Selgitustaotlus

Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium Suur-Ameerika 1, Tallinn, 10122 [email protected] 05.02.2026 nr 5-5/1435 Selgitustaotlus planeerimine.ee keskkonnas muudetud tõlgenduse kohta alla 20 m² hoonete püstitamise osas enne 30.06.2015 kehtestatud detailplaneeringute alal Saue Vallavalitsus pöördub seoses planeerimine.ee keskkonnas avaldatud tõlgenduse muutumisega, mis puudutab alla 20 m² ehitusaluse pindalaga hoonete püstitamist enne 30.06.2015 kehtestatud detailplaneeringute alal. 1. Selgitustaotluse alus Planeerimine.ee lehel on küsimus: „Kas alla 20 m² suuruste hoonete ehitamist sai enne 30.06.2015 kehtestatud detailplaneeringuga reguleerida?“ Vastuse sõnastust on käesoleva aasta alguses muudetud. Muudatus mõjutab oluliselt kohalike omavalitsuste praktikat ning ehitusõiguse rakendamist, kuna uus tõlgendus annab mõista, et isegi juhul, kui detailplaneering ei ole alla 20 m² hoonete ehitamist eraldi reguleerinud, tuleb siiski lähtuda detailplaneeringus sätestatust ning hoonete ehitamine ei ole enam “vaba”. 2. Varasem ja praegune vastuoluline käsitlus Varasemas planeerimine.ee vastuses oli selgelt märgitud, et kui detailplaneering ei reguleeri alla 20 m² hooneid, siis: „…on nende ehitamine jäetud nn vabaks ja neid võib planeeringualale ehitada, olenemata detailplaneeringus määratud hoonete arvust jm tingimustest.“ Praegune tekst aga ütleb vastupidiselt, et: „…siis tuleb ehitamisel arvestada üldplaneeringust tulenevaid nõudeid, samuti nõudeid, mis tulenevad ehitusseadustikust ja teistest õigusaktidest, sh ehitamise hea tava, tuleohutusnõuded, teiste isikute õigused jms. Arvestama peab ka kehtivast detailplaneeringust tulenevaid teisi piiranguid (nt täisehituse protsent, kujad, hoonestusala, lubatud hoonete arv jne).” Selline muudatus tekitab praktikas segadust ning mõjutab oluliselt väiksemate abihoonete ja väikeehitiste püstitamise loogikat detailplaneeringualadel. Saue Vallavalitsus Registrikood 77000430 ak EE021700017001821116 Luminor Bank Kütise 8 / Saue linn / Saue vald / 76505 Harju maakond / EESTI ak EE097700771000592478 LHV Pank tel +372 679 0180 / [email protected] / www.sauevald.ee ak EE532200001120155821 Swedbank ak EE781010220028782015 SEB Pank 3. Vastuolu varasema ministeeriumi seisukohaga Lisaks juhime tähelepanu, et varasemalt on riik andnud teistsuguse ametliku tõlgenduse. Rahandusministeeriumi regionaalvaldkonna asekantsler Kaia Sarnet on 2015. aastal selgitustaotlusele vastates leidnud, et juhul kui detailplaneering ei ole alla 20 m² hoonete ehitamist reguleerinud, siis: „…võib selliseid hooneid hoonestusalale püstitada ka juhul, kui DP-s selleks ehitusõigust ei kajastatud.“ (Rahandusministeeriumi kiri nr 15-4 /12153-1) Seega tekib küsimus, miks ja mis alusel on planeerimine.ee tõlgendust muudetud ning kuidas see suhestub varasemate ametlike seisukohtadega. 4. Selgitustaotluse küsimused Palume Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumilt selgitust järgmistes küsimustes: 1. Mis põhjusel ja kelle algatusel muudeti planeerimine.ee vastuse tõlgendust küsimuses alla 20 m² hoonete püstitamise kohta enne 30.06.2015 kehtestatud detailplaneeringute alal? 2. Millisele õiguslikule alusele või kohtupraktikale tugineb uus sõnastus, mis annab detailplaneeringule siduvama tähenduse ka nende hoonete puhul, mille ehitamiseks detailplaneeringu koostamine ei olnud kohustuslik? 3. Kuidas tuleb kohalikel omavalitsustel edaspidi tõlgendada olukorda, kus detailplaneering ei sisalda alla 20 m² hoonete kohta tingimusi, kuid planeeringus on määratud näiteks hoonete maksimaalne arv, täisehituse protsent või hoonestusala? 4. Kas ministeerium peab jätkuvalt õigeks 2015. aastal väljendatud seisukohta, et reguleerimata juhtudel oli alla 20 m² hoonete ehitamine detailplaneeringualal “vaba”, või on toimunud põhimõtteline tõlgenduse muutus? 5. Kas ministeerium kavandab omavalitsustele täiendavat juhendmaterjali või ametlikku ühtset seisukohta, et vältida ebaühtlast praktikat ehituslubade ja -teatiste menetlemisel? 5. Kokkuvõte Kuna tõlgenduse muutus mõjutab otseselt kohalike omavalitsuste ehitusmenetlust, elanike õigusselgust ning detailplaneeringute elluviimist, palume ministeeriumilt ametlikku selgitust ja seisukoha ühtlustamist. Lugupidamisega (allkirjastatud digitaalselt) Andres Laisk vallavanem 2 (3) Lisa: Rahandusministeeriumi vastus selgitustaotlusele nr 15-4 /12153-1 Renee Kokmann [email protected] 3 (3) Andrus Umboja Teie: 14.08.2015 nr 7-7/2388 Jõelähtme vallavalitsus [email protected] Meie: kuupäev digitaalallkirjas nr 15-4 /12153-1 Vastus selgitustaotlusele Austatud härra Umboja Olete pöördunud Justiitsministeeriumi poole küsimustega, mis puudutavad 1.07.2015 jõustunud planeerimisseadust (PlanS) ja ehitusseadustikku (EhS). Kuna küsimused puudutasid peamiselt ruumilise planeerimise valdkonda, edastas Justiitsministeerium pöördumise vastamiseks Rahandusministeeriumile. Alljärgnevalt edastame Rahandusministeeriumi seisukoha esitatud küsimuste suhtes. Küsimus 1: Kas juhul, kui kehtiv detailplaneering (kehtestatud enne 01.07.2015) ei ole ehitistele, mille ehitamiseks detailplaneeringu koostamine pole nõutav, tingimusi seadnud, võib detailplaneeringuga kehtestatud hoonestusalale püstitada lisas 1 märgitud teavitamiskohustust mitte omavaid, ehitusaluse pinnaga 0-20 m² ja kuni 5 m kõrgeid elamu ja selle teenindamiseks vajalikke hooneid? Vastus – Märgime, et arvestades ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse (EhSRS) §-s 2 sätestatut, jäävad enne 1.07.2015 kehtestatud planeeringud kehtima ka pärast 1.07.2015, mistõttu tuleb ennekõike arvestada kehtivas detailplaneeringus (DP) toodud piirangute ja tingimustega, sh määratud hoonestusala ja ehitusõigusega. Eeltoodu on oluline, kuna DP koostamine toimus avalikkuse kaasamisel ja osalemisel, mistõttu on avalikkusel, sh planeeritava ala ja selle naabruse elanikel ootus, et DP jääb kehtestatud kujul kehtima ja selles toodud nõudeid arvestatakse ka tulevikus. Kuna enne 1.07.2015 kehtestatud DP-d on koostatud enne 1.07.2015 kehtinud PlanS (vana PlanS) nõudeid arvestades, tuleb lähtuda ka vana PlanS eesmärgist ja mõttest. Vana PlanS § 3 lg 2 kohaselt oli detailplaneeringu koostamine kohustuslik linnades ja alevites ning alevike ja külade olemasolevatel ja kavandatavatel selgelt piiritletavatel kompaktse asustusega territooriumi osadel uue hoone, välja arvatud üksikelamu kõrvalhoone, suvila kõrvalhoone, aiamaja kõrvalhoone või kuni 20 m2 ehitusaluse pindalaga väikehoone, püstitamise korral ja oli selle hoone püstitamiseks koostatava ehitusprojekti aluseks. Krundi hoonestusala määramine oli vana PlanS § 9 lg 2 p 3 kohaselt DP üheks ülesandeks. Krundi hoonestusala piiritles krundi osa, kuhu võis rajada krundi ehitusõigusega lubatud hooneid. Kuna üldreeglina ei olnud eelnimetatud sättes loetletud hoonete (sh alla 20 m2 ehitusaluse pindalaga hoonete) ehitamiseks DP koostamine nõutav, ei pidanud andmed nende ehitamise kohta DP-s sisalduma. Arvestades eeltoodut, saab järeldada, et juhul kui DP ei ole hoonetele, mille ehitamiseks ei olnud DP koostamine nõutav, tingimusi seadnud, võib selliseid hooneid hoonestusalale püstitada ka juhul, kui DP-s selleks ehitusõigust ei kajastatud. Kindlasti tuleb aga ehitamisel arvestada üldplaneeringust, 1.07.2015 jõustunud EhS-st ja muudest õigusaktidest tulenevaid Endla 13 / 10122 Tallinn / 611 3558 / [email protected] / www.rahandusministeerium.ee / registrikood 70000272 üldiseid nõudeid, eelkõige nõudeid ehitisele ja ehitamisele, sh tuleohutuse nõudeid, teiste isikute õiguseid jms. Oluline on rõhutada, et ehitamisel tuleb kindlasti arvestada EhS üldise põhimõttena sätestatud ehitamise head tava ning ehitise sobivust keskkonda. Samas nägi vana PlanS § 9 lg 11 ette, et lisaks § 3 lg-s 2 sätestatule võib kohaliku omavalitsuse volikogu põhjendatud vajaduse korral algatada detailplaneeringu koostamise aladel ja juhtudel, millele seaduse § 3 lõikes 2 ei ole sätestatud detailplaneeringu koostamise kohustust. Seega juhul, kui DP on algatatud eelnimetatud sätte alusel, puudub eeldus, et DP-s ei peaks sisalduma andmed ka alla 20 m2 ehitusaluse pinnaga hoonete kohta. Eeltoodust lähtuvalt tohib nimetatud juhul hoonestusalale ehitada alla 20 m2 ehitusaluse pinnaga hooneid vaid juhul, kui nende ehitamine on DP-s ette nähtud. Küsimused 2 ja 3: Kas juhul, kui kehtiv detailplaneering (kehtestatud enne 01.07.2015) ei ole ehitistele, mille ehitamiseks detailplaneeringu koostamine pole nõutav, tingimusi seadnud, võib detailplaneeringuga kehtestatud hoonestusalale püstitada lisas 1 märgitud ehitusloakohustust mitte omavaid (ehitusteatise alusel ehitatavad) ehitisi? Kas selliseid ehitisi võib ehitada ka hoonestusalast väljas poole? Vastus – Rõhutame, et eelkõige tuleb ehitamisel lähtuda alal kehtivas DP-s sätestatud nõuetest. Üldjuhul kui kehtiv DP ei näe ette nõudeid ega piirangud ehitusteatise alusel ehitatavate ehitiste ehitamisele, tuleb nende ehitamisel lähtuda üldplaneeringus toodud tingimustest ning järgida EhS-s sätestatud üldiseid ehitisele ja ehitamisele esitatavaid nõudeid, sh tuleohutuse nõudeid, teiste isikute õiguseid jms. Oluline on silmas pidada EhS sätestatud üldiseid põhimõtteid, ehitamise head tava ning ehitise sobivust keskkonda. Arvestades vana PlanSi nõudeid ja eesmärki, ei kajastatud DP-s detailplaneeringu koostamise kohustust mitteomavate kõrvalhoonete pindalasid. Samas tuleneb vana PlanSi § 3 lg 2 sõnastusest, et silmas peeti vaid abihooneid ning üle 20 m2 pindalaga elamiseks mõeldud hoone ehitamiseks tuli üldjuhul koostada DP. Seega oluline on hinnata, kas ehitisteatise alusel ehitatava ehitise ehitamiseks oleks vana PlanS kohaselt tulnud koostada DP või mitte. Juhul, kui soovitakse ehitada üle 20 m2 pindalaga elamiseks mõeldud hoonet ehk elamut, mille ehitamist DP-s käsitletud ei ole, ei ole sellise elamu ehitamine hoonestusalale ega väljapoole seda lubatud. Vana PlanS hoonestusalas rajatiste ehitamise nõuete määramist ette ei näinud ja seega ei saa sellest tuleneda piiranguid rajatiste rajamisele. Samas nägi vana PlanS § 9 lg 11 ette, et kohaliku omavalitsuse volikogu võib põhjendatud vajaduse korral algatada detailplaneeringu koostamise aladel ja juhtudel, millele seaduse § 3 lõikes 2 ei ole sätestatud detailplaneeringu koostamise kohustust. Seega juhul, kui DP on algatatud eelnimetatud sätte alusel, puudub eeldus, et DP-s saab määrata nõudeid vaid DP kohustuslike ehitiste ehitamisele. Eeltoodust tuleneb, et kui DP ei näe ette ehitusteatise alusel ehitatavate ehitiste ehitamist, ei tohiks neid rajada hoonestusalale ega ka sellest väljapoole ning nende ehitamine eeldaks DP osalist või täielikku kehtetuks tunnistamist või muutmist. Vt ka vastust küsimusele 1. Küsimus 4: Kas lisas 1 märgitud ehitusloakohustust mitte omavate ehitiste ehitusalune pind arvestatakse detailplaneeringuga kehtestatud ehitusõiguse osaks oleva ehitusaluse pinna hulka või mitte? Küsimusest ei selgu, kas silmas on peetud enne või pärast 1.07.2015 kehtestatud detailplaneeringut, mistõttu esitame seisukoha mõlema osas. 1. Vana PlanS kasutas mõistet „hoonete lubatud suurim ehitusalune pindala“, mille sisu PlanS-s defineeritud ei olnud. Hoonete lubatud suurim ehitusalune pindala määrati DP-s ehitusõiguse osana. Mõiste sisu osas märgime, et EhSRS § 7 lg 4 näeb ette, et kui ehitusmääruses on enne 1.07.2015 defineeritud hoonete suurima lubatud ehitusaluse pindala mõiste, siis lähtutakse enne 1.07.2015 jõustumist kehtestatud detailplaneeringute elluviimisel ehitusmääruses sätestatud terminist. Arvestades, et ehitusalune pindala määrati ehitusõiguse osana, saab eeldada, et enne 2 (3) 1.07.2015 kehtestatud DP-s peeti selle all silmas vaid DP kohustuslike hoonete ehitusalust pindala ja seega tuleks hinnata kas konkreetse ehitusloa kohustust mitteomava hoone ehitamiseks oleks tulnud koostada DP või mitte. Eeltoodust sõltub, kas hoone pindala tuleb arvestada DP-s määratud hoonete lubatud suurima ehitusaluse pindala hulka või mitte. Rajatiste pindala määramist ehitusõiguse osana enne 1.07.2015 kehtinud PlanS üldreeglina ette ei näinud ja nende pindala DP-st tuleneva ehitusaluse pindala hulka arvestama ei pea. 2. 1.07.2015 jõustunud PlanS kasutab mõistet „ehitisealune pind“, mida PlanS-s defineeritud ei ole. Küll on mõiste defineeritud 1.07.2015 jõustunud EhS-s alusel kehtestatud majandus- ja taristuministri määruses nr 57 „Ehitise tehniliste andmete loetelu ja arvestamise alused“, mille § 19 lg 1 kohaselt on ehitisealune pind hoonealune pind või rajatisealune pind. 1.07.2015 jõustunud PlanS kohaselt määratakse ehitusloa kohustuslike hoonete või olulise avaliku huviga rajatiste suurim lubatud ehitisealune pind DP-s ehitusõiguse ühe osana. Kuna DP koostamine on üldreeglina nõutav vaid ehitusloa kohustuslike ehitiste rajamiseks, saab eeldada, et ehitusloa kohustust mitteomavate ehitiste pinda pärast 1.07.2015 kehtestatud DP-s määratud ehitisealuse pinna hulka arvestama ei pea. Kui planeeringu koostaja soovib keelata krundile ehitusloa kohustust mitteomavate ehitiste ehitamist, tuleb seda DP-s konkreetselt sätestada. Küsimus 5: Kas ehitised, mis ei oma ehitusloakohustust loetakse kehtiva detailplaneeringuga krundile lubatud maksimaalse hoonete arvu hulka või ehitisi, mis ei oma ehitusloakohustust võib ehitada sõltumata detailplaneeringuga kehtestatud ehitiste maksimaalsest arvust? Sarnaselt eelmise küsimusega ei ilmne, kas küsimuses on silmas on peetud enne või pärast 1.07.2015 kehtestatud DP-d, mistõttu anname seisukoha mõlema osas. 1. Vana PlanS § 9 lg 4 nägi ette, et krundi ehitusõigusega määrati mh hoonete suurim lubatud arv või hoonete puudumine krundil. Nagu eespool märgitud, määratakse krundi ehitusõigus DP-ga ja seega tuleb hinnata, kas soovitud hoone ehitamiseks oleks pidanud koostama DP või mitte. Hoonete arvu, mille ehitamiseks ei oleks olnud DP koostamine nõutav, hoonete maksimaalse arvu hulka lugema ei pea. Rajatiste arvu vana PlanS kohaselt DP-s ehitusõigusega ei määratud, mistõttu nende arvu arvestama ei pea. 2. 1.07.2015 jõustunud PlanS § 126 lg 4 p 2 kohaselt määratakse krundi ehitusõigusega mh hoonete või olulise avaliku huviga rajatiste suurim lubatud arv või nende puudumine maa-alal. Seega on ehitise DP-s määratud ehitiste maksimaalse arvu hulka lugemise eelduseks, et vastava ehitise ehitamine eeldab DP koostamist. Kuna üldreeglina on DP koostamise kohustus seotud ehitusloa kohustuslikkusega, siis valdavalt ehitusloa kohustust mitteomavaid ehitisi DP-s määratud maksimaalse ehitiste arvu hulka lugema ei pea, välja arvatud juhul, kui selliste ehitiste ehitamine ei ole DP-ga selgelt välistatud. Juhul, kui aga DP on algatatud näiteks PlanS § 125 lg 3 alusel avalikust huvist lähtuvalt või selle koostamise kohustus tulenes üldplaneeringust, tuleks ka sellised ehitised lugeda DP-ga lubatud maksimaalse lubatud ehitiste arvu hulka. Lugupidamisega (allkirjastatud digitaalselt) Kaia Sarnet Regionaalvaldkonna asekantsler Külli Siim 611 3129, [email protected] 3 (3)