Hindamisaruande edastamine

Tallinna Linnavaraamet [email protected] 11.02.2026 nr 7-2/23/10739-12 Hindamisaruande edastamine (Lepiku tee 18) Pöördusite 02.10.2025 Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi poole kirjaga, milles palusite jätkata Lepiku tee 18 kinnisasja (katastritunnus 78402:205:0153) linnale võõrandamise menetlust, mille osas on Tallinna linn esitanud taotluse 27.06.2023. Kinnisasi on linnale vajalik lasteasutuse ehitamiseks. Tallinna Linnavalitsuse 30.09.2025 korraldusega nr 927 kehtestati Lepiku tn 18 kinnistu detailplaneering, millega nähakse ette kinnisasjale lasteasutuse (lastesõim, -aed, päevakodu, lasteaed-algkool) ning kahe abihoone ehitamine. Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi 12.11.2025 kirjas nr 13-6/3438-2 nõustuti jätkama Lepiku tee 18 kinnisasja võõrandamismenetlusega. Vastavalt RVS § 46 lõikele 1 tellis Maa- ja Ruumiamet kinnisvara hariliku väärtuse määramiseks hindamisaruande. OÜ Kinnisvaraekspert 28.01.2026 koostatud hindamisaruande nr 2512-10655- 03/AT kohaselt on Lepiku tee 18 kinnisasja väärtus 1 122 000 eurot. Riigivara võõrandamise aegne harilik väärtus fikseeritakse võõrandamislepingus ning sellest lähtutakse juhul, kui osutub vajalikuks rakendada RVS § 33 lõigetes 3 1 või 5 sätestatut. RVS § 63 lõike 1 kohaselt on riigivara valitseja kohustatud võõrandamislepingus sätestama tin gimuse, et riigivara võõrandamisega seotud notaritasu ja riigilõivu tasub riigivara omandaja, sama paragrahvi lõike 2 kohaselt tasub võõrandamise menetluse kulud (sh hindamisaruande tasu) samuti riigivara omandaja. Palume tutvuda hindamisaruandega ning saata Maa- ja Ruumiametile kirjalik nõusolek määratleda võõrandamislepingus Lepiku tee 18 kinnisasja väärtusena 1 122 000 eurot. Samuti palume anda nõusolek tasuda võõrandamisega kaasnevad kulud, sh notaritasu, riigilõiv ja hindamisaruande tellimise kulu 866,76 eurot (koos käibemaksuga). Pärast nõusoleku saamist valmistame ette kinnisasja võõrandamise otsuse eelnõu. Lugupidamisega (allkirjastatud digitaalselt) Kärt Kivitar nõunik Maade võõrandamise ja kasutusse andmise büroo Lisa: hindamisaruanne Teadmiseks: Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium Kärt Kivitar 5302 6853 [email protected] Mustamäe tee 51 / 10621 Tallinn / 665 0600 / [email protected] / www.maa ruum.ee Registrikood 70003098  1 EKSPERTHINNANG Hinnatav vara: Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 23096301) Aadress: Lepiku tee 18, Pirita linnaosa, Tallinn, Harju maakond Eksperthinnang nr: 2512-10655-03/AT Väärtuse kuupäev: 05.12.2025 Hindamisaruande kuupäev: 28.01.2026 Tellija: Maa- ja Ruumiamet  2 Sisukord Kokkuvõte 3 1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja eeldused 5 1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk 5 1.2. Hindamise eeldused 5 1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus 6 2. Hinnatava vara kirjeldus 7 2.1. Asukoht 7 2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon 8 2.3. Maakasutus 9 3. Turuülevaade 11 3.1. Majandus ja kinnisvaraturg 11 3.2. Tallinna ning lähiümbruse elamumaaturg 15 3.3. Turustatavuse analüüs 20 4. Turuväärtuse hindamine 21 4.1. Parim kasutus 21 4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted 21 4.3. Hindamine võrdlusmeetodil 22 Lisa 1. Fotod 27 Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte 28 Lisa 3. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele 29 Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 23096301) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Lepiku tee 18, Pirita linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-03/AT  3 Kokkuvõte HINNATAVA VARA KOONDANDMED Hinnatav vara Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 23096301) Aadress Lepiku tee 18, Pirita linnaosa, Tallinn, Harju maakond Omanik Eesti Vabariik Katastritunnus 78402:205:0153 Omandivorm Kinnisasi Kinnistu pindala 18 239 m2 Sihotstarve Ühiskondlike ehitiste maa 100% Tallinna Linnavolikogu 17.09.2009 otsusega nr 179 kehtestatud Pirita linnaosa üldplaneeringu kohaselt asub Lepiku tee 18 kinnisasi osaliselt üldkasutatavate ehitiste juhtotstarbega alal, mis on kavandatud üldkasutatavate haridus-, teadus-, sotsiaalhoolekande ja muu taolisega Üldplaneering seonduvatele asutustele ja ettevõtetele, ning osaliselt hoiu- ja kaitsemetsa juhtotstarbega alal. Tulenevalt lähteülesandest üldplaneeringuga ei arvestata, lähtutakse maaüksuse tükeldamise ja üksikelamute arendamise võimalusest. Lepiku tn 18 kinnistu detailplaneering kehtestati Tallinna Linnavalitsuse 30.09.2025 korraldusega nr 927, millega nähakse ette Lepiku tee 18 kinnisasjale lasteasutuse (lastesõim, -aed, päevakodu, lasteaed-algkool) Detailplaneering ning kahe abihoone ehitamine. Tulenevalt lähteülesandest detailplaneeringuga ei arvestata, lähtutakse maaüksuse tükeldamise ja üksikelamute arendamise võimalusest. HINDAMISARUANDE KOONDANDMED Hinnangu eesmärk Riigivara võõrandamine riigivaraseaduse § 33 lõike 1 punkti 1 alusel, väärtuse määramisel lähtutakse riigivaraseaduse § 46 lõikest 1, hinnatakse harilikku väärtust. Ülevaatuse kuupäev 05.12.2025 Väärtuse kuupäev 05.12.2025 Hindamisaruande kuupäev 28.01.2026 Tellija Maa- ja Ruumiamet Tellimusleping Hankeleping nr 4-2/24/8, tellimus 14.11.2025, tellimus nr 13 Hindamise eeldused Kuigi hindamisel ignoreeritakse kehtivaid planeeringuid, ei ole tegemist tavamõistes eeldusliku hinnanguga, sest hindamise lähtekoht tuleneb seadusest. Hinnang likviidsusele Eeldatav müügiperiood kuni 1 aasta Hindamistulemuse täpsus ±20% Käibemaks Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu KOMMENTAARID VASTUOLUD ALGANDMETES Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei ole vastuolusid ning need on hindamise eesmärki ja täpsust silmas pidades piisava usaldusväärsusega. HINDAMISTULEMUS Lepiku tee 18, Pirita linnaosa, Tallinn, Harju maakond asuva kinnisasja (reg osa nr 23096301) turuväärtus on väärtuse kuupäeval 1 122 000 (üks miljon ükssada kakskümmend kaks tuhat) €. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 23096301) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Lepiku tee 18, Pirita linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-03/AT  4 Koostaja: / Allkirjastatud digitaalselt / Aivar Tomson, MRICS Kinnisvaraekspert OÜ hindamisosakonna juhataja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Vara hindaja, 7. tase (kutsetunnistus nr. 218863) Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 23096301) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Lepiku tee 18, Pirita linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-03/AT  5 1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja eeldused 1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk Hinnatavaks varaks on aadressil Lepiku tee 18, Pirita linnaosa, Tallinn, Harju maakond paiknev kinnisasi (reg osa nr 23096301). Töö eesmärgiks on riigivara võõrandamine riigivaraseaduse § 33 lõike 1 punkti 1 alusel, väärtuse määramisel lähtutakse riigivaraseaduse § 46 lõikest 1, hinnatakse harilikku väärtust. Hinnangu andmisel on lähtutud Eesti Vabariigi õigusaktidest, Eesti varahindamise standarditest EVS 875 (asjakohased viited on esitatud läbivalt) ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. Eseme väärtuseks loetakse selle harilik väärtus, kui seaduse või tehinguga ei ole ette nähtud teisiti. Eseme harilik väärtus on selle kohalik keskmine müügihind (turuhind). (TsÜS § 65) Hindamise praktikas mõistetakse asja hariliku väärtuse all tavaliselt selle turuväärtust. Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõikidele nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ja ilma sunduseta. (EVS 875-1:2015, p. 3.1.11) Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS 875-1:2015, p. 3.2.4) 1.2. Hindamise eeldused Kuigi hindamisel ignoreeritakse kehtivaid planeeringuid, ei ole tegemist tavamõistes eeldusliku hinnanguga, sest hindamise lähtekoht tuleneb seadusest. Hinnang kehtib eeldusel, et hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi. Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus. Hindaja ei ole teinud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ega saa seega esitada kindlat seisukohta, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust märgatavalt mõjutada. (EVS 875-4:2024, p. 7.4.10) Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 23096301) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Lepiku tee 18, Pirita linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-03/AT  6 1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus Hindamist puudutavad algandmed on saadud: • e-kinnistusraamatust 08.12.2025; • Maa- ja Ruumiameti geoportaalist ja tehinguandmete päringukeskkonnast 18.01.2026 ning tehingute andmebaasist 13.01.2026; • Tallinna linna kodulehelt 18.01.2026; • kinnisvaraportaalist kv 18.01.2026. Hindaja Aivar Tomson tegi hinnatava vara ülevaatuse 05.12.2025. Ülevaatus hõlmas kinnisasja iseloomulikke osasid ja tehti juuresolijateta. Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei ole vastuolusid ning need on hindamise eesmärki ja täpsust silmas pidades piisava usaldusväärsusega. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 23096301) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Lepiku tee 18, Pirita linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-03/AT  7 2. Hinnatava vara kirjeldus 2.1. Asukoht Aadress Maakond Harju maakond Omavalitsus Tallinn Asustusüksus Pirita linnaosa Lähiaadress Lepiku tee 18 Makroasukoht Kirjeldus Paikneb Tallinna linna kirdepoolses osas Kaugus keskusest Tallinna linna keskusest (Viru väljakust) ca 10 km kaugusel Allikas: Maa- ja Ruumiameti avalik teenus; hinnatav vara on viidatud oranži tähisega Mikroasukoht Kirjeldus Tiheasustus, lähiümbruses üksikelamud, teletorn ja mets Juurdepääs kinnisasjale munitsipaalomandis Lepiku teelt, samuti paikneb hinnatavast kinnisasjast põhja suunas Sirptiiva tn T2 munitsipaalomandis Juurdepääs transpordimaa üksus, kus tee rajatisena puudub, kuid mida on võimalik tee rajamiseks kasutada Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 23096301) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Lepiku tee 18, Pirita linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-03/AT  8 Ampripõhise liitumise võimalus elektrisüsteemiga olemas, vee- ja Tehnovõrgud kanalisatsioonisüsteem lähedues Allikas: Maa- ja Ruumiameti avalik teenus; hinnatav vara on piiritletud sinise joonega 2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon Omandisuhted Kinnistu 23096301 registriosa nr Omandivorm Kinnisasi Omanik Eesti Vabariik Kanded kinnistusraamatu Kehtivad kanded puuduvad kolmandas jaos Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 23096301) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Lepiku tee 18, Pirita linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-03/AT  9 Maa- ja Ruumiameti avaliku teenuste kitsenduste kaardil on hinnatava vara kohta kitsendustena märgitud: Kitsendused Tegemist on tavapäraste kitsendustega, mille mõjuala on väike ja millel seetõttu otsene mõju väärtusele puudub. Hüpoteegid Puuduvad 2.3. Maakasutus Maakasutuse peamised näitajad Paiknemine Allikas: Maa- ja Ruumiameti avalik teenus; hinnatav vara on piiritletud sinise joonega Aadress Lepiku tee 18, Pirita linnaosa, Tallinn, Harju maakond Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 23096301) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Lepiku tee 18, Pirita linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-03/AT  10 Katastritunnus 78402:205:0153 Pindala 18 239 m2 Maakasutuse Ühiskondlike ehitiste maa 100% sihtotstarve Kõlvikuline Metsamaa 16 147 m2 ulatuses, muu maa 1 950 m2 ulatuses, õuemaa 142 m2 ulatuses koosseis Kirjeldus Hulknurkne, kompaktne, tasane reljeef Hoonestus Puudub Tallinna Linnavolikogu 17.09.2009 otsusega nr 179 kehtestatud Pirita linnaosa üldplaneeringu kohaselt asub Lepiku tee 18 kinnisasi osaliselt üldkasutatavate ehitiste juhtotstarbega alal, mis on kavandatud üldkasutatavate haridus-, teadus-, sotsiaalhoolekande ja muu taolisega seonduvatele asutustele ja ettevõtetele, ning osaliselt hoiu- ja kaitsemetsa juhtotstarbega alal. Tulenevalt lähteülesandest üldplaneeringuga ei arvestata, lähtutakse maaüksuse tükeldamise ja üksikelamute arendamise võimalusest. Üldplaneering Allikas: Tallinna linna kodulehekülg, väljavõte Pirita linnaosa üldplaneeringu maakasutusplaanist Lepiku tn 18 kinnistu detailplaneering kehtestati Tallinna Linnavalitsuse 30.09.2025 korraldusega nr 927, millega nähakse ette Lepiku tee 18 kinnisasjale lasteasutuse (lastesõim, -aed, päevakodu, lasteaed-algkool) ning kahe abihoone ehitamine. Tulenevalt lähteülesandest detailplaneeringuga ei arvestata, lähtutakse maaüksuse tükeldamise ja üksikelamute arendamise võimalusest. Eskiislahenduse joonis: Detailplaneering Allikas: Tallinna planeeringute register Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 23096301) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Lepiku tee 18, Pirita linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-03/AT  11 3. Turuülevaade 3.1. Majandus ja kinnisvaraturg Ülevaade majanduslikust taustsüsteemist Statistikaameti andmetel langes Eesti sisemajanduse koguprodukt (SKP) 2024. aastal 2023. aastaga võrreldes 0,3%. Majandus kasvas 2025. aasta III võrreldes eelmise aasta sama ajaga 0,9%. Jooksevhindades moodustas SKP SKP kolmandas kvartalis 10,5 miljardit eurot. Majanduskasv jätkus eelmise kvartali tempos. Eesti Panga majandusprognoosi kohaselt (avalikustatud 19.12.2025) prognoositakse 2025. aastal majanduskasvuks 0,7%, 2026. aastal 3,6% ja 2027. aastal 2,8%. SKP kasv Eestis 2025.-2027. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 19.12.2025) Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank Statistikaameti andmetel tõusis tarbijahinnaindeks 2025. aastal 2023. aasta keskmisega võrreldes 3,5%. Tarbijahinnaindeksi muutust mõjutasid 2024. aastal kõige rohkem toidu ja mittealkohoolsete jookidega seotud hinnatõusud, mis moodustasid kokku kogutõusust 23,7%. Toidukaupadest kallinesid enim oliivõli (44%) ning mahlad ja siirupid (36,7%). Samas odavnesid märgatavalt suhkur (18%) THI ja värske köögivili (11,6%). Bensiin oli 2,7% ja diislikütus 4,4% odavam. Tarbijahinnaindeks langes 2025. aasta novembris võrreldes oktoobriga 0,2% ning tõusis mulluse novembriga võrreldes 4,9%. Eelmise aasta novembriga võrreldes olid kaubad 2,9% ja teenused 7,9% kallimad. Eesti Panga majandusprognoosi (avalikustatud 23.09.2025) kohaselt on tarbijahinnaindeksi muutus 2025. aastal 5,3%, 2026. aastal 3,1% ja 2027. aastal 2,3%. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 23096301) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Lepiku tee 18, Pirita linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-03/AT  12 Tarbijahinnaindeks Eestis 2025.-2027. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 23.09.2025) Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank 2024. aastal oli töötuse määr 7,6%, tööhõive määr 68,9% ja tööjõus osalemise määr 74,6%. Viimaste aastate kõrgeim töötuse tase oli 2021. aasta aprillis ulatudes 8,8%-ni. Seejärel hakkas töötus tasapisi langema, kuid alates Tööturg 2023. aasta II kvartalist pöördus taas kasvule. 2025. aasta III kvartalis oli töötuse määr 7,1%, tööhõive määr 69,7% ja tööjõus osalemise määr 75,1%. Eesti Panga majandusprognoosi (avalikustatud 23.09.2025) kohaselt on töötuse määr 2025. aastal 7,8%, 2026. aastal 7,2% ning 2027. aastal 6,4%. Kinnisvaraturg Eesti kinnisvaraturg on selgelt Tallinna ja Harjumaa keskne – sinna on Üldinfo koondunud ca 2/3 kogu kinnisvaraturu mahust. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 23096301) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Lepiku tee 18, Pirita linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-03/AT  13 Kinnisvaraturu dünaamika Eestis Allikas: Statistikaamet, Maa- ja Ruumiamet Viimaste kuude euribori langus on mõnevõrra tehinguaktiivsust kasvatanud ning võrreldes aastataguse ajaga on alates 2024. aasta septembrist kinnisvaratehingute arv olnud võrreldes aastataguse ajaga suurem. 2022. aastal tehti 49 807 müügitehingut koguväärtusega 5,3 miljardit €, mis näitas tehinguaktiivsuse langust Kinnisvaraturu 2020. aasta tasemele. Samal ajal tehingute koguväärtus tõusis 2020. aastaga aktiivsus ja võrreldes 43%. 2023. aastal tehti ca 20% vähem tehinguid kui 2022. aastal (kokku 40 maht 580 tehingut), mille koguväärtus oli ca 17% madalam kui 2022. aastal (4,4 miljardit €). Viimati toimus nii vähe tehinguid 2013. aastal. 2024. aastal toimunud tehingute arv oli samal tasemel, mis 2023. aastal, samas tehingute koguväärtus kasvas 13%. 2025. aasta esimesel kümnel kuul toimus 2% võrra rohkem tehinguid kui 2024. aasta samal perioodil, kuid vähem võrreldes 2019. – 2023. aasta sama perioodiga. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 23096301) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Lepiku tee 18, Pirita linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-03/AT  14 Kinnisvaratehingute arv Eestis Allikas: Maa- ja Ruumiamet Laenuturg Eluasemelaenude käive hakkas hoogsalt tõusma 2020. a IV kvartalist alates ning oli kõrge kuni 2022. aasta IV kvartalini. 2023. aasta I kvartalis langes laenukäive 2019. aastaga sarnasele tasemele. Ettevõtete pikaajaliste laenude käive tõusis 2021. aasta IV kvartalis tavapärasest kõrgemale ning jäi kõrgemaks 2022. aasta IV kvartalini. 2023. aasta I kvartalis langes sarnaselt eluasemelaenudele ka ettevõtete laenukäive. 2023. aasta II kvartalis tõusis laenude käive taas 2022. aastaga sarnasele tasemele ning oli suhteliselt stabiilselt sarnasel tasemel 2023. aasta IV kvartalini. 2024. aasta I kvartalis langes laenude käive taas mõnevõrra, kuid 2024. aasta II kvartalist alates on Eluaseme- eluasemelaenude osas laenukäive tõusnud. See oli viimati nii kõrge 2022. aasta III laenud ja kvartalis kui euribor alles tõusma hakkas. Ettevõtete laenude käive on 2025. aastal pikaajalised olnud kõrge, kuid nagu tavapäraselt, oli I kvartali puhul tegemist mõnevõrra väiksema laenud käibega. Eluasemelaenude käive on samuti viimaste aastate kõrgeimaid. ettevõtetele Laenude keskmine intressimäär hakkas tõusma 2022. aasta III kvartalist ning tõusis 2023. aasta III kvartaliks eluasemelaenude osas 5-6% tasemele ja ettevõtete laenude osas 6-7% tasemele. Viimati enne seda oli laenude keskmine intressimäär üle 5% 2007. aasta I kvartalist kuni 2008. aasta IV kvartalini. Intressid on 2024. aastast alates hakanud vähehaaval langema nii eluasemelaenude kui ka ettevõtete laenude osas. Eluaseme laenude intressimäär oli 2025. aasta III kvartalis 3,7% ja ettevõtete pikaajaliste laenude intressimäär 4,54%. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 23096301) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Lepiku tee 18, Pirita linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-03/AT  15 Laenude käive ja intress Allikas: Eesti Pank 3.2. Tallinna ning lähiümbruse elamumaaturg Viimaste aastate areng 2024. aasta tehinguaktiivsus ületas nii 2022. kui 2023. aasta taset, kuid samal ajal elamute ja elamumaa hinnad pisut langesid. 2025. aasta I-III kv Areng ja hetkeseis näitas küll mõningast hinnatõusu, kuid sellest ei saa järeldada, et hinnad on taas tõusutrendil. Elamumaa turg Tallinnas Alates 2020. aasta lõpust hakkasid hinnad kiiresti tõusma, saavutades 2022. aastal haripunkti 177 €/m2. 2024. aastal oli Tallinnas hoonestamata Hinnatasemete muutus elamumaa mediaanhind 131 €/m2, mis võrreldes 2023. ning 2022. aastaga oli vastavalt 23% ja 26% madalam. Samas 2025. aasta I-III kvartalis oli mediaanhind kerkinud tasemeni 209 €/m2. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 23096301) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Lepiku tee 18, Pirita linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-03/AT  16 Hoonestamata elamumaa mediaanhinnad 300 200 100 0 Haabersti linnaosa Nõmme linnaosa Pirita linnaosa Allikas: Kinnisvaraekspert, Maa- ja Ruumiamet Hoonestamata üksikelamukruntide tehinguhinnad Nõmmel jäävad valdavalt vahemikku 130 – 180 €/m2, Haaberstis ja Pirital 150 – 200 €/m2. Üksikuid tehinguid on toimunud kõikjal ka ülalpool esitatud hinnavahemikke. Statistilised näitajad on madala tehinguaktiivsuse juures oluliselt mõjutatud juhuslikkusest. Praeguses olukorras pakkumiste ja toimunud tehingute Hinnatasemed hulka kõrvutades võib nentida, et väikeelamumaa likviidsus on kõigele vaatamata üsna kõrge, sest nii pakkumine kui nõudlus on piiratud. Üldjuhul sõltuvad kruntide hinnad asukoha atraktiivsusest nii mikro- kui makrotasandil. Kõrgema hinnaga ollakse nõus ostma metsa- või pargialadega piirnevaid ja veekogude läheduses olevaid kinnistuid. 2024. aastal toimus Tallinnas 84 hoonestamata elamumaa tehingut, mis on võrreldes viimaste aastatega pisut tõusnud. 2025. aasta I-III kvartalis toimus Turu aktiivsus 48 hoonestamata elamumaa tehingut. Vaadeldaval perioodil (2007- 2025) on turg olnud suhteliselt stabiilne ning suuri erinevusi ei ole esinenud. Hoonestamata elamumaa tehingute arv 200 150 100 50 0 Haabersti Nõmme Pirita Allikas: Kinnisvaraekspert, Maa- ja Ruumiamet Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 23096301) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Lepiku tee 18, Pirita linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-03/AT  17 Enamik Tallinna hoonestamata elamumaa tehingutest toimub Haabersti, Nõmme ja Pirita linnaosades, kuna seal on enim varasemast arendustegevusest puutumata alasid. Kristiines ja muudes sarnastes piirkondades, mis on väljakujunenud hoonestusega, on tehinguid vähem. Piirkondlikud iseärasused Paljud pakkumisel olevad krundid on hoonestatud halvas seisukorras elamutega, mille renoveerimine arvestades maa hinda ei ole otstarbekas. Sellistel kinnistutel on eelkõige arenduspotentsiaal, kuid olemasoleva hoonestuse tõttu ei jõua nende hinnad maaturu statistikasse. Elamumaa turg Tallinna lähipiirkondades1 Tallinna lähiomavalitsuste hoonestamata piirkondade vastu kasvas huvi kiire hinnatõusu perioodil 2000-ndate aastate alguses, kui krundi ostmine Tallinnas muutus paljudele üle jõu käivaks, samuti oli see seotud ootusega Linnalähedased suurema privaatsuse osas. Hinnatõus jõudis Tallinna lähivaldadesse piirkonnad mõningase viitega ning jätkus ka siis, kui Tallinnas hinnad langesid. Selle protsessi seiskas nõudluse järsk langus, mis omakorda oli suuresti seotud laenude kättesaadavuse vähenemisega. Likviidsus vähenes esimesena just suuremate maaüksuste osas. 2024. aastal toimus Harjumaal (v.a Tallinn) 781 müügitehingut. Enim tehinguid toimus Rae vallas (230 tehingut), kus oli ka üks suur komplekstehing, mille käigus müüdi korraga 148 hoonestamata elamumaa kinnistut. 2021. aastal müüdi Harjumaal (v.a. Tallinn) kokku ligikaudu 2 000 elamumaa krunti, mis ületas esmakordselt varasemat tippu 2006. Turu aktiivsus aastast. Lisaks üldisele tehingute arvu tõusule mõjutasid tõusu ka Rae valla kaks suur komplekstehingut, mis moodustasid kogu Harju maakonna (v.a. Tallinn) tehingute arvust 17%. 2022. aastal langes tehingute hulk võrreldes 2021. aastaga 57%. 2023. aasta oli samuti tagasihoidlik ning madal aktiivsus on jätkunud ka 2024. aastal ja 2025. aastal. Elamumaa müügitehingute arv 2 000 1 500 1 000 500 0 Harku vald Jõelähtme vald Kiili vald Rae vald Saku vald Saue vald Viimsi vald Allikas: Kinnisvaraekspert, Maa- ja Ruumiamet 1 Saue valda on võrreldavuse tagamiseks vaadeldud kogu perioodi jooksul selle praegustes piirides, st hõlmates ka endisi Kernu ja Nissi valda ning Saue linna. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 23096301) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Lepiku tee 18, Pirita linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-03/AT  18 2025. aastal (I- III kv) tõusis mediaanhind võrreldes eelmise aastaga Harku, Hinnatasemete muutus Jõelähtme, Saue ja Viimsi vallas, muudes vaadeldavates valdades hinnad langesid. Elamumaa mediaanhinnad 120 100 80 60 40 20 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 I-III kv Harku vald Jõelähtme vald Kiili vald Rae vald Saku vald Saue vald Viimsi vald Allikas: Kinnisvaraekspert, Maa- ja Ruumiamet Hoonestamata elamukruntide tehinguhinnad linnalähedastes piirkondades algavad tasemest 5 – 10 €/m2. Maa hind sõltub piirkonna taristust ja asukohast mikrotasandil. Vähem atraktiivsete elamukruntide keskmised tehinguhinnad on valdavalt vahemikus 10 – 20 €/m2, atraktiivsed elamukrundid on vahemikus 20 – 80 €/m2. Endiselt on kõrgemalt väärtustatud Viimsi valla elamumaa, kus hinnatasemed jäävad valdavalt Keskmised hinnatasemed vahemikku 80 – 120 €/m2. Harjumaa valdade keskmine elamumaa krundi suurus on viimastel aastatel olnud 2 000 - 4 000 m2. Tallinna lähiümbruse valdadest kõige väiksemad on Viimsi valla elamumaa krundid. Harjumaa valdade kruntide tervikhinnad jäävad olenevalt asukohast valdavalt vahemikku 70 000- 150 000 €. Kõrgemalt hinnatud krundid paiknevad Tallinna lähinaabruses ning mere läheduses. 2026. aastal on oodata eelnevatele aastatele omast mõõdukat Prognoos tehinguaktiivsust ja hindade püsimist 2025. aasta tasemel või väikest hinnakasvu. Võrreldes kruntidega on suuremate arendusalade hinnad kuni kaks korda Hinnaerinevus kruntide ja madalamad. See on tingitud nii hulgiallahindlusest kui ka asjaolust, et suuremate arendusalade suuremate arendusalade puhul on osa maast vajalik tänavate vahel virgestusalade jms tarvis. Lisaks tuleb arvestada arenduskulude ja ajafaktoriga, sest arendus nõuab aega. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 23096301) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Lepiku tee 18, Pirita linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-03/AT  19 Tallinna Pirita ja Nõmme linnaosa ning Viimsi valla hoonestamata elamumaa tehingud 2023– 20252 Pind- Tehingu- Käibe- Hind, Sihtots- Küla/ alevik Kuupäev ala, Kommentaar hind, € maks €/m2 tarve3 m2 Viimsi vald, 1 Metsakasti 27.07.2023 462 000 Jah 5 625 68,4 E 4 kõrvuti paiknevat krunti küla Tallinn, Pirita 2 06.09.2024 205 500 Ei 1 748 117,6 E linnaosa Viimsi vald, Pärast tehingut tükeldatud 3 04.10.2024 680 000 Jah 6 678 101,8 E Pringi küla kaheks Tallinn, Pirita 4 28.08.2025 233 400 Ei 1 513 154,3 E linnaosa Viimsi vald, 5 16.10.2025 347 200 Jah 3 318 104,6 E Pringi küla 4 elamukrunti, lisaks üldkasutatav maa (kaitseala), transpordimaa Tallinn, (juurdepääsutee ehituseks 6 Nõmme 23.05.2025 750 000 Ei 16 793 44,7 E vajalik maa) ja tootmismaa linnaosa (väike alajaama krunt)- viimased 3 maaüksust moodustavad 50% pindalast Tallinn, Pirita 7 22.07.2025 250 000 Ei 1 519 164,6 E linnaosa Tallinn, Pirita 8 07.02.2025 286 700 Jah 1 200 238,9 E linnaosa Tallinn, Pirita 9 07.02.2025 286 700 Jah 1 219 235,2 E linnaosa Tallinn, Pirita 10 28.02.2025 254 065 Jah 1 563 162,6 E linnaosa Tallinn, Pirita 11 16.12.2025 1 426 000 Jah 14 054 101,7 E Võlaõiguslik tehing 2021 linnaosa Tallinn, Pirita Hooldekodu ehitamise 12 06.02.2025 749 000 Jah 4 595 163,0 E linnaosa võimalus Tallinna Pirita linnaosa hoonestamata elamumaa müügipakkumised Aadress Sihtotstarve Pindala, Hind, € Hind €/m2 Kommentaar m2 Pirita linnaosa, Maatulundus- 58 181 3 000 000 52 DP algatatud Lepiku maa Pirita linnaosa, DP kehtestatud, elektriühendus, Elamumaa 1 589 312 000 196 Käokäpa tee 4 kanalisatsioon Pirita linnaosa, DP kehtestatud, tehnovõrgud krundi Elamumaa 1 210 235 000 194 Rahvakoolitee 30 piiril 2 Tehinguinfo pärineb Maa- ja Ruumiameti tehingute andmebaasist. Valimisse on võetud hoonestamata elamumaa tehingud tallinna Pirita ja Nõmme linnaosades ning Viimsi vallas. Valimist on välja jäetud tehingud, mille puhul hindajale teadaolevalt ei ole tegemist vabaturutehinguga. Esitatud tehingute tausta ei ole siiski detailsemalt kontrollitud ja tehingute hulgas võib olla selliseid, mida ei saa käsitleda vabaturutehingutena. Kohandamisel kasutatavad tehingud on esitatud paksus kirjas. 3 E- elamumaa Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 23096301) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Lepiku tee 18, Pirita linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-03/AT  20 Pirita linnaosa, DP kehtestamisel, elektriühendus, Lepiku, Lepiku tee Elamumaa 1 801 360 000 200 tsentraalne vesi ja kanalisatsioon 28b Allikas: kv.ee 3.3. Turustatavuse analüüs Lähtudes kasutusest elamumaana on lõppkasutajaks eelkõige Vara lõppkasutaja arendajad Lõppkasutajaks on suuremad ja keskmise suurusega arendajad, kes Lõppkasutajaid iseloomustavad on võimelised tegelema kuni kümnest üksikelamukrundist koosneva tunnused ala arendusega Vastavus turusegmendi Tegemist on atraktiivse asukohaga, vastab turusegmendi nõuetele nõuetele Lõppkasutajate hulk, kes Kuna tegemist on arendusalaga, siis hulka ei ole võimalik täpsemalt soovivad ja saavad hinnatavat määratleda vara soetada Samas piirkonnas (Lepiku asum) on pakkumisel üks suurem Konkureeriv pakkumine arendusala (vt 3.2.) hinnaga 3 000 000 € ehk ca 52 €/m2 Müügiperiood (likviidsus) Likviidsus on keskmine, eeldatav müügiperiood kuni 1 aasta Alternatiivsed kasutused Alternatiivne kasutus on eelkõige maatulunduslik (metsamaa), kuid samas võib alternatiivse kasutusena käsitleda ka DP-s ette nähtud kasutust lasteasutuse arenduse eesmärgil Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 23096301) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Lepiku tee 18, Pirita linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-03/AT  21 4. Turuväärtuse hindamine 4.1. Parim kasutus Vara parim kasutus – vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult teostatav ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. (EVS 875-1:2015, p. 7.1.2) Katastri sihtotstarve on ühiskondlike ehitiste maa. Kõlvikuliselt on katastri andmetel valdavaks metsamaa, vähesel määral on muud maad ja õuemaad. Enamik maaüksusest on kaetud metsaga. Juurdepääs kinnisasjale on Lepiku teelt, mis on munitsipaaltee, samuti paikneb hinnatavast kinnisasjast põhja suunas Sirptiiva tn T2 munitsipaalomandis transpordimaa üksus, kus tee rajatisena puudub, kuid mida on võimalik tee rajamiseks kasutada. Maatüki suurus on 18 239 m2. Tallinna Linnavolikogu 17.09.2009 otsusega nr 179 kehtestatud Pirita linnaosa üldplaneeringu kohaselt asub Lepiku tee 18 kinnisasi osaliselt üldkasutatavate ehitiste juhtotstarbega alal, mis on kavandatud üldkasutatavate haridus-, teadus-, sotsiaalhoolekande ja muu taolisega seonduvatele asutustele ja ettevõtetele, ning osaliselt hoiu- ja kaitsemetsa juhtotstarbega alal. Lepiku tn 18 kinnistu detailplaneering kehtestati Tallinna Linnavalitsuse 30.09.2025 korraldusega nr 927, millega nähakse ette Lepiku tee 18 kinnisasjale lasteasutuse (lastesõim, -aed, päevakodu, lasteaed- algkool) ning kahe abihoone ehitamine. Hindamise eesmärgist tulenevalt tuleb eirata nii olemasolevat kui planeeringutega ette nähtud kasutust ning lähtuda uute planeeringute kehtestamise võimalusest. Hindamise eesmärgiks on väärtuse leidmine puhuks, kui maa mõne järgmise tehinguga võõrandatakse või koormatakse hoonestusõigusega. Kui seda tehtaks, ilmselt kaasneks sellega sihtotstarbe muutmine maa potentsiaali turu kontekstis silmas pidades. Piirkonnas domineerib elamumaa. Lähtuvalt parima kasutuse definitisioonist lähtutakse hindamisel elamumaa kasutusest. Kuna valdavalt on piirkonnas tegemist üksikelamutega, siis lähtutakse sellest kasutusest. 4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted Turuväärtuse leidmiseks kasutatakse võrdlusmeetodit (inglise keeles Sales Comparison Method). Meetodi valikul on lähtutud asjaolust, et maaturul domineerivad võõrandamistehingud. Võrdlusmeetodi ehk turupõhise käsitluse korral võrreldakse hinnatavat vara sarnaste müüdud varade hindadega, kasutades selleks erinevaid võtteid. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Võrdlusmeetodil leitakse hinnatava objekti väärtus sarnaste objektidega toimunud tehingute analüüsimisel. Piisavalt aktiivse turu olemasolul võib seda meetodit pidada turuväärtuse hindamiseks sobivaimaks ja täpseimaks. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui kõik hindamisel aluseks olevad võrdlustehingud on tehtud vaba turu tingimustes. (EVS 875-1:2015, p. 9.4.2) Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 23096301) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Lepiku tee 18, Pirita linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-03/AT  22 Hindamisel kasutatakse võrdluskõlbulike kinnistutega tehtud tehinguid. Võrreldavate tehingute ja varade erisuste arvesse võtmiseks kasutatakse võrdluselementide kohandamist. 4.3. Hindamine võrdlusmeetodil Võrdlustehingute valik ja kohandamise põhimõtted Analüüsitud on 2024.- 2025. aastal toimunud elamuehitusliku potentsiaaliga maa tehinguid Pirita linnaosas ja Viimsi vallas. Võrdlustehinguteks on valitud punktis 3.2. esitatud tehingutest hinnatava varaga võimalikult sarnaste varade tehingud. Tehingute valikul on lähtutud eelkõige asukohast ja maaüksus(t)e pindalast. Pind- Käibemaksu Hind, Asukoht Kuupäev Hind, € 2 ala, sisaldumine €/m 2 Võrdlustehingute m hinnas valik Viimsi vald, 04.10.2024 680 000 83,5 6 678 Jah Pringi küla Tallinn, Nõmme 23.05.2025 750 000 44,7 16 793 Ei linnaosa Viimsi vald, Metsakasti 27.07.2023 462 000 68,4 5 625 Jah küla Võrdlusühikuks on valitud tehinguhind taandatuna kinnistu pindalale (€/m 2). Võrdlusühiku valik Ühikuhinnast on lähtutud, kuna kõigi võrreldavate varade pindala on hinnatavaga võrreldes oluliselt erinev. Võrdlustehingud on toimunud ajavahemikus juuli 2023 – oktoober 2025. Silmas Tehingute pidades maaturul toimunud hinnamuutust on 2023. aasta tehinguhinda ajaldatud ajaldamine 10%. Võrdluselementideks on valitud tulenevalt hinnatava kinnisvara iseärasustest järgmised enim vara väärtust mõjutavad tegurid: • Makroasukoht o Parema makroasukoha eest ollakse nõus enam maksma. Oluline on eelkõige kaugus suurematest linnadest ja linna (või muu asula) enda suurus. Suuremateks kohandusteks on siiski põhjust harva, sest Võrdluselementide tavaliselt on võimalik kohandamisel kasutada samas või vähemalt valik ja sarnases makroasukohas paiknevaid varasid. kohandamine • Mikroasukoht ja juurdepääs o Parema asukoha ja juurdepääsutee eest ollakse nõus enam maksma. Enamjaolt eelistatakse väljakujunenud asustusega piirkondi, mis tavaliselt annavad eelise olemasoleva taristu näol. Samas loodusliku või poollooduslike ala läheduses on eeliseks võrreldes olukorraga, kui see puudub. Metsasemad piirkonnad on eelistatud lagedatele aladele. Oluline on juurdepääs avalikult teelt või selle puudumisel vajalike asjaõiguslike lepingute olemasolu. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 23096301) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Lepiku tee 18, Pirita linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-03/AT  23 • Maatüki suurus, m2 o Suurema pindalaga kinnistute ruutmeetri hind on üldjuhul madalam kui väiksematel. Mastaabiefekti ulatus võib olla suur, kuid nn toormaad silmas pidades on selle tähtsus pigem piiratud, sest DP-ga enamjaolt maaüksus jagatakse väiksemateks osadeks ning omad eelised on nii suurematel kui väiksematel projektidel. Lisaks tuleb suuremate maatükkide puhul arvestada, et koos tükeldamisega kruntideks on osa maast vajalik tänavate, virgestusalade jms tarvis. • Kõlvikuline koosseis ja seisukord o Metsamaa on eelistatud lagedatele aladele. Tihtipeale on oluline ka see, kas arendus eeldab lammutamist, koristamist, pinnasetöid jms. • Sihtotstarve ja planeering o Ehitusliku potantsiaali kontekstis on olemasolev sihtotstarve vähem oluline võrreldes ÜP-s ja eriti DP-s ette nähtud sihtostarbega. DP puudumine võib mõjutada tavapäraselt kinnistu väärtust kuni 30%. Samas tuleb arvestada, et DP olemasolu ei ole kõikjal arendustegevuseks vajalik ja seeläbi või esineda olukordi, mil Võrdluselementide arendustegevus on ka ilma detailplaneeringu olemasoluta valik ja suhteliselt lihtne. kohandamine • Tehnovõrgud o Tehnovõrkude puudumine võib langetada hinnatava vara väärtust negatiivselt sõltuvalt sellest, kui kulukaks nende rajamine kujuneb. Samas mõju ei pruugi olla üheselt kulupõhine. Nn toormaa puhul on oluline eelkõige see, kui kaugel olemasolevad ja liitumist võimaldavad tehnovõrgud paiknevad. Suhteliselt madala toormaa väärtuse puhul võib aga tehnovõrkude rajamine olla isegi kordades kulukam võrreldes toormaa hinnaga. • Kuju ja reljeef o Kuju, mis raskendab krundi hoonestamist ja kasutamist avaldab kinnistu väärtusele negatiivset mõju sõltuvalt sellest kui suurt osa krundist ei saa efektiivselt kasutada. Tavaliselt on eelistatud tasane reljeef, kuid enamjaolt on reljeefil negatiivne mõju siiski suurte kõrguste vahe korral, mida Eesti oludes esineb väga harva. • Kitsendused o Kitsenduste puhul mõjutavad väärtust tavaliselt need, mis otseselt piiravad ehitamise võimalust. Suurel osal kitsendustel otsene mõju väärtusele puudub. Hinnatav vara Võrreldav vara 1 Võrreldav vara 2 Võrreldav vara 3 Tallinn Viimsi vald Tallinn Viimsi vald Pirita linnaosa Pringi küla Nõmme Metsakasti küla Lepiku tee 18 Tehinguhind, € 680 000 750 000 462 000 Tehinguhind ilma 557 377 750 000 385 000 käibemaksuta, € Tehinguhind, €/m2 83,46 44,66 68,44 Tehingu aeg 04.10.2024 23.05.2025 27.07.2023 Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 23096301) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Lepiku tee 18, Pirita linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-03/AT  24 Kohandus 0% 0% 10% Ajaldatud 557 377 750 000 423 500 tehinguhind, € Ajaldatud 83,46 44,66 75,29 tehinguhind, €/m2 Lepiku asum, Metsakasti küla, Pringi küla, Tallinna Nõmme, Tallinna Makroasukoht Tallinna kesklinn 10 Tallinna kesklinn 14 kesklinn 14 km kesklinn 10 km km km Halvem, Tallinna Halvem, Tallinna kesklinnast Sarnane, sama kesklinnast Kommentaar kaugemal, vähem kaugel kesklinnast, kaugemal, vähem hinnatud sarnaselt hinnatud hinnatud Kohandus 20% 0% 20% Elamupiirkond, Elamupiirkond, Elamupiirkond, Elamupiirkond, Mikroasukoht ja juurdepääs juurdepääs juurdepääs juurdepääs juurdepääs kõvakattega kõvakattega kõvakattega kõvakattega munitsipaalteelt munitsipaalteelt munitsipaalteelt munitsipaalteelt Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane Kohandus 0% 0% 0% Maatüki suurus, 18 239 6 678 16 793 5 625 m2 Kommentaar Väiksem Sarnane Väiksem Kohandus -30% 0% -30% Kõlvikuline koosseis ja Metsaala Metsaala Metsaala Lage ala seisukord Kommentaar Sarnane Sarnane Halvem Kohandus 0% 0% 20% Valdavalt elamumaa, kuid 50% on muude Vastavalt Elamumaa, DP sihtotstarvete lähteülesandele kehtestatud 2022, Elamumaa, DP maad, DP Sihtotstarve ja lähtutakse sellest, üksikelamute kehtestatud 2013, kehtestatud 2003, planeering et tegemist on ehitamise õigus, ca üksikelamute üksikelamute elamumaaga, 3000 m2 suurused ehitamise õigus ehitamise õigus, samas DP puudub krundid elamukrundid 1 680- 2 334 m2 suurused krundid Halvem, DP kehtestatud, kuid Parem, DP Sarnane, DP väga vana (-10%), kehtestatud, kehtestatud (-20%), kuid pisut hinnatava Kommentaar kuid samas palju suuremad krundid maaüksusega suuremad krundid, (10%), samas ka sarnase suuruse ca 3 000 m2 (20%) 50% nn lisamaad, krundid mis alandab m2 hinnataset (20%) Kohandus 0% 20% -20% Ampripõhise Elektrilliitumine, Ampripõhise Elektrilliitumine, liitumise võimalus, tsentraalne vee- ja liitumise võimalus, tsentraalne vee- ja Tehnovõrgud muud tehnovõrgud kanalisatsiooni- muud tehnovõrgud kanalisatsiooni- puuduvad süsteem puuduvad süsteem Kommentaar Parem Sarnane Parem Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 23096301) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Lepiku tee 18, Pirita linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-03/AT  25 Kohandus -10% 0% -10% 4 kõrvuti paiknevat elamukrunti, lisaks kokku ca 50% ulatuses tervikust 4 kõrvuti paiknevat transpordimaa, Trapetsilaadse Ristkülikulaadse krunti, üldkasutatav maa põhiplaaniga, põhiplaaniga, pärast trapetsilaadsed, üks ja tootmismaa Kuju ja reljeef hulknurkne, tehingut tükeldatud väikese eenduva (väike alajaama kompaktne, tasane kaheks, tasane osaga, aga üldiselt krunt), reljeef reljeef kõik kompaktsed, elamukrundid kõigil tasane reljeef ebakorrapärase kujuga, pisut välja venitatud, tasane reljeef Halvem, elamukruntide Kommentaar Sarnane Sarnane ebakorrapärane väljavenitatud kuju Kohandus 0% 10% 0% Üldkasutatava maa üksus paikneb kaitseala Väärtust oluliselt Väärtust oluliselt Väärtust oluliselt piiranguvööndis, mõjutavad mõjutavad mõjutavad Kitsendused kuid selle mõjuga kitsendused kitsendused kitsendused on sihtotstarbe ja puuduvad puuduvad puuduvad planeeringu kohanduses arvestatud Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane Kohandus 0% 0% 0% Summaarne -20% 30% -20% kohandus Summaarne -16,69 13,40 -15,06 kohandus, €/m2 Kohandatud 66,77 58,06 60,23 tehinguhind, €/m2 Kohanduste absoluutväärtuste 60% 30% 110% summa Kaalud 0,35 0,45 0,20 Turuväärtus, €/m2 61,54 23,37 26,13 12,05 Kinnisasja maa 1 122 428 turuväärtus, € Kaalude andmisel on vähem kohandatud tehingutele antud suurem kaal ja rohkem kohandatud tehingutele väiksem kaal. Hinnatava kinnisasja turuväärtus on: 18 239 m2 x 61,54 €/m2 = 1 122 428 € ehk ümardatult 1 122 000 € Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 23096301) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Lepiku tee 18, Pirita linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-03/AT  26 Eeldatav müügiperiood on kuni 1 aasta. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 23096301) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Lepiku tee 18, Pirita linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-03/AT  27 Lisa 1. Fotod Vaade kinnisasja põhjaosast Vaade kinnisasja põhjaosast Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 23096301) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Lepiku tee 18, Pirita linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-03/AT  28 Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 23096301) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Lepiku tee 18, Pirita linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-03/AT  29 Lisa 3. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti kinnisvara hindamise standardite seeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud. Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale kliendiga kokkulepitud isikute, va. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes ning hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega. Koostaja: / Allkirjastatud digitaalselt / Aivar Tomson, MRICS Kinnisvaraekspert OÜ hindamisosakonna juhataja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Vara hindaja, 7. tase (kutsetunnistus nr. 218863) Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 23096301) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Lepiku tee 18, Pirita linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-03/AT  30 Tallinn Järve tn 2-3 Tallinn, 11314 +372 626 4250 Pärnu Pikk 12 Pärnu, 80013 +372 442 0700 Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 23096301) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Lepiku tee 18, Pirita linnaosa, Tallinn, Harju maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-03/AT