Kiri

Eksperthinnang nr 0720-19 Vara: Hoonestamata kinnistu (registriosa nr. 13353550) Aadress: Järva maakond, Paide linn, Korba küla, Kruusametsa Väärtuse kuupäev: 11.04.2019 2 Hüvitusväärtused: 1) Kinnisasja turuväärtus 8 500 €, s.o. 0,73 €/m 2 2) Äralõike maatüki väärtus (kasvava metsata) 86 €, s.o. 0,1 €/m 2 3) Kaasnev kahju (kasvav mets) 767 € s.o. 0,9 €/m 4) Kaasnev kahju (teekonna pikenemine) 140 € Eeldused: Puuduvad Koostaja: Madis Raud Kutseline hindaja Kinnisvara nooremhindaja, tase 5 Kutsetunnistus nr. 139626 Kinnitaja: Toomas Vaks Põhja-Eesti regiooni hindamisvaldkonna juht Kutseline hindaja Vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr. 127183 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige Tallinn, Pärnu mnt. 130, tel: +372 646 4035, faks: +372 646 4038 | Pärnu, Pikk 11, tel: +372 443 1154 Narva, Tallinna mnt. 19c, tel: +372 356 6411 | Tartu, Riia 4, tel: +372 742 3100 | Viljandi, Tallinna tn. 6, tel: +372 433 4411 Kuressaare, Kauba tn. 5, tel: +372 4536 433 | Hiiumaa esindus, tel: +372 527 9992 | Elva, Pikk 2, tel: +372 555 12345  Eksperthinnang nr 0720-19 Järva maakond, Paide linn, Korba küla, Kruusametsa Sisukord KOKKUVÕTE ............................................................................................................................................................. 3 1. Hinnatav vara, hindamise eesmärk ja klauslid ...................................................................................................... 4 1.1. Hinnatav vara ja hindamise eesmärk ................................................................................................................... 4 1.2. Hindamise alused ning eksperthinnangu avaldamine .......................................................................................... 4 1.3. Hinnangu kehtivuse eeldused ja klauslid piiratud vastutuse kohta ..................................................................... 4 2. Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus .............................................................................................. 5 2.1. Hindamise lähteandmed ja hinnatava vara dokumentatsioon ............................................................................ 5 2.2. Hinnatava vara ülevaatus ..................................................................................................................................... 5 3. Hinnatava vara kirjeldus ....................................................................................................................................... 5 3.1. Asukoht ................................................................................................................................................................ 5 3.2. Omandisuhted ...................................................................................................................................................... 6 3.3. Maakasutus .......................................................................................................................................................... 7 3.4. Äralõige ................................................................................................................................................................ 8 3.5. Äralõike tehnovõrgud ........................................................................................................................................... 9 3.6. Hinnang hinnatava vara kestlikkuse väärtusele ja kvaliteediklassile ................................................................. 10 4. Turuülevaade ..................................................................................................................................................... 10 4.1. Majandusülevaade ............................................................................................................................................. 10 4.2. Järvamaa maatulundusmaade turuülevaade ..................................................................................................... 11 4.2.1. Müügitehingud ........................................................................................................................................... 13 4.2.2. Turustatavuse analüüs ................................................................................................................................ 14 4.2.3. Pakkumine .................................................................................................................................................. 14 5. Hindamine .......................................................................................................................................................... 15 5.1. Parim kasutus ..................................................................................................................................................... 15 5.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted ning arvutuskäik ............................................................................ 15 5.3. Hüvitusväärtuse hindamine ............................................................................................................................... 16 5.3.1. Kinnisasja turuväärtus ................................................................................................................................ 16 5.3.2. Äralõike hüvitusväärtus .............................................................................................................................. 18 6. Hindamistulemus ............................................................................................................................................... 19 Lisa 1. Fotod ........................................................................................................................................................... 20 Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte ........................................................................................................................... 21 Lisa 3. Äralõike joonis ............................................................................................................................................. 22 Lisa 4. Kasvukohatüüpide selgitus .......................................................................................................................... 23 Lisa 5. Juurdepääsu tee pikenemise kompenseerimine .......................................................................................... 24 Vastavuskinnitus standardi nõuetele: .................................................................................................................... 26 2 Domus Kinnisvara Madis Raud Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 0720-19 Järva maakond, Paide linn, Korba küla, Kruusametsa KOKKUVÕTE HINNATAVA VARA KOONDANDMED Hinnatav vara Hoonestamata kinnistu (registriosa nr. 13353550) Aadress Järva maakond, Paide linn, Korba küla, Kruusametsa Omanik Eesti Maavara OÜ (registrikood 10817713) Katastritunnus 56502:001:0010 Omandivorm Kinnistu 2 Katastriüksuse pindala 11 614 m Sihtotstarve Maatulundusmaa 100% Hoonestus Hinnataval kinnistul puudub 2 Äralõike pindala 855 m Äralõike hoonestus Puudub HINDAMISARUANDE KOONDANDMED Hinnangu eesmärk Hüvitusväärtuse hindamine esitamiseks Maanteeametile Ülevaatuse kuupäev 11.04.2019 Väärtuse kuupäev 11.04.2019 Hindamisaruande kuupäev 13.05.2019 Tellija Maanteeamet Tellimusleping Töövõtuleping nr. 1-8/19/0150-1 (22.01.2019) Hindamise eeldused Puuduvad Hinnang likviidsusele Kinnistul keskpärane, müügiperiood kuni 9 kuud. Äralõikel likviidsus puudub Hindamistulemuse täpsus Keskmisest madalam tulenevalt otseste võrdlustehingute vähesusest (+/-20%) Käibemaks Turuväärtus ei sisalda käibemaksu. KOMMENTAARID Tulenevalt hinnatava vara olemusest ning hindamise eesmärgist ei ole tegemist turupõhise käsitlusega ning seetõttu pole käesolev hindamisaruanne sobilik esitamiseks krediidiasutustele tagatisvara hinnanguna. HINDAMISTULEMUS Tuginedes hindajatele teadaolevatele lähteandmetele, kinnisvaraturu hetkesituatsioonile ja võrdlusandmetele, on Domus Kinnisvara hinnangul aadressil Järva maakond, Paide linn, Korba küla, Kruusametsa asuva kinnistu (reg.nr 13353550) väärtused vastavalt: 2 1) Kogu kinnisasja turuväärtus 8 500 €, s.o 0,73 €/m 2 2) Äralõike maatüki väärtus (kasvava metsata) 86 €, s.o 0,1 €/m 2 3) Kaasnev kahju (äralõikel paiknev mets) 767 €, s.o 0,9 €/m 4) Kaasnev kahju (teekonna pikenemine) 140 € Koostaja: Madis Raud Kutseline hindaja, Kinnisvara nooremhindaja, tase 5 Kutsetunnistus nr. 139626 /allkirjastatud digitaalselt/ Kinnitaja: Toomas Vaks Põhja-Eesti regiooni hindamisvaldkonna juht Kutseline hindaja Vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr. 127183 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige /allkirjastatud digitaalselt/ 3 Domus Kinnisvara Madis Raud Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 0720-19 Järva maakond, Paide linn, Korba küla, Kruusametsa 1. Hinnatav vara, hindamise eesmärk ja klauslid 1.1. Hinnatav vara ja hindamise eesmärk Aadress Järva maakond, Paide linn, Korba küla, Kruusametsa Registriosa nr 13353550 Vara liik Hoonestamata kinnisasi Hindamise eesmärk Hüvitusväärtuse leidmine vastavalt kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (edaspidi KAHOS) §-s 11, 12, 13, 14 ja 20 sätestatule. Väärtuse liik Hüvitusväärtus 1.2. Hindamise alused ning eksperthinnangu avaldamine Hindamisel on lähtutud Eesti varahindamise standarditest EVS 875, kehtivast seadusandlusest ja Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksist. Hüvitusväärtus (compensation) on seotud kahjude hüvitamisega omandiõiguse ja muude varaliste õiguste kitsendamisel, sundvõõrandamisel ja muudel sarnastel eesmärkidel. Hüvitamise eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud, siis tugineb hüvitusväärtus just sellel väärtuse liigil, mis kahju suurust kõige parimini iseloomustab. Eriotstarbeline vara on vara, mille kasutus selle erilise iseloomu tõttu piirneb mingi konkreetset liiki kasutusalaga või kasutajatega ning mida väga harva, kui üldse müüakse vabal turul, v.a. juhul, kui toimub vara asustava ettevõtte müük (EVS 875-2). Turuväärtus on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta. (EVS 875-1:2015, p.3.1.11.). Ülevaatuse kuupäev on kuupäev, millal teostati hinnatava vara ülevaatus. Ülevaatuse kuupäev peab alati eelnema väärtuse kuupäevale. (EVS 875-1:2015, p. 3.2.5.). Väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus (väärtus) on esitatud. (EVS 875-1:2015, p.3.2.4.). Hindamisaruande kuupäev on kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud. (EVS 875-1:2015, p.3.2.2.). Seda hindamisaruannet ega mingit selle osa, samuti mitte mingeid viiteid sellele aruandele ei tohi ilma hindaja kirjaliku nõusolekuta avalikustada üheski dokumendis, kirjas ega avalduses, samuti mitte kirjastada. Juhul, kui seda hindamisaruannet soovitakse avaldada, tuleb see avaldamise vormis ja kontekstis hindajaga enne kirjalikult kokku leppida. EVS 875-4:2015 punkt 7.4.5. Käesolev hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ainult eelpool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastutust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik, või kui seda tehakse selleks mitte ettenähtud eesmärgil. (EVS 875-4:2015, p. 7.4.6). 1.3. Hinnangu kehtivuse eeldused ja klauslid piiratud vastutuse kohta Hindaja on tegutsenud hinnangut andes sõltumatult ning kõik eksperthinnangus sisalduvad andmed on tõesed ning esitatud kolmandate isikute huvidest sõltumatult. Hinnang kehtib eeldusel, et hindajale esitatud andmed ja informatsioon on tõesed ning on täidetud kõiki hinnangu kehtivuse tingimusi. Hindaja ei vastuta nende hinnangus olevate valeandmete eest, mis on hindajale esitatud ja mille õigsuse kontrollimiseks eksperthinnangu koostamise käigus hindajal puudub võimalus või põhjendatud vajadus. Hindaja ei ole teostanud mingeid uuringuid saastatuse või saastuse ohu kohta ning seega ei saa esitada mingit kindlat seisukohta küsimuses, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemusele. 4 Domus Kinnisvara Madis Raud Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 0720-19 Järva maakond, Paide linn, Korba küla, Kruusametsa Hindamisel on lähtutud eeldusest, et hinnataval varal ja selle läheduses ei ole saastatust ega saastuse ohtu. Igasugune saastatuse ja saastuse ohu avastamine võib vara väärtust oluliselt mõjutada. (EVS 875- 13:2016, p. 9.2.5). 2. Hindamise algandmed ja hinnatava vara ülevaatus 2.1. Hindamise lähteandmed ja hinnatava vara dokumentatsioon Hindamist puudutavad algandmed on saadud järgmistest allikatest: Allikas Kuupäev Tellija kirjalikud selgitused tellimuskirjas 22.01.2019 Vara omaniku selgitused - Kohapealne ülevaatus 11.04.2019 Maa-ameti maaregister 11.04.2019 Ehitisregistri väljavõte 11.04.2019 Erametsakeskuse kodulehekülg 18.03.2019 Domus Kinnisvara ja Maa-ameti tehingute andmebaas 11.04.2019 Kinnistusraamatu registriosa väljavõte 08.04.2019 Allhankena kasutatud metsakonsultandina Heiki Peterson (litsentseeritud 15.03.2019 metsakorraldaja nr 106), kuna hinnataval äralõikel on kasvavat metsa 2.2. Hinnatava vara ülevaatus Ülevaatuse kuupäev 11.04.2019 Ülevaatuse teostanud hindaja Madis Raud Ülevaatuse juures viibinud Ülevaatus teostatud iseseisvalt isikud Ülevaatuse ulatus Kogu hinnatava kinnistu äralõike ulatuses Visuaalne ülevaatus, erivahendeid ei kasutatud, samuti ei ole hindajale looduses Ülevaatuse põhjalikkus äralõike piire ette näidatud 3. Hinnatava vara kirjeldus 3.1. Asukoht Makroasukoht Paiknemine Vara asub Järva maakonnas, Paide linnas, Korba külas hajaasustusega piirkonnas, Paide linnast ca 10 km Mikroasukoht 5 Domus Kinnisvara Madis Raud Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 0720-19 Järva maakond, Paide linn, Korba küla, Kruusametsa Iseloomustus Hinnatava vara ümbruses valdavalt metsad, põllud ja üksikud taluhooned Konkureerivad turupiirkonnad Sarnased hajaasustuspiirkonnad Järva maakonnas Haljastus Madala- ja kõrghaljastus Juurdepääs Asfaltkattega Tallinn-Tartu maanteelt mahasõit kruusakattega Pudimäe teele, mis külgneb hinnatava kinnistuga Müra ja õhusaaste Kõrge, Tallinn – Tartu maantee ääres Kaugused Lasteaed Kool Kauplus Ühistransport Tarbja, ca 4 km Tarbja, ca 4 km Tarbja, ca 4 km 100 m 3.2. Omandisuhted Registriosa number 13353550 Omandivorm Kinnisasi Omanik Eesti Maavara OÜ (registrikood 10817713) Kanded registriosa III jaos Puuduvad Kanded registriosa IV jaos Puuduvad Maa-ameti kitsenduste kaardi järgsed kitsendused Ulatuse nimetus Ulatus Klass Ühisosa m2 Ühisosa % Avalikult kasutatava tee kaitsevöönd 3024 TEEKV 3024,32 26,04 Elektripaigaldise kaitsevöönd 8 ELPKV 7,91 0,07 Kitsendused ei mõjuta vara hüvitusväärtust, kuna ei piira vara sihipärast kasutamist. 6 Domus Kinnisvara Madis Raud Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 0720-19 Järva maakond, Paide linn, Korba küla, Kruusametsa Üürilepingud Hindajale teadaolevalt puuduvad Muud olulised väärtust Hindajale teadaolevalt puuduvad mõjutavad õiguslikud tegurid ja piirangud 3.3. Maakasutus Katastritunnus 56502:001:0010 Ortofoto Sihtotstarve Maatulundusmaa 100% 2 Pindala 11 614 m Kuju, reljeef Korrapäratu kujuga, reljeef kaldega - langeb ida suunas 2 Kõlvikute koosseis Metsamaa 10 338 m 2 Looduslik rohumaa 974 m 2 Õuemaa 302 m 2 Metsamaa info Metsamaa osakaal kogu maatükist 10 338 m , ca 89% Vastavalt Metsaportaali https://mets-ave.envir.ee/ andmetele hinnataval kinnistul valdavad kasvukohatüüp sinilill mis on hea boniteediga ja kasvukohatüübiga metsamaa. Sinilille kasvukohatüübi boniteediklass enamjaolt 1A – 2. Täpsemalt kasvukohatüüpide kohta vt Lisa 4. Metsakorraldaja hr. Heiki Petersoni sõnul on äralõikel ca 18,7 tm kuuske ja 1,0 tm muid puu liike. Põllumaa info Ei ole haritava maana kasutusel Hooned ja rajatised Puuduvad Toetuskõlblikkus Ei ole toetuskõlbulik Maaparandussüsteemid Puuduvad Haljastus Madal- ja kõrghaljastus Mullastik Valdavalt keskmise ja osaliselt kehva viljakusega mullastik (KIg, Go, KI, M’’) 7 Domus Kinnisvara Madis Raud Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 0720-19 Järva maakond, Paide linn, Korba küla, Kruusametsa Piirded Puuduvad Üldplaneering Paide linna üldplaneeringu järgi paikneb hinnatav vara maatulundusmaa maakasutusega alal. Detailplaneering Hindajale teadaolevalt ei ole hinnataval kinnistul koostatud ega koostamisel detailplaneeringuid. Samuti ei ole detailplaneeringut märgitud Maa-ameti avalikustatud detailplaneeringute kaardirakendusele. Ehitusõigus Hinnatava kinnistu osas ehitusõigust määratud ei ole. Äralõike puhul on tegu kavandatava transpordimaaga. 3.4. Äralõige Asukoht Äralõige asub kinnistu idapoolses servas, Tallinn-Tartu maantee ääres Äralõike kirjeldus Äralõige on kitsas 12 m laiune ja 70 m pikkune väike metsaga kaetud maa-ala. Äralõige moodustab kinnisasja kogupindalast 7,4 %. Äralõike järel planeeritavad ehitustööd: olemasoleva Tallinn-Tartu maantee laiendamine neljarealiseks, Tallinn-Tartu maanteelt Pudimäe teele mahasõidu likvideerimine, kraavide ja nõlvade rajamine, loomatara rajamine äralõike ja kinnistu piirile. 2 Tegemist on väikse 855 m suuruse osaliselt metsaga kaetud maatükiga, mille vastu turul huvi puudub. Samuti ei ole äralõige iseseisvalt käsitletavana ehitamiseks atraktiivne (kaugel suurematest asulatest ja sotsiaalobjektidest, paikneb teekaitsevööndis, ebakorrapärase kujuga, puuduvad tehnovõrgud, jm) – tegemist on turule mittesuunatud varaga. 8 Domus Kinnisvara Madis Raud Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 0720-19 Järva maakond, Paide linn, Korba küla, Kruusametsa 1 2 Äralõike suurus Vastavalt Maanteeameti esitatud andmete järgi on äralõike suurus 855 m Äralõike mõju Äralõike tulemusel ei muutu allesjääva kinnisasja parim kasutus. Tee ehitusprojekti raames on ettenähtud likvideerida Tallinn-Tartu maanteelt mahasõit Pudimäe teele, lähim ligipääs Tallinn-Tartu maanteele Tallinna suunal jääb Anna viadukti juurde ca 6,5 km kaugusele. Ümbersõiduga pikeneb teekond Tallinna suunal ca 2 km ja halvenevad juurdepääsu teeolud (ca 1 km kruusakattega teelõik). Alloleval joonisel on väljatoodud teekonna pikenemine Tallinna suunal. Tartu suunal on võimalik Tallinn-Tartu maanteele pääseda ca 4 km kaugusel Korba viadukti läheduses (teekond pikeneb 6 km) ja Tartu suunalt on võimalik kinnistule pääseda ca 9 km kaugusel Mäo viaduktist (teekond pikeneb 5 km, millest 4 km kruusakattega teelt), mõlemal juhul teekond pikeneb ja halvenevad juurdepääsu teeolud. Hindajate hinnangul juurdepääsu pikenemise ja halvenemisega kaasneb omanikele otsene kahju ning sellega arvestatakse hüvitusväärtuse leidmisel ning käsitletakse vastavalt väljakujunenud tavadele. Rajatava nelja-realise Tallinn-Tartu maantee äärmine sõidurada jääb samale kaugusele hinnatavast kinnistust, mistõttu tee kaitsevööndi kitsendus ei laiene allesjäävale kinnistule, vaid jääb koormama samas mahus, mistõttu ei teki täiendavat kahju. Kaasnevad kahjud ja Hindajad on seisukohal, et kaasnevat kahju ja saamata jäävat tulu, mida kahju saamata jääv tulu kandev isik saab, iseloomustab käesolevas hinnangus äralõike väärtus (maa + kasvav metsapuist) ja teekonna pikenemine. Arvestades äralõike tulemusel alles jääva maa kuju ja pindala, on hindajad seisukohal, et muid täiendavaid kahjusid äralõige ei tekita. 3.5. Äralõike tehnovõrgud Veevarustus Puudub Kanalisatsioon Puudub Gaas Puudub 1 Andmed vastavalt Maanteeameti esindaja poolt esitatud andmetele. 9 Domus Kinnisvara Madis Raud Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 0720-19 Järva maakond, Paide linn, Korba küla, Kruusametsa Elektrivarustus Puudub 3.6. Hinnang hinnatava vara kestlikkuse väärtusele ja kvaliteediklassile Hinnang kinnistu kestlikkuse väärtusele ja kvaliteediklassile 2 Kestlikkuse väärtus Hindaja hinnangul on hinnataval kinnisasjal järgitud kinnisvara kestliku arengu tagamise põhimõtteid ja hindaja hinnangul on vara kestlikkuse väärtus positiivne. Kvaliteediklassi Standard EVS 875-10:2013 näeb ette kinnisvara võrreldavuse ja üldistamise eesmärgil hindamise varade jagamist kvaliteediklassidesse A, B ja C, millest A on kõrgeim ja C madalaim. põhimõtted Kvaliteediklass on tegurite kombinatsioon, mis iseloomustab kinnisvara tulupotentsiaali ja väärtust ning turu ootusi nende näitajate suhtes. Hinnang antakse järgmiste tunnuste 3 4 5 alusel: asukoht ja krundi kasutus , ehitise kvaliteet ja kinnisvara juhtimine . Alljärgnevalt on antud vastavad hinnangud kvalitatiivsel meetodil. Vara kvaliteediklass Vara kvaliteediklass Vara kvaliteediklass Vara kvaliteedi asukoha ja krundi alusel ehitise kvaliteedi alusel kinnisvarajuhtimise alusel koondhinnang B - - B-- 4. Turuülevaade 4.1. Majandusülevaade 6 Majanduse konkurentsivõime langus viitab probleemidele tulevikus Tänavu ja järgmisel aastal kasvab Eesti majandus umbes 3,5 protsenti ja 2020. aastaks aeglustub kasv juba 2 protsendi lähedale. Majanduskasvu aeglustumise üks põhjus on selles, et inimesi lisandub tööturule aina vähem. Teiseks põhjuseks on ettevõtete konkurentsivõime probleemid, millele viitab Eesti turuosa vähenemine peamistel eksporditurgudel. Eestis on tööjõukulude kasv olnud üks Euroopa kiiremaid, mis on raskendanud Eesti toodete eksporti, kuna Eesti ekspordi hinnad on kasvanud kiiremini kui konkurentide hinnad. Eesti ekspordi turuosa hakkas peamiste kaubanduspartnerite juures vähenema juba 2017. aastal, kui nende riikide majandusolukord oli erakordselt hea ja kasv kiire. Tööjõunappusest tingituna jätkavad palgad Eestis kasvu, mistõttu ka tootmine muutub veelgi kallimaks. Kuna palgakasvu mõju avaldub täies mahus alles mitme aasta jooksul, varjutab konkurentsiolukorra halvenemine ka eelseisvaid aastaid. Eesti Panga president Ardo Hansson: „Meil on tõsine oht sattuda sarnasesse olukorda nagu Soome mõned aastad tagasi. Sealne majandus jahtus, kuid samal ajal jätkus kiire palgakasv. See viis alla ekspordi konkurentsivõime, millele järgnes mitu aastat majanduslangust. Soome näite varal on näha, et konkurentsivõime kaotuse järel võib majandus aastaid vinduda ja inimeste sissetulekud sel ajal ei kasva.“ Kiire palgakasv sunnib Eestist lahkuma madala tootlikkusega tööstust. Eesti töötlevas töötluses on hõivatud suhteliselt enam inimesi kui näiteks teistes Balti riikides ja töötleva tööstuse tootlikkus on võrreldes teiste majandusharudega väike. Seega on Eestis seni veel küllaltki palju madala tootlikkusega tööstust, mis tööjõukulude jätkuva suurenemise tõttu lähiaastatel arvatavasti kaob. Vähetootlikud tööstussektorid on töötajaid juba kaotanud ja see trend eeldatavasti jätkub. Töötajate üleminek suurema tootlikkusega töökohtadele mõjub majandusele kokkuvõttes soodsalt. Majandusele tervikuna mõjuks aga kahjulikult selline palgaralli, kus peamiselt liigutakse kõrgema palgaga töökohtadele, mille tootlikkus pole kooskõlas kõrgema palgaga. 2 Kestlikkus ehk jätkusuutlikkus on ressursside kasutamise viis inimeste vajaduste rahuldamiseks, säilitades keskkonda sellisel moel, et vajaduste rahuldamine oleks võimalik mitte ainult praegu, vaid ka määramatus tulevikus. Kogu kestlikkuse valdkond koosneb kolmest osast: keskkonna, majanduse ja sotsiaalpoliitiline kestlikkus (EVS 875-10:2013, p. 10.1.1) 3 Asukoht piirkonna siseselt, üldplaneering ja vara kasutusviis, taristu laiemas ja kitsamas tähenduses, keskkonnatingimused, turvalisus, juurdepääs, parkimisvõimalused, maatüki ehitusõigus, suurus, haljastus, kommunikatsioonidega varustatus jms tegurid. 4 Arhitektuuriline lahendus, funktsionaalsus, konstruktsioonide, tehnoseadmete ning sise- ja välisviimistluse seisukord. 5 Haldamine, rentnike olemasolul renditasu, vara kasutajate homogeensus ja maksejõulisus, jäätmete käitlemine, energiat säästvate meetmete rakendamine ning andmete olemasolul ka omanikukulud. 6 Seisuga 19.12.2018. a. 10 Domus Kinnisvara Madis Raud Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 0720-19 Järva maakond, Paide linn, Korba küla, Kruusametsa Hinnatõus Eestis on aeglustumas, peamiselt maksude ja energia tõttu. Tarbijahindade kiirem kasv jäi aastasse 2018 ja alates 2019. aastast aeglustub hinnatõus 2 protsendi lähedale. Kuigi majanduse kasvutsükli tipp on läbitud, püsib palgakasv tööjõupakkumise vähesuse tõttu hoogne ja kergitab ennekõike teenuste, kuid ka kaupade hindu. Samas väheneb varasematel aastatel märkimisväärne maksutõusude mõju üldisele hinnakasvule ja ka energia kallinemine ei mõjuta tarbijakorvi maksumust enam nii palju kui varem. Majanduskasvu aeglustumisele vaatamata laekub makse Eestis tavapärasest enam ja seetõttu oleks mõistlik riigi kulude planeerimisel kuni 2021. aastani teha riigieelarve ülejäägis. See võimaldaks koguda headel aegadel varusid, mida saaks majandustsükli languse ajal kasutada Eesti majanduse ergutamiseks. Majandusprognoos põhinäitajate kaupa 2017 2018* 2019* 2020* 2021* SKP jooksevhindades (mld eurodes) 23,62 25,62 27,38 28,89 30,31 SKP püsivhindades (%) 4,9 3,6 3,2 2,3 2,2 SKP muutus püsivhindades töötaja kohta (%) 2,1 3 3,6 2,3 2,1 THI-inflatsioon (%) 3,4 3,5 2,6 2,1 1,9 Töötuse määr (%) 5,8 5,8 6,7 6,9 6,9 Keskmine brutopalk (eurodes) 1217 1303 1384 1468 1555 Keskmise brutokuupalga muutus (%) 6,9 7,1 6,2 6 6 Eelarvetasakaal (% SKPst) -0,4 0,5 0,5 0,3 0,3 *- prognoos Allikad: statistikaamet, Eesti Pank. 4.2. Järvamaa maatulundusmaade turuülevaade Metsamaa Metsamaa hind kinnisvaraturul oleneb peamiselt sellel kasvava metsa iseloomust: puistu koosseisust, vanusest, tagavarast, lubatavatest raiemahtudest, piirangutest, kokkuveo tingimustest. Metsamaa hinna kujundamisel mängib olulist rolli ka 10 aasta raiemahu suurus. Vähem mõjutab hinda asukoht. Seega on määrav, millist materjali ja kui palju on lubatud raietega antud metsast võimalik saada ning kokkuostu toimetada. 2018. aasta oli parim aasta metsaomanikele puiduhindade osas. Erametsa hinnastatistikat on peetud 11 aastat ja aasta keskmised hinnad olid 2018. aastal kõigil sortimentidel kõrgeimad. Palkide hinnad on praeguseks saavutanud järgmised keskmised hinnad: männipalk 83 €/tm, kuusepalk 82 €/tm, kasepalk 76 €/tm, haavapalk 45 €/tm ja 42 €/tm. Ümarpuidu keskmised hinnad tõusid valdavalt 7-10% võrreldes eelmise aastaga, kasepalk isegi 21%. Samuti on suurenenud nõudlus paberipuu järele, mille hinnad on 40 – 50% võrreldes eelmise aastaga. Küttepuu hind on samuti tõusnud 26%. Kasvava metsa tihumeetri hind võib olenevalt liigilisest ja vanuselisest koosseisust ulatuda kuni 50-58 euroni. Kasvava metsa ülestöötamiskulu (raie, kokkuvedu, transport) on praegu orienteeruvalt 23-25 € (varumiskulu 14,5 - 17€, autotransport 8 - 8,5€). Raskendatud tingimused ja kauge kokkuvedu suurendavad ülestöötamiskulu. Maa-ameti tehinguregistri andmetel sõlmiti Järvamaal 2018. aastal metsamaadega tehinguid 169, keskmine hektarihind oli 3 806 €. 2017 aastaga võrreldes on tehingute arv vähenenud ca 30% võrra, kuid keskmine hind on tõusnud 58%. 11 Domus Kinnisvara Madis Raud Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 0720-19 Järva maakond, Paide linn, Korba küla, Kruusametsa Allikas: Maa-ameti statistika Järva maakonnas sõlmiti 2013. aastal 202 metsamaa ostu-müügitehingut, keskmise hektarihinnaga 1 900 €, 2014. a. 333 tehingut keskmise hinnaga 2 145 €/ha, 2015. a. 187 tehingut, keskmise hinnaga 2 327 €/ha. 2016. a. 218 tehingut, keskmise hinnaga 2 120 €/ha. 2017. a. tehti 244 tehingut, keskmine hektarihind on 2 411 €. 2018 aastal tehti 169 tehingut, keskmise hinnaga 3806 €/ha. Statistika kohaselt on tehinguaktiivsus alates möödunud aastast langenud, kuid keskmised hinnad on hüppeliselt tõusnud. Suurt mõju metsakinnistute hinnale mõjutab pakkumiste vähesus, mistõttu on ka tehinguaktiivsus vähenenud. Haritav maa Alates 2010 aastast on Järva maakonna haritavate maade keskmine hektarihind olnud stabiilselt kasvavas trendis. 2018 aastal jäi keskmine hind samaks võrreldes 2017 aastaga, kuid tehingute arv on mõnevõrra kasvanud. 2015 - 2018. a. on tehingute mahud olnud 70-120 tehingut aastas. Keskmine ha hind on tõusnud 2015 aasta 2 552 €/ha kuni 2018 aasta 3 140 €/ha. Järva maakonna haritava maa tehingudünaamikat iseloomustab alljärgnev tabel. Allikas: Maa-ameti tehingustatistika Põllumajandusliku maa hind kinnisvaraturul oleneb piirkonnas tegutsevate põllumajandus-tootjate aktiivsusest, pinnasest, mullastikust ning ka lähedusest linnale või alevikule. Kvaliteetse haritava maa keskmine hind ei ole varasemate aastatega võrreldes langenud, vaid pigem kasvanud. Üldiselt algavad maade hinnad 1 400 €/ha ning lõppevad kuni 4 500 €/ha tipptehingutega - kõrgemat hinda makstakse siis, kui on tegemist ostja jaoks soodsas asukohas suurema põllumassiiviga. Seevastu madalama hinnaga on need maad, mis jäävad põllumajandusettevõtete põldudest kaugemale ja mille näol on tegemist eraldiseisvate väiksemate kinnistutega. Kõrgemad tehingud on omased Kesk-Eesti, Lääne-Virumaa ja Tartumaa haritavatele maadele, kus on tegemist ka ühtlasi Eestimaa kõige viljakamate muldadega. Teatud rolli põllumajanduslikus kasutuses olevate maade nõudluse kasvus mängivad mitmed PRIA poolt vahendatavate põllumajanduslike tegevus- ja investeeringutoetuste taotlemise võimalus - selliste maade hinnad on mõneti kõrgemad. Nõudlus põllumaade järele on keskmisest kõrgem: rohkem on eelistatud põllumassiivide hulka kuuluvad suuremad 12 Domus Kinnisvara Madis Raud Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 0720-19 Järva maakond, Paide linn, Korba küla, Kruusametsa kinnistud, kuna nende harimine on majanduslikult otstarbekam. Tähtis on ka juurdepääsu olemasolu ja paiknemine ostja olemasolevate põllumaade suhtes. 4.2.1. Müügitehingud Metsamaad: Järva maakonnas 2018. aastal tehtud tehingutest saame järeldada, et puistuta (lageraiega) metsamaade pinnaühiku hinnad on vahemikus 650 – 1 400 €/ha sõltuvalt kinnistu pindalast, maa viljakusest, metsa kasvukohatüübist ja juurdepääsust. Kehvade kasvutingimustega metsamaade tehinguid on vähem. Toome välja hindajale teadaolevaid lageraiega metsamaade tehinguid Järva maakonnas: Tehingu Tehingu Pindala, Asukoht €/ha Kirjeldus aeg hind ha Täielik lageraie, kompaktse kujuga, juurdepääsu tee olemas üle Kurisoo küla 25.01.2019 10 000 7,21 1 387 eramaade, hea viljakas mullastik ja kasvutingimused Täielik lageraie, kompaktse kujuga, juurdepääsu tee puudub üle Jõgisoo küla 15.03.2018 5 787 4,50 1 286 eramaade, hea viljakusega mullastik ja kasvutingimused Täielik lageraie, kompaktse kujuga, juurdepääsu tee puudub üle Jõgisoo küla 15.08.2018 11 100 10,28 1 080 eramaade, hea viljakusega mullastik ja kasvutingimused Täielik lageraie, kompaktse kujuga, juurdepääsu tee puudub üle Põikva küla 13.04.2018 10 500 10,10 1 040 eramaade, keskmise viljakusega mullastik ja kasvutingimused Kukevere Täielik lageraie, kompaktse kujuga, juurdepääs avalikult teelt, 12.02.2018 5 900 5,87 1 005 küla keskmise viljakusega mullastik ja kasvutingimused Täielik lageraie, kompaktse kujuga, juurdepääs puudub üle Metsla küla 08.05.2018 5 690 6,00 948 eramaade, hea viljakas mullastik ja kasvutingimused Koidu- Täielik lageraie, pikliku kujuga, pehme kattega juurdepääsu tee 11.01.2018 5 500 5,90 932 Ellavere küla üle eramaade, hea viljakusega mullastik ja kasvutingimused Täielik lageraie, kompaktse kujuga, juurdepääsu tee puudub üle Retla küla 13.04.2018 3 700 4,12 898 eramaade, keskmise viljakusega mullastik ja kasvutingimused Täielik lageraie, kompaktse kujuga, juurdepääs avalikult teelt, Villevere küla 15.11.2018 3 000 3,53 850 keskmise viljakusega mullastik ja kasvutingimused Täielik lageraie, kompaktse kujuga, juurdepääsu tee puudub üle Vedruka küla 27.04.2018 4 200 5,10 824 eramaade, hea viljakusega mullastik ja kasvutingimused Täielik lageraie, pikliku kujuga, juurdepääsu tee puudub üle Kuksema küla 15.05.2018 1 000 1,50 667 eramaade, hea viljakusega mullastik ja kasvutingimused Täielik lageraie, koosneb kahest lähedal asuvast väiksest Roosna küla 15.08.2018 1 500 2,30 652 katastiüksusest, juurdepääsu tee olemas üle eramaade, keskmise viljakusega mullastik ja kasvutingimused Allikas: Maa ameti tehingute andmebaas, Domus Kinnisvara tehinguinfo Puistuga metsade puhul on metsamaade pinnaühiku hinnad vahemikus 5000 – 10 000 € ning sõltuvad suuresti puistu väärtusest ja metsa küpsusest, kuid samuti mängivad rolli kinnistu suurus, viljakus, kasvutingimused ja juurdepääs. Suurem osa optimaalse suurusega, keskmise ja hea viljakusega lageraieta metsamaade tehingutest jäävad vahemikku 6 000 – 8 000 €. Väiksemad ca 1-3 ha suurused metsamaad on samuti likviidesed, kuid tehtud tehingute pinnaühiku hinnad on valdavalt madalamad vahemikus 5000 – 7000 €. Toome välja hindajale teadaolevaid metsamaade tehinguid Järva maakonnas: Tehingu Pindala, Asukoht Tehingu aeg €/ha Kirjeldus hind ha Maatulundusmaa, ligipääs kehv, osaliselt hea metsa Veskiaru 31.07.2018 62 000 8,75 7 086 kasvukohatüübiga metsamaa (naadi, jäneskapsa-kõdusoo) küla osaliselt kehvema kasvukohatüübiga (madalsoo, angervaksa) Maatulundusmaa, ligipääs hea, pikliku kujuga, 87% metsaga Viisu küla 15.11.2018 79 000 7,95 9 937 kaetud, valdavalt hea kasvukohatüübiga metsamaa (naadi, angervaksa) Maatulundusmaa, ligipääsu tee puudub, üle eramaade, Taadikvere 05.12.2018 40 000 6,50 6 154 kompaktse kujuga, metsaga kaetud, keskmise kasvukohatüübiga küla metsamaa (jäneskapsa-kõdusoo) Maatulundusmaa, ligipääs hea, kompaktse kujuga, hea Kihme küla 31.01.2018 48 200 5,78 8 339 kasvukohatüübiga metsamaa (naadi, sinilille) 13 Domus Kinnisvara Madis Raud Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 0720-19 Järva maakond, Paide linn, Korba küla, Kruusametsa Maatulundusmaa, ligipääs hea, kompaktse kujuga, metsaga Tarbja küla 13.11.2018 40 000 5,27 7 590 kaetud, hea/keskmise kasvukohatüübiga metsamaa (naadi, jäneskapsa-kõdusoo, sinilille) Maatulundusmaa, ligipääs hea, kompaktse kujuga, metsaga Oeti küla 11.05.2018 36 000 4,41 8 163 kaetud, hea kasvukohatüübiga metsamaa (naadi, sinilille) Maatulundusmaa, ligipääs hea, kompaktse kujuga, metsaga Mündi küla 26.10.2018 26 000 3,69 7 046 kaetud, hea kasvukohatüübiga metsamaa (jäneskapsa-kõdusoo) Maatulundusmaa, ligipääs hea, üle eramaade, pikliku kujuga, Jõeküla 29.03.2018 43 000 6,46 6 656 metsaga kaetud, keskmise kasvukohatüübiga metsamaa (mustika- kõdusoo, angervaksa, naadi) Maatulundusmaa, juurdepääsu tee puudub üle eramaade, Kihme küla 04.09.2018 17 000 2,50 6 800 kompaktse kujuga, metsaga kaetud, hea kasvukohatüübiga metsamaa (sinilille) Maatulundusmaa, juurdepääsu tee puudub üle eramaade, Kihme küla 12.09.2018 12 000 2,10 5 714 kompaktse kujuga, metsaga kaetud, hea kasvukohatüübiga metsamaa (sinilille) Maatulundusmaa, juurdepääsu tee puudub üle eramaade, pikliku Valgma küla 16.10.2018 12 000 2,40 5 000 kujuga, metsaga kaetud, kehva kasvukohatüübiga metsamaa (madalsoo, angervaksa) Maatulundusmaa, metsa 1,19 ha, juurdepääs hea, kinnistu koosneb kahest teega eraldatud metsamaa tükist, metsaga Mäo küla 13.09.2018 8 000 1,29 6 207 kaetud, keskmise kasvukohatüübiga metsamaa (jänesekapsa- mustika, jänesekapsa-kõdusoo) Maatulundusmaa, metsa 0,9 ha, juurdepääs hea, kompaktse Väljaotsa 20.06.2018 8 000 1,40 5 714 kujuga, metsaga kaetud, keskmise kasvukohatüübiga metsamaa küla (jänesekapsa-kõdusoo) Allikas: Maa ameti tehingute andmebaas, Domus Kinnisvara tehinguinfo 7 4.2.2. Turustatavuse analüüs Hinnatava vara lõppkasutajad Kohalikud elanikud ja ettevõtted. Lõppkasutajaid iseloomustavad Kohalikul turul tegutsev metsaettevõtja tunnused Kas hinnatav vara rahuldab Hinnatav vara rahuldab turusegmendi nõudeid, sest turusegmendis on nõudlus turusegmendi nõudeid piirkonna maade vastu olemas. Kui suur osa lõppkasutajatest Arvestatav osa lõppkasutajatest soovib hinnatavat vara, kuna tegemist on soovib hinnatavat vara kompaktse kujuga, valdavalt hea viljakuse ja kasvutingimustega metsamaaga. Kui suur osa lõppkasutajatest on Raske konkreetselt välja tuua, pigem suurem osa ostjaskonnast on võimelised võimelised hinnatavat vara hinnatavat vara soetama. soetama Konkureeriv pakkumine turul Vt p 4.2.3 Müügiperiood Kuni 9 kuud Müügihinnad Müügihinnad tõenäoliselt lähiajal ei muutu. Alternatiivsed kasutused Hindaja hinnangul puuduvad 4.2.3. Pakkumine Kinnisvaraportaalis KV.ee on hetkel Järva maakonnas pakkumises 28 maatulundusmaa sihtotstarbelist kinnistut. Metsaga kaetud kinnistute pakkumishinnad on vahemikus 7 000 – 9 000 €/ha, sõltuvalt kinnistul kasvava metsa mahust ja väärtusest. Põllumaa (hooldatud) pakkumishinnad vahemikus 3 800 – 3 900 €/ha. lageraie ja rohumaa kinnistud pakkumises vahemikus 1 600 – 3 100 €/ha. Toome välja hinnatava varaga sarnasemad müügipakkumised: Asukoht Pakkumishind, € Lisainfo 62 000 € Taadikvere külas Metsamaa, kinnistu pindala 7,1 ha, juurdepääs puudub ehk ca 8 700 €/ha 7 Turustatavuse analüüs on EVS 875 Vara hindamise standardi nr 10 „Andmete kogumine ja analüüs, vara ülevaatus“ järgi kohustuslik turuanalüüsi osa. Standardi järgi on turustatavuse analüüs protsess, mille käigus uuritakse, kuidas konkreetne vara neeldub, st kui pika aja jooksul vara müüakse või renditakse oodatavates turutingimustes. See põhineb hinnatava vara turusegmendi turu-uuringul. Turustatavuse analüüs lisab turuanalüüsi kasutajale turu dimensiooni, uurides seega nõudluse ja konkureeriva pakkumise vahekorda hinnatava vara turusegmendis objektiivsemalt. 14 Domus Kinnisvara Madis Raud Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 0720-19 Järva maakond, Paide linn, Korba küla, Kruusametsa 38 000 € Võõbu külas Metsamaa, koosneb 3-st kinnistust kogupindalaga 5,5 ha ehk ca 6 900 €/ha 8 000 € Korba külas Metsamaa, lageraie, koosneb 3-st katastriüksusest kogupindala 2,6 ha ehk ca 3 100 €/ha 2 500 € Põikva külas Metsamaa, noorendik, kinnistu pindala 0,85 ha ehk ca 2 900 €/ha 100 000 € Mäo küla Rohumaa, tootmis- ja ärimaa potentsiaaliga 5,1 ha, hea juurdepääs ehk ca 19 600 €/ha 75 000 Valasti küla Haritav maa (põllumaa), väike osa (8%) metsamaa, kinnistu pindala 19,5 ha ehk ca 3 800 €/ha 59 900 Müüsleri küla Haritav maa (põllumaa), PRIA-s registreeritud kinnistu pindala 15,3 ha ehk ca 3 900 €/ha 4 480 Öötla küla Looduslik rohumaa, kinnistu pindala 2,8 ha ehk ca 1 600 €/ha 26 500 Kolu küla Endine talu koht jõe kaldal, valdavalt rohumaa, kinnistu pindala 12,1 ha ehk ca 2 200 €/ha 30 000 Lehtmetsa küla Looduslik rohumaa, kinnistu pindala 17,6 ha ehk ca 1 700 €/ha 13 000 Lehtmetsa küla Haritav maa (rohumaa), ei ole PRIA-s registreeritud kinnistu pindala 4,4 ha ehk ca 2 900 €/ha Rõhutame, et eelpool toodud maatulundusmaade puhul on tegemist pakkumishindadega, mitte müügihindadega. On olemas võimalus, et pakkumishinnad avaliku müügi käigus oluliselt langevad või enampakkumise tingimustes tõusevad. Seepärast leiame, et leitud turuväärtuse ning pakkumishindade otsene võrdlemine ei suurenda leitud tulemuse täpsust. 5. Hindamine 5.1. Parim kasutus Vara parim kasutus: hindamisstandard defineerib vara parimat kasutust kui vara kõige tõenäolisemat kasutust, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse (EVS 875-1:2015 p 3.2.3). Käesoleva hindamise eesmärk on leida Kruusametsa kinnistu hüvitusväärtus, mis kaasneb äralõike teostamisega. 2 2 Hinnatav kinnistu on 11 614 m suurune hoonestuseta maatulundusmaa, mille kõlvikute koosseisus on 10 338 m 2 2 metsamaad, 974 m loodusliku rohumaad ja 302 m õuemaa. Hinnatava kinnistu parim kasutus on olemasolev kasutus maatulundusmaana (valdavalt metsamaa). Hinnatava vara kauguse tõttu suurematest asulatest ja sotsiaalobjektidest elamuarenduse, äri- ja tootmismaa potentsiaal puudub. Pärast äralõike teostamist ei muutu allesjääva kinnisasja parim kasutus. Levinud praktika kohaselt on teede eraldamise eesmärgil teostatud äralõigete hindamise aluseks hindamisstandard EVS 875-12:2016 Hindamine hüvitamise eesmärgil, kus on esitatud hindamise põhimõtted hüvitamisel. 5.2. Hindamise metoodiline alus ja põhimõtted ning arvutuskäik Hindamisstandardi EVS 875-12:2016 punkti 6.3.1. järgi on hindamise lähtekohaks põhimõte, et äralõike väärtus koos saamata jääva tulu ja kaasnevate kahjudega moodustavad hüvitusväärtuse. Äralõike väärtus võib, aga ei pruugi, iseloomustada kinnisasja väärtuse vähenemist. Hinnatava kinnistu turuväärtuse leidmisel kasutatakse võrdlusmeetodit, sest hinnatava varaga sarnaste varade sektoris tehakse valdavalt ostu-müügitehinguid ning hindajatele on teada hinnatavaga analoogiliste maade tehinguid sarnastest turupiirkondadest. Kinnistu turuväärtuse leiame hinnatava vara ja hiljuti müüdud sarnaste varade võrdlemise alusel. Kuna kinnistu turuväärtuse leidmisel pole puistu väärtust eraldi hinnatud, siis sellest tulenevalt on hinnangu täpsus suhteliselt madal. Hindamistulemuse näol on tegemist pigem teatava orientiiriga, kuna see ei mõjuta hüvitusväärtust. Vastavalt standardi punkti 6.3.3. järgi, kui äralõige ei vasta kriteeriumitele, mis on omased kinnisasjadele, millega vabal turul kaubeldakse, käsitletakse äralõiget osana kinnisasjast, millega turul kaubeldakse. Kuna suuruse, kuju jms näitajate tõttu ei pruugi (turu)väärtuse hindamine äralõike olulisi iseärasusi arvesse võttes olla võimalik, on 15 Domus Kinnisvara Madis Raud Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 0720-19 Järva maakond, Paide linn, Korba küla, Kruusametsa lubatud kasutada lihtsustusi. 6.3.4. Äralõike puhul, mis oma suuruse, kuju jms näitajate poolest ei vasta kriteeriumitele, mis on omased turul vabalt kaubeldavatele kinnisasjadele, võib alusena kasutada ühikuväärtust, mis on omane kinnisasjadele, millega selles piirkonnas kaubeldakse. 6.3.3 ütleb: suuremate varade puhul tuleb silmas pidada, et nende eri osad võivad olla turu kontekstis eri väärtusega ja nimetatud asjaolu tuleb arvesse võtta. 2 Käesoleval juhul on äralõike ala väike 855 m metsamaa, mille vastu turul huvi puudub ja mis ei vasta kriteeriumitele, mis on omased vabal turul kaubeldavatele varadele. Hüvitusväärtuse standardist tulenevalt, kuna hinnatava vara äralõige ei ole iseseisva kinnistuna turul käsitletav, võime äralõike hindamisel kasutada ühikuväärtust, mis on omane kinnisasjadele, millega selles piirkonnas kaubeldakse. Seejuures lähtume kasvava metsata metsamaa ühikuväärtusest ja käsitleme kasvavat metsa eraldi kaasneva kahjuna. Vastava ühikuväärtuse leidmisel tugineme litsentseeritud metsahindaja hinnangule ja piirkonnas tehtud sarnaste varade tehingutele. Äralõike tulemusel pikeneb teekond Tallinna suunal ca 2 km ning Tartu suunal 5 km, samuti halvenevad teeolud. Käsitleme teekondade pikenemise ja halvenemisega kaasnevaid kahjusid lähtuvalt väljakujunenud tavast. Eelnevat arvestades on hindajad seisukohal, et hüvitusväärtus saadakse hinnates eraldi äralõike maa väärtus ilma kasvava metsata, millele kaasneva kahjuna lisandub äralõike alal kasvav mets, so. metsapuistu ja teekonna pikenemisega kaasnev kahju. Metsamaa ja puistu väärtuse hindamisel tugineme litsentseeritud metsakorraldaja Heiki Petersoni hinnangule. Võrdlusmeetod: Kinnisvara hindamisel võrdlusmeetodil lähtutakse eeldusest, et ükski informeeritud ostja ei ole nõus maksma omandatava vara eest rohkem, kui teine ostja hiljuti toimunud analoogse tehingu korral. Hinnatav vara peab olema võrreldav teiste analoogsetega nii füüsiliste tunnuste, asukoha, majandusliku otstarbe kui ka ajafaktori näitajate poolest. Turuväärtuse määramisel on aluseks seos, et turusituatsioon on hindamise hetkel vastav, st. turul olevate üksteist asendavate kaupade hinnad on võrdsed. Võrdlusmeetodi eelised seisnevad selles, et ta põhineb piirkonna tegelikel hindadel, võtab arvesse tegelikku nõudlust ja pakkumist ning on lihtsalt mõistetav ja põhjendatav. 5.3. Hüvitusväärtuse hindamine Järgnevalt leitakse kinnistu turuväärtus võrdlusmeetodil ja seejärel äralõike väärtus ning äralõike teostamisega kaasnevad kahjud ja saamata jäävad tulud. 5.3.1. Kinnisasja turuväärtus 2 2 Hinnatav kinnistu on 11 614 m suurune hoonestuseta maatulundusmaa, mille kõlvikute koosseisus on 10 338 m 2 2 metsamaad, 974 m loodusliku rohumaad ja 302 m õuemaa. Kogu kinnistu turuväärtuse leiame võrdlusmeetodil sarnaste väiksemate metsamaadega tehtud tehingute kaudu. Seejuures kasutatakse Maa-ameti tehingute andmebaasi ja Domus Kinnisvara tehinguinfot. Kuna kogu kinnistu puistu väärtust pole eraldi hinnatud, siis sellest tulenevalt on hinnangu täpsus suhteliselt madal. Hindamistulemuse näol on tegemist pigem teatava orientiiriga kuna see ei mõjuta hüvitusväärtust. Seejuures kasutatakse Maa-ameti tehingute andmebaasi ja Domus Kinnisvara tehinguinfot. Hinnatava kinnisasjal asuva metsamaa moodustab valdavalt hea kasvukohatüübiga (sinilill) metsamaa. Täpsemalt kasvukohatüüpide kohta vt Lisa 4. Sinilille kasvukohatüüp – on levinud rohkem voorte ja ooside karbonaatmuldadel, metsakõdu kiht on väga õhuke (soodsad lagunemistingimused). Niiskusastmelt on üldiselt värsked mullad, aeg-ajalt kuivad, põhjavesi üle 2 m sügavusel. Puistutest on 2/3 kuusikuid, 1/4 männikuid ja 1/10 kaasikuid. Vähem leidub haavikuid, hall-lepikuid, tammikuid. Valdavalt Ia…II boniteediklass. Väga sageli esineb kuusikutes juurepessu ja tegelikkuses on kuusikute sanitaarne seisund halb. Männikute sanitaarne seisund on rahuldav, kuid puud laasuvad halvasti. Alusmets on hõre kuni tihe – pihlakas, sarapuu, paakspuu, magesõstar, näsiniin jt. Alustaimestik on liigirikas: rohkem on sinilille, jänesekapsast, maasikas, lillakas, võsaülane, mailane, koldnõges jt. Samblarindes on metsakäharik, laanik, palusammal jt. Ulatuslikumalt on levinud Pandivere kõrgustikul, vähemal määral Lääne- ja Põhja-Eestis. Võrdlustehingutena kasutame hindajale teadaolevaid sarnaseid metsamaa tehinguid: Tehingu Tehingu Pindala, Asukoht €/ha Kirjeldus aeg hind ha 16 Domus Kinnisvara Madis Raud Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 0720-19 Järva maakond, Paide linn, Korba küla, Kruusametsa Maatulundusmaa, metsa 1,19 ha, juurdepääs hea, kinnistu koosneb kahest teega eraldatud metsamaa tükist, metsaga Mäo küla 13.09.2018 8 000 1,29 6 207 kaetud, keskmise kasvukohatüübiga metsamaa (jänesekapsa- mustika, jänesekapsa-kõdusoo) Maatulundusmaa, metsa 0,9 ha, juurdepääs hea, kompaktse Väljaotsa 20.06.2018 8 000 1,40 5 714 kujuga, metsaga kaetud, keskmise kasvukohatüübiga metsamaa küla (jänesekapsa-kõdusoo) Maatulundusmaa, metsa 2,5 ha, juurdepääsu tee puudub üle Kihme 04.09.2018 17 000 2,50 6 800 eramaade, kompaktse kujuga, metsaga kaetud, hea küla kasvukohatüübiga metsamaa (sinilille) Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas ja Domus Kinnisvara Hindamisel võrdlusmeetodil kasutame tabelis väljatoodud tehinguid, mis on võrdlusvaradeks kõige sobivamad, sarnase pindalaga ja metsamaa kõlviku osakaaluga. Toodud võrdlustehingute võrdlemiseks hinnatava varaga korrigeerime võrdlusvarasid iseloomustavaid parameetreid. Korrigeerimise eesmärgiks on anda hinnang, kui palju muudab hinnatava vara mingi parameetri erinevus võrdlusvara turuväärtust. Võrdlustehingute valik ja kohandamise põhimõtted Võrdlustehingute valik Hindamisel võrdlusmeetodil kasutame sarnastes piirkondades toimunud tehinguid. Selgitused  Kõik võrdlustehingud on müüdud tavapärase müügiprotsessi käigus. võrdlustehingute osas  Ühegi tehingu hind ei sisaldanud käibemaksu, samuti ei lisandunud ühelegi tehingu hinnale käibemaks. 8 Võrdlusühiku valik Võrdlusühikuks valime ha hinna. 9 Võrdluselementide valik Võrdluselementideks on lisaks tehingu ajale valitud järgmised enim vara väärtust mõjutavad tegurid:  Ajaline kohandus – 2018 a. II kvartalist ei ole me hinnatavas turusektoris olulisi hinnamuutusi arvestanud;  Asukoht, juurepääs – kõrgema hinnaga on kergesti ligipääsetavad kinnistud, mis jäävad suuremate kõvakattega teede äärde;  Kuju, reljeef– eelistatud on kompaktse kujuga ja tasase reljeefiga maatükid;  Kinnistu pindala – väiksema pindalaga metsamaad on turul reeglina madalama hinnaga. Väiksemate raiemahtude tõttu on lageraie teostamine ebaeffektiivsem, mistõttu nende müügihinnad on mõnevõrra madalamad, käesoleval juhul on kõik võrreldavad varad optimaalse suurusega;  Kasvukoha tüüp – mullastikult ja kasvutingimustelt ühtlane metsaala, kõrgemalt on väärtustatud viljakamate kasvukohatüüpidega kinnistud, mis on kõrgema tootlikusega.  Kõlvikuline koosseis, metsaosakaal – lageraiega metsamaa kinnistu väärtus on vahemikus 650 – 1 400 €/ha ja raieküpse metsa hind sõltuvalt metsa liigilisest koosseisust ja mahust on vahemikus 7 000 – 10 000 €, mis tähendab, et puistu väärtus võib moodustada 80 – 90% metsa väärtusest. Mistõttu on suurema metsamaa osakaaluga ja väiksema lageraie mahuga maad kõrgemalt hinnatud. Muudes kriteeriumites on hinnatava ja võrreldavad varad sarnased või väikeste erinevustega, mis turuväärtusele olulist mõju ei avalda, mistõttu ei ole neid kohandatud. Võrdlustabel: VÕRRELDAVAD VARAD HINNATAV VARA 1 2 3 Korba küla, Aadress: Paide linn, Mäo küla Türi vald, Väljaotsa küla Paide linn, Kihme küla Kruusametsa Tehingu hind (€): 8 000 8 000 17 000 Pinnaühiku hind (€/ha): 6 207 5 714 6 800 Tehingu aeg: apr.19 sept.18 juuni.18 sept.18 8 Võrdluselement on vara või tehingut iseloomustav näitaja, mida kasutatakse kohandamisel ja mille valikul lähtutakse selle olulisusest vara väärtuse kujunemisel (EVS 875-11:2014, p. 3.2.8.) 9 Võrdlusühik on ühik, mille abil kohandamise võtteid kasutades leitakse vara väärtus võrdlusmeetodil. Tavaliselt on võrdlusühikuks ühik, mida kasutatakse turul kauplemisel, pidades silmas konkreetse toote, turusegmendi ja -piirkonna eripärasid (EVS 875-11:2014, p. 3.2.9.) 17 Domus Kinnisvara Madis Raud Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 0720-19 Järva maakond, Paide linn, Korba küla, Kruusametsa Ajaldamine 0% 0% 0% Ajaldatud hind (€): 6 207 5 714 6 800 Kihme küla, juurdepääsu Korba küla, Mäo küla, juurdepääs Väljaotsa küla, Asukoht, juurdepääs: tee puudub, üle juurdepääs hea hea juurdepääsu hea eramaade Kohandus 0% 0% 10% Tükeldatud - teega Kuju, reljeef: kompaktne, tasane kompaktne, tasane kompaktne, tasane eraldatud, tasane Kohandus 5% 0% 0% Pindala (ha): 1,2 1,29 1,4 2,5 Kohandus 0% 0% 0% Jänesekapsa-mustika, Kasvukoha tüüp: sinilill Jänesekapsa-kõdusoo sinilill jänesekapsa-kõdusoo Metsa kasvutingimused: head keskmised keskmised head Kohandus 10% 10% 0% metsamaa 1,0 ha metsamaad 1,19 ha Kõlvikuline koosseis: metsamaad 0,9 ha (64%) metsamaad 2,5 ha (100%) (89%) (92%) Kohandus 0% 20% -5% Summaarne kohandus: 15% 30% 5% Kohandatud hind (€): 7 138 7 429 7 140 Kohanduste absoluutväärtuste 15% 30% 15% summa: Osakaal lõpphinnas: 0,35 0,3 0,35 Kaalutud hind (€): 7 226 2 498 2 229 2 499 Turuväärtuse leidmisel kasutame kaalutud keskmist, kuna varasid on kohandatud erineval määral ning kaalumisel saab arvesse võtta kohandamisel tekkinud erinevusi. Kõige suurema kohanduste absoluutväärtuste summaga tehingule antakse kõige väiksem kaal. Kaalutud keskmine hind võrdlusmeetodi põhjal: 2 498 + 2 229 + 2 499 € = 7 226 €/ha, so. 0,72 €/m². Hinnatava kinnisasja turuväärtuse saame selle pindala ja leitud pinnaühikuhinna korrutisena: 2 2 11 614 m x 0,7226 €/m = 8 392 € ≈ 8 500 € Tulemuse täpsus on piirkonna sarnaste varade osas ligikaudu ± 20%. 5.3.2. Äralõike hüvitusväärtus Kinnisasja avalike huvides omandamise tasu koosneb kinnisasja väärtusest ja hüvitisest kinnisasja omandamisega otseselt kaasneva varalise kahju ja saamata jääva tulu eest. Äralõike maatüki väärtus (kasvava metsata): Kuna hinnatava äralõike puhul on tegemist metsaga kaetud maatükiga, mis ei vasta kriteeriumitele, mis on omased turul vabalt kaubeldavatele kinnisasjadele, võib alusena kasutada ühikuväärtust, mis on omane kinnisasjadele, millega selles piirkonnas kaubeldakse. Puistuta (lageraiega) metsamaade pinnaühiku hinnad Järva maakonnas on vahemikus 650 – 1 400 €/ha sõltuvalt kinnistu pindalast, maa viljakusest, metsa kasvukohatüübist ja juurdepääsust (Vt tabel 4.2.1. lageraiega metsamaadega tehtud tehingud). Litsentseeritud metsakorraldaja Heiki Petersoni hinnangul on kinnisasja pinnaühiku turuväärtus 1 000 €/ha, s.o. 0,1 2 €/m . Võttes arvesse võrdlusmeetodil leitud metsamaa pinnaühiku väärtust, tulemuse täpsust ja äralõike valdavalt head kasvukohatüüpi on hindajad seisukohal, et litsentseeritud metsakorraldaja hinnang on turupõhine. Vastavalt 2 Maanteeameti poolt esitatud projektile on kinnisasjast tehtava äralõike pindala 855 m . Seega saame äralõike maatüki väärtuseks: 855 m² x 0,1 €/m² ≈ 86 € Otseselt kaasnev varaline kahju (äralõikel paiknev mets): KAHOS § 13 lg 2 järgi käsitatakse otseselt kaasneva varalise kahjuna eelkõige kinnisasja omanikule alles jääva 18 Domus Kinnisvara Madis Raud Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 0720-19 Järva maakond, Paide linn, Korba küla, Kruusametsa kinnisasjaga seonduvat metsa, muu taimestiku ja istanduse hävinemist ning ehitusvõimaluse vähenemist. Käesoleval juhul saame arvestada kaasneva kahjuna äralõike alale jäävat 18,7 tm kuuske, ja 1,0 tm muid puu liike. Antud metsamaterjali väärtus on litsentseeritud metsakorraldaja hinnangul saadud järgmiselt: Puu liik Kogus tm Hind €/tm Summa Kuusk 18,7 40 747 Mänd 0,0 45 0 Kask 0,0 50 0 Haab 0,0 25 0 Muu 1,0 20 20 Kokku: 19,7 39 767 Tabelis toodud kokkuostuhindadest on maha arvestatud raie ja veoteenus. Seega saame puistu väärtuseks: 2 767 € s.o. 0,90 €/m Otseselt kaasnev varaline kahju (teekonna pikenemisel): Infrastruktuuri rajamisega ja maa omandamisega kaasnev juurdepääsutee likvideerimine ja teekonna pikenemise mõõdetav mõju on eelkõige suurenev ajakulu ja sõidukiga seotud kulud. Samas sõltub kahju suurus, kas teed vajatakse põllu- või metsamajandamiseks või elukondlikeks vajadusteks (vt. lisa 6). Hinnatava kinnistu puhul on tegemist maatulundumaaga, mis on kasutuses metsamajandamisega. Äralõike teostamisel ja uue Tallinn-Tartu maantee rajamise tulemusel likvideeritakse lähim ligipääs Tallinn-Tartu maanteele. Lähimad peale sõidud Tallinn-Tartu maanteele asuvad Korba ja Anna lähistel, mille tulemusena pikeneb kinnistult teekond Tartu suunal 5 km võrra ja Tallinna suunal 2 km. Hüvitusväärtuse leidmisel võtame aluseks teekonna pikenemise mõlemal suunal, kuna hüvitusväärtuse eesmärk on kahju kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Vastavalt väljakujunenud tavale (vt. lisa 6) on teekonna pikenemisel metsamaale ettenähtud täiendav hüvitis 1 €/km ning arvestatud on, et aastas tehakse keskmiselt 2 sõitu ja hüvitatakse järgneva 10 aasta eest, seega saame teekonna pikenemisega kaasnevaks varaliseks kahjuks: 1 €/km x 2 sõitu x 10 aastat x (5 + 2) km = 140 € Teekonna halvenemise all on mõeldud ümbersõiduga kaasnevat pikemat kruusakattega teelõiku võrreldes varasema olukorraga. Kuna tegemist on metsamaaga, siis metsamajandamise puhul ei ole tegemist olulise negatiivse mõjuga. Saamata jääv tulu: Hindaja hinnangul puudub. 6. Hindamistulemus Tuginedes hindajatele teadaolevatele lähteandmetele, kinnisvaraturu hetkesituatsioonile ja võrdlusandmetele, on Domus Kinnisvara hinnangul aadressil Järva maakond, Paide linn, Korba küla, Kruusametsa asuva kinnistu (reg.nr 13353550) väärtused vastavalt: 2 1) Kogu kinnisasja turuväärtus 8 500 €, s.o 0,73 €/m 2 2) Äralõike maatüki väärtus (kasvava metsata) 86 €, s.o 0,1 €/m 2 3) Kaasnev kahju (äralõikel paiknev mets) 767 €, s.o 0,9 €/m 4) Kaasnev kahju (teekonna pikenemine) 140 € Hinnangu täpsus on piirkonna sarnaste varade osas ligikaudu ± 20%. Leitud hüvitusväärtus ei sisalda käibemaksu ja hüvitusväärtusele ei lisandu käibemaksu. 19 Domus Kinnisvara Madis Raud Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 0720-19 Järva maakond, Paide linn, Korba küla, Kruusametsa Lisa 1. Fotod Vaated kinnisasjale Pudimäe tee mahasõit Tallinn-Tartu maateelt 20 Domus Kinnisvara Madis Raud Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 0720-19 Järva maakond, Paide linn, Korba küla, Kruusametsa Lisa 2. Kinnistusregistri väljavõte Väljavõtte tegija: Madis Raud Asutus: Domus Kinnisvara Vahendus OÜ Kuupäev: 8.04.2019 12:25:14 Kinnistusosakond Tartu Maakohtu kinnistusosakond Uus registriosa number 13353550 Kinnistu nimi Korteri nr Õigsuse märge Elektrooniline registriosa omab õiguslikku tähendust: 26.11.2018 Digitoimik Kinnistustoimiku kõik dokumendid on digitaalsed alates 26.11.2018 I jagu KINNISTU KOOSSEIS Kande Avamine, koosseisu muudatused, ühendamise Kande Katastritunnus Sihtotstarve ja asukoht Pindala number ja jagamise kanded kehtivus Maatulundusmaa 100%, 11614,0 1 56502:001:0010 Järva maakond, Paide linn, Maakatastri andmed üle võetud 31.12.2018. kehtiv m2 Korba küla, Kruusametsa. II jagu OMANIK Kande Kande Omanik Kande alus number kehtivus 5.03.2019 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 3 Eesti Maavara OÜ (registrikood 10817713) kehtiv 7.03.2019. Kohtunikuabi Ilona Kirm III jagu KOORMATISED JA KITSENDUSED Kande Kinnistut koormavad piiratud asjaõigused (v.a. Märked piiratud asjaõiguste kohta, kannete Kande number hüpoteegid) ja märked; käsutusõiguse kitsendused muudatused ja kustutamised kehtivus IV jagu HÜPOTEEGID Kande Hüpoteegi Märked hüpoteekide kohta, kannete Kande Hüpoteegid number summa muudatused ja kustutamised kehtivus 21 Domus Kinnisvara Madis Raud Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 0720-19 Järva maakond, Paide linn, Korba küla, Kruusametsa Lisa 3. Äralõike joonis 22 Domus Kinnisvara Madis Raud Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 0720-19 Järva maakond, Paide linn, Korba küla, Kruusametsa Lisa 4. Kasvukohatüüpide selgitus Boniteet näitab metsa kasvuvõimet, mis avaldub metsa kõrguses antud vanuses. Et metsakasv sõltub eelkõige mulla viljakusest, iseloomustab ka boniteet antud metsaosa kasvupotentsiaali. Boniteediskaala on jagatud seitsmesse klassi, mida tähistatakse järgmiselt: 1A, 1, 2, 3, 4, 5, 5A. 1A boniteedi metsad on parima, 5A boniteedi metsad halvima kasvuga. 23 Domus Kinnisvara Madis Raud Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 0720-19 Järva maakond, Paide linn, Korba küla, Kruusametsa Lisa 5. Juurdepääsu tee pikenemise kompenseerimine 24 Domus Kinnisvara Madis Raud Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 0720-19 Järva maakond, Paide linn, Korba küla, Kruusametsa 25 Domus Kinnisvara Madis Raud Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Eksperthinnang nr 0720-19 Järva maakond, Paide linn, Korba küla, Kruusametsa Vastavuskinnitus standardi nõuetele:  Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hindaja kutseline pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks.  Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hindamise standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele.  Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistulemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a. juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toiminguteks.  Hindaja on tegutsenud sõltumatu hindajana.  Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimingu suhtes.  Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemusega.  Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale teadaolevalt tõesed ja korrektsed.  Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldused on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingimustega. Koostaja: Madis Raud Kutseline hindaja Kinnisvara nooremhindaja, tase 5 Kutsetunnistus nr. 139626 /allkirjastatud digitaalselt/ Kinnitaja: Toomas Vaks Põhja-Eesti regiooni hindamisvaldkonna juht Kutseline hindaja Vara hindaja, tase 7, kutsetunnistus nr. 127183 Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu liige /allkirjastatud digitaalselt/ 26 Domus Kinnisvara Madis Raud Domus Kinnisvara Kutseline hindaja Pärnu mnt 130, Tallinn [email protected] Tel 646 4035  Taavi Lellep Eesti Metsameister OÜ [email protected] Vasara 50 Meie 18.07.2019 nr 16-2/18-1351/57259-2 50113, Tartu linn, Tartu maakond Pakkumine Kruusametsa kinnisasjast maaeralduse omandamiseks Maanteeameti tellimusel on valminud riigitee 2 Tallinn-Tartu-Võru-Luhamaa Võõbu-Mäo ( km 68,0-85,0) lõigu ehitusprojekt. Ehitushange on kavas välja kuulutada 2019.a. Teelõigu ehitamine on planeeritud 2020.a esimesse poolde. Projekti realiseerimiseks on vajalik Teile kuulavast Kruusametsa kinnistust äralõige teelõigu ehitamiseks. Arvestades ülaltoodut esitame järgmise pakkumuse Kruusametsa kinnisasjast (koha aadressiga, Järva maakond, Paide linn Korba küla, kinnistu registriosa nr 13353550 , katastritunnus 56502:001:0010, pindala 11614 m²), äralõige ligikaudse pindalaga 855 m², Vastavalt OÜ Domus Kinnisvara poolt koostatud hindamisaruandele nr 0720-19 on Kruusametsa kinnisasja äralõike hüvitusväärtuseks 993 eurot, mis koosneb järgnevast: maa eest makstav tasu – 86 eurot; kaasnev kahju (kasvav mets) – 767 eurot; kaasnev kahju (teekonna pikenemine) – 140 eurot; motivatsioonitasu – 1047,60 eurot. Pakkumus kokku 2040,60 eurot. Samuti pakume Teile ühekordset hüvitist asjaajamisega seotud kulude eest vastavalt KAHOS §-le 17, summas 123,04 eurot. Pakkumuses toodud motivatsioonitasu saame Teile maksta juhul, kui olete nõus kinnisasja võõrandamisega. Motivatsioonitasu makstakse Teile kui kinnisasja omanikule kinnisasja omandamise menetluses kokkuleppe saavutamise eest täiendava hüvitisena (edaspidi motivatsioonitasu). KAHOS § 15 lg 3 kohaselt on motivatsioonitasu 20% tasust, kuid mitte vähem kui 0,8-kordne Statistikaameti avaldatud tehingule eelneva aasta (eelneva nelja kvartali) keskmine brutokuupalk ja mitte rohkem kui 50-kordne keskmine brutokuupalk. Nimetatud tasudest 50% tasutakse kinnisasja võõrandajale võlaõigusliku müügilepingu sõlmimisel ja 50% asjaõiguslepingu sõlmimisel. Ühtlasi teatame, et juhul kui jagatava kinnisasja maakorraldusliku jagamise käigus selgub, et omandatava äralõike pindala on kas suurem või väiksem siis, suurendatakse või vähendatakse vastavalt kinnisasja osa eest makstavat tasu arvestusega eurot/m² kohta. Tasuga mittenõustumisel on Teil õigus esitada omapoolne võrdlevale hindamisaruandele tuginev Teelise 4 / 10916 Tallinn / 6119 300 / Registrikood 70001490 / www.mnt.ee / [email protected], 620 1200 (kliendiinfo) / [email protected]; 611 9300 (teedealased küsimused) pakkumus, mis vastaks KAHOSes toodud tingimustele, misjärel asume läbi rääkima. Hinnangu koostamise korral lähtutakse tasu arvestamisel hinnangu tulemusest, millele lisandub motivatsioonitasu vastavalt KAHOS § 15 lg-le 3 ning hüvitis asjaajamisega seotud kulude eest vastavalt KAHOS §-le 17. Kui Te ei esita nimetatud pakkumuse kohta nõusolekut, on võimalik otsustada kinnisasja sundvõõrandamine. Kui kinnisasja (osa) omandamine ei toimu kokkuleppel, ei ole kinnisasja omanikul õigust KAHOS §-s 15 toodud motivatsioonitasule. Palume teiepoolset nõustumust või vastuväiteid esitatud pakkumuse osas kuni 14 päeva jooksul alates käesoleva kirja kättesaamisest. Menetluse läbiviija kontaktid: Tauno Seepter, Tallinn, Teelise 4, tel 6119 387, 52 92 709, [email protected]. Lugupidamisega (allkirjastatud digitaalselt) Tauno Seepter maade projektijuht Lisad: Hindamsaruanne Tauno Seepter 6119387 [email protected] 2 (2)