Vastus

Eksperthinnang nr 0646-20-TA Vara: Hoonestamata kinnistu registriosa nr. 3274404 Aadress: Pikapõllu, Maramaa küla, Tartu vald, Tartu maakond Väärtuse kuupäev: 07.10.2020 Kinnistu turuväärtus: 14 000 eurot (so 0,44 €/m² kinnistu pindala kohta) Äralõike hüvitusväärtus 5800 eurot (so 0,68 €/m² äralõike ala kohta) Eeldused: Puuduvad Koostaja: /allkirjastatud digitaalselt/ Kristjan Gross Kutseline hindaja Vara hindaja, tase 7, kutsetunnistuse nr 127184 Maa hindaja litsents nr 124 MA-mh Tallinn, Pärnu mnt. 130, tel: +372 646 4035, faks: +372 646 4038 | Pärnu, Pikk 11, tel: +372 443 1154 Narva, Tallinna mnt. 19c, tel: +372 356 6411 | Tartu, Riia 4, tel: +372 742 3100 | Viljandi, Tallinna tn. 6, tel: +372 433 4411 Kuressaare, Kauba tn. 5, tel: +372 4536 433 | Hiiumaa esindus, tel: +372 527 9992 | Elva, Pikk 2, tel: +372 555 12345  Eksperthinnang nr 0646-20-TA Pikapõllu, Maramaa küla, Tartu vald, Tartu maakond Sisukord KOKKUVÕTE ............................................................................................................................................................. 3 1. Hinnatav vara, hindamise eesmärk ja klauslid................................................................................................. 4 1.1. Hinnatav vara ja hindamise eesmärk ............................................................................................................ 4 1.2. Hindamise alused ning eksperthinnangu avaldamine .................................................................................. 4 1.3. Hinnangu kehtivuse eeldused ja klauslid piiratud vastutuse kohta .............................................................. 4 2. Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus ........................................................................................ 5 2.1. Hindamise lähteandmed ja hinnatava vara dokumentatsioon ..................................................................... 5 2.2. Hinnatava vara ülevaatus .............................................................................................................................. 5 3. Hinnatava vara kirjeldus ................................................................................................................................. 5 3.1. Asukoht ......................................................................................................................................................... 5 3.2. Omandisuhted .............................................................................................................................................. 6 3.3. Maakasutus ................................................................................................................................................... 7 3.4. Äralõige ......................................................................................................................................................... 9 3.5. Äralõike tehnovõrgud ................................................................................................................................. 11 3.6. Hinnang hinnatava vara kestlikkuse väärtusele ja kvaliteediklassile .......................................................... 11 4. Turuülevaade ................................................................................................................................................ 11 4.1. Majandusülevaade ...................................................................................................................................... 11 4.2. Tartumaa metsamaade turuülevaade ........................................................................................................ 12 4.2.1. Müügitehingud ....................................................................................................................................... 13 4.2.2. Turustatavuse analüüs ........................................................................................................................... 14 4.2.3. Pakkumine .............................................................................................................................................. 14 5. Hindamine .................................................................................................................................................... 14 5.1. Parim kasutus .............................................................................................................................................. 14 5.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted ning arvutuskäik .................................................................... 15 5.3. Kinnistu turuväärtuse hindamine................................................................................................................ 15 5.4. Äralõike hüvitusväärtuse hindamine .......................................................................................................... 18 6. Hindamistulemus .......................................................................................................................................... 19 Lisa 1. Fotod ........................................................................................................................................................... 20 Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte ........................................................................................................................... 21 Lisa 3. Äralõike joonis ............................................................................................................................................. 22 Lisa 4. Kitsenduste kaart ........................................................................................................................................ 23 Vastavuskinnitus standardi nõuetele: .................................................................................................................... 25 2 Domus Kinnisvara Kristjan Gross Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 0646-20-TA Pikapõllu, Maramaa küla, Tartu vald, Tartu maakond KOKKUVÕTE HINNATAVA VARA KOONDANDMED Hinnatav vara Hoonestamata kinnistu registriosa nr. 3274404 Aadress Pikapõllu, Maramaa küla, Tartu vald, Tartu maakond Omanik Tornator Eesti OÜ (registrikood 10013860) Katastritunnused 79401:002:0413 Omandivorm Kinnistu Kinnistu pindala 3,17 ha Sihtotstarve Maatulundusmaa 100% Hoonestus kinnistul Puudub Äralõike pindala 8577 m2 Äralõike hoonestus Puudub HINDAMISARUANDE KOONDANDMED Hinnangu eesmärk Hüvitusväärtuse hindamine, et omandada maad kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse alusel. Ülevaatuse kuupäev 07.10.2020 Väärtuse kuupäev 07.10.2020 Hindamisaruande kuupäev 07.01.2021 Tellija Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium Tellimusleping Rahandusministeeriumi peaspetsialist Keiu Käära e-kiri 1.oktoober 2020 Hindamise eeldused Puuduvad Hinnang likviidsusele Kinnistul keskpärane, müügiperiood kuni 12 kuud. Hindamistulemuse täpsus Keskmisest madalam tulenevalt otseste võrdlustehingute vähesusest (+/-20%) Käibemaks Turuväärtus ja hüvitusväärtus ei sisalda käibemaksu. KOMMENTAARID Tulenevalt hinnatava vara olemusest ning hindamise eesmärgist ei ole tegemist turupõhise käsitlusega ning seetõttu pole käesolev hindamisaruanne sobilik esitamiseks krediidiasutustele tagatisvara hinnanguna. HINDAMISTULEMUS Tuginedes hindajatele teadaolevatele lähteandmetele, kinnisvaraturu hetkesituatsioonile ja võrdlusandmetele, on Domus Kinnisvara hinnangul aadressil Pikapõllu, Maramaa küla, Tartu vald, Tartu maakond asuva kinnistu (reg.nr 3274404):  turuväärtus 14 000 (neliteist tuhat) eurot (so 0,44 €/m² kinnistu pindala kohta)  äralõike hüvitusväärtus 5800 (viis tuhat kaheksasada) eurot (so 0,68 €/m² äralõike ala kohta) Koostaja: /allkirjastatud digitaalselt/ Kristjan Gross Kutseline hindaja Vara hindaja, tase 7, kutsetunnistuse nr 127184 Maa hindaja litsents nr 124 MA-mh 3 Domus Kinnisvara Kristjan Gross Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 0646-20-TA Pikapõllu, Maramaa küla, Tartu vald, Tartu maakond 1. Hinnatav vara, hindamise eesmärk ja klauslid 1.1. Hinnatav vara ja hindamise eesmärk Aadress Pikapõllu, Maramaa küla, Tartu vald, Tartu maakond Registriosa nr 3274404 Vara liik Hoonestamata kinnistu Hindamise eesmärk Hüvitusväärtuse hindamine vastavalt kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (edaspidi KAHOS) §-s 11, 12, 13, 14 ja 20 sätestatule. Väärtuse liik Hüvitusväärtus 1.2. Hindamise alused ning eksperthinnangu avaldamine Hindamisel on lähtutud Eesti varahindamise standarditest EVS 875, kehtivast seadusandlusest ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. Hüvitusväärtus (compensation) on seotud kahjude hüvitamisega omandiõiguse ja muude varaliste õiguste kitsendamisel, sundvõõrandamisel ja muudel sarnastel eesmärkidel. Hüvitamise eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud, siis tugineb hüvitusväärtus just sellel väärtuse liigil, mis kahju suurust kõige parimini iseloomustab. Eriotstarbeline vara on vara, mille kasutus selle erilise iseloomu tõttu piirneb mingi konkreetset liiki kasutusalaga või kasutajatega ning mida väga harva, kui üldse müüakse vabal turul, v.a. juhul, kui toimub vara asustava ettevõtte müük (EVS 875-2). Turuväärtus on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta. (EVS 875-1:2015, p.3.1.11.). Ülevaatuse kuupäev on kuupäev, millal teostati hinnatava vara ülevaatus. Ülevaatuse kuupäev peab alati eelnema väärtuse kuupäevale. (EVS 875-1:2015, p. 3.2.5.). Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS 875-1:2015, p.3.2.4.). Hindamisaruande kuupäev on kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud. (EVS 875-1:2015, p.3.2.2.). Seda hindamisaruannet ega mingit selle osa, samuti mitte mingeid viiteid sellele aruandele ei tohi ilma hindaja kirjaliku nõusolekuta avalikustada üheski dokumendis, kirjas ega avalduses, samuti mitte kirjastada. Juhul, kui seda hindamisaruannet soovitakse avaldada, tuleb see avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga enne kirjalikult kokku leppida. EVS 875-4:2015 punkt 7.4.5. Käesolev hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eelpool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik, või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil. (EVS 875-4:2015, p. 7.4.6). 1.3. Hinnangu kehtivuse eeldused ja klauslid piiratud vastutuse kohta Hindaja on tegutsenud hinnangut andes sõltumatult ning kõik eksperthinnangus sisalduvad andmed on tõesed ning esitatud kolmandate isikute huvidest sõltumatult. Hinnang kehtib eeldusel, et hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi. Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus. Hindaja ei ole teostanud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ning seega ei saa esitada mingit kindlat seisukohta küsimuses, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse 4 Domus Kinnisvara Kristjan Gross Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 0646-20-TA Pikapõllu, Maramaa küla, Tartu vald, Tartu maakond ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust oluliselt mõjutada. (EVS 875- 13:2015, p. 9.2.5). 2. Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus 2.1. Hindamise lähteandmed ja hinnatava vara dokumentatsioon Hindamist puudutavad algandmed on saadud järgmistest allikatest: Allikas Kuupäev Rahandusministeeriumi esindaja Keiu Käära e-kiri 01.10.2020 Vara omaniku esindaja kirjalik selgitus e-kirja teel 14.10.2020 Kohapealne ülevaatus Juhan Kütt poolt 07.10.2020 Maa-ameti maaregister 08.10.2020 Domus Kinnisvara ja Maa-ameti tehingute andmebaas 14.10.2020 Kinnistusraamatu registriosa väljavõte 08.10.2020 Allhankena kasutatud metsakonsultandina Juhan Kütt (litsentseeritud metsakorraldaja nr 10.10.2020 104), kuna kinnistul on kasvavat metsa 2.2. Hinnatava vara ülevaatus Ülevaatuse kuupäev 07.10.2020 Ülevaatuse teostanud hindaja Juhan Kütt, Kristjan Gross Ülevaatuse juures viibinud isikud Ülevaatus teostatud iseseisvalt Ülevaatuse ulatus Kogu hinnatava kinnistu äralõike ulatuses Visuaalne ülevaatus, erivahendeid ei kasutatud, samuti ei ole hindajale Ülevaatuse põhjalikkus looduses äralõike piire ette näidatud. 3. Hinnatava vara kirjeldus 3.1. Asukoht Makroasukoht Paiknemine Vara asub Maramaa külas, Tartu vallas Tartumaava maakond hajaasustusega piirkonnas Mikroasukoht 5 Domus Kinnisvara Kristjan Gross Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 0646-20-TA Pikapõllu, Maramaa küla, Tartu vald, Tartu maakond Iseloomustus Tartust sõita Jõgeva poole. 7,3 km peale Narva mnt risti pöörata vasakule. Sõita üle raudtee ja peale seda kohe vasakule kokku 2,2 km. Liikuda raudtee äärt mööda lõunasuunas 600 m jõuab Pikapõllu kinnistule. Kinnistu metsa eraldus 6 piirneb raudteega1. Raudtee ja metsa vahelt läheb elektriliin. Äralõige on raudtee äärne riba keskmise laiusega 110m. Konkureerivad turupiirkonnad Sarnased hajaasustuspiirkonnad Haljastus Madal- ja kõrghaljastus Juurdepääs Juurdepääsutee puudub. Juurdepääs raudtee äärest. Müra ja õhusaaste Madal 3.2. Omandisuhted Registriosa number 3274404 Omandivorm Kinnisasi Omanik Tornator Eesti OÜ (registrikood 10013860) Kanded registriosa III jaos Puuduvad Kanded registriosa IV jaos Puuduvad Maa-ameti kitsenduste kaardi järgsed kitsendused 1 Vt skeem kutselise metsakorraldaka Juhan Kütt koostatud hindamisaruandest. Allikas Metsaregister 6 Domus Kinnisvara Kristjan Gross Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 0646-20-TA Pikapõllu, Maramaa küla, Tartu vald, Tartu maakond Kitsendused ei mõjuta vara turu- ja hüvitusväärtust, kuna ei piira vara sihipärast kasutamist. Üürilepingud Hindajale teadaolevalt puuduvad Muud olulised väärtust Hindajale teadaolevalt puuduvad mõjutavad õiguslikud tegurid ja piirangud 3.3. Maakasutus Katastritunnus 79401:002:0413 Ortofoto Sihtotstarve Maatulundusmaa 100% Pindala 3,17 ha Kuju, reljeef Ebakorrapärase kujuga Kõlvikute koosseis Metsamaa 2.95 ha Muu maa 0.22 ha Metsamaa info2 Kinnistul kasvavad keskealised kaasikud eraldustel 5 ja 6. Valmivad kaasikud eraldustel 2 ja 3. Kuusik eraldusel 4 ja küps kaasik eraldusel 1. Koosseisus on veel sangleppa ja vähesel määral mändi ja haaba. Kõikjal on kuuse järelkasvu ja kohati teist rinnet. Eraldusel 4 oleval kuusikul on keskmine põdrakahjustus. Eraldus 1-l koosseis varieerub. Lõunaosas suureneb sanglepa osakaal. Maapind värske kuni niiske. 2 Allikas kutselise metsakorraldaka Juhan Kütt hindamisaruanne. 7 Domus Kinnisvara Kristjan Gross Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 0646-20-TA Pikapõllu, Maramaa küla, Tartu vald, Tartu maakond Hooned ja rajatised Puudub Maaparandussüsteemid Kinnistu asub maaparandushoiualal Haljastus Mets Piirded Puuduvad Üldplaneering Tartu valla kehtiva üldplaneeringu järgi jääb kinnistu kaitsemetsaks määratud ettepanekuga alale. Tartu valla koostatava üldplaneeringu järgi jääb kinnistu hajaasustusega alale. Üldplaneeringu kodulehe andmetel on kinnistu osaliselt üleujutusohuga ala Emajõel (25% tõenäosus).3 3 https://hendrikson.ee/maps/Tartu-vald/kaardirakendus.html 8 Domus Kinnisvara Kristjan Gross Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 0646-20-TA Pikapõllu, Maramaa küla, Tartu vald, Tartu maakond Tartu valla koostatava üldplaneeringu väljavõte Detailplaneering Hindajale teadaolevalt ei ole hinnataval varal koostatud ega koostamisel detailplaneeringuid. Samuti ei ole detailplaneeringut märgitud Maa-ameti avalikustatud detailplaneeringute kaardirakendusele. Ehitusõigus Hinnatava kinnistu osas ehitusõigust määratud ei ole. Äralõike puhul on tegu kavandatava transpordimaaga. Tegemist on väikse maa-alaga, kuhu ehitamine ei ole võimalik. Ülejäänud kinnistu osas ehitusõigust määratud ei ole. 3.4. Äralõige Asukoht Äralõige on risküliku kujuline raudtee äärne maa-ala kinnistu idapoolses servas. Äralõike kirjeldus (allikas Äralõike eraldusel 6 on keskealine jänesekapsa-kõdusoo kaasik. Eralduse Juhan Kütt eksperthinnang) põhjapoolses osas on segus kuuske. Kõikjal on kuuse elujõulist järelkasvu. Eraldus 5-l kasvav kaasik on väheviljakamal pinnasel. Ka siin on kuuse järelkasvu. Äralõike edelaosas eraldus 4-l on kuusik. Kuuskedel esineb põdrakahjustust. Äralõikel toimub kasvava metsa raadamine 8577 ruutmeetri ulatuses. Kogu ribal kasvav mets läheb likvideerimisele. Puuliikide tagavarad kuusk - 21 tm; mänd - 1 tm; kask - 111 tm; lepp - 3 tm tagavara kokku 136 tihumeetrit 9 Domus Kinnisvara Kristjan Gross Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 0646-20-TA Pikapõllu, Maramaa küla, Tartu vald, Tartu maakond Äralõike joonis (äralõige viirutatud ala) Äralõike suurus4 Vastavalt esitatud andmete järgi on äralõike suurus 8577 m2 Äralõike mõju Äralõike tulemusel ei muutu allesjääva kinnisasja parim kasutus, kuid halveneb juurdepääs kinnistule. Hindaja on teostanud järelepärimise kinnistu omaniku esindajale, kelle poolt on 14.oktoober 2020 saadud e-kirjas järgmine seisukoht: Äralõike tulemusel näeme täiendavat kahju selles, et majandamisüksus paikneb eraldi ja muutub veel väiksemaks st majandada on kallim, mastaabiefekt töödes väheneb, kulu pinnaühiku kohta tõuseb. Eraldi paiknevat ja pinnalt väikest üksust on tülikas majandada. Töö võetakse meelsamini ette, kui masinate ja inimeste tööplatsile viimine on võimalikult kuluefektiivne st teenusmahud konkreetses asukohas võimalikult suured (raie, metsakuivendus, istutus, kultuuri hooldus). Seetõttu oleks kirjeldatud asjaoludel hindamisaktis täiendav kohandus 5-10% lõpphinnas maaomaniku kasuks asjakohane. Kaasnevad kahjud ja Hindajad on seisukohal, et kaasnevat kahju ja saamata jäävat tulu, mida kahju saamata jääv tulu kandev isik saab, iseloomustab käesolevas hinnangus äralõike väärtus, kasvav metsapuistu. Lisaks arvestame omaniku toodud mõju, mis tuleneb allesjääva kinnistu pindala vähenemisest tingitud kulude kasvust. Arvestades äralõike tulemusel alles jääva maa kuju ja pindala, on hindajad seisukohal, et selle olemasolev kasutamine on jätkusuutlik ning muid täiendavaid 4 Andmed vastavalt Maanteeameti esindaja poolt esitatud andmetele. 10 Domus Kinnisvara Kristjan Gross Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 0646-20-TA Pikapõllu, Maramaa küla, Tartu vald, Tartu maakond kahjusid äralõige ei tekita. 3.5. Äralõike tehnovõrgud Veevarustus Puudub Kanalisatsioon Puudub Gaas Puudub Elektrivarustus Puudub 3.6. Hinnang hinnatava vara kestlikkuse väärtusele ja kvaliteediklassile Hinnang kinnistu kestlikkuse väärtusele ja kvaliteediklassile Kestlikkuse väärtus5 Hindaja hinnangul on hinnataval kinnistul järgitud kinnisvara kestliku arengu tagamise põhimõtteid ja hindaja hinnangul on vara kestlikkuse väärtus positiivne. Kvaliteediklassi Standard EVS 875-10:2013 näeb ette kinnisvara võrreldavuse ja üldistamise eesmärgil hindamise varade jagamist kvaliteediklassidesse A, B ja C, millest A on kõrgeim ja C madalaim. põhimõtted Kvaliteediklass on tegurite kombinatsioon, mis iseloomustab kinnisvara tulupotentsiaali ja väärtust ning turu ootusi nende näitajate suhtes. Hinnang antakse järgmiste tunnuste alusel: asukoht ja krundi kasutus6, ehitise kvaliteet7 ja kinnisvara juhtimine8. Alljärgnevalt on antud vastavad hinnangud kvalitatiivsel meetodil. Vara kvaliteediklass Vara kvaliteediklass Vara kvaliteediklass Vara kvaliteedi asukoha ja krundi alusel ehitise kvaliteedi alusel kinnisvarajuhtimise alusel koondhinnang B - - B-- 4. Turuülevaade 4.1. Majandusülevaade9 Eesti majanduslangus kujunes teises kvartalis väiksemaks, kui kardeti, kuid koroonaviiruse uus puhang lükkab majanduse taastumise kaugemasse tulevikku. Majandus kosus pärast eriolukorra tõttu kehtestatud piirangute lõppemist märksa kiiremini, kui ettevõtted kevadiste küsitluste järgi ootasid. Suurt rolli mängis selles riiklik töötasuhüvitis, mis toetas tööturgu ja inimeste sissetulekuid. Ka pakkusid märkimisväärset leevendust pankade antud maksepuhkused. Eesti kui väga avatud majanduse jaoks oli soodne ka asjaolu, et meie peamised eksporditurud said märksa vähem kannatada kui näitasid nende riikide prognoosid ja eksporditurgude tagasilöök oli väiksem kui enamikus Euroopa riikides. Edasise majanduskasvu suhtes valitseb suur määramatus. Viirus hakkas suve lõpus jälle aktiivsemalt levima, mis tingib vajaduse seda täiendavate piirangutega kontrolli all hoida. Uue viirusepuhangu ulatust ja sellega kaasnevat majanduslikku mõju on raske ette näha, mistõttu on Eesti Panga prognoosi järgi tõenäoline, et majandus langeb sel aastal vahemikus 5,7% kuni 2,0% ning järgmisel aastal jääb SKP muutus –4,2% ja +4,5% vahele. Eeldusel, et piirangud jäävad nii Eestis kui ka mujal vähem rangeks kui kevadel, kujuneb 2020. aasta majanduslanguseks umbes 4% ja 2021. aastal kasvab majandus 0,2%. Kasvu kiirenemist on sel juhul oodata 2022. aastal. Koroonaviiruse kriis ohustab enim tööjõumahukaid harusid ja madalapalgalisi töökohti. Riiklikust töötasuhüvitisest ja ühest väiksemast majanduslangusest hoolimata oli hõive vähenemine Eestis esimesel poolaastal üks Euroopa riikide ulatuslikumaid. Viiruse edasise leviku tõkestamiseks seatavad piirangud halvavad kõige rohkem erinevaid teenuste valdkondi. Kuna need on tööjõumahukad, võib tööpuudus siinse paindliku tööturu tingimustes veelgi suureneda. Et tegemist on valdavalt keskmisest madalama palgaga ametikohtadega, nõuab see riigilt suurendatud tähelepanu, et riigi turvavõrk oleks töö kaotanud inimeste jaoks piisav. 5 Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna, majanduse ja sotsiaalpoliitiline kestlikkus (EVS 875-10:2013, p. 10.1.1) 6 Asukoht piirkonna siseselt, üldplaneering ja vara kasutusviis, taristu laiemas ja kitsamas tähenduses, keskkonnatingimused, turvalisus, juurdepääs, parkimisvõimalused, maatüki ehitusõigus, suurus, haljastus, kommunikatsioonidega varustatus jms tegurid. 7 Arhitektuuriline lahendus, funktsionaalsus, konstruktsioonide, tehnoseadmete ning sise- ja välisviimistluse seisukord. 8 Haldamine, rentnike olemasolul renditasu, vara kasutajate homogeensus ja maksejõulisus, jäätmete käitlemine, energiat säästvate meetmete rakendamine ning andmete olemasolul ka omanikukulud. 9 Eesti Panga majandusprognoos seisuga 29.09.2020. Allikas: Eesti Panga kodulehekülg 11 Domus Kinnisvara Kristjan Gross Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 0646-20-TA Pikapõllu, Maramaa küla, Tartu vald, Tartu maakond Suure määramatuse tõttu on majanduse hea käekäigu huvides tähtis, et eelarvepoliitika oleks paindlik ja vähendaks ebakindlust. Kui viirusekriis taandub ja majanduskasvult kaovad takistused juba 2021. aastal, tuleks võtta suund aastaid kestnud struktuursest eelarvepuudujäägist väljumisele. Eesti Panga praeguse prognoosi kohaselt võiks sihiks olla riigieelarve tulude ja kulude tasakaalu viimine aastaks 2023. Eelarve tasakaalu on võimalik saavutada erineval moel, piirates riigi kulutuste kasvu või suurendades maksutulusid. Juhul kui viirusekriis süveneb ja annab majandusele järjekordse tagasilöögi, tuleks ajutiste ja hästi sihitud toetusmeetmetega jätkata kriisi mõjude leevendamist erasektoris seni, kuni see on vajalik, nihutades eelarve tasakaalu saavutamise kaugemale tulevikku. Majanduse toetamise abisammud oleks mõistlik ennetavalt välja töötada, et vajaduse tekkides saaks neid kiiresti rakendada. Seetõttu võiks valitsus selgelt öelda, millal ja kuidas riik hakkab piirama tuge erasektorile ning mis peaks majanduses juhtuma, et seda tuge taas suurendada. Selged ennetavad sõnumid vähendaksid üldist ebakindlust ning võimaldaksid erasektoril paremini oma tegevust plaanida. See toetab kokkuvõttes majanduse taastumist. Majandusprognoos põhinäitajate kaupa* 2019 2020 2021 2022 SKP jooksevhindades mld eurodes 28,09 26,72 26,97 28,9 SKP püsivhindades** 4,9 -3,8 0,2 5,4 Eratarbimine*** 3,4 -3,3 1,8 5,7 Valitsemissektori tarbimine 3,1 3,4 -4,1 0,8 Kapitali kogumahutus põhivarasse 11,1 -9,7 1,2 7,1 Eksport 6,2 -10,4 1,1 8,7 Import 3,8 -11,7 1,9 8,6 SKP lõhe (% potentsiaalsest SKPst) 4,9 -2,3 -4,6 -1,7 Tarbijahinnaindeks 2,3 -0,5 0,6 1,6 Ühtlustatud tarbijahinnaindeks 2,3 -0,7 0,5 1,6 SKP deflaator 2,3 -0,7 0,5 1,6 Töötuse määr (% tööjõust) 4,4 7,6 10,2 9,1 Hõive**** 1,3 -3,4 -1,9 1,2 Keskmine brutokuupalk (EUR) 1407 1429 1463 1523 Keskmine brutokuupalk 7,5 1,6 2,4 4,1 SKP töötaja kohta püsivhindades 3,6 -0,4 2,1 4,1 Jooksevkonto saldo (% SKPst) 2,0 5,0 3,3 2,9 Valitsemissektori eelarve tasakaal (% SKPst) 0,1 -6,2 -4,4 -3,1 * Näitajad on esitatud aastase muutusena protsentides, kui pole märgitud teisiti. ** SKP ja selle komponendid on esitatud aheldatud väärtustena. *** Sisaldab kodumajapidamisi teenindavaid kasumitaotluseta institutsioone. **** Hõlmab residendist tootmisüksusi. ***** Valitsemissektori tulude ja kulude prognoos võtab arvesse nende meetmete mõju, mis olid prognoosi koostamise hetkeks piisava detailsusega teada. Allikad: statistikaamet, Eesti Pank. 4.2. Tartumaa metsamaade turuülevaade Metsamaa Metsamaa hind kinnisvaraturul oleneb peamiselt sellel kasvava metsa iseloomust: puistu koosseisust, vanusest, tagavarast, lubatavatest raiemahtudest, piirangutest, kokkuveo tingimustest. Metsamaa hinna kujundamisel mängib olulist rolli ka 10 aasta raiemahu suurus. Vähem mõjutab hinda asukoht. Seega on määrav, millist materjali ja kui palju on lubatud raietega antud metsast võimalik saada ning kokkuostu toimetada. Metsamaterjali müügihinnad olid kõrged terve 2018 aasta. 2019 hinnad langesid ja praegune tase on järgmine. Palkide hinnad on järgmised: männipalk 78 €/tm ja kuusepalk 66 €/tm. Paberipuu tänased hinnad on: kuuse- ja männipaberipuu 34 €, kasepaberipuu 40 € ja haavapaberipuu 35 €. Küttepuu hind on 27 €. Täna on paberipuude osas ülepakkumine ja hind võib veel langeda. Kasvava metsa tihumeetri hind võib olenevalt liigilisest ja vanuselisest koosseisust ulatuda kuni 35 euroni. Kasvava metsa ülestöötamiskulu (raie, kokkuvedu, transport) on praegu orienteeruvalt harvendusraietel 22-23 € (ülestöötamine 10-11 €, kokkuvedu 6 €, autotransport 6 €), lageraietel 18-20 € (ülestöötamine 6-7 €, kokkuvedu 6-7 €, autotransport 6 €). Raskendatud tingimused ja kauge kokkuvedu suurendavad ülestöötamiskulu. 12 Domus Kinnisvara Kristjan Gross Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 0646-20-TA Pikapõllu, Maramaa küla, Tartu vald, Tartu maakond Maa-ameti tehinguregistri andmetel sõlmiti Tartumaal 2019. aastal metsamaadega tehinguid 171, keskmine hektarihind oli 4566 €. Käesoleval aastaga on teostatud 124 metsamaatehingut, keskmise hinnaga 4178 €/ha. Pindala(ha) Tehingu summa (eur) Pinnaühiku hind(eur /ha) Arv Keskmine Kokku Minimaalne Maksimaalne Minimaalne Maksimaalne Mediaan Keskmine 2010 90 8,60 1 129 678 959 89 476 128 4 518 957 1 445 2011 112 8,10 2 196 073 500 200 000 130 7 329 1 994 2 470 2012 128 8,10 2 001 529 450 91 220 118 7 648 1 453 2 017 2013 119 7,80 2 381 419 1 000 134 190 137 9 744 2 053 2 653 2014 225 8,60 5 989 852 1 100 372 000 251 12 750 2 128 2 991 2015 177 7,80 3 497 830 550 120 000 207 12 249 2 076 2 736 2016 173 6,80 2 396 907 500 90 000 194 10 590 1 601 2 223 2017 190 7,00 3 469 510 551 185 000 190 13 308 1 610 2 687 2018 158 6,40 4 047 531 500 144 960 118 12 424 3 294 3 940 2019 171 5,80 4 619 689 1 000 155 000 270 14 684 3 632 4 566 2020 124 6,20 3 154 834 1 000 135 200 348 13 793 3 808 4 178 Allikas: Maa-ameti statistika 4.2.1. Müügitehingud Toome välja hindajale teadaolevaid metsamaade tehinguid Tartu maakonnas: Asukoht Tehingu aeg Hind, € 1 ha hind, € Pindala, ha Metsamaa Lisainfo pindala, ha Metsanuka küla 03.09.2020 43900 5251 8,36 8,31 Elistvere küla 10.07.2020 42000 5224 8,04 6,7 Vahi küla 27.07.2020 12500 2036 6,14 5,89 Siniküla 15.01.2020 9000 1619 5,56 5,46 Pataste küla 20.05.2020 35700 7453 4,79 4,77 Nõela küla 27.01.2020 14700 2097 7,01 4,54 Vahi küla 20.05.2020 30000 6818 4,4 4,2 Salu küla 28.07.2020 7500 1889 3,97 3,22 Voldi küla 10.03.2020 10000 3367 2,97 2,96 Siniküla 14.05.2020 9400 3052 3,08 2,93 Teostatud raiet Kobratu küla 30.04.2020 9441 2870 3,29 2,63 Teostatud raiet Vilussaare küla 11.03.2020 10800 4320 2,5 2,48 Kõnnujõe küla 26.02.2020 12000 2353 5,1 2,03 Maramaa küla 11.05.2020 4500 1965 2,29 1,69 Kärevere küla 29.01.2020 13000 5628 2,31 1,64 Möllatsi küla 10.07.2020 16000 10919 1,4653 1,4141 Min 1619 Max 10919 Keskmine 4179 Allikas: Maa ameti tehingute andmebaas, Domus Kinnisvara tehinguinfo Puistuga metsade puhul on metsamaade pinnaühiku hinnad vahemikus 4000 – 10 000 € ning sõltuvad suuresti puistu väärtusest ja metsa küpsusest, kuid samuti mängivad rolli kinnistu suurus, viljakus, kasvutingimused ja juurdepääs. Suurem osa optimaalse suurusega, keskmise ja hea viljakusega lageraieta metsamaade tehingutest jäävad vahemikku 6 000 – 8 000 €. Väiksemad ca 1-3 ha suurused metsamaad on samuti likviidsed, kuid tehtud tehingute pinnaühiku hinnad on valdavalt madalamad vahemikus 5000 – 7000 €. 13 Domus Kinnisvara Kristjan Gross Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 0646-20-TA Pikapõllu, Maramaa küla, Tartu vald, Tartu maakond 4.2.2. Turustatavuse analüüs10 Hinnatava vara lõppkasutajad Metsandusettevõtted Lõppkasutajaid iseloomustavad Metsandusettevõtted tunnused Kas hinnatav vara rahuldab Hinnatav vara rahuldab turusegmendi nõudeid, sest turusegmendis on nõudlus turusegmendi nõudeid sarnaste metsamaade järele Kui suur osa lõppkasutajatest Keskmiselt soovib hinnatavat vara Kui suur osa lõppkasutajatest on Raske konkreetselt välja tuua, pigem suurem osa ostjaskonnast on võimelised võimelised hinnatavat vara hinnatavat vara soetama. soetama Konkureeriv pakkumine turul Vt p 4.1.3. Müügiperiood Kuni 12 kuud Müügihinnad Müügihinnad tõenäoliselt lähiajal ei muutu. Alternatiivsed kasutused Hindaja hinnangul puuduvad 4.2.3. Pakkumine Avalikes portaalides on metsamaade pakkumisi vähe. Seejuures ei ole paljudel juhtudel tegu metsa kui raieõiguse müügiga, vaid pigem elamuehituse potentsiaaliga. Asukoht Pakkumishind, € Lisainfo Kase, Sipelga, 5 000 Müüa 0,8 ha suurune metsamaa Sipelga külas, millel on 2018. aastal tehtud Peipsiääre vald metsamajanduskava. Kasvava metsa tagavara 117 tm, sellest LR maht 116 tm. Valdavalt 60-aastane kaasik. Kasvukohatüübiks angervaksa. Piiri, Papiaru, 28 500 Enampakkumisel Peipsiääre vald Saeveski tee, Kikaste, 36 500 Kahest katastriüksusest koosnev kinnistu: Kiku on elamumaa suurusega 8278 Luunja vald ruutmeetrit, Käku maaüksusel kasvab umbes 12 aastane noormets Majala, Kurelaane, Elva 21 500 Krunt 1,2 ha. Metsamaa vald Rõhutame, et eelpool toodud maatulundusmaade puhul on tegemist pakkumishindadega, mitte müügihindadega. On olemas võimalus, et pakkumishinnad avaliku müügi käigus oluliselt langevad või enampakkumise tingimustes tõusevad. Seepärast leiame, et leitud turuväärtuse ning pakkumishindade otsene võrdlemine ei suurenda leitud tulemuse täpsust. 5. Hindamine 5.1. Parim kasutus Vara parim kasutus: hindamisstandard defineerib vara parimat kasutust kui vara kõige tõenäolisemat kasutust, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse (EVS 875-1:2015 p 3.2.3). Käesoleva hindamisaruande eesmärk on leida Pikapõllu kinnistu turuväärtus ja sellest tehtava äralõike hüvitusväärtus. Hinnatav kinnistu on 3,17 ha suurune metsamaa. Hinnatava kinnistu parim kasutus on olemasolev kasutus metsamaana. Hinnatava vara kauguse tõttu suurematest asulatest, paiknemisest raudtee ääres ning puuduva juurdepääsutee tõttu elamuarenduse, äri- ja tootmismaa potentsiaal puudub. Pärast äralõike teostamist ei muutu allesjääva kinnistu parim kasutus. 10 Turustatavuse analüüs on EVS 875 Vara hindamise standardi nr 10 „Andmete kogumine ja analüüs, vara ülevaatus“ järgi kohustuslik turuanalüüsi osa. Standardi järgi on turustatavuse analüüs protsess, mille käigus uuritakse, kuidas konkreetne vara neeldub, st kui pika aja jooksul vara müüakse või renditakse oodatavates turutingimustes. See põhineb hinnatava vara turusegmendi turu-uuringul. Turustatavuse analüüs lisab turuanalüüsi kasutajale turu dimensiooni, uurides seega nõudluse ja konkureeriva pakkumise vahekorda hinnatava vara turusegmendis objektiivsemalt. 14 Domus Kinnisvara Kristjan Gross Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 0646-20-TA Pikapõllu, Maramaa küla, Tartu vald, Tartu maakond Levinud praktika kohaselt on teede (sh raudteede) eraldamise eesmärgil teostatud äralõigete hindamise aluseks hindamisstandard EVS 875-12:2016 Hindamine hüvitamise eesmärgil, kus on esitatud hindamise põhimõtted hüvitamisel. 5.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted ning arvutuskäik Hindamisstandardi EVS 875-12:2016 punkti 6.3.1. järgi on hindamise lähtekohaks põhimõte, et äralõike väärtus koos saamata jääva tulu ja kaasnevate kahjudega moodustavad hüvitusväärtuse. Äralõike väärtus võib, aga ei pruugi, iseloomustada kinnisasja väärtuse vähenemist. Vastavalt standardi punkti 6.3.3. järgi, kui äralõige ei vasta kriteeriumitele, mis on omased kinnisasjadele, millega turul vabalt kaubeldakse, käsitletakse äralõiget osana kinnisasjast, millega turul kaubeldakse. Kuna suuruse, kuju jms näitajate tõttu ei pruugi (turu)väärtuse hindamine äralõike olulisi iseärasusi arvesse võttes olla võimalik, on lubatud kasutada lihtsustusi. Käesoleval juhul on äralõike pindala 8577 m², mis on metsamajanduslikus mõttes väike ning turuosaliste jaoks ei ole tegu atraktiivse suurusega metsaga. Seetõttu on hindaja seisukohal, et tegu on varaga, mis ei vasta kriteeriumitele, mis on omased vabal turul kaubeldava varaga. Hindaja on teostanud päringu kinnistu omanikult Tornator Eesti OÜ, saamaks hinnangut äralõike tulemusel kaasnevate kahjude kohta. Omaniku esindaja hr Andre Kaareste on esitanud järgmise seisukoha: „Äralõike tulemusel näeme täiendavat kahju selles, et majandamisüksus paikneb eraldi ja muutub veel väiksemaks st majandada on kallim, mastaabiefekt töödes väheneb, kulu pinnaühiku kohta tõuseb. Eraldi paiknevat ja pinnalt väikest üksust on tülikas majandada. Töö võetakse meelsamini ette, kui masinate ja inimeste tööplatsile viimine on võimalikult kuluefektiivne st teenusmahud konkreetses asukohas võimalikult suured (raie, metsakuivendus, istutus, kultuuri hooldus). Seetõttu oleks kirjeldatud asjaoludel hindamisaktis täiendav kohandus 5-10% lõpphinnas maaomaniku kasuks asjakohane.“ Puistu väärtuse hindamisel tugineme litsentseeritud metsakorraldaja Juhan Kütt hinnangule. Võrdlusmeetod: Kinnisvara hindamisel võrdlusmeetodil lähtutakse eeldusest, et ükski informeeritud ostja ei ole nõus maksma omandatava vara eest rohkem, kui teine ostja hiljuti toimunud analoogse tehingu korral. Hinnatav vara peab olema võrreldav teiste analoogsetega nii füüsiliste tunnuste, asukoha, majandusliku otstarbe kui ka ajafaktori näitajate poolest. Turuväärtuse määramisel on aluseks seos, et turusituatsioon on hindamise hetkel vastav, st. turul olevate üksteist asendavate kaupade hinnad on võrdsed. Võrdlusmeetodi eelised seisnevad selles, et ta põhineb piirkonna tegelikel hindadel, võtab arvesse tegelikku nõudlust ja pakkumist ning on lihtsalt mõistetav ja põhjendatav. 5.3. Kinnistu turuväärtuse hindamine 10 aastase perioodi jooksul on võimalik raiuda küps kaasik eraldusel 1 ja teha hooldusraied ülejäänud eraldustel. Hooldusraietel kaasikutes on eesmärgiks kase osakaalu suurendamine koosseisus ja paremate valgustingimuste loomine. Metsamaterjali väljavedu läbi naaberkinnistute mööda elektriliini trassi serva. Soovitav raieaeg talv. Puuliikide tagavarad Kuusk - 193 tm; Mänd - 10 tm; Kask - 299 tm; Haab - 7 tm; Lepp - 73 tm. tagavara kokku 582 tihumeetrit 15 Domus Kinnisvara Kristjan Gross Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 0646-20-TA Pikapõllu, Maramaa küla, Tartu vald, Tartu maakond Kinnistu metsa turuväärtuse määramisel koosneb hind kümne aasta raiemahu väärtusest, allesjääva metsa väärtusest ja metsamaa väärtusest. Hindadena on kasutadud RMK vahelaohindasid, millised on diskonteeritud arvestades puistu vanust ja saabuvat lõppraieaega. Kinnistu kasvava metsa hindamisel on kulutused ülestöötamisele maha võetud. kinnistu puistu hind 10. aasta raiemaht allesjääv mets kokku 4458 € 5633 € 10 091 euri ehk ümardatult 10 100 € Metsata metsamaa turuväärtuse hinnang Hindaja on analüüsinud Tartu maakonna hoonestamata maatulundusmaa tehinguid, mis on teostatud 2018-2020 ning kus kinnistu pindalast valdav osa on metsamaa kõlvik. Adekvaatseid andmeid puistu ja selle mahu kohta tehingu tegemise ajal ei ole kättesaadavad, sest tihti on metsaregistris kajastuv info vananenud. Samuti pole tihti üheselt teada, kas kinnistul on teostatud täies mahus lageraie või on kinnistul mõnel eraldisel puistut alles. Oluline on märkida, et raielankide turg ei ole alati läbipaistev, sest tihti on ühe ja sama kinnistuga, kuid erineva hinnaga teostatud mitmeid tehingud. Levinud on ka nö plokk-tehingud, kus korraga müüakse rohkem kui üks kinnistu. Sedalaadi tehingute osapoolteks on üldjuhul metsandusega tegeleva ettevõtted. Hindaja on konsulteerinud mitme metsamaadega tegeleva ettevõttega, kellede sõnul ei saa öelda, et metsata maadel oleks välja kujunenud ühest turgu. Tehinguid küll tehakse, kuid väga palju sõltub ostja motiivist (kinnistu asukoht nt ostja tegevuspiirkonnas või vahetus naabruses – erihuvi; pikaajaline investeering – 30-50 aastat uue metsa raieküpsuseni), kasvukohatüübist, metsa uuenemise potentsiaalist jne. Neist kriteeriumitest on turuväärtuse kontekstis kasutatav kasvukohatüüp. Hindamisel tuginetakse metsamaa väärtuse hindamisel teadaolevalt vabaturutingimustes tehtud tehingute ja kasvukohatüüpide analüüsile. Seega lähtutakse metsamaa hindamisel tulupotentsiaalist ja leitakse turuväärtus kasvukohatüüpide lõikes. Hinnatava vara äralõigete 1-5 kasvukohatüüp on madalsoo ning eraldusel 6 on keskealine jänesekapsa-kõdusoo kaasik. Hindaja on sobivate võrdlusvarade leidmiseks analüüsinud Tartu maakonna hoonestamata maatulundusmaa tehinguid, mis on teostatud 2018-2020 ning kus kinnistu pindalast valdav osa on metsamaa kõlvik. Tehingute valikul on välja jäetud järgmised tehingud:  Tehingud kinnistuga, mis on osa suuremast plokk-tehingust;  Seotud osapoolte vahelised tehingud;  Tehingud kinnistutega, mis on üle 6 ha, et oleks võrdlusbaas hinnatava varaga samaväärse pindalaga kinnistutega;  Tehingud, kus puudub adekvaatne info kas ja kui palju on kinnistul allesjäänud puistut. Võrdlusvaradena kasutame järgmisi tehinguid: Metsa Tehingu hind Tehingu Pindala Asukoht Tehingu aeg kõlviku kinnistu Lisainfo hind € ha pindala kohta, €/ha Tartu maakond, Tartu 11.11.2019 3200 2,25 1,9 1422 kasvukohatüübiga, 1 vald, Salu küla boniteedi jänesekapsa pinnas Tartu maakond, Tartu 15.01.2020 9000 5,56 5,46 1619 angervaksa, juurdepääs vald, Siniküla olemas; teostatud lageraie, haava noorendik Toodud võrdlustehingute võrdlemiseks hinnatava varaga korrigeerime võrdlustehinguid iseloomustavaid parameetreid. Korrigeerimise eesmärgiks on anda hinnang, kui palju muudab hinnatava vara mingi parameetri erinevus võrdlustehingu turuväärtust. 16 Domus Kinnisvara Kristjan Gross Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 0646-20-TA Pikapõllu, Maramaa küla, Tartu vald, Tartu maakond Võrdlustehingute valik Hindamisel võrdlusmeetodil kasutame sarnases asukohas toimunud maatulundusmaade tehinguid. Selgitused  Kõik võrdlustehingud on müüdud tavapärase müügiprotsessi käigus. võrdlustehingute osas  Ühegi tehingu hind ei sisaldanud käibemaksu, samuti ei lisandunud ühelegi tehingu hinnale käibemaksu. Võrdlusühiku valik11 Võrdlusühikuks valime hektarihinna. Võrdluselementide Võrdluselementideks on lisaks tehingu ajale valitud järgmised enim vara väärtust valik12 mõjutavad tegurid: [1] Tehingu aeg - tehingute toimumisest käesoleva hinnangu väärtuse kuupäevani ei saa välja tuua olulist muutust turusituatsioonis, mida nimetada püsivaks suundumuseks. Seetõttu ei ole hindu ajaldatud. [2] Asukoht – asukohta analüüsitakse nii mikro- kui ka makroasukoha võtmes – kohandamisel arvestatakse vahetut ümbrust, juurdepääsu, kaugust keskusest ja piirkonna mainet. [3] Kinnistu pindala (ha): Siinjuures arvestame ka kinnistu kogupindala mõju lähtudes mastaabiefektist, et suurema koguse juures on 1 ha hind väiksem; [4] metsamaa osakaal kogu pindalast - Suurema metsamaa pindala osakaaluga kinnistute hektarihinnad on turul kõrgemad; Esimese võrdlusvara metsamaa osakaal on 84%, ülejäänud ala on muu maa ja looduslik rohumaa kokku 0,35 ha, mis on sedavõrd väike, et mõju puudub. Seetõttu on arvestatud hinna mõju ainult metsamaa osakaalust tulenevalt; [5] Kasvukohatüüp – mullastikult ja kasvutingimustelt ühtlane metsala. Kasvukohatüübid on nimetatud vastavas kohas enamesineva alustaime järgi: nt. jänesekapsa, sinilille, naadi kasvukohatüüp, kus esineb kõige rohkem nimes olevat taime. Taimede kasv sõltub mullastiku olemusest ning näitab muula viljaksust ning metsa kasvupotentsiaali [6] Metsamaa seisukord – hinnataval maal puudub kasvav mets ja võrdlustehingute metsamaal on teostatud kas osaliselt või täielikult lageraie; [7] Juurdepääs – oluline on kinnistule juurdepääsu olemasolu teelt. Juurdepääsu puudumine avalikult teelt või tee servituudi puudumine mõjutab kinnistu turuväärtust. Muid parameetreid ei ole võrdluselementidena vaadeldud, sest nende osas on hinnatav vara võrdlustehingutega samaväärne või ei ole need turuväärtuse kujunemisel tähtsad. Üldjuhul rakendatakse kohandusi täpsusega 5%, kuid kui turg seda toetab ja on võimalik rahalise arvutustega põhjendada, on võimalik rakendada ka kohandusi täpsusega, mis on väiksemad kui 5%. 11 Võrdluselement on vara või tehingut iseloomustav näitaja, mida kasutatakse kohandamisel ja mille valikul lähtutakse selle olulisusest vara väärtuse kujunemisel (EVS 875-11:2014, p. 3.2.8.) 12 Võrdlusühik on ühik, mille abil kohandamise võtteid kasutades leitakse vara väärtus võrdlusmeetodil. Tavaliselt on võrdlusühikuks ühik, mida kasutatakse turul kauplemisel, pidades silmas konkreetse toote, turusegmendi ja -piirkonna eripärasid (EVS 875-11:2014, p. 3.2.9.) 17 Domus Kinnisvara Kristjan Gross Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 0646-20-TA Pikapõllu, Maramaa küla, Tartu vald, Tartu maakond Võrdlustabel HINNATAV VÕRDLUSTEHINGUD VARA 1 2 Tehingu hind € kohandamisel 3200 9000 Hektarihind € lähtutakse 1 422 € 1 619 € Tehingu aeg hektarihinnast 11.11.2019 15.01.2020 Ajaldamine [1] 0% 0% Hektarihind pärast ajaldamist € 1 422 € 1 619 € Pikapõllu, Maramaa Tartu maakond, Tartu vald, Tartu maakond, Tartu vald, Asukoht küla, Tartu vald, Tartu Salu küla Siniküla maakond Kohandus [2] 0% 0% Kinnistu pindala, ha 3,17 2,25 5,56 Võrdlus Samaväärne Hinnatav väiksem Kohandus [3] 0% 5% Metsamaa pindala, ha 2,95 1,9 5,46 Metsamaa osakaal 93 84 98 Kohandus [4] -5% 0% Valdavalt madalsoo, kasvukohatüübiga, 1 angervaksa vähesel määral boniteedi jänesekapsa Kasvukohatüüp jänesekapsa-kõdusoo pinnas Hinnatav halvem Hinnatav halvem Kohandus [5] -10% -10% teostatud lageraie, haava Metsamaa seisukord teostatud lageraie teostatud lageraie noorendik Kohandus [6] 0% -10% Juurdepääs kinnistule Ei piirne avaliku teega Ei piirne avaliku teega Piirneb avaliku teega Kohandus [7] 0% -5% Summaarne kohandus: -15% -20% Kohandatud hektarihind € 1 209 € 1 295 € Kohanduste absoluutväärtuste 15% 30% summa: Osakaal lõpphinnas: 100% 60% 40% Kaalutud hind € 1 243 € 725 € 518 € Hüvitusväärtuse leidmisel kasutame kaalutud keskmist, kuna võrdlustehinguid on kohandatud erineval määral ning kaalumisel saab arvesse võtta kohandamisel tekkinud erinevusi. Kõige rohkem kohandatud tehingule (absoluutne kohandus) antakse kõige väiksem kaal. Kaalutud hind hektarihindade võrdlemise põhjal 1243 €/ha. Seega saame metsata metsamaa väärtuseks 1243 €/ha x 3,17 ha = 3 940,31 euri ehk ümardatult 3900 euri. Olemasoleva kinnistu metsa ja maa turuväärtus on 3900 + 10 100 = 14 000 eurot. 5.4. Äralõike hüvitusväärtuse hindamine Metsa iseloomustus Äralõike eraldusel 6 on keskealine jänesekapsa-kõdusoo kaasik. Eralduse põhjapoolses osas on segus kuuske. Kõikjal on kuuse elujõulist järelkasvu. Eraldus 5-l kasvav kaasik on väheviljakamal pinnasel. Ka siin on kuuse järelkasvu. Äralõike edelaosas eraldus 4-l on kuusik. Kuuskedel esineb põdrakahjustust. Raiemaht Äralõikel toimub kasvava metsa raadamine 8577 ruutmeetri ulatuses. Kogu ribal kasvav mets läheb likvideerimisele. 18 Domus Kinnisvara Kristjan Gross Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 0646-20-TA Pikapõllu, Maramaa küla, Tartu vald, Tartu maakond Puuliikide tagavarad kuusk - 21 tm; mänd - 1 tm; kask - 111 tm; lepp - 3 tm tagavara kokku 136 tihumeetrit Äralõikel asuva kasvava metsa hind on arvutatud RMK vahelao sortimentide hinna järgi. Kinnistu kasvava metsa hindamisel on kulutused ülestöötamisele maha võetud. Tarbesortimendite väljatulek hinnatud silmamõõduliselt. Äralõikel asuva kasvava metsa hind. Kasvav mets Raidmed Kokku 3206 € 572 € 3778 € ehk ümardatult 3800 € Metsata maa 1 ha aluseks võtame kogu kinnistu metsata maa turuväärtuse 1243 €/ha, saades äralõike hüvitusväärtuse järgmiselt: 1243 €/ha x 0,8577 ha + 3800 € = 4866,12 ehk ümardatult 4900 euri. Juhan Kütt hindamine koos arvutuskäikudega on lisatud eksperthinnangu digikonteinerisse. Seega on äralõike, kui eraldi kaubeldava vara turuväärtus 4900 €. Hindaja on seisukohal, et lisaks tuleb arvestada omanikule allesjääva kinnistu pindala vähenemisest tuleneva metsakorraldusliku kulu tõusuga 10%. Seda arvestame järgmiselt: 14 000 € - 4900 € = 9100 € (so allesjääva vara turuväärtus). Sellest leiame 10% ehk 910 € (täiendav kahju, mis omanikule tekib), mille liidame äralõike väärtusele 4900 € ehk 4900 € + 910 € = 5810 euri ehk ümardatult 5800 euri (so 0,68 €/m² äralõike ala kohta). Saamata jääv tulu: Hindaja hinnangul puudub. 6. Hindamistulemus Tuginedes hindajatele teadaolevatele lähteandmetele, kinnisvaraturu hetkesituatsioonile ja võrdlusandmetele, on Domus Kinnisvara hinnangul aadressil Pikapõllu, Maramaa küla, Tartu vald, Tartu maakond asuva kinnistu asuva kinnistu (reg.nr 3274404): turuväärtus 14 000 (neliteist tuhat) eurot (so 0,44 €/m²); äralõike hüvitusväärtus 5800 (viis tuhat kaheksasada) eurot (so 0,68 €/m²). Hinnangu täpsus on piirkonna sarnaste varade osas ligikaudu ± 20%. Leitud hüvitusväärtus ei sisalda käibemaksu ja hüvitusväärtusele ei lisandu käibemaksu. 19 Domus Kinnisvara Kristjan Gross Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 0646-20-TA Pikapõllu, Maramaa küla, Tartu vald, Tartu maakond Lisa 1. Fotod Foto eraldis 5 Foto eraldis 6 20 Domus Kinnisvara Kristjan Gross Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 0646-20-TA Pikapõllu, Maramaa küla, Tartu vald, Tartu maakond Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte Registriosa: Registriosa number 3274404 Kinnistusosakond Tartu Maakohtu kinnistusosakond Õigsuse märge Elektrooniline registriosa omab õiguslikku tähendust: 06.02.2008 Digitoimik Kinnistustoimiku kõik dokumendid on digitaalsed alates 30.12.2014 I jagu - KINNISTU KOOSSEIS Sulge Katastripidaja märkeid vaata maakatastrist Kande Kande Nr. Katastritunnus Sihtotstarve ja asukoht Pindala Info kehtivus Maatulundusmaa 100%, Tartu maakond, Maakatastri andmed 1 79401:002:0413 Tartu vald, Maramaa küla, Pikapõllu. 3,17 ha üle võetud 31.12.2018. kehtiv II jagu - OMANIK Sulge Kande Kande Nr. Omanik Kande alus kehtivus Tornator Eesti OÜ 18.12.2014 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 3 (registrikood 10013860) 7.01.2015. Kohtunikuabi Lii Hallikvee kehtiv III jagu - KOORMATISED JA KITSENDUSED Sulge Kinnistut koormavad piiratud asjaõigused (v.a. Kande hüpoteegid) ja märked; käsutusõiguse Märked piiratud asjaõiguste kohta, kannete Kande Nr. kitsendused muudatused ja kustutamised kehtivus IV jagu - HÜPOTEEGID Sulge Kande Hüpoteegi Märked hüpoteekide kohta, kannete Kande Nr. Hüpoteegid summa muudatused ja kustutamised kehtivus 21 Domus Kinnisvara Kristjan Gross Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 0646-20-TA Pikapõllu, Maramaa küla, Tartu vald, Tartu maakond Lisa 3. Äralõike joonis 22 Domus Kinnisvara Kristjan Gross Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 0646-20-TA Pikapõllu, Maramaa küla, Tartu vald, Tartu maakond Lisa 4. Kitsenduste kaart 23 Domus Kinnisvara Kristjan Gross Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 0646-20-TA Pikapõllu, Maramaa küla, Tartu vald, Tartu maakond 24 Domus Kinnisvara Kristjan Gross Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 0646-20-TA Pikapõllu, Maramaa küla, Tartu vald, Tartu maakond Vastavuskinnitus standardi nõuetele:  Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutseline pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks.  Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele.  Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks.  Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana.  Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes.  Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega.  Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed.  Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega. Koostaja: /allkirjastatud digitaalselt/ Kristjan Gross Kutseline hindaja Vara hindaja, tase 7, kutsetunnistuse nr 127184 Maa hindaja litsents nr 124 MA-mh 25 Domus Kinnisvara Kristjan Gross Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035 Saatja: MKM info <[email protected]> Saadetud: 07.01.2021 16:47 Adressaat: MKM info <[email protected]> Teema: Vastuskiri MKM 07.01.2021 pakkumisele_Pikapõllu äralõige 0,86ha riigiraudtee tarbeks Tartumaa &nbsp; &nbsp; From: Andre Kaareste <> Sent: Thursday, January 7, 2021 3:46 PMTo: Keiu Käära <>Cc: Rosin, Riido <>Subject: Vastuskiri MKM 07.01.2021 pakkumisele_Pikapõllu äralõige 0,86ha riigiraudtee tarbeks Tartumaa &nbsp; Hea ministeeriumi esindaja &nbsp; Oleme KORRIGEERITUD hüvitisväärtusega pinnaühikule 0,68 eur/m2 nõus, millele lisandub 20% motivatsioonitasu ja 135 eur asjaajamise teenustasu. Oleme maamüügiga riigile raha eest jätkuvalt nõus ja asendusmaad ei taoltle. &nbsp; Raudtee trassi tarbeks tehtava Pikapõllu katastri 79401:002:0413 äralõike pind on ligikaudu 0,9ha, täpne pindala selgub katastrimõõdistamise järgselt (tellib riigi esindaja). Saate käskkirja VÕL ostu-müügilepingu sõlmimiseks ära vormistada. Notariaeg VÕL lepinguks teatage 10 päeva ette kontaktile . &nbsp; Lugupidamisega &nbsp; Lugupidamisega &nbsp; &nbsp; Andre Kaareste Maakasutuse spetsialist &nbsp; Tel.&nbsp;+372 53583944 &nbsp; Tornator Eesti OÜ Tartu kontor Viljandi maantee 75° Õssu, 61713 Tartu maakond° &nbsp; &nbsp; Vastutustundliku metsanduse eestvedaja &nbsp; See e-kiri on konfidentsiaalne. Kui kiri on Teile saadetud kogemata, siis palun teavitage koheselt saatjat ning kustutage see oma postkastist. &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; From: Keiu Käära <> Sent: Thursday, January 7, 2021 2:29 PMTo: Andre Kaareste <>Subject: RE: Vastuskiri MKM 23.11.2020 pakkumisele_Pikapõllu äralõige 0,86ha riigiraudtee tarbeks Tartumaa &nbsp; Tere &nbsp; Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium (MKM) saatis teile 23.11.2020 kirjaga nr 1.10-15/2020/7137-1 pakkumise Pikapõllu kinnistu osa (u 8577m2) omandamine kohta. Tornator Eesti OÜ nõustus esitatud pakkumisega 04.12.2020 saadetus kirjas nr MKM 041220. &nbsp; Nagu telefoni teel rääkisime, on hindaja muutnud hinnangut vastavalt Maa- amet tehtud märkustele. &nbsp; Sellest tulenevalt teeme Teile uue pakkumise kirja manuses olevale eksperthinnangule tuginedes: maa eest makstav tasu 5 800 eurot (0,68 eurot/m2); motivatsioonitasu 1160 eurot. Pakkumus kokku 6 960 eurot. &nbsp; KAHOS § 15 lõike 3 kohaselt on motivatsioonitasu 20% tasust, kuid mitte vähem kui 0,8-kordne Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva aasta (eelneva nelja kvartali) keskmine brutokuupalk ja mitte rohkem kui 50- kordne keskmine brutokuupalk. Tehingule eelneva aasta keskmine brutokuupalk on 1438 eurot. Vastav motivatsioonitasu on välja toodud eespool olevas pakkumuses. &nbsp; Lisaks makstakse teile menetluses osalemisega kaasneva asjaajamise eest vastavalt KAHOS §-le 17 täiendavat hüvitist 135 eurot, mis vastab Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva aasta keskmisele brutotunnipalgale 16 tunni eest. &nbsp; Juhul kui kinnisasja maakorraldusliku jagamise käigus selgub, et omandatava äralõike pindala on kas suurem või väiksem kui 8577 m2, suurendatakse või vähendatakse vastavalt kinnisasja osa eest makstavat tasu arvestusega 0,68 eurot/m2. &nbsp; Kui nõustute esitatud pakkumusega, otsustab majandus- ja taristuminister kinnisasja omandamise ning seejärel määrab kinnisasja omandamise lepingu sõlmimiseks tähtaja. &nbsp; Kõike head &nbsp; Keiu Käära&nbsp; Riigivara nõunik Ühisosakonna haldustalitus611 3007 &nbsp; &nbsp; &nbsp; From: Andre Kaareste <> Sent: Monday, December 7, 2020 10:03 AMTo: info.mkm <>; Cc: Keiu Käära <>Subject: Vastuskiri MKM 23.11.2020 pakkumisele_Pikapõllu äralõige 0,86ha riigiraudtee tarbeks Tartumaa &nbsp; Hea MKM esindaja &nbsp; Oleme Teie pakkumisega Pikapõllu kinnisasja äralõike 0,86ha võõrandamiseks riigile nõus Pakkkumine lisas. Tornator Eesti OÜ vastuskiri ja äralõike digiallkirjastatult lisas. &nbsp; &nbsp; Lugupidamisega &nbsp; &nbsp; Andre Kaareste Maakasutuse spetsialist &nbsp; Tel.&nbsp;+372 53583944 &nbsp; Tornator Eesti OÜ Tartu kontor Viljandi maantee 75° Õssu, 61713 Tartu maakond° &nbsp; &nbsp; Vastutustundliku metsanduse eestvedaja &nbsp; See e-kiri on konfidentsiaalne. Kui kiri on Teile saadetud kogemata, siis palun teavitage koheselt saatjat ning kustutage see oma postkastist. &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; From: Rosin, Riido <> Sent: Tuesday, November 24, 2020 8:03 AMTo: Andre Kaareste <>Subject: FW: Pakkumus kinnisasja osa omandamiseks &nbsp; &nbsp; &nbsp; From: <> Sent: Monday, November 23, 2020 4:15 PMTo: Rosin, Riido <>; AS Eesti Raudtee <>Subject: Pakkumus kinnisasja osa omandamiseks &nbsp; Tere! Teile on saadetud dokumendihaldussüsteemi Delta kaudu dokument. Pealkiri: Pakkumus kinnisasja osa omandamiseks Registreerimise kuupäev: 23.11.2020 Registreerimise number: 1.10-15/2020/7137-1. &nbsp; Majandus- ja KommunikatsiooniministeeriumSuur-Ameerika 110122 Tallinn625 6342 &nbsp; &nbsp; P Säästa loodust ja ära prindi seda e-kirja! ________________________________ Käesolev e-kiri võib sisaldada asutusesiseseks kasutamiseks tunnistatud teavet. This e-mail may contain information which is classified for official use.