Kristjan Tamm Teie 26.01.2026 nr
Saaremaa Vallavalitsus
[email protected] Meie 30.03.2026 nr 7-4/260748/2602677
Üleujutusala määramine Saaremaa üldplaneeringutes
Austatud abivallavanem
Kirjutasite, et Saaremaa Vallavalitsus on Keskkonnaametiga eri meelt, kas valla territooriumil
enne haldusreformi kehtestatud ja seni kehtivates üldplaneeringutes on üleujutusala määratud või
ei ole. Sellest sõltub, milliste piirangutega peab vald oma tegevuses arvestama ja millised
omandipiirangud kehtivad.
Looduskaitseseaduse § 35 lõike 31 järgi määratakse korduvalt üleujutatud ala üldplaneeringuga ja
kui seda tehtud ei ole, siis loetakse korduvalt üleujutatud ala piiriks üks meeter kaldajoone
kõrgusväärtusest. Selline norm on kehtinud alates 1. aprillist 2007, ning seda on muudetud korra
vaid sõnastuslikult, mitte sisuliselt.
Looduskaitseseaduses ei ole öeldud, kuidas tuleb üldplaneeringus korduvalt üleujutatud ala
määratleda: kas ühtlase piirjoonena mere veepiirist või konkreetse alana. Nii kehtib Saaremaa
vallas praegu mitu üldplaneeringut, milles on üleujutusala käsitletud erinevalt. Vaidlust on
põhjustanud üldplaneeringud, mille seletuskirjas on märgitud, et üleujutusala määramist ei peeta
vajalikuks.
Keskkonnaamet on asunud seisukohale, et sellise sõnastuse korral pole üleujutusala määratud ja
lähtuda tuleb seaduses kehtestatud reeglist. See tähendab, et üleujutusala asub kõikjal
rannaäärsetel maadel, mis jäävad vähem kui ühe meetri kaugusele kaldajoone kõrgusväärtusest.
Nõnda on seaduses erandina mõeldud säte muudetud vaikimisi kehtivaks üldreegliks.
Saame aru, et valla seisukohalt tähendab selline üldplaneeringu sõnastus seda, et üldplaneeringus
on üleujutusala käsitletud, aga kuna ala ei ole korduvalt üle ujutatud, siis pole peetud vajalikuks
selgelt öelda, et selles kohas üleujutusala puudub.
See on oluline küsimus, sest sellest sõltub, milliste piirangutega peab vald oma tegevuses
arvestama. See mõjutab nii isikute põhiõigusi ‒ eelkõige omandipõhiõigust (PS § 32) ‒ kui ka
kohaliku omavalitsuse enesekorraldusõigust (PS § 154 lg 1). Piirangu kohaldumine võib tuleneda
sellest, kuidas Keskkonnaameti kehtivat õigust rakendab ja milliste tingimustega kooskõlastuse
annab või selle andmisest keeldub.
Kuigi see vaidlus mõjutab isikute põhiõiguste ja -vabaduste tagamise põhimõtte rakendamist, ei
saa õiguskantsler seda lahendada. Õiguskantsler ei saa anda siduvaid hinnanguid. Õiguskantsler
on korduvalt juhtinud tähelepanu, et Keskkonnaameti rakenduspraktika erineb seaduses sätestatust
2
(vt näiteks 18.05.2023 ettekanne Riigikogule). Kui vaidlus on seotud Keskkonnaameti
kooskõlastusega, võib olla otstarbekas lahendada see halduskohtus. Kohus saab anda hinnangu,
mida peavad järgima kõik osapooled.
Kui Keskkonnaamet jätab planeeringule kooskõlastuse andmata, võib isik, kelle õigusi see
puudutab, pöörduda halduskohtusse ja vaidlustada kooskõlastuse, ootamata ära lõpliku haldusakti
andmist, näiteks planeeringu kehtestamist või planeeringu kehtestamisest keeldumist.
Korduvalt üleujutatud ala käsitlus üldplaneeringus
Kui lähtuda sellest, et Saaremaa valla üldplaneeringutes ei ole üleujutusala kindlaks määratud, siis
rakendub seaduses korduva üleujutusala kohta sätestatud erinorm, mille tõttu võivad sellega
kaasneda põhjendamatud piirangud seal, kus korduvalt üle ujutatavat ala tegelikult ei ole.
Kui selline seadusega üldiselt määratud piirang juhtub olema mõnes paigas üleliigne, on võimalik
sellest vabaneda vaid planeeringumenetluse kaudu. Seaduse kohaselt võib seda teha
üldplaneeringu või üldplaneeringut muutva detailplaneeringuga (LKS § 40 lg 4 p 1, 2).
Saaremaa vald koostab uut üldplaneeringut. Loodetavasti esitab vald uues üldplaneeringus
korduva üleujutusala käsitluse selgelt ja ühemõtteliselt ning sellega Teie kirjeldatud probleem
laheneb. Seni, kuni uut üldplaneeringut ei ole kehtestatud, tuleb lähtuda kehtivatest
üldplaneeringutest.
Üldplaneeringu tõlgendamine
Planeering on kohaliku omavalitsuse haldusakt ja selle kehtestanud valla tõlgendus on kaalukas.
See ei võta siiski Keskkonnaametilt ega teistelt isikutelt õigust mõista planeeringut teistmoodi.
Keskkonnaamet osaleb planeeringumenetluses kooskõlastajana ning ameti kooskõlastuses antud
seisukohta tuleb arvestada. Sellele, kas kooskõlastuse seisukoht on õiguspärane, saab siduva
hinnangu anda halduskohus.
Üldplaneeringut tuleb tõlgendada tervikuna, arvestades nii selle seletuskirja kui ka selle juurde
kuuluvaid jooniseid (planeerimisseaduse § 3 lg 2). Planeeringu siduv regulatsioon saab tuleneda
planeeringu kehtestamise otsusest, joonistest ja seletuskirjast (RKHKo 28.03.2024, 3-21-1370,
p 23). Planeering peab olema vormistatud nii, et see oleks selge ja üheselt mõistetav
(haldusmenetluse seaduse § 55 lg 1).
Riigikohus on veel selgitanud, et „planeeringu seletuskiri on planeeringu tekstiline osa, mis
moodustab koos jooniste ja planeeringu kehtestamise otsusega ühtse terviku. Planeeringu
elluviimisel tuleb võimalike küsitavuste või vastuolude lahendamisel lähtuda konkreetse
planeeringu tervikliku planeeringulahenduse mõttest ja sõnastusest. Lünga täitmisel tuleb vajaduse
korral arvestada planeeringulahenduse vaheversioonide ja kooskõlastamise dokumentidega“
(RKHKo 05.03.2019, 3-13-385/90, p 11).
Kooskõlastuse vaidlustamine
Kooskõlastus on menetlustoiming, mida tuleb järgida, ja üldiselt ei saa seda lõplikust haldusaktist
eraldi vaidlustada. Erandlikult võib menetlustoimingu siiski vaidlustada enne haldusakti andmist,
kui menetlustoimingu õigusvastasus tingiks vältimatult isiku õigusi rikkuva haldusakti andmise
(halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 45 lg 3).
3
Planeeringumenetluses antud kooskõlastusega võidakse määrata planeeringulahendusele piiravaid
tingimusi või välistada planeeringu kehtestamise. Just sellisel juhul võib olla otstarbekas kaaluda
kooskõlastuse vaidlustamist.
Planeeringumenetluses antud kooskõlastuse saab vaidlustada eeskätt isik, kelle õigusi see mõjutab.
Isik võib vaidlustada kooskõlastuse, ilma et ta ootaks ära selle tingimusi arvestava lõpliku
haldusakti andmist. Muidugi võib ta ära oodata ka lõpliku haldusakti andmise ja vaidlustada selle.
Ühel juhul pöörduks isik otse kooskõlastuse andnud riigiasutuse vastu, teisel juhul esitaks ta
kaebuse kohaliku omavalituse üksuse vastu.
Põhimõtteliselt on ka vallal teatud tingimustel võimalik tema pädevuses olevas menetluses antud
riigiasutuse kooskõlastust vaidlustada. Riigiasutuse kooskõlastust vaidlustades peab vald
arvestama kaebeõiguse tingimusi ja kaebeõiguse olemasolu hoolikalt põhjendama.
Vald võib esitada kaebuse teise avaliku võimu kandja vastu oma õiguste kaitseks ja ka siis, kui
teise avaliku võimu kandja haldusakt või toiming takistab või raskendab oluliselt valla ülesannete
täitmist (HKMS § 44 lg 4 ja 5; RKHKm 16.01.2014, 3-3-1-41-13, p 19). Ainuüksi see, et
riigiasutus jätab planeeringule kooskõlastuse andmata, ei riku automaatselt kohaliku omavalitsuse
õigusi, kuna kõik algatatud planeeringud ei pea jõudma kehtestamiseni (vt TlnHKm 26.08.2015,
3-15-757/4, p 7; TlnHKm 05.10.2015, 3-15-2448/5, p 7.2). Kohalik omavalitsus saab
kooskõlastust vaidlustada eelkõige avaliku huvi kaalutlusel (TlnRnKm 24.09.2015, 3-15-757/7,
p 6), eriti kui tegemist on kohalikule omavalitsusele seadusega pandud ülesannete täitmisega
(TlnRnKm 25.04.2013, 3-12-2494/18, p 7.2).
Lugupidamisega
/allkirjastatud digitaalselt/
Ülle Madise
Ago Pelisaar 693 8407
[email protected]