dokumendiga on võimalik tutvuda selliselt, et nimetatud teave on varjatud. Kuivõrd korteriühistu eelarve koosneb sisuliselt korteriomandite omanike majandamiskuludest ehk korteriühistul endal iseseisev sissetulek puudub, on korteriomanikel õigus otsustada, millele korteriühistu raha kulutatakse. Lisaks on korteriomanike jaoks oluline saada ülevaade, millised on korteriühistu tulud ning kas võlgnevused korteriühistu ees nõutakse sisse. Selliselt saavad korteriomanikud teostada ka järelevalvet juhatuse või valitseja tegevuse üle. Tänapäeval on paljudes korteriühistutes kasutusel elektroonilised keskkonnad, kuhu on võimalik erinevad korteriühistut puudutavad dokumendid üles laadida ning nendele peaks olema juurdepääs kõigil korteriomanikel. Juurdepääs dokumentidele vähendaks selliseid teabenõudeid ning ennetaks vaidlusi korteriomanike ja korteriühistu vahel. Seadusesse pole võimalik panna kõigile korteriühistutele kohustust avaldada dokumendid elektrooniliselt, kuna kõik korteriühistud ei kasuta selliseid keskkondi. Dokumentide säilitamine ning jagamine peab olema tehnoloogianeutraalne, kuna kõik korteriühistud ega korteriomanikud ei kasuta internetti. 17 Vt nt TlnRKKm 28.09.2018 nr 2-18-10140 p 6; TlnRKKm 11.09.2017 nr 2-18-10007 p 6. 15 Eelnõus on täiendatud KrtS § 45 lõikega 4, mis annab korteriomanikele võimaluse nõuda dokumentidest elektroonilist ärakirja, kui korteriühistu kasutab elektroonilist keskkonda/siseveebi ning dokumendid on olemas elektroonilisel kujul. Seaduse mõttega ei ole kooskõlas seisukoht, et korteriomanikul on õigus pelgalt tutvuda ja vaadata dokumente, mitte saada neist ärakirju. Valdavas osas korteriühistutes on asjaajamine ja dokumendid tänapäeval elektroonilisel kujul, seega ei ole ärakirjade edastamine keeruline. Kui dokumentide saatmine korteriomaniku teatatud elektronposti aadressile on liiga keerukas, peaks dokumentidega tutvumist võimaldama mõnel muul viisil, näiteks tagades liigipääsu dokumentidele veebikeskkonnas. Olukorras, kus dokumendid on vaid paberkujul on põhjendatud nõuda nendest ärakirja soovivalt korteriomanikult välja dokumentide paljundamisega seotud kulud. KrtS § 50 lõike 2 muutmine ja täiendamine lõikega 3 (punktid 15 ja 16) Juriidiliste isikute raamatupidamist reguleerib üldiselt raamatupidamise seadus (RPS) ning kõik juriidilised isikud on raamatupidamiskohustuslased (§ 2 lg 2), sh korteriühistu. Kõik juriidilised isikud peavad üldjuhul pidama tekkepõhist raamatupidamist, sest kassapõhine on lubatud vaid füüsilisest isikust ettevõtjale (RPS § 43 lg 3). Korteriühistu raamatupidamise erisused on sätestatud KrtS-s. Majandusaasta aruande koostamine ja esitamine on raamatupidamiskohustuslase jaoks üldjuhul kohustuslik. Majandusaasta aruande esitamise kohustus korteriühistutele tuleneb KrtS §-st 51 ja MTÜS §-st 36. Praegu ei pea korteriühistu esitama majandusaasta aruannet ainult juhul, kui korteriomanikud juhivad ühistut ilma juhatuseta ja peavad kassapõhist raamatupidamist (§ 50 lg 2). Raamatupidamiskohustus on korteriühistute puhul küll mitmes mõttes kasulik, kuid sellele vaatamata arvestati KrtS-i loomisel raamatupidamisega kaasneva suure halduskoormuse ning ka võimalike negatiivsete mõjudega. See väljendub eelkõige väiksemate korteriühistute võimaluses pidada kassapõhist ehk lihtsamat raamatupidamist. Samas tuleb arvestada suurte korteriühistutega, mille rahavood on tõenäoliselt suuremad kui mitmete väikeste osaühingute omad, mistõttu on nende puhul raamatupidamiskohustus ning majandusaasta aruande esitamine põhjendatud. KrtS võimaldab praegu majandusaasta aruannet mitte esitada vaid sellistel korteriühistutel, mida korteriomanikud juhivad ja esindavad ühiselt, ehk kuni kümne korteriomandiga kortermajades. Sellist võimalust ei ole aga kuni kümne korteriomandiga korteriühistutel, mis on otsustanud valida endale juhatuse. Ka ei ole sellisel korteriühistul praegu võimalik pidada raamatupidamist kassapõhiselt. Justiitsministeeriumi hinnangul ei peaks majandusaasta aruande esitamine olema kõigile korteriühistutele täiesti vabatahtlik, samas on mõistlik väiksematel korteriühistutel võimaldada pidada kassapõhist raamatupidamist. Ka korteriomanike ühisus ei olnud varem kehtinud seaduse järgi raamatupidamiskohustuslane ning raamatupidamise kohustuse panemine nt paarismaja omanikele võib tekitada olukorra, kus korteriomandi vormi asemel valitakse tavaline kaasomand ja kasutuskorra kokkulepped, et vältida aruande koostamist. Eelnõus muudetakse KrtS § 50 lg 2 esimest lauset selliselt, et kõigil kuni kümne korteriomandiga korteriühistutel on võimalik pidada kassapõhist raamatupidamist, sõltumata sellest, kas korteriühistu on valinud endale juhatuse või juhivad ja esindavad korteriühistut kõik korteriomanikud koos, nagu võimaldavad KrtS § 24 lg-d 2 ja 3. Väikestel korteriühistutel säilib samas majandusaasta aruande esitamise võimalus, kui nad on selle oma põhikirjas fikseerinud. Paragrahvi 50 täiendatakse lõikega 3, mis võimaldab kuni kümne korteriomandiga korteriühistutel pidada ka tekkepõhist raamatupidamist ning ka see ei too nendele korteriühistutele kaasa majandusaasta aruande koostamise kohustust, kui nad ise seda põhikirjas pole sätestanud. Seega kokkuvõttes kaob erinevus juhatusega kuni kümne korteriomandiga korteriühistu ja sellise kuni kümne korteriomandiga korteriühistu vahel, kes ei 16 ole valinud endale juhatust, vaid on otsustatud juhtida korteriühistut kõigi korteriomanike poolt ühiselt. Kui seadus võimaldab väiksematel korteriühistutel tegutseda ilma juhatust valimata ning seejuures on raamatupidamises lubatud leebemad reeglid, on kohane võimaldada leebemat raamatupidamist ka väikestele korteriühistutele, kui nad on otsustanud endale juhatuse valida. Muudatus ei puuduta kuni kümne korteriomandiga korteriühistuid, kus on juhatuse asemel valitud korteriühistut juhtima ja esindama valitseja. Nendel säilib majandusaasta aruande esitamise kohustus. Kuna valitseja on korteriühistu juhtimisel professionaal, kelle majandustegevuse osaks on korteriühistute majandamine, ei ole põhjendatud valitsejaga korteriühistutel kaotada majandusaasta aruande esitamise kohustust. Samuti võimaldab see korteriomanikel paremini kontrollida valitseja tegevust. KrtS-i täiendamine peatükiga 31 (punkt 17) Seadust täiendatakse uue peatükiga, mis reguleerib korteriomandite esemeks oleva kinnisasja jagamist. Korteriomandite esemeks oleva kinnisasja jagamine eeldab, et see on ka maakorralduslikult võimalik. KrtS-i täiendatakse paragrahviga 561, mille kohaselt on olukorras, kus korteriomandite esemeks oleval kinnisasjal paikneb mitu hoonet, võimalik korteriomanike kokkuleppel jagada kinnisasi mitmeks eraldi korteriomandite esemeks olevaks kinnisasjaks selliselt, et korteriomandite registriosasid kinnistusraamatus vahepeal ei suleta. Näitlikustamiseks on alljärgnevalt lahti seletatud, kuidas selline jagamine toimub, kui kinnisasi koosneb näiteks kahest katastriüksusest. Enne kinnisasja jagamist on kõikide korteriomandite registriosade esimeses jaos kahe katastriüksuse tunnused. Kinnisasja jagamine toimub nii, et maatükk (katastriüksus) A jääb seotuks ainult nende korteriomandite registriosadega, mille eriomandi ese paikneb hoones A ja maatükk (katastriüksus) B jääb seotuks ainult nende korteriomandite registriosadega, mille eriomandi ese paikneb hoones B. Korteriühistu AB jääb selle tehingu käigus alles ja muutub kahe kinnisasja korteriühistuks (joonis 1). Kuigi sellist korteriühistut ei ole võimalik luua korteriomandite loomise käigus, said enne KrtS-i jõustumist asutatud mitme kinnisasja korteriühistud oma tegevust jätkata (KrtS § 69), seega on sellised korteriühistud korteriühistute registris olemas. Kinnisasja jagamise hetkel olemasolevale korteriühistule kohaldatakse KrtS § 69 lg-tes 1–6 sätestatut. Seega on võimalik otsustada ka sellise korteriühistu tegevuse lõpetamine – vajalik on mõlema kinnisasja korteriomanike kvalifitseeritud häälteenamus (KrtS § 69 lg-d 4–6). Võlausaldajate kaitseks vastutavad tekkinud korteriühistud (KÜ A ja KÜ B) likvideeritava korteriühistu (KÜ AB) võlausaldajate nõuete eest osavõlgnikena vastavalt eriomandi eseme üldpinna suurusele, kui likvideeritava korteriühistu (KÜ AB) varast ei jätku võlausaldajate kõigi nõuete rahuldamiseks (KrtS § 68 lg 5). Seega viiakse pärast uute, ühe kinnisasja korteriühistute loomist läbi senise mitme kinnisasja korteriühistu likvideerimine (joonis 2). A eriomandite B eriomandite esemeks olev hoone esemeks olev hoone Korteriomandite Korteriomandite kaasomandi osa kaasomandi osa esemeks olev maatükk esemeks olev maatükk (kinnisasi) A (kinnisasi) B Korteri- ühistu 17 AB  Joonis 1. Vaheetapp – senine KÜ AB jääb seotuks kõikide korteriomanditega, st tekib kahe kinnisasja korteriühistu A eriomandite B eriomandite esemeks olev hoone esemeks olev hoone Korteriomandite kaasomandi osa Korteriomandite esemeks olev maatükk kaasomandi osa esemeks (kinnisasi) A olev maatükk (kinnisasi) B Korteri- Korteriühistu ühistu A AB Korteri- (likvideerimisel) ühistu B Joonis 2. Lõpptulemus – korteriomanike kvalifitseeritud häälteenamusega otsustatakse lõpetada KÜ AB ning luua uued KÜ A ja KÜ B. KÜ AB likvideeritakse, tema kohustuste eest vastutavad ka KÜ A ja KÜ B. Kui mitme kinnisasja korteriühistu otsustatakse lõpetada, vastutavad tema kohustuste eest vajaduse korral ka uued, ühe kinnisasja korteriühistud (joonis 2). Korteriomandite esemeks oleva kinnisasja jagamise muudatuste kandmiseks kinnistusraamatusse on vajalik kõigi piiratud asjaõiguste omajate nõusolek. KrtS-i täiendamine §-ga 621 (punkt 18) KrtS-i täiendatakse uue sättega, mis reguleerib korterihoonestusõigustest korteriomandite moodustamist selliselt, et kinnistusraamatus registriosasid vahepeal ei suleta. See tähendab, et eesmärk on olemasolevad registriosad säilitada, muutes kinnistu registriosa esimest jagu ja pealkirja andmeid selliselt, et muudatuste tulemusena saab korterihoonestusõiguse registriosast korteriomandi registriosa. Muudatuse mõte on see, et saaks säilitada olemasolevad registriosad kõikide kannetega ning kinnistusraamatus muudatuste tegemiseks ei ole vaja piiratud asjaõiguse omaja nõusolekut, kuna sisuliselt jääb registriosa alles, muutub vaid pealkiri ning kinnistu liik. Eelduseks on see, et korterihoonestusõigus ja kinnisasi kuuluvad samadele omanikele sama suurtes mõttelistes osades. Tavaliselt on sellistes olukordades korterihoonestusõiguse omajad omandanud kinnisasja sama suurtes proportsioonides. Korterihoonestusõiguse muutmiseks korteriomanditeks on vajalik korterihoonestusõiguse ja kinnisasja omaniku kokkuleppe. Teoreetiliselt on ka võimalik, et omandid ei ole sama suurtes osades, sellisel juhul võib kinnisasja omanik kaotada omandi, kuid kuna korterihoonestusõigustest korteriomandite moodustamise eeldus on, et korteriomandid moodustatakse kokkuleppel, peab kinnisasja omanik omandi kaotusega nõus olema. Eelnõus pakutud lahendus ei ole küll tavapärane asjaõiguse loogika, kuid selleks, et kirjeldatud olukordi saaks praktikas lihtsamalt lahendada kui tavaliste hoonestusõiguste puhul kehtiva regulatsiooniga, mille puhul on vaja korterihoonestusõigus lõpetada, kaasomand tekitada ning korteriomandid uuesti moodustada, on eelnõus pakutud muudatus vajalik. Lisaks ei pruugi hüpoteegipidajad olla nõus vahepeal kaasomandi moodustamisega. 18 Korteriühistu, mis oli seotud korterihoonestusõigustega, jääb alles ning on edaspidi seotud tekkinud korteriomanditega. Seega ei pea vahepeal korteriühistut likvideerima, mis tuleks kõne alla tavapärase hoonestusõiguse lõpetamise regulatsiooni puhul. Likvideerimismenetlus võib võtta võrdlemisi kaua aega, kuid kortermaja kui hoone toimib sama kohal peal endiselt edasi ning vajalik oleks ka, et selle protsessi ajal jätkuks hoone haldamine. Kui korteriühistu säiliks, ei tekiks vajadust katkestada korteriühistu kaudu tarbitavate teenuste lepinguid ning need uuesti sõlmida. Lõike 3 kohaselt on kõnesolevas sättes reguleeritud muudatuste kandmiseks kinnistusraamatusse vajalik ka kõigi piiratud asjaõiguste omajate nõusolek. KrtS § 63 lõike 4 muutmine (punkt 19) Kehtiva õiguse kohaselt on eraõigusliku juriidilise isiku asukohaks ühingulepingus või põhikirjas määratud koht Eestis, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. See tähendab, et juriidilise isiku asukoht ei pea olema seotud juriidilise isiku juhatuse asukohaga. Nimetatud põhimõte kehtib ka korteriühistu puhul. Korteriühistu on eraõiguslik juriidiline isik, mis tekib kinnisomandi korteriomanditeks jagamisel. Kuigi korteriühistu tegevusele kohaldatakse täiendavalt MTÜS-i sätteid, on korteriühistu siiski selgelt eriliigiline juriidiline isik, mitte mittetulundusühingu alaliik. Korteriühistutel on eraldi register, mis on mittetulundusühingute ja sihtasutuste registri osa. Elektrooniliselt peetavale registrikaardile tehakse kanded juriidilise isiku põhiandmete kohta, mille hulka kuulub ka juriidilise isiku asukoha aadress. Registrikaardile kantakse vaid seaduses ette nähtud andmed ja kandena registrisse kantud andmetel on õiguslik tähendus. Muudel registrist nähtuvatel andmetel ei ole õiguslikku tähendust. Korteriühistu asukoht ning tegevuskoht üldiselt kattuvad, kuid ei ole välistatud olukord, kus korteriühistu juhatuse ehk korteriühistu asukoht erineb korteriomandite asukohast ehk korteriühistu tegevuskohast. E-äriregistris toimib ühtlustatud loogika, kus avaandmetes märgitakse juriidilise isiku aadress. Korteriühistute puhul on aga tekkinud erandlik olukord, kus osal korteriühistutel on registrisse kantud aadress ja osal mitte. Põhjus seisneb selles, et aadress märgitakse nendele korteriühistutele, kes on selle ise määranud, ja nendel ühistutel, mis tekitati seaduse jõustumisel automaatselt riigi poolt, eksisteerib enamasti vaid kinnisasja aadress, mis on pärit kinnistusraamatust. See tähendab, et korteriühistu kohta kantakse registrisse üldandmetena korteriomandite asukoha kinnisasja aadress ja see on ka õiguslikult korteriühistu aadress, kui korteriühistu pole teatanud eraldi aadressi korteriühistu kohta. Registrikaardile aga automaatselt seda korteriühistu asukoha aadressi ei kanta. Korteriühistul võib olla juhatuse asemel ka valitseja, kes juhib ja esindab korteriühistut. Selleks et valitseja aadress kantaks korteriühistu registrikaardile, peab valitseja ise registrile teavitama oma aadressi, millelt on võimalik teda kätte saada. Eelnõuga muudetakse KrtS §-i 63 selliselt, et korteriühistu registrikaardile kantav aadress võib olla sama, mis on korteriomanditeks jagatud kinnisasja aadress. See tähendab, et tulevikus kantakse registrikaardile korteriühistu aadress ka siis, kui see on sama, mis on korteriomandite asukoha aadress. Kui muud aadressi ei ole korteriühistu juhatus või valitseja esitanud, võib lähtuda eeldusest, et korteriomandite asukoht on ka korteriühistu aadress. Justiitsministeeriumis on valminud ka äriregistri seaduses eelnõu (ÄRS)18, millega on tulevikus kavas reguleerida kõiki äriregistriga seotud küsimusi. ÄRS eelnõus on plaanis KrtS § 63 lg-d 4 ja 5 kehtetuks tunnistada, kuna edaspidi reguleerib registriga seotud küsimusi vaid ÄRS. Sõltuvalt kõnesoleva eelnõu ja ÄRS-i eelnõu menetlemisest ja kavandatavatest 18 Äriregistri seaduse eelnõu toimik 21-0735 EIS-s. 19 jõustumiskuupäevadest lahendatakse korteriühistu aadressi küsimuse paiknemine vastavalt sobivusele. KrtS-i täiendamine peatükiga 61 (punkt 20) Igasuguste vaidluse puhul kehtib üldine põhimõte, et vaidluste lahendamiseks tuleb pöörduda kohtusse ning Eestis Vabariigis mõistab õigust ainult kohus kui sõltumatu organ. Samas on teatud vaidluste puhul seaduses loodud võimalus ka muudeks vaidluste lahendamise viisideks. Näiteks saab töövaidlusi lahendada töövaidluskomisjonis TvLS-i alusel ja eluruumi üürilepingust tulenevaid vaidlusi üürikomisjonis ÜVLS-i alusel, kui kohalik omavalitsus on sellise komisjoni moodustanud. Mõlema komisjoni jõustunud otsused on täitedokumendid (vastavalt TMS § 2 lg 1 p 73 ja p 7). Nende vaidluste lahendamine ei toimu lepitusmenetluse reeglite kohaselt. Lepitusseaduses reguleeritakse lepitusmenetlust tsiviilasjades, millega on tegemist juhul, kui vaidlus tuleneb eraõigussuhtest ning on lahendatav maakohtus. Lepitusmenetlus on lepitusseaduse tähenduses poolte vabatahtlikkusel põhinev tegevus, mille käigus lepitaja kui erapooletu isik toetab lepitusosaliste suhtlust eesmärgiga aidata neil leida vaidlusküsimusele lahendus (LepS § 2).19 Lepitajaks on lepitusseaduse tähenduses füüsiline isik, kellele pooled on teinud ülesandeks lepitusmenetluse, vandeadvokaat või notar. Samuti saab teatud seaduses sätestatud juhtudel olla lepitajaks riigi või kohaliku omavalitsuse lepitusorgan (LepS § 2). Seadus hetkel võimaldab põhimõtteliselt lepitusmenetlust läbi viia ka korteriomandi ja korteriühistuga seotud asjades, kuid lepitajaks saab olla vaid poolte valitud isik, vandeadvokaat või notar, kes on selleks soovi avaldanud. Seega pole seaduses võimalust, et riik või kohaliku omavalitsuse üksus võiks luua lepitusorgani korteriomandi ja korteriühistuga seotud vaidluste lahendamiseks. Lepitusmenetluses vaidluste lahendamine on menetlusosaliste jaoks üldjuhul tunduvalt kiirem ning odavam kui kohtumenetluses. Korteriühistuid ja korteriomandeid puudutavate vaidluste puhul võib praktikas ette tulla olukordi, kus isik, kellel oleks oma õiguste kaitseks vajadus pöörduda kohtusse, jätab selle tegemata, kuna kohtusse pöördumisega kaasnevad kulud on liiga suured. Lepitusmenetluses võiks aga sellised probleemid leida lahenduse. Korteriomandite ja korteriühistute lepitusorgani loomise idee on ka varem olnud päevakorras. Näiteks koostas Eesti Keskerakonna fraktsioon 2013. aastal eelnõu20, milles tegi ettepaneku töötada välja vaidekomisjoni õiguslik alus korteriühistute vaidluste lahendamiseks kohtuvälises korras, et menetleda korteriühistutes tekkinud vaidlusi lihtsamalt ja kiiremas korras. Eelnõu aga ei toetatud riigikogus piisavalt toetust ning langes menetlusest välja. Suuremad kohaliku omavalitsuse üksused, eelkõige Tallinn, on samuti aktiivselt tegelenud korteriühistute nõustamise ja lepitamisega. Näiteks tegutses Lasnamäel korteriühistute lepituskomisjon21, mis ilmselt tegeles rohkem nõustamise kui otseselt lepitamisega lepitusseaduse tähenduses. Praegu tegutseb Tallinnas Linnavalitsuse korraldusega 22 moodustatud ajutine korteriühistukomisjon, mille eesmärgiks on aidata lahendada küsimusi kohtusse pöördumata ning lepitada osapooli ja selgitada seadusi. Samas ei ole nende näidete puhul tegemist lepitusorganiga LepS-i tähenduses, mis tähendab, et nad ei pruugi tegutseda 19 Seaduses sätestatud lepitusorganiks on autoriõiguse komisjon autoriõiguse seaduse § 87 kohaselt. Moodustatud on ka liikluskindlustuse lepitusorgan ja kindlustuse lepitusorgan, mille tegevust korraldavad vastavalt Liikluskindlustuse Fond ja Kindlustusseltside Liit, kuid need ei ole seaduses sätestatud lepitusorganid. 20 Riigikogu otsus „Ettepaneku tegemine Vabariigi Valitsusele“ 503 OE. 21 Tallinnas tegutseb korteriühistuliikmeid lepitav komisjon. 18. oktoober 2018. Kättesaadav: https://pealinn.ee/2018/10/18/tallinnas-tegutseb-korteriuhistuliikmeid-lepitav-komisjon/ 22 Ajutise korteriühistukomisjoni moodustamine ja töökorra kinnitamine. Tallinna Linnavalitsuse 20.04.2020 korraldus nr 490-k. 20 selle seaduse reeglite järgi. Samuti on ebaselge, kas ja kuidas toimub sõlmitud kokkulepete kinnitamine. Eelnõus täiendatakse KrtS-i §-ga 631, mis reguleerib kohaliku omavalituse üksuse võimalust luua korteriomandi ja korteriühistuga seotud vaidluste kohtuväliseks lahendamiseks lepitusmenetluse reeglite kohaselt. KrtS-i alusel loodav organ ei mõista õigust, vaid saab kinnitada kokkuleppe, kui lepituse tulemusena jõutakse kokkuleppele ja pooled sellega nõustuvad. Lepitusorgani poolt kinnitatud kokkulepe on pooltele täitmiseks kohustuslik (LepS § 28 lg 1 esimene lause) ning see on ka täitedokument (LepS § 28 lg 2, TMS §2 lg 1 p 25). Kui kokkulepet lepitusmenetluses ei saavutata, siis on endiselt võimalik lahendada vaidlus kohtus. Sellise komisjoni loomine on kohalikele omavalitsustele võimalus, mitte kohustus. Ka komisjonisse pöördumise tasude küsimus on kohalike omavalitsuste enda otsustada ehk kas ja kui suured tasud komisjoni poole pöördumisega vaidlevatele osapooltele kaasnevad, on kohaliku omavalitsuse üksuse määrata. Kuna tegemist on kohaliku elu küsimusega, on kohalikel omavalitsustel õigus komisjoni tegevuse üle otsustada. Korteriühistu komisjoni lepitustegevus on mõneti võrreldav perelepitusega23, kuna mõlemal juhul on tegemist suhtega, mis on kestev ja mille edasine toimimine on osapoolte jaoks oluline. Perelepituse puhul on küll tegemist riikliku organiga ja sellega hakkab tegelema sotsiaalkindlustusamet. Võrdluseks saab tuua üüri- ja töövaidluskomisjoni, kus reeglina on tegemist lõppenud õigussuhtega ning vaidluse tulemusena mõistetakse kellelegi hüvitiseks rahasumma. Korteriühistus on tegemist jätkuva õigussuhtega, mistõttu on korteriühistute puhul leppimisele ja koostööle suunatud lepitusmenetlus kooskõlas selle suhte iseloomuga. § 2. Asjaõigusseaduse muutmine AÕS §-de 642, 329, 330 ja 338 muutmine (punktid 1 ja 2) Kehtiv AÕS § 642 sätestab, et kinnisasja koormava asjaõiguse lõpetamiseks on nõutav õigustatud isiku notariaalselt kinnitatud avaldus õiguse lõpetamise kohta ja õiguse kustutamine kinnistusraamatust, kui seadus ei sätesta teisiti. Lisaks reguleerib hüpoteegi lõpetamist AÕS § 330, mis näeb ette täiendava nõude hüpoteegi lõpetamiseks võrreldes §-ga 642. AÕS § 330 kohaselt on hüpoteegi lõpetamiseks vajalik kinnisasja omaniku notariaalselt kinnitatud nõusolek, mis tuleb avaldada kinnistusosakonnale või hüpoteegipidajale. Nõusolek ei ole tagasivõetav. KRS § 341 lg 1 kohaselt on kande tegemiseks, muutmiseks või kustutamiseks nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik). KRS § 341 lg 2 p 2 kohaselt on puudutatud isikuks eelkõige asjaõiguse kustutamisel või selle sisu muutmisel kustutatava või muudetava asjaõiguse omaja, samuti isik, kes omab asjaõigust kustutatavale või muudetavale asjaõigusele. Sama sätte lõike 5 kohaselt peab puudutatud isiku nõusolek olema notariaalselt kinnitatud. KRS § 341 lg 51 alusel loetakse puudutatud isiku notariaalselt kinnitatud nõusolek võrdseks digitaalallkirjastatud nõusolekuga. Kande tegemiseks kinnistusraamatusse tuleb esitada kinnistamisavaldus, mis peab olema notariaalselt kinnitatud või digitaalselt allkirjastatud (KRS § 34 lg 21). Kui kinnistamisavaldusele tuleb seaduse kohaselt lisada notariaalselt tõestatud käsutustehing, peab kinnistamisavaldus olema notariaalselt kinnitatud. Sellisel juhul esitatakse kinnistamisavaldus koos kinnistamiseks vajalike dokumentidega kinnistusosakonnale kinnistamisavalduse kinnitanud notari vahendusel. Mõjuval põhjusel võib kinnistamisavalduse ja kinnistamiseks vajalikud dokumendid esitada teise notari vahendusel (KRS § 34 lg 71). 23 Eelnõu koostamise ajal on Sotsiaalministeeriumi eestvedamisel väljatöötamisel perelepitusseaduse eelnõu (EIS- s toimiku nr 21-0538), mis on esitatud Riigikogule. 21 Kuna AÕS-i kohaselt peab piiratud asjaõiguse kustutamiseks vajalik tahteavaldus (ja hüpoteegi puhul lisaks vajalik kinnisasja omaniku nõusolek) olema notariaalselt kinnitatud, mitte tõestatud, siis ei kohaldu sellise tehingu puhul kandeavaldusele KRS § 34 lg 71 ehk võimalik on digitaalselt allkirjastatud kinnistamisavalduse ja puudutatud isiku nõusoleku esitamine kinnistuportaalis, kuid avaldusele lisatavad dokumendid (materiaalõiguslikud tehingud) peavad siiski olema notariaalselt kinnitatud vormis. Seda seisukohta on kinnitanud ka Riigikohus.24 AÕS-i kohaselt on hüpoteegi lõpetamine hüpoteegi tehinguline käsutamine, mille jaoks on vajalik hüpoteegipidaja tahteavaldus hüpoteegi lõpetamiseks (ühepoolne käsutustehing) ja hüpoteegi kustutamine kinnistusraamatust ning lisaks on vajalik kinnisasja omaniku nõusolek hüpoteegi lõpetamiseks.25 Nii hüpoteegipidaja tahteavaldus kui ka kinnisasja omaniku nõusolek peavad olema kas notariaalselt kinnitatud või võivad olla ka notariaalselt tõestatud, kuid piisav ei ole digitaalne allkirjastamine.26 Selleks et hüpoteek kustutataks kinnistusraamatust, on vajalik ka vastava kande tegemine, see tähendab, et hüpoteegi lõppemine kui õigusmuudatus tekib vaid kehtiva käsutuse ja kande koostoimes. KRS § 34 kohaselt võib kinnistamisavalduse esitada nii hüpoteegipidaja kui kinnisasja omanik ning kinnistamisavaldus peab olema notariaalselt kinnitatud või digitaalselt allkirjastatud. KRS kohaselt on hüpoteegi kustutamiskande jaoks vajalik puudutatud isikuna hüpoteegipidaja ja hüpoteeki koormavate õiguste omajate nõusolek ning kinnisasja omaniku nõusolek, mis võivad olla nii notariaalselt kinnitatud kui digitaalselt allkirjastatud. Kuna AÕS-s ja KRS-s sätestatud hüpoteegi kustutamiseks vajalike avalduste vorminõue on erinev, ei ole kehtiva seaduse järgi võimalik hüpoteeki kustutada ilma notari juures käimata. AÕS § 642 järgi peab õiguse lõpetamise avaldus olema notariaalselt kinnitatud. Avaldus võib TsÜS § 81 lg 2 kohaselt olla ka notariaalselt tõestatud. Erinevalt kinnistamisavaldusest ei näe seadus ette, et õiguse lõpetamise avaldus võiks olla ka digitaalallkirjastatud, kuigi praktikas teadaolevalt seda sätet on selliselt laiendatud27 ning aastaid oli võimalik anda hüpoteekide kustutamiseks nõusolek digitaalselt allkirjastatud nõusoleku andmisega, mis esitati kas notari vahendusel kinnistusosakonnale või otse kinnistuportaali. Praktika muutus 2018. aastal, kui Riigikohus tegi otsuse28, mis puudutas hüpoteegi kustutamiseks vajaliku nõusoleku andmist. Kuigi konkreetses lahendis ei toimunud sisulist vaidlust hüpoteegi kustutamiseks vajaliku nõusoleku vorminõude osas, vaid kohus pelgalt tsiteeris hüpoteegi kustutamiseks vajalikke nõudeid, ei aktsepteerinud kohtunikuabid enam alates lahendi jõustumisest digitaalselt allkirjastatud nõusolekuid hüpoteegi kustutamiseks, tuginedes Riigikohtu otsusele.29 Sõltumata sellest, et hüpoteekide kustutamise regulatsioon ei ole vahepeal muutunud, kasutati praktikas enne 2018. aasta Riigikohtu otsust hüpoteegi kustutamisel digitaalselt allkirjastatud nõusolekute andmist. Eelduslikult lihtsustab notariaalse vormi kaotamine ja digitaalselt allkirjastatud vormi võimaldamine lihtsustada asjaajamist ning hoida kokku aja- ja rahakulu, mis tulenevad notari juures nende toimingute tegemisest. Kuigi eelpool nimetatud kohtulahend ning selgitused on keskendunud vaid hüpoteekide kustutamisele, on eelnõus käsitletud ka teiste piiratud asjaõiguste kustutamise regulatsiooni terviklikult ning nõusolekuks vajalikku vorminõuet leevendatud ühetaoliselt. 24 RKTKm 04.11.2020 nr 2-19-18271. 25 AÕS II/Kõve § 330 p 3.1. 26 AÕS II/Kõve § 330, p 3.2.2. 27 AÕS I/ Kõve § 642 p 3.3.2.3. 28 RKTKo 25.04.2018 nr 2-15-8579. 29 Hüpoteekide kustutamise avalduste vorminõue. Eesti Pangaliit 10.07.2018. Kättesaadav: https://adr.rik.ee/jm/dokument/5868570. 22 Käesoleva muudatuse eesmärgiks on leevendada kinnisasju koormavate asjaõiguste lõpetamise vorminõudeid selliselt, et nõusolek piiratud asjaõiguse lõpetamiseks on võimalik anda nii notariaalselt kinnitatud vormis kui ka digitaalselt allkirjastatuna. Selleks on eelnõuga täiendatud AÕS §-e 329, 330 ja 338 selliselt, hüpoteegipidaja hüpoteegist loobumise avaldus, kinnisasja omaniku nõusolek hüpoteegi lõpetamiseks ning hüpoteegi üleandmiseks vajalik kokkulepe võivad olla nii notariaalselt kinnitatud kui ka digitaalselt allkirjastatud vormis. Samas tuleks arvestada, et paratamatult kaasneb vorminõuete leevendamisega teatud risk ning sellest tulenevalt on Justiitsministeeriumi hinnangul oluline võimalike kuritarvituste vältimiseks eristada eluruumile seatud isiklikku kasutusõigust teistest piiratud asjaõigustest. Kuna sellise õiguse lõppemine võib õigustatud isiku jätta ilma eluruumist, on põhjendatud välistada eluruumi isiklike kasutusõiguste elektroonilise kustutamise võimalus. Praktikas kasutatakse elamule seatud isiklikku kasutusõigust eelkõige juhtudel, kus vanem isik soovib oma vara jätta kellelegi teisele (nt lastele), kuid soovib ise elada kuni surmani seal sees. Piiratud asjaõigusega kindlustatakse endale konkreetse eluruumi kasutusõigus elu lõpuni ja kuivõrd paljudel juhtudel on tegemist eakama inimesega, võib kuritarvitamine olla lihtsam. Kuna elamule seatud isikliku kasutusõigusega õigustatud isikud vajavad Justiitsministeeriumi hinnangul täiendavat kaitset, on eelnõu § 2 punktiga 1 täiendatud § 642 lõikega 2 selliselt, et elamule seatud isikliku kasutusõiguse kustutamiseks on vajalik tulevikus notariaalselt kinnitatud avalduse asemel õigustatud isiku avalduse notariaalne tõestamine. AÕS §-s 227 reguleeritud isikliku kasutusõiguse kustutamine on sisuliselt võrreldav AÕS §-s 126 reguleeritud kinnisomandist loobumisega ning seaduse kohaselt peab see tehing olema notariaalselt tõestatud vormis. Sisuliselt tähendab see, et notar ei kontrolli elamule seatud isikliku kasutusõiguse kustutamisel pelgalt õigustatud isiku allkirja õigsust, vaid tõestab tema avalduse ja selgitab kasutusõiguse omajale kustutamise tagajärgi. § 3. Keeleseaduse muutmine Keeleseaduse § 8 reguleerib õigust eestikeelsele suulisele ja kirjalikule asjaajamisele ja teabele. Sätte esimese lõike kohaselt on igaühel õigus eestikeelsele suulisele ja kirjalikule asjaajamisele riigiasutuses, sealhulgas Eesti välisesinduses, kohaliku omavalitsuse asutuses, notari, kohtutäituri ja vandetõlgi juures ning nende büroos, kultuuriomavalitsuses ning Eestis registreeritud muus asutuses, äriühingus, mittetulundusühingus ja sihtasutuses. Korteriühistu puhul on alates KrtS-i jõustumisest tegemist eraldiseisva eraõigusliku juriidilise isikuga, mitte mittetulundusühistuga nagu varem kehtinud korteriühistuseaduse ajal. Kuna keeleseaduse §-s 8 toodud nimekirjas ei ole praegu korteriühistut, on kõnesoleva eelnõuga plaanis täiendada § 8 lõiget 1 täiendada ja lisada korteriühistu sellesse nimekirja, mis jäi KrtS-i kavandamisel muutmata. Samas on juba praegu korteriühistul kohustus koostada põhikiri eesti keeles ning ka üldkoosoleku protokoll peab olema eesti keeles. Oluline on korteriomanike jaoks see, et neile oleks olulised teemad arusaadavad. § 4. Kinnistusraamatuseaduse muutmine KRS § 341 täiendamine KRS § 341 täiendamine on seotud eelnõu §-s 5 kavandatava maksukorralduse seaduse (MKS) muudatusega. KRS § 341 reguleerib kande tegemiseks, muutmiseks või kustutamiseks vajalikku puudutatud isiku nõusolekut. Lõike 4 kohaselt on hüpoteegi kustutamiseks hüpoteegipidaja avalduse alusel vaja kinnisasja omaniku nõusolekut. Kuna eelnõus kavandatava MKS muudatuse eesmärk on võimaldada kohtuliku hüpoteegi kustutamist maksuhalduri kinnistamisavalduse alusel ilma kinnisasja omaniku nõusolekuta, täiendatakse KRS § 341 lõiget lõikega 41, mille kohaselt ei ole kinnisasja omaniku nõusolek vajalik, kui maksuhaldur taotleb kande kustutamist MKS § 1361 lõike 3 alusel. 23 KRS § 495 täiendamine KRS § 495 reguleerib kande kustutamist tähtpäeva saabumisel. Sätte kohaselt rakendatakse KRS § 494 sätteid vastavalt ka õiguse suhtes, mis kustub õigustatud isiku jõudmisel teatud vanuseni või mõne muu kindlaksmääratud tingimuse täitumisel. KRS § 49 4 lg 1 kohaselt võib õigust, mis on piiratud õigustatud isiku elueaga ja mille korral on võimalikud tema kasuks tehtavate soorituste võlgnevused, kustutada aasta jooksul õigustatud isiku surmast või surnukstunnistamisest arvates kustutada ainult tema pärija nõusolekul. Nõusolek ei ole vajalik, kui kinnistusregistrisse on kantud märkus, et õiguse kustutamiseks piisab õigustatud isiku surma tõendamisest. Praktikas on tekkinud küsimus, kas KRS §-s 495 juhul tähtaja möödumisel on tarvis õigustatud isiku nõusolekut õiguse kustutamiseks või piisab selleks kinnisasja omaniku avaldusest. Justiitsministeeriumi hinnangul on seadust võimalik tõlgendada selliselt, et õiguse kustutamiseks on vajalik vaid omaniku kinnistamisavaldus ehk kui saabub näiteks õiguses märgitud kuupäev, piisab õiguse kustutamiseks sellest, et kuupäev on saabunud ning kustutamiseks ei ole vaja õigustatud isiku nõusolekut. Kuna kohtunikuabide ja notarite seas on seisukohad erinevad ja § 495 otseselt nõusoleku vajalikkust ei reguleeri, täiendatakse eelnõuga §-i 495 teise lausega, mille kohaselt kande kustutamiseks ei ole õigustatud isiku nõusolek vajalik. § 5. Maksukorralduse seaduse muutmine Täitetoimingute raames on maksuhalduril õigus taotleda kinnisasjale kohtuliku hüpoteegi seadmist. Kuivõrd maksuhalduri taotlusel seatavale hüpoteegile kohaldatakse AÕS-s kohtuliku hüpoteegi kohta käivaid sätteid, tekib küsimus, millised nõuded kohalduvad kohtuliku hüpoteegi lõpetamisele. Hagi tagamise tühistamisel või hagi tagamise abinõu asendamisel omandab kohtuliku hüpoteegi omanik. Tema taotlusel kustutatakse kohtulik hüpoteek hagi tagamise tühistamise määruse alusel kinnistusraamatust, laevakinnistusraamatust või tsiviilõhusõidukite registrist (TsMS § 388 lg 6). Pikka aega oli ebaselge küsimus, kas kohtuliku hüpoteegi kustutamisel kohaldub täiendavalt ka AÕS § 330, mille kohaselt on vajalik hüpoteegi lõpetamiseks kinnisasja omaniku notariaalselt kinnitatud nõusolek. Kui seda võimalust jaatada, siis tuleb arvestada, et see nõusolek on materiaalõiguslik tehing, mitte menetlusõiguslik avaldus/nõusolek, ja seega ei kohaldu sellele KRS-i sätted, mis võrdsustavad digitaalselt allkirjastatud avalduse/nõusoleku notariaalse kinnitamisega. See tähendab, et kohtulikust hüpoteegist vabanemiseks tuleb igal juhul minna notari juurde ja maksta notari tasu. Seda tõlgendust kinnitas hiljuti Riigikohus.30 Samas näeb MKS § 1361 lg 3 ette maksuhalduri kohustuse lõpetada täitetoiming (sh kohtulik hüpoteek), kui alus selleks on ära langenud. Kohtuliku hüpoteegi kustutamise teema oli päevakorral ka juba 2018. aastal, kui Maksu- ja Tolliameti juriidilise osakonna juhataja pöördus Justiitsministeeriumi poole kirjaga31, milles tehti ettepanek muuta kehtivat regulatsiooni, mille kohaselt on kohtuliku hüpoteegi kinnistusraamatust kustutamiseks vajalik lisaks Maksu- ja Tolliametile ka puudutatud isiku ehk kinnisasja omaniku nõusolek, kuna see ei ole MTA hinnangul mõistlik. MTA kinnitusel tekitab vajadus saada hüpoteegi lõpetamiseks kinnisasja omaniku nõusolek isikutes segadust, sest nende arusaama järgi peaks MTA ise korraldama kohtuliku hüpoteegi kinnistusraamatust eemaldamise. 30 RKTKm 04.11.2020 nr 2-19-18271. 31 Maksu- ja Tolliameti ettepanek kinnistusraamatuseaduse muutmiseks 23.05.2018. 24 Kuigi hiljutiste seadusemuudatustega32 on muutunud küsitavaks kohtuliku hüpoteegi kasutamise otstarbekus maksumenetluses (aga ka kõigis teistes menetlustes, v.a riigi nõuded kriminaalmenetluses), ei puuduta see muudatus enne 01.02.2021 seatud kohtulikke hüpoteeke. Samuti on MTA-l ka pärast seda kuupäeva vaja kustutada varem seatud hüpoteeke. Eelnõuga täiendatakse MKS § 1361 lõiget 3 teise lausega, mille kohaselt kohtulik hüpoteek kustutatakse maksuhalduri kinnistamisavalduse alusel. Eesmärgiks on olukord, kus maksuhalduri taotlusel seatud kohtuliku hüpoteegi aluse äralangemisel see kustutatakse maksuhalduri kinnistamisavalduse alusel ning kinnisasja omaniku nõusolekut ei ole kohtuliku hüpoteegi kustutamiseks vaja. Käesoleva muudatusega seoses on eelnõuga kavas täiendada ka kinnistusraamatuseadust (eelnõu § 4 p 1). § 6. Riigilõivuseaduse muutmine Praegu lahendatakse kehtiva TsMS § 613 lg 1 p 1 kohaselt korteriomanike majandamiskulusid puudutavad nõuded hagita menetluses. Hagimenetluses võib nimetatud asjad läbi vaadata, kui see on esitatud vastuhagina või koos nõudega, mis tuleb läbi vaadata hagimenetluses. Raha maksmisele suunatud hagi puhul määratakse hagihind nõutava rahasummaga (TsMS § 124 lg 1). Seda kohaldatakse ka hagita menetluses maksekäsu kiirmenetluse avalduse esitamisel (TsMS § 124 lg 3). Hagita asja vaatab kohus läbi hagimenetluse sätete kohaselt, arvestades hagita menetluse kohta sätestatud erisusi (TsMS § 477 lg 1). Hagiavalduse esitamisel tasutakse riigilõivu lähtuvalt hagihinnast TsMS lisa 133 järgi või kindla summana (RLS § 59 lg 1). Sellega seoses on kerkinud küsimus, kas korteriomanike majandamiskulude nõuete puhul tuleb riigilõivu suuruse arvutamisel lähtuda RLS-i sätetest, mida kohaldatakse hagita menetlusele, või võiks kasutada analoogiat maksekäsu kiirmenetluse riigilõivu arvutamisega ning TsMS § 124 lg-t 3 ja § 477 lg-t 1 kohaldades lähtuda RLS § 59 lg-st 1 ehk tasuda riigilõivu vastavalt nõutava rahasumma järgi RLS § 59 lisas 1 määratud ulatuses. Kehtiv seadus sellise analoogia kasutamist ei võimalda ehk hagita menetluses ei saa lähtuda RLS § 59 lg-s 1 ning RLS lisas 1 määratud nõudest sõltuvatest summadest. Hagita menetluses ning maksekäsu kiirmenetluses makstavate riigilõivude summad on erinevad. Kui korteriühistu rahaline nõue lahendatakse kehtiva regulatsiooni järgi hagita menetluses, on riigilõiv 50 eurot, sõltumata nõude suurusest (RLS § 59 lg 5). Avalduse esitamisel maksekäsu kiirmenetluse asjas tasutakse riigilõivu kolm protsenti nõudelt, kuid mitte alla 45 euro (RLS § 59 lg 6). Hetkel on näiteks 6400 euro suuruse nõude puhul maksekäsu kiirmenetluses riigilõiv 192 eurot ning hagimenetluses 450 eurot. Kui riigilõivu tasumine hagita menetluses sõltuks sarnaselt hagimenetlusele nõude suurusest ehk riigilõivu tuleks tasuda lähtudes RLS lisast 1, oleks riigilõiv korteriühistute jaoks liialt koormav. Korteriühistu kui juriidilise isiku üheks peamiseks eesmärgiks on korteriomandite majandamine ning korteriühistu eelarve koosneb sisuliselt korteriomandite omanike majandamiskuludest, see tähendab, et korteriühistul endal iseseisev sissetulek puudub. Kui korteriühistul on vaja teha kulutusi majandamiskulude sissenõudmiseks, siis tuleb teistel 32 PankrS § 45 muudatuse kohaselt, mis jõustub 01.02.2021, säilivad edaspidi pankroti väljakuulutamisel kohtulik hüpoteek ja arest ainult juhul, kui need on seatud kriminaalmenetluses konfiskeerimise ja konfiskeerimise asendamise tagamiseks. Kõigi muude nõuete (sh kriminaalmenetluses kannatanu tsiviilhagi, aga ka muud era- ja avalik-õiguslikud nõuded) tagatiseks seatud arestid ja kohtulikud hüpoteegid kustuvad igal juhul, kui hüpoteek on seatud vähem kui kuus kuud enne ajutise halduri määramist. Lisaks kustub hüpoteek ka juhul, kui sõltumata selle seadmise ajast ei ole pankroti väljakuulutamise ajaks nõude osas algatatud kohtumenetlust või ei ole nõude või kaebuse osas pankroti väljakuulutamise ajaks tehtud kohtulahendit. MTA hinnangul muudab see säte kohtulike hüpoteekide kasutamise maksunõuete tagamiseks ebatõhusaks (vt MTA 05.11.2020 arvamus pankrotiseaduse ja teiste seaduste muutmise seaduse eelnõu 195 SE kohta). 33 RLS Lisa 1. Riigilõivumäärad avalduse esitamise eest kohtumenetluses (eurodes). 25 korteriomanikel see kõigepealt kinni maksta. Liiga suur kulu avalduse esitamisel võib takistada nõude õigeaegset esitamist ning suurendada võlgnevust korteriühistu ees. Maksekäsu kiirmenetluse raames saab korteriühistu esitada korteriomaniku vastu erinevaid rahalisi nõudeid summas kuni 6400 eurot (koos kõrvalnõuetega) ning üldise põhimõtte järgi peaks maksekäsu kiirmenetlus olema tavalisest kohtumenetlusest kiirem ning soodsam. Samas 6400 euro suuruse nõude puhul see nii ei ole. Hetkel tuleb kuni 1500 euro suuruste nõuete puhul maksekäsu kiirmenetluses maksta riigilõivu vähem (45 eurot) kui hagita menetluses. Seega ei ole korteriühistutel majandamiskulude nõuete puhul piisavat motivatsiooni kasutada maksekäsu kiirmenetlust. Kuna maksekäsu kiirmenetlus on võrreldes hagimenetlusega kiirem – esitatakse avaldus ja kui vastuväidet ei ole, saadakse täitedokument (maksekäsk) –, on mõistlik suunata korteriomanike majandamiskulude nõuded maksekäsu kiirmenetlusse. Eelnõu §-s 6 toodud muudatuse eesmärk on soodustada korteriühistu nõuete esitamist maksekäsu kiirmenetluses, kehtestades nendele avaldustele soodsama riigilõivu võrreldes teiste maksekäsu kiiremenetluses esitatavate avaldustega. Muudatuse kohaselt tasutakse korterühistu nõude esitamisel maksekäsu kiirmenetluses riigilõivu kolm protsenti nõudelt, kuid mitte alla 25 euro ja mitte rohkem kui 65 eurot. Korteriühistu nõuete esitamist maksekäsu kiirmenetluses toetab ka eelnõu § 7 p-s 1 kavandatud TsMS-si muudatusettepanek, mille kohaselt maksekäsu kiirmenetluse hagita menetluseks ülemineku korral ei tagastata maksekäsu kiirmenetluse avalduse esitamisel tasutud riigilõivu. Kuna kohtute praktika selle osas on olnud erinev, on muudatuse tulemusena selge, et kohus ei pea tagastama maksekäsu kiirmenetluses tasutud riigilõivu. Kõnesoleva eelnõu koostamise ajal võeti Riigikogus vastu eelnõu34, millega on kavas tõsta mitmeid riigilõivu määrasid, et viia need kooskõlla viimastel aastatel muutunud majandusnäitajatega. Kuigi kõnesolevas punktis kavandatav muudatus seab korteriühistu nõuete esitamisel maksekäsu kiirmenetluses riigilõivule ülempiiri, mõjutades teataval määral Riigikogus vastu võetud eelnõu eesmärkide saavutamist, on kõnesoleva eelnõu koostajate hinnangul erisus korteriühistutele tulenevalt nende majandamise eripäradest põhjendatud. § 7. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku muutmine Kehtiva seaduse kohaselt lahendab kohus hagita menetluses korteriomaniku või korteriühistu avalduse alusel asja, mis tuleneb korteriomandist ja korteriomandi eseme valitsemist ning puudutab korteriomanike omavahelisi õigusi ja kohustusi ning korteriomanike ja korteriühistu vahelisi õigusi ja kohustusi, välja arvatud nõude, mis KrtS § 33 järgi on esitatud korteriomandi võõrandamise kohustamiseks (TsMS § 613 lg 1 p 1). Samuti lahendab kohus hagita menetluses huvitatud isiku avalduse alusel asja, mis käsitleb korteriühistu organi otsuse kehtivust (TsMS § 613 lg 1 p 4). TsMS § 486 reguleerib, mis juhtudel muutub maksekäsu kiirmenetlus tavaliseks kohtumenetluseks. Kui TsMS § 486 lg 1 näeb üldnormina ette maksekäsu kiirmenetluse jätkumise hagimenetluses, siis lg 3 kohaselt jätkatakse korteriomandi ja kaasomandi asjades hagita menetlust, kui avaldaja ei ole taotlenud hagimenetluse läbiviimist või menetluse lõpetamist. Enne KrtS-i jõustumist menetleti korteriomanike majandamiskulude nõudeid hagimenetluses, sest neid ei peetud korteriomandi asjadeks, mille lahendamise hagita menetluses nägi ette TsMS-i 61. peatükk. Korteriomanike ühisuse puhul oli praktika erinev, leidus ka hagita 34 Riigilõivuseaduse, tsiviilkohtumenetluse seadustiku, halduskohtumenetluse seadustiku ning tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse muutmise seaduse eelnõu toimik EIS-s nr 21-1052. 26 menetluses lahendatud nõudeid, kuid kuna valdavalt esitas korteriomanike ühisuse valitseja nõude enda, mitte ühisuse nimel, lahendati ka need hagimenetluses. KrtS-i eelnõuga viidi korteriühistuid ning korteriomanikke puudutav regulatsioon TsMS-s kooskõlla ka KrtS-i sätetega ning sellest tulenevalt muudeti § 613 lg-t 1 ja §-i 614. Muudatused olid seotud KrtS-s sätestatud uue põhimõttega, mille kohaselt korteriomandite valitsemine toimub alates seaduse jõustumisest korteriühistu kaudu ning sellega seoses kaotati varem seaduses kasutuses olnud mõiste korteriomanike ühisus. KrtS-i eelnõu seletuskirja kohaselt ei olnud kavatsust lahendada edaspidi korteriomandi- ja korteriühistu asju hagita menetluses, kuid Riigikohus tõlgendas seoses KrtS-i eelnõuga muudetud TsMS § 613 lg 1 p 1 selliselt, et kehtiv regulatsioon on sõnastatud varasemast laiemalt. Sellest järeldas Riigikohus, et hagita menetluses tuleb lahendada muu hulgas korteriomanike omavahelised kahju hüvitamise nõuded.35 Pärast seda Riigikohtu otsust on korteriomanike majandamiskulude võlgnevuse vaidluses Tartu Ringkonnakohus juhtinud oma lahendites tähelepanu sellele, et alates 1. jaanuarist 2018 tuleb korteriomanikult majandamiskulude nõuded lahendada hagita menetluses.36 Kuna nii Riigikohus kui teised kohtud on seda doktriini alates KrtS-i jõustumisest aretanud ja korduvalt seda seisukohta lahendites korranud, oleks seda süsteemi täna muuta üsna keeruline. TsMS-i kommenteeritud väljaandes on selgitatud, et hagita menetluses kuuluvad lahendamisele vaidlused, mille raames korteriühistu nõuab korteriomanikult majandamiskulude tasumist, sest need vaidlused tulenevad korteriomandist ja korteriomandi eseme valitsemisest ning puudutavad korteriomanike ja korteriühistu vahelisi õigusi ja kohustusi. Selliste vaidluste põhjus ei seisne reeglina selles, et korteriomanikul ei ole raha majandamiskulusid tasuda, vaid selles, et võlgnikust korteriomanik on seisukohal, et temalt vastavate summade nõudmine on mingil põhjusel õigusvastane. Seda, et majandamiskulude vaidlused tuleb lahendada hagita menetluses, kinnitab ka TsMS § 486 lg 3, mille kohaselt korteriomandi ja kaasomandi asjades jätkatakse kiirmenetluse lõppemisel hagita menetlust, kui avaldaja ei ole taotlenud hagimenetluse läbiviimist või menetluse lõppemist.37 Justiitsministeerium on olnud seisukohal, et TsMS § 613 lg 1 p 1 tuleb tõlgendada koosmõjus TsMS § 486 lg-ga 3. Selle sätte järgi jätkatakse korteriomandi ja kaasomandi asjas hagita menetlust, kui avaldaja ei ole taotlenud hagimenetluse läbiviimist või menetluse lõpetamist. Samas on hoolimata sellest, et § 486 lg 3 on kehtinud põhimõtteliselt samal kujul alates TsMS- i jõustumisest38 ja § 613 lg 1 p 1 nägi enne KrtS-i jõustumist ette, et hagita menetluses lahendatakse asi, mis tuleneb korteriomanike ühisusest ja kaasomandi eseme valitsemisest ning puudutab korteriomanike omavahelisi õigusi ja kohustusi, on neid nõudeid üldjuhul esitatud hagimenetluses ja üldise kohtupraktika kohaselt ei ole selliste hagide menetlemisest keeldutud. Lisaks ei ole juhul, kui kohtusse on pöördutud hagiga, selliseid nõudeid lahendatud hagimenetluse asemel hagita menetluses.39 Arvestades TsMS § 613 lg 1 sõnastust ning rakendamise praktikat ning sätte tõlgendamist pärast KrtS-i jõustumist, on tekkinud segadus, millises menetluses tuleb lahendada korteriühistu rahalised nõuded korteriomaniku vastu. Esimest korda oli kavas tekkinud segadus lahendada 2018. aastal, mil Justiitsministeerium koostas asjaõigusseaduse ja 35 RKTKo 14.11.2018 nr 2-12-24747/180 p 16. 36 Vt nt TrtRKKo 14.12.2018 nr 2-16-120349 p 17 ja TrtRKKo 04.02.2019 nr 2-16-109666 p 10. 37 TsMS/Paal, Murumets § 613 p 3.1.1. 38 TsMS jõustumisel 01.01.2006 oli sellise sisuga lg 5, alates 01.01.2013 lg 3. 39 TsMS/Paal, Murumets § 613 p 3.1.1 allmärkus. 27 tsiviilkohtumenetluse seadustiku muutmise seaduse eelnõu40, milles plaaniti muuta TsMS-i selliselt, et korteriühistu majandamiskulude nõuded lahendatakse edaspidi hagimenetluses. Riigikohus esitas nimetatud eelnõu kohta arvamuse, milles tõi selgelt välja, et ka korteriühistu majandamiskulud kuuluvad lahendamisele hagita menetluses. Arvamuse kohaselt kuuluvad TsMS § 613 lg 1 p 1 sõnastusest lähtuvalt hagita menetlusse kõikvõimalikud korteriühistu nõuded, sh majandamiskulude aga ka korteriühistu kahju hüvitamise nõuded korteriomaniku vastu. Samuti oli Riigikohus seisukohal, et seadusest ei tulene, sh TsMS § 486 lg-st 3, et menetlusosalisel oleks endal võimalik menetlusliiki valida. Kui seaduse järgi tuleb asi lahendada hagita menetluses, siis tuleb kohtul seda ka teha, kui ei esine TsMS § 613 lg-s 4 sätestatud asjaolusid. Seejuures tuleb menetlusse kaasata ainult asjassepuutuvad korteriomanikud.41 Kuigi Riigikohus on asunud seisukohale, et korteriühistu majandamiskulude nõuded tuleb lahendada hagita menetluses, lahendatakse alama astme kohtute praktikas endiselt sageli korteriühistute majandamiskulude nõudeid hagimenetluses. Tekkinud segaduse lahendamiseks on oluline seaduses täpsustada, millises menetluses lahendatakse korteriühistu majandamiskulude nõuded ning kes on selliste menetluste puhul menetlusosalised. Hagita menetluses lahendatakse mitmeid olemuslikke vaidlusi, lähtudes otstarbekuse põhimõttest.42 Osa korteriomandi ja kaasomandi asjade lahendamine hagita menetluses võimaldab otstarbekuse põhimõtet järgides kaasata menetlusse kõik asjast puudutatud isikud.43 Kõikide puudutatud isikute kaasamine võimaldab mh selgitada välja enamuse seisukoha vaidlusaluses küsimuses ja vähemuse huvid, mis võivad olla eelistatud enamuse huvidele erandjuhtudel.44 Eelnõuga täiendatakse TsMS § 147 lõikega 6, mille kohaselt maksekäsu kiirmenetluse hagita menetluseks ülemineku korral ei tagastata maksekäsu kiirmenetluse avalduse esitamisel tasutud riigilõivu. Muudatus on seotud eelkõige eelnõu §-s 6 käsitletud riigilõivuseaduse muudatusega ning eesmärgiga suunata korteriühistu nõudeid esitama maksekäsu kiirmenetluses. Käesoleva eelnõuga jäetakse TsMS § 486 lõikest 3 välja teine lauseosa, mille kohaselt avaldaja saab taotleda hagimenetluse läbiviimist. Muudatuse tulemusena jätkatakse korteriomandi ja kaasomandi asjades hagita menetlust, kui avaldaja ei ole taotlenud menetluse lõpetamist. Lisaks täpsustatakse menetlusosaliste osas TsMS § 614 lg-t 1 selliselt, et korteriomanditeks jagatud kinnisomandi puhul kuuluvad menetlusosaliste hulka asjassepuutuvad korteriomanikud. Seda tuleb igakordselt hinnata kohtul, kuid sellega välistatakse absoluutselt kõigi korteriomanike kaasamine juhul, kui vaidlus puudutab vaid konkreetseid vaidlevaid korteriomanikke. Korteriühistu majandamiskulude nõuete lahendamises tekkinud segaduse lahendamisel peaks olema välistatud olukord, kus sama liiki nõudeid lahendavad eri kohtud eriliiki menetlustes. Korteriühistu majandamiskulude nõuded tuleks edaspidi lahendada hagita menetluses, kaasates kõik asjassepuutuvad korteriomanikud. Hagita menetluses lahendatakse reeglina vaidlused, kus hagimenetluse formaalsed reeglid ei pruugi võimaldada efektiivselt täita tsiviilkohtumenetluse ülesannet lahendada asi õigesti, mõistliku aja jooksul ja võimalikult väheste kuludega, kuna puudutatud isikuid on palju, neil on vähesed õigusteadmised vms põhjusel.45 40 Asjaõigusseaduse ja tsiviilkohtumenetluse seadustiku muutmise seaduse eelnõu, EIS toimik nr 18-0435. 41 Riigikohtu arvamus asjaõigusseaduse ja tsiviilkohtumenetluse seadustiku muutmise seaduse eelnõu kohta, lk 2. 42 Vt viide 63, p 18. 43 TsMS/Vutt, Vutt, Murumets, Paal 61.ptk p 1 c). 44 RKTKo 16.04.2003, 3-2-1-31-03, p 14. 45 RKTKm 17.05.2010, nr 3-2-1-42-10, p 18. 28 Hagita menetlusel on küll teatud puudused, mis puudutab korteriomandi- ja korteriühistu asju, kuid samas tagab parema kontrolli vaidluse sisulise õigsuse üle. Korteriomanike jaoks, kes ei pruugi alati olla väga õigusteadlikud, tagab hagita menetlus parema kaitse. VTK-le antud tagasisides oli selles punktis kavandatud muudatuse kohta palju vastakaid arvamusi ja vastuseisu hagita menetlusele. Põhjendusena toodi välja, et hagita menetluses kehtib uurimispõhimõte, mis hõlmab endas ka menetlusosaliste kaasamist ja nõustamist, mis võib suurte kortermajade puhul olla üsna keeruline ja suure ajakuluga. Ministeeriumi hinnangul võib seda murekohta leevendada eelnõuga loodav võimalus kohalikele omavalitsustele korteriühistu lepitusorgani loomiseks, mis eeldatavasti vähendab kohtute koormust. § 8. Täitemenetluse seadustiku muutmine TMS § 1491 reguleerib korteriomandi arestimise erisusi. Praegu on kohtutäituril kohustus viivitamata pärast korteriomandi arestimist ja keelumärke kinnistusraamatusse kandmist saata teade arestimise kohta korteriühistule, kui sissenõudjaks ei ole korteriühistu. Alates KrtS-i jõustumisest on iga korteriomand koormatud seadusjärgse pandiõigusega korteriühistu kasuks. Korteriühistu tõend on aluseks korteriühistu majandamiskulude tasumise nõudele, kuid ainult tõendi alusel ei saa alustada täitemenetlust. Korteriühistu saab täitedokumendiks oleva tõendi esitada kas koos täitmisavaldusega, millele on lisatud tavapärane täitedokument, või olukorras, kus korteriomandile on pööratud sissenõue mõne muu sissenõudja avalduse alusel. Korteriühistu tõendi kui täitedokumendi eesmärk on see, et korteriühistu saaks kätte oma jooksva võla ega jääks rahast ilma. Korteriomandile sissenõude pööramiseks vajab korteriühistu täitedokumenti, st kohtulahendit. Ilma kohtulahendita on korteriühistu nõue täitemenetluses realiseeritav ainult piiratud ulatuses. Selleks et täitemenetluses ei jääks rahuldamata korteriühistu nõuded, mis muutuvad sissenõutavaks täitemenetluse ajal või pärast seda, on täitedokumendiks ka korteriühistu tõend korteriomandist tuleneva nõude kohta. Korteriühistu pandiõiguse rakendamine ei sõltu sellest, kas täitemenetlus algatatakse korteriühistu nõude alusel (st kohtulahendi olemasolul) või korteriühistu ühineb täitemenetlusega, milles on nõue pööratud korteriomandi vastu. Viimasel juhul on eelduseks, et korteriomanikul on või tekib täitemenetluse käigus korteriühistu ees majandamiskulude võlg, mis on muutunud sissenõutavaks. Ka Riigikohtu tsiviilkolleegium46 on asunud sellisele seisukohale. Korteriühistu pandiõiguse regulatsiooni kohaselt rahuldatakse nii täite- kui pankrotimenetluses korteriomandi müügist saadud rahast esmalt korteriühistu pandiga tagatud nõue ja seejärel n-ö tavalise hüpoteegiga tagatud nõue. See tähendab ühtlasi, et kui korteriomand on koormatud lisaks n-ö tavalise hüpoteegiga (sh ühishüpoteegiga), kustutatakse see hüpoteek kui järjekohas tagapool asuv täitemenetluses toimuva enampakkumisel müügi korral. Samuti lõpevad kõik nõudest järjekohas tagapool asuvad õigused pakkumise parimaks tunnistamisega. Eesti Pangaliit esitas Justiitsministeeriumi korraldatud KrtS-i avalikul konsultatsioonil korteriühistu pandiõiguse regulatsioonist ajendatult ettepaneku krediidiasutuste kui hüpoteegipidajate teavitamise kohta korteriomandi täitemenetluses müügi korral. Ettepanekus on selgitatud, et üldjuhul teavitavad kohtutäiturid krediidiasutust, kui korteriühistu on teavitanud kohtutäiturit korteriomandil olevast võlgnevusest ning korteriühistu on esitanud tõendi nõude olemasolu kohta. Ettepaneku kohaselt peaks kohtutäitur hüpoteegipidajat igal juhul teavitama, kui korteriomand on hüpoteegiga koormatud ning korteriühistu algatab täitemenetluse. Samuti ka juhul, kui korteriühistu ühineb täitemenetlusega, kuna sellisel juhul 46 RKTKm 28.01.2020 nr 2-19-6210 p 16. 29 võib hüpoteegipidaja kasuks seatud hüpoteek, mis on järjekohas tagapool korteriühistu seadusjärgsest pandiõigusest, enampakkumise läbiviimisel kustuda ning kirjeldatud olukorras ei ole hüpoteegipidaja nõue enam hüpoteegiga tagatud.47 Sama kehtib ka teiste piiratud asjaõiguste kohta, kuivõrd järjekohas tagapool olevad õigused kustutatakse täitemenetluse tulemusena. Kuigi kehtiva seaduse kohaselt on piiratud asjaõiguse omajal (sh krediidiasutusel) õigus saada teavet korteriühistult korteriomaniku majandamiskulude võlgnevuse suuruse ja selle tekkimise aluste kohta, tagab kohtutäiturile üldise teavitamise kohustuste panemine piiratud asjaõiguste omajate huvide parema kaitse. Eelduslikult on korteriühistu ise huvitatud piiratud asjaõiguse omaja teavitamisest, kuigi kehtiva regulatsiooni kohaselt ei ole korteriühistutel teavitamise kohustust. Samas on kohtutäituril korteriomandi arestimise korral korteriühistu teavitamise kohustus juhtudel, kui sissenõudjaks ei ole korteriühistu. Kuna korteriomandile seatud piiratud asjaõigus võib täitemenetluse eduka läbiviimise tulemusena kustuda, on piiratud asjaõiguste omajatel õigustatud huvi saada teavitatud asjaõigusega koormatud korteriomandi arestimisest täitemenetluses. TMS § 1491 täiendamisega lõikega 11 pannakse kohtutäiturile kohustus teavitada piiratud asjaõiguse omajat korteriomandi arestimisest, kui korteriühistu nõude alusel algatatakse korteriomandi osas täitemenetlus, ja ka olukorras, kus korteriühistu ühineb täitemenetlusega. Ka juhul, kui korteriühistu ühineb menetlusega pärast seda, kui keelumärge on kinnistusraamatusse kantud, teavitab kohtutäitur asjaõiguse omajaid korteriühistu ühinemisest täitemenetlusega. Kohtutäitur teavitab piiratud asjaõiguse omajaid valitud viisil, nagu näeb teate puhul ette TMS § 10 lg 4. Teoreetiliselt võib piiratud asjaõiguse omaja olla isik, kellele ei õnnestu teadet saata ning sellisel juhul on kohtutäituril oma kohustust raske täita. Eeldatavasti on aga selliseid piiratud asjaõiguste omajaid vähe. Kuna äriregistrisse kantakse ettevõtja või ühingu asukoht ja aadress ning elektronposti aadress ning juhatuse või seda asendava organi asukoha aadress, kui see asub välisriigis, saab teate saatmisel äriregistri andmetele tugineda. Füüsilise isiku puhul saab kohtutäitur lähtuda rahvastikuregistri andmest ning saata teate registrijärgsele aadressile või kasutada seal märgitud kontaktandmeid. Kui kohtutäituril ei õnnestu teavitust saata elektrooniliselt, lisandub täiendav kulu seoses posti teel kirja saatmisega. See kulu peaks kuuluma hüvitamisele sarnaselt kohtutäituri tasule, kuna see on seotud kohtutäituri tööga. Kui ühing on tegevuse lõpetanud ning teda ei ole võimalik teavitada, ei ole tõenäoliselt ühingul endal ka huvi täitemenetluse vastu. Kui juriidiline isik on likvideerimisel, saab teavitada likvideerijat ja kui juriidiline isik on juba registrist kustutatud, ei ole teavitamine ka võimalik ega vajalik. Muudatus on pigem piiratud asjaõiguste omajate endi huvides, et nad saaksid teada täitemenetlusest. 4. Eelnõu terminoloogia Eelnõuga ei võeta kasutusele uusi termineid. 5. Eelnõu vastavus Euroopa Liidu õigusele Eelnõu ei tegele otseselt Euroopa Liidu õigusega reguleeritud küsimustega. 6. Seaduse mõjud Kavandatav muudatus I: Uue korteriomandi loomine on võimalik ainult kõigi korteriomanike nõusolekul. 47 Eesti Pangaliidu arvamus KrtS konsultatsioonil. 30 Muudatusega kaasneva mõju valdkond I: majanduslik mõju Sihtrühm Sihtrühma hulka kuuluvad kõik korteriomandite omanikud. Kinnistusraamatus on 01.10.2021 seisuga avatud kokku 1 156 096 registriosa, millest 537 903 on korteriomandid. Kuigi mõjutatud sihtrühmaks on kõik korteriomanikud, puudutab kirjeldatud probleem eelkõige selliseid korteriomanikke, kes plaanivad eriomandi eseme osas teha muudatusi ja olemasolevate korteriomandite jagamisel luua olemasoleva kaasomandi eseme arvel uue korteriomandi. Selliste korteriomanike konkreetset arvu on keeruline hinnata. Samas arvestades kogu korteriomandite arvu (537 903), on väga vähe korteriomanikke, kes üleüldse puutuvad kokku eriomandi eseme muutmise ning uue korteriomandi loomisega, seega võib eeldada, et sihtrühma otseselt kuuluvaid korteriomanikke on vähe. Samuti kuuluvad sihtrühma kõik ülejäänud korteriomanikud kortermajas, kes peavad andma nõusoleku muudatuste tegemiseks ning uue korteriomandi loomiseks. Selliste korteriomanike arv on suurem, kui korteriomandit jagada soovivate korteriomanike arv, kuid kuna maju, kus korteriomandi jagamine üldse kõne alla tuleb, on väga vähe, ei ole ka sellisel viisil mõjutatud korteriomanike arv suur. Muudatusel on korteriomanikele majanduslik mõju, suurendades nende halduskoormust. Muudatusega on uue korteriomandi moodustamiseks vajalik kõigi korteriomanike nõusolek, mille hankimiseks on vaja pöörduda kõigi korteriomanike poole. Kui on tegemist suure kortermajaga, kus on palju korteriomanikke, võib nõusolekute saamine nõuda üsna palju asjaajamist ning aega. Kuna nõusolek eriomandi kokkuleppe muutmiseks peab olema notariaalselt tõestatud, siis on lisaks nõusoleku saamisele vajalik ka selle notariaalne tõestamine. See tähendab lisakulu korteriomandit jagada soovivale korteriomanikule, kuna tõenäoliselt seavad teised korteriomanikud kulude kandmise nõusoleku andmise eeltingimuseks. Kui kõigilt teistelt korteriomanikelt ei õnnestu muudatuseks nõusolekut saada, on korteriomanikul võimalus puuduv nõusolek asendada kohtulahendiga, mis omakorda tähendab kohtu poole pöördumist ning nõusoleku asendamise taotlemist. Mõju olulisus Mõju ulatus on pigem väike, kuna muudatus ei eelda sihtrühmalt täiendavat kohanemist ning nende käitumises ei toimu märkimisväärseid muutusi. Mõju avaldumise sagedus on väike, kuna see ei ole igapäevane olukord, kus korteriomanikud jagavad olemasolevaid korteriomandeid, et moodustada uus korteriomand. Sellisel viisil korteriomandi loomine eeldab, et tekkivale korteriomandile on olemas eraldi juurdepääs ning seda on võimalik iseseisvalt kasutada. Kuivõrd kortermaja planeerimisstaadiumis kavandatakse eeldatavasti selles asuvate ruumide asukoht ning paigutus optimaalsel viisil, millest lähtuvalt moodustatakse ka korteriomandid, peaks hilisemad muudatused eriomandi kokkuleppes olema pigem erandlikud. Mõjutatud sihtrühma suurus on väike, kuna kavandatav muudatus puudutab otseselt vaid korteriomanikke, kes soovivad olemasoleva korteriomandi jagamisel moodustada uue korteriomandi. Sellisel viisil korteriomandi loomine eeldab, et tekkivale eriomandi esemele on olemas eraldi juurdepääs ning seda on võimalik iseseisvalt kasutada. Võrreldes kõigi korteriomandite arvuga (537 903) ning korteriomanditega tehtavate tehingutega (24 95748), tuleb olemasolevate korteriomandite jagamist ette pigem harva. Kaasomandi eseme arvel uue 48 Maa-ameti koostatud Eesti kinnisvaraturu ülevaate kohaselt tehti 2020. aastal kokku 24 957 korteriomandite ostu-müügitehingut. 31 korteriomandi moodustamist esineb sagedamini, kuid selleks tehinguks on ka kehtiva õiguse kohaselt vajalik kõigi korteriomanike nõusolek. Muudatusega kaasnev ebasoovitav mõju võib peamiselt seisneda kõigi korteriomanike nõusoleku saamise keerukuses suuremates kortermajades või ka pahatahtlike korteriomanike puhul. Kuigi nõusolekuid on võimalik asendada kohtulahendiga, võib negatiivne mõju seisneda just täiendavate toimingute tegemise vajaduses nõusolekute saamiseks. Lisaks võib mõjutada vajalike nõusolekute hankimiseks kuluvat aega suuremates kortermajades selle protsessi ajal mõne teise korteri võõrandamine. Kui vahepeal vahetub korteri omanik, on vajalik ka tema nõusolek. Samas kaasneb kõigi teiste korteriomanike jaoks, kelle nõusolekut on vaja uue korteriomandi loomiseks, positiivne mõju, kuna nende teadmata ei ole võimalik korteriomanditega teha muudatusi, mis võivad neid mõjutada. Sellega säilib kõigil korteriomanikel otsustusõigus kortermajas asuvate korteriomandite arvu üle, mis võib mõjutada kõiki korteriomanikke puudutavaid küsimusi. Suuremates kortermajades on korteriomandite arv ja nende omanike arv suurem, seega on sihtrühma osakaal suur, kuid kuna maju, kus korteriomandi jagamine üldse kõne alla tuleb, on väga vähe, ei ole ka sellisel viisil mõjutatud korteriomanike arv kokkuvõttes suur. Muudatusega kaasneva mõju valdkond II: mõju riigiasutuste ja kohaliku omavalitsuse asutuste korraldusele Sihtrühm Sihtrühma kuuluvad neli maakohut, kelle töökoormus võib kavandatava muudatusega suureneda. Harju Maakohtu Tallinna kohtumajas on 67 kohtunikukohta, millest 43 on spetsialiseerunud tsiviilasjadele. Viru Maakohtus on 28 kohtunikukohta, Pärnu Maakohtus on 21 kohtunikukohta ja Tartu Maakohtus 36 kohtunikukohta.49 Arvestades muudatusega plaanitavat kõigi korteriomanike nõusoleku vajaduse kehtestamist uue korteriomandi moodustamisel, võib kõigi korteriomanike nõusoleku saamine kujuneda keeruliseks, eriti, kui tegemist on suurte kortermajadega. Vajalike nõusolekute saamiseks tuleb pöörduda kohtusse ning tahteavaldust asendab kohtulahend, millega kohustatakse isikut sellist nõusolekut andma. Mõju olulisus Kohtutelt ei eelda kavandatav muudatus täiendavat kohanemist, kuna ka praegu on võimalik pöörduda kohtu poole, kui mõni korteriomanik ei ole nõusolekut andnud uue korteriomandi moodustamiseks kaasomandi eseme arvel. Nõusoleku asendamine kohtuotsusega kohtu poolt jääb sisuliselt samaks, kuid laiendades nõusoleku vajaduse ringi, võib kohtu poole pöördumist esineda mõnevõrra enam. Kuigi kohtusse nõusoleku saamiseks pöördumiste arv võib mõneti kasvada, ei ole sellisel viisil korteriomandite moodustamine praktikas siiski sageli, vaid pigem harva esinev. Seega on mõju avaldumise sagedus väike. Lisaks ei tähenda uue korteriomandi moodustamine igal juhul kohtusse pöördumist, kuna teiste korteriomanike nõusoleku saamine ei pruugi olla kõigis kortermajades keeruline. Muudatus puudutab küll laiemalt kõiki maakohtuid, kuhu saab pöörduda nõusoleku saamiseks, samas ei ole sellisel viisil uue korteriomandi moodustamine tavapärane ehk esineb kõigi menetluste hulgas pigem harva. Kuivõrd praegu on samuti vaja asjassepuutuvate korteriomanike nõusolekut korteriomandi moodustamiseks kaasomandi eseme arvel, ei tohiks kohtute koormus märkimisväärselt tõusta. Ebasoovitav mõju kohtutele puudub, kuna kohtute 49 Maa-, haldus- ja ringkonnakohtu kohtunike arv ja jagunemine kohtumajade vahel § 1. 32 jaoks ei loo kavandatav muudatus uut menetlusliiki ega muuda olemasolevaid menetlusi keerulisemaks. Tegemist ei ole olulise mõjuga muudatusega. Kavandatav muudatus II: Korteriühistu registrikaardile on võimalik kanda korteriühistu poolt teavitatud aadress ka juhul, kui see langeb kokku korteriomandite asukohaga Muudatusega kaasneva mõju valdkond I: majanduslik mõju Sihtrühm Kuivõrd korteriühistu olemasolu on alates 2018. aasta 1. jaanuarist kohustuslik, on sihtrühmaks kõik Eestis tegutsevad korteriühistud. Neid on äriregistri andmetel korteriühistute registris 2021 seisuga 23 961.50 Sihtrühma hulka kuuluvad eelkõige korteriühistud, kelle soov on registrikaardil kajastada korteriühistu aadressina nende korteriomandite asukoha aadress. Seega puudutab muudatus korteriühistuid, kelle aadress ning asukoht kattuvad. Samuti puudutab see teema pigem neid korteriühistuid, kellel on juhatuse asemel valitseja, kes juhib ja esindab korteriühistut. Selliseid korteriühistuid on äriregistri andmetel ligi 1300. Valitseja aadress on oluline, kuna tegemist on reeglina juriidilise isikuga, millel on registris enda asukoht ning aadress. Selleks, et valitsejaga kontakti saada, peaks ta esitama ise täiendavalt korteriühistute registrile aadressi, millelt on võimalik teda kätte saada. Lisaks võib see puudutada ka n-ö garaažikorteriühistuid, mille puhul kinnisasja aadressilt ei pruugi olla korteriühistu kättesaadav. Kuna ametlikult ei ole selliste korteriühistute puhul tegemist eraldi korteriühistu liigiga, ei eristata selliseid korteriühistuid statistikas. Korteriühistutele avaldab kavandatav muudatus majanduslikku mõju, suurendades nende halduskoormust. Muudatusega on plaanis korteriühistutele anda täiendav võimalus kajastada korteriühistute registrikaardil korteriühistu aadressina ka korteriomandite asukoha aadress. See eeldab aga korteriühistu enda poolset teavitust sellise aadressi kohta korteriühistute registrile. Korteriühistu kohta registrisse kantud andmete muutmise või täiendamise eest on ette nähtud 7 eurot riigilõivu. Seega kaasneb korteriühistutele seoses kavandatava uue võimalusega ka kulu, kui soovitakse registrikaardil näidata korteriühistu aadressina korteriomandite asukoha aadress. Mõju olulisus Mõju ulatus on pigem väike, kuna korteriühistute tegevus võrreldes praegusega märkimisväärselt ei muutu. Kui korteriühistul ei ole juhatust, loetakse korteriühistu asukohaks kehtiva seaduse järgi korteriomandite asukoht ning kui korteriühistu soovib registris näidata muud aadressi, on aadressi esitamise kohustus registrile ka nüüd. Ühistute käitumine võrreldes varasemaga ei muutu, tekib juurde võimalus kandeks, mida seni teha ei saa, ehk kanda korteriühistu registrikaardile aadressina korteriomandite asukoha aadress. Muudatuse sagedus on väike, kuna korteriühistu aadressi kohta info esitamine korteriühistute registrile on pigem ühekordne tegevus. Seda just selliste korteriühistute puhul, mille aadress langeb kokku korteriomandite asukohaga. Mõnevõrra suurem mõju võib esineda nende korteriühistute puhul, millel on valitseja. Seda juhul, kui muudetakse valitsejat või valitseja muudab oma tegevuskoha aadressi, see tähendaks omakorda ka korteriühistute registrile uue aadressi teatamist. Mõjutatud sihtrühma hulka kuuluvad küll kõik korteriühistud, kuid enam puudutab kavandatav muudatus selliseid korteriühistuid, millel ei ole juhatust või millel on valitseja. 50 Statistika äriregistri veebilehelt. 33 Muudatusega kaasnev mõju sihtrühmale on positiivne, kuna muudatuse sisu ei kohusta, vaid annab täiendava võimaluse kanda korteriühistu aadressina registrikaardile ka korteriomandite asukoha aadressi. Muudatusega kaasneva mõju valdkond II: mõju riigiasutuste ja kohaliku omavalitsuse asutuste korraldusele Sihtrühm Teine sihtrühm on korteriühistute register, kuhu tehakse kanne korteriühistu aadressi kohta. Korteriühistute registrit peab Tartu Maakohtu registriosakond. Kavandatav muudatus mõjutab registriosakonna kui riigiasutuse töökoormust. Kuna muudatuse eesmärk on kanda korteriühistute registrikaardile aadress ka juhul, kui see langeb kokku korteriomandite asukoha aadressiga, siis võib tõusta ka registrisse esitatavate avalduste arv aadressikannete kohta, mida register peab menetlema. Kuivõrd registrikannetega on seotud riigilõiv, mõjutab kavandatav muudatus ka riigieelarvet, kuna sellise toimingu eest tasutav riigilõiv laekub riigieelarvesse. Kuna riigilõivu kande eest tuleb tasuda ühe korra, on tegemist ühekordse tuluga, mille maksimaalne suurusjärk jääb alla 70 000 euro, kuna otseselt puudutatud sihtrühm on vähem kui 10 000 korteriühistut. Kavandatav muudatuse jaoks on vajalik e-Äriregistri süsteemis muudatuse teostamine. Eemaldada tuleb e-Äriregistri süsteemi poolt teostatav kontroll, mis keelab korteriühistu nime aluseks oleva aadressi ja sisestatud aadressi samasuse. Mõju olulisus Tartu Maakohtu registriosakonnale on mõju ulatus väike, kuna muudatus ei eelda täiendavat kohanemist, sest see kuulub registri igapäevatöö juurde. Registrile on sagedus ehk kokkupuude muudatuse mõjuga tihedam, kui paljud otseselt sihtrühma kuuluvad korteriühistud soovivad muudatusega kaasnevat võimalust kasutada. Samas ei ole see tõenäoline. Riigiasutustest mõjutab muudatus vaid Tartu Maakohtu registriosakonda, seega on sihtrühm väike. Tartu Maakohtu registriosakonnas on kokku 45 töötajat, sh kohtunikuabid ning registrisekretärid.51 Kui kavandatava muudatusega kaasneb massiline aadressiandmete täiendamine, võib registrile kaasneda ebasoovitav mõju. Samas on aadressikande tegemine ühekordne tegevus ehk mõju pole püsiv. Tegemist ei ole olulise mõjuga muudatusega. Kavandatav muudatus III: Korteriühistu täiendav nimi ei tohi olla eksitav asukoha suhtes. Muudatusega kaasneva mõju valdkond I: majanduslik mõju Sihtrühm Sihtrühmaks on kõik Eestis tegutsevad korteriühistud. Neid on korteriühistute registri andmetel registris 2021. aasta seisuga kokku 23 961. Kuigi korteriühistu nimi ning ka täiendava nime kasutamise võimalus puudutab kõiki Eesti registrisse kantud korteriühistuid, on muudatustest mõjutatud sihtrühm eelkõige korteriühistud, kes kasutavad lisaks seadusjärgsele nimele ka täiendavat nime. Eelduslikult kasutavad täiendavat nime sellised korteriühistud, mille aadress on väga pikk ja kohmakas, kuna korteriühistu seadusjärgne nimi koosneb kinnisasja aadressist ja täiendist „korteriühistu“. Selliseid korteriühistuid, mis kasutavad täiendavat nime, on 51 Tartu Maakohtu registriosakonna töötajate nimekiri on kättesaadav kohtute veebilehel. 34 korteriühistute registri andmetel ligi 12 690.52 Seega kuuluvad sihtrühma enam kui pooled korteriühistud. Korteriühistutele omab kavandatav muudatus majanduslikku mõju, suurendades korteriühistute halduskoormust. Kui korteriühistu soovib lisaks seadusjärgsele nimele kasutada täiendavat nime, peab ta selle ka registrile esitama, kuna see kantakse registrikaardile. See tähendab, et kui korteriühistu täiendav nimi on eksitav või muutub mingil põhjusel asukoha suhtes eksitavaks, peab korteriühistu kavandatava muudatuse kohaselt valima uue nime ning selleks, et registriandmed oleksid õiged, laskma nime muudatuse ka registrisse kanda. Korteriühistute registris korteriühistu andmete muutmisega kaasneb ka riigilõiv, mille suurus on kehtiva seaduse järgi 7 eurot. Seega omab muudatus mõju ka korteriühistu kuludele, kuid arvestades riigilõivu suurust võib eeldada, et 7 eurot tegevuse eest, mis esineb väga harva, ei oma korteriühistu eelarvele olulist mõju. Mõju olulisus Mõju ulatus, arvestades et planeeritava muudatusega täpsustatakse vaid korteriühistu täiendava nime nõudeid, on pigem väike. Sisuliselt jääb täiendava nime kasutamise võimalus alles, kuid lisatakse täiendav tingimus, mida tuleb korteriühistu täiendava nime puhul silmas pidada. Kavandatav muudatus aitab eelduslikult ära hoida segadust, mida võib tekitada asukohaga vastuolus olev täiendav nimi. Muudatuse mõju avaldumise sagedus on väike, kuna täiendava nime valimine ning registrisse kandmine ei ole korteriühistute jaoks regulaarne tegevus. Samuti ei tule tihti ette olukordi, kus korteriühistu peab otsustama täiendava nime muutmise kasuks või lõpetama täiendava nime kasutamise. Eelpool mainitud korteriomandite asukoha aadressi muutmist tuleb ka ette pigem harva. Seega sellised olukorrad, kus seadusjärgse nime automaatsel muutumisel tuleb teavitada registrit täiendava nime muutmisest, on harvad. Kavandatud muudatusega mõjutatud sihtrühma hulka kuuluvad korteriühistud, kes kasutavad täiendavat nime. Kuna täiendavat nime kasutavad ligi 12 690 korteriühistut, kuuluvad sihtrühma enam kui pooled korteriühistud. Täiendava nime kasutamise võimaluse sisuline regulatsioon selles osas ei muutu, et seda saab ka kehtiva regulatsiooni kohaselt kasutada. Enam mõjutab kavandav muudatus neid täiendava nimega korteriühistuid, mille seadusjärgne nimi muutub ning täiendav nimi on tuletatud asukoha aadressist. Selliseid korteriühistuid puudutavate juhtumite osakaal on pigem väike. Plaanitava muudatusega kaasneva mõju toime sihtrühmale on positiivne, kuna regulatsiooni täpsustamisega ei ole enam lubatud korteriühistute täiendavad nimed, mis võivad tekitada segadust korteriomandite asukoha suhtes. See tagab selguse nii korteriühistutele endale kui ka kolmandatele isikutele. Muudatusega kaasneva mõju valdkond II: mõju riigiasutuste ja kohaliku omavalitsuse asutuste korraldusele Sihtrühm Teiseks sihtrühmaks, mida kavandatav muudatus majanduslikult mõjutab, on korteriühistute registri pidaja ehk Tartu Maakohtu registriosakond. Kuna täiendav nimi kantakse korteriühistu registrikaardile, tuleb selle muudatuse jõustumiseks esitada kandeavaldus ja teha kanne. Kui korteriühistud valivad endale täiendava nime või viivad selle kavandatava muudatusega kooskõlla, suureneb registripidaja töökoormus. Kavandatav muudatus tähendab tõenäoliselt arendusi ka infosüsteemides, kuna eeldab nimekontrolli reeglite täiendamist. 52 Statistika äriregistrilt VTK koostamisel 2020. a juuli seisuga. 35 Arvestades korteriühistute registris kannete tegemise eest ettenähtud riigilõivu (7 eurot), omab kavandatav muudatus mõju ka riigieelarvele, kuna registritoimingute eest tasutav riigilõiv laekub riigieelarvesse. Mõju olulisus Korteriühistute registril on muudatuse jõustumisel kohustus kontrollida korteriühistu täiendavat nime ning seda, et see ei oleks eksitav asukoha suhtes. Samas ei nõua muudatus märkimisväärset uut käitumist, seega ei eelda täiendavat kohanemist. Muudatuse mõju avaldumise sagedus on registrile väike, kuna täiendava nime valimine ning registrisse kandmine ei ole korteriühistute jaoks regulaarne tegevus, seega ei ole see ka registri jaoks igapäevane töö. Riigiasutustest mõjutab muudatus vaid Tartu Maakohtu registriosakonda, kus on kokku 45 töötajat, sh kohtunikuabid, registrisekretärid ning kaks nimekorraldajat, seega on sihtrühm väike. Registril lasub muudatusega seoses edaspidi kohustus teostada täiendava nime osas lisakontroll. Samas ei ole täiendava nime valimine või muutmine korteriühistute jaoks igapäevane tegevus ja seega on see ka registri jaoks pigem harva esinev olukord. Kokkuvõttes ebasoovitav mõju registriosakonnale puudub, kuna tegemist ei ole uue menetlusega ega ka olemasolevate menetluste keerulisemaks muutumisega. Tegemist ei ole olulise mõjuga muudatusega. Kavandatav muudatus IV: Kuni kümne korteriomandiga korteriühistu võib pidada kassapõhist raamatupidamist ning puudub majandusaasta aruande koostamise kohustus sõltumata sellest, kas korteriühistul on juhatus või mitte. Muudatusega kaasneva mõju valdkond: majanduslik mõju Sihtrühm I Kuigi raamatupidamiskohustus puudutab kõiki korteriühistuid, kuuluvad sihtrühma vaid need korteriühistud, millel on kuni kümme liiget. See tähendab, et tegemist on väiksemate kuni kümne korteriomandiga kortermajadega, kus kehtiva regulatsiooni kohaselt on korteriühistul võimalus tegutseda ilma juhatuseta. Käesolevas peatükis kirjeldatud raamatupidamiskohustuse ning sellega kaasneva majandusaasta aruande esitamist käsitlev teema puudutab kitsamalt neid kuni kümne korteriomandiga korteriühistuid, mis on valinud omale juhatuse. Korteriühistute registris on 2021. a andmetel kokku 23 961 korteriühistut. Kuni kümne korteriomandiga korteriühistuid on registris ligi 11 830. Kuni kümne korteriomandiga korteriühistuid, millel ei ole juhatust, on registris ligi 7800 ning kuni kümne korteriomandiga korteriühistuid, millel on juhatus, on registris ligi 4050.53 Muudatus puudutab eelkõige kuni kümne korteriomandiga korteriühistuid, kus korteriomanikud on otsustanud valida oma tegevuse korraldamiseks juhatuse. Kavandatav muudatus omab nimetatud korteriühistutele majanduslikku mõju, kuna on seotud nende halduskoormusega. Kuni kümne korteriomandiga korteriühistutel, millel on juhatus, väheneb halduskoormus, kuna kavandatava muudatusega kaob neil majandusaasta aruande esitamise kohustus. Enamasti tegeleb korteriühistu raamatupidamise ning majandusaasta aruande koostamisega raamatupidaja, kes soovib oma tegevuse eest ka tasu saada. Kui korteriühistus endas pole sellise pädevusega isikut, ostetakse see teenus sisse. Kui aga muudatusega kaotatakse võrreldes praegusega suurema hulga korteriühistute majandusaasta aruande esitamise kohustus, mõjub 53 Statistika äriregistrilt VTK koostamisel 2020. a juuli seisuga. 36 see nimetatud korteriühistutele majanduslikult positiivselt, kuna aruande esitamisega seonduvad kulud kaovad. Sihtrühm II Muudatus puudutab raamatupidajaid, kes tavapäraselt tegelevad korteriühistute majandusaasta aruannete koostamisega. RaM andmetel54 2020. a sügisel oli u 5200 ettevõtjat, kelle tegevusalaks oli raamatupidamine ja/või maksualane nõustamine. Ilmselt ei paku kõik raamatupidamisteenuse osutajad teenuseid korteriühistutele ning kindlasti on selle arvu hulgas ka vaid nõustamisteenustele keskendunuid. Raamatupidajatele, kes töötavad praegu väikeste juhatusega korteriühistute jaoks, mille aastaaruande esitamise kohustus kavandatava muudatusega kaob, omab kavandatav muudatus majanduslikku mõju. Siinkohal saab eristada isikuid, kes korraldavad raamatupidamist korteriühistus, mille liikmeks nad ise ka on, ning raamatupidajaid või raamatupidamisega tegelevaid ettevõtteid, kelle teenust ostab korteriühistu väljast sisse. Korteriühistute jaoks võib kirjeldatud erinevate raamatupidajate puhul kulu teenusele olla mõneti erinev. Kui väiksemad juhatusega korteriühistud pärast kavandatavat muudatust loobuvad majandusaasta aruande esitamisest, väheneb seni nende jaoks raamatupidamist korraldanud raamatupidajate tulu. Kui raamatupidamisteenust osutab inimene, kes teeb seda oma põhitöö kõrvalt n-ö lisasissetuleku teenimiseks, ei ole eeldatavasti muudatusega kaasnev mõju väga oluline, kuna neil säilib põhitöö. Kui aga pidada silmas raamatupidajaid, kelle põhitöö on korteriühistute raamatupidamise korraldamine ning majandusaasta aruande koostamine, on mõju mõnevõrra suurem, sest teatav osa kliente langeb ära. Mõju olulisus Mõju ulatus on väike, kuna kavandatava muudatusega kaob teatud kriteeriumitele vastavatel korteriühistutel tekkepõhise raamatupidamise ning majandusaasta aruande esitamise kohustus. See tähendab, et muudatusega ei kaasne vajadust kohaneda uute kriteeriumitega, vaid vastupidi teatud korteriühistute jaoks leevendatakse raamatupidamise reegleid. Mõju sagedus on väike, sest kuigi raamatupidamisega peaks korteriühistu regulaarselt tegelema, on majandusaasta aruande esitamise kohustus vaid kord aastas. Kuni kümne korteriomandiga korteriühistuid, millel on juhatus, on kokku u 4050, seega kuulub mõjutatud sihtrühma kokku u 17% kõigist korteriühistutest. Kuivõrd aga nende ühistute hulka kuulub ka hulgaliselt väiksema kui 10 korteriomandiga ühistuid, siis esindavad need ühistud hinnanguliselt kokku ehk ligi 30 000 korteriomandit, mis moodustab kõigist korteriomanditest hinnanguliselt 5–6%. Kavandatava muudatusega kaasnev mõju kuni kümne korteriomandiga korteriühistutele on positiivne, kuna igasugune asjaajamine, sh tekkepõhise raamatupidamise korraldamine nõuab teatavat aega ning tööd erinevate dokumentidega. Tekkepõhise raamatupidamise ja majandusaasta aruande esitamise kohustuse kaotamine vähendab nende korteriühistute halduskoormust. Samas annab majandusaasta aruanne ülevaate korteriühistu tarbimisest ning kuludest, mille kohta muudatusega jääb potentsiaalsetel korteriostjatel info saamata. See tähendab, et teatud juhtudel peab kuni kümne korteriga majja korterit osta sooviv isik leppima vähema infoga kui üle kümne korteriomandiga majja korteri ostja. Korteriga seotud kulude kohta peaks aga ostusoovi korral jagama infot ka müüja, kuna korteriga seotud kulud on korteriostu puhul väga olulised. Korteriomanikel säilib endiselt õigus saada korteriühistult teavet korteriühistu tegevuse kohta ning tutvuda korteriühistu dokumentidega Seega on 54 Info RaM veebilehelt. 37 ebasoovitav mõju pigem väike, kuna teatava pingutusega on see info siiski kättesaadav, kuid ebamugavam kui korteriühistutes, kus on rohkem kui kümme korterit. Tegemist ei ole olulise mõjuga muudatusega. Kavandatav muudatus V: Korteriomaniku majandamiskulude tasumisega viivitamisel sissenõudmiskulude hüvitamise regulatsioon asub KrtS-s ning sissenõudmiskulude suurus sõltub nõude suurusest. Muudatusega kaasneva mõju valdkond I: majanduslik mõju Sihtrühm I Esimene sihtrühm on korteriühistud, kellel on sissenõudmiskulude hüvitamist võimalik korteriomanikult nõuda, kui korteriomanik on majandamiskulude tasumisega viivitanud. Eestis on 2021. a seisuga registrisse kantud 23 961 korteriühistut. Kuna kehtivat regulatsiooni, mis viitab sissenõudmiskulude hüvitamise nõudmise puhul VÕS-le, on praktikas keeruline rakendada, võib regulatsiooni täpsustamisega tõusta ka korteriühistute poolt sissenõudmiskulude nõudmine. Selliste nõuete esitamise sagenemine tähendab omakorda korteriühistutele teatavat tulu, kui sissenõudmiskulude hüvitamise nõue rahuldatakse. Sihtrühm II Korteriomanikele avaldab kavandatav muudatus samuti majanduslikku mõju, tõstes nende halduskoormust. Korteriomandeid on kinnistusregistri55 andmetel 01.10.2021 seisuga registrisse kantud 537 903 korteriomandit ning lisaks on registreeritud 1022 korterihoonestusõigust. Kui sissenõudmiskulude hüvitamist puudutavad reeglid muutuvad korteriühistute ning korteriomanike suhteid arvestades selgemaks, võib korteriomanike vastu esitatavate nõuete arv suureneda. Korteriomanike jaoks, kelle vastu sissenõudmiskulude hüvitamise nõue esitatakse, tähendab muudatus sissenõudmiskulude suuruse paremat ettenähtavust. Mõju olulisus Mõju ulatus on väike, kuna kavandatava muudatusega ei looda sisuliselt uut regulatsiooni, vaid täpsustatakse sissenõudmiskulude hüvitamine korteriühistute puhul. Ka hetkel on võimalik nõuda korteriomanikult sissenõudmiskulude hüvitamist VÕS-i sätete alusel, kuid praktikas on tekkinud küsimus, millisel alusel, kuna VÕS-i sissenõudmiskulude regulatsioon ei vasta otseselt korteriühistute eripäradele. Muudatusega täpsustatakse korteriühistute võimalusi sissenõudmiskulude hüvitamist korteriomanikelt nõuda, seega ei teki märkimisväärseid muudatusi, millega oleks tarvis kohaneda. Mõju avaldumise sagedus on pigem väike, kuna sissenõudmiskulude hüvitamine, arvestades kõigi korteriühistute hulka ning probleemsete korteriomanike hulka, on pigem väike. Sissenõudmiskulude hüvitamise nõudega kohtusse pöördumine ei ole korteriühistute jaoks igapäevane tegevus. Otseselt mõjutatud sihtrühma suurus on väike, kuna puudutab korteriühistuid, kus ühistu liikmetel on probleeme majandamiskulude tasumisega ning ühistu peab pöörduma kohtu poole ja nõuab lisaks majandamiskuludele ka sissenõudmiskulude hüvitamist. Reeglina üritatakse enne kohtusse pöördumist saada võlglasega kokkuleppele tasumise osas ning kohtus võla nõudmine on viimane samm. Seega võib eeldada, et võrreldes kõigi korteriühistute ning nendesse kuuluvate korteriomanike arvuga on otseselt mõjutatute sihtrühm pigem väike. 55 E-kinnistusraamatu statistika. 38 Kavandataval muudatusel on positiivne mõju, kuna sissenõudmiskulude hüvitamise nõudmise reeglid muutuvad korteriühistu ning korteriomanike jaoks selgemaks ja praktikas rakendatavaks. Selliseid korteriomanikke, kes on potentsiaalsed võlglased, mõjutab kavandatav muudatus sel moel, et neil pole tulevikus võimalik sissenõudmiskulude sätete sobimatusele korteriühistute puhul tugineda ning sellega maksmisest kõrvale hoiduda või tarbetuid vaidluseid kasutades maksmisega viivitada. Muudatusega kaasneva mõju valdkond II: mõju riigiasutuste ja kohaliku omavalitsuse asutuste korraldusele Sihtrühm Kavandatav muudatus ei mõjuta kohtute töökoormust, kuna ka praegu saab lisaks viivisele nõuda korteriomanikelt kohtu kaudu ka sissenõudmiskulusid. Mõju olulisus Mõju ulatus on väike, kuna kavandatav muudatus ei eelda kohtutelt märkimisväärset kohanemist. Sissenõudmiskulude regulatsiooni kohandamine korteriühistute eripäradele vastavaks aitab pigem selliste nõuete puhul luua selgust kohtute jaoks, sest ka hetkel on võimalik sissenõudmiskulusid nõuda, aga VÕS-i regulatsioon ei ole korteriühistute puhul hästi kohaldatav. Kuivõrd sissenõudmiskulusid saab korteriühistu ka praegu nõuda, ei tähenda korteriühistute eripäradele vastava regulatsiooni täpsustamine uue nõude aluse loomist. Seega on mõju avaldumise sagedus kohtute jaoks pigem väike. Muudatus puudutab üldiselt kõiki tsiviilasju lahendavaid kohtuid, kuid korteriomandit ja korteriühistut puudutavad vaidlused on vaid üks osa tsiviilvaidlustest ja mõjutab otseselt neid kohtunikke, kellele lauale konkreetseid vaidluseid satuvad. Harju Maakohtus on kokku 67 kohtuniku ametikohta, millest 43 spetsialiseerunud tsiviilasjadele. Kohtute lehel pole teiste maakohtu kohtunike puhul spetsialiseerumist välja toodud, kuid see määratakse kohtunike tööjaotusplaanis. Viru Maakohtus on 28 kohtunikukohta, Pärnu Maakohtus 21 kohtunikukohta ning Tartu Maakohtus 36 kohtunikukohta. Kavandataval muudatusel on positiivne mõju, kuna sissenõudmiskulude hüvitamise nõudmise reeglid muutuvad kõigi sihtrühmade, sh kohtute jaoks selgemaks. Tegemist ei ole olulise mõjuga muudatusega. Kavandatav muudatus VI: Kohtutäituritel on kohustus teavitada korteriomandiga seotud piiratud asjaõiguste omajaid, kui korteriühistu algatab täitemenetluse või korteriühistu ühineb täitemenetlusega. Muudatusega kaasneva mõju valdkond: majanduslik mõju Sihtrühm I Kohtutäituritele avaldab kavandatav muudatus majanduslikku mõju, suurendades nende töökoormust. Kohtutäitureid on Eestis ametis 42.56 Kuivõrd muudatusega on kavas panna kohtutäituritele üldine hüpoteegipidajate ja muude piiratud asjaõiguste omajate teavitamiskohustus olukordades, kus korteriühistu nõude alusel on algatatud täitemenetlus või korteriühistu ühineb täitemenetlusega, lisandub kohtutäituritele täiendav kohustus, mis seisneb piiratud asjaõiguste omajatele täitemenetluse kohta teabe edastamises. Kui õigustatud isiku andmed on lihtsalt kättesaadavad, ei ole täiendav teavitamiskohustus liigselt koormav. Keeruliseks võivad osutuda olukorrad, kui piiratud asjaõiguse omajat ei ole võimalik kätte 56 Kohtutäiturite nimekiri on avaldatud Kohtutäiturite ja Pankrotihaldurite Koja veebilehel. 39 saada või on piiratud asjaõiguse omajaks olev juriidiline isik registrist kustutatud. Kui hüpoteegipidajat ei ole võimalik teavitada näiteks elektroonilisel viisil, võib kaasneda posti teel kirjade saatmisega täiendav kulu kohtutäituritele. Sihtrühm II Teine sihtrühm on piiratud asjaõiguse omajad, sh hüpoteegipidajad, keda kohtutäiturid kavandatava muudatuse kohaselt peavad teavitama täitemenetlusest, mis on algatatud korteriühistu nõude alusel või olukorras, kus korteriühistu on ühinenud täitemenetlusega. Kinnistusraamatus on RIK-i avaldatud statistika põhjal kokku avatud registriosi 1 156 096. Neist 537 903 on korteriomandid ning 1022 korterihoonestusõigused. Hüpoteeke on kinnistusraamatusse kantud kokku 61 280. Võib eeldada, et ligikaudu pooled hüpoteekidest koormavad korteriomandeid. Kuivõrd piiratud asjaõiguse omaja võib olla nii füüsiline isik kui ka juriidiline isik ja nende kohta eraldi statistikat ei peeta, on keeruline määratleda täpset sihtrühma. Seda enam, et eelduslikult on suurem osa isiklikke kasutusõiguseid seatud tehnovõrkude talumiseks. Suurem osa hüpoteeke on seatud ilmselt Eestis tegutsevate krediidiasutuste kasuks, siiski ei piirdu võimalike hüpoteegipidajate ring vaid krediidiasutustega. Hüpoteegipidajatele avaldab kavandatav muudatus samuti majanduslikku mõju, suurendades teataval määral nende halduskoormust. Esiteks peab hüpoteegipidaja tagama, et tema kontaktaktandmed on saadaval ning tal on võimalik teated kätte saada. Lisaks peab hüpoteegipidaja teavituse saamisel selle läbi lugema ja otsustama, mida konkreetse täitemenetluse osas teha, et oma huvisid kaitsta. Mõju olulisus Mõju ulatus on väike, kuna sisuliselt ei muutu korteriomandeid ning korteriühistu nõudeid puudutavate täitemenetluste läbiviimise kord. Muudatusega on plaanis lisada ainult kohtutäituritele täiendav teavitamiskohustus piiratud asjaõiguse omajate osas, kui täitemenetlus on algatatud korteriühistu nõude alusel või kui korteriühistu on liitunud täitemenetlusega. Kuna kohtutäituritel on juba praegu korteriomandite arestimise puhul kohustus teavitada korteriühistut, kui viimane ei ole täitemenetluses sissenõudja, ei ole neil vajadust uue ülesandega kohanemiseks. Mõju avaldumise sagedus on pigem väike, kuna enamasti maksavad korteriomanikud korteriomandiga seotud majandamiskulusid korrapäraselt ning täitemenetlusi viiakse läbi korteriomandite koguhulka arvestades pigem harva. Lisaks puudutab see vaid korteriomandeid, mitte kõiki kinnisasju. Enampakkumisel olevad varad on leitavad oksjonikeskuse lehelt. Näiteks seisuga 16.11.202157 oli kohtutäiturite ja pankrotihaldurite oksjonikeskkonnas enampakkumisel varasid kokku 115, millest kortereid 2. Registreerimiseks avatud enampakkumisi oli kokku 279 ning nendest 32 olid korterid. Mõjutatud sihtrühma suurus on pigem väike, sest kuigi mõjutatud on kõik kohtutäiturid, keda on Eestis ametis 42, ja piiratud asjaõiguste omajad, esineb mõju siiski juhtudel, kui korteriühistu nõude alusel on algatatud täitemenetlus või korteriühistu on ühinenud täitemenetlusega ning praktikas ei ole täitemenetluses korteriomandite müük igapäevane. Kohtutäituritele lisandub muudatusega küll täiendav teavitamiskohustus, kuid sisuliselt on see lihtsalt teate saatmine piiratud asjaõiguse omajale ja ei lisa olulist täiendavat koormust. Samas võib kaasneda teatav ebasoovitav mõju olukordades, kus piiratud asjaõiguse omajale pole võimalik teadet edastada või pole seda võimalik teha elektrooniliselt, kuna sellisel juhul 57 Enampakkumisel varade otsing on tehtud 16.11.2021 Kohtutäiturite ja Pankrotihaldurite Koja oksjonikeskkonnas. 40 kaasneb teavitamisega lisakulu. Samas on see risk pigem väike, kuna selliste piiratud asjaõiguste omajate osakaal on väike, keda pole võimalik teavitada. Piiratud asjaõiguste omajatele on mõju positiivne, sest nende huvi on saada teada täitemenetlustest korteriomandite osas, mis on algatatud korteriühistu nõude alusel või kui korteriühistu on ühinenud täitemenetlusega, et otsustada, kuidas saaks nemad oma õigust kõige paremini kaitsta. Tegemist ei ole olulise mõjuga muudatusega. Kavandatav muudatus VII: Korteriomanike majandamiskulude nõuded lahendatakse hagita menetluses, kaasates vaid asjassepuutuvad korteriomanikud. Muudatusega kaasneva mõju valdkond I: majanduslik mõju Sihtrühm I Korteriühistuid on registrisse kantud 2021. aasta seisuga 23 961. Korteriühistute koormust kavandatav muudatus ei mõjuta, kuna majandamiskulude nõuete esitamine on võimalik ka kehtiva seaduse kohaselt hagita menetluses. Kuigi nõude lahendamine hagi- ning hagita menetluses protseduuriliselt erineb, ei oma üks menetlus võrreldes teisega täiendavat koormust korteriühistule. Kuigi hagita menetluses on kohtul suurem roll asja lahendamisel ja tõendite kogumisel, peab korteriühistu ikkagi esitama kohtule dokumendid, mis tõendavad tema nõuet, sest üldjuhul on need dokumendid ainult tema valduses. Teatav majanduslik mõju kohtusse pöördumise korral seisneb riigilõivu tasumises. Kuna riigilõivu arvestus on hagi asjades ja hagita asjades erinev, mõjutab see korteriühistute riigilõivu tasumise kohustust majandamiskulu nõudega kohtusse pöördumise korral. Riigilõivu suurus korteriühistu majandamiskulu nõuete puhul on eraldi teema ning seda on käsitletud järgmises punktis58 lähemalt. Sihtrühm II Sarnaselt korteriühistutele ei ole kavandataval muudatusel mõju korteriomanike koormusele. Korteriomandeid on registris 01.10.2021 seisuga 537 903 ning lisaks on registreeritud 1022 korterihoonestusõigust. Kuna hagita menetluses on ka praegu võimalik korteriühistute majandamiskulude nõudeid lahendada, ei mõjuta muudatus korteriomanike rolli majandamiskulude nõuete lahendamisel. Kui kohus otsustab jätta menetluskulud korteriomaniku kanda, mõjutab see korteriomaniku kulusid. Hagimenetluses kehtib põhimõte, et üldjuhul kannab kulud see pool, kelle kahjuks otsus tehti (TsMS § 162 lg 1, erand lg 4). Hagita menetluses kannab menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane (TsMS § 172 lg 1). Seega võimaldab ka kehtiv regulatsioon jätta menetluskulud korteriomaniku kanda, kui majandamiskulud temalt välja mõistetakse, ehk kavandatav muudatus ei pruugi lisada täiendavaid kulusid. Mõju olulisus Mõju ulatus on väike, kuna sisuliselt ei muutu korteriühistu majandamiskulude nõuete menetlemise liik võrreldes praeguse regulatsiooniga. Kavandatava muudatusega reguleeritakse selgelt, et sellised nõuded tuleb edaspidi lahendada hagita menetluses ja kaasatakse vaid asjassepuutuvad korteriomanikud. See tähendab, et seaduse täpsustamine ei eelda korteriühistutelt ega korteriomanikelt märkimisväärset muudatusega kohanemist. 58 Vt seletuskirja muudatust nr VIII. 41 Mõju sagedus on väike, sest arvestades korterühistute kogu hulka ja nende igapäevategevust on kohtusse pöördumine pigem harva esinev. Enamasti üritatakse esmalt jõuda korteriomanikuga majandamiskulude tasumise üle kokkuleppele ning viimane võimalus majandamiskulude nõudmiseks on tavaliselt kohtu poole pöördumine. Mõjutatud sihtrühm on väike, kuna nende korteriomanike hulk, kes on majandamiskulude tasumisega raskustes, on väike, arvestades kõikide korteriomandite arvu. Enamasti tasuvad korteriühistu liikmed majandamiskulusid kokkulepitud ajaks ning sellised juhud, kus majandamiskulude nõudmiseks tuleb pöörduda kohtu poole, on pigem harvad. Ebasoovitavate mõjude kaasnemise risk on väike, kuna kavandatava muudatusega täpsustakse korteriühistu majandamiskulu menetlemisliik. Seega kaob segadus menetlusliigi osas ja mõju menetlusosalistele on positiivne, kuna kohtul on hagita menetluses aktiivsem roll, mis võib mõnevõrra kergendada menetlusosaliste rolli menetluses ning vähendada kaasnevaid kulusid. Muudatusega kaasneva mõju valdkond II: mõju riigiasutuste ja kohaliku omavalitsuse asutuste korraldusele Sihtrühm Hagita menetluses korteriomanike majandamiskulu nõuete lahendamine võib mõjutada kohtute töökoormust. Kuna hagita menetluses on kohtul suurem roll, näiteks tõendite kogumise võimalus ning kohus ei ole hagita asjade lahendamisel seotud menetlusosaliste esitatud taotluste ja asjaoludega ega nende hinnanguga asjaoludele, võib kavandatav muudatus lisada kohtutele täiendavat koormust korteriühistu majandamiskulu nõuete lahendamisel. Samuti kaasab kohus ise asjaosalised omal algatusel, mis tähendab asjassepuutuvate isikutega kontakti saamist ning dokumentide kättetoimetamist. Võrreldes hagimenetlusega on seega kohtutel suurem roll asja menetlemisel. Justiitsministeeriumi andmetel laekus näiteks 2019. aastal hagimenetluses maakohtutesse korteriomandi- ja korteriühistuseaduse alusel lahendatavaid asju kokku 256. Nende hulgas on ka maksekäsu kiirmenetlusest hagimenetlusse üle läinud asjad.59 Maksekäsu kiirmenetluses algatati 2019. aastal kokku korteriühistu avalduse alusel 1601 menetlust, millest maakohtus jätkus hagimenetluses 106 asja ning hagita menetluses 118 asja. Kohtute statistika60 kohaselt saabus maakohtutesse 2019. aastal kokku hagimenetluses 18 502 asja, seega moodustasid KrtS alusel lahendatavad asjad nendest vaid u 1,4%. Hagita menetluses laekus 2019. aastal kokku 13 373 asja, kuid statistikapäringu alusel pole paraku võimalik öelda, kui palju on hagita menetluses KrtS alusel lahendatavaid asju laekunud maakohtutesse, kuna eraldi sellist kategooriat asjade liigitamisel ei ole ning menetluse pealkirja järgi otsides on tulemuseks erineva sisuga menetlused. Olgu võrdluseks toodud, et 2020. aastal maakohtutesse hagimenetluses 18 950 asja ning hagita menetluses 13 945 asja61. Justiitsministeeriumi andmetel algatati 2020. aastal maksekäsu kiirmenetluses korteriühistu avalduse alusel 1338 asja, millest hagimenetlusse läks üle 778. Hagimenetluses laekus 2020. aastal maakohtutesse korteriomandi- ja korteriühistuseaduse alusel lahendatavaid asju 34 ning hagita menetluses 181 asja. Samuti mõjutab kohtute koormust asjaolu, et hagita menetluse puhul pole võimalik kohtul asja lahendada tagaseljaotsusega või lihtmenetluses ega teha põhjendusteta õigeksvõtul põhinevat lahendit. Need võimalused on vaid hagimenetluse puhul. Mõju olulisus 59 Statistika VTK koostamise seisuga. 60 Statistika kohtute veebilehelt. 61 Statistika kohtute veebilehelt. 42 Mõju ulatus on väike, kuna ka kehtiva seaduse kohaselt lahendatakse korteriühistu majandamiskulude nõudeid hagita menetluses. Kuna Riigikohus on juba kehtivate sätete tõlgendamisel leidnud, et korteriühistu majandamiskulude nõuded tuleb lahendada hagita menetluses, ei eelda see kohtutelt muudatusega kohanemist. Mõju sagedus on keskmine, sest muudatusega ei tõuse eeldatavasti oluliselt majandamiskulu nõuete esitamise arv, sest neid nõudeid saab ka praegu esitada. Kuna juba praegu on maakohtute jaoks nende vaidluste lahendamine regulaarne tegevus, on eeldatavasti ka pärast muudatust maakohtute jaoks majandamiskulude nõuete lahendamine regulaarne ehk lahendatakse mitmeid asju kuus. Kuna tihti ei piirdu vaidlused vaid maakohtuga, on mõjutatud ka ringkonnakohtud ning riigikohus, kes tegelevad samuti majandamiskulusid puudutavate lahendite läbi vaatamisega. Mõjutatud sihtrühm on väike, kuna kõigist tsiviilasjadest moodustavad korteriühistu majandamiskulude nõuete vaidlused vaid väikse osa ja seega on mõjutatud otseselt vaid neid lahendavad maakohtute kohtunikud. Kavandatava muudatusega täpsustatakse korteriühistu majandamiskulu menetlemisliik, seega ei teki tulevikus olukorda, kus osa majandamiskulude nõudeid lahendatakse hagimenetluses ja osa hagita menetluses. Samas võib muudatus mõnevõrra mõjutada kohtute töökoormust, kuna hagita menetluses on kohtul suurem roll asja lahendamisel. Tegemist ei ole olulise mõjuga muudatusega. Kavandatav muudatus VIII: Korteriühistu nõude esitamisel maksekäsu kiirmenetluses tasutakse riigilõivu kolm protsenti nõudelt, kuid mitte alla 25 euro ja mitte rohkem kui 65 eurot. Muudatusega kaasneva mõju valdkond: majanduslik mõju Sihtrühm I Korteriühistuid on 2021. aasta seisuga kantud 23 961 ning muudatusega on plaanis suunata korteriühistuid esitama majandamiskulude nõude avaldus maksekäsu kiiremenetluses, mis on lihtsam, kiirem ja soodsam. Kui muudatuse tulemusel esitavad korteriühistud majandamiskulu nõuded maksekäsu kiirmenetluses, on see nende jaoks tasuvam ning mõttekam. Korteriühistutele avaldab kavandatav muudatus majanduslikku mõju ka kulude osas. Kuivõrd muudatusega on plaanis luua soodsamad tingimused maksekäsu kiirmenetluses korteriühistu nõuete lahendamisele, avaldub majanduslik mõju kohtusse pöördumisega seotud kulude vähenemises. Sihtrühm II Korteriomandeid on registris 01.10.2021 seisuga 537 903 ning lisaks on registreeritud 1022 korterihoonestusõigust. Kui korteriühistud esitavad edaspidi rohkem majandamiskulu nõudeid maksekäsu kiirmenetluses, mõjutab see nii korteriomanikke kui ka korteriomanikest võlgnikke. See tähendab, et ka korteriomanike jaoks on menetlus lihtsam ja kiirem. Korteriomanikel on seni olnud ja on ka edaspidi kohustus oma võlg korteriühistule tasuda ning maksekäsu kiirmenetluses on seda lihtsam nõuda. Kui kohus määrab võlgnikule lisaks põhivõla tasumisele ka menetluskulude tasumise, tähendab see võlgniku jaoks kulu. See aga ei erine tavalisest hagi või hagita menetlusest, kus kohus samuti võib otsustada, et võlgnik tasub menetluskulud kas täies ulatuses või osaliselt. Mõju olulisus 43 Mõju ulatus on väike, kuna sisuliselt korteriühistute majandamiskulude nõuete esitamine korteriomanikele ei muutu. Seda saab endiselt teha nii tavalises hagita menetluses kui ka maksekäsu kiirmenetluses, mis on üheks hagita menetluse liigiks. Seega ei eelda sihtrühmadelt täiendavat kohanemist. Mõju avaldamise sagedus on väike, kuna kohtusse pöördumine reeglina ei ole tegevus, millega puututakse kokku iga päev. Lisaks tasub suurem osa korteriomanikke korteriomandist tulenevaid majandamiskulude nõudeid korrapäraselt ning võlgnike osakaal, kelle puhul on vaja pöörduda kohtusse, on pigem väiksem. Kohtute statistika kohaselt saabus 2019. aastal kohtusse kokku 39 423 maksekäsu kiirmenetluse avaldust.62 Justiitsministeeriumi andmete kohaselt esitati 2019. aastal kokku korteriühistute poolt 1601 avaldust maksekäsu kiirmenetluses, mis tähendab, et u 4% kõikidest menetlustest on algatatud korteriühistu avalduse alusel.63 Mõjutatud sihtrühm on väike, kuna see puudutab otseselt ainult neid korteriühistuid, kes pöörduvad kohtusse korteriomanikult majandamiskulude tasumise nõudmiseks. Kuigi suuremates korteriühistutes võib korteriühistu puutuda tihedamini kokku võlgnike probleemiga, on kohtusse pöördumine viimane samm. Enne seda üritatakse tõenäoliselt võlgnikuga kohtuväliselt võla tasumise osas kokkuleppele saada. Ebasoovitavate mõjude kaasnemise risk on väike, kuna kavandatava muudatusega luuakse korteriühistutele soodsam võimalus pöörduda võlgniku vastu korteriomandist tuleneva majandamiskulu saamiseks kohtusse ja esitada avaldus selle lahendamiseks maksekäsu kiirmenetluses. Kuivõrd maksekäsu kiirmenetlus on üldjuhul kiirem ja soodsam, avaldab see nii korteriühistutele kui korteriomanikele positiivset mõju. Muudatusega kaasneva mõju valdkond II: mõju riigiasutuste ja kohaliku omavalitsuse asutuste korraldusele Sihtrühm Kavandatav muudatus mõjutab kohtute töökoormust. Kuna muudatusega on plaanis suunata korteriühistud majandamiskulude osas esitama kohtule avalduse maksekäsu kiirmenetluses, mis on oma põhimõttelt kiirem, soodsam ja lihtsam, võib kohtute jaoks maksekäsu kiirmenetluses lahendatavate nõuete arv tõusta. Sellest tulenevalt jaotub koormus kohtute vahel veidi ümber. Kuna kõigi maksekäsu kiirmenetlusetega tegeleb Pärnu Maakohus, suureneb Pärnu maakohtu töökoormus ning selle võrra väheneb teiste kohtute koormus. Samas vähendab see kohtute üldist koormust, sest menetlused on kiiremad, isegi kui menetluste arv kasvab. Kui aga korteriühistud pärast muudatust siiski ei kasuta maksekäsu kiiremenetlust senisest enam, ei mõjuta see kohtute töökoormust. Samuti avaldab riigilõivu puudutav muudatus mõju ka riigieelarvele, kuna riigiasutuse toimingu eest tasutav riigilõiv laekub riigieelarvesse, kuid see mõju on väike. Mõju olulisus Mõju ulatus on väike, kuna sisuliselt ei muutu korteriomanike majandamiskulude nõuete lahendamine kohtute jaoks. Majandamiskulude nõudeid lahendatakse jätkuvalt nii tavalises hagita menetluses kui ka maksekäsu kiirmenetluses, mis on üheks hagita menetluse liigiks. Seega ei eelda muudatus kohtutelt märkimisväärset kohanemist. Kuna maksekäsu kiiremenetluse asju lahendatakse vaid Pärnu Maakohtus, on mõjuga kokkupuute sagedus seal suur, kui korteriühistud edaspidi kasutavad majandamiskulu nõuete 62 Statistika kohtute veebilehelt. 63 Statistika on VTK koostamise ehk 2020. a seisuga. 44 puhul rohkem maksekäsu kiirmenetlust. Samas esitatakse juba praegu maksekäsu kiirmenetluses palju avaldusi ja pole kindel, et edaspidi kõik majandamiskulu nõuded sel viisil lahendatakse ehk avalduste kasv ei ole eeldatavasti märkimisväärne. Mõjutatud sihtrühm on väike, kuna kõigist kohtutest puudutab maksekäsu kiirmenetluses korteriomanike majandamiskulude lahendamine otseselt vaid Pärnu Maakohtu Haapsalu kohtumaja64, kuna seal lahendatakse kõik maksekäsu kiirmenetluste asjad. Maksekäsu kiirmenetluse asju lahendavad 38 maksekäsuosakonna ametnikku, kellest 4 on kohtunikuabid ning ülejäänud referendid. Töö on jaotatud eelkõige referentide vahel, keda muudatus kõige rohkem puudutab. Kuigi Pärnu Maakohtu koormus võib mõneti tõusta, mõjutab maksekäsu kiirmenetluses nõuete lahendamine üldist kohtute töökoormust positiivselt, vähendades üldist kohtute koormust ja tõstes menetluste kiirust. Tegemist ei ole olulise mõjuga muudatusega. Kavandatav muudatus IX: Kohalike omavalitsuste üksustel on võimalus luua lepitusorgan korteriomandi ja korteriühistu vaidluste lahendamiseks. Muudatusega kaasneva mõju valdkond I: majanduslik mõju Sihtrühm I Korteriühistuid on kokku registrisse kantud 2021. a seisuga 23 961. Korteriühistutele avaldab kavandatav muudatus majanduslikku mõju halduskoormuse vähenemise tõttu. Kuna korteriühistule tekib lepitusorgani loomise võimaluse andmisega kohalikele omavalitsustele võimalus pöörduda vaidluse lahendamiseks esmalt lepitusorgani poole, mis on kavandatava muudatuse kohaselt odavam kohtusse pöördumisest, vähenevad korteriühistutel vaidluste lahendamisega seotud kulud. Kui lepitusorganis saavutatakse kokkulepe vaidlevate osapoolte vahel, ei pea korteriühistu üldse kohtusse pöörduma. Seega võimaldab muudatus tulevikus säästa nii aega kui raha. Sihtrühm II Sarnaselt korteriühistutega on kavandataval muudatus majanduslik mõju halduskoormuse ning kulude vähenemise tõttu ka korteriomanikele. Korteriomandeid on 01.10.2021 seisuga registrisse kantud 537 903 ning lisaks on registreeritud 1022 korterihoonestusõigust. Kuna enne kohtusse pöördumist, mis on üsna kulukas, tekib korteriomanikel võimalus vaidluse lahendamiseks esmalt pöörduda kohaliku omavalitsuse lepitusorgani poole, jäävad ära praegu kehtiva regulatsiooniga võrreldavad rahalised kulutused. Kui lepitusmenetluses jõuavad osapooled vabatahtlikule kokkuleppele, langeb konkreetses vaidluses üleüldse ära kohtusse pöördumise vajadus. Sihtrühm III Samuti mõjutab kavandatav muudatus vandeadvokaate ning notareid, kellel on lepitusseaduse kohaselt õigus lepitusmenetlust läbi viia. Vandeadvokaate on 07.10.2021 seisuga kokku 73465 ning notareid tegutseb 2021. aasta seisuga kokku 8766. Kohaliku omavalitsuse juurde lepitusorgani loomine võib mõjutada praeguste lepitajate töökoormust ning sissetulekut. Mõju olulisus 64 Maakohtunike ametikohtade info kohtute veebilehelt. 65 Statistika Eesti Advokatuuri veebilehelt. 66 Statistika Notarite Koja veebilehelt. 45 Mõju ulatus on keskmine, kuna korteriomanike ja korteriühistute jaoks tekib uus organ, mille poole on võimalik vaidluste lahendamiseks pöörduda. Samas ei muutu korteriomanike ning korteriühistute jaoks sisuliselt vaidluste lahendamine, kuna avalduse esitamise ning vaidluseseme põhjendamine säilib. Samuti on ka hetkel olemas teatud asutused, mis annavad korteriomandi ja korteriühistu vaidluste puhul nõu ja selgitusi ning aitavad inimestel vaidlusi lahendada, hoolimata sellest, et nende asutuste otsuste täitmist ei saa nõuda. Sisuliselt on inimestel praktikas juba olemas võimalus pöörduda erinevate isikute või asutuste poole nõu saamiseks enne kohtusse pöördumist. Mõju avaldumise sagedus on pigem väike, kuna korteriomandi ja korteriühistu vaidluste lahendamine ei ole siiski igapäevane ühelegi eespool nimetatud sihtrühmale. Valdavalt toimivad korteriühistud rahumeelselt ning vaidlusi tuleb pigem harva ette, eeldatavasti siis, kui on vaja võtta vastu uued otsused või keegi korteriühistu liikmetest ei täida oma kohustusi teiste korteriomanike ees. Mõjutatud sihtrühm on korteriühistute ja korteriomanike puhul laiemas pildis suur, hõlmates kõiki korteriühistuid ja korteriomanikke. Samas nagu eelnevas lõigus mainitud, tuleb selliseid vaidlusi, mille lahendamisel oleks vaja abi sõltumatult kolmandalt osapoolelt, ette siiski harva. Kuna muudatus puudutabki konkreetselt vaidlevaid korteriomanikke ning korteriühistuid, ei ole kavandatavast muudatusest otse mõjutatud sihtrühm suur. Ebasoovitavate mõjude kaasnemise risk on pigem väike, sest korteriühistute ja korteriomanike jaoks luuakse võimalus vältida kohtusse pöördumist ning lahendada vaidlused kohtuväliselt, säästes raha ja aega. Seega on üldiselt mõju nendele sihtrühmadele positiivne. Notarite Kojalt laekunud info kohaselt ei ole lepitusmenetlus võrreldes notarite igapäevatööga väga levinud ametiteenus. Seda viiakse läbi pigem harva, näiteks 2019. aastal viidi läbi kokku kolm lepitusmenetlust ning 2020. aasta kolme kvartali jooksul on kokku läbiviidud üheksa lepitusmenetlust. Paraku puudub info selle kohta, millises tsiviilõiguse valdkonnas need menetlused on läbi viidud, aga ka need numbrid näitavad, et notarite igapäevatööd uue organi loomine ei mõjuta, kuna praktikas tuleb selle teenuse osutamist ette niikuinii väga harva. Advokaatide lepitusmenetluste kohta Advokatuuril info puudub, kuna vandeadvokaatidest lepitajatel ei ole kohustust koostada vastavat aruandlust ja advokatuurile esitada. Muudatusega kaasneva mõju valdkond II: mõju riigiasutuste ja kohaliku omavalitsuse korraldusele Sihtrühm I Kavandatav muudatus avaldab mõju kohalike omavalitsuste korraldusele. Eestis on 2021. a seisuga kokku 79 kohalikku omavalitsust.67 Kuna muudatusega on plaanis luua kohalikele omavalitsustele võimalus lepitusorgani moodustamiseks, tähendab see korralduslikult uue organi loomist, mille pädevuses on korteriomandi ja korteriühistuga seotud vaidlused. Kavandatav muudatus mõjutab teataval määral kohalike omavalitsuste töökorraldust, kuna korteriomandi ja korteriühistu vaidluste lepitusorgani moodustamine võib suurendada kohalike omavalitsuste töökoormust. Samas on elamu- ja kommunaalmajanduse korraldamine KOV-i ülesanne ka KOKS § 6 lg 1 kohaselt. Lepitusorgani toimimine eeldab ka vaidluse lahendamises pädevaid inimesi, kes osaleksid lepitusorgani töös. Sellega kaasnevad kohalikele omavalitsustele ka teatavad kulud, kuna korteriomandi ja korteriühistu vaidluste lahendamiseks pädevad inimesed soovivad töö eest ka tasu saada. 67 Statistika Rahandusministeeriumi veebilehelt. 46 Kuna lepitusorgani poole pöördumine peaks olema vaidlevate osapoolte jaoks soodsam kui tsiviilkohtusse pöördumine, tuleks kõne alla selle teenuse eest tasu küsimata jätmine. Samas on Justiitsministeerium seisukohal, et see küsimus tuleks jätta kohaliku omavalitsuse enda otsustada. Kui kohalik omavalitsus kehtestab lepitusmenetluse teenuse kasutamisel tasu, on see kohaliku omavalitsuse jaoks teatav lisasissetulek, mis aitab vähemalt osaliselt katta teenuse kulud. Sihtrühm II Kohtuid mõjutab kavandatav muudatus töökoormuse vähenemise kaudu. Mõju avaldub kõigile kohtuastmetele, sest maakohtusse saabuvate vaidluste vähenemine mõjutab ka ringkonna- ja riigikohtu tööd, sest asju, mille peale edasi kaevata, on vähem. Harju Maakohtus on kokku 67 kohtuniku ametikohta, millest 43 on spetsialiseerunud tsiviilasjadele. Viru Maakohtus on kokku 28 kohtunikukohta, Pärnu Maakohtus on 21 kohtunikukohta ning Tartu Maakohtus on 36 kohtunikukohta. Kuna muudatuse eesmärgiks on vähendada kohtusse pöördumisi korteriomandi ja korteriühistu vaidlustes ning suunata osapooled kõigepealt lepitusorgani poole, väheneb eeldatavasti tsiviilkohtusse jõudvate vaidluste arv. Kuna kohtud on niigi koormatud ning korteriühistu ja korteriomandi vaidlused on üks osa kõigist tsiviilvaidlustest, on muudatusega kaasnev koormuse vähenemine kohtutele positiivne. Mõju olulisus Mõju ulatus on pigem väike, kuna muudatusega kaasneb uue organi loomise võimalus kohalikele omavalitsustele, mis on kavas seaduses sätestada võimaluse mitte kohustusena. Kuivõrd elamu- ja kommunaalmajanduse korraldamine on kohaliku omavalitsuse ülesanne, annab organi loomine võimaluse seda kohustust ellu viia. Mõned kohalikud omavalitsused on juba omaalgatuslikult moodustanud komisjone, mille poole saab pöörduda erinevate küsimustega, seega on neil juba teatav kogemus sellise organi loomisest ja toimimisest olemas. Kohtutelt ei eelda organi loomine kohanemist, kuna organi loomise eesmärk on lahendada vaidlused enne kohtusse pöördumist. Mõju avaldumise sagedus sõltub kohaliku omavalitsuse suurusest ja asukohast. Kokkupuude on tõenäoliselt piirkonniti erinev ehk suuremates kohalikes omavalitsustes on lepitusorganitel rohkem tööd, kuna seal on ka korteriomanikke ning korteriühistuid rohkem. Samas on nende kohalike omavalitsuste jaoks, kes sellist organit ei moodusta, mõju avaldumise sagedus olematu. Kavandatud muudatus mõjutab otseselt neid kohalikke omavalitsusi, kes moodustavad korteriomandi ja korteriühistuga seotud vaidluste lahendamiseks lepitusorgani. Samas on tegemist võimalusega, mis tähendab, et tõenäoliselt ei moodusta kõik kohalikud omavalitsused korteriomandi ja korteriühistu vaidluste lahendamiseks lepitusorganit. KOV-de jaoks, mis moodustavad võimaluse tekkel vastava organi, on kokkupuude mõjuga pigem ebaregulaarne, kuna suurem osa korteriomanikke ja korteriühistuid toimib igapäevaselt vaidlusteta. Ebasoovitavaid mõjusid ei kaasne, kuna KOV-le ei teki lisakohustusi, kui ta otsustab organi jätta loomata. Kuna tegemist on vabatahtliku otsusega, on ebasoovitavaid mõjusid võimalik vältida ning vaidluste lahendamiseks komisjoni mitte luua. Kohalikele omavalitsustele lisandub võimalus luua lepitusorgan korteriomandi ja korteriühistu vaidluste lahendamiseks. Kuigi see võib teataval määral tähendada lisakoormust ning vajada täiendavaid ressursse, siis jääb see kohalikele omavalitsustele siiski vabatahtlikuks. Kohtutele on mõju positiivne, kuna eelduslikult väheneb kohtusse pöördumiste arv, kui vaidlused suudetakse lahendada lepitusorgani abil. Seega kohtute töökoormus väheneb ning see mõjutab suure tõenäosusega positiivselt ka teiste menetluste kestust. 47 Tegemist ei ole olulise mõjuga muudatusega. Kavandatav muudatus X: Piiratud asjaõiguste lõpetamiseks on õigustatud isikul võimalik anda nii notariaalselt kinnitatud kui digitaalselt allkirjastatud nõusolek, v.a elamule seatud isikliku kasutusõiguse puhul. Muudatusega kaasneva mõju valdkond I: majanduslik mõju Sihtrühm I Hüpoteegipidajatele on kavandataval muudatusel majanduslik mõju, vähendades nende halduskoormust. Kuna muudatusega kaotatakse nõue, mille kohaselt peab hüpoteegipidaja avaldus hüpoteegi kustutamiseks olema notariaalselt kinnitatud, ei ole hüpoteegipidajatel enam vaja minna sellise ametitoimingu tegemiseks notari juurde, vaid neil on võimalik edastada hüpoteegi kustutamiseks vajalik nõusolek digitaalselt allkirjastatuna. Sellisel viisil on hüpoteegipidajatel võimalik hoida kokku aega ja raha. Seega avaldub majanduslik mõju ka hüpoteegi kustutamisega seotud kulude vähenemises. Esitades hüpoteegi kustutamiseks vajaliku avalduse näiteks elektrooniliselt kinnistuportaali kaudu, ei ole vaja maksta lisaks riigilõivule notaritasu. Sihtrühm II Sihtrühmaks on kõik kinnisasjade omanikud, kuna hüpoteeke on võimalik seada kõikidele kinnisasjadele. Kinnistusraamatu andmetel on 01.10.2021 seisuga avatud kokku 1 156 096 registriosa, millest 610 916 on kinnisasjad, 537 903 on korteriomandid, 6255 hoonestusõigused ja 1022 korterihoonestusõigused. Kinnisasjade omanikele avaldab kavandatav muudatus samuti majanduslikku mõju, vähendades nende halduskoormust ning piiratud asjaõiguste kustutamisega seotud kulusid. Sarnaselt hüpoteegipidajatega ei ole ka kinnisasja omanikel vaja kavandatava muudatuse kohaselt enam minna notari juurde kustutamiseks vajaliku nõusoleku andmiseks, vaid nad saavad nõusoleku edastada elektrooniliselt. Kui kinnisasja omanik esitab oma nõusoleku kinnistuportaali kaudu, ei kaasne piiratud asjaõiguse kustutamisega lisaks riigilõivule notaritasu. Sihtrühm III Notaritele avaldab kavandatav muudatus majanduslikku mõju töökoormuse vähenemise näol. Eestis tegutseb 2021. a seisuga 87 notarit. Notaritel on seoses piiratud asjaõiguste kustutamisega kohustus tuvastada piiratud asjaõiguse seadmisega seotud asjaolud ning seejärel kutsuda inimesed notaribüroosse kohale ning teha vastav ametitoiming. Sellega kaasneb teatud ajakulu ning notaribüroo töötajate panus. Kavandatava muudatusega väheneb eeldatavasti notarite poolt kinnitatavate nõusolekute arv, mis tähendab ka notaribüroode töökoormuse vähenemist. Kuigi teatud määral võib muudatuse majanduslik mõju väljenduda ka notaritasude vähenemises, on selliste ametitoimingute osakaal, kus toimub pelgalt piiratud asjaõiguse kustutamine, notarite praktikas eeldatavasti pigem väike. Mõju olulisus Mõju ulatus on väike, kuna piiratud asjaõigusi, sh hüpoteeke on võimalik kustutada ka praegu. Muudatusega leevendatakse piiratud asjaõiguste kustutamise vorminõudeid, mis muudab osapoolte jaoks selliste tahteavalduste esitamise lihtsamaks ning odavamaks. Seega ei eelda muudatus täiendavat kohanemist. 48 Mõju avaldumise sagedus on pigem väike, kuna piiratud asjaõiguste kustutamine tehakse üldiselt koos teiste tehingutega (nt kinnisasja müügitehing). Kinnisasja omanike ega hüpoteegipidajate jaoks ei ole piiratud asjaõiguste kustutamiseks nõusolekute andmine igapäevategevus, kuivõrd piiratud asjaõigused seatakse tavapäraselt pikemaks perioodiks. Lisaks on näiteks hüpoteekide puhul tegemist üleantava õigusega, mis tähendab, et seda saab soovi korral kustutamise asemel anda üle ka teisele hüpoteegipidajale. Notarid puutuvad küll pigem igapäevaselt kokku piiratud asjaõiguste kustutamisega, aga üldiselt tehakse neid tehinguid koos nt ostu-müügi tehingutega, seega tuleb ainult kustutamist ette pigem harva. Kuna pärast kavandatavat muudatust on tõenäoliselt jätkuvalt ka isikuid, kellel ei ole võimalik elektroonilisi vahendeid kasutades piiratud asjaõiguse kustutamiseks nõusolekut anda, jääb ka notariaalse kinnitamise vajadus piiratud asjaõiguste kustutamise osas alles. Mõjutatud sihtrühma suurus on pigem väike. Kuigi kogu piiratud asjaõiguste omajate hulk võib olla väga suur, hõlmates nii eraisikuid kui juriidilisi isikud, on selliste piiratud asjaõiguste omajate arv, keda konkreetselt piiratud asjaõiguste kustutamine puudutab, pigem väike. Sarnaselt piiratud asjaõiguste omajatele saavad mõjutatud kinnisasjade omanikud olla nii eraisikud kui ka juriidilised isikud, kuid nende isikute osakaal, keda konkreetselt piiratud asjaõiguste kustutamine puudutab, on samuti väike. Avatud registriosi on kokku 1 156 096 ning hüpoteegikandeid on avatud registriosadel 61 280 mis tähendab, et hüpoteegi seadmisega on kokku puutunud ligi 5% omanikest. Samas tuleb arvestada ka sellega, et ühe õiguse ehk hüpoteegiga võib olla koormatud mitu registriosa ehk puudutatud omanike arv võib olla veel mõnevõrra väiksem, kui need mitu registriosa kuuluvad samale isikule. Muudatus puudutab kõiki notareid, kuid ainult piiratud asjaõiguse kustutamise tehingute arv võrreldes kõigi tehingutega, on väike. Ebasoovitavate mõjude kaasnemise risk on väike, kuna piiratud asjaõiguste omajate ning kinnisasja omanike jaoks muutub piiratud asjaõiguse kustutamise protsess lihtsamaks ning vähenevad piiratud asjaõiguste kustutamisega kaasnevad kulud. Notareid mõjutab see samuti, vähendades teataval määral nende töökoormust. Notarite sissetulekut mõjutab muudatus küll negatiivselt, aga pigem väikeses ulatuses, kuna piiratud asjaõiguste kustutamist tuleb pigem harva ette ja nende kustutamisel on notaritasu väga väike. Muudatusega kaasneva mõju valdkond II: mõju riigiasutuste ja kohaliku omavalitsuse korraldusele Sihtrühm I Kavandatav muudatus mõjutab kinnistusraamatu pidaja ehk Tartu Maakohtu kinnistusosakonna töökoormust. Tartu Maakohtu kinnistusosakonnas on kokku 39 töötajat, sh kohtunikuabid ja kinnistussekretärid. Kuna muudatusega muutub hüpoteegipidajatele ja kinnisasja omanikele piiratud asjaõiguste kustutamine lihtsamaks, sest kustutamise nõusolek ei pea olema enam notariaalselt kinnitatud, võib tõusta kustutamise avalduste arv. Kui hüpoteek näiteks ei taga enam ühtegi kohustust, võib ta edasi tühja hüpoteegi kandena seista kinnistusraamatus ja kustutamine ei ole kohustuslik. Ilmselt on täna omanikke, kes ei kiirusta hüpoteeki kustutama, kuna kehtiv regulatsioon eeldab notari juures käimist, millega kaasneb aja- ning rahakulu. Kui edaspidi on piiratud asjaõigusi võimalik kustutada ka ilma notari juures käimata, võib avalduste arv mõnevõrra tõusta. Sihtrühm II Kuna piiratud asjaõiguste kustutamise avaldusi ja vajalikke nõusolekuid saab esitada kinnistuportaali kaudu, avaldab kavandatav muudatus mõju portaali haldajale ehk Registrite ja Infosüsteemide Keskusele (RIK). Eeldatavasti tõuseb kinnistuportaali kaudu esitatavate 49 avalduste ja nõusolekute arv, mõjutades portaali kasutatavust. Sel puudub ilmselt mõju personali töökoormusele. Mõju olulisus Mõju ulatus on väike, kuna piiratud asjaõigusi, sh hüpoteeke on võimalik kustutada ka praegu. Lisaks esitati digitaalseid nõusolekuid piiratud asjaõiguste kustutamiseks enne ülalpool kirjeldatud praktika muutumist, seega on sellega juba varem kokku puututud ning täiendavat kohanemist muudatus ei eelda. Mõju avaldumise sagedus on pigem väike, kuna piiratud asjaõiguste kustutamine tehakse üldiselt koos teiste tehingutega (nt kinnisasja müügitehing). Seega ei puutu kinnistusosakond ning kinnistuportaal pärast muudatust selliste avaldustega, kus soovitakse vaid piiratud asjaõiguse kustutamist, kokku igapäevaselt. Lisaks on endiselt võimalik seda avaldust teha notari juures ehk muudatuse järel ei toimu kustutamine ainult läbi portaali. Mõjutatud sihtrühma suurus on pigem väike, sest mõjutab kõikidest riigiasutustest vaid kinnistusosakonda ning kinnistuportaali haldajat. Kinnistusosakonnale negatiivne mõju puudub, kuna piiratud asjaõiguste kustutamine on iseenesest praegu ka võimalik ja vorminõude lõdvendamisega seoses ei muutu sisuliselt kinnistusosakonna töö. Kuigi mõnevõrra võib tõusta kustutamisavalduste arv, ei ole see ilmselt märkimisväärne, sest vaid piiratud asjaõiguse kustutamist tuleb pigem harva ette. Kinnistuportaali kasutamine piiratud asjaõiguste kustutamiseks nõusolekute esitamisel võib mõnevõrra suureneda, kuid kuna piiratud asjaõiguste kustutamine ei ole siiski igapäevane tegevus, ei ole see mõju märkimisväärne. Samas ei saa seda mõju pidada negatiivseks, kuna portaali kasutamine ei vähenda kinnistuportaali jõudlust. Digitaalsete lahenduste kasutuselevõtt on tänapäeval pigem igati tervitatav ning ka riik panustab pidevasse arengusse digivaldkonnas. Tegemist ei ole olulise mõjuga muudatusega. Kavandatav muudatus XI: Maksuhalduri taotlusel seatud kohtuliku hüpoteegi aluse äralangemisel kustutatakse see maksuhalduri kinnistamisavalduse alusel. Muudatusega kaasneva mõju valdkond I: majanduslik mõju Sihtrühm I Kinnistusraamatu andmetel on 01.10.2021 seisuga avatud kokku 1 156 096 registriosa, millest 610 916 on kinnisasjad, 537 903 on korteriomandid, 6255 hoonestusõigused ja 1022 korterihoonestusõigused. Statistikat avaldatakse ka õiguskannete jaotuse üle ning 01.10.2021 seisuga on avatud registriosades kokku 61 280 hüpoteegikannet. VTK koostamise seisuga oli u 1800 kohtulikku hüpoteeki, kuid see arv hõlmab kõik menetlused (tsiviil-, kriminaal- maksumenetlus). Seisuga 31.12.2020 on Maksu- ja Tolliameti kasuks seatud 330 hüpoteeki (nii kohtulikke kui tavalisi) ning 2020. aastal kustutati 30 Maksu- ja Tolliameti kasuks seatud kohtulikku hüpoteeki (sh kohtulikud hüpoteegid, mis vormistati ümber n-ö tavalisteks hüpoteekideks). Eelmise aasta lõpu seisuga on Maksu- ja Tolliameti kasuks seatud 51 isikuga seotud hüpoteeki, mis on n-ö tühjad ehk ei taga ühtegi kohustust, kuid on jäänud kustutamata või võivad tagada ka tulevikus tekkida võivaid nõudeid. MTA-s puutub hinnanguliselt kohtulike hüpoteekide kustutamisega kokku ligikaudu 50 töötajat. Kinnisasja omanikele, kelle vara koormab kohtulik hüpoteek, avaldab kavandatav muudatus majanduslikku mõju esiteks halduskoormuse vähenemise näol. Kuna muudatuse kohaselt ei ole kohtuliku hüpoteegi kustutamiseks tulevikus vaja enam kinnisasja omaniku nõusolekut, langeb ära kinnisasja omaniku vajadus minna notari juurde oma nõusoleku andmiseks. 50 Lisaks omab muudatus majanduslikku mõju kulude vähenemise osas, kuna notariaalne toiming on alati seotud tasudega. Kuna muudatusega ei ole vajalik enam kinnisasja omaniku notariaalselt kinnitatud nõusolekut, ei ole vaja tasuda ka notari tasu selle toimingu eest. Sihtrühm II Kavandatav muudatus vähendab notarite töökoormust, kuna muudatuse kohaselt ei ole tulevikus vaja enam kohtuliku hüpoteegiga koormatud kinnisasja omaniku nõusolekut sellise hüpoteegi kustutamiseks. Notareid on ametis 2021. a seisuga 87. Hetkel kehtiva regulatsiooni kohaselt peab kinnisasja omaniku nõusolek olema notariaalselt kinnitatud. Kuna kohtuliku hüpoteegi kustutamiseks ei ole muudatuse kohaselt tulevikus vajalik enam kinnisasja omaniku nõusolek, väheneb notarite töökoormus ja sissetulek. Mõju olulisus Mõju ulatus on väike, kuna maksuhalduri taotlusel seatud kohtuliku hüpoteegi kustutamise võimalus sisuliselt ei muutu, kuivõrd kohtuliku hüpoteegi kustutamine on võimalik ka kehtiva regulatsiooni alusel. Muudatusega muutub aga kohtuliku hüpoteegi kustutamise protsess lihtsamaks ja kiiremaks kinnisasja omanike jaoks. Mõju avaldamise sagedus on väike, kuna kokkupuude maksuhalduri seatud hüpoteekidega on kinnisasja omanikel pigem harv, sest kohtulikke hüpoteeke ei seata ega kustutata igapäevaselt. Maksumenetluses seatud kohtuliku hüpoteegi kustutamisega ei puutu valdav osa kinnisasja omanikke üldse kokku. Mõjutatud sihtrühma suurus on väike, kuna kinnisasja omanikud, kelle varale on seatud kohtulik hüpoteek ning kes soovivad sellist hüpoteeki kustutada, on eeldatavasti väga väike, arvestades kogu kinnisasjade omanike hulka. Ebasoovitavate mõjude kaasnemise risk on väike, kuna muudatusel on positiivne mõju kinnisasja omanikele, kelle kinnisasjale on seatud või seatakse kohtulik hüpoteek. Muudatusega on plaanis lihtsustada maksuhalduri taotlusel seatud kohtuliku hüpoteegi kustutamise protsessi ja kaotada kinnisasja omaniku nõusoleku vajadus sellise hüpoteegi kustutamiseks. See omakorda hoiab kokku kinnisasja omaniku aja ja raha kulu. Notarite sissetulek väheneb, kuid minimaalselt, kuna kohtulikke hüpoteeke ja nende kustutamist esineb harva. Muudatusega kaasneva mõju valdkond II: mõju riigiasutuste ja kohaliku omavalitsuse korraldusele Sihtrühm I Maksu- ja Tolliametile avaldab kavandatav muudatus mõju töökoormuse vähenemise kaudu. Kavandatava muudatusega on plaanis kaotada maksuhalduri taotlusel seatud kohtuliku hüpoteegi kustutamiseks hetkel nõutav kinnisasja omaniku nõusolek. See tähendab, et MTA-l pole tulevikus vaja tegeleda enam kinnisasja omanike nõusoleku saamise korraldamisega, vaid kohtulik hüpoteek kustutatakse ainult maksuhalduri avalduse alusel. Mõju olulisus Mõju ulatus on väike, kuna maksuhalduri taotlusel seatud kohtuliku hüpoteegi kustutamise võimalus sisuliselt ei muutu, kuivõrd kohtuliku hüpoteegi kustutamine on võimalik ka kehtiva regulatsiooni alusel. Muudatusega muutub aga maksuhalduri seatud kohtuliku hüpoteegi kustutamise protsess lihtsamaks, mis tähendab, et muudatus ei eelda maksuhalduritelt sihiteadlikku kohanemist. Mõju avaldamise sagedus on väike, kuna kokkupuude maksuhalduri seatud hüpoteekidega on maksuhalduritel pigem harv, sest kohtulikke hüpoteeke ei seata ega kustutata igapäevaselt. 51 Mõjutatud sihtrühma suurus on väike, kuna maksuhaldurite arv, kes puutuvad kokku kohtuliku hüpoteegi kustutamisega, on pigem väike ning see ei ole nende igapäevatöö osa. Ebasoovitavate mõjude kaasnemise risk on väike, kuna muudatusel on positiivne mõju maksuhaldurile. Muudatusega on plaanis lihtsustada maksuhalduri taotlusel seatud kohtuliku hüpoteegi kustutamise protsessi ja kaotada kinnisasja omaniku nõusoleku vajadus sellise hüpoteegi kustutamiseks. See vähendab maksuhaldurite töökoormust. Tegemist ei ole olulise mõjuga muudatusega. Kavandatav muudatus XII: Kinnisasja korteriomanditeks jagamine omaniku poolt toimub notariaalselt tõestatud vormis. Muudatusega kaasneva mõju valdkond I: majanduslik mõju Sihtrühm I Kinnisasja omanikud, kes soovivad kinnisasja korteriomanditeks jagada. Praktikas on tegemist eelkõige kinnisvaraarendajatega, kes seda võimalust kasutavad. Sihtrühma suurust on keeruline kindlaks teha, kuna äriregistris on oma põhitegevusalaks kinnisvaraalase tegevuse märkinud 21 236 registreeritut, kuid kinnisvaraalane tegevus on oluliselt laiem kui kortermajade ehitamine, sh korteriomandite moodustamine. Statistikaameti andmetel sai 2020. aastal näiteks ehitusloa ning eluruumid anti kasutusse kokku 241 kortermajas, mis küll ei peegelda kõigi kinnisvaraarendajate koguarvu, kuid sellest saab järeldada, et sihtrühm on väike. Selle sihtrühma jaoks halduskoormus teataval määral tõuseb, kuna kehtiva seaduse kohaselt on korteriomandite moodustamise kinnistamisavaldus võimalik esitada kinnistuportaali kaudu, kuid muudatuse kohaselt on seda võimalik tulevikus teha vaid notari juures. Sellega kaasneb kinnisasja omanikele ka rahaline kulu tõus notari tasu näol. Sihtrühm II Notareid tegutseb 2021. a seisuga Eestis 87. Kavandatav muudatus mõjutab notarite töökoormust, kuna edaspidi toimuvad kõik korteriomandite moodustamise tehingud notari juures, sõltumata sellest, kas tegemist on kaasomanike vahelise kokkuleppega korteriomandite moodustamiseks või teeb sellise tehingu kinnisasja omanik. Samas tähendab see notarite jaoks ka täiendavat sissetulekut, kuna tehinguga kaasneb ka notari tasu. Mõju olulisus Mõju ulatus on väike, kuna korteriomanditeks jagamise avalduse sisu ei muutu, kuid edaspidi on seda võimalik teha vaid notari juures. Muudatusega lisandub korteriomandite moodustamise tehingule notariaalse tõestuse vorminõue ehk ka sisuline kontroll, mis on kaasomanike kokkuleppel korteriomandite moodustamisel juba kehtiva seaduse kohaselt nõutav. Lisaks on kinnisasja omanikel edaspidi väiksem vastutus selle tehingu puhul, kuna notar tõestab tehingu ja hindab selle õiguspärasust. Kuna korteriomandite moodustamine on kinnisvara arendamise ja kortermajade ehitamise puhul vältimatu osa ning kõik korteriomandite müügitehingud tehakse niikuinii notari juures, ei ole mõju suur. Kokkuvõttes ei eelda muudatus osapooltelt sihiteadlikku kohanemist. Kuigi korteriomandite moodustamise tehinguid tehakse regulaarselt, sest vastasel juhul ei oleks võimalik uusi kortereid registrisse kanda ega nendega tehinguid teha, on mõju avaldamise sagedus pigem väike, sest neid tehinguid tehakse võrreldes kõigi teiste notariaalselt tõestatavate tehingutega harva. 52 Mõjutatud sihtrühma suurus on väike, kuna kinnisasja omanikud, kellel on soov või vajadus jagada kinnisasi korteriomanditeks, on üsna väike, arvestades kogu kinnisasjade omanike hulka. Eelkõige on tegemist uusarendusprojektidega. Ebasoovitavate mõjude kaasnemise risk on väike, kuna muudatusel on pigem positiivne mõju nii notaritele kui ka kinnisasja omanikele. Notarite sissetulek suureneb, kuna edaspidi tuleb kõik korteriomandite moodustamise tehingud teha notari juures. Kinnisasja omanike jaos lisandub küll selle toimingu eest notari tasu, kuid samas on notari kontroll selle tehingu üle hea, kuna tegemist on piisavalt keeruka tehinguga ja seeläbi ei ole tehingu korrektsus vaid omaniku ülesanne. Muudatusega kaasneva mõju valdkond II: mõju riigiasutuste ja kohaliku omavalitsuse korraldusele Sihtrühm I Kuna kinnistamisavaldusi saab esitada kinnistuportaali kaudu, avaldab kavandatav muudatus mõju portaali haldajale ehk Registrite ja Infosüsteemide Keskusele (RIK), vähendades mõneti portaalis esitatavaid avaldusi. Mõju olulisus Mõju ulatus on väike, kuna portaalis esitatavate korteriomandite moodustamise avalduste hulk väheneb, seega ei ole tegemist muudatusega, millega oleks vaja kohaneda. Mõju avaldumise sagedus on väike, kuna korteriomanditeks jagamise kinnistamisavaldused moodustavad eeldatavasti väga väikese osa kõigist portaalis tehtavatest toimingutest, seega muudatus oluliselt portaali tööd ega asutuse töötajate töökoormust ei mõjuta. Mõjutatud sihtrühma suurus on väike, sest mõjutab kõikidest riigiasutustest vaid kinnistuportaali haldajat. Ebasoovitavate mõjude kaasnemise risk on väike, kuna portaali kasutatavus võib veidi väheneda, kuid kuna selliseid kinnistamisavaldusi esitatakse ka praegu harva, ei mõjuta see portaali tööd märkimisväärselt. Tegemist ei ole olulise mõjuga muudatusega. Kavandatav muudatus XIII: Korteriühistu põhikirjaga ei või piirata korteriühistu liikme õigust esindaja määramiseks. Muudatusega kaasneva mõju valdkond: majanduslik mõju Sihtrühm Sihtrühmaks on korteriühistud ja korteriomanikud. Korteriühistuid on 2021. a seisuga 23 961 ja korteriomandeid on registris 537 903 ning lisaks on registreeritud 1022 korterihoonestusõigust. Kuivõrd korteriomanikud on korteriühistu liikmed, võib neid käsitleda ühe sihtrühma all. Muudatuse tulemusena peavad korteriühistud oma põhikirjad seadusega kooskõlla viima, kui seal on sätestatud esindusõiguse piirang. See tähendab nende ühistute jaoks, kes on põhikirjas vastava piirangu kehtestanud, selle muutmist. Üldkoosolekul saab põhikirja muuta, milleks on vajalik häälteenamus. Samas on korteriomanike jaoks tavapärane, et korteriomanikke puudutavad otsused võetakse vastu korteriühistu üldkoosolekul, seega ei lisandu täiendavat koormust. Mõju olulisus Mõju ulatus on väike, kuna muudatusega kavandatav regulatsioon kehtis ka enne KrtS-i kehtinud korteriühistuseaduses. Seega on valdav osa korteriühistuid oma põhikirjad üle 53 vaadanud ja seadusega kooskõlla viinud, mistõttu ei eelda muudatus nende korteriomanike jaoks täiendavat kohanemist. Mõju avaldamise sagedus on väike, kuna selleks, et korteriühistu põhikiri oleks seadusega kooskõlas ja ei sisaldaks piiranguid üldkoosolekul esindaja kaudu osalemise osas, tuleks põhikirja vajadusel muuta ning see on ühekordne otsus. Mõjutatud sihtrühma suurus on keskmine, kuna puudutab neid korteriühistuid, kus põhikirjad on seadusega vastuolus. Eeldatavasti ei ole nende korteriühistute hulk suur, kuna taoline tingimus oli ka varem kehtinud korteriühistuseaduses ning korteriühistutel on olnud piisavalt aega, et põhikirjad seadusega vastavusse viia. Seega puudutab muudatus konkreetselt vaid neid ühistuid, kelle põhikirjades selline piirang sisaldub. Ebasoovitavate mõju puudub, kuna kehtivat seadust täpsustatakse võimalike arusaamatuste vältimiseks. Tegemist ei ole olulise mõjuga muudatusega. Kavandatav muudatus XIV: Seaduses sätestatust teistsuguse viivise määra võib ette näha vaid eriomandi kokkuleppes. Muudatusega kaasneva mõju valdkond: majanduslik mõju Sihtrühm Korteriühistuid on Eestis 2021. a seisuga 23 961. Muudatus puudutab korteriühistuid ja nende liikmeid ehk korteriomanikke, kes teevad oma otsused üldkoosolekul. Korteriomandeid on registrisse kantud 01.10.2021 seisuga 537 903 ning lisaks on registreeritud 1022 korterihoonestusõigust. Eelkõige mõjutab see korteriühistuid, kes on hetkel näinud seadusest teistsuguse viivise määra ette põhikirjas ja neid korteriühistuid, kes tulevikus soovivad seadusjärgsest viivisest kõrvale kalduda. Selleks on vaja kõigi korteriomanike nõusolekut ja viivise reguleerimist eriomandi kokkuleppes. Mõju olulisus Mõju ulatus on väike, kuna seadusest erineva viivise määramise võimalus iseenesest ei muutu, vaid seda saab teha kõigi korteriomanike kokkuleppega, mitte korteriomanike häälteenamusega põhikirjas. Seega ei eelda see korteriomanike sihiteadlikku kohanemist. Mõju avaldamise sagedus on väike, kuna eeldatavasti ei võeta seadusest erineva viivise määramise otsuseid vastu tihti, vaid see on pigem harvaesinev. Lisaks ei kasuta ilmselt suur osa korteriomanikke seda võimalust, vaid lähtuvad seadusjärgsest viivisest. Mõjutatud sihtrühma suurus on väike, kuna eelduslikult on nende korteriomanike osakaal, kes soovivad seadusest erineva viivise osas kokku leppida, pigem väike, võrreldes kõigi korteriomanike arvuga. Ebasoovitavate mõjude kaasnemise risk on väike, sest muudatuse järgselt on üheselt mõistetav, et viivise määr tuleneb kas seadusest või võib sellest kõrvale kalduda eriomandi kokkuleppega ehk kõigi korteriomanike nõusolekul. Põhikirjades häälteenamusega määratud viivised, mis võivad tihtipeale olla ka ebamõistlikud, ei ole seadusega kooskõlas, seega on korteriomanike jaoks muudatus positiivne. Tegemist ei ole olulise mõjuga muudatusega. Kavandatav muudatus XV: Korteriühistu pandiõiguse suurus on lisaks piiratud ka 50 protsendiga jaotamisele minevast tulemist. Muudatusega kaasneva mõju valdkond: majanduslik mõju 54 Sihtrühm I Eestis on 2021. a seisuga registrisse kantud 23 961 korteriühistut. Korteriühistute jaoks avaldub muudatuse mõju eelkõige sellistes piirkondades, kus korterite väärtus on madalam, vähendades neile täitemenetluse tulemusena makstavat summat või pankrotimenetluses pandieseme müügist saadud rahasummat ehk korteriühistule makstakse kuni 50 % jaotatavast rahasummast. Olukorras, kus korteri väärtus on madal ja võlad suured, on korteriühistu võimalus pandiõiguse alusel oma nõuet rahuldada, seega väiksemad. Sihtrühm II Korteriühistu võlausaldajate jaoks on muudatus majanduslikult kasulik, kuna annab lisaks korteriühistule ka teistele võlausaldajatele võimaluse saada osa täitemenetluse tulemist või pankrotimenetluses pandieseme müügist saadud rahasummast. Eelkõige avaldub see mõju piirkondades, kus korterite väärtused on madalad, sest kehtiva õiguse järgi ei pruugi teistele võlausaldajatele pärast korteriühistu nõude rahuldamist raha jätkuda. Mõju olulisus Mõju ulatus on keskmine, kuna sisuliselt nõuete rahuldamine täitemenetluses ja pankrotimenetluses osapoolte jaoks ei muutu, aga lisandub korteriühistute puhul piirang, kui suur summa tulemist korteriühistutele makstakse. Mõju avaldumise sagedus on väike, kuna nõuete rahuldamine täitemenetluses ja pankrotimenetluses ei ole igapäevane toiming, vaid see on eeldatavasti viimane variant, kuidas korteriühistu ja võlausaldajad oma nõuete rahuldamiseni jõuavad. Mõjutatud sihtrühma suurus on väike, hõlmates vaid korteriühistuid ja võlausaldajaid, kes täitemenetluses ja pankrotimenetluses nõuete rahuldamises osalevad. Kuna esmalt on võimalik nõuete osas pidada läbirääkimisi ja sõlmida tasumise kokkuleppeid, ei pruugi paljudel korteriühistutel ja võlausaldajatel olla põhjust nõuete rahuldamiseks täitemenetluses või pankrotimenetluses. Kuna korteriühistute jaoks väheneb võimalus saada nõue rahuldatud täies ulatuses, on suur risk, et negatiivne mõju nende jaoks realiseerub. Samas on korteriühistutel endiselt pandiõigus, millele kohaldatakse esimesel järjekohal oleva hüpoteegi kohta sätestatut ehk nii täite- kui ka pankrotimenetluses rahuldatakse korteriomandi müügist saadud rahast kõigepealt korteriühistu pandiga tagatud nõue. Ülejäänud võlausaldajate jaoks ebasoovitav mõju puudub, kuna nende jaoks on tegemist positiivse muudatusega, võimaldades neil osa saada täitemenetluse tulemist. Tegemist ei ole olulise mõjuga muudatusega. Kavandatav muudatus XVI: Korteriomandite esemeks oleva kinnisasja jagamise regulatsioon. Muudatusega kaasneva mõju valdkond I: majanduslik mõju Sihtrühm Muudatus mõjutab korteriomanikke, kelle korteriomandid asuvad sellisel kinnisasjal, kus on mitu hoonet. Sellise kinnisasja jagamise protsess muutub korteriomanike jaoks, kes seda soovivad teha, lihtsamaks. Korteriomandeid on 01.10.2021 seisuga registrisse kantud kokku 537 903 ning registriosasid on üldse kokku 1 156 096, kuid eraldi statistika selliste kinnisasjade kohta, millel asub mitu kortermaja, puudub. Mõju olulisus 55 Mõju ulatus on väike, kuna kinnisasja, mis on korteriomandite esemeks, on ka kehtiva õiguse alusel võimalik jagada, küll aga on see protsess võrdlemisi keeruline, kuna eeldab korteriomandite registriosade sulgemist ning uuesti avamist ning lisaks ka korteriühistu likvideerimist ja uuesti loomist. Seega soodustab muudatus kinnisasja jagamist ega eelda täiendavat kohanemist. Mõju avaldumise sagedus on väike, kuna selliseid kinnisasju, kus on mitu kortermaja ning korteriomanikud soovivad kinnisasja jagada, moodustades eraldi kinnisasjad sellel asuva kortermaja jaoks, ei ole eelduslikult palju. Kuna sellist tehingut on ka kehtiva õiguse alusel võimalik teha, kuigi see on tehniliselt keerukam ja ka kulukam, ei ole tegemist sellise tehinguga, mida tihti ette tuleb. Mõjutatud sihtrühma suurus on väike, kuna sellisete korteriomanike osakaal, kelle korteriomandid asuvad kinnisasjal, kus on mitu hoonet ja kes soovivad selle kinnisasja jagada, ei ole kõigi korteriomandite arvu arvestades suur. Ebasoovitavate mõjude kaasnemise risk on väike, kuna muudatuse tulemusena muutub korteriomandite esemeks oleva kinnisasja jagamine lihtsamaks ja kiiremaks, sest vahepeal ei ole vaja registriosasid sulgeda ega korteriühistut likvideerida. Muudatusega kaasneva mõju valdkond II: mõju riigiasutuste ja kohaliku omavalitsuse korraldusele Sihtrühm Tartu Maakohtu kinnistusosakonnas on kokku 39 töötajat, sh kohtunikuabid ja kinnistussekretärid. Kuivõrd kinnisasja jagamise protsessi muudab kavandatav muudatus lihtsamaks ja selgemaks, võib Tartu Maakohtu kinnistusosakonna töökoormus tõusta, kui selliste kinnisasjade omanikud seaduses toodud võimalust hakkavad kasutama. Mõju ulatus on väike, kuna kinnisasja jagamise protsess muutub kinnistusosakonna jaoks selgemaks. Mõju avaldumise sagedus on väike, kuna kinnistuosakonna jaoks ei ole tegemist igapäevatöös ette tuleva menetlusega, vaid pigem tehakse selliseid tehinguid harva. Mõjutatud sihtrühma suurus on väike, kuna sellise tehingu menetlemisega kokku puutuvaid kinnistusosakonna töötajaid on eelduslikult vähe. Ebasoovitavad mõjud puuduvad, kuna korteriomandite esemeks oleva kinnisasja jagamise menetlus muutub selgemaks. Tegemist ei ole olulise mõjuga muudatusega. Kavandatav muudatus XVII: Korterihoonestusõigustest korteriomandite moodustamise regulatsioon. Muudatusega kaasneva mõju valdkond I: majanduslik mõju Sihtrühm Korterihoonestusõiguseid on 01.10.2021 a seisuga registreeritud 1022 ning nende omanike jaoks muutub korterihoonestusõiguste ümberkujundamine korteriomanditeks lihtsamaks, kiiremaks ja ka odavamaks, kuna registriosasid ei pea sulgema ega ka korteriühistut likvideerima. Mõju olulisus Mõju ulatus on väike, kuna hoonestusõiguse lõpetamise regulatsioon on iseenesest olemas, kuid korterihoonestusõigustest korteriomandite moodustamise tehingu jaoks on see küllaltki keerukas ja aeganõudev. Kavandatava muudatusega on selline tehing tulevikus lihtsam ning kiirem, seega ei eelda muudatus mõjutatud isikutelt täiendavat kohanemist. 56 Mõju avaldumise sagedus on väike, kuna korterihoonestusõiguseid on registrisse kantud 1022 ja ilmselt kõiki korterihoonestusõiguseid ei soovita ümber kujundada korteriomanditeks ehk selliseid tehinguid tehakse pigem harva, isegi kui kavandatav muudatus seda soodustab. Mõjutatud sihtrühma suurus on väike, kuna registrisse on kantud kokku 1022 korterihoonestusõigust, mis on väga väike osakaal võrreldes kogu korteriomandite arvuga, mida on üle 500 000. Samas kuuluvad sihtrühma vaid need korterihoonestusõiguste omajad, kes soovivad need kujundada ümber korteriomanditeks, seega on reaalne sihtrühm veel väiksem. Ebasoovitavate mõjude kaasnemise risk on väike, kuna korterihoonestusõiguste ümberkujundamine korteriomanditeks muutub lihtsamaks ja selgemaks, seega on muudatusel positiivne mõju. Muudatusega kaasneva mõju valdkond II: mõju riigiasutuste ja kohaliku omavalitsuse korraldusele Sihtrühm Tartu Maakohtu kinnistusosakonna töökoormust võib muudatus mõjutada, kui selliseid tehinguid muudatuse tulemusena rohkem tehakse. Tartu Maakohtu kinnistusosakonnas on kokku 39 töötajat, sh kohtunikuabid ja kinnistussekretärid. Mõju olulisus Mõju ulatus on väike, kuna hoonestusõiguseid on ka praegu võimalik lõpetada, kuid muudatusega on korterihoonestusõigustest korteriomandite moodustamise regulatsioon selgem ja lihtsam. Mõju avaldumise sagedus on väike, kuna korterihoonestusõiguste hulk on võrreldes kõigi korteriomanditega väga väike. Isegi kui kõikidest korterihoonestusõigustest soovitakse moodustada korteriomandid, ei ole töökoormuse tõus kinnistusosakonnale märkimisväärne. Mõjutatud sihtrühma suurus on väike, kuna mõjutab kõigist riigiasutustest vaid Tartu Maakohtu kinnistusosakonda ja eelkõige vaid neid töötajaid, kelle töölauale selline menetlus satub. Ebasoovitavad mõjud puuduvad, kuna korterihoonestusõigustest korteriomandite moodustamise regulatsioon muutub selgemaks ja lihtsamaks. Tegemist ei ole olulise mõjuga muudatusega. 7. Seaduse rakendamisega seotud riigi ja kohaliku omavalitsuse tegevused, eeldatavad kulud ja tulud Kohalike omavalitsuse üksustele tekib eelnõu § 1 punktis 19 toodud muudatusega võimalus luua lepitusorgan korteriomandi ja korteriühistu vaidluste lahendamiseks. Kuivõrd sellise lepitusorgani loomine ei ole seaduse kohaselt kohustuslik, jääb kohaliku omavalituse üksusele otsustusõigus, kas organ moodustada ning millised on organi tegevusega seotud kulud kohalikule omavalitsusele endale ning vaidlevatele osapooltele, kes loodava lepitusorgani poole soovivad pöörduda. Riigilõivuseadusega kaasneb mõju riigieelarvele, kuna Riigikogu menetluses on hetkel riigilõivuseaduse muudatuste eelnõu (443 SE), millega on kavas tõsta erinevaid riigilõivu määrasid eesmärgiga viia riigilõivumäärad kooskõlla viimastel aastatel muutunud majandusnäitajatega. Käesolevas eelnõus on korteriühistute jaoks kavas luua erinorm, mis soodustaks korteriühistu nõuete esitamist maksekäsu kiirmenetluses, seades riigilõivule ülempiiri (65 eurot). Seega tähendab see korteriühistu asjades maksekäsu kiirmenetluse puhul alates 2159 euro suuruste nõuete puhul väiksemat tulu riigieelarvele, kuid arvestades 57 korterühistu majanduslikke erisusi, on eelnõu koostajate hinnangul see põhjendatud. Lisaks on eelnõu 443 SE üks peamisi eesmärke kohtute töökoormuse vähendamine, mida toetab kõnesoleva eelnõu § 6, mille eesmärk on suunata korteriühistu nõudeid esitama maksekäsu kiirmenetluses. Selle tulemusena kaasneb esimese astme tsiviilasju lahendavate kohtute töökoormus, seega on mõju positiivne. Kinnitusraamatut puudutavad arendusvajadused tehakse uue kinnistusraamatu infosüsteemi arendamise käigus. 8. Rakendusaktid Seaduse rakendamiseks ei ole vaja kehtestada uusi rakendusakte ega muuta olemasolevaid. 9. Seaduse jõustumine Eelnõu § 1 p-d 17 ja 18 jõustuvad 2024. aasta 15. jaanuaril. Ülejäänud osas jõustub seadus üldises korras. Kuna eelnõu § 1 p-de 17 ja 18 arendused tehakse uues arendatavas kinnistusraamatu infosüsteemis (KRIS5), mille valmimine on hetkel planeeritud 2023. aasta lõppu, kuid lõplik tähtaeg on selgumisel, on nende sätete eeldatav jõustumisaeg 15. jaanuar 2024. 10. Eelnõu kooskõlastamine, huvirühmade kaasamine ja avalik konsultatsioon Eelnõu esitatakse kooskõlastamiseks ministeeriumidele eelnõude infosüsteemi (EIS) kaudu. Eelnõu esitatakse arvamuse avaldamiseks Audiitorkogule, Eesti Kaubandus-Tööstuskojale, Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingule, Eesti Kinnisvara Korrashoiu Liidule, Eesti Kinnisvarafirmade Liidule, Eesti Kinnisvaramaaklerite Kojale, Eesti Korteriühistute Liidule, Eesti Linnade ja Valdade Liidule, Eesti Omanike Keskliidule, Eesti Pangaliidule, Ida-Virumaa Korteriühistute Liidule, Harju Maakohtule, Kohtutäiturite ja Pankrotihaldurite Kojale, Maksu- ja Tolliametile, MTÜ-le Linnalabor, MTÜ-le Eesti Naabrivalve, MTÜ-le Revident, Notarite Kojale, OÜ-le Tartu Elamuhaldus, Pärnu Maakohtule, Raamatupidamise Toimkonnale, Registrite ja Infosüsteemide Keskusele, Riigikohtule, Tallinna Ringkonnakohtule, Tartu Maakohtule, Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale, Tartu Maakohtu registriosakonnale, Tartu Ringkonnakohtule, Viru Maakohtule ja Õiguskantsleri Kantseleile. Vabariigi Valitsuse nimel 58 Saatja: <[email protected]> Saadetud: 17.01.2022 16:48 Adressaat: <[email protected]>; <[email protected]>; Eesti Kinnisvara Korrashoiu Liit <[email protected]>; <[email protected]>; Eesti Kinnisvaramaaklerite Koda <[email protected]>; Eesti Korteriühistute Liit <[email protected]>; Eesti Omanike Keskliit <[email protected]>; Eesti Pangaliit <[email protected]>; Ida- Virumaa Korteriühistute Liit <[email protected]>; Harjumk info <[email protected]>; MTÜ Linnalabor <[email protected]>; MTÜ Eesti Naabrivalve <[email protected]>; <[email protected]>; Notarite Koda <[email protected]>; OÜ Tartu Elamuhaldus <[email protected]>; Pärnumk info <[email protected]>; <[email protected]>; Tallinna Ringkonnakohus info <[email protected]>; Tartumk info <[email protected]>; kinnistusosakond <[email protected]>; registriosakond <[email protected]>; Tarturk info <[email protected]>; virumk.info <[email protected]> Teema: Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse ja teiste seaduste muutmise seaduse eelnõu esitamine kooskõlastamiseks Manused: 8-1363 17.01.2022 Väljaminev kiri (1).bdoc Tere! Teile on saadetud Justiitsministeeriumi dokumendihaldussüsteemi Delta kaudu eelnõu kooskõlastamiseks/arvamuse avaldamiseks, tagasisidet ootame 22. veebruariks. Pealkiri: Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse ja teiste seaduste muutmise seaduse eelnõu esitamine kooskõlastamiseks Registreerimise kuupäev: 17.01.2022 Registreerimise number: 8-1/363. Suur-Ameerika 1, 10122, Tallinn Tel. 620 8100, Faks 620 8109 e-mail: [email protected] www.just.ee