Kiri

AKT /kuupäev digitaalallkirjas/ Üleandmise-vastuvõtmise akt Akt on koostatud selle kohta, et Arco Vara AS on vastavalt Riigi Kaitseinvesteeringute Keskuse 23.01.2017 tellimiskirjale nr 5-3/155-1 koostanud ja Riigi Kaitseinvesteeringute Keskuse le üle andnud eksper thinnangu Tapa vallas Jootme külas asu va Krassi ( katastritunnus 40002:002:1070 ) kohta. Andis üle: (allkirjastatud digitaalselt) Ingrid Rebane Arco Vara AS Võttis vastu: (allkirjastatud digitaalselt) Evelin Paju Riigi kaitseinvesteeringute Keskus Evelin Paju From: Ingrid Rebane <[email protected]> Sent: 6. veebruar 2017. a. 11:35 To: Evelin Paju Subject: eksperthinnang vastavalt tellimiskirjale 23.01.2017 nr 5-3/155-1 Attachments: ARE 170368C_Tapa vald Jootme küla Krassi.bdoc Tere Manuses on koostatud eksperthinnang. Lugupidamisega / Best regards Ingrid Rebane Kutseline hindaja / Certified Appraiser (kutseline hindaja, 105041) Arco Vara | Rakvere Laada 14, 44310 Rakvere, Estonia tel: +372 324 0888 gsm: +372 5341 5637 e-mail: [email protected] www.arcovara.ee Arco Vara turuhindade ülevaade Edastatud informatsioon on mõeldud ainult sellele era- või juriidilisele isikule, kellele see on adresseeritud, ning võib sisaldada konfidentsiaalset ja/või salastatud materjali. Selle informatsiooni läbilugemine, taasedastamine, levitamine või muul viisil kasutamine, või tegutsemine sellest tulenevalt teiste era- või juriidiliste isikute poolt kui eeldatav saaja, on keelatud. Kui te saite antud sõnumi ekslikult, palun võtke ühendust saatjaga ning kustutage materjal arvutist. The information transmitted is intended only for the person or entity to which it is addressed and my contain confidential and/or privileged material. Any review, retransmission, dissemination or other use of, or taking of any action in reliance upon, this information by persons or entities other than the intended recipient is prohibited. If you received this in error, please contact the sender and delete the material from any computer. 1 Eksperthinnangu nr ARE-170368-C Aadress: Lääne-Virumaa, Tapa vald, Jootme küla, Krassi Hinnatav vara: hoonestamata kinnisasi registriosa numbriga 1150636 Ülevaatuse 04.02.2017 kuupäev: Hindamisaruande 06.02.2017 kuupäev: Väärtuse kuupäev: 04.02.2017 Tellija: Riigi Kaitseinvesteeringute Keskus Hindamisaruande Ingrid Rebane koostaja: kutseline vara hindaja, kutsetunnistus nr 105041 maa hindaja tegevuslitsents nr 085 MA-mh Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Sisukord Kokkuvõte ...................................................................................................................................................... 3 1 Hindamise alused ................................................................................................................................. 4 1.1 Hindamise eesmärk, alused, algandmed ning hinnatava vara ülevaatus................................... 4 1.2 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused ................................................................ 4 1.3 Avalikustamist piiravad klauslid .................................................................................................. 5 2 Hinnatava vara kirjeldus ...................................................................................................................... 6 2.1 Hinnatava vara koosseis ............................................................................................................. 6 2.2 Asukoht ....................................................................................................................................... 6 2.3 Katastriüksuse kirjeldus .............................................................................................................. 8 2.4 Tehnovõrgud ............................................................................................................................... 9 2.5 Hinnatava vara kvaliteediklass.................................................................................................... 9 2.6 Vastuolud andmetes ja hinnang andmete usaldusväärsuse kohta .......................................... 10 3 Turuväärtuse hindamine .................................................................................................................... 11 3.1 Makromajanduse ülevaade ....................................................................................................... 11 3.2 Turuülevaade ............................................................................................................................ 14 3.3 Hinnatava vara parim kasutus .................................................................................................. 20 3.4 Hinnang vara konkurentsivõimele turusegmendis .................................................................... 21 3.5 Hindamismeetodid .................................................................................................................... 21 3.5.1 Hindamismeetodi valik ja rakendus ..................................................................................... 21 Lisa nr 1 Fotod hinnatavast varast ............................................................................................................ 25 Lisa nr 2 Ärakiri kinnistu registriosast ...................................................................................................... 27 Lisa nr 3 Katastriüksuse ortofoto ja kitsenduste kaart (allikas: Maa-amet) .......................................... 28 Lisa nr 4 Kvaliteeditunnuse koondhinnang .............................................................................................. 31 Lisa nr 5 Vastavuskinnitus standardi nõuetele ........................................................................................ 32 Eksperthinnang ARE-170368-C Lääne-Virumaa, Tapa vald, Jootme küla, Krassi Hindamisaruande koostaja: Ingrid Rebane, kontakttelefon: +372 5341 5637 2 / 32  Kokkuvõte Hinnatava vara koondandmed Hinnatav vara: kinnisasi registriosa numbriga 1150636 (hoonestamata maatulundusmaa) Aadress: Lääne-Virumaa, Tapa vald, Jootme küla, Krassi Omanik: Sirje Peedu (isikukood 46104220359) Katastritunnus: 40002:002:1070 Omandivorm: kinnisasi Kinnistu pindala: 33,67 ha Kinnistu hoonestus: puudub Hindamisaruande koondandmed Hinnangu eesmärk: tehingu nõustamine Ülevaatuse kuupäev: 04.02.2017 Hindamisaruande 06.02.2017 kuupäev: Väärtuse kuupäev: 04.02.2017 Tellija: Riigi Kaitseinvesteeringute Keskus Tellimusleping: tellimiskiri 23.01.2017 nr 5-3/155-1 lisaks hindamise tavapraktikas kasutatavatele eeldustele on seatud järgmised eeldused: Hindamise eeldused: - hindamisel eeldatakse, et hinnatavat vara ei koorma võimalikud rendilepingud Kinnistu turuväärtus: 110 000 € (3267 €/ha taandatuna maatüki pinnaühikule) müügiperioodi pikkuseks väärtuse kuupäeva seisuga võib prognoosida 3-6 Hinnang likviidsusele: kuud Hindamistulemuse hoonestamata maatulundusmaa turg on võrdlemisi efektiivne, millest täpsus: tulenevalt on hindamistulemus tavapärase täpsusega (±10%) hindamistulemus ei sisalda käibemaksu (hinnatava vara turusegmendi Käibemaks tehingud ei ole üldjuhul käibemaksuga maksustatavad) Kommentaarid puuduvad Hindamistulemus Lääne-Viru maakonnas Tapa vallas Jootme külas asuva kinnistu, nimega Krassi (registriosa numbriga 1150636) turuväärtus on väärtuse kuupäeval: 110 000 (ükssada kümme tuhat) eurot Hindamisaruande koostaja: / Allkirjastatud digitaalselt / Ingrid Rebane kutseline vara hindaja, kutsetunnistus nr 105041 maa hindaja tegevuslitsents nr 085 MA-mh Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Arco Real Estate AS on Eesti Kinnisvarafirmade Liidu asutajaliige (05. juulist 1994 a.) Eksperthinnang ARE-170368-C Lääne-Virumaa, Tapa vald, Jootme küla, Krassi Hindamisaruande koostaja: Ingrid Rebane, kontakttelefon: +372 5341 5637 3 / 32 1 Hindamise alused 1.1 Hindamise eesmärk, alused, algandmed ning hinnatava vara ülevaatus Tellija nimi: Riigi Kaitseinvesteeringute Keskus Tellija esindaja: taristu osakonna juhataja Külli Tulvik Tellimuslepingu kuupäev: tellimiskiri 23.01.2017 nr 5-3/155-1 Hindamise eesmärk: tehingu nõustamiseks Hinnangu kasutaja: tellija Väärtuse liik: turuväärtus Ülevaatuse kuupäev1: 04.02.2017 Hindamisaruande kuupäev2: 06.02.2017 Väärtuse kuupäev3: 04.02.2017 Ülevaatuse teostanud hindaja: Arco Real Estate AS Rakvere esinduse kutseline hindaja Ingrid Rebane Ülevaatuse juures viibinud isikud: hindaja teostas vara ülevaatuse ainuisikuliselt Ülevaatuse ulatus: ülevaatus hõlmas vara vaatluse katastriüksust läbivalt teelt Ülevaatuse põhjalikkus: teostatud on vara visuaalne vaatlus, ülevaatusel ei kasutatud erivahendeid Algandmed esitanud isik: referent Kaisa Kogermann Hindamisaruande koostanud kutseline hindaja Ingrid Rebane (vara hindaja, kutsetunnistus nr hindaja: 105041) ja litsentseeritud maa hindaja (tegevuslitsents 085 MA-mh) Kasutatud materjalid: - Eesti vara hindamise standardiseeria EVS 875 - Tapa valla kodulehekülg http://www.tapa.ee/, seisuga 05.02.2017 - Maa-amet www.maaamet.ee, seisuga 04.02.2017 - Maa-ameti tehingute andmebaas - Arco Real Estate AS`i tehinguinfo - algandmete esitaja poolt esitatud andmed - kinnisvaraportaal www.kv.ee, seisuga 06.02.2017 - AS Regio Eesti kaart kaart.delfi.ee, seisuga 04.02.2017 - e-kinnistusraamat kinnistusraamat.rik.ee, seisuga 04.02.2017 - Põllumajanduse Registrite ja Informatsiooni Ameti (PRIA) põllumassiivide veebikaart aadressil https://kls.pria.ee/kaart/, 04.02.2017 - vara kohapealne ülevaatus ja selle käigus teostatud märkmed 1.2 Hindamisel tehtavad eeldused ja piiravad tingimused Hindamistulemus on kehtiv järgmistel eeldustel: - hindamisel ei ole arvestatud võimalike rendilepingutega - varal ei esinenud selle üle vaatamise hetkel varjatud puudusi, mille olemasolu mõistlikult tegutsev hindaja ei tuvastanud ega pidanudki tuvastama - hindajale esitatud informatsioon ja dokumentatsioon on tõene. 1 Ülevaatuse kuupäev (date of inspection) - kuupäev, millal tehti hinnatava vara ülevaatus (EVS 875-1). 2 Hindamisaruande kuupäev (date of valuation report) - kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud (EVS 875-1). 3 Väärtuse kuupäev (date of valuation) - kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. See peab kokku langema hindamise kuupäeva või ülevaatuse kuupäevaga või eelnema ühele või mõlemale neist, st hindamine peab olema tehtud kas oleviku või mineviku kuupäeva seisuga (EVS 875-1). Eksperthinnang ARE-170368-C Lääne-Virumaa, Tapa vald, Jootme küla, Krassi Hindamisaruande koostaja: Ingrid Rebane, kontakttelefon: +372 5341 5637 4 / 32 1.3 Avalikustamist piiravad klauslid Seda hindamisaruannet ega mingit selle osa, samuti mitte mingeid viiteid sellele aruandele ei tohi ilma hindaja kirjaliku nõusolekuta avalikustada üheski dokumendis, kirjas ega avalduses, samuti mitte kirjastada. Juhul, kui seda hindamisaruannet soovitakse avaldada, tuleb see avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga enne kirjalikult kokku leppida (EVS 875-4). See hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eespool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil (EVS 875-4). Eksperthinnang ARE-170368-C Lääne-Virumaa, Tapa vald, Jootme küla, Krassi Hindamisaruande koostaja: Ingrid Rebane, kontakttelefon: +372 5341 5637 5 / 32 2 Hinnatava vara kirjeldus 2.1 Hinnatava vara koosseis Lääne-Virumaa, Tapa vald, Jootme küla, Krassi Registriosa number: 1150636 Vara liik: kinnisasi Katastritunnus: 40002:002:1070 Katastriüksuse pindala: 33,67 ha Katastriüksuse sihtotstarve: maatulundusmaa 100% Omanik: Sirje Peedu (isikukood 46104220359) väärtuse kuupäeva seisuga on registriosa III jaos koormatiste ja kitsenduste kohta järgmine kanne: - isiklik kasutusõigus tehnovõrgu või rajatise seadmiseks osaühing Jaotusvõrk (registrikood 11050857) kasuks. Koormatised ja kitsendused: Kasutusõigus elektrivõrgu kaitsevööndi ulatuses elektrivõrgu majandamiseks viitega kinnistamisavaldusele ja lepingu lisaks olevale plaanile. Hindajale teada olevalt ei tulene isiklikust kasutusõigusest olulist mõju vara turuväärtusele. väärtuse kuupäeva seisuga registriosa IV jaos hüpoteegikanded Hüpoteegid: puuduvad Hinnatavat vara koormavad võimalike vara koormavate rendilepingute kohta töö koostajal teave rendilepingud: puudub ning nimetatud lepingutega töö eesmärki silmas pidades ei arvestata vastavalt Maa-ameti kitsenduste kaardirakendusele lasuvad katastriüksustel järgmised maakasutuse kitsendused: - kaitsmata põhjaveega ala - avalikult kasutatava tee kaitsevöönd - riigikaitselise ehitise piiranguvöönd Muud olulised väärtust - nitraaditundlik ala mõjutavad õiguslikud aspektid, - maaparandushoiuala piirangud: - elektripaigaldise kaitsevööndid Kitsenduste kaart, loetelu ja ulatus on ära toodud eksperthinnangu lisas nr 3. Olemasolevad kitsendused ei takista olulisel määral hinnatava vara sihtotstarbelist kasutamist, seega hindamisaruande koostaja hinnangul need vara turuväärtust ei mõjuta. 2.2 Asukoht Makroasukoht Vald, asustusüksus: Tapa valla lõunaosas paiknev Jootme küla ligikaudu 5 km kaugusel vallakeskusest Tapa linnast ning 35 km Kaugus keskustest: kaugusel maakonnakeskuse Rakvere linna administratiivpiirist Konkureerivad turupiirkonnad: teised Tapa valla külad, ka Tamsalu, Ambla ja Kadrina valdade külad Mikroasukoht põllu-, rohu- ja metsamaa, põllumajanduslikud tootmishooned, hajali Naabrus: paiknevad eluhoonete kompleksid Müra ja saastus: mõõdukas jalakäijad rahuldav Juurdepääs: sõidukid hea kommentaar asfaltkattega Pärnu - Rakvere – Sõmeru teelt on Eksperthinnang ARE-170368-C Lääne-Virumaa, Tapa vald, Jootme küla, Krassi Hindamisaruande koostaja: Ingrid Rebane, kontakttelefon: +372 5341 5637 6 / 32  juurdepääs hinnatavale varale ~ 500 m ulatuses mööda avalikult kasutatavat kruuskattega kohalikku teed (Vana-Tapa tee nr 4000025), mis läbib hinnatavat kinnistut Allikas: Maa-amet, maanteeameti kaardirakendus piirkonda teenindavad sotsiaalse taristu objektid sotsiaalne (koolid, lasteaiad, kauplused, raviteenused jms) taristu Kaugused: paiknevad Tapa linnas 7 kuni 8 km kaugusel ühistranspordi- lähim bussipeatus (pt Jootme) jääb ~ 1,3 km peatus kaugusele Veekogu: läheduses olulise tähtsusega veekogud puuduvad Koondhinnang asukohale põllumajanduslikust kasutusotstarbest lähtuvalt Lääne-Viru maakonna maatulundusmaa turul keskmiselt hinnatud asukoht Asukohaskeemid: Eksperthinnang ARE-170368-C Lääne-Virumaa, Tapa vald, Jootme küla, Krassi Hindamisaruande koostaja: Ingrid Rebane, kontakttelefon: +372 5341 5637 7 / 32 Allikas: regio.delfi.ee 2.3 Katastriüksuse kirjeldus Katastriüksus 40002:002:1070 Katastriüksuse pindala: 33,67 ha Kõlvikuline koosseis: haritav maa 27,73 ha, looduslik rohumaa 4,67 ha, metsamaa 0,10 ha muu maa 1,17 ha (s.h. veealune maa 0,10 ha); Geomeetria: korrapäratu veidi liigendatud kuid siiski suhteliselt kompaktne kuju; põllumassiivi jagavad kolmeks osaks kohalik tee ja külatee Reljeef: tasane Haljastus: põllukultuurid, väheses ulatuses looduslik kõrghaljastus Piirded: piirded puuduvad Mullastik: valdavas ulatuses leostunud mullad (Ko) sobivad kõikide põllukultuuride kasvatamiseks ja on taimekasvatuse seisukohalt Eesti parimad Eksperthinnang ARE-170368-C Lääne-Virumaa, Tapa vald, Jootme küla, Krassi Hindamisaruande koostaja: Ingrid Rebane, kontakttelefon: +372 5341 5637 8 / 32  Allikas: Maa-amet, mullakaardi kaardirakendus Maaparandussüsteemid: maa-ameti maaparandussüsteemide kaardirakenduse andmeil asub katastriüksuse piiril maaparandusehitis (maaparandusehitise reguleeriv võrk) maaparandussüsteemi koodiga 4108700020080 Põllumassiivi number: hinnatav vara on haritava maa osas Põllumajanduse Registrite ja Informatsiooni Ametis - 8,84 ha ulatuses registreeritud põllumassiivi 60856678521 koosseisus, - 18,58 ha ulatuses registreeritud põllumassiivi 60956633577 koosseisus ja - 3,56 ha ulatuses registreeritud põllumassiivi 60956622246 koosseisus Viljakustsoon: V0400021 69,74% (haritava maa väärtus viljakustsoonis 268 €/ha), V0400024 28,29% (haritava maa väärtus viljakustsoonis 217 €/ha), V0400025 1,97% (haritava maa väärtus viljakustsoonis 243 €/ha); tegemist on Tapa valla keskmise mullaviljakusega muldadega Üldplaneering: Tapa valla üldplaneeringu ja keskkonnamõjude strateegilise hindamise koostamine on algatatud Tapa Vallavolikogu 11. oktoobri 2007 otsusega nr 123, vastavalt koostatavale üldplaneeringule on hinnatava vara perspektiivne maakasutus riigikaitsemaa Detailplaneering: hindajale teada olevalt puudub Ehitusõigus: katastriüksus ei ole hoonestatud; ehitusõigust kinnisasjal reguleerivad Ehitusseadustik ja Tapa valla üldplaneering Kinnisasja olulised osad: ehitised puuduvad Vara kirjelduse illustreerimiseks on eksperthinnangu lisas nr 1 toodud fotomaterjal. 2.4 Tehnovõrgud Kinnistul puuduvad tehnovõrgud. 2.5 Hinnatava vara kvaliteediklass Kinnisvara parema võrreldavuse ja üldistamise eesmärgil jagatakse need kvaliteediklassidesse. Eksperthinnang ARE-170368-C Lääne-Virumaa, Tapa vald, Jootme küla, Krassi Hindamisaruande koostaja: Ingrid Rebane, kontakttelefon: +372 5341 5637 9 / 32 Kvaliteediklass näitab vara konkurentsivõimet olla atraktiivne sarnast tüüpi rentnikele või ostjatele. Kvaliteediklass on kombinatsioon teguritest (rent, ehitusmaterjalid, viimistlus, tehniliste süsteemide standardid ja efektiivsus, ehitise mugavuses, asukoht, juurdepääs jt), mis iseloomustab kinnisvara tulupotentsiaali ja väärtust ning turu ootust nende näitajate osas. Tulupotentsiaali hinnatakse järgmiste näitajate alusel (EVS 875-10:2013): - Asukoht (asukoha kvaliteedi mõjutegurid on: sünergia ja teenuste kättesaadavus, ümbruskond, teed ja tänavad, parkimine, mööduv liiklusvool, nähtavus, juurdepääs, turvalisus, ühistranspordiga juurdepääs, kasutust piiravate kitsenduste mõju, võrguteenused, vastavus ehitusõiguse ulatusele, laienemise võimalused, maatüki kuju ja suurus, haljastus- ja heakord, ehitusgeoloogia ja veerežiim, vaade ja keskkonnariskid). - Hoone (hoone kvaliteedi mõjutegurid on: arhitektuurne lahend, funktsionaalsus, konstruktsioonide seisukord, tehnoseadmetega varustatus ja seisukord, energiatõhusus, välisviimistluse kvaliteet, siseviimistluse kvaliteet, püsivalt ühendatud sisustuse olemasolu ja kvaliteet ja sisekliima). - Kinnisvara juhtimine (kinnisvara juhtimise kvaliteedi mõjutegurid on: dokumentatsiooni kvaliteet, kinnisvara juhi ja/või halduri pädevus, kinnisvara korrashoiu ja kasutamisega seotud teenuste korraldus, energiasäästumeetmete rakendamine ja vara kasutajate homogeensus ja maksejõulisus). Kvaliteediklasse on kolm: A, B ja C, millest A on kõrgeim ja C madalaim. Kvaliteediklassi hindamisel antakse hinnang eraldi igale tunnusele nimetatud kolmepallilises süsteemis ja kinnisvara koondhinnang saadakse kolme tunnuse hindamise tulemusena. Hinnatava vara kvaliteediklass on järgneva tabeli ja lisa nr 4 alusel: Tunnus Asukoht ja krundi kasutus Ehitise kvaliteet Kinnisvara juhtimine Kvaliteediklass B -4 -5 Koondhinnang kvaliteediklassile B-- Allikas: Arco Real Estate AS 2.6 Vastuolud andmetes ja hinnang andmete usaldusväärsuse kohta Vastuolusid andmetes ei ilmnenud ja töö koostaja hindab andmed usaldusväärseks. 4 Kinnistu on eelduslikult hoonestamata ning hoone kvaliteediklassi pole võimalik määrata. 5 Kinnistu on eelduslikult hoonestamata ning kinnisvara juhtimise kvaliteediklassi pole võimalik määrata. Eksperthinnang ARE-170368-C Lääne-Virumaa, Tapa vald, Jootme küla, Krassi Hindamisaruande koostaja: Ingrid Rebane, kontakttelefon: +372 5341 5637 10 / 32 3 Turuväärtuse hindamine 3.1 Makromajanduse ülevaade Alus – Eesti Pank, Eesti Statistikaamet, Rahandusministeerium, Eesti Konjunktuuriinstituut, Maksu- ja Tolliamet 15.01.2017 Statistikaameti täpsustatud hinnangul kasvas Eesti majandus kolmandas kvartalis aasta võrdluses 1,3% ja kvartali võrdluses 0,2%. Kasvu suurimaks toetajaks oli transpordi, kaubanduse ja energeetika tegevusaladel loodud lisandväärtus. Suurimad majanduskasvu pidurdajad olid põllumajandus, metsamajandus ja kalapüük, ehitus ning kinnisvaraalane tegevus. Kinnisvaraalane tegevus jooksevhindades küll kasvas, aga hinnakasvu tõttu vähenes tegevusala lisandväärtus püsivhindades. Eesti Panga andmeil võib majanduse täiendav stimuleerimine laenurahaga praeguses olukorras kaasa tuua suurema palgasurve ja ettevõtete investeeringute vähenemise. Kolmel järjestikusel aastal kahanenud investeeringud on vähendanud järgmiste aastate kasvupotentsiaali. Ettevõtete baromeeteruuringud kui ka prognoosid osutavad siiski majandusaktiivsuse edasisele suurenemisele. Kolmandas kvartalis oli Eesti maksebilansi jooksevkonto ülejääk 289 miljonit eurot ehk 5,5% SKPst (2015. aasta III kvartalis 3,3%), püstitades sellega rekordi. Ülejäägi suurenemise tagasid kaupade ja teenuste ülejäägi kasv ning investeeringutulude netoväljavoolu vähenemine. Eesti Panga kiirhinnangul oli maksebilansi jooksevkonto novembris 76 miljoni euroga plussis. Kaubaeksport kasvas kiiremini kui kaubaimport (eksport 8%, import 6%). Eksport kasvas enim Soome ja Saksamaale, kahanes enim aga Lätti ja Hollandisse. Teenuste eksport kasvas tänu reisiteenuste ja muude teenuste väljaveo suurenemisele 8%, ehkki trandsporditeenuste eksport on endiselt madalseisus. Jooksev- ja kapitalikonto summa oli novembris 96 miljonit eurot, tähendades, et riigi majandussektorid paigutasid välismaale rohkem vahendeid kui sealt kaasasid. 2016. aasta novembris kasvasid ekspordihinnad 3% ja impordihinnad 1% võrra. 2016. aastal jõudsalt kasvanud palgatulu ja tarbimine soodustas maksutulude laekumist, Eesti riigieelarve tulud sõltuvad suures osas tööjõumaksudest. Tulu on suurendanud ka kõrgemad aktsiisimäärad alkoholile, tubakatoodetele ja kütusele. Kasvanud maksulaekumist on kindlasti toetanud ka Maksu- ja Tolliameti efektiivsem tegevus, seda ennekõike käibemaksuga ning palgakuludega seonduvalt. 2016. aastal kogus Maksu- ja Tolliamet makse 6,26 miljardit eurot ehk 100,1 protsenti riigieelarves planeeritust, võrreldes 2015. aastaga koguti makse 5,5% enam. Eelarve planeeritust suurem laekumine tulenes eelkõige keskmise töötasu kasvust. Detsembris ulatusid maksulaekumised 534,8 miljoni euroni, mida oli 9,6% rohkem kui aasta varem samas kuus. Laenuintressimäärad novembris praktiliselt ei muutunud - uute väljastatud eluasemelaenude keskmised intressimäärad olid 2,3%. Intressimäär, mis vahepeal pisut tõusis, on viimastel kuudel langenud 2016. aasta alguse tasemele. Intressimäärade arengut on mõjutanud ka see, et eluasemelaenu aktiivselt pakkuvate pankade hulk on varasemast suurem. Tähtajaks tasumata laenude maht on püsinud väike, novembri lõpus oli rohkem kui 60 päeva maksetähtaega ületavate laenude maht 180 miljonit eurot, mis moodustas 1,2% laenuportfellist. Ettevõtete uute pikaajaliste laenude keskmine intressimäär on olnud muutlik, mis on tingitud ka sellest, et laenuprojektide riskisus erineb kuust kuusse ettevõtete puhul rohkem kui majapidamiste puhul. Ettevõtetele novembris väljastatud pikaajaliste laenude keskmiseks intressimääraks kujunes 2,5%, mis erinevalt eluasemelaenudest oli kuuga kasvanud ligi 0,4%. Septembri istungil otsustas Euroopa Keskpanga nõukogu säilitada hoiustamise püsivõimaluse intressimäärana -0,40% ehk negatiivsete intresside keskkond jääb püsima. Nõukogu on jätkuvalt eeldusel, et Keskpanga baasintressimäärad püsivad sarnasel tasemel veel pikema aja vältel. Nõukogu kinnitab, et igakuiseid varaoste jätkatakse kuni 2017. aasta märtsi lõpuni või seni, kuni inflatsiooni areng on püsivalt kohandunud soovitud inflatsioonieesmärgiga. Eksperthinnang ARE-170368-C Lääne-Virumaa, Tapa vald, Jootme küla, Krassi Hindamisaruande koostaja: Ingrid Rebane, kontakttelefon: +372 5341 5637 11 / 32 Eesti ettevõtete ja majapidamiste laenude ja liisingute maht kasvas sarnaselt eelmistele kuudele kiiresti ka novembris, seda aasta võrdluses 9,1%. Sealjuures on kasvanud enamiku sektorite laenumaht, aasta jooksul suurenesid enim kinnisvaraettevõtete laenud. 2016. aasta esimeses kolmes kvartalis vähenes ettevõtete laenamine välismaalt ning ettevõtete koguvõlg eriti ei muutunud. Kokku kasvas ettevõtete ja majapidamiste laenu- ja liisinguportfell novembris aasta võrdluses 7,4%. Ettevõtete ja majapidamiste hoiused kasvasid novembris samuti kiiresti - aasta võrdluses 8,6%. Ettevõtete hoiused kasvasid aasta võrdluses 9,7% ja majapidamiste omad pisut aeglasemalt, 7,6%. Kuuga suurenes hoiuste kogumaht 149 miljoni võrra, 11,5 miljardi euroni. Eluasemelaenude kasv on alates 2016. aasta teisest kvartalist kiirenenud. Novembris kiirenes eluasemelaenude portfelli aastakasv 5%ni. Uusi eluasemelaenusid väljastati 93 miljoni euro väärtuses, mis on samas suurusjärgus kui paaril viimasel kuul, kuid ligikaudu 15% rohkem kui samal ajal aasta tagasi. Novembris kasvas nii lepingute keskmine väärtus kui ka arv. Lepingute keskmine väärtuse kasv viitab sellele, et uute korteritega tehtud tehingute osatähtsus on endiselt suurenenud. Majapidamiste muude laenude kasv püsis sarnaselt eelmistele kuudele kiire, mille kasv on tingitud peamiselt autoliisingu tõttu, mille kogumaht suurenes novembris aasta võrdluses 16%. Eesti peredest on laenu võtnud 41% ehk sama palju kui ligi kaks aastat tagasi ja pooled laenukohustustest on seotud kinnisvaraga. Käesoleva aasta jooksul plaanib laenu võtta ligikaudu viiendik peredest ja enamikul neist on juba mõni laenukohustus. 2016. aasta kolmandas kvartalis suurenes tööpuudus Statistikaameti andmetel 7,5%ni, sest tööturul osalemise aktiivsus kasvas, kuid hõive määr kahanes. Hõivatute arv vähenes aastavõrdluses 1,2% ning see toimus pigem avalikus kui erasektoris. Töökohti on alates 2010. aastast loodud enim teenindussektoris, samal ajal on tööstussektoris hõive olnud senini väiksem kui enne kriisi. Hõive kahanemine tähendab, et juba mõnda aega majanduse kasvutempot ületanud tööjõukulude kasvukiirus peaks hakkama aeglustuma. 2016. aasta sügisel lõppes üle kahe aasta väldanud hinnalangusperiood, mille järel inflatsioon on hakanud kiirenema. Olenemata kiiresti kasvavatest tööjõukuludest ja nõudlusest on hinnatasemete kasv püsinud siiski võrdlemisi nõrk. Hindade aastakasv kiirenes detsembris Statistikaameti teatel 1,0%lt 2,2%ni. Euroala ühtlustatud tarbijahindade inflatsioon ulatus samal ajal 1,1%ni, mis on endiselt madalam Euroopa Keskpanga 2% lähedasest inflatsioonieesmärgist. 2016. aasta esimesel poolel toimunud hinnalanguse tõttu jäi aasta keskmine inflatsioon nulli lähedale (0,1%). Detsembri hinnakasvus andsid tooni iga-aastased hooajalised tegurid: puu- ja köögiviljade kallinemine, alkoholi ning riiete ja jalatsite allahindlused, lisaks tõstsid hinnataset ligi 30% kasvanud lennupiletite hinnad. Edasine hindade areng sõltub suurel määral Eesti maksupoliitikast ja nafta hinnataseme kujunemisest maailmaturul, mistõttu 2017. aastal kujuneb Eesti hinnakasv kiiremaks kui euroalal keskmiselt. 2017. aastaks prognoosib Eesti Pank tarbijahinnaindeksiks 2,8 protsenti. Statistikaameti andmetel aeglustus keskmise brutokuupalga kasv 2016. aasta kolmandas kvartalis esimese poolaasta 7,8%lt aasta võrdluses 7,1%ni. Keskmine palk ulatus kolmandas kvartali 1 119 euroni, olles hooajalisi tegureid arvestamata teise kvartaliga võrreldes umbes 45 euro võrra väiksem. Kui hooajalisi tegureid arvesse võtta, siis keskmine palk kolmandas kvartalis kasvas võrreldes teise kvartaliga, kuid aeglustuvas tempos. Palgaväljamakse mediaaniks osutus III kvartalis 785 eurot, mis kasvas võrreldes keskmisega kiiremini nii valitsemisasutustes kui ka ettevõtetes äriregistris, kokku aasta võrdluses 6,7%. Seega nihkub keskmine palk ajas järjest lähemale mediaanpalgale. Valitsuse prognooside kohaselt on 2017. aastal oodata 5,5%list palgakasvu 1 200 euroni kuus. Seni jõuliselt tõsnud keskmine palgatase pole sissetulekutaseme ühtlustumise hindamisel objektiivne näitaja, kuna see on osaliselt tulnud ettevõtlus- ja palgatulu ümberjaotumisest. Kiiret palgakasvu aeglase majanduskasvu ajal selgitab tööjõumahukate tegevusalade parem käekäik. Suurem osa majanduskasvu takistanud tegevusaladest on kapitalimahukad, mis kujundavad tööturu olukorda suhteliselt vähem. Eksperthinnang ARE-170368-C Lääne-Virumaa, Tapa vald, Jootme küla, Krassi Hindamisaruande koostaja: Ingrid Rebane, kontakttelefon: +372 5341 5637 12 / 32 Sealjuures on aga tööjõumahukate tegevusalade areng olnud kiirem ja nõudlus täiendava tööjõu järele on kaasa toonud palgakasvu lahknemise majanduskasvust. Keskmise brutokuupalga kasv oli 2016. aastal hakanud aeglustuma ning järgmistel aastatel kohanemine tööturul jätkub. Kiireneva inflatsiooni tingimustes jääb 2017. aasta reaalpalga kasv oluliselt alla viimaste aastate reaalpalga kasvule, mis võib vähendada tarbijate kindlustunnet. Kvartaalsed makrokeskkonna näitajad Muutus võrreldes eelmise Muutus võrreldes 2015/2016. aasta näitaja Väärtus kvartaliga (%) eelmise aastaga (%) Jaemüügi mahuindeks (III kv, 2010=100, %) -0,3 4,3 Tarbijahinnaindeks (IV kv, %) 0,0 1,3 Ehitushinnaindeks (III kv, %) 0,7 -0,7 Korterite ruutmeetri keskmine hind (III kv, €) 1 086,3 2,3 8,2 Registreeritud töötud (III kv) 27 720,3 4,4 -2,0 Keskmine brutokuupalk (III kv, €) 1 119,0 -3,8 7,1 Eksport (III kv, mln €) 3 022,0 -0,3 6,8 Import (III kv, mln €) 3 330,6 -4,5 1,9 Allikas: Eesti Pank Eesti Pank kehtestas alates 2015. aasta märtsist kommertspankadele eluasemelaenude väljastamisel kolm nõuet, mis vähendavad ennetavalt laenubuumi riski ja teatas tänavu aprillis valmidusest nõudeid karmistada. Praegu kehtivatest nõuetest on esimene, et laenusumma võib olla kuni 85% laenutagatise ehk soetatava eluaseme väärtusest. Kui laenu käendab KredEx, võib laenu anda kuni 90% tagatise väärtusest. Teise nõudena peavad kõik laenusoovija igakuised laenu- ja liisingumaksed moodustama kokku kuni 50% tema netosissetulekust. Netosissetulek tähendab regulaarset sissetulekut, mis laekub laenutaotleja pangaarvele. Kolmas nõue piirab eluasemelaenu maksimaalse pikkuse 30 aastale. 2016. aasta märtsis hakkasid kehtima krediidiandjate ja -vahendajate seaduse ning võlaõigusseaduse muudatused, mis puudutavad laenu tagatiseks oleva vara hindamist. Sellest tulenevalt võivad eluasemelaenu väljastavad pangad nõuda uute korterite ostjailt kinnisvaraarendaja hinnapakkumise asemel ostetava vara eksperthinnangut. Muudatus teeb uute korterite soetamisega seotud asjaajamise ostjaile kallimaks ning võib suurendada nõutavat omafinantseeringut. Osalist hinnatõusu on piirkonniti oodata ka 2017. aasta märtsis kehtima hakkavast krediidiandjate- ja vahendajate seaduse lisana kehtivast määrusest, mis käsitleb nõudeid krediidiandja või -vahendaja juhtide ja töötajate erialastele teadmistele, oskustele ja kogemustele. Määruses sisalduvad ennekõike kinnisvara hindajatele suunatud nõuded, mille taustal lisanduvad senisele eksperthinnangu koostamisele mõningad täiendavad tingimused. 2016. aasta majanduslike suursündmuste taustal prognoositakse, et nii Brexit kui võimalikud raskused Euroopa panganduses ja Rootsi kinnisvaraturul toovad lähiajal kaasa kõrgendatud konservatiivsuse ennekõike pankade riskide juhtimises ning selle poliitikas tervikuna. Rahandusministeeriumi 2016. aasta sügisese prognoosi kohaselt prognoositi Eesti majandusele 2016. aasta kasvuks 1,3% ja 2017. aastaks 2,5%list kasvu. Aastatel 2019–2020 peaks Eesti majandus kasvama keskmiselt 2,7% aastas, mida toetab ühelt poolt prognoosikohane kiirenev ekspordikasv ning teisalt võrdlemisi tugev sisenõudluse kasv. Eesti Panga prognoosi kohaselt on 2017. aastal oodata Eesti majanduses 2,6%list kasvu. Konjunktuuriinstituut prognoosib 2017. aastal 2,3-protsendilist majanduskasvu. Eesti ettevõtete laenuportfell on lähiminevikus kasvanud stabiilselt, aga põhiosa laenudest läheb tegelikkuses äripindade finantseerimiseks ehk otseseid kapitaliinvesteeringuid ei ole tehtud, mistõttu investeeringutest ei ole tegelikku olulist tulu juurde tekkinud. Tõuget vajaks ennekõike majanduse kasvupotentsiaal, st ettevõtete konkurentsivõime ja tootmisvõimekus. SKP kasv tuleneb lähiaastatel investeeringute ning ekspordi kasvu taastumisest. Taolise kasvu taastumine saaks aset leida juhul, kui ettevõtete müügihinnad liiguvad ülespoole ning tootlikkuse langus ei süvene. Eesti elanike sissetulekud ja ostujõud on viimastel aastatel kasvanud väga kiiresti, majapidamiste tarbimise kasv on sealjuures olnud mitme aasta vältel majanduskasvu edestav. Kiirelt kasvanud ostujõud hakkab Eksperthinnang ARE-170368-C Lääne-Virumaa, Tapa vald, Jootme küla, Krassi Hindamisaruande koostaja: Ingrid Rebane, kontakttelefon: +372 5341 5637 13 / 32 lähiajal aga inflatsiooni kiirenemise tõttu aeglustuma, mis tuleneb ennekõike energia odavnemise lõppemisest ning maksutõusudest. Kodumajapidamiste investeeringute osas on oodata kasvu aeglustumist, mistõttu ei tohiks lähiajal enam tulla kinnisvara tehingute arvu kasvu. Laenukasvu kiirenemine võib suurendada pankade neid riske, mis on ennekõike seotud kinnisvaraturuga. Sissetulekute kasvu ja madalate intressimäärade tõttu on oht, et kinnisvarahinnad ning eluasemelaenud ja kinnisvaraettevõtete laenud hakkavad kiiremini kasvama. See suurendab pankade haavatavust kinnisvaraga seotud riskide suhtes. Eesti Pank on eluasemelaenude liigse kasvu riski ennetamiseks pankadele kehtestatud eluasemelaenude väljastamise nõudeid vajadusel karmistamas, kui riskid laenu- või kinnisvaraturul peaksid suurenema. 3.2 Turuülevaade Eesti kinnisvaraturu ülevaade Alus – Maa-amet, Eesti Pank ja Arco Vara statistika 15.01.2017 Eesti kinnisvaraturul tervikuna oli alates 2010. aastast märgata nii tehinguaktiivsuse kui hinnatasemete iga- aastast kasvu, mis 2016. aastal aga jäi kiirelt pidama. Eestis tehti 2016. aastal 1,9% rohkem tehinguid kui 2015. aastal, mille juures keskmine tehingu hind kasvas kõigest 1,3% võrra. Kunagine buumi periood on nii tehinguaktiivsuselt kui tehingute koguväärtuselt jäänud ületamata ning kunagiste kõrgatasemete ületamist ei ole hetkeprognoosi alusel lähitulevikus oodata. Turu laiapõhjalisemat kasvu hoiab ennekõike tagasi majanduskriisi järgselt moodustunud erineva kiirusega Eesti, kus turgu veavad põhiliselt suuremad keskused ning väiksemate piirkondade turuaktiivsus ja hinnakasv on maha jäänud. 2016. aasta neljandas kvartalis tehti Eestis 12 088 ostu-müügitehingut ligikaudu 763 miljoni euro väärtuses. Võrreldes 2016. aasta kolmanda kvartaliga langes tehingute koguarv 1,3%, mille juures tehingute koguväärtus langes 3,3%. 2015. aasta sama kvartaliga võrrelduna langes neljandas kvartalis tehingute koguarv 1,5% ning tehingute koguväärtus 5,2%. Kinnisvaratehingu keskmiseks hinnaks kujunes 2016. aasta IV kvartalis 63 000 eurot, mida oli võrrelduna möödunud kvartaliga 2,1% vähem ning mulluse aasta sama perioodiga 3,8% vähem. Tehinguaktiivsuse kiire kasv on peatunud juba pikemat aega, mille taustal pidevalt kasvavatel hinnatasemetel tehtud tehingute raames on pidurduma hakanud ka keskmise tehinguhinna edasine kasv. Ostu-müügitehingute tehingute arvu- ja hinnadünaamika Eestis perioodil 2006-2016 Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas Eksperthinnang ARE-170368-C Lääne-Virumaa, Tapa vald, Jootme küla, Krassi Hindamisaruande koostaja: Ingrid Rebane, kontakttelefon: +372 5341 5637 14 / 32 Tehingud korteriturul Eesti kinnisvaraturu suurima osa moodustavad korteriomanditega tehtud tehingud, korteritehingute maht moodustab kõikidest tehingutest ligikaudu 40%. Korteriomandid jagunevad eluruumideks ja mitteeluruumideks, eluruumidega tehtud tehingud moodustavad iga-aastaselt kogu tehingute mahust ligikaudu 85%. Korteritega tehakse Eestis kõige enam tehinguid tehinguaktiivsuse järjekorras Harju, Tartu, Ida-Viru, Pärnu ning Lääne-Viru maakonnas. 2016. aasta IV kvartalis tehti Eestis korteriomanditega kokku 6 754 ostu-müügitehingut, sh eluruumidega 5 528 ja mitteeluruumidega 1 226 tehingut. Võrrelduna 2016. aasta III kvartaliga tehti eluruumidega 1,3% vähem ning võrrelduna 2015. aasta sama ajaga 1,3% rohkem tehinguid. Eluruumidega tehtud tehingute raames kasvas tehingute koguväärtus võrreldes 2016. aasta III kvartaliga 5,5% ning võrrelduna 2015. aasta sama ajaga 8,5%. Tehingute koguväärtuse kasvu veavad endiselt põhiliselt Tallinnas ja selle lähipiirkondades uusarendustega tehtavad tehingud. Nii tehingute arv kui hinnatasemed on asunud kiirelt kasvama ka väikelinnades ja maakonnakeskustes, millede osas on lähitulevikus oodata stabiilsete kasvutrendide jätkumist. Väiksemates piirkondades on põhiliseks hinnakasvu soodustavaks faktoriks saanud pakkumiste vähesus, sest turgudel puuduvad ostjate eelistustele vastavate parameetritega sobilikud varad. Tuginedes Arco Vara klientide statistilisele analüüsile ja Eesti Panga statisikale, võib lisaks väita, et korteritehingute kallimad hinnatasemed on tingitud valdavalt kahest põhjusest. Esiteks, kliendid on jätkuvalt kasutamas kinnisvaraostu rahastamiseks laenuvõimendust. Teiseks, Eestis aktuaalsena püsiv riigisisene ränne tõmbekeskustesse on suurendanud nõudlust ning tõstnud keskmised tehinguhinnad kõrgeks ennekõike Tallinnas ja selle lähipiirkondades. Tühjenevates maapiirkondades ning väikelinnades kaasnev kinnisvarahindade aeglasem kasvutempo tasakaalustab aga Eesti keskmises vaates Tallinna ja teiste aktiivseimate piirkondade hinnatõusu. Kõigist eluruumidega seotud tehingutest moodustasid aastatel 2011-2016 kasutusloa saanud korterid 2016. aasta IV kvartalis 3,3% ehk 181 korterit. Võrrelduna III kvartaliga müüdi 29% vähem ning võrrelduna 2015. aasta sama ajaga 65% vähem uusi kortereid. Uute korterite tehingute koguväärtus on sealjuures võrrelduna möödunud kvartaliga langenud 33% ning võrrelduna 2015. aasta sama ajaga langenud 67%. 2011-2016 aastatel kasutusloa saanud korterite keskmine tehingu hind oli võrrelduna III kvartaliga langenud 6,0% ning võrrelduna varasema aasta sama ajaga langenud 6,3%. Uute korteritega tehtud tehingutest moodustasid Harjumaal tehtud tehingud 77% ning Tartumaal 18%. Tegelikkuses võib uute korteritega tehtud tehingute mahtu hinnata oluliselt suuremaks, sest ehitusjärgus kuid kasutusele võtmata korterelamutes on tavapäraselt juba ehituse käigus üsna suur osa korteritest võõrandatud, kuid nende sisaldumine statistikas kajastub ajalise viivitusega. Tehingud kinnisasjadega Erinevalt korteriturust on kinnisasjadega seotud tehingute osas nii tehinguaktiivsuse kui väärtuste mahu kasv olnud tagasihoidlikum. Võrreldes 2015. aastaga langesid 2016. aastal nii kinnisasjadega tehtud tehingute koguarv kui tehingute koguväärtus ja keskmine tehingu hind. 2016. aasta IV kvartalis tehti Eestis kinnisasjadega kokku 5 289 ostu-müügitehingut, mida oli võrrelduna III kvartaliga 2,4% vähem ning võrrelduna 2015. aasta IV kvartaliga 5,9% vähem. Tehingute koguväärtuseks kujunes sealjuures ligikaudu 364 miljonit eurot, mis oli varasema kvartaliga kasvanud 3,3% kuid 2015. aasta sama ajaga langenud koguni 15%. Nii hoonestamata kui hoonestatud elamumaa tehinguaktiivsus hakkas olulisel määral langema juba 2006. aastal, hoonestamata elamumaa tehingute arv langes iga-aastaselt koguni 2012. aastani. Viimastel aastatel on tehinguaktiivsus elamumaade osas tervikuna hoogustumas, hoonestatud elamumaade puhul on tehingute arvu kasv olnud märgatavalt kiirem kui mediaanhinna kasv. Maa-amet selgitab toimunut ostjate muutunud eelistustega - elamumaad omandatakse paremasse asukohta, poolikutele hoonetele eelistatakse täielikult valmis ehitatud elamuid. Nii hoonestamata kui hoonestatud elamumaa turgu veavad Eestis põhiliselt Harjumaal tehtavad tehingud. Eksperthinnang ARE-170368-C Lääne-Virumaa, Tapa vald, Jootme küla, Krassi Hindamisaruande koostaja: Ingrid Rebane, kontakttelefon: +372 5341 5637 15 / 32 Nii hoonestamata äri- kui tootmismaade puhul ei ole Eestis tervikuna võimalik tõmmata nii tehinguaktiivsuse kui hinnatasemete liikumise osas selgeid trendijooni. Hoonestamata tootmismaade tehingute arv hakkas 2012. aastast kiirelt kasvam, mis on vahepeal 2015. aastal langenud kuid 2016. aasta seisuga jõudnud 2006. aasta tipptasemele. Sagenenud on kallima hinnaga tehtud tehingud, kuid nii hoonestamata tootmis- kui ärimaade hinnatase ei ole kasvanud tehinguaktiivsuse taustal siiski 2009. aasta langusmomendist kuigi palju taastunud. Mõlema sihtotstarbega maade turud on valdavalt mõjutatud Harjumaal ja Tartumaal toimuvast, kus hinnatasemete suur kõikumine tuleneb piirkondlikest kallimatest tehingutest. Üleüldise hinnataseme kasvu on valdavalt tagasi hoidnud enne majanduskriisi aegset perioodi lattu toodetud kuid realiseerimata detailplaneeringutega krundid. Tööstuspiirkondade arendamisel ning seeläbi kinnisvaraturu dünaamika kujundamisel on olulist rolli mänginud nii kohalike omavalitsuse kui ka Euroopa Liidu rahade eest arendatud tööstuspargid, seda ennekõike Ida-Virumaal. Lisaks, ettevõtete madal investeerimisaktiivsus kui ka seni madalal tasemel olnud tooraine hinnad on võimaldanud olulise transpordikuluga ettevõtetel soetada tootmistegevuseks vajalikku maad suuremate keskuste otsesest ümbrusest mõnevõrra kaugemale. Erinevalt hoonestamata äri- ja tootmismaadest ei ole hoonestatute puhul märgata pärast majanduskriisi aegset perioodi erilisi erilisi tehinguaktiivsuse ega hinnatasemete kasvutrende. Tehingute arv on alates 2008. aastast püsinud võrdlemisi samal tasemel. Hoonestatud ärimaade tehingute mediaanhind on tervikuna aastast 2009 olnud suunaga ülespoole, mediaanhind on kõige enam kasvanud just 2016. aastal. Hoonestatud tootmismaade hinnatasemed on seevastu kõige madalamal tasemel olnud hoopiski 2013. ja 2015. aastal, nii tehinguaktiivsuse ega hinnatasemete osas ei ole lähiajal oodata üle-Eestilist märkimisväärset kasvu. Põllumaa ja metsamaa hinnad, mis reageerisid 2008. aasta majanduslangusele tagasihoidlikult, on viimastel aastatel järsult kasvanud. Üheks põhjuseks on olnud Eesti põllu- ja metsamaa madal hind teiste Euroopa riikidega võrreldes, kuid oma osa on mänginud ka Euroopa Liidu makstavad toetused, mis on meelitanud maad ostma hilisema edasimüügi eesmärgil. Nii põllu- kui metsamaad vahendavad ja ostavad suuremal hulgal kokku juba avalikkusele teadaolevad ettevõtted ja isikud, tehingud on valdavalt seotud investeerimisalaste huvidega mitte aga otseselt põllu- ega metsamajandusega. Kvartaalsed kinnisvaranäitajad Muutus võrreldes Muutus võrreldes 2016. aasta näitaja Väärtus eelmise kvartaliga (%) eelmise aastaga (%) Valminud eluruumide kasulik pind (III kv, tuh m 2) 104,7 -16,0 6,6 Valminud mitteeluhoonete kasulik pind (III kv, tuh m 2) 194,0 1,0 14,8 Allikas: Eesti Pank Prognoos Eesti kinnisvaraturu aktiivsust jäävad elukondliku kinnisvara osas hoidma ennekõike 1980ndate teises pooles sündinud inimesed. Nimetatud perioodil sündis Eestis kõige enam inimesi, kes tänasel ajal on moodustamas eraldi leibkondi ning osalemas ennekõike elukondliku kinnisvara turul. Swedbanki poolt avaldatud andmete alusel on aktiivseimaks eluasemelaenu võtvaks eagrupiks just 28-30-aastased inimesed. Aktiivseimateks piirkondadeks jäävad pikemas perspektiivis ennekõike juba väljakujunenud Eesti suuremad keskused eesotsas Harjumaaga ning Tallinna linnaga. Käesolevate aastate tehinguaktiivsus ei jää Eesti demograafiliste näitajate baasil kuigi pikaks ajaks kestma - 1990ndatel vähenes järsult sündimus ja Eesti elanikkond on märgatava kiirusega vananemas. Välisriikidesse lahkunud eestlaste hulk on võrreldes tagasi tulnutega alates 2012. aastast iga-aastaselt vähenenud - 2015. aasta põhjal oli sisserännanuid rohkem kui väljarännanuid, kuid väljaränne püsib absoluutnumbrites endiselt kõrgel tasemel. Tallinna linn on seevastu lähitulevikus endiselt laienemas, millega kaasneb madalama jätkusuutlikkusega piirkondade ääremaastumine ning surve nii nende piirkondade tehinguaktiivsusele kui hinnatasemetele. Eksperthinnang ARE-170368-C Lääne-Virumaa, Tapa vald, Jootme küla, Krassi Hindamisaruande koostaja: Ingrid Rebane, kontakttelefon: +372 5341 5637 16 / 32 Eesti kinnisvaraturg püsib lähikuudel küllaltki stabiilne. Piirkonniti on oodata hinnatasemete ning tehinguaktiivsuse senise kiire kasvu aeglustumist, seda nii korterite kui kommertskinnisvara turul. Hinnataset kui selle edasist statistilist kasvu jäävad vedama ennekõike uusarendused, järelturu korterite hinnatasemete kasv on juba pikemat aega olnud stabiilsel tasemel. Pidevalt lisanduvate pakkumiste ja sellest tuleneva arendajate vahelise konkurentsi taustal kujunenud surve hinnatasemete kasvu peatumiseks ennekõike Tallinnas ja Harjumaal püsib arendustegevuse mõningasel pidurdumisel siiski endiselt aktuaalsena. Uute ja järelturu korterite hinnatasemete erinevus on kiirelt vähenenud, mis hoiab tagasi arendajate vahelise konkurentsi mõjul nii uusarenduste kui nõukogudeaegsete korterite hinnatasemete edasist kasvu. Arendustegevus on küll lühiajalisele statistikale tuginevalt vähenemas, kuid lisaks uusehitusele püsib aktuaalsena ka vanema elamufondi moodustavate korterelamute rekonstrueerimine, seda ennekõike Eesti väikelinnades. Mitmetes maakonnakeskustes pidevalt väheneva pakkumiste arvu ja kasvavate hindade taustal võib lähiajal märgata üksikute uusarenduste algatamist. Maaturul püsib nõudlus nii põllu- kui metsamaaga seotud kinnistute osas, hinnatasemetes on oodata kasvu stabiilset jätkumist kuid tehinguaktiivsus alaneb vähenevate pakkumiste tõttu. Eluasemelaenu väljastavate pankade nõuded jäävad takistama tehingute tegemist seadustamata hooneid või ümberehitusi omava kinnisvaraga. Hoonestamata maade turuülevaade Hoonestamata maa turg Eestis tervikuna on viimasel viiel aastal olnud suhteliselt väheaktiivne. Kuna hoonestamata, kinnisvara arenduseks sobiva maa puhul on tegemist iga kinnisvara tüübi nö algmaterjaliga, siis on loogiline, et turutingimuste halvenedes just maa osas oluline tagasiminek toimub. Oma rolli mängisid hoonestamata maa turusituatsiooni muutumises kindlasti ka laenuandjad, kes piirasid oluliselt hoonestamata maa arendamiseks antavaid laene. Ebakindel majanduslik olukord on kindlasti mõjutanud nii eraisikute kui ettevõtete arendus-, laienemis- ja ehitusplaane ning planeeritud maaostud on lükatud tulevikku. Samuti on juurdunud arusaam, et hoonestamata maa puhul on tegemist kõige madalama likviidsusastmega kinnisvaraga. Jälgides Maa-ameti statistikat hoonestamata maade tehingute kohta Lääne-Viru maakonnas, saab väita, et nii teostatud tehingute arv kui ka pinnaühiku hind on viimase viie aasta jooksul jätkuvalt suurenenud üksnes hoonestamata maatulundusmaa osas. Hoonestamata elamumaa, tootmismaa, kui ka ärimaa tehinguaktiivsus on madal ning selgeid trende tehinguaktiivsuse või hindade osa välja tuua ei saa. Hoonestamata maa tehingud Lääne-Viru maakonnas Maa Pindala Aasta sihtotstarve Arv (m2) Tehingu summa(€) Pinnaühiku hind(€/m2) maksi- mini- maksi- kokku kokku maalne maalne maalne mediaan keskmine 2012 elamumaa 57 268 686 802 082 179 094 0,03 32,19 2,70 4,76 maatulundusmaa 669 82 140 528 12 976 923 200 397 0,00 5,90 0,13 0,20 muu 26 61 226 247 489 200 000 0,05 19,05 0,51 2,19 segamaa 3 157 481 *** *** *** *** *** *** tootmismaa 2 740 *** *** *** *** *** *** ärimaa 2 18 501 *** *** *** *** *** *** 2013 elamumaa 36 208 886 363 131 50 000 0,04 36,94 2,21 4,46 maatulundusmaa 670 74 691 454 15 149 099 398 000 0,00 8,59 0,17 0,25 muu 14 31 704 35 764 19 000 0,18 3,70 0,31 0,81 segamaa 4 113 401 *** *** *** *** *** *** tootmismaa 7 67 589 35 891 11 100 0,16 35,71 0,42 5,58 ärimaa 6 22 584 92 978 62 419 1,28 4,17 2,08 2,50 2014 elamumaa 70 337 527 306 953 21 000 0,05 23,73 1,32 2,14 maatulundusmaa 878 97 178 245 21 618 734 277 920 0,00 6,12 0,20 0,27 muu 10 78 759 12 305 6 050 0,05 0,42 0,15 0,19 segamaa 2 159 780 *** *** *** *** *** *** tootmismaa 10 121 261 148 009 45 000 0,18 5,63 1,28 1,86 Eksperthinnang ARE-170368-C Lääne-Virumaa, Tapa vald, Jootme küla, Krassi Hindamisaruande koostaja: Ingrid Rebane, kontakttelefon: +372 5341 5637 17 / 32  ärimaa 4 53 540 *** *** *** *** *** *** 2015 elamumaa 87 358 166 820 922 57 000 0,06 28,00 1,98 3,76 maatulundusmaa 683 65 102 735 13 853 184 400 000 0,01 25,00 0,20 0,29 muu 14 241 009 87 254 36 000 0,02 2,50 0,38 0,64 segamaa 1 12 921 *** *** *** *** *** *** tootmismaa 10 181 850 72 831 16 000 0,20 4,29 0,43 1,14 ärimaa 5 17 684 125 592 100 000 0,06 30,99 0,90 7,42 2016 elamumaa 76 363 633 934 043 83 430 0,05 30,00 2,74 5,46 maatulundusmaa 703 74 544 113 17 897 336 328 268 0,01 8,62 0,21 0,27 muu 10 24 136 1 043 951 1 000 000 0,00 95,27 3,31 22,06 segamaa 5 250 622 69 469 24 300 0,12 1,90 0,27 0,56 tootmismaa 14 105 723 147 613 40 000 0,03 19,50 0,85 2,32 ärimaa 6 27 506 613 801 360 000 0,00 181,18 6,18 49,75 *** Tehingute hindasid puudutavad andmed kuvatakse vaid juhul, kui on toimunud vähemalt 5 tehingut Muu sihtotstarve - sihtotstarbeks on määratud mäetööstusmaa, sotsiaalmaa, veekogude maa, transpordimaa, jäätmehoidlamaa, riigikaitsemaa, kaitsealune maa või sihtotstarbeta maa Segamaa - ühegi sihtotstarbe osakaal ei ole 100% ja kinnistu koosneb mitmest sihtotstarbest Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas Põllumaade omandamise vastu on viimasel viiel aastal üle Eesti, sh ka Lääne-Virumaal, huvi jätkuv, hinnad on aasta-aastalt tõusnud. Huvi püsib kõrge haritud põllumaade vastu, seda just piirkondades, kus on tekkinud spetsialiseerunud arenemis- ja laienemisvõimelised talud. Intensiivse põllumajandustootmisega piirkondades on vabade maade osakaal väike, põllumaad on tootjate poolt omandatud või pikaajaliste lepingutega (lühiajaliste kasutuslepingute korral ei ole põllumaa vääristamine - kivikoristus, väetamine, umbrohutõrje jm, majanduslikult otstarbekas) rendile võetud. Ettevõtete arenedes ollakse valmis omandama ja kasutusele võtma maid ka oma tegevuspiirkonnast üha kaugemal, sellisel juhul oli olulise tähtsusega põllumassiivi suurus. Viimastel aastatel võib täheldada püsivat põllumaa nõudluse kasvu, mis on viinud põllumaa üleüldise kallinemiseni. Põllumaade kallinemise põhjuseks peetakse, lisaks põllumajandustootjate laienemise vajadusele, ka ühtsete pindalatoetusete iga-aastast tõusu. Põllumajandusega seotud riiklikke toetusi makstakse "Maaelu ja põllumajandusturu korraldamise seaduse" alusel. Seadus sätestab makstavate riiklike toetuste liigid, nõuded toetuse saamisele ning toetuse taotlemise, määramise ja maksmise alused. Kõigi nende toetuste taotlemist ning maksmist korraldab Põllumajanduse Registrite ja Informatsiooni Amet (PRIA). Kuni 2003. aastani oli võimalus esitada avaldus taotleja kandmiseks põllumajandustoetuste ja põllumassiivide registrisse ja toetusi taotleda üksnes maatükkidele, mis olid 30. juuni 2003 seisuga kantud Põllumajanduse ja Registrite Ameti (PRIA) põllumassiivide registrisse. Seetõttu olid põlluharijate seas eelistatud ja enam väärtustatud registris olevad maatükid. 2013.a. detsembris Euroopa Parlamendi ja Nõukogu poolt vastuvõetud määrusega tehti muudatused 2014. aastal rakendatavate põllumajandustoetuste kohta ja ka selles osas, et edaspidi saab kanda heas põllumajanduslikus korras olevat põllumajandusmaad registrisse jooksvalt. 2014. aastast on võimalik võtta arvele ja seejärel taotleda pindalatoetusi kõigi heas põllumajanduslikus korras olevate maade eest, jooksval aastal pindalatoetuste taotlemiseks oleks soovitav uued maad registreerida 1. aprilliks. Kasvanud nõudluse baasil kasvas aastatel 2009-2014 haritava maa tehingute arv üle Eesti pidevalt, suur tõus tehinguaktiivsuses toimus 2011.a., mil haritava maa tehingute arv võrreldes 2009-2010 kahekordistus ning on pärast seda olnud suurusjärgus 1200-1500 tehingut aastas. Kui eelnevatel aastatel haritava maa ostu-müügitehingute arv suurenes, siis 2015. aastal ja 2016.aastal on see jäänud varasematest aastatest madalamaks. 2015. aastal tehti haritava maaga 1154 tehingut, mis on võrreldes 2014. aastaga 14% vähem. 2016. aastal tehti 1195 tehingut, mis on võrreldes 2014. aastaga 11% vähem kuid 4% rohkem kui 2015. aastal. Maakondade lõikes tehakse kõige enam haritava maa ostu-müügitehinguid Järvamaal, Jõgevamaal, Lääne-Virumaal ja Viljandimaal. 2016. aastal tehti rohkem tehinguid Lääne-Viru (122) ja Järva (114) Eksperthinnang ARE-170368-C Lääne-Virumaa, Tapa vald, Jootme küla, Krassi Hindamisaruande koostaja: Ingrid Rebane, kontakttelefon: +372 5341 5637 18 / 32 maakonnas. Kõige vähem haritava maa ostu-müügitehinguid tehti 2016.a. Hiiu maakonnas (31) ja Võru maakonnas (33). Põllumaa hind sõltub eelkõige boniteedist ehk tootlikkusest, seisundist (kasutuses või söötis, umbrohi, rähksus jm), massiivi suurusest, piirkonna põllumajanduslikust arengutasemest ning vabade põllumaade hulgast. Kõrgema mullaviljakusega põllumaad paiknevad Järvamaal, Lääne–Virumaal, Viljandimaa põhjapoolses osas ja Jõgeva maakonnas. Eelistatuimad on maatükid suurusega alates 15 ha. Perioodil 2010-2016 on põllumaa jätkuvalt kallinenud üle Eesti. Kui 2010.a. jäi aritmeetiline keskmine tehinguhind maakondade lõikes vahemikku 473 €/ha (Hiiu maakonnas) kuni 1196 €/ha (Saare maakonnas), siis 2016.a. oli keskmine tehinguhind vahemikus 1 885 €/ha (Hiiu maakonnas) kuni 3 170 €/ha (Jõgeva maakonnas). 2016.a. olid haritava maa müügihinnad kõrgeimad Jõgevamaal, Lääne- Virumaal, Põlvamaal, Tartumaal, Võrumaal ja Järvamaal. Haritava maa tehingute arv ja hektari mediaanhind maakondades aastal 2016 (€/ha) Allikas: Maa-amet, Eesti kinnisvaraturg 2016 Maa-ameti tehingute andmebaasi hinnastatistika põhjal on haritav maa Lääne-Virumaal alates 2010.a. püsivalt kallinenud, 2011.a. võrrelduna 2010.aastaga oli üleüldine kallinemine ~ 15%, 2012.a. võrrelduna 2011.aastaga oli üleüldine kallinemine ~ 30% (seda nii keskmise hinna kui mediaani osas), 2013. võrrelduna 2012.aastaga kallines põllumaa ~ 40%, 2014.a. jäi hinnakasvutempo mõnevõrra madalamaks (~ 30%), 2015.a. hinnakasv pidurdus veelgi (~10-15%) ja jäi ka 2016.a. varasemast märkimisväärselt madalamaks (4%). Tehinguid haritava maaga teostatakse Lääne-Viru maakonnas suures osas hinnavahemikus 2500 – 3500 €/ha, suuremate massiivide ning kõrge mullaviljakuse puhul ka 4500 €/ha ja enam. Haritava maa* tehingud Lääne-Viru maakonnas kogu- aasta pindala keskmine tehingute keskmine mediaan minimaalne hind maksimaalne arv (ha) pindala (ha) summa (€) hind (€/ha) (€/m2) (€/ha) hind (€/ha) 2011 85 1172 13,8 1 300 730 1 101 1 054 428 1 941 2012 84 1290 15,4 1 850 904 1 425 1 395 485 2 500 2013 119 1419 11,9 2 953 554 2 021 2 000 243 4 000 2014 131 1724 13,2 4 648 230 2 545 2 717 661 4 931 2015 114 1071 9,4 3 150 067 2 915 2 996 634 5 513 2016 122 1685,5 13,8 5 387 250 3 029 3 126 105 5 201 * Analüüsis kasutati vähemalt 2 ha üldpindalaga kinnistuid, kus põhikõlviku (haritav maa) kõrval oli teisi kõlvikuid alla 10%. Välja jäeti tehingud ranna- ja siseveekogude kaldavööndis ning suurte linnade läheduses, kus maa hind oli haritava maana kasutamiseks liiga kõrge. Samuti on välja jäetud vabaturu tingimustele mittevastavad tehingud. Võrreldes päringukeskkonnaga on aastaülevaate koostamisel analüüsitud haritavat maad põhjalikumalt, mistõttu võivad esineda erinevused päringukeskkonnas esitatud andmetega. Allikas: Maa-amet, Eesti kinnisvaraturg 2011-2016 Eksperthinnang ARE-170368-C Lääne-Virumaa, Tapa vald, Jootme küla, Krassi Hindamisaruande koostaja: Ingrid Rebane, kontakttelefon: +372 5341 5637 19 / 32 Põllumaade ostjad on valdavalt juba põllumajandusega tegelevad ettevõtted kes on tegevad samas piirkonnas. On siiski ka suuremaid ettevõtteid, kes laienevad ja on valmis investeerima ka uutesse piirkondadesse, sellisel juhul on eelistatud suuremad põllumassiivid. Väiksemaid maatükke ostavad peaaegu eranditult kohalikud harijad. Lisaks kohalikele tootjatele näitavad üles huvi põllumaade ostmise vastu ka välismaised investorid. Põllumajandusmaast on saamas turvaline, pika perspektiiviga investeerimisobjekt, mille väärtuse tõusu pidurdavaid tegureid ja riske on vähem kui teistes kinnisvaraga seotud investeerimisvaldkondades. Tapa vald on moodustunud 2005.a. Tapa linna, Lehtse valla ja Saksi valla ühinemisel ja on Lääne- Virumaa läänepoolseim omavalitsus, ulatudes sopina Harjumaa Kuusalu ja Anija valla ning Järvamaa Ambla ja Albu valla vahele. Tapa valla läänepoolne naaber on Harjumaa Aegviidu vald. Tapa valla piirkondlikuks keskuseks on Tapa linn. Tapa valla majanduslik struktuur on mitmekesine: metalli-, puidu- ja ehitusmaterjalitööstus, logistika ning transport, põllumajandus, turism, maavarade kaevandamine (turvas). Põllu- ja metsamajanduslikus valdkonnas on piirkonnas paremini arenenud põllumajandus. Prognoos: Hoonestamata maatulundusmaa turg on Lääne-Viru maakonnas 2017.a. jätkuvalt aktiivne kuid hinnakasv on pidurdunud ja hinnatase stabiliseerumas. Pakkumisinfo Hindajale teadaolevalt on heade ja harimiseks sobilike põllumaade ning metsa majandamiseks sobivate metsamaade defitsiit, mistõttu ostetakse metsa- ja põllumajandusliku kasutuse seisukohast atraktiivsed maaüksused omaniku müügihuvi korral enne avalikule müügipakkumisele jõudmist (omanik otsib ise põlluharijatega või metsahaldusettevõtetega kontakti, samuti tehakse omanikele otsepakkumisi). Kinnisvaraportaalis www.kv.ee on hetkel Tapa vallas kokku 2 hoonestamata maatulundusmaa sihtotstarbega kinnistu müügipakkumist, mõlema maatüki kõlvikulisest koosseisust moodustab valdava enamuse metsamaa kõlvik. Hinnatava varaga kõlvikuliselt koosseisult ja pindalalt võrreldavad müügipakkumised puuduvad. Turustatavuse analüüs: Hinnatava vara tõenäoline lõppkasutaja on põllumajandusega tegelev ettevõte. Hinnatav vara omab asukohta aktiivsuse põllumajandusliku tootmisega piirkonnas, omab head juurdepääsu ja on keskmise mullaviljakusega ning põllumajandusettevõtjatele atraktiivse suuruse ja kõlvikulise koosseisuga ning moodustab osa suuremast põllumassiivist kuid on katastriüksust läbivate teedega liigendatud kolmeks osaks. Tulenevalt oma asukohast, kõlvikulisest koosseisust ja suurusest, on hinnatav vara potentsiaalse müügiobjektina keskmise või keskmisest mõnevõrra kõrgema atraktiivsusega. Nõudlus sarnase asukoha ja suurusega põllu- ja metsamajanduslikku tähtsuste omavate maatükkide osas on mõõdukas. Antud asukoha ja kvaliteediga vara soetama on võimelised enamus potentsiaalsetest ostuhuvilistest. 2017.a. hinnatava vara turusegmendis maa hinnad tõenäoliselt stabiliseeruvad. Hinnataval varal alternatiivsed kasutused puuduvad. 3.3 Hinnatava vara parim kasutus Parim kasutus on vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. Parima kasutuse põhimõte on turuväärtuse hindamise lahutamatu osa (EVS 875-1:2015). Arvestades vara olemust ja asukohta, piirkonna kinnisvaraturu nõudlust ja pakkumist, on hinnatava vara parimaks kasutuseks kasutus hoonestamata maatulundusmaana (valdav kõlvik haritav maa). Eksperthinnang ARE-170368-C Lääne-Virumaa, Tapa vald, Jootme küla, Krassi Hindamisaruande koostaja: Ingrid Rebane, kontakttelefon: +372 5341 5637 20 / 32 3.4 Hinnang vara konkurentsivõimele turusegmendis Turuväärtust suurendavad tegurid: + võrdlemisi suur massiiv + hea asukoht (piirkonnas tegeletakse aktiivselt põllumajandusega) + aastaringselt hea juurdepääs + mullaviljakus Lääne-Virumaa keskmine Turuväärtust vähendavad tegurid: - katastriüksust läbivad teed jagavad massiivi kolmeks 3.5 Hindamismeetodid Olenevalt hinnatava vara olemusest saab kasutada hindamisel nii eraldi, kui ka kombineeritult kolme põhimeetodit: võrdlusmeetod, tulumeetod ning kulumeetod. Kasutatava meetodi valik sõltub hinnatavast varast ning kasutada olevast turuinformatsioonist. Võrdlusmeetod Võrdlusmeetod (sales comparison approach) põhineb analüüsil, mille aluseks on hinnatava vara võrdlus sarnaste müüdud varadega. Võrdluse käigus korrigeeritakse müüdud varade hindu, pidades silmas tehingust ja varast tulenevaid erisusi, ning leitakse hinnatava vara väärtus. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: võimalik ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui võrdlemisel aluseks olevad tehingud on tehtud vaba turu tingimustes ja võrdluse käigus toimuv erisuste arvessevõtmine tugineb turuinformatsioonile (EVS 875-11). Tulumeetod Tulupõhine käsitlus (income approach) ehk tulumeetod põhineb vara võimel genereerida tulevikus tulu. Väärtusena käsitletakse oodatava tulu nüüdisväärtust. Tulupõhised käsitlused on tulu kapitaliseerimine ja diskonteeritud rahavoo analüüs. Rakendades kinnisvara hindamisel tulumeetodit, on aluseks põhimõte, et ostja ei ole nõus vara eest maksma rohkem kui on vara oodatavad rahavood kogu vara kasutusea või hoidmisperioodi jooksul (EVS 875-9). Kulumeetod Kulupõhine käsitlus (cost approach) ehk kulumeetod lähtub põhimõttest, et potentsiaalne ostja ei ole valmis vara eest maksma rohkem kui tuleks kulutada sarnase kasulikkusega vara ostmiseks või loomiseks, arvestades ka kaasnevaid riske ja ebamugavust. Sageli on hinnatav vara võrreldes alternatiivse varaga vähem atraktiivne tulenevalt vanusest, kulumisest jms. Seega kohandatakse tulemus kulumi arvessevõtmise kaudu (EVS 875-8). 3.5.1 Hindamismeetodi valik ja rakendus Hinnatavale varale sarnased varad on enamasti müügi-(mitte üüri) käibes. Arvestades eelnevat, on hinnatava vara turuväärtuse määramiseks hindamismeetodina kasutatud võrdlusmeetodit. Võrdlustehingute valikul lähtutakse sellest, et analüüsitav vara oleks eri võrdluselementide osas hinnatava varaga võimalikult sarnane ja et müügitehing oleks teostatud vaba turu tingimustes väärtuse kuupäeva suhtes võimalikult hiljuti ja sarnases turusituatsioonis. Eksperthinnang ARE-170368-C Lääne-Virumaa, Tapa vald, Jootme küla, Krassi Hindamisaruande koostaja: Ingrid Rebane, kontakttelefon: +372 5341 5637 21 / 32 Hindajale on teada järgmised hinnatava varaga kaudselt võrreldavad tehingud hoonestamata maatulundusmaaga: VÕRDLUSTEHINGUD: 1 2 3 4 5 6 Kadrina vald, Tamsalu vald, Tamsalu vald, Tamsalu vald, Tapa vald, Tamsalu vald, Mäo küla Aavere küla Araski küla Kursi küla Saksi küla Kursi küla Tehingu hind (ei sis. 60 000 € 105 000 € 98 000 € 46 170€ 50 840 € 125 735 € käibemaksu): 4 027 € 3 552 € 3 008 € 3 000 € 3100 € 2 698 € Tehingu aeg: dets.2016 dets.2016 aug.2016 juuni.2016 mai.2016 mai.2016 Mäo küla, Aavere küla, Araski küla, Kursi küla, Saksi küla, Kursi küla, Asukoht: hajaasustuses hajaasustuses hajaasustuses hajaasustuses hajaasustuses hajaasustuses Maaüksuse pindala 14,9 29,56 32,58 15,39 16,4 46,61 (ha): maatulundusmaa maatulundusmaa maatulundusmaa maatulundusmaa maatulundusmaa maatulundusmaa Sihtotstarve: 100% 100% 100% 100% 100% 100% hea/rahuldav, rahuldav, üle hea/rahuldav, hea, kohalikult hea, hea, kohalikult Juurdepääs: külateelt naaberkinnistu külateelt teelt tugimaanteelt teelt korrapäratu korrapäratu veidi veidi korrapäratu väljavenitatud korrapäratu korrapäratu kuju, liigendatud kuju; korrapärane välja venitatud kuju; reljeef liigendatud kuju, tee poolitab, reljeef kerge veidi liigendatud kuju, reljeef mõõduka reljeef taane reljeef tasane langusega edela kuju; tasane tasane langusega põhja suunas reljeef Geomeetria/reljeef: suunas nitraaditundlik nitraaditundlik nitraaditundlik nitraaditundlik ala 100%, nitraaditundlik ala 100%, ala 100%, ala 100%, puuduvad ala 100% el.paigaldise kv tee kv ~3%, kaitsmata el.paigaldise kv 6% (üks õhuliin el.paigaldise kv põhjaveega ala 1% Kitsendused: piki kinnistu piiri) <1% 31% Väärtus 72% 211 €/ha 2% 205 €/ha 205 €/ha 205 €/ha 192 €/ha viljakustsoonis: 18% 166 €/ha 98% 256 €/ha 205 €/ha Haritava maa osakaal 100% 99% 91% 99% 99% pindalas: 89% Metsamaa osakaal pindalas: 0% 0% 4% 0% 0% 0% Loodusliku rohumaa /muu maa osakaal 0% / 0% 0% / <1% <1% / 4% 0% / <1% 0% / <1% pindalas: 5 % / 6% PRIA staatus: PRIAs arvel PRIAs arvel PRIAs arvel PRIAs arvel PRIAs arvel PRIAs arvel Hinnatava vara turuväärtuse hindamiseks on võrdlustehinguteks valitud tehingud 1, 2, 3 ja 4 kui tehingu toimumise ajalt kõige paremini võrreldavad. Tehingute kohandamine Ajaldamine on võrdlustehingu hinna kohandamine, võttes arvesse hinnatõusu või –langust, mis on toimunud võrreldava varaga tehingu toimumise ja väärtuse kuupäeva vahelisel ajal (EVS 875-11). Kohandamine on protseduur, mida kasutatakse võrreldava vara hinna teisendamiseks lähtuvalt erisustest võrreldes hinnatava varaga. Kohandamisel võetakse arvesse võrreldava vara erisused, kasutades selleks kvantitatiivseid ja kvalitatiivseid võtteid (EVS 875-11). Võrdluselement on vara või tehingut iseloomustav näitaja, mida kasutatakse kohandamisel ja mille valikul lähtutakse selle olulisusest vara väärtuse kujunemisel. Kohandus on võrdluselemendi teisendus, mis lähtub konkreetse elemendi erinevusest hinnatava vara ja võrreldava vara vahel (EVS 875-11). Hindaja on kohandamiseks valinud tehinguga seotud võrdluselementidele (turutingimused) lisaks 11 varaga seotud võrdluselementi. Hindamisel lähtutakse võrreldavate varade ühikuhinnast (€/ha), kuna antud vara liigi puhul iseloomustab see turu toimemehhanisme kõige paremini. Eksperthinnang ARE-170368-C Lääne-Virumaa, Tapa vald, Jootme küla, Krassi Hindamisaruande koostaja: Ingrid Rebane, kontakttelefon: +372 5341 5637 22 / 32 Turuväärtuse leidmiseks kohandame võrdluseks valitud turutehinguid hinnatavale varale: HINNATAV VÕRDLUSTEHINGUD: VARA 1 2 3 4 Tapa vald, Jootme Kadrina vald, Mäo Tamsalu vald, Tamsalu vald, Araski Tamsalu vald, küla, Krassi küla Aavere küla küla Kursi küla Tehingu hind (ei Hindamisel sis. käibemaksu): lähtuti 60 000 € 105 000 € 98 000 € 46 170 € ha hind ha hinnast 4 027 € 3 552 € 3 008 € 3 000 € Tehingu aeg: dets.2016 dets.2016 aug.2016 juuni.2016 Ajaldamine6 jaan.2017 0% 0% 0% 0% Ajaldatud ha hind: 4 027 € 3 552 € 3 008 € 3 000 € Jootme küla, Mäo küla, Aavere küla, Araski küla, Kursi küla, Asukoht: hajaasustuses hajaasustuses hajaasustuses hajaasustuses hajaasustuses Kohandus7 0% 0% 0% 0% Maaüksuse pindala (ha): 14,9 29,56 32,58 15,39 Kohandus8 33,67 5% 0% 0% 5% Sihtotstarve: maatulundusmaa maatulundusmaa maatulundusmaa maatulundusmaa Kohandus9 maatulundusmaa 0% 0% 0% 0% rahuldav, üle Juurdepääs: hea/rahuldav, külateelt naaberkinnistu hea/rahuldav, külateelt hea, kohalikult teelt Kohandus10 hea, kohalikult teelt 0% 5% 0% 0% korrapäratu veidi korrapäratu veidi liigendatud kuju, liigendatud kuju; põllumassiivi jagavad veidi korrapäratu välja korrapäratu reljeef kerge kolmeks osaks venitatud kuju, reljeef liigendatud kuju, korrapäratu kuju, tee langusega edela Geomeetria/reljeef: kohalik tee ja külatee; tasane reljeef taane poolitab, reljeef tasane suunas Kohandus11 reljeef tasane -5% 0% 0% -5% kaitsmata nitraaditundlik ala põhjaveega ala 50%, 100%, tee kv 5%, nitraaditundlik ala el.paigaldise kv 6% riigikaitselise ehitise 100%, el.paigaldise (üks õhuliin piki Kitsendused: piiranguvöönd 100%, puuduvad kv 1% nitraaditundlik ala 100% kinnistu piiri) nitraaditundlik ala 100%, maapar.hoiuala <1%, elektripaigaldise Kohandus12 kaitsevööndid <1% 0% 0% 0% 0% Väärtus viljakustsoonis (haritava maa 70% 268 €/ha, 28% 72% 211 €/ha, 18% 2% 205 €/ha, 98% osas): 217 €/ha, 2% 243 166 €/ha 256 €/ha 205 €/ha 205 €/ha Kohandus13 €/ha 10% 0% 10% 10% Haritava maa osakaal pindalas: 82% 100% 99% 91% 99% 6 Lääne-Virumaa hoonestamata maatulundusmaa turul ei saa ajavahemikul juuni.2016 kuni jaan.2017 maatulundusmaa hinnatasemetes olulisi muutusi täheldada (hindade kasv on pidurdunud), seetõttu ajakohandust ei rakendata 7 maatulundusmaa puhul ei oma asend keskuste suhtes olulist tähtsust, hinnanguliselt on kõigi kinnistute asukoht põllumajandustootmise seisukohalt samaväärne 8 maatulundusmaa puhul omab reeglina suurema pindalaga maatükk suuremat pinnaühiku väärtust kuna suurema maatüki majandamisel on kulud pinnaühikule väiksemad, põllumaade turul on eelistatuimad maatükid suurusega alates 15 ha ja enam . 9 hinnatav vara ja võrreldavad varad on sihtotstarbelt sarnased 10 kinnistud, millele on vahetu juurdepääs suurematelt teedelt on enam väärtustatud, kui kinnistud, millele juurdepääs teedelt puudub, on üle naaberkinnistute ja/või halva läbitavusega teedelt 11 hinnatuimad on tasase reljeefi ja kompaktse kujuga kinnistud; tugevasti liigendatud põllumajandusliku tähtsusega maatükkide majandamine on seotud suuremate kulutustega pinnaühikule kui kompaktse kujuga maatüki majandamine, samuti raskendavad maa harimist kraavid, teed või looduslikud tõkked, mis jagavad kinnistu mitmeks massiiviks 12 hinnataval varal lasuvatest maakasutuse kitsendustest ei tuleneb maatüki sihtotstarbelisele maakasutusele olulisi piiranguid 13 maa väärtus viljakustsoonis on seotud boniteedi ehk mullaviljakusega, viljakamate muldadega põllud on kõrgemalt väärtustatud Eksperthinnang ARE-170368-C Lääne-Virumaa, Tapa vald, Jootme küla, Krassi Hindamisaruande koostaja: Ingrid Rebane, kontakttelefon: +372 5341 5637 23 / 32  HINNATAV VÕRDLUSTEHINGUD: VARA 1 2 3 4 Tapa vald, Jootme Kadrina vald, Mäo Tamsalu vald, Tamsalu vald, Araski Tamsalu vald, küla, Krassi küla Aavere küla küla Kursi küla Kohandus14 -20% -15% -10% -15% Metsamaa osakaal pindalas: 0% 0% 4% 0% Kohandus15 <1% 0% 0% -5% 0% Loodusliku rohumaa / muu maa osakaal pindalas: 0% / 0% 0% / <1% <1% / 4% 0% / <1% Kohandus16 14% / 3% 5% 5% 5% 5% PRIA staatus: PRIAs arvel PRIAs arvel PRIAs arvel PRIAs arvel Kohandus17 PRIAs arvel 0% 0% 0% 0% Summaarne kohandus: -5% -5% 0% 0% Kohandatud ha hind: 3 826 € 3 374 € 3 008 € 3 000 € Kohandatud absoluutväärtuste summa: 45% 25% 30% 40% Osakaal18: 15% 35% 30% 20% Kaalutud kohandatud ha hind: 574 € 1 181 € 902 € 600 € Kaalutud keskmine kohandatud ha hind 3 257 € Kaalutud keskmine kohandatud hind: 109 673 € Seega kujuneb hinnatava vara turuväärtuseks: 109 673 € ehk ~ 110 000 € s.o. ~ 3 267 €/ha taandatuna kinnistu pinnale 14 haritava maa kõlviku osakaal pindalas on oluline väärtust mõjutav komponent põllumajandusliku tähtsusega maa turuväärtuse kujunemisel; haritava maa kõlvik on maatulundusmaa turul teistest kõlvikutest oluliselt kõrgemalt väärtustatud 15 metsamaa kõlviku osatähtusus maa müügihinnas/turuväärtuses kujuneb peamisel sellel kasvava metsa väärtuse kaudu 16 loodusliku rohumaa kõlvik on madala tootlikkusega ning seetõttu vähese põllumajandusliku tähtsusega kuid omab siiski mõningast lisaväärtust / muu maa kõlvik ei oma märkimisväärset metsa- ja põllumajanduslikku tähtsust 17 PRIAS arvel olevatele põllumaadele on võimalik erinevate põllumajanduslike toetuste taotlemine ning nimetatud maad on põllumaa ostjate seas olnud varasemalt enam väärtustatud kuid 2014. aastast on võimalik võtta arvele ja seejärel taotleda pindalatoetusi kõigi heas põllumajanduslikus korras olevate maade eest (jooksval aastal pindalatoetuste taotlemiseks oleks soovitav uued maad registreerida 1. aprilliks) ning seetõttu on PRIAs registreeritus kaotamas mõju maa hinnale 18 osakaalude andmisel on lähtutud põhimõttest, et sarnasemale võrdlustehingule (väiksem absoluutkohandus) anname suurema kaalu ja vastupidi (käesoleval juhul on võrdlusobjektide absoluutkohandused samas suurusjärgus). Eksperthinnang ARE-170368-C Lääne-Virumaa, Tapa vald, Jootme küla, Krassi Hindamisaruande koostaja: Ingrid Rebane, kontakttelefon: +372 5341 5637 24 / 32 Lisa nr 1 Fotod hinnatavast varast Eksperthinnang ARE-170368-C Lääne-Virumaa, Tapa vald, Jootme küla, Krassi Hindamisaruande koostaja: Ingrid Rebane, kontakttelefon: +372 5341 5637 25 / 32 Eksperthinnang ARE-170368-C Lääne-Virumaa, Tapa vald, Jootme küla, Krassi Hindamisaruande koostaja: Ingrid Rebane, kontakttelefon: +372 5341 5637 26 / 32 Lisa nr 2 Ärakiri kinnistu registriosast Väljavõtte tegija: Ingrid Rebane Asutus: Arco Real Estate AS Kuupäev: 4.02.2017 19:35:39 Kinnistusosakond Tartu Maakohtu kinnistusosakond Uus registriosa number 1150636 Kinnistu nimi Krassi Korteri nr Õigsuse märge Elektrooniline registriosa omab õiguslikku tähendust: 08.05.2007 Digitoimik Kinnistustoimiku kõik dokumendid on digitaalsed alates 25.04.2013 I jagu KINNISTU KOOSSEIS Avamine, koosseisu Kande Sihtotstarve ja Kande Katastritunnus Pindala muudatused, ühendamise ja number asukoht kehtivus jagamise kanded Maatulundusmaa 100%, Lääne- 33,67 Maakatastri andmete alusel üle 1 40002:002:1070 kehtiv Virumaa, Tapa vald, ha võetud 9.05.2007. Jootme küla, Krassi. II jagu OMANIK Kande Kande Omanik Kande alus number kehtivus 09.10.2000 kinnistamisavalduse alusel sisse 1 Sirje Peedu (isikukood 46104220359) kehtiv kantud 20.02.2001. Kohtunikuabi E. Lumiste III KOORMATISED JA KITSENDUSED jagu Kinnistut koormavad piiratud Kande Märked piiratud asjaõiguste kohta, Kande asjaõigused (v.a. hüpoteegid) ja number kannete muudatused ja kustutamised kehtivus märked; käsutusõiguse kitsendused Isiklik kasutusõigus tehnovõrgu või rajatise seadmiseks osaühing Jaotusvõrk (registrikood 11050857) kasuks. Kasutusõigus elektrivõrgu kaitsevööndi 1 ulatuses elektrivõrgu majandamiseks kehtiv viitega kinnistamisavaldusele ja lepingu lisaks olevale plaanile. 1.04.2009 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 6.04.2009.Kohtunikuabi Ester Kärtner IV jagu HÜPOTEEGID Märked hüpoteekide kohta, Kande Hüpoteegi Kande Hüpoteegid kannete muudatused ja number summa kehtivus kustutamised Eksperthinnang ARE-170368-C Lääne-Virumaa, Tapa vald, Jootme küla, Krassi Hindamisaruande koostaja: Ingrid Rebane, kontakttelefon: +372 5341 5637 27 / 32 Lisa nr 3 Katastriüksuse ortofoto ja kitsenduste kaart (allikas: Maa-amet) Katastriüksuse ortofoto Katastriüksuse kitsenduste kaart, kitsenduste loetelu ja legend Eksperthinnang ARE-170368-C Lääne-Virumaa, Tapa vald, Jootme küla, Krassi Hindamisaruande koostaja: Ingrid Rebane, kontakttelefon: +372 5341 5637 28 / 32 Eksperthinnang ARE-170368-C Lääne-Virumaa, Tapa vald, Jootme küla, Krassi Hindamisaruande koostaja: Ingrid Rebane, kontakttelefon: +372 5341 5637 29 / 32 Eksperthinnang ARE-170368-C Lääne-Virumaa, Tapa vald, Jootme küla, Krassi Hindamisaruande koostaja: Ingrid Rebane, kontakttelefon: +372 5341 5637 30 / 32 Lisa nr 4 Kvaliteeditunnuse koondhinnang Kvaliteedi hinnang teguritele Nr Tegur Hinnang Koondhinnang I Asukoht ja kvaliteet 1 Sünergia ja teenuste kättesaadavus C 2 Ümbrus B 3 Teed, tänavad, parkimine B 4 Mööduv liiklusvoog, nähtavus, juurdepääs, B turvalisus 5 Ühistransport B 6 Kasutust piiravate kitsenduste mõju B B 7 Võrguteenused C 8 Ehitusõigus - 9 Kuju ja suurus B 10 Haljastus ja heakord - 11 Ehitusgeoloogia ja veerežiim B 12 Vaade - 13 Keskkonnariskid B II Hoone kvaliteet 1 Arhitektuuriline lahendus - 2 Hoone näitajad (funktsionaalsus) - 3 Hoone konstruktsioonide seisukord - 4 Hoone tehnoseadmete seisukord - 5 Hoone välisviimistluse kvaliteet - - 6 Hoone siseviimistluse kvaliteet ja kohtkindla sisustuse olemasolu ning - kvaliteet 7 Hoone sisekliima - III Kinnisvara juhtimise kvaliteet 1 Dokumentatsioon - 2 Kinnisvara juhi ja/või halduri pädevus - 3 Kinnisvara korrashoiu ja kasutamisega - seotud teenuste korraldus - 4 Energiatarbimise juhtimine - 5 Vara kasutajate homogeensus ja - maksejõulisus A - väga hea, vastab kõrgendatud nõuetele B - keskmine, vastuvõetav, vastab keskmistele nõuetele C - halb, esineb olulisi puudusi, vastab madalamatele nõuetele Eksperthinnang ARE-170368-C Lääne-Virumaa, Tapa vald, Jootme küla, Krassi Hindamisaruande koostaja: Ingrid Rebane, kontakttelefon: +372 5341 5637 31 / 32 Lisa nr 5 Vastavuskinnitus standardi nõuetele 1. Selle hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu korraldanud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. 2. See hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti kinnisvara hindamise standardisarja EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. 3. Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud. 4. Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud infot ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a. juhud, kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. 5. Hindaja on tegutsenud sõltumatu välishindajana. 6. Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes. 7. Hindaja hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. 8. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. 9. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega. Hindamisaruande koostaja: / Allkirjastatud digitaalselt / Ingrid Rebane kutseline vara hindaja, kutsetunnistus nr 105041 maa hindaja tegevuslitsents nr 085 MA-mh Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Eksperthinnang ARE-170368-C Lääne-Virumaa, Tapa vald, Jootme küla, Krassi Hindamisaruande koostaja: Ingrid Rebane, kontakttelefon: +372 5341 5637 32 / 32