Vastus

Teie 26.01.2023 nr 7-21/23/742-3 20.03.2023 nr 7-21/23/4962 Meie 20.04.2023 nr 7-1/23/559 Merje Krinal Maa-amet maakorralduse osakonna juhataja e-post: [email protected] Vastus 26.01.2023 selgitusnõudele Esmalt palume vabandust vastuse niivõrd pika viibimise pärast. Üritame kindlasti edaspidi selles osas paremad olla. Ja loodame, et sellest viivitusest pole veel negatiivseid tagajärgi tekkida jõudnud. Olete pöördunud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna poole selgitusnõudega, milles soovite kinnistusosakonna sisulist selgitust müügilepinguga tutvumise asjaolude kohta ja kuidas on meie hinnangul tagatud kindlus või võimalus kontrollida, et müügileping ei kahjusta Eesti Vabariigi huve, kui Eesti Vabariigi kasuks on KAHOS § 9 alusel registriossa kantud eelmärge, kuid Eesti Vabariiki ei kaasatud müügilepingu sõlmimisele. Küsimus müügilepingu puudumisest kinnistustoimikus Võlaõiguslikust tehingust (nt müügileping), mis ei mõjuta asjaõiguslikku olukorda, tuleb eristada käsutustehingut (asjaõigusleping), mis toob kaasa asjaõigusliku õigusmuudatuse: asjaõigus läheb üle, muutub selle sisu, toimub selle koormamine või lõpeb. Dokumentide loetelu, mis tuleb lisada kinnistamisavaldusele kinnistusraamatukande tegemiseks on sätestatud kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 35 lg-s 1. Loetelu ei sisalda võlaõiguslikku tehingut. Seetõttu asjaosalised küll võivad esitada käsutustehingu aluseks oleva müügilepingu, Aadress Kuninga 22, Pärnu, 80099; registrikood: 74001966; telefon: 601 1199; faks: 600 0257; e-post: [email protected]. Lisainfo: www.kohus.ee ent ei ole kohustatud seda tegema. See on ka põhjuseks, miks ei pruugi kinnistustoimik müügi- või mõnda muud võlaõiguslikku võõrandamislepingut asjaõiguslepingu kõrval sisaldada. Eelmärke järgi õigustatud isiku õiguslik positsioon Kuna pöördumisest võib välja lugeda mõningaid kahtlusi eelmärke õigusliku sisu suhtes, siis sooviksime väitluse vormis arutleda ja käsitleda eelmärke olemusega seonduvat, lisaks puudutada põgusalt riigi kaasamise küsimust pooltevahelisse müügilepingusse ja kinnistustoimiku dokumentidega tutvumise aluseid. Juhime tähelepanu sellele, et kinnistusosakonnal ei ole võimalik anda õiguslikku hinnangut konkreetse kaasuse ega kohtunikuabi kinnistamismenetluses tehtud lahendite osas. Saame vaid diskuteerida ja jagada üldiseid seisukohti ning selgitusi asja- ja kinnistusraamatuõiguse põhimõtete ja aluste kohta, ent ka need ei tähenda ainuõiget seaduse tõlgendamist ega ole täitmiseks kohustuslikud. Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 9 kohaselt võib kinnisasja omandamise menetluse läbiviija taotleda omandamise eelmärke sissekandmist kinnistusraamatusse. Eelmärge on üks mitmest asjaõigusseaduses sätestatud erineva tähendusega märkest, mida on võimalik lisaks asjaõigustele kinnistusraamatusse kanda. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 63 lg 1 järgi saab kinnistusraamatusse kanda eelmärke asjaõiguse omandamise nõude tagamiseks. Seega on KAHOS-se alusel seatav eelmärge oma olemuselt omandiõiguse saamise nõuet tagav asjaõiguslik tagamisvahend. Sellise eelmärke tagajärjeks on tulenevalt AÕS § 63 lg-test 3 ja 4 eelmärkega tagatud nõuet kahjustava või piirava käsutuse, mh täite-, pankroti- ja kohtumenetluses tehtud käsutuse tühisus. Kuigi eelmärge ei keela kinnisasja omanikul seda käsutada ega takista kannete tegemist kinnistusraamatusse (AÕS § 63 lg 3 teine lause), peavad eelmärke järgselt kinnistusraamatusse kantud õiguste omajad arvestama sellega, et need on eelmärke järgi õigustatud isiku suhtes tühised ja õigustatud isik võib nende tühisusele eelmärkega tagatud õiguse teostamisel tugineda. Viidatud sätted väljendavad eelmärke keskset põhimõtet, et õigustatud isikule (KAHOS-e järgse eelmärke puhul Eesti Vabariigile) reserveerib eelmärge kinnisasja kinnistusraamatu seisu sellisena nagu see on eelmärke tegemise ajal ja võimaldab tal lugeda tühiseks kõik pärast eelmärke sissekandmist tehtud omandamisnõuet kahjustavad käsutused (nt kinnisasja võõrandamine ja koormamine, hagi tagamise korras tehtavad käsutused jne) ja seda isegi kohustatud isiku pankroti või tema suhtes läbiviidava täitemenetluse korral1. 1 Vt eelmärke tähenduse kohta ka Riigikohtu 12.11.2019 lahendit nr 2-18-13609 Küsimus Eesti Vabariigi kui eelmärke järgi õigustatud isiku kaasamisest Nagu eespool mainitud, siis kuna eelmärkest hiljem kinnistusraamatusse kantud õiguste kehtima jäämine sõltub eelmärkega õigustatud isiku otsustest ja valikutest, siis ei mõjuta ega ohusta omandieelmärkega õigustatud isiku kinnisasja omandamispositsiooni see, milliseid kandeid tehakse kinnisasja kinnistusregistriosasse pärast eelmärke kannet. Eelmärke järgi õigustatud isik saab nõuda kõigi nende asjaõiguste ja märgete kustutamist, mis on kinnistusraamatusse kantud eelmärke järel ja milles või mille püsimajäämises ei ole temaga eraldi kokku lepitud. Samal ajal ei keela eelmärge kinnisasja käsutamist ega kinnistusraamatukannete tegemist (sh eelmärget kahjustavaid käsutusi ja kandeid), mistõttu ei ole nõutav kande tegemiseks eelmärke järgi õigustatud isiku nõusolek. Selles valguses võib kaasamise käsitamine millegi ootuspärasena, nagu ilmneb Teie kirjast, osutuda problemaatiliseks lähenemiseks. Eelmärke järgi õigustatud isik peaks olema iseäranis tähelepanelik olukorras, mil tema nõusolek ei ole reeglina vajalik, ent lepingupooled soovivad ta millegipärast osapoolena lepingu sõlmimisse kaasata. Eelmärkega tagatud õiguse teostamine võib muutuda raskemaks või lausa võimatuks, kui eelmärkega koormatud kinnisasja kahjustavaks kandeks või üürile andmisele vmt oli eelmärke järgi õigustatud isiku nõusolek. Kinnistustoimikuga tutvumise alused Ühtlasi sooviksime juhtida tähelepanu mõnele kinnistusraamatu tutvumisega seotud olulisele asjaolule. Kinnistusraamat ei ole piiramatult avalik. Kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 74 lg 1 järgi võib igaüks tutvuda kinnistusregistriga. Kinnistustoimikuga võib tutvuda ja saada väljavõtteid üksnes õigustatud huvi olemasolul (KRS § 74 lg 2). Õigustatud huvi ei pea tõendama kinnistu omanik, notar, kohtutäitur, kohus ja järelevalveõiguslik asutus. Järelvalveõigusliku riigiasutuse puhul eeldatakse õigustatud huvi olemasolu, mistõttu lasub vastutus õigustatud huvi olemasolu kontrolli eest vastaval riigiasutusel. See tähendab, et riigiasutus peab olema valmis ka põhjendama (nt lepingupooltele) kinnistustoimiku dokumentiga tutvumise õigustatud huvi. Kõik kinnisasju puudutavad olulised asjaõiguslikud andmed ja märkused on avalikustatud nende kohta avatud registriosades. Seetõttu omandi või muu asjaõiguse sisu väljaselgitamiseks pole toimikuga tutvumine reeglina vajalik. Pooltevaheline võlasuhe (nt müügilepingust tulenev võlasuhe) seob õiguslikult üksnes lepingupooli, mis tähendab, et kolmas isik ei saa sellest võlasuhtest üldjuhul esitada nõudeid ega omandada mingeid kohustusi. Kinnistustoimikus sisalduvate pooltevahelisi võlasuhteid puudutavate lepingutega tutvumine võib seepärast olla küsitav olukorras ja ajal, mil need ei saa puudutada lepingutega tutvuva isiku huve ega õigusi. Kuivõrd pärast eelmärke sissekandmist tehtud käsutused ei saa väärata üldjuhul eelmärke teostamist, siis ainuüksi Eesti Vabariigi kasuks kinnistusraamatusse kantud eelmärge ei pruugi olla piisavaks aluseks, millele tugineda põhjendamaks piiratud ligipääsuga pooltevaheliste tehingute uurimist. Loodetavasti on meie esitatud seisukohtadest abi. Kui Teil peaks ülalöeldu osas tekkima küsimusi, siis võtke allakirjutanuga kõhklemata ühendust. Lugupidamisega (allkirjastatud digitaalselt) Neeme Laane juhataja