Riigikogu
Majanduskomisjon
18.02.2026 nr 2-2/618-1
Planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste
seaduste muutmise seaduse (683 SE)
täiendatud muudatusettepanekute esitamine
Austatud Marek Reinaas
Riigikogu majanduskomisjonis on menetluses seaduseelnõu planeerimisseaduse ja sellega
seonduvate teiste seaduste muutmiseks (Riigikogu menetluses eelnõu 683 SE, edaspidi eelnõu),
mille eesmärgiks on muuta planeerimismenetlused selgemaks, kiiremaks ja paindlikumaks,
suurendada õigusselgust ning parandada elukeskkonna kvaliteeti. Samuti soovitakse tagada, et
planeeringutes arvestatakse kaasaegsete ruumiloome põhimõtete ja kliimamuutustega.
Eelnõuga:
1) täpsustatakse seaduses kasutatavaid termineid ja sõnastusi;
2) ajakohastatakse planeerimispõhimõtteid;
3) lihtsustatakse ja lühendatakse menetlustähtaegasid;
4) loobutakse maakonnaplaneeringu vastuvõtmise etapist;
5) kaotatakse kohaliku omavalitsuse eriplaneeringu liik;
6) sätestatakse detailplaneeringute kehtivuse aeg ja selle pikendamise võimalused.
Vabariigi Valitsuse liikmete nõupidamisel (valitsuskabineti nõupidamisel) 12.06.2025 otsustati
planeerimismenetluse täiendav tõhustamine ning tehti Majandus- ja
Kommunikatsiooniministeeriumile ülesandeks muudatused ette valmistada.
Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium tegi 12.11.2025 kirjaga nr 2-2/3844-1 ettepaneku
lisada eelnõule Vabariigi Valitsuse poolt põhimõttelise nõusoleku saanud muudatusettepanekud,
mille eesmärgiks on lihtsustada planeerimismenetlusi ja lühendada menetlustähtaegu. Ettepanekud
olid seotud koostööpartneritelt saadud tagasisidega.
Riigikogu menetluses olevate muudatusettepanekute arutamiseks toimus 13.01.2026
majanduskomisjoni istung, millel osalesid eelnõule arvamust avaldanud huvigrupid.
Eelnõule antud tagasiside põhjal oleme teinud esitatud muudatusettepanekutes mõningaid
Suur-Ameerika 1 / 10122 Tallinn / 625 6342 /
[email protected] / www.mkm.ee
Registrikood 70003158
täiendusi ja täpsustusi (ennekõike Eesti Kinnisvarafirmade Liidu ning Infotehnoloogiaettevõtete
Liidu ettepanekutest lähtuvalt). Sellest tulenevalt tegime muudatusettepanekute osas järgmised
täiendused:
1) PlanS § 41 täiendused seoses Justiits- ja Digiministeeriumi tagasisidega;
2) lisatud eelnõu § 1 punktist 9 (algne) tekstiosa „§ 32 lõigetes 4 ja 5,“ välja jätmine, kuna
need on käesolevaks ajaks tunnistatud kehtetud;
3) lisatatud PlanS § 75 lõike 1 muutmine seoses Eesti Infotehnoloogia ja
Telekommunikatsiooni Liidu ettepanekuga, lisatud normi tekst „asjaõigusseaduse
tähenduses“;
4) täiendatud PlanS § 125 lõike 5 muudetud teksti vastavalt Kinnisvarafirmade Liidu
ettepanekule (senise teksti lõppu lisatud tekst);
5) lisatud PlanS § 126 lõike 1 punkti 4 muutmine seoses Eesti Infotehnoloogia ja
Telekommunikatsiooni Liidu ettepanekuga, lisatud normi tekst „asjaõigusseaduse
tähenduses“;
6) täiendatud ja parandatud § 1391-1395 sõnastust vastavalt saabunud tagasisidele
(Planeerijate Ühing, KOV-id jt);
7) muudetud eelnõu § 2 struktuuri ja lisatud EhSRS § 3014 tulenevalt Tuuleenergia
Assotsiatsiooni tagasisidest;
8) eelnõust välja jäetud § 3, kuna KOKS muudatustega tunnistati KOKS § 22 lõike 1 punktid
31-33 kehtetuks, jõustumine 01.07.2026 (Riigikogult saabunud märkus);
9) lisatud eelnõule § 6 seaduse sätete jõustumise kohta (haldusjärelevalve ja KOV
eriplaneeringu kaotamine jõustuvad 01.01.2027).
Lugupidamisega
(allkirjastatud digitaalselt)
Erkki Keldo
majandus- ja tööstusminister
Lisad:
1) Lisa 1 – planeerimisseaduse ja sellega seonduvalt teiste seaduste muutmise seaduse (683
SE) eelnõule esitatavad muudatusettepanekud;
2) Lisa 2 – eelnõu väljatöötaja seisukohad Riigikogule laekunud arvamustele (täiendatud).
Ahto Pahk
+372 5307 2548,
[email protected]
2 (2)
LISA 1 – planeerimisseaduse ja sellega
seonduvalt teiste seaduste muutmise seaduse
(683 SE) eelnõule esitatavad
muudatusettepanekud
1. Täiendada eelnõu § 1 uue punktiga 3 (muutes vastavalt teiste punktide numeratsiooni)
järgmiselt:
„3) paragrahvi 4 täiendatakse lõikega 22 järgmises sõnastuses:
„(22) Planeerimisalase tegevuse korraldaja võib määrata planeerimismenetluses toimingu
tegemiseks mõistliku tähtaja juhul, kui käesolevas seaduses või muus õigusaktis ei ole toimingu
tegemiseks tähtaega sätestatud.“;“
Selgitus: planeeringute menetlused võivad jääda venima ka planeerimisalase tegevuse
korraldajast sõltumatutel asjaoludel, peaasjalikult juhul kui kaasatud isikud või isikud, kelle
seisukoht või arvamus on ühel või teisel juhul vajalik (nt võrguvaldaja), ei vasta mõistliku aja
jooksul. Niisamuti on tagasiside põhjal täheldatud, et ka planeeringust huvitatud isikud ei tee
vajalikke toiminguid (nt vajalikke muudatusi planeeringu lahenduses vms) alati mõistliku aja
jooksul. Sätte alusel saab planeerimisalase tegevuse korraldaja menetlust paremini suunata ja
seda sobivas ajaraamis hoida.
Haldusmenetluse seaduse1 § 38 lõike 1 kohaselt on haldusorganil õigus nõuda haldusmenetluse
käigus menetlusosalistelt ning muudelt isikutelt nende käsutuses olevate tõendite ja andmete
esitamist, mille alusel haldusorgan teeb kindlaks asja lahendamiseks olulised asjaolud. Seega on
planeerimisalase tegevuse korraldajal õigus planeerimismenetluses vajalikke andmeid nõuda nii
huvitatud isikult, kaasatud ja puudutatud isikult kui ka muult menetlusosaliselt. Mõistlik on
sätestada selle õiguse kohaldamise mõistetavuse huvides tähtaja määramise pädevus.
Haldusmenetluse seadus ei sätesta otsesõnu, et haldusorgan võib haldusmenetluses tähtaega
määrata juhul, kui see tähtaeg ei tulene ühestki muust kehtivast õigusaktist. Aluse annab selleks
haldusmenetluse seaduse § 33 lõige 5, mille kohaselt võib haldusorgan enda määratud
menetlustähtaegu oma algatusel pikendada. See konstruktsioon on osutunud aga keeruliseks,
mistõttu on mõistlik sätestada selle õiguse kohaldamise mõistetavuse huvides tähtaja määramise
pädevus selgelt seaduses.
Toimingu tegemise tähtaeg peab olema mõistlik ning see varieerub olenevalt toimingu sisust.
Planeerimisalase tegevuse korraldaja otsustab mõistliku tähtaja konkreetse menetlustoimingu sisu
järgi.
Eelnõukohase sättega ei saa planeerimisalase tegevuse korraldaja määrata tähtaega isikule või
asutusele, kelle toimingu tegemise tähtaeg on määratud seadusega (nt kooskõlastaja, kellele kehtib
konkreetne planeerimisseaduses (PlanS) sätestatud tähtaeg). Eesmärgiks on vältida olukorda, kus
planeerimisalase tegevuse korraldaja sätestab muu tähtaja kui seaduses vahetult ette nähtud.
PlanS-i muutmise eelnõu punktiga 41 (varasem punkt 32) täiendatakse PlanS-i § 129 lõiget 1
punktiga 5 järgmises sõnastuses: „5) huvitatud isik ei ole pärast vähemalt kahte kirjalikku
meeldetuletust esitanud määratud tähtaja jooksul planeerimismenetluse jätkamiseks vajalikke
andmeid;“. Säte annab planeerimisalase tegevuse korraldajale õiguse määrata huvitatud isikule
1
HMS
Suur-Ameerika 1 / 10122 Tallinn / 625 6342 /
[email protected] / www.mkm.ee
Registrikood 70003158
vajalike andmete esitamise tähtaja, millest kinnipidamata jätmise korral ja pärast vähemalt kahte
meeldetuletust võib planeerimisalase tegevuse korraldaja menetluse lõpetada. See puudutab aga
üksnes huvitatud isikut ehk osutatud muudatus ei laiene teistele menetluses osalevatele isikutele.
Eelnõukohase sättega täpsustatakse planeerimisalase tegevuse korraldajale tähtaja määramise
õigust andvat normi.
2. Täiendada eelnõu § 1 uue punktiga 5 (muutes vastavalt teiste punktide numeratsiooni)
järgmiselt:
„5) paragrahvi 41 lõige 1 muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt:
„(1) Planeeringute andmekogu (edaspidi käesolevas paragrahvis andmekogu) on planeeringute,
nende juurde kuuluvate lisade ning planeerimismenetluse, selle käigus tehtud toimingute ja otsuste
säilitamiseks ja avalikustamiseks peetav riigi infosüsteemi kuuluv andmekogu.“,“
Selgitus: muudatus on seotud infosüsteemi ettevalmistamisega menetluskeskkonnana, kuhu
kantakse nii planeerimismenetluse andmed (kaasamise ning otsuste ja toimingute andmed) kui
kehtestatud planeeringud. Planeerimisalase tegevuse korraldajal on PlanS § 11 lõike 2 teise lause
kohaselt kohustus planeerimismenetluse kogutud teave säilitada ja tagada selle kättesaadavus.
3. Täiendada eelnõu § 1 uue punktiga 6 (muutes vastavalt teiste punktide numeratsiooni)
järgmiselt:
„6) paragrahvi 41 täiendatakse lõigetega 21 ja 22 järgmises sõnastuses:
„(21) Isikuandmed, mida andmekogus töödeldakse, on järgmised: planeeringu koostamisest
huvitatud isiku, planeeringu koostaja, planeeringu kooskõlastaja, planeerimismenetluses arvamuse
andja, planeerimismenetluse käigus läbiviidud uuringu koostaja, planeerimismenetluse käigus
sõlmitud halduslepingu ja käesoleva seaduse paragrahvi 4 lõike 21 kohase lepingu poole ning
planeerimismenetlusse kaasatud ja planeerimismenetlusest teavitatud isiku üldandmed.
(22) Isikuandmeid säilitatakse andmekogus planeeringu kehtivuse lõpuni, misjärel antakse
planeering üle avalikku arhiivi.“;“
4. Täiendada eelnõu § 1 uue punktiga 7 (muutes vastavalt teiste punktide numeratsiooni)
järgmiselt:
„7) paragrahvi 41 täiendatakse lõigetega 7 ja 8 järgmises sõnastuses:
(7) Andmekogu põhimääruses sätestatakse registri pidamise kord, sealhulgas:
1) andmeandjad ja nendelt saadavad andmed;
2) täpne andmekoosseis;
3) vastutava töötleja ja volitatud töötleja ülesanded;
4) andmetele juurdepääsu ja andmete väljastamise kord;
5) andmete säilitamise täpsemad tähtajad;
6) muud korralduslikud küsimused.“;“
(8) Andmekogu kaudu võib planeerimisalase tegevuse korraldaja kaasata isikuid, kelle õigusi või
huve võib planeerimismenetlus puudutada ja isikuid, kes on avaldanud soovi
planeerimismenetluses osaleda. Selleks võib ta saata andmekogu kaudu neile teateid
planeerimismenetluse või menetlustoimingu kohta.“;“
2 (18)
Punktide 6 ja 7 selgitus: Vabariigi Valitsuse tegevusprogrammis (edaspidi VVTP) on ühe
eesmärgina peale planeeringute ja lubade menetlusaegade lühendamise märgitud ka ruumilise
planeerimise digipöörde lõpuleviimine. Arenduses on uus planeeringute infosüsteem, millega
antakse planeerimisalase tegevuse korraldajatele, eeskätt kohalikele omavalitsustele, võimalus
menetleda planeeringuid digitaalselt (edaspidi PLANIS). Praegust planeeringute andmekogu
PLANK edaspidi ei arendata, kuna funktsionaalsus luuakse PLANIS-es.
Eelnõuga nähakse ette PLANIS-e menetluskeskkonnana kasutusele võtmiseks sätted, mille alusel
toimub PLANIS-es isikuandmete kogumine ning säilitamine. Andmete kogumiseks aluse loomine
on vajalik selleks, et planeerimisalase tegevuse korraldajal tekiks õigus PLANIS-t
menetluskeskkonnana kasutada ehk kanda sinna planeeringu koostamise käigus saabunud
dokumendid (arvamused, seisukohad, kooskõlastused, halduslepingud ja menetlusdokumendid).
Kogutavateks andmeteks on üldjuhul isiku nimi, isikukood ja kontaktandmed. Muude andmete
kogumine ei ole planeerimismenetluse seisukohalt vajalik.
Eelnõuga nähakse ette, et andmeid säilitatakse kuni planeeringu kehtivuse lõpuni. Juurdunud
kohtupraktika kohaselt võib planeeringut ellu viia korduvalt ehk seetõttu on põhjendatud ka
sellega seotud andmete säilitamine planeeringu kehtivuse lõpuni. Andmekogu põhimääruses
nähakse ette, et andmekogus säilitatakse ka kehtetuid planeeringuid ning nende puhul kustutatakse
planeerimismenetluse käigus kogutud isikuandmed. Kohustus andmeid säilitada on sätestatud
PlanS § 11 lõike 2 teises lauses, mille kohaselt peab planeerimisalase tegevuse korraldaja tagama
planeerimismenetluses kogutud teabe säilitamise ja kättesaadavuse.
Eelnõuga luuakse seaduse tasandil võimalus saata loodava PLANIS-e kaudu planeeringu- ja selle
mõjualasse jäävatele isikutele massiteateid planeeringu algatamise või muude planeeringuga
seotud menetlustoimingute kohta (nt avaliku arutelu toimumine), et tagada isikute parem kaasatus.
Massiteavituseks kasutab andmekogu juba kogutud andmeid või teeb kontaktandmete päringu
rahvastikuregistrisse. Andmekogu ülesehitusega tagatakse, et massiteavituse tegija ei saa tutvuda
andmetega, mis kogutakse massiteavituseks.
5. Täiendada eelnõu § 1 uue punktiga 8 (muutes vastavalt teiste punktide numeratsiooni)
järgmiselt:
„8) seaduse 1. peatükki täiendatakse §-ga 71 järgmises sõnastuses:
„§ 71. Haldusjärelevalve tegija
Maa- ja Ruumiamet teeb haldusjärelevalvet käesolevas seaduses sätestatud tähtaegadest
kinnipidamise üle.“;“
Selgitus: muudatus järgib VVTP-s nimetatud eesmärki tugevdada Maa- ja Ruumiameti (edaspidi
MaRu) rolli.
Sättega antakse MaRu-le õigus kontrollida nii kohaliku omavalitsuse üksuse (KOV) kui ka muu
planeerimisalase tegevuse korraldaja või asutuse tegevuse tähtaegsust.
Osutatud PlanS-i muudatus on kooskõlas kehtiva õigusega ning ka teostatav (haldusjärelevalve
pädevus antakse seadusega kooskõlas VVS-ga, muu hulgas saab MaRu teha ettekirjutusi, mille
täitmise võimalikkus on tagatud VVS-i2 §-dega 751 ja 752, kusjuures VVS § 751 lõike 4 järgi võib
ettekirjutuse täitmata jätmise eest kohaldada KOV-ile sunniraha ülemmääraga 9600 eurot).
2
Vabariigi Valitsuse seadus
3 (18)
MaRu on valitud seetõttu, et PlanS-is on MaRu-l oluline roll, sealhulgas järelevalve roll (nt PlanS
§-d 90 ja 121). „Maa- ja Ruumiameti põhimääruse“3 § 13 lõikes 1 sätestatakse, et MaRu
strateegilise ruumiplaneerimise teenistuse põhiülesanne on muu hulgas kohaliku omavalitsuse
üksuse suutlikkuse arendamine kvaliteetse elukeskkonna kujundamisel ning ta täidab muid
seadusest tulenevaid ülesandeid. Sama põhimääruse § 7 punkti 1 kohaselt teeb MaRu riiklikku ja
haldusjärelevalvet. Seega on muudatuse rakendamise õiguslikud eeldused loodud ka MaRu
põhimäärusega.
Sätte eesmärk on tugevdada MaRu õigust planeerimismenetluse suunamisel nii sisuliselt kui ka
menetluslikult. Rahulolematus tähtaegadest mittekinnipidamise suhtes on olnud üks peamine
koostööpartneritelt saadud tagasiside. Muudatusega antakse MaRu-le õigus sekkuda menetlusse
ning selgitada välja menetluse venimise põhjused, vajaduse korral kohaliku omavalitsuse üksust
suunata ja abistada. Kui kõik meetmed on ammendatud, saab MaRu teha ka ettekirjutuse.
Haldusjärelevalve puhul hindab MaRu kas omal algatusel või vastava taotluse saamisel, kas
kõrvalekalded tähtaegadest kinnipidamisest on konkreetset menetlust silmas pidades põhjendatud
või mitte. Ennekõike on MaRu ülesanne astuda samme juhul, kui menetlus selgelt venib.
Praegu on üldine haldusjärelevalve pädevus KOV tegevuse üle Justiits- ja Digiministeeriumil
vastavalt VVS-i §-le 753. See pädevus seisneb õiguses kontrollida KOV-i haldusaktide
õiguspärasust ning teha nende seadustega kooskõlla viimiseks ettepanekuid ja kui KOV ei ole
ettepanekut tähtaja jooksul täitnud, võib Justiits- ja Digiministeerium pöörduda protestiga
halduskohtusse. MaRu haldusjärelevalve roll on võrreldes eelnimetatuga kitsam, kuna see seisneb
planeerimismenetluse haldusjärelevalves tähtaegadest kinnipidamise osas ning puudutab ka teisi
planeerimisalase tegevuse korraldajaid ja asutusi, kellele on PlanS toiminguks tähtaja ette näinud.
Haldusjärelevalve sellisel kujul on Eesti õiguses olemas ehk tegemist ei ole uue regulatsiooniga.
Sarnane haldusjärelevalve pädevus on avaliku teabes seaduse § 45 lõikega 1 antud Andmekaitse
Inspektsioonile, kellel on õigus teha nii riiklikku kui haldusjärelevalvet teabevaldajate üle, milleks
on nii KOV-id kui riigiasutused.
6. Jätta eelnõu § 1 punktist 9 (nüüdne punkt 14) välja tekstiosa „§ 32 lõigetes 4 ja 5,“.
Selgitus: PlanS-i 18. juulil 2025 jõustunud muudatustega tunnistati PlanS-i § 32 kehtetuks,
mistõttu ei ole võimalik eelnõuga PlanS-i § 32 lõikeid 4 ja 5 muuta.
7. Täiendada eelnõu § 1 uue punktiga 15 (muutes vastavalt teiste punktide numeratsiooni)
järgmiselt:
„15) paragrahvi 44 täiendatakse lõikega 6 järgmises sõnastuses:
„(6) Riigi eriplaneeringu koostamise korraldaja võib planeeringu koostamise käigus saadud
kirjalikele arvamustele esitada koondvastuse enne planeeringu avalikku väljapanekut, kuid
hiljemalt 60 päeva pärast kirjalike arvamuste saamist.“;“
Selgitus: planeerimismenetlus on avalik ning sellesse kaasatakse nii planeeringualasse jäävate
kinnistute omanikud kui ka muud planeeringust huvitatud isikud. Kehtivas PlanS-is ei ole sätet,
mille kohaselt saaks planeerimisalase tegevuse korraldaja vastata suuresti samalaadsetele
pöördumistele ühe vastusega, vaid ta peab lähtuma märgukirjale ja selgitustaotlusele vastamise
3
Maa- ja Ruumiameti põhimäärus–Riigi Teataja
4 (18)
ning kollektiivse pöördumise esitamise seaduse4 (MSVS) nõuetest, st ta on kohustatud vastama 15
päeva jooksul ning vajaduse korral saab seda tähtaega pikendada kuni kahe kuuni. Väga
mahukate planeeringute puhul (eriti riigi ja kohaliku omavalitsuse eriplaneeringud ja kohalike
omavalitsuste üldplaneeringud) võib kaasatud isikute hulk tekitada väga suurt halduskoormust,
mis omakorda venitab planeeringu menetlust. Sätte jõustumise korral saab planeerimisalase
tegevuse korraldaja koguda saabunud pöördumised ja arvamused kokku ning vastata neile
koondatult. Sätet saab kohaldada aga ainult siis, kui pöördumisi ja arvamusi on saabunud rohkem
kui üks. Kui on saadud vaid üks pöördumine, siis ei või seda sätet kohaldada ehk oodata
vastamisega 60 päeva. Nii nagu MSVS-is on sätestatud, peab pöördumistele ja arvamustele
vastama viivitamata ja see kehtib ka nendel puhkudel, kus pöördumisi ja arvamusi on enam kui
üks, kuid kus vastamine ei nõua ilmselgelt nii kaua aega ja kus tuleb vastata viivitamata.
Sättega nähakse ette, et ühelegi pöördumisele või arvamusele ei või vastata hiljem kui 60 päeva
pärast. See tagab, et kui planeerimismenetlus jääb ühel või teisel põhjusel venima, ei pea
arvamuse avaldaja jääma planeeringu avalikku väljapanekut ootama, mis võib toimuda palju
hiljem. Planeerimisalase tegevuse korraldaja kogub saabunud arvamused kokku ning vastab neile
nii, et ühegi arvamuse puhul ei ületata 60-päevast tähtaega.
Terminit „koondvastus“ ei ole PlanS-is määratletud, kuid tegemist on üldkeele sõnaga. Seda sõna
kasutatakse nt Riigikantselei koostatud kaasamise heas tavas5 (punkt 6).
Säte vähendab planeerimisalase tegevuse korraldaja halduskoormust ning annab võimaluse
suunata vabanev ressurss planeeringu sisulisse menetlusse. Arvamuse avaldajad ei saa küll
vastust oma pöördumisele nii kiiresti kui seni, kuid planeerimismenetluse kontekstis ei ole see
erakorraline muudatus ega mõjuta arvamuse avaldajate õigusi olulisel määral.
Tähtis on ka rõhutada, et sätte rakendamine on vabatahtlik (võib-konstruktsioon), st
planeerimisalase tegevuse korraldaja võib ka edaspidi lähtuda MSVS-ist ja vastata 15 päeva
jooksul või vastata kiiremini ka koondatult, koondvastust esitades, st kiiremini kui sel juhul
maksimaalselt lubatud 60 päeva jooksul.
8. Täiendada eelnõu § 1 uue punktiga 16 (muutes vastavalt teiste punktide numeratsiooni)
järgmiselt:
„16) paragrahvi 57 täiendatakse lõikega 6 järgmises sõnastuses:
„(6) Maakonnaplaneeringu koostamise korraldaja võib planeeringu koostamise käigus saadud
kirjalikele arvamustele esitada koondvastuse enne planeeringu avalikku väljapanekut, kuid
hiljemalt 60 päeva pärast kirjalike arvamuste saamist.“;“
Selgitus: selgitus punktis 7.
9. Täiendada eelnõu § 1 uue punktiga 23 (muutes vastavalt teiste punktide numeratsiooni)
järgmiselt:
„23) paragrahvi 75 lõike 1 punkti 3 täiendatakse enne sõna „tehnovõrkude“ sõnadega
„asjaõigusseaduse tähenduses“;“
Selgitus: Eesti Infotehnoloogia ja Telekommunikatsiooni Liit esitas 29.09.2025 ettepaneku
4
MSVS § 6
5
Kaasamise hea tava
5 (18)
määrata PlanS-is tehnovõrkude ja -rajatistega arvestamise kohustuse. PlanS on aga
planeerimismenetlust reguleeriv õigusakt, mis määrab kindlaks ruumiotsuse tegemiseks vajalikud
nõuded, kuid ei sätesta, mida peab kindlasti planeeringus kajastama. PlanS § 75 lõike 1 punktides
1–31 toodud nimekiri on näitlik ja mitteammendav. Seega saab planeerimismenetluses arvestada
mitmete eriseadustest tulenevate nõuetega. Selle tõttu ei ole võimalik määrata sidevõrkude
planeerimise kohustust seaduse tasandil, kuid võimalik on viidata, et PlanS § 75 lõike 1 punktis 3
nimetatud tehnovõrkude ja -rajatiste osas peetakse silmas neid just asjaõigusseaduse tähenduses.
Asjaõigusseaduse § 158 lõige 1 määratleb tehnovõrgu ja -rajatisena kütte-, veevarustus- või
kanalisatsioonitorustikku, elektroonilise side või elektrivõrku, nõrkvoolu-, küttegaasi- või
elektripaigaldist või surveseadmestikku ja nende teenindamiseks vajalikke ehitisi. Elektroonilise
side võrk on seega tehnovõrk või -rajatis, mille planeerimine on käesoleval ajal kehtiva PlanS
kohaselt üldplaneeringus võimalik ja seda ka tehakse. Eesmärgiks on see viide aga tugevamini
PlanS-is välja tuua selleks, et planeeringu koostamise käigus arvestatakse kõikide tehnovõrkude
ja -rajatiste planeerimise aspektidega.
10. Täiendada eelnõu § 1 uue punktiga 25 (muutes vastavalt teiste punktide numeratsiooni)
järgmiselt:
„25) paragrahvi 75 lõike 1 punktis 27 asendatakse sõna „maareformiseaduse“ sõnadega
„maareformi seaduse“;“
Selgitus: tegemist on redaktsioonilise muudatusega. Seni on PlanS-is selle õigusakti nimetus olnud
ebakorrektne. Seaduse õige nimetus on „maareformi seadus“6.
11. Täiendada eelnõu § 1 uue punktiga 27 (muutes vastavalt teiste punktide numeratsiooni)
järgmiselt:
„27) paragrahvi 76 täiendatakse lõikega 6 järgmises sõnastuses:
„(6) Üldplaneeringu koostamise korraldaja võib planeeringu koostamise käigus esitatud kirjalikele
arvamustele vastata koondvastusega enne planeeringu avalikku väljapanekut, kuid mitte hiljem
kui 60 päeva jooksul kirjalike arvamuste saamisest.“;“
Selgitus: selgitus punktis 7.
12. Täiendada eelnõu § 1 uue punktiga 39 (muutes vastavalt teiste punktide numeratsiooni)
järgmiselt:
„39) paragrahvi 125 lõige 5 muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt:
„(5) Kohaliku omavalitsuse üksus võib lubada detailplaneeringu koostamise kohustuse korral
detailplaneeringut koostamata püstitada või laiendada projekteerimistingimuste alusel
olemasoleva hoonestuse vahele või selle vahetusse lähedusse jäävale hoonestatud või
hoonestamata kinnisasjale hoone ja seda teenindavad ehitised, kui üldplaneeringus on määratud
vastava ala üldised kasutus- ja ehitustingimused ning ehitise püstitamine või laiendamine ei ole
vastuolus ka üldplaneeringus määratud muude tingimustega. Projekteerimistingimusi võib anda
ka juhul, kui üldplaneeringus puuduvad täpsed ehitustingimused, kuid ehitis sobitub mahuliselt ja
otstarbelt piirkonna väljakujunenud keskkonda, arvestades sealhulgas piirkonna hoonestuslaadi ja
üldplaneeringus määratud kasutus- ja muid tingimusi.“;“
6
MaaRS
6 (18)
Selgitus: muudatus lähtub VVTP-s nimetatud eesmärgist loobuda detailplaneeringu nõudest
olukorras, kus see ei loo lisaväärtust. Sätte jõustumise korral laieneb detailplaneeringu
projekteerimistingimustega asendamise võimalus (edaspidi PT) oluliselt.
PlanS-i § 125 lõige 5 sätestab erandi üldisest DP koostamise kohustusest (vastavalt PlanS § 125
lõikele 1 linnades ja alevites ning üldplaneeringuga määratud juhtudel ehitusloakohustusliku
hoone püstitamiseks või laiendamiseks üle 33%) ning selle kohaldamise eelduseks on
põhimõtteliselt kaks asjaolu:
1) ehitis, mida soovitakse ehitada, sobitub piirkonda;
2) üldplaneeringus on määratud vastava ala üldised kasutus- ja ehitustingimused, sealhulgas
projekteerimistingimuste andmise aluseks olevad tingimused.
Praktikas on erandi kohaldamise peamine takistus olnud kohalike omavalitsuste üldplaneeringute
suur üldistatus, st ei ole täidetud eeldus, et on olemas PT-de andmise aluseks olevad täpsed
tingimused. Need tingimused tulenevad ehitusseadustiku7 § 26 lõikest 4 ja on piisavalt
spetsiifilised, kuid nende väljendamine üldplaneeringutes on keerukas, kuna mida täpsem on
tingimus, seda enam tekitab tingimuse kehtestamine huvide konflikti ning üldplaneeringute jäikust.
Muudatusega likvideeritakse see puudus ning PT-de andmisel peab edaspidi jätkuvalt arvestama
üldplaneeringute puhul kehtivaid üldisi kasutus- ja ehitustingimusi (nt maa sihtotstarve,
juhtotstarbed, kasutusotstarbed, ehitiste maksimaalsed kõrgused, kruntide suurused jms).
Muudatuse tulemusena saab PT-sid väljastada selliselt, et ehitustingimused selguvad PT-de
menetluse käigus.
Niisamuti on olnud küllaltki kitsas see eeldus, et erandit saab kohaldada kinnisasja puhul, mis
jääb olemasoleva hoonestuse vahele. Praktikas on seda tõlgendatud selliselt, et erandi eelduseks
on tühi kinnisasi, mida ümbritsevad hoonestatud kinnistud.
Eelnõuga laiendatakse seda eeldust peale olemasoleva hoonestuse vahele jääva kinnisasja ka
olemasoleva hoonestuse vahetusse lähedusse jäävale kinnisasjale.
Vahetusse lähedusse jääva kinnisasjana tuleb mõista kinnisasja, millel viibides on näha vähemalt
kõrvalkinnisasja hoone üht külge. Hoone nägemise all peetakse silmas seda, et kõrvalkinnistul
asuv hoone on mõistlikus kauguses, see on kergesti märgatav ja selle ehituslikke detaile on
võimalik pingutuseta tuvastada. Vahetusse lähedusse ei saa seega jääda näiteks naaberkinnistul
olev hoone, mis on nii kaugel, et vaatlejal pole võimalik täpsemaid ehitusdetaile tuvastada. See,
kuidas konkreetsel juhul vahetusse lähedusse jäävat hoonet mõista, on kohaliku omavalitsuse
üksuse otsustada.
Muudatusega võimaldatakse erinevalt kehtivas PlanS-i § 125 lõikes 5 sätestatud erandist, mis
võimaldab PT-dega püstitada üksnes ühte hoonet, tulevikus püstitada lisaks põhihoonele (nt
elamu) ka selle hoone toimimiseks vajalikud ehitised (nt abihooned). Muudatuse tulemusel saab
ühele kinnistule luua tervikliku ja funktsionaalselt koostoimiva lahenduse. Sättega nähakse ette, et
erandit saab kohaldada ka siis, kui kinnisasjal juba on hoone.
Lisaks sellele on võrreldes varasema sättega välja jäetud nõue, et PT-ga ette nähtud hoone sobitub
suuruselt ja otstarbelt piirkonna väljakujunenud keskkonda, arvestades sealhulgas piirkonna
hoonestuslaadi (kehtiva PlanS-i § 125 lõike 5 punkt 1). See nõue jäetakse välja eeldusel, et hoone
võib PT-ga ette näha üldplaneeringuga määratud ulatuses ja suuruses, olenemata otseselt sellest,
milline on hoone lähiümbrus. Tuleb silmas pidada, et säte ei võimalda minna PT-ga mööda
7
EhS
7 (18)
üldplaneeringus sätestatud hoonestuslaadi kitsendustest (nagu näiteks miljööväärtuslikud alad).
Sätte jõustumise korral saab lahendada hoonestamisega seotud küsimusi lihtsamalt ning hoitakse
kokku ressurssi. DP koostamise kulu jääb sätte kohaldamisel ära. PT menetlusega kaasnevad küll
koostamiskulud, mis aga ei ole võrreldavad DP-ga kaasnevate kuludega. Lisaks peab rõhutama,
et PT menetlus on palju kiirem (DP menetluse nominaalne menetlusaeg on 3 aastat ning PT oma
60 päeva).
13. Täiendada eelnõu § 1 uue punktiga 40 (muutes vastavalt teiste punktide numeratsiooni)
järgmiselt:
„40) paragrahvi 126 lõike 1 punkti 4 täiendatakse pärast sõna „sealhulgas“ sõnadega
„asjaõigusseaduse tähenduses“;“
Selgitus: vt punkt 9.
14. Täiendada eelnõu § 1 uue punktiga 46 (muutes vastavalt teiste punktide numeratsiooni)
järgmiselt:
„46) paragrahvi 133 täiendatakse lõikega 4 järgmises sõnastuses:
„(4) Detailplaneeringu koostamise korraldaja esitab käesoleva paragrahvi lõike 1 alusel arvamuse
avaldanud isikutele ja asutustele oma seisukoha arvamuse kohta 30 päeva jooksul arvamuse
saamisest. Seisukoha võib esitada koondvastusena.“;“
Selgitus: muudatusega nähakse ette, et kohaliku omavalitsuse üksus avaldab kooskõlastamiseks ja
arvamuste esitamiseks saadetud detailplaneeringu kohta edastatud arvamuste suhtes oma
seisukoha 30 päeva jooksul arvamuse saamisest. Osutatud säte ei puuduta kooskõlastajaid.
Tähtaja seadmine on vajalik selleks, et vältida ajutist suurt halduskoormust, kui
detailplaneeringule annab arvamuse väga suur hulk isikuid. Senini pidid kohaliku omavalitsuse
üksused lähtuma MSVS-ist ehk 15-päevasest vastamistähtajast, mis on paljude arvamuste saamise
korral nendele vastamiseks ilmselgelt liialt lühike. Niisamuti võimaldab säte esitada koondvastuse
ehk esitada samalaadsetele arvamustele ühe vastuse. Säte vähendab planeerimisalase tegevuse
korraldaja halduskoormust ning annab võimaluse suunata vabanev ressurss planeeringu sisulisse
menetlusse. Arvamuse avaldajad ei saa küll vastust oma pöördumisele nii kiiresti kui seni, kuid
planeerimismenetluse kontekstis ei ole see erakorraline muudatus ega mõjuta arvamuse
avaldajate õigusi olulisel määral.
15. Täiendada eelnõu § 1 uue punktiga 49 (muutes vastavalt teiste punktide numeratsiooni)
järgmiselt:
„49) paragrahvi 139 lõige 2 muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt:
„(2) Detailplaneeringu kehtestamise või kehtestamata jätmise otsus tehakse hiljemalt kolme aasta
möödumisel detailplaneeringu algatamise taotluse esitamisest arvates.“;“
Selgitus: muudatus on kooskõlas VVTP eesmärgiga lühendada planeeringute menetlusaega.
Kehtiva sõnastuse kohaselt arvestatakse DP kehtestamise aega DP algatamise otsuse tegemisest,
mitte aga DP algatamise taotluse esitamisest. Eelnõukohase muudatuse kohaselt hakatakse
tähtaja kulgemist arvutama alates taotluse esitamisest.
8 (18)
Haldusmenetluse seaduse § 14 lõike 1 kohaselt esitatakse haldusmenetluse algatamiseks
haldusorganile taotlus. See tähendab, et pärast taotluse saamist asutakse taotlust lahendama:
tuvastatakse menetluse jaoks olulisi asjaolusid, peetakse läbirääkimisi halduslepingu sõlmimise
asjaolude üle ning tehakse muid toiminguid, mis päädivad DP algatamise otsusega. Ehkki PlanS-
i § 128 lõikes 4 on sätestatud, et taotluse lahendab kohaliku omavalitsuse üksus 30 päeva jooksul
(st võtab vastu DP algatamise või mittealgatamise otsuse) taotluse saamisest arvates, eelneb
algatamisele siiski pahatihti pikk „ujuv“ periood, mille jooksul taotlust küll menetletakse ja
tehakse ka toiminguid, kuid DP algatamise otsust veel tehtud ei ole. Oluline on aga rõhutada, et
ka taotluse esitamisele järgnev ja algatamise või mittealgatamise otsusele eelnev menetlus on
samuti haldusmenetlus (ja seega planeerimismenetlus). Muudatus tagab õigusselguse DP
algatamise otsusele eelneva menetluse suhtes.
Selle muudatusega lüheneb detailplaneeringute menetlusaeg, kuna eelnõu kohaselt arvestatakse
tähtaja hulka ka DP algatamise otsusele eelnev menetlusaeg.
16. Täiendada eelnõu § 1 uue punktiga 51 (muutes vastavalt teiste punktide numeratsiooni)
järgmiselt:
„51) seadust täiendatakse paragrahvidega §-dega 1391–1395 järgmises sõnastuses:
㤠1391. Detailplaneeringu muutmine
(1) Detailplaneeringut võib muuta avatud menetluses, koostades planeeringuala või selle osa
hõlmava detailplaneeringu, lähtudes käesoleva seaduse §-des 3–12, 130–131 ja 1391–1395
ettenähtud nõuetest ja planeerimise põhimõtetest, kui:
1) detailplaneeringu kehtestamisest on möödas üle kolme aasta;
2) detailplaneeringu kehtestamise järel on ilmnenud olulisi uusi asjaolusid või on toimunud oluline
muudatus planeeringualal või selle mõjualal, mille tõttu ei ole enam võimalik detailplaneeringut
täielikult ellu viia, või
3) detailplaneeringu kehtestamise järel on muutunud õigusaktid, üldplaneering või kehtestatud
planeeringud, mis mõjutavad oluliselt detailplaneeringu elluviimist.
(2) Detailplaneeringut võib muuta kooskõlas üldplaneeringuga nii, et detailplaneeringu tervikliku
ruumilahenduse muutmine ei oleks oluline.
(3) Kui kehtiva detailplaneeringu koostamisel oli nõutav keskkonnamõju strateegiline hindamine,
võtab detailplaneeringut muutva detailplaneeringu koostamise korraldaja arvesse keskkonnamõju
strateegilise hindamise tulemusi.
(4) Detailplaneeringut muutva detailplaneeringu koostamise korraldaja on kohaliku omavalitsuse
üksus.
§ 1392. Detailplaneeringut muutva detailplaneeringu algatamine
(1) Detailplaneeringut muutev detailplaneering algatatakse või jäetakse algatamata 60 päeva
jooksul selle algatamise taotluse saamisest arvates.
(2) Detailplaneeringut muutvat detailplaneeringut ei algatata:
1) käesoleva seaduse § 128 lõikes 2 sätestatud alustel;
2) kui planeeringulahendus on vastuolus keskkonnamõju strateegilise hindamise tulemustega;
3) kui tegemist on olulise keskkonnamõjuga keskkonnamõju hindamise ja
keskkonnajuhtimissüsteemi § 6 mõistes või
4) juhul, kui kohaliku omavalitsuse üksus peab taotluse või muude asjaolude põhjal vajalikuks
luua planeeringualale uus terviklahendus.
(3) Kui kohaliku omavalitsuse üksus kohaldab käesoleva paragrahvi lõike 2 punktis 4 toodud alust,
9 (18)
siis kohaldatakse käesoleva seaduse § 140 lõiget 7 ja kohaliku omavalitsuse üksus otsustab
detailplaneeringu algatamise või mittealgatamise käesoleva seaduse § 128 kohaselt.
§ 1393. Detailplaneeringut muutva detailplaneeringu koostamise lõpetamine
(1) Detailplaneeringut muutva detailplaneeringu koostamise võib lõpetada käesoleva seaduse §
129 lõikes 1 sätestatud alustel. Koostamise lõpetamisest ja selle põhjustest teavitatakse, lähtudes
käesoleva seaduse § 128 lõigetes 6 ja 8 detailplaneeringu algatamisest teavitamisele ettenähtud
nõuetest.
(2) Detailplaneeringut muutva detailplaneeringu koostamine lõpetatakse, kui
planeerimismenetluse käigus ilmnevad käesoleva seaduse § 1392 lõikes 2 nimetatud asjaolud.
(3) Detailplaneeringut muutva detailplaneeringu koostamise korraldaja võib käesolevas
paragrahvis nimetatud koostamise lõpetamise aluste ilmnemisel algatada huvitatud isiku taotluse
alusel detailplaneeringu 30 päeva jooksul taotluse saamisest arvates. Algatamisel võetakse arvesse
detailplaneeringut muutva detailplaneeringu menetluse andmeid ja toiminguid.
§ 1394. Detailplaneeringu esitamine kooskõlastamiseks ja arvamuse andmiseks
(1) Detailplaneeringut muutev detailplaneering esitatakse kooskõlastamiseks käesoleva seaduse §
127 lõikes 1 nimetatud asutustele ja teavitatakse § 127 lõikes 2 nimetatud isikuid ja asutusi
võimalusest avaldada detailplaneeringu kohta arvamust.
(2) Kui kooskõlastaja või arvamuse andja ei ole 30 päeva jooksul detailplaneeringu saamisest
arvates kooskõlastamisest keeldunud või arvamust avaldanud ega ole taotlenud tähtaja
pikendamist, loetakse detailplaneering kooskõlastaja poolt vaikimisi kooskõlastatuks või
eeldatakse, et arvamuse andja ei soovi selle kohta arvamust avaldada, kui seadus ei sätesta teisiti.
(3) Kui kooskõlastamisel ei viidata vastuolule õigusaktiga või üldplaneeringuga, loetakse
detailplaneering kooskõlastatuks.
(4) Detailplaneeringut muutva detailplaneeringu koostamise korraldaja esitab käesoleva
paragrahvi lõike 1 alusel arvamuse avaldanud isikutele ja asutustele oma seisukoha arvamuse
kohta 30 päeva jooksul arvamuse saamisest arvates. Seisukoha võib esitada koondvastusena.
§ 1395. Detailplaneeringut muutva detailplaneeringu kehtestamine
(1) Detailplaneeringut muutva detailplaneeringu kehtestab kohaliku omavalitsuse üksus hiljemalt
ühe aasta möödumisel planeeringu algatamise taotluse esitamisest arvates.
(2) Detailplaneeringut muutva detailplaneeringu kehtestamise teade avaldatakse 30 päeva jooksul
kehtestamisest arvates planeeringuala kohaliku omavalitsuse üksuse valla- või linnalehes.
(3) Teate detailplaneeringu kehtestamise kohta saadab planeeringu koostamise korraldaja
maakatastri pidajale 14 päeva jooksul planeeringu kehtestamise päevast arvates.
(4) Planeeringu koostamise korraldaja esitab kehtestatud ja muudetava planeeringu kohta
käesoleva seaduse § 41 lõikes 6 nimetatud andmed planeeringute andmekogusse 14 päeva jooksul
planeeringu kehtestamisest arvates.“.“
Selgitus: muudatus järgib VVTP-s nimetatud kahte eesmärki lühendada planeeringute
menetlusaega ning vähendada aeganõudvaid planeerimisprotsesse. Muudatuse eesmärk on
vältida vajadust algatada uus täiemahuline DP menetlus olukorras, kus soovitakse muuta
kehtestatud DP üksikuid tingimusi, mis ei mõjuta oluliselt planeeringu üldist lahendust. Selliselt
saab lahendada need olukorrad, kus kohaliku omavalitsuse üksus on DP juba kehtestanud, kuid
see on teatud aspektides vananenud või kus DP kehtestati üldplaneeringu kohasena, kuid õiguslik
olukord (ennekõike uus üldplaneering) annab võimaluse kasutada DP-ga hõlmatud ala laiemalt
või mitmekesisemalt.
10 (18)
Praegusel ajal tuleb kõikide eelnevalt kirjeldatud tegevuste tarbeks algatada uus DP menetlus
ning kehtestada DP täiesti uuena. See on ilmselgelt koormav, eriti nendel puhkudel, kus eesmärk
on muuta üht või mitut DP tingimust (nt sihtotstarve, hoonete kõrgus, korruselisus vms), mis ei
pruugi tuua kaasa DP sisulist või sellega seatud eesmärgi muutmist. Teatud määral saab DP
lahendust täpsustada juba praegu PT-dega väljastamisega EhS § 27 alusel, kuid täpsustamise
võimalused on piiratud ning DP-d muutva DP instrumendi loomise eesmärk ongi lubada rohkem
paindlikkust, kui on võimaldatud EhS §-ga 27, kuid mitte nii palju, et muudetava DP-ga ettenähtud
esialgne lahendus muutuks oluliselt.
DP on lähiaastate ehitustegevuse alus ning selle muutmisesse ei tohi suhtuda kergekäeliselt. DP
menetlusse kaasatakse paljusid isikuid ja saavutatakse nii-öelda avalik ühiskondlik kokkulepe
lahenduse sobivuse küsimuses. See on ka põhjus, miks eelnõukohase muudatuse eesmärk on küll
lihtsustada DP muutmise protsessi kui sellist, kuid sellega tagatakse mõjutatud isikute kaasamine
(eeskätt piirinaabrid) ning kohaliku omavalitsuse üksusele jäetakse õigus DP muutmise protsessi
mitte kohaldada ja algatada DP menetlus, kui peetakse vajalikuks uue terviklahenduse loomist.
Lisaks kaitstakse avalikku huvi, kehtestades, et muutev DP ei või ületada üldplaneeringuga ette
nähtud piire ega tegevusi, millega kaasneb oluline keskkonnamõju8 ja seda isegi niisugustel
juhtudel, kus tegevus võiks olla üldplaneeringuga kooskõlas. Kohtupraktikas on rõhutatud, et
isikute õiguspärane ootus ümbritseva ruumi säilimise suhtes on ennekõike seotud vähemalt
üldplaneeringuga, st mida tähtsam on muudatus, seda suurem peab olema avalikkuse kaasamine.
Eelnõukohase muudatusega piiritletakse DP muutmise ulatus üldplaneeringuga ennekõike avaliku
huvi kaitseks, kuna üldplaneeringu muutmise või olulise keskkonnamõju tekkimise korral võidakse
kahjustada väga laia huvitatud isikute ringi.
Kehtiva õiguse kohaselt võib DP-d ellu viia korduvalt ja ka selles kontekstis ei ole DP muutmise
menetlus välistatud ning DP muutmise tulemusena tekib hõlmatud alale uus ruumiline lahendus.
Eelnõukohase seadusega ei ole plaanis piirata DP muutmise menetluste arvu DP kohta, see jääb
kohaliku omavalitsuse üksuse otsustada, algatades DP menetluse uue terviklahenduse loomiseks.
DP muutmise menetlust saab kohaldada ainult muudetava DP ulatuses, vastasel korral oleks
tegemist juba uue DP-ga ehk DP muutmise käigus ei saa muuta kõrvalkinnistuid planeeringuala
laiendamisega.
Eelnõu § 1391
Eelnõukohase paragrahvi lõikega 1 piiratakse DP muutmisele kohaldatavaid norme. Sätte
eesmärk on ette näha, et DP muutmisele ei kohaldata kõiki üldisi DP koostamise tingimusi, vaid
lähtutakse lõikes nimetatud paragrahvidest. Viidatakse ka sellele, et DP muutmisele kohaldatakse
endiselt planeerimispõhimõtteid,9 et tagada üldiste eesmärkide saavutamine ka DP muutmise
menetluse raames. Niisamuti tuleb arvestada, et mõned DP muudatused võivad endaga kaasa tuua
ka avalikuks kasutamiseks ette nähtud tee või rajatise, haljastuse, välisvalgustuse ning
tehnorajatise ehitamise. Viite puudumisel tuleks detailplaneeringu koostamise korraldajal tagada
nende kulude kandmine, mis võib aga kaasa tuua olukorra, kus säte ei täida enam oma eesmärki,
kuna kohaliku omavalitsuse üksus oleks valmis DP muutmise menetlust läbima, kuid ei saa või
soovi kanda avaliku taristu ehitamisega seotud kulusid. Samas ei oleks aga põhjendatud keeld DP-
d muutva DP menetluses halduslepingut sõlmida, kui kohaliku omavalitsuse üksus ja huvitatud
isik on selleks valmis. Lõikes 1 on lisaks viidatud sellele, et DP-d muutvale DP-le kohaldatakse
üldisi planeeringu koostamisele kehtivaid nõudeid, et välistada võimalikku ebaselgust. KOV-idelt
saadud tagasiside põhjal on DP muutmise menetluse ulatust piiritletud tingimustega, mille
8
KeHJS § 6
9
PlanS 2. peatükk, §-d 8-12
11 (18)
esinemisel on DP muutmise menetlus lubatav. Need tingimused järgivad EhS § 27 lõikes 1 tooduid,
kuid lisandunud on punktis 3 alusena üldplaneering.
PlanS §-s 9 toodud planeerimise avalikkuse põhimõttest tulenevalt lisatakse nõue, et DP muutmise
menetlusele kohaldatakse avatud menetluse sätteid vastavalt HMS 3. peatükile.
Eelnõukohase paragrahvi lõikes 2 nähakse ette, et DP-d muutev DP peab olema kooskõlas
üldplaneeringuga ehk planeeringulahendusega ei või teha ettepanekut kehtestatud üldplaneeringu
põhilahenduse muutmiseks. Kohtupraktikas on asutud seisukohale, et üldplaneering on selline
planeerimisdokument, mis seab kindlaks üldised ruumilised eesmärgid ja kitsendused, mistõttu
tekitab see isikutele õiguspärase ootuse selle ruumi säilimiseks. Kui KOV-il on soov näha
planeeringuga ette üldplaneeringu muutmine, siis tuleb algatada üldplaneeringut muutev DP
(PlanS § 142).
Lisaks eelnevale nähakse DP-d muutva DP puhul ette, et uus planeeringulahendus ei muudaks
senist planeeringulahendust oluliselt. Oluliseks saab planeeringulahenduse muutmist pidada
juhul, kui krundi kasutamise otstarve muudetakse selliseks, mis sisuliselt ei sobitu krundi senise
kasutusotstarbega (nt elamumaa asemele tootmismaa määramine, kuid lubatav oleks elamumaa
asemele ärimaa määramine). Oluliseks muutuseks saab pidada ka ehitusmahuga seotud muutusi,
mille tagajärjel on hoone tajutavalt märgatavalt suurem või erineb arhitektuurne lahendus
oluliselt esialgsest lahendusest, aga samuti siis, kui uue lahendusega on ette näha olulist
liikluskoormuse kasvu piirkonnas. Olulise muutuse sisustamine on kaalutlusotsus, mille teeb KOV,
võttes arvesse konkreetse menetluse asjaolusid.
Paragrahvi lõikega 3 nähakse ette, et kui muudetava DP menetluses koostati keskkonnamõju
strateegiline hindamine, siis tuleb selle tulemusi võtta arvesse ka DP muutmise menetluses. Säte
tagab, et DP muutmine, kui see ei ole olulise keskkonnamõjuga tegevus, ei kahjustaks
keskkonnamõju hindamisel soovitatut, st eeldatakse, et DP-d muutev DP on lõpptulemusena
kooskõlas alal kehtiva keskkonnamõju hindamise tulemustega.
Paragrahvi lõige 4 sätestab, et DP-d muutva DP koostamise korraldaja on kohaliku omavalitsuse
üksus ehk vaikimisi valla- või linnavolikogu, kes võib selle õiguse otsusega edasi volitada valla-
või linnavalitsusele10.
Eelnõu § 1392
Eelnõuga nähakse ette, et DP algatatakse või jäetakse algatamata 60 päeva jooksul taotluse
saamisest arvates. Selline tähtaeg on valitud seetõttu, et kehtiva DP kohta on vaja andmeid koguda
ja otsustada muu hulgas ka seda, kas kohaliku omavalitsuse üksus peab vajalikuks hoopiski
terviklahenduse loomist, st tuleb hinnata olemasolevat olukorda (nt ruumianalüüs vms). Kui
kohaliku omavalitsuse üksus leiab, et tuleb luua terviklahendus, jätab ta DP muutmise menetluse
algatamata ning algatab PlanS § 140 lõike 7 alusel DP koostamise menetluse (üldine DP
menetlus).
Kohaliku omavalitsuse üksusele antakse DP muutmise taotluse lahendamisel õigus jätta DP
muutmine algatamata sarnastel alustel kui DP koostamise algatamata jätmise alused, mis on
sätestatud PlanS-i § 128 lõikes 2:
1) algatamine on ilmselgelt vastuolus üldplaneeringuga;
2) on ilmne, et algatatava planeeringu elluviimine tulevikus ei ole võimalik, eelkõige kui
planeeringu koostamise korraldajal puudub võimalus detailplaneeringukohaste avalikuks
10
KOKS § 22 lõige 2
12 (18)
kasutamiseks ette nähtud tee ja sellega seonduvate rajatiste, haljastuse, välisvalgustuse või
avalikes huvides olevate tehnorajatiste ehitamise kohustuse täitmiseks vajalike kulude kandmiseks
ning detailplaneeringust huvitatud isik keeldub selliseid kulusid kandmast;
3) selleks on muu ülekaalukal avalikul huvil põhinev põhjus;
4) planeeringu elluviimisega kaasneks ebaproportsionaalne kolmanda isiku õiguste riive;
5) PlanS-i § 125 lõikes 5 sätestatud juhul või
6) planeeringu koostamise korraldaja eelarves puuduvad vahendid planeeringu koostamise,
koostamise tellimise ja mõjude hindamisega kaasnevate kulude kandmiseks ja planeeringu
koostamisest huvitatud isik selliseid kulusid ei kanna.
Lisaks nendele alustele antakse kohaliku omavalitsuse üksusele õigus jätta DP-d muutev DP
algatamata, kui pakutav planeeringulahendus on vastuolus alal kehtiva keskkonnamõju
strateegilise hindamise tulemustega või tegemist on muu olulise keskkonnamõjuga keskkonnamõju
hindamise ja keskkonnajuhtimissüsteemi seaduse § 6 mõistes.
Kantult DP muutmise instrumendi loomise eesmärgist – vältida vajadust algatada uus
täismahuline DP menetlus olukorras, kus soovitakse muuta üksikuid tingimusi, mis ei mõjuta
oluliselt planeeringu üldist lahendust – antakse kohaliku omavalitsuse üksusele õigus jätta DP
muutmine algatamata ka siis, kui ta peab taotluse või muude asjaolude põhjal vajalikuks luua
planeeringualale uus terviklahendus.
Kui esinevad eelnimetatud alused, kohaldatakse kõnesoleva sätte alusel PlanS § 140 lõiget 7, st
DP muutmine otsustatakse üldises korras ja tehakse DP algatamise või algatamata jätmise otsus
PlanS-i § 128 kohaselt. Siinkohal tuleb märkida, et PlanS-i § 140 lõige 7 ei reguleeri iseenesest
DP kui haldusakti muutmist, kuna DP muutmisena mõistetakse tegelikult toimingut, milleks on uue
DP (haldusakti) kehtestamine, mille tulemusena lõppeb varasema DP kehtivus.
Eelnõu § 1393
Eelnõuga on kavas sätestada kohaliku omavalitsuse üksuse õigus lõpetada DP-d muutva DP
menetlus juhul, kui esinevad PlanS-i § 129 lõikes 1 sätestatud alused:
1) koostamise käigus ilmnevad asjaolud, mis välistavad planeeringu elluviimise tulevikus,
sealhulgas kui isik keeldub detailplaneeringukohaste ehitiste ehitamise üleandmiseks
halduslepingu sõlmimisest;
2) kinnisasja omanik esitab taotluse detailplaneeringu koostamise lõpetamiseks;
3) planeeringu koostamise eesmärk muutub oluliselt koostamise käigus või
4) planeeringu koostamise korraldaja eelarves puuduvad vahendid planeeringu koostamise,
koostamise tellimise ja mõjude hindamisega kaasnevate kulude kandmiseks ja planeeringu
koostamisest huvitatud isik selliseid kulusid ei kanna.
Nende asjaolude esinemise korral peab kohaliku omavalitsuse üksus kaaluma, kas menetlus
lõpetada või mitte, kuna tegemist ei ole kohustuslike tingimustega. Kui aluse esinemisel leitakse,
et menetluse lõpetamine on asjakohane, teavitatakse sellest üldises korrast PlanS § 128 lõigetes 6
ja 8 nimetatud nõuetest lähtudes.
Lisaks sellele sätestatakse lõikes 2 täiendavad DP muutmise menetluse lõpetamise alused ehk
eelnõukohase § 1392 lõikes 2 nimetatud alused. Menetluse lõpetamise alustena käsitatakse neid
siis, kui menetlus on algatatud, kuid need alused selguvad menetluse kestel.
Paragrahvi lõikes 3 sätestatakse kohaliku omavalitsuse üksuse õigus minna huvitatud isiku
taotluse alusel sujuvalt üle DP koostamise menetlusele, säilitades kõik senini kogutud andmed ja
võttes arvesse kõiki juba tehtud toiminguid. Tegemist on huvitatud isikule tagatise andmisega, et
13 (18)
sisuliselt samalaadses menetluses ei pea kõiki toiminguid enam kordama ega andmeid uuesti
koguma ja esitama. Küll aga tuleb rõhutada seda, et toiminguid või andmeid, mida pole tehtud ja
mis on ette nähtud DP koostamise menetluses, peab sellegipoolest tegema või koguma. Sätte
eesmärk on tagada, et huvitatud isik ei pea tegema toiminguid või esitama andmeid topelt.
Kohaliku omavalitsuse üksus otsustab DP koostamisele ülemineku 30 päeva jooksul taotluse
saamisest arvates.
Seadusega ei sätestata, millise aja jooksul peab kohaliku omavalitsuse üksus võtma vastu otsuse
lõpetada DP muutmise menetlus, mis tähendab, et kui ilmneb, et menetluse lõpetamiseks on alust,
võetakse menetluse lõpetamise otsus vastu mõistliku aja jooksul, järgides kõiki haldusmenetluse
seaduses sätestatud nõudeid.
Eelnõu § 1394
Eelnõuga nähakse ette, et DP-d muutev DP edastatakse kooskõlastamiseks ja arvamuse
avaldamiseks ning järgitakse samasuguseid menetluslikke reegleid nagu DP koostamise
menetluses. Lisatakse säte, et KOV esitab oma seisukoha saadud arvamustele 30 päeva jooksul
arvamuse saamisest ning seisukoha võib esitada koondvastusena.
DP menetlusse tuleb seega arvamuse andjana kaasata isikud, kelle huve või õigusi võib DP
muutmine mõjutada. Isiku kaasamine sõltub konkreetse planeeringu sisust ja planeeringuala
omapärast ning kaasamise üle otsustab KOV. Kaasamine on seejuures eriti oluline, kuna DP
muutmise menetluses ei ole ette nähtud DP-d muutva DP avalikku väljapanekut ega avalikku
arutelu. Seega lasub asjakohaste huvitatud isikute tuvastamise kohustus KOV-il ja see isikute ring
tuleb tuvastada eriti hoolsalt. Eelnõukohase § 1391 lõikes 1 märgitakse, et kaasamise peamine viis
on avatud menetluses ehk eeldus on, et see on piisav kaasamise põhimõtte rakendamiseks.
Avalikust väljapanekust ja arutelust on võimalik loobuda, kuna DP-d muutev DP peab jääma
üldplaneeringu raamidesse ning sellega muudetakse juba kehtivat DP-d, st et loodav lahendus ei
mõjuta eeldatavasti isikute õigusi olulisel määral. Menetlusse tuleb kaasata isikud, kelle huve see
puudutab, ning ka need isikud, kes on avaldanud soovi menetluses osaleda. Seega ei vähendata
muudatustega kaasatavate isikute hulka ja kõikidel, mitte üksnes piirinaabritel, on tegelikkuses
võimalik DP-d muutva DP kohta arvamust avaldada.
Eelnõu § 1395
Paragrahvi lõikes 1 sätestatakse DP muutmise menetluse tähtaeg, milleks on üks aasta. DP
koostamise menetluse tähtaeg on kolm aastat (vt käesolevate ettepanekute punkti 1.15, millega
tehakse ettepanek muuta tähtaja algust ja kehtestada, et tähtaeg hakkab kulgema taotluse
esitamisest alates, kehtivas seaduses on DP kehtestamise tähtaeg kolm aastat pärast algatamise
otsuse tegemist). Seega võib eeldada, et DP muutmise menetlus peaks toimuma palju kiiremini.
Praegu ei ole selle kohta statistikat, kuna seni ei olnud PlanS-is DP muutmise instrumenti. Säte
järgib muus osas DP koostamise menetlusega sarnast korda.
17. Sõnastada eelnõu § 2 järgmiselt:
㤠2. Ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse muutmine
Ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduses tehakse järgmised muudatused:
1) seadust täiendatakse §-dega 3012 ja 3013 järgmises sõnastuses:
14 (18)
㤠3012. Enne planeeringute andmekogu asutamist kehtestatud planeeringute andmete
andmekogusse kandmine
Planeeringu koostamise korraldaja esitab enne 2022. aasta 1. novembrit kehtestatud planeeringute
kohta planeerimisseaduse § 41 lõikes 6 nimetatud andmed planeeringute andmekogusse hiljemalt
2030. aasta 31. detsembriks.
§ 3013. Planeerimisseaduse § 139 lõike 7 rakendamine
Planeerimisseaduse § 139 lõiget 7 kohaldatakse detailplaneeringutele, mis kehtestatakse alates
2027. aasta 1. jaanuarist.“;
2) seadust täiendatakse §-ga 3014 järgmises sõnastuses
„§ 3014. Enne käesoleva paragrahvi jõustumist algatatud kohaliku omavalitsuse
eriplaneeringute menetlemine
Enne käesoleva paragrahvi jõustumist algatatud kohaliku omavalitsuse eriplaneeringud
menetletakse lõpuni, lähtudes seni kehtinud planeerimisseaduse nõuetest.“.“
Selgitus: eelnõu § 2 muutmine on vajalik täiendava sätte lisamise tõttu, mis tuleneb Tuuleenergia
Assotsiatsiooni 22.10.2025 ettepanekust, mille kohaselt võib tekkida ebaselgus selles, milliseid
nõudeid ja millises ulatuses kohaldatakse KOV eriplaneeringu menetlemisele. Eelnõuga nähakse
ette KOV eriplaneeringu instrumendi kaotamine, mistõttu need menetlused, mis on juba algatatud,
peab käesoleva muudatuse põhjal menetlema lõpuni, lähtudes seni kehtinud PlanS nõuetest.
18. Jätta eelnõust välja olemasolev § 3 ning asendada see uue §-ga 3 (vt punkti 19).
Selgitus: Riigikogu põhiseaduskomisjoni menetluses on „Kohaliku omavalitsuse korralduse
seaduse ja sellega seonduvate seaduste muutmise seaduse eelnõu“11 (688 SE), mille § 1 punktiga
64 tunnistatakse kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 22 lõike 1 punktid 31–33 tervikuna
kehtetuks. Kuivõrd eelnõu § 3 näeb ette kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 22 lõike 1
punkti 33 muutmist ning Riigikogu menetluses olev eelnõu 688 SE muudetava sätte kehtetuks
tunnistamist, on eelnõu § 3 välja jätmine põhjendatud.
19. Sõnastada eelnõu § 3 järgmiselt:
㤠3. Maakatastriseaduse muutmine
Maakatastriseaduse § 8 lõiget 31 täiendatakse pärast esimest lauset lausega järgmises sõnastuses:
„(31) Katastripidajal on õigus moodustada maakorraldustoimingu dokumentide alusel
katastriüksus ja otsustada piiride kindlakstegemise dokumentide alusel katastriüksuse piiri
asukoht. Katastripidajal on õigus otsustada maakorraldustoimingu ja kinnisasjaõiguse käsutamise
eristamise üle. Katastrikanne on aluseks kinnistusraamatu kande tegemisel.“;“
Selgitus: muudatusega täpsustatakse maakatastriseaduse12 (MaaKatS) § 8 lõiget 31, täiendades
seda õigusselguse huvides lausega, mille kohaselt on katastripidajal õigus otsustada
maakorraldustoimingu tegemise ja kinnisasjaõiguse käsutamise eristamise üle. Muudatus tuleneb
11
688SE
12
Maakatastriseadus
15 (18)
vajadusest selgelt eristada kinnisasjaõiguste tehingulist käsutamist (sh kinnisomandi üleandmist)
ja maakorraldust, mida kohtud on hiljem korduvalt kinnitanud ja mis on otseselt tingitud
maakorraldusseaduse muudatusest, millega täpsustatakse maakorralduse vorminõuet.
Katastripidaja suudab hinnata toimingu sisu ja eesmärki. Maakorraldusseaduse13 (MaaKS) § 2
lõikest 1 tulenevalt on maakorralduse eesmärk võimaluste loomine kinnisasja või selle osa
otstarbekamaks kasutamiseks ja majandamiseks. Seega ei ole maakorraldustoimingute eesmärk
omandi üleandmine, vaid maatükkide korrastamine. Kui katastripidaja tuvastab
maakorralduslikus kokkuleppes ka omandi üleandmise tehingu, on tal õigus nõuda täiendava
notariaalse asjaõiguslepingu sõlmimist asjaõigusseaduse14 (AÕS) § 641 kohaselt.
See lähtub asjaolust, et katastripidaja on pädev kontrollima ja hindama maakorralduse
läbiviimisel, kas tegu on maakorralduse nõuetele vastava toiminguga või katastriandmete
parandamisega katastrimõõdistamise tulemusena või ametiülesande korras. Selleks veendub
katastripidaja iga kord, kas tegu on soovitud eesmärgi saavutamiseks sobiliku vahendiga. Õigus
otsustada selle üle, kas tegu on lihtsa maakorraldustoiminguga, mis võimaldab
maakorraldustoiminguid teha üldjuhul vähema aja- ja ressursikuluga, mis on ühtlasi üks
planeeringute elluviimise viis, on katastripidajal. Kui katastripidaja tuvastab, et maaomanike
tegelik tahe on anda kinnisasja üks osa üle teise kinnistu koosseisu, siis on tegu kinnisasja
käsutamisega AÕS-i § 641 mõistes, mille korral on nõutav õigustatud isiku ja teise poole
notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping). Seetõttu ei piisa viimasel juhul ainult
maakorraldustoimingust, et soovitud muudatust teha ja maaomanikel tuleb lisaks sõlmida
asjaõiguslik kokkulepe.
20. Täiendada eelnõu uue §-ga 4 (muutes vastavalt järgnevate paragrahvide numeratsiooni)
järgmises sõnastuses:
㤠4. Maakorraldusseaduse muutmine
Maakorraldusseaduse § 2 lõige 5 muudetakse ja sõnastatakse järgmiselt:
„(5) Käesoleva seaduse alusel läbiviidava maakorraldustoimingu käigus ei toimu kinnisasjaõiguse
käsutamist asjaõigusseaduse tähenduses ega ole nõutav notariaalselt tõestatud kokkulepe
(asjaõigusleping). Puudutatud isiku nõusolek antakse kinnistusraamatuseaduse § 341 lõikes 51
sätestatud korras digitaalallkirjastatult.“;“
Selgitus: eesmärk on muuta maakorralduse protsess paindlikumaks ja kiiremaks, et toetada
ruumilise planeerimise elluviimist. Muudatused aitavad vähendada halduskoormust ning
võimaldavad tõhusamat koostööd kinnisasjaomanike vahel. Ilma sujuva maakorralduseta võib
planeeringute elluviimine viibida või need võivad jääda ellu viimata. Maakorralduse üks peamisi
eesmärke on muuta maakasutus efektiivsemaks ja otstarbekamaks. Muudatusega korrigeeritakse
kehtivat sõnastust ning tagatakse parem õigusselgus selles, mis puudutab MaaKS-i § 2 lõike 5
eesmärki seaduse tasandil selgelt eristada kinnisasjaõiguste tehingulist käsutamist (sh
kinnisomandi üleandmist) ja maakorraldust. Sätte ebaselgusele juhtis tähelepanu ka Riigikohtu
tsiviilkolleegium oma 30. aprilli 2025. aasta kohtumääruses kohtuasjas nr 2-24-1089715.
Riigikohtu seisukoht on, et seaduses tuleb selgelt sätestada, et maakorraldustoimingu käigus ei
toimu kinnisasjaõiguste käsutamist AÕS-i tähenduses ja seetõttu ei kohaldu
maakorraldustoimingutele AÕS-i §-s 641 sätestatu ning tegemist on erinormiga AÕS-is sätestatud
13
Maakorraldusseadus
14
Asjaõigusseadus
15
Riigikohtu tsiviilkolleegiumi lahend asjas 2-24-10897
16 (18)
kinnisasja käsutamise normi suhtes ning see tähendab, et maakorralduse puhul ei kohaldu need
normid, mis reguleerivad kinnisasjaõiguse käsutamist ja tehingu notariaalset vorminõuet.
Kõnealuse otsuse valguses on ka Tartu kinnistusregistri osakond muutnud senist kehtivale õigusele
tuginenud praktikat, mistõttu ei aktsepteerita enam lihtsate maakorraldustoimingute puhul
katastripidaja kinnistamisavaldust. Maaomaniku ja arendaja (ettevõtja) jaoks on maakorraldus
muutunud seetõttu kulukamaks ja aeganõudvamaks, eriti kui tegemist on mitme kinnisasja
omanikuga. Lisanduvad notariaalse tõestamisega seotud aja- ja majanduskulu, sh riigilõiv,
kuivõrd maakorraldust käsitatakse kui tavalist kinnisasjaga tehtavat tehingut. See pikendab
menetlusele kuluvat aega, mis ei ole kooskõlas sooviga vähendada bürokraatiat ja nii töö- kui ka
halduskoormust. Näiteks kahe kinnistu vahelise piiri muutmise menetlust käsitatakse eelmainitud
kohtuotsuse valguses kui asjaõiguslikku tehingut ning see on aeganõudvam ja kulukam võrreldes
olukorraga, kus maakorraldustoimingu viib lõpuni katastripidaja kinnistamisavalduse
esitamisega Tartu kinnistusregistri osakonnale. Kaasatud maaomanikud ei ole tihti valmis
toiminguid lõpule viima, kui neil tuleb toimingud notari juures vormistada. Seetõttu jäävad
toimingud pooleli ja maaomanikele tehtavad korduvad päringud võivad jääda vastuseta. Tekkinud
olukord pärsib planeerimis- ja ehitustegevuse elluviimist, mille üheks vältimatuks osaks on
maakorraldustoimingud. Muudatuse eesmärk on vähendada maakorraldustoimingule kuluvat
aega ja ressurssi. Vastupidise suuna jätkumine oleks koormav nii maaomanikule kui ka ettevõtjale
ja tuua taas kaasa olukorrani, kus katastriüksuste andmed ja kinnistusraamatu andmed ei ole
omavahel kooskõlas.
Maakorraldustoiming on kas omanike taotluse alusel ja kokkuleppel või haldusorgani algatusel
läbiviidav haldustoiming, kuid mitte kinnisomandi üleandmine ega kinnisasja koormamine
asjaõigusega, samuti mitte kinnisasja koormava asjaõiguse üleandmine, koormamine või sisu
muutmine ehk tehing, milleks on AÕS-i § 641 kohaselt vaja notariaalselt tõestatud kokkulepet
(asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemist kinnistusraamatusse. Kinnisasjade osade
vahetamiseks ja nende vahelise piiri muutmiseks tehtav maakorraldustoiming peab olema
eristatav kinnisasja omandi üleandmise tehingust, sest maakorraldustoimingu käigus ei
moodustata kinnisasja vahetatavast osast eraldi kinnisasja, st ei tekitata tsiviilseadustiku üldosa
seaduse16 (TsÜS) § 50 lõike 1 kohast eraldi maatükki. Tegemist ei ole registriosade jagamise ega
liitmisega, vaid kinnisasjavaheliste piiride muutmisega, seega tuleb AÕS-i § 54 lõike 1 kohast
kinnisasja jagamist eristada kinnisasjast osa eraldamisest.
Maakorraldustoiming viiakse läbi vähemalt kahe kinnisasjaga nende omanike kokkuleppe alusel.
Maakorraldus peab muutma olemasoleva maakasutuse otstarbekamaks. Omanike kokkulepe võib
seisneda piiri muutmises selliselt, et mingi osa ühest kinnisasjast liidetakse teise kinnisasjaga, kuid
selle käigus ei anta vastu teist maad. Sageli on naaberkinnisasjade omanikud ühiselt huvitatud
oma valduse ulatuse täpsustamisest või lepivad kokku võrdse suurusega kinnisasjade osade
vahetamises ning kokkulepe tehakse ilma hüvitisnõudeta. Juhul kui piiri muutmisega muutub ka
kinnisasja väärtus, tuleb see olukord lahendada omanike omavahelise hüvitamiskokkuleppega.
Juhul kui tegu on MaaKS-i kohase maakorraldustoimingu lõpuleviimisega, siis võetakse
maakorraldustoimingu käigus puudutatud isikute nõusolekud digitaalallkirjastatult, mis on
kinnistusraamatuseaduse § 341 lõike 51 kohaselt võrdustatud puudutatud isiku notariaalselt
kinnitatud nõusolekuga või notariaadiseaduse § 53 lõike 1 punkti 52 kohase MaRu kinnitatud
nõusolekuga. Digitaalallkirjastatud nõusolek on TsÜS-i § 80 kohane elektrooniline vorm.
21. Täiendada eelnõu uue §-ga 6 järgmises sõnastuses:
16
Tsiviilseadustiku üldosa seadus
17 (18)
„§ 6. Seaduse jõustumine
Käesoleva seaduse § 1 punktid 8 ja 33 ning § 2 punkt 2 jõustuvad 2027. aasta 1. jaanuaril.“
Selgitus: eelnõu § 1 punkt 7 näeb ette haldusjärelevalve pädevuse MaRu-le ning § 1 punktiga 33
tunnistatakse PlanS 7. peatükk (§-d 95–123) kehtetuks. Kehtetuks tunnistatav peatükk reguleerib
KOV eriplaneeringu koostamisega seotud küsimusi.
Jõustumise aja edasilükkamine on tingitud vajadusest muudatuste ettevalmistamiseks nii MaRu-s
kui ka KOV eriplaneeringu menetluste otsustamisel. Jõustumise aja edasilükkamine annab
võimaluse ette valmistuda.
18 (18)
LISA 2 – eelnõu väljatöötaja seisukohad Riigikogule laekunud arvamustele (täiendatud)
täiendav tabel, 27.01.2026
Laekunud arvamus Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi (MKM)
seisukoht
Eesti Planeerijate Ühing (01.12.2025)
Muudatusettepaneku punkt 1.3. - seadus täiendatakse §-ga 71, kus sätestatakse Ettepanek: võtta teadmiseks
haldusjärelevalve tegija roll ja õigused. Ministeerium viitab seletuskirjas Vabariigi Valitsuse
seaduse §-le 751, mille kohaselt on: Oleme teinud ettepaneku sõnastada kõnealune säte järgmiselt:
(1) Haldusjärelevalve on ühe haldusorgani kontroll teise haldusorgani üle.
(2) Haldusjärelevalvet riigi haldusorgani üle teostatakse juhul, kui see ei ole järelevalve „§ 71. Haldusjärelevalve tegija
teostaja alluvuses. Maa- ja Ruumiamet teeb haldusjärelevalvet käesolevas
(3) Haldusjärelevalve riigi haldusorgani üle hõlmab järelevalvatava tegevuse õiguspärasuse seaduses sätestatud tähtaegadest kinnipidamise üle.“
ning seaduses sätestatud juhul otstarbekuse kontrollimist. Haldusjärelevalve teostajal on
järelevalvatava kontrollimisel õigus teha puuduse kõrvaldamiseks ettekirjutusi. Sättega antakse Maa- ja Ruumiametile (MaRu) pädevus teha
(4) Haldusjärelevalve teise haldusekandja üle hõlmab haldusülesannete täitmise haldusjärelevalvet nii kohaliku omavalitsuse üksuse (KOV) kui
õiguspärasuse ja seaduses sätestatud juhul otstarbekuse kontrollimist. Haldusjärelevalve riigiasutuse üle planeerimisseaduses (PlanS) sätestatud
teostajal on teise haldusekandja kontrollimisel õigus teha ettekirjutusi, mille täitmata jätmise tähtaegadest kinnipidamise osas.
korral on asendustäitmise ja sunniraha seaduses sätestatud korras rakendatava sunniraha
ülemmäär 9600 eurot. Tähtaegadest kinnipidamise problemaatika on kõige enam
tagasisidet põhjustanud probleem ning selle leevendamiseks on
Praktikas pikeneb planeeringuprotsess sageli nii kooskõlastatavate ametkondade rohkuse kui haldusjärelevalve sobiv meede. Haldusjärelevalve pädevuse
nende poolt tähtaegadest mitte kinnipidamise tõttu. Mõned näited praktikast: andmine ei tähenda sugugi, et MaRu ei saaks edaspidi täita
- Omavalitsus saatis planeeringu arvamuse avaldamiseks/kooskõlastamiseks Regionaal- ja KOV-ide nõustaja rolli planeerimismenetlustes nagu senini.
Põllumajandusministeeriumile 25.11.2024 (tagasisidet oodati 05.01.2025). 03.01.2025 saadi Võrdluseks võib tuua, et MaRu-l on juba praegu sisuline
Maa- ja Ruumiametilt tähtaja pikendamise taotluse kuni 05.02.2025. 05.02.2025 saadi uus haldusjärelevalve pädevus heakskiidumenetluse näol ning juba
kiri tähtaja pikendamise kohta kuni 28.02.2025 põhjendusega, et uue ametiasutuse tööle praegu nõustab MaRu KOV spetsialiste planeerimismenetluse
saamisega on tekkinud mõningaid probleeme, mis on mõjutanud ka kirjade väljasaatmist. kitsaskohtades.
Sama planeering saadeti Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumile 17.01.2025, et
saada arvamus reformimata ja riigimaade kohta. Veebruari lõpuks ei oldud ministeeriumit
mingit tagasisidet.
- Planeeringuga ehituskeeluvööndi vähendamise taotlused seisavad mitmeid kuid
Keskkonnaametis
o näide 1- menetlusse esitati taotlus 21.09.17 ja otsus saadi 03.07.2018 aastal (ca10 kuud)
o näide 2- menetlusse esitati taotlus 26.08.2024, otsus saadi 19.02.2025 aastal (ca6 kuud).
- Päästeametile saadeti detailplaneering kooskõlastamiseks 25.09.2024 ja kuna vastust ei
tulnud, siis võttis omavalitsus detailplaneeringu vastu 12.11.2024. Päästeamet saatis
kooskõlastamisest keeldumise kirja 26.11.2024. Omavalitsus muutis puudutava osa ära
1
(planeeringu põhilahendus jäi samaks) ja see saadeti Päästeametile uuesti 17.12.24.
Planeering kehtestati kuna Päästeametilt vastust ei tulnud 25. veebruaril 2025.
Kooskõlastamisest keelduv kiri tuli uuesti Päästeametilt 03. märtsil 2025.
Eelnõu seletuskirjas viidatakse asjaolule, et sunniraha rakendatakse eelkõige kohaliku
omavalitsuse osas, kuid jääb selgusetuks, millised on meetmed planeeringute
kooskõlastavate institutsioonide osas kui PlanS sätestatud tähtaegadest kinni ei peeta või kui
vastamise tähtaega süstemaatiliselt pikendatakse või teiste osapoolte osas. Antud põhimõte
ja regulatsioon ei lähtu võrdsest kohtlemisest ja on ebaproportsionaalne kohaliku
omavalitsuse suhtes, kelle suhtes rakendatakse karmimaid meetmeid sh sunniraha
tähtaegadest mitte kinnipidamisel.
Me ei saa nõustuda ka ministeeriumi seisukohaga, et haldusjärelevalve funktsiooni
lisandumisega võib suureneda KOV-ides töökoormus ainult ajutiselt. Kuna tegemist on
igakordselt uue planeeringumenetlusega, mis tähendab, et igakordselt on põhjused ja
asjaolud erinevad, miks menetlusprotsess venib, siis ei teki nn väljakujunenud praktikat
haldusjärelevalve teostamisel. Selle asemel, et selgitusi koguda ja asutuste vahel
kirjavahetust pidada, on mõistlikum tegelda planeeringute menetlemisega ja reaalselt
tekkinud probleemide lahendamisega, eriti arvestades, et omavalitsustes
planeeringuspetsilaste napib.
Juhime tähelepanu ka asjaolule, et MaRu loomisel rõhutatid omavalitsuste nõustamise ja
abistamise funktsiooni kui rakendamisel esimese aasta jooksul on abistavast
organisatsioonist saamas pigem karistav institutsioon. Samuti sellele, et MaRu-l puudub
õigus sekkuda kohaliku omavalitsuse tasandi planeeringuotsustesse ja sisusse ning
seletuskirjas viidatud kohaliku omavalitsuse planeerimismenetluse suunamisse.
EPÜ seisukoht - loobuda eelnõu §1 uue punkti 6 täiendusest ja välja töötada Maa- ja
Ruumiameti roll kohalike omavalitsuste nõustamiseks.
Muudatusettepaneku punkt 1.11. ettepaneku kohaselt hakataks detailplaneeringu Ettepanek: mitte arvestada
kehtestamise või kehtestamata jätmise kolme aasta tähtaega arvestama algatamise taotluse
esitamisest, on sisuliselt probleemne. Muudatus ei arvesta planeerimisseaduse üldist loogikat Selgitus:
(detailplaneering algab otsusega (PlanS § 128 lg 5), sarnane loogika on ka kõikide teiste
planeeringuliikidega) ega tegelikku menetluspraktikat. Kui kolmeaastast tähtaega hakatakse HMS § 14 lõike 1 kohaselt esitatakse haldusmenetluse
arvestama taotluse esitamisest, võib tekkida olukord, kus juba enne algatamist kulub algatamiseks haldusorganile taotlus. See tähendab, et peale
menetluse aeg selliselt, et sisuliselt ei jõuta veel planeeringu koostamiseni ja menetlemiseni taotluse saamist asutakse praktikas taotlust lahendama ehk
(näiteks esitatakse algatamisel puudulikud dokumendid või ollakse eriarvamustel §130 tuvastatakse menetluse olulisi asjaolusid, peetakse
lepingu sõlmimise osas, mis tuleks sõlmida enne algatamist). See omakorda jätab vähem läbirääkimisi halduslepingu sõlmimise asjaolude üle ning
2
aega detailplaneeringu sisulisele koostamisele, mille oluliseks osaks on ka teavitamine ja tehakse muid toiminguid, mis päädivad DP algatamise või
koostöö erinevate osapooltega, ning põhjustab asjatut kiirustamist ja vähendab algatamisest keeldumise otsusega.
detailplaneeringute ja loodava ruumi kvaliteeti.
Ehkki PlanS § 128 lõikes 4 on sätestatud, et taotluse lahendab
Kuigi paljud huvitatud isikud teevad enne detailplaneeringu algatamise taotluse esitamist KOV 30 päeva jooksul (ehk võtab vastu DP algatamise või
piisavalt eeltööd ja uuringuid, võib igasuguse algatamise taotluse järgselt tekkida olukord, mittealgatamise otsuse) taotluse saamisest, eelneb algatamisele
kus kohalik omavalitsus vajab edasiseks menetlemiseks ja kaalutlemiseks lisainfot (nt annab siiski pahatihti pikk „ujuv“ periood, mille jooksul on taotlus
KSH eelhinnangu alusandmete kogumise kohustuse huvitatud isikule, vajab uuringuid, mille küll menetluses ja tehakse ka toiminguid, kuid DP algatamise
koostamine võib võtta aega teatud objektidel isegi aasta jms) või kulub aeg huvitatud isikuga otsust veel tehtud ei ole. Oluline on aga rõhutada, et ka taotluse
või taristu haldajatega kokkulepete saavutamiseks ja selgitamiseks. On võimalus, et esitamisele järgnev ja algatamise või mittealgatamise otsusele
kolmeaastane ajaaken koos algatamisele eelneva ajaga kulub suuresti detailplaneeringu eelnev menetlus on samuti haldusmenetlus (ja seega
sisulisele koostamisele eelnevatele töödele, mis aga ei taga ajaraamis kiiremini edasi planeerimismenetlus). Muudatus tagab õigusselguse DP
liikumist ja püsimist. Ka planeerimisseaduse eelnõuga, millele see täiendusettepanek algatamise otsusele eelneva menetluse osas.
esitatakse, nähakse muuhulgas ette, et olulise ruumilise mõjuga ehitisi hakatakse edaspidi
koostama detailplaneeringu alusel, mille taotluse juurde peab kuuluma ruumianalüüs, mis Muudatusel on kindlasti distsiplineeriv mõju. KOV peab
tõendab ehitise sobivust kavandatavasse olukorda. Arvestades, et selle analüüsi sisu on arvestama, et edaspidi tuleb menetluses teha otsuseid kiiremini
reguleerimata, võib juba selle analüüsi täpsustamine võtta aega kuid, kui omavalitsus suhtub ja vajadusel menetlus lõpetada, kui arendaja ja KOV
sellesse sisuliselt ja esitab huvitatud isikule küsimusi (mis on igati põhjendatud praktika). nägemused DP lahendusest lahknevad olulisel määral.
Kolm aastat algatamise taotluse esitamisest arvestatuna võib olla ka ebapiisav, kui Muudatusega välistatakse nii-öelda „igavesed menetlused“ ja
detailplaneeringu raames on vajalik koostada KSH eelhinnang ja/või KSH tervikuna. suunatakse nii KOV-i kui huvitatud isikut tegema toiminguid
kiiremini ja tõhusamalt.
Esitatud ettepanek seab ajalise surve kõigile planeerimismenetluse osapooltele, mis tänases
pädevate planeerijate puuduses (eelkõige kohalikes omavalitsustes) ei ole realistlik. Planeeringute peamine venimine ei ole põhjustatud PlanS-is
Planeerimismenetluse kunstlik lühendamine ohustab tasakaalustatud ja kvaliteetse ruumi toodud menetlusreeglitest vaid taanduvad KOV-i ja huvitatud
põhimõtetele vastava planeeringulahenduse kujunemist, sest ajaline surve sunnib tegema isiku erinevate huvide põrkumisest tekkinud vaidluste
poolikuid otsuseid või loobutakse olulistest uuringutest. Tähtaja nimel kiirustamine on lahendamise ajakulule. Samas, kõik näited, mis on arvamuses
ühiskonnale kokkuvõttes kallim, kui tasakaalukas ja mõistlik lähenemine lähtuvalt püstitatud toodud (huvitatud isikuga ja taristu valdajaga kokkuleppe
ülesandest mida on vajalik lahendada. sõlmimine jt) näited peavadki olema detailplaneeringu (DP)
menetluse üks osa.
Täiendavalt tekib küsimus, millised on selle kohustuse täitmata jätmise õiguslikud tagajärjed.
Kas see annab nt Maa- ja Ruumiametile võimaluse rakendada ettekirjutust ja sunniraha või DP algatamise või mittealgatamise otsuse peab KOV tegema
annab see näiteks huvitatud isikule õiguse nõuda seaduses ette nähtud tähtaegset planeeringu lähtudes avalikest huvidest ning oma arenguvajadustest. Mida
kehtestamist halduskohtus? Mõlemad tagajärjed ei vii meid siiski soovitud tulemuseni ehk pikemalt vältab „eelmenetlus“, seda pikemaks kujuneb
kehtestatud planeeringulahenduseni, mis on kõigi osapooltega läbi räägitud, kokku lepitud huvitatud isikutele tegelikult tajutav planeerimismenetlus.
ning tagab tasakaalustatud ja kvaliteetse elukeskkonna. Nende osade eraldamine ei ole õigusselguse huvides samuti
korrektne, kuna nagu eespool viidatud, on tegemist samuti
Juhime ka tähelepanu asjaolule, et kehtivas seaduses on algatamise kohustus juba piisavalt planeerimismenetlusega. Juba praegu kehtivas PlanS-is on
rangelt reguleeritud, kus PlanS §128 lg4 on kohustus algatada detailplaneering 30 päeva KOV-ile tegelikkuses antud aega DP algatamise või
jooksul algatamise taotluse saamisest arvates, kusjuures mõjuval põhjusel, eelkõige mittealgatamise otsuse tegemiseks 30 päeva, mida saab
3
planeeringuala suurusest, uuringute läbiviimise vajadusest, halduslepingu või planeeringu vajadusel pikendada 90 päevani. PlanS seletuskirjas (lk 142)
koostamise tellimise kulude kandmiseks sõlmitava lepingu eelduseks olevate asjaolude märgitakse, et DP algatamise otsuse mittetegemine 30 päeva
selgitamisest või kaasatavate ja koostöötegijate suurest hulgast tingitud põhjusel, võib jooksul ja pikendamine 90 päevani võib tuleneda eeskätt
nimetatud tähtaega pikendada 90 päevani. Seetõttu väidame, et esitatud võimaliku uuringu vajadusest, planeeringuala suurusest,
muudatusettepanekuga täiendava nõude sisseviimine on liigselt piirav ning ei arvesta reaalset
koostöötegijate suurest hulgast või muust taolisest olulisest
menetluspraktikat. tingimusest. Seega hõlmab juba kehtiv seadus tegelikult
küllaltki nappi aega DP algatamise või mittealgatamise
Muudatusettepaneku kohaselt ei ole võimalik ka mõjuvatel põhjustel arvestada lisaajaga, mis otsustamiseks. Kehtiva PlanS kohaselt eeldatakse seega, et
suuremate ruumimuutuste korral (näiteks oluline keskkonnamõju) on hädavajalik. EPÜ planeerimismenetlus võtab aega taotluse esitamisest
seisukoht- loobuda esitatud ettepanekust ning jätta kehtima planeerimisseaduse tänane kehtestamiseni maksimaalselt 3 aastat ja 90 päeva.
loogika ja sõnastus, mille kohaselt planeering algab detailplaneeringu algatamise otsusest.
Selgitame siinkohal ka, et haldusmenetluse seaduse (HMS) §
41 märgib, et kui haldusakti või toimingut ei ole võimalik anda
või sooritada ettenähtud tähtaja jooksul, peab haldusorgan
viivituseta tegema teatavaks haldusakti andmise või toimingu
sooritamise tõenäolise aja ning näitama ettenähtud tähtajast
mittekinnipidamise põhjuse. Järelikult näeb HMS ette
täiendava aluse KOV-ile menetlustähtaja kindlakstegemiseks
juhul, kui DP algatamise taotluse lahendamine objektiivse
takistuse tõttu ei ole võimalik ettenähtud aja jooksul.
Oleme aga nõus sellega, et teatud puhkudel ei ole võimalik (nt
üldplaneeringut (ÜP) muutev DP) mahtuda ette nähtud tähtaja
piiresse, mistõttu võib DP menetluses tähtaegade
diferentseerimine olla mõistlik lahendus.
Muudatusettepaneku punkt 1.12. - seadust täiendatakse paragrahvidega §-dega § 1391-§ Ettepanek: arvestada osaliselt
1395, tuues sisse täiesti uue mõistena ja planeeringu liigina detailplaneeringut muutva
detailplaneeringu. Teeme ettepaneku sõnastada pakutud sätted järgmiselt:
Ühing ei nõustu praegusel kujul esitatud regulatsiooniga, millega soovitakse võimaldada „§ 1391. Detailplaneeringu muutmine
koostada detailplaneeringut muutvat detailplaneeringut lähtudes üldplaneeringu
regulatsioonidest. Esitatud ettepanek on vastuolus planeerimissüsteemi põhimõtetega (1) Detailplaneeringut võib muuta avatud menetluses,
tervikuna (PlanS 2.peatükk). koostades planeeringuala või selle osa hõlmava
detailplaneeringu, lähtudes käesoleva seaduse §-des 3–12,
Planeerimisseadus sätestab täna mitmeid võimalusi detailplaneeringute “muutmiseks”, kuigi 130–131 ja 1391–1395 ettenähtud nõuetest ja planeerimise
seda mõistet seadus üheselt ei kasuta: põhimõtetest, kui:
1) detailplaneeringu kehtestamisest on möödas üle kolme
aasta;
4
• Uue detailplaneeringu koostamine kas samale või väiksemale/suuremale maa-alale. Kui 2) detailplaneeringu kehtestamise järel on ilmnenud olulisi uusi
osapooled teevad koostööd ja täidavad oma planeerimismenetluse rolle adekvaatselt, võib ka asjaolusid või on toimunud oluline muudatus planeeringualal
uue detailplaneeringu kehtestamiseni jõuda aastaga. või selle mõjualal, mille tõttu ei ole enam võimalik
• Detailplaneeringu täpsustamine projekteerimistingimustega (EhS § 27). See võimaldab detailplaneeringut täielikult ellu viia, või
kehtivat planeeringut täpsustada seaduses ettenähtud alustel ning oluliselt kiiremini kui 1 3) detailplaneeringu kehtestamise järel on muutunud
aasta jooksul. EhS muutmiseks ja peatüki täiendamiseks, et laiendada õigusaktid, üldplaneering või kehtestatud planeeringud, mis
projekteerimistingimustega detailplaneeringute täpsustamise võimalusi on juba ka esitatud. mõjutavad oluliselt detailplaneeringu elluviimist.
• Detailplaneeringu osaline kehtetuks tunnistamine (PlanS § 140). Kui näiteks planeeringu
terviklahendus sellest ei muutu ja on ka edaspidi elluviidav, võib osalise kehtetuks (2) Detailplaneeringut võib muuta kooskõlas üldplaneeringuga
tunnistamise ning projekteerimistingimuste andmisega avalikus menetluses saavutada nii, et detailplaneeringu tervikliku ruumilahenduse muutmine
samuti soovitud eesmärgi. ei oleks oluline.
Seega on täna seaduses piisavalt võimalusi detailplaneeringu muutmiseks, mis ei tähenda 10
aastat kestvat planeerimismenetlust. Planeering on ühiskondlik kokkulepe, mis on saavutatud (3) Kui kehtiva detailplaneeringu koostamisel oli nõutav
kõiki osapooli arvestavalt ja kaaludes ning on alusetu eeldada, et selle kokkuleppe muutmine keskkonnamõju strateegiline hindamine, võtab
peab käima väga kiiresti. Muudatuste ja täpsustuste sisseviimiseks, mis seda kokkulepet detailplaneeringut muutva detailplaneeringu koostamise
olemuslikult ei muuda, on täna seaduses piisavad võimalused olemas. Küsimus on tihti nende korraldaja arvesse keskkonnamõju strateegilise hindamise
rakendamise praktikas ning soovis neid rakendada. tulemusi.
Kavandatav regulatsioon on vastuolus kehtiva PlanS § 9 lg 2, mille kohaselt on igaühel õigus (4) Detailplaneeringut muutva detailplaneeringu koostamise
osaleda planeerimismenetluses ja selle ajal avaldada arvamust planeeringu kohta kuna korraldaja on kohaliku omavalitsuse üksus.
kavandatava regulatsiooniga kitsendatakse isikute osaluse võimalust. Samuti PlanS § 9 lg 1,
mis sätestab, et planeerimismenetlus on avalik ning planeerimisalase tegevuse korraldaja § 1392. Detailplaneeringut muutva detailplaneeringu
peab avalikkust planeerimismenetlusest arusaadavalt teavitama, menetlusse piisavalt algatamine
kaasama ning korraldama planeeringu koostamise käigus planeeringu tutvustamiseks
avalikke väljapanekuid ja avalikke arutelusid. (1) Detailplaneeringut muutev detailplaneering algatatakse või
jäetakse algatamata 60 päeva jooksul selle algatamise taotluse
Kui on selgunud kui paljude detailplaneeringute puhul on vajadus kavandatavat regulatsiooni saamisest arvates.
rakendada ja mis ulatuses, siis on võimalik antud teema sisulise väljatöötamisega edasi
minna. Hetkel puudub paragrahvist isegi planeeringu eesmärk ehk mis tingib sellise (2) Detailplaneeringut muutvat detailplaneeringut ei algatata
planeeringuliigi vajaduse ja mida sellega planeerimissüsteemis soovitakse saavutada. § 1391 käesoleva seaduse § 128 lõikes 2 sätestatud alustel, kui
lg 1 punktides 2 ja 3 viidatakse olulistele asjaoludele, mis tingib detailplaneeringu muutmise planeeringulahendus on vastuolus keskkonnamõju strateegilise
vajaduse. Juhul kui tegemist on juba oluliste muutmist vajavate aspektidega, tuleb kaaluda hindamise tulemustega või kui tegemist on muu olulise
eelkõige uue detailplaneeringu koostamise vajadust. Septembris toimunud töötubades keskkonnamõjuga keskkonnamõju hindamise ja
põhjendati uue regulatsiooni sissetoomist pigem nn parandustena juhul kui keskkonnajuhtimissüsteemi § 6 mõistes või juhul, kui kohaliku
detailplaneeringuga on mingid aspektid näiteks üle reguleeritud või kui mõnda omavalitsuse üksus peab taotluse või muude asjaolude põhjal
ehitustingimust on vaja kehtestada kogu planeeringuala ulatuses, mida ei ole võimalik teha vajalikuks luua planeeringualale uus terviklahendus. Sellisel
läbi projekteerimistingimuste. juhul kohaldatakse käesoleva seaduse § 140 lõiget 7 ja kohaliku
omavalitsuse üksus otsustab detailplaneeringu algatamise või
mittealgatamise käesoleva seaduse § 128 kohaselt.
5
§ 1391 lg 2 on sätestatud asjaolud, mis juhtudel detailplaneeringut võiks muuta. Esitatud
punktides on viidatud ka vastavusele üldplaneeringuga, mis on ebavajalik ja kohatu, sest kui § 1393. Detailplaneeringut muutva detailplaneeringu
detailplaneeringu muudatus ei vasta üldplaneeringule on üldse tegemist üldplaneeringut koostamise lõpetamine
muutvad detailplaneeringuga, mille kohta on olemas eraldi regulatsioon (PlanS § 142).
(1) Detailplaneeringut muutva detailplaneeringu koostamise
Lõikes esitatud loend annab praktikas võimaluse muuta detailplaneeringu põhilahendust ja võib lõpetada käesoleva seaduse § 129 lõikes 1 sätestatud
terviklahendust ning on põhjendamatult ulatuslik. Detailplaneeringut muutva alustel. Koostamise lõpetamisest ja selle põhjustest
detailplaneeringu rakendamine peaks olema selgelt põhjendatud pigem erandlik kui saama teavitatakse, lähtudes käesoleva seaduse § 128 lõigetes 6 ja 8
reegliks. detailplaneeringu algatamisest teavitamisele ettenähtud
nõuetest.
Eelnevast johtuvalt on vaja lisada ka § 1392, mis juhtudel on võimalik planeeringu
algatamisest keelduda. (2) Detailplaneeringut muutva detailplaneeringu koostamine
lõpetatakse, kui planeerimismenetluse käigus ilmnevad
Peamised probleemid detailplaneeringu muutmise regulatsiooni rakendamisel esitatud kujul käesoleva seaduse § 1392 lõikes 2 nimetatud asjaolud.
oleks planeeringu osapooltel õigusselguse puudumine; võimaldab teha ulatuslikke
muudatusi, millega ei peeta kinni ühiskondlikust kokkuleppest; rakendamisel ei ole (3) Detailplaneeringut muutva detailplaneeringu koostamise
planeeringu muutmisega võimalik tagada kvaliteetset ruumi terviklahendust, eriti olukorras korraldaja võib käesolevas paragrahvis nimetatud koostamise
kus võimaldatakse muuta ehitusõigust tasakaalustamata kõiki ruumi aspekte mida on vajalik lõpetamise aluste ilmnemisel algatada huvitatud isiku taotluse
terviklahenduse toimimiseks. alusel detailplaneeringu 30 päeva jooksul taotluse saamisest
arvates. Algatamisel võetakse arvesse detailplaneeringut
Oht on ka luua antud regulatsiooniga eeldus, et üldplaneeringutega tuleb hakata määrama muutva detailplaneeringu menetluse andmeid ja toiminguid.
näiteks liikluskorralduse põhimõtteid või ehitiste teenindamiseks vajalike ehitiste arvu
detailplaneeringu täpsusastmes, mis on muudab üldplaneeringutele vajalikku üldistustaset § 1394. Detailplaneeringu esitamine kooskõlastamiseks ja
liigselt detailidele orienteerituks ja eemaldub üldplaneeringu koostamise olemusest ja arvamuse andmiseks
eesmärgist.
(1) Detailplaneeringut muutev detailplaneering esitatakse
EPÜ seisukoht: kooskõlastamiseks käesoleva seaduse § 127 lõikes 1 nimetatud
- Ettepanek 1. Loobuda § 1391-§ 1395 regulatsioonist ning jätta kehtima planeerimisseaduse asutustele ja teavitatakse § 127 lõikes 2 nimetatud isikuid ja
tänane loogika, mille kohaselt planeeringut on võimalik sisuliselt asutusi võimalusest avaldada detailplaneeringu kohta
muuta juba seadusandluses sätestatud viisidel. Samas laiendada detailplaneeringut arvamust.
täpsustavate projekteerimistingimuste võimalusi ning vajadusel lahendada seal ka
maakorralduslikke küsimusi või teha maakorralduslikke toiminguid maakorraldusseaduse (2) Kui kooskõlastaja või arvamuse andja ei ole 30 päeva
alusel. jooksul detailplaneeringu saamisest arvates kooskõlastamisest
keeldunud või arvamust avaldanud ega ole taotlenud tähtaja
Juba käesoleva seaduse eelnõu paragrahvi 125 lõikega 5 on antud võimalus kohaliku pikendamist, loetakse detailplaneering kooskõlastaja poolt
omavalitsuse üksusel lubada detailplaneeringu koostamise kohustuse korral vaikimisi kooskõlastatuks või eeldatakse, et arvamuse andja ei
detailplaneeringut koostamata püstitada või laiendada projekteerimistingimuste alusel soovi selle kohta arvamust avaldada, kui seadus ei sätesta
olemasoleva hoonestuse vahele või selle vahetusse lähedusse jäävale hoonestatud või teisiti.
hoonestamata kinnisasjale hoone ja seda teenindavad ehitised, kui üldplaneeringus on
6
määratud vastava ala üldised kasutus- ja ehitustingimused ning ehitise püstitamine või (3) Kui kooskõlastamisel ei viidata vastuolule õigusaktiga või
laiendamine ei ole vastuolus ka üldplaneeringus määratud muude tingimustega. üldplaneeringuga, loetakse detailplaneering kooskõlastatuks.
Käesoleval ajal on laialdane praktika koostada planeeringuid olukordades, kus oleks (4) Detailplaneeringut muutva detailplaneeringu koostamise
põhjendatud ehitusõiguse anda projekteerimistingimustega, millele viiakse läbi avatud korraldaja esitab käesoleva paragrahvi lõike 1 alusel arvamuse
menetlus (näiteks maaparandussüsteemide asukoha nendest tekkivate kitsenduste avaldanud isikutele ja asutustele oma seisukoha arvamuse
määramine, elamute rajamiseks väljakujunenud elamupiirkondades, tootmishoonete kohta 30 päeva jooksul arvamuse saamisest arvates. Seisukoha
rajamiseks väljakujunenud tootmispiirkondades, hoonete funktsiooni muutmiseks kui ei võib esitada koondvastusena.
muutu hoone maht jms). Planeerimismenetluse lihtsustamiseks ja menetlustähtaegade
menetluseks tuleks eelkõige üle vaadata planeerimisseaduses üldplaneeringu ja § 1395. Detailplaneeringut muutva detailplaneeringu
detailplaneeringu üleseanded tervikuna, vähendada tuleks planeerimiskohustust kohtades kehtestamine
kus planeerimismenetlusega ei looda lisandväärtust.
(1) Detailplaneeringut muutva detailplaneeringu kehtestab
- Ettepanek 2. Juhul kui ministeerium näeb siiski vajadust sellise regulatsiooni kohaliku omavalitsuse üksus hiljemalt ühe aasta möödumisel
sissetoomiseks (vajadust selgelt põhjendades ja välja tuues ka statistika mis aspektides ja kui planeeringu algatamise taotluse esitamisest arvates.
paljusid planeeringuid oleks nende hinnangul vaja muuta) võib kaaluda uue planeeringuliigi
lisamist planeerimissüsteemi. Sellisel juhul tuleb esmalt määrata planeeringu eesmärk, (2) Detailplaneeringut muutva detailplaneeringu kehtestamise
seejärel ulatus (kuna me oleme viidanud, et juba praegu on õigusruumis detailplaneeringu teade avaldatakse 30 päeva jooksul kehtestamisest arvates
täpsustamine projekteerimistingimustega). Samuti täpsustada, mis juhtudel on võimalik planeeringuala kohaliku omavalitsuse üksuse valla- või
omavalitsusel planeeringu algatamisest keelduda. Kuna planeering on ruumi kasutamise linnalehes ja veebilehel.
kokkulepe ühiskonnas, siis tuleb tagada ka avalikkuse kaasamise mehhanism planeeringu
koostamisel ja tagada, et terviklahenduste muutmine ei oleks antud regulatsiooniga võimalik. (3) Teate detailplaneeringu kehtestamise kohta saadab
planeeringu koostamise korraldaja maakatastri pidajale 14
EPÜ teeb ettepaneku sõnastuse muutmiseks järgnevalt: päeva jooksul planeeringu kehtestamise päevast arvates.
§ 1391. Detailplaneeringu muutmine
(1) Detailplaneeringut võib muuta, koostades planeeringuala või selle osa hõlmava (4) Planeeringu koostamise korraldaja esitab kehtestatud ja
detailplaneeringu, lähtudes käesoleva seaduse §-des 3–12, 124, 130–131 ja 1391–1395 muudetava planeeringu kohta käesoleva seaduse § 41 lõikes 6
ettenähtud nõuetest ja planeerimise põhimõtetest, kui: nimetatud andmed planeeringute andmekogusse 14 päeva
1) detailplaneeringu kehtestamisest on möödas üle viie aasta; jooksul planeeringu kehtestamisest arvates.“.“
2) detailplaneeringu kehtestamise järel on ilmnenud olulisi uusi asjaolusid või on toimunud
oluline muudatus planeeringualal või selle mõjualal, mille tõttu ei ole enam võimalik
detailplaneeringut täielikult ellu viia, või
3) detailplaneeringu kehtestamise järel on muutunud õigusaktid, üldplaneering või
kehtestatud planeeringud, mis mõjutavad oluliselt detailplaneeringu elluviimist;
4) säilib detailplaneeringu terviklahenduse elluviidavus;
5) arvestab keskkonnamõju strateegilise hindamise tulemusi;
6) vastab üldplaneeringule.
(2) Detailplaneeringut võib muuta asjakohasel juhul järgmiste asjaolude osas:
7
1) planeeringuala krundijaotus;
2) hoonestusala, kuid mitte rohkem kui 33 protsendi ulatuses esialgsest lahendusest;
3) krundi kasutamise sihtotstarve ja osakaal;
4) maa-alal asuva ehitise teenindamiseks vajalike ehitiste arv;
5) ehitiste ehitisealune pind, kuid mitte rohkem, kui 33 protsendi ulatuses esialgsest
lahendusest;
6) kõrgus, kuid mitte rohkem kui 33 protsendi ulatuses esialgsest lahendusest ja vajaduse
korral sügavus;
7) arhitektuurilised, ehituslikud või kujunduslikud tingimused;
8) liikluskorraldus;
9) haljastus ja heakorrastus;
10) maaparandussüsteemide asukoha ja nendest tekkivate kitsenduste määramine
11) servituutide seadmise ja olemasoleva või kavandatava tee avalikult kasutatavaks teeks
määramise vajaduse märkimine või muutmine;
12) arhitektuurivõistluse nõudega alade määramine
13) eraõigusliku isiku kinnisasjal asuva olemasoleva või kavandatava puhkeala avalikult
kasutatavaks alaks määramise vajaduse märkimine või muutmine;
(3) Detailplaneeringut muutva detailplaneeringu koostamise korraldaja on kohaliku
omavalitsuse üksus.
§ 1392. Detailplaneeringut muutva detailplaneeringu algatamine
(1) Detailplaneeringut muutev detailplaneering algatatakse või jäetakse algatamata 60
päeva jooksul selle algatamise taotluse saamisest arvates.
(2) Detailplaneeringut muutvat detailplaneeringut ei algatata käesoleva seaduse § 128 lõikes
2 sätestatud alustel, kui
1) planeeringulahendus on vastuolus keskkonnamõju strateegilise hindamise tulemustega või
tegemist on muu olulise keskkonnamõjuga keskkonnamõju hindamise ja
keskkonnajuhtimissüsteemi § 6 mõistes või
2) juhul, kui kohaliku omavalitsuse üksus peab taotluse või muude asjaolude põhjal
vajalikuks luua planeeringualale uus terviklahendus. Sellisel juhul kohaldatakse käesoleva
seaduse § 140 lõiget 7 ja kohaliku omavalitsuse üksus otsustab detailplaneeringu algatamise
või mittealgatamise käesoleva seaduse § 128 kohaselt
3) juhul, kui kohaliku omavalitsuse üksus peab taotluse või muude asjaolude põhjal
vajalikuks jätta kehtiv detailplaneering muutmata kujul kehtima.
§ 1393. Detailplaneeringut muutva detailplaneeringu koostamise lõpetamine
8
(1) Detailplaneeringut muutva detailplaneeringu koostamise võib lõpetada käesoleva
seaduse § 129 lõikes 1 sätestatud alustel. Koostamise lõpetamisest ja selle põhjustest
teavitatakse, lähtudes käesoleva seaduse § 128 lõigetes 6 ja 8 detailplaneeringu algatamisest
teavitamisele ettenähtud nõuetest.
(2) Detailplaneeringut muutva detailplaneeringu koostamine lõpetatakse, kui
planeerimismenetluse käigus ilmnevad käesoleva seaduse § 1392 lõikes 2 nimetatud
asjaolud.
(3) Detailplaneeringut muutva detailplaneeringu koostamine lõpetatakse, kui
planeerimismenetluse käigus ilmnevad terviklahenduse muutmise asjaolud, vastuolu KSH-
ga või kohalik omavalitsus näeb vastuolu muude kohaliku omavalitsuse
arengueesmärkidega.
(4) Detailplaneeringut muutva detailplaneeringu koostamise korraldaja võib käesolevas
paragrahvis nimetatud koostamise lõpetamise aluste ilmnemisel algatada huvitatud isiku
taotluse alusel detailplaneeringu 30 päeva jooksul taotluse saamisest arvates. Algatamisel
võetakse arvesse detailplaneeringut muutva detailplaneeringu menetluse andmeid ja
toiminguid
§ 1394. Detailplaneeringu esitamine kooskõlastamiseks ja arvamuse andmiseks
(1) Detailplaneeringut muutev detailplaneering esitatakse kooskõlastamiseks käesoleva
seaduse § 127 lõikes 1 nimetatud asutustele ja teavitatakse § 127 lõikes 2 nimetatud isikuid
ja asutusi võimalusest avaldada detailplaneeringu kohta arvamust.
(2) Kui kooskõlastaja või arvamuse andja ei ole 30 päeva jooksul detailplaneeringu
saamisest arvates kooskõlastamisest keeldunud või arvamust avaldanud ega ole taotlenud
tähtaja pikendamist, loetakse detailplaneering kooskõlastaja poolt vaikimisi kooskõlastatuks
või eeldatakse, et arvamuse andja ei soovi selle kohta arvamust avaldada, kui seadus ei
sätesta teisiti.
(3) Kui kooskõlastamisel ei viidata vastuolule õigusaktiga või üldplaneeringuga, loetakse
detailplaneering kooskõlastatuks.
(4) Detailplaneeringut muutva detailplaneeringu koostamise korraldaja esitab käesoleva
paragrahvi lõike 1 alusel arvamuse avaldanud isikutele ja asutustele oma seisukoha
arvamuse kohta 30 päeva jooksul arvamuse saamisest arvates. Seisukoha võib esitada
koondvastusena.
9
§ 1395 Detailplaneeringut muutva detailplaneeringu avalik väljapanek, avaliku väljapaneku
tulemuste avalik arutelu ja tulemustega arvestamine
Detailplaneeringu muutmiseks viiakse läbi avalik väljapanek vastavalt § 135 ja avalik
arutelu vastavalt §136 juhul, kui avaliku väljapaneku kestel esitati kirjalikke arvamusi.
Avaliku väljapaneku ja avaliku arutelu tulemuste alusel tehakse detailplaneeringus vajalikud
muudatused. Kui avaliku väljapaneku ja avaliku arutelu tulemuste alusel tehtud muudatused
muudavad detailplaneeringu terviklahendust, menetlus lõpetatakse.
§ 1396. Detailplaneeringut muutva detailplaneeringu kehtestamine
(1) Detailplaneeringut muutva detailplaneeringu kehtestab kohaliku omavalitsuse üksus
hiljemalt ühe aasta möödumisel planeeringu algatamise taotluse esitamisest arvates.
(2) Detailplaneeringut muutva detailplaneeringu kehtestamise teade avaldatakse 30 päeva
jooksul kehtestamisest arvates planeeringuala kohaliku omavalitsuse üksuse valla- või
linnalehes või linnaosadega linnade puhul linnaosalehes. Kui teate avaldamine ei ole valla-
või linnalehe ilmumissageduse tõttu 30 päeva jooksul võimalik, avaldatakse teade valla- või
linnalehes esimesel võimalusel. Kui kohaliku omavalitsuse üksusel valla- või linnaleht
puudub, avaldatakse teade 30 päeva jooksul planeeringu kehtestamisest arvates lehes, mille
on kohaliku omavalitsuse üksus määranud valla või linna ametlike teadete avaldamise
kohaks. Planeeringu kehtestamise teade avaldatakse 14 päeva jooksul planeeringu
kehtestamisest arvates ka selle koostamise korraldaja veebilehel.
(3) Teate detailplaneeringu kehtestamise kohta saadab planeeringu koostamise korraldaja
maakatastri pidajale 14 päeva jooksul planeeringu kehtestamise päevast arvates.
(4) Planeeringu koostamise korraldaja esitab kehtestatud ja muudetava planeeringu kohta
käesoleva seaduse § 41 lõikes 6 nimetatud andmed planeeringute andmekogusse 14 päeva
jooksul planeeringu kehtestamisest arvates.“.
Eesti Tööandjate Keskliit, Eesti Ehitusettevõtete liit, Eesti Kinnisvarafirmade Liit (21.11.2025)
PlanS § 71 : Maa- ja Ruumiamet teeb haldusjärelevalvet käesolevas seaduses sätestatud Ettepanek: võtta teadmiseks
tähtaegadest kinnipidamise ja planeerimismenetluse õiguspärasuse üle
2025. aasta keskel töötas MKM välja täiendavad ettepanekud
Varasemalt oli PlanS § 138 lg 4 alusel MaRu ülesandeks ka detailplaneeringu õiguspärasuse planeerimise tõhustamiseks ning muu hulgas ka
kontroll (vastavus õigusaktidele). Puudub mistahes objektiivne põhjus MaRu õiguste ja haldusjärelevalve osas. Pakkusime välja sõnastuseks järgmist:
ülesannete kitsendamiseks haldusjärelevalve läbiviijana. Vastupidi, Liitude hinnangul aitab
see kaasa planeerimismenetluse tõhustamisele ja võimu kuritarvitamise vähendamisele. „§ 71. Haldusjärelevalve teostaja
10
Maa- ja Ruumiametil on õigus teha haldusjärelevalvet, täites
selleks järgmisi ülesandeid:
1) kontrollida kohaliku omavalitsuse üksuse tegevust
planeerimismenetluse läbiviimisel;
2) nõuda kohaliku omavalitsuse üksuselt teavet
planeerimismenetluse läbiviimise kohta;
3) teha kohaliku omavalitsuse üksusele kohustuslikke
ettekirjutusi planeerimismenetluse läbiviimise küsimuses.“;“
Selle sõnastuse puhul saaks MaRu teha järelevalvet KOV-ide
tegevuse õiguspärasuse üle. Välja töötatud
täiendusettepanekud saadeti huvirühmadele 16.09.2025
arvamuste avaldamiseks.
Täiendusettepanekutele esitatud tagasisides märkis mitu
huvirühma, et haldusjärelevalve peaks hõlmama ka
riigiasutusi, kes teevad PlanS-i alusel toiminguid ning mitte
piirduma üksnes KOV-idega.
Vastavalt VVS § 751 lõikele 1 on haldusjärelevalve ühe
haldusorgani kontroll teise haldusorgani üle ning seega on
õiguslikult võimalik, et MaRu teeb järelevalvet lisaks KOV-
idele ka riigiasutuse üle. Samas, analüüsides pakutud
haldusjärelevalve sättele laekunud tagasisidet, leidsime, et
väga ulatusliku haldusjärelevalve läbiviimine eeldab olulisel
määral täiendavat haldusressurssi, mis tekitab omakorda
mitmeid probleeme (haldusjärelevalve menetluse ebatõhusus,
täiendava avaliku rahastuse vajalikkus, jne).
Lahenduseks on tagasiside põhjal haldusjärelevalve subjektide
laiendamine (nii KOV-id kui riigiasutused) kombineerituna
haldusjärelevalve ulatuse piiritlemisega vaid PlanS-is
sätestatud tähtaegadest kinnipidamise osas. Huvirühmade
tagasiside põhjal on planeerimismenetluse suurimaks
murekohaks olnud menetluste venimine ning tähtaegadest
mitte kinnipidamine. Seega, haldusjärelevalve fookuse
seadmine just tähtaegadest pinnipidamisele vastab paljude
osapoolte ootustele. Lisaks, PlanS-iga kehtestatud tähtajad on
11
piisavalt selged, et võimaldada tõhusat ja läbipaistvat
järelevalvet.
Seega toetame haldusjärelevalve funktsiooni lisamist PlanS-i,
järgmises sõnastuses:
„§ 71. Haldusjärelevalve tegija
Maa- ja Ruumiamet teeb haldusjärelevalvet käesolevas
seaduses sätestatud tähtaegadest kinnipidamise üle.“
PlanS § 125 lg 1 ja 11 kaotavad kehtivuse, jääb PlanS § 125 lg 2: Detailplaneeringu Ettepanek: võtta teadmiseks
koostamine on nõutav üldplaneeringus määratud detailplaneeringu koostamise kohustusega
aladel või juhtudel: 1) hoone püstitamiseks; 2) olemasoleva hoone laiendamiseks üle 33 Eesti Kinnisvarafirmade Liit esitas samasisulise ettepaneku ka
protsendi selle esialgu kavandatud mahust; 3) olulise avaliku huviga rajatise, näiteks 29.09.2025, mille osas märkisime, et tegemist on niivõrd
staadioni, golfiväljaku, laululava, motoringraja või muu olulise avaliku huviga rajatise ulatusliku muudatusega, mis eeldab laiapõhjalist arutelu ning
püstitamiseks; 4) olulise ruumilise mõjuga ehitise ehitamiseks, kui olulise ruumilise mõjuga pikemaid diskussioone.
ehitise asukoht on valitud üldplaneeringuga
Märgime, et MKM on võtnud ettepaneku teadmiseks ning
Nõue, et tiheasustusalad on detailplaneeringu kohustusega, on aegunud, kuna üldplaneeringu tegeleme sellega järgmiste tõhustamisega seotud ettepanekute
ülesandeks on tänapäeval ka juba ehitus- ja kasutustingimuste määramine (PlanS § 75 lg 18). väljatöötamisel.
Planeerimismenetluse hierarhiaga kooskõlaline on lähenemine, kus üldplaneeringus
määratakse objektiivsetel kaalutlustel detailplaneeringu koostamise kohustusega alad ja
juhud (PlanS § 75 lg 26) ja detailplaneeringu koostamisel lähtutakse neist, mitte põhimõttest,
et kõik tiheasustusalad on detailplaneeringu koostamise kohustusega. Seaduse ülesanne
peaks olema vähendada detailplaneeringu koostamise ebamõistlikult ja põhjendamatult laia
kohustust ja seeläbi tõhustada detailplaneeringute koostamise menetlust olukordades, kus
detailplaneeringu koostamise kohustus on objektiivselt vajalik ja põhjendatud. Liitude
ettepanek on kooskõlas haldusmenetluse seaduse § 5 lg-ga 2.
PlanS § 125 lg 5: Kohaliku omavalitsuse üksus võib lubada detailplaneeringu koostamise Ettepanek: võtta teadmiseks
kohustuse korral detailplaneeringut koostamata püstitada või laiendada
projekteerimistingimuste alusel olemasoleva hoonestuse vahele või selle vahetusse lähedusse Kehtiva PlanS § 125 lõike 5 punkti 2 sõnastus eeldab
jäävale hoonestatud või hoonestamata kinnisasjale hoone ja seda teenindavad ehitised, kui 1) projekteerimistingimuste (PT) andmise puhul kahte tingimust:
üldplaneeringus on määratud vastava ala üldised kasutus- ja ehitustingimused ning ehitise üldplaneeringus on määratud vastava ala üldised kasutus- ja
püstitamine või laiendamine ei ole vastuolus ka üldplaneeringus määratud muude ehitustingimused, sealhulgas PT-de andmise aluseks olevad
tingimustega; või 2. üldplaneeringus ei ole määratud piisava täpsusega üldiseid tingimused.
ehitustingimusi, kuid ehitis sobitub mahuliselt ja otstarbelt piirkonna väljakujunenud
keskkonda, arvestades sealhulgas piirkonna hoonestuslaadi ja üldplaneeringus määratud PT-de andmise aluseks olevad tingimused lähtuvad
kasutus- ja muid tingimusi. ehitusseadustiku (EhS) § 26 lõike 4 punktides 1-2 nimetatud
12
tingimustest. Kohtupraktikas (nt Tallinna Ringkonnakohtu
Vähendada detailplaneeringu koostamise ebamõistlikult ja põhjendamatult laia kohustust ja 25.02.2019 kohtuotsus haldusasjas nr 3-17-2721) on asutud
seeläbi tõhustada detailplaneeringute koostamise menetlust olukordades, kus seisukohale, et PlanS § 125 lõike 5 punkti 2 tuleb tõlgendada
detailplaneeringu koostamise kohustus on objektiivselt vajalik ja põhjendatud. Parandus on selliselt, et PT-sid võib välja anda juhul, kui üldplaneering
vajalik, kuna jätkuvalt on ligi 50% kohalike omavalitsuste üksustel kehtimas aegunud sisaldab andmeid, mis vastavad EhS § 26 lõikes 4 toodud
üldplaneeringud, kus üldised kasutustingimused on määratud, kuid üldised ehitustingimused loetelule ehk tegemist on nõudega sätestada andmed
on kas määramata või määratud väga puudulikult. Liitude täiendusettepanek aitaks sellise üldplaneeringutes küllaltki täpselt. See on tekitanud olukorra,
olukordade lahendamist. kus üldisemad üldplaneeringud on osutunud takistavaks
asjaoluks PT-de kasutamisel, ehkki valmidus selleks on
Liitude ettepanek on kooskõlas haldusmenetluse seaduse § 5 lg-ga 2. kohaliku omavavalitsuse üksusel (KOV) olemas.
Eelnõuga osundatud eeldust leevendatakse ning vajalikuks
saab pidada üksnes selliseid ehituslikke tingimusi, mis on
üldised vastavalt nii käesoleval ajal kehtivale sõnastusele kui
ka eelnõu sõnastusele („üldised kasutus- ja ehitustingimused“).
Sätte selgituses on täpsustatud, et üldiste kasutus- ja
ehitustingimustena tuleb mõista maa sihtotstarvet,
juhtotstarbeid, kasutusotstarbeid, ehitiste maksimaalset
kõrgust, kruntide suurust. Siia loetellu sobivad veel ka kruntide
täisehituse lubatud määr, kujad või minimaalne ehituskaugus
piirist, katusekalded ja muu hulgas ka miljööväärtuslikkus.
PlanS § 126 lg 1: Detailplaneeringuga lahendatakse järgmised ülesanded: 1) planeeringuala Ettepanek: võtta teadmiseks
krundijaotus; 2) krundi hoonestusala; 3) krundi ehitusõigus; 4) detailplaneeringu
kohustuslike hoonete ja rajatiste toimimiseks vajalike ehitiste, sealhulgas tehnovõrkude ja -Kehtiva PlanS § 126 lõike 2 kohaselt on DP-ga kohustuslik
rajatiste ning avalikule teele juurdepääsuteede võimalik asukoht, servituudi vajadus, avalikulahendada PlanS § 126 lõike 1 punktides 1-5 nimetatud
kasutuse ja avalikes huvides omandamise, sealhulgas sundvõõrandamise, või sundvalduse ülesanded:
seadmise vajadus; 5) ehitise ehituslikud tingimused. 1) planeeringuala kruntideks jaotamine;
2) krundi hoonestusala määramine;
PlanS § 126 lg 2: Detailplaneeringuga lahendatakse vajadusel järgmised põhimõtted: 1) 3) krundi ehitusõiguse määramine;
ehitise arhitektuurilised ja kujunduslikud tingimused; 2) liikluskorralduse põhimõtete 4) detailplaneeringu kohustuslike hoonete ja rajatiste
määramine; 3) haljastus ja heakorrastus; 4) kuja; 5) kallasrajale avalik juurdepääs; 6) toimimiseks vajalike ehitiste, sealhulgas tehnovõrkude ja -
kallasraja puudumise korral vähim vajalik teeninduspiirkond; 7) kuritegevuse riski rajatiste ning avalikule teele juurdepääsuteede võimaliku
vähendavad tingimused; 8) müra-, vibratsiooni-, saasteriski- ja insolatsioonitingimused ning asukoha määramine;
muid keskkonnatingimusi tagavad nõuded; 9) maaparandussüsteemide asukoht ja nendest 5) ehitise ehituslike tingimuste määramine.
tekkivad kitsendused; 10) loodusobjekti kohaliku kaitse alla võtmine ja kaitsevööndid; 11)
miljööväärtuslike alade, väärtuslike üksikobjektide ja väärtuslike põllumajandusmaade Esitatud ettepaneku kohaselt on kohustuslikud ülesanded
määramine ning nende kaitse- ja kasutustingimused, kui need ei ole üldplaneeringuga võrreldes kehtiva PlanS-iga kokkulangevad. Lisaks eelnevatele
määratud; 12) ranna ja kalda ehituskeeluvööndi vähendamise vajadus; 13) näeb kehtiv PlanS § 126 lõige 2 ette kohustuslikult lahendatava
13
arhitektuurivõistluse nõudega alad või juhtud; 14) eraõigusliku isiku kinnisasjal asuva ülesande PlanS § 126 lõike 1 punktide 17 ja 20 näol juhul, kui
olemasoleva või kavandatava puhkeala avaliku kasutamise vajadus; 15) põhjendatud juhul tegemist on detailplaneeringu kohustuslike hoonete ja rajatiste
nendele ehitistele tingimuste seadmine, mille ehitamiseks ei ole detailplaneeringu toimimiseks vajalike ehitiste, sealhulgas tehnovõrkude ja -
koostamine nõutav; 16) muud käesolevas lõikes nimetatud ülesannetega seonduvad rajatiste ning avalikule teele juurdepääsuteede võimaliku
ülesanded. asukoha määramisega servituutide ja avalikes huvides
PlanS § 126 lg 3: Detailplaneeringuga lahendatavate ülesannete otsustamisel lähtutakse omandamise osas.
kohaliku omavalitsuse üksuse ruumilistest vajadustest ja planeeringu eesmärgist.
Kõik ülejäänud PlanS § 126 lõike 1 punktides 6-21 nimetatud
PlanS § 126 lg 3 prim : Kohaliku omavalitsuse üksusel ei või detailplaneeringu ülesannete ülesanded lahendatakse üksnes siis, kui KOV peab seda
lahendamisel nõuda käesoleva seaduse § 3 lg 2 nimetatud planeerimise tulemusena valminud vajalikuks. Enamgi veel, PlanS § 126 lõike 1 punkt 22 märgib,
seletuskirjalt ja joonistelt ehitusprojekti täpsusastet ehitusseadustiku § 13 mõistes. et võib lahendada ka muid, nimetamata ülesandeid.
Luua läbi aluspõhimõtte – detailplaneeringu koostamine on vajalik PlanS § 125 lg 1 p-des 1 Ruumiotsuse tegemine on KOV enesekorraldusõiguse osaks
kuni 4 toodud ehitistel – selge ülevaade, millised ülesanded on detailplaneeringu koostamisel (PS § 154) ning selle piiramine PlanS-iga peab olema
kohustuslikud ja milliste lahendamist saab nõuda vaid vajadusel ja põhimõtetena. Eesmärk proportsionaalne ja vajalik. Sellest tulenevalt tuleb seaduse
on vähendada detailplaneeringute koostamisel hetkel absurdseks muutunud täpsusastet, kus tasandil planeerimisautonoomiasse sekkumine olema piisavalt
kohaliku omavalitsuse üksus nõuab detailplaneeringuga juurdepääsuteede äärekivide selgelt põhjendatud ja vajalik ning proportsionaalne.
tüüpide, hoonete rõdude tüüpide jne määramist ehk nende ülesannete lahendamist, mida Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium kavatseb
lahendatakse ehitusprojekti koostamise käigus. Liitude ettepanek on kooskõlas 2026. aasta I poolaasta jooksul analüüsida võimalikke
haldusmenetluse seaduse § 5 lg-ga 2. lahendusi ning esitada sellekohane eelnõu.
PlanS § 139 lg 2: Detailplaneeringu kehtestamise või kehtestamata jätmise otsus tehakse Selgitame
hiljemalt kolme aasta möödumisel detailplaneeringu algatamise taotluse esitamisest arvates.
MKM on jätkuvalt seisukohal, et ettepanekus toodud küsimuse
PlanS § 139 lg 2 prim: Detailplaneeringu kehtestamise või kehtestamata jätmise otsuse lahendamiseks on kehtiv kord juba ette nähtud, mistõttu PlanS-
tegemisel olulisel viibimisel kohaliku omavalitsuse üksuse tegevuse tõttu võib i täiendamine ei ole otstarbekas. Tegemist ei ole ka
detailplaneeringu koostamisest huvitatud isik esitada kohaliku omavalitsuse üksusele otsese õigusselguse parandamisega.
varalise kahju hüvitamise nõude riigivastutuse seaduse § 7 alusel.
Planeerimismenetlus on haldusmenetlus (PlanS § 1 lõige 3),
Liitude huvi on luua selge eeldus detailplaneeringu koostamisest huvitatud isikule mis tähendab, et selle käigus tekkinud kahju on võimalik
detailplaneeringu menetluses kohaliku omavalitsuse üksuse viivitusest tekkiva otsese kehtiva õiguse kohaselt välja nõuda riigivastutuse seaduse
varalise kahju hüvitamiseks. Liitude ettepanek on kooskõlas haldusmenetluse seaduse § 5 (RVastS) alusel.
lgga 2
RVastS § 2 lõike 1 punkt 5 märgib, et RVastS alusel võib isik
kohaliku omavalitsuse üksuselt nõuda tekitatud kahju
hüvitamist. Kahju hüvitamise eeldused on kirjeldatud RVastS
§-s 7. Riigivastutusega seotud vaidlusi lahendab halduskohus.
14
PlanS § 1391 lg 1: Detailplaneeringut võib muuta, koostades planeeringuala või selle osa Ettepanek: võtta teadmiseks
hõlmava detailplaneeringu, lähtudes käesoleva seaduse §-des 3–12, 130–131 ja 1391–1395
ettenähtud nõuetest ja planeerimise põhimõtetest, kui: MKM teeb ettepaneku sätte sõnastamiseks oma vastuses
1) detailplaneeringu kehtestamisest on möödas üle viie aasta; järgmiselt:
2) detailplaneeringu kehtestamise järel on ilmnenud olulisi uusi asjaolusid või on toimunud
oluline muudatus planeeringualal või selle mõjualal, mille tõttu ei ole enam võimalik „§ 1391. Detailplaneeringu muutmine
detailplaneeringut täielikult ellu viia, või
3) detailplaneeringu kehtestamise järel on muutunud õigusaktid, üldplaneering või (1) Detailplaneeringut võib muuta avatud menetluses,
kehtestatud planeeringud, mis mõjutavad oluliselt detailplaneeringu elluviimist; koostades planeeringuala või selle osa hõlmava
4) detailplaneeringu muutmine ei ole vastuolus üldplaneeringuga. detailplaneeringu, lähtudes käesoleva seaduse §-des 3–12,
130–131 ja 1391–1395 ettenähtud nõuetest ja planeerimise
PlanS § 1391 lg 2: Detailplaneeringut võib täpsustada PlanS § 126 lg 1 [vt eelnev Liidu põhimõtetest, kui:
ettepanek PlanS § 126 lg 1 osas], alternatiivselt PlanS § 126 lg 1 p-d 1 kuni 5 osas [kui Liidu
1) detailplaneeringu kehtestamisest on möödas üle kolme
eelnevat ettepanekut ei arvestada] kas ehitusseadustiku § 27 alusel vastavalt seal sätestatud aasta;
ulatuses või muuta järgmiselt: 2) detailplaneeringu kehtestamise järel on ilmnenud olulisi uusi
1) planeeringuala krundijaotuse muutmine nii, et planeeringuala krundile esialgu antud asjaolusid või on toimunud oluline muudatus planeeringualal
ehitusõigus võib muutuda, kuid mitte suureneda; või selle mõjualal, mille tõttu ei ole enam võimalik
2) muuta hoonestusala, kuid mitte rohkem kui 33 protsendi ulatuses esialgsest lahendusest; detailplaneeringut täielikult ellu viia, või
3) krundi kasutamise sihtotstarvete ja osakaalu muutmine; 3) detailplaneeringu kehtestamise järel on muutunud
4) maa-alal asuva ehitise teenindamiseks vajalike ehitiste arvu muutmine üldplaneeringus õigusaktid, üldplaneering või kehtestatud planeeringud, mis
ettenähtud ulatuses; mõjutavad oluliselt detailplaneeringu elluviimist.
5) ehitiste ehitisealune pinna muutmine üldplaneeringus ettenähtud ulatuses, kuid mitte
rohkem, kui 33 protsendi ulatuses esialgsest lahendusest; (2) Detailplaneeringut võib muuta kooskõlas üldplaneeringuga
6) kõrguse ja vajaduse korral sügavuse muutmine üldplaneeringus ettenähtud ulatuses; nii, et detailplaneeringu tervikliku ruumilahenduse muutmine
7) ehitise ehituslike tingimuste muutmine üldplaneeringus ettenähtud ulatuses; ei oleks oluline.
PlanS § 1391 lg 3: Detailplaneeringut muutmine PlanS § 126 lg 2 [vt eelnev Liidu ettepanek (3) Kui kehtiva detailplaneeringu koostamisel oli nõutav
PlanS § 126 lg 2 osas], alternatiivselt PlanS § 126 lg 1 p-de 6 kuni 22 osas [kui Liidu eelnevat keskkonnamõju strateegiline hindamine, võtab
ettepanekut ei arvestada] toimub vastavalt ehitusseadustiku §-le 27. detailplaneeringut muutva detailplaneeringu koostamise
korraldaja arvesse keskkonnamõju strateegilise hindamise
tulemusi.
(4) Detailplaneeringut muutva detailplaneeringu koostamise
korraldaja on kohaliku omavalitsuse üksus.
§ 1392. Detailplaneeringut muutva detailplaneeringu
algatamine
15
(1) Detailplaneeringut muutev detailplaneering algatatakse või
jäetakse algatamata 60 päeva jooksul selle algatamise taotluse
saamisest arvates.
(2) Detailplaneeringut muutvat detailplaneeringut ei algatata
käesoleva seaduse § 128 lõikes 2 sätestatud alustel, kui
planeeringulahendus on vastuolus keskkonnamõju strateegilise
hindamise tulemustega või kui tegemist on muu olulise
keskkonnamõjuga keskkonnamõju hindamise ja
keskkonnajuhtimissüsteemi § 6 mõistes või juhul, kui kohaliku
omavalitsuse üksus peab taotluse või muude asjaolude põhjal
vajalikuks luua planeeringualale uus terviklahendus. Sellisel
juhul kohaldatakse käesoleva seaduse § 140 lõiget 7 ja kohaliku
omavalitsuse üksus otsustab detailplaneeringu algatamise või
mittealgatamise käesoleva seaduse § 128 kohaselt.
§ 1393. Detailplaneeringut muutva detailplaneeringu
koostamise lõpetamine
(1) Detailplaneeringut muutva detailplaneeringu koostamise
võib lõpetada käesoleva seaduse § 129 lõikes 1 sätestatud
alustel. Koostamise lõpetamisest ja selle põhjustest
teavitatakse, lähtudes käesoleva seaduse § 128 lõigetes 6 ja 8
detailplaneeringu algatamisest teavitamisele ettenähtud
nõuetest.
(2) Detailplaneeringut muutva detailplaneeringu koostamine
lõpetatakse, kui planeerimismenetluse käigus ilmnevad
käesoleva seaduse § 1392 lõikes 2 nimetatud asjaolud.
(3) Detailplaneeringut muutva detailplaneeringu koostamise
korraldaja võib käesolevas paragrahvis nimetatud koostamise
lõpetamise aluste ilmnemisel algatada huvitatud isiku taotluse
alusel detailplaneeringu 30 päeva jooksul taotluse saamisest
arvates. Algatamisel võetakse arvesse detailplaneeringut
muutva detailplaneeringu menetluse andmeid ja toiminguid.
§ 1394. Detailplaneeringu esitamine kooskõlastamiseks ja
arvamuse andmiseks
16
(1) Detailplaneeringut muutev detailplaneering esitatakse
kooskõlastamiseks käesoleva seaduse § 127 lõikes 1 nimetatud
asutustele ja teavitatakse § 127 lõikes 2 nimetatud isikuid ja
asutusi võimalusest avaldada detailplaneeringu kohta
arvamust.
(2) Kui kooskõlastaja või arvamuse andja ei ole 30 päeva
jooksul detailplaneeringu saamisest arvates kooskõlastamisest
keeldunud või arvamust avaldanud ega ole taotlenud tähtaja
pikendamist, loetakse detailplaneering kooskõlastaja poolt
vaikimisi kooskõlastatuks või eeldatakse, et arvamuse andja ei
soovi selle kohta arvamust avaldada, kui seadus ei sätesta
teisiti.
(3) Kui kooskõlastamisel ei viidata vastuolule õigusaktiga või
üldplaneeringuga, loetakse detailplaneering kooskõlastatuks.
(4) Detailplaneeringut muutva detailplaneeringu koostamise
korraldaja esitab käesoleva paragrahvi lõike 1 alusel arvamuse
avaldanud isikutele ja asutustele oma seisukoha arvamuse
kohta 30 päeva jooksul arvamuse saamisest arvates. Seisukoha
võib esitada koondvastusena.
§ 1395. Detailplaneeringut muutva detailplaneeringu
kehtestamine
(1) Detailplaneeringut muutva detailplaneeringu kehtestab
kohaliku omavalitsuse üksus hiljemalt ühe aasta möödumisel
planeeringu algatamise taotluse esitamisest arvates.
(2) Detailplaneeringut muutva detailplaneeringu kehtestamise
teade avaldatakse 30 päeva jooksul kehtestamisest arvates
planeeringuala kohaliku omavalitsuse üksuse valla- või
linnalehes ja veebilehel.
(3) Teate detailplaneeringu kehtestamise kohta saadab
planeeringu koostamise korraldaja maakatastri pidajale 14
päeva jooksul planeeringu kehtestamise päevast arvates.
17
(4) Planeeringu koostamise korraldaja esitab kehtestatud ja
muudetava planeeringu kohta käesoleva seaduse § 41 lõikes 6
nimetatud andmed planeeringute andmekogusse 14 päeva
jooksul planeeringu kehtestamisest arvates.“.“
Tartu Maakohus, kinnistusosakond (26.11.2025 nr 5-2/25-1775-1)
Ettepaneku selgitustes on märgitud, et MaaKS § 2 lõike 5 eesmärk on muuta maakorralduse Ettepanek: mitte arvestada
protsess paindlikumaks ja kiiremaks, et toetada ruumilise planeerimise elluviimist.
Kehtiv maakorraldusseadus on eriseadus, mis sätestab, et
1
MaaKatS § 8 lõike 3 muudatus tuleneb vajadusest selgelt eristada kinnisasjaõiguste maakorraldusele ei kohaldu normid, mis reguleerivad
tehingulist käsutamist (sh kinnisomandi üleandmist) ja maakorraldust, mis on otseselt kinnisasjaõiguse käsutamist.
tingitud maakorraldusseaduse muudatusest, millega täpsustatakse maakorralduse
vorminõuet. 598 SE seletuskirja kohaselt, mis on aluseks 2018. aastal
kehtima hakanud muudatusele, sätestab sõnaselgelt MaaKS § 2
Ettepaneku selgituse kohaselt korrigeeritakse MaaKS § 2 lõike 5 kehtivat sõnastust ning lõike 5 sisu. Eesmärgiks oli seaduse tasandil selgelt eristada
tagatakse parem õigusselgus selles, mis puudutab MaaKS-i § 2 lõike 5 eesmärki seaduse kinnisasjaõiguste tehingulist käsutamist (sh kinnisomandi
tasandil selgelt eristada kinnisasjaõiguste tehingulist käsutamist (sh kinnisomandi üleandmist) ja maakorraldust. Seaduses on sätestatud selgelt, et
üleandmist) ja maakorraldust. Selgituse kohaselt tuleb muudatusvajadus Riigikohtu maakorraldustoimingu käigus ei toimu kinnisasjaõiguste
30.04.2025 kohtumäärusest tsiviilasjas nr 2-24-10897, milles Riigikohus on asunud käsutamist AÕS tähenduses ja seetõttu ei kohaldu
seisukohale, et seaduses tuleb selgelt sätestada, et maakorraldustoimingu käigus ei toimu maakorraldustoimingutele AÕS §-s 641 sätestatu.
kinnisasjaõiguste käsutamist asjaõigusseaduse (AÕS) tähenduses ja seetõttu ei kohaldu
maakorraldustoimingutele AÕS-i §-s 641 sätestatu ning tegemist on erinormiga AÕS-is Maakorraldustoiming on kas omanike taotluse alusel ja
sätestatud kinnisasja käsutamise normi suhtes. See tähendab, et maakorralduse puhul ei kokkuleppel või haldusorgani algatusel läbi viidav
kohaldu need normid, mis reguleerivad kinnisasjaõiguse käsutamist ja tehingu notariaalset haldustoiming, kuid tegemist ei ole kinnisomandi
vorminõuet. üleandmisega ega kinnisasja koormamisega asjaõigusega,
samuti mitte kinnisasja koormava asjaõiguse üleandmise,
Kinnistusosakond on seisukohal, et tegu on ebaõige järeldusega. Riigikohus on koormamise või sisu muutmisega ehk tehingutega, milleks
kohtumääruse punktis 9 selgitanud muuhulgas järgmist: Kolleegiumi hinnangul tuleneb AÕS § 641 kohaselt on vajalik notariaalselt tõestatud
MaaKS § 2 lg-st 5, et maakorraldustoimingu käigus ei käsutata kinnisasjaõigust ehk kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine
haldusõiguslik maakorraldustoiming ei asendada käsutustehingut, kui see on kinnistusraamatusse.
maakorraldustoimingu lõpuleviimiseks vajalik. Punktis 10 on Riigikohus väljendanud
seisukohta: Kolleegium selgitab lisaks, et juhul, kui seadusandja soovib kaotada Käesoleval juhul ei looda maakorraldusega uut ega kaotata ära
maakorraldustoimingutega kaasneva käsutustehingu AÕS §-st 641 tuleneva notariaalse olemasolevat kinnisomandit. AÕS § 641 näeb ette asjaõigusliku
tõestamise vorminõude, tuleks vorminõude erisus seaduses erinormina selgelt sätestada. tehingu vormi, kuid see säte ei ole absoluutne, vaid sätestab
võimaluse erisusteks teistes seadustes vormis “kui seadus ei
Riigikohus on jõudnud järeldusele, et maakorraldustoiming ei asenda käsutustehingut ehk sätesta teisiti”. Seda võimalust erisuseks ei ole piiritletud vaid
asjaõigusleping tuleb sõlmida, kui see on vajalik maakorraldustoimingu lõpuleviimiseks. AÕS-iga, sest sellisel juhul oleks sõnastus “kui käesolevas
Küll aga on Riigikohus juhtinud tähelepanu asjaolule, et kehtiv seadusandlus ei näe ette seaduses ei sätestata teisiti”. Samamoodi sätestab erisuse
18
maakorraldustoiminguga kaasnevale käsutustehingule AÕS §-s 641 sätestatud vorminõude kõnealune MaaKS kui eriseadus AÕS suhtes. Nimelt on lisaks
leevendust, mistõttu on vaja sõlmida see notariaalselt tõestatud vormis. Seaduste muutmine kõnealusele MaaKS § 2 lõike 5 erisusele seaduses selle
ettepanekus toodud viisil kinnistusosakonna arvates seda probleemi ei lahenda või ei tee seda loomisel sätestatud erisus ümberkruntimiseks, mille puhul
vähemalt üheselt arusaadaval viisil. AÕS § 641 samuti ei kohaldu.
Kehtiva õiguse kohaselt saab kinnisomand tekkida tehingu või seaduse alusel. Ümberkruntimine on keerukas maakorralduse instrument,
Asjaõigusseaduse kohaselt on kinnisomandi üleandmiseks ehk selleks, et ühe isiku omandis mille tagajärjel kujundatakse ümber tervete kinnisasjade
olev kinnistu või selle osa hakkaks kuuluma teise isiku omandisse, vaja sõlmida notariaalselt omandisuhted. Seetõttu ei ole proportsionaalne kohaldada
tõestatud vormis asjaõigusleping ja teha kanne kinnistusraamatusse, kui seaduses ei ole rangemat vorminõuet lihtsate maakorraldustoimingute puhul,
sätestatud teisiti (AÕS § 641). Tegu on imperatiivse normiga, mida ei saa kokkuleppel muuta kus omandi ulatus muutub vaid vähesel määral.
või kõrvale kalduda. Asjaõiguslepingu sõlmimise vajadus ei sõltu isikute tahtest või
ametiasutuse otsusest. Erandjuhtudel läheb omand üle seaduse alusel, nt kinnistusraamatu Ümberkruntimise käigus võivad ümberkruntimiskavva lisatud
väliselt (pärimisseadus § 130, äriseadustik § 403 ja § 446) või olukordades, kus omandi maaüksused muuta paiknemist ja asukohta olulisel määral,
üleminek ei sõltu omaniku tahtest (nt täitemenetluse seadustiku § 156, kinnisasja avalikes ühest katastriüksusest võib osa liikuda mitmete uute
huvides omandamise seaduse § 35). katastriüksuste koosseisu ning maatükkide ümberkruntimise
käigus ei ole tehniliselt võimalik määratleda, millisest
Ettepaneku kohaselt oleks katastripidajal õigus otsustada maakorraldustoimingu ja maatükist ja kui palju ühe või teise ümberkruntimiskava järgse
kinnisasjaõiguse käsutamise eristamise üle. Seletuse kohaselt on katastripidaja pädev kinnisasja koosseisu liigub. Seetõttu moodustatakse uued
kontrollima ja hindama maakorralduse läbiviimisel, kas tegu on maakorralduse nõuetele maaüksused majanduslikult kõige otstarbekamalt, lähtudes
vastava toiminguga või katastriandmete parandamisega katastrimõõdistamise tulemusena vajadusest ning maakorralduse läbiviija korraldab kinnisasjade
või ametiülesande korras. Kui katastripidaja tuvastab, et maaomanike tegelik tahe on anda hindamise enne ja pärast maakorraldust. Uued maaüksused
kinnisasja üks osa üle teise kinnistu koosseisu, siis on tegu kinnisasja käsutamisega AÕS § moodustatakse ja kooskõlastatakse ümberkruntimiskava
641 mõistes. Seega hakkaks muudatuse kohaselt sõltuma asjaõiguslepingu sõlmimise alusel. Seega on kinnisasja osade tuvastamine, mis ühe või teise
vajalikkus eelkõige omanike tahtest ning otsustusõigus, kas asjaõiguslepingut peab või ei pea maaüksuse koosseisu liigub üleliigne tegevus.
omandi üleandmiseks sõlmima, oleks katastripidajal. Kinnistusosakond leiab, et see ei ole Ümberkruntimine on paljudes teistes Euroopa riikides
kooskõlas kehtiva õiguse põhimõtetega. aktuaalne ja kasutatav instrument. Euroopa Liit suunab ka raha
Ida-Euroopa riikide abistamisse ja maakasutusstruktuuri
Omanike kokkuleppel läbiviidava maakorraldustoiminguga kaasneb kinnistusraamatu korrastamisse, et tagada toidujulgeolek ja majanduslik areng.
mõttes alati omandiõiguse üleandmine. On arusaadav, et mõnikord on liidetav osa Maakorraldust ei tehta ka mujal läbi kinnisasja käsutamise
maakorralduslikus mõttes ebamõistliku suuruse või kujuga, mistõttu ei ole iseseisva tehingute vaid kanded omanike kohta tehakse
katastriüksuse moodustamine võimalik. Samas võib iseseisva katastriüksuse mitte kinnistusraamatusse ümberkruntimiskava kinnitamise otsuse
moodustamine olla tingitud ka omaniku soovist liita maa-ala maakorralduslikult enda alusel.
kinnistu koosseisu ilma iseseisvat katastriüksust moodustamata. Asjaõiguslikult omandi
üleandmise vaatest ei ole siinkohal vahet, kuidas ühe kinnistu osa teise kinnistu koosseisu ja Maareformiseaduse (MaaRS) kui eriseaduse kohaldamisel ei
teise omaniku omandisse liigub – kas ühest kinnistust osa eraldamisel ja teise kinnistuga ole notariaalne vorm nõutav maa erastamisel, mille kohaselt on
liitmisel või iseseisva katastriüksuse liitmisel teise kinnistuga. Lisandunud osa omandiõiguse lihtkirjalik kokkulepe (leping) lubatud juhul, kui kumbki
saamiseks tuleb omandiõigus asjaõiguslepinguga üle anda. Olukord, kus omanikud soovivad lepingupool seda ei nõua, samuti siis, kui ei seata hüpoteeki
küll maa-ala nö ühest kinnistust teise liigutada, kuid omandit üle anda ei taha, ei ole (MaaRS § 23 lõige 5). Seega sarnaselt eeltoodule, kus
õiguslikult mõeldav. Kui maa-ala liigub ühe kinnistu koosseisust teise, siis tuleb koos maa-
19
ala valdusega üle anda ka omandiõigus sellele maa-alale. Samuti ei saa asjaõiguslepingu eriseadustes on nähtud erinev kord AÕS § 641 sätestatust, on
sõlmimise vajaduse hindamise olla aluseks eraldatava/liidetava osa suurus või vastusoorituse ka antud juhul MaaKS § 2 lg 5 erinormiks.
olemasolu või selle puudumine. Asjaõigusleping on vajalik
omandi üleminekuks nii omandamisel tasuta kui tasu eest, samuti kinnisasjade või nende Erinevalt MaaRS-ist, kus sisuliselt antakse jätkuvalt riigi
osade vahetamisel, kui see toimub omanike kokkuleppel. omandis oleva maa omand ja valdus tervikuna üle ilma
asjaõigusliku tehinguta, ei toimu maakorralduse käigus omandi
Katastripidajal ega ühelgi teisel isikul ei ole seadusest tulenevat õigust hinnata omandiõiguse üleandmist isikute vahel.
üleandmise vajalikkust juhul, kui omanike kokkuleppel ja soovil läheb seni ühe omaniku
omandis olev maa-ala teise omaniku omandisse. Alternatiivina võiks kaaluda võimalust Katastripidaja suudab hinnata maakorraldustoimingu sisu ja
sätestada seaduses üheselt arusaadavana AÕS § 641 asjaõiguslepingu vorminõude leevendus eesmärki. Tegemist on alates 2018. aastast selgelt välja toodud
juhul, kui asjaõiguslepingu sõlmimine on seotud kinnisasja omanike kokkuleppel/taotlusel põhimõttega, mida eelnõuga ei muudeta, vaid täpsustatakse
läbi viidava maakorraldustoimingu lõpuleviimisega ja muudatused kantakse üksnes notariaalse vorminõude mittevajalikkuse osas. Kehtiva
kinnistusraamatusse katastripidaja avalduse alusel. Siiski märgime siinkohal, et õiguse kohaselt eristatakse maakorraldust asjaõiguslikust
vormileevenduse muudatus vajab täiendavat analüüsi. Praktikas ei ole kinnistute omanikud omandi üleandmisest ning mille käigus ei ole vajalik sõlmida
võimelised üle võtma notari rolli asjaõiguslepingu koostamisel, mistõttu tuleb seadusandjal kinnisasja asjaõiguslikku käsutamise lepingut. Kinnisasja
kindlaks määrata, kes koostab asjaõiguslepingu, mille kinnistute omanikud allkirjastavad. käsutamiseks sõlmitav omandi üleandmise asjaõigusleping on
Kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 13 lg 4 annab katastripidajale õiguse esitada AÕS § 641 kohaselt õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt
kinnistamisavaldus, millele tuleb lisada omaniku ja puudutatud isikute nõusolekud ning KRS tõestatud kokkulepe, kui seadus ei sätesta teisiti. Ka
§ 35 lg 1 p 1 kohaselt vormikohane käsutustehing. kinnisasjade osade vahetamise ning kinnisasja piiri
muutmisega seotud maakorraldustoimingute käigus omanike
Leiame, et MaaKatS § 8 lõike 31 ja MaaKS § 2 lõike 5 muutmine ettepanekus toodud viisil kinnitatav maakorralduskava sisaldab omanike eraõiguslikku
ei vasta üldistele asjaõiguse põhimõtetele, on läbimõtlemata ning tooks endaga kaasa kokkulepet, kuid selline kokkulepe ei pea olema notariaalselt
õigusliku ebaselguse, mis võib kahjustada maakorraldustoimingus osalejate (kinnistute tõestatud.
omanike) õigusi ja tuua kaasa tarbetuid õigusvaidlusi. Seda arvesse võttes palume
ettepanekus toodud MaaKatS § 8 lõike 31 ja MaaKS § 2 lõike 5 muudatusi eelnõusse mitte Maakorraldustoimingute tegemiseks ei ole vaja, erinevalt
lisada. kinnisasjaõiguse tehingulisest käsutamisest, kehtestada
notariaalse tõestamise vorminõuet. Kuna
maakorraldustoimingud viiakse läbi maakorralduskava
(MaaKS § 10 lõige 3) alusel, sõlmitakse kinnisasjade osade
vahetamise ja kinnisasja piiri muutmise kokkulepped omanike
poolt maakorralduskava kinnitamisel.
Viimati nimetatud kokkulepe ei hõlma omandi üleandmise
kokkulepet, kuna omandi üleandmist ei toimu, vaid see määrab
kinnisasja uued piirid ja ulatuse vastavalt maakorralduskavale.
Katastripidaja on pädev kontrollima maakorraldustoimingute
läbiviimisel kõiki olulisi asjaolusid, sh isikute teovõimet ja
esindusõigust, vara kuulumist ühisvara, lahusvara või
pärandvara koosseisu jpm. Näiteks tuvastades, kas
20
maakorraldustoimingus osalev kinnisasi on (endiste)
abikaasade ühisvara, ning kui on, võetakse kõikide omanike
nõusolekud, kaasa arvatud ka juhul, kui nad ei ole omanikuna
kinnistusraamatusse kantud. Omaniku avaldus ja nõusolek on
katastrikande eeldusena vajalik ja katastripidaja kontrollib seda
igal üksikjuhtumil. Kuna elektrooniline kataster on X-tee
kaudu seotud kinnistusraamatuga ning rahvastiku-, abieluvara-
ja pärimisregister on elektrooniliselt kättesaadavad, on
katastripidajal olemas juurdepääs vajalikele andmetele, et
omandisuhteid kontrollida.
Seetõttu on võimalik kehtestada leebemat vorminõuet
maakorraldustoimingute puhul.
Katastripidaja lähtub maakorraldustoimingu ja
kinnisasjaõiguse käsutamise eristamisel seaduses sätestatud
maakorralduse nõuetest ja hindab kinnisasja olemust ja
väärtust. Kuna maakorralduse käigus muudetakse kinnisasja
piire kinnisasja endise väärtuse alusel, ei tehta maakorralduse
käigus käsutamistehingut omandi üleminekuks. Kinnisasi
muudab küll piire ja mõnel juhul asukohta, kuid
maakorraldustoimingu tegemisega jääb kinnisasja väärtus ja
olemus üldjuhul samaks. Looduslikest tingimustest tulenev
väärtuse erinevuse vähene hüvitis on omanike omavaheline
kokkulepe ja ei vaja notariaalset vorminõuet. Tegemist on
maakorraldusnõuetest lähtuvalt maatüki piiride määramisega
riiklikus registris, kus katastriüksuse moodustamine ja
kontrollimine on katastripidaja pädevuses ning millele on
vajalik kohaliku omavalitsuse kui enda haldusterritooriumil
ruumilise planeerimise elluviija nõusolek.
Katastripidaja teeb maakorralduse seaduslikkuse üle
haldusjärelevalvet (MaaKS § 3 lõige 2) ning suudab hinnata
toimingu tegelikku sisu ja eesmärki. Pädevus
maakorraldustoimingu aluseks olevate asjaolude
kontrollimiseks anti katastripidajale 2018. aastal, mida kinnitab
muudatusele järgnenud kohtupraktika. Katastripidaja suunab
maakorralduse osalised notariaalsesse tehingusse näiteks
juhtudel, kui piiride muutmine toob kaasa kaasomandi
21
lõpetamise, on sõlmitud eelkokkulepe (võlaõiguslik leping)
kinnisasja või kinnisasja osa võõrandamiseks, piirimuudatuse
alal on hoone, piirimuudatuse tõttu muutub kinnisasja olemus
vms.
MaaKatS § 8 lõike 31 tähenduses veendub katastripidaja seega
maakorraldustoimingu võimalikkuses. Kui
maakorraldustoiming ei ole sobiv vahend omanike tahte
elluviimiseks, siis tuleb toimingu lõpuleviimiseks sõlmida
notariaalselt tõestatud kinnisasja võõrandamise leping ja
omandi üleandmise kokkulepe. Eraldi käsitletakse riigi
maakorraldust, mille puhul on maakorralduse läbiviijaks Maa-
ja Ruumiamet ning mille käigus otsustatakse maakorralduse
läbiviimine sellekohase haldusaktiga.
Maakorralduse algatamise aluseks on omanike tahe, mida
hinnatakse kogu maakorraldustoimingu vältel. Maakorralduse
läbiviijal on kohustus tuvastada kinnisasjade suhtes kehtivad
kitsendused ning informeerida omanikke nendega seotud
asjaoludest. Lisaks peab ta maakorraldusnõuete hindamise
käigus selgitama omanikele piiranguid, mis võivad mõjutada
maakorralduse läbiviimist. Maakorralduse läbiviija peab
edastama maaomanikele kogu asjakohase teabe toimingu
kohta. Hoiatamiskohustuse leebem regulatsioon on
põhjendatud sellega, et maakorraldustoimingutega kaasneb
võrreldes kinnisasja tehingulise käsutamisega vähem riske.
Lisaks viib maakorraldust läbi pädev isik, kelle eriteadmised ja
oskused, mh maakorraldusest, tagavad õiguslikult korrektse
ning osalejate tahtele vastava maakorralduskava koostamise.
Maa- ja Ruumiametile on antud õigus notariaadiseaduse § 53
lõike 52 alusel maakorralduse käigus kinnisasja omaniku ja
piiratud asjaõiguse omaja tahteavaldusele antud allkirja
õigsuse kinnitamisel teha tõestamistoiming notari asemel.
Maakorraldustoimingute käigus muutuvad piirid ja
katastriandmed, kuid toimingus osalevate registriosade
omanikud jäävad samaks. Kui õiguslikult aktsepteeritaks
olukorda kus omandi üleminek oleks vältimatu, muutuks
22
maakorraldus menetluslikult ja majanduslikult ebamõistlikuks
ning piiraks oluliselt maakorralduse põhilise eesmärgi
saavutamist, milleks on maakasutuse korrastamine.
Maakorralduse nõuded ei tulene eraõiguslike ega avalik-
õiguslike isikute tahtest, vaid on seotud maa kui piiratud
ressursi võimalikult otstarbekast, säästlikust ja ühiskonna
vaatest hea majandamise vajadusest.
Vorminõude laiendamine maakorraldustoimingutele oleks
vastuolus MaaKS eriregulatsiooniga ja põhjustaks
ülereguleeritust. Samuti piiraks see omanikel oma vara
otstarbekalt kasutada. Selgitame, et kinnisasjade osade
vahetamiseks ja nende vahelise piiri muutmiseks tehtav
maakorraldustoiming peab olema eristatav kinnisasja omandi
üleandmise tehingust, sest maakorraldustoimingu käigus ei
moodustata kinnisasja vahetatavast osast eraldi kinnisasja, st ei
tekitata tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 50 lõike 1
kohast eraldi maatükki. Tegemist ei ole registriosade jagamise
ega liitmisega, vaid kinnisasjavaheliste piiride muutmisega,
seega tuleb AÕS-i § 54 lõike 1 kohast kinnisasja jagamist
eristada kinnisasjast osa eraldamisest.
Kui seadusandja sooviks muuta maakorraldustoimingute senist
sisu ning anda sellele kinnisasja käsutamise tähenduse, siis
kaotab maakorraldus oma senise käsitluse ning alati tuleks
maatükist eraldada kasvõi 1 m2 suurune osa, millega saaks
sõlmida notariaalse käsutamise tehingu. Samas muutuks
maakasutus killustatuks, katastrikaardile tekiksid ribad, siilud
ja iseseisvat kasutamist mittevõimaldavad maaüksused. Selline
tegevus ei ole mõistlik ega otstarbekas.
AÕS § 641 loomise aluseks oleva eelnõu seletuskirja kohaselt
on eesmärk tagada, et kinnistusraamatu kande tegemise
kohustuslikkusega saavutatakse olukord, kus asjaõiguste kohta
käivate kehtivate õigustehingutega ei saa kinnistusraamat mitte
kunagi muutuda ebaõigeks, vaid peegeldab alati vastavat
õiguslikku olukorda. Selgitatakse, et niikaua kui pole tehtud
kannet kinnistusraamatusse, ei ole toimunud kehtivat
asjaõiguse ülekandmist või seadmist, seega on välistatud, et
23
niisugune õiguslik protsess saaks seaduslikult toimuda
õigustehingulisel teel, ilma et see oleks ära märgitud
kinnistusraamatus. Näiteks ei saa keegi õigustehingulisel teel
kinnisasja omanikuks, ilma et ta oleks sisse kantud
kinnistusraamatusse. Sellega välistatakse suurim
kinnistusraamatu ebaõigsuse allikas. Ühtlasi tagatakse
täielikult iga õigustehingulise muudatuse avalikkus
asjaõiguslikus õigusolukorras, kuna iga seda liiki kehtiv
juhtum märgitakse kinnistusraamatusse ja on seal nähtav.
KRS § 13 lg 2 kohaselt ei ole kinnistusraamatu 1. jao andmed
kanneteks kinnistusraamatuseaduse tähenduses, mistõttu
olukorras, kus kinnistu omanik ei muutu, ehk omandi
üleminekut ei toimu, vastab MaaKS eriregulatsioon ka algsele
AÕS § 641 sisule. Maakorralduse käigus muutuvad
kinnistusraamatu 1. jakku kantud andmed, sh pindala. Seega ei
toimu kinnistusraamatuseaduse tähenduses kinnistu
registriosade ühendamist, jagamist või osa liitmist teise
kinnistuga, muudatused toimuvad olemasolevates
registriosades kusjuures kinnistu omanik jääb samaks.
Registriosas muudetakse vaid olemasoleva kinnisasja piire ehk
muutuvad 1. jao kanded.
2018. aastal jõustunud MaaKS muudatustega on seadusandja
soovinud oluliselt lihtsustada maakorraldustoimingute järgset
kannete tegemist kinnistusraamatusse, sätestades sõnaselgelt
KRS § 34 lg 11 ja KRS § 13 lg 31 ja 4 ning MaaKS § 11 lõikes
4, et muudatused kantakse kinnistusraamatusse maakatastri
pidaja esitatud kinnistamisavalduse alusel.
Seitsme aasta jooksul on maakatastripidaja esitanud
kinnistusosakonnale ca 400 avaldust aastas maakorralduse
järgsete muudatuste sissekandmiseks. Asutuste omavaheline
infovahetus on vähendanud maaomanike halduskoormust
esitada samasisulisi taotlusi katastripidajale ja uuesti notari
kaudu Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale. Aegajalt on uuesti
üles kerkinud maakorralduse käsutusliku tehingu ja notariaalse
vorminõude küsimus. Seega ei ole probleemi maaomanikel,
kelle menetlused on jõudnud lõpuni ilma üleliigse
24
bürokraatiata, vaid vaidlus on jätkuvalt ametkondlik.
Maakorraldus on seadusandja poolt antud maakatastripidaja
pädevusse ning maakorraldus on maaomanikele vajalik
instrument ning senine sissetöötanud praktika on olnud sobilik
meede maakorralduse lõpule viimiseks.
Enne 2018. aastat toimus maakorraldustoimingute läbiviimine
keerulisel viisil. Selle aluseks oli ebaõnnestunud tõlgendus,
mille kohaselt kohaldub maakorraldustoimingutele
kinnisomandi üleandmise instrument. Esmalt vajas see
kinnisasja piiri muutmist maakatastris ja seejärel notariaalselt
tõestatud kinnisasja osa võõrandamise ja omandi üleandmise
lepingu sõlmimist, põhjustades ühtlasi suure hulga
kinnistusraamatu kannete vastuoluliseks muutumist, kuna
omanikel puudus tihtipeale huvi pärast katastrikande muutmist
notariaalselt tõestatud omandi üleandmise lepingu
sõlmimiseks. Tegemist on omakorda eelpool toodud ja AÕS
§ 641 sätestatud eesmärgile vastupidise olukorraga, kus olukord
looduses ei ühti andmetega kinnistusraamatus.
Notarite Koda (26.11.2025 nr 6-1/63)
Notarite Koda ei toeta MKM-i poolt kavandatavaid muudatusi. Meie hinnangul seaksid Ettepanek: mitte arvestada
MKM-i esitatud ettepanekutes sisalduvad muudatused ohtu kinnisomandi üleandmise ja
koormamise õiguskindluse. Samuti on need vastuolus kehtiva asjaõigusseaduse, Riigikohtu Nõustume seisukohaga, mille kohaselt on vajalik kokku
praktika ja põhiõigusliku omandi kaitse põhimõtetega (sh Eesti Vabariigi põhiseaduse §-ga leppida töökorraldust reguleeriv kord eelteatise kohaldamiseks.
32). Lisaks ohustavad ettepanekutes sisalduvad muudatused Eesti tugeva kinnistusraamatu MaaKS § 11 lõikest 1 tuleneb üldpõhimõte, mille kohaselt
süsteemi ja selle usaldusväärsust. loetakse maakorraldustoimingud lõpetatuks, kui kinnisasi on
registreeritud riigi maakatastris ning maakorraldusest
Toome alljägnevalt ära meie seisukohti selgitavad põhjendused. Oleme valmis oma tulenenud muudatused on kantud kinnistusraamatusse.
seisukohti vajadusel täiendavalt selgitama ning palume Notarite Koda kaasata eelnõu
täiendamiseks esitatud ettepanekutega seotud arutellu. Ei saa nõustuda väitega, et kui alustatud katastritoimingud
jäävad pooleli, siis ei kaasne sellega õiguslikke tagajärgi ja et
MaaKS § 2 lg 1 sätestab, et maakorraldus käesoleva seaduse tähenduses on tegevus, mille see ei kujuta endas probleemi, mis vajab sekkumist.. Juhul, kui
eesmärk on maakorraldustoimingute läbiviimisega võimaluste loomine kinnisasja või selle maakorraldustoimingud jäävad pooleli pärast seda, kui
osa otstarbekamaks kasutamiseks ja majandamiseks. Nimetatud säte ei tähenda, et kui maamõõtja on maastikul piiri tähistanud ja maaomanikele (sh
omanik või katastripidaja leiavad, et kinniasasja või selle osa tasuta või tasu eest üle andmine piirnevate katastriüksuste omanikele) kätte näidanud, tekib
on otstarbekas, on tegemist maakorraldustoiminguga. maaomanikel väärteadmine enda omandi ulatusest ja piiri
asukohast. See omakorda tõstab piirivaidluste esinemise
tõenäosust tulevikus näiteks juhul, kui uute, kuid registrisse
25
Kui maakorraldustoimingu käigus muudetakse kahe kinnisasja, millel on erinevad omanikud, kandmata piiritähiste järgi püstitatakse piirile ehitisi. Samuti
vahelist piiri, toimub paratamatult omandi üleandmine – osa ühe isiku kinnisasjast läheb teise kehtib maaomanikel piirimärkide alalhoiukohustus, mistõttu
isiku omandisse, sõltumata sellest, kuidas seda halduslikult nimetatakse või kas tegemist on tuleb maastikul olukorra ennistamiseks tellida vastavat
lihtsa ja selge või keeruka juhtumiga. Tegemist on AÕS § 641 mõistes omandi üleandmisega, tegevuslitsentsi omav isik.
mille toimumiseks on nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe
(asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse. Omandi üleandmise Teiste märkuste kohta kordame varasemat ja mainime, et
toimumine või mitte toimumine ei saa sõltuda katastripidaja hinnangust, omanike soovidest, Notarite Koja samasisulisi esitatud arvamusi ja seisukohti on
otstarbekusest või majanduslikest eesmärkidest. Tegemist on faktilise asjaoluga – asi, mis arutletud KAHOS-e eelnõu menetluse käigus (598 SE).
kuulus ühele isikule, hakkab kuuluma teisele.
Eelnõu on kantud vajadusest täpsemalt välja tuua 2018. aastast
Seda on kinnitanud ka Riigikohus lahendi 2-24-10897 punktis 11, asudes seisukohale, et kehtima hakanud regulatsiooni sisu ja toetada senini hästi
„kinnisasjade osade vahetamine ja kinnisasja piiri muutmine hõlmab nii kinnisasjade toiminud praktikat, mida on asjassepuutuvad pooled
jagamist kui ka liitmist. On ilmselge, et selleks, et ühe kinnisasja osa muutuks teise kinnisasja aktsepteerinud. Alates 2018. aastast on iga-aastaselt
osaks, tuleb see esmalt esimesest kinnisasjast eraldada ja siis teisele liita. See, et katastripidaja esitanud ligi 400 kinnistamisavaldust, mis kuni
maakorralduslikult on seda võimalik teha selliselt, et vahepeal eraldi kinnisasja ei 30. aprillini 2025 on kohtunikuabide poolt kinnistusraamatusse
moodustata, ei muuda kinnisasjade osade vahetamise olemust. AÕS § 54 lg 1 järgi on kantud. Eesmärk on võimaldada seni toiminud praktika
kinnisasjade ühendamiseks ja jagamiseks vaja kinnisasja omaniku tahteavaldust. Kui jätkumist. Tänane ametkondlik praktika on tekitanud olukorra,
kinnisasjad, mille piire muudetakse, kuuluvad samale isikule, ei näe seadus ette selle kus seadusandja poolt vastu võetud õigusakte ei ole võimalik
tahteavalduse vorminõuet. Kui jagamise käigus eraldatakse kinnisasjast maatükk, mis soovitud viisil kohaldada.
võõrandatakse kolmandale isikule või liidetakse kolmandale isikule kuuluva kinnisasjaga, on
tegemist ühtlasi kinnisasja üleandmisega AÕS § 641 tähenduses, milleks on vajalik Rõhutame, et antud muudatustega ei looda uusi kohustusi
notariaalselt tõestatud asjaõigusleping poolte vahel (RKTKm 3-2-1-46-10, p 10; RKTKo 3- ega muudeta õigusi, vaid täpsustatakse sõnaselgelt varem
2-1-67-12, p 27).“ kehtima hakanud regulatsiooni mõtet, lähtudes muuhulgas
kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (598 SE)
Ei ole mõeldav, et katastripidaja hakkab oma sisetunde järgi otsustama, millal talle tundub, seletuskirjast. Maakorralduse eesmärk on kinnisasja piiride
et omandi üleandmine on otstarbekam defineerida maakorraldustoiminguks ja millal korrastamine selle kinnisasja otstarbekamaks kasutamiseks ja
kinnisasjaõiguse käsutamiseks. Samuti – sellest lähtuvalt kas nõuda või mitte nõuda majandamiseks. Kui seadusandja sooviks muuta
notariaalselt tõestatud asjaõiguslepingu sõlmimist. Jättes kõrvale asjaolu, et omandi maakorraldustoimingute senist sisu ning anda sellele kinnisasja
üleandmine on fakt, mida ükski arvamus ei muuda, tekitab küsimusi, kas ja millises ulatuses käsutamise tähenduse, siis vähendaks see 30 aastat kehtinud
on maakorraldustoimingut läbiviivad ametnikud pädevad hindama, kas kinnisasi kuulub maakorraldusseaduse senist mõtet ja sunniks üle vaatama ka
osalejate ühis- või lahusvara hulka, kas abikaasade varalistele suhetele kohaldub Eesti õigus kehtiva kinnistusraamatuseaduse normid.
ning kas ja kuidas kontrollitakse kinnisasja kuulumist endiste abikaasade ühisvara või
pärandvara hulka, et määrata kindlaks, kellel on õigus sellega tehinguid teha. Notariaalne Antud juhul on tegemist seitse aastat kehtinud
tõestamine ei ole pelgalt formaalsus, millega kaasnevad kulud. See hõlmab endas terve rea õiguspraktikaga ning arutelud maakorralduse ja
protsesse, mida notar teeb ja kontrollib – nende väärtust ei pruugita sageli tajuda, kuid nende käsutamise eristamise üle toimusid eelmainitud eelnõu
puudumine võib kaasa tuua tõsiseid tagajärgi. Notariaalne tõestamine tagab, et menetluse käigus.1 Toimiva praktika tõttu ei ole põhjendatud
maakorraldustoiming on mitte ainult lõpule viidud, vaid tehtud selliselt, et on arvestatud neid arutelusid korrata. Eksitav on väide, et muudatus seaks
1
Kinnisasja omandamise ja kitsendamise seadus - 589 SE
26
kõigi asjasse puutuvate isikute – sh ka nende, kelle nime kinnistusraamatust ei nähtu ning kahtluse alla kinnistusraamatu usaldusväärsuse, kui
kinnistuid koormavate piiratud asjaõiguste omajate – huve. Samuti on tagatud toiminguga tegelikkuses on alates 2018. aastast muudatus hoopis kaasa
seotud õiguste ja kohustuste kehtivus ning nende täitmise kindlus. Lisaks kontrollib notar, et aidanud kinnistusraamatu usaldusvääruse tõstmisele. Lisaks
oleks täidetud rahapesu ja terrorismi rahastamise tõkestamise seadusest tulenevad nõuded. toimuvad muudatused informatiivse tähendusega
kinnistusraamatu esimeses jaos. Hetkel ei ole esitatud ühtegi
Väide, et notariaalne tõestamine tekitab erisusi katastri ja kinnistusraamatu andmetes, ei põhistatud väidet, millele tuginedes saaks asuda seisukohale, et
vasta tõele. Praegu toimuv andmevahetus notari, katastripidaja ja kinnistusosakonna vahel omanike õigusi on kehtiv praktika rikkunud või mis viisil see
toimub järjekorras, mis tagab andmete vastavuse. Katastripidaja teeb kanded alles pärast on kinnistusraamatu usaldusväärsust kahandanud.
notariaalselt tõestatud kokkuleppe esitamist ning notar esitab asjaõiguslepingu
kinnistusraamatule alles pärast katastriandmete korrigeerimist. Tagatud on, et andmed on Lisaks nõustudes ettepaneku tegijatega, tuleks asuda oluliselt
kooskõlas ning tehing jõuab lõpule vaid poolte ühisel tahtel. Juhul kui omanikud notariaalselt muutma kehtivat õiguskorda, sh muutma
tõestatud kokkulepet ei sõlmi, ei ole tegemist notariaalse tõestamise nõudest tingitud kinnistusraamatuseadust jt seadusi, mis toob kaasa bürokraatia
takistusega, vaid omanike teadliku otsusega mitte üle anda ega omandada kinnisasja osa, mis kasvu andmata tõhusamat kaitset omanike õigustele. Täna on
on kooskõlas AÕS § 54 lõikes 1 sätestatud põhimõttega, mille järgi saab kinnisasja jagada tekkinud olukord, kus KRS § 13 lg 4 ehk katastripidaja
või ühendada ainult omaniku soovil. Kui alustatud katastritoimingud jäävad pooleli, ei kinnistamisavalduse esitamist võimaldavat sätet ei ole
kaasne sellega õiguslikke tagajärgi ning see ei ole probleem, mis vajab sekkumist. võimalik kohaldada. Veelgi enam, varasem muudatus tõi
päevavalgele probleemid kolmanda jao kannetega, mida on
Mis puudutab Notarite Koja poolt 16.10.2025 esitatud kirjas (nr 6-1/50) toodud arvamuste olnud võimalik asuda lahendama seeläbi, et katastripidajal on
kohta MKM-i poolt antud selgitusi, mis sisalduvad eelnõu täiendamise ettepanekutele lisatud õigus kanda üle teiste asjaõiguste omajate õigusi
kooskõlastustabelis (lk 115-118), siis meie hinnangul on need pealiskaudsed ja nendega ei maakorraldustoimingute tegemisel.
ole võimalik nõustuda. Näiteks on MKM valesti mõistnud Riigikohtu poolt 30.04.2025
tsiviilasjas nr 2-24-10897 tehtud määruses toodud seisukohta. Riigikohus ei soovita mitte Maakorralduse käigus ei tehta käsutamistehingut omandi
sätestada seaduses seda, et maakorraldustoimingu käigus ei toimu käsutust, vaid seda, et üleminekuks kuivõrd kinnisasja omanikud ei muutu,
juhul, kui maakorraldustoimingu käigus toimuvale käsutusele tahetakse kohaldada muutub vaid omandi ulatus, millele on nõusoleku andnud
vormivabadust, siis tuleks see selgelt seaduses sätestada. maakorralduses osalevate kinnisasjade omanikud ning
mida viiakse ellu maakorraldusreeglitele tuginedes
Samuti on eksitav ja tegelikku põhjust mitteselgitav MKM-i selgitustes toodud väide, et kohaliku omavalitsuse nõusolekul või lähtudes riigi
arvestatav hulk notareid ei ole nõus tõestama tehingut katastripidaja poolt allkirjastamata avalikust huvist (riigi maakorraldus). Seega säilitavad
otsuse ehk nn eelteatise alusel. Tegelikult on notarite poolt tehingute tõestamisest keeldumise maakorralduses osalevad kinnisasjad oma senise olemuse ja
põhjuseks asjaolu, et sellist nn eelteatist ei ole õigusaktides reguleeritud ja juhul, kui selle kasutusotstarbe, kusjuures kinnisasjade piirid korrastatakse ja
alusel tehing tõestada, ei ole kindel, kas teatis hiljem üldse või millisel sisuga väljastatakse. maaüksused muutuvad otstarbekamalt kasutatavaks ning ei saa
Seetõttu on meil ettepanek lisada seadusesse eelteatist puudutav regulatsioon ning ette näha tekkida olukorda, kus ühe omaniku omand maakorralduse
protseduur, kes ja millises järjekorras toiminguid teeb. käigus täiesti ära kaob või tervikuna teisele omanikule üle
läheb. Maakorraldust viiakse läbi riigi põhiregistri ehk
Subjektiivseks võib pidada ka MKM-i selgitustes sisalduvat väidet, et „katastripidaja suunab maakatastri kaudu, seega kontrollib maakorraldustoimingute
maakorralduse osalised notarisse näiteks juhtudel, kui piiride muutmine toob kaasa seaduslikkust maakataster. Juhul, kui juhtumipõhiselt leitakse,
kaasomandi lõpetamise, on sõlmitud eelkokkulepe (võlaõiguslik leping) kinnisasja või et maakorraldus ei ole sobilik vahend omandisuhete
kinnisasja osa võõrandamiseks, piirimuudatuse alal on hoone, piirimuudatuse ala pindala on reguleerimiseks, viiakse need kokkulepped lõpuni
suur vms.“ Eeltoodud selgitusest jääb ebaselgeks, mida peetakse kinnisasja käsutamiseks ja asjaõigusseaduses sätestatud kinnisasja käsutustehingus.
27
kas selle üle, kas tegemist on käsutamisega või mitte, otsustab ametnik. Õigusteoorias Seega täna kehtiva maakorraldusseaduse kohaselt ei toimu
loetakse kinnisasja käsutamiseks õigusmuudatust omandiõiguses ja kinnisasja piiride maakorralduse läbiviimisel kinnisasja käsutamist.
muutmise näol on tegemist kindlasti käsutamisega. See, kas tegemist on käsutamisega või Maakorralduses osalevate kinnisasjade omanikud lepivad
maakorraldustoiminguga, et saa sõltuda MKM-i selgituses toodud kriteeriumitest, nt sellest, maakorralduskaval kokku piiride muutmise ning selle
kas piirimuudatuse alal asub hoone või mitte. kokkuleppe alusel tehakse kanded maakatastrisse ning
katastripidaja esitab kinnistamisavalduse. Seega
Kokkuvõttes leiame, et maakatastriseadusesse ja maakorralduse seadusesse kavandatavad maakorralduse läbiviimist ja selle vastavust maakorralduse
muudatused moonutavad kinnisasjaõiguse olemust, luues olukorra, kus omandi üleandmine nõuetele järgib ja seda kontrollib erialaseid teadmisi omav riigi
võiks toimuda ilma seaduses nõutud tahteavaldusteta, õõnestavad kinnistusraamatu avaliku esindaja ehk katastripidaja ja ruumilist planeerimist korraldav
usalduse põhimõtet ning vähendavad isikute õiguskaitset ja õiguskindlust. asukohajärgne kohaliku omavalituse üksus. Kuna
maakorraldustoimingu viib läbi erialateadmisi omav
Arvesse võttes eeltoodut palume maakatastriseaduse ja maakorralduse seaduse täiendusi riigiasutus ehk Maa- ja Ruumiameti kui maaktastri pidaja, siis
eelnõusse mitte lisada. Vajadusel oleme valmis oma seisukohti täiendavalt selgitama ja täiendav tehingu tõestamine notari poolt on liigne bürokraatia,
eelnõuga seotud aruteludes osalema. põhjustades maakorralduse osalistele üleliigseid kulutusi ja
täiendavat ajakulu. Keerukas regulatsioon ja bürokraatia
vähendavad omanike valmisolekut viia maa piirid looduses
vastavusse registriandmetega ning see omakorda võib
suurendada omandi ulatusega seotud vaidluste tõenäosust
tulevikus. Seevastu on maaomanikud viimase seitsme aasta
jooksul asunud aktiivsemalt oma kinnisasjade piire korrastama,
mis on omakorda indikatsiooniks, et regulatsioon on täitnud
oma eesmärki. Seda illustreerivad mh järgmised andmed.
Kuni 2018. aastani kehtis maakorraldustoimingute läbiviimise
osas õiguslik ebaselgus, sest maakorralduse osapooltele oli
arusaamatu, miks tuleb pöörduda notari poole sõlmima
käsutustehingut kui pooled on juba kinnistute piiride
muutmises kokku leppinud ning uutes piirides maaüksused olid
looduses tähistatud ja maakataster oli maaomanike
kokkuleppele tuginedes registreerinud uute piiridega
katastriüksused. Selleks ajaks oli tekkinud 1078 olukorda, kus
katastri ja kinnistusraamatu andmed erinesid. Pärast
eelmainitud muudatust on ebaselgetest olukordadest
lahendatud 844. Pärast 2018 ei ole sarnaseid olukordi juurde
tekitatud. Ca 234 asja on lahendamata (peamiselt seetõttu, et
isikutel puudub huvi asju korda saada, sest maad kasutatakse
juba uutes piirides). Loodusesse jäävad piirimärgid alles ja
olukorda ei ennistata.
28
Alates 30. aprillist 2025 on 71 notarisse suunatud menetlust
jäänud nö hõljuma. Varasem praktika on näidanud, et
notariaalne käsutustehingu nõue on maaomanikele liigselt
koormav. Maakorralduse kokkulepe tehakse plaanil
maamõõtja või maakorraldaja poolt ning plaanil kajastatav
piiride muudatus on maaomanikele ka arusaadav ning puudub
vajadus selle kokkuleppe kirjeldamiseks lepingulises vormis.
Kui mõni maaomanik ei nõustu läbiviidava piirimuudatusega,
siis ta ei allkirjasta maakorralduskava ega maakatastrile
esitatavat kandeavaldust. Sellisel juhul ei tähista ka maamõõtja
looduses uusi piire ja toiming lõpetatakse kandeid katastrisse
teostamata. Samuti ei uuendata sellisel juhul katastripidaja
esitatavaid kinnistusraamatu 1. jao andmeid.
Näide olukorrast, kus külgnevate katastriüksuste piiride
muutmisel on aastal 2016 kantud maakatastrisse uued
Tallinnas Nõmme linnaosas asuvad katastriüksused ja senised
on lõpetatud. 1149 m2 suurusest katastriüksusest sai 883 m2
suurune katastriüksus ning 599 m2 suurusest katastriüksusest
865 m2 suurune, kuid kinnistusraamatus on endiselt vanad
kehtetud katastriüksused. Aastal 2017 on omanik notariaalselt
tõestatud tehinguga seadnud hüpoteegi kinnistule, mille
suuruseks kinnistusraamatus on 1149 m2, aga maakatastris vaid
883 m2. Aastatel 2021 ja 2023 on notariaalselt tõestatud
tehingutega omand kaks korda üle antud. Selle ja mitme teise
analoogse näite põhjal on raske kinnitada, et varasem praktika
on sobivaim viis maakorraldustoimingute lõpuleviimiseks.
Maakorralduse efektiivsus on oluline ka riigi vaatest kriitiliste
ja suurte avaliku huviga taristuobjektide rajamiseks. Rail
Balticu projektis on 7% kõigist eramaade omandamistest
lahendatud piiride muutmise teel. Maatükkide kujud ja
kasutatavus on parema lahenduse saanud – otstarbekus
(maakasutus) on paranenud, kuid olemus on jäänud samaks.
Projekti elluviimine on olnud tõhusam.
Tallinna Linnavalitsus (Tallinna Linnakantselei kaudu) (24.11.2025 nr 6-6/1028-3)
Eelnõu kohaselt antakse Maa- ja Ruumiametile haldusjärelevalve teostamise pädevus, Ettepanek: võtta teadmiseks
täpsemalt hakkab Maa- ja Ruumiamet tegema haldusjärelevalvet ja kontrollima KOVi
29
tegevuse õiguspärasust detailplaneeringute menetlemisel ja vajaduse korral tegema 2025. aasta keskel töötas MKM välja täiendavad ettepanekud
ettekirjutusi menetluse läbiviimise küsimustes. planeerimise tõhustamiseks ning muu hulgas ka
haldusjärelevalve osas. Pakkusime välja sõnastuseks järgmist:
Eelnõu kohaselt täiendatakse seadust paragrahviga 71 järgmises sõnastuses:
„§ 71. Haldusjärelevalve teostaja „§ 71. Haldusjärelevalve teostaja
Maa- ja Ruumiametil on õigus teha haldusjärelevalvet, täites selleks järgmisi ülesandeid:
1) kontrollida kohaliku omavalitsuse üksuse tegevust planeerimismenetluse läbiviimisel; Maa- ja Ruumiametil on õigus teha haldusjärelevalvet, täites
2) nõuda kohaliku omavalitsuse üksuselt teavet planeerimismenetluse läbiviimise kohta; selleks järgmisi ülesandeid:
3) teha kohaliku omavalitsuse üksusele kohustuslikke ettekirjutusi planeerimismenetluse 1) kontrollida kohaliku omavalitsuse üksuse tegevust
läbiviimise küsimuses.“ planeerimismenetluse läbiviimisel;
2) nõuda kohaliku omavalitsuse üksuselt teavet
Tallinna linn esitas oma ettepanekud asjaomase muudatuse välja jätmiseks või alternatiivina planeerimismenetluse läbiviimise kohta;
kaaluda vajadusel järelevalve pädevuse andmist MaRule üksnes KOV menetlustähtaegadest 3) teha kohaliku omavalitsuse üksusele kohustuslikke
kinnipidamise üle. Kahjuks ei ole Tallinna linna ettepanekutega arvestatud. ettekirjutusi planeerimismenetluse läbiviimise küsimuses.“;“
Põhjendasime ettepanekut asjaoluga, et Eesti Vabariigi põhiseaduse § 154 esimese lause Selle sõnastuse puhul saaks MaRu teha järelevalvet KOV-ide
kohaselt otsustavad ja korraldavad kõiki kohaliku elu küsimusi kohalikud omavalitsused, kes tegevuse õiguspärasuse üle. Välja töötatud
tegutsevad seaduste alusel iseseisvalt. Õiguskantsleri seaduse § 1 lg 1 kohaselt teostab täiendusettepanekud saadeti huvirühmadele 16.09.2025
õiguskantsler järelevalvet kohaliku omavalitsuse õigustloovate aktide üle ja Vabariigi arvamuste avaldamiseks.
Valitsuse seaduse § 59 lg 1 kohaselt teostab Justiits- ja Digiministeerium järelevalvet
kohaliku omavalitsuse üksuste haldusaktide üle. Lisaks on olulisima instantsina Täiendusettepanekutele esitatud tagasisides, muu hulgas
vaidlusküsimustes olemas halduskohus, kelle ülesanne on eelkõige isikute õiguste kaitse Tallinna Linnavalitsus, märkis mitu huvirühma, et
õigusvastase tegevuse eest täidesaatva võimu teostamisel. haldusjärelevalve peaks hõlmama ka riigiasutusi, kes teevad
PlanS-i alusel toiminguid ning mitte piirduma üksnes KOV-
Planeerimisseaduse täiendamine §-ga 7¹ tähendaks kohaliku omavalitsuse autonoomia idega.
ulatuslikku piiramist – praegusest planeerimisvaldkonna koostööpartnerist Maa- ja
Ruumiametist saaks pelgalt järjekordne kohaliku omavalitsuse järelevalveorgan. Maa- ja Vastavalt VVS § 751 lõikele 1 on haldusjärelevalve ühe
Ruumiameti muutmine järelevalveorganiks tähendaks bürokraatia hüppelist kasvu, sh haldusorgani kontroll teise haldusorgani üle ning seega on
tähendaks Maa- ja Ruumiameti muutmine kohaliku omavalitsuse järelevalveorganiks õiguslikult võimalik, et MaRu teeb järelevalvet lisaks KOV-
vajadust uusi ametnikke tööle võtta nii Maa- ja Ruumiametisse kui kohalikesse idele ka riigiasutuse üle. Samas, analüüsides pakutud
omavalitsustesse, kes hakkaksidki peaasjalikult tegelema planeerimismenetluse haldusjärelevalve sättele laekunud tagasisidet, leidsime, et
järelevalvega ja kohalike omavalitsuste poolt planeerimismenetluse järelevalves Maa- ja väga ulatusliku haldusjärelevalve läbiviimine eeldab olulisel
Ruumiametile vastuste ja aruannete koostamisega. Samas sellise järelevalve efektiivsus on määral täiendavat haldusressurssi, mis tekitab omakorda
enam kui küsitav, kui samal ajal on inimestel võimalus väga väikeste kulutustega pöörduda mitmeid probleeme (haldusjärelevalve menetluse ebatõhusus,
samades küsimustes halduskohtu poole. täiendava avaliku rahastuse vajalikkus, jne).
Märgime lisaks juurde, et samas jääb ka ebaselgeks, millistel alustel asjaomast kontrolli Lahenduseks on tagasiside põhjal haldusjärelevalve subjektide
teostatakse, kas kellegi kaebuste alusel ning kuidas täidab selline tegevus eesmärke laiendamine (nii KOV-id kui riigiasutused) kombineerituna
vähendada halduskoormust ja lühendada menetlusaegu. Muudatus on hetkel sõnastatud ka haldusjärelevalve ulatuse piiritlemisega vaid PlanS-is
30
liiga avaralt ja laialt, ei ole arusaadav, mida konkreetselt tegevuse kontrollimine endas sätestatud tähtaegadest kinnipidamise osas. Huvirühmade
hõlmab. Sätte sisu on suuresti avamata. KOVil lasub edaspidi sellega seoses tõendamis- ja tagasiside põhjal on planeerimismenetluse suurimaks
põhjendamiskohustus oma kohustuste üle, mis aeglustab omakorda veelgi menetlust. Riik murekohaks olnud menetluste venimine ning tähtaegadest
hakkab senisest veelgi rohkem planeerimisalast tegevust suunama, mis vähendab KOV mitte kinnipidamine. Seega, haldusjärelevalve fookuse
tasandil otsustusõigust. Ruumiline planeerimine on olemuslikult KOV elu küsimus. seadmine just tähtaegadest pinnipidamisele vastab paljude
osapoolte ootustele. Lisaks, PlanS-iga kehtestatud tähtajad on
Kokkuvõttes ei ole haldusjärelevalve säte kooskõlas planeerimisseaduse ülejäänud sätetega, piisavalt selged, et võimaldada tõhusat ja läbipaistvat
kuna pole õiguspärane ja proportsionaalne ning tasakaalus KOVi teiste ülesannetega. Lisaks järelevalvet.
on juba täna haldusjärelevalve läbiviimine reguleeritud ammendavalt Vabariigi Valitsuse
seaduses. Seega jääb ebaselgeks, miks on praegused Maa- ja Ruumiameti õigused Seega toetame haldusjärelevalve funktsiooni lisamist PlanS-i,
ebapiisavad KOVi suunamiseks ning millist lisaväärtus kavandatav muudatus praktikas järgmises sõnastuses:
tulevikus juurde loob. Täna peab juba iga haldusorgan lähtuma haldusmenetluse §-s 5
sätestatud põhimõttest tagada efektiivne ja kiire menetlus, sh tähtaegadest kinni pidama. „§ 71. Haldusjärelevalve tegija
Maa- ja Ruumiamet teeb haldusjärelevalvet käesolevas
Palume veelkord kaaluda antud muudatuse vajalikkust ja alternatiivina anda järelevalve seaduses sätestatud tähtaegadest kinnipidamise üle.“
pädevus MaRule üksnes KOV menetlustähtaegadest kinnipidamise üle.
Meediaettevõtete Liit (21.01.2026, täiendav)
Kordame veel kord Eesti Meediaettevõtete Liidu ettepanekut loobuda Planeerimisseaduse ja Ettepanek: mitte arvestada
ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse eelnõus paragrahvidest 20, 21,
22 ja 30 sõnastatud muudatusest, millega kohalikelt omavalitsustelt võetakse kohustus Eelnõuga ei kaasne ohtusid ajakirjandusvabadusele, teabe
avaldada planeerimisteated kohalikus ja üleriigilises ajakirjanduses. sõltumatusele, läbipaistvusele ega levikule.
EML ei saa nõustuda, et sõltumatu ajakirjandus lülitatakse välja planeerimistoimingute Märgime, et kohaliku tasandi planeerimisinfo avaldamine on
avalikustamisest. Hetkel näeme, kuidas riiklik ja kohalik ametkond üritab teadlikult peita nii riigi kui KOV otsene huvi ja kohustus. Seaduse järgi
kohalikule kogukonnale olulist informatsiooni ja tasalülitada osalusdemokraatiat. kaasatakse planeeringust puudutatud isikuid ka edaspidi
protsessi otsesuhtluse teel. Laiemale kogukonnale mõeldud
Oleme selgitanud oma seisukohta varasemalt korduvalt Majandus- ja avalik planeerimisinfo, mis on muudatuse sisuks, jääb ilmuma
kommunikatsiooniministeeriumile, kuid eelnõu ettevalmistamisel ei arvestatud mitte ühtegi valla- või linnalehes. KOV leht vahendab kohaliku elu
meie ettepanekut. Ametnike senised vastuargumendid on meie hinnangul valdkonda korraldust puudutavat ning on planeeringuteadete puhul KOV
mittetundvad või olukorda teadlikult moonutavad. elanikele info jagamiseks asjakohane kanal. Sama on
sedastanud õiguskantsler, tuues välja, et valla- või linnaleht on
MKM väidab: Planeerimisteated on tehniline teave, mis ei kanna endas poliitilist sõnumit ja KOV infokanal ja avaliku ülesande täitmise vahend.
ei sõltu teate avaldaja või väljaande poliitilistest vaadetest, mistõttu on nende avaldamine
ainult KOV-ile endale kuuluvates väljaannetes põhjendatud. Selgitame veelkord, et kõnealune teavitus ei kanna endas
EML vastuväide: KOV-ile endale kuuluvate väljaannete sisu ja valikud on tugevalt poliitilist sõnumit. Muudatus puudutab vaid tehnilisi
kallutatud hetkel võimul oleva koalitsiooni ja ametnike poole. Ka kavandatavad planeeringud planeeringuteateid, mille sisu tuleb seadusest ega sõltu teate
ja planeerimisteated võivad kanda võimupoliitikute eelistusi, mistõttu oligi täna kehtivas avaldaja või väljaande vaadetest. Teadete funktsioon on
31
seadusandluses kohustuslik nende avaldamine erapooletus kohalikus ja üleriigilises teavitada kohalikku elanikkonda planeerimise etappidest ja
ajakirjanduses. kaasa rääkimise võimalustest.
KOV lehtede väljaandmist ega levi ei saa lugeda piiratuks.
MKM väidab: KOV ajaleht vahendab kohaliku elu korraldust puudutavat teavet ning on Oma väljaanne on täna enamikel KOV-idel ja 90% juhtudest
planeeringuteadete puhul omavalitsuse elanikele info jagamiseks asjakohane kanal. paberkandjal tasuta. 70% KOV-idest toimub lehe kanne igasse
EML vastuväide: Kõigil KOV-idel ei ole oma ajalehte või on nende levi majanduslikel postkasti, ülejäänud kombineerivad kojukannet ja avalikke
põhjustel väga piiratud. KOV-ide endi veebilehed on võrreldes meediaväljaannete kohti. Paberväljaandele lisandub veebiversioon ja info
digiväljaannetega väga väikese külastatavusega, eriti nende alamleheküljed, kus need levitamine digikanalites.
planeerimisteated peaksid tulevikus paiknema. Oleme teinud ettepaneku, et kohalik
ajakirjandus hakkab neid teateid lisaks paberväljaannetele avaldama ka oma Juhime veelkord tähelepanu, et kui KOV-il väljaanne puudub
digiväljaannetes. (või ei võimalda tagada PlanS tähtaegade järgimist), jääb
teadete avaldamine maakonnalehes ka edaspidi
kohustuslikuks.
Lisaks säilib KOV-il võimalus maakonnalehes teadetega
jätkata, kui ta seda ise vajalikuks peab.
K. L. (17.01.2026)
Üks suuremaid muudatusi, mida selle eelnõuga planeeritakse on mõte „Näiteks lõpeb Ettepanek: mitte arvestada
edaspidi detailplaneeringu kehtivus automaatselt, kui selle alusel ei ole kümne aasta jooksul
alustatud arendustegevust.“ See on eepiline rumalus. PlanS § 124 lõike 2 teine lause märgib, et DP on lähiaastate
ehitustegevuse alus. PlanS-is ei ole sätestatud, mida saab
Majanduslikust küljest: detailplaneering ja sellega saadud ehitusõigused on väärtus, mille pidada lähiaastateks, kuid kohtupraktikas väljakujunenud
eest on maaomanikud väga palju raha ja aega kulutanud ja maksnud. Detailplaneeringute käsituse põhjal loetakse lähiaastateks DP kehtestamisele
kehtetuks muutumine on nende ja ehitamisega saavutavate väärtuste purustamine ehk järgnenud viite aastat (viimati: Tallinna Ringkonnakohtu
kahjuloome väärtusloome asemel. On selge, et on olemas DP-sid, mis ka pärast 10a väga ok. halduskolleegiumi 19.12.2025 kohtuotsus haldusasjas nr 3-23-
Tuleb arvestada, et 10a on liiga lühike aeg majandustsüklite pikkust arvestades. Tuleb 1204, punkt 24). Peale selle aja möödumist võib asuda
arvestada, et DP-de uus menetlemine või nende pikendamise menetlemine suurendab seisukohale, et DP ei kajasta enam kaasaegset olukorda.
oluliselt halduskoormust. Nõustume, et teatud puhkudel ei ole välistatud, et DP
lahendusest tulenevalt on võimalik, et DP oleks sisuliselt
Juriidilisest küljest: ehitusõigus on omandipõhiõiguse oluline osa (PS § 32: "Igaühel on õigus elluviidav ka oluliselt hiljem, kuid mida enam aega möödub,
enda omandit vabalt vallata, kasutada ja käsutada." seda ebatõenäolisem see on.
(https://www.riigiteataja.ee/akt/115052015002#para32);). Detailplaneeringuga saavutatud
ehitusõiguse automaatne tühistamine rikub omandipõhiõigust oluliselt ja valimatult. On üsna Niisamuti tuleb arvestada, et DP on haldusakt, mille
selge, et selline omandipõhiõiguse valimatu piiramine rikub põhiseadust (PS § 11: "Õigusi kehtivusele kohaldatakse HMS § 61 lõiget 2. Osundatud sätte
ja vabadusi tohib piirata ainult kooskõlas põhiseadusega. Need piirangud peavad olema põhjal kehtib haldusakt, muu hulgas, kehtivusaja lõppemiseni
demokraatlikus ühiskonnas vajalikud ega tohi moonutada piiratavate õiguste ja vabaduste ehk seadusega on haldusaktile võimalik kehtivusaega ette näha.
olemust." (https://www.riigiteataja.ee/akt/115052015002#para11);). On väga selge, et kõigi Kohtupraktika on senini sedastanud, et DP on kehtiv tähtajatult
ning ka seda, et DP lahendust on võimalik ellu viia korduvalt.
32
detailplaneeringute, mis saavad 10a vanaks, kehtetuks tunnistamine ei ole ei vajalik. On
selge, et on olemas DP-sid, mis ka pärast 10a väga ok. DP koostamise eesmärk on PlanS § 124 lõike 2 kohaselt
üldplaneeringu elluviimine ja ruumilise terviklahenduse
Juriidiliselt kirjaoskamatu on konstruktsioon, kus esmalt muutub DP kehtetuks ja siis hakkab loomine. Ruumiline terviklahendus puudutab ennekõike krundi
KOV selle kehtetu (!) DP kehtivust pikendama (eelnõu soovitud PlanS § 139-7: planeerimist nii, et sellele on loodud keskkond, mis tagab
„Detailplaneering kaotab kehtivuse, kui planeeringut ei ole asutud ellu viima kümne aasta krundi eesmärgipärase kasutamise. Ehkki PlanS § 124 lõike 4
möödumisel detailplaneeringu kehtestamisest arvates. Kohaliku omavalitsuse üksus võib kohaselt on DP ehitusprojekti koostamise aluseks, ei tähenda
detailplaneeringu kehtivust põhjendatud juhul pikendada ühe korra kuni viie aasta võrra.“). see, et see oleks DP ainus ülesanne või eesmärk. Ruumiotsus
Täiesti arusaamatu on uperpall, kus kehtetu DP taasjõustatakse ilma haldusmenetluseta puudutab kõiki krundi elemente – haljastus, juurdepääsud,
(eelnõu soovitud PlanS § 139-8: „Detailplaneeringu kehtivusaega pikendatakse toiminguna, kujad, servituudid, piirangud, ehitised.
ilma avalikku menetlust läbi viimata.“).
Ruumiotsus tehakse konkreetse krundi kohta, arvestades nii
Seletuskirjas põhjendatakse vajadust 10a detailplaneeringud kehtetuks saada selle asukohta kui sellest tulenevaid kitsendusi. Ruumiotsuse
demagoogiliselt: lk 12: „Senini on detailplaneeringud kehtinud kuni kehtetuks tunnistamiseni ehk planeeringu elluviimisega alustamisel eelnõukohast 10-
[…]. See on aga toonud kaasa olukorra, kus kehtivad näiteks 30 aastat vanad aastast planeeringu kehtivusele sätestatud tähtaega ei arvestata
detailplaneeringud, mis ei ole aga ammu enam aja- ega asjakohased.“ Lugege seda täpselt: ehk DP elluviimisega alustamisel muutub DP tähtajatuks.
10a vanuse DP kehtetuks tunnistamise vajadust põhjendatakse 30a vande DP näitega. See on Eelnõu kohaselt on DP elluviimise lävend küllaltki madal.
demagoogia. See on jampsi ajamine. See on selge põhjendamisviga. 10a vanade DP-de Eelnõuga nähakse ette täiendada PlanS §-i 124 lõikega 21,
kehtetuks tunnistamist ei saa õigustada 30a vanade DP-de probleemidega. millega täpsustatakse just DP elluviimise mõistet: „(21)
Detailplaneeringu elluviimise alguseks loetakse kehtiva
Juba täna kehtib regulatsioon, mille alusel saavad KOV-id „vanu“ DP-sid kehtetuks detailplaneeringu alusel maakorraldusseaduse § 2 lõike 2
tunnistada. Õigusriigile kohaselt toimub see haldusmenetluses, KOV-i kaalumisotsusega, punktides 1–5 nimetatud maakorraldustoimingute lõpetamist.
puudutatud isikute kaasamise ja kohtulikule kontrollile alluva haldusaktiga. PlanS § 140 lg Juhul kui kehtiva detailplaneeringu alusel ei ole vaja nimetatud
1: "Detailplaneeringu või selle osa võib tunnistada kehtetuks, kui: [...] 1) detailplaneeringu maakorraldustoiminguid teha, loetakse detailplaneeringu
kehtestamisest on möödunud vähemalt viis aastat ja detailplaneeringut ei ole asutud ellu elluviimise alguseks kehtiva detailplaneeringu alusel ehitusloa
viima; [...]." (https://www.riigiteataja.ee/akt/121062016018?leiaKehtiv#para140). St KOV- andmist ehitusseadustiku tähenduses.“.
ide ei ole tegelikku õiguslikku vajadust DP-sid automaatselt kehtetuks saada.
Sättest nähtub, et DP elluviimiseks loetakse
Kuidas on võimalik, et selline ettepanek eelnõusse sai? See ettepanek, kui see jõustuks, maakorraldustoimingute tegemist:
täidaks planeerijate töölaudasid ja rahakotte. See oleks õigusnorm ainult selleks, et 1) kinnisasja või selle osa ümberkruntimine;
planeerijatele raha teenida. Sellest nähtub ka, kelle huvides selline norm on. 2) kinnisasjade osade vahetamine;
3) kinnisasja piiri muutmine;
4) kinnisasja jagamine;
5) kinnisasjade liitmine.
Kui DP alal on juba ühe krundi osas maakorraldustoiming läbi
viidud, on eelnõukohase PlanS § 124 lõike 21 mõistes DP
elluviimisega alustatud ning DP kui haldusakti kehtivus
muutub tähtajatuks. Seega oleme seisukohal, et arvamuses
33
toodu ei vasta eelnõuga tegelikult kavandatava muudatuse
sisule.
Eelnõukohast instrumenti DP kehtivusaja pikendamiseks saab
siiski kasutada üksnes juhul, kui DP on veel kehtiv. Oleme
arvamuses tooduga päri selles, et kui kehtivusaega saaks
pikendada kehtetutel DP-del, oleks tegemist olulise
kõrvalekaldumisega väljakujunenud õigusest. Seda ei ole
plaanis eelnõuga ette näha ehk eeldus on siiski jätkuvalt selles,
et DP kehtivusaega saab toiminguga pikendada üksnes sellisel
juhul, kui pikendatakse veel kehtiva DP kehtivusaega.
Seaduseelnõu seletuskirjas on viidatud olukorrale, mis on
kehtivusaja sätestamata jätmise tagajärjel tekkinud. Maa- ja
Ruumiamet digiteerib käesoleval ajal juba kehtestatud
detailplaneeringuid, mis tähendab, et kõiki planeeringuid ei ole
veel andmekogusse kantud, kuid juba digiteeritud ja käesoleval
ajal kehtivate detailplaneeringute kohta on andmed järgmised:
1) planeerimis- ja ehitusseaduse kehtivuse ajal koostatud
detailplaneeringud (1995-2003) – 2184 planeeringut;
2) planeerimisseaduse (2003-2015) kehtivuse ajal koostatud
detailplaneeringud (2003-2007) – 3255 planeeringut;
3) planeerimisseaduse (2003-2015) kehtivuse ajal koostatud
detailplaneeringud (2007-2015) – 5404 planeeringut;
4) planeerimisseaduse (2015) kehtivuse ajal koostatud
detailplaneeringud (2015-2020) – 1964;
5) planeerimisseaduse (2015) kehtivuse ajal koostatud
detailplaneeringud (2020-käesoleva ajani) – 1886.
Andmed sisaldavad kõiki, nii kehtivaid ja elluviidud kui
kehtivaid ja elluviimata detailplaneeringuid. Seega on DP-sid
väga suur hulk, mille hulgas on kindlasti ka neid, mida ei ole
ellu viima asutud. Eelnõuga nähakse ette, et DP-d muutuvad
kehtetuks 10 aasta möödumisel juhul, kui neid ei ole ellu viima
asutud. Nimetatud lõiget kohaldatakse detailplaneeringutele,
mis kehtestatakse alates 2027. aasta 1. jaanuarist.
34