Tanel Ojavere Teie 17.03.2026 nr
juhatuse liige
OÜ Kaubandus Gal Meie 02.04.2026 nr 14-5/260719/2602846
[email protected]
Lugupeetud Tanel Ojavere
Kirjutasite õiguskantslerile, et OÜ Kaubandus Gal üürib Raekoja platsi ääres asuvat äriruumi, mille
Tallinna linn andis osaühingu kasutusse enampakkumisel. Teised Raekoja platsil olevad äriruumid
on antud äriühingute kasutusse otsustuskorras. Peate ebaõiglaseks, et otsustuskorras äriruumi
kasutusse andmise tasu on väiksem kui enampakkumisel kujunenud kasutustasu. Leiate, et erineva
kasutuskasu kehtestamisega kohtleb linn äriühinguid ebavõrdselt.
Linnavara kasutusse andmist reguleerivad avalik-õiguslikud normid. Tallinna linna omandis olevate
kinnis- ja vallasasjade kasutusse andmist reguleerib Tallinna Linnavolikogu määrus „Linnavara
kasutusse andmise kord“ (linnavara kasutusse andmise kord)). Kohalikul omavalitsusel on õigus
otsustada, kuidas oma vara käsutada ja kasutada (Eesti Vabariigi põhiseaduse § 154 lg 1; Riigikohtu
03.11.2005 otsus asjas nr 3-3-1-35-05, p 9).
Tallinna linnavara kasutusse andmine otsustatakse haldusaktiga ja seejärel sõlmitakse kasutusleping
(linnavara kasutusse andmise korra § 4 lg 2, § 44 lg 1). Esialgu valib linn välja isiku, kelle
kasutusse vara antakse, ning seejärel sõlmivad osapooled omavahel eraõigusliku kasutuslepingu.
Linnavara antakse kasutusse enampakkumisel, riigihanke menetluses või erandjuhtudel
otsustuskorras (linnavara kasutusse andmise korra § 4 lg 1, § 6 lg 1). Otsustuskorras linnavara
kasutusse andmisel lähtutakse turuhinnast, välja arvatud juhul, kui linnavara antakse avalikust
huvist lähtudes kasutusse turuhinnast väiksema tasu eest (linnavara kasutusse andmise korra § 42).
Enampakkumisel vara kasutusse andmise tasu kujuneb kõrgeima tehtud pakkumise järgi (vt
linnavara kasutusse andmise korra § 22 lg 1, § 25 lg 1, § 34 lg 4).
Kui enampakkumine nurjub, ei pea selle läbiviija korraldama uut enampakkumist. Sellisel juhul on
linnal õigus anda linnavara kasutusse otsustuskorras (linnavara kasutusse andmise korra § 41 lg 1
p 5).
Osaleja, kelle enampakkumisel pakutud hind osutus kõrgeimaks, kohustub enampakkumise
protokolli allkirjastamisega võtma linnavara kasutusse enampakkumiseks esitatud tingimustel ja
tema pakutud hinnaga (linnavara kasutusse andmise korra § 22 lg 2, § 32 lg 3). See tähendab, et
enampakkumise võitja peab võtma linnavara kasutusse enda pakutud hinnaga ega saa pärast
tulemuste selgumist enam pakkumise tingimusi, sealhulgas hinda, muuta. Muidu oleks see
vastuolus võrdse kohtlemise põhimõttega, kuna võitjal tekiks põhjendamatu konkurentsieelis teiste
osalejate ees (Riigikohtu 20.12.2001 otsus asjas nr 3-3-1-15-01 p 24 ja 27; Riigikohtu 20.12.2001
määrus asjas nr 3-3-1-8-01, p 23).
2
Niisiis on kasutuslepingu muutmise võimalused piiratud. Linnavara kasutusse andmise kord
sätestab, et kasutuslepingus võib poolte kokkuleppel üksnes parandada kirjavigu, ruumide numbreid
või teha muid formaalse iseloomuga parandusi (linnavara kasutusse andmise korra § 46 lg 2).
Kasutuslepingu sõlmimise aluseks olevat otsust (haldusakti) saab teatud tingimustel muuta või
tunnistada see kehtetuks haldusmenetluse seaduse (HMS) alusel. Isikul on õigus taotleda otsuse
muutmist või kehtetuks tunnistamist üksnes siis, kui ta võib taotleda haldusmenetluse uuendamist
(HMS § 68 lg 1; menetluse uuendamise tingimuste kohta vt HMS §-s 44). Menetluse uuendamise
nõudmiseks annab aluse vaid sellise asjaolu muutumine, mis oli asjassepuutuv esialgse haldusakti
andmisel (Riigikohtu 21.01.2011 otsus asjas nr 3-3-1-80-10, p 21). Otsuse hilisem muutmine ei või
muuta enampakkumise menetlust mõttetuks, mistõttu peab linn järgima linnavara kasutusse
andmise korra eesmärke ja lähtuma avaliku õiguse põhimõtetest, sealhulgas arvestama
kaalutlusõigust, avalikku huvi ja võrdse kohtlemise põhimõtet. Kui haldusorgan keeldub menetlust
uuendamast, saab seda vaidlustada halduskohtus.
Ruumide kasutuslepingu sõlminud isik saab lepingu ka üles öelda. Selleks tuleb järgida lepingus ja
võlaõigusseaduses sätestatud etteteatamistähtaega ja vorminõudeid.
Loodetavasti on selgitustest abi.
Lugupidamisega
/allkirjastatud digitaalselt/
Kristel Lekko
õigusteenistuse juhataja, õiguskantsleri nõunik
õiguskantsleri volitusel
Emmili Berendsen 693 8441
[email protected]