Ettepanekud maa hindamise seaduse, maamaksuseaduse ja teiste seaduste muutmise seaduse eelnõule

Keskkonnaministeerium Riigivaraosakond [email protected] 21.01.2021 nr KA-JUR-1/361-2 Ettepanekud maa hindamise seaduse, maamaksuseaduse ja teiste seaduste muutmise seaduse eelnõule Käesolevaga esitab Eesti Energia AS oma ettepanekud maa hindamise seaduse (MHS), maamaksuseaduse (MaaMS) ja sellega seonduvalt teiste seaduste muutmise seaduse eelnõule (eelnõu). Eelnõuga sätestatakse uus regulatsioon, mis on ajendatud eesmärgist korraldada järgmine maa korraline hindamine, et ajakohastada andmed maa väärtuse kohta ja taastada õiglane maa maksustamine. 1. Ettepanekud eelnõu §-le 3 Maamaksuseaduse muutmine Eelnõuga lisatakse MaaMS-i paragrahv 81 järgmises sõnastuses: § 81. Maamaksu tõusu piirmäär (1) Kui maa maksustamisperioodi maamaksu summa on vähemalt 10 protsenti suurem eelmise maksustamisperioodi maksusummast, suureneb maksusumma 10 protsenti. Seejuures ei võeta arvesse käesoleva seaduse §-s 4 sätestatud maksuvabastusi ega §-s 11 sätestatud maamaksusoodustusi. (2) Kui lõikes 1 sätestatud maamaksu summa suurenemine on võrreldes eelmise maksustamisperioodiga 10 protsenti, kuid on väiksem kui 5 eurot, suurendatakse maksusummat 5 euro võrra, kuid mitte rohkem kui maa maksustamishinnast ja maamaksumäärast lähtuva maamaksu summani. Palume selgitada milline oleks 10 % kaitsemehhanismi kasutamise võimalus juhtudel kui maamaks on määratud vastavalt MaaMS § 7 lg (22) alusel, mis sätestab, et kui maksumaksjale kuulub mitu maatükki või ta kasutab mitut ühe kohaliku omavalitsuse üksuse haldusterritooriumil asuvat maatükki, summeeritakse maatükkide eest tasumisele kuuluvad maksusummad, arvestamata käesoleva paragrahvi lõikes 3 sätestatud. Toome siinkohal näite: Ühele kinnisasja omanikule kuulub Kiili vallas kokku 21 tootmismaa kinnisasja (pisikesed kinnisasjad – alajaamade alused kinnistud), milledest kahel katastriüksusel on maamaksu summa tänaste hindade korral suurem kui 5 eurot, ülejäänutel jääb see alla 5 euro. Maamaksu teatis esitatakse summeritult nagu seda võimaldab MaaMS §7 lg (22), koondsumma on konkreetse näite puhul 32,5 eurot. Eraldi võttes varieeruvad maamaksud katastriüksuste kaupa väärtusest 0,5 – 10 eurot. Kiili vallas, on tootmismaa katastriväärtus võrreldes 2001 aastaga tõusnud 52 korda (2001 vs 2018 väärtused). Võttes aluseks seletuskirjas toodud näiteid (lk 35, 36) ja arvutades võimalikud uued maamaksud oleks EESTI ENERGIA AS Lelle 22, 11318 Tallinn Reg. kood 10421629 Tel 465 2222 [email protected] Faks 465 2200 www.energia.ee tootmismaal 1% maksumäära korral maamaksu tõus konkreetsele kinnisasjade omanikule ühes omavalitsuses ca 300 %. Millised võiksid olla tasandusmäärad sellistel juhtudel? Ettepanek on täiendada MaaMS seadust selliselt, et 10 % tasandusmäär kehtiks ka juhul kui enne korralist hindamist oli maamaks määratud MaaMS § 7 lg (22) alusel. Eelnõu seletuskirjas (lk 35) on välja toodud, et kinnisvaramaksude tõusu piiravad kaitsemehhanismid on teistes riikides levinud. Näiteks Taanis ei tohi aastane kinnisvaramaksu tõus olla suurem kui 5%. Teatud juhtudel võib see olla 7%.49 Eestis on mõistlik kehtestada veidi kõrgem piirmäär, kuna Eestis on praegu maamaks 2001. aasta maa maksustamishindade tasemel ning maa tegelikule väärtusele vastavale tasemele jõudmiseks, isegi 10% suuruse piirmäära korral (vt joonis 7), võib kuluda kuni 11 aastat. Tulenevalt asjaolust, et oluliselt parema elatustasemega riigis on kaitsemehhanism poole väiksem (Taanis 5%) palume seadusandjal mõelda ja rohkem põhjendada, kas 10 % nn kaitsemehhanism on õigustatud. Asjaolu, et riik ei ole korralist hindamist läbi viinud viimase kahekümne aasta jooksul ei saa olla piisav põhjus maksumaksjale suurema koormise panemiseks. 2. Ettepanekud eelnõu §-le 4 - asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕSRS) muutmine Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 155 lõikes 1 asendatakse arv „7,5“ arvuga „3,5“. 1) Eelnõu §-ga 4 muudetakse AÕSRS-i § 155 lõiget 1, ja määratakse talumistasu suuruseks aastas 3,5 protsenti maa maksustamishinnast korrutatuna kitsenduse ruumilise ja sisulise ulatuse koefitsientidega ( 3% saamata jäänud tulu ja 0,5% maamaksu osa). Seletuskirja lk 51 ütleb järgmist: Kehtiv tasumäär 7,5% on mõeldud hüvitama maa omanikule lisaks maamaksu kulule (mille suurus on kehtiva õiguse kohaselt kuni 2,5% maa maksustamishinnast) mingil määral ka saamata jäänud tulu. Eelnõu §-ga 3 muudetakse MaaMS-is sätestatud maksimaalset maamaksumäära. Elamumaal ja maatulundusmaal hakkab maksimaalseks maksumääraks olema 0,5% ja teiste sihtotstarvetega maadel 1%. Sellest tulenevalt on põhjendatud muuta talumistasu määra seda osa, mis on eeldatavalt mõeldud maamaksu hüvitamiseks. Kuna esiteks asub kõige rohkem tehnovõrke elamumaal ja maatulundusmaal ning teiseks makstakse maatulundusmaast erineva sihtotstarbega maal talumistasu kõikidest tehnovõrkudest ainult väikese osa eest (st ainult põhivõrkude, mitte jaotusvõrkude eest), on põhjendatud regulatsiooni lihtsuse huvides talumistasude arvutamiseks rakendada ühtset määra 0,5% ning jätta rakendamata 10% aastase tõusu piirmäär, mille eelnõu näeb ette maamaksu puhul. Selline käsitlus ei ole kooskõlas seaduseandja poolt täna kehtestatud ja kehtestatava protsendimäära sisulise tähendusega (3% saamata jäänud tulu ja 0,5% maamaksu osa). See osa tasumäärast (0,5%), mis on mõeldud maamaksu hüvitamiseks saab olema suurem kui tegelik maaomaniku kulu kitsenduse alla jääva maa eest tasutava maamaksu suurus (tulenevalt 10 % aastase tõusu piirmäärast). Teeme ettepaneku talumistasu määramisel eelnevaga arvestada ning 0,5 % osas lähtuda 10 %-lisest kaitsemehhanismist. Arvutusvalem tuleks sisse viia Maa-ameti talumistasukalkulaatorisse, mis on aluseks talumistasude arvutamisel. 2) Tulenevalt eelnevast on jäänud tähelepanuta tulumaksuseaduse (TuMS) osa, mis puudutab talumistasude osalist maksustamist. Kehtiv TuMS § 19 lg 3 p 15 sätestab, et asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 154 alusel makstavat tehnovõrgu talumistasu ei maksustata tulumaksuga ühe kolmandiku ulatuses ehk maamaksu ulatuses. Kas seaduste muutmisega nähakse ette ka muudatused tulumaksuseaduses ja kehtestatakse uued proportsioonid talumistasudelt makstava tulumaksu osas? Ja kuidas lahendatakse olukord, kui 0,5 % suurune osa talumistasust ei ole tegelikult võrdne maamaksuga vaid on pigem suurem? 3) Eelnõu seletuskirja lk 51 kohaselt tõusevad talumistasu määrad keskmiselt võrreldes praegusega 3 – 3,5 korda. Nagu käsitletud, tõuseb maa maksustamishind uue maa korralise hindamise järel keskmiselt umbes seitse korda ja kui talumistasu määr muutmata jätta, tõuseksid talumistasud seega umbes seitse korda. Talumistasud tõusevad ka uue maa korralise hindamise järel ja tasumäära muutmisel praegusega võrreldes keskmiselt 3–3,5 korda. Kui seni oli talumistasu määr kolmekordne maksimaalne maamaksumäär, siis edaspidi on talumistasu määr elamumaa ja maatulundusmaa puhul seitsmekordne maksimaalne maamaksumäär. Tulenevalt sellest, et täna maksab jaotusvõrguettevõtja talumistasusid tehnorajatiste eest, mis asuvad maatulundusmaal ning arvestades asjaoluga, et sisulise ulatuse koefitsiendi määramine ei ole tegelikkuses kontrollitav ilma täiendavaid kulutusi tegemata ja maatulundusmaa hind on tõusnud keskmiselt Eestis 11 korda (põllumaadel), on eeldatav põhitegevuskuludele tõus võrguettevõtjale suurem kui 3 - 3,5 korda. Samuti ei saa välistada oluliselt suuremat talumistasude taotluste arvu kasvu, mis suurendab võrguettevõtja kulusid veelgi. 4) Täiendavalt on kehtivas AÕSRS § 155 lg 7 sätestatud, et talumistasu ei maksta, kui selle suurus ühe kinnisasja kohta on alla ühe euro. AÕSRS § 156 lg 3 kohaselt käesoleva paragrahvi 1. lõikes sätestatud taotluse alusel makstakse talumistasu ka järgmistel aastatel kuni uue taotluse esitamiseni. Tasu saamise aluseks olevate asjaolude muutumisel on kinnisasja omanik kohustatud sellest tehnovõrgu omanikule teatama. Alates 1.jaanuarust 2019 ei ole Elektrilevi OÜ enam vastu võtnud avaldusi talumistasu saamiseks kui summa maaüksuse kohta oli alla ühe euro. Palume muuta AÕSRS § 156 ja täiendada seda nii, et omanikud, kes esitasid talumistasu taotluse kinnisasja kohta, milles tasu suurus oli alla ühe euro perioodil 01.01.2019 kuni uue seaduse jõustumiseni ja kui uue kehtestatava maksustamishinna järgi tuleks talumistasu suurem kui üks euro, siis peab omanik esitama uue taotluse tasu saamiseks selle maaüksuse osas. 3. Ettepanekud eelnõu §-le 7 - kinnisasja avalike huvides omandamise seaduse (KAHOS) muutmine Eelnõuga muudetakse KAHOS-e „§ 401 nii, et avalikes huvides vajaliku tehnovõrgu ja -rajatise ning avalikult kasutatava tee eelduslikuks kasutustasuks määratakse 3 protsenti maa turuväärtusest või maksustamishinnast, kui viimane vastab turuväärtusele. Kasutustasule lisandub kasutusala ulatuses hüvitis maamaksu eest.“. Eelnõu seletuskiri lk 44 ütleb, et punktiga 10 täiendatakse seadust §-ga 401. Muudatus on seotud korralise hindamisega seeläbi, et kui korralise hindamise tulemused hakkavad uue hindamise järel olema turupõhised, on neid võimalik hakata rakendama avalike teede kasutustasude määramisel, samal ajal ühtlustades kasututasu määrasid. KOV-idele on suureks probleemiks avalikes huvides vajaliku teele või tehnovõrgule seatava sundvalduse kasutustasu määramine (KAHOS-e § 39 lõige 5). Kehtiva KAHOS-e § 39 lõige 5 kohaselt kinnisasja omanikule makstakse sundvalduse seadmise korral sundvalduse tasu, kui ei lepita kokku teisiti. Sundvalduse seadmise korral ei maksta käesoleva seaduse §-des 15‒17 nimetatud täiendavaid hüvitisi. Sundvalduse tasu määratakse käesoleva seaduse § 12 lõikes 2 sätestatud korras. Kehtiva KAHOS-e § 40 lõige 5 kohaselt asjaõigusseaduse § 1581 lõikes 1 sätestatud tehnovõrgu või -rajatise talumise kohustuse eest määratakse kinnisasja omanikule makstav sundvalduse tasu kinnisasja omaniku ja tehnovõrgu või -rajatise omaniku kokkuleppe alusel. Kui nimetatud kokkulepet ei ole saavutatud, määrab sundvalduse seadja perioodilise sundvalduse tasu, mille suurus ei ületa samadel tingimustel tehnovõrgu või -rajatise vahetu seadusjärgse talumiskohustuse eest makstavat tasu. Lisaks võib sundvalduse seadja määrata põhjendatud juhul ühekordse hüvitise käesoleva seaduse § 39 lõikes 6 nimetatud alusel. Seaduse eelnõu kohaselt lisatakse täiendav paragrahv 401, mille kohaselt määratakse kasutustasu 3 % + maa maksustamise hinnast + võimalik maamaks. Kas lisatav punkt muudab ka § 40 lõige 5 punkti, kus kasutustasu ei või olla suurem kui talumistasu antud ala eest. Erisus tuleneb sellest, et avalikes huvides rajatud tehnorajatiste korral on talumistasu suurus teistel sihtotstarvetel (v.a maatulundusmaa) null eurot. Lisatava punkti korral jääb segaseks millisest punktist peab tasumääramisel kohalik omavalitsus lähtuma sundvalduse seadmisel. 4. Ettepanekud eelnõu §-le 13 – riigivaraseaduse (RVS) muutmine Riigivaraseaduses soovitakse teha järgmised muudatused: 1) Paragrahvi 1051 lõige 1 muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt: „(1) Maareformi seaduse alusel seatud hoonestusõiguse igakordsel omanikul on õigus hoonestusõigusega koormatud maa omandada juhul, kui maa ei ole vajalik riigile ega kohalikule omavalitsusele tema ülesannete täitmiseks ega muul avalikul eesmärgil. Kui hoonestusõigus on kaasomandis ja mõni kaasomanik ei soovi maad omandada, on teistel kaasomanikel õigus omandada kogu hoonestusõigusega koormatud maa. Maa omandatakse maareformi seaduse §-s 351 sätestatud tingimustel ja korras.“ Eelnimetatud paragrahvi muudatusettepanekuga seonduvalt on eelnõu seletuskirja punktis 3.13 (lk 47 ja 48) esitatud järgnev selgitus: „Maareformi käigus hoonestusõigusega koormatud kinnistute haldamine on muutumas riigile ebamõistlikult koormavaks. Maareformi käigus seati ja seatakse riigimaale hoonestusõigusi riigimaal asuvate ehitiste omanike kasuks juhul, kui isik ei soovinud või ei saanud endale kuuluva hoone alust maad erastada. …..“ Eeltooduga seonduvalt juhime eelnõu koostaja tähelepanu järgnevatele asjaoludele: Maareformi seaduse § 29 alusel jäetakse riigi omandisse Vabariigi Valitsuse või tema poolt volitatud valitsusasutuse otsusega MRS § 31 lõikes 1 nimetatud maa. Maa riigi omandisse jätmise korra, volitatud valitsusasutused ja riigimaa valitseja määramise alused kehtestab Vabariigi Valitsus. Riigi omandisse jäetava maa suurus ja piirid määratakse vastavuses planeeringu ja maakorralduse nõuetega kindlaks detailplaneeringut koostamata. MRS §31 lõige 1 punkt 10 alusel jäetakse riigi omandisse teise isiku ehitise teenindamiseks vajalik maa, millele seatakse hoonestusõigus. Maa riigi omandisse jätmise korra punkt 5 alapunkt 8 sätestab, et maa riigi omandisse jätmise otsustaja on valdkonna eest vastutav minister, kui riigi omandisse jäetakse maareformi seaduse paragrahvi 31 lõike 1 punktis 10 nimetatud otstarbel Eesti Energia Aktsiaseltsi ja Eesti Põlevkivi Aktsiaseltsi (Märkus: 01.01.2021 seisuga ärinimega Enefit Power AS) omandis olevate hoonete ja rajatiste alune ning neid teenindav maa või kui maareformi seaduse paragrahvi 31 lõike 1 punktis 8 nimetatud otstarbel jäetakse riigi omandisse eelnimetatud äriühingute hoonete ja rajatiste püstitamiseks vajalik maa. Seega ei ole eelnimetatud regulatsioonidest tulenevalt maareformi seaduse alusel Enefit Power AS-il võimalik olnud muul moel äriühingute omandis olevate hoonete ja rajatiste alust ning neid teenindavaid maakasutusi vormistada, kui üksnes hoonestusõiguse seadmise alusel. Eeltoodust tulenevalt teeme ettepaneku täpsustada RVS § 1051 lõiget 1 täpsustava viite või sõnastusega, mis annab õiguse omandada maareformi seaduse paragrahvi 31 lõike 1 punktis 10 nimetatud otstarbel Eesti Energia Aktsiaseltsi ja Eesti Põlevkivi Aktsiaseltsi (01.01.2021 seisuga ärinimega Enefit Power AS) omandis olevate hoonete ja rajatiste alune ning neid teenindav maa või kui maareformi seaduse paragrahvi 31 lõike 1 punktis 8 nimetatud otstarbel on jäetud riigi omandisse eelnimetatud äriühingute hoonete ja rajatiste püstitamiseks vajalik maa samadel alustel ning tingimustel, mis rakenduvad teistele maareformi seaduse alusel seatud hoonestusõiguse igakordsetele omanikele. Lisaks teeme ettepaneku täpsustada maareformi seaduse §-i 351 ja maareformi käigus riigimaale hoonestusõiguse seadmise ja selle käigus maa erastamise korda tingimusega, et riigivaraseaduse § 1051 lõige 1 alusel riigi omandisse jäetud maareformi seaduse paragrahvi 31 lõike 1 punktis 10 nimetatud otstarbel Eesti Energia Aktsiaseltsi ja Eesti Põlevkivi Aktsiaseltsi (01.01.2021 seisuga ärinimega Enefit Power AS) omandis olevate hoonete ja rajatiste alune ning neid teenindava maa või kui maareformi seaduse paragrahvi 31 lõike 1 punktis 8 nimetatud otstarbel riigi omandisse jäetud eelnimetatud äriühingute hoonete ja rajatiste püstitamiseks vajaliku maa omandamise otsustab ja korraldab hoonestusõigusega koormatud kinnisasja riigivara valitseja maareformi seaduse §-s 351 sätestatud tingimustel ja korras. 2) Riigivaraseaduse §1051 täiendatakse lõikega 22 nii, et kui isikul ei ole seaduse järgi õigust maad omandada või riik on keeldunud käesoleva paragrahvi lõikes 1 sätestatud alusel maa võõrandamisest, võib elamumaa sihtotstarbega maa maksustamishinna muutumisest tingitud hoonestusõiguse tasu aastane tõus olla kuni 10% hoonestusõiguse kehtivast tasust. Seletuskirja (lk 48) kohaselt sätestatakse erand elamumaa sihtotstarbega kinnisasjale eelkõige selleks, et vähendada mõju inimeste kodude alusele maale seatud hoonestusõigustele. Samas selgitatakse, et erandi eesmärgiks on kaitsta hoonestusõiguse tasu järsu tõusu eest isikuid, kellel ei ole võimalik tasu tõusu vältida hoonestusõigusega maa omandamise teel. Näitena on toodud juhtumid, kus hoonestusõigused asuvad maavarade maardlatel või kavandtavate infrastruktuuriobjektide või muude objektide aladel. Eeltoodust jääb arusaamatuks, miks eelistatakse regulatsioonis erandina kaitsta üksnes elamumaa sihtotstarbega maa kasutajaid maksustamishinna muutumisest tingitud hoonestusõiguse aastatasu tõusu vastu, jättes samas kaitseta hoonestusõiguse tasu maksutõusu vastu teiste sihtotstarvetega kinnisasjade kasutajad, kelle ei laiene õigust hoonestusõigusega koormatud riigimaad omandada. Oleme seisukohal, et sõltumata maa sihtotstarbe liigist tuleks kohelda kõiki isikuid võrdselt, kes on riigimaale maareformi seaduse alusel seatud hoonestusõiguse omanikud ja kellele ei võimaldata maad omandada. 3) Riigivaraseaduse §1051 muudatusettepanekutest tulenevalt teeme ettepaneku täpsustada RVS § 19 lg 2 punkti 2 ja § 22. RVS § 22 lg 2 sätestab, et piiratud asjaõigusega koormamise lepingu tingimuste muutmise ning lepingu lõpetamise menetluse otsustab riigivara valitseja. § 22 lg 3 sätestab, et kui riigivara kasutamiseks andmise otsustamiseks oli vajalik Vabariigi Valitsuse nõusolek, võib nimetatud nõusolekust tulenevaid tingimusi muuta üksnes Vabariigi Valitsuse nõusolekul. Samas sätestab RVS § 19 lg 2 p 3, et üksnes Vabariigi Valitsuse nõusolekul võib minister või riigisekretär otsustada kinnisasja kasutamiseks andmise või piiratud asjaõigusega koormamise tähtajaga üle 10 aasta. Siinjuures juhime tähelepanu, et täna on maareformi seaduse alusel seatud hoonestusõiguse lepinguid seatud valdavalt tähtajaga üle 10 aasta. Seega olukorras, kus soovitakse muuta RVS §1051 alusel kehtiva hoonestusõiguse lepingu tingimusi ning isegi juhul, kui riigivara kasutamiseks andmise otsustamisel ei olnud vajalik Vabariigi Valitsuse nõusolek, siis soovides muuta piiratud asjaõigusega koormamise lepingut, mis sisaldab tingimusena tähtaega üle 10 aasta, on vastavalt RVS § 19 lg 2 p 3 on selleks vajalik Vabariigi Valitsuse nõusolek. Oleme seisukohal, et eelnimetatud regulatsioonidest tulenevate tingimuste koosmõjust tulenevalt suurendab oluliselt halduskoormus Vabariigi Valitsuse nõusolekute võtmisel. Eeltoodust tulenevalt teeme ettepaneku muuta RVS § 19 lg 2 punkti 2 ja § 22 sõnastuses, mis võimaldab riigivara valitsejal RVS §1051 ja § 22 alusel muuta maareformi seaduse alusel seatud hoonestusõiguse lepingute tingimusi muuta ilma Vabariigi Valitsuse nõusolekuta. 4) Eelnõukohase seaduse peamine eesmärk on uuendada maa korralise hindamise senist korda ning teha selle alusel järgine korraline hindamine 2022.aastal. Maa hindamise seadmise muutmise eelnõu sätestab § 42 lõikes 2, et korraline hindamine toimub iga neljandal aastal. Maapõueseaduse (MaaPS) § 90 lg 7 sätestab järgneva: Kaevandamiseks kasutada antud riigile kuuluva kinnisasja kasutamise tasu aastamäär on viis protsenti maa maksustamise hinnast, või kui on tehtud maa erakorraline hindamine, siis viis protsenti maa erakorralisel hindamisel määratud maa maksumusest. Riigile kuuluva kinnisasja kaevandamiseks kasutada andjal on õigus muuta kasutustasu suurust maa maksustamishinna muutumisel maa korralise hindamise käigus või maa erakorralise hindamise alusel pärast kolme aasta möödumist kasutusõiguse andmise lepingu sõlmimisest ning uuesti pärast kolme aasta möödumist tasu viimasest muutmisest. MaaPS § 90 lg 4 kohaselt antakse riigile kuuluv kinnisasi kaevandamiseks kasutada rendile andmise, kasutusvalduse või hoonestusõiguse seadmise teel. Juhime tähelepanu, et MaaPS § 90 lg 4 alusel on riigile kuuluvad kinnisasjad kaevandamiseks kasutada antud rendilepingute kaudu, mis on lihtkirjalikud ja mille muutmine ei nõua eraldiseisvaid kulutusi. Samas on eelnimetatud §-i alusel seatud kasutusvalduse või hoonestusõiguse lepingud seatud notariaalselt. MaaPS § 90 lg 8 sätestab, et maa kasutamise õiguse saanud isik tasub kinnisasja kaevandamiseks kasutada andmisega seotud kulud. Eeltooduga seonduvalt palume selgitada, kes kannab kulud juba sõlmitud kasutusvalduse või hoonestusõiguse lepingute muutmisel (notari- ja reaalkoormatise kandemuudatuse tasud, riigilõivud jne), kui lepingu muudatuse põhjuseks on igal neljandal aastal toimuv korraline hindamine, mille tulemusena muutub kasutustasu suurus maa maksustamishinna muutumisel. Siinjuures teeme ettepaneku täpsustada MaaPS § 90 lõiget 8 järgnevas sõnastuses: maa kasutamise õiguse saanud isik tasub kinnisasja esmakordsel kaevandamiseks kasutada andmisega seotud kulud. Maa korralise hindamise tulemusel maa maksustamishinna muutumisel kasutustasu muutustest tingitud kasutusõiguse lepingu muutmisega seotud kulud tasub kasutusse andja. Siinjuures juhime tähelepanu vajadusele kohelda kõiki riigimaa kasutajaid võrdsetel alustel, kes kasutavad riigimaad maareformi seaduse ja maapõueseaduse alusel seatud hoonestusõiguse lepingute alusel, mistõttu teeme ettepaneku viia sisse eelnimetatud õigusaktidesse ja nende alamaktidesse sisse täpsustav tingimus, et kui hoonestusõiguse aastatasu suurus muutub tulenevalt hoonestusõigusega koormatud kinnisasja maksustamishinna muutumisest, siis kasutustasu muutustest tingitud hoonestusõiguse lepingu muutmisega seotud kulud tasub kasutusse andja. § 14 Veeseaduse muutmine Eelnõu kohaselt muudetakse Veeseaduse § 215 lõike 2 esimest lauset ja § 230 lõike 1 teist lauset asendades sõna „neli“ sõnaga „kolm“. § 5 Elektrituruseaduse muutmine . Elektrituruseaduse § 923 lõike esimeses lauses asendatakse number „7“ numbriga „3“. Veeseaduse § 230. Hoonestustasu lõige 1 sätestab järgneva: Avaliku veekogu koormamise korral kaldaga püsivalt ühendamata ehitisega peab ehitise omanik igal aastal maksma hoonestustasu. Hoonestustasu suurus on neli protsenti ehitise kasutamise otstarbele vastava sihtotstarbega maa Eesti keskmise väärtuse alusel arvutatud hinnast, mis arvutatakse avaliku veekogu koormatava ala pindalast lähtudes. Maa keskmine väärtus leitakse maa hindamise seaduse kohaselt tehtud maa korralise hindamise tulemuste alusel. Veeseaduse § 230 lõige 2 sätestab, et Hoonestustasu suurus avaliku veekogu koormamise korral tuuleelektrijaamaga on sätestatud elektrituruseaduses. Elektrituruseaduse § 923 lõige 1 sätestab, et: Avaliku veekogu tuuleelektrijaamaga koormamisel maksab elektriettevõtja riigile iga-aastast hoonestustasu, mille suurus on 7% tootmismaa Eesti keskmise väärtuse alusel arvutatud hinnast, mis arvutatakse tuuleelektrijaama ehitisealusest pindalast lähtudes. Maa keskmine väärtus leitakse maa hindamise seaduse kohaselt läbi viidud maa korralise hindamise tulemuste alusel. Tuuleelektrijaama ehitisealuse pindala hulka arvestatakse ka tuuleelektrijaama koosseisu kuuluvate üksikute tuulikute vahelised kuni 1000-meetrised vahemaad, mida arvestatakse tuulikute laiusgabariidist lähtuvalt, ja tuuleelektrijaama teenindamiseks vajalike rajatiste ehitisealune pind. Eelnõu seletuskirjas lk 41 märgitakse, et ühtegi kehtivat hoonestusluba avaliku veekogu koormamiseks tuuleelektrijaamaga hetkel antud ei ole. Muudatus võib seega mõjutada vaid tulevikus avalikku veekogusse potentsiaalselt rajatavaid tuuleelektrijaamu. Juhime eelnõu koostaja tähelepanu asjaolule, et Veeseadus § 230 lg 1 alusel arvutatakse hoonestustasu ehitise kasutamise otstarbele vastava sihtotstarbega maa Eesti keskmise väärtuse alusel arvutatud hinnast. Samas kui Elektrituruseaduse § 923 lõikes 1 sätestatakse, et hoonestustasu arvutatakse tootmismaa Eesti keskmise väärtuse alusel arvutatud hinnast. Kuna mõlemal eelviidatud juhul on tegemist avaliku veekogu koormamisel hoonestustasu tasu arvutamise regulatsioonidega, siis juhime tähelepanu, et tasu arutamise alused on erinevad, kuna ühel juhul arvutakse tasu ehitise kasutamise otstarbele vastava sihtotstarbega (mis ei pruugi olla tootmismaa sihtotstarbele vastav) maa Eesti keskmise väärtuse alusel arvutatud hinnast ning teisel juhul arvutatakse hoonestustasu tootmismaa Eesti keskmise väärtuse alusel arvutatud hinnast. Lisaks märgime, et kui elektrituruseaduse alusel on üheselt määratletud, et hoonestustasu arvutatakse tuuleelektrijaama ehitisealusest pindalast lähtudes, täpsustades eelnimetatud tingimust, et Tuuleelektrijaama ehitisealuse pindala hulka arvestatakse ka tuuleelektrijaama koosseisu kuuluvate üksikute tuulikute vahelised kuni 1000-meetrised vahemaad, mida arvestatakse tuulikute laiusgabariidist lähtuvalt, ja tuuleelektrijaama teenindamiseks vajalike rajatiste ehitisealune pind, siis veeseaduse kohaselt arvutatakse hoonestustasu avaliku veekogu koormatava ala üksnes pindalast lähtudes. Seega tuginevad eelnimetatud regulatsioonides hoonestustasu määramise ja arvutamise alused täiesti erinevatele alusandmetele ja maksustamisel kohalduvale pindala määratlustele. Eelnõu seletuskirjas lk 42 on märgitud, et: Muudatus on seotud riigimaa kasutamise tasude määrade ühtlustamisega ning aitab leevendada tasude liiga järsku tõusu. Hoonestustasu määra langetamist õigustab ka fakt, et Eestis on tuuleelektrijaamade hoonestustasud kordades kõrgemad kui naaberriikides. Näiteks on tasud 14 korda kõrgemad kui Lätis ja neli korda kõrgemad kui Poolas. Nõustume eelnõu koostaja hinnanguga, et hoonestustasu määra langetamine on igati õigustatud. Samas on jäänud analüüsimata asjaolu, et MHS regulatsiooniga on oluliselt muutumas maa hindamise metoodika ja alused. Ja seda olukorras, kus praktika ja võrdlusandmed hoonestusloa andmisel avalikku veekogusse puuduvad. Siinjuures kerkib küsimus, et kas hoonestusloa tasu sidumine tootmismaa sihtotstarbega on õigustatud ja piisvalt läbi analüüsitud. Arvestades, et maa korralist hindamist soovitakse regulatsiooni kohaselt läbi viima hakata igal neljandal aastal, siis võib eeldada, et see omakorda hakkab mõjutama hoonestustasu suurust, kuna hoonestustasu muutumise aluseks maa korralise hindamise tulemusel muutuv tootmismaa Eesti keskmine hind. Seega on täiesti ebaselge, kuidas nähakse hoonestusloas ette tasu suuruse muutmise tingimused ja muutmise alused, kuna hoonestustasu suuruse muutmise tingimus maa korralise hindamise tulemuste alusel on üldine ja tasu muutmise osas täiesti prognoosimatu. Lisaks juhime tähelepanu, et maakastriseaduse kohaselt määratakse tootmismaa sihtostarve tootmis- ja tööstusehitiste aluse ja neid ehitisi teenindav maa osas. MHS regulatsiooni kohaselt maa korralisel hindamisel ei arvestata turuhinna määramisel tootmismaal olevate ehitiste väärtusega ega kinnistuid koormavate piiratud asjaõiguste väärtusega, vaid hinnatakse tootmismaa sihtotstarbega katastriüksuste turuväärtust ilma ehitisteta. Samas on hoonestusluba oma olemuselt justnimelt ehitusõigust lubav ja võimaldav õigus ning sidudes selle maksustamise aluse tootmis- ja tööstusehitiste aluse ja neid ehitisi teenindava maa sihtotstarbega üksnes lähtudes asjaolust, et avalikku veekogusse paigaldatavate tuuleelektrijaamade osas on tegemist (elektri-)tootmisseadmega, on pisut meelevaldne ja lihtsustatud lähenemine. Seega saame asuda seisukohale, et hoonestustasu määramisel keskmise tootmismaa hinna järgi ei ole võimalik lähtuda põhimõttest „sarnastel tingimustel sarnaste asjade kasutamiseks sõlmitud kasutuslepingutes kokku lepitud kasutustasudele turul“, kuna keskmise hinna arvutuse alusandmed ei sisalda avalikku veekogusse püstitatud tuuleelektrijaamade hoonestustasu andmeid. Hoonestustasu vs proportsionaalsus kasutusõiguse ulatusega – esitatud eelnõust jääb ebaselgeks, kuidas on proportsionaalsus maksustamisel tagatud olukorras, kus tuulikute vahelised alad on maksustatud samadel alustel ja määras nagu seda on tuuleelektrijaama ehitisealused alad. Kuna ka praktika ja kogemused hoonestuslubade andmisel puuduvad, siis on ebaselge, milline on tegelik omandisuhe hoonestusloaga hõlmatud alal, millised on näiteks riigi või siis kolmandate isikute õigused ja kohustused (kalavarud, laevateed, navigatsiooni korraldamine jne) antud ala ulatuses, kas saab olla ka sega-või mitmik-kasutust (nt sumbad jne) – kuidas siis toimub maksustamine? Kuivõrd kõik eelnimetatud asjaolud üksikuna ja ka kogumina mõjutavad hoonestusloa tasu ja tingimusi, siis teeme ettepaneku, mitte siduda avaliku veekogu koormamise hoonestusloa tasu Eesti keskmise väärtuse alusel arvutatud tootmismaa hinnaga. Lugupidamisega, (allkirjastatud digitaalselt) Andri Avila Juhatuse liige Eesti Energia AS