Hindamisaruande edastamine (Kalda tee 6a)

Põltsamaa Vallavalitsus info@põltsamaa.ee 26.02.2026 nr 7-2/24/15191-9 Hindamisaruande edastamine (Kalda tee 6a) Põltsamaa Vallavalitsus esitas 06.12.2024 Maa-ametile (alates 01.01.2025 Maa- ja Ruumiamet) taotluse nr 5-4/2024/2335-1 Jõgeva maakonnas Põltsamaa vallas Lustivere külas asuva Kaadu kinnisasja (katastritunnus 61601:001:0416) jagamiseks ning jagamisel moodustatava ligikaudu 5413 m2 suuruse osa vallale võõrandamiseks tootmismaana inventari hoiuplatsiks. Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi 26.02.2025 kirjas nr 13-6/362-2 nõustuti Kaadu kinnisasja jagamisega ja taotletud ala võõrandamisega Põltsamaa vallale riigivaraseaduse (edaspidi RVS) § 33 lõike 1 punkti 11 alusel RVS § 34 lõikes 1 nimetatud tingimusel müügihinnaga 50% kinnisasja harilikust väärtusest. Vallavalitsus korraldas kinnisasja jagamise ning otsustuskorras võõrandamise menetlust jätkati jagamise tulemusena moodustatud Kalda tee 6a kinnisasjaga (katastritunnus 61801:001:1532, pindala 5422 m², sihtotstarve tootmismaa). RVS §-s 96 sätestatud korras teatas Maa- ja Ruumiamet 20.10.2025 riigi kinnisvararegistris (menetlus nr 25-5135) õigustatud isikutele kinnisasja võõrandamise kavatsusest ja palus teada anda kinnisasja vajalikkusest. Seaduses sätestatud tähtaja jooksul õigustatud isikud taotlusi ega arvamusi ei esitanud. Vastavalt RVS § 46 lõikele 1 tellis Maa- ja Ruumiamet kinnisvara hariliku väärtuse määramiseks hindamisaruande. OÜ Kinnisvaraekspert 19.01.2026 koostatud hindamisaruande nr 2512-10655- 02/AT kohaselt on Kalda tee 6a kinnisasja väärtus 10 700 eurot, millest Põltsamaa vald peab tasuma 50% ehk 5350 eurot. RVS § 63 lõike 1 kohaselt on riigivara valitseja kohustatud võõrandamislepingus sätestama tingimuse, et riigivara võõrandamisega seotud notaritasu ja riigilõivu tasub riigivara omandaja, sama paragrahvi lõike 2 kohaselt tasub võõrandamise menetluse kulud (sh hindamisaruande tasu) samuti riigivara omandaja. Palume tutvuda hindamisaruandega ning saata Maa- ja Ruumiametile kirjalik nõusolek määratleda võõrandamislepingus Kalda tee 6a kinnisasja väärtusena 10 700 eurot, tasuda sellest riigile 50% ehk 5350 eurot ning kanda võõrandamisega kaasnevad kulud, sh notaritasu, riigilõiv ja hindamisaruande tellimise kulu 866,76 eurot (koos käibemaksuga). RVS § 34 lõike 2 kohaselt tuleb müügihind tasuda seitsme aasta jooksul lepingu sõlmimisest arvates ja see lepitakse kokku võõrandamislepingus. Palume teada anda, kas soovite müügihinna tasuda ühes osas enne võõrandamislepingu sõlmimist või osamaksetena. Juhul, kui soovite tasumist osamaksetena, siis palume välja tuua millises suuruses ning millise perioodi jooksul Mustamäe tee 51 / 10621 Tallinn / 665 0600 / [email protected] / www.maa ruum.ee Registrikood 70003098 osamakseid tasuda soovite ning anda nõusolek omandatavale kinnisasjale hüpoteegi seadmiseks tasumisele kuuluva summa ulatuses Pärast nõusoleku saamist valmistame ette kinnisasja võõrandamise otsuse eelnõu. Lugupidamisega (allkirjastatud digitaalselt) Kärt Kivitar nõunik Maade võõrandamise ja kasutusse andmise büroo Lisa: hindamisaruanne Teadmiseks: Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium Kärt Kivitar 5302 6853 [email protected] 2 1 EKSPERTHINNANG Hinnatav vara: Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26399650) Aadress: Kalda tee 6a, Lustivere küla, Põltsamaa vald, Jõgeva maakond Eksperthinnang nr: 2512-10655-02/AT Väärtuse kuupäev: 30.11.2025 Hindamisaruande kuupäev: 19.01.2026 Tellija: Maa- ja Ruumiamet  2 Sisukord Kokkuvõte 3 1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja eeldused 4 1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk 4 1.2. Hindamise eeldused 4 1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus 5 2. Hinnatava vara kirjeldus 6 2.1. Asukoht 6 2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon 7 2.3. Maakasutus 9 3. Turuülevaade 11 3.1. Majandus ja kinnisvaraturg 11 3.2. Jõgeva maakonna hoonestamata maa turg 15 3.3. Turustatavuse analüüs 18 4. Turuväärtuse hindamine 19 4.1. Parim kasutus 19 4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted 19 4.3. Hindamine võrdlusmeetodil 20 Lisa 1. Fotod 25 Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte 27 Lisa 3. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele 28 Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26399650) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kalda tee 6a, Lustivere küla, Põltsamaa vald, Jõgeva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-01/AT  3 Kokkuvõte HINNATAVA VARA KOONDANDMED Hinnatav vara Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26399650) Aadress Kalda tee 6a, Lustivere küla, Põltsamaa vald, Jõgeva maakond Omanik Eesti Vabariik Katastritunnus 61801:001:1532 Omandivorm Kinnisasi Kinnistu pindala 5 422 m2 Sihotstarve Tootmismaa 100% Põltsamaa Vallavolikogu 19.09.2024 otsusega nr 1-3/2024/39 kehtestatud Üldplaneering Põltsamaa valla üldplaneeringu kohaselt jääb Kalda tee 6a kinnisasi tootmise maa-ala juhtotstarbega alale Detailplaneering Puudub HINDAMISARUANDE KOONDANDMED Hinnangu eesmärk Hariliku väärtuse hindamine riigivara võõrandamiseks riigivaraseaduse § 33 lõike 1 punkti 1 alusel ja § 34 lõikes 1 nimetatud tingimusel müügihinnaga 50% kinnisasja harilikust väärtusest Ülevaatuse kuupäev 30.11.2025 Väärtuse kuupäev 30.11.2025 Hindamisaruande kuupäev 19.01.2026 Tellija Maa- ja Ruumiamet Tellimusleping Hankeleping nr 4-2/24/8, tellimus 14.11.2025, tellimus nr 13 Hindamise eeldused Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad Hinnang likviidsusele Eeldatav müügiperiood on kuni 1 aasta Hindamistulemuse täpsus ±20% Käibemaks Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu KOMMENTAARID VASTUOLUD ALGANDMETES Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei ole vastuolusid ning need on hindamise eesmärki ja täpsust silmas pidades piisava usaldusväärsusega. HINDAMISTULEMUS Kalda tee 6a, Lustivere küla, Põltsamaa vald, Jõgeva maakond asuva kinnisasja (reg osa nr 26399650) harilik väärtus on väärtuse kuupäeval 10 700 (kümme tuhat seitsesada) €. Koostaja: / Allkirjastatud digitaalselt / Aivar Tomson, MRICS Kinnisvaraekspert OÜ hindamisosakonna juhataja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Vara hindaja, 7. tase (kutsetunnistus nr. 218863) Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26399650) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kalda tee 6a, Lustivere küla, Põltsamaa vald, Jõgeva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-01/AT  4 1. Hinnatav kinnisvara, hindamise eesmärk ja eeldused 1.1. Hinnatav kinnisvara ja hindamise eesmärk Hinnatavaks varaks on aadressil Kalda tee 6a, Lustivere küla, Põltsamaa vald, Jõgeva maakond paiknev kinnisasi (reg osa nr 26399650). Töö eesmärgiks on hariliku väärtuse hindamine riigivara võõrandamiseks riigivaraseaduse § 33 lõike 1 punkti 1 alusel ja § 34 lõikes 1 nimetatud tingimusel müügihinnaga 50% kinnisasja harilikust väärtusest. Hinnangu andmisel on lähtutud Eesti Vabariigi õigusaktidest, Eesti varahindamise standarditest EVS 875 (asjakohased viited on esitatud läbivalt) ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. Eseme väärtuseks loetakse selle harilik väärtus, kui seaduse või tehinguga ei ole ette nähtud teisiti. Eseme harilik väärtus on selle kohalik keskmine müügihind (turuhind). (TsÜS § 65) Hindamise praktikas mõistetakse asja hariliku väärtuse all tavaliselt selle turuväärtust. Turuväärtus (market value) on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõikidele nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ja ilma sunduseta. (EVS 875-1:2015, p. 3.1.11) Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS 875-1:2015, p. 3.2.4) 1.2. Hindamise eeldused Hindamise tavapraktikast väljuvad eeldused puuduvad Hinnang kehtib eeldusel, et hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi. Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus. Hindaja ei ole teinud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ega saa seega esitada kindlat seisukohta, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust märgatavalt mõjutada. (EVS 875-4:2024, p. 7.4.10) Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26399650) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kalda tee 6a, Lustivere küla, Põltsamaa vald, Jõgeva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-01/AT  5 1.3. Algandmed ja kinnisvara ülevaatus Hindamist puudutavad algandmed on saadud: • e-kinnistusraamatust 08.12.2025; • Maa- ja Ruumiameti geoportaalist ja tehinguandmete päringukeskkonnast 14.01.2026, minukataster.ee-st 14.01.2026 ning tehingute andmebaasist seisuga 11.12.2025; • Põltsamaa valla kodulehelt 10.12.2025; • kinnisvaraportaalist kv 14.01.2026. Hindaja Aivar Tomson tegi hinnatava vara ülevaatuse 30.11.2025. Ülevaatus hõlmas kinnisasja iseloomulikke osasid ja tehti juuresolijateta. Hinnangu koostamisel kasutatud algandmetes ei ole vastuolusid ning need on hindamise eesmärki ja täpsust silmas pidades piisava usaldusväärsusega. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26399650) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kalda tee 6a, Lustivere küla, Põltsamaa vald, Jõgeva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-01/AT  6 2. Hinnatava vara kirjeldus 2.1. Asukoht Aadress Maakond Jõgeva maakond Omavalitsus Põltsamaa vald Asustusüksus Lustivere küla Lähiaadress Kalda tee 6a Makroasukoht Kirjeldus Asub Lustivere külas, Põltsamaa linnast 7 km kaugusel Kaugus keskusest Paikneb Lustivere küla keskuses Allikas: Maa- ja Ruumiameti avalik teenus; hinnatav vara on viidatud oranži tähisega Mikroasukoht Kirjeldus Tiheasustus, lähiümbruses tootmis- ja maatulundusmaad Vahetu juurdepääs munitsipaalomandis naabermaaüksuse kruuskattega teelt, Juurdepääs kõvakattega munitsipaaltee vahetus läheduses Ampripõhise liitumise võimalus elektrivõrguga, vee- ja kanalisatsioonisüsteem Tehnovõrgud puudub Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26399650) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kalda tee 6a, Lustivere küla, Põltsamaa vald, Jõgeva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-01/AT  7 Allikas: Maa- ja Ruumiameti avalik teenus; hinnatav vara on piiritletud sinise joonega 2.2. Omandisuhted ja vara dokumentatsioon Omandisuhted Kinnistu 26399650 registriosa nr Omandivorm Kinnisasi Omanik Eesti Vabariik Kanded kinnistusraamatu Kehtivad kanded puuduvad kolmandas jaos Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26399650) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kalda tee 6a, Lustivere küla, Põltsamaa vald, Jõgeva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-01/AT  8 Maa- ja Ruumiameti avaliku teenuste kitsenduste kaardil on hinnatava vara kohta kitsendustena märgitud: Kitsendused Tegemist on tavapäraste piirkonnale omaste kitsendustega, millel otsene mõju kinnisasja väärtusele puudub. Hüpoteegid Puuduvad Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26399650) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kalda tee 6a, Lustivere küla, Põltsamaa vald, Jõgeva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-01/AT  9 2.3. Maakasutus Maakasutuse peamised näitajad Allikas: Maa- ja Ruumiameti avalik teenus; hinnatav vara on piiritletud sinise joonega Aadress Kalda tee 6a, Lustivere küla, Põltsamaa vald, Jõgeva maakond Katastritunnus 61801:001:1532 Pindala 5 422 m2 Maakasutuse Tootmismaa 100% sihtotstarve Kõlvikuline Metsamaa 1 900 m2 ulatuses, muu maa 3 522 m2 ulatuses koosseis Kirjeldus Trapetsikujuline, kompaktne, tasane reljeef Puudub, kaardil varemena näidatu näol on tegemist ladustatud betoonplokkidega (vt Hoonestus ka foto lisas 1) Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26399650) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kalda tee 6a, Lustivere küla, Põltsamaa vald, Jõgeva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-01/AT  10 Põltsamaa Vallavolikogu 19.09.2024 otsusega nr 1-3/2024/39 kehtestatud Põltsamaa valla üldplaneeringu kohaselt jääb Kalda tee 6a kinnisasi tootmise maa- ala juhtotstarbega alale Üldplaneering Allikas: Põltsamaa valla kodulehekülg Detailplaneering Puudub Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26399650) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kalda tee 6a, Lustivere küla, Põltsamaa vald, Jõgeva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-01/AT  11 3. Turuülevaade 3.1. Majandus ja kinnisvaraturg Ülevaade majanduslikust taustsüsteemist Statistikaameti andmetel langes Eesti sisemajanduse koguprodukt (SKP) 2024. aastal 2023. aastaga võrreldes 0,3%. Majandus kasvas 2025. aasta II SKP kvartalis 0,9% 2024. aasta II kvartaliga võrreldes. Eesti Panga majandusprognoosi kohaselt (avalikustatud 23.09.2025) prognoositakse 2025. aastal majanduskasvuks 0,6%, 2026. aastal 3,2% ja 2027. aastal 3,5%. SKP kasv Eestis 2025.-2027. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 23.09.2025) Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank Statistikaameti andmetel tõusis tarbijahinnaindeks 2024. aastal 2023. aasta keskmisega võrreldes 3,5%. Tarbijahinnaindeksi muutust mõjutasid 2024. aastal kõige rohkem toidu ja mittealkohoolsete jookidega seotud hinnatõusud, mis moodustasid kokku kogutõusust 23,7%. Toidukaupadest kallinesid enim oliivõli (44%) ning mahlad ja siirupid (36,7%). Samas odavnesid märgatavalt suhkur (18%) THI ja värske köögivili (11,6%). Bensiin oli 2,7% ja diislikütus 4,4% odavam. Tarbijahinnaindeks jäi 2025. aasta oktoobris võrreldes 2025. aasta septembriga samale tasemele ning tõusis võrreldes eelmise aasta septembriga 4,6%. Võrreldes 2024. aasta oktoobriga olid kaubad 2,0% ja teenused 8,3% kallimad. Eesti Panga majandusprognoosi (avalikustatud 23.09.2025) kohaselt on tarbijahinnaindeksi muutus 2025. aastal 5,3%, 2026. aastal 3,1% ja 2027. aastal 2,3%. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26399650) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kalda tee 6a, Lustivere küla, Põltsamaa vald, Jõgeva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-01/AT  12 Tarbijahinnaindeks Eestis 2025.-2027. aasta andmete puhul on tegemist Eesti Panga majandusprognoosiga (avalikustatud 23.09.2025) Allikad: Statistikaamet, Eesti Pank 2024. aastal oli töötuse määr 7,6%, tööhõive määr 68,9% ja tööjõus osalemise määr 74,6%. Viimaste aastate kõrgeim töötuse tase oli 2021. aasta aprillis ulatudes 8,8%-ni. Seejärel hakkas töötus tasapisi langema, kuid alates Tööturg 2023. aasta II kvartalist pöördus taas kasvule. 2025. aasta III kvartalis oli töötuse määr 7,1%, tööhõive määr 69,7% ja tööjõus osalemise määr 75,1%. Eesti Panga majandusprognoosi (avalikustatud 23.09.2025) kohaselt on töötuse määr 2025. aastal 7,8%, 2026. aastal 7,2% ning 2027. aastal 6,4%. Kinnisvaraturg Eesti kinnisvaraturg on selgelt Tallinna ja Harjumaa keskne – sinna on Üldinfo koondunud ca 2/3 kogu kinnisvaraturu mahust. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26399650) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kalda tee 6a, Lustivere küla, Põltsamaa vald, Jõgeva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-01/AT  13 Kinnisvaraturu dünaamika Eestis Allikas: Statistikaamet, Maa- ja Ruumiamet Viimaste kuude euribori langus on mõnevõrra tehinguaktiivsust kasvatanud ning võrreldes aastataguse ajaga on alates 2024. aasta septembrist kinnisvaratehingute arv olnud võrreldes aastataguse ajaga suurem. 2022. aastal tehti 49 807 müügitehingut koguväärtusega 5,3 miljardit €, mis näitas tehinguaktiivsuse langust Kinnisvaraturu 2020. aasta tasemele. Samal ajal tehingute koguväärtus tõusis 2020. aastaga aktiivsus ja võrreldes 43%. 2023. aastal tehti ca 20% vähem tehinguid kui 2022. aastal (kokku 40 maht 580 tehingut), mille koguväärtus oli ca 17% madalam kui 2022. aastal (4,4 miljardit €). Viimati toimus nii vähe tehinguid 2013. aastal. 2024. aastal toimunud tehingute arv oli samal tasemel, mis 2023. aastal, samas tehingute koguväärtus kasvas 13%. 2025. aasta esimesel kümnel kuul toimus 2% võrra rohkem tehinguid kui 2024. aasta samal perioodil, kuid vähem võrreldes 2019. – 2023. aasta sama perioodiga. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26399650) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kalda tee 6a, Lustivere küla, Põltsamaa vald, Jõgeva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-01/AT  14 Kinnisvaratehingute arv Eestis Allikas: Maa- ja Ruumiamet Laenuturg Eluasemelaenude käive hakkas hoogsalt tõusma 2020. a IV kvartalist alates ning oli kõrge kuni 2022. aasta IV kvartalini. 2023. aasta I kvartalis langes laenukäive 2019. aastaga sarnasele tasemele. Ettevõtete pikaajaliste laenude käive tõusis 2021. aasta IV kvartalis tavapärasest kõrgemale ning jäi kõrgemaks 2022. aasta IV kvartalini. 2023. aasta I kvartalis langes sarnaselt eluasemelaenudele ka ettevõtete laenukäive. 2023. aasta II kvartalis tõusis laenude käive taas 2022. aastaga sarnasele tasemele ning oli suhteliselt stabiilselt sarnasel tasemel 2023. aasta IV kvartalini. 2024. aasta I kvartalis langes laenude käive taas mõnevõrra, kuid 2024. aasta II kvartalist alates on eluasemelaenude osas tõusnud laenukäive, mis oli viimati nii kõrge 2022. aasta III kvartalis kui euribor alles tõusma hakkas. Ettevõtete laenude käive hakkas kartal Eluaseme- kvartalilt tõusma 2024. a II kvartalist alates, kuid 2025. aasta I kvartal näitab väiksemat laenud ja käivet 2024. aasta IV kvartaliga võrreldes. 2024. aasta IV kvartali näol oli tegemist ka pikaajalised erakordselt kõrge käibega ning 2025. aasta I kvartali tulemuses on ilmselt ka laenud sesoonsuse mõju. Kui eluasemelaenude käive on viimastes kvartalites sarnasel ettevõtetele tasemel olnud, siis ettevõtete laenude osas tõusis laenude käive 2024. aasta IV kvartalis viimase viie aasta kõrgeimale tasemele. Laenude keskmine intressimäär hakkas tõusma 2022. aasta III kvartalist ning tõusis 2023. aasta III kvartaliks eluasemelaenude osas 5-6% tasemele ja ettevõtete laenude osas 6-7% tasemele. Viimati enne seda oli laenude keskmine intressimäär üle 5% 2007. aasta I kvartalist kuni 2008. aasta IV kvartalini. Intressid on 2024. aastast alates hakanud vähehaaval langema nii eluasemelaenude kui ka ettevõtete laenude osas. Eluaseme laenude intressimäär oli 2025. aasta III kvartalis 3,7% ja ettevõtete pikaajaliste laenude intressimäär 4,54%. Laenude käive ja intress Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26399650) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kalda tee 6a, Lustivere küla, Põltsamaa vald, Jõgeva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-01/AT  15 Allikas: Eesti Pank 3.2. Jõgeva maakonna hoonestamata maa turg Kuna Põltsamaa vallas on toimunud vaid üksikuid tootmis- ja ärimaa müügitehinguid, Üldist on analüüsitud Jõgeva maakonda tervikuna. Tootmis- ja ärimaa müügitehinguid on ka Jõgeva maakonnas toimunud vähe. Viimase viieaastase (2021- 2025) perioodi jooksul on vaid kahel aastal (2021 ja 2024) müügitehinguid üle 5, mis on minimaalne arv, millest alates Maa- ja Ruumiameti päringukeskkonna kaudu on võimalik arvutada müügitehingute statistilisi näitajaid. Ärimaa puhul on üle 5 tehingu üksnes 2021. aastal. Paraku ka siis, kui tehingute arv on üle 5, on statistilistes näitajates palju juhuslikkust. Seega tootmis- ja ärimaa turg on ka maakonnas tervikuna piiratud. Seetõttu on Tootmis- ja analüüsitud ka elamumaa turg, mile puhul on võrreldes tootmismaaga tavapärane, et elamumaa ühikuhinnad on pisut kõrgemad. See on olulisel määral tingitud sellest, et enamjaolt on potentsiaaliga tootmismaa krundid elamumaa kruntidest suuremad. ehitusmaa Viimaste aastate andmetel jääb elamumaa mediaanhind valdavalt vahemikku 1–4 €/m², Tavapäraselt on aritmeetiline keskmine hind sellest kõrgem, mis näitab, et on üksikuid suhteliselt kõrge hinnaga tehinguid, mis kergitavad aritmeetilist keskmist, kuid mille mõju nende väikese arvu tõttu on mediaanhinnale pisike. Seejuures tuleb silmas pidada, et suhteliselt suur mõju hinnatasemetele on just linnades ja muudes suuremates asulates paiknevatel maadel, sest just seal on turg tavalislelt kõige aktiivsem. Seeläbi väikeasulates ja hajaasustuses on hinnatasemed keskmistest näitajatest oluliselt madalamad. Erandiks on veekogude äärsed maad. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26399650) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kalda tee 6a, Lustivere küla, Põltsamaa vald, Jõgeva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-01/AT  16 Valdav osa hoonestamata elamumaa tehingutest toimub linnades ja suuremates asulates, kus kinnistute pinnaühikule taandatud hinnad on keskmisest kõrgemad. Enamjaolt on elamumaa ühikuhinnad 5- 15 €/m2, tervikhinnad jäävad üldjuhul vahemikku 10 000–15 000 € ning küündivad kuni 30 000 €-ni. Äri- ja tootmismaa puhul ei ole sellist hinnavahemikku võimalik esitada, sest erinevus pindalades on liialt suur. Tehingustatistika Analüüsitav Järgnevas tabelis on esitatud 2021.- 2025. aasta müügitehingute hinnainfo elamu-, piirkond ja tootmis- ja ärimaa kohta Jõgeva maakonnas. sihtotstarbed Kesk- mine Hind, € Hind, €/m2 Arv pindala, Mini- Maksi- Mini- Maksi- Kesk- m2 Kokku maalne maalne maalne maalne Mediaan mine elamumaa 55 3 022 552 978 1 49 500 0,0 28,7 4,0 6,2 2021 tootmismaa 7 3 496 116 585 500 70 000 0,2 19,8 0,6 4,8 ärimaa 6 5 396 133 054 2 000 30 000 0,2 44,4 8,3 12,4 elamumaa 39 3 576 531 677 600 44 940 0,3 40,2 4,4 8,5 2022 tootmismaa 4 *** *** *** *** *** *** *** *** ärimaa 3 *** *** *** *** *** *** *** *** elamumaa 40 5 216 285 384 160 29 500 0,0 21,6 1,6 4,6 2023 tootmismaa 1 *** *** *** *** *** *** *** *** ärimaa 1 *** *** *** *** *** *** *** *** elamumaa 34 7 480 272 478 510 20 000 0,1 15,5 1,2 4,0 2024 tootmismaa 6 6 260 142 280 5 000 50 000 0,7 11,4 2,0 4,8 ärimaa 3 *** *** *** *** *** *** *** *** elamumaa 32 4 036 587 405 250 148 000 0,0 48,0 4,2 9,2 2025 tootmismaa 2 *** *** *** *** *** *** *** *** ärimaa 1 *** *** *** *** *** *** *** *** Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26399650) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kalda tee 6a, Lustivere küla, Põltsamaa vald, Jõgeva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-01/AT  17 Hoonestamata elamumaa tehingute arv ja mediaanhind (€/m2) Jõgeva maakonnas Allikas: Maa- ja Ruumiameti päringukeskkond Jõgeva maakonna ehitusliku potentsiaaliga maa müügitehingud 2024 – 20251 Pind- Hind, Käibe- Hind, Sihtots- Küla/ alevik Kuupäev ala, Kommentaar € maks €/m2 tarve2 m2 1 Vägari küla 01.02.2024 17 000 Ei 6 405 2,7 MTM Päikesepark Müüdud valla Kuremaa enampakkumisel alghinnast 2 07.02.2024 7 200 Ei 3 029 2,4 Muu alevik oluliselt kõrgema hinnaga, ärimaa potentsiaal Vaimastvere 3 07.05.2024 5 280 Ei 7 546 0,7 T Müüdud enampakkumisel küla Jõgeva linna vahetu lähedus, 4 Liivoja küla 22.05.2024 6 700 Ei 5 472 1,2 MTM elamuehituslik potentsiaal Kuremaa 5 30.07.2024 12 000 Ei 9 027 1,3 T Ostjaks naaber alevik Ehitusluba üksikelamu 6 Pajusi küla 29.08.2024 20 000 Ei 7 603 2,6 T ehituseks Müüdud valla Väike-Kamari enampakkumisel alghinnast 7 15.04.2025 23 500 Ei 16 611 1,4 MTM küla oluliselt kõrgema hinnaga, elamuehituslik potentsiaal Elamuehistuslik potentsiaal, 8 Kalana küla 09.06.2025 12 200 Ei 10 673 1,1 E karjääi läheduses 1 Tehinguinfo pärineb Maa- ja Ruumiameti tehingute andmebaasist. Valimisse on võetud ehitusliku potentsiaaliga maa tehingud. Valimist on välja jäetud tehingud, mille puhul hindajale teadaolevalt ei ole tegemist vabaturutehinguga. Esitatud tehingute tausta ei ole siiski detailsemalt kontrollitud ja tehingute hulgas võib olla selliseid, mida ei saa käsitleda vabaturutehingutena. Kohandamisel kasutatavad tehingud on esitatud paksus kirjas. 2 E- elamumaa, MTM- maatulundusmaa, T- tootmismaa, Ä- ärimaa Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26399650) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kalda tee 6a, Lustivere küla, Põltsamaa vald, Jõgeva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-01/AT  18 Vanamõisa Elamuehituslik potentsiaal, 9 22.07.2025 3500 Ei 3 300 1,1 E küla varemed 10 Jõgeva alevik 22.09.2025 4100 Ei 2 670 1,5 E Elamuehituslik potentsiaal Elamuehituslik potentsiaal, 11 Palupere küla 28.10.2025 5500 Ei 4 760 1,2 MTM hetkel haritav maa Põltsamaa 12 24.11.2025 35000 Ei 26 429 1,3 MTM Ärimaa potentsiaal linn Põltsamaa valla ehitusliku potentsiaaliga hoonestamata maa müügipakkumised Aadress Sihtotstarve Pindala, Hind, € Hind €/m2 Kommentaar m2 Põltsamaa vald, Elamumaa, elektriliitumine 25A, hea E 9 862 16 000 1,62 Lahavere küla juurdepääsutee Elamumaa, elektriliitumine 40A, 2 Põltsamaa vald, E 10 734 35 000 3,26 juurdepääsuteed, renoveerimist vajav Uuevälja küla hoonestus Põltsamaa vald, Hetkel haritav maa, ampripõhise MTM 5 425 7 000 1,29 Annikvere küla liitumise võimalus Allikas: kv.ee 3.3. Turustatavuse analüüs Lähtudes tootmismaa kasutusest on lõppkasutajaks ettevõtted, sh Vara lõppkasutaja põllumajandusettevõtted Lõppkasutajaid iseloomustavad Lõppkasutajaks on kohalikud erineva suurusega ettevõtted tunnused Vastavus turusegmendi Vastab suuruse, asukoha jms näitajate poolest nõuetele turusegmendi.nõuetele Lõppkasutajate hulk, kes soovivad ja saavad hinnatavat Piiratud, on atraktiivne eelkõige kohalikele eettevõtetele vara soetada Konkureeriv avalik pakkumine on piiratud, sest ka nõudlus on Konkureeriv pakkumine piiratud. Tihti müüakse koos renoveerimist vajavate hoonetega. Müügiperiood (likviidsus) Likviidsus on keskmine, võimalike huviliste hulk on piiratud. Eeldatav müügiperiood kuni 1 aasta Alternatiivsed kasutused Alternatiivne kasutus on eelkõige maatulunduslik (metsamaa) Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26399650) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kalda tee 6a, Lustivere küla, Põltsamaa vald, Jõgeva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-01/AT  19 4. Turuväärtuse hindamine 4.1. Parim kasutus Vara parim kasutus – vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult teostatav ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. (EVS 875-1:2015, p. 7.1.2) Katastri sihtotstarve on tootmismaa. Kõlvikuliselt on katastri andmetel valdavaks muu maa (65%), ülejäänud osas on metsamaa. Tegelikkuses on enamik maaüksusest kaetud metsaga. Juurdepääs kinnisasjale on munitsipaalteelt, sellesama tee osa läbib ka hinnatavat kinnisasja. Kinnisasja vahetus läheduses paikneb tootmis- ja maatulundusmaa. Maatüki suurus on 5 422 m2. Põltsamaa Vallavolikogu 19.09.2024 otsusega nr 1-3/2024/39 kehtestatud Põltsamaa valla üldplaneeringu kohaselt jääb Kalda tee 6a kinnisasi tootmise maa-ala juhtotstarbega alale. Kehtiv detailplaneering puudub. Kuna nii olemasolev kui üldplaneeriguga ette nähtud sihtotstarve on tootmismaa, on ka parimaks kasutuseks tootmismaa. 4.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted Turuväärtuse leidmiseks kasutatakse võrdlusmeetodit (inglise keeles Sales Comparison Method). Meetodi valikul on lähtutud asjaolust, et maaturul domineerivad võõrandamistehingud. Võrdlusmeetodi ehk turupõhise käsitluse korral võrreldakse hinnatavat vara sarnaste müüdud varade hindadega, kasutades selleks erinevaid võtteid. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Võrdlusmeetodil leitakse hinnatava objekti väärtus sarnaste objektidega toimunud tehingute analüüsimisel. Piisavalt aktiivse turu olemasolul võib seda meetodit pidada turuväärtuse hindamiseks sobivaimaks ja täpseimaks. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui kõik hindamisel aluseks olevad võrdlustehingud on tehtud vaba turu tingimustes. (EVS 875-1:2015, p. 9.4.2) Hindamisel kasutatakse võrdluskõlbulike kinnistutega tehtud tehinguid. Võrreldavate tehingute ja varade erisuste arvesse võtmiseks kasutatakse võrdluselementide kohandamist. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26399650) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kalda tee 6a, Lustivere küla, Põltsamaa vald, Jõgeva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-01/AT  20 4.3. Hindamine võrdlusmeetodil Võrdlustehingute valik ja kohandamise põhimõtted Analüüsitud on 2024.- 2025. aastal toimunud ehitusliku potentsiaaliga maa müügitehinguid Jõgeva maakonnas. Kuna tootmismaa tehingute hulk on piiratud, on analüüsitud ka muude sihtotstarvetega maa müügitehinguid. Valiku tegemisel on lähtutud eelkõige maaüksuse suurusest ja asukohast. Sihtotstarbest ja ehituslikust potentsiaalist tulenevaid erisusi on kohandamisel arvesse võetud. Kuigi Kuremaa aleviku ja Väike-Kamari küla müügitehingute puhul oli tegemist enampakkumisega, on neid siiski kohandamisel kasutatud. Seda tehti tehingute vähesuse tõttu ja seda toetasid asjaolud, et enampakkumisel osales mitmeid pakkujaid ja hind vastas vaba turu hinnatasemele. Võrdlustehingute Käibemaksu Hind, Pindala, valik Asukoht Kuupäev Hind, € 2 2 sisaldumine €/m m hinnas Jõgeva vald, Kuremaa 07.02.2024 7 200 2,38 3 029 Ei alevik Põltsamaa vald, Pajusi 29.09.2024 20 000 2,63 7 603 Ei küla Põltsamaa vald, Väike- 15.04.2025 23 500 1,41 16 611 Ei Kamari küla Võrdlusühikuks on valitud tehinguhind taandatuna kinnistu pindalale (€/m 2). Võrdlusühiku valik Seda on tehtud, kuna kohandamisel kasutatavad maaüksused on pindalalt väga erinevad. Võrdlustehingud on toimunud ajavahemikus veebruar 2024 – aprill 2025. Silmas Tehingute pidades, et maaturul olulist hinnamuutust ei ole toimunud, ei ole tehinguhindu ajaldamine ajaldatud. Võrdluselementideks on valitud tulenevalt hinnatava kinnisvara iseärasustest järgmised enim vara väärtust mõjutavad tegurid: • Makroasukoht o Parema makroasukoha eest ollakse nõus enam maksma. Oluline on eelkõige kaugus suurematest linnadest ja linna (või muu asula) enda Võrdluselementide suurus. Suuremateks kohandusteks on siiski põhjust harva, sest valik ja tavaliselt on võimalik kohandamisel kasutada samas või vähemalt kohandamise sarnases makroasukohas paiknevaid varasid. põhimõtted • Mikroasukoht ja juurdepääs o Parema asukoha ja juurdepääsutee eest ollakse nõus enam maksma. Enamjaolt eelistatakse väljakujunenud asustusega piirkondi, mis tavaliselt annavad eelise olemasoleva taristu näol. Metsasemad piirkonnad on eelistatud lagedatele aladele, kuid see puudutab eelkõige elamuehituslikku potentsiaali. Oluline on juurdepääs avalikult teelt või selle puudumisel vajalike asjaõiguslike lepingute olemasolu. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26399650) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kalda tee 6a, Lustivere küla, Põltsamaa vald, Jõgeva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-01/AT  21 • Maatüki suurus, m2 o Suurema pindalaga kinnistute ruutmeetri hind on üldjuhul madalam kui väiksematel. Mastaabiefekti ulatus võib olla suur, kuid nn toormaad silmas pidades on selle tähtsus pigem piiratud, sest DP-ga enamjaolt maaüksus jagatakse väiksemateks osadeks ning omad eelised on nii suurematel kui väiksematel projektidel. Samas tuleb arvestada, et suuremate maatükkide puhul võib tükeldamine tähendada seda, et kogu maad ei võimalik kasutada hoonestamiseks, vaid osa on vajalik teede, virgestusalade jms tarvis. • Kõlvikuline koosseis ja seisukord o Metsamaa on eelistatud lagedatele aladele, kuid see puudutab eelkõige elamumaad. Tihtipeale on oluline ka see, kas arendus eeldab lammutamist, koristamist, pinnasetöid jms. • Sihtotstarve ja planeering o Ehitusliku potantsiaali kontekstis on olemasolev sihtotstarve vähem oluline võrreldes ÜP-s ja eriti DP-s ette nähtud sihtostarbega. DP puudumine võib mõjutada tavapäraselt kinnistu väärtust kuni 30%. Võrdluselementide Samas tuleb arvestada, et DP olemasolu ei ole kõikjal valik ja arendustegevuseks vajalik ja seeläbi või esineda olukordi, mil kohandamise arendustegevus on ka ilma detailplaneeringuta suhteliselt lihtne. põhimõtted • Tehnovõrgud o Tehnovõrkude puudumine võib langetada hinnatava vara väärtust negatiivselt sõltuvalt sellest, kui kulukaks nende rajamine kujuneb. Samas mõju ei pruugi olla üheselt kulupõhine. Nn toormaa puhul on oluline eelkõige see, kui kaugel olemasolevad ja liitumist võimaldavad tehnovõrgud paiknevad. Suhteliselt madala toormaa väärtuse puhul võib tehnovõrkude rajamine olla isegi kordades kulukam võrreldes toormaa hinnaga. • Kuju ja reljeef o Kuju, mis raskendab krundi hoonestamist ja kasutamist avaldab kinnistu väärtusele negatiivset mõju sõltuvalt sellest, kui suurt osa krundist ei saa efektiivselt kasutada. Tavaliselt on eelistatud tasane reljeef, kuid enamjaolt on reljeefil negatiivne mõju üksnes suurte kõrguste vahe korral, mida Eesti oludes esineb harva. • Kitsendused o Kitsenduste puhul mõjutavad väärtust tavaliselt need, mis otseselt piiravad ehitamise võimalust. Suurel osal kitsendustel otsene mõju väärtusele puudub. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26399650) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kalda tee 6a, Lustivere küla, Põltsamaa vald, Jõgeva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-01/AT  22 Hinnatav vara Võrreldav vara 1 Võrreldav vara 2 Võrreldav vara 3 Põltsamaa vald Jõgeva vald Põltsamaa vald Põltsamaa vald Väike-Kamari Lustivere küla Kuremaa alevik Pajusi küla küla Kalda tee 6a Tehinguhind, € 7 200 20 000 23 500 Tehinguhind ilma 7 200 20 000 23 500 käibemaksuta, € Tehinguhind, €/m2 2,38 2,63 1,41 Tehingu aeg 07.02.2024 29.09.2024 15.04.2025 Kohandus 0% 0% 0% Ajaldatud tehinguhind, 7 200 20 000 23 500 € Ajaldatud 2,38 2,63 1,41 tehinguhind, €/m2 Lustivere küla, Kuremaa alevik, Pajusi küla, Väike-Kamari Makroasukoht Põltsamaa kesklinn Jõgeva kesklinn Põltsamaa küla, Põltsamaa ca 8 km ca 11 km kesklinn ca 7 km kesklinn ca 3 km Parem, Kommentaar Halvem, linnast Põltsamaa on kaugemal Sarnane lähemal Kohandus 5% 0% -10% Küla keskuse Ümbruses elamu- äärealal, vahetus Ümbruses ja tootmismaa, Ümbruses läheduses nii tihedam tihedam samuti haritav peamiselt asustus kui mets, hoonestus ja maa, elamumaa, vahetu juurdepääs haritav maa, jõe juurdepääsutee samuti haritav Mikroasukoht ja munitsipaalomandis vahetus läbi maa ja juurdepääs naabermaaüksuse läheduses, naabermaaüksuse, metsamaa, kruuskattega teelt, juurdepääs servituut seatud, juurdepääs kõvakattega kõvakattega kõvakattega kõvakattega munitsipaaltee riigiteelt riigitee vahetus riigiteelt vahetus läheduses läheduses Kommentaar Parem Sarnane Sarnane Kohandus -10% 0% 0% Maatüki suurus, m2 5 422 3 029 7 603 16 611 Suurem, ei pruugi olla terves Kommentaar Väiksem Suurem ulatuses sihtotstarbeliselt kasutatav Kohandus -20% 10% 30% Peamiselt Peamiselt looduslik Peamiselt muu maa, metsamaa ja muu rohumaa, Kõlvikuline koosseis vähemal määral Muu maa kõlvik, maa, vähemal vähemal määral ja seisukord metsamaa, valdavalt rohumaa määral looduslik metsamaa ja metsaga kaetud rohumaa ja haritav vähesel määral maa muu maa, võsastunud Kommentaar Sarnane Sarnane Sarnane Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26399650) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kalda tee 6a, Lustivere küla, Põltsamaa vald, Jõgeva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-01/AT  23 Kohandus 0% 0% 0% Maatulundusmaa, Sihtotstarbeta Tootmismaa, ÜP kohaselt Tootmismaa, ÜP maa, ärimaa ehitusluba elamu maa-ala, Sihtotstarve ja kohaselt samuti potentsiaal, üksikelamu DP koostamise planeering tootmismaa, arendus hoonestamine ehitamiseks, kohustus, eeldab DP koostamist eeldab DP-d peamiselt looduslik arendus eeldab koostamist rohumaa DP koostamist Halvem, Parem, Parem, sihtotstarve vajab hoonestamine on elamumaa on Kommentaar enne arendust lihtsam, tavapäraselt muutmist ja on üksikelamu tootmismaast vaja koostada DP ehitusluba pigem kallim Kohandus 10% -20% -5% Vee- ja Vee- ja Tehnovõrgud kanalisatsiooni- Tehnovõrgud kanalisatsiooni- puuduvad, süsteem puuduvad, süsteem Tehnovõrgud ampripõhise liitumise läheduses, ampripõhise läheduses, võimalus ampripõhise liitumise võimalus ampripõhise liitumise võimalus liitumise võimalus Kommentaar Parem Sarnane Parem Kohandus -10% 0% -10% Kolmnurkse Trapetsilaadse põhiplaaniga, Hulknurkne, Trapetsi kujuga, põhiplaaniga, Kuju ja reljeef hulknurkne, liigendatud, kompaktne, tasane hulknurkne, kompaktne, tasane tasane rejeef reljeef kompaktne, reljeef tasane rejeef Kommentaar Halvem Parem Sarnane Kohandus 10% -5% 0% Väärtust oluliselt Ühisveevärgi Väärtust oluliselt Väärtust oluliselt mõjutavad kitsendused mõjutavad mõjutavad Kitsendused kitsendused piiravad osaliselt kitsendused kitsendused puuduvad hoonestamist puuduvad puuduvad Kommentaar Halvem Sarnane Sarnane Kohandus 10% 0% 0% Summaarne kohandus -5% -15% 5% Summaarne kohandus, -0,12 -0,39 0,07 €/m2 Kohandatud 2,26 2,24 1,49 tehinguhind, €/m2 Kohanduste absoluutväärtuste 75% 35% 55% summa Kaalud 0,20 0,45 0,35 Turuväärtus, €/m2 1,98 0,45 1,01 0,52 Kinnisasja maa 10 736 turuväärtus, € Kaalude andmisel on vähem kohandatud tehingutele antud suurem kaal ja rohkem kohandatud tehingutele väiksem kaal. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26399650) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kalda tee 6a, Lustivere küla, Põltsamaa vald, Jõgeva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-01/AT  24 Kinnisasja turuväärtus on: 1,98 €/m2 x 5 422 m2 = 10 736 € ehk ümardatult 10 700 € Hindamistulemus ei sisalda käibemaksu. Eeldatav müügiperiood on kuni 1 aasta. Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26399650) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kalda tee 6a, Lustivere küla, Põltsamaa vald, Jõgeva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-01/AT  25 Lisa 1. Fotod Vaade kinnisasja keskosast Vaade kinnisasja keskosast Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26399650) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kalda tee 6a, Lustivere küla, Põltsamaa vald, Jõgeva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-01/AT  26 Vaade kinnisasja lõunaosast Vaade kinnisasja lõunaosast Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26399650) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kalda tee 6a, Lustivere küla, Põltsamaa vald, Jõgeva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-01/AT  27 Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26399650) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kalda tee 6a, Lustivere küla, Põltsamaa vald, Jõgeva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-01/AT  28 Lisa 3. Vastavuskinnitus Eesti varahindamise standardite EVS 875 nõuetele Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab Eesti kinnisvara hindamise standardite seeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud. Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale kliendiga kokkulepitud isikute, va. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes ning hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega. Koostaja: / Allkirjastatud digitaalselt / Aivar Tomson, MRICS Kinnisvaraekspert OÜ hindamisosakonna juhataja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Vara hindaja, 7. tase (kutsetunnistus nr. 218863) Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26399650) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kalda tee 6a, Lustivere küla, Põltsamaa vald, Jõgeva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-01/AT  29 Tallinn Järve tn 2-3 Tallinn, 11314 +372 626 4250 Pärnu Pikk 12 Pärnu, 80013 +372 442 0700 Kinnisvaraekspert OÜ (reg kood 10708639) Hoonestamata kinnisasi (reg osa nr 26399650) Järve tn 2-3, 10131 Tallinn Kalda tee 6a, Lustivere küla, Põltsamaa vald, Jõgeva maakond Aivar Tomson, +372 626 4250 Eksperthinnang nr: 2512-10655-01/AT