Pakkumine Mäeotsa katastriüksustest maaeralduse omandamiseks

Aivar Leok OÜ Aivar & Merike [email protected] 12.07.2019 nr 16-2/19-0219/32706-1 Pakkumine Mäeotsa katastriüksustest maaeralduse omandamiseks Austatud härra Leok Maanteeamet alustas 31.05.2019 kirjaga nr 16-2/19-0219/25807-1 kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (edaspidi KAHOS) alusel menetlust OÜ-le Aivar & Merike kuuluvast Mäeotsa kinnistu (kinnistu registriosa nr 2415941, Varese küla, Võru vald, Võru maakond) koosseisu kuuluvast Mäeotsa katastriüksusest (katastriüksuse tunnus 76702:002:0052, pindalaga 10 442 m2) ligikaudu pindalaga 675 m2 suuruse maaeralduse omandamiseks ja Mäeotsa katastriüksusest (katastriüksuse tunnus 76702:002:0051, pindalaga 12 408 m2) ligikaudu 4 m2 suuruse maaeralduse omandamiseks (vastavalt krundijaotuskava joonistele). Äralõiked on vajalikud OÜ Reaalprojekt poolt koostatud põhiprojekti nr P18088 „Kõrvalmaantee 25214 Muuga-Hänike km 0,0-1,05 lõigu rekonstrueerimine“ elluviimiseks. Tuginedes Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ poolt koostatud hindamisaruandele nr 60486/TR on Mäeotsa katastriüksuse 76702:002:0052 äralõike hüvitusväärtuseks 1471,50 eurot ning Mäeotsa katastriüksuse 76702:002:0051 äralõike hüvitusväärtuseks 8,72 eurot (2,18 eur/m2). Juhul kui olete nõus kinnisasja osa võõrandamisega, makstakse Teile kui kinnisasja omanikule kinnisasja omandamise menetluses kokkuleppe saavutamise eest täiendavat hüvitist (edaspidi motivatsioonitasu). KAHOS § 15 lg 3 kohaselt on motivatsioonitasu 20% tasust, kuid mitte vähem kui 0,8-kordne Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva aasta (eelneva nelja kvartali) keskmine brutokuupalk ja mitte rohkem kui 50-kordne keskmine brutokuupalk. Samuti pakume Teile ühekordset hüvitist asjaajamisega seotud kulude eest vastavalt KAHOS §-le 17. Tulenevalt eelnevast esitame pakkumise omandada äralõiked OÜ-le Aivar & Merike kuuluvatest Mäeotsa katastriüksustest tasudes Teile alljärgnevalt: Mäeotsa katastriüksuse 76702:002:0052 osa eest makstav tasu – 1471,50 eurot (2,18 eur/m2); Mäeotsa katastriüksuse 76702:002:0051 osa eest makstav tasu – 8,72 eurot (2,18 eur/m2); motivatsioonitasu – 1067,40 eurot; täiendav hüvitis asjaajamisega kaasnevate kulude eest – 123,04 eurot; Pakkumus kokku 2670,66 eurot. Teelise 4 / 10916 Tallinn / 6119 300 / Registrikood 70001490 / www.mnt.ee / [email protected], 620 1200 (kliendiinfo) / [email protected]; 611 9300 (teedealased küsimused) Ühtlasi teatame, et juhul kui jagatava kinnisasja maakorraldusliku jagamise käigus selgub, et omandatava äralõike pindala on kas suurem või väiksem kui äralõike joonistel näidatud, siis suurendatakse või vähendatakse vastavalt kinnisasja osa eest makstavat tasu arvestusega 2,18 eurot/m² kohta. Tasuga mittenõustumisel on Teil õigus esitada omapoolne võrdlevale hindamisaruandele tuginev pakkumus, mis vastaks KAHOS-es toodud tingimustele, misjärel asume läbi rääkima. Hinnangu koostamise korral lähtutakse tasu arvestamisel hinnangu tulemusest, millele lisandub motivatsioonitasu vastavalt KAHOS § 15 lg-le 3 ning hüvitis asjaajamisega seotud kulude eest vastavalt KAHOS §-le 17. Kui Te ei esita nimetatud pakkumuse kohta nõusolekut, on võimalik otsustada kinnisasja sundvõõrandamine. Kui kinnisasja (osa) omandamine ei toimu kokkuleppel, ei ole kinnisasja omanikul õigust KAHOS §-s 15 toodud motivatsioonitasule. Palume Teie nõustumust või vastuväiteid esitatud pakkumuse osas 14 päeva jooksul alates käesoleva kirja kättesaamisest. Ühtlasi tuletame meelde, et ootame vastust ka 31.05.2019 kirjaga nr 16-2/19-0219/25807-1 tehtud Aivari kinnisasja osa omandamise kiirmenetluse pakkumise osas. Menetluse läbiviija kontaktid: Riin Kodu, tel. 5982 2504, [email protected] Lugupidamisega (allkirjastatud digitaalselt) Riin Kodu maade projektijuht teemaa osakond Lisa: Mäeotsa katastriüksuste hindamisaruanne Riin Kodu 59822504 [email protected] 2 (2) EKSPERTHINNANG NR 60486/TR Hinnatav vara: Hoonestamata kinnistu Mäeotsa, Varese küla, Võru vald, Võru maakond Tellija: MAANTEEAMET (registrikood 70001490) Hindamisaruande kuupäev: 09.07.2019.a. Koostaja: Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ Tartu kontor, Narva mnt 27a, 51013 Tartu Tel +372 744 6500 www.ober-haus.ee Koostanud hindaja: Natalja Rüütel, EKHÜ liige kutseline hindaja, 127186 Maa-ameti tegevuslitsents 123MA-mh /allkirjastatud digitaalselt/ Tartu 2019 Peakontor Tartu kontor Jõhvi kontor Narva mnt 53 Narva mnt 27A Keskväljak 4 10152 Tallinn 51013 Tartu 41531 Jõhvi Tel +372 665 9700 Tel +372 744 6500 Tel +372 337 0768 [email protected] [email protected] [email protected] Hoonestamata kinnistu Mäeotsa, Varese küla, Võru vald, Võru maakond © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 2/28 SISUKORD 1. HINDAMISARUANDE KOKKUVÕTE...........................................................................................................................................3 2. HINDAMISE ALGANDMED ..........................................................................................................................................................4 3. HINNATAVA VARA KIRJELDUS .................................................................................................................................................5 3.1. Asukoht ................................................................................................................................................................................5 3.2. Katastriüksus, planeeringud................................................................................................................................................6 3.3. Tehnilised lahendused ........................................................................................................................................................7 3.4. Projektijärgne äralõige.........................................................................................................................................................8 4. TURUVÄÄRTUSE MÕISTE, HÜVITUSVÄÄRTUS, PARIM KASUTUS JA KESTLIKKUS .......................................................8 5. TURUÜLEVAADE .........................................................................................................................................................................9 5.1. Turustatavuse analüüs ..................................................................................................................................................... 13 5.2. Konkureeriv pakkumine .................................................................................................................................................... 14 6. HINDAMISMEETODI VALIK JA KIRJELDUS .......................................................................................................................... 14 7. VÕRDLUSMEETODI RAKENDUS ........................................................................................................................................... 15 8. KOKKUVÕTE ............................................................................................................................................................................. 20 9. VASTAVUSKINNITUS STANDARDI NÕUETELE ................................................................................................................... 21 LISA NR 1 – FOTOD VARAST ...................................................................................................................................................... 22 LISA NR 2 – VÄLJATRÜKK KINNISTUSREGISTRIST ............................................................................................................... 24 LISA NR 3 - MAA-AMETI KITSENDUSTE KAART ...................................................................................................................... 25 LISA NR 4 – PROJEKTIJÄRGNE ÄRALÕIGE ............................................................................................................................. 27 Hoonestamata kinnistu Mäeotsa, Varese küla, Võru vald, Võru maakond © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 3/28 1. Hindamisaruande kokkuvõte Hinnatava vara koondandmed Hinnatav vara hoonestamata kinnistu (100% tootmismaa) Aadress Mäeotsa, Varese küla, Võru vald, Võrumaa Omanikud OÜ AIVAR&MERIKE (registrikood 10192325) Katastritunnused 76702:002:0051 ja 76702:002:0052 Omandivorm Kinnistu (reg. nr 2415941) Kinnistu pindala 12408 m² + 10442 m² Äralõige suurus 4 m²+ 675 m² Hindamisaruande koondandmed Hinnangu eesmärk hinnata vara kui terviku turuväärtus (hoonestust arvestamata) ja projektijärgse äralõike hüvitusväärtus Ülevaatuse kuupäev 20.06.2019 Väärtuse kuupäev 20.06.2019 Hindamisaruande kuupäev 09.07.2019 Tellija Maanteeamet Tellimusleping TÖÖVÕTULEPING nr 1-8/19/1489-1 Hindamise eeldused -hinnangu koostamisel on eeldatud, et varal ei esinenud selle ülevaatamise hetkel varjatud puudusi, mille olemasolu mõistlikult tegutsev hindaja ei tuvastanud ega pidanudki tuvastama Äralõige hüvitusväärtus 1 472 € (äralõige suurus 675 m²) 9 € (äralõige suurus 4 m²) Hinnang likviidsusele Turu kontekstis ei saa käsitleda vabalt kaubeldava kinnisasjana Hindamistulemuse täpsus selle turusegmendi jaoks tavapärane (+/-15-20%) Käibemaks Hinnatud turuväärtus ei sisalda käibemaksu ja sellele ei lisandu käibemaksu Hindamistulemus Projektijärgse äralõike (suurusega 675 m2) hüvitusväärtus väärtuse kuupäeva seisuga: 1472 (üks tuhat nelisada seitsekümmend kaks) eurot ja projektijärgse äralõike (suurusega 4 m2) hüvitusväärtus väärtuse kuupäeva seisuga: 9 (üheksa) eurot Töö koostanud hindaja Natalja Rüütel, EKHÜ liige kutseline hindaja, 127186 Maa-ameti tegevuslitsents 123MA-mh /allkirjastatud digitaalselt/ Hoonestamata kinnistu Mäeotsa, Varese küla, Võru vald, Võru maakond © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 4/28 2. Hindamise algandmed Tellimusleping TÖÖVÕTULEPING nr 1-8/19/1489-1 Hindamise eesmärk hinnata vara kui terviku turuväärtus (hoonestust arvestamata) ja projektijärgse äralõike hüvitusväärtus Hinnangu kasutaja tellija (asutusesiseseks kasutamiseks) Väärtuse liik Hüvitusväärtus Lähteülesandes püstitatud - varal ei esinenud ülevaatamise hetkel varjatud puudusi, mille eeldused olemasolu mõistlik tegutsev hindaja ei tuvastanud ega pidanudki tuvastama Ülevaatuse kuupäev 20.06.2019 Väärtuse kuupäev 20.06.2019 Hindamisaruande kuupäev 09.07.2019 Ülevaatuse teostanud Natalja Rüütel hindaja Ülevaatuse juures viibinud hindaja teostas ülevaatuse koos kinnistu omaniku esindajaga Aivar isik Leokiga. Ülevaatuse ulatus ülevaatus hõlmas vara tervikuna juurdepääsutee äärest Ülevaatuse põhjalikkus visuaalne ülevaatus Kasutatud materjalid Standardid Eesti vara hindamise standardiseeria EVS 875 (1-13) Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeks Dokumendid väljatrükk kinnistusregistriosast (04.07.2019) Avalikud registrid Maa-ameti, Võru Vallavalitsuse dokumendiregister Muu info - eksperthinnangu tellija poolt esitatud kirjalik informatsioon hinnatava vara kohta, - internetportaali www.delfi.ee kaardirakendus (seisuga 04.07.2018), - kinnisvaraportaali www.kv.ee informatsioon (seisuga 04.07.2018) Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ poolt Maa-ameti tehinguregistri põhjal koostatud müügitehingute andmebaas hinnatava vara kohapealne ülevaatus ja selle käigus teostatud märkmed Vastuolud andmetes ja hinnang andmete vastuolusid ei tuvastatud usaldusväärsusele Hoonestamata kinnistu Mäeotsa, Varese küla, Võru vald, Võru maakond © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 5/28 3. Hinnatava vara kirjeldus Registriosa number 2415941 Katastritunnused, 76702:002:0051; 12408 m2, Tootmismaa 100% Katastriüksuste pindala ja 76702:002:0052; 10442 m2, Tootmismaa 100% sihtotstarve Omanik OÜ AIVAR&MERIKE (registrikood 10192325) Registriosa III jaos olevad väärtuse kuupäeva seisuga on registriosa III jaos kanded puuduvad kanded Registriosa IV jaos olevad väärtuse kuupäeva seisuga on registriosa IV jaos kanded puuduvad kanded Muud olulised väärtust vastavalt Maa-ameti kitsenduste kaardirakendusele paikneb mõjutavad õiguslikud katastriüksus 76702:002:0051 osaliselt aspektid, piirangud, - avalikult kasutatava tee kaitsevöönd kitsendused elektripaigaldise kaitsevööndis vastavalt Maa-ameti kitsenduste kaardirakendusele paikneb katastriüksus 76702:002:0052 osaliselt - avalikult kasutatava tee kaitsevöönd elektripaigaldise kaitsevööndis arvestades hinnatava vara olemust, ei avalda antud kitsendused olulist mõju hinnatava katastriüksuse turuväärtusele Kitsenduste paiknemise osas on väljavõte Maa-ameti kitsenduste kaardirakendusest toodud käesoleva eksperthinnangu lisas nr 3. Kasutuslepingud puuduvad 3.1. Asukoht Piirkond Hinnatav vara paikneb Võru maakonnas, Võru vallas, Varese külas. Kaugus Võru linnast on ca 15 km ja Tartu linna ca 60 km Konkureerivad turupiirkonnad Valga ja Võru maakonnad Ümbrus hoonestamata ja hoonestatud kinnistud Teed, juurdepääs piirkonna teed asfaltkattega (avalikult kasutatavad); hea juurdepääs Mööduv liiklusvool ja Kinnistu asub maantee ääres. Nähtavus on väga hea. nähtavus Hoonestamata kinnistu Mäeotsa, Varese küla, Võru vald, Võru maakond © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 6/28 Asukohaskeem (hinnatav kinnistu on tähistatud A tähega): Allikas: Delfi.ee kaardirakendus 3.2. Katastriüksus, planeeringud Katastriüksus 76702:002:0051 Aerofoto (kinnistu tähistatud ristiga) Hoonestamata kinnistu Mäeotsa, Varese küla, Võru vald, Võru maakond © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 7/28 Suurus 12408 m2 Krundi kuju ebakorrapärane Pinnamood tasane Haljastus, heakord madalhaljastus, tee ääres on osaliselt võsastunud Üldplaneering hinnatava kinnistu sihtotstarve vastab kehtestatud Võru valla üldplaneeringule Detailplaneering puudub Fotod varast on toodud käesoleva eksperthinnangu lisas nr 1 Katastriüksus 76702:002:0052 Aerofoto (kinnistu tähistatud ristiga) Suurus 10442 m2 Krundi kuju ebakorrapärane Pinnamood tasane Haljastus, heakord madalhaljastus, tee ääres on osaliselt võsastunud Üldplaneering hinnatava kinnistu sihtotstarve vastab kehtestatud Võru valla üldplaneeringule Detailplaneering puudub Fotod varast on toodud käesoleva eksperthinnangu lisas nr 1 3.3. Tehnilised lahendused Veevarustus puudub Kanalisatsioon puudub Gaas puudub Elektrivarustus puudub Sidevarustus puudub Hoonestamata kinnistu Mäeotsa, Varese küla, Võru vald, Võru maakond © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 8/28 3.4. Projektijärgne äralõige Hinnatava varalt on planeeritud ära lõigata katastriüksusest nr 76702:002:0051 4 m2 suurune maatükk ning katastriüksusest nr 76702:002:0052 675 m2 suurune maatükk riigitee 25214 Muuga-Hänike km 0,0- 1,05 lõigul. Hindaja ei ole teostanud ehitise uuringuid ega inspekteerinud vara neid osasid, mis on kaetud, varjatud või ligipääsmatud. Hindamise teostamisel lähtusime eeldusest, et need hoone osad on heas seisundis. Hindaja ei saa avaldada mingit arvamust hoone nende osade kohta, mida ei ole inspekteeritud ning käesolev hindamisaruanne ei kinnita hoone struktuuri ja kattematerjalide laitmatust. (EVS 875-4:2015) Käesoleva töö teostamisel on hindajal palutud lähtuda eeldusest, et mingit saastatust ei eksisteeri või et saastekõrvaldamistööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Hindajat ei ole informeeritud mingitest uurimistulemustest, mis viitaksid saasteainete või ohtlike ainete olemasolule. Hindaja ei ole uurinud hinnataval varal ja selle läheduses paiknevatel varadel tehtud ega tehtavat tegevust, et teha kindlaks, kas need tegevused või seal asuv maa võib olla või on olnud hinnatavale varale saastav. Hindaja ei pea omama saasteainete avastamiseks vajalikke oskusi ja teadmisi, seega ei võta hindaja endale mingit vastutust ükskõik missuguse saastatuse või saastatuse ohu olemasolu eest. Juhul, kui hindamisjärgselt ilmneb, et hinnataval varal või selle läheduses paiknevaid varasid on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see vähendada hindamisaruandes esitatud väärtust. (EVS 875-4:2015) Hindaja ei ole teostanud mingeid uuringuid saastatuse või saastatuse ohu kohta ega saa seega esitada mingit kindlat seisukohta küsimuses, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust märgatavalt mõjutada. (EVS 875-4:2015) 4. Turuväärtuse mõiste, hüvitusväärtus, parim kasutus ja kestlikkus Käesolev hindamine tugineb Eesti varahindamise standardiseeriale EVS 875, mille kohaselt: Turuväärtus on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta. (EVS 875-3:2015) Hüvitusväärtus on üldmõiste, mis on seotud kahjude hüvitamisega kinnisvara omandiõiguse ja muude varaliste õiguste kitsendamisel, sundvõrandamisel ja muudel sarnastel eesmärkidel. (EVS 875-12:2016) Kuna hüvitamise eesmärgiks on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei ole esinenud, tugineb hüvitusväärtus just sellel väärtusel, mis kahju suurust kõige paremini iseloomustab. Tavaliselt selgitakse hüvitamise olemust sel moel, et hüvituse saaja varanduslik seisund ei tohi hüvitamise läbi halveneda. Kindlasti tuleb eraldi rõhutada aga ka seda, et hüvitise saaja ei tohi hüvitamise kaudu rikastuda (EVS 875-12:2016). Turuväärtuse hindamise aluseks on parima kasutuse analüüs: Hoonestamata kinnistu Mäeotsa, Varese küla, Võru vald, Võru maakond © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 9/28 Parim kasutus on vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse. (EVS 875-1:2015) Hinnatava vara parimaks kasutuseks on olemasolev kasutus. Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna, majanduse ja sotsiaalpoliitiline kestlikkus (EVS 875-10:2019). Hindaja hinnangul on hinnataval varal järgitud kinnisvara kestliku arengu tagamise põhimõtteid ja vara kestlikkuse väärtus positiivne. 5. Turuülevaade Ülevaade majanduslikust taustsüsteemist (allikas: Eesti Panga majanduskommentaar 12.06.2019) Eesti majandus kasvab tänavu 3,3% ja järgmisel aastal 2,1%. Majanduskasv aeglustub, kuna eksporditurgude seis on varasemast nõrgem ja Eestis napib endiselt tööjõudu. Hoolimata aeglasemast majanduskasvust palgatõus siiski jätkub, kuigi edaspidi veidi rahulikumas tempos. Makse laekub riigile aga tänu palgakasvule ja väikesele tööpuudusele endiselt jõudsalt ning seetõttu peaks eelarve olema ülejäägis, et toetada majandust vajadusel halvematel aegadel. Majanduse jahenemine jõuab tööturu näitajatesse. Kuna nõudlus ettevõtete toodangu järele kasvab edaspidi nii Eestis kui ka Eesti peamistel eksporditurgudel tagasihoidlikumas tempos, on ettevõtjate soov töötajaid juurde palgata möödunud aastatega võrreldes vähenenud. Hõivatute hulk jääb senisele tasemele ja palgakasv aeglustub selle aasta 8,1% protsendilt 5,2 protsendini aastaks 2021. Kuniks sissetulekud kasvavad kiiresti, on elanikel otstarbekas jätkata säästmist sarnaselt senisele. Kuna vaba tööjõudu on Eestis vähe, on ettevõtjad värvanud aktiivselt välistööjõudu. Välistöötajate panus eelmise aasta 3,9 protsendilisse majanduskasvu oli hinnanguliselt kuni 1,3 protsenti. Kõige enam on viimastel aastatel välistöötajaid palgatud ehituses, põllumajanduses ja töötlevas tööstuses. Välistööjõu värbamine on lisaks majanduskasvu võimendamisele aeglustanud palgakasvu. Kiire palgakasv on valmistanud peavalu eksportivatele ettevõtetele, kelle jaoks on välisturgudel konkureerimine muutunud suurte tööjõukulude tõttu raskemaks Hinnatõus Eestis aeglustub eelmise aasta 3,4 protsendilt 2,1 protsendini aastal 2021. Hinnakasvu tõukab tagant peamiselt tööjõukulude suurenemine, samas kui energiahindade langus ja alkoholiaktsiisi mõju vähenemine lasevad inflatsioonil aeglustuda. Kuna Eesti majanduses on jätkuvalt head ajad, laekub järgmistel aastatel maksutulusid rohkem kui tavaoludes. Praegu on tavaoludega võrreldes tööpuudus erakordselt väike ja palgakasv sellest tulenevalt väga kiire. Majanduskasvu aeglustumisest hoolimata jääb tööpuudus ka lähiaastatel väga madalaks ja ka töötajaid on rohkem kui iial varem. Inimestel on seetõttu rohkem julgust tarbida, mis paisutab riigi maksutulud ajutiselt suuremaks. Seda arvestades oleks valitsusel järgmistel aastatel kohane teha ülejäägiga eelarveid. Järgmiste aastate ülejäägis eelarve ei tähendaks kulude kärpimist, vaid seda, et kulud kasvavad aeglasemalt kui tulud. Hoonestamata kinnistu Mäeotsa, Varese küla, Võru vald, Võru maakond © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 10/28 Vastutustundlik eelarvepoliitika – hoida headel aegadel eelarvet ülejäägis ja halvematel aegadel toetada majandust eelarvepuudujäägi kaudu – pehmendaks majandusraskuste ajal tööpuuduse tõusu ja tagaks Eesti inimeste sissetulekute stabiilsema kasvu. Kui praegusel heal ajal teha eelarvepuudujäägi arvel lisakulutusi, annab valitsus hoogu juurde hinnakasvule ja suurendab ettevõtete soovi välistööjõudu palgata. Majanduskasv aga aeglustuks konkurentsivõime vähenemise tõttu, mis annaks löögi inimeste sissetulekute kasvule. SKP ja tarbijahinnaindeks Eesti sisemajanduse koguprodukt (SKP) kasvas 2017. a võrreldes 2016. a 4,9%. 2017. a IV kvartalis kasvas majandus 2016. a IV kvartaliga võrreldes 5,0%. Tarbijahinnaindeksi muutus oli 2018. a märtsis võrreldes veebruariga 0,0% ja võrreldes eelmise aasta märtsiga 2,8%. Kinnisvaraturg (allikas Maa – amet, Statistikaamet) 2018. a tehti Eesti kinnisvaraturul 5,5% vähem ostu - müügitehinguid kui aasta varem. Aktiivseim oli kinnisvaraturg Harju maakonnas, kus toimusid ligi pooled kõikidest tehingutest. Eesti kinnisvaraturul tehti 2018. a kokku 59 301 tehingut – arvesse on võetud kõik võõrandamistehingud, milleks on ost - müük, kinkimine, vahetamine ja muud tehingud. 2018. a kinnisvara ostu - müügitehingute koguväärtus oli kokku 3,42 miljardit eurot, kuid 2007. ning 2006. oli vastav näitaja suurem (vastavalt 3,8 miljardit ning 4,4 miljardit eurot). Kinnisvaraturg oli kõige aktiivseim Harju maakonnas Tallinnas, kus toimusid pooled tehingud. Hoonestamata kinnistu Mäeotsa, Varese küla, Võru vald, Võru maakond © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 11/28 Eesti kinnisvaratehingute (ost - müük) arv ja rahaline maht 2004 - 2018 18 000 1 400 17 000 1 300 16 000 1 200 15 000 14 000 1 100 13 000 1 000 12 000 900 11 000 10 000 800 9 000 700 8 000 600 7 000 6 000 500 5 000 400 4 000 300 3 000 2 000 200 20161Q 20171Q 20181Q 2006 1Q 2011 1Q 2012 1Q 2004 1Q 2005 1Q 2007 1Q 2008 1Q 2009 1Q 2010 1Q 2013 1Q 2014 1Q 2015 1Q 4Q 2Q 2Q 3Q 3Q 4Q 4Q 2Q 2Q 3Q 3Q 4Q 4Q 2Q 2Q 3Q 2Q 3Q 2Q 3Q 4Q 2Q 3Q 4Q 3Q 4Q 4Q 2Q 2Q 3Q 2Q 3Q 4Q 3Q 4Q 4Q 2Q 2Q 3Q 2Q 3Q 4Q 3Q 4Q 4Q tehingute arv(vasak telg) rahaline maht(parem telg) Allikas:Maa – amet 2018. a IV kvartali kinnisvaraturu ostu - müügitehingute maht ning koguväärtus oli madalam kui aasta tagasi samal ajal. Võrdluses lõppenud aasta III kvartaliga on turg mõnevõrra toibunud ja taaskord kasvule pööranud. Eelmise kvartaliga võrdluses kasvas korterite ja hoonestamata maa tehingute arv, vastavalt 5,9% ja 8,4%, hoonestatud maade tehingute arv vähenes teist kvartalit järjest (-16,9%). Uute korterite müük hoogustus ning kinnisvara hinnaindeksi näitaja kasvas kvartali võrdluses 3,2% ja aastatagusest ajast püsib hinnaindeks 2,5% võrra kõrgemal. 2018. a IV kvartalis tehti kokku 12 484 ostu-müügitehingut. Pärast lõppenud aasta III kvartali langust pöörasid IV kvartalis nii tehingute maht kui koguväärtus taas tõusule. Võrreldes 2018. a IV kvartali tehingute arvu aastataguse ajaga, on maht vähenenud 6,4%, kuid seevastu kasvanud 3,7% võrdluses lõppenud aasta III kvartaliga. 2018. a kõigi nelja kvartali aastane tehingute mahu muutus ei ole olnud positiivne, mis näitab, et 2017. a sättis tehingute koguarvu lati üpris kõrgele. Kui III kvartali tehingute arvu languse taga oli suures osas uute eluruumide müügi vähenemine, siis IV kvartalis olukord toibus ning esmamüükide maht pööras taas kasvule. 2018. a IV kvartalis oli ostu-müügitehingute koguväärtus 871 miljonit eurot, mis on teinud väikese languse (-7,8%) võrdluses aasta tagasi sama perioodiga, kuid see-eest on koguväärtus 10,1% kõrgem kui 2018. a III kvartalis. Kuna 2017. a IV kvartalis kaasati turul rekordilises mahus rahalist kapitali, siis on ka mõistetav taoline koguväärtuse langus aastases võrdluses. Eri turusegmentide lõikes on ainult korteriomanditega tehtud tehingute koguväärtus aastases võrdluses kasvanud (+4,5%), nii hoonestamata kui hoonestatud maadega toimunud tehingute koguväärtus on langenud, vastavalt 16,3% ja 20%. Võrdluses eelmise kvartaliga on koguväärtuses kasvanud korteriomandite (+17,3%) ning hoonestamata maa (+1,5%) sektorid, hoonestatud maade koguväärtus on 1,1% vähenenud. Korteriomanditega tehti IV kvartalis kokku 7 127 tehingut, sealhulgas eluruumidega 5 901. Võrreldes 2017. a sama perioodiga oli eluruumidega tehinguid lõppenud aasta IV kvartalis 1,5% vähem, kuid võrreldes eelmise kvartaliga 5,9% rohkem. Eluruumidega tehtud tehingute koguväärtus on aastases võrdluses kasvanud 4,5%i ning III kvartaliga võrdluses kasvanud 17,3%. Kõige kallimalt müüdi vanalinna korter hinnaga 1 300 000 eurot. Hoonestamata kinnistu Mäeotsa, Varese küla, Võru vald, Võru maakond © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 12/28 Eluruumina müüdud uute korterite (esmamüükide) osakaal tõusis 2018. a IV kvartalis taas 20%. Kokku müüdi 2018. a IV kvartalis 1202 uut korterit, mis on 282 uut korterit rohkem kui eelmises kvartalis. Harju maakonnas oli esmamüükide arv 953, Tartu maakonnas 223 ning Pärnu maakonnas 19. Tallinnas müüdi IV kvartalis 698 uut korterit ning Tallinnas müüdud uued korterid moodustasid 58 protsenti kõikidest Eestis müüdud uutest korteritest. Tallinna uue korteri keskmiseks ruutmeetri hinnaks kujunes 2 225 eurot (+3,9%). Uute korterite osakaal kõikide eluruumide tehingutest Tallinnas tõusis 27,3%. 2018. a IV kvartali tehinguandmetele tuginedes, kujunes uue kahetoalise korteri (kaasatud on tehingud korteritega, mille pindala on vahemikus 40–55 m2) maksumuseks Tallinnas keskmiselt 110 295 eurot (2 197 EUR/m2). Taaskord oli Tallinnas kõrgeima hinnatasemega piirkond Kesklinna linnaosa, kus maksis uus kahetoaline korter keskmiselt 146 492 eurot (2 957 EUR/m2). Järgneb Pirita linnaosa – 134 650 (2 739 EUR/m2). Piirkonnad, kus sai uue kahetoalise korteri kõige odavamalt, olid traditsiooniliselt Lasnamäe ja Mustamäe linnaosa, kus kujunes keskmiseks hinnaks vastavalt 92 678 eurot (1 860 EUR/m2) ja 98 852 (1 907 EUR/m2). Järelturul oleva kahetoalise korteri maksumuseks kujunes Tallinnas keskmiselt 84 940 eurot (1 700 EUR/m2). Ka siinkohal on Tallinnas esikohal Kesklinna linnaosa, kus maksis 2018. aasta IV kvartalis järelturu kahetoaline korter keskmiselt 114 469 eurot (2 278 EUR/m2). Järgneb Pirita linnaosa – 100 000 eurot (1 890 EUR/m2). Järelturu kahetoalise korteri saab kõige odavamalt Lasnamäe ja Mustamäe linnaosas, vastavalt 71 486 eurot (1 429 EUR/m2) ja 74 339 eurot (1 546 EUR/m2). Kinnisasjadega (hoonestamata ja hoonestatud maad) toimus IV kvartalis 5326 ostu-müügitehingut, mis on 6,6% vähem kui eelmise aasta samal perioodil ning 2,8% vähem võrdluses eelmise kvartaliga. Tehingute koguväärtus 2018. a IV kvartalis oli 378,7 miljonit eurot ning 2017. a sama perioodiga võrdluses on maht vähenenud 18,8%. Võrreldes lõppenud aasta III kvartaliga on kinnisasjade IV kvartali koguväärtuse tase jäänud praktiliselt samale tasemele, langedes ainult 0,3%. 2018. a IV kvartalis tehti hoonestamata maaga 3315 tehingut ning hoonestatud maaga 2011 tehingut. Maa-ameti avaldatav kinnisvara hinnaindeksi näitaja, mida arvutatakse alates 2003. a II kvartalist, on pööranud peale eelmise kvartali marginaalset langust, taaskord kasvule. Hinnaindeksi kasv oli aastataguse sama perioodiga võrreldes 2,5% ning eelmise kvartaliga võrreldes 3,2%. Korteriomandite hinnaindeks langes aastases võrdluses 2,4 protsenti, hoonestamata maa hinnaindeks kasvas 18,7% i ning hoonestatud maa indeks kasvas 0,1%. Võrdluses eelmise kvartaliga korteriomandite hinnaindeks kasvas 2,6%, kolm eelnevat kvartalit on korteriomandite hinnaindeksi osas näidanud langust. Hoonestamata maa hinnaindeks kasvas 4,8% ning hoonestatud maa osas kasvas 3,2%. Ehitushinnaindeks tõusis 2018. a 2017. a keskmisega võrreldes 1,7%. 2018. a IV kvartalis oli ehitushinnaindeksi muutus III kvartaliga võrreldes 0,8% ja 2017. a IV kvartaliga võrreldes 1,7%. 2017. a keskmisega võrreldes kallines tööjõud 4,0%, masinate kasutamine 2,6% ja materjalide hind 0,4%. 2018. a III kvartaliga võrreldes mõjutas indeksit kõige enam tööjõu kallinemine, mis andis 75% kvartalimuutusest. 2017. a IV kvartaliga võrreldes andis tööjõu kallinemine indeksi tõusust üle kolmveerandi. Remondi- ja rekonstrueerimistööde hinnaindeks tõusis 2018. al 2017. a keskmisega võrreldes 1,8%, sealhulgas kallines tööjõud 3,7%, masinate kasutamine 3,6% ja materjalide hind 0,3%. Võru valla hoonestamata maade ülevaade Kinnistute hinnad on stabiliseerunud, kuna pakkumine ja nõudlus on tasakaalus. Aastate jooksul on äri- ja tootmismaa kinnistute pakkumine on stabiilne, nõudlus on väike. Nõutumad on hea logistikaga kohas tehnovõrkudega varustatud kinnistud. Oluline on ladus transpordi ühendus piirkonna suurte keskustega ja sotsiaalse infrastruktuuri s.h. ajaveetmisvõimaluste kasutamise lihtsus. Hoonestamata kinnistu Mäeotsa, Varese küla, Võru vald, Võru maakond © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 13/28 Võru vallas on kinnisvaraturu aktiivsus viimaste aastate jooksul olnud stabiilne. Kinnisvara asukoht on endiselt tähtis faktor elukoha valikul. Võru vallas on müügil hetkel 25 hoonestamata kinnistut, nendest ühtegi tootmis-või ärimaa sihtotstarbega kinnistut (kinnisvaraportaali www.kv.ee andmetel). Antud piirkonnas on nõudlus ja pakkumine tasakaalus. Tehingud hoonestamata maadega (Võru maakond, Võru vald, 01.01.2018 – 30.06.2019) Tehingu summa (eur) Pinnaühiku hind(eur /m2) Pindala(m2) Ar Keskm Kokk Minimaa Maksima Minimaa Maksima Media Keskm Standardh Kokku v ine u lne alne lne alne an ine älve 141 304,0 143 60 elamumaa 26 5 434,77 100 37 000 0,09 29,94 1,00 3,45 6,24 0 0 maatulundus 20 740 24 68 449,6 7 793 8 303 100 253 200 0,01 5,77 0,30 0,43 0,52 maa 7,00 6 60 muu 11 21 652,00 1 968,36 7 338 39 2 001 0,04 2,43 0,43 0,59 0,67 153 517,0 51 172,3 segamaa 3 *** *** *** *** *** *** *** *** 0 3 tootmismaa 4 16 855,00 4 213,75 *** *** *** *** *** *** *** *** Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas Märkus: Tehingute hindasid puudutavad andmed kuvatakse vaid juhul, kui on toimunud vähemalt 5 tehingut. Aruannetel võivad esineda rahaühikute teisendamisest ning ümardamisest tingitud erinevused. 5.1. Turustatavuse analüüs1 Hinnatava vara Investorid, äriühingud lõppkasutajad Lõppkasutajaid keskmise sissetulekuga investorid, kes eelistavad hinnatavat piirkonda iseloomustavad tunnused Hinnatava vara määratletud piirkond rahuldab turuosalejaid, kes on huvitatud antud liiki turusegment kinnisvarast Kui suur osa lõppkasutajateks on enamus äriettevõtted, kellele logistiliselt sobib lõppkasutajatest soovib vaadeldav piirkond hinnatavat vara Kui suur osa suurem enamus lõppkasutajatest on võimelised hinnatavat vara soetama Pakkumine turul Piirkonnas müüdavate varade hinnad sõltuvad eelkõige kinnistu suurusest, tehnovõrkude valikust ning asukohast. vt p 5.2. Müügiperiood prognoositav müügiperiood on tänases majandussituatsioonis hinnangul kuni 12 kuud Alternatiivsed kasutused puuduvad 1 Turustatavuse analüüs on EVS 875 Vara hindamise standardi nr 10 „Andmete kogumine ja analüüs, vara ülevaatus“ järgi kohustuslik turuanalüüsi osa. Standardi järgi on turustatavuse analüüs protsess, mille käigus uuritakse, kuidas konkreetne vara neeldub, st kui pika aja jooksul vara müüakse või renditakse oodatavates turutingimustes. See põhineb hinnatava vara turusegmendi turu-uuringul. Turustatavuse analüüs lisab turuanalüüsi kasutajale turu dimensiooni, uurides seega nõudluse ja konkureeriva pakkumise vahekorda hinnatava vara turusegmendis objektiivsemalt. Hoonestamata kinnistu Mäeotsa, Varese küla, Võru vald, Võru maakond © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 14/28 5.2. Konkureeriv pakkumine Hinnatav vara ei ole müügipakkumiste hulgas. Valik pakkumisi hoonestamata tootmis- ja ärimaadega Võru maakonnas Allikas: www.kv.ee 6. Hindamismeetodi valik ja kirjeldus Turuväärtuse hindamisel määrab meetodi eelistuse viis, kuidas varaga vabal turul kõige tõenäolisemalt kaubeldakse. Hindamisel on kasutatud võrdlusmeetodit, kuna analoogsete objektidega kaubeldakse peamiselt müügi- mitte üüriturul. Võrdlusmeetod Võrdlusmeetod (sales comparison approach) põhineb analüüsil, mille alus on hinnatava vara võrdlus sarnaste müüdud varadega. Võrdluse käigus korrigeeritakse müüdud varade hindu, pidades silmas tehingust ja varast tulenevaid erisusi, ning leitakse hinnatava vara väärtus. Turuväärtuse hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Turuväärtuseni jõutakse võrdlusmeetodi rakendamisel juhul, kui võrdlemisel aluseks olevad tehingud on tehtud vaba turu tingimustes ja võrdluse käigus toimuv erisuste arvessevõtmine tugineb turuinformatsioonile. (EVS 875- 11:2014) Piisavalt aktiivse turu olemasolul võib seda meetodit pidada turuväärtuse hindamiseks sobivaimaks ja täpsemaks. Võrdlusmeetod on eelistatum nende varade hindamisel, mida tavaliselt ei osteta tuleviku rahavoo eesmärgil. Meetod on sobilik eelkõige nende varade hindamisel, mida omanik kasutab ise ning mis tavaliselt ei ole seotud õiguste ja kohustustega, mille mõju väärtusele on kohandamise võtete kaudu keerukas iseloomustada. (EVS 875-11:2014) Hoonestamata kinnistu Mäeotsa, Varese küla, Võru vald, Võru maakond © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 15/28 7. Võrdlusmeetodi rakendus Hindamisel arvestame järgmiste hinnatava vara turuväärtust mõjutavate teguritega Positiivsed (+) Negatiivsed (-) hea juurdepääs krediidiasutuste konservatiivne laenupoliitika Võru linna lähedus Alljärgnevalt hindame vara turuväärtuse, kasutades võrdlusmeetodit. Hindajal on teada järgmised hinnatava varaga võrreldavates piirkondades asuvate ja kaudselt võrreldavate kinnistute ostu- müügitehingud. Asukoht Tehingu Tehingu Krundi Pinnaühiku Muu info Nr aeg hind, € pind, m2 hind, €/m2 hoonestamata tootmismaa 100%, Peetrimõisa kommunikatsioonid puuduvad; hea küla, 1 2019.01 25 587 57500 0,44 juurdepääs, detailplaneering puudub; Kanepi vald, Tartu-Võru maantee ca 1 km Põlvamaa kaugusel Kulli küla, hoonestamata ärimaa 100%, 2 Tõrva vald, 2019.05 4091 7927 0,52 kommunikatsioonid puuduvad, hea Valgamaa juurdepääs, detailplaneering puudub; hoonestamata tootmismaa 100%, Tsooru küla, kommunikatsioonid puuduvad; 3 Antsla vald, 2019.03 7000 5387 1,30 rahuldav juurdepääs, Võrumaa detailplaneering puudub; Värska alevik hoonestamata tootmismaa 100%, 4 Setomaa vald 2019.03 15 000 13014 1,15 kommunikatsioonid puuduvad; hea Võrumaa juurdepääs, detailplaneering puudub; Vilja tn, hoonestamata tootmismaa 100%, 5 Võru linn, 2018.11 12121 1692 7,16 kommunikatsioonid puuduvad; hea Võrumaa juurdepääs, detailplaneering; Vilja tn, hoonestamata tootmismaa 100%, 6 Võru linn, 2018.03 5074 1180 4,3 kommunikatsioonid puuduvad; hea Võrumaa juurdepääs, detailplaneering; hoonestamata ärimaa 100%, liitumised tsentraalsete kommunikatsioonidega Niidu tn, tegemata ; hea juurdepääs, 7 2018.05 120 000 4035 30 Võru linn detailplaneering olemas (lubatud ehitada kaks hoonet , ehitusalune pindla 1189 m2); hoonestamata ärimaa 20% tootmismaa Kivi tn, 80%, liitumised tsentraalsete 8 2017.10 58 320 4882 12 Võru linn kommunikatsioonidega tegemata ; hea juurdepääs, detailplaneering puudub hoonestamata tootmismaa 100%, liitumised tsentraalsete Luha tn, 9 2017.09 94 000 19551 5 kommunikatsioonidega tegemata ; Võru linn hea juurdepääs, detailplaneering puudub; 10 Jüri tn, 2017.06 50 000 337 148 hoonestamata ärimaa 100%, liitumised Hoonestamata kinnistu Mäeotsa, Varese küla, Võru vald, Võru maakond © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 16/28 Asukoht Tehingu Tehingu Krundi Pinnaühiku Muu info Nr aeg hind, € pind, m2 hind, €/m2 Võru linn tsentraalsete kommunikatsioonidega tegemata ; hea juurdepääs, detailplaneering puudub 100 000 hoonestamata ärimaa 100%, liitumised (120 000 Kooli tn, tsentraalsete kommunikatsioonidega 11 2016.01 koos km- 6984 14 Võru linn tegemata ; hea juurdepääs, ga) detailplaneering puudub 100 000 hoonestamata ärimaa 100%, liitumised (120 000 Kivi tn, tsentraalsete kommunikatsioonidega 12 2015.10 koos km- 8580 12 Võru linn tegemata ; hea juurdepääs, ga) detailplaneering olemas. Võru äärelinn. hoonestamata tootmismaa 100%, Käätso küla, liitumised tsentraalsete 13 Võru vald, 2016.07 6000 13 328 0,45 kommunikatsioonidega tegemata ; hea Võrumaa juurdepääs, detailplaneering puudub hoonestamata ärimaa 100%, tsentraalsed kommunikatsioonid (vesi, Kivi tn, 14 2013.12 80 400 4 822 16,67 kanalisatsioon, elekter, side); Võru linn hea juurdepääs, kehtestatud detailplaneering hoonestatud ärimaa 10% / tootmismaa 90%, kinnistul paikneb 1977.aastal ehitatud lao- ja tootmishoone (kivi) Raami tn, suletud netopinnaga 1435,9 m2, 15 2013.04 100 000 5 095 19,63 Võru linn tsentraalsed kommunikatsioonid (vesi, kanalisatsioon, elekter); rahuldav juurdepääs, kehtestatud detailplaneering NB! Võrdlustehingute hinnad ei sisalda käibemaksu. Oma olemuse, suuruse, ja asukoha poolest on eeltoodud tehingutest hinnatava varaga enimvõrreldavad tehingud nr 1, 3 ja 9. Kohandamisel lähtutakse tehingu hinnast, kuna analoogsete varade puhul kajastab see vara väärtust täpsemini. Kohandamise eesmärk on hinnata, kui palju oleks maksnud võrreldav kinnisvara, kui see ei erineks hinnatavast kinnisvarast. Siiski jäävad väärtuselemendid antud kaalud suhteliselt subjektiivseks ning sõltuvad suuresti hindaja tehtud otsusest ning valikutest. Hindaja on valinud võrdluseks 5 väärtuselementi, mida on kohandatud. Võrreldavate varade kohandamisel arvestatakse hinnatava varaga võrreldes turuväärtust alandav element positiivse märgiga ja turuväärtust tõstev element negatiivse märgiga. Kohandatud tulemuste baasil leiame kaalutud keskmise tulemuse, seejuures saab suurema osakaalu väiksema kohanduselemendiga tehing jne ehk hindamisobjektiga enimsarnane tehing. Hoonestamata kinnistu Mäeotsa, Varese küla, Võru vald, Võru maakond © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 17/28 Kohandamisel on arvestatud järgnevaid kohanduselemente: Ajaline kohandus – alates 2017.aastast ei ole me hinnatavas turupiirkonnas olulisi hinnamuutusi täheldanud (hinnatavas turusegmendis on tehingute arv väike ja hinnad stabiilsed); Asukoha kohandus – Võru linnas asuvad kinnistud on hinnatumad; Krundi suurus – suurema krundiga elamud on enamhinnatud; Detailplaneering–detailplaneeringu olemasolu tõstab oluliselt vara väärtust Tehnovõrgud ja küttesüsteem – kaasaegsete kommunikatsioonide olemasolu tõstab vara väärtust (reeglina kaasaegsed kommunikatsioonid / tehnolahendused vähendavad hoone halduskulu). Turuväärtuse hindamiseks kohandame võrdluseks kasutatud turutehinguid hinnatavale varale: Näitaja 2 Hinnatav vara Võrdlustehing nr 1 Võrdlustehing nr 3 Võrdlustehing nr 9 Võrdlustehing Mäeotsa, Peetrimõisa küla, Tsooru küla, Luha tn, Varese küla, Kanepi vald Antsla vald, Võru linn Võru vald, Põlvamaa Võrumaa Võrumaa Võrumaa Tehingu hind € 25 587 7 000 94 000 Katastriüksuse suurus m2 12408-10442 57500 5387 19551 Pinnaühiku hind, €/m² 0,44 1,30 5,0 Tehinguaeg 2019.01 2019.03 2017.09 Ajaldamine ajaldamist ei vaja ajaldamist ei vaja ajaldamist ei vaja 0% 0% 0% Ajaldatud hind, €/m² ? 0,44 1,30 5,0 Asukoht rahuldava rahuldava rahuldava hea infrastruktuuriga infrastruktuuriga infrastruktuuriga küla infrastruktuuriga küla linn Lõuna-Eestis küla Lõuna-Eestis, Lõuna-Eestis, Lõuna-Eestis, Võru linn ca 15 km Võru linn ca 15 km Võru linn ca 25 km kaugusel kaugusel kaugusel võrreldav võrreldav parem 0% 0% -20% Krundi suurus 3 12408 m2-10442m2 57500 m2 5387m2 19551m2 suurem väiksem võrreldav 10% -10% 0% Sihtotstarve Tootmismaa 100% Tootmismaa100% Tootmismaa 100% Tootmismaa 100% võrreldav võrreldav võrreldav 0% 0% 0% Detailplaneering puudub puudub puudub puudub 0% 0% 0% Tehnovõrgud kommunikatsioonid kommunikatsioonidega kommunikatsioonidega kommunikatsioonidega puuduvad liitumised puuduvad liitumised puuduvad liitumised puuduvad võrreldav võrreldav võrreldav 0% 0% 0% Juurdepääsutee/nähtavus hea/hea hea hea hea 0% 0% 0% Summaarne kohandus 10% -10% -20% Kohandatud hind, €/m² 0,48 1,17 4,00 Kohanduste abs.∑ 10% 10% 20% 2 Käsitlemata näitajate osas on objektid võrreldavad. 3 Suurema maatüki pinnaühik maksab reeglina vähem kui väiksemal maatükil (mastaapsuse effekt) Hoonestamata kinnistu Mäeotsa, Varese küla, Võru vald, Võru maakond © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 18/28 Kaal 4 1,0 0,35 0,35 0,40 Kaalutud keskmine hind, 2,18 € 0,17 0,41 1,60 €/m² ~ Võttes arvesse keskmisi tehinguhindasid, kohandamise tulemusena saadud tulemust ning positiivseid ja negatiivseid tegureid, saame võrdlusmeetodil hinnatava vara pinnaühiku turuväärtuseks 2,18 €/m² ehk kokku: Seega on kinnistu turuväärtus võrdlusmeetodi: Katastriüksuse 76702:002:0051 turuväärtus: 12408 m2 x 2,18 €/m2 = 27 049 € e ca 27 000 €. Katastriüksuse 76702:002:0052 turuväärtus: 10442 m2 x 2,18 €/m2 = 22 763 € e ca 23 000 €. Äralõike hindamine Hindamisel on lähtekohaks põhimõte, et äralõike väärtus koos saamata jääva tulu ja kaasnevate kahjudega moodustavad hüvitusväärtuse. Äralõige väärtus võib, aga ei pruugi, iseloomustada kinnisasja väärtuse vähenemist. Kui tegemist on äralõikega, mida turu kontekstis ei saa käsitleda vabalt kaubeldava kinnisasjana, siis iseloomustatakse väärtuse vähenemist kinnisasja keskmise väärtuse kaudu. (EVS 875- 12-2016) Projektijärgse äralõike katastriüksusest 76702:002:0051 suurusega 4 m2 hüvitusväärtuse puhul soovitame lähtuda leitud pinnaühiku turuväärtusest: 4 m2 x 2,18 €/m2 = 8,72 € ca 9 €. Kuigi äralõike suurus on tavaliselt väiksem kui kogu kinnistu pindala (ühikuhind peaks olema kõrgem), siis just väikesest pindalast tingituna (puudub eraldi kasutusvõimalus) oleks ühikuhind madalam. Hüvitusväärtuse hindamisel tuleb arvestada kaasneva kahju hüvitamisega. Antud äralõige hindamisel olulisi kaasnevaid kahjusid ei ole. Projektijärgse äralõike katastriüksusest 76702:002:0052 suurusega 675 m2 hüvitusväärtuse puhul soovitame lähtuda leitud pinnaühiku turuväärtusest: 675 m2 x 2,18 €/m2 = 1 472 € Kuigi äralõike suurus on tavaliselt väiksem kui kogu kinnistu pindala (ühikuhind peaks olema kõrgem), siis just väikesest pindalast tingituna (puudub eraldi kasutusvõimalus) oleks ühikuhind madalam. Hüvitusväärtuse hindamisel tuleb arvestada kaasneva kahju hüvitamisega. Antud äralõige hindamisel olulisi kaasnevaid kahjusid ei ole. 4 Kaalutud hinna arvutamisel anname suurema osakaalu hinnatava objektiga sarnasemale ehk väiksema absoluutkohandusega võrdlustehingule ning vastupidi. Hoonestamata kinnistu Mäeotsa, Varese küla, Võru vald, Võru maakond © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 19/28 Meie hinnangul riigimaantee ehitamine teeäärsete kinnistuomanikele eraldi kahju kaasa ei too, sest ehitamine toob kaasa parema ligipääsu, mis omakorda võib tõsta kinnistute turuväärtust. NB! Saadud tulemused ei sisalda käibemaksu. Hoonestamata kinnistu Mäeotsa, Varese küla, Võru vald, Võru maakond © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 20/28 8. Kokkuvõte Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ hinnangul on Võrumaal, Võru vallas, Varese külas kinnistu Mäeotsa koosseisu kuuluva katastriüksuse 76702:0020051 turuväärtus väärtuse kuupäeva seisuga: 27 000 (kakskümmend seitse tuhat) eurot.* Projektijärgse äralõike (suurusega 4 m2) hüvitusväärtus väärtuse kuupäeva seisuga: 9 (üheksa eurot) eurot.* * Hinnatud turuväärtused ei sisalda käibemaksu. Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ hinnangul on Võrumaal, Võru vallas, Varese külas kinnistu Mäeotsa koosseisu kuuluva katastriüksuse 76702:0020052 turuväärtus väärtuse kuupäeva seisuga: 23 000 (kakskümmend kolm tuhat) eurot.* Projektijärgse äralõike (suurusega 675 m2) hüvitusväärtus väärtuse kuupäeva seisuga: 1 472 (üks tuhat nelisada seitsekümmend kaks) eurot.* * Hinnatud turuväärtused ei sisalda käibemaksu. Hinnatud hüvitusväärtuse täpsusklass on +/- 15-20%. Hinnatava vara likviidsust hindame keskmiseks, kuna tänases turusituatsioonis on sarnaste varade puhul nõudlus olemas. Käesolevas eksperthinnangus fikseeritud äralõike hüvitusväärtus kehtib eeldusel, et varal ei esinenud selle ülevaatamise momendil varjatud puudusi, mille olemasolu mõistlikult tegutsev hindaja ei tuvastanud ega pidanudki tuvastama. Töö koostanud hindaja Natalja Rüütel, EKHÜ liige kutseline hindaja, 127186 Maa-ameti tegevuslitsents 123MA-mh /allkirjastatud digitaalselt/ Hindamisaruande kuupäev, 08.07.2019.a. Käesolevat hindamisaruannet ega mingit selle osa, samuti mitte mingeid viiteid käesolevale aruandele ei tohi ilma hindaja kirjaliku nõusolekuta avalikustada üheski dokumendis, kirjas ega avalduses, samuti mitte kirjastada. Juhul, kui käesolevat hindamisaruannet soovitakse avaldada, tuleb avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga eelnevalt kirjalikult kokku leppida. (EVS 875-4:2015) Käesolev hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eelpool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik, või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil. (EVS 875-4:2015) Hoonestamata kinnistu Mäeotsa, Varese küla, Võru vald, Võru maakond © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 21/28 9. Vastavuskinnitus standardi nõuetele Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamistoimingus abistanud. Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks. Hindaja on tegutsenud sõltumatu välishindajana. Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes. Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed. Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega. Töö koostanud hindaja Natalja Rüütel, EKHÜ liige kutseline hindaja, 127186 Maa-ameti tegevuslitsents 123MA-mh /allkirjastatud digitaalselt/ Hoonestamata kinnistu Mäeotsa, Varese küla, Võru vald, Võru maakond © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 22/28 Lisa nr 1 – Fotod varast Katastriüksus 76702:002:0052 Katastriüksus 76702:002:0051 Hoonestamata kinnistu Mäeotsa, Varese küla, Võru vald, Võru maakond © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 23/28 Hoonestamata kinnistu Mäeotsa, Varese küla, Võru vald, Võru maakond © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 24/28 Lisa nr 2 – Väljatrükk kinnistusregistrist Hoonestamata kinnistu Mäeotsa, Varese küla, Võru vald, Võru maakond © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 25/28 Lisa nr 3 - Maa-ameti kitsenduste kaart Katastriüksus 76702:002:0052 Allikas: Maaamet.ee Kinnistu kasutamise kitsendusi põhjustavad objektid ja piiranguvööndid ühisosa ühisosa ULATUSE_NIMETUS ULATUS KLASS m2 % Elektripaigaldise kaitsevöönd 225 ELPKV 224,76 2,15 Avalikult kasutatava tee kaitsevöönd 5659 TEEKV 5658,5 54,19 Hoonestamata kinnistu Mäeotsa, Varese küla, Võru vald, Võru maakond © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 26/28 Katastriüksus 76702:002:0051 Allikas: Maaamet.ee Kinnistu kasutamise kitsendusi põhjustavad objektid ja piiranguvööndid ühisosa ühisosa ULATUSE_NIMETUS ULATUS KLASS m2 % Elektripaigaldise kaitsevöönd 86 ELPKV 86,08 0,69 Avalikult kasutatava tee kaitsevöönd 4903 TEEKV 4902,75 39,51 Hoonestamata kinnistu Mäeotsa, Varese küla, Võru vald, Võru maakond © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 27/28 Lisa nr 4 – Projektijärgne äralõige Hoonestamata kinnistu Mäeotsa, Varese küla, Võru vald, Võru maakond © Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ lk 28/28